第一篇：物業管理工作情況匯報

蘭州市物業管理工作情況匯報

尊敬的虞書記，各位領導：

近期，蘭州市部分小區居民因為供水、供暖問題上訪省委、省政府。省市領導對此高度重視，要求相關部門盡快解決。下面就蘭州市物業管理情況匯報如下，不妥之處請批評指正：

一、行業基本情況

住房制度改革將房屋所有權性質發生了根本性改變，由過去的國家、集體所有變為個人所有，按照所有權與管理權相對應的原則，隨之引進了世界上通行的現代物業管理模式。深圳及東部沿海省市自80年代初起步，我市93年誕生第一家物業企業。

按照所有權與管理權相對應的原則，業主是物業的主人，物業管理權就屬于業主，由于城鎮住宅物業最大的特點是業主間屬于異產毗連關系，住宅區內有大家共用的部位和共用的設施設備，因此，單個業主無法行使管理權，物業公司自然就成了全體業主的“總管家”。

目前，全市共有物業服務企業553家，其中：一級物業企業5家；二級物業企業28家，三級物業企業520家。物業托管面積達到6420萬平方米，從業人員30160余人。截至 目前，物業管理面積達到6420萬平方米，物業管理覆蓋面已占全市物業總量的60%。東部沿海城市多在85%以上，有的城市已超過了90%。沒有實施物業管理的多數由單位自管，還有一部分老舊小區仍屬于“三不管”的范圍。

實踐來看，物業管理行業的誕生和發展，確實為全市經濟社會發展做出了很大的貢獻，尤其是在提高城市的綜合管理水平、維護社會穩定、擴大就業等方面發揮了積極的作用。比如去年，我市在創建文明城市、國際馬拉松比賽、蘭洽會等重大活動和工作中，物業企業緊密地和街道社區配合，做了大量的基層社區管理工作。同時，街道社區的工作也離不開物業管理的配合和支持，街道社區也將一部分工作分散到物業管理工作中，比如，暫住人口管理、治安聯防、公共疫情防疫、安全生產預防及檢查等。

由于物業管理服務工作受眾群體龐大，事關老百姓的切身利益，做得好在為輔助城市管理工作發揮作用的同時，還可以大大提高老百姓的居住質量和居住環境，提升老百姓的幸福指數，維護社會穩定。因此，物業管理工作可以定位為民生工程之一。

二、行業存在問題

通過外地考察學習得知，由于公房改革遺留問題、開發建設遺留問題、城市規劃和綜合開發遺留問題、物業服務收費價格機制等問題，我市物業管理工作和全國其他城市一樣 存在著很多共性問題。針對近兩三年來東部沿海一些城市出現大量物業企業“炒業主”而引發社會不穩定的現象，去年年初國家發改委、住建部共同組織對行業進行調研，省建設廳和我局按照要求也組織了行業調研，認真摸清了行業存在的突出問題，分清了哪些是要急待解決和長期研究解決的問題。

急待解決的問題。一是由于近年來用人成本大幅提高，而物業費沒有政策性調整，造成行業整體經營困難，有些企業已經是舉步維艱，如該問題不能在短時期內得到解決，物業企業“炒業主”的現象將會在我市出現連鎖反應。二是個別物業企業和從業人員不能厘清管理和服務的關系，以管理者自居，還存在著管理態度惡劣，服務質量不高，重收費輕服務的現象，引發業主不滿。三是由于2006年之前建成的小區多數沒有歸集住宅專項維修資金，這部分房屋的保修期已過，已經給物業管理工作造成了很大困境，引發了很多矛盾和糾紛，同時也不利于物業管理行業健康有序和可持續發展。例如，引發飛天家園B區業主多次群體性上訪事件的起因就是小區多棟屋面漏雨及圍墻等設施破損，物業公司以小區沒有歸集維修資金，業主又不愿意分攤維修費用為由不進行維修，由當初的個別業主投訴，最后發展到群體性上訪，并要求解聘物業公司。四是開發建設遺留問題，由于開發商沒有很好地履行自己的法定義務和責任，還有的是沒有履行 房屋銷售時的承諾而引發糾紛，業主以拒交物業費來對抗，致使物業企業交織其中左右為難，有的已嚴重困擾著物業管理工作的開展。據不完全統計，在物業投訴中，開發建設遺留問題占50%，水電氣暖問題占20%，維修資金問題占15%，服務質量問題占15%。

