第一篇：LED照明設(shè)計基礎(chǔ)知識-安森美培訓(xùn)資料

LED照明設(shè)計基礎(chǔ)知識-安森美培訓(xùn)資料

安森美半導(dǎo)體 時間：2009-07-21 77486次閱讀 【網(wǎng)友評論17條 我要評論】 收藏

發(fā)光二極管(LED)繼在中小尺寸屏幕的便攜產(chǎn)品背光等應(yīng)用獲大量采用后，隨著它發(fā)光性能的進一步提升及成本的優(yōu)化，近年來已邁入通用照明領(lǐng)域，如建筑物照明、街道照明、景觀照明、標識牌、信號燈、以及住宅內(nèi)的照明等，應(yīng)用可謂方興未艾。

另一方面，LED照明設(shè)計也給包括中國工程師在內(nèi)的工程社群帶來了挑戰(zhàn)，這不僅因為LED照明的應(yīng)用范圍非常廣泛，應(yīng)用的功率等級、可以采用的驅(qū)動電源種類及電源拓撲結(jié)構(gòu)等，也各不相同。工程師們迫切需要系統(tǒng)地學(xué)習(xí)及了解更多有關(guān)LED照明設(shè)計的基礎(chǔ)知識。有鑒于此，安森美半導(dǎo)體的產(chǎn)品應(yīng)用總監(jiān)Bernie Weir先生近期專門撰寫相關(guān)培訓(xùn)資料，為工程師們傳授相關(guān)的設(shè)計基礎(chǔ)知識，內(nèi)容涉及LED驅(qū)動器的通用要求、電源拓撲結(jié)構(gòu)、功率因數(shù)校正、電源轉(zhuǎn)換能效和驅(qū)動器標準，以及可靠性和使用壽命等其它問題，方便他們更好地設(shè)計入門及提高，從而更好地服務(wù)于LED照明市場。限于篇幅，本文是該培訓(xùn)資料的摘要介紹。

一、LED驅(qū)動器通用要求

驅(qū)動LED面臨著不少挑戰(zhàn)，如正向電壓會隨著溫度、電流的變化而變化，而不同個體、不同批次、不同供應(yīng)商的LED正向電壓也會有差異；另外，LED的“色點”也會隨著電流及溫度的變化而漂移。

另外，應(yīng)用中通常會使用多顆LED，這就涉及到多顆LED的排列方式問題。各種排列方式中，首選驅(qū)動串聯(lián)的單串LED，因為這種方式不論正向電壓如何變化、輸出電壓(Vout)如何“漂移”，均提供極佳的電流匹配性能。當然，用戶也可以采用并聯(lián)、串聯(lián)-并聯(lián)組合及交叉連接等其它排列方式，用于需要“相互匹配的”LED正向電壓的應(yīng)用，并獲得其它優(yōu)勢。如在交叉連接中，如果其中某個LED因故障開路，電路中僅有1個LED的驅(qū)動電流會加倍，從而盡量減少對整個電路的影響。

圖1：常見的LED排列方式

LED的排列方式及LED光源的規(guī)范決定著基本的驅(qū)動器要求。LED驅(qū)動器的主要功能就是在一定的工作條件范圍下限制流過LED的電流，而無論輸入及輸出電壓如何變化。LED驅(qū)動器基本的工作電路示意圖如圖2所示，其中所謂的“隔離”表示交流線路電壓與LED(即輸入與輸出)之間沒有物理上的電氣連接，最常用的是采用變壓器來電氣隔離，而“非隔離”則沒有采用高頻變壓器來電氣隔離。

圖2：LED驅(qū)動器的基本工作電路示意圖。

值得一提的是，在LED照明設(shè)計中，AC-DC電源轉(zhuǎn)換與恒流驅(qū)動這兩部分電路可以采用不同配置：1)整體式(integral)配置，即兩者融合在一起，均位于照明燈具內(nèi)，這種配置的優(yōu)勢包括優(yōu)化能效及簡化安裝等；2)分布式(distributed)配置，即兩者單獨存在，這種配置簡化安全考慮，并增加靈活性。LED驅(qū)動器根據(jù)不同的應(yīng)用要求，可以采用恒定電壓(CV)輸出工作，即輸出為一定電流范圍下鉗位的電壓；也可以采用恒定電流(CC)輸出工作，輸出的設(shè)計能嚴格限定電流；也可能會采用恒流恒壓(CCCV)輸出工作，即提供恒定輸出功率，故作為負載的LED的正向電壓確定其電流。

總的來看，LED照明設(shè)計需要考慮以下幾方面的因素： ?輸出功率：涉及LED正向電壓范圍、電流及LED排列方式等 ?電源：AC-DC電源、DC-DC電源、直接采用AC電源驅(qū)動

?功能要求：調(diào)光要求、調(diào)光方式(模擬、數(shù)字或多級)、照明控制

?其他要求：能效、功率因數(shù)、尺寸、成本、故障處理(保護特性)、要遵從的標準及可靠性等

?更多考慮因素：機械連接、安裝、維修/替換、壽命周期、物流等

二、LED驅(qū)動電源的拓撲結(jié)構(gòu)

采用AC-DC電源的LED照明應(yīng)用中，電源轉(zhuǎn)換的構(gòu)建模塊包括二極管、開關(guān)(FET)、電感及電容及電阻等分立元件用于執(zhí)行各自功能，而脈寬調(diào)制(PWM)穩(wěn)壓器用于控制電源轉(zhuǎn)換。電路中通常加入了變壓器的隔離型AC-DC電源轉(zhuǎn)換包含反激、正激及半橋等拓撲結(jié)構(gòu)，參見圖3，其中反激拓撲結(jié)構(gòu)是功率小于30 W的中低功率應(yīng)用的標準選擇，而半橋結(jié)構(gòu)則最適合于提供更高能效/功率密度。就隔離結(jié)構(gòu)中的變壓器而言，其尺寸的大小與開關(guān)頻率有關(guān)，且多數(shù)隔離型LED驅(qū)動器基本上采用“電子”變壓器。

圖3：常見的隔離型拓撲結(jié)構(gòu)。

采用DC-DC電源的LED照明應(yīng)用中，可以采用的LED驅(qū)動方式有電阻型、線性穩(wěn)壓器及開關(guān)穩(wěn)壓器等，基本的應(yīng)用示意圖參見圖4。電阻型驅(qū)動方式中，調(diào)整與LED串聯(lián)的電流檢測電阻即可控制LED的正向電流，這種驅(qū)動方式易于設(shè)計、成本低，且沒有電磁兼容(EMC)問題，劣勢是依賴于電壓、需要篩選(binning)LED，且能效較低。線性穩(wěn)壓器同樣易于設(shè)計且沒有EMC問題，還支持電流穩(wěn)流及過流保護(fold back)，且提供外部電流設(shè)定點，不足在于功率耗散問題，及輸入電壓要始終高于正向電壓，且能效不高。開關(guān)穩(wěn)壓器通過PWM控制模塊不斷控制開關(guān)(FET)的開和關(guān)，進而控制電流的流動。

圖4：常見的DC-DC LED驅(qū)動方式。

開關(guān)穩(wěn)壓器具有更高的能效，與電壓無關(guān)，且能控制亮度，不足則是成本相對較高，復(fù)雜度也更高，且存在電磁干擾(EMI)問題。LED DC-DC開關(guān)穩(wěn)壓器常見的拓撲結(jié)構(gòu)包括降壓(Buck)、升壓(Boost)、降壓-升壓(Buck-Boost)或單端初級電感轉(zhuǎn)換器(SEPIC)等不同類型。其中，所有工作條件下最低輸入電壓都大于LED串最大電壓時采用降壓結(jié)構(gòu)，如采用24 Vdc驅(qū)動6顆串聯(lián)的LED；與之相反，所有工作條件下最大輸入電壓都小于最低輸出電壓時采用升壓結(jié)構(gòu)，如采用12 Vdc驅(qū)動6顆串聯(lián)的LED；而輸入電壓與輸出電壓范圍有交迭時可以采用降壓-升壓或SEPIC結(jié)構(gòu)，如采用12 Vdc或12 Vac驅(qū)動4顆串聯(lián)的LED，但這種結(jié)構(gòu)的成本及能效最不理想。

