第一篇：20110719置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資料

目 錄:

第一章、房地產(chǎn)基本概念 第一節(jié)：房產(chǎn)與地產(chǎn) 第二節(jié)：房地產(chǎn)市場 第二章、建筑學(xué)基礎(chǔ)知識 第一節(jié)：建筑物分類 第二節(jié)：建筑物構(gòu)造概述 第三節(jié)：其 它

第三章、《天津住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 第一節(jié) 相關(guān)術(shù)語 第二節(jié) 標(biāo)準(zhǔn)摘要

第三節(jié) 2008年5月1日標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整摘要 第四章、天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定摘要 第五章、天津市房屋面積測算技術(shù)規(guī)范 第一節(jié) 相關(guān)術(shù)語 第二節(jié) 一般規(guī)定 第三節(jié) 房屋建筑面積測算

第四節(jié) 成套房屋的套內(nèi)建筑面積組成及計算 第五節(jié) 房屋墻體的歸屬及計算 第六節(jié) 房屋共用建筑面積計 第六章、房地產(chǎn)交易知識 第一節(jié)：房地產(chǎn)價格

第二節(jié)：房地產(chǎn)價格的影響因素

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第一章 第一節(jié) 房地產(chǎn)的概念

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的。在經(jīng)濟學(xué)上也叫不動產(chǎn)。2 地產(chǎn)的概念與分類 2.1 2.2 地產(chǎn)：即指能夠為其權(quán)利人帶來收益或滿足其權(quán)利人工作或生活需要的土地資產(chǎn)。土地類型： ? 居住用地：指住宅區(qū)內(nèi)的居住建筑本身用地，以及與建筑有關(guān)的道路用地、綠化用地和相關(guān)的公共建筑用地。? 工業(yè)用地：主要是指工業(yè)生產(chǎn)用地，包括工廠、動力設(shè)施及工業(yè)區(qū)內(nèi)的倉庫、鐵路專用線和衛(wèi)生防護(hù)地帶等。? 倉庫用地：指專門用來存放各種生活資料和生產(chǎn)資料的用地、包括國家儲備倉庫、地區(qū)中轉(zhuǎn)倉庫、市內(nèi)生活供應(yīng)服務(wù)倉庫、危險品倉庫等。? ? 交通用地：指城市對外交通設(shè)施用地，包括鐵路、公路線路及相關(guān)的防護(hù)地帶等用地。

市政用地：指用于建造各種公共基礎(chǔ)設(shè)施的用地，包括城市供水、排水、道路、橋梁、廣場、電力、電訊、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施使用的用地。? 商業(yè)服務(wù)用地：指為整個城市或小區(qū)提供各種商業(yè)和服務(wù)業(yè)的用地。包括商店、超級市場、銀行、飯店、娛樂場所等等。? 公共綠化用地：指城市區(qū)域內(nèi)的公園、森林公園、道路及街心的綠化帶等占用的地產(chǎn)。這類用地主要是為改善城市生態(tài)環(huán)境和供居民休憩所用。? 教科文衛(wèi)設(shè)施用地：這類用地包括各類大、中、小學(xué)校，獨立用地的科學(xué)研究機構(gòu)、實驗站、體育活動場所、衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)等的地產(chǎn)。? ? ? 港口碼頭用地：主要是貨運、客運碼頭、民用機場等用途的地產(chǎn)。軍事用地：指提供為軍事活動服務(wù)的用地，屬特殊用地。

其它用地：不屬于以上項目的其它城市用地，包括市區(qū)邊緣的農(nóng)田、牧場、空地等。

房地產(chǎn)基本概論 房產(chǎn)與地產(chǎn)

土地所有權(quán)的概念與劃分 3.1 3.2 土地所有權(quán)：指土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。土地所有權(quán)可分為：國有土地和集體土地兩類。

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3.3 國有土地：指屬于國家所有即全民所有的土地，國家是國有土地所有權(quán)的唯一主體，用地單位或個人對國有土地只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

3.4 4 集體土地：屬于農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織所有的土地，集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)村居民集體經(jīng)濟組織。

房產(chǎn)的分類 4.1 4.2 住宅建筑物：可細(xì)分為普通住宅、高級公寓、花園別墅等。

生產(chǎn)用房：指社會各類物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。包括工業(yè)、交通運輸和建筑業(yè)等生產(chǎn)活動中所使用的廠房、倉庫、實驗室等

