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第一篇：同性戀人房產合同糾紛的處理

同性戀人房產合同糾紛的處理

林文彪

?2013-05-15 10:54:35來源：中國民商法律網

【案情回放】

王某、張某系以共同生活為目的的同性朋友關系。2011年6月20日，王某出資購買北京市東城區某小區1套房屋，房價款為170萬元，2011年7月27日，王某領取了該房屋的所有權證。購房后，王某、張某共同在此居住。2011年12月2日，王某作為售房人，與張某作為購房人簽訂了《存量房屋買賣合同》及《房屋共有協議》，成交價格為232 050元，張某出資10萬元（在本次買賣過程中并未實際出資），王某將上述房產的50%產權過戶給張某，并于同日辦理了產權手續（相關稅費均由王某支付），雙方領取了各享有50%的《房屋所有權證》。2012年5月，王某、張某因生活瑣事產生分歧，張某搬離了訴爭房屋。后張某起訴要求對訴爭房屋予以分割。

一審中，王某表示雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》及《房屋共有協議》對于王某顯失公平、背離等價有償原則，張某利用其與王某之間的特殊身份關系，致使王某草率決定與之簽訂所謂的房屋買賣合同。對此，張某予以否認，表示王某基于雙方的關系，為了表達對張某的感情，才將訴爭房屋低價出售給張某。二審中，雙方均認可就訴爭房屋50%產權進行買賣交易的事實，亦均認可選擇在2011年12月2日辦理過戶是系為了少交相關稅費。一審法院認為，王某雖在買賣過程中支付了全部稅費，但并不能因此認定上述合同的簽訂顯失公平。故法院對王某的訴訟請求，不予支持。

二審法院認為，該《存量房屋買賣合同》中約定的價格顯屬過低，明顯偏離

了該訴爭房屋的合理市場價值，簽約雙方的權利與義務有違公平、等價有償原則，故雙方之間的交易構成顯失公平。王某的上訴請求合理有據，應予支持。

【不同觀點】

對于本案的解決，原、被告及雙方律師各持己見，存在多種觀點：

第一種觀點認為本案系“假買賣真贈與”。本案中雖然合同約定的房款20余萬遠低于市價，合同價與市價之間確實存在較大差距，但是由于雙方之間存在同性戀人關系，王某系以合同的方式將其所購房產的一半產權贈與張某，雙方亦辦理了過戶手續，王某已不能行使贈與財產過戶前的任意撤銷權。雙方也不存在法定撤銷權的情形，故并不能支持王某合同顯失公平的主張。

第二種觀點認為本案系“半賣半贈”，本案中王某將房產系“半賣半送”給了張某，贈與行為已經發生。

第三種觀點認為王某與張某之間系同性戀人關系，擺酒席，家長認可，此種親密的同性朋友之間的關系“可以參照”適用最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋

（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋三》）第六條之規定，即“婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理”。也就是說不能再撤銷了，這也有利于對同性戀人關系的保護。

第四種觀點認為民事活動應當遵循公平、等價有償的原則。合同當事人應當

遵循公平原則確定各方的權利和義務。訴爭房屋原系王某于2011年6月出資170萬元單獨購買。后王某與張某就訴爭房屋的50%份額產權進行買賣交易達成一致，且為了少交稅費，雙方共同選擇于2011年12月2日辦理過戶，簽訂了《存量房屋買賣合同》和《房屋共有協議》。張某對王某單獨購買訴爭房屋的具體情形知曉，對王某所支付的對價也有明確的認知，但張某在簽訂合同、完成過戶登記后并未實際支付款項。故本案應當以合同顯失公平為由撤銷二人之間的《存量房屋買賣合同》和《房屋共有協議》。

