第一篇：新準則新稅法下房地產企業開辦費的財稅處理
新準則新稅法下房地產企業開辦費的財稅處理
2008-07-15 00:00:00 來源:中國會計網
作者: 【大 中 小】
在我國關于開辦費的會計與稅務處理，一直不很規范、也不完善。開辦費的定義至今沒有權威解釋，而籌建期間的說法更是五花八門。會計制度、會計準則對開辦費的會計處理也僅僅停留在帳務處理層面；關于涉及開辦費的籌建期間，國家稅務總局也曾多次發文明確，但也是前后矛盾，讓人無所適從。本文擬根據新會計準則體系、新所得稅法及實施條例，結合房地產開發企業的實際情況，對開辦費的會計核算與稅務處理進行如下探討。
一、開辦費的定義與開支范圍
（一）開辦費的定義
開辦費是指企業在籌建期間實際發生的費用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用等。
至于什么是籌建期間，有以下兩種不同的觀點具有一定的代表性。
其一，籌建期間是指從企業被批準籌建之日起至開始生產、經營（包括試生產、試營業之日）的期間。依據是：《外商投資企業外國企業所得稅法實施細則》第四十九條。
其二，籌建期間是指從企業被批準籌建之日起至開業之日，即企業取得營業執照上標明的設立日期。依據是：2003年11月18日國家稅務總局《關于新辦企業所得稅優惠執行口徑的批復》（“國稅函[2003]1239號”）的相關規定。
筆者更加贊同關于“籌建期間”的第二種觀點。這是由于：
（1）第一種觀點，對于不同的行業、不同的企業均有不同的解釋，很難有一個統一的標準，無法準確界定籌建期間，為正確進行財稅處理設置了障礙。
（2）第二種觀點，很清晰地界定了籌建期間，即從企業被批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止。適用于各類企業，同時也沒有任何歧義。
（二）開辦費的開支范圍
根據相關規定，筆者將開辦費的開支范圍進行了歸納，一般說來分為允許計入開辦費的支出和不能計入開辦費的支出。
一）允許計入開辦費的支出
1、籌建人員開支的費用
（1）籌建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應交納的各種社會保險、住房公積金等。
（2）差旅費：包括市內交通費和外埠差旅費。
（3）董事會費和聯合委員會費。
2、企業登記、公證的費用：主要包括企業的工商登記費、驗資費、評估費、稅務登記費、公證費等。
3、籌措資本的費用：主要是指籌資支付的手續費以及不計入固定資產和無形資產的匯兌損益和利息等。
4、人員培訓費：主要有以下二種情況
（1）引進設備和技術需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進修學習的費用。（2）聘請專家進行技術指導和培訓的勞務費及相關費用。
5、企業資產的攤銷、報廢和毀損。
6、其他費用
（1）籌建期間發生的辦公費、廣告費、業務招待費等。（2）印花稅、車船稅等。
（3）經投資人確認由企業負擔的進行可行性研究所發生的費用。
（4）其他與籌建有關的費用，例如資訊調查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。
（二）不能計入開辦費的支出
1、取得各項資產所發生的費用。包括購建固定資產和無形資產所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發生的職工薪酬。
2、規定應由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建企業進行了調查、洽談發生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。
3、為培訓職工而購建的固定資產、無形資產等支出。
4、投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，不計入開辦費，應由出資方自行負擔。
5、以外幣現金存入銀行而支付的手續費，該費用應由投資者負擔。
二、房地產開發企業開辦費的財稅處理現狀
籌建房地產開發企業期間所發生的各項費用應該是開辦費。如何界定房地產企業的籌建期間，正確核算其開辦費，對于房地產開發企業開辦費的稅務處理顯得至關重要。
在實際工作中，對新設立房地產開發企業開辦費的會計與稅務處理的目前存在兩種不同的處理方式：
1、將房地產開發企業在籌建過程中（籌建期間指批準籌建之日起至企業取得營業執照上標明的設立日期為止）所發生的費用，一方面按照《企業會計制度》規定計入“長期待攤費用――開辦費”核算，并在公司籌建期結束后將籌建期間的開辦費全額直接轉入當前損益。另一方面根據《企業所得稅暫行條例實施細則》規定，開辦費不得直接在稅前扣除，而是在不少于5年的期限內攤銷。
