第一篇：作業1——煙臺市街區發展調研報告

中外城市建設史作業1

煙臺作為中國近代重要的沿海開放港口城市，源起于明洪武三十一年(公元1398年)設置的“奇山守御千戶所”，因第二次鴉片戰爭所簽訂的《天津條約》而于公元1861年正式開埠，經過六百多年的演變發展和一百四十多年的城市建設，在進入二十一世紀開始大規模的城市改造之前，煙臺尚擁有五片各具特色的歷史街區。除了奇山所城和朝陽街歷史街區被劃為法定的歷史文化街區得到保護外，其它三片歷史街區都在二十一世紀初的三年內遭到程度不同的破壞。

煙臺山歷史景觀區、朝陽街歷史文化街區、奇山所歷史文化街區、大馬路歷史街區、毓璜頂歷史景觀區、福山縣衙周邊街區。

調研報告主要內容：

1、形成與發展。（自然環境狀況——選址、歷史與文化——布局形態等）

2、街區形態。（街區類型）

3、路網布局。

4、建筑類型。

5、開放空間的營造。

6、規劃特點。

7、改造后特點。

第二篇：1912街區小品調研

南京1912街區小品調研

一、所調查地點場地背景：

“南京1912”這個名字的來歷起源于一段歷史。1912年1月1日，中華民國在南京建立，孫中山先生就任中華民國臨時大總統。民國曾是南京歷史上最繁華最鼎盛的時期，當時的南京城聚集著最顯赫的政界要人和學術大家，是中西交會之地。南京總統府是孫中山先生宣誓就任中華民國臨時大總統所在地，與總統府毗鄰的民國建筑群具有深厚的歷史文化底蘊。受西風東漸之影響，民國時期的建筑、社會風尚都帶著中西合璧的味道。

南京1912位于南京市長江路與太平北路交匯處，它的定位是將濃郁的民國歷史風味與時尚的結合，也就是歷史與時尚的結合。建筑物本身所呈現的是文化，其中加入了商業的元素，經營的內容是時尚消費。它的主題是休閑、時尚，也有旅游功能。南京1912最大的優勢在于，地處黃金地段，面積大建筑少，視野開闊，形成了一個鬧中取靜的開放的空間，以及里面的人想到外面來、外面的人想到里面去的互動氛圍，這是其它時尚消費場所不具備的獨一無二的資源。

二、所調查地點場地分析：

建筑特點： 青灰色的墻體是南京1912最具特色的標志性建筑及色系。紅色墻體是南京1912最原始的建筑及色系，原滋原味，起到點睛之筆。無論尖形屋頂還是弧形的門窗，都有著中西文化的合璧。建筑物之間用透明玻璃廊橋相互連接，充分體現了歷史與現代相結合的特點。玻璃、鋼構、青灰磚及紅磚都是南京1912的主要建筑材料。

建筑風格：在中西文化的結合之下產生的現代時尚元素。古樸典雅的民國建筑、五光十色的異國情調。煙灰色調為主的老式洋房里，包裹的是最前衛的摩登生活 英式小樓和小陽臺也是南京1912典型的建筑風格。

外部景觀（綠化）： 南京1912的外景綠化主要是以自然長成的大樹和人工種植的灌木以及藤類植物作為陪襯，密度較高，自然景觀和建筑景觀融為一體，相互襯托；現代社會的緊張的工作、快生活節奏，使人門更加向往空氣清新、流水潺潺、植物青蔥的大自然；現代都市的建筑與自然景觀融為一體，營造一個完美、舒心、休閑的購物環境。南京1912外部景觀綠化圖 百年老樹----時代與時俱進的標志 建筑之間也用綠色植物牽連起來，形成一道風景線 道路兩旁的燈柱上也爬滿綠色植物2.2外部休閑空間（桌椅、路燈）為了突出和體現整個商業區的休閑氣氛，南京1912 對于外部休閑空間的營造充分利用了桌椅和路燈的布置，滿足人們在繁華都市也能尋求一種寧靜舒適的環境，享受忙碌工作之后帶來的安謐和輕松，夜晚的燈光設計有浪漫和溫馨，也有激情。酒吧區----體現的是現代都市的激情 休閑區----體現的是現代都市的浪漫 餐飲區----體現的是現代都市的溫馨 外部休閑空間（桌椅、路燈）圖 主動線的邊側都是供游人休息的座椅，放在臨近大道的路邊，也起到了引導路人進來的作用。繁華的都市中也有一處鬧中取靜的休息場所 英式時尚和典雅的壁燈，精美而別具一格。

建筑細節：整個商業體是“L”型，其動線成井字或著田字型雙動線，主動線圍繞整個建筑群外部，次動線圍繞整個建筑群內部，簡單明了。“南京1912” 由１７幢民國風格建筑及”共和”“博愛”“新世紀”“太平”4個街心廣場組成，占地3萬多平方米的一期工程的建筑面積僅為23000平方米，其中5幢是原有的民國建筑，最高的只有三層樓，大多數建筑是兩層樓甚至是平房。這片青灰色與磚紅色相間的建筑群（色系風格以青灰色為主），風格古樸精巧，錯落有致地呈Ｌ形環繞”總統府”，南京1912的建筑和外觀設計充分體現了民國時期的特點，也結合了現代時尚元素。它是一個中西合璧、時尚互融、文化精彩的休閑消費場所，集餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合性時尚休閑街區。插注（詮釋）：“共和”：代表自由、公正、民主；“博愛”：代表寬容、友好、團結；“新世紀”：代表進步。“太平”：代表和平盛世。

這四個街區廣場所代表的含義與民國時代的歷史背景和發展緊密相聯，整個項目是圍繞著南京總統府，那么他背后所蘊藏的含義也是與之相關的，他們見證著歷史的輝煌，時代的進步以及社會的和平。

優勢： 結合周邊環境，以獨特的建筑風格和業態吸引消費者；

劣勢： 管線、空調、廚房、下水道的設置非常影響美觀，不注重細節的處理，對于水垢的排放也十分臟亂。

三、小品調查及分析：(一)、信息系統類：

地點：南京1912街區 時間：2013.3.20 材質：花崗巖、玻璃

景觀評析：該標識牌位于1912街區路口位置，尺度中等，使用灰色花崗巖與玻璃材質，上部有石雕，融入中國古典建筑的元素，整體是簡潔的直角造型，顏色和造型與周圍環境協調統一，采用古典與現代的結合，更能體現民國的時代感，四周圍繞綠籬，更顯莊嚴。

主觀感受評價：

美觀感受：★★★★☆ 使用感受：★★★★☆

與周圍環境協調度：★★★★☆

優點：整體簡潔大方，端莊肅穆，與南京1912的整體建筑協調統一，很有時代感。缺點：文字篆刻于玻璃上，雖然視覺感受不錯，但是不夠醒目，標識牌整體過于平淡普通，容易被忽略。

