第一篇：新準則下房地產開發企業費用核算明細項目設置的探討

新準則下房地產開發企業費用核算明細項目設置的探討

房地產開發行業是上個世紀90年代開始的新興行業，它的財務管理、會計核算較之于傳統的工業企業、商業企業、施工企業等而言，顯得年輕幼稚和不完善。從國家稅務總局連續7年對房地產行業的“稅收專項檢查”看，暴露了房地產開發企業許多涉稅問題。究其根本原因，應該說與房地產行業財務管理薄弱、會計核算制度不健全是有密切關系的。

因此，本人擬從規范會計核算角度，根據新《企業會計準則》、新《企業財務通則》、新《企業所得稅法》等對房地產開發企業會計核算的要求，結合多年的會計核算工作實踐，對房地產開發企業費用核算明細項目如何設置，進行一定的探討。

（一）費用的分類和界限

房地產開發企業的成本費用不外乎兩大部分。其一是房地產企業的開發成本，其二是房地產企業的開發費用。房地產開發企業的開發成本在此不作探討，僅僅對房地產開發企業的費用的類別和費用界限作簡要闡述。

本人認為，房地產開發企業的費用大致可以分為兩大類：

1、計入開發成本的費用：包括全部計入開發成本的開發間接費用以及部分計入開發成本的應付職工薪酬、職工福利費等。它們與開發成本密切相關，是開發成本的重要組成部分。

2、計入當期損益的費用：包括管理費用、財務費用、銷售費用。它們與開發成本沒有直接聯系，但是同樣對企業的損益有較大影響。

正是由于費用的性質、分類的差異，我們在會計核算上必須分清各種費用的界限，否則會影響會計核算的質量，可能導致產生涉稅風險，形成嚴重的涉稅損失。

1、分清開發成本與開發費用的界限；

2、分清管理費用與開發間接費用、管理費用與銷售費用的界限；

3、分清財務費用的利息支出與開發間接費用利息支出的界限；

4、分清職工福利費與管理費用、開發間接費用的界限；

5、分清本期費用與上期費用、下期費用的界限。

（二）費用核算的主要內容

房地產開發企業的費用一般說來有管理費用、銷售費用、財務費用、開發間接費用、應付職工薪酬、職工福利費等，每一個費用均有不同的核算內容。

1、管理費用

房地產開發企業的管理費用是指企業在開發經營過程中發生的為組織和管理生產經營活動所發生的各種共同性費用。包括企業的董事會和行政管理部門在企業的經營管理中發生的，或者應當由企業統一負擔的各項費用，具體包括以下幾方面：

（1）企業管理職能部門方面的費用：包括企業管理服務人員開支的職工薪酬、辦公費和差旅費、房屋租賃費水電費等；

（2）用于企業直接管理之外的費用。包括董事會費、咨詢顧問費、聘請中介機構費、訴訟費等。

（3）提供生產技術條件的費用：包括排污費、技術轉讓費、研發費用、無形資產攤銷、長期待攤費用（含開辦費）攤銷等。

（4）合理必要的業務招待費：是指企業所發生的所有業務招待費（包括銷售部門、項目管理部等）。

（5）其他管理費用支出：指不包括在以上各項之內又應列入管理費用的費用。

2、銷售費用

房地產開發企業的銷售費用，是指企業銷售商品房、提供勞務的過程中發生的各種費用，主要包括四個方面：

（1）銷售機構（售樓部）發生的費用：職工薪酬、辦公費、差旅費、修理費、物料消耗、租賃費、水電費等。

（2）銷售推廣費：主要是與銷售相關的媒體廣告費、業務宣傳費，如廣告發布費、廣告制作費、展位費及展臺搭建費、宣傳費、燈箱制作費、展板制作費和樓書印刷費等。

（3）合同交易費等：預售合同或出售合同交易時開發公司所需交納的交易手續費用，而非代收代付客戶部分的交易費。另外還包括付給交易中心的網上服務備案費等。

（4）銷售代理費：部分房地產開發企業將部分或全部等商品房銷售業務外包給專業等銷售公司而發生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。

3、財務費用

房地產開發企業的財務費用，是指企業為籌集生產經營所需資金等而發生的籌資費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損益以及相關的手續費、企業發生的現金折扣或收到的現金折扣等。

但是房地產開發企業的開發產品過程中的借款費用，滿足資本化條件的應予資本化，不能作為“財務費用”，應該屬于“開發間接費用”。

4、開發間接費用

房地產開發企業的開發間接費用，是指房地產開發企業內部獨立核算單位（如：開發項目管理部、分公司等）為組織或管理開發產品而發生的各項共同性費用。這些費用雖也屬于直接為房地產開發而發生的費用，但它不能確定其為某項開發產品所應負擔，因而無法將它直接記入各項開發產品成本。主要包括三個方面：

（1）內部核算單位為組織管理開發產品所發生的費用。包括管理服務人員開支的職工薪酬、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、勞動保護費、辦公費和差旅費、房屋租賃費水電費等。

（2）與開發產品有直接聯系支付外部單位（含政府部門）的費用。主要包括開發過程中的利息支出、土地使用稅、工程監理費、交政府部門的維修基金、工程預決算編制及審查費、前期物業管理費等。

（3）其他開發間接費用支出：指不包括在以上各項之內又應列入開發間接費用的其他開支。

5、應付職工薪酬

新會計準則引入了“應付職工薪酬”的新概念，它與原制度的“應付工資”“應付福利費”類似，但是它的內涵更為廣泛。

房地產開發企業的“應付職工薪酬”，是指為職工個人開支的所有費用，主要包括：工資、職工福利、社會保險費、住房公積金、工會經費、職工教育經費、非貨幣性福利、辭退福利、股份支付等。

6、職工福利費

根據新會計準則的規定，“職工福利費”屬于“應付職工薪酬”的組成內容之一。根據新的《企業財務通則》的規定，從2007年1月1日開始，所有企業不再計提14%的職工福利費，而改為據實列支。因此有必要對職工福利費的內容搞清楚。

一般說來，職工福利費主要用于職工的醫藥費（指尚未參加職工醫療保險的企業），醫護人員的工資、醫務經費，職工因公負傷赴外地就醫路費，職工生活困難補助，職工浴室、理發室、幼兒園、托兒所人員的工資以及按國家規定開支的其他職工福利支出。

（三）費用明細項目的設置

從前述我們基本清楚了房地產開發企業費用核算的內容，那么在組織費用核算過程中，如何設置明細項目？現從會計核算角度，結合財務、稅收政策，就費用的明細項目的設置作如下探討：

1、管理費用

房地產開發企業在設置“管理費用”的明細項目時，必須分清楚管理費用與開發間接費用、銷售費用的界限。一般說來管理費用應設置以下明細項目：

1）職工薪酬 ：企業管理服務人員的職工薪酬。

2）修理費 ：企業管理用固定資產、低值易耗品等修理費用。

3）物料消耗：企業管理服務耗用材料、用品的費用。

4）低值易耗品攤銷：企業管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。

5）辦公費：指開發企業各管理服務部門發生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。

6）會議費：是指企業召開各種會議的費用支出，包括會議房租費（含會議室租金）、伙食補助費、交通費、辦公用品費、文件印刷費、醫藥費等。

根據規定，會議費證明材料應包括：會議時間、地點、出席人員、內容、目的、費用標準、支付憑證等。

7）招聘費：企業招聘人員的獵頭費、招聘廣告費、招聘展位費等。

8）差旅費：指職工因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費、勞動力招募費等方面的費用。

根據規定，差旅費的證明材料應包括：出差人員姓名、地點、時間、任務、支付憑證等。

9）車輛使用費：企業管理用自有車輛的油燃料費、養路費、過橋過路費、停車費等。

10）固定資產使用費：企業管理用固定資產等折舊費、維護維修費等。

11）房租及物管費水電費：企業租賃管理用房的租金、物業管理費、水電費、設備使用費等。

12）勞動保護費：是指確因工作需要為企業管理服務人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發生的支出。

13）董事會費：指企業董事會或最高權力機構及其成員為執行職權而發生的各項費用，包括成員津貼、差旅費、會議費等。

14）聘請中介機構費：指企業聘請會計師事務所等中介機構進行查賬、驗資、資產評估、稅務清算、法律盡職調查等發生的費用。

15）咨詢費、顧問費：是指企業向有關咨詢機構進行科學技術、經營管理咨詢時支付的費用，包括聘請經濟技術顧問、法律顧問等支付的費用。

16）訴訟費：指企業向法院起訴或應訴而支付的費用。

17）業務招待費：指企業為業務經營的合理需要而支付的招待費用，外資企業的“交際應酬費”也包括在內。

18）稅金：指企業自有資產按規定交納的房產稅、車船使用稅、土地使用稅以及印花稅等。

這里的土地使用稅是企業自用房屋、土地應該繳納的土地使用稅，開發產品過程中應該繳納的土地使用稅應該在“開發間接費用”核算。

19）技術轉讓費：是指企業使用非專利技術而支付的費用。

20）研發費用：包括新產品設計費、工藝規程制定費、設備調整費、原材料和半成品的試驗費、技術圖書資料費、未納入國家計劃的中間試驗費、研究機構人員的工資、研究設備的折舊、與新產品的試制、技術研究有關的其他經費以及委托其他單位進行科研試制的費用。

