第一篇：房地產項目股權融資和債權融資的區別

房地產項目股權融資和債權融資的區別

房地產開發商提問：房地產項目股權融資和債權融資有什么區別？

投融界投資專家解答：

和其他領域的融資一樣，房地產融資也分為股權融資和債權融資。

股權融資比較好理解，房地產出讓項目公司的股權，給公司帶來新的資金合作。有很多地產項目公司都是空殼，拿到地以后通過賣一部分股權支持開發，實際上可以理解為“一方出地，一方出錢”，項目建成后雙方按照股權比例分享受益。公司上市也是股權融資的一種。前些年房地產領域的融資都以債權為主，股權融資較少，還以資金在線不足的小公司為主。這兩年隨著房地產調控的升級，期限較短的債權融資已經滿足不了需要，股權融資大幅增加，人民幣的房地產股權基金（Real Estate PE）也開始興起。

房地產領域的債權融資花樣則多的多，預付款、銀行貸款、高利貸、公司債、信托??由于房地產的毛利率很高，拿到地的開發商有時寧愿忍受年化利率達到20%的高利貸，也不愿意出讓股權，與別人分享利潤，所以房地產企業的負債率都比較高。銀行貸款和高利貸比較常見，也容易理解，公司債是上市企業的特權。稍微講兩句信托，我看到的數據是截止到2011年第三季度，中國信托總資產中投向房地產的大約有7000億元，是很大的數字，在房地產的非銀行項目融資渠道占據重要地位。各家信托公司的主要利潤來源也是房地產信托。在2010年以后，銀行的房地產開發貸款收緊，而發行信托產品融資比手續上比銀行貸款更容易，年化利率普遍在16%-18%之間，也還可以接受。不過房地產信托產品也有收緊的趨勢。

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第二篇：股權融資、債權融資的選擇

股權融資、債權融資方式繁多，你應如何選擇？

近一年來，多項新的法律法規頒布施行，為企業融資提供了多項新的方式或者新的規范。這些法律法規主要包括：《公司法》、《證券法》、《短期融資券管理辦法》、《信貸資產證券化試點管理辦法》、《證券投資基金投資資產支持證券的有關事項通知》、《首次公開發行股票并上市管理辦法》等。

融資方式主要分為債權融資和股權融資兩大類別。債權融資主要是指企業從外部借款，按期承擔還本付息的義務，主要包括銀行貸款、信托計劃、短期融資券、企業債、可轉債、資產支持證券。股權融資主要是指企業通過公開發行股票或者私募的方式增加資本，借以融資，無需還本付息，但需要分配紅利，主要包括境內外公開發行股票并上市、私募。

債權融資

銀行貸款（保理、票據貼現、信用證貸款等）

銀行貸款是企業最經常使用的融資方式，一般要求企業有比較好的商業信譽、穩定的現金流、足夠的資產抵押或者可靠的擔保。融資成本目前在6%左右，期限比較靈活，貸款手續比較簡單。

保理是指銷售商基于購銷合同以及相關協議，將符合條件且經銀行認可的應收賬款債權轉讓銀行，取得短期貿易融資、應收賬款回收管理服務。

票據貼現指企業（持票人）在商業匯票未到期前，為了取得資金，貼付一定利息將票據權利轉讓給銀行，是銀行向持票人融通資金的一種方式。

信用證貸款是指出口商以國外開來的信用證作為抵押、向銀行申請貸款的一種融資方式。

短期融資券

短期融資券是指我國境內具有法人資格的非金融企業，在銀行間債券市場發行并約定在一定期限內還本付息的有價證券。短期融資券由中國人民銀行根據《短期融資券管理辦法》進行審批，對銀行間債券市場的機構投資人發行，不對社會公眾發行，只在銀行間債券市場交易。

發行短期融資券主要有三個好處：短期融資券利率遠遠低于銀行貸款，目前已經發行的短期融資券的利率基本上在2.92%～3.3%左右浮動，加上中介機構費用也不過3.5%左右；公司發行短期融資券，運作時間遠少于企業上市融資，目前央行為該券設定的審批時間是20天，能夠迅速緩解融資難的矛盾；發行短期融資券不需要任何抵押物，比如土地、房屋等，這給許多企業直接融資創造了條件。

短期融資券期限較短，一般不超過一年。但是企業可以通過連續發行的方式，解決期限不超過一年的問題。由于發行成本固定，目前我國短期融資券市場上最低發行額也在2億元以上，發券主體幾乎為清一色的大型企業集團，中小型企業難覓蹤影。