[1912簡介牌] 小結：該標識牌在尺度、材質、質感、時代感上表現比較好，但是造型方面過于普通。

地點：南京1912街區 時間：2013.3.20 材質：鐵、玻璃

景觀評析：該標識牌尺度合理，使用乳白色玻璃和黑色鐵框，仿歐式風格，采用直角設計，可以兼顧來往的人群，整體與周圍環境統一協調。

主觀感受評價：

美觀感受：★★★★★ 使用感受：★★★★★

與周圍環境協調度：★★★★★ 優點：設計美觀、精致，仿歐洲復古風格，與南京1912的明國復古風格相互呼應，兼具使用功能和美化功能，設計高度合理，字體醒目，設計較為人性化。小結：設計美觀，尺度合理，設計人性化。

[1912指路牌]

（二）、照明系統類：

[1912壁燈] 地點：南京1912街區 時間：2013.3.20 材質：鐵、玻璃

景觀評析：該壁燈尺度較小，使用深灰色鐵質和毛玻璃，仿歐式風格，設計細致、精美，裝飾性較強。

主觀感受評價：

美觀感受：★★★★★ 使用感受：★★★★☆

與周圍環境協調度：★★★★☆

優點：該壁燈設計精美，與周圍環境自成一體，采用毛玻璃和黃色燈泡，使燈光模糊、昏暗，營造一種溫馨、復古的氛圍。

小結：設計精美，與周圍環境協調，容易營造氛圍。

(三)、配景系統類：

[1912雕塑小品] 地點：南京1912街區 時間：2013.3.20 使用功能分類：配景系統類 材質：花崗巖、合成材料

景觀評析：景觀尺度較小，復古的神獸石雕，和具有現代氣息的規則復合材料的底座，四周以紅花繼木和杜鵑做綠籬，在白色背景墻中間，作點綴。

主觀感受評價：

美觀感受：★★★★☆ 使用感受：★★★★☆

與周圍環境協調度：★★★★☆ 優點：為單一白色的背景墻添加變化的元素，風格與周圍環境協調統一，增加景觀的連貫性。缺點：小品雖簡單樸素，但是作為進入后景觀的一個節點，應該再精致，突出一點。小結：作為節點的小品，應該在凸顯一點。

[1912花缽] 地點：南京1912街區 時間：2013.3.20 使用功能分類：配景系統類 材質：復合材料

景觀評析：兼有阻攔功能的花缽，小尺度，凹凸不平的石材很有質地，與旁邊圓滑的花缽形成對比，一靜一動，一高一低，有韻律感，功能多樣，并且偏矮的高度，可以避免行人坐在上面，以增強使用時間。

主觀感受評價：

美觀感受：★★★★☆ 使用感受：★★★★☆

與周圍環境協調度：★★★★☆

優點：功能多樣，兼具阻攔、美觀，顏色和質地很協調。缺點：灰暗的色系，再加上規則的圖形，顯得有些死板。

[1912花缽] 地點：南京1912街區 時間：2013.3.20 使用功能分類：配景系統類 材質：大理石

景觀評析：小尺度，統一與旁邊小品的顏色和材質，很有一致性。

主觀感受評價：

美觀感受：★★★☆☆ 使用感受：★★★★☆

與周圍環境協調度：★★★★☆ 優點：簡潔，實用 缺點：觀賞價值不高

[1912花缽] 地點：南京1912街區 時間：2013.3.20 使用功能分類：配景系統類 材質：木材

景觀評析：采用木材建造規則的田園風格的花缽，造型簡單，但不平庸，高度合理，考慮里坐立狀態的視線范圍，青灰色磚建筑，與棕黃色木質配景，相得益彰。

主觀感受評價：

美觀感受：★★★★★ 使用感受：★★★★☆

與周圍環境協調度：★★★★☆ 優點：考慮到人坐立時與旁邊人的視線，做了輕微的遮擋，分割出小空間，很人性化的考慮。缺點：使用時令花卉，成本較高。

小結：無論是色彩、質感、尺度、還是使用感受都考慮得比較到位。

(四)、服務系統類：

[1912垃圾桶] 地點：南京1912街區 時間：2013.3.20 材質：金屬

景觀評析：金屬制垃圾桶，綠色和灰色與周圍比較協調，高度合理，有清晰的分類的標識，頂端有煙灰缸，功能一目了然，簡潔大方。

主觀感受評價：

美觀感受：★★★☆☆ 使用感受：★★★★☆

與周圍環境協調度：★★★☆☆

優點：簡潔、大方，功能清晰，使用方便，實用性強。

缺點：過于大眾化，現代化，與南京1912的復古氣息不搭調。小結：實用，但美觀性太差。

（五）、阻攔系統類：

[1912欄桿] 地點：南京1912街區 時間：2013.3.20 材質：鐵

景觀評析：鐵質的，有規則花紋的，自行車停車位欄桿，尺度過大。

主觀感受評價：

美觀感受：★★★☆☆ 使用感受：★★★★☆

與周圍環境協調度：★★★☆☆

優點：高阻攔，精美的雕花鐵質欄桿，有歐式圍欄的感覺，對于自行車停車位，安全性有所提高。

缺點：高大的閉合式欄桿佇立在路旁，顯得有些突兀，整體感覺較為普通，與周圍的硬質景觀結合，顯得更加生硬。

小結：高大的鐵質欄桿顯得生硬，突兀。

（六）、休息系統類：

[1912坐凳] 地點：南京1912街區 時間：2013.3.20 材質：合成材料

景觀評析：很有創意的座凳，模擬人體的一部份，下蹲的動作很生動，加上包里的汽水瓶富有喜感，顏色鮮艷，坐凳高度適中，符合人體工程學特征。

主觀感受評價：

美觀感受：★★★★☆ 使用感受：★★★★☆

與周圍環境協調度：★★★★☆

優點：顏色鮮艷，造型活潑，能快速吸引人的眼球。

缺點：作為體驗式的小品，應該適度降低它的休息功能，從而可以使人群流動速度加快，使更多的人能體驗到。小結：富有創意，很好兼顧美觀和實用功能，但是考慮到人流等因素，有時不一定舒適就好。

[1912坐凳] 地點：南京1912街區 時間：2013.3.20 材質：木材、大理石

景觀評析：環形座椅和雕塑小品結合，尺度偏大，屬于重要節點上的小品，正方形構圖，大理石貼磚，木質凳面，高度合理，中央是梯形石雕，四面雕龍頭，有古典的風格。

主觀感受評價：

美觀感受：★★★★☆ 使用感受：★★★★☆

與周圍環境協調度：★★★★☆

優點：簡潔，采用與其他雕塑小品相同的材質，整體上統一。

缺點：石雕過于枯燥，并且，周圍沒有可欣賞的景觀，設立座椅的作用不大。

小結：該中心座椅有些多余，以我的想法，周圍設立少些長椅，中心建特色雕塑，或精美的小型花壇。

四、總結：

此次環境小品調研，我最大的收獲是對小品尺度的把握，一個好的小品不僅要考慮美觀的造型，使用的功能，小品的尺度對小品的使用是用很大的影響的，合理的尺度不僅會用好的觀賞效果，還能提高人使用的舒適度。

第二，根據人的視線，人流的速度、范圍，路網等來確定小品的擺放位置，在人的視線節點的應該有精致的小品來吸引人的視線，標識牌等信息系統類小品，應該考慮人的視線、人的移動方向等確定出一個最合理的位置。

