第一篇:安置房物業(yè)管理工作匯報
安置小區(qū)物業(yè)管理工作匯報
時不待我,轉(zhuǎn)眼一年就要過去了,我代表物業(yè)管理有限公司就一年的工作情況向在座的各位做一簡單匯報。
一、舍得投入、提升內(nèi)部管理。
幾年來,我們做物業(yè)工作認(rèn)識到靠一二個有能力、經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人才并不能完全做好物業(yè)管理。必須是一個由上而下的團(tuán)隊(duì)共同完成。所以我公司今年組織全體員工走出去先后到XX等地參觀學(xué)習(xí),同時組織公司人員請主管部門以及專業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn),公司各部門人員的業(yè)務(wù)水平得到了一定的提升。在物業(yè)管理服務(wù)上也上了一個臺階。
二、宣傳引導(dǎo)、提升業(yè)主素質(zhì)。
我公司主要服務(wù)于農(nóng)民安置小區(qū),宣傳不到位、業(yè)主對物業(yè)管理知識匱乏、認(rèn)識模糊、理解偏差是開展物業(yè)管理工作的一大源頭性難題。首先我們通過宣傳欄張貼,宣傳車廣播,逐戶登門拜訪等活動,宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)內(nèi)容,增強(qiáng)居民接受管理和服務(wù)的意識,改變他們的生活習(xí)慣,逐步適應(yīng)從獨(dú)立居住的無拘無束到集中居住的統(tǒng)一管理,逐步實(shí)現(xiàn)從農(nóng)民向市民的根本性轉(zhuǎn)變。
三、強(qiáng)化環(huán)境整治、提升小區(qū)整體形象。
今年我公司聯(lián)合街道、城管、公安等部門對小區(qū)進(jìn)行多次環(huán)境整治,共清理出廢材料、壞家具、舊缸等廢棄物幾十車,拆除違建處,沒收油筒灶多個,清除亂種植面積達(dá)6000平方,補(bǔ)種苗木近7000平方,不斷完善配套設(shè)施,小區(qū)的形象已有了一個質(zhì)的飛躍,這些變化,業(yè)主們看在眼里,喜在心上,因此他們從拒不配合、充滿抵觸到默認(rèn)、再到積極支持。業(yè)主與物業(yè)之間得到了融洽和諧,為小區(qū)的持續(xù)管理打下了基礎(chǔ)。在今年的X市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)的檢查評比中獲得了肯定,對于農(nóng)民拆遷安置小區(qū)管理象今天這樣出乎他們的意料,感到驚喜!對我們?nèi)w員工的精神面貌也給予了充分的肯定。當(dāng)然這一切與我們城管主管部門的領(lǐng)導(dǎo)及工作人員對我公司的支持關(guān)心是分不開的,在這里我借此機(jī)會向他們表示衷心感謝!
四、努力探索農(nóng)民安置小區(qū)物業(yè)管理的新途徑。
新的一年即將來臨,我們將會繼續(xù)努力打造農(nóng)民安置小區(qū)物業(yè)管理新的模式,具有一定特色的物業(yè)管理。“感人心者、莫先于情”,我們不斷努力服務(wù),從細(xì)節(jié)入手、從細(xì)微處抓起、用我們的真情誠心,服務(wù)于業(yè)主,我們堅(jiān)信,隨著時間的推移“精誠所至、金石為開”,我們的付出一定會得到業(yè)主和社會的認(rèn)可。謝謝大家!
第二篇:安置房物業(yè)管理探討
淺析城市長效管理與
安置小區(qū)物業(yè)管理的銜接
從90年代開始,隨著住房制度改革的深化、住宅建設(shè)的迅猛發(fā)展以及城市化速度的加快,專業(yè)化物業(yè)管理應(yīng)運(yùn)而生并迅速發(fā)展,物業(yè)管理范疇已從單一的住宅小區(qū)擴(kuò)展到商務(wù)大廈、機(jī)關(guān)企事業(yè)單位、公共場所、學(xué)校醫(yī)院、工業(yè)園區(qū)、安置小區(qū);服務(wù)內(nèi)容從最初的清掃保潔、綠化養(yǎng)護(hù)、門衛(wèi)值崗擴(kuò)展到房屋和配套設(shè)施設(shè)備的維修管理、車輛車庫管理、園藝綠化、家政服務(wù)、居家養(yǎng)老、環(huán)境秩序、社區(qū)活動、特約服務(wù)和會展服務(wù)等,這一發(fā)展歷程表明:物業(yè)管理自“出生”起,始終擔(dān)負(fù)著城市基層管理的主要職責(zé),是城市管理的重要組成部分。
一、物業(yè)管理在城市長效管理中的地位
物業(yè)管理是城市管理的基礎(chǔ)
物業(yè)管理的范圍是一個個相對獨(dú)立的小區(qū)、大廈,城市管理的范圍則是由這些單位組成的整個城市。物業(yè)管理將這些遍布全市、建筑面積和規(guī)模較大的區(qū)域,規(guī)范地管理起來,提升了城市品位。
物業(yè)管理是城市管理的延伸
物業(yè)管理小區(qū)是城市經(jīng)濟(jì)活動、社會活動、文化活動以及各種創(chuàng)建活動的微觀地理單位,通過物業(yè)管理模式,將城市管理中分散的管理職能集中起來,由企業(yè)實(shí)行統(tǒng)一有效的管理。小區(qū)的內(nèi)部宣傳教育、安全防火、治安、環(huán)境、衛(wèi)生、文化等工作大多由物業(yè)管理公司承擔(dān)或協(xié)助政府完成,許多物業(yè)管理公司與業(yè)主、社區(qū)共同開展愛綠護(hù)綠、保護(hù)環(huán)境、文化娛樂、愛心捐助等活動,填補(bǔ)了政府對公共環(huán)境和公共設(shè)施以外的社區(qū)生態(tài)環(huán)境和人文環(huán)境的空白,完善和發(fā)展了城市管理功能。
物業(yè)管理是城市管理的縮影
物業(yè)管理幾乎涵蓋了人們工作生活的方方面面:住宅小區(qū)物業(yè)管理給大家一個舒適的居家環(huán)境;高層辦公樓宇物業(yè)管理給大家一個便捷的工作空間;商業(yè)樓宇、工業(yè)科技園區(qū)、特種行業(yè)的物業(yè)管理,都密切關(guān)系到人們的日常工作和生活。可以說,物業(yè)管理是衡量城市管理水平的重要標(biāo)志,沒有健全的物業(yè)管理就沒有現(xiàn)代化的城市管理。
二、物業(yè)管理在城市長效管理中的作用
物業(yè)管理轉(zhuǎn)換了城市管理體制
物業(yè)管理是建立在市場經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上、由業(yè)主和物業(yè)管理公司雙方以合同為紐帶的經(jīng)營型管理模式,從而以市場化、專業(yè)化、社會化的管理取代了行政性的單一管理,并形成公眾自下而上地參與和政府自上而下地管理的合力,不僅理順了財(cái)產(chǎn)權(quán)和管理權(quán)的關(guān)系,轉(zhuǎn)換了房屋管理機(jī)制,也減輕了政府的負(fù)擔(dān)。政府從管理一切、包辦一切,轉(zhuǎn)變?yōu)楸O(jiān)督服務(wù),強(qiáng)化了城市管理的其他功能;而市民則從被管理的對象,成為了管理的資源和主體,真正做到了“以人為本”。
物業(yè)管理有利于長效管理
城市從“重建設(shè)、輕管理” 進(jìn)入“建管并重,重在管理”的發(fā)展階段,亟待建立長效管理機(jī)制。物業(yè)管理企業(yè)為贏得市場,將利用其專業(yè)能力,實(shí)行長效管理;對于業(yè)主房產(chǎn)最重要的私有財(cái)產(chǎn),必然督促企業(yè)加強(qiáng)管理,一旦達(dá)不到要求,就會重新選聘物業(yè)管理公司,從而在最大程度上實(shí)現(xiàn)物業(yè)的使用價值和利益最大化,這種市場化運(yùn)作機(jī)制是實(shí)現(xiàn)城市長效管理的基本保證。
物業(yè)管理拉動了消費(fèi)需求
今后一段時期,住房仍將是居民消費(fèi)的熱點(diǎn)。一方面,良好的物業(yè)管理具有品牌效應(yīng),已經(jīng)成為許多人選擇物業(yè)時的一個很有份量的砝碼,從而成為房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的保證;另一方面,物業(yè)管理對擴(kuò)大消費(fèi),拉動經(jīng)濟(jì)增長也有重要作用,物業(yè)管理不但有利于刺激居民購房的積極性,隨著社會經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,物業(yè)管理所創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)總值將越來越多。
物業(yè)管理促進(jìn)了和諧社區(qū)的建設(shè)
物業(yè)管理的發(fā)展目標(biāo)是追求社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益的有機(jī)統(tǒng)一,隨著行業(yè)的發(fā)展,其功能也由關(guān)注建筑實(shí)體轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼮殛P(guān)注人、文化和價值等精神內(nèi)涵。他們一方面 以物為媒,以人為本,為業(yè)主解決各種困難,在維護(hù)公共秩序、防偷防火、協(xié)助公安機(jī)關(guān)做好防范工作等方面發(fā)揮了重要作用;另一方面,他們會同社區(qū)積極組織開展業(yè)主喜聞樂見的各種文化活動,建立新型鄰里關(guān)系,營造互幫互助、誠實(shí)友愛的人文氛圍,與社區(qū)建設(shè)相得益彰,同時,在引導(dǎo)居民樹立環(huán)保意識、優(yōu)化生活秩序、建立綠色生活方式等方面發(fā)揮了有效的倡導(dǎo)作用。
