第一篇：新制度下房地產企業如何做好成本核算

新制度下房地產企業如何做好成本核算

財政部頒發了《企業產品成本核算制度（試行）》（下稱“新制度”），并規定自2014年1月1日起，在除金融保險業以外的大中型企業范圍內施行，鼓勵其他企業執行。該制度對我國企業產品成本核算有關的“成本核算對象”、“成本核算項目和范圍”、“成本歸集、分配和結轉”等內容，進行了系統的明確與規范。對所有企業建立健全產品成本核算制度，規范企業成本核算行為，保證企業產品成本信息真實、完整等具有重大意義。

新制度中關于房地產企業成本核算的內容與《施工、房地產開發企業財務制度》（下稱“原制度”）中的相關規定相比，房地產企業“開發成本明細項目”的具體核算內容發生了4個方面的變化。

引入作業成本法

新制度的最大亮點是，引入了新的成本管理方法—— —“作業成本法”。體現在房地產企業開發成本核算來看，主要是將原制度在“期間費用”開支的部分費用計入了“開發成本”，使成本信息更加真實、完整。

主要項目有，將原制度在“管理費用”、“銷售費用”開支的項目，計入了“開發成本—— —前期工程費”。比如安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、招投標管理費以及臨時圍墻、圍欄、圍板的設計、建造、裝飾費用等。

將原制度規定在“管理費用”、“銷售費用”開支的項目，計入了“開發成本—— —開發間接費”。比如：預結算編制與審核費、質監費、安全監督費、工程保險費、廣告設施及發布費、銷售環境改造費、臨時銷售通道工程費、售樓處裝飾裝修費、樣板間費用、前期物業管理費等。

將原制度規定在“銷售費用”開支的項目，計入了“開發成本—— —基礎設施建設費”。比如，開發項目內的各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等室外零星設施費用。

新增借款費用項目

無論是原制度還是國家的企業所得稅、土地增值稅稅收政策規定，房地產企業的成本項目均為6個，即土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費。

而《新成本制度》在房地產企業原有的6個成本項目基礎上，新增了第7個成本項目—— —“借款費用”，并明確規定其用來核算符合資本化條件的借款費用。也就是說，對房地產企業在商品房開發過程中，即取得《施工許可證》后工程開工至工程竣工交付取得《大產權證》期間，因房地產開發項目借款而發

生的費用，需要進行資本化處理，計入“開發成本—— —借款費用”核算。

這一變化，解決了房地產企業核算“借款費用”計入哪個成本項目的難題，對企業來講是一大福音。根據《企業會計準則第17號—— —借款費用》，并結合《新成本制度》要求，筆者認為房地產企業核算“開發成本—— —借款費用”應該設置以下明細項目核算：利息支出，指房地產企業支付給銀行等金融機構的利息支出、非金融機構的利息支出；匯兌損益，指房地產企業借入外幣資金因匯率變動對外幣本金及其利息的記賬本位幣金額所產生的差額；金融機構手續費，因借款而支付給金融機構的手續費，如融資顧問費、貸款手續費、理財費用、貸款傭金等；中介機構費用，因借款而必須發生的支付給中介機構的費用，如支付的土地評估費、在建工程評估費、法律顧問費、財務報告審計費、擔保費等；其他，指因借款而支付的其他借款費用，如土地抵押登記費、在建工程抵押登記費、租賃登記費等。

細化和明確前期工程費

新制度把“前期工程費”明確分為勘察設計費、報批報建增容費、“三通一平”費、臨時設施費四大類，并將這四大類進行了細化。

勘察設計費，包括勘測丈量費、規劃設計費。其中，勘測丈量費包括初勘、詳勘等。主要有水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費，撥地釘樁驗線費，復線費，定線費，施工放線費，建筑面積丈量費等。

而規劃設計費則包括規劃設計費以及其他項目。

規劃設計費，包括方案招標費、規劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規劃設計費、施工圖設計費、修改設計費、環境景觀設計費等。其他項目則包括可行性研究費、咨詢論證費、制圖費、曬圖費、趕圖費、樣品制作費等。

報批報建增容費，包括報批報建費和項目整體性批報建費。

報批報建費，包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、路口開設費、規劃管理費、新材料基金或墻改專項基金、教師住宅基金或中小學教師住宅補貼費、拆遷管理費、招投標管理費等。項目整體性批報建費，包括項目報建時按規定向政府有關部門交納的報批費以及水、電、煤氣增容費等。

“三通一平”費，包括臨時道路、臨時用水用電、場地平整的設計費、建造費等。臨時道路，包括接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。臨時用電，包括接通紅線外施工用臨時用電規劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時用水，包括接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。場地平整，包括基礎開挖前場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

臨時設施費，包括開發項目現場的臨時圍墻、臨時圍板、臨時辦公室、臨時場地的設計費、建造裝飾費等。臨時圍墻，包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用；臨時辦公室，包括租金、建造及裝飾費用。臨時場地占用費，含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費等；臨時圍板，包括圍板設計、建造、裝飾費用。

從上述可以看出，《新成本制度》關于“前期工程費”成本項目的具體規定，對房地產企業正確核算成本意義重大。

擴展開發間接費的核算內容

新制度對“開發間接費”的內涵進行了重新定義與分類，同時參照相關規定，對其具體核算內容進行了擴展。與原制度相比，有3個方面的變化：

首先，重新定義了“開發間接費”的內涵。

新制度明確規定，“開發間接費”，是指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。

其次，將“開發間接費”進行了重新分類。

將“開發間接費”分為工程管理費、營銷設施建造費、物業管理完善費等三大部分，并對每一部分內容進行了細化。

最后，對“開發間接費”的具體核算內容進行了擴展。

新制度對“開發間接費”的具體核算內容，充分考慮了相關規定，同時也與原制度有一定銜接，且有了更多的擴展與突破。

具體核算內容，包括工程管理費，即為直接組織和管理所開發工程項目而發生的職工薪酬、行政費用、工程監理費、工程保險費等；營銷設施建造費，包括廣告設施及發布費、銷售環境改造費、臨時銷售通道工程費、售樓處裝飾裝修費、樣板間費用等；物業管理完善費，主要包括按照規定應由開發商承擔的由物業公司代管的房屋維修基金、物業管理基金或其他專項基金，以及小區入住前投入的前期物業管理費用。

總之，房地產企業應該按照新制度的新要求，結合企業的實際情況，制定企業自身的《企業開發成本核算辦法》，規定成本核算對象、成本核算項目與范圍、成本的歸集與分配結轉、職能部門成本管理責任制等內容，并嚴格執行，進一步完善，提升企業成本管理水平，以保證房地產企業開發產品成本信息的真實性與完整性。