21）無形資產推銷費：是指專利權、商標權、著作權、土地使用權、非專利技術等無形資產的攤銷。

22）長期待攤費用攤銷：指企業對分攤期限在一年以上的各項費用在費用項目的受益期限內分期平均攤銷（在不少于3年內），包括開辦費攤銷、按大修理間隔期平均攤銷的固定資產大修理支出等。

23）排污費：是指企業按規定繳納的排污費用。

24）開辦費 ：是指企業在籌建期間發生的費用，包括籌建期間人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費，以及不計入固定資產和無形資產購建成本的匯兌損益利息等支出。

25）其他費用：指上列各項費用以外的其他管理費用支出。

2、銷售費用

房地產開發企業在設置“銷售費用”明細項目時，應該分清楚銷售費用與管理費用、開發間接費用的界限。一般說來銷售費用應設置以下明細項目：

1）職工薪酬：是指銷售機構人員的職工薪酬（含銷售提成等）。

2）修理費：銷售機構使用的固定資產、低值易耗品等修理費用。

3）物料消耗：銷售機構管理耗用材料、用品的費用。

4）低值易耗品攤銷：銷售機構和銷售人員使用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）。

5）辦公費 ：指銷售機構發生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費。

6）差旅費：銷售人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費等。

7）車輛使用費：指銷售機構使用車輛的油燃料費、養路費、過橋過路費、停車費等。

8）固定資產使用費：指銷售機構使用固定資產等折舊費、維護維修費等。

9）房租及物管費水電費：指銷售機構用房的租金、物業管理費、水電費、設備使用費等。

10）勞動保護費：是指確因工作需要為銷售人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發生的支出。

11）展覽費：為銷售商品房而參加房交會等開支的展位費及展臺搭建費、場地布置費、制作費等。

12）廣告費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳所產生的所有廣告費用，包括電視、廣播、互聯網、報紙、雜志、公交廣告、電子屏等發布的廣告費用。

根據規定，列支廣告費應同時符合下列條件：

a、廣告是通過經工商部門批準的專門機構制作的；

b、已實際支付費用，并已取得相應發票；

c、通過一定的媒體傳播。

13）業務宣傳費：指銷售部門為銷售商品房對外宣傳發生的宣傳費用，如：廣告設施及發布費（車站廣告、路牌廣告）、現場包裝費（彩旗、氣球、條幅、花架、花籃、花盆）、促銷活動費（場租、勞務費、活動場所布置費）宣傳資料及禮品費（售樓書、各種禮品）銷售模型制作費等。

14）銷售代理費：部分房地產開發企業將部分或全部等商品房銷售業務外包給專業等銷售公司而發生等代理費用。包括：銷售傭金、銷售代理費、銷售策劃費等。

根據規定，銷售傭金應該符合下列條件的，可計入銷售費用：

a 有合法真實憑證；

b支付的對象必須是獨立的有權從事中介服務的納稅人或個人（支付對象不含本企業雇員）；

c 支付給個人的擁企，除另有規定者外，不得超過服務金額的5％。

15）合同交易費：指銷售過程中發生交易費用，包括交易服務費、交易手續費（備案費）、合同工本費、產權登記費、網上服務備案費等。

16）商品房維修、看護費：商品房在銷售過程中發生的維修費、看護費等。

17）其他費用：指上列各項費用以外的其他銷售費用支出。

3、財務費用

房地產開發企業在設置“財務費用”明細項目時，應該分清楚“財務費用――利息支出”與“開發間接費用――利息支出”的界限。一般說來財務費用應設置以下明細項目：

1）利息支出：指房地產企業開發產品完工后發生的利息支出，如果有利息收入應該抵減本項。

根據規定，向金融企業借款的利息支出，準予在所得稅前扣除；向非金融企業借款的利息支出，不高于按照金融企業同期貸款基準利率計算的數額的部分，準予在所得稅前扣除。

2）匯兌損益：指房地產企業因使用外國貨幣而產生的匯兌收益或損失，匯兌收益用“負數”反映。

3）金融機構手續費：企業支付給金融機構的相關手續費（支票、匯票、匯兌等手續費）pos機刷卡費等、票據工本費等。

4）現金折扣費用：根據銷售合同約定產生的現金折扣費用。

5）股票發行費：股份有限公司發行股票支付給發行機構的費用。

6）票據貼現息：企業收到承兌匯票的貼現利息支出

7）其他費用：指上列各項費用以外的其他籌融資費用支出。

應該說明的是，籌融資過程中發生的評估費、審計費、登記費等，不應該作為財務費用列支。

4、開發間接費用

房地產開發企業在設置“開發間接費用”明細項目時，應該分清楚開發間接費用與管理費用、銷售費用的界限。一般說來開發間接費用應設置以下明細項目：

1）職工薪酬 ：內部核算單位（如項目管理部等，下同）管理服務人員的職工薪酬。

2）修理費 ：內部核算單位管理用固定資產、低值易耗品等修理費用。

3）物料消耗：內部核算單位管理耗用的材料、用品費用。

4）低值易耗品攤銷：內部核算單位管理用低值易耗品的攤銷費（含一次性耗用與多次攤銷）

5）辦公費：指內部核算單位發生的辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、通訊、書報、燒水和集體取暖用煤等費用。

6）差旅費：指內部核算單位的人員因工出差的差旅費、出差補助費、市內交通和誤差補助費等。

7）車輛使用費：指內部核算單位使用車輛的油燃料費、養路費、過橋過路費、停車費等。

8）固定資產使用費：指內部核算單位使用固定資產的折舊費、維護維修費等。

9）房租及物管費水電費：指內部核算單位租賃用房的租金、物業管理費、水電費、設備使用費等。

10）勞動保護費：是指確因工作需要為指內部核算單位人員配備或提供工作服、手套、安全保護用品、防暑降溫用品等所發生的支出。

11）周轉房攤銷：指不能確定為某項開發項目安置拆遷居民周轉使用的房屋計提的攤銷費。

12）利息支出：指房地產開發企業開發過程中借入資金所發生的利息支出及相關的手續費，但應沖減利息收入。

開發產品完工以后的借款利息，應作為財務費用，計人當期損益。

13）土地使用稅：房地產開發企業在開發產品過程中，開發項目占用土地，按照規定繳納的土地使用稅。

14）工程監理費：支付給聘請的項目或工程監理單位的監理費用。

15）房屋維修基金：房地產開發企業按照規定，向政府部門繳納的房屋維修基金。代收業主的維修基金，不能計入該項目。

16）工程預決算編制及審查費：為編制、審查開發項目建筑工程施工圖概算、預算、結算所支付的費用。

17）前期物業管理費：根據開發商與物業公司簽訂的合同，支付的前期物業管理費、開辦費等。

18）其他費用：指上列各項費用以外的其他開發間接費用支出。

5、應付職工薪酬

“應付工薪酬”是新會計準則新設置的會計科目，根據新準則的要求，一般說來應設置以下明細項目：

1）職工工資：是指支付給職工個人的勞動報酬，根據國家統計局的規定，包括計時工資、計件工資、各種津貼、補貼、加班工資等。

2）職工福利：是指根據國家規定開支的各項福利費用，具體項目詳見（應付福利費的明細項目設置）。

3）社會保險費：根據國家規定，企業為職工個人支付的各種社會保險費。包括：基本醫療保險、基本養老保險、失業保險、工傷保險和生育保險。

4）住房公積金：是指企業按照國務院《住房公積金管理條例》規定的基準和比例計算，向住房公積金為個人繳存的住房公積金。

5）工會經費：企業按照規定支付給工會組織的工會經費，現行政策明確在職工工資總額2％（含）內的，準在所得稅前扣除予以扣除。

6）職工教育經費：是指企業用于職工個人的教育培訓費用，除國務院財政、稅務主管部門另有規定外，企業實際發生的職工教育經費支出，在職工工資總額2.5％（含）以內的，準予在所得稅前據實扣除。

7）非貨幣性福利：是指企業以非貨幣性形式（發放實物或提供資產免費使用等）為職工提供的福利支出。

8）辭退福利：因解除與職工的勞動合同關系而給予的補償。

9）其他與獲得職工提供的服務的相關支出，如股票期權等。

6、應付福利費

根據新會計準則關于“應付職工薪酬”核算內容的明確，應付福利費僅僅是其內容之一。根據新《企業財務通則》的要求，福利費不再按照工資總額的14%計提，采取據實列支方式。因此，本人建議房地產開發企業應該在“應付職工薪酬”的明細科目“應付福利費”下設置以下明細項目：

1）職工醫療費（指尚未參加職工醫療保險的企業）

2）醫護人員職工薪酬

3）醫務經費

4）職工因公負傷赴外地就醫費

5）職工困難補助

6）職工浴室、理發室、幼兒園、托兒所人員的職工薪酬

7）獨生子女費

8）計劃生育獎勵

9）節日禮金

10）住院慰問費

11）以及按照國家規定開支的其他職工福利支出

上述對房地產開發企業費用核算明細項目設立的探討，僅僅是供同仁們參考而也。我選擇這個題目的主要意圖，其實不在于明細項目設立本身，而是希望各個房地產開發企業要建立健全企業的財務管理制度、會計核算辦法、費用管理辦法，并按照規定報送主管稅務機關，以減輕和化解部分涉稅風險。這是由于：

1、新《企業所得稅法》第四十九條明確：“企業所得稅的征收管理除本法規定外，依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定執行。”