三、安置小區(qū)的物業(yè)管理
安置小區(qū)物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎(chǔ)配套、構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容,也是廣大拆遷安置群眾十分關(guān)注的一個熱點(diǎn)問題,目前安置小區(qū)的物業(yè)管理存在的問題主要表現(xiàn)在:
一是在建設(shè)層面:主要是建設(shè)手續(xù)不規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)備設(shè)施配套不到位、質(zhì)量遺留問題整改不及時等;
二是在服務(wù)層面:主要是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較低,規(guī)范化、市場化程度不夠。三是在管理層面:交付使用后小區(qū)長效管理措施落實(shí)不到位,綠地種菜、違章搭建、公共場所私占、破墻開店、亂停亂放、毀損設(shè)施、環(huán)境臟亂差現(xiàn)
象比較嚴(yán)重。
四是投訴多:安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問題,既是人民群眾投訴的熱點(diǎn),也是各級政府和人大代表、政協(xié)委員關(guān)注的焦點(diǎn)。
五是協(xié)作配合差:物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,涉及不同利益訴求,矛盾錯綜復(fù)雜,僅靠物業(yè)企業(yè)單打獨(dú)斗,沒有強(qiáng)有力的行政干預(yù)、社區(qū)組織的積極配合和廣大業(yè)主的大力支持是很難搞好安置小區(qū)的物業(yè)管理。
因此政府在指導(dǎo)和實(shí)施安置小區(qū)的物業(yè)管理時:
建立健全管理體制
一是按照“政府扶持、屬地管理、專業(yè)服務(wù)”的原則,建立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu),設(shè)立安置小區(qū)物業(yè)管理辦公室,根據(jù)需要組建物業(yè)管理公司。安置小區(qū)物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)安置小區(qū)的物業(yè)資產(chǎn)管理,物業(yè)管理的組織實(shí)施、經(jīng)費(fèi)保障、糾紛協(xié)調(diào)、督查考核,全面履行安置小區(qū)物業(yè)管理工作的主體職責(zé)。
二是建立健全社區(qū)組織。針對目前農(nóng)民拆遷安置后存在村、社區(qū)多種行政體制并存的過渡狀態(tài),對達(dá)到一定聚居人口,應(yīng)依法建立社區(qū)居委會,同時,對安置房小區(qū)的社區(qū)管理模式、工作職能、管理經(jīng)費(fèi)、領(lǐng)導(dǎo)體制與工作機(jī)制等進(jìn)行明確規(guī)范。
三是要提升社區(qū)服務(wù)水平。社區(qū)管理組織要逐步把物業(yè)管理事務(wù)從社區(qū)管理中脫出來,交給物業(yè)管理企業(yè)去管理,從而更加注重社區(qū)的管理和服務(wù),完善社區(qū)服務(wù)的各項(xiàng)服務(wù)平臺,為社區(qū)居民提供更加優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理和服務(wù),增加居民對社區(qū)的認(rèn)同感、歸屬感和同住同建的意識。同時要加強(qiáng)與物業(yè)管理企業(yè)的溝通協(xié)調(diào),幫助居民或物管企業(yè)協(xié)調(diào)處理在物業(yè)管理中的矛盾,保障小區(qū)的物業(yè)管理有序推進(jìn)。
把握安置小區(qū)的工作重點(diǎn)
在安置小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過程中,要重點(diǎn)把握好以下幾個關(guān)鍵點(diǎn)。一是要根據(jù)安置小區(qū)的實(shí)際情況,合理確定物業(yè)管理模式,制定相應(yīng)的服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。條件較好的安置房小區(qū),要推行政府指導(dǎo)下的市場化管理,通過招投標(biāo)的方式,選聘優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè),按小區(qū)核定的服務(wù)等級實(shí)施專業(yè)化管理;不具備條件的安置房小區(qū),由鎮(zhèn)(街道)組建的物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理,確保基本的保安、保潔、保綠和維修工作到位。二是要規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目的交接。在小區(qū)竣工前后要與選聘或組建的物管企業(yè)做好交接工作,完備手續(xù)、完善相應(yīng)的管理制度,只有如此才能更好地保證物管企業(yè)實(shí)施高效的小區(qū)物業(yè)管理,同時也能盡量避免今后可能出現(xiàn)的一系列不必要的矛盾。三要確保物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)落實(shí),安置房小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制,通過財(cái)政補(bǔ)貼、配套設(shè)施收益、業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)等途徑多渠道籌集管理服務(wù)資金,設(shè)立專戶并實(shí)行收支兩條線管理。
四、拓展安置小區(qū)物業(yè)管理新思路
政府物業(yè),利弊不一
政府物業(yè)即鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)政府所開辦的物業(yè)公司,享受政府財(cái)政撥款,管理與服務(wù)水平一般,大多數(shù)沒有資質(zhì)或者只有三級資質(zhì),主要服務(wù)于本區(qū)域范圍內(nèi)的安置小區(qū)和老小區(qū)物業(yè)管理,目前大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)都是這么做的。其利在自家物業(yè)自家管,肥水不外流,隨時能調(diào)動、應(yīng)急。其弊在政企不分,政府事事包辦,財(cái)政包袱加重,且安置戶不理解物業(yè)管理所引發(fā)的矛盾、社會輿論、企業(yè)用人等風(fēng)險四起,政府可謂吃力不討好,你物業(yè)投入再大、管得再好,麻煩事情還是不少。作為政府分管城市管理和物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo),我認(rèn)為發(fā)展政府物業(yè)不確定因素較多,難以體現(xiàn)領(lǐng)導(dǎo)崗位個人業(yè)
績。除非政府物業(yè)所聘請的職業(yè)經(jīng)理人很專業(yè)且敬業(yè),不僅能管好自己的安置小區(qū)物業(yè),同時還有能力承接其他物業(yè);不僅能減少政府財(cái)政補(bǔ)貼,還能為企業(yè)創(chuàng)造效益;不僅使安置小區(qū)業(yè)主滿意、政府滿意,同時還能襯托主管領(lǐng)導(dǎo)的政績。
讓企業(yè)擔(dān)當(dāng),政府既當(dāng)裁判又坐莊
安置小區(qū)的物業(yè)管理,一般人理解政府既然安置,政府就要買單為安置戶提供物業(yè)服務(wù)。那么政府如何實(shí)施安置小區(qū)管理與逐步退出管理?當(dāng)今鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)可以說沒有一個成功的案例,我的觀念:把一切經(jīng)營行為、經(jīng)營風(fēng)險都轉(zhuǎn)接到物業(yè)企業(yè),讓物業(yè)企業(yè)擔(dān)當(dāng),政府避開鎖碎的物業(yè)管理是非,做好莊家當(dāng)好裁判,行使監(jiān)管職能。在小區(qū)承接交付時激勵物業(yè)主張收費(fèi),政府實(shí)施品質(zhì)服務(wù)提升貼補(bǔ),引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)提高服務(wù)品質(zhì),讓業(yè)主從入住開始就養(yǎng)成花錢買服務(wù)的習(xí)慣。
第三篇:安置房物業(yè)管理講話
在全區(qū)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作會議上的講話
(2011年5月日)
同志們:
