第一篇：農村房屋承建合同糾紛處理初探(定稿)

農村房屋承建合同糾紛處理探析

杭州科技職業技術學院 黃健德

摘要：針對當前農村房屋建造中存在的實際問題，結合研究者的辦案實踐，通過與建設工程施工合同的比較分析，對農村房屋承建合同的性質進行了界定，分析了農村房屋承建合同糾紛的主要類型和特點，同時提出了在處理該類案件適用法律時應考慮的因素與處理辦法，以期此類案件得到公正合理的解決。

關鍵詞： 農村房屋承建合同性質處理

富裕后的農民注重改善住房條件，紛紛建造新房，特別是新農村建設的開展，建造新房的現象更加普遍。但在建房過程中，發包人（房主）和承包人（施工方）之間因拖欠工程款或房屋質量問題等糾紛也不斷出現。由于農民房屋建造的特殊性，其糾紛的處理難以適用工程建設合同的規定，法律對農村房屋建造缺乏專門性規定，因而加大了糾紛處理的難度。標準不一，結果甚異的處理情況經常產生，影響了法律的嚴肅性。筆者結合辦案實踐，就農村房屋承建合同糾紛處理問題進行探析，提出自己的一些思考。

一、農村房屋承建合同的性質界定

1、建設工程施工合同的特殊性

關于農村房屋承建合同的性質，目前尚無明確的法律規定，司法實踐中也存在不同的認識，主要爭議是農村房屋承建合同究竟屬于承攬合同還是屬于建設工程施工合同。

關于這個問題，首先應該明確的是，就性質而言，建設工程施工合同屬于承攬合同的范疇，但因有其自身的特殊性，合同法將其從承攬合同中分離出來而獨立設立一類合同。

建設工程施工合同的特殊性主要表現為：（1）合同主體的特殊性。建設工程存在工程量大、施工周期長、技術難度大、質量要求高、資金投入多等特點，實施主體具有一定的限制性。一般情況下，發包人應是經過批準建設工程的法人單位，而承包人則需要具有相應資質的施工單位。建筑法明確規定了從業單位資質許可和從業人員執業資格許可制度，只有具有相應資質的單位才能成為建設工程施工合同的主體，并且排除了自然人成為該合同主體的資格。（2）合同形式的特殊性。合同法明確規定建設工程合同應當采用書面形式。（3）合同履行的特殊性。合同法規定建設工程項目一般應通過招投標的方式取得，禁止違法分包和轉包，實施建設工程監理和質量監督，將建設工程施工行為予以規范化。

2、農村房屋承建合同的差異性

與建設工程施工合同的法律規定相比較，農村房屋承建合同存在諸多差異：

（1）合同主體差異。與建設工程施工合同要求的主體為具有相應資質的法人單位不同，農村房屋承建的合同主體均為自然人，一方為房主，另一方為具有一定施工經驗的個體工匠或由某一自然人為包工頭組成的小型施工隊伍；（2）房屋建造標準差異。與建設工程施工合同要求的質量強制性標準相比，農村房屋建造的質量要求明顯較低；（3）施工主體差異。農村房屋承建的施工主體多為技術低、資金少、設備差的農民建筑隊。與建設工程施工合同對施工方的資質要求比相距甚遠。

據此可以判定，農村房屋承建合同與建設工程施工合同差異很大，合同法有關建設工程施工合同的規定責任不能適用于農村房屋承建行為，不能對農村房屋承建合同起調整作用。

3、農村房屋承建合同的性質

那么，農村房屋承建行為是否屬建筑法規定的建筑活動而受其調整呢？ 建筑法第2條規定，本法所稱的建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設施的建造和與其配套的線路、管道、設備的安裝活動。而第83條第3款規定，搶險救災及其他臨時性房屋建筑和農民自建低層住宅的建筑活動，不適用本法。從這兩條的規定來看，農村房屋承建行為應不屬建筑法調整的范圍。但是，該法第83條第3款提出一個“低層住宅”的概念，何謂低層住宅？原建設部頒布的《關于加強村鎮建設工程質量安全管理的若干意見》將建筑法規定的“農民自建低層住宅”解釋為村莊建設規劃范圍內的農民自建兩層以及兩層以下住宅。為此，依照現行法律及規章的規定，農民自建兩層以下(含兩層)住宅的承建行為應當不受建筑法的調整，即可以認定為承攬合同的調整范圍。