需要長期研究解決的問題。一是逐步建立物業服務與收費質價相符的收費機制，正確引導業主的物業消費意識，透明物業服務成本，改變當前物業企業與業主都認為物業服務與收費不對等的局面。二是加大從業人員的培訓力度，建立從業人員持證上崗和繼續教育制度，不斷提高從業人員的政策水平和綜合素質。三是逐步推進和加快業主大會業主委員會組織建設，實踐來看，已經成立業主大會業主委員會組織，并能夠依法規范運行的小區，小區基本呈現出了物業企業與業主之間和諧相處的良好局面，有了問題也能夠在友好協商、溝通的前提下得到解決。比如甘南花園小區、天慶花園小區。四是目前物業服務企業仍然為供水、供電、供暖等相關單位代收代繳費用，無償提供服務，同時還要承擔總表和分表的誤差損失，承擔抄表和代收工作的勞務負擔，按照《物業管理條例》和《甘肅省物業管理辦法》的規定，以上單位應向業主收費到戶，可相關單位則以種種理由拒絕，造成物業企業管理壓力和經濟負擔過重，而且一旦有停水、停電的情況發生，物業企業還要代人受過。所以必須要分清物業管 理活動中各方主體的責任和義務，在為企業依法合理減負的同時，也避免了主體間相互推諉而造成的物業管理矛盾和糾紛。近期東湖小區業主群體性上訪、圍堵省市機關，起因是供暖問題，究其原因涉及開發建設規劃設計問題和供暖企業質量問題。五是對于一部分“三不管”的老舊小區，可借鑒外地經驗，由政府組織進行必要的維修整治和設施設備配臵后，有條件的實施專業化物業管理或交由街道社區實施自治管理。六是依法規范住宅室內裝飾裝修管理工作。按照國家相關法規規定，由房地產行政主管部門負責住宅室內裝修活動的監督管理工作，由于歷史原因，目前由省裝飾裝修協會負責我市裝修企業的資質管理，由于行政監管缺失，引發矛盾糾紛后投訴無門，難以解決。

三、當前開展工作

針對目前行業中暴露出來的突出問題，在找準和分析問題原因的同時，研究對策，破解難題，加大對行業的監管力度，有針對性地依法規范物業管理企業的行為。

去年，主要從以下幾個方面開展了工作。一是開展行業調研活動。為切實摸清影響和制約行業發展的不利因素和瓶頸問題，為下一步制定行業政策和規范性文件做好充分的準備工作，我局會同市物業管理協會對行業進行了調研工作。在對14家在管理規模、物業類型、企業性質等方面具有代表性的企業進行了實地調研的同時，還收集其他企業上報書 面材料68份，詳實地掌握了行業發展中存在的普遍問題和突出問題。二是針對當前行業在服務質量和服務收費方面存在的突出問題，我局會同市物價局有針對性地開展了物業服務與收費整頓規范工作，聯合組成2個檢查組，對業主投訴大、反映問題多的48家物業服務企業的經營行為和收費標準進行了全面檢查和整頓，對違反相關規定的10家企業下發了整改通知書，同時在《蘭州晚報》、《蘭州晨報》發布消息，甘肅電視臺和《蘭州晚報》進行了追蹤報道，并分別在我局和市物價局公布了投訴電話，廣泛接受社會的監督。三是依法規范業主大會業主委員會組織組建和運作工作。業主大會是物業管理活動中的權利組織，業主委員會是業主大會的執行機構，是業主依法行使權力和維權的有效保障，也是化解物業管理矛盾糾紛的源頭，因此，依法規范業主大會業主委員會組織組建和運作工作就顯得尤為重要，為此，我局組織了物業企業負責人和街道社區負責人“業主大會業主委員會專題培訓班”，收到了很好的效果。四是依法規范物業承接查驗工作。物業管理矛盾和糾紛45—50%是由開發建設遺留問題造成的，而該問題的根源就是在物業的移交階段沒有依法地、很好地進行物業的承接查驗工作，沒有依法明確開發企業、施工企業、物業企業和業主的責任和義務。對此，我局組織了物業企業負責人“物業承接查驗專題培訓班”，強調物業承接查驗工作的重要性，樹立物業企業的責任意 識、糾紛和風險防范意識，爭取從源頭上減少和避免物業管理糾紛。五是加大企業監管力度。去年，在企業進行資質年審時，對32家不合格的企業吊銷了企業資質證書。六是加大從業人員的培訓力度，逐步提高從業人員的依法執業水平和服務技能。