2、《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第二十四條明確：“從事生產、經營的納稅人應當自領取稅務登記證件之日起15日內，將其財務、會計制度或者財務、會計處理辦法報送主管稅務機關備案。”

3、新《企業財務通則》第十三條明確：“經營者的財務管理職責主要包括：

（一）擬訂企業內部財務管理制度、財務戰略、財務規劃，編制財務預算。”

4、“財會〔2006〕18號”文中關于會計科目的說明中明確規定：“企業在不違反會計準則中確認、計量和報告規定的前提下，可以根據本單位的實際情況自行增設、分拆、合并會計科目。企業不存在的交易或者事項，可不設置相關會計科目。對于明細科目，企業可以比照本附錄中的規定自行設置。”

第二篇：新準則下房地產開發企業建筑安裝工程費的核算

新準則下房地產開發企業建筑安裝工程費的核算

房地產開發企業的會計核算與其他行業的最大區別不外乎有三個方面：其一，開發成本成本項目構成、核算的特殊性；其二，商品房營業收入確認的條件和依據不同；其三，涉及相關稅金的核算內容更加廣泛。本文擬僅對房地產開發企業“建筑安裝工程費”的核算，作如下探討。

根據《施工房地產開發企業財務制度》以及《房地產開發企業會計制度》的規定，房地產開發企業的成本項目有六個：

1、土地征用及拆遷補償費

2、前期工程費

3、建筑安裝工程費

4、基礎設施費

5、公共配套設施費

6、開發間接費用

一般情況下，開發成本中土地征用及拆遷補償費以及建筑安裝工程費會占總成本的70％左右。現在房地產開發企業的土地基本上都是通過競拍方式取得的，“土地征用及拆遷補償費”的核算也就很簡單了。而“建筑安裝工程費”的核算正確與否，直接關系到成本核算的質量以及會計信息的披露。因此，房地產開發企業 的成本核算中，“建筑安裝工程費”的核算尤為重要。

在新會計準則體系以及《企業會計制度》中，均沒有對房地產開發企業成本核算的具體規定。根據新準則的要求，結合房地產開發企業會計核算的實際情況，對房地產開發企業“建筑安裝工程費”的核算所使用的會計科目、核算程序作如下介紹：

（一）應使用的主要會計科目

要正確核算房地產開發企業的“建筑安裝工程費”，主要應使用“原材料”、“應付帳款”、“預付賬款”、“開發成本”等會計科目。

1、原材料

一、本科目核算房地產開發企業庫存的各種材料設備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設備、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或實際成本。

二、根據房地產開發企業的實際情況，可在本科目下設置“庫存材料”、“庫存設備”兩個二級明細科目。再按材料設備的保管地點（倉庫）、材料設備的類別、品種和規格等進行明細核算。

三、原材料的主要賬務處理。

（一）企業購入并已驗收入庫的材料設備，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“材料采購”或“在途物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（二）自制并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“開發成本”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（三）委托外單位加工完成并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（四）生產經營領用材料設備，借記“開發成本”、“開發間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記本科目。

（五）企業撥給承包單位抵作預付備料款或預付工程款的材料設備，借記“預付賬款”科目，貸記本科目；

（六）出售材料結轉成本，借記“其他業務成本”科目，貸記本科目。

（七）發出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計劃成本進行材料日常核算的，發出材料還應結轉材料成本差異，將發出材料的計劃成本調整為實際成本。

采用實際成本進行材料日常核算的，發出材料的實際成本，可以采用先進先出法、加權平均法或個別認定法計算確定。

四、本科目期末借方余額，反映企業庫存材料的計劃成本或實際成本。

2、應付賬款

一、本科目核算房地產開發企業因購買材料物資（含設備）和接受勞務供應等應付給供應單位的價款，以及因出包工程應付給工程承包單位的工程價款。

二、本科目應按應付賬款類別設置明細科目，如“應付購貨款”、“應付工程款”等，并分別按供應單位和承包單位的戶名設置明細賬進行明細核算。

三、應付帳款的主要帳務處理

（一）企業購入材料物資發生的應付賬款，應按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經預付，則應將預付的貨款自“預付賬款” 科目轉入本科目，借記本科目，貸記“預付賬款”科目；支付貨款時，應扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）企業接受供應單位提供勞務而發生的應付款項，應根據供應單位的發票賬單，借記有關成本費用科目，貸記本科目，支付款項時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（三）企業與承包單位結算工程價款時，根據經審核的承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發成本”科目，貸記本科目。扣回預付工程款和備料款時，借記本科目，貸記“預付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（四）企業開出、承兌商業匯票抵付應付賬款時，借記本科目，貸記“應付票據”科目。

3、預付賬款

一、本科目核算房地產開發企業按照工程合同規定預付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規定預付給供應單位的購貨款。

預付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

二、本科目應設置以下兩個明細科目：

1．預付承包單位款；

2．預付供應單位款。

三、預付賬款的主要帳務處理

（一）企業預付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（三）企業與承包單位結算工程價款時，根據承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發成本”科目，貸記“應付賬款一應付工程款”科目，同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

（四）企業預付給供應單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發票賬單，根據發票賬單的應付金額，借記“原材料”科目，貸記“應付賬款”科目；同時，將預付的貨款自本科目轉入“應付賬款”科目，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

預付賬款不多的企業，也可將預付的賬款直接記人“應付賬款”科目的借方，不設置本科目。

4、開發成本

一、本科目核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。

企業對出租房進行裝飾及增補室內設施而發生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開發產品經營業務中發生的按月計提的出租開發產品攤銷等，可直接計入“其他業務成本”科目，不通過本科目核算。

企業為進行資金的籌集等理財活動而發生的利息支出，以及企業行政管理部門為組織和管理房地產開發經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算。

二、企 業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中發生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發 間接費用等。企業發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等，屬于直接費用，直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目 中）；應由開發產品成本負擔的間接費用，應先在“開發間接費用”科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發產品成本。

三、企業應根據本企業的經營特點，選擇本企業的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應按開發成本的種類，如“土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”和“代建工程開發”等設置明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

四、開發成本的主要帳務處理

（一）企業開發的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式建設的，應根據承包企業提出的“工程價款結算賬單”承付工程款，計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“應付賬款——應付工程款”科目。

（二）企業開發的土地、房屋、配套設施和代建工程等采用自營方式的，發生的各項費用，可直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業在房地產開發過程中領用的設備，附屬于工程實體的，應根據附屬對象，于設備發出交付安裝時，按其實際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫存設備”科目。

根據權責發生制和收入與成本費用配比原則，應由商品房等開發產品負擔的費用，如不能有償轉讓的公共配套設施費等，應在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提，預提時，借記本科目，貸記“應付帳款”科目。預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品成本。

五、企業已經開發完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時進行成本結轉。月終結轉成本時，按實際成本，借記“開發產品”科目，貸記本科目。

六、本科目的期末余額為在建開發項目的實際成本。

（二）“建筑安裝工程費”的核算程序

房地產開發企業“建筑安裝工程費”核算的一般程序是：

1、施工單位根據合同約定，繳納履約保證金；

2、開發商根據合同約定，支付一定的工程預付款、備料款；

3、開發商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應到施工現場；

4、施工單位報送“已完工程形象進度”，并提供《工程價款結算賬單》；

5、向施工單位結算甲供材料價款，抵作工程進度款；

6、開發商根據應付工程款扣除預付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款；

7、辦理工程結算，除預留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

（三）會計核算舉例

房地產開發企業一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形式發包給施工企業施工建設，支付給施工企業的建筑安裝工程費屬于開發成本的直接費用，可以直接計入 相關開發項目的成本中去。房地產開發企業與施工企業是承發包合同契約關系，根據合同約定進行工程款的預付、備料款的預付以整個工程價款的最終結算。工程開 工前或開工后，按照合同約定房地產開發企業應向施工企業撥付工程備料款、工程進度款，還有可能向施工企業提供設備或材料（鋼材、水泥等），涉及預付工程 款、備料款以及撥付材料設備的支出，房地產開發企業先列入“預付賬款”賬戶核算，待施工企業提出“工程價款結算賬單”辦理工程價款結算時，從“預付賬款” 賬戶轉入“開發成本——建筑安裝工程費”賬戶。

【例】 某房地產開發企業2004年5月開發建設電梯公寓一批，經過公開招投標，甲施工企業中標承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設 計變更另行辦理結算），簽訂《建設工程施工合同》后，向施工單位預付一定的工程款、備料款。每月根據實際完成的形象進度的80％再扣除部分預付款、甲供材 料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預留5％的質量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務機關要求，支付工程款時應代扣施工單位營業稅 金（附加稅費略去不計）。現將相關帳務處理說明如下：

1、該房地產開發企業收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。

帳務處理為：

借：銀行存款

100萬元

貸：其他應付款——履約保證金

100萬元

2、該房地產開發企業按照合同約定，用銀行存款向施工企業支付工程備料款200萬元、預付工程進度款300萬元。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業——預付備料款 200萬元

——施工企業——預付工程款 300萬元

貸：銀行存款 500萬元

3、房地產開發企業購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫。扣除預付款15萬元以及電梯質量保證金1.5萬元（2年質保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。

帳務處理為：

借：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

貸：預付賬款——預付購貨款

15萬元

其他應付款——質量保證金

1.5萬元

銀行存款

93.5萬元

4、該房地產開發企業向施工企業撥付電梯設備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元，抵作工程備料款。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業——預付備料款 110萬元

