第一篇：項目前期工作開展思路

項目前期工作開展思路

一、可行性研究

1、市場分析：宏觀市場、區域市場

2、市場預測：供給預測、需求預測、價格預測

3、收入、成本飛羽預測：銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、一、項目

1、項目周邊環境（如：經濟指標、人口、收入水平、消費購買力、生活配套、市政配套、交通、休閑）

2、項目價值研究（如：項目SWOT分析、項目核心價值分析、項目潛在客群分析和特征）

3、項目產品研究（如：戶型分析優劣勢、戶型朝向、戶型面積等）

二、市場（本區域內外）

1、貴港市房地產市場調查報告

2、港南區區域內樓盤點對點分析

3、貴港新增樓盤報告分析

4、貴港典型項目研究（如：廣匯·東湖城、普羅旺斯、御林皇府、盛世名都、宏桂城市廣場等）

5、港南區購房能力、習慣與要求等

三、廣告（活動、媒體、廣告等公司）

1、貴港常用媒體調查（如：廣告地段、方式、時間、）

2、貴港現有廣告媒體、報價、廣告有效期等（如：DM報、貴港日報、貴港電視臺、短信、高炮等）

一、市場分析

1、城市總體房地產市場近期發展軌跡分析

2、城市房地產市場供求和結構分析

3、城市房地產區域特征

4、城市房地產營銷特征分析

5、城市房地產開發主體

6、城市房地產產品特征

7、城市房地產服務主體特征

8、城市房地產消費主體特征

9、貴港經典樓盤點對點分析

10、港南區區域內樓盤點對點分析

二、市場推廣

1、貴港常用媒體調查（如：廣告地段、方式、時間、）

2、貴港現有廣告媒體、報價、廣告有效期等（如：DM報、貴港日報、貴港電視臺、短信、高炮等）

3、推廣節點

第二篇：分公司前期工作開展思路

分公司前期工作開展思路

一、明確目標：

① 采購指標及分解量化

② 銷售指標及分解量化

③ 利潤指標：零售利潤、批發利潤

二、完成指標可行性方案要點探討

三、團隊構建：部門組建、人員分工、崗位職責、權責明確

四、部門工作流程梳理：

① 財務部門管理流程：財物安全、日常費用管控、提供銷售支持……

② 市場部開店流程：選店、開店、管店

③ 倉儲物流控制：進銷存、分區堆放……

五、分公司行政制度建立：

① 分公司組織架構圖

② 各部門工作職責

③ 崗位職責

④ 周、月、季度計劃表

⑤ 月、季度考核表

⑥ 各種日常管理表單

六、關鍵項目梳理：

① 銷售政策統一

② 市場規劃及拓展指標

③ 聯營合同統一

④ 店鋪日常維護規范

⑤ 規范公司報表：終端報表、分公司報表、倉庫報表、財務報表

第三篇：發改委申請項目開展前期工作

發改委申請項目開展前期工作

一 1 2 3 4 5 二 1 2 三 1 報告 四 1 2 3 4 5 6 7 8 五 1 2 3 4 六 1 2 環境評價報告

建設單位向區環保局出具環評申請紅頭文件 選址意見書電子版、紙質文件 可行性研究報告電子版、紙質文件

根據項目情況由建設方與環評單位簽訂合同，部分費用無票據 編制環境評價報告書或表 在媒體公示項目情況

區、市兩級環保局審批環境評價報告書或表 市環保局向申報單位出具環境評價批復文件 開展前期工作的通知（區發改委）工作流程及資料辦理 辦理項目選址意見書 單位申請紅頭文件2份

填寫《建設項目選址意見書》跟蹤表 以上文件刻牒

核準后向建設單位下發選址意見書 設計合同

設計費高于50萬的項目需公開招標 與項目建設方設計合同 a、實際施工圖紙內容

b、規范允許范圍內盡量擴大設計 c、包含可能出現的設計變更和洽商記錄 d、包含可行性研究報告費用 合同

嚴格控制實際施工圖紙內容 可行性研究報告

將設計委托書及選址意見書的紙質、電子版文件提交設計院要求出具可行性研究申報單位向區發改委提交開展前期工作申請紅頭文件、項目選址意見書、區發改委向市發改委出具開展前期工作的函 市發改委向區發改委下達開展前期工作的通知 區發改委向申報方轉發開展前期工作的通知 土地預審

