第一篇：淡市下房地產(chǎn)銷售應(yīng)對(duì)說辭

淡市下房地產(chǎn)銷售應(yīng)對(duì)說辭

1、關(guān)于樓市降價(jià)

確實(shí)降價(jià)的地域

在樓市下行期，有一個(gè)規(guī)律，郊區(qū)先跌價(jià)，普通住宅先促銷。價(jià)格下降的一般出現(xiàn)在一、二線城市的外環(huán)、郊區(qū)等地，如北京的通州、上海嘉定等地。一、二線城市中心城區(qū) 一、二線城市中心城區(qū)由于土地資源及房源供給有限，資源的日趨稀缺，在本輪樓市 降價(jià)風(fēng)潮中并未受到多大影響，并未降價(jià)，比如北京的1、2、3環(huán)，因?yàn)楸緛矸吭淳秃芎昧?，價(jià)格始終沒有受到政策影響而下降。

對(duì)于宜春來說，袁山公園板塊作為宜春城區(qū)景觀資源最好的區(qū)域、因其不可復(fù)制的天然環(huán)境優(yōu)勢(shì)及后期的城市規(guī)劃變得更加稀缺，袁山公園周邊目前已經(jīng)沒有土地供應(yīng)，而作為在建的公園一號(hào)項(xiàng)目，以緊靠袁山公園作為項(xiàng)目的配套公園，加上本身項(xiàng)目小區(qū)安靜、周邊住宅高端、成熟等優(yōu)勢(shì)，決定了項(xiàng)目建成后，無論是舒適居家、大幅升值都具備可能性。大型開發(fā)商優(yōu)惠促銷

全國(guó)知名開發(fā)商在近幾個(gè)月發(fā)布優(yōu)惠打折信息，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大幅度促銷：包括萬科、金地等知名房企都在行動(dòng)，實(shí)際上，這些公司促銷的項(xiàng)目應(yīng)該都是一下之前定價(jià)過高，利潤(rùn)空間本身就大的項(xiàng)目，為了完成年終的沖刺任務(wù)，做一些促銷也屬于正常手段。相比宜春，如公園一號(hào)，以目前市場(chǎng)拍賣的地塊來說，光地塊就要400萬一畝了，價(jià)格本身定位一般，不是特別高。宜春目前實(shí)際房?jī)r(jià)

目前宜春市場(chǎng)還沒有任何一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的價(jià)格松動(dòng)，從歷史看，2008年曾經(jīng)受到全球金融風(fēng)暴及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)影響，出現(xiàn)過短期內(nèi)房源滯銷情況，但2009年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，并出現(xiàn)房?jī)r(jià)上調(diào)，從2008年10月的2200元/平米直接到了2600元/平米。

2、何時(shí)合適購(gòu)買

購(gòu)房者心理

買漲不買跌，房?jī)r(jià)越漲越買，最終導(dǎo)致交易量大幅上漲，投資需求大量釋放，追漲心理凸顯，實(shí)際上，在這一輪的心理博弈導(dǎo)致的市場(chǎng)供需兩旺，形成大量的購(gòu)買，實(shí)際急需住房的購(gòu)買者如婚房、改善性住房在這其中是最大的受害者，他們因?yàn)槭袌?chǎng)的漲價(jià)付出了更加沉重的代價(jià)，掏出了更多的錢購(gòu)買一套住房。

房?jī)r(jià)出現(xiàn)平穩(wěn)、下跌趨勢(shì)，銷售穩(wěn)步或直線下降的時(shí)候，購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)必然加重，盼望著房?jī)r(jià)下跌，越等越渴望，永遠(yuǎn)判斷不了房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)到最低，對(duì)價(jià)格的糾結(jié)心理越來越嚴(yán)重，從而推遲購(gòu)房時(shí)間。房?jī)r(jià)上漲因素

最近幾年物價(jià)不斷上漲，生活資源品類尤其突出：日常用品類的油類、菜類等都在上漲，生活成本的大幅上漲，使得錢不值錢，同樣100元的購(gòu)買力大幅下降，其實(shí)是錢在不斷貶值。房產(chǎn)因?yàn)橥恋爻杀尽⒔ò渤杀?、銀行融資成本的上升，必然帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。購(gòu)買時(shí)機(jī)

而這一階段，如果您是自住客戶，不妨在開發(fā)商推出一定或較大優(yōu)惠的時(shí)候果斷下手，則肯定能把握時(shí)機(jī)，實(shí)際也證明，如宜春2008年10月購(gòu)房的客戶，在轉(zhuǎn)眼一年不到的時(shí)間就少付出了相當(dāng)于一套120平米房?jī)r(jià)的裝修款，大約10萬元上下。

處于房地產(chǎn)銷售的低潮期，購(gòu)買一套自住房源應(yīng)該是下手的最好時(shí)機(jī)。

2、開發(fā)商選擇

今后民眾購(gòu)房時(shí)，應(yīng)更多關(guān)注這些大品牌的項(xiàng)目，如果購(gòu)買的是實(shí)力弱小企業(yè)的樓盤，說不定等你入住后，企業(yè)就已失蹤了，遠(yuǎn)不如大開發(fā)商那樣可以提供后續(xù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。甚至也可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌、個(gè)別開發(fā)商破產(chǎn)的極端情況，已購(gòu)房但未交房的業(yè)主可就倒了大霉。開發(fā)商實(shí)力

面臨今年的房產(chǎn)銷售形勢(shì)，實(shí)力弱的開發(fā)商面臨著資金緊張甚至斷裂的危險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)斷裂，項(xiàng)目將開展不下去，工程停滯，交房及后期的辦證問題將凸顯。三陸康作為宜春本土成功開發(fā)過月亮灣、御園、樂居名郡、公園一號(hào)、樂居名都、御景東方等項(xiàng)目的知名開發(fā)商，后期還將陸續(xù)推出匯金廣場(chǎng)、濱江一號(hào)、下浦項(xiàng)目等，實(shí)力強(qiáng)大，工程質(zhì)量一流，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。物業(yè)公司

