第一篇：關于印發(fā)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》的通知

關于印發(fā)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》的通知

京國土房管物[2003]127號

各區(qū)縣國土房管局，各物業(yè)管理委員會、各物業(yè)管理企業(yè)：

《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務基本要求(試行)》［京房地物字（1999）第187號］自頒布以來，在規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)服務行為，維護產(chǎn)權人和物業(yè)管理企業(yè)雙方的合法權益，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展等方面起到了積極作用。但隨著我市物業(yè)管理的發(fā)展，該要求已不能適應物業(yè)管理實際工作的需要。為貫徹落實黨的十六大會議精神，實踐“三個代表”重要思想，促進我市物業(yè)管理服務水平的提高，為人民群眾創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，在充分征求社會各界意見的基礎上，我局對《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務基本要求（試行）》作了修改，并修訂為《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準》(以下簡稱“標準”)，自2003年5月1日起正式執(zhí)行，原《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務基本要求（試行）》同時廢止。

現(xiàn)將該標準印發(fā)給你們，請認真貫徹實施。

附件：北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準

北京市國土資源和房屋管理局

二○○三年二月二十一日

北京市居住小區(qū)物業(yè)管理服務標準

表

一、普通商品房居住小區(qū)管理服務標準

項目

范 圍

工 作 內(nèi) 容 及 要 求

（一）綜 合管 理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理.（1）負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；

（2）每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結果制定維修計劃,組織實施；

（3）白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；

（4）協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；

（5）管理規(guī)章制度健全，服務質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；

（6）與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務標準、收費依據(jù)及標準;

（7）應用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務及收費情況進行管理；

（8）全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；

（9）每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調(diào)查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見用戶不低于總戶數(shù)80％。

（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護

按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位公用設施一般應包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、暖氣等設備。”）

確保居住小區(qū)內(nèi)樓房共用部位共用設施設備、基本市政設施的正常使用運行和小修養(yǎng)護，包括：

（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》；

（2）保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用； 道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；

（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損；

（4）負責小區(qū)智能化設施的日常運行維護；

（5）定期清洗外墻。

（三）綠化

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區(qū)間綠地。

按市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。

（四）保潔

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。

維護和保持服務范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生,包括：

(1)有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；

(2)設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；

(3)每日對保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內(nèi)無廢棄雜物;

（4）對樓梯間、門廳，電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃;

（5）按政府有關規(guī)定向服務范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；

（6）在雨、雪天氣應及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

（五）保安

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。

公共區(qū)域的秩序維護和公共財產(chǎn)的看管，包括：

（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；

（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；

（3）看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨篳子、小品、花、草、樹木、果實等；

（4）夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；

（5）發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。

（六）存車

管理

機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管

（1）有健全的機動車存車管理制度和管理方案；

（2）對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行；

（3）保證停車有序，24小時設專人看管；

（4）長期存放的，應簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權利義務等。

（七）消防

管理

公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理

（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制；

（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；

（3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

（八）高壓

供水

養(yǎng)護、運行、維修

（1）保證居民正常生活用水；

（2）對水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；

（3）維修服務標準執(zhí)行京房地物字（1998）第799號文件規(guī)定。

（九）電梯

養(yǎng)護、運行、維護

（1）主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班室，并公布呼叫電話或房號。凡是樓層中設有電梯門的，均須開啟載客；

（2）凡有備梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；

（3）主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內(nèi)完工；

維修服務標準執(zhí)行京房地物字（1998）第799號文件規(guī)定。

（十）裝修管理服務

房屋裝飾裝修管理

（1）有健全的裝修管理服務制度；

（2）查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；

（3）裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；

（4）業(yè)主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；

及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

表

二、經(jīng)濟適用房小區(qū)、直管和自管公房小區(qū)、危舊房改造回遷小區(qū)管理服務標準 項 目

范 圍

工 作 內(nèi) 容 及 要 求

（一）綜 合管 理

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)，涉及共用財產(chǎn)和公共事務的管理

（1）負責制定物業(yè)管理服務工作計劃，并組織實施；

（2）每年一次對房屋及設施設備進行安全普查，根據(jù)普查結果制定維修計劃,組織實施；

（3）白天有專職管理員接待住戶,處理服務范圍內(nèi)的公共性事務，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；

（4）協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；

（5）管理規(guī)章制度健全，服務質(zhì)量標準完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；

（6）與業(yè)主簽定物業(yè)管理服務協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)；公開服務標準、收費依據(jù)及標準;

（7）全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗；

（8）每年進行一次物業(yè)管理服務滿意率調(diào)查，促進管理服務工作的改進和提高，征求意見戶數(shù)不低于總戶數(shù)80％。

（二）房屋及小區(qū)共用部位共用設施設備日常維護

按《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》中附件－：共用部位共用設施設備一般應包括的范圍的內(nèi)容為準；不包括另行收費的設備設施，如電梯、水泵、供暖等設備。

（1）樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設施設備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設備小修服務標準》；

（2）保證護欄、圍墻、樓道燈、綠化設施等公共設施、設備正常使用；

（3）確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關設施無破損。

（三）綠化

小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)的中心綠地和房前、屋后，道路兩側區(qū)間綠地。

按市園林局規(guī)定的《三級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。

（四）保潔

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。

維護和保持服務范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生，包括：

（1）設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；

（2）每日對保潔服務范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務范圍內(nèi)基本無廢棄雜物；

（3）按規(guī)定進行消毒、滅鼠等活動；

（4）在雨、雪天氣應及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

（五）保安

小區(qū)規(guī)劃紅線以內(nèi)，業(yè)主戶門以外。

維護服務范圍內(nèi)的業(yè)主公共生活秩序，包括：

（1）相對封閉：做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施；

（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；

（3）發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應及時報警，并配合公安部門進行處理。

（六）存車

管理

機動車輛、非機動車輛在停車場（存車處）、位的看管

（1）

（2）

（3）

（4）有健全的機動車存車管理制度和管理方案； 對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行； 保證停車有序，24小時設專人看管； 長期存放的，應簽訂存車協(xié)議，明確雙方的權利義務等。