由建設方與測繪單位簽訂合同 向測繪單位提交選址意見書電子版文件 項目可行性研究報告、環評批復 3 份 4 5 6 7 8 9 10 11 12 七 1 2 3 八 1 2 測繪單位編制土地報件（體現項目用地面積、性質、符合國土局規劃的信息）4需要時辦理耕地協議、征地列入預算說明等具體事宜 申報單位出具土地預審的申請紅頭文件

建設單位的營業執照副本、組織機構代碼、企業法人證、法人身份證 項目開展前期工作的通知

現場查看記錄表 項目用地情況說明 建設項目用地預審申請表 項目用地的初審意見

核準后市國土局向建設單位下發土地預審意見書 可行性研究報告審查報告

申報單位向區建設局出具可行性研究報告審查申請紅頭文件

區建設局向市建委出具關于審查《項目可行性研究報告》的報告和可研報告 市建委出具關項目可行性研究報告審查意見 立項批復 上述文件由申報單位報送區國土局連同以下區國土局出具文件上報市國土局

申報單位向區發改委提交立項申請紅頭文件、選址意見書、項目可研報告、區發改委出具立項請示紅頭件連同選址意見書、項目可研報告、環評批復、土地環評批復、土地預審意見書

預審意見書、資本金到位的函（貸款）提交到市發改委，專家論證可研報告合格后出具可行性研究報告的批復即立項批復

九 1 2 3 4 5 6 7 十 1 2 十一 1 2 3

建設用地規劃許可證 申報單位申請紅頭件2份

填寫《建設用地規劃許可證》申請表 填寫《建設用地規劃許可證》跟蹤表 建設項目選址意見書復印件2份

發改委立項批復2份（轉發件為原件，市發改委可復印件）上述資料拷貝電子版2份連同紙質文件遞交至區規劃局大廳 核準后簽發建設用地規劃許可證 地質勘查報告

委托方與勘察院簽訂勘察設計合同 委托方提交勘察院選址及可研文件 初步設計方案提交及論證 委托方向設計院提供地質勘查報告 設計院實地放線

公司領導現場踏勘并提出修正意見 4 5 十二 1 十三 1 2 3 十四 1 2 3 4 5 6 7 8 9 十五 1 2 3 4 5 6 7 8 二次放線并請公司領導踏勘 向公司領導匯報并確認初步設計方案 施工圖設計

深化初步設計至施工圖設計，出具兩個版本（內、外）的設計圖 施工圖審查報告和施工圖設計文件審查合格書

建設單位向市建委建設工程設計審查站提交項目施工圖設計申請 建設工程設計審查站及抗震辦公室簽發鄂爾多斯建設工程施工圖審查報告 建設工程設計審查站簽發施工圖設計文件審查合格書 建設工程規劃許可證 申報單位申請紅頭件2份 建設項目選址意見書復印件2份 建設用地規劃許可證復印件2份 《建設工程規劃許可證》申請表 《建設工程規劃許可證》跟蹤表 施工圖設計圖紙1套及電子版文件 拆遷完成情況統計及協議書等證明書

上述資料拷貝電子版2份連同紙質文件遞交至區規劃局大廳 區規劃局設計室核對上述資料準確無誤簽發建設工程規劃許可證 建設用地批準書

建設項目選址意見書復印件 建設用地規劃許可證復印件

發改委立項批復（轉發件為原件，市發改委可復印件）

國有土地摸底調查（項目拆遷明細需寫經摸底調查以上或以下均為國有土地加蓋申報單位的營業執照副本、組織機構代碼、企業法人證、法人身份證

土地局出具收回國有土地使用權及建設用地審批表（規劃局、國土局、政府審核通過媒體發收回國有土地使用權公告

上述資料核準后簽發建設用地批準書贊同3| 評論

申報單位公章）

領導簽字、蓋章）

第四篇：如何開展項目前期工作

如何開展項目前期工作

一、前期工作的重要性

項目前期工作包括規劃、機會論證、項目論證、項目審批（核準備案）、初步設計、施工圖設計、開工手續等，泛指項目開工前一切準備工作和按照國家規定必須完成的各項行政許可和非行政許可手續。