但是，我們在推論出這個結論的同時也產生疑問。其一，農民住宅承建行為的法律界定是否僅依據樓層數這一量化因素？衡量標準是否過于單一？其二，三層（含三層）以上的農民住宅承建行為應當如何定性？客觀事實是，伴隨農民生活日益改善，住房要求標準逐步提高，建造三層及以上的現象日趨普遍，而其并未按合同法、建筑法的要求將房屋發包給具有相應資質的法人單位承建，如發生合同糾紛，是否按照建設工程施工合同的要求對雙方權利義務進行認定？其三，不少農民為增加房屋建筑面積，往往建造地下室，因此，含地下室的農民住宅是否按照單層房屋給予認定等。

針對這些疑問，筆者認為，對于農村房屋承建行為的界定，應在充分尊重現有法律法規規定的前提下，根據農村房屋建造的實際，將農村房屋承建合同定性

為承攬合同較為客觀可行。當然，在界定為承攬合同的同時，再考慮房屋樓層的高低、施工難度、施工管理等因素，對于發包人（房主）的選任行為和承包人（施工方）的承攬行為采取不同的苛責標準。

二、農村房屋承建合同糾紛的主要類型和特點

根據司法實踐，農村房屋承建合同糾紛的主要類型可概括為下列幾種：（1）拖欠工程款糾紛。承包人（施工方）因發包人（房主）未能按約定的時間和金額支付工程款項訴至法院，請求判令發包人（房主）支付拖欠的工程款項；（2）房屋質量糾紛。發包人（房主）因承包人（施工方）承建行為缺陷導致房屋質量問題訴至法院，要求承包人（施工方）予以修繕或賠償損失。該類糾紛或單獨訴爭，但不少成為發包人（房主）拒付或少付或遲延支付工程款項的抗辯事由；（3）人身侵權賠償糾紛。該類案件表現為實際施工人員（多為民工）在房屋建造過程中遭受人身侵權，導致傷亡，或者造成他人損害的，受侵害人以承包方（施工方）及發包人（房主）為被告訴至法院請求賠償；

上述三種類型糾紛表現出這樣的特點：一是大多為拖欠工程款項糾紛，同時涉及房屋質量問題；二是有關房屋質量的司法鑒定問題成為案件處理的焦點；三是案件標的不大，卻涉及當事方的經濟利益，相互情緒對立，矛盾尖銳，不易調處；四是當事人多為法律知識缺乏的農民，收集證據意識淡??；五是履行能力差，判決實際執結率低，易引發涉訴信訪等有關問題；六是法律規定滯后或缺失，難以尋找合理的處理依據。

因此，如何規范案件的裁判依據，統一處理標準，維護農民合法權益，促進農村社會和諧穩定，已成為司法實踐迫切需要解決的問題。

三、農村房屋質量糾紛案件處理的思考

1、當事人擔責應考慮的因素

根據前述對于農村房屋承建合同的定性及考慮因素的分析，在處理房屋質量糾紛（包括因房屋質量糾紛導致的工程款項拖欠糾紛）案件時，也應結合案情，分別處理。具體可綜合考慮以下幾個因素：

（1）產生質量問題的原因。明確是設計原因還是施工原因，是材料原因還是客觀原因等。如因圖紙設計導致房屋質量問題，由圖紙設計者（僅局限于房主及施工人，如為第三人設計的，可追加被告予以處理）擔責；如因施工等因素導致房屋質量問題，應由施工人擔責；如因建筑材料、設備原因導致房屋質量問題，應由材料、設備提供人（僅局限于房主及施工人，即包工包料、包工不包料）擔責；如因客觀原因導致房屋質量問題，應由發包人（房主）自行擔責。