（七）消防

管理

公共區(qū)域消防設施的維護及消防管理

（1）有健全的消防管理制度，建立消防責任制；

（2）消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護；

（3）定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能。

（八）高壓

供水

養(yǎng)護、運行、維修

（1）保證居民正常生活用水；

（2）對水箱定期清洗消毒，確保水質(zhì)合格；

（3）維修服務執(zhí)行京房地物字（1998）第799號文件規(guī)定。

（九）電梯

養(yǎng)護、運行、維護

（1）主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，公布呼叫電話或房號。凡是樓層設有電梯門的，均須開啟載客；

（2）凡有備梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行；

（3）主梯維修時，用備用梯運行；無備梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內(nèi)搶修完工，其它維修應于23點至次日5點以內(nèi)完工。

（4）維修服務標準執(zhí)行京房地物字（1998）第799號文件規(guī)定。

（十）裝修

管理

房屋裝飾裝修管理

（5）有健全的裝修管理服務制度；

（6）查驗業(yè)主裝修方案，與業(yè)主、施工單位簽定裝修管理協(xié)議，告知業(yè)主裝修注意事項；

（7）裝修期間，對裝修現(xiàn)場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區(qū)的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調(diào)解因裝修引發(fā)的鄰里糾紛；

（8）業(yè)主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修協(xié)議的要進行處理，問題嚴重的報行政管理部門；

（9）及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。

第二篇：《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準》

《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準》.......................................................................1 北京市房改售房工作程序...............................................................................................................3 北京市商品房銷售面積計算及公用建設面積分攤暫行規(guī)定.......................................................4 關于進一步加強出租房屋稅收征管工作的補充通知...................................................................7

《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準》

北京市普通居住小區(qū)住房個人繳費標準

收費項目 收費標準 服務內(nèi)容 服務標準 備注 裝修房屋垃圾外運費 20元/自然間 清運因室內(nèi)裝修而產(chǎn)生的建筑垃圾 日產(chǎn)日清。如住戶自運，不收此項費用。保潔費 樓宇內(nèi)公共部位及小區(qū)內(nèi)道路環(huán)境的日常清潔保養(yǎng)。道路每天一清掃，垃圾每天一清運，樓梯及扶手每天清掃、擦拭一次，院內(nèi)道路、庭院綠地廢棄雜物及時清理。執(zhí)行小區(qū)所在區(qū)縣物價局、財政局制定的收費標準 保安費 3—5元/戶.月 維持小區(qū)公共秩序。日常巡視。積極與派出所配合，保護小區(qū)安全。24小時晝夜巡邏值班。對小區(qū)內(nèi)違法分子，與派出所配合進行處理巡邏時發(fā)現(xiàn)火警事故或隱患、治安事故、交通事故，要及時處理，并上報有關部門。必須是封閉式小區(qū)，雇用專職人員。各項費用統(tǒng)收服務費 1元/戶.月 代為收取水、電、氣、房租、衛(wèi)生費等項費用。按月查表，記數(shù)準確。綠化費 0.55元/平方米.年 小區(qū)內(nèi)樹木、花草、綠地等日常養(yǎng)護和管理。

（1）植物配置基本合理，喬灌花草齊全，綠地較充分，基本無裸露土地。

（2）有多種樹種，以落葉喬木為基干樹種，有一定數(shù)量的耐蔭灌木、耐蔭宿根花卉、草坪襯托美化環(huán)境。

（3）花草、樹木生長正常，修剪及時，無明顯枯枝死杈及病蟲害侵害現(xiàn)象。樹木缺株率在4%以下。花卉缺株在5%以下。樹木基本無釘拴、捆綁現(xiàn)象。

（綠地整潔，無雜物，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象，設施基本完好，無明顯人為損壞。

綠地率超過30%的小區(qū)，標準可上浮20%。化糞池清淘費 0.30元/平方米.年 定時清淘，保證正常使用。車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車）看管自行車等車輛 專用存車場所有專人看管。執(zhí)行所在區(qū)縣物價局制定的收費標準。機動車存車費 150—210元輛.月 認真檢查停車證。專用停車場、位收此項費用。收費同時發(fā)給車主存車憑證，車輛如發(fā)生丟失，收費單位應按有關規(guī)定賠償。