2、將房地產開發企業從籌建開始至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關費用（含管理費用、財務費用、銷售費用），在會計核算上全部計入“長期待攤費用――開辦費”科目核算，而稅務處理則是從取得商品房銷售收入后在不少于5年的期限內攤銷其開辦費。筆者認為，第一種處理方式不僅符合《企業會計制度》規定，而且與當時稅收規定（《企業所得稅暫行條例實施細則》）一致。而第二種處理方式則存在以下弊端：
（1）對開辦費的會計處理既不符合行業會計制度的規定，也與《企業會計制度》相悖。把開辦費與期間費用的會計處理混為一談，影響了會計信息披露的準確性。
（2）對開辦費的稅務處理與《企業所得稅暫行條例實施細則》的規定并不一致，擴大了開辦費的攤銷額。
（3）影響了房地產開發企業的稅收利益。在開發過程中未取得商品房銷售收入以前，把本應該計入當期損益的期間費用計入了“長期待攤費用”，減少了企業的虧損金額，進而形成房地產企業預先多交了部分企業所得稅，加劇了房地產企業的資金緊張，增加了利息負擔，嚴重影響了房地產開發企業的稅收利益。
三、新準則下開辦費的會計處理 從2007年1月1日開始，新會計準則體系（以下簡稱新準則）在我國的上市公司執行，許多企業（證券公司、保險公司、中央國營企業、深圳市的企業等）也執行了新準則。新準則對開辦費的會計處理相對于行業會計制度、企業會計制度而言，發生了一定的變化。
從《企業會計準則――應用指南》附錄――“會計科目與主要帳務處理”（“財會[2006]18號”）中關于“管理費用”會計科目的核算內容與主要帳務處理可以看出，開辦費的會計處理有以下特點：
新準則新稅法下房地產企業開辦費的財稅處理(2)2008-07-15 00:00:00 來源:中國會計網
作者: 【大 中 小】
1、改變了過去將開辦費作為資產處理的作法。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產”，而是直接將費用化。
2、新的資產負債表沒有反映“開辦費”的項目，也就是說不再披露開辦費信息。
3、明確規定，開辦費在“管理費用”會計科目核算。
4、統一了開辦費的核算范圍，即開辦費包括籌辦人員職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等。
5、規范了開辦費的帳務處理程序，即開辦費首先在“管理費用”科目核算，然后計入當期損益，不再按照攤銷處理。
實施新準則后，新設立的房地產開發企業應該嚴格按照新準則的規定進行開辦費的帳務處理。這樣不僅簡化了會計核算，更準確反映了會計信息。對籌建期間的界定，房地產企業應該以從被批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止較為妥當。
四、新稅法下開辦費的稅務處理
《中華人民共和國企業所得稅法》及其《實施條例》（以下簡稱新稅法）從2008年1月1日開始在我國實施。新稅法不僅統一了內外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率，而且在資產處理、稅前扣除等與會計核算密切相關的諸多方面有了重大變化與突破。
原《企業所得稅暫行條例實施細則》第三十四條規定，企業在籌建期發生的開辦費，應當從開始生產、經營月份的次月起，在不短于5年的期限內分期扣除。
而新稅法完全沒有關于開辦費稅前扣除的表述，是否表明對開辦費沒有稅前扣除限制？ 《企業所得稅法》第十三條規定：在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的（《企業所得稅法實施條例》第七十條明確規定，攤銷期限不少于三年），準予扣除：
（一）已足額提取折舊的固定資產的改建支出；
（二）租入固定資產的改建支出；
（三）固定資產的大修理支出；
（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。
從上述可以看出，在“長期待攤費用”中并沒有包括開辦費。
而《企業所得稅法實施條例》第六十八條是對《企業所得稅法》第十三條的解釋與說明的，從中也沒有看出關于開辦費稅前扣除的任何表述。由此可見，新稅法對開辦費的稅前扣除沒有限制了。
2008年4月25日國家稅務總局在其網站上，權威解答了網友提出的新所得稅法實施過程中的相關問題。所得稅司副司長繆慧頻在回答網友關于“開辦費稅前扣除”問題時，這樣答復：“新稅法不再將開辦費列舉為長期攤費用，與會計準則及會計制度的處理一致，即企業可以從生產經營當期一次性扣除。”
新設立的房地產開發企業，對于開辦費的稅務處理應該按照新稅法精神，即計入當期損益，并不再作納稅調整。至于將未取得商品房銷售收入以前發生的費用（管理費用、銷售費用、財務費用），計入“長期待攤費用”分五年稅前扣除的作法，從2008年1月1日開始必須摒棄，以保障房地產企業的正當權益。