（2）綜合考慮所建房屋的樓層高度、施工難度等因素。對于房屋樓層較高、施工難度大、工藝復雜、技術要求高的承建行為，房主存在選任行為的過錯，施

工人亦存在承攬行為的過錯，應綜合考慮雙方過錯的程度，本著公平合理的原則，各自承擔相應的責任的原則處理。

（3）對于明顯輕微的房屋質量問題，考慮農村房屋承建的實際、房主支出的工程價款等因素，由施工人適當擔責即可。

2、需司法鑒定的房屋質量案件的處理

在房屋質量糾紛案件中，經常碰到當事人就質量問題各執一詞的情況，這自然涉及到房屋質量的司法鑒定問題。由于法官缺乏相應的專業知識，對案件所涉的是否存在質量缺陷、質量缺陷出現的原因等專業問題無法作出科學客觀的判斷，當事人在案件處理過程中多會提出房屋質量缺陷的司法鑒定申請，以明確房屋產生質量缺陷的原因并據此確定責任。鑒定結論出具后，則可依照鑒定意見載明的內容分配責任并對案件作出處理。

但筆者認為，在適用鑒定意見書時不可機械和盲目，而應當綜合考慮，進行個案分析。（1）農村房屋質量尚無明確的標準規范。鑒定機構一般依照或參照建設工程施工合同的建設標準進行房屋質量的評定和原因分析，從而脫離了農村房屋建造的實際，使得鑒定結論的依據存有商榷之處。（2）由于農村房屋承建的特殊性，往往無施工圖紙、施工記錄等，對于隱蔽工程缺乏相應的鑒定材料，鑒定結論勢必存在主觀性和片面性。（3）個別鑒定機構及鑒定人員專業水平有限，鑒定結論的真實性和準確性有待提高。

因此，對于案件處理中涉及的房屋質量鑒定問題，筆者認為承辦人員應當首先做好風險告知工作，同時結合本文前述的考慮因素綜合認定，而不應將鑒定結論作為處理案件的唯一依據。

四、農村房屋承建過程中侵權損害賠償案件處理的思考

農村房屋承建過程中施工人（民工）遭受人身損害或給他人造成損害的，被害人常以承包人（施工方）及發包人（房主）為被告起訴要求承擔賠償責任，法院的處理策略是：樓層數兩層及以下的，由承包人（施工方）承擔賠償責任，發包人（房主）無責；樓層數三層以及以上的，由承包人（施工方）與發包人（房主）共同承擔連帶賠償責任，法律依據是最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“司法解釋”）第11條規定。

但筆者認為，處理此類案件不能機械地適用該司法解釋，應綜合考慮農村房屋承建過程中的各種因素進行認定和裁判?？煽紤]的因素包括：（1）不單純把樓層數作為考量因素，還應考慮施工難度、技術要求、施工危險程度、保障性設備的提供和防護措施的配備等因素。（2）區分受害人的具體情況。在農村，按從事工作的形式或提供服務的內容劃分，可將施工人員分為技術類和勞務類，即俗稱的“大工”和“小工”。這種劃分對于賠償責任的確定具有重要意義。原建設部

《村鎮建筑工匠從業資格管理辦法》對于在村鎮從事建筑活動的工匠（即“大工”）規定了一定的資格條件，因此缺乏相應任職資格條件的人員從事工匠工作發生損害的，案件處理時也應作為考慮因素之一。因為“大工”在施工過程中常由于工作性質的原因（多為高空作業）承擔較高的風險。（3）準確理解“司法解釋”第11條第1款中的“在從事雇傭活動中”的含義。在案件處理過程中，對于“在從事雇傭活動中”的認定主要考慮的是時間因素，即在雇傭時間內。而對于被害人“在從事雇傭活動中”的行為過程及實際行為等不予考慮，因此，筆者認為，應當將受害人遭受人身損害時的行為因素也作為一個考慮因素。（4）“司法解釋”

第11條未規定雇員（受害人）自身過錯因素。筆者認為，雇員（受害人）遭受人身損害時自身是否存在過錯亦應當成為責任承擔的考慮因素之一。只有綜合考慮多種因素，才能準確把握案情實質，進而作出公正合理的處理。

