第一篇：溫南甌海項目盡職調查

甌海化工盡職調查主要內容

對甌?；さ谋M職調查重點應放在業務調查、財務調查、法律調查以及治理結構調查等四個方面：

（1）業務調查

業務調查的主要任務是要對甌海化工現有主要業務的競爭優勢、盈利水平與發展前景做出判斷。調查內容通常包括產品種類、市場容量、市場占有率與產品毛利率、技術獨特性、市場進入與退出障礙、替代品情況、產品市場競爭情況、公司的主要、競爭對手、供應商和主要客戶以及品牌、價格、營銷渠道和主要促銷手段等。

（2）財務調查

財務調查主要包括盈利能力調查和財務狀況調查兩個方面，包括最近三年的資產負債表、損益表和現金流量表等。調查的內容包括資產、負債、凈資產、收入、成本費用和利潤等。此外，一些帳外資產（如經營性租賃資產）和帳外負債（如或有負債）也應納入調查范圍之內。（3）法律調查

重要合同及重大訴訟事項、公司自創建以來的重大變更（包括股東、股權結構的變化、重組、購并等）；許可證；稅收；無形資產。

（4）治理結構調查

在目前中國的環境下，治理結構調查主要包括兩個方面的內容：一是關于公司控制權分配格局的調查；二是關于公司激勵機制的調查。

對公司控制權分配格局的調查首先應從公司的產權狀況入手。為此，需要了解公司的歷史沿革、創業資本來源及公司的成長演變過程。

途了產權調查外，控制權調查的另一項重要工作是了解公司現有的組織結構及其演變過程以及公司上下級之間所形成的領導關系及信息傳導過程。

公司激勵機制的調查主要考察公司的報酬體系和職位晉升制度兩方面。其中報酬體系主要由工資、獎金、股權、期權及其他福利政策（如住房補貼、養老金計劃等）組成。考察的重點是報酬構成、各構成部分的具體執行情況及報酬體系執行所達到的激勵效果。

第二篇：溫南甌海項目訪談部門及人員

盛世正道甌?；ろ椖拷M成員調查、訪談過的單位及人員

項目組成員：

股份公司董事會秘書、股份公司辦公室主任：王齊放

1、股份公司企管處：蘇處長

2、股份公司供應處：何處長

3、股份公司銷運處：張處長

4、股份公司倉儲處：處長

5、股份公司生產處：孔處長

6、股份公司機動處：周處長

7、股份公司規設處：黃處長

8、集團公司發展部：李副部長

9、集團公司研究所：郭所長

10、股份公司技術處：處長

11、集團公司物業管理處處長、股份公司監事會主席：牛鴻萊

12、股份公司油品分廠主任：鐘西九

13、股份公司總經理：彭飛

14、股份公司副總（銷售）：翟

15、股份公司總工程師：黃

共16人，其中公司層領導：3人；

項目組成員：

2/27（周二）下午：

1、集團公司、股份公司財務總監、計劃財務部、證券財務處：魯總（計3人）2/28（周三）上午：

2、集團公司副書記、股份公司書記：郭書記

3、集團公司組織人事部：付處長

4、股份公司勞資處處長：梁處長

下午：

5、股份公司副總：范副總（主管生產）

6、股份公司工程處：張處長

3/1（周四）上午：

7、去鄭州市 訪談證監會特派班上市處：陳處長

8、河南省經貿委企業處

下午：

9、參觀 銀瑞實業公司（銀杏黃酮甙生產基地）：丁書記

10、中牟造紙廠

3/2（周五）上午：

11、股份公司的燒堿車間主任

12、股份公司的氯化苯車間主任

下午：

13、集團公司副總：雷少輝

14、股份公司質檢中心：主任

涉及部門：16個，共：16人，公司層領導：5人

第三篇：溫南甌海項目于咨詢顧問工作事宜的函專題

關于下一步咨詢顧問工作計劃的函

溫南甌海集團暨甌海化工股份公司：

9月4日，我甌?；ろ椖拷M面向甌?；ぶ袑右陨细刹繀R報了咨詢項目前期工作情況，并圍繞咨詢與診斷報告闡述了各方面咨詢意見。目前，項目第一階段工作已經順利完成，南洋林德擬按如下計劃繼續開展下一階段咨詢顧問工作：