采用交流電源直接驅(qū)動LED的方式近年來也獲得了一定的發(fā)展，其應(yīng)用示意圖參見圖5。這種結(jié)構(gòu)中，LED串以相反方向排列，工作在半周期，且LED在線路電壓大于正向電壓時才導(dǎo)通。這種結(jié)構(gòu)具有其優(yōu)勢，如避免AC-DC轉(zhuǎn)換所帶來的功率損耗等。但是，這種結(jié)構(gòu)中LED在低頻開關(guān)，故人眼可能會察覺到閃爍現(xiàn)象。此外，在這種設(shè)計中還需要加入LED保護措施，使其免受線路浪涌或瞬態(tài)的影響。

圖5：直接采用交流驅(qū)動LED的示意圖。

三、功率因數(shù)校正

美國能源部(DOE)“能源之星”(ENERGYSTAR?)固態(tài)照明(SSL)規(guī)范中規(guī)定任何功率等級皆須強制提供功率因數(shù)校正(PFC)。這標準適用于一系列特定產(chǎn)品，如嵌燈、櫥柜燈及臺燈，其中，住宅應(yīng)用的LED驅(qū)動器功率因數(shù)須大于0.7，而商業(yè)應(yīng)用中則須大于0.9；但是，這標準屬于自愿性標準。歐盟的IEC61000-3-2諧波含量標準中則規(guī)定了功率大于25 W的照明應(yīng)用的總諧波失真性能，其最大限制相當于總諧波失真(THD)< 35%，而功率因數(shù)(PF)>0.94。雖然不是所有國家都絕對強制要求照明應(yīng)用中改善功率因數(shù)，但某些應(yīng)用可能有這方面的要求，如公用事業(yè)機構(gòu)大力推動擁有高功率因數(shù)的產(chǎn)品在公用設(shè)施中的商業(yè)應(yīng)用，此外，公用事業(yè)機構(gòu)購入/維護街燈時，也可以根據(jù)他們的意愿來決定是否要求擁有高功率因數(shù)(通常>0.95+)。

圖6：有源PFC的應(yīng)用電路示意圖。

PFC技術(shù)包括無源PFC及有源PFC兩種。無源PFC方案的體積較大，需要增加額外的元件來更好地改變電流波形，能夠達到約0.8或更高的功率因數(shù)。其中，在小于5 W至40 W的較低功率應(yīng)用中，幾乎是標準選擇的反激式拓撲結(jié)構(gòu)只需要采用無源元件及稍作電路改動，即可實現(xiàn)高于0.7的功率因數(shù)。有源PFC(見圖6)通常是作為一個專門的電源轉(zhuǎn)換段增加到電路中來改變輸入電流波形。有源PFC通常提供升壓，交流100至277 Vac的寬輸入范圍下，PFC輸出電壓范圍達直流450至480 Vdc。如果恰當?shù)卦O(shè)計PFC段，可以提供91%到95%的高能效。但增加了有源PFC，仍然需要專門的DC-DC轉(zhuǎn)換來提供電流穩(wěn)流。

四、能效問題

LED照明應(yīng)用的能效需要結(jié)合功率輸出來考慮。美國“能源之星”固態(tài)照明規(guī)范規(guī)定了照明器具級的能效，但并不涉及單獨LED驅(qū)動器的能效要求。如前所述，采用AC-DC電源的LED應(yīng)用可以采用兩段式分布拓撲結(jié)構(gòu)，故可能采用外部AC-DC適配器供電。而“能源之星”的確包含有關(guān)單輸出外部電源的規(guī)范，其2.0版外部電源規(guī)范于2008年11月開始生效，要求標準工作模式下最低能效達87%，而低壓工作模式下最低能效達86%；在此規(guī)范中，功率大于100 W時才要求PFC。

圖7：美國能源部2008年秋季提出的LED照明燈具能效研發(fā)目標。

而在采用AC-DC電源的LED應(yīng)用中，要提供更高的AC-DC轉(zhuǎn)換能效，就涉及到成本、尺寸、性能規(guī)范及能效等因素之間的折衷問題。例如，若使用更高質(zhì)量的元件、更低導(dǎo)通阻抗(RDSon)，就可降低損耗及改善能效；降低開關(guān)頻率一般會改善能效，但卻會增加系統(tǒng)尺寸。諸如諧振這樣新的拓撲結(jié)構(gòu)提供更高能效，卻也增加設(shè)計及元件的復(fù)雜度。如果我們將設(shè)計限定在較窄的功率及電壓范圍，則可以幫助優(yōu)化能效。

五、驅(qū)動器標準

LED驅(qū)動器本身也在不斷演進，著重于進一步提高能效、增加功能及功率密度。美國“能源之星”的固態(tài)照明規(guī)范提出的是照明器具級的能效限制，涉及包括功率因數(shù)在內(nèi)的特定產(chǎn)品要求。而歐盟的IEC 61347-2-13(5/2006)標準針對采用直流或交流供電的LED模塊的要求包括：(35.3 Vdc)?最大安全特低電壓(SELV)工作輸出電壓≤25 Vrms ?不同故障條件下“恰當”/安全的工作 ?故障時不冒煙或易燃

此外，ANSI C82.xxx LED驅(qū)動器規(guī)范仍在制定之中。而在安全性方面，需要遵從UL、CSA等標準，如UL1310(Class 2)、UL 60950、UL1012。

此外，LED照明設(shè)計還涉及到產(chǎn)品壽命周期及可靠性問題。更詳細內(nèi)容請訪問安森美半導(dǎo)體網(wǎng)站LED照明應(yīng)用專區(qū)：http://www.tmdps.cn/PowerSolutions/content.do?id=15102。總結(jié)：

本文分享了安森美半導(dǎo)體產(chǎn)品應(yīng)用專家Bernie Weir先生的一些重要的LED照明設(shè)計基礎(chǔ)知識，如驅(qū)動器的通用要求、驅(qū)動器電源的拓撲結(jié)構(gòu)、功率因數(shù)校正、電源轉(zhuǎn)換能效及驅(qū)動器需要遵從的標準等問題，幫助工程師更好地從事LED照明設(shè)計。安森美半導(dǎo)體身為全球領(lǐng)先的高性能、高能效硅解決方案供應(yīng)商，針對不同LED照明應(yīng)用，不論其采用何種電源供電，均提供應(yīng)用所需的高性能電源轉(zhuǎn)換、功率因數(shù)校正及驅(qū)動解決方案，輔以高質(zhì)量的服務(wù)及支援，幫助客戶在市場競爭中占據(jù)先機。

第二篇：LED智能照明設(shè)計 創(chuàng)新是關(guān)鍵

LED智能照明設(shè)計 創(chuàng)新是關(guān)鍵

鞋合不合適，只有腳知道，同理，照明設(shè)計做得好不好，要用實踐來檢驗。一個好的照明設(shè)計，既要是理想的，也要是現(xiàn)實的。而往往很多好的設(shè)計方案或成為空中樓閣，或內(nèi)涵不足。如何實現(xiàn)“理想和設(shè)計、技術(shù)和創(chuàng)意”完美的結(jié)合，還需要打破專業(yè)的壁壘，知識和思想的跨界與碰撞。