四、下一步工作計劃

溫總理《政府工作報告》中提到要大力發展現代服務業，其中就包含物業管理。去年，浙江省政府辦公廳就頒發了《關于加快發展現代物業服務業的若干意見》，明確提出了物業管理向現代服務業轉型的總體要求、目標和任務。上海房產局構建了CTI物業管理綜合信息服務系統，即962121呼叫平臺，集中受理全市物業管理方面的各類問題，集中了受理、派單、處理、回訪、督辦和統計分析六大功能，既整合了行業資源，也完善了行業監管職能。深圳房產局頒發了《綠色物業管理導則》，促進行業通過科學管理、技術改造和行為引導，降低能耗、節約資源和保護環境，致力于構建節能低碳生活社區建設。

從物業管理工作較好的兄弟城市的成功做法和先進經驗可以看出，物業管理行業的健康發展，離不開政府及行政主管部門首先要高度重視和關注。由于物業管理服務受眾群體大，事關老百姓的切身利益，因此，應站在維護社會穩定、提高城市管理水平、改善城市綜合環境和投資環境、提高人 民群眾的居住質量、居住環境和幸福指數的高度來關注物業管理工作和物業管理行業。

2013年及今后一段時間物業管理工作計劃和安排。以黨的“十八大”精神和科學發展觀為指導，高度重視和關注物業管理這一民生工程。

一是克服重建設、輕管理的思想，高度重視物業管理工作。“小康不小康，關鍵在住房”，安居才能樂業，人民群眾在有了住房的同時，更需要滿意的物業管理服務。我局將2013年確定為“物業管理年”，將有計劃、有重點、有針對性地加強物業管理工作，加大對企業的整治力度，徹底改變目前行業中良莠不齊的現象，依法規范物業管理行為，依法治業，大大提高行業的法治水平。加大物業管理法律法規的宣傳力度，積極改善行業外部環境，提升行業的公信力和社會認知度。

二是推進物業管理立法建設，完善物業管理相關法規政策。在積極推進物業管理立法建設的同時，針對行業中出現的問題，及時出臺相應的規范性文件，提高法規的可操作性。比如，針對目前住宅專項維修資金難以歸集，且國家、省又沒有較詳細的法規規定的情況下，結合我市實際情況，可以規范性文件的形式，出臺具有可操作性的維修資金歸集、管理和使用細則。

三是加大行業監管力度，依法規范物業管理行為。進一步加大對企業的監管和主動執法力度，建立行業信息平臺和公布制度，對不良企業將進行不良記錄公示，廣泛接受社會 的監督。同時，加大對不良企業的懲治力度，對嚴重侵犯業主權益、服務質量差、社會反響強烈的企業，將給予通報批評、行政處罰、限期整改、降低資質、吊銷資質的處理，絕不姑息。

四是建立四級化解物業管理矛盾機制。即業主委員會與物業企業、街道社區、區級房地產行政主管部門、市級房地產行政主管部門，這樣，在化解物業管理矛盾，處理物業管理糾紛更容易形成合力。必要時，應與價格、城市執法等部門形成合力，有效化解物業管理矛盾和糾紛。

五是推進業主大會業主委員會組織建設。業主委員會是化解業主與開發商和物業企業之間矛盾的源頭，在國家有關規定的前體下，將擬定出臺有關細則，適當增加業主委員會成員的條件，比如業主委員會主任應當是中共黨員，這樣，將對規范業主委員會組織的運作行為得到有效控制，避免出現當前業主委員會帶頭鬧事、帶頭不履行業主義務，且無法制約的局面。

六是建立行業準入制度，進一步加大行業準入門檻。在國家有關規定的前體下，擬定出臺有關細則，適當增加行業準入條件，細化企業處罰標準。

七是進一步加大從業人員的培訓力度，提高從業人員的執業水平和服務技能。今后，在滿足國家要求持證上崗培訓內容的同時，應適當增加對從業人員職業道德、服務意識、公共禮儀等方面的培訓。

八是充分發揮協會職能，規范行業自律行為。協會應在 9 制定行業行為準則，完善行業市場機制，引導企業誠實守信依法經營，合理反映行業訴求，依法維護行業權益，搭建行業交流平臺，發揮行業精英作用，積極開展爭先創優，加大法律法規知識的宣傳等方面發揮積極作用。

九是建議盡快組建我市“物業管理中心”。我局物業管理處只有3名工作人員，多數時間在處理企業資質和日常投訴等工作，加強對行業的監督檢查和主動執法工作，人員存在嚴重不足。目前，省會城市除行政主管部門外，均成立了物業管理辦公室或物業管理中心。

第二篇：物業管理工作匯報

物業管理工作匯報

物業管理是政府房產行政管理的一個職能，是房地產開發的一個重要環節。物業管理工作的好壞，體現著一個城市的品位和形象，關乎著百姓的切身利益，能夠解善老百姓的人居環境和生活質量，也是構建和諧社會的保證。