1、在本周時間內，針對南洋林德咨詢與診斷報告的主要咨詢意見，面向甌?；とw中層以上干部發放調查問卷（采取不記名方式），目的在于全面了解公司管理人員對前一階段咨詢工作的評價及對下一階段咨詢工作的認識，特別是對南洋林德提出的企業變革方向與內容之基本態度。

2、在本月內，提出甌海化工戰略發展規劃調整的具體框架性內容與工作計劃，在獲貴公司確認后用一個半月左右的時間完成甌?；ば碌膽鹇园l展規劃。具體做法為：

（1）南洋林德項目組再赴企業，與貴公司高層領導商討戰略規劃要點，同時進行第二次有針對性的深入訪談，在此基礎上形成《溫南甌海集團暨溫南甌海化工股份有限公司戰略發展規劃》框架。

（2）南洋林德項目組撰寫規劃，并與甌海高層保持緊密互動。

（3）規劃定稿后在貴公司經營管理層進行宣講，同時指導貴公司制定規劃實施計劃。

3、雙方同時尋求新的、合適的上市輔導券商并盡快簽訂上市輔導協議。

4、南洋林德咨詢報告已經提出，甌?；ず苡斜匾一揪邆錀l件籌劃和實施人力資源再造工程，建議：

（1）南洋林德項目組提出基本方案，在下次赴企業時與貴公司進行專門探

討，研究項目的可行性。

（2）在達成共識的基礎上雙方簽署《溫南甌?；と肆Y源再造工程咨詢顧問協議書》，啟動該子項目。

5、在重新開始上市輔導工作后，南洋林德繼續主動積極地配合券商，針對甌?；さ墓杀窘Y構調整、組織架構梳理、資產關系處理等問題進行工作，特別是新的盈利增長點。南洋林德將繼續為甌?；ね扑]新的項目開發資源，并注意提供各種戰略合作機會。

特請貴公司對以上工作計劃研究后予以正式確認。

致

禮！

北京盛世正道咨詢有限公司

2001/9/12

第四篇：項目盡職調查制度

新投能源控股（北京）有限公司 開展業務前盡職調查工作規范

第一章

總則

第一條

深入細致的項目前期盡職調查研究，是確保我司資產安全、防范詐騙風險的第一道重要關口。認真做好項目前期盡職調查、防范業務風險是業務人員的重要職責。為進一步規范項目調查工作，防范風險，提高資產質量，特制定本風險控制工作規范（以下簡稱“ 規范》”。

第二條

本《規范》適用于我司各類業務。包括但不限于托盤、代開信用證、轉口貿易、應收賬款保理、資產盤活及辦理抵押擔保業務等。

第三條

項目前期盡職調查是我司所有業務部門業務的必經環節，任何業務部門的業務未經盡職調查不得進入審批決策程序。

第四條

對保證人/還款來源人的基本情況、行業狀況、財務情況等的方面調查也須按照本《規范》進行。

第二章

盡職調查基本原則

第五條

盡職調查應遵循“雙人實地、客觀公正、真實反映”的原則。

第六條

雙人實地原則。在對潛在客戶的前期調查階段，業務部門負責人須進行至少一次實地走訪。必須進行實地盡職調查，要求由兩人或兩人以上參加，業務部門、法務部門人員必須參與。

第七條

客觀公正原則。盡職調查人員必須注意業務真實性，不輕信，不以主觀推測影響調查結果。

第八條

真實反映原則。實事求是，真實反映調查過程中了解的情況，不隱瞞不利信息，不回避風險點。

第三章

盡職調查的準備工作

第九條

盡職調查需要收集的書面材料應按照本《規范》分析研究，給客戶提供盡職調查清單，如有部分材料未能提供，須說明原因。

第十條

業務人員運用信息技術手段或通過第三方渠道廣泛收集客戶信息是貸前盡職調查的必要內容。

（一）必須通過查詢企業貸款卡信息，查閱客戶在各家銀行的融資情況；

（二）需通過被執行人信息查詢網對客戶公司、法定代表人、關聯公司等信息進行查詢；

（三）通過查閱報刊雜志、調閱相關行業報告和上網查詢等方式，檢索客戶自身、實際控股股東、保證人相關的信息，特別是負面信息。引用信息數據時應注意信息發布者的權威性，并注明信息來源。