【法官回應】

從主客觀要件出發保持法院價值判斷的中立性

本案的審理焦點在于：第一，如何認定王某與張某所簽《存量房屋買賣合同》的性質？是交易還是贈與？第二，本案能否適用贈與撤銷權或合同顯失公平無效的規定？

一、針對第一個焦點，合同性質問題，筆者認為，當事人有自由處分財產的權利，可以贈與給異性也可以是同性，性別并不是贈與合同成立的阻礙，本案中若王某與張某簽訂了明確的書面贈與協議，也就不會存在爭議。但，本案中王某與張某并未有明確的贈與意思表示，雙方簽訂的系《存量房屋買賣合同》，法院不能按所謂的“常識”將該合同推定為“假買賣真贈與”，也不能認定為“附義務贈與”或“半贈與半買賣”。

應嚴格按字面解釋原則，將王某與張某所簽訂的《存量房屋買賣合同》理解為買賣合同：合同基礎在于雙方特殊的同性朋友關系，合同對價系約定的20余

萬元，合同標的系訴爭房產。

（一）贈與合同與其它合同的本質區別在于無償性，同時，為防止當事人的意思表示瑕疵，重大財產的贈與一般要有書面形式，而本案中的《存量房屋買賣合同》并不符合贈與的構成要件。法院不宜強行突破“買賣合同”的表象而直接認為該案系常見的“假買賣真贈與”。而且，本案中兩方當事人都認可《存量房屋買賣合同》系“房屋買賣”而非“房屋贈與”。

在此，有必要與其它案件審理中常見的“假買賣真贈與”作一個區分。“假買賣真贈與”主要存在如下幾個特點：（1）此類案件的當事人之間大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭關系。本案中雖然當事人之間認可存在同性戀人關系，但該關系并未被現行法律上升為婚姻家庭關系，并不存在“假買賣真贈與”的前提。（2）此類案件一般沒有真實的金錢支付，從“真假意思表示”的角度來看，符合贈與合同的無償性要求。本案中，王某與張某簽訂完總房款為20余萬元的《存量房屋買賣合同》后，張某向王某父親的賬戶內打入10萬元，這就不符合贈與合同“無償性”的本質要求。（3）對于重大的財產贈與，一般都要求當事人有相對明確的意思表示，而“假買賣真贈與”的處理原則是一種對當事人贈與意思表示的推定，其適用有嚴格限制，并不能過于寬泛。

（二）本案亦不能認定“半贈與半買賣”的混合贈與形式，此種提法有違一般邏輯規律及法律穩定性要求，不為主流意見所支持。

（三）本案當事人不可以“參照適用”或“類推適用”《婚姻法解釋三》第六條，認定二人系以“類似夫妻關系”所產生的贈與。本案法律關系中，主體系王某與張某，客體系訴爭房屋，引起法律關系發生變化的法律事實系基于雙方之

間有過一段親密的特殊朋友關系而以較低于市價簽訂房屋買賣合同。可能從社會學、心理學等學科對于同性戀人之間的關系有較為不同的立場，但是以現有的婚姻法律體系來分析，二人所自稱的同性戀人并未上升為法律認可的“婚姻關系”。如果法院隨意擴大法律規定的適用，任意運用民法中“法無明文規定不禁止”與“類推適用”兩原則，將有可能陷入倫理道德爭議中，有失法院的中立性與客觀性。因此，在社會思潮及立法未發生重大變化之前，將二人的關系定義為一種較為特殊的同性朋友關系較為穩妥。

二、對于第二個焦點，合同是不是顯失公平，合同是否無效的問題，筆者認為關鍵還在于如何看待二人簽訂合同時的主觀狀態。因為，從20余萬合同價與市場價之間的巨大差異來看，確實存在有失公平之處，有違等價有償原則，但這僅是顯失公平成立的客觀要件。對于顯失公平還應當考慮雙方交易時的主觀狀態。而對于主觀狀態的判斷向來不能由法官臆斷，亦只能從現有的證據出發按常人的標準推斷出來的“法律事實”，并不一定能完全達到“客觀事實”。

