第一篇：土地項目盡職調(diào)查提綱

律師在土地項目轉(zhuǎn)讓過程中進行的盡職調(diào)查

一、為完成土地使用權交易需進行的前期調(diào)查工作

（一）、對土地使用權權屬的調(diào)查

1、審查《國有土地使用權證》，了解使用權的取得方式、使用權的出讓年限等情況；

2、建設用地使用權證的內(nèi)容與土地登記機關的存檔文件記載的內(nèi)容是否一致；

3、轉(zhuǎn)讓方是否是建設用地使用權證上載明的建設用地使用權人；

4、轉(zhuǎn)讓方擬轉(zhuǎn)讓的建設用地使用權的取得方式，是出讓還是劃撥；

5、調(diào)查《國有土地使用權出讓合同》及繳納地價款、契稅等費用的單據(jù)，是否符合出讓合同的有關約定；

6、調(diào)查轉(zhuǎn)讓方關于項目的工程進度及投資情況的說明及相關證明文件，是否已按出讓合同的約定對土地進行了開發(fā)建設，是否屬于閑置土地；

8、擬受讓的建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物有無設置抵押等他項權利。

9、審查擬受讓的建設用地使用權有無下列禁止轉(zhuǎn)讓的情形：

(1)司法機關和行政機關依法裁定，決定查封或者以其他方式限制建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物權利的；

(2)已被國家有關機關依法收回建設用地使用權的；(3)權屬有爭議的；

(4)未依法登記領取權屬證書的；

(5)以劃撥方式取得的建設用地使用權，未按照國務院的規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。(6)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

10、從房地產(chǎn)登記機構了解公司的土地房產(chǎn)權利、合同、各種物權擔保和抵押、限制性保證等情況；

（二）、對轉(zhuǎn)(受)讓方主體資格調(diào)查

1、到工商登記機關進行查詢，了解交易雙方公司是否合法成立、是否有效存續(xù)；

2、審查轉(zhuǎn)讓方和轉(zhuǎn)受讓方的法人資格證書或執(zhí)照；

二、為完成土地使用權交易需進行的后期具體工作

1、擬定轉(zhuǎn)讓方與受讓方簽訂的土地使用權轉(zhuǎn)讓合同；

2、協(xié)助轉(zhuǎn)讓方出具無法院查封的證明以及房地部門出具的未預售、未設定抵押等他項權利的證明文件并對相關文件加以審查；

3、審查關于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價值的評估報告；

4、協(xié)助交易雙方前往公證處簽署轉(zhuǎn)讓合同,并對公證處簽署的轉(zhuǎn)讓合同加以審查；

5、擬定土地使用權交易過程中需公司準備的決議文件；

6、準備土地使用權交易過程需提交政府部門的相關文件；

7、協(xié)助交易雙方辦理土地使用權交易的整個過程。

農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)程序

第一，接受委托，律師接受委托，根據(jù)委托人提供信息，起草準備調(diào)查程序。

第二，盡職調(diào)查。調(diào)查核實當事人主體資格信息，土地信息，開展系列盡職調(diào)查，出具流轉(zhuǎn)可行性研究分析報告。第三，簽訂合同。土地流轉(zhuǎn)可行，組織雙方洽談一致后，在律師指導下簽訂規(guī)范的流轉(zhuǎn)合同，并履行相應的土地流轉(zhuǎn)程序法律要件。

第四，審核發(fā)證。提醒并幫助委托人及時備案，登記過戶，避免一切法律風險。辦理農(nóng)村集體土地使用權法務操作指引 為規(guī)范本所律師依法辦理與土地相關的訴訟和非訴訟業(yè)務、提高律師承辦土地法律業(yè)務的服務質(zhì)量，依據(jù)有關法律、法規(guī)、規(guī)章、關司法解釋、全國律協(xié)的指導意見，結合本人土地法律服務實務經(jīng)驗制定，供本所律師及相關人士參考、借鑒。

從事土地法律實務的非訴訟法律服務，盡職調(diào)查、參與談判、受托起草、修改有關合同以及代辦有關登記備案手續(xù)等；本指引旨在向本所律師提供辦理土地法律業(yè)務方面的經(jīng)驗，而非強制性規(guī)定，供律師在實踐中參考。

本指引根據(jù)2010年之前國家頒布實施的法律、行政法規(guī)、規(guī)章、司法解釋及其他相關文件的規(guī)定制定。若法律、法規(guī)發(fā)生變化，應以新的法律、法規(guī)及為依據(jù)。

法律依據(jù)

1《土地管理法》

2《關于深化改革嚴格土地管理的決定》 3《關于2005年深化經(jīng)濟體制改革的意見》 農(nóng)村集體建設用地使用權

取得條件

1鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)基本建設用地。

1.1農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可依法對用于本集體經(jīng)濟組織公益性活動的非農(nóng)用地享有土地使用權。

1.2農(nóng)村集體經(jīng)濟組織依法設立的學校等公益性組織也可對用于其從事公益性活動的非農(nóng)用地享有土地使用權。

2農(nóng)村興辦的鄉(xiāng)(村)企業(yè)或聯(lián)營企業(yè)用地。3根據(jù)《擔保法》，使用農(nóng)村集體用地抵押權實現(xiàn)的時候，可以允許使用農(nóng)村土地。4農(nóng)民宅基地。

操作提示

1根據(jù)我國現(xiàn)行的《土地管理法》，使用農(nóng)村集體土地，法律規(guī)定只有上述四種情況是合法使用農(nóng)村土地的形式。除此以外，都是國家現(xiàn)行法律不允許的。

2目前有的地方性法規(guī)已經(jīng)打破這一局面，實際操作中要具體問題具體分析。

鄉(xiāng)(鎮(zhèn))建設用地使用原則

1應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃。鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃是村莊、集鎮(zhèn)及其他村鎮(zhèn)設施建設用地的最高規(guī)劃，一切鄉(xiāng)村建設都必須服從。按照《土地管理法》的規(guī)定，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃將劃分土地利用區(qū)，根據(jù)土地使用條件，確定每一塊土地的用途，并予以公告。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅，都應當使用土地利用總體規(guī)劃的村莊和集鎮(zhèn)建設用地區(qū)域內(nèi)的土地，農(nóng)村道路、水利設施等需要使用村莊和集鎮(zhèn)建設用地區(qū)域外的土地的，應當符合土地用途的要求，否則將被視為違反土地利用總體規(guī)劃，是不允許的。

2符合土地利用年度計劃。國家將每年下達土地利用年度計劃，控制建設用地的總量，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)，農(nóng)村村民建設住宅，也不能突破土地利用年度計劃確定的控制指標。

3符合村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃。根據(jù)國務院頒布的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》的規(guī)定，村莊是指農(nóng)村村民居住和從事各種生產(chǎn)的聚居點，集鎮(zhèn)是指鄉(xiāng)、民族鄉(xiāng)人民政府所在地和經(jīng)縣級人民政府確認的由集市發(fā)展而成的，作為農(nóng)村一定區(qū)域經(jīng)濟、文化和生活服務中心的非建制鎮(zhèn)。在村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設區(qū)內(nèi)的建設都應當服從村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，并取得村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃行政主管部門的同意，方可申請用地。4堅持合理布局，綜合開發(fā)，配套建設。

4.1合理布局，是指通過土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃對各項設施的用地進行合理安排，使土地利用趨于合理，提高土地利用率，改善村莊和集鎮(zhèn)的功能。

4.2綜合開發(fā)，是指村莊、集鎮(zhèn)建設用地區(qū)內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))公共設施、公益事業(yè)和農(nóng)村住宅建設應當由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村統(tǒng)一組織開發(fā)，統(tǒng)一安排用地，主要利用現(xiàn)有建設用地。

4.3配套建設，是指農(nóng)村的住宅與公共設施、公益設施等應當同步建設，使其能發(fā)揮村莊和集鎮(zhèn)應有的功能，方便生活，改善環(huán)境，形成完善的生產(chǎn)和生活服務體系。

5涉及農(nóng)用地的，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和用地審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施、公益事業(yè)和農(nóng)村村民建住宅必須依法辦理建設用地審批手續(xù)，涉及占用農(nóng)用地的，還必須辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。

農(nóng)村集體建設用地使用權的流轉(zhuǎn)

常見的流轉(zhuǎn)形式

1以建設用地使用權為條件的聯(lián)營和入股。

1.1農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以通過符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃的非農(nóng)經(jīng)營用地使用權作價人股或出資及聯(lián)營的形式與其他單位、個人設立公司、合伙等企業(yè)，土地使用權由該企業(yè)享有，由此產(chǎn)生農(nóng)地使用權的流轉(zhuǎn)。但屬于非法人聯(lián)營企業(yè)的，土地使用權仍由該集體經(jīng)濟組織享有。