第三，古典與現代，中式和西式的結合，也可以很協調。

第四，在小組合作中，相互配合是很重要的，并且每個人對景觀的感受不同，善于傾聽也會有很多收獲的。

第三篇：煙臺市城市經濟發展戰略研究

煙臺市城市經濟發展戰略研究

李世泰

王慶 王富喜 宋彥華 孫海燕

摘要 在分析了煙臺市發展城市經濟優勢因素和瓶頸因素的基礎上，根據比較優勢、競爭優勢、后發優勢和空間結構理論，提出了“揚長補短，結構跨越，集群布局，產業融合”的城市經濟發展戰略，并具體指明了市區主要產業發展的方向，確定出“一核、二軸、三副”的煙臺城市空間結構的格局。

關鍵詞 城市經濟；產業發展；空間格局

當前,城市經濟在區域經濟中已起到越來越重要的作用，城市對區域的輻射帶動作用越來越突出，城市經濟發展已成為衡量一個地區整體競爭力的重要標志。所以，開展煙臺市城市經濟發展戰略的研究，改變煙臺市城市經濟發展相對滯后的局面，促進全市跨越式前進，實現省委省政府提出的“東部突破煙臺，建設膠東半島制造業基地”的重大舉措都具有十分重要的意義。煙臺市城市經濟發展的優勢因素

1.1 綜合環境優勢

煙臺市依山傍海，自然環境優美，人文環境優勢突出。2004年入選“最佳魅力城市”；2005年被評為“全國文明城市”，連續四次榮獲全國社會治安綜合治理優秀城市稱號，2006年又榮贏投資環境金牌城市。另外，煙臺市通過在政府職能部門和窗口單位開展的優化發展環境活動，大大提高了行政辦事效率，從而極大降低了企業交易成本。良好的環境已成為世界各國競相投資的熱土。截止2006年底，前來煙臺投資的國家和地區達70多個，累計批準外商投資項目1萬多個，日本三菱、美國通用、德國西門子、泰國正大等40多家世界500強企業已在煙臺安家落戶。

1.2 資源優勢

我市農業生產水平較高，糧、油、果、畜產品和水產品等在全國均占重要位置，是全國著名的“水果基地”、“花生基地”、“蔬菜出口基地”和“海珍品基地”，如蘋果產量300萬噸，全國蘋果總產量的１／９，出口量占全國１／４。煙臺的水產品產量在全國占重要位置，出口創匯約占全國的七分之一。另外，還有豐富的黃金、鹽、石油和天然氣資源，從而為我市發展資源密集型產業提供了基礎。

1.3產業優勢

煙臺市區已經形成了以機械制造、電子信息等為支柱的先進制造業。2006年煙臺市人均GDP突破4000美元，正處在工業化中期階段。目前煙臺市工業結構與第三次消費升級階段的需求具有很高的吻合度和相關度，在這種情況下，社會分工的專業化不僅將促進汽車、電腦、住宅等相關產業的發展，而且必將極大地拓寬商貿、旅游、現代物流、信息化、中介咨詢乃至國際會展招商等市場需求，為加快服務業發展提供了直接動力。

1.4區位優勢

煙臺長期偏離山東半島發展主軸，處于交通的末梢，半島的北隅，所以區位條件不是很理想，但隨著德龍煙鐵路、黃大鐵路、煙大輪渡、藍新鐵路、環渤海高速等的高等級交通體系的建成、在建和將建，再加上如果煙臺能作為中韓鐵路輪渡的中方港址，煙臺就會形成 “環繞渤海、聯通南北、對接東西”的交通格局。從而使煙臺變為國家鐵路、公路沿海交通大通道上重要的樞紐和結點，將由一個陸路交通的末端，變成水路、公路、鐵路的交通樞紐。由此直接導致韓國、日本和我國的華北、東北、華東、西北成為煙臺廣闊的腹地區域。所以煙臺市的區位優勢隨著基礎設施的完善將日益顯現出來。2 煙臺市城市經濟發展的瓶頸因素

2.1中心城區實力不強，輻射帶動能力差

長期以來，煙臺市區的建設和發展滯緩，集聚與輻射功能較弱。主要體現在：第一，經濟實力不足，無能力帶動。煙臺2004年GDP總量達到1639億元，排山東省第二。但依據《2005年中國城市統計年鑒》，煙臺市區GDP在山東省僅排第5，居東營之后。市區GDP占市域GDP的比重僅為38.7%，遠遠落后于濟南（77.5%）和青島（54%）。說明煙臺作為一個中心城市其中心性不強。第二；缺少帶動能力強的大型龍頭企業。長期以來，煙臺市的大型骨干龍頭企業主要集中在縣域，如南山集團、叢林集團等。近幾年市區雖然有所發展，但都是以外資企業為主，它們在產品市場和要素市場上主要是國際聯系，地方化和本地化的程度比較低，技術擴散非常有限。這主要表現在某些關鍵性零配件和原材料要么通過其國際供應鏈來供應，要么是在全國范圍內采購，從而造成與當地企業的生產聯系減弱。第三；市區服務業發展緩慢，已經成為我市城市經濟發展的“短板”。三產的比重從1990年的38.83%下降到2006年的30.14%，遠遠落后于濟南、青島，甚至低于全省平均水平（圖1）。另外，2006年煙臺第三產業中傳統社會服務業占三產比重50%以上。而金融、保險、通訊、旅游、房地產、信息服務等新興行業比重低。這與煙臺的中心城市定位十分不相稱。煙臺服務業的發展，還缺乏輻射帶動能力強的大項目和骨干品牌企業。到2006年底，煙臺市年交易額過50億元的市場只有三站交易市場，過30億元的流通企業只有振華集團，服務業大項目和骨干品牌企業的輻射帶動能力還有待加強，缺少在全國、全省叫得響的大流通企業、大市場。市區旅游業同樣也是缺乏有影響力和吸引力的標志性景點來支撐，從而只能成為“中轉站”。

7058.8 58.260.876052.3 48.75047.545.9 4239.54033.9 32第一產業30.14 30第二產業

20第三產業11.8 9.87.38.99105.76.6

0 全國全省半島青島濟南煙臺圖1 2006年煙臺與全國、全省、半島及青島、濟南三次產業比例比較圖

2.2 區域協作粗放，產業集中度不夠，自主研發和創新能力較弱，產業鏈存在缺陷。

首先，五區產業結構雷同，缺乏合理分工協作，無法形成市區經濟一體化。市域經濟一體化、膠東半島經濟一體化乃至環渤海經濟一體更是無從談起。每個工業園都上機械、電子、食品項目，每個項目都想從別人手里搶過來；每個區都建旅游景點，上商貿設施，抓批發市場，但規模化、專業化和特色化水平不高，整個城市產業聚集度比較低，沒有形成合理的產業集群。如我市電子信息產業確定了“四大專業園區和兩大生產基地”，就充分反映了煙臺市區電子信息產業“遍地開花”的現狀。其次，支柱產業的產業鏈短，創新能力弱。如汽車和電子信息產業主要是以廉價勞動力與生產資料為代表的低技術含量的貼牌生產，我們只是簡單的加工廠，并且本地的大多數零配件生產企業很難進入到龍頭企業的生產體系之中。食品產業與黃金產業都是與本地資源結合建立起來的，多為初級產品加工，深加工能力不足。如2004年煙臺市的農副食品加工業產值居各行業首位，實現增加值56億元，但是食品制造業卻只有17億元，不足前者的1/3。這說明我市食品和黃金加工技術還比較落后，創新能力不強從而無法將資源優勢變成競爭優勢。煙臺市城市經濟發展的基本思路