而從現有證據來看，合同簽訂時張某存在利用對王某的情感優勢的可能，促使了合同以遠低于市場價成交過戶。在本案中，從二人來往短信、庭審筆錄、衣著言談等看，二人中張某系充任“妻子”角色，充任“賢妻良母”，王某系充任“丈夫”角色，肩負著“養家糊口”。在當前，社會上對于同性戀人之間的結合還是存有一定的偏見，而為了長期的同性共同生活，“丈夫”王某存在表示其誠意，以求拴住“妻子”張某“愛心”的動機，情感有所依賴，對張某雖不至“百依百順”也要“有諾必應”。同時，雙方簽訂《存量房屋買賣合同》與《房屋共有協議》的時間適逢存量房屋計稅指導價于2011年12月10日要大漲的前夕，當時本市出現了一波簽約潮，其目的就是以較低的計稅價格成交存量房屋，節約交易成本，時間較為緊迫。在此大背景下，雙方簽訂了以王某為出賣方，以王某

與張某為共同買受人的合同，對價20余萬，張某存在利用情感優勢承諾以情相托草率簽訂合同的可能。

有一點必須強調的是，對于顯失公平這一法律制度的理解與運用不能僅僅局限于套用其構成要件，更重要的在于實現現實價值。而法律制度的重要價值在于維護社會安全與秩序，平衡利益沖突。對于同性戀人之間的婚姻問題及財產分配問題，現有法律法規并未加以規定，同性戀合法化問題系一個世界性難題，涉及道德、倫理等諸多問題，支持與反對莫衷一是，法院在這個過程中嚴格解釋法律保持價值無涉或許不失為較好的選擇。如果貿然將本案中的《存量房屋買賣合同》認定為“假買賣真贈與”，有可能引發一系列的道德風險，對社會傳統秩序與安全所帶來的可能是弊大于利。

（作者單位：北京市第二中級人民法院）

第二篇：房產合同糾紛

房產合同糾紛

一、常見的房產合同包括哪些？

房產合同是由房管局統一編制、用以明確買賣雙方權利的合同，所有的商品房銷售都必須簽訂房產合同。常見的房產合同包括：房產買賣合同、房產租賃合同、房產代理合同、房產中介合同、房產抵押合同、房產轉讓合同、房產銷售合同、房產贈與合同等等。

二、什么是房產合同糾紛？

房產合同糾紛是房產糾紛中最常見的一種糾紛，如果房產買賣雙方一方未按合同的要求履行合同規定的內容就會產生房產合同糾紛，例如買方不按時支付房產費；賣方不按時給買方辦理房產證等。由于房產買賣涉及的相關法律法規較多，房產買賣的交易當事人由于風險意識差、房產法律知識不足等原因，在現實的房產買賣中很容易引起房產合同糾紛的發生。

三、什么樣的房產合同被視為無效合同？

1.產權主體有問題，合同無效。

出賣房產的主體必須是該房產的所有權人。若干人共有房產時，須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房產的，其買賣行為也無效。

2.房產分離出賣，合同無效。

由于房產是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房產所有權通過買賣而轉讓時，該房產占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房地產和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房產時只轉讓房產所有權而不同時轉讓土地使用權，買方可以提出這種房產買賣合同無效。

3.非法轉讓，合同無效。

下列房地產不得轉讓：法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；共有房地產，未得到其它共有人書面同意的；權屬有爭議的；未依法登記領取權屬證書的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其它情形。