1.2非上述農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設立的企業(yè)，不得申請取得或者繼受取得非農(nóng)經(jīng)營用地使用權，應依法取得或者繼受取得國有土地使用權。2以集體建設用地使用權為條件的房屋出租

2.1農(nóng)村經(jīng)濟組織一方自行申報用地建設的各項手續(xù)，自行建造或由承租方出資建造房屋，將房屋及其場地使用權租給承租人使用。出資方先注入資金啟動土地拆遷、平整工作，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織一方則負責申報用地手續(xù)取得規(guī)劃用地許可權，從而以此為條件，由出資一方蓋好房屋，產(chǎn)權不變，此類房屋承租年限較長，一般期滿后續(xù)租。租賃期滿，如雙方不再續(xù)租，則出資蓋房一方騰退房屋交還場地使用權。2.2操作提示

(1)以房屋租賃方式流轉(zhuǎn)農(nóng)村土地使用權的應當是非農(nóng)建設用地；

(2)房屋不能是違章建筑，否則，占用農(nóng)地興建違章建筑出租為法律所禁止。3以集體房屋場地同時作為抵押所導致的流轉(zhuǎn)。

3.1農(nóng)村經(jīng)濟組織根據(jù)《擔保法》的規(guī)定，以其所有的房屋作抵押，當?shù)盅浩跐M后，抵押權人依法行使抵押權，將房屋連同相應的土地使用權變更到自己名下，從而產(chǎn)生農(nóng)村集體土地使用權的流轉(zhuǎn)。3.2操作提示

(1)被抵押的房屋應當具備規(guī)劃和建設用地的各項手續(xù)；(2)應當在政府主管部門辦理抵押登記手續(xù)；

(3)多次抵押的，其抵押總額一般不應超過房屋價值，當事人有約定的除外；(4)此種流轉(zhuǎn)一般要改變土地性質(zhì)，由農(nóng)村集體所有變?yōu)閲小?/p>

4農(nóng)村經(jīng)濟組織與他人聯(lián)營、入股的企業(yè)發(fā)生破產(chǎn)清算，導致集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)的。5城中村改造中與他人聯(lián)建房屋所發(fā)生的集體建設用地流轉(zhuǎn)。

6地方性法規(guī)允許的農(nóng)村集體建設用地公開“招、拍、掛”所發(fā)生的流轉(zhuǎn)。7操作提示

7.1當承租和出租的不是農(nóng)村現(xiàn)有房屋場地，而是正在新建、改擴建后的房屋租賃時。應注意：

(1)只有當用地、建房手續(xù)齊全，工程竣工，房屋租賃合同才可履行，否則可能意味著合同自始至終無效或不能繼續(xù)履行。

(2)合同履行前期出資方(一般是承租人)的風險較大，其應對用地項目的審批情況認真考察，審慎抉擇。出租方則要考慮如遇國家征地拆遷，出租收益與拆遷補償?shù)睦嫫胶鈫栴}，應在合同條款中約定清楚相關補償?shù)臍w屬，避免事后發(fā)生沖突。

7.2當出現(xiàn)上述3、4、5情形下的流轉(zhuǎn)時，目前大部分城市是先將農(nóng)村集體土地征為國有，然后由土地使用人(非農(nóng)村集體經(jīng)濟組織一方)簽訂國有土地使用權出讓轉(zhuǎn)讓協(xié)議，從而完成土地使用權的各項手續(xù)。

7.3律師在處理不同地區(qū)的涉農(nóng)土地業(yè)務時，要注意不同地方的法律規(guī)范性文件，因地制宜，靈活掌握。

(1)目前出現(xiàn)的農(nóng)村集體建設用地直接進入一級市場，公開進行“招、拍、掛”的地方性試點情況，有地方法規(guī)為依據(jù)，雖然也是農(nóng)村集體土地使用權的流轉(zhuǎn)，但并不發(fā)生土地所有權性質(zhì)的改變。

(2)對出現(xiàn)的農(nóng)村集體建設用地使用權流轉(zhuǎn)后不改變農(nóng)村集體所有性質(zhì)的，應注意集體成員和相應的集體組織之間的關聯(lián)性和共有關系、權利的承繼問題。非農(nóng)建設用地

非農(nóng)用地使用權人的權益及法律適用

1對土地享有占有權、使用權，其收益權適用有關公司法、合伙企業(yè)法、合同法的規(guī)定。2對法律沒有禁止性規(guī)定的，依約定處置。

3非農(nóng)建設用地使用權不得轉(zhuǎn)讓、出租，但因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

4因企業(yè)破產(chǎn)、兼并、分立等情形致使土地使用權流轉(zhuǎn)時，繼受取得土地使用權的企業(yè)不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織投資設立的企業(yè)的，應辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)，向國家上繳土地使用權出讓金。這樣，破產(chǎn)、兼并、分立后繼受取得土地使用權的企業(yè)取得國有出讓土地使用權。

5非農(nóng)建設用地使用權可與廠房一同設定抵押。

5.1設定抵押須經(jīng)集體土地所有者同意，并出具書面證明。

5.2抵押權實現(xiàn)拍賣、變賣抵押物時，須辦理國家土地征用和國有土地出讓手續(xù)。

5.3拍賣、變賣所得價款，應先扣除征地補償安置費付給集體土地所有者(集體土地所有者在同意抵押證明中放棄此項權利的除外)，并扣除出讓金上繳國家，余額依《擔保法》規(guī)定處置。

使用農(nóng)村集體土地的用地預申請

1在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外，單獨選址的建設項目使用農(nóng)村集體土地的，建設單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。建設單位提出用地申請時，應當填寫《建設用地申請表》，并附相應的材料。

2市、縣人民政府土地行政主管部門對材料齊全、符合條件的建設用地申請，應當受理，并在收到申請之日起30日內(nèi)擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經(jīng)同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。

2.1農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，應當包括占用農(nóng)用地的種類、位置、面積、質(zhì)量等。

2.2補充耕地方案，應當包括補充耕地或者補劃基本農(nóng)田的位置、面積、質(zhì)量，補充的期限，資金落實情況等，并附相應的圖件。

2.3征收土地方案，應當包括征收土地的范圍、種類、面積、權屬，土地補償費和安置補助費標準，需要安置人員的安置途徑等。

2.4供地方案，應當包括供地方式、面積、用途，土地有償使用費的標準、數(shù)額等。

(1)建設只占用國有農(nóng)用地的(如國有農(nóng)場)，市、縣人民政府土地行政主管部門只需擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案和供地方案。(2)建設只占用農(nóng)村集體所有建設用地的，市、縣人民政府土地管理部門只需擬訂征收土地方案和供地方案。

2.5建設項目用地呈報說明書。建設項目用地呈報說明書應當包括項目用地安排情況、擬使用土地情況等，并應附下列材料：

(1)經(jīng)批準的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應當提供鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖；

(2)由建設單位提交的、有資格的單位出具的勘測定界圖及勘測定界技術報告書；(3)地籍資料或者其他土地權屬證明材料；

(4)以有償方式供地的，還應當提供草簽的土地有償使用合同及說明和有關文件；

(5)為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，還應當提供城市規(guī)劃圖和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃圖。

3建設用地審查。有批準權的人民政府土地行政主管部門應當自收到上報的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案并按規(guī)定征求有關方面意見后30日內(nèi)審查完畢。

3.1建設用地審查應當實行土地行政主管部門內(nèi)部會審制度。

3.2農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案經(jīng)有批準權的人民政府批準后，同級土地行政主管部門應當在收到批件后5日內(nèi)將批復發(fā)出。

3.3未按規(guī)定繳納新增建設用地土地有償使用費的，不予批準建設用地。

4方案的組織實施。經(jīng)批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案和供地方案，由土地所在地的市、縣人民政府組織實施。

4.1建設項目補充耕地方案經(jīng)批準下達后，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外單獨選址的建設項目，由市、縣人民政府土地行政主管部門負責監(jiān)督落實。4.2在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃占用土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府土地行政主管部門負責監(jiān)督落實。4.3在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)，為實施城市規(guī)劃占用土地的，經(jīng)依法批準后，市、縣人民政府土地行政主管部門應當公布規(guī)劃要求，設定使用條件，確定使用方式，并組織實施。

操作提示

1建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批準之日起計算。

2已通過用地預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調(diào)整，應重新申請預審。

3除基礎設施項目按照政府有關部門關于加快基礎設施項目前期工作有關的規(guī)定執(zhí)行外，其他建設項目在審批或核準前，應依照本辦法規(guī)定完成預審，未經(jīng)預審或未通過預審的，不得批準或核準建設項目，不得辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收、供地等手續(xù)。

