第一篇：小提示：辦理期房按揭貸款須知

小題是:辦理期房按揭貸款須知

一、貸款對象及條件

（一）貸款對象

在本市城鎮已向住房公積金管理中心申請貸款規模的樓盤購買在建住房，按時足額繳存住房公積金一年以上，具有完全民事行為能力的個人。

（二）貸款條件

1、有正當職業和穩定的經濟收入，具備按期償還貸款本息的能力和意愿，資信良好；

2、有經登記合法有效的《重慶市商品房買賣合同》；

3、有不少于購房總價款30%的自籌資金；

4、同意用所購住房作抵押；

5、同意辦理貸款綜合保險；

6、有保證人（售房單位）同意為其擔保至領取《房地產權證》，并進行房屋他項權利抵押登記后交貸款銀行和住房公積金管理中心收存；

7、公積金管理中心規定的其他條件。

二、申請貸款需提供的資料

（一）借款人及產權共有人（含配偶）的身份證、戶口或其他有效居留證件；

（二）合法有效的《重慶市商品房買賣合同》；

（三）已繳納不低于購房總價款30%自籌資金的憑據；

（四）借款人及配偶收入證明；

（五）婚姻狀況證明（含單身證明）；

（六）產權共有人（含配偶）同意抵押的書面意見；

（七）公積金管理中心要求的其他資料。

★以上資料均需提供兩套復印件（A4紙復?。?，同時攜一套原件備驗。

三、貸款期限、額度、利率

（一）貸款期限

最長貸款期限不超過現行規定的30年，且借款人年齡加貸款期限原則上不得超過法定退休年齡。

（二）貸款額度

1、可貸額度

可貸額度＝借款人家庭月收入之和 × 50% × 貸款期數（月）

2、最高限額

個人最高限額不超過現行規定的15萬元，借款人配偶參貸的，參貸后單筆最高貸款限額不超過30萬元，同時不超過購房總價款的70%。

（三）貸款利率

按中國人民銀行規定執行，并隨國家利率調整而調整。

現行年利率比較表

貸款期限住房公積金貸款（％）商業性貸款（％）

1年 4.14 6.1

22～3年（含3年）4.14 6.30

4～5年（含5年）4.14 6.48

5年以上 4.59 6.8

4四、個人辦理步驟

第一步：購房職工可通過售房單位，也可到貸款承辦銀行或住房公積金管理中心咨詢辦理貸款的有關事宜，測額度和期限。

第二步：領取《貸款申請審批表》、《申請人情況調查表》并認真如實填寫后提出借款申請，同時提交相關資交資料復印件的應攜帶原件備驗。

第三步：借款申請人提交借款申請后，可在十五個工作日內到經辦網點查詢其是否獲得批準。獲得批準的借款接經辦人員通知后，按指定的時間到指定地點簽訂借款合同等相關合同文本并辦理個人住房貸款綜合保險。第四步：辦理購房交易、抵押登記手續。

第五步：已辦妥所有手續的貸款由貸款承辦銀行按《借款合同》的約定向借款人發放，貸款資金直接劃轉借款樓盤的售房單位指定的帳戶。

五、貸款償還

（一）公積金個人住房貸款本息采用按月等額本息法或按月等額本金法償還。

（二）貸款期限一年以內（含一年）的公積金個人住房貸款采用一次性還款法，實行合同利率，到期一次性按貸款本息（利隨本清）。

（三）借款人應從發放貸款后次月起按時將還款資金足額存入個人還款帳戶，如當月未能及時還款，則次月存金除含正常還款額外，還應包括按逾期利率計收的逾期利息。

（四）提前部分或全部償還貸款，應至少提前十五日通知承辦銀行（住房公積金管理中心），并須征得承辦銀房公積金管理中心）同意。

（五）貸款清償完畢，借款人應到承辦銀行（住房公積金管理中心）辦理貸款清償證明，憑此證明到房地產抵部門辦理解除抵押。如系提前還款，還可憑此證明到保險公司按實際貸款期限退保。

第二篇：二手房按揭貸款須知

二手房按揭貸款須知

一、定義

二手房按揭貸款是指個人在購買售房人具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以所購買的房產作為抵押，向銀行申請的貸款。