三陸康從開發(fā)房地產(chǎn)以來，隨著項(xiàng)目的增加，已經(jīng)成立了自己的物業(yè)公司——遠(yuǎn)程物業(yè)，合理的收費(fèi)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓您買房后的后續(xù)工程質(zhì)量維護(hù)、日常居家安全都能得到一條龍的保障服務(wù)。和目前宜春市場(chǎng)上的賣完房子其他的就不管不同，我們的服務(wù)一直伴隨著您的一生。

所以說買房一定要綜合考慮，不光是購(gòu)買時(shí)價(jià)格便宜就入手，還得綜合考慮后續(xù)的服務(wù)，房屋維修等也一樣要作為重點(diǎn)考慮的因素。

3、未來走勢(shì)

未來一二線中高端房?jī)r(jià)難上漲 三四線城市將持續(xù)上漲

不久前，有朋友問：“怎樣看房地產(chǎn)？”我答：“美國(guó)不會(huì)漲，香港不會(huì)跌，中國(guó)有漲有跌?！薄昂沃^有漲有跌？”“一線、二線房?jī)r(jià)跌，三線、四線房?jī)r(jià)漲。”朋友不以為然：“政府從2005年開始調(diào)控房地產(chǎn)，何曾成功過？各地方政府不會(huì)坐視地價(jià)下跌的，加上地產(chǎn)商的操縱??”

是的，地方政府不希望房?jī)r(jià)下跌。中國(guó)這一輪房地產(chǎn)牛市，大約始于2002年到2003年。難道此前的地方政府就不希望房?jī)r(jià)上漲？就無法將地價(jià)抬高？我的解釋是，此輪房地產(chǎn)牛市的根本原因，是有效需求的擴(kuò)大。

在上世紀(jì)90年代后期，大江南北無論大中小城市，大學(xué)畢業(yè)與非大學(xué)畢業(yè)的收入差距并不大，均不過月入500元-1000元左右。但是，自90年代末始，那些集中著較多金融、IT以及其他高附加值企業(yè)的一線、二線城市，大學(xué)畢業(yè)的勞動(dòng)力工資開始快速上升，十年間，這些中高端勞動(dòng)力的收入已經(jīng)增長(zhǎng)了20倍-30倍，且群體不斷擴(kuò)大，形成了中國(guó)的第一批中產(chǎn)階級(jí)。他們的購(gòu)房需求與不斷增加的對(duì)高房?jī)r(jià)的承受力，推動(dòng)了房地產(chǎn)快速上升。越是高收入勞動(dòng)力集中的城市，房?jī)r(jià)就漲得越快。在此期間，地方政府與房產(chǎn)商推波助瀾，加劇了房?jī)r(jià)的增幅。

在這些房?jī)r(jià)高漲的城市，無論是北京還是上海，真正能承擔(dān)高房?jī)r(jià)的仍是少數(shù)人，何以房?jī)r(jià)會(huì)全面上漲，把眾多中低收入階層排斥在外？我認(rèn)為，這是因?yàn)椋慨a(chǎn)作為一種資產(chǎn)，在趨勢(shì)性上漲階段，價(jià)格總是向高看齊。換言之，一個(gè)住宅區(qū)盡管有上千套房，但只要有少數(shù)的購(gòu)房者，比如20％，愿意付出更高的價(jià)格，就會(huì)把整個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)抬高。這就是資產(chǎn)的特性。

在這個(gè)過程中，用房?jī)r(jià)與收入之比作為標(biāo)準(zhǔn)，并與國(guó)外成熟市場(chǎng)相比較，來判斷房?jī)r(jià)過高、認(rèn)為房?jī)r(jià)將下降，結(jié)論總是與現(xiàn)實(shí)不符。其道理就像不能因?yàn)楣善钡氖杏剩≒/E）高，就認(rèn)為該股票估值過高了一樣，關(guān)鍵要看企業(yè)盈利的增長(zhǎng)性。

同樣，只要這一群體規(guī)模繼續(xù)快速擴(kuò)大、收入仍然快速增長(zhǎng)，政府的行政干預(yù)也許會(huì)減少房?jī)r(jià)上漲的幅度，卻不會(huì)改變房?jī)r(jià)快速上漲的趨勢(shì)，更何況一些干預(yù)的手段及方向并不正確。就像美國(guó)的房地產(chǎn)，只要下降的動(dòng)力未耗盡，無論美聯(lián)儲(chǔ)推出第幾輪量化寬松，無論利率降到多低，都改變不了下降的趨勢(shì)。

但是，我認(rèn)為在未來一段時(shí)間，這一群體收入將不能快速增長(zhǎng)，規(guī)模也不會(huì)再快速擴(kuò)張。這主要是由于經(jīng)濟(jì)形態(tài)的演變存在周期性的變化，反映在不同勞動(dòng)力群體的供需變化上。在十多年前，大學(xué)畢業(yè)生供不應(yīng)求，特別是財(cái)務(wù)、金融、電子、計(jì)算機(jī)軟硬件等正在迅速擴(kuò)張的行業(yè)。90年代中期前的“搞導(dǎo)彈的不如賣茶葉蛋的”“拿手術(shù)刀的不如拿剃刀的”的現(xiàn)象，在90年代末已消失。

但這種供不應(yīng)求的狀況自去年開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。1999年大學(xué)擴(kuò)招47.4％，此后數(shù)年平均在20％以上，經(jīng)過近十年的大學(xué)擴(kuò)招，從去年開始，中高端勞動(dòng)力開始出現(xiàn)了供大于求。這意味著，中高端勞動(dòng)力的收入難以快速增長(zhǎng)，中高端的房產(chǎn)價(jià)格也難以繼續(xù)上漲。與此同時(shí)，中高端勞動(dòng)力的生活費(fèi)用支出從去年開始快速增加。中高端勞動(dòng)力的收入扣除生活費(fèi)用后，可用于房產(chǎn)相關(guān)的支出正在下降，再加上資金成本提高，這樣，一線、二線房?jī)r(jià)雖然會(huì)有所滯后，但出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)間應(yīng)該不遠(yuǎn)了。就像那些市盈率高達(dá)百倍的中小股或創(chuàng)業(yè)板股，如果未來的利潤(rùn)不能連續(xù)三年每年增長(zhǎng)100％，股價(jià)就是高估的。