第十一條

在實地走訪客戶之前應事先準備好要詢問的問題。詢問盡可能做到廣泛、細致，有助于更多地發現問題，準確判斷客戶的融資風險。

實地貸前盡職調查可采取走訪客戶（保證人/還款來源人）、與其座談、查看帳目、查看項目等方式，對客戶（保證人/還款來源人）的資產分布情況、經營管理情況、抵（質）押品的現狀等進行實地驗證，并核實所提供資料和財務報表的真實性。

第四章

盡職調查的基本內容

第一節

對客戶基本情況的調查

第十二條

客戶的主體資格

1、根據客戶出具的營業執照、組織機構代碼證書及公司章程判斷其是否獨立承擔民事責任。

2、客戶出具的營業執照是否按照工商管理規定在申請融資當年辦理了年檢，營業執照是否發生名稱、經營地址及經營范圍的變更。

3、客戶的貸款卡是否在有效期內，是否已經經過申請融資最近一年年審。

第十三條

客戶及其股東背景情況

（一）根據《中華人民共和國公司法》和客戶公司章程有關條款規定，調查核實客戶注冊資本是否足額到位，出資人各自所占份額，經營期間的注冊資本是否有變更。如有便更，應要求客戶提供最新一期的增資、驗資報告復印件（查驗原件）。

（二）列出客戶股權結構，并向上追溯到公司的實際控制人。

（三）客戶控股股東或實際控制人的實力。

客戶控股股東或實際控制人在行業中是否具有一定的知名度，經營風格是否穩健

（四）客戶控股股東或實際控制人是否資質良好，是否存在不良信用記錄。我司不與有非法融資記錄的企業合作開展業務。

（五）客戶控股股東或實際控制人近期是否發生以下重大事項：經濟糾紛、重大投資、兼并、法律糾紛、管理層重大人事變動、發行股票或債券（或準備發行）等資本市場表現、被媒體披露不正?；虿徽幍慕洜I活動、融資期內重大重組或主業改變的可能、不正常或對價不等的關聯交易行為、近期有無重大融資行為、存在妨礙司法執行的行為等。

第十五條

客戶的組織機構及管理層的基本情況

（一）客戶的股東會、董事會的組成情況。

（二）調查客戶的法定代表人與其實際控制人是否一致。如不一致，應進一步了解法定代表人與實際控制人之間的真實關系。

（三）客戶法定代表人及管理層的素質、資歷、誠信情況等，包括通過個人征信系統查詢法定代表人和實際控制人信用、負債等基本情況；主要領導人地位的穩定性。

第二節

經營情況調查

第十六條

客戶經營情況

（一）生產經營場所：實地調查核實其是否有固定的生產經營場所，并確認該場所是其自有還是通過租賃方式取得。

（二）經營范圍：主要了解其是否多元化經營，主營業務是否突出。

（三）產品情況：在當地同業中的排名情況和行業中競爭力等關鍵因素。

（四）上下游合作伙伴：了解客戶的前五大供貨商、銷售商及其銷售量占總銷售收入的比例；

第三節

財務狀況調查

第十七條

要求提供審計報告和最近一期的財務報表。報表未經審計的，須說明原因。公司成立時間超過三年的，要提供最近連續三年的完整財務報表。如果審計意見為“保留意見”

應對所涉及內容做進一步調查。

第十八條

將最近三年完整財務報表中的主要科目列情況列表分析，各項指標中如有百分之二十以上幅度異常變動的，需要說明變動原因。

第十九條

客戶為專門項目融資的，要分別分析公司財務情況和相應項目的財務情況。

第二十條

對于房地產融資項目，要重點查明并列示擬合作項目的已投入情況、自投入情況、施工方墊資情況，以及投入資金來源構成。

第四節

所在行業情況調查

第二十一條

行業情況

（一）主營業務所在行業的外部環境，即國家政策、技術發展、宏觀經濟對行業的影響、行業發展狀況、匯率變動帶來的風險等。

（二）行業競爭程度，包括產品供求狀況、市場準入難度（行業的資金壁壘、技術壁壘和政策壁壘）、產品可替代性、供應商及購買者的議價能力。

（三）所在行業的特征，有無行業管制、價格控制等，客戶有無相關對策。

第五節

融資方案、用途和還款來源的調查

第二十二條

擬定融資方案前應與客戶充分溝通，在充分了解客戶實際需求的基礎上設計融資方案。融資方案要有預見性和靈活性，避免事后反復調整、變更條件。

（一）融資金額的核定：根據客戶自身項目情況或融資項目情況、對申請融資金額進行測算，判斷申請的融資額度是否合理。

（二）融資期限的確定：根據客戶的生產經營（開發銷售）周期、資金供給能力、還款能力等幾個方面，確定融資期限是否合理。

（三）利率、費率的確定：在與客戶協商貸款利率或其他業務費率的條件時，要根據客戶情況實行差別定價政策，兼顧效益性和競爭力，在考慮風險、資產綜合收益和市場競爭的基礎上，進行有差別的融資定價。