跨界是一個必然的趨勢，不同時期不同行業(yè)都有跨界的需求。照明設(shè)計隨著人的思想認知的提升，內(nèi)涵也在不斷提升，當如今的思維模式滿足不了其內(nèi)涵的提升需求時，跨界就隨之被人們所關(guān)注。江門市蓬江區(qū)凱鴻燈飾有限公司認為現(xiàn)在照明的內(nèi)涵表達被認為是“光環(huán)境”的表達，照明只是“光環(huán)境”概念下的一個具體功能表現(xiàn)。一個良好的“光環(huán)境”包含藝術(shù)的氛圍、功能的完善、人與環(huán)境之間的參與，所以它實質(zhì)上包含的是很多新的知識點和跨界內(nèi)涵。滿足這些，不僅僅需要做光源、做產(chǎn)品、做設(shè)計的人士參與，更多的可能需要藝術(shù)家、環(huán)境策劃家、創(chuàng)意人士的參與。這樣一個光環(huán)境下各因素的組合，實質(zhì)上是各個思維方式的組合。

當然，我們?yōu)槭裁匆翱缃纭?？不僅僅是思維的碰撞，在如今的照明設(shè)計中，需要的不再只是一個工程、技術(shù)人員，而是需要一個導(dǎo)演、一個場景設(shè)計人員，燈光和燈具只是用來創(chuàng)作的工具。在這樣一個平臺下，照明設(shè)計的內(nèi)涵變豐富，技術(shù)手段變多樣，給甲方提供的價值空間也變寬。社會消耗LED產(chǎn)能的機會拓寬了，照明產(chǎn)業(yè)也才產(chǎn)生新的活力，如果我們僅僅局限于燈具、光源、照明這些產(chǎn)品上，勢必發(fā)揮的空間會仍舊逼仄，跨界的影響力也不會形成。

從展會看照明設(shè)計的端倪

法蘭克福國際照明展上，照明的場景化、細分化已占主流，不同場景的模擬包括智能控制十分人性化，這是國際上的趨勢和潮流，相信也是國內(nèi)照明領(lǐng)域的發(fā)展方向。而前不久的廣州國際照明展覽會上，國內(nèi)企業(yè)的展示依舊大部分停留在產(chǎn)品的開發(fā)與研究上，智能化控制和情境化模擬雖已出端倪，但依舊處于萌芽狀態(tài)，江門市蓬江區(qū)凱鴻燈飾有限公司認為，這跟國內(nèi)觀念的轉(zhuǎn)變、消費者的接受程度都有一定關(guān)系。

情境照明模式已經(jīng)在展會中開花，模擬商場、酒店、辦公樓、會議室，根據(jù)現(xiàn)場情景，自動調(diào)節(jié)色溫，營造氛圍。隨著經(jīng)濟、技術(shù)的發(fā)展，相應(yīng)的服務(wù)越分越細，所有環(huán)境都以人的需要為根本要求，照明設(shè)計也不再以簡單的照明為出發(fā)點，也終將會成為未來照明的一種形態(tài)。

照明設(shè)計師的理想主義與物質(zhì)需求

很多設(shè)計師都會對設(shè)計作品理想主義化，這種理想主義來源于對藝術(shù)的尊重和對其本質(zhì)的思考，而在設(shè)計過程中，許多設(shè)計師往往會得到不斷修改的反饋，業(yè)主根據(jù)自身喜好隨意要求改動，設(shè)計作品的完整性不能得到保證。在這種情況下，照明設(shè)計的藝術(shù)性與其商業(yè)性和社會性有待平衡。江門市蓬江區(qū)凱鴻燈飾有限公司認為，照明設(shè)計行業(yè)首先是一個服務(wù)行

業(yè)，是服務(wù)業(yè)主、甲方需求的行業(yè)，所謂的不平衡實際上是設(shè)計師自身的主觀意愿與甲方投資價值之間的差距，甲方，不管是政府還是商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)主對照明環(huán)境的投資實質(zhì)上都是一種投資回報行為，而往往這里面處于最邊緣的效益就是藝術(shù)，但不能越俎代庖，主體還是價值、功能的體現(xiàn)。

理想主義是促進照明設(shè)計發(fā)展的一個基本動力，沒有理想，這個行業(yè)會變得平庸。同時，這種理想主義應(yīng)該是結(jié)合社會需求的理想，照明設(shè)計之所以能夠發(fā)展，實質(zhì)上應(yīng)該是設(shè)計師把酒店工程燈具與社會價值提升相結(jié)合構(gòu)成的一個價值平衡體系，實質(zhì)上是工程設(shè)計、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計共同營造的一個環(huán)境價值設(shè)計。過于理想主義化也就是設(shè)計師沒有很好脫離自身專業(yè)背景的限制和桎梏，關(guān)系體之間價值取向相沖突，這也是為什么亟需一個專業(yè)的跨界交流平臺所在。

設(shè)計師為什么一直存在與甲方之間巨大的鴻溝？會抱怨甲方，會對自認為好的創(chuàng)意被抹去心存芥蒂？這是很多設(shè)計師沒有很好定位自身的角色，即一個價值創(chuàng)造體。做好關(guān)系體之間的平衡，首先要有一個底線，那就是滿足基本功能需求，在藝術(shù)審美上滿足大多數(shù)人的需求，理解甲方、業(yè)主的投資匯報需求，梳理好各方的層次關(guān)系。

照明設(shè)計的發(fā)展需要注入更多的元素

一幅再美的畫一直在看，早晚會審美疲勞，同理，這也是當前照明設(shè)計越來越不“值錢”的原因。客戶的審美觀在不斷提升，對設(shè)計的額外心理需求也在不斷加碼，而照明設(shè)計的標準和觀念卻一直停留在當初的狀態(tài)，這也是國內(nèi)照明設(shè)計的現(xiàn)狀。

怎樣增加“畫”的新鮮感？不斷注入具有創(chuàng)意含量的思想，也就是在服務(wù)中提供超越心理需求的設(shè)計元素，為消費者提供一個再創(chuàng)造的平臺和機會，通過互動形式(光環(huán)境、微信服務(wù))讓其感受到“光環(huán)境創(chuàng)意”、“光環(huán)境交互”和“光環(huán)境的消費者創(chuàng)造”等一系列具有互聯(lián)網(wǎng)思維的設(shè)計產(chǎn)品。未來人的需求是一個“社交”的需求，營造“光環(huán)境”是指是為了強化人與人、人與光之間的這種關(guān)系感。江門市蓬江區(qū)凱鴻燈飾有限公司認為，設(shè)計師為甲方提供一個有關(guān)聯(lián)的超級社交平臺、超級體驗館，就超越了照明設(shè)計的范疇，自身的價值也會隨之提升。因此，設(shè)計師也需要研究環(huán)境心理學(xué)、行為學(xué)、商業(yè)策劃、交互體驗，做照明設(shè)計成為與甲方的一種互相投資行為，這種設(shè)計邏輯也是未來照明設(shè)計師必須體會學(xué)習(xí)的。

第三篇：LED基礎(chǔ)知識大集合 (104)

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（信息提供：綠谷光電劉小姐）信息提供：綠谷光電劉小姐）節(jié)約能源和開發(fā)新能源已成為 21 世紀世界各國能源發(fā)展的基本選擇。我國是世界照明產(chǎn)品生產(chǎn)、消 費和出口大國，照明用電占全國總發(fā)電量的 12%，并以每年 5%的速度增長。照明節(jié)電是我國解決電力短 缺矛盾和實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的一個突破口，而照明領(lǐng)域節(jié)能最具有革命性的技術(shù)突破就是半導(dǎo)體(即 LED)照 明。