建設單位的用地預審申請的程序要求 1屬于政府投資審批類項目的辦理程序：

1.1項目建議書和可行性研究報告分開審批的，按照以下程序辦理：

(1)向發(fā)展改革行政主管部門申請，請求其受理并審查建設單位申報的項目建議書(立項報告)；

(2)發(fā)展改革行政主管部門書面征求規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃意見，規(guī)劃行政主管部門回復發(fā)展改革行政主管部門規(guī)劃意見；

(3)發(fā)展改革行政主管部門批復項目建議書，其中應明確規(guī)劃行政主管部門確定的建設項目用地有關性質(zhì)、規(guī)模和布局等意見；(4)建設單位持項目建議書(立項)批復等材料向國土資源行政主管部門提出用地預審申請。1.2項目建議書和可行性研究報告合并審批的，按照以下程序辦理：

(1)向發(fā)展改革行政主管部門申請，請求其受理并審查建設單位申報的項目建議書(代可行性研究報告)或核準材料，領預審告知單；

(2)發(fā)展改革行政主管部門書面征求規(guī)劃行政主管部門的規(guī)劃意見，規(guī)劃行政主管部門回復發(fā)展改革行政主管部門規(guī)劃意見；

(3)發(fā)展改革行政主管部門向建設單位核發(fā)項目辦理用地預審告知單，其中應明確規(guī)劃行政主管部門確定的建設項目用地有關性質(zhì)、規(guī)模和布局等意見；

(4)建設單位持項目告知單等材料向國土資源行政主管部門提出用地預審申請。2屬于非政府投資核準類的建設項目辦理的程序同上(1.2)。3屬于非政府投資備案類的建設項目，按照以下程序辦理：

3.1發(fā)展改革行政主管部門受理并對建設項目進行備案，核發(fā)項目備案表； 3.2建設單位持項目備案表向規(guī)劃行政主管部門申請規(guī)劃意見書； 3.3規(guī)劃行政主管部門核發(fā)規(guī)劃意見書。

建設用地單位申請用地預審，應提交下列材料 1建設項目用地預審申請表； 2建設項目用地預審申請報告；

3需審批的建設項目，按下列要求提供：

(1)項目建議書(立項報告)和可行性研究報告分開審批的，提供項目建議書及其批復、可行性研究報告；

(2)項目建議書和可行性研究報告合并審批的，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目辦理用地預審告知單和項目建議書(代可行性研究報告)；

(3)需核準的建設項目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目辦理用地預審告知單；

(4)需備案的建設項目，提供發(fā)展改革行政主管部門核發(fā)的項目備案表和規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的規(guī)劃意見.書。

用地預審的辦理程序包括：

(1)申請和受理，由建設單位向國土資源行政主管部門提出申請。

(2)審查和決定，國土資源行政主管部門對用地單位的申請依法進行審查。

(3)期限，國土資源行政主管部門應自受理預審申請之日起20個工作日內(nèi)完成審查工作。在20個工作日內(nèi)不能完成的，經(jīng)國土資源行政主管部門行政負責人批準，可以延長10個工作日，并應將延長期限理由告知申請人。

用地預審的主要內(nèi)容

1建設項目用地選址是否符合土地管理法律、法規(guī)規(guī)定的條件，是否符合土地利用總體規(guī)劃； 2建設項目是否符合國家供地政策；

3建設項目用地標準和總規(guī)模是否符合有關規(guī)定；

4占用耕地的建設項目，補充耕地初步方案是否可行，資金是否有保障。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地出讓，應具備的法定條件 1由國家先行征收； 2先轉(zhuǎn)讓給國家；

3經(jīng)集體土地所有者同意；

4經(jīng)集體經(jīng)濟組織2／3以上的成員同意。農(nóng)村宅基地

法律依據(jù) 1《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》。

2《國務院辦公廳關于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》。3《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》。4《村鎮(zhèn)建房用地條例》。

宅基地使用權范疇

1宅基地使用權人對宅基地享有占有權、使用權、收益權和有限制的處分權。

2宅基地使用權糾紛，是民事主體之間就宅基地使用權產(chǎn)生的確權糾紛或侵權糾紛。3律師可代理當事人采取的處理方式。

3.1協(xié)商解決。只要當事人同意協(xié)商，既可以在訴訟之前協(xié)商解決，也可在訴訟期間或訴訟后協(xié)商解決。

3.2行政解決。即根據(jù)《土地管理法》第16條第2款的規(guī)定請求有關政府機關予以解決。這是一個法定的前置程序。享有宅基地使用權的一方當事人，如果未經(jīng)有關政府確權，不能以對方當事人侵權為由向人民法院提起民事訴訟，人民法院也不能受理。

3.3訴訟解決。根據(jù)《行政復議法》和《土地管理法》的規(guī)定，當事人之間就宅基地使用權確權糾紛，如果一方或者雙方對政府的處理決定不服，可以申請行政復議，或者在收到政府的處理決定通知之日起30日內(nèi)，直接向人民法院提起行政訴訟。申請行政復議的，當事人對行政復議決定不服，還可以依法向人民法院提起行政訴訟。

操作提示

1處理農(nóng)村宅基地確權糾紛，應參考宅基地歷史狀況、現(xiàn)實使用狀況、原有的地基、界石等證據(jù)來綜合分析判斷，并依據(jù)法定程序辦理確權手續(xù)。

2處理農(nóng)村宅基地侵權糾紛，應以宅基地權屬證明(宅基地使用證)作為侵權判斷主要依據(jù)，如無權屬證明的，應先解決權屬問題。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權

主要法律依據(jù)

1《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》。

2《農(nóng)業(yè)部農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)管理辦法》。3《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權證管理辦法》。

4《最高人民法院關于審理涉及農(nóng)村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》。土地承包經(jīng)營權

取得的方式和途徑

1原始取得。家庭承包經(jīng)營的土地是當前維系農(nóng)民與集體、農(nóng)業(yè)與工業(yè)、農(nóng)村與城市的最重要的紐帶，是政府能夠借以影響和控制農(nóng)村、確保其政策被執(zhí)行的工具，是農(nóng)民就業(yè)、生存的保障體制，也是當前農(nóng)民增加收入的主要途徑。

原始取得主要指集體經(jīng)濟組織的成員或本集體經(jīng)濟組織以外的單位或個人，通過依法訂立承包合同所取得的土地承包經(jīng)營權。2流轉(zhuǎn)取得及其途徑。

2.1當事人通過簽訂承包經(jīng)營權的轉(zhuǎn)包合同取得。

2.2當事人通過轉(zhuǎn)讓合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營權。2.3當事人通過出租合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營權。2.4當事人通過入股合作合同，從原始承包人那里得到土地承包經(jīng)營權。

對承包合同制度的保護

1承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得收回承包地。依法收回承包地的，承包方對其在承包地上的投入而提高土地生產(chǎn)能力的，有權獲得相應的補償。2承包期內(nèi)，發(fā)包方一般不得調(diào)整承包地。3因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形，而對承包地作個別調(diào)整的，承包土地的調(diào)整方案，必須經(jīng)村民會議2／3以上成員，或者2／3以上村民代表同意，并須經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府和縣級人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準。承包合同約定不得調(diào)整的，按照其約定。

土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)

1一般方式為：轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、互換。2其他方式的承包

2.1荒山、荒溝、荒丘、荒灘等可以直接通過招標、拍賣、公開協(xié)商等方式實行承包經(jīng)營。(1)以招標、拍賣方式承包的，承包費通過公開競標、競價確定；(2)以公開協(xié)商等方式承包的，承包費由雙方議定；(3)無論哪種承包經(jīng)營，均要簽訂承包合同。

2.2將整片土地承包經(jīng)營權作價折股，分配給本集體經(jīng)濟組織成員后，再實行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營。

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權的具體流轉(zhuǎn)

流轉(zhuǎn)的法定形式

1轉(zhuǎn)包，是指承包方將承包的土地轉(zhuǎn)承包給新承包方，原承包方為轉(zhuǎn)包人，新承包方為受讓人。土地轉(zhuǎn)包后由受讓人繼續(xù)享受和履行承包合同規(guī)定的權利和義務，并向轉(zhuǎn)包人提供一定數(shù)量的轉(zhuǎn)包費。轉(zhuǎn)包需經(jīng)發(fā)包方備案，但不必經(jīng)發(fā)包方同意。轉(zhuǎn)包只適用于家庭承包的情形。