管理費

（1）一般住宅 2.40元/平方米.年

（2）乙類住宅 2.82元/平方米.年

（3）甲類住宅 3.50元/平方米.年

1，組織接管房屋及設備。

2，辦理進住手續(xù)和房屋更名、換房手續(xù)。

3，計算房租。

4，建立房屋管理帳冊、檔案。

5，組織房屋安全檢查，制定房屋修繕計劃。

6，處理違約，辦理房屋撤管手續(xù)。

7，建立物業(yè)管理委員會制，定期召開代表大會。

8，組織物業(yè)管理的其它費用。

（1）組織房屋設備接管驗收工作，保質(zhì)、按期完成接定驗收工作。

（2）健全完善房屋管理的各種基礎資料，臺賬報表、圖冊等符合要求，完整準確。

（3）組織好小區(qū)房屋設備的日常管理及維修保養(yǎng)工作，并及時做好回訪工作，回訪率每月不低于15%。

小區(qū)共用設施維修費 1.00元平方米.年 電梯費高壓水泵費共用電視天線費 京價（房）字[196]第274號

小修費

（1）一般住宅 2.36元/平方米.年

（2）乙類住宅 3.54元/平方米.年

（3）甲類住宅 4.72元/平方米.年

按京房修字[1994]第521號通知

（1）完成零維修任務指標，零維修及時率均達到100%。

（2）水電維修不超過24小時，土建維修不超過3天。

小修工程：

1，凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養(yǎng)護工程。

2，綜合年均費用為所管房屋現(xiàn)時造價的1%以下。房屋公共部分維修費占維修費的38.7%。

中修費

（1）一般住宅 5.24元/平方米.年

（2）乙類住宅 7.06元/平方米.年

（3）甲類住宅 8.198.19

按京房修字[1994]第521號通知 基本保持房屋完好率不降低。

中修工程：

1，凡需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規(guī)模和結構。

2，中修工程一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以下。

3，中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。

4，中修工程主要適用于一般損壞房屋。房屋公共部分維修費占維修費的38.7%。

北京市房改售房工作程序

根據(jù)本市房改有關出售公有住房的規(guī)定，公有住房出售單位、購房人和房地產(chǎn)管理部門應按下列程序進行工作：

一、售房單位的工作程序：

１、售房單位所出售的房屋須取得房地產(chǎn)權屬管理部門核發(fā)的房屋所有權證或出具的確權證明。

２、售房單位按本市房改政策規(guī)定編制售房實施方案。方案內(nèi)容應包括（１）出售房屋范圍和房屋的坐落地址；（２）出售對象和數(shù)量限制；（３）出售價格和計價公式；（４）對售價的各項調(diào)節(jié)因素和裝修、設備價格；（５）出售舊樓房的折舊年限和年折舊率；（６）按現(xiàn)住房規(guī)定應享受現(xiàn)住房折扣的現(xiàn)住房折扣率；（７）購房職工夫婦工齡計算和工齡折扣率；（８）出售房屋的最低限價；（９）購房人交付購房款期限，一次付清或分散付款的辦法規(guī)定；（１０）公共維修基金的交納標準；（１１）明確購房人對所購房屋的權益；（１２）售房實施方案的執(zhí)行截至日期和其他須明確的有關事項。

３、售房單位編制的售房實施方案和所售房屋的所有權證明，按隸屬關系一并報經(jīng)有關房改辦審批。沒有房屋所有權證明和內(nèi)容與本市房改政策規(guī)定不符的售房實施方案不得批準。

４、已經(jīng)批準的售房實施方案，售房單位應及時將批復意見和實施方案并附房屋所有權證明報送所售房屋所在地區(qū)、縣政府房改辦和房屋土地管理局備案后，即可進行內(nèi)部預售工作。

５、對出售房屋進行面積測算。售房單位可以按本市房改規(guī)定的面積計算方法自行測算，也可委托專業(yè)測繪部門進行測算，無論是自行測算或委托測算的，均須出具房改售房面積測算書面報告，報告內(nèi)容包括：房屋面積的測算方法，整幢樓房的建筑面積；各單元（套）建筑面積清單，填寫北京市房屋登記表。

６、單位售房后對未售出部分應按規(guī)定辦理房屋產(chǎn)權變更登記。如需繼續(xù)出售，應由房屋權屬管理部門在房屋所有權證或確權證明中注記已售出房屋情況。房屋已全部售出的，不再向售房單位核發(fā)房屋所有權證。

７、售房單位統(tǒng)一為購房人辦理房屋買賣過戶及產(chǎn)權登記領取房屋所有權證，購房人已交清房價款的，單位應將領取的房屋所有權證交給購房人。

二、購房人須辦的事項：１、購買公有住房，須由購房人向售房單位提出購房申請，符合購房條件的應同意其購房。２、購房人按單位售房規(guī)定向售房單位一次付清房價款或分散付款；交納公共維修基金。３、與售房單位簽訂房屋買賣協(xié)議（合同），協(xié)議內(nèi)容應包括房屋坐落地址、單元、層次、數(shù)量、買賣價格、付款方式、所有權益等。還應按有關政策規(guī)定，明確雙方對房屋、設備使用、維修、管理等方面的責任和應遵守的事項。４、申請以房屋抵押貸款或分散付款的購房人，須將自己的房屋所有權證抵押在發(fā)放貸款的金融機構或售房單位，直到還清貸款或交清房價款后，才能領回房屋所有權證。

三、房地產(chǎn)管理部門的工作：１、房地產(chǎn)權屬管理部門對售房單位欲售的房屋進行產(chǎn)權審核確認。２、房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋買賣過戶手續(xù)，在房屋買賣協(xié)議上加蓋房改售房簽證章。３、房地產(chǎn)權屬管理部門按售房結果填制核發(fā)房屋所有權證。房改售房的房屋所有權證，根據(jù)售房成本價或標準價分別加蓋“成本價出售住宅”專用章或“標準價出售住宅”專用章。北京市房協(xié)王孚成

(2000/07/12,09:41 北京市商品房銷售面積計算及公用建設面積分攤暫行規(guī)定

99年1月26日

北京市商品房銷售面積計算及公用建設面積分攤暫行規(guī)定

一、根據(jù)建設部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》（試行），結合本市實際情況，制定本暫行規(guī)定。

二、商品房建筑面積應按國家現(xiàn)行的《建筑面積計算規(guī)則》按國家經(jīng)委《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

三、商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積之和。商品房銷售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分攤的公用建筑面積

四、套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積。

（一）套內(nèi)的使用面積

住宅套內(nèi)的使用面積，按《住宅建設設計規(guī)范》（ＧＢＪ９６－－８６）第２．５．２條建設部住宅建筑設計規(guī)范的規(guī)定計算。其他建筑可參照上述規(guī)范或按專用建筑設計規(guī)范計算。

（二）套內(nèi)墻體面積

商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體，分為共用墻及非共用墻兩種。共用墻系指商品房各套之間分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）。共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。非公用墻墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

（三）陽臺建筑面積，按國家現(xiàn)行《建筑面積計算規(guī)則》進行計算。

１．封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；

２．挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；

３．凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；

４．半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。

五、公用建筑面積分攤原則。

（一）商品房公用建筑面積的分攤以幢為單位。每套商品房應分攤的公用建筑面積按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和的比例確定。

（二）為整幢商品房服務的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。

（三）公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變原設計的使用功能。

六、可分攤的公用建筑面積。

（一）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道、變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務的專用設備用房。

（二）套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

七、不應計入的公用建筑空間。

（一）作為人防工程的地下室、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、單獨具備使用功能的獨立使用空間。