項目前期工作以確保項目投資效益和維護國民經濟持續健康發展為最終目的，為項目的實施提供了技術和政策支持，在項目管理中占據著至關重要的地位。高質量的項目前期工作是項目建設的前提，是項目工作的起點。隨著國家體制改革的不斷深化和項目管理的不斷規范，對項目前期工作要求越來越嚴。我縣當前項目建設中出現的大部分矛盾和問題, 其根源都在于項目前期工作缺乏科學化的管理。金秀今天仍處于經濟欠發達的局面，項目管理水平的低下是一個關鍵的原因：一是項目沒選擇好。當然這和金秀教育水平低，科技不發達，地理的區位優勢缺乏相應的配套條件而無法轉變成實際的經濟優勢等情況有關系，也還有其他一些方面的歷史原因，是一系列的綜合因素導致我區可選擇的項目范圍窄。二是項目前期工作不深入，投資成本高，投資效益差，無法通過增量改變經濟結構，提高經濟效益。當然這個問題全區也都普遍存在，但金秀尤其突出。

（一）做好項目前期工作對項目業主本身具有重要現實意義。一是可以提高項目建設的成功率和投資效益。特別對生產性項目來說，通過深入的市場調研，可使項目規模及產品定位更加準確，項目建成后取得較好經濟效益的機率更高。二是有利于項目早上馬和爭取國家資金。近年國家對申報資金和申請國家審批核準的項目，對前期工作要求非常嚴格，如果不做好前期工作，項目難以獲得審批核準，難以獲得資金安排。三是可以保證項目建設的連續性，保證合理工期和控制項目投資，確保以最小的投資、最短的工期、最高的施工質量 1

完成項目建設。

（二）做好項目前期工作是確保經濟社會持續健康發展的需要。不但要站在自治縣經濟角度，還要站在全縣人民生存發展的角度來看待一些前期工作環節。

1.為什么要規劃選址？建設項目的選址，不僅對建設項目本身的成敗起著決定性的作用，而且對城市的布局結構和將產生深遠的影響。項目建設的地點與周圍其他建筑之間是否存在互相影響、選址是否影響其他重要保護區和居民生活、選址是否符合城市功能分區、選址是否會影響以后即將建設的其他項目，以及確定本項目的規劃設計條件等等都需要在選址階段予以明確。

2.為什么要土地預審？從供地政策方面，配合發改部門把好項目準入關。一是用地性質是否符合土地利用總體規劃。二是出于保護基本農田和耕地的需要。三是核算項目合理用地面積，集約節約保護土地。

3.為什么要環境影響評價？環境污染除了給生態系統造成直接的破壞和影響外，還對人類社會造成間接的危害。在項目籌建過程中進行環境影響評價的根本目的是在規劃和項目決策中考慮環境因素，把在建設過程和生產經營過程中潛在的環境影響的可能性減到最小，對于一些對環境有重大影響的項目堅決禁止建設。河池市龍江河重金屬鎘污染問題就是一個典型事件。

4.為什么要水土保持？我國水土流失量大面廣，危害嚴重。嚴重的水土流失導致土地退化，毀壞耕地，加劇旱情發展，威脅國家糧食安全；加劇洪澇災害，對我國防洪安全構成巨大威脅，并進一步影響到公共安全；削弱生態系統的調節功能，成為我國生態安全的重要制約因素；降低涵養水源能力，加重土壤面源污染，對我國飲水安全構成嚴重威脅，既是我國重大的生態環境問題，也是制約我國經濟社會可持續發展的重要因素。

5.為什么要辦理征占用林地審批？森林對人類意味著生命，制造

氧氣，涵養水源，防風固沙，保持生態平衡。濫砍濫伐后果嚴重，森林消失，沙漠化，吸納二氧化碳的能力減弱，全球變暖等。

6.為什么要投資許可？目的是通過嚴格執行產業政策和行業準入標準，維護國民經濟安全、合理開發利用資源、保護生態環境、優化重大布局、保障公共利益、防止出現行業壟斷和低水平重復建設等。對政府投資項目，主要是控制內容、規模和總投資等。