物業管理工作中的重中之重，是建立商品住宅專項維修資金的歸集、管理和使用制度。我縣商品住宅專項維修資金的管理工作起步較晚，2005年，按照省、市相關文件（鄂建[1999]136號，黃政發[2003]13號）精神要求開始啟動，但一直未全面落實，直至2008年，國家建設部、財政部再次修改發布了新的《住宅專項維修資金管理辦法》（第165號令），我縣的這項工作才引起重視，由當時分管房產局的建設局付局長汪祖文組織帶隊，走訪考察了周邊縣市的進展情況，借鑒他們的先進經驗，然后經局支委會集體討論后，決定在我縣全面啟動商品住宅專項維修資金的征收工作。根據我縣的房地產發展水平和廣大業主的經濟水平，明確了專項維修資金的交存標準，并上報縣建設局，由縣建設局、財政局聯合發布了《關于開展繳存商品住宅專項資金的通知》（陽建發[2008]43號），文件界定，自2009年元月1日執行。下面就執行一年多來的工作向在坐的作一下匯報，供大家談論，并提出我個人的一些想法：

一、建立了交存維修資金的銀行專戶和管理臺帳，理順了維修資金交存辦證通知單辦事程序 按照規定，由縣財政局指定在中國建設銀行立交橋營業所開設了專項維修資金專戶，并建立了分幢分戶臺帳，維修資金的管理嚴格實行“專戶存儲、專款專用、按幢設帳、核算到戶、政府監督”。

維修資金的交存在交易所的密切配合和把關下，凡要求辦理房屋產權登記的個人，須在物業辦審理辦結交存了全部維修資金，憑物業辦出具的《住宅專項維修資金交存辦證聯系通知》方可發證。

二、商品住宅專項維修資金征收交存工作中存在的問題和解決辦法

（一）交存流程

我們現在的交存流程是：開發商提供樓盤信息資料→物業辦受理審核并開出維修資金繳存通知單→一樓大廳收費→ 物業辦核實錄入臺賬并出具《維修資金交存辦證聯系通知》→交易所辦證。

正常流程是：開發商提供樓盤信息資料→物業辦受理出具繳存通知單→銀行進賬 →執繳存憑證去行政服務大廳備案→物業辦核實錄入臺帳出具《辦證聯系通知》→交易所辦證。

（二）交存范圍和對象

建設部、財政部165號令第六條第一款明確規定，除只有一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的住宅不需交存專項維修資金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均應執行165號令由購房者個人交存專項維修資金，而我縣維修資金的征收現狀是：

1、連片開發的小區規模樓盤已按陽建發[2008]43號文規定由個人全額交存；

2、開發商開發的單棟住宅或建筑面積在3000平方米以下的住宅未征收維修資金；

3、新建的政策性住房未建立維修資金交存制度。針對第1種情況也有不足：同一小區甚至同一棟樓存在先期業主沒有交維修資金，僅由開發商交存了少部分，后期業主按標準全額交存。這種情況對以后維修資金分攤時將造成業主間發生糾紛，也為房產局工作留有隱患。按文件規定，先期那部分業主應按老文件規定標準補足交齊維修資金。

（三）交存標準

縣建設局、財政局文件《關于開展交存商品住宅專項維修資金的通知》陽建發[2008]43號文，僅規定了商品住宅磚混結構按20元/平方米，框架結構按24元/平方米征繳，當時未考慮到樓房是否配置有電梯，未進行區分。但實際上，由于電梯屬于共用設施設備，其使用頻率高，使用要求高，就容易出現故障和損壞，且電梯房的建安造價相對來說也要高些，因此在維修資金征收上要和無電梯房有所區別，適當調整提高征收標準，建議在相應結構住宅上，電梯房提高2-4元/平方米。另外，隨著我縣城市進程的擴展，拆遷安置集中。還建房此項工作已啟動，建議此類房屋征收維修資金，按陽建發[2008]43號文標準執行，至于政府廉租房，也應建立維修資金制度。

三、物業管理其他工作的個人想法和建議

（一）物業管理的職責和履行職責的建議

通過學習和個人的理解，《物業管理條例》一共確立了七項物業管理基本制度，即：業主大會制度、管理規約制度、前期物業管理招投標制度、物業承接查驗制度、物業服務企業資質管理制度、物業管理專業人員職業資格制度、住宅專項維修資金制度。賦予我們房地產行政主管部門的職責主要有：