另一方面，去年以來中低端勞動(dòng)力出現(xiàn)了供不應(yīng)求，收入也將快速增長(zhǎng)，因此，三線、四線房產(chǎn)價(jià)格有條件持續(xù)上漲。

宜春作為3—4線間的一個(gè)城市，隨著外出打工人數(shù)的增加及收入待遇的提高，購(gòu)房人數(shù)在不斷地增加，葉落歸根，在宜春安個(gè)家的心態(tài)決定了這一群體不斷增加。

者曾在十一月初的微博中預(yù)測(cè)：紅谷灘破8，朝陽新城破7。時(shí)過不到半月，紅谷灘的九頌山河舉起了7712元/平方米起的“降價(jià)大旗”，此后幾天，朝陽新城的天琴灣也拉起了6500元/平方米起的“橫幅”。六折、八五折、七五折??，充斥于樓市當(dāng)中除了降價(jià)，還是降價(jià)。南昌樓市迎來的是“降”臨城下。

“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”、國(guó)八條、國(guó)十條??一系列的樓市調(diào)控沒有拉下房?jī)r(jià)的牛氣沖天之勢(shì)，而房?jī)r(jià)最終在限購(gòu)、限貸，以及國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)樓市調(diào)控的堅(jiān)定講話當(dāng)中，低下“她”那個(gè)高昂的頭顱。

不降價(jià)是等死，降價(jià)是找死。這樣的一句話在2008年的樓市很流行，但今年似乎沒有哪個(gè)來提及。是否意味著“不降價(jià)就是等死，降價(jià)并不會(huì)找死”。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在微博中，轉(zhuǎn)述了易居中國(guó)董事局主席周忻關(guān)于降房?jī)r(jià)的三個(gè)原則。

1、一步降到位，萬不可每次降一點(diǎn)，不斷的降?，F(xiàn)在降不到八折的樓盤我們都不接受代理。

2、敲鑼打鼓的降，不要不好意思，不要怕老業(yè)主砸售樓處。有一樓盤悄悄降了20%別人都不知道，白降了。

3、早降比晚降好，越晩降套得越牢。此輪南昌樓盤降價(jià)還是以特價(jià)房為主，雖然房源有限，但畢竟是價(jià)格誘人。同時(shí)從此次率先降價(jià)的幾個(gè)樓盤的成交量來看，確實(shí)是有所放大，這也說明市場(chǎng)還是有需求，只有降價(jià)到位就會(huì)有人出手。

與那些果斷出手完全相反的是不少購(gòu)房者還在猶豫，一位購(gòu)房者談到，樓市向好，房?jī)r(jià)上漲之時(shí)，感覺朝陽新城每平方米一萬元并不感覺貴，而今突然降到了七千，反而感覺有點(diǎn)貴，還是等等為好。

抱以上心態(tài)的購(gòu)房者不在少數(shù)，那么何時(shí)樓市見底呢？有業(yè)內(nèi)人士分析；一定要具備以下幾個(gè)條件，有很多的價(jià)格跌到成本價(jià)附近，開發(fā)商急于套現(xiàn)還貸；低品質(zhì)的樓盤大量的停工，因?yàn)檫@些開發(fā)商大多是初次開發(fā)，看著樓市紅火時(shí)投資，沒有實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)無法完工，哪次樓市紅火沒有留下爛尾樓的？大量的銀行壞賬涌出，因?yàn)闃鞘惺倾y行提供的資金，當(dāng)樓價(jià)下降30%借款人就出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)，平均下降30%就會(huì)有大量的人出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)；政府開始救市，放開資金緊縮，降息。

另外，房?jī)r(jià)是否見底，信號(hào)一：樓市冰世紀(jì),多數(shù)房企“水深火熱”；信號(hào)二：政府扛救市大旗，發(fā)布利好樓市新政；信號(hào)三：成交量上漲，市場(chǎng)在觀望中回暖。

以上也只是他們個(gè)人的一些判斷，其實(shí)真實(shí)的市場(chǎng)走勢(shì)不是誰能輕易把握的。房?jī)r(jià)垂直性的墜落，讓不少地方政府擔(dān)憂與恐慌，南京出臺(tái)增加公積金按揭貸款額度、杭州出臺(tái)新開發(fā)區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼、北京重定普通商品房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)??貌似各地都在出“救市”的招數(shù)。房?jī)r(jià)的底在何處，誰也無從回答，作為購(gòu)房者別聽太多，多看、多比、多問，你認(rèn)為最好的就果斷出手，因?yàn)檎l也不知道別人會(huì)否先出手。(記者胡江)

第二篇：淡市下房地產(chǎn)銷售應(yīng)對(duì)說辭

淡市下房地產(chǎn)銷售應(yīng)對(duì)說辭

1、關(guān)于樓市降價(jià)

確實(shí)降價(jià)的地域；

在樓市下行期，有一個(gè)規(guī)律，郊區(qū)先跌價(jià)，普通住宅先促銷。價(jià)格下降的一般出現(xiàn)在一、二線城市的外環(huán)、郊區(qū)等地，如北京的通州、上海嘉定等地。一、二線城市中心城區(qū)； 一、二線城市中心城區(qū)由于土地資源及房源供給有限，資源的日趨稀缺，在本輪樓市降價(jià)風(fēng)潮中并未受到多大影響，并未降價(jià)，比如北京的1、2、3環(huán)，因?yàn)楸緛矸吭淳秃芎昧?，價(jià)格始終沒有受到政策影響而下降。