2出租，是指承包方將土地租賃給其他公民、法人或者其他組織使用，由承包方向出租方交納租金，只需發(fā)包方備案即可進行。

承包方在一定期限內(nèi)將部分或者全部土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)包或者出租給他人后，轉(zhuǎn)包人或者出租人并不退出土地承包合同，承包方與發(fā)包方的關系不變，由承包方直接向發(fā)包方承擔義務。3互換，承包方之間為方便耕種或者各自需要，可以對屬于同一集體經(jīng)濟組織的土地承包經(jīng)營權進行互換。互換是一種互易合同。互易后，互換的雙方取得對方的土地承包經(jīng)營權，喪失自己的原土地承包經(jīng)營權。雙方農(nóng)戶達成互換合同后，還應與發(fā)包人變更原土地承包合同。3.1雙方互換的，不必經(jīng)發(fā)包人同意，但互換合同應經(jīng)發(fā)包人備案。3.2互換未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。

4入股，是指將農(nóng)地量化股份，把土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)化為股權，實行股份合作制經(jīng)營的一種流轉(zhuǎn)方式。

我國現(xiàn)行法律只是把人股當作“四荒”土地承包經(jīng)營權的法定流轉(zhuǎn)方式之一，對于家庭承包的土地承包經(jīng)營權并未賦予這種法定地位。5轉(zhuǎn)讓，是指土地承包經(jīng)營權人將其擁有的未到期的土地承包經(jīng)營權以一定的方式和條件有償轉(zhuǎn)移給其他公民、法人或者其他組織的一種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方式。土地承包經(jīng)營權的受讓對象可以是本集體經(jīng)濟組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟組織之外的個人和單位，本集體經(jīng)濟組織成員有優(yōu)先受讓權。

5.1轉(zhuǎn)讓后，土地承包經(jīng)營權發(fā)生轉(zhuǎn)移，由受讓人向發(fā)包方履行義務，原承包方完全退出承包經(jīng)營關系。

5.2通過家庭承包獲取的土地承包經(jīng)營權轉(zhuǎn)讓的，必須經(jīng)發(fā)包方同意。5.3轉(zhuǎn)讓未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人。5·4土地承包經(jīng)營權的受讓對象可以是本集體經(jīng)濟組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟組織之外的個人和單位，但本集體經(jīng)濟組織成員有優(yōu)先受讓權。

6土地承包經(jīng)營權抵押，是指承包方為了確保自己或者他人債務的履行，將土地不轉(zhuǎn)移占有而提供相應擔保。當債務人不履行債務時，債權人就土地承包經(jīng)營權作價變賣或者折價抵償，從而實現(xiàn)土地承包經(jīng)營權的流轉(zhuǎn)。

我國現(xiàn)行法律只允許“四荒”土地承包經(jīng)營權抵押，而大量的家庭承包方式下的土地承包經(jīng)營權是不允許抵押的。

7繼承，是指“四荒”土地承包經(jīng)營權以及林地家庭承包經(jīng)營權，承包方死亡的，由其繼承人依法在承包期內(nèi)繼承土地承包經(jīng)營權。

國家法律并未賦予除林地和“四荒”地以外的家庭承包土地的承包經(jīng)營權的繼承權。8代耕，是指承包方在承包期內(nèi)依法將承包地委托給第三人(即代耕方)暫時代為經(jīng)營的行為。無論哪一種方式的流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的期限不能超過原承包期的剩余期限。

其他方式的承包

1直接通過招標對荒山、荒溝、荒丘、荒灘(簡稱“四荒地”)等實行承包經(jīng)營。2通過公開拍賣方式，對荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實行承包經(jīng)營。3通過公開協(xié)商方式，對荒山、荒溝、荒丘、荒灘等實行承包經(jīng)營。

4將整片土地承包經(jīng)營權作價折股，分配給本集體經(jīng)濟組織成員后，再實行承包經(jīng)營或者股份合作經(jīng)營。

操作提示

1招標、拍賣方式承包“四荒地”的，承包費通過公開競標、競價確定。2以公開協(xié)商方式承包“四荒地”的，承包費由雙方議定。3無論哪種承包經(jīng)營，均要簽訂承包合同。

4農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)合同一式四份，流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門各備案一份。

5承包方將土地交由他人代耕不超過1年的，可以不簽訂書面合同。6承包方委托發(fā)包方或者中介服務組織流轉(zhuǎn)其承包土地的，流轉(zhuǎn)合同應當由承包方或者其書面委托的代理人簽訂。

7農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)當事人可以向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門申請合同鑒證，但鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府農(nóng)村土地承包管理部門不得強迫土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)當事人接受鑒證。

城中村改造的法律問題

主要法律依據(jù)

1《城市房屋拆遷管理條例》。

2《最高人民法院關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復》。3《最高人民法院行政審判庭關于拆遷強制執(zhí)行的有關問題的答復意見》。

4《最高人民法院關于當事人達不成拆遷補償安置協(xié)議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復》。

5《最高人民法院行政審判庭關于農(nóng)村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》。

城中村改造的常見模式

1由政府主導，主要是政府完成前期土地開發(fā)，然后采取市場化的招標拍賣方式。這種方式由于前期拆遷安置成本高，政府難以做到資金的平衡，政府財政資金有限，目前還沒有過大規(guī)模開展此類土地的開發(fā)。2村民在政府指導與支持下，自籌資金，自行完成改造。這種模式需要政府支持力度比較大，比如在基礎設施、公建設施及資金等方面，適用于村集體及村民籌資能力強，村規(guī)模較小的情況。

3開發(fā)商主導的開發(fā)模式。開發(fā)商資金雄厚，開發(fā)經(jīng)驗豐富，既可以緩解政府資金的壓力，使財政資金可以投入更多的基礎設施及公益事業(yè)上，又可以避免行政力量的介入，減少社會問題，這種模式是目前較為自覺的改造模式。城中村改造中的法律關系 1民事法律關系。

1.1拆遷人與被拆遷人的拆遷補償合同關系

(1)在拆遷過程中，拆遷人與被拆遷人之間所發(fā)生的民事關系主要是拆遷補償安置的問題，拆遷當事人可以以拆遷補償安置協(xié)議的形式確定雙方的權利和義務。拆遷補償安置協(xié)議是約定拆遷當事人之間民事權利與義務關系的合同，適用《中華人民共和國民法通則》和《中華人民共和國合同法》。

(2)依法成立的拆遷補償安置協(xié)議，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除協(xié)議。(3)補償安置方式如下： ①產(chǎn)權調(diào)換； ②貨幣補償。

(4)被拆遷人對上述補償安置方式有選擇權，補償安置協(xié)議必需滿足被拆遷人對補償安置方式的選擇。否則，拆遷合同無效。

1.2拆遷人與城中村內(nèi)物業(yè)承租人的法律關系，應注意：(1)拆遷租賃房屋，應銜接好補償與租賃的關系。

(2)《城市房屋拆遷管理條例》第27條規(guī)定：“拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關系的，或者被拆遷人對房屋承租人進行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。產(chǎn)權調(diào)換的房屋由原承租人承租，被拆遷人應當與原房屋承租人重新訂立房屋租賃合同。”(3)拆遷租賃房屋應當考慮兩個因素：

①保護房屋所有權人的合法權益，所有權人可以選擇貨幣補償和產(chǎn)權調(diào)換的補償方式； ②保護承租人的合法權益。應當說，拆遷租賃房屋涉及補償安置和解除合同等兩個法律關系。兩個法律關系表面上是獨立的，但實際上是關聯(lián)的，故在處理兩個法律關系時應當一并考慮。1.3拆遷人與抵押權人之間的法律關系，應注意：

(1)對于設立了抵押權的房屋進行拆遷的，應該處理好補償與抵押的關系。

(2)抵押權人與被拆遷主體之間的抵押權關系和房屋拆遷補償是兩個獨立的法律關系。(3)在拆遷設立了抵押權房屋時應注意以下兩點： ①保護房屋所有權人的合法權益。作為被拆遷人同時又是抵押權人的相對義務人，有權對拆遷補償?shù)男问阶龀鲞x擇，而不是只聽命于拆遷人。②維護抵押權人的合法權益。如果房屋所有權人選擇產(chǎn)權調(diào)換的方式，應由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。如果房屋所有權人選擇貨幣補償?shù)姆绞剑瑒t抵押權人對貨幣享有優(yōu)先受償權。

1.4拆遷人與繼受人之間的法律關系，應注意：

(1)繼受人實質(zhì)上是所拆遷房屋的間接受益人，對所拆遷的房屋享有期待利益。

(2)拆遷人與繼受人之間的法律關系，是實際主體對名義主體在拆遷權益上的繼受關系。1.5拆遷人與拆遷公司之間的法律關系，應注意：

(1)拆遷人與其所委托的房屋拆遷公司之間是拆遷委托關系。

(2)拆遷人依法可以自行拆遷，但實踐中一般都委托具備拆遷資格證書的房屋拆遷公司實施拆遷與補償安置工作。拆遷公司可以自己的名義與被拆遷人等相對人簽訂補償協(xié)議。1.6操作提示