貸：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

5、施工企業月末向房地產開發企業提出“工程價款結算賬單”，經監理單位、企業的工程管理部等審核后確認，應付工程結算價款600萬元。

帳務處理分為：

借：開發成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元

貸：應付賬款——施工企業——工程款 600萬元

6、次月初房地產開發企業按合同約定本次應扣回預付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設備）80萬元，并代扣工程營業稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業。

帳務處理為：

（1）抵扣工程預付款和備料款

借：應付賬款——施工企業——工程款

180萬元

貸：預付賬款——預付工程款——施工企業

100萬元

預付備料款——施工企業

80萬元

（2）代扣營業稅金

借：應付帳款——施工企業——工程款

18萬元

貸：應交稅費——代扣營業稅金

18萬元

（3）實際支付工程進度款

借：應付帳款——施工企業——工程款

402萬元

貸：銀行存款 202萬元

應付票據

200萬元

說明：如果開發商不代扣營業稅，則施工單位應開具600萬元的發票；如果開發商已經代扣營業稅，則由開發商向主管稅務機關為施工單位代開600萬元的發票。

7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其帳務處理就不再贅述。8、2005年8月，施工單位的工程決算經過開發商委托的造價審核機構的審計，雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前，施工單位累計完成施工產 值4900萬元，甲方已經確認，并進行了帳務處理，即房地產開發企業已計入“開發成本——建筑安裝工程費”4900萬元，已預付施工單位工程款3920萬 元，應付施工單位工程款980萬元。根據工程決算資料，甲乙雙方的財務部門辦理了財務結算。除應該預留的工程質量保證金275萬元、代扣營業稅金47.4 萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。

帳務處理為：

借：開發成本——建筑安裝工程費

600萬元

應付帳款——施工企業－工程款

980萬元

貸：其他應付款——質量保證金

275萬元

應交稅費——代扣營業稅金

47.4萬元

銀行存款

1257.6萬元

說明：本例中，施工單位開具的發票金額應該是1580萬元。

以上僅僅是筆者根據新企業會計準則結合房地產開發企業會計核算的實際情況，而提出的有關房地產開發企業成本核算中“建筑安裝工程費”的一家之言。

第三篇：新準則下房地產開發企業建筑安裝工程費的核算

新準則下房地產開發企業建筑安裝工程費的核算

房地產開發企業的會計核算與其他行業的最大區別不外乎有三個方面：其一，開發成本成本項目構成、核算的特殊性；其二，商品房營業收入確認的條件和依據不同；其三，涉及相關稅金的核算內容更加廣泛。本文擬僅對房地產開發企業“建筑安裝工程費”的核算，作如下探討。

根據《施工房地產開發企業財務制度》以及《房地產開發企業會計制度》的規定，房地產開發企業的成本項目有六個：

1、土地征用及拆遷補償費

2、前期工程費

3、建筑安裝工程費

4、基礎設施費

5、公共配套設施費

6、開發間接費用

一般情況下，開發成本中土地征用及拆遷補償費以及建筑安裝工程費會占總成本的70％左右。現在房地產開發企業的土地基本上都是通過競拍方式取得的，“土地征用及拆遷補償費”的核算也就很簡單了。而“建筑安裝工程費”的核算正確與否，直接關系到成本核算的質量以及會計信息的披露。因此，房地產開發企業的成本核算中，“建筑安裝工程費”的核算尤為重要。

在新會計準則體系以及《企業會計制度》中，均沒有對房地產開發企業成本核算的具體規定。根據新準則的要求，結合房地產開發企業會計核算的實際情況，對房地產開發企業“建筑安裝工程費”的核算所使用的會計科目、核算程序作如下介紹：

（一）應使用的主要會計科目

要正確核算房地產開發企業的“建筑安裝工程費”，主要應使用“原材料”、“應付帳款”、“預付賬款”、“開發成本”等會計科目。

1、原材料

一、本科目核算房地產開發企業庫存的各種材料設備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設備、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或實際成本。

二、根據房地產開發企業的實際情況，可在本科目下設置“庫存材料”、“庫存設備”兩個二級明細科目。再按材料設備的保管地點（倉庫）、材料設備的類別、品種和規格等進行明細核算。

三、原材料的主要賬務處理。

（一）企業購入并已驗收入庫的材料設備，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“材料采購”或“在途物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（二）自制并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“開發成本”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（三）委托外單位加工完成并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（四）生產經營領用材料設備，借記“開發成本”、“開發間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記本科目。

（五）企業撥給承包單位抵作預付備料款或預付工程款的材料設備，借記“預付賬款”科目，貸記本科目；

（六）出售材料結轉成本，借記“其他業務成本”科目，貸記本科目。

（七）發出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計劃成本進行材料日常核算的，發出材料還應結轉材料成本差異，將發出材料的計劃成本調整為實際成本。

采用實際成本進行材料日常核算的，發出材料的實際成本，可以采用先進先出法、加權平均法或個別認定法計算確定。

四、本科目期末借方余額，反映企業庫存材料的計劃成本或實際成本。

2、應付賬款

一、本科目核算房地產開發企業因購買材料物資（含設備）和接受勞務供應等應付給供應單位的價款，以及因出包工程應付給工程承包單位的工程價款。

二、本科目應按應付賬款類別設置明細科目，如“應付購貨款”、“應付工程款”等，并分別按供應單位和承包單位的戶名設置明細賬進行明細核算。

三、應付帳款的主要帳務處理

（一）企業購入材料物資發生的應付賬款，應按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經預付，則應將預付的貨款自“預付賬款”科目轉入本科目，借記本科目，貸記“預付賬款”科目；支付貨款時，應扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（二）企業接受供應單位提供勞務而發生的應付款項，應根據供應單位的發票賬單，借記有關成本費用科目，貸記本科目，支付款項時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（三）企業與承包單位結算工程價款時，根據經審核的承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發成本”科目，貸記本科目。扣回預付工程款和備料款時，借記本科目，貸記“預付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（四）企業開出、承兌商業匯票抵付應付賬款時，借記本科目，貸記“應付票據”科目。

3、預付賬款

一、本科目核算房地產開發企業按照工程合同規定預付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規定預付給供應單位的購貨款。

預付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

二、本科目應設置以下兩個明細科目：

1．預付承包單位款；

2．預付供應單位款。

三、預付賬款的主要帳務處理

（一）企業預付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（二）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（三）企業與承包單位結算工程價款時，根據承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發成本”科目，貸記“應付賬款一應付工程款”科目，同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

（四）企業預付給供應單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發票賬單，根據發票賬單的應付金額，借記“原材料”科目，貸記“應付賬款”科目；同時，將預付的貨款自本科目轉入“應付賬款”科目，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

預付賬款不多的企業，也可將預付的賬款直接記人“應付賬款”科目的借方，不設置本科目。

4、開發成本

一、本科目核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。

企業對出租房進行裝飾及增補室內設施而發生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開發產品經營業務中發生的按月計提的出租開發產品攤銷等，可直接計入“其他業務成本”科目，不通過本科目核算。

企業為進行資金的籌集等理財活動而發生的利息支出，以及企業行政管理部門為組織和管理房地產開發經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算。

二、企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中發生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發間接費用等。企業發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等，屬于直接費用，直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中）；應由開發產品成本負擔的間接費用，應先在“開發間接費用”科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發產品成本。

三、企業應根據本企業的經營特點，選擇本企業的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應按開發成本的種類，如“土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”和“代建工程開發”等設置明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

四、開發成本的主要帳務處理

（一）企業開發的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式建設的，應根據承包企業提出的“工程價款結算賬單”承付工程款，計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“應付賬款——應付工程款”科目。

（二）企業開發的土地、房屋、配套設施和代建工程等采用自營方式的，發生的各項費用，可直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業在房地產開發過程中領用的設備，附屬于工程實體的，應根據附屬對象，于設備發出交付安裝時，按其實際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫存設備”科目。

根據權責發生制和收入與成本費用配比原則，應由商品房等開發產品負擔的費用，如不能有償轉讓的公共配套設施費等，應在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提，預提時，借記本科目，貸記“應付帳款”科目。預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品成本。

五、企業已經開發完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時進行成本結轉。月終結轉成本時，按實際成本，借記“開發產品”科目，貸記本科目。

六、本科目的期末余額為在建開發項目的實際成本。

（二）“建筑安裝工程費”的核算程序

房地產開發企業“建筑安裝工程費”核算的一般程序是：

1、施工單位根據合同約定，繳納履約保證金；

2、開發商根據合同約定，支付一定的工程預付款、備料款；

3、開發商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應到施工現場；

4、施工單位報送“已完工程形象進度”，并提供《工程價款結算賬單》；

5、向施工單位結算甲供材料價款，抵作工程進度款；

6、開發商根據應付工程款扣除預付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款；

7、辦理工程結算，除預留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

（三）會計核算舉例

房地產開發企業一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形式發包給施工企業施工建設，支付給施工企業的建筑安裝工程費屬于開發成本的直接費用，可以直接計入相關開發項目的成本中去。房地產開發企業與施工企業是承發包合同契約關系，根據合同約定進行工程款的預付、備料款的預付以整個工程價款的最終結算。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產開發企業應向施工企業撥付工程備料款、工程進度款，還有可能向施工企業提供設備或材料（鋼材、水泥等），涉及預付工程款、備料款以及撥付材料設備的支出，房地產開發企業先列入“預付賬款”賬戶核算，待施工企業提出“工程價款結算賬單”辦理工程價款結算時，從“預付賬款”賬戶轉入“開發成本——建筑安裝工程費”賬戶。