對(duì)于呂梁來說，呂梁公館作為呂梁市中心，最好的區(qū)域、因其不可復(fù)制地理位置優(yōu)勢(shì)及后期的城市規(guī)劃變得更加稀缺，呂梁公館周邊目前已基本沒有土地供應(yīng)，而作為在建的呂梁公館，戶型合理、周邊配套齊全、無論是舒適居家、大幅升值、都具備可能性。

大型開發(fā)商優(yōu)惠促銷

全國(guó)知名開發(fā)商在近幾個(gè)月發(fā)布優(yōu)惠打折信息，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大幅度促銷：包括萬科、金地等知名房企都在行動(dòng)，實(shí)際上，這些公司促銷的項(xiàng)目應(yīng)該都是一下之前定價(jià)過高，利潤(rùn)空間本身就大的項(xiàng)目，為了完成年終的沖刺任務(wù)，做一些促銷也屬于正常手段。相比呂梁公館，以目前市場(chǎng)拍賣的地塊來說，光地塊就要3000沒平米，價(jià)格本身定位一般，不是特別高。

呂梁目前實(shí)際房?jī)r(jià)

目前呂梁市場(chǎng)還沒有任何一個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的價(jià)格松動(dòng)，從歷史看，2008年曾經(jīng)受到全球金融風(fēng)暴及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)影響，出現(xiàn)過短期內(nèi)房源滯銷情況，但2009年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始回暖，并出現(xiàn)房?jī)r(jià)上調(diào)，從2008年10月的3000元/平米直接到了5000元/平米。并且房地產(chǎn)市場(chǎng)就像熱的一壺水，當(dāng)水沸騰時(shí)，政府再給加點(diǎn)水讓其停止沸騰，毋庸質(zhì)疑的是政府永遠(yuǎn)不會(huì)把火給關(guān)了。所以房地產(chǎn)只會(huì)想一樣健康發(fā)展。

2、何時(shí)合適購(gòu)買

購(gòu)房者心理

買漲不買跌，房?jī)r(jià)越漲越買，最終導(dǎo)致交易量大幅上漲，投資需求大量釋放，追漲心理凸顯，實(shí)際上，在這一輪的心理博弈導(dǎo)致的市場(chǎng)供需兩旺，形成大量的購(gòu)買，實(shí)際急需住房的購(gòu)買者如婚房、改善性住房在這其中是最大的受害者，他們因?yàn)槭袌?chǎng)的漲價(jià)付出了更加沉重的代價(jià)，掏出了更多的錢購(gòu)買一套住房。

房?jī)r(jià)出現(xiàn)平穩(wěn)、下跌趨勢(shì)，銷售穩(wěn)步或直線下降的時(shí)候，購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)必然加重，盼望著房?jī)r(jià)下跌，越等越渴望，永遠(yuǎn)判斷不了房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)到最低，對(duì)價(jià)格的糾結(jié)心理越來越嚴(yán)重，從而推遲購(gòu)房時(shí)間。

房?jī)r(jià)上漲因素

最近幾年物價(jià)不斷上漲，生活資源品類尤其突出：日常用品類的油類、菜類等都在上漲，生活成本的大幅上漲，使得錢不值錢，同樣100元的購(gòu)買力大幅下降，其實(shí)是錢在不斷貶值。房產(chǎn)因?yàn)橥恋爻杀?、建安成本、銀行融資成本的上升，必然帶動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。

購(gòu)買時(shí)機(jī)

而這一階段，如果您是自住客戶，不妨在開發(fā)商推出一定或較大優(yōu)惠的時(shí)候果斷下手，則肯定能把握時(shí)機(jī)，實(shí)際也證明，如呂梁2008年10月購(gòu)房的客戶，在轉(zhuǎn)眼一年不到的時(shí)間就少付出了相當(dāng)于一套120平米房?jī)r(jià)的裝修款，大約10萬元上下。

處于房地產(chǎn)銷售的低潮期，購(gòu)買一套自住房源應(yīng)該是下手的最好時(shí)機(jī)。

3、未來走勢(shì)

未來一二線中高端房?jī)r(jià)難上漲 三四線城市將持續(xù)上漲

不久前，有朋友問：“怎樣看房地產(chǎn)？”我答：“美國(guó)不會(huì)漲，香港不會(huì)跌，中國(guó)有漲有跌?！薄昂沃^有漲有跌？”“一線、二線房?jī)r(jià)跌，三線、四線房?jī)r(jià)漲?！迸笥巡灰詾槿唬骸罢畯?005年開始調(diào)控房地產(chǎn)，何曾成功過？各地方政府不會(huì)坐視地價(jià)下跌的，加上地產(chǎn)商的操縱??”

是的，地方政府不希望房?jī)r(jià)下跌。中國(guó)這一輪房地產(chǎn)牛市，大約始于2002年到2003年。難道此前的地方政府就不希望房?jī)r(jià)上漲？就無法將地價(jià)抬高？我的解釋是，此輪房地產(chǎn)牛市的根本原因，是有效

需求的擴(kuò)大。

在上世紀(jì)90年代后期，大江南北無論大中小城市，大學(xué)畢業(yè)與非大學(xué)畢業(yè)的收入差距并不大，均不過月入500元-1000元左右。但是，自90年代末始，那些集中著較多金融、IT以及其他高附加值企業(yè)的一線、二線城市，大學(xué)畢業(yè)的勞動(dòng)力工資開始快速上升，十年間，這些中高端勞動(dòng)力的收入已經(jīng)增長(zhǎng)了20倍-30倍，且群體不斷擴(kuò)大，形成了中國(guó)的第一批中產(chǎn)階級(jí)。他們的購(gòu)房需求與不斷增加的對(duì)高房?jī)r(jià)的承受力，推動(dòng)了房地產(chǎn)快速上升。越是高收入勞動(dòng)力集中的城市，房?jī)r(jià)就漲得越快。在此期間，地方政府與房產(chǎn)商推波助瀾，加劇了房?jī)r(jià)的增幅。