【參考文獻】

[1]柳經緯，劉智慧.房地產法制專題研究[M].北京：中國法制出版社，2011.12.[2]左峰，陳旻.房屋買賣案件裁判思路與操作[M].北京：中國法制出版社，2011.5.【作者簡介】 黃健德（1963-），男，高級講師，碩士，主要從事建筑與房地產法律政策及高職建筑應用文寫作教學研究

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第二篇：房屋裝修合同糾紛如何處理

房屋裝修合同糾紛如何處理

裝修糾紛一般都是在裝修家庭與裝修施工單位之間，裝修家庭與周圍居民之間因為裝修違反了有關裝修合同、規定而發生的，主要有以下幾個方面：

1、裝修單位沒有完全履行裝修合同。

未完全履行合同主要表現在：裝修單位沒有按合同約定的做法去裝修，使用非合同規定的裝飾材料，施工中無故停工，未在約定工期內完工等。

2、裝修粗制濫造，施工質量低劣。

有的裝修公司施工人員干活不上心，工藝不規范。表面上說得過去，但經不起驗收或時間的檢驗，出了問題還強詞奪理。尤其是“街頭游擊隊”，質量更沒有保證。

3、裝修后的維修服務不完善或不履行質量承諾。

裝修后應該按合同規定及時維修，但有些公司卻左右推托。保修期內不保修。

4、施工中的噪聲擾民。

施工中難免會發出噪音，但戶主事先要與裝修公司約好開工、收工時間。不要違反環保的有關規定，否則極易引發糾紛。

5、裝修材料或廢棄物亂堆亂放。

6、裝修破壞了毗鄰房屋。

7、裝修破壞了房屋主體結構及承重結構。

針對裝修糾紛，有關部門制訂了一些規定。如《中華人民共和國消費者權益保護法》、《中華人民共和國環境污染防治法》和建設部[1997]60號《建設工程質量投訴處理暫行規定》、建設部[1997]92號文《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》等法規?！督ㄖb飾裝修管理規定》指出，房主或房屋使用者因裝飾裝修損壞毗鄰房屋的，應該負責修復或賠償?！都彝ゾ邮已b飾裝修管理試行辦法》第十五條規定，發生了家庭居室裝飾裝修糾紛，可以向當地建設行政主管部門或者其指定的機構進行投訴，也可以向當地人民法院提起民事訴訟;第十九條規定，如果裝修家庭因家庭居室裝飾裝修而造成相鄰居民住房的管道堵塞、滲漏水、停電、物品損壞等，應該由家庭居室裝飾裝修的居民負責修復和賠償，如果是屬于裝修施工單位的責任，則由房主找裝修單位負責修復和賠償。

同時，行業內部也制定了相關規定。

依據《中華人民共和國消費者權益保護法》第四十三條規定，消費者與經營者發生消費者權益爭議時，可以通過下列途徑解決：

1、與經營者協商解決;

2、消費者請求消費者協會調解;

3、向有關行政部門申訴;

4、根據與經營者達成的仲裁協議提請仲裁機構仲裁;

5、向人民法院提出訴訟。

但必須注意：一般情況下，如提請了仲裁，便不得再向法院提出訴訟。

另據《民法通則》、《經濟合同法》以及其他所涉及法律，解決裝飾糾紛也無非以下幾條：

1、當事人自行協商;

2、主管部門行政調解;

3、仲裁解決;

4、訴訟解決。

此外，行業規定對糾紛的解決也提供了諸多方法。如一些家居裝飾市場規定，解決糾紛按下述流程進行：

投訴——調解部受理——質檢部根據合同及圖紙進行現場核查——調解部、質檢部依核查結果進行調解——若雙方達成協議則進行維修或返工;若未達成協議或不履行協議，申請仲裁或向法院起訴。