今天,我們在這里召開全區(qū)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作會議,主要任務(wù)是總結(jié)分析前階段安置房物業(yè)管理試點(diǎn)工作情況,研究貫徹落實(shí)惠府發(fā)[2011]56號文件-《關(guān)于加強(qiáng)拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)的實(shí)施意見(試行)》,采取切實(shí)有效措施,抓好“政府扶持,屬地管理,專業(yè)服務(wù)”物業(yè)管理新機(jī)制的全面落實(shí),力爭在較短時間內(nèi)改變拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理相對滯后的局面。剛才,我們參觀了xx和xx兩個拆遷安置房小區(qū);錢橋街道、堰橋街道就如何規(guī)范拆遷安置房小區(qū)建設(shè)管理、落實(shí)物業(yè)服務(wù)屬地管理機(jī)制、有效提升拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理水平等方面分別介紹了好的經(jīng)驗(yàn)和做法,值得大家學(xué)習(xí)和借鑒。下面,我就加強(qiáng)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理問題講三個方面意見:
一、統(tǒng)一思想,認(rèn)清形勢,切實(shí)增強(qiáng)做好拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作的使命感和責(zé)任感。
拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理是改善城市人居環(huán)境、優(yōu)化城市基礎(chǔ)配套、構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容,也是廣大拆遷安置群眾十分關(guān)注的一個熱點(diǎn)問題,直接關(guān)系到群眾的日常生活和社會穩(wěn)定。撤市建區(qū)以來至2010年底,我區(qū)累計(jì)拆遷面積840.25萬平方米,拆遷安置房累計(jì)建設(shè)面積696.76萬平方米,城市化得到快速推進(jìn),但是拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理卻沒有同步協(xié)調(diào)發(fā)展,成為急需解決的問題。因此,我們要從構(gòu)建和諧社會的高度,統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識,切實(shí)增強(qiáng)做好安置房物業(yè)管理工作的使命感和責(zé)任感,變被動為主動,努力提升安置房物業(yè)管理水平。我們要保持清醒的頭腦,認(rèn)真調(diào)查研究,認(rèn)清面臨的形勢和工作壓力。
一是安置房小區(qū)物業(yè)管理存在問題比較多。標(biāo)準(zhǔn)低:在建設(shè)層面,主要是早期建設(shè)的一些拆遷安置房,建設(shè)手續(xù)不規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)不高、設(shè)備設(shè)施配套不到位、質(zhì)量遺留問題整改不及時等現(xiàn)象時有發(fā)生;在服務(wù)層面,主要是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)較低,規(guī)范化、市場化程度不夠。管理空:交付使用后的小區(qū)長效管理措施沒能及時跟上,小區(qū)綠地種菜、違章搭建、破墻開店、亂停亂放、毀損設(shè)施、環(huán)境臟差等現(xiàn)象比較嚴(yán)重。投訴多:拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理存在的問題,既是人民群眾投訴的熱點(diǎn),也是人大代表、政協(xié)委員關(guān)注的焦點(diǎn)。二是物業(yè)管理的責(zé)任意識比較弱。近年來,我市相繼出臺了一批規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理的意見,對改變拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理相對滯后的狀況起到了很好的指導(dǎo)和推動作用。但從我區(qū)面廣量大的拆遷安置房小區(qū)管理現(xiàn)狀來看,好壞參差不齊,形勢還不容樂觀。不少部門和單位,對安置房物業(yè)管理工作不夠重視,只喊在嘴上,而不落實(shí)在行動上,責(zé)任意識比較淡薄,從而造成上級部門抓推進(jìn),下級部門不落實(shí)的局面。三是物業(yè)管理協(xié)作配合比較弱。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,涉及不同利益訴求,矛盾錯綜復(fù)雜,尤其是拆遷安置房小區(qū),情況更加特殊,僅靠物業(yè)企業(yè)單打獨(dú)斗,很難搞好拆遷小區(qū)的物業(yè)管理。小區(qū)的許多管理矛盾和問題,沒有強(qiáng)有力的行政干預(yù)、社區(qū)組織的積極配合、廣大業(yè)主的大力支持是很難進(jìn)行調(diào)解處理的。事實(shí)上小區(qū)物業(yè)管理只是社區(qū)管理的一個組成部份,物業(yè)服務(wù)只是一種企業(yè)行為。
面對拆遷安置小區(qū)物業(yè)管理的嚴(yán)峻形勢,我們要時刻保持清醒的頭腦,充分認(rèn)識物業(yè)管理工作的緊迫性、復(fù)雜性、重要性,從維護(hù)廣大拆遷戶的切身利益出發(fā),從確保社會穩(wěn)定的高度出發(fā),從促進(jìn)幸福惠山又好又快發(fā)展的要求出發(fā),我們必須沉下心來,一絲不茍抓協(xié)調(diào)、一絲不茍抓推進(jìn)、一絲不茍抓落實(shí)。
二、明確目標(biāo),突出重點(diǎn),全面貫徹落實(shí)安置房小區(qū)管理實(shí)施意見。前一階段,我們開展了安置房小區(qū)物業(yè)管理的試點(diǎn)工作,各鎮(zhèn)(街道)通過大力整治小區(qū)環(huán)境、健全管理網(wǎng)絡(luò)、試行收費(fèi)等舉措,切實(shí)改善了試點(diǎn)小區(qū)的生活環(huán)境,積累了一些寶貴經(jīng)驗(yàn)。開發(fā)區(qū)、堰橋街道已經(jīng)開始對外來租賃購房戶收取停車管理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi),效果較好,其它鎮(zhèn)(街道)要迅速跟進(jìn)。近期,市政府轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)局《關(guān)于加強(qiáng)拆遷安置房小區(qū)管理的指導(dǎo)意見》(錫政辦發(fā)[2011]79號),區(qū)政府下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)的實(shí)施意見(試行)》(惠府發(fā)[2011]56號文件),這兩個文件的下發(fā),為今后一個時期安置房物業(yè)管理的開展明確了工作目標(biāo),提供了政策依據(jù),各地和各部門要根據(jù)兩個文件要求,結(jié)合本地實(shí)際,加大工作力度,重點(diǎn)做好以下幾個方面工作:
(一)要強(qiáng)化規(guī)劃建設(shè)。一是科學(xué)規(guī)劃。安置房小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)要與城鎮(zhèn)布局規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接,與農(nóng)村產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整相結(jié)合,在建設(shè)中要按照區(qū)域城市化的發(fā)展要求,根據(jù)行政村撤并、產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施布局的不同情況,合理確定建設(shè)規(guī)模、空間形態(tài)和居住模式,突出新型農(nóng)村社區(qū)的個性特色,形成不同類型的居住社區(qū);二是完善配套。要加大有效投入,確保道路、綠化、污水處理等公共設(shè)施全
部到位,完善商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用房、農(nóng)貿(mào)市場、學(xué)校等一系列生活服務(wù)設(shè)施,以及相應(yīng)的健身休閑設(shè)施,完善社區(qū)服務(wù)功能,提高社區(qū)服務(wù)效率,為安置群眾正常開展各類活動、提高生活質(zhì)量創(chuàng)造條件。同時要合理配置小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理用房、經(jīng)營性租賃用房和汽車庫(位),通過出租而非出售的方式,專項(xiàng)補(bǔ)充物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。三是加強(qiáng)監(jiān)管。進(jìn)一步規(guī)范安置房建設(shè)手續(xù),提高建設(shè)質(zhì)量,強(qiáng)化安置房建設(shè)安全質(zhì)量監(jiān)督管理,各地區(qū)在建的安置房要及時納入安全、質(zhì)量監(jiān)控體系,確保建筑安全質(zhì)量,使安置房建設(shè)工程成為放心工程、安全工程、規(guī)范工程。