在這些房?jī)r(jià)高漲的城市，無論是北京還是上海，真正能承擔(dān)高房?jī)r(jià)的仍是少數(shù)人，何以房?jī)r(jià)會(huì)全面上漲，把眾多中低收入階層排斥在外？我認(rèn)為，這是因?yàn)椋慨a(chǎn)作為一種資產(chǎn)，在趨勢(shì)性上漲階段，價(jià)格總是向高看齊。換言之，一個(gè)住宅區(qū)盡管有上千套房，但只要有少數(shù)的購(gòu)房者，比如20％，愿意付出更高的價(jià)格，就會(huì)把整個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)抬高。這就是資產(chǎn)的特性。

在這個(gè)過程中，用房?jī)r(jià)與收入之比作為標(biāo)準(zhǔn)，并與國(guó)外成熟市場(chǎng)相比較，來判斷房?jī)r(jià)過高、認(rèn)為房?jī)r(jià)將下降，結(jié)論總是與現(xiàn)實(shí)不符。其道理就像不能因?yàn)楣善钡氖杏剩≒/E）高，就認(rèn)為該股票估值過高了一樣，關(guān)鍵要看企業(yè)盈利的增長(zhǎng)性。

同樣，只要這一群體規(guī)模繼續(xù)快速擴(kuò)大、收入仍然快速增長(zhǎng)，政府的行政干預(yù)也許會(huì)減少房?jī)r(jià)上漲的幅度，卻不會(huì)改變房?jī)r(jià)快速上漲 的趨勢(shì)，更何況一些干預(yù)的手段及方向并不正確。就像美國(guó)的房地產(chǎn)，只要下降的動(dòng)力未耗盡，無論美聯(lián)儲(chǔ)推出第幾輪量化寬松，無論利率降到多低，都改變不了下降的趨勢(shì)。

但是，我認(rèn)為在未來一段時(shí)間，這一群體收入將不能快速增長(zhǎng)，規(guī)模也不會(huì)再快速擴(kuò)張。這主要是由于經(jīng)濟(jì)形態(tài)的演變存在周期性的變化，反映在不同勞動(dòng)力群體的供需變化上。在十多年前，大學(xué)畢業(yè)生供不應(yīng)求，特別是財(cái)務(wù)、金融、電子、計(jì)算機(jī)軟硬件等正在迅速擴(kuò)張的行業(yè)。90年代中期前的“搞導(dǎo)彈的不如賣茶葉蛋的”“拿手術(shù)刀的不如拿剃刀的”的現(xiàn)象，在90年代末已消失。

但這種供不應(yīng)求的狀況自去年開始出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折。1999年大學(xué)擴(kuò)招47.4％，此后數(shù)年平均在20％以上，經(jīng)過近十年的大學(xué)擴(kuò)招，從去年開始，中高端勞動(dòng)力開始出現(xiàn)了供大于求。這意味著，中高端勞動(dòng)力的收入難以快速增長(zhǎng)，中高端的房產(chǎn)價(jià)格也難以繼續(xù)上漲。與此同時(shí)，中高端勞動(dòng)力的生活費(fèi)用支出從去年開始快速增加。中高端勞動(dòng)力的收入扣除生活費(fèi)用后，可用于房產(chǎn)相關(guān)的支出正在下降，再加上資金成本提高，這樣，一線、二線房?jī)r(jià)雖然會(huì)有所滯后，但出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)間應(yīng)該不遠(yuǎn)了。就像那些市盈率高達(dá)百倍的中小股或創(chuàng)業(yè)板股，如果未來的利潤(rùn)不能連續(xù)三年每年增長(zhǎng)100％，股價(jià)就是高估的。

另一方面，去年以來中低端勞動(dòng)力出現(xiàn)了供不應(yīng)求，收入也將快速增長(zhǎng)，因此，三線、四線房產(chǎn)價(jià)格有條件持續(xù)上漲。

呂梁作為3—4線間的一個(gè)城市，隨著外出打工人數(shù)的增加及收

入待遇的提高，購(gòu)房人數(shù)在不斷地增加，葉落歸根，在呂梁安個(gè)家的心態(tài)決定了這一群體不斷增加。

房?jī)r(jià)是否見底，信號(hào)一：樓市冰世紀(jì),多數(shù)房企“水深火熱”；信號(hào)二：政府扛救市大旗，發(fā)布利好樓市新政；信號(hào)三：成交量上漲，市場(chǎng)在觀望中回暖。

以上也只是他們個(gè)人的一些判斷，其實(shí)真實(shí)的市場(chǎng)走勢(shì)不是誰能輕易把握的。房?jī)r(jià)垂直性的墜落，讓不少地方政府擔(dān)憂與恐慌，南京出臺(tái)增加公積金按揭貸款額度、杭州出臺(tái)新開發(fā)區(qū)購(gòu)房補(bǔ)貼、北京重定普通商品房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)??貌似各地都在出“救市”的招數(shù)。房?jī)r(jià)的底在何處，誰也無從回答，作為購(gòu)房者別聽太多，多看、多比、多問，你認(rèn)為最好的就果斷出手，因?yàn)檎l也不知道別人會(huì)否先出手。

第三篇：地產(chǎn)風(fēng)水說辭

項(xiàng)目的東南西北：

佳盟·富源山莊，位于馬山縣金倫大道（即武都二級(jí)公路）東西兩面有山，山形如觀音，似駿馬，而且在東邊還有姑娘江環(huán)繞，為水有情。所謂“山管人丁水管財(cái)”，預(yù)示住在該地將會(huì)得到吉祥

項(xiàng)目南面是往南寧方向，北面是去武鳴方向，項(xiàng)目南北坐向，南北通透，是傳統(tǒng)的優(yōu)良風(fēng)水朝向，大吉大利；

何謂葫蘆風(fēng)水寶地？出什么人才？

我們項(xiàng)目地塊恰好呈葫蘆形狀，為葫蘆風(fēng)水寶地，藏風(fēng)聚氣，大吉大利。何為葫蘆風(fēng)水寶地？大家來看一下，我們的項(xiàng)目地塊的整體，是不是像一個(gè)葫蘆？我們的1#樓就是葫蘆口位置，2#樓、3#樓為葫蘆底，而中間中心園林景觀區(qū)就是葫蘆肚。葫蘆風(fēng)水寶地出什么樣的人呢？“盛產(chǎn)”大富大貴之人，名人，還有大人物——文能出狀元、教授、主管文化宣傳的官員等；財(cái)能出千萬富翁、億萬富豪的大老板、總裁等等富豪貴族。