二、借款人條件

1、年齡在18-60周歲的具有完全民事行為能力的自然人

2、本人及配偶社會記錄和信用狀況良好，個人信用記錄等級（如符合調整標準的，按調整后的等級）不為禁入類，當前在我行及其他金融機構無拖欠貸款。

3、從事合法職業，收入來源穩定。個體工商戶、私營企業主等自雇人士應連續正常經營 1年（含 1年）以上。

4.具備償還貸款本息的能力。本次貸款收入還貸比控制在50%（含 50%）以下，總體收入還貸比控制在 55％（含 55％）以下。

三、抵押房屋條件

1、坐落于太原市6城區內

2、房齡在25年以內的全產權房產調查人員應到現場查看，確認不存在影響正常使用的重大缺陷

3、未抵押、查封、凍結，不在拆遷公告、舊城改造和危房范圍內

四、貸款額度

1、首套住房貸款：最高不超過所購房屋的成交價或評估價（以較低者為準）*70%

2、二套住房貸款：最高不超過所購房屋的成交價或評估價（以較低者為準）*40%

3、全款轉按揭貸款：最高不超過所購房屋的成交價或評估價（以較低者為準）*60%

五、貸款年限

1、最長不超過30年，且不超過房屋剩余使用年限

2、貸款期限與借款人年齡之和不超過 65年。共同借款的，借款人年齡原則上以年齡較大的申請人為準，但如果年齡較小的申請人屬于優質單位職工，可以其年齡為準。

3.貸款期限與抵押房產房齡之和不超過 45年。

六、貸款利率

1、首套住房貸款：按有關政策利率最高可下浮5-15%,優質客戶可執行下浮15%。

2、二套住房貸款：按有關政策利率上浮10%

3、全款轉按揭貸款：按有關政策利率最高可下浮5%

七、所需提交資料

買方需向銀行提供資料：

1.買方夫妻雙方的身份證、戶口本（首頁及本人頁）、結婚證復印件，單身客戶提供民政局開具無婚姻登記證明（至少2份）；

2.銀行固定格式收入證明（蓋單位公章或人事勞資章），職業證明、工資賬戶流水、家庭存款明細、最高學歷證明、資格證明的復印件；

3.若夫妻雙方均為外地戶口各提供1年以上個稅納稅證明或社保繳納證明。如一方為本地戶口一方為外地需提供外地戶口人1年以上個稅納稅證明或社保繳納證明。

賣方需向銀行提供資料：

1.賣方夫妻雙方的身份證、戶口本（首頁及本人頁）、結婚證、房產證復印件；

2.若賣方為離異的，提供離婚證、民政局開具的無婚姻登記證明、法院判決書或財產分割協議。以上證件類資料均用A4紙復印

3.業主是委托公證書的需提供原業主銀行折復印件，放款時必須放入原業主名下再轉如受托人名下。

八、相關費用及收費標準

擔保費 貸款額*5%+1000元

評估費 評估價*5‰

公證費 400元/筆

抵押登記費 貸款額*2‰+5元（登記印花稅）

核檔費：400元/單

九、優質單位職工是指同時滿足下列條件的自然人：

（一）年齡在 22周歲（含 22周歲）至 55周歲（含 55周歲）之間、具有完全民事行為能力的中華人民共和國公民。

（二）信用狀況良好，個人信用記錄等級為正常類或瑕疵類，當前在我行及其他金融機構無拖欠貸款。

（三）當地國家行政事業單位、國有大中型企業、全球五百強企業獨資或控股企業、優質上市公司（國內外證券交易所上市，且至少保持近三個連續良好盈利狀況）的正式在職員工，收入來源穩定，且具有以下資歷之一：

1.在現單位工作 5年（含 5年）以上。

2.本科（含本科）以上學歷，在現單位工作 2年（含 2年）以上。

3.研究生（含研究生）以上學歷。

4.在現單位任部門經理（含部門經理）以上或同等職位。

5.具有注冊會計師、審計師、造價師、資產評估師、建筑師、結構工程師、土木工程師、咨詢工程師、房地產評估師、律師、注冊

金融分析師或理財規劃師專業技術職業資格。

第三篇：工商銀行按揭貸款須知

中國工商銀行個人住房按揭貸款須知

一、申請貸款的條件

1.信譽良好，有穩定職業和收入，有還貸付息的能力。2.有購買住房的合同或契約。3.有我行認可的資產做抵押和有代償能力的單位做擔保。

二、需提供的材料

1.借款人身份證（軍官證等有效身份證件）復印件5份，配偶身份證復印件3件（如不 能提供身份證明，需由當地戶籍管理部門出具戶籍證明并加貼照片原件1份，另復印4份）。2.借款人夫妻雙方戶口本（戶口首頁、索引表、戶口卡）復印件3份（如不能提供戶籍