一、LED 照明正在引發(fā)電光源產(chǎn)品的一場革命 1879 年美國發(fā)明家愛迪生成功研制出第一只實用白熾燈，人類社會告別明火照明進入電光源照明時 代，標志著人類文明的一大進步。在電光源照明產(chǎn)業(yè)百多年的發(fā)展進程中，相繼輝煌了白熾燈、鎢絲燈和 熒光燈等三代電光源產(chǎn)品。那么 21 世紀的照明新光源是什么呢?科技界普遍認為是半導(dǎo)體發(fā)光二極管(英文 全稱 LightEmittingDiode，縮寫“LED”，下同)，即第四代電光源產(chǎn)品。作為新型高效固體光源，LED 照明是以半導(dǎo)體芯片為材料，利用電子移動來發(fā)光，直接把電能轉(zhuǎn)化為 光能，而非燈絲加燈泡的“老面孔”。所謂大功率 LED，則是指在電流為 350mA、電壓平均值在 3.4V 左 右、功率超過 1W 條件下工作的 LED。從產(chǎn)業(yè)鏈角度看，LED 照明產(chǎn)業(yè)分為上游、中游和下游。其中，LED 襯底材料、外延晶片、芯片等的制造是上游產(chǎn)業(yè)，LED 的封裝是中游產(chǎn)業(yè)，基于 LED 光源的燈具制 造是下游產(chǎn)業(yè)。顯然，上游產(chǎn)業(yè)是技術(shù)資本密集型產(chǎn)業(yè)，投資額度和工藝控制技術(shù)難度大;下游是勞動密集 型 產(chǎn) 業(yè)，行 業(yè) 進 入 門 檻 低;中 游 產(chǎn) 業(yè) 則 居 于 二 者 之 間。

作為光源，大功率 LED 優(yōu)勢體現(xiàn)在節(jié)能、壽命長、綠色環(huán)保等三個方面。LED 不依靠燈絲發(fā)熱獲取 光源，能量轉(zhuǎn)化效率高，理論上只有白熾燈能耗的 10%、熒光燈能耗的 50%，使用壽命卻 100 倍于傳統(tǒng)燈 泡。普通節(jié)能燈壽命在 5000 個小時以上，是白熾燈的 5 倍，而大功率 LED 光源壽命達 5 萬小時以上，幾

乎不存在維修成本(詳見附表 1)。據(jù)統(tǒng)計，2008 年我國的用電量達 3.43 萬億千瓦時，其中照明占 12%。若 LED 的發(fā)光效率繼續(xù)以目前速度提升且其應(yīng)用程度占到照明市場的 30%，則到 2020 年中國每年可節(jié)電 2000 多億千瓦時，按每度電 0.8 元折算，可節(jié)約 1600 億元;按現(xiàn)有電力能源結(jié)構(gòu)估算，相當于減排 1.994 億噸二氧化碳。與傳統(tǒng)節(jié)能燈不同，LED 照明用的是冷光源，無需充氣，無需玻璃外殼，無需添加汞、鉛 等有害金屬物質(zhì)，且具顯色性好、無頻閃、光線柔和等特性，有助于改善少年兒童的近視問題，因而從生 產(chǎn)到使用直至報廢可謂全程無污染，被譽為“綠色照明”。專家和業(yè)內(nèi)人士認為，半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)將是 21 世紀最大、最活躍的高科技產(chǎn)業(yè)之一，在經(jīng)濟競爭及國家安全方面具有極其重要的意義。并預(yù)言：大功率 LED 照明正在世界范圍內(nèi)引發(fā)電光源產(chǎn)品的一場革命，將成為人類照明史上的又一次飛躍。

LED 照明符合節(jié)能減排、綠色環(huán)保、安全、可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，是當今世界上最先進的照明技術(shù)。作為 21 世紀的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，LED 照明產(chǎn)業(yè)已引起世界各國，尤其是歐美發(fā)達國家產(chǎn)業(yè)界和政府的高度 重視。近年來，美國的 GE、荷蘭的 PHILIP、德國的 OSRAM 和日本的日亞化工(號稱國際 LED 照明領(lǐng)域 的“四大龍頭企業(yè)”)等國際著名的電光源公司都投入巨資研發(fā) LED 照明技術(shù)并將其產(chǎn)業(yè)化。美國、日本、韓國和歐盟等相繼推出了國家 LED 照明計劃，以搶奪技術(shù)與產(chǎn)業(yè)制高點。我國于 2003 年 6 月也成立了 “國 家半導(dǎo)體照明工程協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組”，國務(wù)院批復(fù)了科技部會同有關(guān)部門組織實施“國家半導(dǎo)體照明工程”?？梢詧孕?，我國政府推出的各項相關(guān)建設(shè)規(guī)劃及鼓勵措施，勢必惠及 LED 照明行業(yè)，也將會對 LED 照明 產(chǎn)品的民用化起到積極的推動作用。

第四篇：藥品基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料

藥品基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料

1． 藥品的類別包括中藥材，中藥飲片、中成藥、化學(xué)原料藥及其制劑、抗生素原料藥及其制劑、生化藥品、放射性藥品、血清、疫苗、血液制品（生物制品）和診斷藥品。

以上屬于藥品自然屬性的分類，另外根據(jù)藥品使用的安全性需要對其流通使用的監(jiān)管還有各種不同的分類，如處方藥與非處方藥；內(nèi)服藥與外用藥；麻醉藥品、精神藥品、醫(yī)療用毒性藥品、放射性藥品等特殊管理藥品。2． 藥品的劑型通常是指藥物根據(jù)預(yù)防和治療的需要經(jīng)過加工制成適合于使用、保存和運輸?shù)囊环N制品形式，或是指藥物制劑的類別，例如片劑、散劑、注射劑等。不同的藥物可以制成同一劑型，如呋喃唑酮片、土霉素片、磺胺嘧啶片等；同一種藥物也可以制成多種劑型如磺胺噻唑注射液，磺胺噻唑軟膏等。本公司經(jīng)營的藥物的劑型主要有：注射劑、片劑、膠囊劑、丸劑、糖漿劑、顆粒劑、散劑、口服溶液劑、混懸劑、乳劑、酊劑、栓劑、軟膏劑、眼膏劑、滴眼劑、氣（粉）霧劑和噴霧劑、膜劑、滴耳劑、滴鼻劑、洗劑、搽劑、凝膠劑、貼膏、透皮帖劑等。3． 藥品的規(guī)格是指一定藥物制劑單元內(nèi)所含藥物成分的量。藥品規(guī)格的表示通常用含量、容量、濃度、質(zhì)量(重量)、數(shù)量等其中一種方式或幾種方式結(jié)合來表示。同一種藥品常常不僅有不同的規(guī)格，還有各級不同大小的包裝單位。根據(jù)藥品流通、使用的不同需要，對藥品的數(shù)量常需要結(jié)合藥品的規(guī)格和包裝單位才能準確表述。一般藥品包裝?？煞譃樽钚“b、中包裝、大包裝 等三到四級包裝單位。4． 藥品的生產(chǎn)日期、批號與有效期；

“批”的含義：在規(guī)定限度內(nèi)具有同一性質(zhì)和質(zhì)量，并在同一生產(chǎn)周期中生產(chǎn)出來的一定數(shù)量的藥品。

①、產(chǎn)品批號：是用于識別某一批產(chǎn)品的一組數(shù)字或數(shù)字加字母。但要特別注意這組數(shù)字與該產(chǎn)品的生產(chǎn)日期沒有直接聯(lián)系，如某產(chǎn)品批號可標示為20020215、20031245、200507AD等形式，從批號上不能確定生產(chǎn)日期。

②、生產(chǎn)日期：是指某種藥品完成所有生產(chǎn)工序的最后日期，如某產(chǎn)品生產(chǎn)日期是20030201，說明這批產(chǎn)品是2003年2月1日生產(chǎn)的。③、有效期：是指藥品在規(guī)定的儲存條件下，保證質(zhì)量的最長使用期限，超過這個期限，則不能繼續(xù)銷售、使用，否則按劣藥查處。藥品有效期的計算是從生產(chǎn)日期開始的，如某種藥品生產(chǎn)日期是20040213，有效期是三年，那么有效期的合法標示就是20070212或2007年1月。藥品的生產(chǎn)批號并不一定是用藥品生產(chǎn)的時間表示，因此藥品的包裝標簽上應(yīng)同時注明藥品的生產(chǎn)日期。