開始著重講財(cái)源福氣在我們項(xiàng)目的循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)

項(xiàng)目的東西兩邊分別是姑娘江的環(huán)繞和武都二級(jí)公路，就相當(dāng)于這“葫蘆”的枝蔓，這就是金線吊葫蘆，定出大富大貴之人。（涉及到交通優(yōu)勢(shì)和臨近姑娘江優(yōu)勢(shì)）

項(xiàng)目的南北貫通的吉祥之氣從葫蘆口（即1#樓）進(jìn)入小區(qū)，再進(jìn)到葫蘆肚和葫蘆底。所以，最先潤(rùn)澤的是1#樓，居住在此樓的居民首先獲福，最后連同五棟樓房圍成一個(gè)大“S”太極圖，使陰陽太極之氣在樓房之中轉(zhuǎn)換回環(huán)，陰陽循環(huán)，澤生萬物。所以，我們?yōu)槭裁匆欢ㄒ谥虚g建筑一個(gè)園林景觀而不是多建那么一兩棟樓多賺點(diǎn)錢呢？為什么要在園區(qū)里面要達(dá)到33%的綠化率呢？就是因?yàn)檫@個(gè)獨(dú)特的風(fēng)水設(shè)計(jì)將財(cái)源、福氣匯集在這里，陰陽之氣不斷循環(huán)，福澤小區(qū)所有居民。

最后面提一下我們的樓間距這個(gè)優(yōu)勢(shì)。按規(guī)范，一般小區(qū)樓間距有那么20米多米就已經(jīng)不錯(cuò)了，而但是我們的項(xiàng)目樓間距達(dá)46米，采光通風(fēng)透氣超過國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)一倍多。居住在富源山莊可以不僅每天都可以享受這樣的一個(gè)風(fēng)水寶地帶給我們的財(cái)運(yùn)福氣，而且每天都可以呼吸到新鮮空氣，人都會(huì)變得精神健康很多。

房子，是除了這座城市之外陪伴我們最久的建筑物，這時(shí)候選擇變得非常重要。有人看位置、看價(jià)格，其實(shí)，我覺得更需要看風(fēng)水。因?yàn)槲覀冞@里的位置變成未來的經(jīng)濟(jì)和居住的新區(qū)；至于價(jià)格，這個(gè)就沒什么好說了，房子是最具保值、升值的投資首選，房?jī)r(jià)會(huì)升，因?yàn)閲?guó)家政府的土地每年都會(huì)漲價(jià)賣給開發(fā)商。最后是風(fēng)水這一塊了，它將恒久不變得陪伴著我們，保佑我們并不斷給我們的子孫后代帶來好運(yùn)和財(cái)富。選擇佳盟山莊，你絕對(duì)正確！

第四篇：淡市下地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷手法匯總

淡市下地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷手法匯總

1、如何儲(chǔ)客？

A、線上廣告：話題性與直接利益結(jié)合B、線下渠道：常用10種手法

1、大客戶推介

2、一二手聯(lián)動(dòng)

3、大學(xué)生“糖果小姐”派資料

3、彩信或區(qū)域短信

4、外地巡展5、10張電影票行動(dòng)

6、銀行VIP金卡及4S店返利推廣

7、行業(yè)內(nèi)傳播

8、老帶新

9、往客戶工作單位送花

10、網(wǎng)上購(gòu)房

2、如何運(yùn)用價(jià)格杠桿？

常用10種手法：

1、底價(jià)策略——龍湖裸奔

2、萬科1計(jì)劃

3、萬科，終極優(yōu)惠，信心保證

4、李嘉誠(chéng)首都策略

5、三年115%返還策略

6、朋友價(jià)（團(tuán)購(gòu)價(jià)）

7、內(nèi)部?jī)r(jià)策略

8、開盤前1天優(yōu)惠1萬（日進(jìn)百金）

9、不按面積，按套賣（含車位）

3、如何提高解籌率？

4、如何逼定？

5、如何降價(jià)？

6、降價(jià)無效，如何增強(qiáng)消費(fèi)者信心？

7、如何吸引人到現(xiàn)場(chǎng)？

第五篇：銷售說辭-

銷售說辭（精簡(jiǎn)版）

口徑用途：外展場(chǎng)上門客戶

您好！歡迎光臨水漪潤(rùn)園項(xiàng)目，請(qǐng)問您是第一次來我們的項(xiàng)目嗎？我是置業(yè)顧問張軍銘，您叫我小張就可以了。下面由我將項(xiàng)目的整體情況向您做一個(gè)全面的介紹。請(qǐng)問怎么稱呼您？（在得到回復(fù)后，繼續(xù)下面介紹）

X先生（X女士），您好！我首先給您簡(jiǎn)單介紹一下項(xiàng)目情況。片區(qū): 我們項(xiàng)目位于天水市的麥積區(qū)，麥積區(qū)地處天水市的東南部，屬于天水的核心城區(qū)，是名副其實(shí)的城市豪宅片區(qū)。作為天水市的城市名片，麥積區(qū)絕對(duì)是天水人心目中的驕傲。中外聞名的麥積山是天水市內(nèi)最大的名勝風(fēng)景休閑區(qū)，麥積區(qū)便是“東方藝術(shù)雕塑館”麥積山石窟所在地。國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)——麥積山景區(qū)，就鑲嵌在東南部的林海群峰之中。景區(qū)內(nèi)，馳名中外的麥積山石窟，秦州“第一洞天福地”仙人崖，享有“小黃山”美譽(yù)的石門，曲溪，小隴山植物園以及凈土寺、蛟龍寺等，麥積還有街亭溫泉、甘泉、馬跑泉以及新開發(fā)的中灘溫泉等。境內(nèi)還有詩圣杜甫流寓秦州時(shí)的東柯草堂、國(guó)畫大師齊白石題匾的雙玉蘭堂、牧馬灘秦漢古墓葬等許多古遺址、古建筑、古墓葬，麥積區(qū)還有麥積石窟、卦臺(tái)山、仙人崖、石門山、凈土寺、曲溪龍園、香積山等景點(diǎn)。麥積區(qū)還有深厚的歷史文化積淀，麥積卦臺(tái)山舉行民間祭祀伏羲大典、美學(xué)視界里的麥積山藝術(shù)、先秦文化三國(guó)文化、伏羲文化“上九”朝觀會(huì)、“浴佛節(jié)”、秦州生肖文化、秦 州秧歌、秦州小曲。