綜上所述，新準則下開辦費是在“管理費用”科目核算，且直接計入當期損益的；而新稅法下對于開辦費的稅務處理與新會計準則一致，即企業當期一次性稅前扣除開辦費。因此，在“開辦費”的會計處理與稅務處理不再分離，二者協調一致了。以后在開辦費方面不存在會計與稅務的差異，當然更不存在納稅調整了。段光勛
第二篇：新稅法下房地產企業開辦費的財稅處理
新稅法下房地產企業開辦費的財稅處理
最新財稅解析
加入時間：2008-10-21 10:53:09 admin 點擊：
在我國關于開辦費的會計與稅務處理，一直不很規范、也不完善。開辦費的定義至今沒有權威解釋，而籌建期間的說法更是五花八門。會計制度、會計準則對開辦費的會計處理也僅僅停留在帳務處理層面；關于涉及開辦費的籌建期間，國家稅務總局也曾多次發文明確，但也是前后矛盾，讓人無所適從。本文擬根據新會計準則體系、新所得稅法及實施條例，結合房地產開發企業的實際情況，對開辦費的會計核算與稅務處理進行如下探討。
一、開辦費的定義與開支范圍
（一）開辦費的定義
開辦費是指企業在籌建期間實際發生的費用，包括籌辦人員的職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用等。
至于什么是籌建期間，有以下兩種不同的觀點具有一定的代表性。
其一，籌建期間是指從企業被批準籌建之日起至開始生產、經營（包括試生產、試營業之日）的期間。依據是：《外商投資企業外國企業所得稅法實施細則》第四十九條。
其二，籌建期間是指從企業被批準籌建之日起至開業之日，即企業取得營業執照上標明的設立日期。依據是： 2003年11月18日國家稅務總局《關于新辦企業所得稅優惠執行口徑的批復》（“國稅函[2003]1239號”）的相關規定。
筆者更加贊同關于“籌建期間”的第二種觀點。這是由于：
（1）第一種觀點，對于不同的行業、不同的企業均有不同的解釋，很難有一個統一的標準，無法準確界定籌建期間，為正確進行財稅處理設置了障礙。
（2）第二種觀點，很清晰地界定了籌建期間，即從企業被批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止。適用于各類企業，同時也沒有任何歧義。
（二）開辦費的開支范圍
根據相關規定，筆者將開辦費的開支范圍進行了歸納，一般說來分為允許計入開辦費的支出和不能計入開辦費的支出。
一）允許計入開辦費的支出
1、籌建人員開支的費用
（1）籌建人員的職工薪酬：具體包括籌辦人員的工資薪金、福利費、以及應交納的各種社會保險、住房公積金等。
（2）差旅費：包括市內交通費和外埠差旅費。
（3）董事會費和聯合委員會費.2、企業登記、公證的費用：主要包括企業的工商登記費、驗資費、評估費、稅務登記費、公證費等。
3、籌措資本的費用：主要是指籌資支付的手續費以及不計入固定資產和無形資產的匯兌損益和利息等。
4、人員培訓費：主要有以下二種情況
（1）引進設備和技術需要消化吸收，選派一些職工在籌建期間外出進修學習的費用。
（2）聘請專家進行技術指導和培訓的勞務費及相關費用。
5、企業資產的攤銷、報廢和毀損。
6、其他費用
（1）籌建期間發生的辦公費、廣告費、業務招待費等。
（2）印花稅、車船稅等。
（3）經投資人確認由企業負擔的進行可行性研究所發生的費用.（4）其他與籌建有關的費用，例如資訊調查費、訴訟費、文件印刷費、通訊費以及慶典禮品費等支出。
二）不能計入開辦費的支出
1、取得各項資產所發生的費用。包括購建固定資產和無形資產所支付的運輸費、安裝費、保險費和購建時發生的職工薪酬。
2、規定應由投資各方負擔的費用。如投資各方為籌建企業進行了調查、洽談發生的差旅費、咨詢費、招待費等支出。
3、為培訓職工而購建的固定資產、無形資產等支出。
4、投資方因投入資本自行籌措款項所支付的利息，不計入開辦費，應由出資方自行負擔。
5、以外幣現金存入銀行而支付的手續費，該費用應由投資者負擔。
二、房地產開發企業開辦費的財稅處理現狀
籌建房地產開發企業期間所發生的各項費用應該是開辦費。如何界定房地產企業的籌建期間，正確核算其開辦費，對于房地產開發企業開辦費的稅務處理顯得至關重要。
在實際工作中，對新設立房地產開發企業開辦費的會計與稅務處理的目前存在兩種不同的處理方式：
1、將房地產開發企業在籌建過程中（籌建期間指批準籌建之日起至企業取得營業執照上標明的設立日期為止）所發生的費用，一方面按照《企業會計制度》規定計入“長期待攤費用――開辦費”核算，并在公司籌建期結束后將籌建期間的開辦費全額直接轉入當前損益。另一方面根據《企業所得稅暫行條例實施細則》規定，開辦費不得直接在稅前扣除，而是在不少于5年的期限內攤銷。