按照比較優勢原則,建立和鞏固一批優勢產業,形成特色經濟。同時實施后發優勢戰略,縮短在技術、物質資本、人力資本和市場制度等方面與先發地區的差距，以后發優勢帶動比較優勢的提升，超脫傳統比較優勢的束縛，造就競爭優勢，使產業結構既有自己的特色，又可以不斷地向上升級。這樣就能縮短與發達地區的差距，達到后來居上的目的。在這個過程中，還應重視對戰略貿易理論的運用，政府實施積極的產業政策，在宏觀上提供強有力的制度保障和政策支持，增強我市產業競爭力。具體提出“揚長補短，結構跨越，集群布局，產業融合”的城市經濟發展戰略。

揚長補短：指的是充分發揮我市現有的比較優勢，獲取比較利益；同時積極采取各種措施，通過各種方式，使我市現在發展相對落后，而又具有重要戰略意義的產業得到發展和提升。

結構跨越：要優化和提升我市的產業結構，政府實施積極的產業政策，以較少的時間和較少的代價使之跨越式的升級。

集群布局：追求集聚效應正在取代各種優惠政策成為跨國公司對外投資中的首選要素。按照勞動地域分工的原則，沿著“龍頭項目—產業鏈—產業集群—制造業基地”的發展思路，集中合理布局優勢產業。

產業融合：在促進產業集聚和區域集聚的同時，要注重利用市場機制，形成內在有序的分工體系。特別要注重制造業與第三產業并舉，積極構建服務配套體系，促進產業協調發展。煙臺城市產業發展戰略

4.1 發揮資源和傳統優勢，提高自主創新能力，不斷拉長產業鏈，利用特色進一步鞏固黃金和食品產業的競爭優勢。（1）黃金產業：為了鞏固和提升煙臺市黃金產業在環渤海經濟圈乃至國內外其他地區的競爭力，煙臺市區必須充分發揮縣域黃金資源和黃金產業的優勢，依托市區的人才資源和黃金交易市場，大力開發黃金珠寶首飾、工藝品和旅游紀念品等民用產品，大力拓展下游產品。與此同時，要進一步擴大金鹽、各種黃金及貴金屬合金絲等工業用金產品的生產，立足于精深加工，努力提高產品附加值和市場占有率；延伸黃金產業鏈條，建設中國北方金銀珠寶加工集散中心。

（2）食品產業：煙臺市區食品工業的發展應該走集群化的發展道路，以此保持和提升食品工業的整體競爭力。首先，以豐富的農產品資源和良好的產業基礎為依托，以農業產業化為手段，在進一步做大做強張裕、喜旺等龍頭企業的同時，注重對中小企業的扶持，積極發展為龍頭企業、主導產品配套服務的相關產品和產業；其次，在重點發展在全國層面上具有強大競爭力的葡萄酒產業集群和果蔬產業集群的同時，積極培育和壯大水產品加工產業集群。第三，加大科技投入，逐步提高食品工業的自主創新能力和產品科技含量，拉長產業鏈。大力培育海洋生物制藥和生物保健品的研究與開發，以食品深加工帶動整個產業鏈條的發展；

4.2發揮機械、電子的產品優勢，走規模化、品牌化的路子，不斷提高產品競爭力。煙臺市的機械制造、電子信息等產業，應該揚長避短，依托已形成的產業基礎和產品優勢，實施差異化戰略。①汽車產業要充分依靠和發揮上海通用東岳汽車有限公司已經形成的轎車生產規模優勢，積極創造條件，進一步做大做強龍頭企業，提高零配件配套本地化的比重，通過“規模收益遞增”強化和提升經濟型中檔轎車的競爭力。②電子信息產業以穩固和壯大鴻富泰、浪潮LG現有企業生產規模為中心，圍繞手機和電腦（筆記本）兩大有競爭力的產品，培育自主品牌，同時以大力發展建設上、下游相關配套、協作企業（產業）為重點，積極扶持為核心企業和主導產品配套服務的關聯企（產）業、特別是中小企業的發展，為盡快實現外來企業的本地化、提高產品的本土增值能力創造條件。③造船業在以海上石油鉆井平臺等特種船舶生產為目標的同時，以大宇造船項目為龍頭，加快自主創新能力的培育，逐漸上馬技術含量高的整船制造。④ 其他機械制造業以斗山機械等骨干企業為基礎，著力發展已形成一定產品優勢的工程挖掘機、叉車等產品，努力提高技術水平、產品檔次和規模實力。

4.3發揮港口和產業優勢，利用后發優勢，立足配套，跨越式發展石化和冶金產業。依托八角深水大港發展石化和鋼鐵等臨港工業。首先，利用正在建設的液體石油化工碼頭，在積極爭取國家石油戰略儲備庫的基礎上，積極面向國內外大公司尋求合作，通過合資合作，從中間產品做起，逐步向下游產品延伸。根據市場需求,重點發展聚乙烯、聚丙烯、聚氯乙烯、聚苯乙烯、ABS五大通用樹脂以及 PTA(精對苯二甲酸)、EG(乙二醇)、MDI(二苯基甲烷二異氰酸酯)、PC(聚碳酸酯)等大型重要石化原材料項目。根據我國鋼鐵工業的生產和消費結構，圍繞煙臺市未來汽車和造船及海洋工程機械工業對鋼材品種和數量的需求，結合煙臺市發展鋼鐵的條件，通過與大企業聯合，走特色化道路，發展薄板、中厚板和特種鋼材。

4.4發揮環境和區位優勢，大力發展現代服務業，優化市區的產業結構。（1）物流業：

煙臺市必須加快發展現代物流業，充分發揮現代物流對經濟發展的重要推動作用。第一，鼓勵我市物流企業采取多種形式，加強與國際國內物流企業合資合作。第二，加強交通運輸、倉儲設施、信息通訊、貨物包裝與搬運等物流基礎設施建設。特別要保障港口、空港和德龍煙鐵路建設；第三，加強物流信息網絡建設，推進物流信息化管理。第四，推動物流社會化，積極發展第三方物流企業。

（2）金融業：

我市的金融業活力不足，與經濟結合不夠緊密，金融業的產品結構、客戶結構和市場定位趨同等問題，使得金融服務明顯滯后于經濟發展。因此，煙臺市要主動與周邊發達地區合作，爭取其在煙臺市建立分支機構，建設區域性金融性中心，解決煙臺企業融資難的問題，并利用其先進的金融產品、金融業務、金融市場等設計理念，帶動煙臺當地金融產業發展。同時應營造良好的金融市場環境；創新金融產品和積極發展保險業。（3）旅游業與會展業：