1、業主大會、業主委員會成立備案；

2、制訂物業管理《臨時規約》、《管理規約》、《業主大會議事規則》示范文本；

3、物業項目招投標備案；

4、物業服務企業資質審核批準；

5、物業管理專業人員的培訓準入管理；

6、專項維修資金的征收和使用管理。

我局目前已啟動的工作主要是專項維修資金的征收和物業服務企業資質審核批準，其它工作均未規范或啟動。建議：①給物業辦配人，使本人從日常事務中解脫一些，為其它工作規范或啟動作準備；②適當投入，加強自身理論學習培訓和去外地考察，借鑒經驗；③我縣目前有資質的物業服務企業只有5家，外來企業2家，我們不僅要繼續擴大企業數量，還要提高企業的質量，每年不定期舉行從業人員培訓。

（二）物業辦與開發辦的工作協調

在我局工作中，開發辦是龍頭，物業辦是龍尾，只有龍頭和龍尾都行動起來，協調配合，才能更好促進房管事業的發展和進步。因此建議從物業規范化、完整化管理角度出發，要求物業靠前進入，在開發辦審批商品房預售許可時，必須要求有物業公司參與，也就是說，要先在物業辦進行開發商與物業公司的前期物業管理的合同備案。

（三）充分發揮物業辦職能，促進房產經濟發展

1、利用開發辦與物業辦的密切配合，將我局下屬物業企業——家安物業服務中心這一資源用好、用活，在前期物業管理活動中，在社會上招聘物業項目經理，與開發商簽訂短期物業服務合同，要求開發商進行前期物業管理投入，這樣也名正言順，也為房產局增加了經濟收益。

2、成立物業共同部位、共同設施設備維修施工隊，把握專項維修資金的使用。

隨著時間的推移，小區商品住宅的維修也超出了建筑施工企業國家規定的保修期限，相繼進入動用專項維修資金進行維修階段。為了保證維修質量，確保維修資金專款專用，由我們局自己成立專業維修隊伍，以獲取國家規定的正常利潤。

陽新縣物業管理辦公室 二0一0年三月八日

第三篇：物業管理工作匯報

上安區物業管理工作匯報

區住房委員會辦公室

自2006年7月以來，按照市政府的統一要求，區住房辦正式接管了轄區物業管理工作。經過近十年來的工作，逐步理順了關系，建立了區、街道、居委會三級物業管理體系，轄區物業管理工作運行良好。

一、工作職責

區物業辦負責物業管理法規、政策的貫徹落實；負責本轄區物業管理的監督指導和行政執法工作；負責本轄區新建住宅交付使用的組織和實施；負責本轄區業主大會活動監督和指導；負責本轄區物業管理區域劃分；負責本轄區維修資金使用、前期物業管理招投標、物業公司三級資質核檢的初審工作；負責監督本轄區物業管理用房、經營用房的使用和經營活動；負責處理本轄區業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。

二、基本現狀

目前，轄區物業管理公司開展的物業管理項目涵蓋住宅小區、商業寫字樓、學校、工業區、醫院、商場等，其中主要是住宅生活小區。截止2013年底，我區共有住宅區228個，其中3萬平方米以下住宅小區有158個，總建筑面積161.23萬平方米；3-5萬平方米住宅小區19個，總建筑面積112.73萬平方米；５萬平方米以上住宅小區51個，總建筑面積616.86萬平方米。

我區住宅小區物業管理的形式分三類：一是物業公司管理的小區43個，約占20％；二是產權單位自主管理的小區133個，約占60％；三是沒有物業公司管理的小區有52個，約占20％，其中居(村)委會代管的17個，業主自管24個，房管部門代管的11個。

三、存在問題及原因分析

在近幾年的工作運行中，我們感到區物業管理基礎比較薄弱，老舊小區物業管理水平不平衡，主要存在以下六個方面的問題。

（一）開發商遺留問題。房屋質量和承諾未兌現兩方面的問題。如小區建設規劃變更、房屋建筑和附屬設備質量差、配套項目缺項甩項，建筑權屬不清等引發的矛盾和沖突，在物業糾紛中占到80％以上。原因分析：業主搬入新宅后，發現自身利益受到損失，又找不到開發商說理，把情緒和怨氣發泄到物業管理企業上，表現在拖欠或不交物業費，甚至水、電、暖費，致使物業管理企業無法正常經營。如：依水苑小區物業公司因受上述問題困擾，幾經更換，最終都難以維持，撤出小區。