生活在麥積區(qū)，沒有工業(yè)污染，也沒有城市噪音，有的只是自然人文景觀，歷代的文化沉淀。無論從歷史文脈、居住環(huán)境，還是從政府規(guī)劃以及未來發(fā)展的因素，都有足夠的理由認(rèn)為，麥積區(qū)是天水市最頂級(jí)和最適于人居住的高端尊貴居住區(qū)。位置: 我們的水漪潤(rùn)園項(xiàng)目就處于麥積區(qū)的最核心位置----渭河河畔，就位于成紀(jì)大道東路的天水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)下曲生活服務(wù)區(qū)，整個(gè)項(xiàng)目依山傍水，沿渭河河畔而建，獨(dú)攬渭河美麗的河景；背靠北山，有山有水，山水交融，出門即景，情景交融，在自然風(fēng)景資源方面可以比肩天水任何一個(gè)城市的頂尖豪宅。從小區(qū)出門就是渭河河畔，步行僅僅幾分鐘的距離，在閑暇之余，一起和家人在公園里散步，不僅能享受生活的樂趣，減輕工作的壓力，還能增進(jìn)家人的感情，真是一件不可多的的美事啊。相信你作為一個(gè)成功人士慧眼識(shí)珠，也一定能夠看出其巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

品牌：

咱們水漪潤(rùn)園項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)是由甘肅二十一冶房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的。而咱們的施工單位更是由國(guó)有一級(jí)大型施工企業(yè)——甘肅二十一冶建設(shè)有限公司施工總承包的，作為國(guó)家大型綜合性施工總承包一級(jí)企業(yè)，甘肅二十一冶建設(shè)有限公司歷經(jīng)五十多年的發(fā)展，在冶金、建筑、建筑安裝領(lǐng)域擁有雄厚的實(shí)力。公司從上世紀(jì)六十年代建設(shè)白銀有色金屬公司開始，陸續(xù)承建了首鋼、酒鋼、撫鋁、蘭鋁等 三百多個(gè)國(guó)家重點(diǎn)項(xiàng)目。創(chuàng)建了一大批國(guó)家級(jí)、省部級(jí)優(yōu)質(zhì)工程和文明工地，獲評(píng)多項(xiàng)國(guó)家級(jí)、省部級(jí)施工方法。無論是從信譽(yù)還是從規(guī)模，在我們甘肅地區(qū)都是非常出名的企業(yè)。因?yàn)槭潜镜刂髽I(yè)，所以無論是從建筑質(zhì)量還是從購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)上都能使你的權(quán)益得到保障。規(guī)劃: 負(fù)責(zé)咱們水漪潤(rùn)園項(xiàng)目的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的是中國(guó)建筑西北設(shè)計(jì)研究院，這是一家國(guó)有大型的甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)公司，是一家專業(yè)從事軌道交通建筑、城市綜合體、高檔公寓住宅等領(lǐng)域創(chuàng)新設(shè)計(jì)以及與國(guó)際事務(wù)所合作設(shè)計(jì)的大型企業(yè)。整個(gè)小區(qū)的建筑設(shè)計(jì)，無論是從建筑外里面，還是從內(nèi)部結(jié)構(gòu)，都是采用了目前國(guó)內(nèi)最科學(xué)，最實(shí)用的建筑設(shè)計(jì)理念，使整個(gè)房屋的居住舒適度得到最大程度的體現(xiàn)。水漪潤(rùn)園以人性化的開發(fā)理念，樹立天水人居新標(biāo)桿，立志打造更適合居住、更具投資價(jià)值潛力的標(biāo)桿小區(qū)。

為了打造優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境，咱們水漪潤(rùn)園小區(qū)建筑采用了現(xiàn)代園林景觀設(shè)計(jì)，在規(guī)劃中以環(huán)境生態(tài)為先導(dǎo)，充分利用了樓與樓之間的空間布局，形成錯(cuò)落有致、極具韻律的自然人文景觀，使優(yōu)美的園林與建筑風(fēng)格和諧搭配，時(shí)尚大氣，優(yōu)美舒適。項(xiàng)目采用大組團(tuán)式規(guī)劃，小鄰里式空間組合方式，小區(qū)中的東、西、南面均有水系景觀組團(tuán)。小區(qū)內(nèi)設(shè)有主題景觀小品、景觀小品與景觀小品之間以主題景觀相連，并配以活水系，點(diǎn)綴其中，大大加強(qiáng)了小區(qū)的城市花園式社區(qū)環(huán)境特色；同時(shí)每一棟樓的前后兩面都規(guī)劃有獨(dú)特宅前景觀設(shè)計(jì)及組團(tuán)水系，且都有景觀節(jié)點(diǎn)，使每一棟樓的景觀既能成為一個(gè)相對(duì)獨(dú) 立的景觀單元，又能使中心景觀與宅前宅后的景觀相結(jié)合融為一體；自然與景觀相互交融，生活情趣在建筑與林間延伸。午后的戀日花園，綠樹環(huán)繞，陽光灑在大草坪上，人在自然中盡情舒展。