針對煙臺市區定位不明確，特色不鮮明、產業鏈延伸不夠、旅游淡季過長、非旅游目的地等問題，充分挖掘市區自然和人文旅游資源。塑造“國際葡萄酒城

中國休閑度假之都”的城市品牌。亞洲唯一的國際葡萄 葡萄酒城是煙臺市最為靚麗的一張城市名片，也是煙臺市區旅游的最大的特色。所以我市應該充分利用這一特色積極開展葡萄酒之旅。根據煙臺市葡萄酒旅游資源在空間上相隔離的特征,結合市區現有的其它旅游景點,形成“一城、三心、八區”的空間網絡系統。“一城”指現代化國際葡萄酒城;“三心”包括張裕酒文化博物館中心區、張裕卡斯特酒莊中心區和張裕集團公司中心區;“八區”是張裕博物館的酒文化展示區、美食購物區；張裕卡斯特酒莊的葡萄園生態旅游區、休閑娛樂區、高檔葡萄酒生產觀光區和會展博覽購物區；張裕集團公司的葡萄酒生產觀光區和教育科研區。然后串聯市區各景點,形成閉環狀旅游路線(圖2)。實施上述規劃重點應在濱海景區、迎春大街建成煙臺市的RBD。根據城市旅游發展的要求,商業尋求與游憩業相結合,游憩業也需要與商業集聚,所以城市游憩商業區建設勢在必行，把煙臺市的地方特色美食集中于此，把煙臺市的地方特產匯集于此,更重要的是圍繞葡萄和葡萄酒設計制造有珍藏價值的旅游紀念品、禮品并展示于此。把廣仁路建成煙臺市的特色購物、娛樂、美食步行街。

圖2 煙臺葡萄酒旅游規劃線路圖

煙臺市區海水清澈，沙灘柔軟、島嶼環繞、陽光充足、山青林靜、魯菜之鄉。為建設國際休閑度假圣地提供了得天獨厚的資源條件。旅游消費需求也為煙臺建設中國休閑度假之都提供了千載難逢的機遇。從市旅游局的統計數字來看，2007年上半年，休閑度假游客比例上升，占游客總數的比例達到24.09％，溫泉、海島度假等游客增幅較大；所以煙臺市應借鑒其他國家和地區的成功經驗，積極開拓市場，利用后發優勢把比較優勢變成競爭優勢。同時大力發展會展業，把旅游業和會展業做為煙臺市服務業發展的兩翼，推動產業結構的跨越式升級。

另外，煙臺市還應利用自己的優勢，重點發展中介、信息、文化傳媒等知識密集型產業。中介服務業，要大力發展會計、審計、律師、咨詢、策劃以及招商會展等中介服務組織，形成具有一定規模和咨詢力量的顧問隊伍及智力服務網絡。信息服務業，要依托“數字煙臺”建設，統籌規劃建設基礎傳輸網絡，促進電信網、有線電視網和計算機網“三網”融合，盡快建成全市的電子信息平臺。空間發展戰略

5.1總體空間布局 為了把煙臺打造成為“以現代制造業為主導的綜合性區域中心，環渤海咽喉地帶的海陸交通樞紐，中韓日經貿交流的前沿門戶”。根據“拓展東西兩翼、貫通南山北海、構建T型組團”的空間布局；加強產業、企業、設施、人才等資源整合，促進人口、資金、信息、技術等要素集聚，推動五區融合的要求。確定出“一核、二軸、三副”的煙臺城市空間結構格局（圖3）。

“一核”是指由芝罘和萊山組團組成的城市核心區。

“二軸”是指濱海城市發展軸和煙青城市發展軸。其中，濱海城市發展軸是煙臺城市經濟近期重點發展的“城市走廊”。通過該軸將分散的六大城市組團有機融合成帶狀城市組團；同時，從西至東將臨港產業集群、機械制造和電子信息產業集群、現代服務業產業集群、現代高效農業產業集群串聯在一起，成為一條集優勢產業于一體，分工明確又有機聯系的“扇狀”城市產業發展軸。從而對外可以積極參與國際國內分工，不斷提升煙臺城市核心競爭力；對內必將輻射帶動周邊城鎮發展，不斷壯大縣域經濟。煙青城市發展軸是遠期重點發展的“城市走廊”。隨著青島“龍頭”城市輻射帶動能力的增強、煙大鐵路輪渡運輸能力不斷增大、市區所有南北通道的即將貫通，航空港的的擴建改造完成，城市發展空間必將逐漸向南拓展，以發展現代服務業為主，同時帶動服務外包產業快速發展的局面定會日益顯現出來，從而使城市形態變得日趨復雜，由帶狀不斷向網絡狀的高級形態演化。

“三副”是指三個城市副中心區。即開發區—福山城市副中心區、八角城市副中心區和牟平城市副中心區。

5.2分區功能定位

按照“市區一體、共興共榮”的思路，強化融合發展的理念，以發展特色經濟、實施差異化競爭為目標，科學選擇產業發展方向，合理界定產業和項目布局，形成功能定位合理，發展特色突出、產業聯系緊密、區域分工協作的一體化發展格局。（1）城市核心區

功能定位：煙臺市行政文化中心；區域性商務商業中心；教育科技中心，服務外包產業中心。

發展策略：進一步鞏固核心區的行政中心地位，深入實施“服務業強區”戰略。為此，應盡快組織制定服務業發展統一規劃及行業發展規劃。通過規劃實現產業集聚，通過規劃實現資源整合，通過規劃改變目前諸候割據的狀況，形成整體競爭優勢。另外，重視人才的培養與引進，大力吸引現代服務業優秀人才。具體建設措施包括：①集中打造以海港路和西大街為軸線的市級商貿中心，合理整合商貿資源，構建完善的商業體系，促使商貿業向集團化、網絡化發展。②打造濱海景區至迎春大街的游憩商務區（RBD），發展觀光休閑旅游業、會展業、金融保險、信息咨詢和中介服務業等。③依托本區高等院校、科研院所和大學科技園，積極培養先進制造業和現代服務業的急需人才；搞好產學研，加速科技孵化和成果轉化；大力推進軟件、客服、金融、研發和動漫等服務外包產業的發展。④積極推進煙臺大劇院、京劇院新院、群眾藝術館新館、博物館新館、新青少年宮和書城等文化場館建設，發展文化產業。

（2）城市副中心區

①開發區—福山城市副中心區

功能定位：膠東半島先進制造業中心、煙臺市高新技術產業中心、承接國際產業轉移中心。

發展策略：開發區和福山區要實現一體化發展，產業實施集群化戰略。緊緊抓住優勢產業，深入研究產業關聯關系，延伸產業鏈條，培育優勢集群，形成良好的產業生態。在規劃期內，本區應重點培育機械制造產業集群和電子信息產業集群。首先主動承接國際產業轉移，積極引進更多的終端產品龍頭企業落戶，進一步膨脹整車、整機等終端產品生產企業規模。其次爭取本地區的零部件配套企業進入終端產品生產鏈條，進而培育自有的主力企業。同時要營造一個洋溢著創新氛圍的全新環境，吸引外來企業往扎根型的方向發展。另外，圍繞支柱產業和新興產業，不斷提高自主創新能力，建設全省重要的創新基地。