(二)要建立健全管理體制。一是建立健全物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)。按照“政府扶持、屬地管理、專業(yè)服務(wù)”的原則,各鎮(zhèn)(街道)、開發(fā)區(qū)要建立物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu),設(shè)立安置房小區(qū)物業(yè)管理辦公室,根據(jù)需要組建物業(yè)管理公司。安置房小區(qū)物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)拆遷安置房小區(qū)的物業(yè)資產(chǎn)管理、物業(yè)管理的組織實(shí)施、經(jīng)費(fèi)保障、糾紛協(xié)調(diào)、督查考核,全面履行鎮(zhèn)(街道)安置小區(qū)物業(yè)管理工作的主體職責(zé)。對組建的物業(yè)管理公司,要從完善機(jī)制體制著手,強(qiáng)化行業(yè)資質(zhì)管理,以取得有效的物管企業(yè)資質(zhì)。二是建立健全社區(qū)組織。針對目前農(nóng)民拆遷安置后存在村、社區(qū)多種行政體制并存的過渡狀態(tài),對達(dá)到一定聚居人口,應(yīng)依法建立社區(qū)居委會,同時,對安置房小區(qū)的社區(qū)管理模式、工作職能、管理經(jīng)費(fèi)、領(lǐng)導(dǎo)體制與工作機(jī)制等進(jìn)行明確規(guī)范。三是要提升社區(qū)服務(wù)水平。社區(qū)管理組織要逐步把物業(yè)管理事務(wù)從社區(qū)管理中脫出來,交給物業(yè)管理企業(yè)去管理,從而更加注重社區(qū)的管理和服務(wù),完善社區(qū)服務(wù)的各項(xiàng)服務(wù)平臺,為社區(qū)居民提供更加優(yōu)質(zhì)的社區(qū)管理和服務(wù),增加居民對社區(qū)的認(rèn)同感、歸屬感
和同住同建的意識。同時要加強(qiáng)與物業(yè)管理企業(yè)的溝通協(xié)調(diào),幫助居民或物管企業(yè)協(xié)調(diào)處理在物業(yè)管理中的矛盾,保障小區(qū)的物業(yè)管理有序推進(jìn)。
(三)要把握工作重點(diǎn)。在拆遷安置小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理過程中,要重點(diǎn)把握好以下幾個關(guān)鍵點(diǎn)。一是要合理確定物業(yè)管理模式。各鎮(zhèn)(街道)、開發(fā)區(qū)要對管理的安置小區(qū)進(jìn)行梳理,要根據(jù)各拆遷安置小區(qū)的實(shí)際情況,合理確定物業(yè)管理模式,并對照《無錫市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)簡明標(biāo)準(zhǔn)(試行)》,制定相應(yīng)的服務(wù)等級和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。條件較好的的拆遷安置房小區(qū),各鎮(zhèn)(街道)、開發(fā)區(qū)應(yīng)積極推行政府指導(dǎo)下的市場化管理,通過招投標(biāo)的方式,選聘優(yōu)秀的的物業(yè)服務(wù)企業(yè),按小區(qū)核定的服務(wù)等級實(shí)施專業(yè)化管理;不具備條件的拆遷安置房小區(qū),由鎮(zhèn)(街道)組建的物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理,確保基本的保安、保潔、保綠和維修工作到位。二是要規(guī)范物業(yè)管理項(xiàng)目的交接。各鎮(zhèn)、街道作為安置小區(qū)的建設(shè)單位,在小區(qū)竣工前后,一定要與選聘或組建的物管企業(yè)做好交接工作,完備手續(xù),完善相應(yīng)的管理制度,只有如此才能更好地保證物管企業(yè)實(shí)施高效的小區(qū)物業(yè)管理,同時也能盡量避免今后可能出現(xiàn)的一系列不必要的矛盾。三要確保物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)落實(shí)。各鎮(zhèn)(街道)、開發(fā)區(qū)要建立拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)經(jīng)費(fèi)保障機(jī)制,通過財(cái)政補(bǔ)貼、配套設(shè)施收益、業(yè)主繳納等途徑多渠道籌集管理服務(wù)資金,設(shè)立專戶并實(shí)行收支兩條線管理。要根據(jù)《無錫市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金,并落實(shí)房屋及公共部位的維修責(zé)任。
三、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),落實(shí)責(zé)任,推動全區(qū)安置房物業(yè)管理工作再上新臺階 一要加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。區(qū)政府成立區(qū)安置房小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
各鎮(zhèn)(街道)、開發(fā)區(qū)也要成立相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組,加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。區(qū)政府成立區(qū)拆遷安置房小區(qū)管理服務(wù)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由分管區(qū)長任組長,區(qū)房管局局長任副組長,區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、國土、城管、公安、物價、財(cái)政等相關(guān)職能部門以及各鎮(zhèn)(街道)、開發(fā)區(qū)分管負(fù)責(zé)人為成員,負(fù)責(zé)督促檢查有關(guān)單位履行職責(zé),協(xié)調(diào)處理管理服務(wù)工作中的重大問題。各鎮(zhèn)(街道)、開發(fā)區(qū)要成立相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)小組,并確定或成立專門的工作機(jī)構(gòu),具體負(fù)責(zé)管理服務(wù)工作,在全區(qū)建立起一級抓一級、層層有落實(shí)的管理服務(wù)工作體系,為管理服務(wù)工作提供堅(jiān)強(qiáng)有力的保障。區(qū)各有關(guān)單位和部門要加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的指導(dǎo)、服務(wù)和監(jiān)督,要進(jìn)一步加大對安置小區(qū)物管企業(yè)的指導(dǎo)和扶持力度,促進(jìn)我區(qū)安置小區(qū)物管機(jī)構(gòu)的健康成長。
二要強(qiáng)化督查考核。建立由區(qū)政府相關(guān)職能部門和鎮(zhèn)(街道)或開發(fā)區(qū)、社區(qū)為成員單位的安置房小區(qū)物業(yè)管理考核網(wǎng)絡(luò),以安置群眾滿意度作為考核的核心內(nèi)容,采取明查與暗訪相結(jié)合,平時與年終考核相結(jié)合的方式進(jìn)行,考核采取現(xiàn)場督查、點(diǎn)評通報相結(jié)合的辦法,考核結(jié)果與區(qū)政府對各鎮(zhèn)(街道)或開發(fā)區(qū)目標(biāo)管理考評掛鉤。開發(fā)區(qū)、各鎮(zhèn)(街道)應(yīng)定期對所有安置房小區(qū)物業(yè)管理工作及矛盾糾紛的處理情況進(jìn)行檢查考核,細(xì)化對物管企業(yè)的考核辦法,憑考核結(jié)果對物管企業(yè)核撥管理經(jīng)費(fèi),實(shí)施優(yōu)獎劣懲,從而進(jìn)一步提高物業(yè)管理水平。
三要營造良好氛圍。新聞媒體和各有關(guān)單位要采取多種形式,圍繞增強(qiáng)業(yè)主消費(fèi)意識和物業(yè)企業(yè)的服務(wù)意識,通過報紙、電視、宣傳板報、發(fā)放《告居民書》等形式,加大安置房物業(yè)管理實(shí)施意見及相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的宣傳力度,爭取廣大居民的支持和理解,提升社會各界對加強(qiáng)安置房
物業(yè)管理服務(wù)工作的認(rèn)知和認(rèn)同。要通過開展物業(yè)管理宣傳教育活動,動員社會各界和廣大居民群眾,在享受到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理成果的同時,引導(dǎo)住戶樹立“花錢買服務(wù)”的消費(fèi)理念,增強(qiáng)自律意識自覺履行業(yè)主的責(zé)任和義務(wù),積極維護(hù)物業(yè)管理秩序,形成全民參與、齊抓共管的良好局面,真正做到同在一個社區(qū),共建美好家園。