第二篇：宏觀調控背景下房地產企業營銷策略

宏觀調控背景下房地產企業營銷策略

內容摘要：面對各地持續上升的房價和輿論的壓力，中央近期連打房地產市場調控“組合拳”開始了新一輪樓市調控。對于房地產開發企業來講，目前的宏觀調控形勢和市場競爭環境已經相當嚴峻，房地產企業要想抓住機遇，迎接挑戰，必須樹立現代的營銷觀念，創新房地產營銷策略，使企業在激烈的市場競爭中立足。

關鍵詞：宏觀調控房地產營銷策略

隨著我國新一輪宏觀調控政策的實施，北京等地的樓市價格持續回落，市場觀望氣氛濃厚，對房地產業的影響日益明顯，房地產市場將逐步轉向理性消費。新的形勢對房地產企業提出了新的營銷挑戰，房地產企業要想抓住機遇，迎接挑戰，必須樹立現代的營銷觀念，創新房地產營銷策略，用新的營銷手段來打動更多的消費者，從而在激烈的市場競爭中立足。

宏觀調控背景下房地產營銷面臨的問題

隨著國家宏觀調控和房地產業的逐步成熟，房地產營銷在面對市場經濟與整合營銷趨勢時面臨的新問題：

（一）新政導致銷售壓力增大

2008年底，在一系列經濟刺激政策等多種因素的影響下，我國房地產市場提前結束調整而迅速升溫，但2009年樓市的高房價超出了大部分社會成員的購買能力，引發了諸多影響深遠的經濟和社會問題，也引起了決策層的警惕。出于保障我國經濟穩定健康發展的需要以及回應社會各方的呼吁，自2009年底新一輪宏觀調控開始了，調控房地產業下一步的趨勢是土地使用趨于透明、銀行信貸大幅收緊、利潤空間在很大程度上壓縮。進入2010年后面對個別城市火箭般上升的的房價和輿論的壓力，從中央到地方各級政府連打房地產市場調控“組合拳”，開始了新一輪樓市調控。這新一輪的房地產調控新政涉及面廣泛、操作性更強、政策組合程度更高。此輪調控政策力度之強讓不少專家稱之為“近年罕見”。這一系列持續宏觀調控政策已經一定程度上改變了房地產的生存環境。

國家宏觀調控措施已初顯成效，具體表現在：投資增速過猛的勢頭得到初步遏制；貸款規模得到有效控制，資金來源結構進一步調整；不合理需求被削減，市場觀望氣氛濃厚。對房地產企業而言，房價過高和新政導致的需求銳減，銷售壓力空前加大。資本運作空間急劇縮小，融資難度倍增，絕大部分的房地產公司都將面臨巨大的資金壓力，此前捂盤惜售的開發商將為此付出巨大代價，未來數月內，房地產企業資金鏈斷裂的風險將全面蔓延。迫于資金壓力，部分開發商將不得不采用降低房價、加大促銷力度等手段實現快速回款，進而帶動整個市場的房價回調。

（二）理性消費回歸

隨著我國房地產市場的發展和逐步規范，消費者的消費心理日趨成熟，消費行為日趨理性。人們消費理念的變化使得房地產行業正逐步邁進服務競爭時代和服務營銷時代。隨著房地產市場的日漸成熟，購房消費者也逐步成長起來，在買房時也日趨理性。國家統計局經濟景氣監測中心的一項專項調查顯示，16％的人首先考慮價格因素，15.1％的人首先考慮環境因素，14.2％的人首先考慮交通因素，12.1％的人首先考慮位置因素，11.2％的人首先考慮綠化因素。另外，朝向、物管、輔助設施、戶型、增值、學校也是一部分居民購房時首先考慮的因素。新一代的房產消費者已越來越理性化，所考慮的因素也越來越全面，既關注看得見的硬條件，如價格、戶型、環境和配套設施等，更注重那些看不見的軟條件，如開發

商的實力、房屋的質量和小區的物業管理等。對于理性的購房者，則更加看重入住后的物業服務，追求“物超所值”的價值?！捌焚|”已成為購房者考慮的主要因素。

（三）品牌意識缺乏

隨著消費者回歸理性，商品的品牌已成為決定消費者行為的第一要素。調查表明，一個知名品牌能將產品本身的價格提高20%-40%，甚至更高。2004年中國房地產品牌價值研究報告稱，萬科品牌價值人民幣22.37億元。品牌能提供比一般產品更多的價值或利益，是企業開展市場競爭的利器。然而，現今在三萬多家房地產企業中，將近90%的在做項目，10%的在做企業，只有不到1%的在做品牌。很多房地產企業對品牌核心形象的提煉還殘留著太多的地域氣息，對品牌形象地域共通性提煉得不夠，這也給企業品牌連鎖帶來了障礙。房產品牌的內涵是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現代精神、個性化的生活方式及價值。有些企業在打造了某一成功項目之后，就依托所謂的品牌優勢不斷開發新產品，進行“強勢品牌推廣”的活動，最終造成資金短缺、無法經營的局面。

宏觀調控背景下房地產企業的營銷新策略

面對市場的風云變幻，新的形勢對房地產企業提出了新的營銷挑戰，房地產企業要想抓住機遇，迎接挑戰，必須樹立現代的營銷觀念，掌握現代的營銷技術，營銷策略創新勢在必行。

（一）轉變營銷觀念

著名的營銷專家菲利普?科特勒認為：營銷是個人和集體通過創造同他人交換產品和價值，以獲得所需所欲之物的一種社會和管理過程。市場營銷觀念的核心是企業如何處理企業、顧客、社會三者的利益。20世紀50年代，美國營銷專家麥肯錫將營銷所關注的要素歸結為4個“P”，即產品、價格、地點、促銷。后來，人們在此基礎上添加了一些新的要素，如企業形象、服務、公共關系等。房地產營銷是根據市場營銷的基本理論和方法，按照房地產市場的特點，以房地產產品為交易對象的市場營銷?？紤]到房地產業的特殊性，房地產營銷組合包括物業產品、物業產品價格、物業促銷組合和物業產品營銷渠道四個要素。綜觀房地產開發現實，房地產營銷中有兩個比較成熟的做法：注重項目本身的品牌推廣和注重物業管理的品牌建設。前者即注重在項目開發至銷售期的企業宣傳和推廣，其目的是通過企業品牌的塑造，盡快銷售正在開發的房地產產品，以快速回籠開發投資。后者注重對入住業主提供優質的物業管理服務。企業要樹立全程營銷的觀念，營銷活動開始于項目開發前的市場調研，結束于顧客滿意之后，避免為了“營銷”而營銷，即“以消費者為中心”的營銷觀念應成為房地產企業了解、溝通、掌握消費者的新型營銷觀。

（二）品牌策略

隨著生活水平的提高和住宅條件的改善，購房者對住房功能的需求正向縱深發展，追求住宅的多功能性，關注住宅環境的營造，重視住宅文化品位等文化價值。住宅需求的多樣性與高品味，實質是對住宅品牌的追求，也是品牌住宅的魅力所在。只有優質品牌住宅才能夠滿足并贏得消費者和公眾的認同和親和力，才能刺激他們的消費激情和購買欲望。真正的房地產品牌的內涵是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現代精神、個性化的生活方式及價值。