②八角城市副中心區

功能定位：煙臺市臨港產業中心。

發展策略：依托西港區建設，規劃發展石化、冶金、能源等臨港工業，同時積極爭取與國內外港口、中遠中海等大型航運企業和物流企業合作，大力發展港口物流。另外，積極推進大宇造船項目進程，延伸拉長新的產業鏈條，壯大造船及零部件產業集群。

③牟平城市副中心區

功能定位：煙臺市旅游休閑度假中心；現代高效農業示范中心。

發展策略：利用優越的區位和空間優勢、立足“山、海、島、泉”特色，以煙臺和威海市民為服務對象，大力發展生態休閑度假旅游。同時高起點推進房地產業發展，聚集人氣、匯集人流、物流、信息流、資金流。大力調整優化農業結構，以山區丘陵農業資源開發為重點，利用較好的農業基礎和九發、安德利等大型龍頭企業，借助于中國農業大學的科技優勢，大力發展農業產業化，從而形成煙臺市現代高效農業的示范基地。

圖3 煙臺市區空間結構規劃圖

參考文獻

[1]袁奇.當代國際分工格局下中國產業發展戰略研究[M].西南財經大學出版社,2006 [2]韓士元.城市經濟發展質量探析[J].天津社會科學,2005(5)[3]李世泰.葡萄酒旅游開發研究[J].經濟地理,2005(1)[4]周一星等.山東半島城市群發展戰略研究[M].中國建筑工業出版社,2004 [5]姜榮春.中國服務外包產業發展的現狀、問題與策略[J].宏觀經濟研究,2007(5)

作者簡介

李世泰，男，1966年3月出生，山東龍口人，教授，碩士，城鄉規劃研究所所長，人文地理與區域規劃教研室主任，中國地理學會人文地理專業委員會理事。主要研究方向為區域開發與城鄉規劃。

通信地址：魯東大學地理與規劃學院，郵編264025 電話：6695452 電子郵箱：lstsd@163.com

第四篇：歷史街區調研提綱2015

歷史街區調研內容

一、概況

1.史料

1.1 名稱 1.2 概要 1.3 保存人 1.4 存放地

2.位置

2.1 所在城市（村鎮）2.2 周邊 2.3 區域交通

3.規模

3.1 人口規模 3.2 占地規模

3.3 文物古跡和歷史建筑比例（文物古跡和歷史建筑的用地面積/建筑總用地）3.4 人均住房面積（住房建筑面積規模/人口規模）3.5 經濟與產業（1）組成情況（2）效益（3）分布狀況（4）從業人員

二、地段整體

1.歷史淵源

1.1 歷史沿革 1.2 宗族 1.3 名人名事 1.4 老字號

1.5 街區及道路名稱（歷史與現狀）

2.民俗

2.1 生產勞動民俗 2.2 日常生活民俗 2.3 社會組織民俗 2.4 歲時節日民俗 2.5 人生禮儀 2.6 游藝民俗 2.7 民間觀念 2.8 民間文學

3.自然地理

3.1 概況（1）地貌（2）氣候（3）水文（4）土壤（5）動植物 3.2 選址

4.街區空間

4.1 空間結構 4.2 空間肌理 4.3 空間尺度

三、建筑物（文物建筑、歷史建筑和保護建筑）

1.概況

1.1 名稱地址 1.2 建造年代 1.3 歷史沿革

1.4 使用功能（歷史與現狀）1.5 建筑產權

1.6 使用與空置情況 1.7 保存完好程度

2.技術經濟指標

2.1 建筑層數 2.2 建筑類型 2.3 建筑面積 2.4 用地面積 2.5 結構形式 2.6平面形式 2.7 立面形式 2.8 構件及細部

（1）屋頂（含披檐、雨棚）（2）門窗（3）細部（4）家具陳設 2.9 色彩與材料（1）門（2）窗（3）墻體

（4）屋頂（含披檐、雨棚）

四、景觀風貌

1.景觀要素分布

1.1 建筑物（文物建筑、歷史建筑、保護建筑）

1.2 人工歷史環境要素（塔、碼頭、橋、蓄水池、牌坊、城墻、戲臺、古墓、亭臺樓閣等構筑物、鋪裝等）

1.3 自然歷史環境要素（庭院、古樹名木、其他綠化植被等）

2.整體風貌

2.1 沿街立面 2.2 街道景觀

五、居住生活環境

1.人口狀況

1.1 年齡結構 1.2 居住歷史 1.3 文化教育水平1.4 可支配收入 1.5 就業結構

2.居住滿意度

2.1 專業評價

（1）市政基礎設施狀況（2）建筑物理性能指標（3）道路交通狀況 2.2 居民評價

（1）便利性（上下班/學距離、公共交通便利度、日常購物便利度、附近的銀行和郵局情況、附近的文化設施情況、附近的體育設施情況、附近的醫療和福利設施情況、附近的教育設施情況、交通工具）

（2）舒適性（社區綠化狀況、開放空間狀況、居室數量和大小、自行加建有無及加建部分功能、外部新舊狀況、內部新舊情況、各居室私密性）

（3）健康型（空間潔凈情況、噪音與振動情況、采光通風和保溫隔熱、衛生的生活垃圾處理、排水狀況）

（4）安全性（治安狀況犯罪率、交通事故率、災害狀況、夜晚照明）（5）社區性（街區活動、鄰里關系、社區管理、街區忠誠度、老朽化）（6）保護意向（居住于此的原因、將來居住處構想、對政府的期待）

第五篇：歷史街區保護的調研報告

保護歷史街區是人們痛定思痛的選擇。歷史地段保護的概念是20世紀60年代形成的。第二次世界大戰后，歐洲的經濟恢復發展，城市中開始了大規模的住宅建設，當時普遍的做法是拆掉老城區，蓋起新樓房。但是這樣做的結果是改善了建筑，卻破壞了歷史環境。城鎮歷史聯系被割斷，特色在消失。人們開始意識到，一個國家、一個民族不能割斷歷史，而文物古跡、歷史地段等正是這些歷史文化發展的實物例證。所以，除了保護文物建筑之外，還應保存一些成片的歷史街區，保有歷史的記憶，保存城鎮歷史的連續性。中國正式提出歷史街區的保護是在1986年，國務院在公布第二批國家歷史文化名城的文件中指出：“對文物古跡比較集中，或能完整地體現出某一歷史時期傳統風貌和民族地方特色的街區、建筑群、小鎮村落等也應予以保護，可根據它們的歷史、科學、藝術價值，公布為當地各級歷史文化保護區”。這是保護歷史遺產的重要舉措，從此形成了保護文物古跡、保護歷史文化街區、保護歷史文化名城的分層次的保護體系。2011年開始實施的《歷史文化名城名鎮名村保護條例》。

一，武漢歷史街區保護現狀

1，保護歷史街區，政府做了大量的工作。

武漢市是國家級歷史文化名城。武漢的優秀歷史建筑融西方建筑的古典浪漫和民族建筑含蓄典雅為一身，匯金融、商業、居住、宗教、外交、工業建筑為一體，集中體現了不同的地域文化、建筑藝術和武漢市近代經濟發展和社會歷史的演變，是不可多得的歷史和藝術瑰寶。