藥品的有效期是指藥品被批準使用的期限，其含義是藥品在一定貯存條件下能夠保證質(zhì)量的期限。藥品有效期是涉及藥品穩(wěn)定性和使用安全性的標識，必須按規(guī)定在藥品說明書中予以標注。目前一般藥品包裝標簽上的有效期表示方法都是用有效期至某年某月。5． 在庫藥品均應(yīng)實行色標管理。其統(tǒng)一標準是：待處理區(qū)、待驗藥品區(qū)、退貨藥品區(qū)為黃色；合格藥品區(qū)為綠色；不合格藥品區(qū)為紅色。6． 溫濕度要求；

不同庫區(qū)溫濕度要求：常溫庫溫度為10～30℃陰涼庫溫度不高于20℃；各庫房相對濕度應(yīng)保持在35%～75%之間。7． 部分基本概念；

經(jīng)營范圍:經(jīng)營品種不得超出所核定范圍

處方藥：是指憑執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師處方方可購買、調(diào)配和使用的藥品。

非處方藥：是指由國家藥品監(jiān)督管理部門公布的，不需要憑執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師處方，消費者可以自行判斷、購買和使用的藥品。藥品經(jīng)營方式：國家規(guī)定有兩種形式。一是藥品批發(fā)經(jīng)營；一是藥品零售經(jīng)營。

藥品經(jīng)營范圍：是指經(jīng)藥品監(jiān)督管理部門核準經(jīng)營藥品的品種類別。藥品批發(fā)企業(yè)：是指將購進的藥品銷售給藥品生產(chǎn)企業(yè)、藥品經(jīng)營企業(yè)、醫(yī)療機構(gòu)的藥品經(jīng)營企業(yè)。

藥品零售企業(yè)：是指將購進的藥品直接銷售給消費者的藥 8． 藥品分區(qū)

①按藥品功能屬性分區(qū) 一般藥品庫區(qū)，特殊藥品庫區(qū)，醫(yī)療器械庫區(qū)，食品、保健食品庫區(qū)，中藥、中藥飲片庫區(qū)、外用藥品庫區(qū)等。

②按藥品的劑型和外觀性狀分區(qū)注射劑、片劑、膠囊、顆粒劑、丸劑、軟膏、液體制劑、油劑等。③按藥品的質(zhì)量特性分區(qū)

待驗區(qū)、合格品區(qū)、不合格品區(qū)、退貨品區(qū)、發(fā)貨復(fù)核區(qū)、待處理區(qū)等。

9.①藥品名稱是藥品質(zhì)量標準的首要內(nèi)容，藥品的命名也是藥品管理工作標準化中的一項基礎(chǔ)工作。目前常見的藥品名稱的種類有三種：通用名、商品名（商標名）、國際非專利名。

②麻醉藥品、精神藥品、醫(yī)療用毒性藥品、放射性藥品、外用藥品和非處方藥的標簽，必須印有規(guī)定的標志。

③藥品的生產(chǎn)批號并不一定是藥品生產(chǎn)的時間表示，因此藥品的包裝標簽上應(yīng)同時注明藥品的有效期，未標明有效期或更改有效期的屬于劣藥。

9． 藥品質(zhì)量特征有：安全性、有效性、可控性（均一性）、穩(wěn)定性、經(jīng)濟性。

藥品的特殊性：專屬性、兩重性、質(zhì)量的重要性、限時性。

11.藥物的不良反應(yīng)：凡是不符合用藥目的并給病人帶來不適或者痛苦的反應(yīng)統(tǒng)稱為不良反應(yīng)。但是多數(shù)的不良反應(yīng)是藥物固有藥理效應(yīng)的延伸，在一般情況下是可以預(yù)知的，且停藥后可以自行恢復(fù)。但也有少數(shù)嚴重的不良反應(yīng)是較難恢復(fù)的，如阿霉素引起的心肌損傷、氯霉素對骨髓造血功能的抑制作用、使用廣譜抗生素繼發(fā)的二重感染等。這些由于用藥不當而造成的新的疾病叫藥源性疾病。藥源性疾病與副作用和急性毒性不同，一般是指具有較大損害性且不易恢復(fù)的慢性毒性反應(yīng)。藥物的不良反應(yīng)分：

（1）副作用：藥物在治療劑量時機體出現(xiàn)的與用藥目的無關(guān)的作用?？赡芙o患者帶來不適或者痛苦，一般較輕微。是由于藥物作用選擇性低、作用較廣泛引起。例如阿托品治療胃腸痙攣而出現(xiàn)口干，是因為抑制了腺體分泌。當全身麻醉時用該藥品抑制呼吸道腺體防止分泌物阻塞呼吸道和吸入性肺炎產(chǎn)生。藥物的副作用是藥物固有的但可以預(yù)知和設(shè)法避免或者減輕。

（2）毒性反應(yīng)：大多數(shù)藥品都有一定的毒性。藥物劑量過大或者用藥時間過常，藥物在體內(nèi)蓄積過多時機體發(fā)生的危害反應(yīng)。一般比較嚴重但是可以預(yù)知并且可以避免的一種不良反應(yīng)。有急性、亞急性、慢性和三致：致畸、致癌、致突變。

（3）后遺效應(yīng)：指停藥后，血液中藥物殘存的生物效應(yīng)。長期服用長效巴比妥催眠后次辰有“宿醉”。

（4）停藥反應(yīng)：突然停藥后原有的疾病出現(xiàn)加劇現(xiàn)象，又叫反跳反應(yīng)。比如長期服用降壓藥可樂定突然停藥次日血壓可劇烈回升。對這類藥品要逐步遞減劑量以免出現(xiàn)停藥反應(yīng)。

（5）變態(tài)反應(yīng)（過敏）：皮膚過敏試驗，陽性體癥應(yīng)禁止使用該類藥物。

（6）特異質(zhì)反應(yīng)：某些藥物可以使少數(shù)人出現(xiàn)特異性的不良反應(yīng)。反應(yīng)性質(zhì)與常人不同。

（7）抗藥性：又稱耐藥性，以抗菌素最為突出

（8）耐受性：指接受藥物者對藥物的敏感性低于一般個體必須加大劑量方能發(fā)生治療作用。分先天和后天性。前者不易改變，后者多是重復(fù)用藥導(dǎo)致停藥后可以恢復(fù)

（9）繼發(fā)反應(yīng)：二重感染。人體口腔、呼吸道、腸道、生殖系統(tǒng)都有細菌寄生，他們或者是致病菌或者是條件致病菌或者是腐物寄生菌，在相互拮抗制約下維持平衡，大量或者長期使用廣譜抗菌素導(dǎo)致體內(nèi)許多敏感菌被抑制，具有耐藥性的致病菌乘機繁殖或者侵入引起二重感染。

第五篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)

1、房地產(chǎn)：是指土地、建筑及固著在土地、建筑物上不可分離的部分，房地產(chǎn)由于其位置固定、不可移動，因而往往又被稱之為不動產(chǎn)。

> 土地使用權(quán)：是指使用國有土地所享有的權(quán)利，主要指建筑內(nèi)容和使用年限，居住用地使用年限70年，工業(yè)用地50年，綜合用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂40年。土地所有制分類：國有，集體。土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。下列建設(shè)用地的土地使用權(quán)，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：

（一）國家機關(guān)用地和軍事用地；

（二）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；

（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

> 土地出讓金：是指使用國有土地有償使用一定年限（40-70年）一次買斷國家土地使用權(quán)的資金，只有交納足額土地出讓金的土地和房產(chǎn)，方可有效轉(zhuǎn)讓。