對消費者而言，裝修前不妨先通知鄰居，打個招呼，以便大家有個心理準備，減少發生糾紛的概率。

萬一出現了糾紛，只要雙方心平氣和地協商，承擔該承擔的責任，糾紛便能解決。自己協商不成，一般也只要行政部門出面就可以順利加以解決。但如果涉及的標的較大或其他對生活影響甚大的糾紛且協商不成，最正規、最有權威和有效的方法只能是打官司了。當然其他居民因裝修家庭的施工而與裝修家庭發生的糾紛也可以據此進行解決。

第三篇：房屋租賃合同糾紛處理辦法

房屋租賃合同糾紛處理辦法

摘要

《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產管理法》(簡稱《房地產管理法>>。

一、目前處理房屋租賃糾紛案件所依據的法律、法規《中華人民共和國民法通則》及其司法解釋、《中華人民共和國合同法》及其司法解釋、《中華人民共和國擔保法》及其司法解釋、《中華人民共和國城市房地產管理法》(簡稱《房地產管理法>>。

二、房屋租賃合同效力的認定房屋租賃合同有效的條件是：、《民法通則》規定的民事法律行為應具備的條件，但是，根據《合同法》第5條及第54條的規定，以欺詐、脅迫的手段或乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，屬可撤銷合同。

2、合同約定的租賃期限，住宅不超過八年，其他用房不超過十五年。因特殊情況需要超過上述期限的，須經主管機關批準。

3、出租人未經政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能后將房屋出租的，租賃合同無效;承租人承租房屋后未經政府主管部門審批同意擅自改變房屋的使用功能的，租賃合同不因此而無效;出租人與承租人未經政府主管部門審批同意而在租賃合同中約定改變房屋的使用功能的，租賃合同無效。

三、有效房屋租賃合同糾紛的處理(一)合同不解除，出租人起訴僅要求承租人償付欠租并支付滯納金的，法院應予支持，滯納金按合同約定的標準計算;若合同約定的滯納金標準過高而顯失公平，應以中國人民銀行規定的金融機構計收逾期付款的違約金標準確定承租人應付之滯納金。

(二)合同解除時有關問題的實體處

1、關于解除合同的條件：通常出現以下幾種情況之一的，出租人有權要求解除合同：

(1)承租人欠租超過合同約定期限;

(2)合同未約定期限的，欠租達三個月以上;

(3)承租人未經出租人同意擅自轉租的;

(4)承租人擅自改變房屋結構或約定用途的。

出現以下幾種情況之一的，承租人有權要求解除合同：

①出租人未按約定的時間向承租人提供出租房屋的;

②出租人所提供的房屋不符合合同約定，導致承租人不能實現合同目的的;

③出租人不按合同約定的責任負責維修房屋及其設施，保證房屋安全的;

④租賃物危及承租人的安全或健康的。

此外，因不可抗力的原因導致合同無法履行或經當事人雙方協商一致同意解除合同的，法院亦可以解除合同。、承租人對房屋有裝修時，對裝修的處理。

合同有約定按約定處理;合同未約定的，能拆除的拆除，拆后可以繼續使用的動產裝修由承租人拆走，對于不能拆除的固定裝修以及拆除后不能繼續使用的動產裝修，如承租人對裝修問題提出訴訟請求并提出評估申請，法院應委托評估機構對裝修予以評估，由出租人酌情承頂，給予承租人相應補償;對于不能承頂部分造成的損失，因承租人過錯導致合同解除的，裝修損失由承租人自己承擔;因出租人過錯導致合同解除的，裝修損失由出租人承擔;雙方均有過錯的，由雙方按過錯大小分別承擔。

3、因承租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。承租人應向出租人承擔的違約責任是：

(1)所欠租金及其它費用的逾期付款違約金(即滯納金);

(2)簽約時所交租賃定金由出租人沒收;

(3)當上述違約金及租賃定金不足以彌補出租人因解除合同所受的損失時，承租人還應向出租人另行支付損失賠償金。

4、因出租人過錯導致合同解除時的違約賠償問題。

出租人應向承租人承擔的違約責任是：

(1)向承租人雙倍返還租賃定金;

(2)賠償承租人的裝修損失;