【例】某房地產開發企業2004年5月開發建設電梯公寓一批，經過公開招投標，甲施工企業中標承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設計變更另行辦理結算），簽訂《建設工程施工合同》后，向施工單位預付一定的工程款、備料款。每月根據實際完成的形象進度的80％再扣除部分預付款、甲供材料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預留5％的質量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務機關要求，支付工程款時應代扣施工單位營業稅金（附加稅費略去不計）。現將相關帳務處理說明如下：

1、該房地產開發企業收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。

帳務處理為：

借：銀行存款

100萬元

貸：其他應付款——履約保證金

100萬元

2、該房地產開發企業按照合同約定，用銀行存款向施工企業支付工程備料款200萬元、預付工程進度款300萬元。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業——預付備料款 200萬元

——施工企業——預付工程款 300萬元

貸：銀行存款 500萬元

3、房地產開發企業購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫。扣除預付款15萬元以及電梯質量保證金1.5萬元（2年質保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。

帳務處理為：

借：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

貸：預付賬款——預付購貨款

15萬元

其他應付款——質量保證金

1.5萬元

銀行存款

93.5萬元

4、該房地產開發企業向施工企業撥付電梯設備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元，抵作工程備料款。

帳務處理為：

借：預付賬款——施工企業——預付備料款 110萬元

貸：原材料——庫存材料 60萬元

原材料——庫存設備 50萬元

5、施工企業月末向房地產開發企業提出“工程價款結算賬單”，經監理單位、企業的工程管理部等審核后確認，應付工程結算價款600萬元。

帳務處理分為：

借：開發成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元

貸：應付賬款——施工企業——工程款 600萬元

6、次月初房地產開發企業按合同約定本次應扣回預付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設備）80萬元，并代扣工程營業稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業。

帳務處理為：

（1）抵扣工程預付款和備料款

借：應付賬款——施工企業——工程款

180萬元

貸：預付賬款——預付工程款——施工企業 100萬元

預付備料款——施工企業 80萬元

（2）代扣營業稅金

借：應付帳款——施工企業——工程款

18萬元

貸：應交稅費——代扣營業稅金

18萬元

（3）實際支付工程進度款

借：應付帳款——施工企業——工程款

402萬元

貸：銀行存款 202萬元

應付票據

200萬元

說明：如果開發商不代扣營業稅，則施工單位應開具600萬元的發票；如果開發商已經代扣營業稅，則由開發商向主管稅務機關為施工單位代開600萬元的發票。

7、以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其帳務處理就不再贅述。

8、2005年8月，施工單位的工程決算經過開發商委托的造價審核機構的審計，雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前，施工單位累計完成施工產值4900萬元，甲方已經確認，并進行了帳務處理，即房地產開發企業已計入“開發成本——建筑安裝工程費”4900萬元，已預付施工單位工程款3920萬元，應付施工單位工程款980萬元。根據工程決算資料，甲乙雙方的財務部門辦理了財務結算。除應該預留的工程質量保證金275萬元、代扣營業稅金47.4萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。

帳務處理為：

借：開發成本——建筑安裝工程費

600萬元

應付帳款——施工企業－工程款

980萬元

貸：其他應付款——質量保證金

275萬元

應交稅費——代扣營業稅金

47.4萬元

銀行存款

1257.6萬元 說明：本例中，施工單位開具的發票金額應該是1580萬元。

房屋開發成本的核算

一、開發房屋的種類及其核算對象和成本項目 房屋的開發，是房地產開發企業的主要經濟業務。開發企業開發的房屋，按其用途可分為如下幾類: 一是為銷售而開發的商品房；二是為出租經營而開發的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉使用而開發的周轉房。此外，有的開發企業還受其他單位的委托，代為開發如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發生的開發費用的性質和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。

為了既能總括反映房屋開發所發生的支出，又能分門別類地反映企業各類房屋的開發支出，并便于計算開發成本，在會計上除設置“開發成本——房屋開發成本”賬戶外，還應按開發房屋的性質和用途，分別設置商品房、出租房、周轉房、代建房等三級賬戶，并按各成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。

企業在房屋開發過程中發生的各項支出，應按房屋成本核算對象和成本項目進行歸集。房屋的成本核算對象，應結合開發地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：

1．一般房屋開發項目，以每一獨立編制設計概（預）算，或每一獨立的施工團預算所列的單項開發工程為成本核算對象。

2.同一開發地點，結構類型相同的群體開發項目，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個成本核算對象，于開發完成算得實際開發成本后，再按各個單項工程概預算數的比例，計算各幢房屋的開發成本。

3.對于個別規模較大、工期較長的房屋開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按房屋開發項目的部位劃分成本核算對象。開發企業對房屋開發成本的核算，應設置如下幾個成本項目：（1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；（2）前期工程費；（3）基礎設施費；（4）建筑安裝工程費；（5）配套設施費；（6）開發間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發中征用土地所發生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發前期發生的規劃設計、項目可行性研究、水文地質勘察、測繪等支出。基礎設施費是指房屋開發中各項基礎設施發生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環衛設施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發項目建筑安裝工程施工圖預算內的各項費用支出（包括設備費用）。配套設施費是指按規定應計入房屋開發成本不能有償轉讓公共配套設施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發管理費是指應由房屋開發成本負擔的開發間接費用。

二、房屋開發成本的核算

（一）土地征用及拆遷補償費或批租地價 房屋開發過程中發生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計入有關房屋開發成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。房屋開發過程中發生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發成本——自用土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——自用土地開發成本”賬戶的貸方。房屋開發占用的土地，如屬企業綜合開發的商品性土地的一部分，則應將其發生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶進行匯集，待土地開發完成投入使用時，再按一定標準將其分配計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——商品性土地開發成本”賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已經轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。

（二）前期工程費 房屋開發過程中發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記入有關房屋開發成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

（三）基礎設施費 房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記入有關房屋開發成本核算對象的“基礎設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發完成商品性土地已轉入“開發產品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費（按歸類集中結轉的還應包括應負擔的前期工程費和開發間接費）計入有關房屋開發成本核算對象，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發產品”賬戶的貸方。

（四）建筑安裝工程費 房屋開發過程中發生的建筑安裝工程支出，應根據工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其建筑安裝工程支出，應根據企業承付的已完工程價款確定，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發企業對建筑安裝工程采用招標方式發包，并將幾個工程一并招標發包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。

如某開發企業將兩幢商品房建筑安裝工程進行招標，標價為1080 000元，這兩幢商品房的預算造價為； 101商品房 630 000元 102商品房 504 000元 合計 1134 000元 則在工程完工結算工程價款時，應按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費： 某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標價×該項工程預算造價÷各項工程預算造價合計 設例中： 101 商品房

1080000元×630000元÷1134000元＝600000元 102 商品房

1080000元×504000元÷1134000元＝480000元 采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發項目，其發生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發企業自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶，并記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。企業用于房屋開發的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記入有關房屋開發成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。

（五）配套設施費 房屋開發成本應負擔的配套設施費是指開發小區內不能有償轉讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。

1．配套設施與房屋同步開發，發生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計入有關成本核算對象的，直接記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果發生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在“開發成本——配套設施開發成本“賬戶先行匯集，待配套設施完工時，再按一定標準（如有關項目的預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方和“開發成本——配套設施開發成本”賬戶的貸方。

2．配套設施與房屋非同步開發，即先開發房屋，后建配套設施。或房屋已開發等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發成本時，對應負擔的配套設施費，可采取預提的辦法。即根據配套設施的預算成本（或計劃成本）和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記入有關房屋開發成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記入“開發成本——房屋 開發成本”賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。預提數與實際支出數的差額，在配套設施完工時調整有關房屋開發成本。

（六）開發間接費 企業內部獨立核算單位為開發各種開發產品而發生的各項間接費用，應先通過“開發間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計入各有關開發產品成本。應由房屋開發成本負擔的開發間接費用，應自“開發間接費用”賬戶的貸方轉入“開發成本——房屋開發成本”賬戶的借方，并記入有關房屋開發成本核算對象的“開發間接費”成本項目。

三、房屋開發成本核算舉例 如某房地產開發企業在某內，共發生了下列有關房屋開發支出（單位：元）：

152 182

商品房

商品房 出租房

周轉房

支付征地拆遷費 180000 結轉自用土地征地拆遷費 75 000 75 000 應付承包設計單位前期 工程費 30 000 30 000 30 000 30000 應付承包施工企業基礎 設施工程款 90 000 75 000 70000 70000 應付承包施工企業建筑 安裝工程款