同志們,拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作千頭萬緒,矛盾和問題很多,責(zé)任重大。我們要站在以人為本、構(gòu)建和諧社會的高度,統(tǒng)一思想,銳意進(jìn)取,創(chuàng)新發(fā)展,扎實(shí)工作,共同開創(chuàng)拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展的新局面,為“幸福惠山”建設(shè)作出新的貢獻(xiàn)。
謝謝大家!
第四篇:安置房物業(yè)管理年終總結(jié)
XX物業(yè)X年安置房物業(yè)管理工作總結(jié)
各位領(lǐng)導(dǎo)、同仁大家下午好!
即將過去的一年,對于我們X物業(yè)而言是不平凡的一年,在這一年里,在各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)心支持下,在公司全體員工的不懈努力下,公司取得了不少成績和榮譽(yù)。基本完成了年初既定任務(wù),但也面臨著不少問題,急需解決,現(xiàn)在就具體工作情況總結(jié)如下:
一、工作亮點(diǎn)回顧:
1、迎檢查,在X年里,我公司各小區(qū)累計(jì)成功迎接省、市、縣多級領(lǐng)導(dǎo)各項(xiàng)檢查X次,其中X花苑在迎接檢查過程中,表現(xiàn)出色,每次均圓滿完成任務(wù),得到了領(lǐng)導(dǎo)們的一致好評。
2、創(chuàng)優(yōu)秀,在X年?duì)巹?chuàng)“縣優(yōu)”過程中,各小區(qū)從內(nèi)到外多次整改,整治,對比兄弟單位,找差距、補(bǔ)不足,最終努力終于獲得回報,X花苑、X花苑創(chuàng)縣優(yōu)成功,另外有三個小區(qū)也加入創(chuàng)優(yōu)的行列,等待考評組的評審。
3、修內(nèi)功,從年初開始,公司制訂了針對安置小區(qū)物業(yè)管理的規(guī)章制度,加強(qiáng)人員培訓(xùn)、提高管理素質(zhì),把業(yè)務(wù)能力提高作為首選項(xiàng),從思想層面上對安置小區(qū)物業(yè)管理有了更新的認(rèn)識,另外,在各小區(qū)管理崗位進(jìn)行競爭上崗,能者上、不作為者讓賢,經(jīng)過幾輪競爭下來,各小區(qū)的管理人員都脫胎換骨,管理水平都有了新的提高,小區(qū)的面貌也隨之煥然一新。
4、促維修,安置小區(qū)建成時間先后不一,有的小區(qū)剛交戶,有的小區(qū)已十年有余,由于老的小區(qū)規(guī)劃不足,年限久遠(yuǎn),不少小區(qū)路面,外墻、井蓋、落水管都出現(xiàn)了不同程度的損壞,給小區(qū)業(yè)主的生活帶來了很大的不便,維修刻不容緩,今年上半年,在星海社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持下,我們X花苑物業(yè)管理處統(tǒng)計(jì)了維修數(shù)據(jù),整理了維修方案,提出了維修申請到安置辦,對X花苑進(jìn)行了維修,得到了業(yè)主們一致好評,X花苑的維修成功申請落實(shí)也帶動了其它小區(qū),各管理處把維修申請、落實(shí)都提上了日程,爭取X年上半年實(shí)施維修。
5、找點(diǎn)子,今年上半年,公司例會上開拓思路,全體員工積極參予,針對小區(qū)疑難點(diǎn),亂種植、亂堆放現(xiàn)象找點(diǎn)子(解決方案)。結(jié)果群策群力,集思廣益找點(diǎn)子成功,用草種覆蓋亂種植已清理區(qū)域,控制亂種植成功,用上門幫老人劈木材的方式解決老年人亂堆放,成功率95%以上,此舉既緩解了違章種植戶的矛盾,又拉近了與業(yè)主的距離,為進(jìn)
一步管理打下了良好的基礎(chǔ)。
二、工作難點(diǎn)總結(jié)
X年工作中的難點(diǎn)主要集中在以下幾個方面:
1、老年房周邊環(huán)境整治容易反彈,不能一步到位。
2、小區(qū)內(nèi)小吃店、裝潢店、小賣部的雜物亂堆放,車輛無序停放,屢教不改。
3、收種季節(jié)、占道打谷曬場、亂堆亂放秸稈難以避免。
4、房屋等建筑設(shè)施問題層出不窮,維修滯后,工作被動。
5、小區(qū)內(nèi)大型,超重車輛隨意通行,屢禁不止,報廢車輛占道、影響通行、破壞環(huán)境,目前還沒有最佳解決方案。
以上這五項(xiàng)問題涉及到,小區(qū)規(guī)劃,業(yè)主素質(zhì)、房屋質(zhì)量,綜合治理等多個方面,單憑物業(yè)公司來處理,很難到位,當(dāng)然,辦法總比困難多,在新的一年里,我們物業(yè)公司各管理處將落實(shí)專人,跟蹤管理這些難點(diǎn)問題,同時積極申請相關(guān)主管部門支持配合,爭取早日解決。
三、新計(jì)劃
新的一年即將開始,我公司將一如既往的對比找差,解決難點(diǎn),鞏固優(yōu)點(diǎn),爭取在X年已取得成績的基礎(chǔ)上,在小區(qū)環(huán)境整治中,更上一層樓,把縣委縣政府提出的安置小區(qū)要“達(dá)標(biāo)”的要求,做到實(shí)處,再爭取創(chuàng)1-2個“縣優(yōu)”小區(qū),在小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)中,爭取各小區(qū)成立業(yè)主委員會,讓業(yè)主參予到管理中來,真正成為小區(qū)的主人,在工作難點(diǎn)解決時盡量爭取政府相關(guān)部門支持,努力做好,最后的目標(biāo),是通過全體員工的努力,在X物業(yè)做大做強(qiáng)的基礎(chǔ)上,讓“ ”在安置小區(qū)物管行列中位于前列,讓業(yè)主滿意、讓政府滿意!
總結(jié)單位:X物業(yè)管理有限公司
X年X月X日
第五篇:如皋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)安置房物業(yè)管理暫行辦法
如皋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)安置房物業(yè)管理暫行辦法(建議稿)
陳宏斌
一、總則
為規(guī)范我區(qū)安置房小區(qū)的物業(yè)管理活動,營造整潔、有序、和諧的居住環(huán)境,根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》(中華人民共和國國務(wù)院令〔2007〕第504號)、《競速生省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《如皋市安置房物業(yè)管理辦法》規(guī)定,結(jié)合我區(qū)實(shí)際,制定本暫行辦法。
(一)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)安置房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)及其監(jiān)督管理,適用本規(guī)定。
(二)本規(guī)定所稱安置房,是指項(xiàng)目拆遷安置過程中由政府統(tǒng)一規(guī)劃、投資、建設(shè),向被征收人提供的回遷和異地安置住房。
(三)安置房小區(qū)物業(yè)管理工作堅(jiān)持“政府指導(dǎo)、屬地管理、齊抓共管”的原則。
(四)區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組對全區(qū)安置房小區(qū)的物業(yè)管理活動負(fù)總責(zé),負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理安置房住房在使用管理和物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的重大問題。
國土規(guī)劃、交建、城管、財(cái)政、公安、經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、民政、市場監(jiān)督等部門依據(jù)各自職責(zé)做好與安置房和保障性住房小區(qū)物業(yè)管理有關(guān)工作。
(五)建立街道(鎮(zhèn))、社區(qū)(村)、業(yè)主委員會(小區(qū)管理委員會)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)“四位一體”的工作機(jī)制,具體職責(zé)如下:
街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)安置房小區(qū)的物業(yè)管理工作,將安置房小區(qū)作為社區(qū)管理的重要組成部分,成立物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組,建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,牽頭組建小區(qū)管理委員會或業(yè)主委員會,協(xié)調(diào)解決小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)及矛盾調(diào)處工作。
社區(qū)居委會(村委會)應(yīng)將物業(yè)管理納入社區(qū)公共管理服務(wù)范疇,配合街道辦事處組建小區(qū)管理委員會或業(yè)主委員會,參與小區(qū)秩序維護(hù)、物業(yè)費(fèi)收取等物業(yè)管理日常工作,引導(dǎo)安置房和保障性住房業(yè)主或使用人樹立物業(yè)有償服務(wù)意識,參與對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)管、考評工作;引導(dǎo)安置戶集中居住,整合剩余房源發(fā)展房東經(jīng)濟(jì)。