證明，需由當地戶籍管理部門出具戶籍證明原件1份，另復印3份）。3.借款人夫妻雙方真實的收入證明原件各1份（無收入證明的個體業主需提供稅務登記 證復印件1份，營業執照復印件1份，近半年的納稅證明復印件1份）。4.借款人夫妻結婚證復印件3份（如不能提供結婚證明，需由民政部門出具結婚證明原 件1份，另復印2份；未婚或已離異，需提供單身證明原件1份或離婚證明復印件1份。5.開發商開具的首期付款收據復印件1份。

三、借款所需費用 1.擔保費：貸款額ⅹ1‰ⅹ年限（擔保公司收取）。2.還款存折及牡丹靈通卡：20元（工商銀行收?。?。3.工本費：50元（工商銀行收取）。4.印花稅：貸款額的萬分之0.5（稅務部門收?。?.抵押登記費暫不收（房管部門收?。?。

四、貸款利率

個人住房按揭貸款利率1－3年月利率為4.32‰,3--5年月利率為4.3875‰。5年以上月利率為4.59‰.如購買高檔住宅或第二套住房（一個家庭按揭貸款購房最多為2套住房），其貸款利率為1－3年為6.24‰，3－5年為6.3375‰,5年以上為6.63‰。

五、注意事項 1.借款人辦理借款時需同時攜帶有關證件的原件。

租賃合同

租賃合同格式

租賃合同注意事項

住房租賃合同

廠房出租合同

汽車租賃合同

2.辦理借款時必須借款人及共有人（配偶）同時到場。3.以上資料都用A4紙復印.。4.填寫以上資料均用碳素墨水筆填寫。

第四篇：論期房按揭貸款欺詐及其預防

摘要：隨著房地產業和 金融 業的改革與 發展，按揭貸款已成為銀行、房地產開發商和購房人共同參加房地產開發經營的一種重要的信用方式。然而期房按揭貸款欺詐現象也隨之產生，嚴重 影響 了商業銀行的利益。本文從銀行如何規避風險這個 法律 角度，首先探討了按揭貸款欺詐的表現及特點，并深層次 分析 了欺詐的原因有外部原因和內部原因。最后本文認為預防期房按揭貸款欺詐的 方法 除了原有制度和操作的改進外，探討了創新的防范銀行風險方式—房地產貸款保險，還提出了應增設在國際上很流行的銀行信用險。

關鍵詞：按揭貸款；欺詐；預防

隨著 社會 生活的進一步提高和生產力水平的發展，在我國，商品房按揭首先在沿海 經濟 發達地區發展起來，繼而向內地推進，并成為我國房地產融資的一條重要渠道。然而，商品房按揭在我國畢竟是一個新生產物，剛起步不久，缺乏經驗，相關的法律又沒有明確的規定，特別是商品房預售中的按揭由于牽涉到商品房的預售從而顯得尤其復雜，銀行在進行商品房預售按揭的操作中存在著相當大的風險。由于法律與管理方面的原因，個人購房貸款中出現的糾紛現象越來越多，有些貸款糾紛案情還比較復雜，構成了對商業銀行貸款的欺詐行為。這些糾紛已經嚴重影響了商業銀行的利益，成為新的不良貸款的增長點。其中，期房按揭貸款具有典型性。期房是處于建設中的房產，購房人在支付房屋價款之后，并不能像對成品房那樣取得房屋的所有權，而只是取得對房屋所有權的期待權，它在本質上是一種債權。因而期房按揭貸款對銀行而言具有更大的風險，更容易產生糾紛。本文針對期房按揭貸款中出現的欺詐現象，從法律的角度，進行分析、探討，以供商業銀行商榷。