因此，房地產市場營銷中的品牌策略決定著房地產商在實施品牌戰略的過程中，必須采取科學、全面和有效的市場營銷策略。

具體包括：卓越的質量體系，不斷創新的品牌策略，全面周到的服務意識，整合互動的品牌宣傳，品牌推廣與促銷活動以及適時宣傳自己的品牌形象以提高公眾對品牌的認知程度等。優質樓盤及優質物業能夠帶來高附加值，已經逐漸為購房者所認同。因此，開發商

不僅要樹立品牌意識，還要積極主動地把品牌當作一個目標去追求，這是房地產企業生存發展的必然選擇。

（三）物業管理品牌策略

現代市場營銷理論認為，我國社會已經進入服務經濟時代，競爭的焦點已由質量、品種向服務轉移，誰注重服務，誰就能贏得市場。房地產營銷中如果充分利用物業管理品牌進行宣傳和促進營銷，將會是一個非常新穎、有效的戰勝競爭對手的策略。

1.物業管理品牌對房地產營銷的推動作用。首先，名牌物業管理可以打造出名牌的小區。由于優質的物業管理蘊含了高文化品味及高附加值，才能使消費者對其情有獨鐘。許多購房者在選擇房源時，非常注重樓盤的品牌形象。物業管理品牌的打造，可以使業主的房屋資產保值增值，從而促使購房者從資產投資的角度購買樓盤，促進開發商的銷售。例如，萬科的房地產項目不僅注重項目前期的規劃設計，而且更加注重后續的物業服務，他們倡導“萬科不僅是在建房子，賣房子，更重要的是在為自己的客戶提供細致、周到的物業服務，創造一種新的生活氛圍，引領一種新的生活方式”。萬科剛涉足房地產行業時就以服務為突破點，借鑒SONY的客戶服務理念，在全國首創“物業管理”概念，并形成了一套超前的物業管理模式。這些物業管理理念的實施，使萬科獲得了消費者的價值認同，在消費者心目中形成了良好的、固定的品牌形象。這使萬科開發的產品一直處于熱銷狀態，實現了企業的良性發展。

其次，優質的物業服務是房地產最佳營銷廣告。房子質量再好，如果物業管理不到位，就會使業主不滿意，從而使他們感覺到被欺騙。開發商要意識到自己與物業公司是利益的共同體。根據國外地產市場經驗，良好的物業管理可以使物業增值10%甚至20%，對房地產品有著無可比擬的提升作用。隨著人們對高品質生活的不斷追求，對物業服務水平的要求也將越來越高。好的物業管理是購房者可以信賴的，要想提升樓盤的價值，促進樓盤的銷售，首先要提升物業的管理水平。

面對市場的風云變幻，新的形勢對房地產企業提出了新的營銷挑戰，房地產企業必須樹立現代的營銷觀念，把關注目光投向高品質、高端化的物業服務，著力提升項目的軟實力及樓盤的品牌形象，使開發的樓盤長期保值、增值，讓業主和客戶不僅在產品品質方面，更重要的是在服務方面真正感受到高端物業的尊貴服務，滿足客戶全方位需求。

最后，物業管理品牌關系到房地產項目的成敗。隨著房地產市場的發展，物業管理的作用與地位正在不斷提高，它是物業項目品牌形象體現最充分、最長久的一個環節。因此，要樹立物業品牌效應，就應從抓好物業管理品牌入手。一項物業如果具有良好的物業管理品牌，則可以讓現實的與潛在的購房者對此房地產項目增加更多信心。物業管理已成為房地產的一個“隱形品牌”，對房地產項目美譽度具有決定性的作用。物業公司規范化的管理可以為開發商及其開發的物業揚名。萬科房產之所以名揚國內，除了樓盤自身素質之外，萬科的物業管理發揮了重要的作用。一個沒有良好物業管理品牌的房地產項目，它的形象不會太良好。特別是在房地產進入客戶關系營銷時代的今天，物業管理這個最能理解客戶需求、最能讓客戶感知品牌內涵的環節就越發彰顯出它不可或缺的地位和作用。

2.房地產營銷中物業管理品牌策略的利用。房地產營銷中既要重視物業管理品牌的作用，也要確實利用好物業管理的品牌。只有這樣，物業項目才能更為順利的銷售出去，同時為開發商帶來更多的商機。作為房地產營銷手段和內容的物業服務，必將在房地產營銷中起到“助推器”的作用。

突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要價值。目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質量感興趣，也對未來物業管理服務的情況十分在意。社區的品牌，物業管理的品牌都是他們樂于談出的話題。事實上，他們也真的能從品牌物業管理中獲得生活、工作、學習、自尊、發展、享受上的方便與好處。營銷中突出品牌物業管理在未來居住生活中的重要

價值，對他們能夠構成極大的吸引力。品牌物業公司的雄厚管理實力能夠給人一種理性上的認同與信任，為客戶在思想上、行動上接受物業項目、接受品牌物業公司打下堅實的基礎，提供了現實的可能性。讓購房者切實感受到物業管理的優質服務，并對自己的未來產生聯想和希望。

全程服務理念。房地產營銷的客戶服務應該是涵蓋售前、售中、售后的全程服務，使客戶真正體驗到“一站式”的無憂服務。并且房地產企業在營銷中還要突出品牌物業公司的人情味與人本管理理念，從而縮短與客戶的距離，讓客戶更容易接受和購買物業。

第三篇：論當前宏觀調控下房地產企業發展戰略

論當前宏觀調控下房地產企業發展戰略

班級：造價091 姓名：郝靜丹 學號：2009507107 成績:

摘要： 通過對國家宏觀調控政策對房地產業影響的大體了解，基于房地產經營運作特點，對房地產企業的宏觀環境分析、價值鏈分析、內部資源和能力分析、總體戰略目標規劃、競爭戰略規劃、投資管理戰略、融資管理戰略、營銷管理戰略、人力資源管理等戰略和規劃方法，以及構建風險管控、績效管理等戰略執行支撐體系和編制戰略執行計劃等實務問題做了相關分析與評論。