(1)被拆遷人是指房屋的所有權人、土地的所有權人或土地使用權人。征地拆遷中涉及的承租人或承包人(指農(nóng)村企業(yè)承包人)并不是被拆遷人，除非被拆遷人同意的，拆遷人不可以拋開被拆遷人而與承租人或承包人簽訂拆遷補償安置協(xié)議。(2)拆遷公司在受到委托后，成為形式上的被拆遷人的相對人。拆遷糾紛、安置協(xié)議糾紛中的法律主體是拆遷公司，而非房地產(chǎn)公司或市政建設部門。2行政法律關系。

2.1土地征收法律關系。

(1)土地征收是指國家依據(jù)公共利益的理由，取得農(nóng)村集體所有的土地，稍有不慎即可能造成對公民和法人合法財產(chǎn)的嚴重侵害，因此必須由法律嚴格規(guī)定征收的法定條件。(2)征收的法定條件有三項： ①為了公共利益的目的；

②必須嚴格依照法律規(guī)定的程序； ③必須予以公正補償。

2.2拆遷行政許可法律關系。

(1)拆遷許可證的申請和發(fā)放程序要求：

①根據(jù)法律規(guī)定，拆遷房屋的單位取得房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。申請行政許可是進行房屋拆遷的前置程序。②申請領取房屋拆遷許可證的，應當向房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門申領。③拆遷人應提交下列資料： A.建設項目批準文件； B.建設用地規(guī)劃許可證； C.國有土地使用權批準文件； D.拆遷計劃和拆遷方案；

E.辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明。④市、縣人民政府房屋拆遷管理部門應當自收到申請之日起30日內(nèi)，對申請事項進行審查；經(jīng)審查，對符合條件的，頒發(fā)房屋拆遷許可證。(2)對違章建筑的行政處罰。①強制拆除。《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第68條規(guī)定：“城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門作出責令停止建設或者限期拆除的決定后，當事人不停止建設或者逾期不拆除的，建設工程所在地縣級以上地方人民政府可以責成有關部門采取查封施工現(xiàn)場、強制拆除等措施。②強制拆除等措施必須交由具有執(zhí)法權的人民法院執(zhí)法部門。地方人民政府在行使這項權利的時候，要充分保護當事人正當、合法的權利。對行政處罰不服的，當事人仍然可以提起訴訟。

(3)強制拆遷。被拆遷人無正當理由拒絕拆遷的，縣級以上人民政府可以作出責令限期拆遷的決定，逾期不拆遷的，由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷主管部門申請人民法院強制拆遷。(4)城市房屋拆遷的行政裁決。

拆遷人與被拆遷人對補償形式和補償金額、安置用房面積和安置地點、搬遷過渡方式和過渡期限，經(jīng)協(xié)商達不成協(xié)議的，由拆遷的房屋拆遷主管部門裁決。當事人對裁決不服的，可以在接到裁決書之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。2.3裁決是訴訟的前置程序。根據(jù)國務院的《城市房屋拆遷管理條例》和最高人民法院的2005年第9號司法解釋，拆遷安置補償糾紛不經(jīng)裁決直接訴訟的，法院不予受理。城中村改造過程中的法律業(yè)務

土地使用權及地上附著物權屬的確認

對改造范圍內(nèi)土地利用現(xiàn)狀要進行勘測，主要包括：

(1)改造范圍內(nèi)土地權屬、集體土地、國有劃撥土地、國有出讓土地(含年限)的范圍、面積、位置、用途(用途如村民住房用地、市場用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地)等情況，需附圖說明。(2)提供土地證復印件。同時地上附著物的權屬確認，由實際權屬人提供相應的權屬證明以及附著物的概括，然后交由當?shù)赝恋毓芾聿块T審核以確定補償標準。政府與城中村集體經(jīng)濟組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議問題。

政府與城中村集體經(jīng)濟組織或者開發(fā)商簽訂拆遷改造框架協(xié)議框架協(xié)議的意義 1對村集體經(jīng)濟組織或者開發(fā)商改造地位的確認。

2對村集體經(jīng)濟組織或開發(fā)商的權利范圍以及改造計劃性質(zhì)給予確定。只有簽訂了相關的改造框架協(xié)議，才使得改造者的地位得到確認。3確認該改造計劃的性質(zhì)。因為正常的房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源與城中村改造項目的資金來源有著明顯不同，同時就地價以及相關配套項目的辦理，均有著很大程度上的優(yōu)惠，而律師的介入，就是幫助起草相關的改造協(xié)議，并協(xié)調(diào)相關的法律關系。

拆遷改造主體資格的確定及拆遷許可證辦理

1確定拆遷人主體。拆遷涉及后面項目的改造，拆遷是改造的基礎條件，以什么主體辦理拆遷許可證，以及如何辦理，這些關乎民事權利和義務的主體，需要慎重考慮。律師應當提供相關的法律意見以及協(xié)助委托人辦理。

村內(nèi)股份制合作企業(yè)自行改造建設及與他人合作的改造建設。

(1)自行改造。其特點是自行申報，主體清晰，資金自籌獨享政策優(yōu)惠，回遷安置的成分單一，便于管理。可自行拆遷或委托拆遷公司拆遷。(2)與他人合作改造。受托律師應至少做到：

①明確利益分配和責任分工以及如何承擔拆遷風險的問題。②律師需要提供相關法律意見和確立相關協(xié)議的關注點。③明確談判的焦點。

2村外其他機構參與城中改造競拍過程中的法律問題：

2.1應做好招標文件的起草以及招標或掛牌成功后協(xié)議的簽署。2.2關注招投標程序的合法化問題。

拆遷中的證據(jù)保全

1城市房屋拆遷過程中以下幾種情況應注意采取證據(jù)保全 1.1對產(chǎn)權不明的房產(chǎn)如何進行拆遷。

(1)拆遷產(chǎn)權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。

(2)拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據(jù)保全。1.2對代管房屋的證據(jù)保全。

(1)代管人亦屬于被拆遷人，但由于代管人對被拆遷房屋沒有所有權、處分權、在所有權人不在的情況下，拆遷人應就被拆遷的房屋面積、建筑材料的構成、房屋的新舊程度等有關證據(jù)進行保全。

(2)如果代管人是房屋拆遷主管部門的，補償、安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證，并辦理證據(jù)保全。

1.3對有產(chǎn)權糾紛的房屋的證據(jù)保全。

(1)拆除產(chǎn)權有糾紛的房屋，在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)糾紛未解決的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷。

(2)拆遷前，房屋拆遷主管部門應當組織拆遷人對被拆除房屋作勘察記錄，并向公證機關辦理證據(jù)保全。

1.4對設有抵押權的房屋的證據(jù)保全。

(1)對拆除設有抵押權的房屋實行產(chǎn)權調(diào)換的，應由抵押權人和抵押人重新簽訂抵押協(xié)議。(2)如果雙方在房屋拆遷主管部門公布的規(guī)定期限內(nèi)達不成協(xié)議的，由拆遷人按有產(chǎn)權糾紛的方式實施拆遷，并進行相應的證據(jù)保全工作。1.5對租賃房屋的證據(jù)保全。

(1)拆除出租住宅房屋，應當實行產(chǎn)權調(diào)換，原租賃關系繼續(xù)保持；(2)因拆遷而引起變動原租賃合同條款的，應當作相應修改；

(3)應對原租賃合同、產(chǎn)權變更書、變更后的租賃合同等作必要的證據(jù)保全。第287條對拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的經(jīng)濟補償

1因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應該給予適當補償。1.1適用范圍只限定在產(chǎn)權調(diào)換。

1.2適當補償?shù)臉藴视筛鞯鼐唧w規(guī)定，實際操作中可以委托評估機構進行評估。1.3作價補償?shù)挠稍u估機構在評估時考慮由拆遷引起的經(jīng)濟損失。

拆遷擔保房屋

1如果抵押房屋拆遷，選用了貨幣補償方式，應當先由抵押權人和抵押人協(xié)商重新設立抵押權或者先償還債務，使抵押房屋原有的抵押權消失，被拆遷人方能向拆遷人領取補償金。2如果抵押人和抵押權人不能訂立新的抵押協(xié)議或者不能清償?shù)狡趥鶆眨疬w人有權暫不支付拆遷補償金。

3按照《合同法》的相關規(guī)定，拆遷人和被拆遷人都有及時通知抵押權人的義務。有的地方則有具體規(guī)定，對沒有在拆遷期限內(nèi)與抵押權人重新設立抵押或者清償原債務的，對其補償款由拆遷人交公證機關或房屋拆遷管理部門提存或代保管。