一、按揭貸款欺詐的表現及特點

（一）按揭貸款欺詐的表現

欺詐銀行按揭貸款形式多種多樣，主要有兩種：一種是“虛擬售房”，即開發商同十幾戶甚至幾十戶“購房人”簽訂售房合同，并據此向銀行申請貸款。在取得銀行貸款之后這些購房人便同時不按期歸還銀行貸款本息。還有一種情況是個人向銀行申請巨額貸款購買多處房屋。這些購房人多是開發商物色來取得銀行按揭貸款的。第二種是“虛值售房”，開發商將房產的價值抬高，并取得遠遠高于正常房屋價值的銀行貸款。在發生貸款糾紛時，商業銀行貸款不可能因為進行了房產抵押而全部得到保障。

（二）按揭貸款欺詐的特點

1、標的額巨大。僅就單個購房貸款的金額來說，數額或許并不是很大，但因為不歸還貸款的人數眾多，或者所購房屋眾多，標的總額還是很可觀的。

2、貸款時間相對集中。多數的貸款集中發生在三個月到半年之間。

3、擔保方式單一。一律為房地產開發商擔保，不同于房屋抵押貸款。個人購房按揭貸款因為貸款人沒有取得所有權證書，實踐中商業銀行只能要求房地產開發商為貸款提供擔保。

4、作為保證人的房地產開發商沒有履行擔保責任。在購房人取得房屋所有權證書，并與銀行辦理房屋抵押登記之前，按法律規定，房地產開發商對購房人歸還銀行貸款承擔連帶責任。房地產開發商在代購房人還清欠款之后，可以解除房屋預售合同。但是在實踐中，房地產開發商主動承擔保證責任的很少。

同一開發商項目下的十幾或幾十個購房人同時不歸還銀行貸款，可能是巧合，但是實踐證明在此類訴訟中有欺詐銀行貸款的行為存在。我們會看到銀行在運用法律手段清理不良過程中的困難：作為原告一方，面對的被告卻有十幾甚至幾十，因為我國 目前 的訴訟制度，銀行進行這樣的訴訟，不僅要耗費巨大的人力、精力，有時還要接受“不經濟訴訟”的尷尬結果。

我國的房地產金融市場可以說是剛剛起步，所以對目前在個人購房按揭貸款中出現的這些欺詐現象進行 研究，并尋找切實可行的解決方案，對我國房地產金融的發展具有積極的意義。

二、期房按揭貸款欺詐原因探析

銀行業本身就是具有風險的行業。雖然有各種風險防范措施，但因為市場環境和借款人的條件可能出現變化，欺騙銀行貸款的行為從金融業產生起就存在，另一方面銀行在風險防范機制上可能存在缺漏，在貸款審核環節上可能存在疏忽，這些情況都可以導致不良貸款的出現。其中，很多的 問題 是出現在商業銀行的審貸環節。下面本文將對期房按揭貸款糾紛形成的原因進行分析。

（一）外部原因

現代 住房按揭制度為欺詐銀行貸款提供了可能，因為在各種手續齊備的情況下，購房人只需提供房地產開發商開具的首期付款收據即可獲得銀行的貸款。這為作假提供了空間。在個人住房貸款中，銀行根據購房人的授權，直接將貸款劃到房地產開發商在銀行開立的賬戶上，而且最高按揭比率為70%，所以個人在按揭貸款欺詐中獲益的可能性很小。因而，按揭貸款欺詐只能是房地產開發商欺詐，其欺詐目的有二，第一是為了周轉資金，第二是詐騙銀行貸款。

1、為周轉資金而欺詐銀行貸款。現今房地產市場仍具有巨大的消費潛力和盈利能力。很多的公司熱衷于房地產開發并不只是將它視為一種投資，在某種意義上更像是一種投機。然而房地產業畢竟是需要巨額資金支持的行業，在開發過程中出現資金短缺或者資金周轉不靈而使開發項目停滯的現象司空見慣。開發商的項目大多有銀行貸款的輔助。在不能進一步取得銀行資金支持來解決資金周轉問題的情況下，從銀行套取購房人預售房屋按揭貸款就成為解決這一問題的有效途徑。而且，相對于 企業 貸款，個人住房按揭貸款還具有門檻低、手續簡便、利率低、速度快的特點。房地產開發商可以同十幾或幾十個“購房人”簽訂房屋預售合同，在給他們開具首期付款收據之后即可獲得銀行的貸款。在銀行無法追索貸款而決定起訴時，開發商就主動回購涉案房產，并承擔全部“保證”責任。到此時，開發商的資金周轉問題也解決了。