（二）老舊小區物業管理難。我區是我市的一個老工業區，目前轄區約有73個1985年以前的小區，是物業管理中的一個難題，也是一個新問題，其產權歸屬、配套設施、住戶結構、服務需求等都與新建小區差異較大。原因分析：老舊社區布局分散，難以實現規模化管理，物業管理引入工作困難。業主意識停留在福利意識里，配套設備設施不健全，建設資金不到位；業主的義務履行比較被動；公共設施產權不清晰，多方管理；導致物業企業選聘難、進駐難，最終物業管理難。如：上安藥廠共有８個生活區，小區眾多，分布廣泛；其中第一生活區情況最為復雜：共有32棟住宅樓，其中9棟為新建高層住宅樓，其余23棟均為50年代到現在陸續建成的多層住宅樓，９８年后隨著住房二級市場的開放，公產住房多次出售，產權人多次更換，住戶構成已不完全是單位職工，給物業管理帶來許多不便，企業呼吁從單位管理向社會化管理轉化。

（三）物業服務不規范，業主對物業企業收支不透明，對物業管理企業的服務缺少客觀的評價依據，服務質量難以量化；個別物業企業甚至越權管理，少服務、多收費、亂收費，侵占業主的利益，引起沖突。原因分析：據了解，成熟國家物業管理歷史超過了100年，中國最早開始物業管理的城市**20多年，北京開始物業管理工作不足10年，因此，經驗不足使得我們在處理此類矛盾中，協調中難度大、方法不多。

（四）物業企業收費難。我市《物業管理條例》對物業管理收費與服務做出了原則性的規定，市物價局、市房管局也對物業收費進行規范公開，但物業的收費標準與服務標準仍不夠細化。原因分析：開發商遺留問題，承諾沒有兌現；部分業主商品意識、物業消費意識和責任意識尚未形成；物業代收代繳的水、電、暖費虧損嚴重，難以承擔。

（五）業主大會、業主委員會組建難。調查中發現，一些小區特別是一些老舊小區居民對成立業主大會、業主委員會積極性不高，愿意維持現狀；部分小區業主數量多，產權復雜，也給組建工作帶來困難。原因分析：業主參與意識不高，缺乏有能力、有權威的組織者。街道和居委會指導幫助小區成立業主大會、業主委員會工作經驗不足；業主委員會委員的管理約束不到位，有的不能代表多數業主的利益，只滿足少數人的私利。

（六）法律法規不完善。小區物業管理是一項新興產業，目前全市還沒有形成完整、系統的物業管理法律法規體系，缺乏規范，造成行政管理和物業管理關系難以理順，一些問題解決困難。原因分析：物業管理是一種綜合的管理，涉及面非常廣，需要相關部門共同努力，社會共同關注，在實踐中不斷規范和完善物業管理工作的相關法規和制度。

四、工作措施

物業工作是被市委、市政府列為重點為民辦好的20件實事之一。按既定目標，2008年，區物業管理標準化達標率達到60%，2009年達到80%，2010年實現百分之百全達標，轄區內所有住宅小區三年內實現物業管理全覆蓋。針對這一目標，結合區情實際，我辦在三年內對轄區物業管理工作認真謀劃并具體實施，使得我區物業管理工作取得長足進步。

（一）加強學習和宣傳。區住房局領導班子認真領會市、區物業管理工作會議精神，一是加強自身的學習，在認真調研的基礎上先后學習了國務院頒布的《物業管理條例》和《市物業管理條例》、《市住宅區業主大會規則》、《中華人民共和國物權法》等政策法規；二是組織各街鎮辦事處和各物業公司相關人員參加市房管局舉辦的物業管理知識學習、培訓，加強了對以后工作的理論指導和政策依據；三是各街、鎮通過醒目標語、發放明白紙、入戶宣傳等方式宣傳講解物業管理條例，正確引導住宅小區業主的消費觀念，讓大家知道物業企業和業主自身的權利、義務，從而改善我區住宅小區環境優化，促進我區物業管理行業健康有序發展。

（二）搞好物業培訓和監管。首先，每年年初組織各街鎮召開區物業工作會議，對年內整體工作進行部署，并以會代訓，統一思想，強化職責，加大了對本區域住宅區物業管理的行政監管，充分發揮物業管理工作在構建和諧社區中的作用。其次，有針對性地加強對各小區物業管理企業的工作指導，全面推進全區物業管理規范化水平。對已成立業主委員會的小區加強業主代表的培訓，組織他們參加了市業主委員會主任培訓班，提高了綜合素質，讓業主代表知權力、懂義務、會開展工作。第三，加強物業企業的監管。結合市住宅物業基本服務標準化檢查工作，對43個實行專業物業管理的住宅小區進行檢查，對不達標的物業服務企業下達了整改通知書，并提出了整改要求，整改仍不達標的將處以降低或注銷資質。督促物業企業以良好的服務態度和優質的服務水平贏得業主的理解和支持；加大對物業侵權行為的監管力度，切實維護業主權益。