4所得的拆遷補償金屬于抵押財產(chǎn)。房屋抵押權因房屋被拆遷而消滅，其補償金作為抵押財產(chǎn)，使抵押權人的權益得到保障。

抵押房屋拆遷采用產(chǎn)權調(diào)換方式的操作。

如果被拆遷人在抵押房屋拆遷時，選用了產(chǎn)權調(diào)換方式，其補償操作應注意以下幾點：(1)抵押人和抵押權人應當就產(chǎn)權調(diào)換后的房屋作為房屋抵押物而重新簽訂抵押合同。新的抵押合同必須依法成立并登記生效。否則，拆遷人不得與被拆遷人訂立拆遷補償安置協(xié)議，即使訂立也因違反擔保法的規(guī)定而無效。

(2)抵押權人與抵押人在拆遷期限內(nèi)達不成新的抵押協(xié)議的，該房屋視為產(chǎn)權有爭議的房屋，由拆遷人提出拆遷補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，房屋拆遷管理部門應當組織拆遷人對被拆遷房屋作勘察記錄，并由拆遷人向公證機關辦理證據(jù)保全。

(3)抵押房屋拆除未達成新的抵押協(xié)議，抵押權人應及時提起訴訟，避免債權落空。當然，拆遷人也可主動起訴，要求法院確認原抵押合同無效或撤銷原抵押合同，維護自身之合法權益。

拆遷共住房屋的操作 1被拆遷的共有人確認。

1.1住宅房屋拆遷，對被拆遷戶的劃分標準是以房屋產(chǎn)權證為準，按照房屋所有權證上分割的份額，給予補償。

1.2共同居住但房產(chǎn)證上未注明的，如長期居住、單獨立戶的，可以作為獨立房屋使用人給予補償。

1.3其共有人不在拆遷范圍內(nèi)長期居住，或者其住房不能獨立使用，或者沒有單獨立戶的，只能給予房屋所有權人補償。

常見的律師業(yè)務內(nèi)容

1盡職調(diào)查，提供法律咨詢意見。2代為辦理政府審批法律手續(xù)。3對項目開發(fā)融資提供法律意見，起草、審查融資協(xié)議，參與商業(yè)談判和簽約，協(xié)助處理融資過程中的爭議。

4對項目補償安置出具法律意見，參與拆遷補償談判，起草、審查拆遷補償安置協(xié)議，協(xié)助處理拆遷補償糾紛。

5出具合作建設方案和風險控制的法律咨詢意見，對合作方進行資信調(diào)查，參與合作建設談判，起草，審查合作建設合同。

6對拆遷人與合作方新設聯(lián)合開發(fā)公司的，提供從公司設立、機構設置到申請工商注冊登記等全過程的專項法律服務。

7對違法建筑物申報登記、申請補辦確認產(chǎn)權手續(xù)提供服務。8就項目土地使用權事宜，起草、審查《土地使用權出讓合同》，協(xié)助辦理出讓手續(xù)。9就項目建設規(guī)劃、施工許可等提供法律咨詢意見。

10對項目改造所涉城管、環(huán)保、公安、民政等其他行政許可事宜，提供法律咨詢意見，參與辦理相關手續(xù)。

第二篇：項目盡職調(diào)查訪談提綱

附件

三、項目盡職調(diào)查訪談提綱

一、公司基本情況

? 成立時間 ? 注冊資金 ? 股權結構 ? 股東背景 ? 公司法人治理結構 ? 公司重大決策過程 ? 稅收優(yōu)惠政策 ? 發(fā)展歷史沿革 ? 分公司和子公司的情況

二、高管人員

? 高管人員組成 ? 高管人員主要指董事長、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、財務總監(jiān)、董事會秘書。? ? ? ? ? 教育背景 工作經(jīng)驗 管理能力 性格特點 興趣愛好

? 高管人員之間的互相評價 ? ? ? 董事長、總經(jīng)理對其他高管人員的評價 其他高管人員對董事長、總經(jīng)理的評價

高管人員工作過的單位對他們的評價（詢問他們過去工作單位的聯(lián)系方式）? 高管人員的朋友對他們的評價（詢問他們最好朋友的聯(lián)系方式）

? 對中層管理人員的調(diào)查結合具體職能部門的調(diào)查進行，同時調(diào)查他們對高管人員的評價 ? 高管人員與公司的合約及相關的保密協(xié)議

三、人力資源

? 員工總數(shù)及按教育程度的分類 ? 公司人員的招聘程序及招聘渠道 ? 員工的考核方式及程序 ? 員工的激勵機制及獎懲措施 ? 員工流動的比率及原因 ? 員工的培訓計劃和培訓措施

四、市場營銷

? 機構設置 ? 人員組成

? 產(chǎn)品市場規(guī)模、增長潛力及市場份額分布 ? 銷售方式（直銷、經(jīng)銷、代理）? 銷售通路管理 ? 銷售人員激勵措施 ? 主要客戶分布及聯(lián)系方式

? 售后服務流程，與其他部門的配合 ? 銷售的主要產(chǎn)品分類和占總銷售額的比例 ? 最近三年分類產(chǎn)品銷售額的統(tǒng)計 ? 銷售時間的確認（合同還是發(fā)貨）? 主要產(chǎn)品的回款周期 ? 未來兩年的市場預測

? 公司產(chǎn)品的國內(nèi)外主要競爭對手名單及其所占市場份額

? 在產(chǎn)品性能、價格、市場營銷手段等方面與國內(nèi)外競爭對手的比較

五、生產(chǎn)管理

? 生產(chǎn)場地（自有、租賃、目前市場價）? 生產(chǎn)設備（自有、租賃、目前市場價）? 檢測設備（先進程度、目前市場價）? 生產(chǎn)原料的主要品種

? 在采購上受制約的生產(chǎn)原料及受制約的原因 ? 采購的內(nèi)部控制措施 ? 生產(chǎn)流程介紹 ? 產(chǎn)品測試程序介紹

? 獨有的生產(chǎn)工藝設施及工藝技術說明 ? 產(chǎn)品質(zhì)量保證內(nèi)部控制程序 ? 產(chǎn)品的成品率 ? 產(chǎn)品的退貨記錄

六、技術研發(fā)

? 公司主要產(chǎn)品技術發(fā)展方向,研究重點 ? 開發(fā)項目的組織、規(guī)劃管理及控制描述 ? 從事開發(fā)的人力資源情況

? 新產(chǎn)品開發(fā)的質(zhì)量保證及測試情況 ? 最近兩年研發(fā)資金投入情況 ? 正在開發(fā)的新產(chǎn)品清單

? 公司產(chǎn)品的功能、特性、附加價值及競爭優(yōu)勢 ? 公司擁有或已申請的專利與商標

七、融資方案

? 融資的原因 ? 對新投資者的期望 ? 融資的數(shù)量 ? 資金的使用計劃 ? 融資的方式 ? 對控股權的要求 ? 公司重組后的股權結構

八、專家訪談要點 ? 行業(yè)發(fā)展概況

? 市場容量 ? 市場走勢 ? 市場前景 ? 產(chǎn)品分類 ? 市場細分

? 細分市場產(chǎn)品的價格走勢 ? 請介紹本行業(yè)協(xié)會的有關情況

? 請介紹與本行業(yè)有關的期刊、網(wǎng)址、中介機構 ? 國外行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

? 行業(yè)企業(yè)的存在現(xiàn)狀 ? 行業(yè)企業(yè)的前三甲 ? 行業(yè)企業(yè)的市場占有率 ? 行業(yè)企業(yè)的市場競爭力 ? 國內(nèi)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

? 行業(yè)企業(yè)的存在現(xiàn)狀 ? 行業(yè)企業(yè)的前三甲 ? 行業(yè)企業(yè)的市場占有率 ? 行業(yè)企業(yè)的市場競爭力 ? 行業(yè)企業(yè)的發(fā)展的優(yōu)勢及劣勢 ? 對擬投資企業(yè)的評價

? 本行業(yè)對生產(chǎn)場地、生產(chǎn)設備、檢測設備的要求 ? 本行業(yè)對資金的需求情況 ? 本行業(yè)涉及的國際專利技術情況 ? 擬投資企業(yè)的技術水平和壁壘

? 擬投資企業(yè)是否具有與國外企業(yè)（包括生產(chǎn)場地在中國的外企）相比較的成本優(yōu)勢

? 擬投資企業(yè)是否對生產(chǎn)工藝有特殊要求 ? 對擬投資企業(yè)管理團隊的評價 ? 擬投資企業(yè)在國內(nèi)的行業(yè)地位 ? 對擬投資企業(yè)的總體評價