(3)當上述違約金及租賃定金仍不足以彌補承租人因解除合同所受的損失時，出租人還應另行向承租人支付損失賠償。

四、無效房屋租賃合同糾紛的處理

(一)房屋使用費的處理。合同被確認無效后，承租人尚欠出租人的租金不再給付，而按照指導租金標準向出租人支付房屋使用費，指導租金高于合同約定的租金標準的，以較低者計。當合同約定的租金高于指導租金時，對于糾紛發生前承租人已按無效合同向出租人支付的租金中高于指導租金的部分，應分別情況進行處理：1、因違反法律或行政法規的規定且有損國家、集體或社會公共利益導致合同無效的，高出部分應判收繳國庫;2、其它原因導致合同無效的，高出部分承租人一般無權要求返還。

(二)承租人裝修物的處理。房屋租賃合同被確認無效后，裝修物能拆則拆，不能拆的，對出租人可用部分經評估折舊后由出租人承頂;其余部分經評估折舊后作為無效合同的損失，由雙方按過錯責任比例予以分擔。

五、涉及轉租的房屋租賃糾紛案的處理

(一)轉租合同有效的條件：除了應具備一般房屋租賃合同有效的條件外，還應具備以下條件：1、征得原出租人的同意;

2、轉租合同約定的租期不得超過原租賃合同中約定的租期，超過部分無效。

(二)出租人將物業出租給承租人，承租人又將該物業轉租他人(即受轉租人)。出租人和承租人在合同履行期間發生糾紛，涉及受轉租人的權利、義務的，應將受轉租人列為第三人參加訴訟。

(三)出租人將物業出租給承租人，承租人將該物業辦成某類專業市場后，又分割成多個小單元轉租給眾多受轉租人的，出租人和承租人在合同履行期間產生糾紛，若出租人只起訴要求支付欠租及違約金的，因不涉及眾多受轉租人實際使用的物業，可不列受轉租人為案件的第三人，這樣既能順利解決糾紛，又避免了在案件審理過程中出現龐大的訴訟主體。若出租人起訴要求解除合同，則應先審查是否確需解除合同：如確需解除，則應將眾多受轉租人列為案件第三人，因出租人解除合同、收回物業的行為勢必影響受轉租人對該物業的使用及裝修權益等;如無需解除合同，則不列受轉租人為案件第三人。

發生房屋租賃糾紛如何處理

1、租約到期后房主收回房屋

如果出租人因自身需要，不愿意繼續出租，則承租人就應將房屋返還出租人。如果承租人在雙方約定的期限內確實無法找到房屋，出租人應當給承租人找房搬家的時間，酌情延長租賃期限。同時，承租人也應按期騰房。如果承租人不積極找房和按期騰房，出租人有權在合理范圍內提高房租。當承租人有房可遷而拒不騰房時，出租人可申請法院強制其搬遷并令其交占房期間的房租。

2、房客外出未歸租賃合同屆滿

房客外出未歸，租賃合同屆滿，而房客又無任何續租的明確表示時，房主可通知房客的親屬或單位終止租賃合同。但房主向房客明確表態終止租賃合同前，按房客續租處理，房客按原租約補交租金，得知房客不續租的表示后，房主再收回房屋。

3、續租時房主提升租金標準

如果原承租人不同意房主要求，就是放棄優先承租權，出租人即可與別人建立租賃關系。如果原承租人同意這些合法的條件，應另簽租賃合同。房屋租賃合同到期后，如果出租人沒有提出新的條件，承租人按原合同繼續交租，則視為租賃關系延續，出租人沒有正當理由，不得終止。出租人以原合同期滿為由隨意抬高房租的，一般不允許，但出租人與承租人另有約定的除外。