關鍵詞：宏觀調控房地產產業特點戰略分析戰略管理風險管控戰略執行

正文： 2011年，國家宏觀政策突出了“調結構、控通脹、促轉型、惠民生”的總體基調，同時在房地產行業出臺了一系列關于土地、融資等方面十分嚴厲的宏觀調控政策。作為國民經濟重要支柱產業的房地產業，涉及土地、金融、建筑、原材料等多個經濟領域和行業，并且關系著廣大國民居住條件改善的切身利益，因此，房地產業的健康發展影響著國民經濟的持續發展和社會的穩定。而房地產企業受宏觀經濟影響和行業發展趨勢影響大，投資回收期長，產業鏈條涉及土地購置、規劃設計、項目施工、市場營銷、物業管理等眾多環節，這些產業特點使房地產企業必須站在戰略的高度分析、把握企業所處的國內市場環境和行業政策導向，關注宏觀經濟分析，并根據自身的內部資源優勢建立在產業價值鏈上的核心競爭能力，加強企業戰略規劃，找到潛在的藍海市場，整合設計、規劃、營銷、施工及資本運作能力，以保持和提升自身競爭力，房地產企業還必須切實地提高自身的投融資管理和項目開發管理水平，并且建立、健全企業風險控制體系和績效管理體系，以保證企業戰略目標和競爭策略的實現。

由于受內外部環境的影響，所以房地產企業在制定發展戰略前要對所面臨的內外部環境認真分析。企業可以采用SWOT戰略分析方法，即對企業的機會和威脅、優勢和劣勢的分析。

一、對中國房地產公司的外部環境分析，包括宏觀經濟環境、金融環境、政策環境、社會科技文化環境、行業環境、城市發展趨勢、居民購買力、國際環境等。如在宏觀經濟環境下，國內生產總值與居民消費價格指數的變化都將對房地產在投資或預期價格等方面產生一定的影響；在金融環境中，利率的變動會對投資規模及投資結構產生影響；在文化環境方面，人口的變動則會影響需求數量的變動，進而影響房地產業的規模調整；等等。通過外部環境分析，管理者需要評估企業面臨的機會與威脅。

二、內部環境分析，包括資源和能力分析。內部資源包括財務資本、技術知識、有經驗的管理者、有技能的員工、企業文化等，能力包括企業在組織各種功能方面的能力，如市場營銷、產品研發、信息系統、人力資源管理、財務融資、客戶管理等方面的能力，這些都是企業的優勢。與此相反，劣勢是指企業在經營活動中不擅長的資源和能力。在分析了企業外部環境和自身資源能力后，就要制定能夠發揮自身優勢和利用環境并且可使企業可持續發展企業戰略。房地產企業戰略可以分為公司層戰

略、事業層戰略和職能層戰略。

（一）公司層戰略。總體上看，企業基于SWOT戰略分析的基礎上，企業采用的發展戰略有三種：穩定戰略、增長戰略、緊縮戰略。

1、房地產企業采用穩定戰略的特征一般是，企業基本不做重大變革，保持既有的產品結構和服務，保持市場份額，維持企業的投資回報率。例如，某城市以二手中介服務為主的房地產經紀企業，在現有企業經營狀況和人力資源條件下，一段時間內，繼續以二手房中介服務為主，沒有向房地產開發、物業管理等相關行業拓展的計劃。這種戰略優點表現為：a.企業經營風險相對減??；b.能避免因改變戰略而改變資源分配的困難；c.能避免因發展過快而導致的弊端。而缺陷在于：a.企業在采用這種戰略時必須能確定包括市場需求、競爭格局在內的外部環境基本穩定。b.容易使企業風險意識減弱，降低企業對風險的敏感性、適應性和對冒風險的勇氣。c.導致企業產品創新較少。

2、房地產企業采用增長戰略，其特征是企業尋求擴大經營規模，往往采用集中成長戰略或多元化戰略。采用集中成長戰略，房地產企業即可以在一個產業，也可以在一類產品上拓展企業的經營范圍和經營業績。集中成長戰略包括直接擴張、縱向一體化和橫向一體化。直接擴張一般從企業內部提高企業的銷售額、擴大企業產量或員工數量實現擴張原有業務。房地產經紀企業，一般是通過授予特許經營權，實現企業經營規模的擴張。這是一種典型的直接擴張戰略。a.房地產企業采用縱向一體化實現增長:縱向一體化可以以前項一體化也可以以后向一體化方式或二者同時進行。前向一體化是從企業輸出產品和服務的方向進行擴張，如建立銷售公司、物業管理公司對其生產的物業進行銷售、提供物業管理服務。后向一體化，是從資源的輸入方向實現企業擴張，如建立材料生產基地，在開發項目中部分采用自己企業提供的原材料，可以降低資源采購成本和最小化低效率運營，同時更好地控制質量，從而維持和提高競爭地位。b.房地產企業采用橫向一體化實現企業增長，主要通過合并同一產業的企業，特就是合并競爭對手的業務，把產品擴展到其他地方或者向當前市場提供更多、更廣泛的產品和服務，從而實現增長。C.房地產企業也可以通過多元化發展實現增長，包括同心多元化（相關多元化）和離心多元化（不相關多元化）兩種。是實現進入其它相關產業的好方法?？梢越儇浌?、廣告公司等，可以在本企業建立的商場里經營百貨業，為本企業項目開發廣告產品。離心多元化，指企業通過收購和兼并不同產業、不同業務的公司實現增長。當管理層意識到當前業務沒吸引力，通化市公司也沒有超長的能力與技能可以很方便地轉移到其他產業的相關產品或服務上時，最可能的選擇就是離心化戰略，即進入與當前產業不相關的產業。例如三九藥業集團在中藥產業獲得利潤后，進入房地產業，就屬于一個典型的離心多元化案例（但這個戰略使三九集團由于資金等問題不得不在后來進行重組）。

增長戰略的優點體現在：a.企業能不斷變革創造更高的生產經營效率與效益；b.保持企業的競爭力，實現特定的競爭優勢；c.可以通過發展擴大自身價值。其缺陷在于：a.獲得初期效果后可能導致企業盲目發展，破壞企業資源平衡，分散企業資源；b.過快發展很可能降低企業綜合素質，是起亞出現內部危機和混亂；c.可能使企業管理者更多的注重投資結構、市場占有率、收益率等，而忽視產品和服務的質量。

3、房地產企業在處于組織劣勢、經營業績下滑時，往往采用緊縮戰略，以幫助企業穩定經營、激活組織的資源或重新恢復競爭力。具體來說，管理層根據企業的具體情況和經營業績可以采用以下四種戰略之一：扭轉、成為俘虜公司、出售

或剝離、破產或清算。

（二）事業層戰略。房地產企業確定了公司層戰略以后，需要決定在每層戰略上開展競爭，獲得競爭優勢。競爭優勢組織是使別具一格和與眾不同的特色，來自于企業的核心競爭力，如服務、技術、質量、價格、性能等。企業要通過產業分析和采用適當的競爭策略來建立企業的競爭優勢。可以采用三種競爭戰略：成本領先戰略、差異化戰略和聚焦戰略。