（二）售房單位自營、自用的房屋。

八、其它購房人受益的非經(jīng)營性用房，需要進行分攤的，應在銷（預）售合同中寫明房屋名稱、需分攤的總建筑面積。

九、分攤公用建筑面積的計算方法。

分攤的公用建筑面積＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)

公用建筑分攤系數(shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和

公用建筑面積＝整幢建筑的建筑面積－套內(nèi)建筑面積之和－不應分攤的建筑面積

十、售房單位在銷（預）售商品房時，在銷（預）售合同（含補充協(xié)議）中應明確商品房銷售面積、分攤的公用建筑面積及公用建筑部位。

十一、建筑項目部分竣工，售房單位申請對已竣工商品房銷售面積進行計算，因分攤的部分公用建筑或參加分攤的其他商品房尚未竣工，需要以規(guī)劃批準的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對于先行計算的商品房銷售面積，在建設項目全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實測的結果相比，面積增加的，應維持已結算的房價不變；面積減少的，售房單位應按實際售價退款。

十二、商品房如按整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層（樓門）相同公用建筑面積的分攤；其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分攤。其他公用建筑面積的分攤，按本規(guī)定執(zhí)行。任何人不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g（包括整層、整樓門銷售面積中含有的公用建筑面積）原始設計的使用功能。

十三、樓房按套計算建筑面積的，參照本規(guī)定；單位按房改政策及價格出售的公有住房，不適用本規(guī)定。

十四、商品房銷售面積的測繪，按《北京市商品房（樓房）測繪技術規(guī)定》執(zhí)行北京市商品房（樓房）測繪技術規(guī)定。

十五、本規(guī)定由市房屋土地管理局解釋。

十六、本規(guī)定下發(fā)之日起實行?！蛾P于我市銷售商品房有關測繪口徑的通知》同時廢止。

北京市房屋土地管理局

關于進一步加強出租房屋稅收征管工作的補充通知

地稅二［1999］87號

北京市地方稅務局 北京市房屋土地管理局

各區(qū)、縣地方稅務局、涉外、西站、開發(fā)區(qū)分局，各區(qū)、縣房屋土地管理局：

為了進一步加強對出租房屋的稅收征管，市地方稅務局和市房屋土地管理局曾聯(lián)合下發(fā)了《關于進一步加強出租房屋稅收征管工作的通知》（京地稅二［1998］544號）。現(xiàn)就通知中所附《委托代征稅款協(xié)議書》第二條第二款關于計稅依據(jù)的規(guī)定補充通知如下： 第二條第二款中“如果季度租金收入不足2400元，按取得租金收入的12．5％征收”、“如果季度租金收入不足2400元，免予征稅”的規(guī)定均僅限于個人。因此，《委托代征稅款協(xié)議書》第二條第二款修改為：

（1）房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加按綜合征收率征收：對在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房屋的，按取得租金收入的18％征收；但對個人出租房屋季度租金收入不足2400元的，按取得租金收入的12．5％征收。對在房產(chǎn)稅開征范圍外出租房屋的，按取得租金收入的5．5％征收；但對個人出租房屋季度租金收入不足2400元的，免予征稅。

（2）印花稅：按租賃金額的千分之一貼花。

請依照修改后的《委托代征稅款協(xié)議書》（附后）執(zhí)行。

附件：《委托代征稅款協(xié)議書》

委托代征稅款協(xié)議書

（）地稅第號

協(xié)議人

甲方（委托單位）：乙方（受托單位）：

地址：

地址：

為加強稅收征收管理，保障國家稅收收入，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商于年月日于北京市區(qū)（縣）簽訂如下委托代征稅款協(xié)議，并嚴肅地履行。

一、甲方依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》、《北京市地方稅務局關于稅款征收基本方式的暫行規(guī)定》和《委托代征稅款管理的暫行規(guī)定》的規(guī)定，委托乙方代征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加和印花稅。

二、乙方應遵守的代征規(guī)定：

1、代征范圍：本區(qū)縣行政區(qū)劃內(nèi)的國家機關、人民團體、軍隊和由國家財政部門全額、差額撥付事業(yè)經(jīng)費的國內(nèi)單位和個人（除外籍個人、華僑和港澳臺同胞外）出租房屋應納的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加和印花稅。

2、計稅標準：

（1）房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育費附加按綜合征收率征收：對在房產(chǎn)稅開征范圍內(nèi)出租房屋的，按取得租金收入的18％征收；但對個人出租房屋季度租金收入不足2400元的，按取得租金收入的12．5％征收。對在房產(chǎn)稅開征范圍外出租房屋的，按取得租金收入的5．5％征收；但對個人出租房屋季度租金收入不足2400元的，免予征稅。

（2）印花稅：按租賃金額的千分之一貼花。

3、代征時限：從年月日到年月日。

三、乙方代征稅款時，應向納稅人開具“稅收完稅證”，并按規(guī)定于10日內(nèi)分稅種填開《中華人民共和國稅收繳款書》向銀行匯總繳納。代征稅款必須專戶存儲，嚴禁挪作他用。

分稅種入庫稅款按以下稅率計算：

1、按綜合征收率18％征收的：房產(chǎn)稅12％，營業(yè)稅5％，城市建設維護稅0．35％，教育費附加0．15％，城鎮(zhèn)土地使用稅0．5％；

2、按綜合征收率12．5％征收的：房產(chǎn)稅12％，城鎮(zhèn)土地使用稅0．5％；

3、按綜合征收率5．5％征收的：營業(yè)稅5％，城市建設維護稅0．35％，教育費附加0．15％。

乙方應于次月5日內(nèi)向地方主管稅務機關結報稅票和征收的稅款。

四、乙方在代征過程中遇納稅人拒絕代征時，應在24小時內(nèi)報告甲方，由甲方依法處理，乙方不得對納稅人進行處罰。

五、甲方應及時向乙方提供代征稅款所必需的稅收票證，否則乙方有權拒絕履行代征義務。

六、乙方應于每季終了后7日內(nèi)向甲方如實報告上季代征稅款情況。甲方應按照已解繳的代征稅款的7％，按季支付給乙方代征手續(xù)費。

七、甲方有責任對乙方的代征工作進行指導。因國家稅收法律、法規(guī)、規(guī)章的廢止或修訂致使本協(xié)議失效或部分失效時，甲方負有及時通知乙方并要求修改協(xié)議的責任。