第三篇：盡職調(diào)查提綱

盡職調(diào)查提綱

1、企業(yè)基本信息

成立日期

注冊地點

注冊資本

經(jīng)營范圍

股權結構

下屬公司

大的收購及出售資產(chǎn)事件

公司章程（公司章程中有反收購條款的，需事先查明）

目標公司主體資格（公司的設立是否符合法規(guī)要求、今后是否還能夠合法延續(xù)；特殊行業(yè)是否有資質(zhì)證明）

本次投資的批準和授權（公司制企業(yè)只要公司董事會或股東大會批準即可完成交易；對于非公司制企業(yè)需上級主管部門批準或股東大會批準；如果是國有企業(yè)，考慮當?shù)卣l(fā)改委、國資委、商務部的審批）

2、人力資源

組織結構（明確到部門科室，表明主管負責人的姓名、簡介）

董事長及高級管理人員的簡歷（年齡、學歷、薪資、分管業(yè)務、工作經(jīng)歷等）

核心員工簡歷（年齡、學歷、薪資、職責、工作經(jīng)歷等）

員工情況（分為管理人員、銷售人員、生產(chǎn)人員、文員和其他人員，每一類員工的數(shù)量、平均工資水平、員工福利、學歷、招聘和培訓情況及各階層員工是否有能力升遷）雇傭合同

3、市場營銷

主要產(chǎn)品及服務（包括產(chǎn)品名稱、規(guī)格系列、品牌、每種產(chǎn)品近三年的銷售額、銷售毛利；產(chǎn)品生命周期及盈虧平衡點分析說明）

市場結構（各產(chǎn)品的市場定位、消費群體、銷售區(qū)域、行業(yè)競爭格局、產(chǎn)品市場占有率）主要競爭對手（對手產(chǎn)品的概況，優(yōu)缺點、對手名稱、地址及聯(lián)系方式；替代品生產(chǎn)商的相關情況）

主要客戶（銷售渠道和銷售流程、銷售合同樣本、主要銷售合同，主要銷售商的名稱、地址、聯(lián)系方式以及應收賬款情況）

4、企業(yè)資源及生產(chǎn)流程管理

生產(chǎn)管理（廠區(qū)面積，已使用場地的百分比；廠區(qū)面積能否擴大，經(jīng)營場地是租用的還是已購買的，如果是租用的，租用到期時間，是否可以續(xù)租，租金未來會不會提升；主要產(chǎn)品品種，生產(chǎn)工藝及設計生產(chǎn)能力；上一實際生產(chǎn)情況；水電煤氣等基礎設施配套情況）研究開發(fā)（）

第四篇：盡職調(diào)查提綱

盡職調(diào)查

一、客戶基本情況

1、基本情況：名稱、行業(yè)、注冊資金、成立時間、規(guī)模（銷售、資產(chǎn)等）、法定代表人、實際控制人等。

2、歷史沿革：企業(yè)成立以來主要股權、法定代表人（實際控制人）、注冊資本、經(jīng)營范圍及主營（核心）業(yè)務的發(fā)展演變過程等情況。

3、主要股東：背景、主營業(yè)務、主要財務狀況、資信狀況、支持力度。

4、人員情況：核心管理層（公司實際控制人、法定代表人、總經(jīng)理、財務負責人）的履歷、從業(yè)經(jīng)驗及個人誠信情況；員工數(shù)量及工種配置；激勵機制：從管理層持股情況、管理層薪酬結構設計，員工績效評價機制、人員聘任等方面評價企業(yè)激勵約束機制。

5、組織架構：內(nèi)部經(jīng)營管理的職能分工、機構設置、關鍵崗位設置、內(nèi)部控制及治理流程模式；主要生產(chǎn)經(jīng)營、銷售、工程、財務及資金管理模式。

6、對外擔保：包括對外擔保金額、被擔保對象、擔保集中度、擔保內(nèi)容、擔保期限、擔保債務狀況等。

7、信用狀況：人行征信、主管部門、行業(yè)協(xié)會、工商、稅務等記錄；是否被列入環(huán)保黑名單，是否存在環(huán)保方面不良記錄；是否涉及重大訴訟或法律糾紛。

8、主要投資和關聯(lián)關系：經(jīng)營性關聯(lián)交易情況；非經(jīng)營性關聯(lián)資金占用或被占用情況；關聯(lián)擔保情況等。

二、生產(chǎn)經(jīng)營情況

1.宏觀形勢：當前實施的國家宏觀調(diào)控、環(huán)保、外貿(mào)政策、匯率利率調(diào)整對客戶的影響。

2.業(yè)務板塊：各業(yè)務板塊實現(xiàn)盈利的途徑、方式及可持續(xù)性。

3.市場情況：市場份額、市場競爭態(tài)勢、市場供求及穩(wěn)定性、在市場上的定價權、行業(yè)地位及可持續(xù)性。

4.主導產(chǎn)品：主導產(chǎn)品生產(chǎn)及銷售能力、目前實際銷售接單與前期的變化情況和趨勢。

5.核心競爭力：核心競爭力和盈利點，包括但不限于：資源壟斷、成本控制能力、市場營銷能力、技術或經(jīng)營模式先進性、質(zhì)量專長、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、資產(chǎn)規(guī)模、資金實力以及人才資源等等各類有形與無形的競爭力。

6.主要競爭對手：與主要競爭對手進行比較，在經(jīng)營模式、企業(yè)有形及無形資源、企業(yè)人力財物等方面的優(yōu)劣勢。

7.發(fā)展規(guī)劃：近期規(guī)劃及遠期發(fā)展戰(zhàn)略，包括規(guī)模擴張或規(guī)模控制規(guī)劃、業(yè)務轉(zhuǎn)型規(guī)劃；專業(yè)化全產(chǎn)業(yè)、多元化發(fā)展戰(zhàn)略，地區(qū)化經(jīng)營、跨區(qū)域或國際化發(fā)展戰(zhàn)略等；近期重大投資及在建項目情況，包括股權投資、金融資產(chǎn)投資、實物或無形資產(chǎn)、固定資產(chǎn)項目投資等；

8.采購和銷售：原材料采購策略、與供應商的議價能力以及應付預付款管理措施；下游客戶群定位、銷售策略、銷售議價能力、定價策略以及商業(yè)信用政策、應收賬款管理措施。

9.主要業(yè)務流程：采購、生產(chǎn)和銷售流程及主要環(huán)節(jié)，采購付款及銷售回款流程和時間控制。

三、銀企合作情況 主要合作銀行合作情況。

四、主要財務數(shù)據(jù)

銷售收入、利潤、資產(chǎn)規(guī)模、存貨、應收應付、預收預付、現(xiàn)金流等。

第五篇：盡職調(diào)查提綱

盡職調(diào)查提綱

盡職調(diào)查報告

一、公司簡介

1、公司成立背景及情況介紹；

2、公司歷史沿革；

3、公司成立以來股權結構的變化及增資和資產(chǎn)重組情況；

4、公司成立以來主要發(fā)展階段，及每一階段變化發(fā)展的原因，5、公司成立以來業(yè)務發(fā)展、生產(chǎn)能力、盈利能力、銷售數(shù)量、產(chǎn)品結構的主要變化情況；

6、公司對外投資情況，包括投資金額，投資比例，投資性質(zhì)，投資收益等情況和被投資主要單位情況介紹；

7、公司員工狀況，包括年齡結構、受教育程度結構、崗位分布結構和技術職稱分布結構；

8、董事、監(jiān)事及高級管理人員的簡歷；

9、公司歷年股利發(fā)放情況和公司現(xiàn)在的股利分配政策；

10、公司實施高級管理人員和職工持股計劃情況。盡職調(diào)查報告

二、公司組織結構

1、公司現(xiàn)在建立的組織管理結構；

2、公司章程；

3、公司董事會的構成，董事。高級管理人員和監(jiān)事會成員在外兼職情況；

4、公司股東結構，主要股東情況介紹，包括背景情況、股權比例、主要業(yè)務、注冊資本、資產(chǎn)狀況、盈利狀況、經(jīng)營范圍和法定代表人等；

5、公司和上述主要股東業(yè)務往來情況（如原材料供應、合作研究開發(fā)產(chǎn)品、專利技術和知識產(chǎn)權共同使用、銷售代理等）、資金往來情況，有無關聯(lián)交易合同規(guī)范上述業(yè)務和資金往來及交易；

6、公司主要股東對公司業(yè)務發(fā)展有哪些支持，包括資金，市場開拓，研究開發(fā)、技術投入等；

7、公司附屬公司（廠）的有關資料、包括名稱、業(yè)務、資產(chǎn)狀況、財務狀及收入和盈利狀況、對外業(yè)務往來情況；

8、控股子公司的有關資料、包括名稱、業(yè)務、資產(chǎn)狀況、財務狀及收入和盈利狀況、對外業(yè)務往來情況、內(nèi)資金河谷業(yè)務往來情況；