> 土地使用證：是指合法擁有土地的主要證明材料，它主要載明所有者的名稱，土地性質(zhì)，使用年限及四至和面積。

> 房產(chǎn)證：是指房屋竣工驗收后，在開發(fā)計劃、土地證、規(guī)劃許可證、開工許可證、竣工報告、竣工圖等資料齊全情況下，由房屋所有者的名稱，房屋的面積、間數(shù)、幢數(shù)、層數(shù)及領(lǐng)里姓名以及交納契稅情況組成。

> 配套：主要指為方便生活而提供的各種設(shè)施，如供水、供電、供暖、煤氣、通訊、入網(wǎng)，有線電視入網(wǎng)、交通車站以及學(xué)校、幼托、醫(yī)院、郵電、超市、廣場、公署等。> 地皮；是指不含規(guī)劃建筑內(nèi)容的土地

樓花：是指土地附著政府批準的有效規(guī)劃內(nèi)容，主要是指附著法定許可的建筑面積。> 期房：是指一切已經(jīng)開工但沒有竣工的房產(chǎn)。

> 公攤面積 ：商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成 > 現(xiàn)房：指已經(jīng)竣工的房產(chǎn)。

> 準現(xiàn)房：是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。> 使用面積：房屋內(nèi)除掉墻、梁、柱等結(jié)構(gòu)所占的面積。> 建筑面積：套內(nèi)建筑面積+分攤面積。

> 道路紅線 ：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線。

> 道路用地 ：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

> 躍層：是指戶內(nèi)通過內(nèi)樓梯到另一層供本單元使用的房屋。

> 復(fù)式：是指特定設(shè)計住宅。利用房屋層高（每層高4米左右，一般住宅設(shè)計規(guī)定層高為2.8米）合理增加住宅使用面積充分提高利用率，局部分隔成上下兩部分，通過內(nèi)部樓梯上下使用，局部分隔成上下兩層為復(fù)式層。

> 錯層：指套內(nèi)的房間根據(jù)使用功能不同，分布在兩個不同平面上，室內(nèi)有半樓梯（60-80公分，般是4個臺階）。

> 層高：提標準層之間的距離。

> 凈高：是指標準層天棚到地面的垂直距離。> 建筑密度=建筑物底層占地面積/相關(guān)土地面積 > 容積率=總建筑面積/總占地面積

>

綠化率=綠化占地面積/總占地面積

> 日照間距：指某 建筑物高度與北鄰的建筑物距離之比。> 低層住宅為1-3層?

多層住宅為4-6層?

小高層住宅為7-11層

中高層住宅為12-16層?

16層以上為高層住宅

別墅：指三層以下，有獨立樓梯并占有較大面積的綠地的住宅設(shè)計形態(tài)。

（1）獨棟別墅

獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領(lǐng)地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。

雙拼別墅

是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產(chǎn)品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。

疊加別墅

它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，也有點像復(fù)式戶型的一種改良，疊加式別墅介于別墅與公寓之間，是由多層的別墅式復(fù)式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯(lián)排別墅窄進深的缺點。

聯(lián)排別墅

又稱Townhouse，有天有地，獨門獨院，設(shè)有１至２個車位，還有地下室。它一般由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成，每幾個單元共用外墻。

花園洋房：屬低密度住宅，一般容積率不超過1.0，戶戶擁有花園，建筑風(fēng)格以歐洲、北美、南洋等外國風(fēng)格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強調(diào)景觀均好，形成有一定規(guī)模的社區(qū)。此外，如果一個低密度住宅小區(qū)，產(chǎn)品形式為四層左右，風(fēng)格為歐式（或者北美、南洋等）風(fēng)格，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱之為花園樣房。五證：①國有土地使用證;②建設(shè)用地規(guī)劃許可證;③建設(shè)工程規(guī)劃許可證;④建筑工程施工許可證;⑤商品房預(yù)售許可證

> 兩書：商品房使用說明書，商品房質(zhì)量保證書。> 價格術(shù)語：

a)均價：是指將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價。

b)基礎(chǔ)價：是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層、朝向差價后而得出。

c)起價：起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。>、建筑數(shù)語

① 得房率：是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。

② 開間：在住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米-3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度。增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積小開間住宅相比，承重減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

③ 進深：在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。

④ 玄關(guān)：就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。>、天臺：指建在頂層屋面上四周有圍擴結(jié)構(gòu)，可供人們正常使用的平臺。>、露臺（平臺）：是指利用房屋屋面或伸出屋面（如退層屋面）四周有圍擴結(jié)構(gòu)，可供正常使用的平臺。

>、陽臺：是指房屋附屬設(shè)施，供人們納涼，曬太陽（衣物）、休憩及其他用途、陽臺按建造類型可分為：凸陽臺、凹陽臺、半凸半凹陽臺和有柱陽臺；按建筑使用要求設(shè)計施工可分為封閉陽臺、不封閉陽臺兩種。

>、商品房：是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照市場經(jīng)濟規(guī)律，經(jīng)當?shù)卣跋嚓P(guān)部門批準，面向海內(nèi)外客戶以盈利為目的而建的商用房或高中檔別墅，或者普通住宅。>、經(jīng)濟適用房：是國家當?shù)卣胺康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為解決本地中低收入家庭住房緊張問題，而興建的普通住宅，同地段，同樣質(zhì)量的情況下，其造價成本要比商品房低。>、房改房：是指機關(guān)、團體、企事業(yè)單位按照《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》，要求嚴格執(zhí)行房改價格標準，把已經(jīng)分配和將要分配的住房出售或出租給本單位職工居住，有的只擁有42.5的部分產(chǎn)權(quán)，有的正在按規(guī)定補足全部權(quán)額，向全部產(chǎn)權(quán)過渡。>、三通一平：水通、電通、路通、土地平整

七通一平：路通、給水通、排水通、電通、氣通、熱通、通訊通；土地平整。>、商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積；

（2）各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

下列空間不得計入公用建筑面積：

（1）作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等。（2）作為人防工程的地下室。

>、什么是契稅，購房者如何納稅？

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。

1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。

2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。

>、如何挑選最佳的戶型

戶型的設(shè)計應(yīng)滿足居住的要求，購房者在選擇戶型時應(yīng)注意以下幾點：

1、戶門。戶門不宜正對客廳，更不應(yīng)直對臥室。戶門與客廳之間有一個過渡，不要一開戶門就使門外的人把室內(nèi)一覽無余。

2、客廳?？蛷d的設(shè)計應(yīng)盡量的方正，利于擺放家具，此外還要避免與客廳相連的房門過多，給人一種迷宮的感覺，造成視覺上的凌亂。

3、臥室。臥室的房門不宜直接與客廳相對，應(yīng)與客廳有所回避，使臥室保持一定的私密性。

4、廚房。廚房不宜與臥室過近，廚房門更不能正對臥室房門。

5、衛(wèi)生間。衛(wèi)生間不要正對客廳，衛(wèi)生間最好設(shè)計為兩部分，最里面是馬桶、浴缸（如有條件，馬桶、浴缸分開更好），外間則擺放洗手池，洗衣機。

6、陽臺。陽臺最好與客廳相連，這樣可使客廳顯得寬敞、明亮。

7、室內(nèi)走道。室內(nèi)應(yīng)盡量減少或避免狹長的走道。這種走道既不利于家具的擺放，又造成面積的浪費，對購房者來說，更是資金的浪費。

8、通風(fēng)、采光。挑選住房時，還要注意，戶型的布局要有利于室內(nèi)通風(fēng)和采光。>、影響房地產(chǎn)價格的因素 ① 經(jīng)濟因素：

主要是經(jīng)濟發(fā)展狀況；儲蓄、消費和投資水平，財政收支和金融的狀況，物價水平特別是建筑材料價格的水平，建筑人工的費用，銀行利率、房地產(chǎn)投資，特別是房地產(chǎn)的供求。② 物理因素：