八、甲方有權隨時檢查乙方代征稅款的情況。

九、本協(xié)議書自簽訂之日起即具有法律效力。但是，甲方可依據(jù)國家稅收的有關規(guī)定，單方面終止本協(xié)議。

十、違約責任

1、甲方違反本協(xié)議，乙方有權按照有關法律規(guī)定要求甲方履行義務，并有權單方面終止本協(xié)議。

2、乙方違反本協(xié)議，甲方有權比照國家稅法有關扣繳義務人的規(guī)定追究乙方的違約責任，并有權單方面終止本協(xié)議。

十一、本協(xié)議書未盡事宜，法律、法規(guī)和規(guī)章有規(guī)定的，從其規(guī)定；法律、法規(guī)和規(guī)章沒有規(guī)定的，由雙方協(xié)商確定。

十二、本協(xié)議書一式4份，甲方1份，乙方1份，雙方主管單位各1份。

甲方（公章）乙方（公章）

法定代表人（簽章）法定代表人（簽章）

第三篇：北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法

北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法

北京市物價局、市房屋土地管理局京價（房）字[1997]第196號文1997年7月1日起執(zhí)行 第一條 根據(jù)《國家計委、建設部關于印發(fā)<城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法>的通知》（計價費[1996]266號）和《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令1995年第21號），特制定本暫行辦法。

第二條 本暫行辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關登記注冊、市房屋土地管理局資質(zhì)審查合格的物業(yè)管理單位對普通居住小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務的收費管理。

物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托，對其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。

第三條 市、區(qū)縣物價局是本市居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關，負責本行政區(qū)域內(nèi)的居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的管理和監(jiān)督。第四條 北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準由市物價局會同市房屋土地管理局制定；并將根據(jù)物業(yè)管理費用的變化適時進行調(diào)整。各物業(yè)管理單位應按規(guī)定的標準執(zhí)行。

凡屬為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個別需要提供的特約服務收費項目，其收費標準，由物業(yè)管理單位與小區(qū)物業(yè)管理委員會或產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商，報市物價局和所在地物價部門備案。第五條 《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準》中的“產(chǎn)權人”指小區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權的單位和個人。按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購買安居樓房的職工所在單位，應按有關規(guī)定負擔產(chǎn)權人交費項目。物業(yè)管理單位受委托收取房屋租金的，應將所收房屋租金抵減物業(yè)管理服務收費標準中產(chǎn)權人交納的費用，不得重復收費。普通住宅（甲類、乙類和一般住宅）與高檔住宅的界定，按首都規(guī)劃建設委員會辦公室的有關規(guī)定執(zhí)行。

第六條 一棟樓屬多家產(chǎn)權的，產(chǎn)權人應每年交付中修費；屬一家產(chǎn)權的，產(chǎn)權人可每年交付中修費，也可在發(fā)生時按修繕定額結算。產(chǎn)權人委托物業(yè)管理單位大修項目的，物業(yè)管理單位應每年收取大修費，大修費中更新改造費和一般大修費各占50%；產(chǎn)權人未委托而發(fā)生大修項目時可按修繕定額結算。物業(yè)管理單位要加強大、中修費用的管理，應按每棟樓單獨設立帳戶，?？顚Ｓ?，不得挪用。

第七條 被評為部、市級優(yōu)秀管理居住小區(qū)的，在有效期限內(nèi)（兩年）其物業(yè)管理服務收費可在規(guī)定標準的基礎上上浮10-25%，可調(diào)整的項目為：（1）保潔費；2）保安費；（3）小修費；（4）公共設施維修費；（5）管理費。

第八條 居住小區(qū)內(nèi)配套用房，屬公益性的（如學校、醫(yī)院等），產(chǎn)權人、使用人按本辦法的規(guī)定標準交費。屬經(jīng)營性的，視其需要提供的勞務及使用公共設施的程度，參照本辦法規(guī)定的標準協(xié)商議定。第九條 物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。

物業(yè)管理單位應當接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的監(jiān)督，并將各項費用的年收支情況同時報市物價局和所在地物價局備案。

第十條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人應按物價部門規(guī)定的收費項目和收費標準向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理單位有權按照所簽服務合同要求追償。

第十一條 物業(yè)管理單位已接受委托對居住小區(qū)實施物業(yè)管理并相應收取費用的，其它部門和單位不得再行重復征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費用和項目。

對于物價部門已規(guī)定統(tǒng)一價格（收費標準）的項目，物業(yè)管理單位應按統(tǒng)一價格（收費標準）執(zhí)行或代收。勞動部門收取的電梯檢驗費按市物價局京價（涉）字[1989]第170號文件規(guī)定執(zhí)行，由產(chǎn)權人交納。環(huán)衛(wèi)部門收取的生活垃圾清運費按市物價局京價（房）字[1997]第186號文件規(guī)定，每戶每年21元由產(chǎn)權人交納。

第十二條 本辦法規(guī)定的收費標準中不含營業(yè)稅。凡按國家有關規(guī)定需交納營業(yè)稅的，物業(yè)管理單位可在本辦法規(guī)定的收費標準基礎上加應納稅金向產(chǎn)權人收取。

第十三條 物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由物價部門進行調(diào)處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。

對實行備案的收費項目，物價部門有權對項目設置不合理、標準過高的收費作出停止收費、降低標準的決定。凡有下列行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機關依照國家有關規(guī)定予以處罰：