9、公司與上述全資附屬公司（廠）、控股子公司在行政上、銷售上、材料供應上、人事上如何統(tǒng)一進行管理；

10、主要參股公司情況介紹。盡職調(diào)查報告

三、供應

1、公司在業(yè)務中所需的原材料種類及其他輔料，包括用途及在原材料中需求中的比重；

2、上述原材料主要供應商的情況，公司有無與有關供應商簽訂長期供貨合同，若有，請說明合同的主要條款；

3、請列出各供應商所提供的原材料在公司總采購中所占的比例；

4、公司主要外協(xié)廠商名單及基本情況，外協(xié)部件明細，外協(xié)模具明細及分布情況，各外協(xié)件價格及供貨周期，外協(xié)廠商資質(zhì)認證情況；

5、公司有無進口原材料，若有，該進口原材料的比重，國家對進口該原材料有無政策上的限制；

6、公司與原材料供應商交易的結算方式、有無信用交易；

7、公司對主要能源的消耗情況。盡職調(diào)查報告

四、業(yè)務和產(chǎn)品

1、公司目前所從事的主要業(yè)務及業(yè)務描述，各業(yè)務在整個業(yè)務收入中的重要性；

2、主要業(yè)務所處行業(yè)的的該行業(yè)背景資料；

3、該業(yè)務的發(fā)展前景；

4、主要業(yè)務近年來增長情況，包括銷量、收入、市場份額、銷售價格走勢，各類產(chǎn)品在公司銷售收入及利潤中各自的比重；

5、公司產(chǎn)品系列，產(chǎn)品零部件構成細分及明細；

6、公司產(chǎn)品結構，分類介紹公司目前所生產(chǎn)主要產(chǎn)品情況和近年來銷售情況；產(chǎn)品需求狀況；

7、上述產(chǎn)品的產(chǎn)品質(zhì)量、技術含量、功能和用途、應用的主要技術、技術性能指標、產(chǎn)品的競爭力等情況；針對的特定消費群體；

8、公司是否有專利產(chǎn)品，若有，公司有那些保護措施；

9、公司產(chǎn)品使用何種商標進行銷售，上述商標是否為公司注冊獨家使用；

10、上述產(chǎn)品所獲得的主要獎勵和榮譽稱號；

11、公司對提高產(chǎn)品質(zhì)量、提升產(chǎn)品檔次、增強產(chǎn)品競爭力等方面將采取那些措施；

12、公司新產(chǎn)品開發(fā)情況； 盡職調(diào)查報告

五、銷售

1、簡述公司產(chǎn)品國內(nèi)外銷售市場開拓及銷售網(wǎng)絡的建立歷程；

2、公司主要客戶有哪些，并介紹主要客戶的有關情況，主要客戶在公司銷售總額中的比重；公司主要客戶的地域分布狀況；

3、公司產(chǎn)品國內(nèi)主要銷售地域，銷售管理及銷售網(wǎng)絡分布情況；

4、公司產(chǎn)品國內(nèi)外銷售比例，外銷主要國家和地區(qū)分布結構及比例；

5、公司是否有長期固定價格銷售合同；

6、公司擴大銷售的主要措施和營銷手段；

7、銷售人員的結構情況，包括人數(shù)、學歷、工作經(jīng)驗、分工等；

8、公司對銷售人員的主要激勵措施；

9、公司的廣告策略如何，廣告的主要媒體及在每一媒體上廣告費用支出比例，公司每年廣告費用總支出數(shù)額及增長情況，廣告費用總支出占公司費用總支出的比例；

10、請列出公司在國內(nèi)外市場上主要競爭對手名單及主要競爭對手主要資料，公司和主要競爭對手在國內(nèi)外市場上各自所占的市場比例；

11、公司為消費者提供哪些售后服務，具體怎樣安排；

12、公司的賒銷期限一般多長，賒銷部分占銷售總額的比例多大；歷史上是否發(fā)生過壞帳，每年實際壞帳金額占應收帳款的比例如何；主要賒銷客戶的情況及信譽；

13、公司是否擁有進出口權，若無，公司主要委托那家外貿(mào)公司代理，該外貿(mào)公司主要情況介紹；

14、我國加入WTO后，對公司產(chǎn)品有哪些影響； 盡職調(diào)查報告

六、研究與開發(fā)

1、請詳細介紹公司研究所的情況，包括成立的時間，研究開發(fā)實力、已經(jīng)取得的研究開發(fā)成果，主要研究設備、研究開發(fā)手段、研究開發(fā)程序、研究開發(fā)組織管理結構等情況；

2、公司技術開發(fā)人員的結構，工程師和主要技術開發(fā)人員的簡歷；

3、與公司合作的主要研究開發(fā)機構名單及合作開發(fā)情況；合作單位主要情況介紹；

4、公司目前自主擁有的主要專利技術、自主知識產(chǎn)權、專利情況，包括名稱、用途、應用情況，獲獎情況；

5、公司每年投入的研究開發(fā)費用及占公司營業(yè)收入比例；

6、公司目前正在研究開發(fā)的新技術及新產(chǎn)品有哪些；

7、公司新產(chǎn)品的開發(fā)周期，8、未來計劃研究開發(fā)的新技術和新產(chǎn)品； 盡職調(diào)查報告

七、公司主要固定資產(chǎn)和經(jīng)營設施

1、公司主要固定資產(chǎn)的構成情況，包括主要設備名稱、原值、凈值、數(shù)量、使用及折舊情況、技術先進程度；

2、按生產(chǎn)經(jīng)營用途、輔助生產(chǎn)經(jīng)營用途、非生產(chǎn)經(jīng)營用途、辦公用途、運輸用途和其他用途分類，固定資產(chǎn)分布情況；

3、公司所擁有的房屋建筑物等物業(yè)設施情況，包括建筑面積、占地面積、原值、凈值、折舊情況以及取得方式；

4、公司目前主要在建工程情況，包括名稱、投資計劃、建設周期、開工日期、竣工日期、進展情況和是否得到政府部門的許可；

5、公司目前所擁有的土地的性質(zhì)、面積、市場價格、取得方式和當時購買價格（租賃價格）；

盡職調(diào)查報告

八、公司財務

1、公司收入、利潤來源及構成；

2、公司主營業(yè)務成本構成情況，公司管理費用構成情況；

3、公司銷售費用構成情況；

4、主營業(yè)務收入占總收入的比例；

5、公司主要支出的構成情況；

6、公司前三年應收帳款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、流動比率、速動比率、凈資產(chǎn)收益率、毛利率、資產(chǎn)負債比率等財務指標；

7、公司前三年資產(chǎn)負債表、利潤及利潤分配表；

8、對公司未來主要收入和支出的有重大影響的因素有哪些；

9、公司目前執(zhí)行的各種稅率情況； 盡職調(diào)查報告

九、主要債權和債務

1、公司目前主要有哪些債權，該債權形成的原因；

2、公司目前主要的銀行貸款，該貸款的金額、利率、期限、到期日及是否有逾期貸款；

3、公司對關聯(lián)人（股東、員工、控股子公司）的借款情況；

4、公司對主要股東和其他公司及企業(yè)的借款進行擔保及低抵押情況； 盡職調(diào)查報告

十、投資項目

1、本次募集資金投資項目的主要情況介紹，包括項目可行性、立項情況、用途、投資總額、計劃開工日期、項目背景資料、投資回收期、財務收益率，達產(chǎn)后每年銷售收入和盈利情況；

2、投資項目的技術含量，技術先進程度，未來市場發(fā)展前景和對整個公司發(fā)展的影響；

3、公司目前已經(jīng)完成主要投資項目有哪些，完成的主要投資項目情況介紹。盡職調(diào)查報告

十一、其他

1、公司現(xiàn)在所使用技術和生產(chǎn)工藝的先進程度、成熟程度、特點、性能和優(yōu)勢；

2、與同行業(yè)競爭對手相比，公司目前主要的經(jīng)營優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、競爭優(yōu)勢、市場優(yōu)勢和技術優(yōu)勢；

3、公司、公司主要股東和公司董事、高級管理人員目前涉及有法律訴訟，如有，對公司影響如何；

盡職調(diào)查報告十二．行業(yè)背景資料

1、請介紹近年來行業(yè)發(fā)展的情況；

2、國家對該行業(yè)的有關產(chǎn)業(yè)政策，管理措施，及未來可能發(fā)生的政策變化；

3、該行業(yè)的市場競爭程度，并介紹同行業(yè)主要競爭對手的情況，包括年生產(chǎn)能力、年實際產(chǎn)量、年銷售數(shù)量、銷售收入、市場分額、在國內(nèi)市場地位；

4、國外該行業(yè)的發(fā)展情況；

5、國家現(xiàn)行相關政策對該行業(yè)的影響；

6、目前全國市場情況介紹，包括年需求量、年供給量、地域需求分布、地域供給分布、生產(chǎn)企業(yè)數(shù)量，是否受同類進口產(chǎn)品的競爭。