1、當房地產企業選擇成本領先戰略，企業需要在提供的產品和服務質量上不低于競爭對手的情況下，降低企業的各項成本費用，包括人工成本、銷售成本、建造成本等。成本領先戰略對房地產企業的組織體系要求很高，企業需要建立嚴格的成本控制體系、出具頻繁而詳細的成本控制報告、以定量目標為基礎的獎勵機制和職責清晰的功能性組織結構。實際上，成本領先戰略，也就是低成本戰略，要求企業比競爭對手更有效率的設計、生產和營銷同類產品和服務，使成本最小化。廣州的匯橋新城通過降低人力、物力和財力的消耗，特別是降低產品單耗，大大降低了開發成本，結果，匯橋新城的首期均價成了廣州市區最便宜的樓盤之一。

這種戰略的風險包括：a.技術上的變化將過去的投資與學到的經驗一筆勾銷。b..注意力集中于成本上，而忽視了所需產品和市場營銷的變化。c.成本削弱了公司保持足夠價格差的能力。

2、差異化戰略也是房地產企業選擇的重要戰略之一。由于房地產需求者的個性化要求，對房地產消費品的需求存在差異性，房地產企業尋求為消費者提供與眾不同的房地產產品和服務。差異化戰略來源于優秀的產品質量、優質的服務、創新的設計、超前的技術或者優秀的品牌形象。企業通過提供超過競爭對手質量、服務、性能等方面的產品，產品價格超過競爭對手價格，產品溢價超過了差異化所增加的成本，獲得利潤。房地產企業采用差異化戰略取得成功，需要獲得消費者的忠誠度，因為顧客對于與眾不同的產品，關注點是產品質量、性能和服務，對價格不是很敏感。差異化戰略對房地產企業的產品研發能力、市場營銷能力要求很高，企業要建立富于創新和創造力的企業文化，鼓勵員工參與創新活動。由于差異化戰略可以為企業帶來更多利潤，因此，房地產企業建立自己的產品研發中心、設計中心、營銷中心已屢見不鮮。例如，成都“中海國際社區林溪別墅”項目就利用自身所處的不同于其他別墅的社區生活氛圍，利用天然優勢，實行差異化策略，塑造了一個環境優美、富含國際化風情的高尚社區。

這種戰略存在的風險包括：a.實行成本低的競爭對手與實行了產品差異化的公司之間的成本差距過大，以至于產品差異化不能再籠絡客戶；b別的企業模仿是差別縮小；c.顧客需要的差異化程度下降。D.它的排他性和占有率是有矛盾的。所以，實行差異化策略的企業要防患于未然，積極地采取相應措施避免風險。

3、聚焦戰略是針對某一產品、某一區域市場、某一類型消費者提供產品和服務的戰略。聚焦戰略可以分為兩種，一種是低成本聚焦戰略，一種是差異化聚焦戰略。房地產企業采用這種戰略也可以獲得成功，但要考慮到市場占有率與盈利率之間的平衡。公司采用差異化聚焦戰略，需要在目標細分市場上尋求差異化，比如房地產開發企業針對經濟富裕的老年人而建造的高檔養老公寓，這對高級單身白領的小戶型高級公寓等。采用聚焦戰略，房地產企業試圖在很窄的市場區域或消費群體中提供產品和服務，這對房地產企業的戰略遠見提出了很高的要求，研究表明，這種戰略比較適合于小型企業。

這種戰略的風險有：a.戰略目標市場與整體市場之間所期待的產品或服務差距

減?。籦.競爭者在目標市場找到細分市場，使集中一點不夠集聚。

4、藍海戰略。藍海戰略理論提出一家公司不能僅僅關注在現有的市場上打敗競爭敵手和擴大市場份額，而是要把重點放在跨出現有的產業范疇，尋找新的發展路徑，擺脫“紅?！遍_拓新的市場空間，通過增加和創造現有產業未提供的某些價值元素，并剔除和減少產業現有的某些價值元素，就有可能發現藍海。SOHO、Town House、小戶型等都曾經是房地產公司的藍海。

此外，房地產公司可以和建筑公司開展戰略聯盟，融合兩種商業形態的優勢，打造新的商業模式，開辟出一片新的藍海，各自獲得競爭領先優勢。但是，公司尋找到藍海之后還是要通過傳統手段提高競爭力，否則也會被后來者擊敗。除以上幾種策略以外，市場追隨策略也是房地產公司可以選擇的策略，就是追隨某些成功企業的做法來展開營銷，以努力獲得成功；例如購房按揭的做法，在廣州市最先是粵信廣場獲得政策而開始運用于房地產銷售的，取得了一定成績，后來白云明珠廣場充分利用按揭政策大作文章，取得了極大成功，形成了巨大的轟動效應。另外，由于房地產業需要的資金非常多，公司應重視實施價值創新戰略、合作戰略、共贏戰略，從而能夠實現差異化又能降低成本。

（三）、職能層戰略。職能層戰略，指傳統上各職能部門，如財務、計劃、營銷、人力資源等部門采取何種戰略來支持事業層戰略。房地產企業的職能層戰略是整個公司戰略的組成部分，以公司戰略和事業層戰略為核心展開的。具體戰略包括：

1、土地儲備策略。房地產公司要關注城市化加速發展的趨勢所帶來的機遇，制定土地儲備計劃：一線城市的市區以獲取近期土地為主，小塊土地也不放棄。郊區以獲取中期大面積土地為主，同時注意長線土地的獲取；二線城市以獲取短中期土地并重，同時大規模圈占長線土地。運用并購獲地方式、合作開發方式、并購有土地儲備的中型房地產公司等策略。

2、品牌發展戰略。房地產產業中，產品有其市場生命周期，隨著房地產業競爭的加劇，創建強勢品牌是營銷戰略和加強房地產企業核心能力的關鍵問題,品牌競爭就是事業層戰略中差異化戰略的具體體現，只有優質品牌的住宅才能夠滿足并贏得消費者和社會公眾的認可。品牌的確立是一個長期動態過程，具有全局性的特點，具體要做到：a.打造良好的產品質量品牌；b.建立良好的品牌信譽；c.精心維護品牌并延伸。浙江的綠城集團、廣州保利集團等很多企業都在品牌建立上取得了很大成效。

3、融資策略。房地產公司要充分利用資本市場，合理安排債務結構，積極籌措發展資金。國際化公司要密切關注香港資本市場、歐美資本市場的變化，建立銀行界良好關系，在時機成熟是積極尋求在股票市場配股資金，或長期發行債券，為公司業務發展籌集資金。內地公司要加強通銀行的合作關系和層次，積極爭取綜合授信額度的人民幣貨款方式。關鍵要建立良好的借貸信譽。

4、市場營銷策略。制定策略首先要進行客戶定位和產品定位，即具體分析不同的人群的差品需求、家庭收入、年齡、消費偏好、消費意愿、對品牌的依賴度等，為下一部涉及產品細節、制定銷售價格和策略提供依據。房地產企業應進一步加快創新，全面提高市場營銷策劃水平，不僅要積銷售極適應外部市場環境，制定適銷對路的營銷目標和策略，更要注重大力影響外部市場環境，引導消費者置業潮流。同步進行項目發展和營銷策劃工作，作為系統工程來抓，充分利用宣傳廣告、樣板房、售樓處、樓書、刊物，以及協作者、消費者等一切載體來為營銷服務。