主要是關(guān)于房地產(chǎn)自身的自然或物理的性質(zhì)等因素，如：位置地質(zhì)、地勢、地形、土地面積、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度、自然周期性完善、建筑物的外觀、建筑物的朝向、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備、施工質(zhì)量等。③ 環(huán)境因素：

主要指房地產(chǎn)周圍環(huán)境的狀況，如：噪聲、空氣、污染、視覺清潔等。④ 行政和政策因素：

主要是關(guān)于影響房地產(chǎn)價格的制度，政策、法規(guī)、行政措施等，如：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、城市發(fā)展策略，土地利用規(guī)劃等，房地產(chǎn)價格政策、房地產(chǎn)稅收、行政隸屬變更，特殊政策等。⑤ 社會因素：

主要是政治安定狀況，社會治安程度、房地產(chǎn)運行的狀況，城市化水平、人口狀況等。

⑥ 心理因素：

主要表現(xiàn)為購買或出售的心態(tài)、欣賞品味、時尚風(fēng)氣、接近名家心理狀態(tài)，講究門牌號碼和土地號碼的心態(tài)，講究風(fēng)水的心態(tài)價值觀的變化等。⑦ 國際因素：

主要是國家政治狀況，國際經(jīng)濟發(fā)展狀況，國際軍事狀況，國際競爭狀況等。

四

十三、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成：

①

征地補償費：土地補償費，青苗補償費，集體財產(chǎn)補償費，超轉(zhuǎn)人員補償費，農(nóng)轉(zhuǎn)工人員級差補貼，集團基金、安置勞動力補償平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。

② 拆遷安置補償費：私房補給、地上物補償費、搬家費，拆房費、碴土清理費、臨時設(shè)施費、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。

③ 其他土地開發(fā)費：三通一平費，勘察設(shè)計費、拆遷征地管理費

④ 住宅建筑安裝工程費：住宅建筑安裝工程造價。

⑤ 附屬工程費：包插煤氣調(diào)壓站、壓力點、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房。

⑥ 室外工程費；指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出入口等。

⑦ 公共配套工程費：指幼兒園、文化站、中小學(xué)、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小報鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務(wù)所、房管所、市政管理用房等。

⑧ 環(huán)衛(wèi)綠化工程費：綠化費、綠地、公共廁所等

⑨ 政府性收費及“四源”費：“四源”費包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理處。

⑩ 土地出讓金市政費

⑾兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育附加費

⑿管理費

⒀利潤

多層和高層的比較中，高層的優(yōu)勢

1、從建筑材料上看，成本造價不同。一般情況下高層建筑的成本造價會比多層高出2倍，由于高層使用的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，它的造價在1500-1800/平方，而多層結(jié)構(gòu)的造價只有500-800/平方。

2、使用壽命不同。高層的使用壽命在80-100年，而多層最多只有50年。由于住宅的使用年限是70年，所以高層過了50年之后依然可以居住的，而多層住宅到50年就已經(jīng)拆除了，等于浪費了20年的土地使用權(quán)。

3、防震性能。由于高層的防震指數(shù)高，所以可以達到6度7級，而多層只能達到4度5級左右。

4、隔音、隔熱、防潮、防滲水性能佳，通風(fēng)效果好，夏天涼快，省電。

5、從污染指數(shù)和視野效果看，據(jù)國家衛(wèi)生局檢測結(jié)果表示，8層以上無灰塵污染，10層以上基本無噪音污染，所以高層污染少，空氣清新，而且樓層越高，光線越好。（你擁有一片花園，我擁有一片藍天）

6、電梯代步。對老人來說很方便，即使住2層也不用爬樓梯?！八俣取?/p>

7、檔次的象征，住得高說明有實力。多層與高層的比較中，高層的缺點

1、安全，電梯存在不安全因素，發(fā)生電梯事故，發(fā)生搶劫等隱患，萬一有火災(zāi)不易逃生，不易撲救，云梯最高達14層，鋼筋水泥不達標，工程質(zhì)量無法保證，達不到標準抗震程度。

2、人口密度大

3、乘電梯有人（尤其老人）有不適感，而且一般樓梯內(nèi)電梯根本不夠用，等電梯耽誤好多時間，萬一停電或發(fā)生電梯故障根本無法出門。

4、公攤面積大，得房率低，一般70-80%

5、容積率大，人均綠地面積小，有水泥森林之稱 裝 修

A、不裝修的好處：

1、帶裝修的房子價格高，自己裝修省錢

2、統(tǒng)一的裝修沒有風(fēng)格，像集體宿舍，沒有家的感覺

3、裝好了您不滿意，還得拆了重裝，即浪費又麻煩

4、買了帶裝修的房子相當于您的裝修也上契稅

5、大批的裝修工程質(zhì)量很難保證 B、裝修的好處：

1、省時省力，可直接入住

2、高檔樓宇帶裝修是身份檔次的象征

3、由于是大的裝修隊伍，所以質(zhì)量好，有保證

4、入住以后大家都裝修，二三年不得安寧

5、影響電梯的使用壽命，萬一損壞，上下樓不方便

6、樓道臟、亂、差

客戶的問題能解釋的全解釋過了，還是不行，怎么辦？

1、您不喜歡這個設(shè)計，其實很多人就是沖著這來的呢！

2、如果我們按每一家的意愿來建，大樓里一百多戶人家，眾口難調(diào)啊，您讓我們怎么建??？

3、房子這么大件商品，十全十美是不可能的，十全九美就不錯了

4、相信您到現(xiàn)在還沒有看到100%滿意的房子吧？如果有，那您早就買下了，也不用到我們公司來了。關(guān)于按揭

接揭貸款是住房擔(dān)保貸款的一種，是給購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)提供擔(dān)保的個人住房貸款。是為了增大市場份額，使越來越多的人買得起房子。優(yōu)點：

1、可以減輕首期付款的壓力，首付百分之二十即可入住，比如30萬的房子首期付6萬就可以入住，提前10年20年享受，花很少一部分錢即可享受高質(zhì)量的生活。

2、現(xiàn)在借錢難，但是用銀行的錢，即住了好房子又投資生意，一舉兩得。剩余的錢可做其它的投資，住房與投資生意兩不耽誤。

3、由于等額還款，在按揭還款的期限內(nèi)，每個月所還的錢數(shù)是基本相同的。但隨著經(jīng)濟的發(fā)展，通貨膨脹的加深，錢幣的貶值，再過幾年，那時的一、二千元錢也就不會像現(xiàn)在這樣值錢了，所以，也就等于以后還的錢會越來越少。

4、您如果首付20%，剩下的80%的錢可以去做其它投資，也相當于從銀行貸款出來做投資。而由于銀行按揭的貸款利率在所有的貸款利率中是最低的，所以非常劃算，這樣您可以住上可心的房子，又有余錢去做其他事情。更何況您多出的錢肯定不會再存起來，不管投資哪方面，回報都相當可觀。

5、如果現(xiàn)在您仍然租房住，那么按揭也很合適。因為您每月上交的房租與交付銀行的本息費基本相同，但不同的是：只多付了首付的幾萬塊錢，銀行按揭到位時付清所有的款項之后，房子是您自己的，這也是跟租房的最大的差別所在?；蛘吣I了房子，租出去都可以，房租不但可以交上本息，說不定還能有余額，而且到時候房子還是您的。銀行按揭缺點