（四）還款來源的核定

1、調查客戶現金流量的構成，經營現金流量是否穩定、充裕，是否可維持正常經營運轉和融資到期的償還。

2、調查客戶在商業銀行或信托機構獲取融資的情況和使用條件，了解是否可利用再融資償還我司到期融資。

3、對于投資類型企業，其還款來源主要依靠項目分紅，存在較大不確定性。因此，需要調查其對所投資項目的控制能力、被投資項目的經營情況和分紅政策等，由此判斷還款來源的可靠性。

4、對于主要依靠項目未來產生的現金流還款的，需要測算項目現金流?？蛻魬峁╉椖靠尚行匝芯繄蟾?、經濟技術指標表、總投資預算、工程進度節點表、項目已投資情況表、銷售方案計劃等。

測算還款時，要謹慎設定假設條件，要調查有關產品市場售價格、合理估算銷售量和銷售進度，測算時要剔除收益的不確定因素和適當考慮成本的通貨膨脹因素。

融資用途的核定：

1、融資用途是否合規，是否屬于核準登記的經營范圍，是否用于生產、經營或投資國家明文禁止的產品、項目。

2、如申請項目貸款，應調查貸款目標項目是否符合國家產業政策和社會發展規劃，是否具有政府有權部門批準的可行性批準文件、環評批準文件、土地批準文件、礦業開采許可文件等按國家規定需具備的批準文件。

3、如融資用途用于特殊行業，還應具備國家相關部門頒發的特殊行業生產經營許可證明。

4、應盡可能要求借款人提供大宗業務的購銷合同及相關發票等材料，并可通過電話核實等方法調查上述材料的真實性。

第二十三條

如果客戶是我司長期或多次合作的客戶，應重點了解融資需求有無增減、融資用途與以往比較有無變化。如有應說明原因，并分析其合理性。

第六節 客戶與銀行、其他類金融機構及我司合作情況調查

第二十四條

客戶目前所有合作銀行的融資情況，包括核定的融資額度、已經使用的余額、擔保方式、利率費率條件等。要求客戶提供當前銀行負債（借款、銀行承兌匯票、保函、信用證等）明細清單，業務人員根據清單與中國人民銀行征信系統登記數據進行核對，必要時要求提供情況說明。

第二十五條

調查客戶以往還款記錄，有無逾期、欠息情況，并按照本《規范》附件一的要求，通過中國人民銀行征信系統對企業現有銀行借款進行逐筆考察，包括貸款到期日、擔保方式、五級分類等情況，特別應注意有無商業銀行貸款降級信息記錄。