5、人力資源策略。當今社會，人力資源發展已經成為一項特別具有先進性、整

體性和長期性的任務，房地產公司人力資源工作的核心是：吸引人、留住人、培養人、用好人；明確樹立把個人追求融入公司的長遠發展之中的人力資源核心價值觀念；明確客戶的需求決定著公司人才的需求；建立多元化薪酬制；建立業界一流的招聘和培訓機制，形成合理的人才結構和人才儲備、專業化培訓提高管理水平和專業素質等。

6、科技研發策略。房地產公司要利用現代信息科技與傳統業務相結合，提高效率，降低成本，高市場競爭力；緊跟住宅智能化的趨勢，利用先進的計算機技術、通訊技術、控制技術及IC卡技術等，實現家居智能化、物業管理智能化。

7、成本控制策略。包括以下策略：始終貫徹慎重買地原則，認真做好投資項目評估分析；堅持一次簽約、分期支付的買地策略；嚴格控制建筑成本，大膽利用新設計、新材料、新工藝，降低發展費用等。

企業的戰略必須通過戰略措施的推行才能更好的實施，主要措施有：

1、提高投資與融資管理水平

2、提高項目開發管理水平

3、建立風險控制體系

4、建立風險管理體系。只有所有工作完善以后，公司的戰略目標才能實現。

隨著宏觀調控政策的不斷深入，對房地產企業而言既是發展機遇也是挑戰，房地產行業只有制定切實可行的戰略對策，放眼于未來，不斷提高自身競爭力，勇于創新，抓住機遇，提供優質服務，保持良好信譽，樹立公眾認可的形象，才能讓企業立于不敗之地，更好的發展下去！

參考文獻：1《房地產公司戰略管理》，曾肇河，中國建筑工業出版社，200

52《中國房地產品牌價值研究：理論與實踐》，中國房地產TOP10研究組、中國指數研究院，經濟管理出版社，2005

3《房地產企業開發與經營》，呂萍，中國人民大學出版社,20074《企業戰略管理》，王芳華，復旦大學出版社,2005

5《我國房地產經營模式的戰略轉換》，任繼軍,2006

6《論房地產開發企業戰略選擇》，余東波,2005

7《公司投資與融資管理》，曾肇河，中國建筑工業出版社,20068《人力資源管理》，于之秀，中國社會科學出版社，2006

9《藍海戰略》，錢·金，勒妮·莫博涅著，商務印書館,2005

10《房地產與社會經濟協調發展研究》，葉劍平，謝經榮

主編，中國人民大學出版社,2007

112011年國家宏觀調控政策，人民網

12《房地產金融學》，華偉，復旦大學出版社,2006

13《房地產市場營銷》，余凱，中國建筑工業出版社，2007

14《中國土地法操作實務》，張慶華，北京：法律出版社，200615《消費心理與營銷對策》，陳文華，中國國際廣播出版社，2005

第四篇：拆遷改造下房地產開發企業涉稅焦點問題

拆遷改造下房地產開發企業涉稅焦點問題

問：房地產開發公司進行拆遷改造，與拆遷房約定拆1還1.1。請問：如拆遷戶舊房100平米，公司還房110平米，110平米是否都可以按照成本價計征

營業稅？預交土地增值稅和企業所得稅時根據什么價格計算？

答：根據《河北省地方稅務局關于房地產業營業稅有關政策問題的通知》（冀地稅發[2000]93號）規定，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當地

地稅機關按同類住宅房屋的實際成本核定征收營業稅，對超面積部分按取得的實際收入征收營業稅。

吉地稅函[2010]34號

二、拆遷補償費的扣除憑據問題。

拆遷補償費的合

法有效扣除憑據包括已在政府拆遷管理部門備案的房屋拆遷（回遷）補償安置協議書、補償款簽收名冊或簽收憑證、回遷戶的身份證件等。

一、營業稅

1，拆遷時被拆遷單位和個人的營業稅

問題

《關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定：“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政

府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發

[1993]149號）規定，不征收營業稅?！?/p>

征地補償費包括：土地、房屋、機器、誤工、安置等等。

國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅的批復

國稅函[2007]969號

2007.9.12

四川省地方稅務局：

你局《關于單位和個人因土地被國家征用取得的土地及不動產補償費征收營業稅

問題的請示》（川地稅發[2007]32號）收悉。經研究，批復如下：

國家因公共利益或城市建設規劃需要收回土地使用權，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權歸還土地所有者。

根據營業稅稅目注釋（試行稿）（國稅發[1993]149號）的規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。

因此，對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人

所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費不征收營業稅。

● 發票問題： ● 政府對相關土地進行拆遷賠

償，無法開具發票，無法取得賠償。

新疆維吾爾自治區地方稅務局回復：

對縣級（含）以上地方人民政府以正式文件收回土地使用權或縣級以上（含）國土資源部門報縣級以上（含）地方人民政府同

意后以正式文件收回國有土地使用權的，對被拆遷單位和個人取得的拆遷補償費收入不征收營業稅，也不需要開具發票，拆遷單位可憑拆遷協議作為入賬憑證。

●代墊拆遷補償款如何征稅?

國家稅務總局《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》

（國稅函[2009]520號）第一條規定：

國稅函〔2008〕277號：中關于縣級以上

（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

●國稅函[2009]520號第二條規定：

“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應

按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業—代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。”

關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題的公告

國家稅務總局公告2013年第15號

一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業搬

遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。

其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設方與規劃設計單位、施工單位簽訂合同，協助地方政府完

成土地規劃設計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。

當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自

行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業稅；規劃設計單位、施工單位提供規劃設計勞務和建筑業勞務取得的收

入，應照章征收營業稅。

本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規定執行；納稅人已繳納稅款的，稅務機關應按照本公告規定予以退稅。

特此公告。

15號新公告和520號兩個文件的意思似乎完全不同的。一個是不征收營業稅，另一個是征收營業稅。且15號新公告下發后并未廢止520號文件。他們的區別主要是：

15號新公告: 只出錢，自己不做，政府

指定別人做，自己不交稅，做的人要交稅。

520號: 自己做，交稅。

2，交付回遷房時視同銷售納稅義務發生時間。

房地產開發企業在辦理拆遷補償房產時，營業稅的納稅義務發生時間目前沒有明確規定，一般認為拆遷補償的營業稅納稅義務發生時間應該為補償房產竣工并與被拆遷戶辦理交接手續時。

3，視同銷售的計

稅依據。

國家稅務總局《關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號）規定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的