（一）越權定價、擅自提高收費標準的；

（二）擅自設立收費項目、亂收費用的；

（三）不按規(guī)定實行明碼標價的；

（四）提供服務質(zhì)價不符的；

（五）只收費不服務或多收費少服務的；

（六）其它不執(zhí)行本規(guī)定的行為。

第十四條 本辦法發(fā)布之前的有關規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。

第十五條 本辦法由市物價局負責解釋。

第十六條 本辦法自1997年7月1日起執(zhí)行。

第四篇：北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法

北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法

第一條根據(jù)《國家計委、建設部關于印發(fā)<城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法>的通知》（計價費[1996]266號）和《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》（北京市人民政府令1995年第21號），特制定本暫行辦法。第二條本暫行辦法適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)工商行政管理機關登記注冊，市房屋土地管理局資質(zhì)審查合格的物業(yè)管理單位對普通居住小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務的收費管理。

物業(yè)管理服務收費是指物業(yè)管理單位在接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人委托，對其居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。第三條市、區(qū)縣物價局是本市居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的主管機關，負責本行政區(qū)域內(nèi)的居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費的管理和監(jiān)督。第四條北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準由市物價局會同市房屋土地管理局制定；并將根據(jù)物業(yè)管理費用的變化適時進行調(diào)整。各物業(yè)管理單位應按規(guī)定的標準執(zhí)行。

凡屬為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人個別需要提供的特約服務收費項目，其收費標準，由物業(yè)管理單位與小區(qū)物業(yè)管理委員會或產(chǎn)權人代表、使用人代表協(xié)商，報市物價局和所在地物價部門備案。第五條《北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準》中的“產(chǎn)權人”指小區(qū)內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權的單位和個人。按房改規(guī)定出售公有住宅樓房的單位和購買安居樓房的職工所在單位，應近按有關規(guī)定負擔產(chǎn)權人交費項目。物業(yè)管理單位受委托收取房屋租金的，應將所收房屋租金抵減物業(yè)管理服務收費標準中產(chǎn)權人交納的費用，不得重復收費。普通住宅（甲類、乙類和一般住宅）與高檔住宅的界定，按首都規(guī)劃建設委員會辦公室的有關規(guī)定執(zhí)行。第六條一棟樓屬多家產(chǎn)權的，產(chǎn)權人應每年交付中修費；屬一家產(chǎn)權的，產(chǎn)權人可每年交付中修費，也可在發(fā)生時按修繕定額結算。

產(chǎn)權人委托物業(yè)管理單位大修項目的，物業(yè)管理單位應每年收取大修費，大修費中更新改造費和一般大修費各占50%；產(chǎn)權人未委托而發(fā)生大修項目時可按修繕定額結算。

物業(yè)管理單位要加強大、中修費用的管理，應按每棟樓單獨設立帳戶，?？顚Ｓ茫坏门灿?。第七條被評為部、市級優(yōu)秀管理居住小區(qū)的，在有效期限內(nèi)（兩年）其物業(yè)管理服務收費可在規(guī)定標準的基礎上上浮10%—25%，可調(diào)整的項目為：（1）保潔費；（2）保安費；（3）小修費；（4）公共設施維修費；（5）管理費。第八條居住小區(qū)內(nèi)配套用房，屬公益性的（如學校、醫(yī)院等），產(chǎn)權人、使用人按本辦法的規(guī)定標準交費。屬經(jīng)營性的，視其需要提供的勞務及使用公共設施的程度，參照本辦法規(guī)定的標準協(xié)商議定。第九條物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。

物業(yè)管理部位應當按受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權人，使用人的監(jiān)督，并將各項費用的年收支情況同時報市物價局和所在地物價局備案。第十條實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權人，使用人應按物價部門規(guī)定的收費項目和收費標準向物業(yè)管理單位交納物業(yè)管理服務費，不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務費的，物業(yè)管理單位有權按照所簽服務合同要求追償。第十一條物業(yè)管理單位已接受委托對居住小區(qū)實施物業(yè)管理并相應收取費用的，其它部門和單位不得再行重復征收性制裁的內(nèi)容相同的費用和項目。對于物價部門已規(guī)定統(tǒng)一價格（收費標準）的項目，物業(yè)管理單位應按統(tǒng)一價格（收費標準）執(zhí)行或代收。勞動部門收取的電梯驗費按市物價局京價（涉）字[1998]第170號文件規(guī)定執(zhí)行，由產(chǎn)權人交納。環(huán)衛(wèi)部門收取的生活垃圾清運費按市物價局京價（房）字[1997]第186號文件規(guī)定，每戶每年21元的產(chǎn)權人交納。第十二條本辦法規(guī)定的收費標準中不含營業(yè)稅。凡按國家有關規(guī)定需交納營業(yè)稅的，物業(yè)管理單位可以本辦法規(guī)定的收費標準基礎上加應納稅金向產(chǎn)權人收取。第十三條物業(yè)管理單位與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人之間發(fā)生的收費糾紛，可由物價部門進行調(diào)處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。對備案的收費項目，物價部門有權對項目設置不合理、標準過高的收費作出停止收費、降低標準化的決定。

凡有下列行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機關依照國家有關規(guī)定予以處罰：

（一）越權定價、擅自提高收標準的；

（二）擅自設立收費項目、亂收費用的；

（三）不按規(guī)定實行明碼標價的；

（四）提供服務質(zhì)價不符合的；

（五）只收費不服務或多收費少服務的；

（六）其它不執(zhí)行本規(guī)定的行為。第十四條本辦法發(fā)布之彰的有關規(guī)定凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。第十五條 本辦法由市物價局負責解釋。第十六條 本辦法自1997年7月1日起執(zhí)行。