2、將房地產開發企業從籌建開始至取得第一筆商品房銷售收入為止的相關費用（含管理費用、財務費用、銷售費用），在會計核算上全部計入“長期待攤費用――開辦費”科目核算，而稅務處理則是從取得商品房銷售收入后在不少于5年的期限內攤銷其開辦費。
筆者認為，第一種處理方式不僅符合《企業會計制度》規定，而且與當時稅收規定（《企業所得稅暫行條例實施細則》）一致。而第二種處理方式則存在以下弊端：
（1）對開辦費的會計處理既不符合行業會計制度的規定，也與《企業會計制度》相悖。把開辦費與期間費用的會計處理混為一談，影響了會計信息披露的準確性。
（2）對開辦費的稅務處理與《企業所得稅暫行條例實施細則》的規定并不一致，擴大了開辦費的攤銷額。
（3）影響了房地產開發企業的稅收利益。在開發過程中未取得商品房銷售收入以前，把本應該計入當期損益的期間費用計入了“長期待攤費用”，減少了企業的虧損金額，進而形成房地產企業預先多交了部分企業所得稅，加劇了房地產企業的資金緊張，增加了利息負擔，嚴重影響了房地產開發企業的稅收利益。
三、新準則下開辦費的會計處理
從2007年1月1日開始，新會計準則體系（以下簡稱新準則）在我國的上市公司執行，許多企業（證券公司、保險公司、中央國營企業、深圳市的企業等）也執行了新準則。新準則對開辦費的會計處理相對于行業會計制度、企業會計制度而言，發生了一定的變化。
從《企業會計準則――應用指南》附錄――“會計科目與主要帳務處理”（“財會〔2006〕18號”）中關于“管理費用”會計科目的核算內容與主要帳務處理可以看出，開辦費的會計處理有以下特點：
1、改變了過去將開辦費作為資產處理的作法。開辦費不再是“長期待攤費用”或“遞延資產”，而是直接將費用化。
2、新的資產負債表沒有反映“開辦費”的項目，也就是說不再披露開辦費信息。
3、明確規定，開辦費在“管理費用”會計科目核算。
4、統一了開辦費的核算范圍，即開辦費包括籌辦人員職工薪酬、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等。
5、規范了開辦費的帳務處理程序，即開辦費首先在“管理費用”科目核算，然后計入當期損益，不再按照攤銷處理。
實施新準則后，新設立的房地產開發企業應該嚴格按照新準則的規定進行開辦費的帳務處理。這樣不僅簡化了會計核算，更準確反映了會計信息。對籌建期間的界定，房地產企業應該以從被批準籌建之日起至取得營業執照上標明的設立日期為止較為妥當。
四、新稅法下開辦費的稅務處理
《中華人民共和國企業所得稅法》及其《實施條例》（以下簡稱新稅法）從2008年1月1日開始在我國實施。新稅法不僅統一了內外資均適用的所得稅法、降低了所得稅稅率，而且在資產處理、稅前扣除等與會計核算密切相關的諸多方面有了重大變化與突破。
原《企業所得稅暫行條例實施細則》第三十四條規定，企業在籌建期發生的開辦費，應當從開始生產、經營月份的次月起，在不短于5年的期限內分期扣除。
而新稅法完全沒有關于開辦費稅前扣除的表述，是否表明對開辦費沒有稅前扣除限制？
《企業所得稅法》第十三條規定： 在計算應納稅所得額時，企業發生的下列支出作為長期待攤費用，按照規定攤銷的（《企業所得稅法實施條例》第七十條明確規定，攤銷期限不少于三年），準予扣除：
（一）已足額提取折舊的固定資產的改建支出；
（二）租入固定資產的改建支出；
（三）固定資產的大修理支出；
（四）其他應當作為長期待攤費用的支出。
從上述可以看出，在“長期待攤費用”中并沒有包括開辦費。
而《企業所得稅法實施條例》第六十八條是對《企業所得稅法》第十三條的解釋與說明的，從中也沒有看出關于開辦費稅前扣除的任何表述。由此可見，新稅法對開辦費的稅前扣除沒有限制了。
2008年4月25日國家稅務總局在其網站上，權威解答了網友提出的新所得稅法實施過程中的相關問題。所得稅司副司長繆慧頻在回答網友關于“開辦費稅前扣除”問題時，這樣答復：“新稅法不再將開辦費列舉為長期攤費用，與會計準則及會計制度的處理一致，即企業可以從生產經營當期一次性扣除。”
新設立的房地產開發企業，對于開辦費的稅務處理應該按照新稅法精神，即計入當期損益，并不再作納稅調整。至于將未取得商品房銷售收入以前發生的費用（管理費用、銷售費用、財務費用），計入“長期待攤費用”分五年稅前扣除的作法，從2008年1月1日開始必須摒棄，以保障房地產企業的正當權益。
綜上所述，新準則下開辦費是在“管理費用”科目核算，且直接計入當期損益的；而新稅法下對于開辦費的稅務處理與新會計準則一致，即企業當期一次性稅前扣除開辦費。因此，在“開辦費”的會計處理與稅務處理不再分離，二者協調一致了。以后在開辦費方面不存在會計與稅務的差異，當然更不存在納稅調整了。
以不動產投資入股轉讓時是否征收營業稅
最新財稅解析
加入時間：2008-10-21 10:47:02 admin 點擊：