（三）積極解決物業遺留問題。開發商遺留問題是我區、也是全市小區管理中的最大難題。為此，作為物業主管部門，區、街道、居委會一方面將加強監管力度，在今后新建小區過程中及早介入，待工程竣工后驗收時，主動參與并督促相關部門嚴格把好房屋質量驗收、配套設施等承諾關；另一方面指導物業企業在承接物業時依法接收，避免為日后經營管理帶來麻煩。同時，我辦將積極協調，配合有關部門加強對物業遺留問題的指導，有計劃的協調解決遺留問題。

（四）進一步規范物業服務與收費。

第四篇：物業管理工作匯報

物業管理工作匯報

物業管理是政府房產行政管理的一個職能，是房地產開發的一個重要環節。物業管理工作的好壞，體現著一個城市的品位和形象，關乎著百姓的切身利益，能夠解善老百姓的人居環境和生活質量，也是構建和諧社會的保證。

物業管理工作中的重中之重，是建立商品住宅專項維修資金的歸集、管理和使用制度。我縣商品住宅專項維修資金的管理工作起步較晚，2005年，按照省、市相關文件（鄂建[1999]136號，黃政發[2003]13號）精神要求開始啟動，但一直未全面落實，直至2008年，國家建設部、財政部再次修改發布了新的《住宅專項維修資金管理辦法》（第165號令），我縣的這項工作才引起重視，由當時分管房產局的建設局付局長汪祖文組織帶隊，走訪考察了周邊縣市的進展情況，借鑒他們的先進經驗，然后經局支委會集體討論后，決定在我縣全面啟動商品住宅專項維修資金的征收工作。根據我縣的房地產發展水平和廣大業主的經濟水平，明確了專項維修資金的交存標準，并上報縣建設局，由縣建設局、財政局聯合發布了《關于開展繳存商品住宅專項資金的通知》（陽建發[2008]43號），文件界定，自2009年元月1日執行。下面就執行一年多來的工作向在坐的作一下匯報，供大家談論，并提出我個人的一些想法：

一、建立了交存維修資金的銀行專戶和管理臺帳，理順了維修資金交存辦證通知單辦事程序

按照規定，由縣財政局指定在中國建設銀行立交橋營業所開設了專項維修資金專戶，并建立了分幢分戶臺帳，維修資金的管理嚴格實行“專戶存儲、專款專用、按幢設帳、核算到戶、政府監督”。

維修資金的交存在交易所的密切配合和把關下，凡要求辦理房屋產權登記的個人，須在物業辦審理辦結交存了全部維修資金，憑物業辦出具的《住宅專項維修資金交存辦證聯系通知》方可發證。

二、商品住宅專項維修資金征收交存工作中存在的問題和解決辦法

（一）交存流程

我們現在的交存流程是：開發商提供樓盤信息資料→物業辦受理審核并開出維修資金繳存通知單→一樓大廳收費→ 物業辦核實錄入臺賬并出具《維修資金交存辦證聯系通知》→交易所辦證。

正常流程是：開發商提供樓盤信息資料→物業辦受理出具繳存通知單→銀行進賬 →執繳存憑證去行政服務大廳備案→物業辦核實錄入臺帳出具《辦證聯系通知》→交易所辦證。

（二）交存范圍和對象

建設部、財政部165號令第六條第一款明確規定，除只有一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的住宅不需交存專項維修資金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均應執行165號令由購房者個人交存專項維修資金，而我縣維修資金的征收現狀是：

1、連片開發的小區規模樓盤已按陽建發[2008]43號文規定由個人全額交存；

2、開發商開發的單棟住宅或建筑面積在3000平方米以下的住宅未征收維修資金；

3、新建的政策性住房未建立維修資金交存制度。

針對第1種情況也有不足：同一小區甚至同一棟樓存在先期業主沒有交維修資金，僅由開發商交存了少部分，后期業主按標準全額交存。這種情況對以后維修資金分攤時將造成業主間發生糾紛，也為房產局工作留有隱患。按文件規定，先期那部分業主應按老文件規定標準補足交齊維修資金。

（三）交存標準

縣建設局、財政局文件《關于開展交存商品住宅專項維修資金的通知》陽建發[2008]43號文，僅規定了商品住宅磚混結構按20元/平方米，框架結構按24元/平方米征繳，當時未考慮到樓房是否配置有電梯，未進行區分。但實際上，由于電梯屬于共用設施設備，其使用頻率高，使用要求高，就容易出現故障和損壞，且電梯房的建安造價相對來說也要高些，因此在維修資金征收上要和無電梯房有所區別，適當調整提高征收標準，建議在相應結構住宅上，電梯房提高2-4元/平方米。另外，隨著我縣城市進程的擴展，拆遷安置集中。還建房此項工作已啟動，建議此類房屋征收維修資金，按陽建發[2008]43號文標準執行，至于政府廉租房，也應建立維修資金制度。