北京市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務收費標準 京價(房)字(1997)第196號

一、住戶個人交費項目 1.裝修房屋垃圾外運費

收費標準：20元/自然間

服務內(nèi)容：清運因室內(nèi)裝修而產(chǎn)生的建筑垃圾。服務標準：日產(chǎn)日清。

備注：如住戶自運，不收此項費用。2.保潔費

服務內(nèi)容：樓宇內(nèi)公共部位及小區(qū)內(nèi)道路環(huán)境的日常清潔保養(yǎng)。

服務標準：道路每天一清掃，垃圾每天一清運，樓梯及扶手每天清掃、擦拭一次，院內(nèi)道路、庭院綠地廢棄雜物及時清理。

備注：執(zhí)行小區(qū)所在區(qū)縣物價局、財政局制定的收費標準。3.保安費

收費標準：3—5元/戶· 月

服務內(nèi)容：維持小區(qū)公共秩序，日常巡視。服務標準：

(1)積極與派出所配合，保護小區(qū)安全。(2)24小時晝夜巡邏值班。(3)對小區(qū)可疑人員進行查問。

(4)對小區(qū)內(nèi)違法分子，與派出所配合進行處理。

(5)巡邏時發(fā)現(xiàn)火警事故或隱患、治安事故、交通事故，要及時處理，并上報有關部門。備注：必須是封閉式小區(qū)，雇用專職人員。4.各項費用統(tǒng)收服務費

收費標準：1元/戶· 月

服務內(nèi)容：代為收取水、電、氣、房租、衛(wèi)生費等項費用。服務標準：按月查表，記數(shù)準確。

車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車）服務內(nèi)容：看管自行車等車輛。

服務標準：專用存車場所，有專人看管。

備注：執(zhí)行所在區(qū)縣物價局制定的收費標準。6.機動車存車費

收費標準：小型車150元/輛· 月，大型車210元/輛· 月 服務標準：認真檢查停車證。

備注：專用停車場、位收此項費用。收費同時發(fā)給車主存車憑證，車輛如發(fā)生丟失，收費單位應按有關規(guī)定賠償。

二、產(chǎn)權人交費項目

1.綠化費

收費標準：0.55元/平方米· 年

服務內(nèi)容：小區(qū)內(nèi)樹木、花草、綠地等的日常養(yǎng)護和管理。

服務標準：

（1）植物配置基本合理，喬灌花草齊全，綠地較充分，基本無裸露土地。

（2）有多種樹種，以落葉喬木為基本樹種，有一定數(shù)量的耐蔭灌木、耐蔭宿根花卉、草坪襯托美化環(huán)境。

（3）花草、樹木生長正常，修剪及時，無明顯枯枝死杈及病蟲害侵害現(xiàn)象。樹木缺株率在4%以下?；ɑ苋敝暝?%以下。樹木基本無釘拴、捆綁現(xiàn)象。

（4）綠地整潔，無雜物，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象，設施基本完好，無明顯人為損壞。備注：綠化率超過30％的小區(qū)，標準可上浮20％。2.化糞池清淘費

收費標準：0.30元/平方米· 年 備注：定時清淘，保證正常使用。3.管理費

收費標準：

（1）一般住宅為2.40元/平方米· 年（2）乙類住宅為2.82元/平方米· 年（3）甲類住宅為3.50元/平方米· 年 服務內(nèi)容：

（1）組織接管房屋及設備。

（2）辦理進住手續(xù)和房屋更名、換房手續(xù)。（3）計算房租。

（4）建立房屋管理帳冊、檔案。

（5）組織房屋安全檢查，制定房屋修繕計劃。（6）處理違約，辦理房屋撤管手續(xù)。

（7）建立物業(yè)管理委員會制，定期召開代表大會。（8）組織物業(yè)管理的其它費用。

服務標準：

（1）組織房屋設備接管驗收工作，保質(zhì)、按期完成接管驗收工作。

（2）健全完善房屋管理的各種基礎資料，臺帳報表、圖冊等符合要求，完整準確。

（3）組織好小區(qū)房屋設備的日常管理及維修保養(yǎng)工作，并及時做好回訪工作，回訪率每月不低于15%。4.小修費

收費標準：

（1）一般住宅為2.36元/平方米· 年（2）乙類住宅為3.54元/平方米· 年（3）甲類住宅為4.72元/平方米· 年

服務內(nèi)容：按京房修字[1994]第521號通知 服務標準：

（1）完成零維修任務指標，零維修及時率均達到100%。（2）水電維修不超過24小時，土建維修不超過3天。

備注：小修工程

（1）凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損登記為目的的日常養(yǎng)護工程。（2）綜合年均費用為所管房屋現(xiàn)時造價的1%以下。（3）房屋公共部分維修費占維修費的38.7%。5.中修費

收費標準：

（1）一般住宅為5.42元/平方米· 年（2）乙類住宅為7.06元/平方米· 年（3）甲類住宅為8.19元/平方米· 年

服務內(nèi)容：按京房修字[1994]第521號通知。服務標準：基本保持房屋完好率不降低。

備注：中修工程

（1）凡需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房屋的規(guī)模和結構。（2）中修工程一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20%以下。（3）中修后的房屋70%以上必須符合基本完好或完好的要求。

（4）中修工程主要適用于一般損壞房屋。房屋公共部分維修費占維修費的38.7%。6.小區(qū)共用設施維修費

收費標準：1.00元/平方米· 年

電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費 服務內(nèi)容：京價（房）字[1996]第274號

注：

1.本標準中平方米系指建筑面積。

2.大修費：甲、乙類住宅每年每建筑平方米7.56元，一般住宅每年每建筑平方米5.04元。3.高檔住宅的物業(yè)管理服務收費辦法另行制定。

第五篇：北京市住宅物業(yè)管理服務等級標準一級

北京市住宅物業(yè)管理服務等級標準一級

（一）基本要求 服務與被服務雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同,雙方權利義務關系明確。2 承接項目，對住宅共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續(xù)齊全。3 管理人員和專業(yè)操作人員按照政府有關規(guī)定取得相應的專業(yè)培訓合格證書。4 有物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。5 服務人員佩戴標志，服務主動、熱情，文明用語。6 公開物業(yè)管理服務標準、收費依據(jù)、收費標準及收費辦法。在公共區(qū)域顯著位置公示24小時報修電話，水、電、氣等急迫性報修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有報修、維修記錄（依法由專業(yè)部門負責的除外）。設置意見箱，每年集中進行一次公開的物業(yè)管理服務意見征集，并將提出的意見與解決情況公示。每年1次對房屋及共用設施設備進行安全普查，根據(jù)普查情況制定維修和管理計劃，上報委托方并組織實施。