二、審批類項目前期工作主要程序、條件和要求

1.主要前期程序

（1）編規劃——發改委（局）；（2）編項目建議書或預可研——有資格的咨詢單位；（3）評估——有資格的咨詢單位；（4）立項——發改委（局）；（5）編可研——有資格的咨詢單位；（6）規劃選址、用地預審和環境影響評價審批等辦理——業主；（7）評估——有資格的咨詢單位；（8）批可研——市級以上發改委；（9）辦理規劃許可和正式用地手續；（10）融資——業主及發改委（局）；（11）初步設計——有資格的設計單位；（12）初設審查——有資格的咨詢單位；（13）審圖——審圖公司；（14）開工報告審批和辦理施工許可證——建設行政主管部門和行業主管部門。

2.審批條件

（1）項目建議書審批：包括項目建議書（重大工程、技術復雜的項目應由相應工程咨詢資格的機構編制項目建議書）；評估意見（重大工程、技術復雜的項目應由相應工程咨詢資格的機構出具）；有關法律法規要求提供的其他文件。

（2）可行性研究報告審批：包括由相應工程咨詢資格的機構編制的可行性研究報告；由相應工程咨詢資格的機構出具的評估意見；專家評估意見；銀行貸款承諾書；環保批文；規劃選址意見書或規劃批文；土地預審或土地使用證明；供水、電、氣及運輸方面的承諾書；政府補助資金承諾書；資源開發許可手續；項目業主確認函；對大中型工程可能還需以下附件：水資源論證報告；取水許可；水土保持方

案批復；壓礦情況的函；地質災害危險性評價；地震安全性評價；文物古跡調查報告；接入系統審查意見；地方政府移民安臵規劃意見；資金籌措方案及出資協議書。

（3）初步設計審批：包括由相應工程設計資格的機構編制的初步設計文件；由相應工程咨詢資格的機構出具的審查意見。

3.審批程序

項目單位編制立項、可行性研究報告或初步設計并上報自治區或市發展改革委；自治區或市發展改革委委托工程咨詢機構評估；工程咨詢機構報送評估結果；自治區或市發展改革委批復。

項目審批文件有效期2年，自發布之日起計算。項目在審批文件有效期內未開工建設的，項目單位應在審批文件有效期屆滿30日前向原項目核準機關申請延期，原項目審批機關應在審批文件有效期屆滿前作出是否準予延期的決定。項目在審批文件有效期內未開工建設也未向原項目審批機關申請延期的，原項目審批文件自動失效。

三、當前影響前期工作推進的主要因素

項目前期工作推進與審批部門、項目業主和相關中介服務機構的工作質量和效率密切相關，并受制于相關法律法規和制度規定。

（一）行政許可環節多客觀上造成項目前期工作時間拖長。項目建設涉及土地、環保、資金、能源資源利用等方面，國家制定出臺一系列嚴格的行政許可規定來規范和約束項目建設行為，既是對建國以來項目建設經驗教訓的反思和總結，也是保障國民經濟發展大局的需要，總體上是科學合理的，將長期存在。較多的行政許可事項和嚴格的行政許可規定，必然帶來審批條件嚴格和審批程序復雜，客觀上需要較長的工作時間。

（二）項目業主消極對待行政許可規定。國家的各項行政許可規定為項目建設設立了門檻，增加了項目完成開工前各項準備工作的難度，部分審批材料的組織需要中介服務機構來幫助完成，也因此帶來建設成本的增加，必然在一定程度上引發項目業主的抵觸情緒，主觀

上影響了前期工作推進。

（三）項目業主對待前期工作存在“等、靠”的依賴思想。項目前期工作內容多、需要辦理的手續多，如果業主單位不重視、不主動、不抓緊開展前期工作，就會影響項目的開工時間，甚至錯過建設黃金時間。一般來說，我們縣大多數部門平時的項目是較少的，一年一兩個項目，甚至幾年才申報1個項目，所以對項目前期工作需要開展什么工作，組織什么材料，基本上不熟悉的，那么一般情況下，項目業主單位應當主動跟發改局、住建局、國土局、環保局等審批部門主動聯系溝通，咨詢、追蹤項目前期工作進展如何，碰到了什么困難問題，需要這些部門如何幫助等等，但是我們縣經常出現這樣的情況，上面市發改部門來通知要準備評估可研或評審初步設計材料了，業主單位非但不著急，而且提供的材料就這漏那漏了，反倒是發改、住建等部門著急追業主單位要材料，出現這種本末倒臵的奇怪現象發生。比如：經貿局技改項目、水利局的城鎮供水項目、旅游局的旅游基礎設施建設、衛生局的衛生項目、教育局的幼兒園項目設計等等，都出現類似的現象。