業(yè)主委員會(小區(qū)管理委員會)負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,督促業(yè)主自覺遵守《管理規(guī)約》(《臨時管理規(guī)約》),履行義務(wù),及時了解業(yè)主的意見和建議,協(xié)助社區(qū)委員會(村委會)做好相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)全面履行合同約定,提供質(zhì)價相符的服務(wù),接受市、街道(鎮(zhèn))、社區(qū)(村)、業(yè)主委員會(小區(qū)管理委員會)及業(yè)主的監(jiān)督,協(xié)助社區(qū)居委會(村委會)積極開展活動,定期將小區(qū)住戶信息反饋給社區(qū)居委會(村委會)及保障性住房管理機(jī)構(gòu),協(xié)助做好綜治、安全等工作。
(六)開發(fā)區(qū)管委會每組織對各街道(鎮(zhèn))物業(yè)管理工作情況進(jìn)行考核,對物業(yè)管理工作指導(dǎo)監(jiān)督不力造成較大影響或失職、瀆職的,追究相關(guān)單位和人員的責(zé)任,并在績效考核時給予相應(yīng)認(rèn)定。
二、物業(yè)管理區(qū)域劃分與物業(yè)交付
(一)安置房物業(yè)管理區(qū)域劃分應(yīng)遵循相對集中、便于管理的原則。
保障性住房和以回遷安置房為主的區(qū)域在地界四至明確的情況下,一般劃分為一個獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的商品房區(qū)域內(nèi)的少量回遷安置房,應(yīng)與商品房劃分為同一個物業(yè)管理區(qū)域。
劃分物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)以小區(qū)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定紅線圖范圍為基礎(chǔ),并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)布局等因素。
(二)建設(shè)單位在安置房住房申請辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時,應(yīng)持有關(guān)資料向房地產(chǎn)行政主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。
房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起15個工作日內(nèi),會同街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)進(jìn)行物業(yè)管理區(qū)域劃分,并告知建設(shè)單位或居委會(村委會)。
(三)項(xiàng)目指揮部(業(yè)主單位)應(yīng)在安置房或保障性住房交付使用30日前,持有關(guān)資料向所在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)申請確認(rèn)行政管理歸屬,如需社區(qū)設(shè)置和調(diào)整,由所在街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)按照社區(qū)居委會設(shè)置、范圍調(diào)整的要求和程序提出申請,民政部門審核后,報市人民政府審批。
(四)項(xiàng)目指揮部(業(yè)主單位)必須按《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定配足物業(yè)管理用房,并對物業(yè)管理用房進(jìn)行普通裝修。提供的物業(yè)管理用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠獨(dú)立使用的房屋,并具備水、電等基本使用功能。
民政、國土規(guī)劃、財(cái)政部門應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌規(guī)劃社區(qū)配套服務(wù)用房,建設(shè)單位或項(xiàng)目指揮部(業(yè)主單位)必須按規(guī)劃要求比例配置社區(qū)配套服務(wù)用房。
(五)建設(shè)單位與街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)或項(xiàng)目指揮部(業(yè)主單位)辦理安置房或保障性住房移交手續(xù)15日前,應(yīng)當(dāng)按照住建部《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》及相關(guān)規(guī)定,與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)承接查驗(yàn)工作,并在承接查驗(yàn)協(xié)議簽訂后10日內(nèi)辦理物業(yè)交接手續(xù),向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理用房以及其他物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
安置戶與選房小組辦理選房手續(xù)后,憑交房通知單等材料向物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理入住手續(xù)。
(六)鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過參與建設(shè)工程的設(shè)計(jì)、施工、分戶驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收等活動,向建設(shè)單位提供有關(guān)物業(yè)管理的建議,為實(shí)施物業(yè)承接查驗(yàn)創(chuàng)造有利條件。
三、物業(yè)管理與服務(wù)
(一)安置房住房交付前一個月由屬地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)組織社區(qū)居委會(村委會)和業(yè)主代表成立小區(qū)管理委員會,代行小區(qū)業(yè)主委員會職責(zé)。具體成立辦法由各街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)另行制定。
小區(qū)管理委員會履行下列職責(zé):
1.在屬地鎮(zhèn)政府(街道辦事處)、村(社區(qū))的組織和參與下,代表小區(qū)業(yè)主選聘前期物業(yè)管理階段的物業(yè)服務(wù)單位,由屬地鎮(zhèn)政府(街道辦事處)與物業(yè)服務(wù)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同;
2.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人關(guān)于物業(yè)服務(wù)的意見和建議,督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),監(jiān)督物業(yè)服務(wù)單位履行物業(yè)服務(wù)合同;
3.對違反臨時管理規(guī)約的業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行告誡;
4.協(xié)助所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)做好物業(yè)服務(wù)費(fèi)減免有關(guān)工作;
5.協(xié)助做好小區(qū)內(nèi)人口管理和戶籍遷移、登記工作。
(二)安置房住房已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,所在地街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)牽頭組織召開業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。市物業(yè)行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對業(yè)主委員會成立工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
業(yè)主委員會成立后,小區(qū)管理委員會職責(zé)自行終止。
(三)廉租住房、公共租賃住房由住房保障中心負(fù)責(zé)管理,履行以下職責(zé):
1.選聘物業(yè)服務(wù)單位,簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
2.監(jiān)督檢查廉租住房、公共租賃住房的使用和物業(yè)服務(wù);
3.會同物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好廉租住房、公共租賃住房的動態(tài)管理和跟蹤服務(wù)工作;
4.負(fù)責(zé)入住和退出時移交、驗(yàn)收、接管、結(jié)算等管理工作,建立廉租住房、公共租賃住房使用管理檔案,發(fā)布使用動態(tài)信息;