600 000 480000 450000 450000 分配配套設施費（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 預提配套設施費（幼托）80 000 72 000 64 000 64 000 分配開發間接費用 82 000 66 000 62 000 62 000 則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應作： 借：開發成本——房屋開發成本 180 000 貸：銀行存款 180 000 結轉出租房、周轉房使用土地應負擔的自用土地齊發成本時，應作： 借：開發成本——房屋開發成本 150 000 貸：開發成本——自用土地開發成本 150 000 將應付設計單位前期工程款入賬時，應作： 借：開發成本——房屋開發成本 120 000 貸：應付賬款——應付工程款 120 000 將應付施工企業基礎設施工程款入賬時，應作： 借：開發成本——房屋開發成本 305 000 貸：應付賬款——應付工程款 305 000 將應付施工企業建筑安裝工程款入賬時，應作： 借：開發成本——房屋開發成本 1980 000 貸：應付賬款——應付工程款 1980 000 分配應由房屋開發成本負擔的水塔配套設施支出時，應作： 借：開發成本——房屋開發成本 265 000 貸：開發成本——配套設施開發成本——水塔 265 000 預提應由房屋開發成本負擔的幼托設施支出時，應作： 借：開發成本——房屋開發成本 280 000 貸：預提費用——預提配套設施費 280 000 分配應由房屋開發成本負擔的開發間接費用時，應作： 借：開發成本——房屋開發成本 272 000 貸：開發間接費用 272 000 同時應將各項房屋開發支出分別記入各有關房屋開發成本明細分類賬。

四、已完房屋開發成本的結轉 房地產開發企業對已完成開發過程的商品房、代建房、出租房、周轉房，應在竣工驗收以后將其開發成本結轉“開發產品”賬戶。會計人員應根據房屋開發成本明細分類賬記錄的完工房屋實際成本，記入“開發產品”賬戶的借方和“開發成本——房屋開發成本”賬戶的貸方。“開發產品”賬戶應按房屋類別分別設置商品房、代建房、出租房、周轉房等二級賬戶，并按各成本核算對象進行明細分類核算。設例中，應將完工驗收的商品房、出租房、周轉房的開發成本結轉“開發產品”賬戶的情方，作如下分錄入賬： 借：開發產品 3 562 000 貸；開發成本——房屋開發成本 3 562 000、成本、費用主要會計科目核算

（1）開發成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發成本”，主要包括：

土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發”與“配套設施開發”“房屋開發”設置二級明細。可根據上述六項來設置三級明細科目 ①開發土地成本費用： 借：開發成本——土地開發 貸：銀行存款 或應付賬款——XX公司 分配開發的間接費用 借：開發成本——土地開發 貸：開發間接費用 結轉開發土地成本費用 借：開發成本——房屋開發 貸：開發成本——土地開發。②配套設施開發 計算公式：

某項開發產品預提配套設施開發費=該項開發產品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率 配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發產品的預算成本（或計劃成本）*100% 發生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發）借：開發成本——配套設施開發 貸：開發產品

支付的配套設施開發費用 借：開發成本——配套設施開發 貸：銀行存款

同時領用庫存設備或是材料開發 借：開發成本——配套設施開發 貸：庫存設備或庫存材料 分配應負擔的開發間接費用 借：開發成本——配套設施開發 貸：開發間接費用 結轉配套設施開發成本 借：開發成本——房屋開發 貸：開發成本——配套設施開發

③房屋開發過程中發生的費用（能夠分清對象的）借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款

④開發房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

出包給外單位進行施工建造（根據提出的已完工程月報或是價款結算單）借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款 自已組織施工的

借：開發成本——房屋開發 貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款 應付工資 庫存材料或設備

⑤代建工程開發成本：是指企業接受其他單位委托，代為開發建設的工程項目 企業發生的各項代建工程費用支出 借：開發成本——代建工程開發 貸：銀行存款 或庫存材料 或現金

結轉開發的間接費用

借：開發成本——代建工程開發 貸：開發間接費用 工程竣工后結轉成本 借：開發成本——代建工程 貸：開發成本——代建工程開發 移交委托單位后，根據移交手續

借：主營業務成本——代建工程結算成本 貸：開發成本——代建工程

（2）開發間接費用：所屬直接組織和管理開發發生的費用，包括：管理人員的工資、職工福利費用、折舊費用、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷 發生的間接費用時 借：開發間接費用 貸：銀行存款 或應付賬款 或應付工資

分配開發的間接費用 借：開發成本——房屋開發 貸：開發間接費用 竣工房屋開發成本的結轉 借：開發產品——房屋 貸：開發成本——房屋開發

（3）管理費用：是指開發企業的行政管理療門為管理和組織房地產開發經營活動而發生的各項費用

（4）財務費用：包括開發經營期產的利息凈支出、匯兌損益、調劑外匯手續用、金融機構手續費用

（5）銷售費用：為銷售產品或提供勞務過程中所發生的各項費用。主要包括：產品銷售之前的改裝修復費、不品看護費、水電費、采暖費；產品銷售過程中所發生的廣告宣傳費、展覽費，以及為銷售本企業的產品而專設的銷售機構的職工工資、福利費、業務費等經常費用 發生的銷售費用 借：銷售費用 貸：銀行存款 或應付賬款

第四篇：新準則下房地產建安費的核算

新準則下房地產建安費的核算

會計城 | 2015年10月29日 來源 : 互聯網 分享到： 收藏文章

房地產開發企業的會計核算與其他行業的最大區別不外乎有三個方面：其一，開發成本成本項目構成、核算的特殊性；其二，商品房營業收入確認的條件和依據不同；其三，涉及相關稅金的核算內容更加廣泛。本文擬僅對房地產開發企業“建

房地產開發企業的會計核算與其他行業的最大區別不外乎有三個方面：

其一，開發成本成本項目構成、核算的特殊性；

其二，商品房營業收入確認的條件和依據不同；

其三，涉及相關稅金的核算內容更加廣泛。

本文擬僅對房地產開發企業“建筑安裝工程費”的核算，作如下探討。

根據《施工房地產開發企業財務制度》以及《房地產開發企業會計制度》的規定，房地產開發企業的成本項目有六個：

1.土地征用及拆遷補償費

2.前期工程費

3.建筑安裝工程費

4.基礎設施費

5.公共配套設施費

6.開發間接費用

一般情況下，開發成本中土地征用及拆遷補償費以及建筑安裝工程費會占總成本的70％左右。現在房地產開發企業的土地基本上都是通過競拍方式取得的，“土地征用及拆遷補償費”的核算也就很簡單了。而“建筑安裝工程費”的核算正確與否，直接關系到成本核算的質量以及會計信息的披露。因此，房地產開發企業的成本核算中，“建筑安裝工程費”的核算尤為重要。

在新會計準則體系以及《企業會計制度》中，均沒有對房地產開發企業成本核算的具體規定。根據新準則的要求，結合房地產開發企業會計核算的實際情況，對房地產開發企業“建筑安裝工程費”的核算所使用的會計科目、核算程序作如下介紹：

一、應使用的主要會計科目

要正確核算房地產開發企業的“建筑安裝工程費”，主要應使用“原材料”、“應付賬款”、“預付賬款”、“開發成本”等會計科目。

（一）原材料

1.本科目核算房地產開發企業庫存的各種材料設備，包括原料及主要材料、輔助材料、工程設備、外購半成品（外購件）、修理用備件（備品備件）、包裝材料、燃料等的計劃成本或實際成本。

2.根據房地產開發企業的實際情況，可在本科目下設置“庫存材料”、“庫存設備”兩個二級明細科目。再按材料設備的保管地點（倉庫）、材料設備的類別、品種和規格等進行明細核算。

3.原材料的主要賬務處理。

（1）企業購入并已驗收入庫的材料設備，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“材料采購”或“在途物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（2）自制并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“開發成本”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（3）委托外單位加工完成并已驗收入庫的材料，按計劃成本或實際成本，借記本科目，按實際成本，貸記“委托加工物資”科目，按計劃成本與實際成本的差異，借記或貸記“材料成本差異”科目。

（4）生產經營領用材料設備，借記“開發成本”、“開發間接費用”、“銷售費用”、“管理費用”等科目，貸記本科目。

（5）企業撥給承包單位抵作預付備料款或預付工程款的材料設備，借記“預付賬款”科目，貸記本科目；

（6）出售材料結轉成本，借記“其他業務成本”科目，貸記本科目。

（7）發出委托外單位加工的材料，借記“委托加工物資”科目，貸記本科目。

采用計劃成本進行材料日常核算的，發出材料還應結轉材料成本差異，將發出材料的計劃成本調整為實際成本。

采用實際成本進行材料日常核算的，發出材料的實際成本，可以采用先進先出法、加權平均法或個別認定法計算確定。

4.本科目期末借方余額，反映企業庫存材料的計劃成本或實際成本。

（二）應付賬款

1.本科目核算房地產開發企業因購買材料物資（含設備）和接受勞務供應等應付給供應單位的價款，以及因出包工程應付給工程承包單位的工程價款。

2.本科目應按應付賬款類別設置明細科目，如“應付購貨款”、“應付工程款”等，并分別按供應單位和承包單位的戶名設置明細賬進行明細核算。

3.應付賬款的主要賬務處理

（1）企業購入材料物資發生的應付賬款，應按全部金額，借記“原材料”科目，貸記本科目。如果上述物資的貨款已經預付，則應將預付的貨款自“預付賬款”科目轉入本科目，借記本科目，貸記“預付賬款”科目；支付貨款時，應扣除已付的貨款；償付的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（2）企業接受供應單位提供勞務而發生的應付款項，應根據供應單位的發票賬單，借記有關成本費用科目，貸記本科目，支付款項時，借記本科目，貸記“銀行存款”等科目。

（3）企業與承包單位結算工程價款時，根據經審核的承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發成本”科目，貸記本科目。扣回預付工程款和備料款時，借記本科目，貸記“預付賬款”科目。支付給承包單位的工程款時，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。