逐筆核實客戶對外提供擔保情況，并核實被擔保人是否出現違約記錄，有無法律糾紛的情況和可能性。如有異常信息，要求客戶進行書面解釋。

業務人員需要將以上查詢結果逐筆打印，并附在調查報告中。

第二十六條

如果客戶處于改制、合并、分立、產權有償轉讓、租賃、聯營等體制變更過程中，應調查認定其已清償原有貸款債務、落實原有貸款債務或提供相應的擔保。

第二十七條

對于我司長期或多次合作的客戶，除按以上要求了解其他合作銀行外，還應逐筆查閱以往在我司的合作記錄，包括：

（一）客戶在我司初始融資時間及歷次融資基本情況，包括融資時間、融資金額、擔保情況、融資條件執行情況、還款記錄等，判斷客戶在我司的業務記錄是否良好。

（二）考察上次融資時我司批復中的各項約束條件和客戶承諾的落實情況。上次融資期間內的貸后管理執行情況等。

第七節

擔保調查

第二十八條

保證擔保

（一）保證人資格確認。根據《中華人民共和國擔保法》規定，具有代為清償債務能力的法人、其他組織或者公民，可以作為保證人，為我司融資提供保證擔保。

（二）對保證人的基本情況、行業狀況、財務情況的調查按照本《規范》第四章第一至三節的要求進行。

（三）為確保我司權益的完整性且無法律瑕疵，應盡可能不接受子公司為母公司擔保的方式。必須接受子公司為母公司擔保的，須要求子公司提供表決內容為同意擔保的股東會決議。

（四）根據保證人公司章程，提供保證人同意擔保的董事會決議或股東會決議。

（五）調查保證人履行擔保義務的歷史記錄是否良好，保證人與客戶之間的關系、有無互保現象及提供擔保的經濟動機等。如擔保人是客戶的關聯公司，或保證人與客戶之間存在較多經濟利益關系，應側重分析有無代償性現金來源，防止其通過互保、循環擔保方式削弱擔保的有效性。

（六）保證人是上市公司的，應符合中國證監會有關規定。

（七）擔保人為自然人的，應取得擔保人配偶同意其提供擔保的書面聲明和擔保人有效財產證明。

（八）調查保證人的或有負債及經濟糾紛等情況。

（九）我司原則上不接受保證擔保。

第二十九條

抵押擔保

（一）根據有關法律規定和公司章程，調查抵押擔保的合法性、有效性。

（二）實地考察抵押物，調查并確認抵押物權屬證明是否真實、有效，是否可以辦理抵押登記。抵押物如為出租物業，還應調查租金繳納方式，已有租賃合同中有無不利于我司債權的條款。

（三）抵押物所有者與融資客戶的關系，同意提供抵押擔保的原因。

（四）根據抵押物所在位置、用途、建成時間、成新度等，調查抵押物處置的難易程度。

（五）抵押物需要經我司認可的評估機構進行評估，抵押率應符合我司有關規定。

第三十條

質押擔保

（一）權利質押

下列權利可以質押：

1、匯票、支票、本票、債券、存款單。

2、依法可以轉讓的股份、股票。

3、依法可以轉讓的商標專用權，專利權、著作權中的財產權；

4、國家規定允許收取的各類費用收費權；但收費權已經列入當地政府財政收入的，因其不能作為還款來源的保證，我司不接受此類權利的質押；

5、依法可以質押的其他權利。

（二）調查出質人提供的質押物權屬證明是否真實、有效，質押物是否為出質人所有。

第三十一條

對于我司長期或多次合作的客戶，應重點調查本次融資擔保條件有無變化，保證人或抵、質押物是否發生變更，如有應說明變更的原因。

第六章 附則

第三十一條 本制度未盡事宜,按照國家有關法律、法規和公司章程的規定執 行;本制度如與國家法律、法規或公司章程相抵觸的,按照國家有關法律、法規和 公司章程的規定執行。

第三十二條 本制度自董事會審議通過之日起生效實施。由公司風控部、法務部負責解釋和修訂。

一.公司介紹

張家口市秦同實業有限責任公司成立于2004年10月，注冊資金500萬元，公司類型為有限責任公司。經營范圍：煤炭、鋼材、水泥、建材、化工產品的批發和零售，兼營倉儲、貨位租賃業務。經過數十年的發展，我公司現已成為一家集煤炭、銷售、倉儲、發運、物流為一體的綜合物流企業，歷經了十年的磨練，我公司已形成了一定的經營規模，運輸業務量在張宣地區名列前茅。二.公司資質

企業法人營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、煤炭經營許可證和一般納稅人資格證等，證照齊全。公司自成立以來，宣化工商管理科經濟檢查大隊和稅務稽查局多次檢查、考核優秀。三.公司規模

公司現有員工145人，生產經營場地40000平方米，倉庫80平方米，食堂80平米，擁有固定資產3400多萬元，自有流動資金5300余萬元。其中龍工裝載機9臺、一汽解放青島LNG天然氣掛車50輛、自卸車5臺、150噸電子汽車衡兩臺、防塵網12000平米，灑水車3臺、以及全套噴淋除塵系統。2004年6月與宣化恒立礦產品經銷有限責任公司簽訂了承租恒立公司礦二線的貨位租賃合同，租賃期為50年。站線有貨位63個，其中高貨位儲場38個，低貨位水泥硬地儲場25個，可裝運整列火車，月滿載發運量可達20萬噸。四.地理優勢