5.承擔(dān)廉租住房、公共租賃住房的安全管理及其修繕和相關(guān)的招標(biāo)、委托等管理工作;
6.辦理廉租住房、公共租賃住房租賃合同簽訂、租金收繳等工作;
7.核撥物業(yè)服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼;
8.受理舉報和投訴,并及時依法處理;
9.委托的其它管理事項(xiàng)。
(四)安置房住房的物業(yè)服務(wù)由小區(qū)管理委員會(業(yè)主委員會),廉租住房、公共租賃住房的物業(yè)服務(wù)由專門管理機(jī)構(gòu),在市物業(yè)行政主管部門、街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)的監(jiān)督指導(dǎo)下選聘有資質(zhì)、誠信經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè),并按照以下規(guī)定時限完成:
1.經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
2.安置房、廉租住房、公共租賃住房的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成;
3.重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,按原物業(yè)服務(wù)合同的約定完成;未約定的,應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止前60日完成。
未能及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,所在地社區(qū)居委會(村委會)要先行介入代管,為住戶提供基本的物業(yè)服務(wù)。
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對管理區(qū)域內(nèi)的共用物防、消防、技防設(shè)施進(jìn)行維護(hù)管理,提供安全防范服務(wù),并按合同約定向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主提供以下服務(wù):
1.房屋共用部位的維護(hù)與管理;
2.房屋共用設(shè)施設(shè)備及其運(yùn)行的維護(hù)與管理;
3.共用部位、場所的環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù);
4.小區(qū)內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)服務(wù);
5.房屋裝飾裝修管理服務(wù);
6.房屋檔案資料管理;
7.法律法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他服務(wù)。
未按物業(yè)合同的約定或有關(guān)規(guī)定配置相關(guān)服務(wù)崗位人員的,物業(yè)企業(yè)主管部門責(zé)令整改并按有關(guān)規(guī)定給予處罰。
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在合同簽訂之日起30日內(nèi)向項(xiàng)目所在地物業(yè)行政主管部門辦理合同備案手續(xù)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)人員配置詳細(xì)情況,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可優(yōu)先聘用住戶中符合條件的待業(yè)人員。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動,物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理須有兩年以上的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)。若因工作原因物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理需變更的,必須提前30天將變更情況報送安置小區(qū)所在街道(鎮(zhèn))審核,經(jīng)同意后方可進(jìn)行變更,并抄送物業(yè)主管部門備案;物業(yè)企業(yè)未經(jīng)審核擅自變更或未按要求配置項(xiàng)目經(jīng)理的,物業(yè)企業(yè)主管部門責(zé)令整改并按有關(guān)規(guī)定給予處罰。
(七)街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度,聯(lián)席會議由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)負(fù)責(zé)召集,市場監(jiān)督、衛(wèi)生局、國土規(guī)劃局、交通建設(shè)局、城市管理局、環(huán)保局、消防大隊(duì)、公安派出所、業(yè)委會(安置房小區(qū)管理委員會)、電力公司、自來水公司、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會等單位參加,每季度召開一次。
同時,加強(qiáng)對物業(yè)管理的監(jiān)督檢查和工作指導(dǎo),每季度對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的人員配置、服務(wù)內(nèi)容等進(jìn)行檢查,確保向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。
(八)鼓勵街道(鎮(zhèn))自行組建具有獨(dú)立法人資格、有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接安置房或保障性住房小區(qū)物業(yè)管理工作。
(九)小區(qū)管理委員會負(fù)責(zé)擬定小區(qū)臨時管理規(guī)約,業(yè)主委員會、專門管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)擬定小區(qū)管理規(guī)約,依法約定業(yè)主的共同利益和應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)及違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)。
(十)自首戶業(yè)主辦理交付手續(xù)之日起,街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)須指派社區(qū)(村)干部協(xié)同小區(qū)業(yè)委會或?qū)iT管理機(jī)構(gòu)參與小區(qū)管理,同時應(yīng)設(shè)置物業(yè)管理服務(wù)隊(duì)伍,及時處理違規(guī)改擴(kuò)建、裝修、車輛停放等行為,要求行為人立即違法違規(guī)行為,并及時整改,行為人未按要求整改的,應(yīng)當(dāng)及時報告相關(guān)行政管理部門依法處理。
市人事組織部門應(yīng)根據(jù)安置房和保障性住房管理需要綜合考慮安置房和保障性住房物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員編制問題。
四、物業(yè)使用與維護(hù)
(一)安置房和保障性住房業(yè)主、物業(yè)使用人使用房屋應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約(管理規(guī)約)的規(guī)定,不得有下列行為:
1.擅自變動房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)等違反房屋裝飾裝修規(guī)定的行為;
2.違章搭建建筑物、構(gòu)筑物、私開門窗及擅自改變房屋規(guī)劃使用性質(zhì)等違反規(guī)劃規(guī)定的行為;
3.侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為;
4.隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為;
5.堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品,排放有毒、有害物質(zhì)或者制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲等違反環(huán)境保護(hù)規(guī)定的行為;
6.占用消防通道等違反消防管理規(guī)定的行為;
7.賭博、利用迷信活動危害社會、飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活等違反治安管理規(guī)定的行為;
8.法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。
小區(qū)管理委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)單位及業(yè)主發(fā)現(xiàn)上述行為時均應(yīng)予以勸阻、制止,并報告有關(guān)部門。