三、物業管理其他工作的個人想法和建議

（一）物業管理的職責和履行職責的建議

通過學習和個人的理解，《物業管理條例》一共確立了七項物業管理基本制度，即：業主大會制度、管理規約制度、前期物業管理招投標制度、物業承接查驗制度、物業服務企業資質管理制度、物業管理專業人員職業資格制度、住宅專項維修資金制度。賦予我們房地產行政主管部門的職責主要有：

1、業主大會、業主委員會成立備案；

2、制訂物業管理《臨時規約》、《管理規約》、《業主大會議事規則》示范文本；

3、物業項目招投標備案；

4、物業服務企業資質審核批準；

5、物業管理專業人員的培訓準入管理；

6、專項維修資金的征收和使用管理。

我局目前已啟動的工作主要是專項維修資金的征收和物業服務企業資質審核批準，其它工作均未規范或啟動。建議：①給物業辦配人，使本人從日常事務中解脫一些，為其它工作規范或啟動作準備；②適當投入，加強自身理論學習培訓和去外地考察，借鑒經驗；③我縣目前有資質的物業服務企業只有5家，外來企業2家，我們不僅要繼續擴大企業數量，還要提高企業的質量，每年不定期舉行從業人員培訓。

（二）物業辦與開發辦的工作協調

在我局工作中，開發辦是龍頭，物業辦是龍尾，只有龍頭

和龍尾都行動起來，協調配合，才能更好促進房管事業的發展和進步。因此建議從物業規范化、完整化管理角度出發，要求物業靠前進入，在開發辦審批商品房預售許可時，必須要求有物業公司參與，也就是說，要先在物業辦進行開發商與物業公司的前期物業管理的合同備案。

（三）充分發揮物業辦職能，促進房產經濟發展

1、利用開發辦與物業辦的密切配合，將我局下屬物業企業——家安物業服務中心這一資源用好、用活，在前期物業管理活動中，在社會上招聘物業項目經理，與開發商簽訂短期物業服務合同，要求開發商進行前期物業管理投入，這樣也名正言順，也為房產局增加了經濟收益。

2、成立物業共同部位、共同設施設備維修施工隊，把握專項維修資金的使用。

隨著時間的推移，小區商品住宅的維修也超出了建筑施工企業國家規定的保修期限，相繼進入動用專項維修資金進行維修階段。為了保證維修質量，確保維修資金專款專用，由我們局自己成立專業維修隊伍，以獲取國家規定的正常利潤。

陽新縣物業管理辦公室

二0一0年三月八日

第五篇：物業管理工作匯報

物業管理工作匯報

物業管理在我國是新興產業，物業服務質量的好壞，直接關系民生、民權大事。在11年開展的質量興縣活動中，我縣將物業管理由房管部門獨家管理的單軌制，改為物業屬地管理，條塊結合，以塊為主的管理模式。我們眾興鎮以高度的責任感，積極參與，著力規范物業管理，提高物業服務質量，維護業主利益，創建滿意社區、和諧家園。收到了顯著成效，物管辦現管理74家居民小區，總建筑面積平方米，入住人口近10萬人。11年，被縣政府授予“先進集體”榮譽稱號，先進經驗多次受到市、縣新聞媒體的關注。

一、建立健全組織網絡。

積極推行“局主管、鎮負責”體制，鎮政府設立物業管理辦公室，各社區成立“兩站一中心”，即：應急維修站、業主訴求調解站和社區物業服務中心，為加強物業管理，提供了強有力的組織保證。

二、建章立制、提升服務質量。

制定出臺了《物業星級考核辦法》、《物業服務收費等級標準》、《物業管理實施細則》、《老舊小區提升改造方案》、《業委會成立程序》、《物業企業進退暫行辦法》等一系列文件，為提升物業服務質量奠定了鐵的制度保障。

三、強化考核、促進服務上水平。

物管辦實行“棋盤式”、表格化的督查考核制度，使考核工作形成制度化、常態化、網絡化，為物業服務不斷上水平，提供了較為科學、完善的考核體系。

四、普及物業文化、提升全民素質。

為使廣大市民理解物業、支持物業、關心物業、共同參與物業，我們定

期編印《物業簡報》，刊載物業動態，學習園地，還編排《物業快板書》在電視臺播放，為全面提高物業服務質量夯實了理論基礎。