資產支持證券

即資產證券化，是將非流動性資產轉化為具有更高流動性的證券，然后向投資者出售。資產所產生的現金流用于償付證券本息和交易費用，即有資產支持的證券（ABS）。

資產證券化在歐美已經有超過20年的歷史，包括金融與非金融資產，例如住房抵押貸款、分期付款及信用卡應收款、不良貸款、飛機融資租賃應收款、未來資金流量和整體企業所產生的任何現有或未來現金流。亞洲最常見的證券化資產類型為住房抵押貸款、貿易應收賬款、信用卡貸款組合等。

目前已經發行的資產支持證券的收益率在3.5%～6%之間，資產主要有貸款、公路收費權、租賃費、應收賬款。由于交易結構復雜，涉及主體較多，目前發行資產證券的企業均為大型企業，中小型企業難以使用這種融資方式。

信托計劃

信托計劃是指委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的進行管理、運用和處分的行為。

信托計劃的融資成本大致在5%～11%之間，一般期限在1～3年，融資額為5000萬元到數億元。由于信托計劃僅限于私募，且不超過200份，因此募集資金額不會過大，成本也比較高。而且信托計劃的投資流動性較差，所以比較其他融資方式難以吸引融資。

企業債券

在我國，發行企業債券的融資成本較低，期限最長可達15年。企業債券的融資成本在5%左右。企業債券一般有大型銀行擔保，可以上市交易，流通性較好，所以比較容易吸引融資。

但是由于企業債券的發行須經國家發改委批準，每年額度有限，且對發行企業的要求很高，通常只有一些大型中央企業才能夠獲準發行，計劃色彩濃郁。但是，近兩年來國家對企業債券的發行有逐步放寬的趨勢。

可轉換公司債券

可轉換公司債券是指發行人依照法定程序發行、在一定期限內依據約定的條件可以轉換成股份的公司債券。可轉換公司債兼有債權和股權的雙重性質。可轉換的公司債券應當記載公司債券轉換為公司股份的條件及方法。持有人有權在規定的條件下將公司債券轉換為公司股份，由債權人變為公司的股東。

可轉換公司債券目前由中國證監會審批，屬于公募債券，可以上市流通。融資成本較低，約為1%～2%左右，期限一般為3～5年。發行企業一般將轉換條件設置得較為寬泛，鼓勵債券持有人將債券轉為股權。

目前公募的可轉換公司債券只適用于上市公司或者有上市計劃并基本符合上市條件的企業。

股權融資

私募

融資概念內的私募主要是指投資機構對企業的發展前景看好而進行股權投資，并通過上市、轉讓或并購的方式在資本市場退出。

選擇這種融資方式的企業要有高速的發展前景，規范的治理結構，最好中短期內有上市計劃，企業在所在領域和市場內處于產業發展曲線的高速發展期。

國內上市

目前國內沒有分層次的產權交易市場，只有兩個主板市場（上海證券交易所和深圳證券交易所）。

根據《首次公開發行股票并上市管理辦法》的規定，發行上市的條件主要有：

持續經營3年以上，每年均盈利且累計超過人民幣3000萬元；最近3個會計經營活動產生的現金流量凈額累計超過人民幣5000萬元；或者最近3個會計營業收入累計超過人民幣3億元。

按照目前的市場發行狀況，企業上市最少要4年左右的時間。如果系規范運作的有限責任公司整體變更為股份公司，時間最短可以減少為一年半左右。目前融資成本為融資額的1.5%～3%，最少大約為1000萬元。一個上市公司的每年維持費用約為200萬元以上。

目前的上市工作流程為：企業聘請中介機構制定上市方案，符合公開發行股票上市條件后向中國證監會申請，經中國證監會核準后公開發行股票并向證券交易所申請上市。

海外上市

國內企業海外上市的主要目的地有香港、納斯達克、紐約、新加坡等證券交易所，另有少量的企業在倫敦、法蘭克福、韓國、加拿大等地的證券交易所公開發行股票并上市。

國內企業海外上市主要有紅籌和直接上市兩種方式。紅籌是指在海外（一般為開曼群島、維爾京群島、香港等地）注冊用于上市目的的殼公司，殼公司在境內收購用于上市的企業和資產，以海外殼公司為主體申請在海外的證券交易所掛牌上市。民營企業紅籌上市方式目前不需要中國證監會的審核，所以目前民營企業海外上市大都采取紅籌方式。