1、房產(chǎn)證要抵押給銀行，等到房款還完后才能拿回，所以在房款全部還完之前您的房子不能自由買賣。

2、雖然現(xiàn)在銀行的貸款利率很低，但仍然要還，銀行要賺大量的利息。

3、不但手續(xù)繁瑣，而且要繳納手續(xù)費，保險費，抵押登記費等各項費用 針對對期房有疑慮的問題客戶

1、講明購買期房的好處：

（1）期房比現(xiàn)房便宜，房價是隨著工程的進度節(jié)節(jié)攀升的，升值速度快（2）期房的選擇余地大，現(xiàn)在房地產(chǎn)公司從樓花就開始賣，到蓋成現(xiàn)房時也剩不下多少了，即使有也是別人挑剩下的。如果一個房子現(xiàn)房很多，選擇余地很大并不是件好事。（3）期房可以監(jiān)督工程質(zhì)量（4）戶型設(shè)計，配套更超前

（5）如是大型團購類型可在施工過程中進行更改

2、缺點：

（1）不可預(yù)料的事情太多，蓋起來到底什么樣子，蓋不蓋得起來（2）工程質(zhì)量不可預(yù)測（3）環(huán)境不可預(yù)測

2、對延期交房的說法：

（1）如果樓盤不能按期交工的話，唯一的原因就是資金不到位，但是：

A、從我們公司的實力來講，我們是省財政廳的下屬單位，先后開發(fā)了華馨園和舜玉花園等高檔小區(qū)，開發(fā)實力不容置疑。

B、您從我們售樓處可以看到，我們的樓盤銷售速度很快的，所以我們的資金回籠也很快，由于資金沒問題，所以按期交房沒問題。

（2）在購房合同中對延期交房的罰款也是很重的，以每套延期一個月5000元計算，可能這些錢對您一戶沒有什么的，可一、二百戶就是一百多萬，現(xiàn)在又是微利時代，我們不會不顧自己的利潤去做賠錢的買賣，如果那樣，我們還不如留著不賣。所以我們不會延期交房，您可以放心購買。逼 封

X先生，剛才咱們看了戶型、裝修、地段的情況，您也挺滿意的，那咱們今天就把它定下來，您的身份證？（伸手）交現(xiàn)金還是支票？（客戶表示回去商量一下）

您看我們現(xiàn)場所有的主任都在談客戶，以前2桌同時簽一套房的情況也有，您如果不保留，千挑萬選選好的房子可能在您一出門之后就被別人挑走了，那多可惜啊，我也是站在您的角度上考慮?；厝ド塘可塘?/p>

1、和父母商量：

您這么孝順，在現(xiàn)在的年輕人中已經(jīng)很少見了，不過根據(jù)我做房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗，一般子女為父母買房，父母都是不同意的，他們雖然為子女辛辛苦苦操勞一輩子，但從不求回報，只想讓子女的錢投資做生意，但從子女的角度出發(fā)，看法就不同了，一來是盡了孝道，讓老人在風(fēng)景秀麗的地方安度晚年，二來是投資，保值分散資金風(fēng)險，老人百年之后，房產(chǎn)就是自己的，可以說是一舉兩得，買套房子送給父母，表面上會罵你亂花錢，但背后還不知怎么向街坊鄰居夸耀呢！沒問題，您滿意，您父母肯定滿意。

再說，您在外面走南闖北的，見多識廣，眼光見識恐怕是上輩人無法比擬的，您父母又沒有見過我們樓盤，沒見過房屋的圖紙，不知道這兒周圍的環(huán)境，您怎么和他們商量，我已經(jīng)做了二三年的房產(chǎn)，積累了一定的經(jīng)驗，也可以說是專家，有什么不明白的地方，您提出來，我?guī)湍鲆粋€參謀。

2、和朋友商量

X先生，根據(jù)我做房地產(chǎn)多年的經(jīng)驗，向朋友咨詢買房的事，朋友一般都持反意見，您知道為什么，一來怕?lián)L(fēng)險，萬一說好，以后您卻不滿意，他一定會擔(dān)心受責(zé)備，二來怕您買房子時資金不足，開口向他借錢，這年代黃世仁和楊白勞的地位已經(jīng)顛倒了呢，換了您，如果有朋友找您咨詢房子的事，您肯定也會反對的，您說是不是？

3、對男人

買房子這么大的事，肯定要商量的，那您是跟太太商量了？說別人與太太商量我信，說您商量我就不信，您太太又沒看到房子，難道她比您更有決定權(quán)嗎？成功人士男人占絕大多數(shù)，您把這么好的禮物送給她，她沒有理由不高興。再說了，商量也是針對某一具體房子的，我們現(xiàn)在不訂下，等回頭您商量好了決心拿錢來時，您看中的那套早沒了，上星期我的客戶就是這樣，后來只好換到另一套，我當時說他還不信呢？買房子最重要的是地段，在我們這里買沒一點問題，您對房子又滿意，還有什么猶豫的呢？房地產(chǎn)我是專家，您有什么顧慮我來幫您解決。

4、對女人

買房子是大事，肯定要跟先生商量的，您最好現(xiàn)在就給他打電話。其實呀，您先生搞事業(yè)做生意，經(jīng)常在外面，在家里呆時間長的是您和孩子，只要您喜歡，您先生肯定會同意的，大家辛辛苦苦掙錢還不就是為了改善生活嗎？住這么好的房子里，他回到家也會開心的，再說了，現(xiàn)在生意不好做，稍不留神就可能有閃失，為防萬一，您現(xiàn)在抽出一部分資金算是改善生活，也算是做分散性投資即使您們生意不順時，還有這套房子值這么多錢，等于為您自己留了條后路。如果哪天孩子想出國留學(xué)，把這里的房子賣了再換一套城外的，多余的錢孩子上學(xué)都有了，另一方面講，若您擔(dān)心現(xiàn)在買房子對您丈夫生意有影響，您不想想如果他不出錢買房子，手頭很松動，那么朋友一起吃飯肯定他要掏錢，男人嘛，愛面子是天性，花錢肯定比掙錢容易，相反，如果買了房子，他自然就會想以后不亂花錢，每日省出一些錢，這不是對您全家有好處的事嗎？ 商品房價格不會下降

一、住房的建筑成本存在剛性，我國商品房的成本一般有建安成本，土地費用，拆遷費用，城市基礎(chǔ)設(shè)計配套，利潤以及相關(guān)稅費及方面構(gòu)成。

（1）建筑成本不僅不會下降，反而隨著市民對住房質(zhì)量要求的提高和房地產(chǎn)在增長時期對建材價格，勞動力價格的拉動作用還會上升。

（2）城市中土地供給的低彈性，土地需求的高彈性。地價主要受城市化水平和城市土地化資源量所決定。

（3）拆遷費用日前在多所城市呈上漲趨勢，降價亦不太可能。

（4）如果降低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費用，削減城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出，會給城鎮(zhèn)住房建設(shè)帶來更大困難。

二、從房價的變化趨勢看，一般都是隨著經(jīng)濟增長和城市化的進程而逐漸上升，這種趨勢是由土地資源的稀缺性，不可再生性，土地供給的低彈性和房屋需求的高彈性決定的。

首先，人口多土地少，地價每年的上漲趨勢是一定的。

其次，隨著城市水平提高，必將導(dǎo)致城市人口的不斷增加，從而對住房的需求量會加大。再次，從國外房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)驗來看，經(jīng)濟起飛或加速階段，地價或樓價一般不會出現(xiàn)大幅度降價現(xiàn)象，反而隨著經(jīng)濟的迅速發(fā)展而引起一定幅度的上升，我國經(jīng)濟正處于經(jīng)濟起飛后加速發(fā)展時期，因此房價應(yīng)穩(wěn)中上升不會出現(xiàn)大幅度降價現(xiàn)象。因此無論從國際經(jīng)驗還是從我國實際出發(fā)考慮，商品房價格穩(wěn)中有升，帶有客觀必然性。

一、從我國城市商品房價格實際變動曲線分析，一九八七年至一九九六年大約十年間平均增長18.7%，即使在房地產(chǎn)不景氣的93-96年，四年間平均增長也在11%，因此取消不合理收費，雖然能從房價中下降幾個百分點，卻不會改變商品房價格總體上升的趨勢。