公司地址：宣化區崇秀西街，地處宣化區北環城路，緊鄰丹拉高速公路，距宣化北收費站出口500米，交通運輸優勢明顯，是北煤南運的必經之路。五.組織機構

公司組織機構完善，設有辦公室、人事部、銷售部、財務部、運營部、運輸部、化驗科等相關部門；各職位健全，設有董事長、總經理、辦公室主任、各部門經理、各部門職員近四十個崗位。六.管理機制：

公司具有完善的體制規范，規章制度。健全的招聘體系、員工激勵體制、考評考核體系、運營體系、物流操作流程體系等，各版塊負責人嚴格按照規定正常開展工作，另外本公司還有完善的突發事件、安全措施、規避風險等各類處理事宜規定，這些極大的保證了工作的正常開展，公司穩定飛速發展。七.公司業務

上游供貨商：主要有內蒙古準格爾旗弓家塔寶平灣煤炭有限責任公司，準格爾旗東勝區酸刺溝煤炭有限責任公司，永利煤炭有限責任公司等各大優質煤源,山西方面為保證煤源穩定與三家大型洗煤廠場簽訂常年供煤合同，日供應量可突破萬噸；

下游銷貨單位：主要有中鐵現代物流科技股份有限公司、華能山東電力燃料有限公司、山東國電、華電、天津市電力燃料公司、中能源電力燃料有限公司等其他地方各大電廠。八.成長歷程

1997年，我公司（前身）開始做火車運輸及港口業務，當時由于政策原因以租賃國有鐵路站臺為主開展運輸業務；

2004年，我公司正式承包原國有公司站臺50年，正式注冊“張家口市秦同實業有限責任公司”，并積極開發對電廠和港口的煤炭運輸業務； 2007年，我公司開始與華能河北電力燃料公司達成港口煤及船運業務協議； 2009年，與華能天津楊柳青電廠簽訂電煤合同；

2010年，與華能山東德州電廠簽訂電煤合同，并開啟了蒙煤、晉煤對濟南局及山東各電廠鐵路運輸的電煤供應先河； 2012年，10月，我公司正式與華能山東電力燃料公司達成長期電煤供應合作項目協議；

2013年，經過與華能電力燃料公司的友好合作，我公司從眾多供應商中脫穎而出，榮登張家口地區發運量榜首； 2014年，歷經十年磨練，公司現已和中鐵現代物流、華能、華電等集團型企業保持長期合作；

我公司本著“誠信第一，服務至上”的理念，力爭為各電力企業做好煤炭供應，為國家煤炭運輸事業做出應有貢獻。

第五篇：爛尾樓項目盡職調查

前幾期我們為大家介紹了北京、上海、廣州、深圳著名爛尾樓的處置情況。在爛尾樓處置過程中，第三方收購后進行重組成為盤活爛尾樓的主要方式。一般而言，對爛尾樓的處置可以分為主動型處置和被動型處置，在主動型處置的情形，可以通過原開發商配合進行調查；而在被動型處置的情形，則可能需要取得司法機關的配合以查詢項目的相關情況。天倫律師結合已參與和正在參與的以主動型為主的北京爛尾樓處置項目，為大家分享爛尾樓處置過程中的律師盡職調查的工作筆記。

一、爛尾樓項目盡職調查的要點

在爛尾樓項目盡職調查工作中，除一般盡職調查內容外，需要著重關注項目以下方面的情況：、項目本身情況

① 項目前期進展情況，以及項目證照辦理情況。

包括土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、房屋銷售（預售）許可證等。是否已完成竣工驗收，取得大產權證。② 項目土地是否存在有效的土地出讓合同，出讓金及滯納金（如存在）是否已繳清。出讓金繳納情況需至國土局進行確認。

③ 項目前期是否已被分割處置，如存在部分已被處置的情況，需厘清是否存在公攤部分或公共區域（如車庫、會所等），是否存在潛在的所有權糾紛。例如實踐之中可能會出現部分樓號已被法院拍賣給他人的情況。

④ 項目已被抵押的情況，抵押權人及標的金額情況。

⑤ 項目已被法院查封的情況，包括對土地使用權的查封情況和房屋的查封情況。

⑥ 項目債權人詳細情況，包括債權人名稱、債權金額、是否已進入訴訟程序或執行程序等。

⑦ 項目房屋銷售或預售情況，包括：

項目房屋銷售情況以及辦理預售登記的情況；

已預售房屋現處于何種狀態，例如其中哪些業主因未付銀行按揭貸款而涉訴以及訴訟結果？哪些業主要求繼續履行合同以及訴訟結果？哪些業主已經與開發商解除房屋預售合同，是否已辦理預售登記注銷手續？