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第三篇：合同糾紛處理程序

合同違約處理程序

一、引起合同違約的事由

1、合同不規范；

2、合同當事人對合同條款和合同履行的不同理解和看法；

3、突發事件，不可抗力，工程管理出現重大異常；

4、合同當事人未履行合同義務；

5、社會、經濟環境發生變化。

二、合同違約處理程序

1、安全管理

①、違約情況發生后（無論責任與否），合同當事人應立即采取各種措施，防止事故擴大。同時，在解決過程中，合同當事人應繼續履行合同。

②、劃分安全責任，實施安全罰款，扣減履約保證金。

③、通過民事方式來解決，如協商、調解、仲裁或訴訟等。理想的解決方式是協商。

2、質量管理

①、違約情況發生后（無論責任與否），合同當事人應立即采取各種措施，防止事故擴大。同時，在解決過程中，合同當事人應繼續履行合同。

②、劃分質量事故責任，實施質量罰款，扣減履約保證金。③、通過民事方式來解決，如協商、調解、仲裁或訴訟等。理想的解決方式是協商。

3、進度管理

①、下達趕工指示：協作隊伍在無任何理由延長工期的情況下，如果工程進度與竣工時間不符時，則可以向協作隊伍下達趕工指示，且協作隊伍無權對此提出增加費用的要求。

②、調整施工任務：當協作隊伍的進度計劃已延誤，又不采取積極措施時，停止對協作隊伍的付款，并調集其他協作隊伍，承擔由此

而造成的甲方的損失費用。

③、終止合同：如果協作隊伍嚴重違約，包括拖延工期又固執地不采取補救措施，則終止合同，同時承擔由此而造成的甲方的損失費用。

4、環保及文明施工管理

①、違約情況發生后，合同當事人應立即采取各種措施，防止事故擴大。同時，在解決過程中，合同當事人應繼續履行合同。

②、實施環保、文明施工違約罰款，扣減履約保證金。

5、計量支付與驗收管理

①、尊重合同約定，按照約定結算工程款。

②、通過民事方式來解決，如協商、調解、仲裁或訴訟等。理想的解決方式是協商。

第四篇：旅游合同糾紛如何處理

旅游合同糾紛如何處理

發布日期：2013-02-28文章來源：互聯網

[案情]

2011年10月24日，朱華娣參加了由戚學范組織的團隊旅游，并由戚學范與浙江寶中旅行社簽訂了《團隊國內旅游合同》，約定：旅游時間為2011年10月26日至10月31日，旅游費用每人1150元。該旅游團按約于10月26日出發，出發當日，即因車輛行駛過程中急剎車，導致朱華娣受傷。朱華娣被送往山東省日照市人民醫院住院治療，出院記錄記載：診斷為閉合性胸外傷，左側多發肋骨骨折，左側氣胸；胸部X線顯示左側第3-5肋骨骨折。朱華娣住院5天后經醫院同意回寧波到鄞州二院繼續住院治療，出院記錄記載：入院時經診斷為左側多發肋骨骨折，左肺挫傷，左側氣胸引流術后。又住院治療9天后出院。同年12月22日，朱華娣的傷情經寧波天童司法鑒定所鑒定并出具甬童司鑒[2011]臨鑒字2224號司法鑒定意見書：因交通事故致左側5根肋骨骨折的傷殘等級評定為十級，建議傷后的誤工損失日為120日，傷后的護理期限為30日，傷后的營養期限為30日。朱華娣為此支付鑒定費1600元。

朱華娣訴至法院，請求判令浙江寶中旅行社賠償其醫療費、殘疾賠償金、誤工費等各項損失共計29萬余元。

在分清是非、明晰責任的基礎上，本案經法院調解，由浙江寶中旅行社分期賠償朱華娣醫療費、殘疾賠償金、誤工費等損失共計20萬元，該案得以妥善解決。

[評析]

違約責任與侵權責任的競合問題一直是近現代民法學說與判例長期爭論不休的重要課題。我國合同法第一百二十二條規定，因當事人一方的違約行為，侵害對方人身、財產權益的，受損害方有權選擇依照本法要求承擔違約責任或者依照其他法律要求承擔侵權責任。在具體的司法實踐中存在著合同法與侵權法的交錯，同時，基于現代立法對消費者權益的特別保護，在合同糾紛領域又往往存在著合同法與消費者權益保護法的交錯。對于旅游者的損失，可能由于旅游經營者的違約行為所造成，也可能由于旅游經營者或旅游輔助服務者的侵權行為導致，故旅游經營者的行為可能同時構成違約和侵權。此時，當事人對于其賠償請求權具有選擇的權利，既可請求旅游經營者承擔違約責任，也可請求其承擔侵權責任，或者請求旅游經營者、旅游輔助服務者承擔侵權責任。涉案旅游合同糾紛中的旅游者兼具消費者與合同當事人的雙重身份，按照我國的立法指導思想，原則上并不排除適用消費者權益保護法的相關規定。本案因提供交通運輸服務的旅游輔助服務者的原因致旅游者受傷，從而導致旅游經營者違約，構成侵權之訴與違約之訴的競合，當事人可選擇其一行使請求權。人民法院應當根據當事人選擇的請求權確定案由，并確定旅游經營者、旅游輔助服務者在訴訟中的地位。原告選擇以旅游合同糾紛起訴被告，并不違反法律相關規定。