直接上市是指國內企業直接向海外的證券交易所申請掛牌上市。國內企業海外直接上市需要經過中國證監會的審核才能向海外證券交易所申請掛牌上市。由于國有企業海外設立殼公司存在較多的法律障礙，而且紅籌方式并不 能為國有企業海外上市明顯減少審批環節，國有企業海外上市大都采取直接上市的方式。

海外收購上市

國內企業海外上市還可以采取收購海外已上市公司的方式。這種收購方式在實踐中大致分成兩種類型，一種是收購海外主板市場和創業板市場的上市公司（如海爾在香港收購中建數碼）；另外一種是收購OTCBB（場外柜臺交易市場）、PinkSheets（粉板市場）等市場內的掛牌公司。

收購主板上市公司的模式目前在大多數交易所是無法操作的，或者與直接上市一樣繁瑣。多數交易所規定上市公司收購達到一定條件后，仍要按照直接上市的程序和條件進行審核，因此收購主板上市公司并不能加快上市工作，也不能減少上市程序和條件。

OTCBB市場是全美證券商協會（NASD）設立并管理，由做市商主導的證券報價市場，它是較為原始、較松散的柜臺證券交易市場，監管較為寬松，上市企業很難在這個市場實現融資。國內有數十家企業在OTCBB市場上進行收購并上市，但實際能夠轉到主板并融資的寥寥無幾。企業在尋找融資途徑和投資者在尋找投資機會時應注意避免OTCBB陷阱。

企業在選擇融資方式時，要綜合考慮發展階段、成本承受能力、還款、控制權問題和分紅能力等，再結合不同融資方式的特點，來選擇適合本企業發展的融資方式。

*大型企業可以進行低成本債券融資和股權融資相結合的方式；

*具備較好的經濟實力和盈利能力、規范運作的企業，可考慮在主板市場發行股票融資；

*屬于高科技行業、有較好發展前景的中型企業可考慮到創業板市場發行股票融資；

*對初創期高科技型的小企業，可考慮風險投資基金融資；

*其他企業可以尋找供抵押的資產和可靠的擔保，努力增加自身銀行信用以爭取貸款融資。

除銀行貸款外，上述融資方式均涉及復雜的交易結構和申報程序，因此在融資之初就要聘請一個有經驗的中介機構協助。中介機構可根據自己經驗，參照企業實際情況，綜合考慮企業發展前景、融資成本承受能力等，選擇合適的融資方式，并幫助企業做好融資。陳庚生北京市國楓律師事務所執行合伙人，在國家司法部工作多年，其間曾參與《律師法》等重要法律法規的起草工作，并出版大量法學著述。擅長公司法、證券法、合同法。來源:中國投資 作者：陳庚生 發布日期：2006-7-15

第三篇：債務融資和股權融資的區別

債務融資的主要渠道:銀行貸款、租賃、商業票據和債務證券。

債務性融資

債務性融資指收購企業通過舉債的方式籌措并購所需的資金。這種方式主要包括向銀行等金融機構貸款和向社會發行債券。

（1）貸款。這是最傳統的并購融資方式。其優點是手續簡便，融資成本低，融資數額巨大。其缺點是必須向銀行公開自己的經營信息，并且在經營管理上受制于銀行。此外，要獲得貸款一般都要提供抵押或者保證人，這就降低了企業的再融資能力。

（2）發行債券。這種方式的最大優點是債券利息在企業繳納所得稅前扣除，減輕了企業的稅負。此外，發行債券可以避免稀釋股權。其缺點是債券發行過多，會影響企業的資本結構，降低企業的信譽，增加再融資的成本。

債務融資

債務融資是指企業通過舉債籌措資金，資金供給者作為債權人享有到期收回本息的融資方式。相對于股權融資，它具有以下幾個特點：

（1）短期性。債務融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還。

（2）可逆性。企業采用債務融資方式獲取資金，負有到期還本付息的義務。

（3）負擔性。企業采用債務融資方式獲取資金，需支付債務利息，從而形成企業的固定負擔。

股權融資

股權融資是指資金不通過金融中介機構，借助股票這一載體直接從資金盈余部門流向資金短缺部門，資金供給者作為所有者（股東）享有對企業控制權的融資方式。它具有以下幾個特點：