商業地產租賃糾紛如何解決？

具體情況具體處理 商戶欠租怎么辦？出租人是否可以采取停水停電的措施呢？這需要在《租賃合同》中要有明確的約定。首先，應在《租賃合同》中寫明，在商戶欠租的情況下出租人享有對商戶采取停水停電的權利。需要滿足下列條件：出租人作為使用人與自來水公司和電力公司簽訂了《用水協議》和《購電協議》，商戶和自來水公司、電力公司并沒有直接簽約。在這種情況下，對于商戶的欠租，開發企業可以采取停水停電措施。因為商戶和自來水公司、電力公司并不存在水、電使用合同，開發企業是使用人，對于商戶的欠租行為開發企業有權采取停水停電的自助措施。如果擅自停水、停電造成了商戶損失，應該承擔賠償責任。另外，還要注意的一點是，在出租人有權采取停水、停電措施的前提下，出租人應事先書面通知商戶，提前告知將采取停水、停電措施，這樣能避免因貿然停電給商戶帶來突然損失，以減小風險。

解除合同――

多方見證避免糾紛

《租賃合同》一般都會約定合同解除條件，如商戶在欠租達到一定金額和時間時開發企業就享有合同解除權。在滿足合同解除條件的情況下，如出現商戶拒絕騰退房屋和不償還欠款的情形，出租人大都會采取強制收回房屋的措施。強制收回房屋過程中也有風險，如欠租商戶以丟失珍貴物品為由告出租人，出租人難以逃脫責任。

合同解除應采取如下措施較為穩妥。首先，在滿足合同解除的條件下，向商戶郵寄《解除租賃合同通知書》，在《解除租賃合同通知書》上寫明商戶自動騰退房屋的期限，如超過期限將強行收回房屋。其次，如商戶超過該期限仍未搬離，則出租人應做好如下準備：

第一，邀請公證人員至現場，對清理房屋的整個過程進行公證；或者可請該商鋪所在地的物業公司、居委會、業委會、派出所等一起到場，在幾方在場的情況下派人進入該商鋪。從開門前就進行全程攝像，對進入的人員、過程及該物業內的所有物品進行錄像。由參與方在清單上一起簽字確認。第二，聘請律師作為見證，并對現場商戶的遺留物品進行認真清點造冊，留作證據；第三，將商戶的遺留物品妥善保管，并書面通知商戶留存物品的地點和清單。

第四篇：房屋承建合同

房屋承建合同

甲方（建房業主）： 村社： 身份證號碼： 乙方（承 建 方）： 村社： 身份證號碼： 第三方（村委會）證明人： 村社： 身份證號碼：

根據《中華人民共和國合同法》、《建筑法》的有關規定，結合本房屋新建工程的具體情況，為明確乙方在承攬建設甲方住宅工程中的權利、義務，經雙方協商同意簽訂本合同。

第一條、建筑項目： 某某村某某家新建住宅 第二條、建設地點：某某村 第三條、承建方式及施工準備

1.甲方將其住宅工程以包工的方式承包給乙方承建。2.乙方自帶建筑所需的一切工具，包括施工用的攪拌機、震動器等施工機械以及模板、小五金、搭竹架等。

第四條、建房工期：______年

月

日開工，______年

月底前完工。

第五條、承建工程項目、價格及付款方式：

1.乙方負責該承建房屋所有項目的建造，內容包括：地基、地梁工程；住房主體工程；附屬設施（門、窗）工程；隱蔽設施（水、電）前期工程；圍墻、庭院工程等。待工程完工將所有項目竣工圖紙、數據資料交由甲方。圖紙、數據資料不全或不交給甲方，甲方可拒絕 付款。

2.該承建住房主體包工費，按照每建筑平米_________元定價，具休建筑面積以工程完工雙方共同測定面積為準，圍墻、庭院工程包工費按每建筑平米_________元定價。本建設工程所有參與施工的施工人員，包括泥水工、木工、雜工、炊事員等所有人工工資、生活費等由乙方負責。

3.付款方式：房屋地基、地梁施工完成后甲方付給乙方____萬元；房屋建至一層蓋板后甲方付給乙方____萬元，二層樓蓋板后付給乙方____萬元，整個工程交甲方驗收合格后，一次性付清工程余款。

第六條、施工安全要求

1.乙方施工人員必須具備一定的房屋建筑施工經驗，以確保甲方建設的工程符合建設施工所要求的質量和技術要求。

2.乙方必須重點抓好工程的質量和安全施工，嚴格按照抗震安居房屋建設標準建房，以確保工程質量，在施工期間，加強安全監管，控制好各種可能存在的危險因素，消除安全事故的隱患，隨時對工程質量、進度、安全三大要素加強全面檢查和督促。