（4）企業開出、承兌商業匯票抵付應付賬款時，借記本科目，貸記“應付票據”科目。

（三）預付賬款

1.本科目核算房地產開發企業按照工程合同規定預付給承包單位的工程款和備料款，以及按照購貨合同規定預付給供應單位的購貨款。

預付給承包單位抵作備料款的材料，也在本科目核算。

2.本科目應設置以下兩個明細科目：

（1）預付承包單位款；

（2）預付供應單位款。

3.預付賬款的主要賬務處理

（1）企業預付給承包單位的工程款和備料款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目；

（2）撥付承包單位抵作備料款的材料，借記本科目，貸記“原材料”等科目；

（3）企業與承包單位結算工程價款時，根據承包單位提出的“工程價款結算賬單”結算工程款，借記“開發成本”科目，貸記“應付賬款一應付工程款”科目，同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

（4）企業預付給供應單位的貨款，借記本科目，貸記“銀行存款”科目。收到所購物資的發票賬單，根據發票賬單的應付金額，借記“原材料”科目，貸記“應付賬款”科目；同時，將預付的貨款自本科目轉入“應付賬款”科目，借記“應付賬款”科目，貸記本科目。

預付賬款不多的企業，也可將預付的賬款直接記人“應付賬款”科目的借方，不設置本科目。

（四）開發成本

1.本科目核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。

企業對出租房進行裝飾及增補室內設施而發生的出租房工程支出，也在本科目核算。

出租開發產品經營業務中發生的按月計提的出租開發產品攤銷等，可直接計入“其他業務成本”科目，不通過本科目核算。

企業為進行資金的籌集等理財活動而發生的利息支出，以及企業行政管理部門為組織和管理房地產開發經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，直接計入當期損益，不在本科目核算。

2.企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中發生的各項費用，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費和開發間接費用等。企業發生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費和建筑安裝工程費等，屬于直接費用，直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中）；應由開發產品成本負擔的間接費用，應先在“開發間接費用”科目進行歸集，月末，再按一定的分配標準分配計入有關的開發產品成本。

3.企業應根據本企業的經營特點，選擇本企業的成本核算對象、成本項目和成本核算方法。本科目應按開發成本的種類，如“土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”和“代建工程開發”等設置明細賬，并在明細賬下，按成本核算對象和成本項目進行明細核算。

4.開發成本的主要賬務處理

（1）企業開發的土地、房屋、配套設施和代建工程等，采用出包方式建設的，應根據承包企業提出的“工程價款結算賬單”承付工程款，計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“應付賬款——應付工程款”科目。

（2）企業開發的土地、房屋、配套設施和代建工程等采用自營方式的，發生的各項費用，可直接計入本科目（有關成本核算對象的成本項目中），借記本科目，貸記“原材料”、“銀行存款”等科目。

企業在房地產開發過程中領用的設備，附屬于工程實體的，應根據附屬對象，于設備發出交付安裝時，按其實際成本，借記本科目，貸記“原材料——庫存設備”科目。

根據權責發生制和收入與成本費用配比原則，應由商品房等開發產品負擔的費用，如不能有償轉讓的公共配套設施費等，應在結轉商品房等開發產品銷售成本時預提，預提時，借記本科目，貸記“應付賬款”科目。預提數與實際支出數的差額，增加或減少有關開發產品成本。

5.企業已經開發完成并驗收合格的土地、房屋、配套設施和代建工程，應及時進行成本結轉。月終結轉成本時，按實際成本，借記“開發產品”科目，貸記本科目。

6.本科目的期末余額為在建開發項目的實際成本。

二、“建筑安裝工程費”的核算程序

房地產開發企業“建筑安裝工程費”核算的一般程序是：

1.施工單位根據合同約定，繳納履約保證金；

2.開發商根據合同約定，支付一定的工程預付款、備料款；

3.開發商購買鋼材、水泥、商品混凝土等甲供材料，并供應到施工現場；

4.施工單位報送“已完工程形象進度”，并提供《工程價款結算賬單》；

5.向施工單位結算甲供材料價款，抵作工程進度款；

6.開發商根據應付工程款扣除預付工程款、甲供材料價款后支付工程進度款；

7.辦理工程結算，除預留工程保修金外，支付工程尾款給施工單位。

三、會計核算舉例

房地產開發企業一般都是將建筑安裝工程以對外招標的形式發包給施工企業施工建設，支付給施工企業的建筑安裝工程費屬于開發成本的直接費用，可以直接計入相關開發項目的成本中去。房地產開發企業與施工企業是承發包合同契約關系，根據合同約定進行工程款的預付、備料款的預付以整個工程價款的最終結算。工程開工前或開工后，按照合同約定房地產開發企業應向施工企業撥付工程備料款、工程進度款，還有可能向施工企業提供設備或材料（鋼材、水泥等），涉及預付工程款、備料款以及撥付材料設備的支出，房地產開發企業先列入“預付賬款”賬戶核算，待施工企業提出“工程價款結算賬單”辦理工程價款結算時，從“預付賬款”賬戶轉入“開發成本——建筑安裝工程費”賬戶。

【例】某房地產開發企業2004年5月開發建設電梯公寓一批，經過公開招投標，甲施工企業中標承建該工程。甲乙雙方合同約定，工程總造價以5000萬元包干（設計變更另行辦理結算），簽訂《建設工程施工合同》后，向施工單位預付一定的工程款、備料款。每月根據實際完成的形象進度的80％再扣除部分預付款、甲供材料價款后支付工程款，工程竣工后工程決算辦理完畢，除預留5％的質量保證金外全部支付施工單位。按照主管稅務機關要求，支付工程款時應代扣施工單位營業稅金（附加稅費略去不計）。現將相關賬務處理說明如下：

1.該房地產開發企業收到甲施工單位交來的合同履約保證金100萬元，存入銀行。

賬務處理為：

借：銀行存款

100萬元

貸：其他應付款——履約保證金

100萬元

2.該房地產開發企業按照合同約定，用銀行存款向施工企業支付工程備料款200萬元、預付工程進度款300萬元。

賬務處理為：

借：預付賬款——施工企業——預付備料款 200萬元

——施工企業——預付工程款 300萬元

貸：銀行存款

500萬元

3.房地產開發企業購入鋼材一批價款60萬元、購入電梯3部價款50萬元，鋼材和電梯已驗收入庫。扣除預付款15萬元以及電梯質量保證金1.5萬元（2年質保期滿后退還）后，以銀行存款支付93.5萬元。

賬務處理為：

借：原材料——庫存材料

60萬元

原材料——庫存設備

50萬元

貸：預付賬款——預付購貨款

15萬元

其他應付款——質量保證金

1.5萬元

銀行存款

93.5萬元

4.該房地產開發企業向施工企業撥付電梯設備實際成本50萬元、撥付鋼材實際成本60萬元，抵作工程備料款。

賬務處理為：

借：預付賬款——施工企業——預付備料款 110萬元

貸：原材料——庫存材料

60萬元

原材料——庫存設備

50萬元

5.施工企業月末向房地產開發企業提出“工程價款結算賬單”，經監理單位、企業的工程管理部等審核后確認，應付工程結算價款600萬元。

賬務處理分為：

借：開發成本——某項目——建筑安裝工程費 600萬元

貸：應付賬款——施工企業——工程款

600萬元

6.次月初房地產開發企業按合同約定本次應扣回預付工程款100萬元、扣回工程備料款（含價撥的材料設備）80萬元，并代扣工程營業稅金18萬元用銀行存款202萬元以及200萬元的銀行承兌匯票支付施工企業。

賬務處理為：

（1）抵扣工程預付款和備料款

借：應付賬款——施工企業——工程款

180萬元

貸：預付賬款——預付工程款——施工企業 100萬元

預付備料款——施工企業

80萬元

（2）代扣營業稅金

借：應付賬款——施工企業——工程款

18萬元

貸：應交稅費——代扣營業稅金

18萬元

（3）實際支付工程進度款

借：應付賬款——施工企業——工程款

402萬元

貸：銀行存款

202萬元

應付票據

200萬元

說明：如果開發商不代扣營業稅，則施工單位應開具600萬元的發票；如果開發商已經代扣營業稅，則由開發商向主管稅務機關為施工單位代開600萬元的發票。

7.以后每月支付工程款與〔例6〕基本相似，其賬務處理就不再贅述。

8.2005年8月，施工單位的工程決算經過開發商委托的造價審核機構的審計，雙方確認的工程總造價為5500萬元。在這以前，施工單位累計完成施工產值4900萬元，甲方已經確認，并進行了賬務處理，即房地產開發企業已計入“開發成本——建筑安裝工程費”4900萬元，已預付施工單位工程款3920萬元，應付施工單位工程款980萬元。根據工程決算資料，甲乙雙方的財務部門辦理了財務結算。除應該預留的工程質量保證金275萬元、代扣營業稅金47.4萬元外，一次性支付施工單位工程款1257.6萬元。