違約之訴與侵權之訴作為不同的訴訟責任類型，在構成要件、舉證責任、賠償范圍等方面均存在一定差異。通常情況下，提起違約之訴的不能再行主張精神損害賠償，但旅游合同這種以精神愉悅為目的的合同能否主張精神損害賠償，理論界與實務界均所持爭議較大。基于我國奉行嚴格的精神損害賠償法定主義，在我國現行立法中找不到支持合同之訴中的精神損害賠償的依據之考慮，旅游合同糾紛不適用精神損害賠償。同時，對于嚴重違約，造成嚴重損害后果的個案，法官可以酌情判處違約金，或者當事人可以提起侵權之訴主張精神損害賠償。對此，在訴訟過程中法官應主動行使釋明權，使當事人自主選擇是否變更訴請。具體到本案，原告朱華娣原先在訴請中要求被告賠償精神撫慰金5000元，因其以旅游合同糾紛起訴，經一審法院釋明，原告撤回了該項訴請。需要注意的是，對對方當事人在旅游合同中

在合同中對精神損害賠償作出明確約定的，因并未違反法律、法規強制性規定，可將其視為對違約責任承擔的約定，理應認定合法有效，各方應依約履行。

（作者單位：浙江省寧波市中級人民法院）

來源：人民法院報[案情]

朱華娣訴至法院，請求判令浙江寶中旅行社賠償其醫療費、殘疾賠償金、誤工費等各項損失共計29萬余元。

[評析]

（作者單位：浙江省寧波市中級人民法院）

第五篇：遇到委托合同糾紛找誰處理

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遇到委托合同糾紛找誰處理

1、委托合同是：建立在委托人與受托人互相信任的基礎上

委托人之所以選定受托人為自己處理事務，是以他對受托人的辦事能力和信譽的了解、信任為基礎的。

受托人之所以接受委托，也是出于愿意為委托人服務，能夠完成委托事務的自信，這也是其基于對委托人的了解和信任。

沒有當事人雙方相互的信任和自愿，委托合同關系就不能建立，即使建立了合同關系也難以鞏固。

在委托合同中，受托人應當親自處理受托的事務，不經委托人的同意，不能轉托他人處理受托的事務。

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在委托合同建立后，如果任何一方對他方產生了不信任，都可以隨時終止委托合同。

2、委托合同的標的：是處理委托事務

委托合同是提供勞務類合同，其標的是為勞務，這種勞務體現為委托人為受托人處理委托事務。

關于委托事務的范圍，《合同法》并沒有將委托事務限于法律行為，因而解釋上應不限于法律行為。

委托事務的范圍也并不是沒有任何限制的，委托事務必須是委托人有權實施的，且不違反法律或者社會公共利益、社會公德的行為。

3、受托人以委托人的名義和費用處理委托事務

受托人處理事務，除法律另有規定外，不是以自己的名義和費用，而是以委托人的名義和費用進行的。

委托合同的受托人處理受托事務的后果，直接歸受托人承受。

這是委托合同與行紀合同、承攬合同、居間合同等類似合同的重要區別。

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在有些情況下，受托人也可以以自己的名義與第三人為民事法律行為。

4、委托合同可以是：有償的，也可以是無償的

委托合同是否有償，由當事人雙方約定;如約定收取報酬，則為有償合同。

如法律沒有另外規定，當事人雙方又沒有約定給付受托人報酬的，則為無償合同。

5、委托合同是：諾成合同、不要式合同、雙務合同

委托合同自雙方達成一致的協議時即成立，不以物的交付或當事人實際履行行為作為合同成立的要件，因此委托合同為諾成合同。

委托合同為不要式合同，合同采用何種形式，由當事人雙方自行約定。

委托合同無論是否有償，均為雙務合同。

在無償的委托合同中，委托人雖沒有支付報酬的義務，但其仍負有其他義務，如支付費用、接受委托事務的結果、賠償損失等，這些義務

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與受托人的義務是相對應的，因此，無償的委托合同也是雙務合同。