3.乙方必須按照安全施工規范和技術要求，采取嚴格的安全防護措施，在施工過程中要特別注意安全施工，杜絕一切事故，并承擔由于自身安全措施不到位或不力造成事故的責任和因此發生的一切費用。如有此類情況出現，責任與甲方無關。

第七條、工程質量

1.乙方按甲方提供的圖紙和要求施工，若發現圖紙有不合理部分，經甲乙雙方共同協商，在取得明確一致的施工方案后乙方方可再進行施工。

2.因乙方方面自身原因達不到工程質量合格條件，乙方應按甲方的要求返工、修改，并承擔導致返工、修改等人工、材料所有費用。返工、修改后仍不能達到約定的合格使用條件的，乙方承擔工程質量違約責任。

第八條、違約責任和爭議的解決方法

1.乙方承攬建設工程的質量達不到約定要求的，乙方要無償修理、返工或重做。造成損失的，乙方要賠償所有損失。因乙方原因有其它致使合同無法履行情形的，乙方要賠償因其違約給甲方造成的一切損失。

2.甲乙雙方因履行本合同發生爭議，應耐心協商解決。如經協商仍無法解決的，經雙方同意提請勞動仲裁委員會進行仲裁，仲裁不成時，可向人民法院起訴，由人民法院裁決。

3.甲乙雙方不得違約，如有違約需賠償對方違約金貳萬元。第九條、合同的生效與終止

1.本合同一式三份，甲乙雙方當事人各執一份，第三方村委會收執一份。

2.本合同自簽訂之日起生效。

以上合同，雙方必須共同遵守。如經雙方協商同意簽訂補充合同，補充合同與該合同具有同等法律效力。

甲方（簽字并按手?。?/p>

乙方（簽字并按手?。?/p>

簽訂日期： 年 月 日 簽訂日期： 年 月 日 第三方（簽字并按手?。?/p>

簽訂日期： 年 月 日（蓋章）

第五篇：房屋承建合同書

房屋承建合同書

發包方：（以下簡稱甲方）承包方：（以下簡稱乙方）甲方將座落在王家畈村五組的私人住宅樓承包給乙方施工，經雙方協商一致達成如下協議：

一、此工程由乙方包工包料承建。

二、施工內容及承包范圍：

１、本工程主體土建工程。乙方嚴格按甲方提供的圖紙施工，圖紙有修改的需雙方同意。

２、該工程基礎全部由乙方負責。

３、內墻面水泥沙漿粗裝修，外墻面正面裝修貼白瓷磚，其余外墻425#水泥抹面兩層、白水泥配膠兩層抹面。每層地面水泥沙漿抹面裝修。

４、房屋屋面蓋彩瓦。

５、建筑工程范圍內的下水管道、煙道管和太陽能安裝管道的配置與安裝。

６、每套房屋的防盜門（500元左右工程門）的安裝。自來水和電主線安裝到每套室內。所有窗戶安裝塑鋼窗。樓梯安裝鋼質扶手。

７、房屋層高與隔壁一致。層數為８層。

三、施工材料范圍：乙方承建中使用的水泥、鋼材、磚、板以及沙石料和其他所有材料質量必須達到國家標準和圖

紙設計要求。

四、承包定價和結算方式：工程造價為每平方米500元，面積按國家有關規定計算。本工程由乙方全額出資建設，工程完工后待房屋出售后付款。

五、工程質量：乙方嚴格按圖紙和雙方協商意見施工，工程如有不合格導致的一切損失（材料、工資）由乙方負責。

六、水、電、路三通和周邊關系協調由甲方負責。

七、安全責任：乙方在施工中必須規范作業，注意安全，在施工期間所發生的一切安全事故，由乙方自行承擔一切損失，甲方概不負責。

八、此工程工期為５個月。

九、本合同未盡事宜，由雙方協商解決。

十、本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，自簽字之日起生效。

甲方：乙方：

年月日