成本價核定計征營業稅

2000江蘇關于拆遷安置有關營業稅問題的批復

對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所

等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

這里的成本價應包括土地成本和建筑成本。

4，開具銷售不動產發票問題。

無論怎么開發票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價核定計征營業稅。

二、土地增值稅

拆遷補償原面積土地增值稅規定

房地產開發企業視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或

評估價值確定。

國稅函[2010]220號（土地增值稅）安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》

（國稅發[2006]187號）第三條

第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；

回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆

遷補償費。

（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（1）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；

異地安置的房屋

屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

220：自國稅發[2006]187號文執行之日起，“拆一還一”

屬于土地增值稅預征和清算的對象。

遼寧規定：

企業將開發產品用于原住戶“動遷還平”（也稱產權調換）行為的應視同銷售，并于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認

收入的實現。

其收入按《城市房屋拆遷產權調換安置協議書》金額確定，或者參照營業稅計稅依據確定。

●提示：

開發企業帳務處理的結果一定是：

比照國稅函（2010）220號關于土

地增值稅的規定，視同銷售收入與拆遷補償費相同價格相同，然后成本可以扣除；

還平產品再比照拆遷補償費扣除一次。

這樣的結果與現金補償的稅務處理結果是一樣的。

政策性搬遷土地

增值稅

財稅（2006）21號文：關于搬遷自行轉讓房地產的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企

業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；

因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政

府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

青島地稅（青地稅函〔2009〕47號）

房地產開發企業以開發產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，補償給被拆遷人 的開發產品視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產轉讓收入，并向被拆遷人開具發票；

按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。

廈門地稅（廈地稅發〔2010〕16號）

1、對納稅人無償或以較優惠價格歸還給搬遷戶的，應視同銷售計算其收入。

對等面積安置部分，其收入按安置房的價格計算，具體金額包含重置價和補差價。

對超面積部分應按《辦法》第十七條第一款規定確認收入。

對于回遷房的開發成本按等面積安置部分確認的收入為扣除額。

2、納稅人采取異地安置的，異地安置的房屋價值按廈門市政府公布的當年安置房

價格視同貨幣安置計入開發成本。

與企業所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需要預征。

三.企業所得稅（國稅發〔2009〕

31號）第七條規定，視同銷售，確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值

確定。

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

需要注意的是，不能按預計毛利率計算繳稅，而是要確認視同

銷售所得計算繳款。

拆遷的企業所得稅：

企業所得稅：被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發成本中的土地成本中；

如果被拆遷戶選

擇就地安置房屋補償方式，對補償的房屋應視同對外銷售。

同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。

另外，要確認按視同銷售收入，計入土地成本中的“拆遷補償費支出”。

例：某房地產企業就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發成本8000萬元，總可售面積8萬平米。試析視同銷售所得。

分析：

拆遷補償費支出：5000×8000=4000萬元

視同銷售收入：5000×8000=4000萬元

單位可售面積計稅成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米

視同銷售成本：4000×5000=2000萬元

視同銷售所得：

第五篇：新準則下房地產開發企業建筑安裝工程費的核算

新準則下房地產開發企業建筑安裝工程費的核算

房地產開發企業的會計核算與其他行業的最大區別不外乎有三個方面：其一，開發成本成本項目構成、核算的特殊性；其二，商品房營業收入確認的條件和依據不同；其三，涉及相關稅金的核算內容更加廣泛。本文擬僅對房地產開發企業“建筑安裝工程費”的核算，作如下探討。

根據《施工房地產開發企業財務制度》以及《房地產開發企業會計制度》的規定，房地產開發企業的成本項目有六個：

1、土地征用及拆遷補償費

2、前期工程費

3、建筑安裝工程費

4、基礎設施費

5、公共配套設施費

6、開發間接費用

一般情況下，開發成本中土地征用及拆遷補償費以及建筑安裝工程費會占總成本的70％左右?，F在房地產開發企業的土地基本上都是通過競拍方式取得的，“土地征用及拆遷補償費”的核算也就很簡單了。而“建筑安裝工程費”的核算正確與否，直接關系到成本核算的質量以及會計信息的披露。因此，房地產開發企業 的成本核算中，“建筑安裝工程費”的核算尤為重要。

在新會計準則體系以及《企業會計制度》中，均沒有對房地產開發企業成本核算的具體規定。根據新準則的要求，結合房地產開發企業會計核算的實際情況，對房地產開發企業“建筑安裝工程費”的核算所使用的會計科目、核算程序作如下介紹：

（一）應使用的主要會計科目

要正確核算房地產開發企業的“建筑安裝工程費”，主要應使用“原材料”、“應付帳款”、“預付賬款”、“開發成本”等會計科目。

1、原材料

一、本科目核算房地產開發企業庫存的各種材料設備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設備、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或實際成本。

二、根據房地產開發企業的實際情況，可在本科目下設置“庫存材料”、“庫存設備”兩個二級明細科目。再按材料設備的保管地點（倉庫）、材料設備的類別、品種和規格等進行明細核算。

三、原材料的主要賬務處理。

（一）企業購入并已驗收入庫的材料設備，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“材料采購”或“在途物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（二）自制并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“開發成本”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（三）委托外單位加工完成并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（四）生產經營領用材料設備，借記“開發成本”、“開發間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記本科目。

（五）企業撥給承包單位抵作預付備料款或預付工程款的材料設備，借記“預付賬款”科目，貸記本科目；

（六）出售材料結轉成本，借記“其他業務成本”科目，貸記本科目。

（七）發出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計劃成本進行材料日常核算的，發出材料還應結轉材料成本差異，將發出材料的計劃成本調整為實際成本。

采用實際成本進行材料日常核算的，發出材料的實際成本，可以采用先進先出法、加權平均法或個別認定法計算確定。

四、本科目期末借方余額，反映企業庫存材料的計劃成本或實際成本。

2、應付賬款

一、本科目核算房地產開發企業因購買材料物資（含設備）和接受勞務供應等應付給供應單位的價款，以及因出包工程應付給工程承包單位的工程價款。

二、本科目應按應付賬款類別設置明細科目，如“應付購貨款”、“應付工程款”等，并分別按供應單位和承包單位的戶名設置明細賬進行明細核算。

三、應付帳款的主要帳務處理

（一）企業購入材料物資發生的應付賬款，應按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經預付，則應將預付的貨款自“預付賬款” 科目轉入本科目，借記本科目，貸記“預付賬款”科目；支付貨款時，應扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）企業接受供應單位提供勞務而發生的應付款項，應根據供應單位的發票賬單，借記有關成本費用科目，貸記本科目，支付款項時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（三）企業與承包單位結算工程價款時，根據經審核的承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發成本”科目，貸記本科目?？刍仡A付工程款和備料款時，借記本科目，貸記“預付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（四）企業開出、承兌商業匯票抵付應付賬款時，借記本科目，貸記“應付票據”科目。

3、預付賬款

一、本科目核算房地產開發企業按照工程合同規定預付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規定預付給供應單位的購貨款。