二、委托合同的解除、委托合同的任意解除權

1、委托合同終止的原因

1)當事人一方解除委托合同

在委托合同中，合同的當事人雙方均享有任意終止權，可以任意終止合同。

合同法410條規定：委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。

2)當事人一方死亡、喪失民事行為能力或破產

在發生當事人一方死亡、喪失民事行為能力或破產時，除當事人另有約定或根據委托事務的性質不宜終止的以外，委托合同終止。

合同法411條規定：委托人或者受托人死亡、喪失民事行為能力或者破產的，委托合同終止，但當事人另有約定或者根據委托事務的性質不宜終止的除外。

2、委托合同終止的后果

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1)如果因解除委托合同而給對方造成損失的，除不可歸責于自己的事由外，解除合同的一方應當賠償損失。

2)因委托人的死亡、喪失民事行為能力或破產，致使委托合同終止將損害委托人利益時，在委托人的繼承人、法定代理人或清算組織承受委托事務之前，受托人應繼續處理委托事務。

三、委托合同履行地、委托合同糾紛管轄

1、委托合同履行地

2、委托合同糾紛案例

3、合同糾紛的管轄

四、委托合同的種類

1、特別委托和概括委托

根據受托人的權限范圍，委托合同可以分為特別委托和概括委托。

特別委托是指委托人特別委托受托人處理一項或數項事務的委托;概括委托是指委托人委托受托人處理一切事務的委托。

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合同法第397條規定：委托人可以特別委托受托人處理一項或數項事務，也可以概括委托受托人處理一切事務。

2、單獨委托和共同委托

根據受托人的人數，委托合同可以分為單獨委托和共同委托。

單獨委托是指受托人為一人的委托;共同委托是指受托人為兩人以上的委托。

合同法第409條規定：兩個以上的受托人共同處理委托事務的，對委托人承擔連帶責任。

3、直接委托和轉委托

根據受托人產生的不同，委托合同可以分為直接委托和轉委托。

直接委托是指由委托人直接選任受托人的委托;轉委托是指受托人為委托人再選任受托人的委托。

合同法第400條規定：經委托人同意，受托人可以轉委托。轉委托經同意的，委托人可以就委托事務直接指示轉委托的第三人，受托人僅

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就第三人選任及其對第三人的指示承擔責任。轉委托未經同意的，受托人應當對轉委托的第三人的行為承擔責任，但在緊急情況下受托人為維護委托人的利益需要轉委托的除外。

? ? 家政服務協議 http://s.yingle.com/y/fb/958385.html 軟件

購

買

合同

（格

式

一)http://s.yingle.com/y/fb/958384.html

? 中外專利技術許可合同(格式一)http://s.yingle.com/y/fb/958383.html

? 經濟適用住房預售合同(青島市商品房出售合同補充條款)http://s.yingle.com/y/fb/958382.html

? 技術服務合同范本2018(格式八)http://s.yingle.com/y/fb/958381.html

? 北京市經濟適用住房預售合同

http://s.yingle.com/y/fb/958380.html

? ? 旅游合作協議 http://s.yingle.com/y/fb/958379.html 技術

合作

經

營

企

業

合同

http://s.yingle.com/y/fb/958378.html

? 出口代理協議(格式一)http://s.yingle.com/y/fb/958377.html

? 互聯網維護及運營協議

http://s.yingle.com/y/fb/958376.html

? 技術轉讓中介協議 http://s.yingle.com/y/fb/958375.html

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? 國際專有技術轉讓合同

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第二篇：房產合同糾紛

第三篇：合同糾紛處理程序

第四篇：旅游合同糾紛如何處理

第五篇：遇到委托合同糾紛找誰處理

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