（四）前期工作經費不足。一是金秀經濟基礎薄弱，可支配財力不多，前期工作經費捉襟見肘，難以滿足所有政府投資項目需要；二是企業對前期工作認識不足，主動投入少。

四、開展項目前期工作需重點關注的幾個方面

（一）高度重視規劃指導項目建設的作用。規劃的目的就是站在區域經濟發展的角度，全面平衡各種建設要素，研究提出項目建設的內容、規模和建設時序等，分步驟逐步推進項目建設。項目規劃是項目超前期的一項工作，不能憑想象，要綜合考慮各種政策和建設要素的可能性。

（二）按規定編項目建議書（預可研）和可研，或督促項目業主盡早完成規劃和設計方案，滿足進一步設計需要。要確保設計文件符合國家規范和達到一定深度。對于核準和備案類項目，雖然不要求做

建議書和可研，但業主本身應對此階段工作進行深入研究，以滿足項目盡快進入實施階段需要。

（三）項目選址要符合城市（鎮）發展規劃和土地利用總體規劃的要求，盡量少占耕地，不占用基本農田。對用地量較大的項目，要分期建設，提出分期用地計劃。

（四）工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性投資項目，應當依法以招標、拍賣或掛牌出讓方式取得土地。

（五）項目名稱和建設內容，要符合國家產業政策和供地政策要求。

（六）加快辦理各項行政許可和非行政許可手續。尤其是投資許可、土地、林地、環保、水土保持等項目建設必須履行的手續，項目業主要積極準備好相關的材料，該委托中介機構編制的盡快委托，盡快履行報批手續。要盡可能做到同時啟動項目審批核準、環評、用地預審、水土保持、占用林地等各審批事項材料編寫和準備工作。

（七）提前開展土地征收工作。用地手續辦理審批時間長，程序復雜，已成為項目建設的瓶頸。提前做好用地報批材料的組織，以及開展征地拆遷工作等現場工作很重要。在當前新增建設用地指標偏緊的情況下，要靈活運用現行的城鄉增減掛鉤、區位調整、征轉分離、先行用地等政策，統籌使用各項政策，分輕重緩急保障項目建設用地需求。

（八）嚴格落實“六項制度”。質量終身責任制、項目法人責任制、資本金制、招標投標制、合同管理制和工程監理制。切實增強質量意識，在工程建設的各個環節始終把工程質量放在首位，確保工程質量。要全面落實生產安全責任制，確保不發生重特大安全責任事故。

（九）要加強項目建設資金管理。特別對使用國家資金的項目，要按國家的有關規定，專款專用，不得挪用。

（十）執行項目進展情況報告制度。密切聯系項目業主，加強項目跟蹤，完成上級交辦的報表工作。

第五篇：項目前期工作程序

項目前期工作程序，項目前期工作是指項目決策階段的工作，它包括：項目建議書，可行性研究報告，方案設計等。

項目建議書又叫做預可行性研究報告，它是由項目提出單位根據規劃發展要求，結合自身各項資源條件，向上級主管部門提出的具體項目建設的輪廓設想和書面文件。項目建議書由上級主管部門審查、批準后，即可列入項目前期工作計劃。

上級主管部門對項目建議書的審批通過關系到項目能否繼續進行，是項目能往下進行的前提條件。

可行性研究報根據批準的項目建議書的進一步深化，收集資料對項目進行進一步論證和定位，綜合評選，確定經濟上合理，技術上先進，條件上具備，實施上可行的最佳方案，為項目決策提供依據。可行性研究報告需要得到行業專家的論證和主觀部門的批準。

可行性研究報告為投資者和決策者提供可靠的決策依據，并可作為下一步工作開展的基礎。

方案設計又分為初步設計，僅提供概念性的設計框架，為展示項目的輪廓和說明而作的設計。

工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。