2、騙取銀行貸款。房地產市場不健康的繁榮與火爆使得許多企業蜂擁而入，一些根本不具備房地產開發資質和能力的企業也混列其中。這些企業開發的項目完全依靠銀行貸款和建設單位墊付工程款來維持，只有在房產開發完成銷售完畢他們才有可能償還銀行貸款和建設單位的工程款。有些企業的出發點純粹就是為了騙取銀行貸款。于是就出現了將根本不存在的樓層出售、與評估機構人員串通抬高房產估價，騙取了銀行貸款的荒謬事情?？上攵?，貸款收回也就毫無保障了。

以上這兩種情況，房地產開發商都有具備欺詐的故意，且實施了欺詐的行為，并導致了銀行的放款行為。依照《中華人民共和國民法通則》第68條規定，“一方當事人故意告知對方虛假的情況，或者故意隱瞞真實情況，誘使對方當事人做出錯誤意思表示的，可以認定為欺詐行為。”所以上述行為符合欺詐行為的構成要件，構成對銀行貸款的欺詐。這兩種情況下銀行按揭貸款還要面臨以下風險：1.有的開發項目可能因為無法通過質量檢測而使按揭無效；2.銀行無法保證貸款能夠專款專用；3.建設單位墊付的工程款以及拖欠的工人工資等，依照《合同法》第286條，都屬于法定的優先受償權之列，這就使得開發商向銀行提供的抵押擔保形同虛設。

（二）內部原因

主要是商業銀行在貸款審核環節出現疏忽和過失。應該說現在商業銀行對個人住房貸款都制定了比較嚴格的風險防范措施，如在貸款對象上，不準房地產開發企業的員工申請期房按揭貸款；在貸款審查程序上，除了銀行本身的審查之外，還有中介服務機構如律師事務所、資產評估事務所等的審查。如此嚴格的審查，是為了對購房人的還款能力和還款意愿做出判斷。然而這些規定由于在實踐中被流于形式而起不到風險防范的作用，主要存在以下幾個問題：

1、沒有嚴格執行貸款審核操作規程。按揭貸款，就其本意來說，是一種抵押貸款，即購房人將其依據買賣合同取得的房地產所有權或期待權抵押給銀行，以獲得銀行貸款。因此，對于現房，商業銀行要求進行抵押登記，對于期房則要求進行預售登記，預售登記具有公示的效力，可以對抗第三人。然而房地產開發商能夠將根本不存在的樓層出售獲得了銀行的按揭貸款，欺詐行為得逞，顯然是銀行在審貸環節出了問題。

第五篇：按揭貸款辦理程序

按揭貸款辦理程序

按揭貸款手續需借款人夫妻雙方到場簽字；如由他人代替辦理，須到公證授權委托書。如借款人為已婚者，需提供的資料

身份證：借款人原件及復印件4份，配偶原件及復印件3件（二代身份證復印正反兩面，兩面須在一頁

戶口本：夫妻雙方原件及復印件2份(復印戶主頁、索引頁、登記卡頁{戶主、借款人及其配偶}

婚姻關系證明:結婚證原件及復印件3份

收入證明：夫妻雙方原件及復印件1份（要求單位公章{行政章}）

首付款收據：原件及復印件2份

購房合同：原件及復印件1份

如借款人為離異者，需提供資料

身份證：原件及復印件4份(二代身份證復印正反兩面，兩面須在一頁)

戶口本：原件及復印件2份(復印戶主頁、索引頁、登記卡頁{戶主、借款人}

婚姻關系證明：離婚證+未婚證明或法院判決書+未婚證明原件1份及復印件2份（未婚證明到當地縣或縣級以上民政局開具，居委會開具無效）

收入證明：原件及復印件1份（要求單位公章{行政章}

首付款收據：原件及復印件2份

購房合同：原件及復印件1份

如借款人為未婚者，需提供資料

身份證：原件及復印件4份（二代身份證復印正反兩面，兩面須在一頁）

戶口本：原件及復印件2份(復印戶主頁、索引頁、登記卡頁{戶主、借款人}

單身證明：原件1份及復印件2份（單身證明到縣或縣級以上民政局開具，居委會無效），男22周歲，女20周歲以下不需要開單身證明

收入證明：原件及復印件1份（要求單位公章{行政章}

首付款收據：原件及復印件2份·購房合同：原件及復印件1份