2、項目原開發商情況

① 項目原開發商主體資格，是否有效存續。

需要查看營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、開戶許可證等基礎證照是否齊全有效。實踐中可能會存在超出經營范圍、經營期限以及未按期繳納稅費等情況。

② 項目原開發商對外債務狀況。

③ 項目原開發商對外提供抵押、質押、擔保的情況。

二、盡職調查過程中的信息獲取途徑

盡職調查過程中，我們通常會關注項目的預售、抵押、查封等基本情況。如何找到準確的信息獲取渠道，對于盡調工作的效率有著至關重要的影響。除向原開發商要求出具相關證明文件，查驗相關證照原件以及對項目進行實地勘察以外，還需至政府主管部門進行查詢。

1、房屋預售情況調查

北京市建委會給房地產開發商發放網簽鑰匙盤，通過鑰匙盤可以直接登錄建委網站查詢該企業某一項目預售、銷售登記的情況以及注銷登記的情況。但對于未辦理網簽，未進行預售登記的房屋銷售情況，則需要根據預售合同與開發商進行核實。

2、對房屋和土地使用權已存在的抵押、查封情況進行調查

① 房屋的抵押及查封信息需至各區的房屋登記管理部門查詢。

一般情況下，需要項目開發商公司員工攜帶介紹信（或授權委托書）及公司營業執照、組織機構代碼證、法定代表人身份證明至窗口查詢。在此以朝陽房管登記中心為例，如需查詢房屋查封的相關信息，需向房管部門工作人員提供查詢的具體房號，按房管部門工作規定一次至多只能查詢10套房屋的抵押查封情況。通常情況下，工作人員只會對查詢結果進行口頭告知，而不能提供任何書面文件。

② 房屋對應土地使用權抵押及查封信息需至國土資源局各區分局檔案室查詢。

項目開發商公司員工向檔案室工作人員出具介紹信（或授權委托書）及公司營業執照、組織機構代碼證、法定代表人身份證明，由工作人員進行查詢?？梢酝ㄟ^拍照、要求打印等方式記錄查詢結果。

③ 就房屋和土地的查封問題，一般法院會根據申請執行人的申請向房管部門及國土部門發送協助執行通知書，查封涉訴房屋及房屋相對應的土地使用權。現在部分法院在債權人未申請查封對應土地使用權的情況下會只查封房屋，但根據最高院查封扣押凍結規定，其效力會當然及于對應的土地使用權。在一些特殊的情況下，如開發商未取得大房產證，房屋預售也未進行網簽備案的情形下，法院可能會直接查封部分或全部土地使用權。

3、房地產公司涉訴案件執行情況調查

①就北京地區來說，西城法院、二中院可以直接通過查詢機器查詢執行案件的相關信息，包括執行案號、申請執行人、執行標的數額及承辦法官等基本信息。

②執行狀態：如果案件時間較長，我們在被執行人信息查詢或法院對外機器查詢到的執行狀態大部分會是歸檔或已結案狀態。但實際情況是案件并未執行完畢。多數爛尾樓項目由于債務復雜，案件長期未結，執行案件信息可能已被刪除，而只能通過聯系承辦法官了解案件的實際執行情況。

三、網站查詢

1、北京市企業信用信息網：可查詢企業基本信息，稅務登記狀態，現該網查詢正在逐漸完善，有些已可以查詢出企業股權質押情況。

2、北京市住房與城鄉建設網：可以通過公開信息查詢房地產開發公司項目證照辦理情況，如建設工程規劃許可證、開工許可證、房產證、預售證等。

3、北京市國土資源局各區分局網站：通過土地證號或公司名稱，可以查詢土地使用權登記情況及抵押情況。但如項目開發時間較早，則上述信息無法通過網站查詢，只能至各區國土局窗口查詢。

4、最高院被執行人信息查詢：可以查詢出公司所有被執行案件信息，包括執行案號、金額、執行狀態等。但無法顯示申請執行人信息。如案件時間較長，執行狀態的顯示可能與實際情況不符，需直接向承辦法官查詢。