問題：我在2000年時向企業投資一不動產入股，在2006年對該股權進行轉讓是否征收營業稅？
答：財稅[2002]191號文件規定：“自2003年1月1日起以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。對股權轉讓不征收營業稅。”
提示：此政策是2003年1月1日起執行，是指在2003年以后轉讓股權的行為不征收營業稅，2000年投資時并不是轉讓行為，未發生納稅義務。
外資房地產企業可核定征收企業所得稅嗎
最新財稅解析
加入時間：2008-11-18 15:46:15 admin 點擊： 咨詢描述：外商投資房地產企業是否可以核定征收企業所得稅！謝謝！！！
解答內容：根據國稅發[2006]31號《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》
九、關于征收管理問題
（二）開發企業出現下列情形之一的，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規的規定進行處理，但不得事先規定開發企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。1.依照法律、行政法規的規定可以不設賬簿的；2.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬薄的；
3.擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；4.雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬的；
5.發生納稅義務，未按照規定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；6.納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
第三篇：開辦費財稅處理及納稅申報
企業籌建期間的開辦費會計處理有3種準則（制度）選擇，稅前扣除有2項選擇，籌建期間跨度有3種可能，有點復雜！不過，所有問題，看這篇文章就夠了！
企業籌建期間，由于企業尚未進入正常的生產經營階段，籌建期間開辦費用（以下簡稱：開辦費）與正常生產經營期間的稅務與會計處理有所不同。
一、開辦費的會計處理
根據企業實際情況，企業可能適用的會計準則或制度不同，處理方式如：表-1
從上述三個制度（準則）的會計處理規定可以看出，新會計準則與小企業會計準則的處理基本一致，均是在費用發生時計入“管理費用”；而企業會計制度的會計處理是要先計入“長期待攤費用”，然后在在開始生產經營的當月起一次計入開始生產經營當月的損益，借記“管理費用”科目。另外，計入“長期待攤費用”范圍比企業會計準則和小企業會計準則要寬一些，包含了匯兌損益、固定資產清理損失。
二、開辦費的稅務規定
對于開辦費的稅務規定，是分散在幾個不同法規中的。整理如下表：表-2 三、三種不同情況下的開辦費的所得稅申報實務處理
（一）企業尚處于單純的籌建期間
根據國稅函（2009）79號文，企業在籌建期間發生的籌辦費用支出，僅僅是可以不計算為當期虧損而已，可以有人誤解為如果企業尚處于籌建期間就可以不做所得稅匯算。因此，企業如果尚處于單純的籌建期間，企業所得稅匯算仍然需要按時做的，只是在填報報表時進行納稅調整。
【案例1】懷文公司成立于2014年7月1日，成立后就進入了籌辦，到2014年12月31日尚未籌建結束，無任何收入。2014共發生籌建費用500萬元，其中業務招待費10萬元。不考慮增值稅等其他稅費。
問題：懷文公司2014的會計處理及所得稅申報
1、如果企業適用企業會計準則或小企業會計準則（1）會計處理
借：管理費用——開辦費 500萬元 貸：銀行存款 500萬元
【備注】此處可能有人有不同意見，認為應該把業務招待費單獨出來，但是我認為籌建期間發生的還是計入開辦費比較好。
（2）所得稅申報表的填報
第一步：填報《A104000期間費用明細表》（見表-3）
由于《A104000期間費用明細表》沒有專門的“開辦費”欄目，故填在“其他”。
第二步：填報《A105000納稅調整項目明細表》（見表-4）
第三步：自動生成主表相關欄目數據。
2、企業如果適用的是企業會計制度（1）會計處理
借：長期待攤費用 500萬元 貸：銀行存款 500萬元（2）所得稅申報表的填報 填報《A105080資產折舊、攤銷情況及納稅調整明細表》（見表-5）
【說明】長期待攤費用計稅基礎的計算，根據《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》（國家稅務總局公告2012年第15號）規定，企業在籌建期間，發生的與籌辦活動有關的業務招待費支出，可按實際發生額的60%計入企業籌辦費，因此懷文公司發生的10萬元業務招待費有4萬元不能作為長期待攤費用的計稅基礎。