預付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

二、本科目應設置以下兩個明細科目：

1．預付承包單位款；

2．預付供應單位款。

三、預付賬款的主要帳務處理

（一）企業預付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（三）企業與承包單位結算工程價款時，根據承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發成本”科目，貸記“應付賬款一應付工程款”科目，同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

（四）企業預付給供應單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發票賬單，根據發票賬單的應付金額，借記“原材料”科目，貸記“應付賬款”科目；同時，將預付的貨款自本科目轉入“應付賬款”科目，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

預付賬款不多的企業，也可將預付的賬款直接記人“應付賬款”科目的借方，不設置本科目。

4、開發成本

一、本科目核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。

企業對出租房進行裝飾及增補室內設施而發生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開發產品經營業務中發生的按月計提的出租開發產品攤銷等，可直接計入“其他業務成本”科目，不通過本科目核算。

企業為進行資金的籌集等理財活動而發生的利息支出，以及企業行政管理部門為組織和管理房地產開發經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算。

二、企 業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中發生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發 間接費用等。企業發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等，屬于直接費用，直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目 中）；應由開發產品成本負擔的間接費用，應先在“開發間接費用”科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發產品成本。

三、企業應根據本企業的經營特點，選擇本企業的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應按開發成本的種類，如“土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”和“代建工程開發”等設置明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

四、開發成本的主要帳務處理

（一）企業開發的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式建設的，應根據承包企業提出的“工程價款結算賬單”承付工程款，計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“應付賬款——應付工程款”科目。

（二）企業開發的土地、房屋、配套設施和代建工程等采用自營方式的，發生的各項費用，可直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業在房地產開發過程中領用的設備，附屬于工程實體的，應根據附屬對象，于設備發出交付安裝時，按其實際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫存設備”科目。

根據權責發生制和收入與成本費用配比原則，應由商品房等開發產品負擔的費用，如不能有償轉讓的公共配套設施費等，應在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提，預提時，借記本科目，貸記“應付帳款”科目。預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品成本。

五、企業已經開發完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時進行成本結轉。月終結轉成本時，按實際成本，借記“開發產品”科目，貸記本科目。

六、本科目的期末余額為在建開發項目的實際成本。

（二）“建筑安裝工程費”的核算程序

房地產開發企業“建筑安裝工程費”核算的一般程序是：

1、施工單位根據合同約定，繳納履約保證金；

2、開發商根據合同約定，支付一定的工程預付款、備料款；

3、開發商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應到施工現場；

4、施工單位報送“已完工程形象進度”，并提供《工程價款結算賬單》；

5、向施工單位結算甲供材料價款，抵作工程進度款；

6、開發商根據應付工程款扣除預付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款；

7、辦理工程結算，除預留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

（三）會計核算舉例

房地產開發企業一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形式發包給施工企業施工建設，支付給施工企業的建筑安裝工程費屬于開發成本的直接費用，可以直接計入 相關開發項目的成本中去。房地產開發企業與施工企業是承發包合同契約關系，根據合同約定進行工程款的預付、備料款的預付以整個工程價款的最終結算。工程開 工前或開工后，按照合同約定房地產開發企業應向施工企業撥付工程備料款、工程進度款，還有可能向施工企業提供設備或材料（鋼材、水泥等），涉及預付工程 款、備料款以及撥付材料設備的支出，房地產開發企業先列入“預付賬款”賬戶核算，待施工企業提出“工程價款結算賬單”辦理工程價款結算時，從“預付賬款” 賬戶轉入“開發成本——建筑安裝工程費”賬戶。

【例】 某房地產開發企業2004年5月開發建設電梯公寓一批，經過公開招投標，甲施工企業中標承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設 計變更另行辦理結算），簽訂《建設工程施工合同》后，向施工單位預付一定的工程款、備料款。每月根據實際完成的形象進度的80％再扣除部分預付款、甲供材 料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預留5％的質量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務機關要求，支付工程款時應代扣施工單位營業稅 金（附加稅費略去不計）?，F將相關帳務處理說明如下：

1、該房地產開發企業收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。

帳務處理為：

借：銀行存款

100萬元

貸：其他應付款——履約保證金

100萬元

2、該房地產開發企業按照合同約定，用銀行存款向施工企業支付工程備料款200萬元、預付工程進度款300萬元。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業——預付備料款 200萬元

——施工企業——預付工程款 300萬元

貸：銀行存款 500萬元

3、房地產開發企業購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫。扣除預付款15萬元以及電梯質量保證金1.5萬元（2年質保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。

帳務處理為：

借：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

貸：預付賬款——預付購貨款

15萬元

其他應付款——質量保證金

1.5萬元

銀行存款

93.5萬元

4、該房地產開發企業向施工企業撥付電梯設備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元，抵作工程備料款。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業——預付備料款 110萬元

貸：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

5、施工企業月末向房地產開發企業提出“工程價款結算賬單”，經監理單位、企業的工程管理部等審核后確認，應付工程結算價款600萬元。

帳務處理分為：

借：開發成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元

貸：應付賬款——施工企業——工程款 600萬元

6、次月初房地產開發企業按合同約定本次應扣回預付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設備）80萬元，并代扣工程營業稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業。

帳務處理為：

（1）抵扣工程預付款和備料款

借：應付賬款——施工企業——工程款

180萬元

貸：預付賬款——預付工程款——施工企業

100萬元

預付備料款——施工企業

80萬元

（2）代扣營業稅金

借：應付帳款——施工企業——工程款

18萬元

貸：應交稅費——代扣營業稅金

18萬元

（3）實際支付工程進度款

借：應付帳款——施工企業——工程款

402萬元

貸：銀行存款 202萬元

應付票據

200萬元

說明：如果開發商不代扣營業稅，則施工單位應開具600萬元的發票；如果開發商已經代扣營業稅，則由開發商向主管稅務機關為施工單位代開600萬元的發票。

7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其帳務處理就不再贅述。8、2005年8月，施工單位的工程決算經過開發商委托的造價審核機構的審計，雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前，施工單位累計完成施工產 值4900萬元，甲方已經確認，并進行了帳務處理，即房地產開發企業已計入“開發成本——建筑安裝工程費”4900萬元，已預付施工單位工程款3920萬 元，應付施工單位工程款980萬元。根據工程決算資料，甲乙雙方的財務部門辦理了財務結算。除應該預留的工程質量保證金275萬元、代扣營業稅金47.4 萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。

帳務處理為：

借：開發成本——建筑安裝工程費

600萬元

應付帳款——施工企業－工程款

980萬元

貸：其他應付款——質量保證金

275萬元

應交稅費——代扣營業稅金

47.4萬元

銀行存款

1257.6萬元

說明：本例中，施工單位開具的發票金額應該是1580萬元。

以上僅僅是筆者根據新企業會計準則結合房地產開發企業會計核算的實際情況，而提出的有關房地產開發企業成本核算中“建筑安裝工程費”的一家之言。