武漢近代歷史建筑的發展始于晚清，盛于民國，衰于淪陷。主要是兩部分：1861年漢口開埠至1945年抗戰勝利期間的近代歷史建筑；上世紀50年代的現代風貌建筑。

1861年漢口開埠，英、俄、法、德、日五國，在租界相繼建立了西洋風格的領事館、工部局，興辦洋行、銀行和工廠；傳教士在漢興辦教堂、學堂、醫院。薈萃了古典式、文藝復興式、巴洛克式、洛可可式、哥特式等主要建筑風格。隨著洋務運動的興起，建立了大批近代工廠、火車站、學堂等，這些建筑有的純西式，有的中西合璧。清末和民國時代，民間人士構建了近代工廠廠房、里份住宅、私人洋房和別墅。這些建筑成為武漢城市由傳統走向近代的表征。1938年，武漢淪陷，日本的侵華戰爭給武漢的建筑帶來毀滅性的破壞。上世紀50年代，蘇聯援建了武漢鋼鐵公司、武漢重型機床廠等重工業項目，興建了中蘇友好宮、武漢劇院等文化設施，留下了大批時代特征鮮明的風貌建筑。

XX年4月1日，實施了《武漢市舊城風貌區和優秀歷史建筑保護管理辦法》，確定了優秀歷史建筑保護的基本原則、行政管理部門和產權人、使用人的保護責任，規范了優秀歷史建筑的使用行為。經過認真調查論證，按照“集中成片，規模效應”的原則，確定了4批、124處優秀歷史建筑，建筑面積約50萬平方米。確定了漢口原租界風貌區、漢口漢正街傳統商貿風貌區、漢陽舊城風貌區、武昌舊城風貌區等四大歷史風貌區。

漢口原租界風貌區：核心為一元路、青島路和珞珈山路三個街區，現存1000多幢風格迥異的歷史建筑基本保存完好，數十棟典型歐式風格的建筑密布其間，宛如一個多姿多彩的世界建筑博物館。漢陽舊城風貌區：位于漢陽顯正街地區，包括一批教堂、古建筑、古剎、古樹名木。武昌舊城風貌區：以閱馬場、曇華林、農講所、長春觀為核心，一批歷史建筑保存比較完整，尤其是曇華林街區，集中保存了一批晚清至民國時期的歐式建筑和江夏民居風格的中國傳統建筑。

對尚未納入保護范圍而又具有保護價值的歷史建筑實行搶救性保護，市局組織了七大中心城區歷史建筑資源調查，對建成50年以上符合評定標準的歷史建筑，全面了解其建筑藝術特色、歷史沿革、質量等級和產權狀況。共調查歷史建筑434處，總建筑面積60.48萬平方米。其中具有保護價值的歷史建筑160處，建筑面積38.18 萬平方米。發掘和整理出了一批極具特色和保護價值的歷史建筑，如：江漢醫院、老亨達利、老華康副食、友誼路電信局等，在建筑造型和建筑工藝上，均代表了當時比較高的建筑技術水平；黃陂二里、車站路8號、吳家花園等建筑，很好地體現了西方建筑風格與東方建筑風格的糅合與交融；安徽會館、新安書院建成較早，具有鮮明的民族特色和地域特點，歷史文化價值較高。

經建設部、國家文物局批準，黃陂區木蘭鄉大余灣村在XX年被授予第二批中國歷史文化名村稱號。大余灣是省文物保護單位，其村落始建于明末清初，全村現存50多戶，石屋石砌，雕梁畫棟，屬典型的明清風水建筑格局。據村譜記載，該村先祖曾有過“一門三太守，五代四尚書”的輝煌歷史。該村的雕匠、畫匠、石匠、木匠均遠近聞名。而最為有名的是窯匠，曾有“十漢四窯匠”之說。大余灣村是古人遺存的恬靜、淡泊的田園，村民至今仍然保持著舊時的民俗民風。

2，近三十年成了武漢市老建筑加速消失的三十年。

截止至2011年，民俗專家劉謙定所統計的100處被拆的老房子中，76處是“拆除消失的歷史建筑”；有10處是市級優秀歷史建筑，如葉挺24師師部舊址、革命先烈施洋故居、革命先烈項英故居、俄國領事館官邸舊址等；有6處是“被易動原址的歷史建筑”；還有18處為“夷平再建的歷史建筑”。張之洞鄂園、利濟路電廠及江夏民居之類具有歷史價值的老建筑相繼被拆。

武漢市近代最早的里份，曾經一度保存完好的里份，也在一夜之間成了歷史。里份內，不同風格的建筑房屋，中式石庫門、土庫門、歐式小洋樓以及中西合璧的門樓應有盡有。石庫門的門頭裝飾大多采用傳統的花鳥蟲魚圖案，高雅而不失富貴氣派。住宅內的局部裝飾也很細致，一些木制門窗為格子窗，窗子下半截鑲條環板，做工精細，花心及腰華板的裝飾，精致的木欄桿體現了傳統民居精巧、素雅的裝修風格。里份民居也針對武漢火爐城的特點，講究解決室內高溫的設計，房內有良好的通風和增設的遮陰設備。里份起源于漢口開埠后的19世紀末，至1949年全市共有里份208個，主要分布在漢口的江岸區、江漢區。到1996年，僅有140條；到1998年，又有30條被夷為平地；XX年下半年，武漢市規模最大的里份——生成里，也在機器的轟鳴聲中消失。

白沙洲陳家巷里曾有一棟百年老宅，名曰“盧家老宅”，始建于1892年。當時盧家是白沙洲五大竹木商之首，所建豪宅僅住房就有500多平方米，另有平行建的一方戲臺。盧家老宅沿中軸線、天井層層遞進、三合院泗水歸堂，這是“江夏民居”最后的標本。XX年，這座老宅在被評為“武漢市一級優秀歷史建筑”的前3個月，被夷為平地。

再建的歷史建筑，讓人記憶深刻的是中蘇友好宮。1956年，由原蘇聯援建的中蘇友好宮(武漢展覽館前身)在漢建成，武漢同北京、上海、廣州并為四大會展中心城市，撐起中國會展業的天空。1995年的一天，原中蘇友好宮被實施爆破。全國共有4個蘇聯展覽館，至今北京、上海、廣州的展館都還在，唯獨武漢的展覽館沒有了。青山區的紅房子也在一片片地消失。

第二屆“中國歷史文化名街”名單

江蘇省無錫市清名橋歷史文化街區重慶市沙坪壩區磁器口古鎮傳統歷史文化街區 上海市虹口區多倫路文化名人街 江蘇省揚州市東關街 天津市和平區五大道 江蘇省蘇州市山塘街黑龍江省齊齊哈爾市昂昂溪羅西亞大街 北京市煙袋斜街 福建省漳州市歷史文化街區（漳州古街）福建省泉州市中山路。