10建立各種公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、電梯、公共衛(wèi)生、自然災害等）的處理機制和預案，包括組織機構、人員和具體措施等，一旦發(fā)生突發(fā)事件即能隨時保證預案的實施。

11小區(qū)內(nèi)顯著位置設立公共信息欄，配合街道、社區(qū)居委會進行公益性宣傳。12冬季、雨季以及重大節(jié)假日進行安全檢查。

（二）房屋管理 對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護，保證房屋的使用功能和安全，杜絕安全事故的發(fā)生，有檢修記錄和保養(yǎng)記錄。根據(jù)房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于非因小修不及時進行修繕而發(fā)生的大、中修范圍或者需要更新改造的，向委托方提出報告與建議，按有關規(guī)定辦理。3 每周巡查1次小區(qū)房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養(yǎng)護。4 定期巡視房屋共用部位的樓地面、墻面、頂棚等，發(fā)現(xiàn)破損及時修補。5按照政府有關規(guī)定，每年進行1次房屋避雷檢測，符合避雷規(guī)范要求。6 對違反規(guī)劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時告知和勸阻，并及時報告政府有關主管部門。保持小區(qū)各組團、棟及單元（門）、戶標志清晰。

（三）共用設施設備運行維修養(yǎng)護 對共用設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（依法應由專業(yè)部門負責的除外），共用設施設備保持正常運行和使用，杜絕安全事故的發(fā)生。建立共用設施設備清冊檔案（設備臺帳），有設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)記錄。有設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范，按操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范執(zhí)行。對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄，需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于非因小修不及時進行修繕而發(fā)生的大、中修范圍或者需要更新改造的，向委托方提出報告與建議，按有關規(guī)定辦理。屬于特種設備的，按照政府有關規(guī)定，定期進行檢驗檢測，并符合相關規(guī)范。6 設備房保持整潔，無鼠害現(xiàn)象。7 庭院燈、樓道燈損壞及時修復。危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施。公共區(qū)域內(nèi)的雨水、污水管道每年檢查、疏通1次；雨水、污水井每半年檢查、清掏1次；雨水、污水管道發(fā)生堵塞應及時疏通；化糞池清掏每年1次，每季度檢查1次，防止外溢。

（四）協(xié)助維護公共秩序 負責小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的公共財產(chǎn)的看護。

2封閉的小區(qū)，主要出入口有專人24小時執(zhí)勤，危及人身安全處設有明顯標志。3 夜間對服務范圍內(nèi)重點部位、道路進行1次防范檢查和巡邏，每次巡邏人數(shù)為2人，做到有計劃、有記錄。對進出小區(qū)的車輛進行管理，車輛有序通行、停放。

（五）保潔服務

1.小區(qū)內(nèi)設有垃圾收集點，生活垃圾每天清運1次。2.小區(qū)公共保潔區(qū)域每日清掃1次。

3.按照政府有關要求對公共區(qū)域進行滅鼠、殺蟲、消毒活動。4.在雨、雪天氣應及時對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。

5.發(fā)生突發(fā)公共衛(wèi)生事件時，應迅速組織人員對物業(yè)的共用部位共用設施設備進行通風、清洗和消毒，加強宣傳，維持正常的生活秩序。

（六）綠化養(yǎng)護管理 按北京市園林局規(guī)定的《三級養(yǎng)護標準》養(yǎng)護。

（七）消防管理 有健全的消防管理制度，建立消防責任制。消防設施有明顯標志，定期對消防設施進行巡視、檢查和維護，并有記錄。3 消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通。每年進行1次消防訓練，保證有關人員掌握消防基本知識和技能。5 發(fā)生火情，及時處理，必要時及時報警，積極協(xié)助配合消防人員的工作。6 設有消防箱，備存緊急消防物資，設有消防監(jiān)控中心的要24小時專人值守。

（八）停車管理 有健全的機動車、非機動車停（存）車管理制度和管理方案。2 對進入小區(qū)的機動車輛進行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。3 機動車停車有序，24小時有專人巡視管理。定期存放的，應簽訂停車管理服務協(xié)議，明確雙方的權利義務。5 小區(qū)主要道路及停車場有交通標志。地下停車場保證照明，給排水、通風等系統(tǒng)正常運行，各類指示標識清晰。

（九）二次供水管理 二次供水設施設備正常運行。

2水箱內(nèi)按要求使用紫外線消毒燈，并按規(guī)定定期清洗消毒、水質(zhì)化驗，取得衛(wèi)生許可證、水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標準，水箱蓋必須上鎖。

3操作人員應取得生活飲用水健康體檢合格證，禁止無關人員進入二次供水機房接近高位水箱。

（十）電梯管理 無人值守電梯,應24小時運行。有人值守電梯，主梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行，電梯工夜間值班，并在候梯廳公布呼叫電話和房號。凡設有高峰梯的，在高峰期6點－8點、17點－19點與主梯同時運行。4 主梯維修時，有備用梯的，用備用梯運行，無備用梯的，屬急迫性維修的，應在30分鐘內(nèi)進行搶修，其它維修應在23點至次日5點以內(nèi)進行。5一旦發(fā)生電梯停電、關人、夾人等危險情況時，應迅速組織救助。

（十一）裝修管理服務 按照政府有關住宅裝飾裝修管理的規(guī)定和業(yè)主公約（業(yè)主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。受理裝修人的裝修申報登記，與裝修人、施工單位簽訂裝修管理服務協(xié)議，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。裝修期間，每天巡查1次裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結構安全及違規(guī)拆改共用管線、不符合消防管理規(guī)定和治安管理規(guī)定等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告政府有關主管部門。業(yè)主裝修結束后，應進行檢查。對違反裝修管理協(xié)議的行為當事人要按照 約定進行違約處理，問題嚴重的要報告行政主管部門。指定裝修垃圾存放點并設有圍擋，裝修垃圾及時集中清運、不得外溢。

（十二）水景觀

小區(qū)內(nèi)設置水景觀設施等，在接管時，維修運行要求應有約定，并按約定提供服務。