（二）企業當年既有籌建期，又有經營期的情況
如果出現這種情況，根據國稅函[2010]79號的規定，當年是要計算為稅務上的損益的，但是可以劃分為籌建和經營的兩個時間段，然后按照國稅函[2009]98號第九條規定執行，也就是說企業還是存在選擇的問題，要么一次性，要么按照不低于3年進行攤銷。當然，此時只要前述的1和2的情況處理即可，只是如果存在攤銷只是計算的時間按經營期間的時間計算而已，然后進行調整。
【案例2】懷文公司成立于2014年7月1日，成立后就進入了籌辦，到2014年12月31日尚未籌建結束，無任何收入。2014共發生籌建費用500萬元，其中業務招待費10萬元。2015年1-6月仍然在籌建期，發生籌建費用500萬元，其中業務招待費10萬元、業務宣傳費90萬元。懷文公司2015年7月1日進入試生產，2015取得銷售收入1000萬元，發生業務招待費20萬元、業務宣傳費180萬元。不考慮增值稅等其他稅費。問題：懷文公司2015的會計處理及所得稅申報
1、如果企業適用企業會計準則或小企業會計準則（1）會計處理
發生開辦費的會計分錄：
借：管理費用——開辦費 500萬元 貸：銀行存款 500萬元
發生銷售收入的會計分錄（匯總）： 借：銀行存款 1000萬元 貸：主營業務收入 1000萬元
發生業務招待費、業務宣傳費的會計分錄： 借：管理費用-業務招待費 20萬元
銷售費用-業務宣傳費 180萬元 貸：銀行存款 200萬元（2）稅務處理
由于從籌建期轉入生產經營期，根據國稅函[2009]98號和國稅函[2010]79號的規定，企業此時必須做出選擇，可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照企業所得稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變。
企業選擇的原則是：如果企業在比較短的時間內（5年內）實現盈利，建議選擇一次性扣除；如果企業在5年內不能實現盈利（累計），為了避免虧損不能在稅前彌補，建議選擇按照長期待攤費用進行分期攤銷，且攤銷期限不低于3年。選擇按照長期待攤費用進行分期攤銷與會計賬務處理是否計入“長期待攤費用”無關。2015年籌建期間業務招待費可稅前扣除額=10*60%=6萬元（與當年收入無關）
2015年籌建期間業務宣傳費稅前扣除限額=90萬元（與當年收入無關）2015年經營期業務招待費稅前扣除額=5萬元
2015年經營期業務宣傳費稅前扣除限額=150萬元（假定扣除比例15%）A、懷文公司選擇一次性扣除的所得稅申報表填報（2015年）第一步：填寫《A101010一般企業收入明細表》（見表-6）
第二步：填寫《A104000期間費用明細表》（見表-7）
第三步：填寫《A105060廣告費和業務宣傳費跨納稅調整明細表》（見表-8）
第四步：填寫《A105000納稅調整項目明細表》（見表-9）
【說明】“（十六）其他”填寫的是開辦費，張載金額500萬元是2015發生的開辦費，稅收金額492萬元是2014開辦費496萬元+2015開辦費496萬元。
第五步：自動生成主表相關欄目數據。
B、懷文公司選擇分期扣除的所得稅申報表填報（2015年）（假設分4年扣除）
前三步填寫《A101010一般企業收入明細表》（見表-6）、《A104000期間費用明細表》（見表-7）、《A105060廣告費和業務宣傳費跨納稅調整明細表》（見表-8）與一次性扣除完全一致，此處不再贅述。
第四步：填寫《A105000納稅調整項目明細表》（見表-10）
【說明】
1、“（十六）其他”稅收金額：2014開辦費稅前可扣除金額為496萬元，2015開辦費可稅前扣除金額496萬元，合計可稅前扣除金額992萬元，按照4年攤銷2015年半年應攤銷扣除124萬元（992/4/2）；
2、調增金額：賬載金額500萬元-稅收金額124萬元。
第五步：填寫《A105080資產折舊、攤銷情況及納稅調整明細表》（見表-11）
第六步：自動生成主表相關欄目數據。
2、企業如果適用的是企業會計制度（1）會計處理 發生開辦費時：
借：長期待攤費用-開辦費 500萬元 貸：銀行存款 500萬元 結束籌建期時： 借：管理費用-開辦費 1000.00萬元 貸：長期待攤費用 1000.00萬元（2）稅務處理
與前述適用企業會計準則或小企業會計準則一樣，稅務處理上是一致的，與適用什么制度或準則無關，業務招待費和業務宣傳費扣除調整也是一致，此時不再贅述。下面只是說說所得稅申報表的填報的差異之處。
C、懷文公司選擇一次性扣除時的填報（2015年）
前三步與“A、懷文公司選擇一次性扣除的所得稅申報表填報（2015年）”完全一致，請看前文及表格。