第三屆“中國歷史文化名街”名單

山西省晉中市祁縣晉商老街、浙江省杭州市清河坊、安徽省黃山市歙縣漁梁街、河南省洛陽市澗西工業遺產街、江蘇省無錫市惠山老街、上海市徐匯區武康路歷史文化名街、廣東省潮州市太平街義興甲巷、福建省長汀縣店頭街、云南省大理白族自治州巍山彝族回族自治縣南詔古街、貴州省黔東南州黎平翹街、對照這些獲選名街和不少入圍的落選者，武漢的幾條街還有不少差距。但我們一定要將獲得一，兩條中國歷史文化名街作為我們的奮斗目標。河南省洛陽市澗西工業遺產街的參評給予我們的振動更大，它們就是用五十年代的紅房子經過兩次申報而一舉成功，而我們的紅房子正在被當成危房而被成片地拆除。

2，利用補貼與市場的手段解決外部性問題

產生負外部性（如污染）的經濟主體并未承擔社會用于治理負外部性的費用，政府通過征稅的方式將污染成本加到企業的成本中去；而對于產生正外部性效益的經濟主體，政府應給與補償。保護歷史街區產生了很大的正外部性。按照此理論，政府應對保護歷史街區的民眾予以補貼。在國外，大凡建筑超過50年，房屋的所有者就會向政府申請老建筑保護，并從政府領取補貼。若產權清晰，補貼的應該是房主，但我們的產權很復雜，只能將居住者視為房主。

以英國經濟學家羅納德?科斯（ronald coase）為代表的產權管理思路則認為，外部性問題的解決無須政府干預，通過產權明晰化，并依靠有關部門方面的協商和談判，足可使外部性問題得以合理解決。因為，科斯認為政府的調節機制本身并非不要成本，他主張通過經濟主體間的談判來解決外部性問題，只要在財產權明晰，且交易費用為零，市場機制會找到最合理的辦法，并使資源達到最優狀態。

在歷史建筑保護與開發過程中，歷史建筑的外部經濟性體現為對周邊產業經濟利益的提升，周邊的地產商、商業運營者是外部經濟性的受益者。根據科斯定理，在產權明晰的情況下，可以由這些地產商和商業運營者與歷史建筑所有者進行談判、協商，促使這部分外部經濟效益回歸歷史建筑；或者直接將歷史建筑以及受其外部經濟性密切影響的地產商、商業運營者進行合并，合并后歷史建筑的外部利益自然內部化了。

上海新天地項目是歷史建筑的保護與周邊地區的整體開發的典型實例，香港瑞安地產公司將上海傳統里弄建筑保護和緊鄰地塊的房地產開發結合起來運作，在開發前期投入了大量的資金進行了歷史建筑保護，提升了街區的區位價值，通過周邊地產的升值實現了歷史建筑外部經濟性的內部化。

“武漢藍灣俊園”樓盤在保護歷史建筑和發展現代住房的過程中，使整個樓盤得到升值。始建于1919年的商辦紡織股份有限公司，是李子云先生創辦的紡織廠，代表近現代風格，當時動工時發現此地有歷史建筑，開發商將有限公司的辦公樓整修成為小區會所，后來升級為市級文物保護建筑，樓盤的文化品位頓時提升。

明晰老建筑的產權有利于歷史街區的保護，與國外相比，我國歷史街區的產權問題更為復雜。很多居住者不是原房屋的所有者，而通過拆遷，他們就能得到有產權的房屋，而且居住條件也能改善，他們對拆老子有著很大的動力。這個問題如果處理？政府能否承認他們的事實產權。

政府在政策中規定老建筑不得買賣，這可能是考慮到老建筑的產權問題太復雜。對于產權清晰的老建筑。應該鼓勵老房子通過市場交易而讓懂它的人擁有。

3，政府規劃是降低保護成本的最有力手段

在降低保護成本方面，關鍵是要降低土地的機會成本，國外在此方面有很成功的做法，那就是不在老城區建新城，我國的青島，夏門等也是沿用了這一思路，據研究文獻，若即要保護老城，又要在老城中建新城，則會矛盾重重。所以，要保護歷史街區，很重要的一點是不要在歷史街區建新樓，更不允許搞“大拆大建”的舊城改造。這就需要政府在規劃上嚴格把關，從目前情況看，好像只有曇華林有這個條件。整個武昌歷史文化風貌區沒有大的工地，所有的高樓均在中山路以外，這就是類似于在老城之外建新城的思路。這為我們保護老城區提供了一個絕佳的機會。保護好曇華林，將曇華林打造成歷史文化街區，這是留給我們的最后一個機會。

XX年，啟動了曇華林歷史街區保護工程。該街區位于武昌老城區東北部、花園山北麓，規劃用地面積約1平方公里。這里是近代中西文化交流、碰撞、融合的標志性歷史地段。已查明的歷史建筑和遺跡52處，其中3處為市級文物保護單位，21幢建筑列入了武漢市優秀歷史建筑名冊。曇華林歷史街區融匯了自然生態文化、古城文化、中西合璧的建筑文化、教育文化、宗教文化和街巷文化，集中展現了武昌近現代的文化生態環境。按照“以重點歷史建筑風貌保護為主，形成山、城、街巷、建筑為基本特色的歷史文化街區”的目標，具體實施了三期工程。一是仁濟醫院等八處歷史建筑修繕及周邊環境整治工程；二是正街西段（胭脂路—得勝橋）道路綜合改造工程；三是花園山小森林建設工程。XX年，先期啟動了一期工程，列入首批修繕的優秀歷史建筑有原仁濟醫院、孫茂森花園遺址、教士公寓樓、嘉諾撒仁愛修女會禮拜堂，曇華林34號、32號、81號江夏民居、翁守謙舊居等8處，修繕歷史建筑5727平方米。

四，歷史風貌區建設的總體思路與原則

歷史風貌區建設的總體思路是：“保留建筑風格，重現歷史魅力；完善內部功能，融合現代需求；優化社區結構，展現時代風采”。通過保護、整治和改造，挖掘優秀歷史建筑的文化內涵，使之成為中心城區的特色亮點和市場賣點，提升城市品味，打造文化品牌，繁榮武漢經濟。保護工作堅持了四項原則：一是保持原有建筑風貌。保持原有的建筑風格、整體造型和細部裝飾，采用先進的工藝和材料，在外觀上整舊如舊，有效保留和保護建筑物所蘊涵的歷史沉淀、文化底蘊和地方特色。二是繼承和創新相結合。在保留原有風貌，繼承近代文化的同時，結合武漢特點和現代需求，對建筑物內部徹底改造，提高建筑物的綜合品質和使用功能。三是與周圍環境相協調。結合優秀歷史建筑的地域特點、周邊環境、功能配置，制定高品位的規劃方案；在保護建筑物外部歷史風貌的同時，提供現代的設施和功能。拆除周邊一般建筑、提供公共活動空間，增設休閑文化設施、提高綠化覆蓋率，營造優雅的周邊環境。四是社會效益與經濟效益相統一。通過保護改造，充分體現其歷史價值和觀瞻價值。通過建筑物功能置換、內部改造、環境營造、商業運營，充分發揮歷史優秀建筑的經濟價值，實現社會效益與經濟效益的有機統一。