在景觀植物的選擇上首先選擇易生長(zhǎng)，易成活的喬木植物作為植被主體組團(tuán)，高大的喬木與繁花似錦的灌木相搭配，在高低層次色彩上形成一道美麗的風(fēng)景線，提高小區(qū)的品質(zhì)與業(yè)主的生活質(zhì)量。與此同時(shí)還有大型休閑廣場(chǎng)、花壇、臺(tái)階、雕塑、植被、噴泉、流水、廊亭等豐富的園林元素點(diǎn)綴園中。同時(shí)為了提高小區(qū)的人文環(huán)境，在小區(qū)的內(nèi)部的小區(qū)還修建了休閑景觀走廊，豐富了社區(qū)周邊的休閑和觀景空間；同時(shí)與水景、樓景和園景層層結(jié)合，樓距寬敞，極致舒適。在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，咱們水漪潤(rùn)園小區(qū)更是采用了人車分流人性化設(shè)計(jì)理念，小區(qū)內(nèi)部不允許停車，車輛進(jìn)入小區(qū)后，直接進(jìn)入地下停車場(chǎng)、然后通過電梯直接到達(dá)業(yè)主所在的樓層，方便客戶出行，人車分流最大的好處就是:一方面最大限度的減少了噪音的污染，另一方使是你的家人的安全得到了保障，真正實(shí)現(xiàn)人流與車流完全分隔開，互不干擾地各行其道。

水漪潤(rùn)園項(xiàng)目總占地約80畝，總建筑面積17萬6千多㎡。其中一期（也就是1-7#地塊）的建筑面積69252㎡；總戶數(shù)407戶，共分1-7號(hào)樓，一號(hào)樓是15層的商住混合樓，1-2樓為商業(yè)住宅，以上13層為住宅樓；二號(hào)樓是6層的商住混合樓，1-2層為商業(yè)住宅，以上4層為住宅樓；三號(hào)樓是6層住宅樓；四號(hào)樓是16層的商住混合樓，1-2樓是商業(yè)住宅，以上14層是住宅樓（；五號(hào)樓是14層的 住宅樓；六號(hào)樓是8層的住宅樓（；七號(hào)樓是26層的商住混合樓，1-2層為商業(yè)住宅，以上24層為住宅樓（。從低至高的排列配合渭河的地理環(huán)境，使建筑與河景融為一體、相得益彰。配套：

為了方便小區(qū)業(yè)主的購(gòu)物，咱們水漪潤(rùn)園項(xiàng)目還規(guī)劃有1.69萬㎡商業(yè)街區(qū)，超市、診所、餐飲、娛樂一應(yīng)俱全讓生活更周到便利。形成一個(gè)功能完整的居住社區(qū)空間，最大限度的滿足你高尚品味的生活。

水漪潤(rùn)園的交通環(huán)境是十分方便的，距天水火車站僅3公里，開車7分鐘即可到達(dá)；咱們水漪潤(rùn)園到天水機(jī)場(chǎng)也僅僅7.7公里左右，開車也就14分鐘。小區(qū)門口就是公交車站牌，包括31路公交車，方便小區(qū)業(yè)主的出行。

咱們水漪潤(rùn)園的商業(yè)娛樂配套是最完善，均屬于頂級(jí)配置。隨著商業(yè)地鋪的招商工作的深入，配套設(shè)施的完善，城市環(huán)境的建設(shè)及交通的便利，為您今后的購(gòu)物休閑、文娛活動(dòng)及商務(wù)談判提供了最有力的保障。由此可見，咱們小區(qū)的升值潛力無疑是巨大的。

在教育方面，水漪潤(rùn)園緊鄰著天水市麥積區(qū)的天成學(xué)校（包括小學(xué)、初中），下曲小學(xué)，還有藍(lán)天藝術(shù)幼兒園等皆在此區(qū)域云集，它們將為您的孩子提供全面且優(yōu)質(zhì)的教育保障。

住在水漪潤(rùn)園，就醫(yī)也是非常方便的，距離我們水漪潤(rùn)園最近的就有麥積區(qū)婦幼保健所、天水同仁醫(yī)院、天水協(xié)和醫(yī)院和多個(gè)專業(yè)診所，方便咱們小區(qū)業(yè)主的就醫(yī)。與此同時(shí)小區(qū)在物業(yè)管理上充分與城市生活接軌，引進(jìn)現(xiàn)代城市社區(qū)管理理念，聘請(qǐng)著名的XX物業(yè)顧問管理公司管理，讓居住在社區(qū)里的居民享受到統(tǒng)一的物業(yè)管理和服務(wù)，有統(tǒng)一的保安巡邏、統(tǒng)一的衛(wèi)生清潔、統(tǒng)一的車輛管理、統(tǒng)一的綠化養(yǎng)護(hù)和完善的家政服務(wù)等，小區(qū)設(shè)置安防系統(tǒng)，包括周邊防逾越系統(tǒng)，無死角監(jiān)控系統(tǒng)，單元可視門禁系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)及消火栓，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，在保障安全的同時(shí)使居住不受外部嘈雜環(huán)境影響，得以安居樂業(yè)。是一個(gè)完全獨(dú)立的封閉式小區(qū)。貼心的物管服務(wù)完美細(xì)節(jié)提升你的居住品質(zhì)。一句話總結(jié)：

縱觀麥積區(qū)，保值和增值前景利好的樓盤，無外乎地段優(yōu)越，交通便捷和過硬的物業(yè)品質(zhì)。而我們水漪潤(rùn)園項(xiàng)目獨(dú)攬眾利于一身，人無我有，人有我優(yōu)，品質(zhì)卓越，每一套水漪潤(rùn)園的戶型都為您量身定做，精心打造。從項(xiàng)目所處的核心區(qū)位價(jià)值，頂級(jí)的外部資源及內(nèi)部配套，一流的開發(fā)設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)來看，憑借得天獨(dú)厚的天時(shí)地利成為麥積區(qū)樓市不可多得的投資熱土，為慧眼獨(dú)具的您提供良好的投資空間！希望我的介紹能夠幫助您對(duì)我們水漪潤(rùn)園項(xiàng)目有一個(gè)初步的了解。