賬務處理為：

借：開發成本——建筑安裝工程費

600萬元

應付賬款——施工企業－工程款

980萬元

貸：其他應付款——質量保證金

275萬元

應交稅費——代扣營業稅金

47.4萬元

銀行存款

1257.6萬元

說明：本例中，施工單位開具的發票金額應該是1580萬元。

第五篇：拆遷改造下房地產開發企業涉稅焦點問題

拆遷改造下房地產開發企業涉稅焦點問題

問：房地產開發公司進行拆遷改造，與拆遷房約定拆1還1.1。請問：如拆遷戶舊房100平米，公司還房110平米，110平米是否都可以按照成本價計征

營業稅？預交土地增值稅和企業所得稅時根據什么價格計算？

答：根據《河北省地方稅務局關于房地產業營業稅有關政策問題的通知》（冀地稅發[2000]93號）規定，對償還面積與拆遷面積相等的部分，由當地

地稅機關按同類住宅房屋的實際成本核定征收營業稅，對超面積部分按取得的實際收入征收營業稅。

吉地稅函[2010]34號

二、拆遷補償費的扣除憑據問題。

拆遷補償費的合

法有效扣除憑據包括已在政府拆遷管理部門備案的房屋拆遷（回遷）補償安置協議書、補償款簽收名冊或簽收憑證、回遷戶的身份證件等。

一、營業稅

1，拆遷時被拆遷單位和個人的營業稅

問題

《關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）規定：“納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政

府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發〈營業稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發

[1993]149號）規定，不征收營業稅。”

征地補償費包括：土地、房屋、機器、誤工、安置等等。

國家稅務總局關于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關營業稅的批復

國稅函[2007]969號

2007.9.12

四川省地方稅務局：

你局《關于單位和個人因土地被國家征用取得的土地及不動產補償費征收營業稅

問題的請示》（川地稅發[2007]32號）收悉。經研究，批復如下：

國家因公共利益或城市建設規劃需要收回土地使用權，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權歸還土地所有者。

根據營業稅稅目注釋（試行稿）（國稅發[1993]149號）的規定，土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，不征收營業稅。

因此，對國家因公共利益或城市規劃需要而收回單位和個人

所擁有的土地使用權，并按照《中華人民共和國土地管理法》規定標準支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產）的補償費不征收營業稅。

● 發票問題： ● 政府對相關土地進行拆遷賠

償，無法開具發票，無法取得賠償。

新疆維吾爾自治區地方稅務局回復：

對縣級（含）以上地方人民政府以正式文件收回土地使用權或縣級以上（含）國土資源部門報縣級以上（含）地方人民政府同

意后以正式文件收回國有土地使用權的，對被拆遷單位和個人取得的拆遷補償費收入不征收營業稅，也不需要開具發票，拆遷單位可憑拆遷協議作為入賬憑證。

●代墊拆遷補償款如何征稅?

國家稅務總局《關于政府收回土地使用權及納稅人代墊拆遷補償費有關營業稅問題的通知》

（國稅函[2009]520號）第一條規定：

國稅函〔2008〕277號：中關于縣級以上

（含）地方人民政府收回土地使用權的正式文件，包括縣級以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用權文件，以及土地管理部門報經縣級以上（含）地方人民政府同意后由該土地管理部門出具的收回土地使用權文件。

●國稅函[2009]520號第二條規定：

“納稅人受托進行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的過程中，其提供建筑物拆除、平整土地勞務取得的收入應

按照“建筑業”稅目繳納營業稅；其代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費的行為屬于“服務業—代理業”行為，應以提供代理勞務取得的全部收入減去其代委托方支付的拆遷補償費后的余額為營業額計算繳納營業稅。”

關于納稅人投資政府土地改造項目有關營業稅問題的公告

國家稅務總局公告2013年第15號

一些納稅人（以下稱投資方）與地方政府合作，投資政府土地改造項目（包括企業搬

遷、危房拆除、土地平整等土地整理工作）。

其中，土地拆遷、安置及補償工作由地方政府指定其他納稅人進行，投資方負責按計劃支付土地整理所需資金；同時，投資方作為建設方與規劃設計單位、施工單位簽訂合同，協助地方政府完

成土地規劃設計、場地平整、地塊周邊綠化等工作，并直接向規劃設計單位和施工單位支付設計費和工程款。

當該地塊符合國家土地出讓條件時，地方政府將該地塊進行掛牌出讓，若成交價低于投資方投入的所有資金，虧損由投資方自

行承擔；若成交價超過投資方投入的所有資金，則所獲收益歸投資方。在上述過程中，投資方的行為屬于投資行為，不屬于營業稅征稅范圍，其取得的投資收益不征收營業稅；規劃設計單位、施工單位提供規劃設計勞務和建筑業勞務取得的收

入，應照章征收營業稅。

本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，納稅人未繳納稅款的，按照本公告規定執行；納稅人已繳納稅款的，稅務機關應按照本公告規定予以退稅。

特此公告。

15號新公告和520號兩個文件的意思似乎完全不同的。一個是不征收營業稅，另一個是征收營業稅。且15號新公告下發后并未廢止520號文件。他們的區別主要是：

15號新公告: 只出錢，自己不做，政府

指定別人做，自己不交稅，做的人要交稅。

520號: 自己做，交稅。

2，交付回遷房時視同銷售納稅義務發生時間。

房地產開發企業在辦理拆遷補償房產時，營業稅的納稅義務發生時間目前沒有明確規定，一般認為拆遷補償的營業稅納稅義務發生時間應該為補償房產竣工并與被拆遷戶辦理交接手續時。

3，視同銷售的計

稅依據。

國家稅務總局《關于外商投資企業從事城市住宅小區建設征收營業稅問題的批復》（國稅函發〔1995〕549號）規定，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當地稅務機關按同類住宅房屋的

成本價核定計征營業稅

2000江蘇關于拆遷安置有關營業稅問題的批復

對最終轉讓時未作價結算的住宅區配套公共設施（如居委會用房、車棚、托兒所

等），凡轉讓收入已包含在住宅房屋轉讓價格中并已征收營業稅的，不再征收營業稅。

這里的成本價應包括土地成本和建筑成本。

4，開具銷售不動產發票問題。

無論怎么開發票，都不影響償還面積與拆遷建筑面積相等的部分按成本價核定計征營業稅。

二、土地增值稅

拆遷補償原面積土地增值稅規定

房地產開發企業視同銷售房地產, 其收入按下列方法和順序確認：

1.按本企業在同一地區、同一銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或

評估價值確定。

國稅函[2010]220號（土地增值稅）安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》

（國稅發[2006]187號）第三條

第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。

房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；

回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆

遷補償費。

（二）開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（1）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；

異地安置的房屋

屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

220：自國稅發[2006]187號文執行之日起，“拆一還一”

屬于土地增值稅預征和清算的對象。

遼寧規定：

企業將開發產品用于原住戶“動遷還平”（也稱產權調換）行為的應視同銷售，并于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認

收入的實現。

其收入按《城市房屋拆遷產權調換安置協議書》金額確定，或者參照營業稅計稅依據確定。

●提示：

開發企業帳務處理的結果一定是：

比照國稅函（2010）220號關于土

地增值稅的規定，視同銷售收入與拆遷補償費相同價格相同，然后成本可以扣除；

還平產品再比照拆遷補償費扣除一次。

這樣的結果與現金補償的稅務處理結果是一樣的。

政策性搬遷土地

增值稅

財稅（2006）21號文：關于搬遷自行轉讓房地產的征免稅問題

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第四款所稱：因“城市實施規劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企

業污染、擾民（指產生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據已審批通過的城市規劃確定進行搬遷的情況；

因“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政

府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

青島地稅（青地稅函〔2009〕47號）

房地產開發企業以開發產品實行實物補償方式進行拆遷安置的，補償給被拆遷人 的開發產品視同銷售，其價格按照貨幣補償方式計算的補償金價款加上向被拆遷人實際收取的價款后，計入房地產轉讓收入，并向被拆遷人開具發票；

按照貨幣補償方式計算的補償金價款，計入土地征用及拆遷補償費扣除項目。

廈門地稅（廈地稅發〔2010〕16號）

1、對納稅人無償或以較優惠價格歸還給搬遷戶的，應視同銷售計算其收入。

對等面積安置部分，其收入按安置房的價格計算，具體金額包含重置價和補差價。

對超面積部分應按《辦法》第十七條第一款規定確認收入。

對于回遷房的開發成本按等面積安置部分確認的收入為扣除額。

2、納稅人采取異地安置的，異地安置的房屋價值按廈門市政府公布的當年安置房

價格視同貨幣安置計入開發成本。

與企業所得稅不同的是，在與被拆遷戶辦理交接手續時，不需要立即進行土地增值稅清算，只需要預征。

三.企業所得稅（國稅發〔2009〕

31號）第七條規定，視同銷售，確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值

確定。

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

需要注意的是，不能按預計毛利率計算繳稅，而是要確認視同

銷售所得計算繳款。

拆遷的企業所得稅：

企業所得稅：被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發成本中的土地成本中；

如果被拆遷戶選

擇就地安置房屋補償方式，對補償的房屋應視同對外銷售。

同時應按照同期同類房屋的成本確認視同銷售成本。

另外，要確認按視同銷售收入，計入土地成本中的“拆遷補償費支出”。

例：某房地產企業就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本2億元，建筑施工等其他開發成本8000萬元，總可售面積8萬平米。試析視同銷售所得。

分析：

拆遷補償費支出：5000×8000=4000萬元

視同銷售收入：5000×8000=4000萬元

單位可售面積計稅成本=（2億+8000萬+4000萬）/80000平米=4000元/平米

視同銷售成本：4000×5000=2000萬元

視同銷售所得：