第四步：填寫《A105080資產折舊、攤銷情況及納稅調整明細表》（見表-12）
第五步：填寫《A105000納稅調整項目明細表》（見表-13）
第六步：自動生成主表相關欄目數據。
D、懷文公司選擇分次性扣除時的填報（2015年）（假設分4年）前三步填寫《A101010一般企業收入明細表》（見表-6）、《A104000期間費用明細表》（見表-7）、《A105060廣告費和業務宣傳費跨納稅調整明細表》（見表-8）與一次性扣除完全一致，此處不再贅述。
第四步：填寫《A105000納稅調整項目明細表》（見表-14）
第五步：填寫《A105080資產折舊、攤銷情況及納稅調整明細表》（見表-15）
第六步：自動生成主表相關欄目數據。
（三）企業已經進入單純經營了，但又涉及前期的開辦費的情況 企業在以前已經進入了經營了，但是基于各種考慮企業可能選擇了分期攤銷的稅務處理辦法（比如擔心前期有較大虧損在5年內不能有效彌補）。企業會計制度的會計處理辦法要求在企業投入生產經營當月一次性將開辦費的“長期待攤費用”轉入“管理費用”，而其他2個會計準則均要求在發生時就計入損益。因此，無論選擇什么會計處理辦法，此時都會涉及納稅調整，而不會涉及“長期待攤費用”的攤銷。由于會計上前期均進入了損益，因此此時稅務上都應進行調增相關費用。金額按稅法規定的不得低于3年計算得出。【案例3】繼續案例2的問題，假設不考慮其他情況，在懷文公司選擇分期（4年）扣除的情況下，2016年涉及到前期開辦費的納稅調整。
主要涉及到《A105000納稅調整項目明細表》和《A105080資產折舊、攤銷情況及納稅調整明細表》的填寫
1、《A105000納稅調整項目明細表》的填寫（見表-16）
無論企業適用的是企業會計準則還是小企業會計準則或者是企業會計制度，《A105000納稅調整項目明細表》（2016年）的填寫都是一樣的。
2、《A105080資產折舊、攤銷情況及納稅調整明細表》的填寫（1）適用企業會計制度的填寫（見表-17）
（2）適用企業會計準則或小企業會計準則的填寫（見表-18）
第四篇：新準則下房地產開發產品完工前后的處理
新準則下房地產開發產品完工前后的處理
通常情況下，房地產開發企業的銷售行為在開發產品完工前即已開始，完工后還會繼續下去，直至開發產品售出完畢。開發產品完工前不結轉銷售成本，完工后根據配比原則對應結轉已售部分的開發成本。所以，房地產企業的損益表在項目完工前不能體現開發產品的經營成果。
在稅務處理上，鑒于房地產行業的特殊性，國家稅務總局下發的《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）第六條規定，企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。這說明房地產企業所得稅收入的確認并沒有完工與否的條件，與會計核算相關規定截然不同。與之相對應，企業所得稅計稅成本的處理與會計核算成本也有本質的區別。本文試對開發產品完工前后成本的處理方式進行分析。
開發產品完工前成本的確認
開發產品完工前發生的成本費用通過“開發成本”科目反映，“開發成本”項目與國稅發[2009]31號文件計稅成本支出的內容相同，包括如下內容：
一、土地征用費及拆遷補償費。
指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
二、前期工程費。
指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。
三、建筑安裝工程費。
指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用，主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。
四、基礎設施建設費。
指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。
五、公共配套設施費。
指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。
六、開發間接費。
指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出，主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。
會計處理上，對于開發產品完工前的預售收入不進行損益結轉，“開發成本”科目累計借方發生額或期末余額反映了開發產品項目成本費用的實際投入。
稅務處理上，國稅發[2009]31號文件第九條規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季度（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。這說明稅法上要確認未完工開發產品銷售收入，但不直接計算對應的計稅成本，而是間接地以計稅毛利率來確定銷售毛利額。