（1）長期性。股權融資籌措的資金具有永久性，無到期日，不需歸還。

（2）不可逆性。企業采用股權融資勿須還本，投資人欲收回本金，需借助于流通市場。

（3）無負擔性。股權融資沒有固定的股利負擔，股利的支付與否和支付多少視公司的經營需要而定。

第四篇：房地產項目融資方案

房地產項目融資方案

（一）（一）融資組織形式選擇

研究融資方案，首先應該明確融資主體，由融資主體進行融資活動，并承擔融資責任和風險。項目融資主體的組織形式主要有：既有項目法人融資和新設項目法人融資。

（二）資金來源選擇

在估算出房地產投資項目所需要的資金數量后，根據資金的可行性、供應的充足性、融資成本的高低，在上述房地產項目融資的可能資金來源中，選定項目融資的資金來源。

（三）資本金籌措

資本金作為項目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務資金的基礎。國家對房地產開發項目資本金比例的要求是35%.對房地產置業投資，資本金比例通常為購置物業時所須支付的首付款比例。

（四）債務資金籌措

債務資金是項目投資中除資本金外，需要從金融市場中借入的資金。債務資金籌措的主要渠道有信貸融資和債券融資。

1.信貸融資

任何房地產開發商要想求得發展，就離不開銀行及其他金融機構的支持。

2.債券融資

企業債券泛指各種所有制形式企業，為了特定的目的所發行的債務憑證。

（五）預售或預租

由于房地產開發項目可以通過預售和預租在開發過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續開發過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產開發商為開發項目進行權益融資和債務融資的壓力。

（六）融資方案分析

在初步確定項目的資金籌措方式和資金來源后，接下來的工作就是進行融資方案分析，比較并挑選資金來源可靠、資金結構合理、融資成本低、融資風險小的方案。

1.資金來源可靠性分析

主要是分析項目所需總投資和分年所需投資能否得到足夠的、持續的資金供應，即資本金和債務資金供應是否落實可靠。

2.融資結構分析

主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現條件。

3.融資成本分析

融資成本是指項目為籌集和使用資金而支付的費用。融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素之一。

4.融資風險分析

融資方案的實施經常受到各種風險的影響。

房地產項目融資方案

（二）一、房地產項目融資操作流程如下：

準備融資資料、融資計劃書——根據情況尋找相應的資金渠道——遞交資料申請——機構受理調查——項目評估——雙方面談核實、協商方案——補充資料——核查審批——辦理手續（簽署合同、辦理抵押）——資金接收——按時歸還本息——還清解押

二、房地產項目融資方式及所需資料清單，方式多種，大致有：

1、房地產開發類貸款——

是指對房地產開發企業發放的，用于房屋建造、土地開發過程中所需的貸款。

第五篇：房地產項目融資方案

房地產項目融資方案

? 資金性質（來源）：企業資金

? 融資方式：銀行委托貸款

? 用款期限：最長3年

? 資金使用成本：1+2+3+4=6.48%+2.67%+1.33%+0.33%=10.81%（3年，年平均數）

1、正常銀行貸款利率×（1+20%）

（例如：目前央行基準貸款利率調整為：5.40%×(1+20%）=6.48%）

2、資金方一次性好處費：8%（3年，平均每年2.67%）

3、中介方一次性傭金：4%（3年，平均每年1.33%）

4、其他傭金：2%（3年，平均每年0.67%）

每年的資金使用成本為11.15%

? 抵押借款比例：50--60%

? 資金到位前，沒有任何費用。

? 資產評估、律師盡職調查全部由資金方自己負責，不需要企業承擔費用。

? 操作時間：雙方密切配合，10天左右，資金就可以到帳。? 注意：一家房開公司最多不超過3億，不少于1億。? 每半年副一次利息。（注：企業需要準備的資料見附件，并把整理好的資料蓋上騎縫章）

附件：

房地產項目融資所需資料

? 營業執照副本復印件（加蓋公章）；

? 組織機構代碼證復印件（加蓋公章）；

? 稅務登記證（國、地稅）副本復印件（加蓋公章）； ? 國有土地使用證；

? 建設用地規劃許可證；

? 建設工程規劃許可證；

? 建設工程施工許可證；

? 商品房銷售（或預售）許可證；

? 貸款卡電腦查詢結果復印件（加蓋公章）；

? 注冊驗資報告復印件（加蓋公章）；

? 法人代表資格證明及身份證復印件；

? 具體經辦人員授權書及身份證復印件；

? 公司章程、主要負責人簡歷（董事長、總經理、主管財務人員）； ? 董事會或股東會對外貸款決議；

? 企業委托貸款申請書；

? 商業計劃書或項目可行性研究報告（很重要）； ? 公司最近3年及最近3個月財務報表；

? 法律意見書及盡職調查；

? 評估報告；

? 公司最近2年審計報告；

? 公司情況及其業務內容介紹，企業主要產品技術專利證書，獲獎證書等；

? 資金用途，包括資金使用計劃和還款計劃。