(二)房屋交付后,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照權(quán)屬登記用途使用物業(yè)。安置房的業(yè)主因特殊情況需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,應(yīng)向小區(qū)管理委員會或業(yè)主委員會提出書面申請,并經(jīng)有利害關(guān)系的住戶同意后,方可依法向有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)。保障性住房不得改變房屋使用性質(zhì)。
(三)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法按照保修期限、范圍承擔(dān)安置房和保障性住房的保修責(zé)任。保修期限內(nèi),建設(shè)單位應(yīng)督促施工單位組建維修隊(duì)伍,及時對保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題進(jìn)行處置。
(四)廉租住房、公共租賃住房的承租人應(yīng)當(dāng)正確使用房屋及其配套設(shè)施設(shè)備,不得進(jìn)行室內(nèi)二次裝修或?qū)κ覂?nèi)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行改裝;在租賃期限內(nèi)因使用不當(dāng)造成功能障礙或損壞的,應(yīng)當(dāng)按規(guī)定修復(fù)并承擔(dān)費(fèi)用,造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失。
廉租住房和公共租賃住房室內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)備超過使用年限需重新裝修、更換或需對房屋進(jìn)行維修改造、增加設(shè)施設(shè)備的,由專門管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一組織實(shí)施,承租人應(yīng)當(dāng)予以配合。
(五)安置房和保障性住房小區(qū)供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)向住房產(chǎn)權(quán)人或使用人直接收取有關(guān)日常費(fèi)用,不得強(qiáng)行要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)無償代收相關(guān)費(fèi)用。
安置房和保障性住房小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等配套設(shè)施建成后交付上述單位。供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)小區(qū)內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費(fèi)用。
(六)安置房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定歸集專項(xiàng)維修資金,專項(xiàng)用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造。
五、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)及補(bǔ)助
(一)安置房住房前期物業(yè)服務(wù)等級統(tǒng)一按《如皋市普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的三級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
(二)享受最低生活保障的家庭,物業(yè)服務(wù)費(fèi)減半收取。
符合享受減免政策的家庭,須向項(xiàng)目所在地居民委員會提出申請,居民委員會初審后上報街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府),由街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)會同有關(guān)單位進(jìn)行核定,每年核定1次,核定結(jié)果在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。
申請人家庭人均收入情況發(fā)生變化的,要及時向街道辦事處(鎮(zhèn)人民政府)報告。
(三)物業(yè)服務(wù)費(fèi)自房屋交付之日次月起按月收取,經(jīng)雙方約定亦可預(yù)收。已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè),其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。已經(jīng)交付的房屋,物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主或物業(yè)使用人承擔(dān)。
前款所稱交付是指業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)手續(xù)。業(yè)主收到書面通知后,在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)的,視為交付。
(四)區(qū)財(cái)政對安置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)給予適當(dāng)補(bǔ)貼。回遷第一年補(bǔ)貼業(yè)主應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的60%,第二年補(bǔ)貼業(yè)主應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的40%,第三年補(bǔ)貼業(yè)主應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的20%,第四年開始由被征收人按物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)自行繳納。補(bǔ)貼費(fèi)用由物業(yè)企業(yè)每季度首月10日前提出申請,街道(鎮(zhèn))審核并提供經(jīng)物業(yè)行政主管部門備案的合同向財(cái)政申請撥付,區(qū)財(cái)政審批后撥付至所在街道(鎮(zhèn))。
建立如皋市人民法院與開發(fā)區(qū)住建局的訴調(diào)對接制度。因業(yè)主無正當(dāng)理由未繳交自付部分物業(yè)費(fèi)導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院起訴,業(yè)主為過錯方的,取消物業(yè)費(fèi)政府補(bǔ)貼部分,業(yè)主應(yīng)自行全額繳納物業(yè)費(fèi)。同時物業(yè)公司或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合法院的送達(dá)工作。
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管安置房或保障性住房后,開發(fā)區(qū)按小區(qū)計(jì)容建筑面積向街道(鎮(zhèn))撥付物業(yè)服務(wù)企業(yè)前期啟動資金,計(jì)容建筑面積10萬平方米以下的按10萬元給與補(bǔ)貼,計(jì)容建筑面積10萬平方米到20萬平方米的,按15萬元給與補(bǔ)貼,計(jì)容建筑面積超過20萬平方米的,按20萬元給與補(bǔ)貼用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與分戶驗(yàn)收、前期介入、承接查驗(yàn)等工作的費(fèi)用,具體使用辦法由街道(鎮(zhèn))制定。
(六)安置房或保障性住房建設(shè)單位在項(xiàng)目預(yù)算時,應(yīng)對前期物業(yè)補(bǔ)貼所需費(fèi)用進(jìn)行認(rèn)真測算并列入其中。
(七)安置房小區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金按照《如皋市商品住宅專項(xiàng)維修資金管理暫行規(guī)定》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由各項(xiàng)目指揮部在分房時統(tǒng)一收取、存入專戶。
六、附則
(一)安置房小區(qū)剩余房源納入國有資產(chǎn)統(tǒng)一統(tǒng)籌管理。
(二)安置房的共用配套設(shè)施,用于經(jīng)營的,其經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本及有關(guān)稅費(fèi)后的收益,作為安置房住宅專項(xiàng)維修資金存入專用賬戶,全體業(yè)主共有。
(三)老舊小區(qū)整治后的物業(yè)管理可參照本規(guī)定執(zhí)行。
(四)本暫行規(guī)定未盡事宜,按有關(guān)國家法律法規(guī)執(zhí)行,本暫行規(guī)定由如皋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會負(fù)責(zé)解釋。
(五)本暫行規(guī)定自印發(fā)之日起施行,試行兩年。