開發產品完工后成本的確認
開發產品完工后交付使用，會計上要確認收入，“開發成本”歸集的成本費用相應按照已售建筑面積占可售建筑面積的比例結轉銷售成本。
會計處理上，無論資產負債表日還是財務報告報出日，成本項目反映的成本費用不一定能夠全部取得結算發票，為了確保會計損益真實、準確，也包含了為準確核算單位建筑面積開發成本預提的成本費用。所以，開發產品完工后，按照已售建筑面積和單位成本結轉的銷售成本，從會計報表上能夠反映開發項目的實際經營情況。
稅務處理上，國稅發[2009]31號文件第九條規定，開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。第三十五條規定，開發產品完工以后，企業可在完工企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。
上述稅法規定的內容可概括如下：
1.開發產品當完工必須結算計稅成本。
2.根據結算的計稅成本，對以前銷售收入實際毛利額與預計毛利額差額調整計入當應納稅所得額。
3.計稅成本核算終止日，即完工企業所得稅匯算清繳前。
由此產生的會計成本與計稅成本差異表現在：
1.會計成本與交付入住的建筑面積和確認的收入相配比，計稅成本只考慮實際毛利額，不考慮實際結轉成本。
2.會計成本年終結算止于資產負債表日，計稅成本可以次年5月31日前任一時點為核算終止日。
3.會計成本對未入賬的成本費用均可以預提；計稅成本則規定，預提成本費用不超過國稅發〔2009〕31號文件第三十二條規定的范圍和標準。
4.12月31日～5月31日之間取得合法憑據，會計作為次發生的成本費用或沖減預提成本，稅法則可以計入當計稅成本。
【例】A房地產開發企業開發的某樓盤已于2008年9月完工并全部交付入住，出包工程合同總金額為8000萬元，2008年12月31日前已取得的發票金額為5000萬元。2009年4月取得的發票金額為1000萬元，A公司12月31日按照合同造價預提了3000萬元。年終結轉后開發成本無余額。
計稅成本核算以2009年5月1日為終止日，企業的計稅成本包括：
（1）.2008年12月31日前已取得的發票5000萬元；
（2）.2009年4月取得的發票1000萬元；
（3）.不超過合同總額10%的預提成本800萬元；
企業的銷售成本當為8000萬元，企業的計稅成本當為6800萬元，差額為1200萬元。
開發產品完工條件的確認
開發產品完工是結算計稅成本的前提，國稅發[2009]31號文件規定，除土地開發之外，開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：
1.開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；
2.開發產品已開始投入使用；
3.開發產品已取得了初始產權證明。
另外，國家稅務總局《關于房地產企業開發產品完工標準稅務確認條件的批復》（國稅函[2009]342號）明確，房地產開發企業建造、開發的產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。開發產品開始投入使用是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續（包括入住手續）或已開始實際投入使用。開發產品如果沒有竣工驗收即提前辦理入住手續，這種情況必須結算計稅成本，如果計稅成本資料不全、結算滯后，結算的當計稅成本就會小于實際成本，從而對當企業所得稅產生重大影響。
第五篇：新準則下企業的開辦費的賬務處理
新準則下企業的開辦費的賬務處理
企業會計準則應用指南——會計科目和主要賬務處理中，管理費用的主要賬務處理的第一條明確規定：企業在籌建期間內發生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產價值的借款費用等，借記“管理費用”科目，貸記“銀行存款”等科目。
而長期待攤費用的第一條規定“本科目核算企業已經發生但應由本期和以后各期負擔的分攤期限在1 年以上的各項費用”，是資產類科目。
而開辦費已經不符合新準則對資產的規定，所以準則的做法是：
借：管理費用
貸：庫存現金
就是說一次性計入，不再進行攤銷。
對于初次使用新準則的，根據《企業會計準則第38號—— 首次執行企業會計準則》應用指南規定：“首次執行日企業的開辦費余額，應當在首次執行日后第一個會計期間內全部確認為管理費用。”
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