4.3 辦公用房：指政府行政部門、事業(yè)部門、社會團(tuán)體以及企業(yè)公司等處理日常事務(wù)和從事社會經(jīng)濟活動提供服務(wù)的房屋，亦稱寫字樓。

4.4 其它樓宇：以上各類樓宇以外的各種用途的房屋，如外國駐華機構(gòu)用房、宗教用房等等。房產(chǎn)所有權(quán)的分類 5.1 5.2 5.3 5.4

第二節(jié)

房地產(chǎn)市場 占有權(quán)：對于房屋的實際持有和控制，它是使用財產(chǎn)的前提條件。

使用權(quán)：指按照財產(chǎn)的性能和用途行使利用的權(quán)利，以滿足人們生產(chǎn)和生活的需要。收益權(quán)：指憑借所有權(quán)而取得的經(jīng)濟收入或利益，如房屋所有權(quán)人將房屋出租而收取的租金。

處分權(quán)：決定財產(chǎn)事實上和法律上存在形式和運動方向的權(quán)能，只有財產(chǎn)的所有人才具有財產(chǎn)的處分權(quán)。房地產(chǎn)市場的概念 1.1 1.2 狹義概念：房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動的地方或場所。

廣義概念：包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動。房地產(chǎn)市場的分類

? 房地產(chǎn)一級市場：是土地交易市場，是土地所有者與使用者間的縱向交流，由政府直接控制和壟斷經(jīng)營。? ? 房地產(chǎn)二級市場：是增量房地產(chǎn)交易市場，指房地產(chǎn)經(jīng)營者與房地產(chǎn)使用者的縱向流通市場。房地產(chǎn)三級市場：即存量房地產(chǎn)交易市場，是房地產(chǎn)所有者將房地產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費者間的橫向交易，屬于消費市場的重新配置。

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第二章 建筑學(xué)基礎(chǔ)知識 第一節(jié) 建筑物的分類 建筑物的用途分類及特點 1.1 民用建筑：供人們生活、居住、從事各種文化福利活動的房屋。按其用途不同，有以下兩類： ? ? 居住建筑：供人們生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、賓館、招待所。

公共建筑：供人們從事社會性公共活動的建筑和各種福利設(shè)施的建筑物，如各類學(xué)校、圖書館、影劇院等。

1.2 工業(yè)建筑：供人們從事各類工業(yè)生產(chǎn)活動的各種建筑物、構(gòu)筑物的總稱。通常將這些生產(chǎn)用的建筑物稱為工業(yè)廠房。包括車間、變電站、鍋爐房、倉庫等。按建筑結(jié)構(gòu)的材料分類 2.1 磚木結(jié)構(gòu)：

這類房屋的主要承重構(gòu)件用磚、木構(gòu)成。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。這種結(jié)構(gòu)形式的房屋層數(shù)較少，多用于單層房屋。

2.2 磚混結(jié)構(gòu)：

建筑物的墻、柱用磚砌筑，梁、樓板、樓梯、屋頂用鋼筋混凝土制作，成為磚—鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)多用于層數(shù)不多（六層以下）的民用建筑及小型工業(yè)廠房，是目前廣泛采用的一種結(jié)構(gòu)形式。

2.3 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：

建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。墻只起圍護(hù)作用，用磚砌筑。此結(jié)構(gòu)用于高層或大跨度房屋建筑中。

2.4 鋼結(jié)構(gòu)：

建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。此結(jié)構(gòu)多用于大型工業(yè)建筑。按建筑結(jié)構(gòu)承重方式分類 3.1 承重墻結(jié)構(gòu)

它的傳力途徑是：屋蓋的重量由屋架（或梁柱）承擔(dān)，屋架支撐在承重墻上，樓層的重量由組成樓蓋的梁、板支撐在承重墻上。因此，屋蓋、樓層的荷載均由承重墻承擔(dān)；墻下有基礎(chǔ)，基礎(chǔ)下為地基，全部荷載由墻、基礎(chǔ)傳到地基上。

3.2 框架結(jié)構(gòu)

主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混

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凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個整體剛架（或稱框架）。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。

3.3 排架結(jié)構(gòu)

主要承重體系由屋架和柱組成。屋架與柱的頂端為鉸接（通常為焊接或螺栓連接），而柱的下端嵌固于基礎(chǔ)內(nèi)。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。

3.4 其他

由于城市發(fā)展需要建設(shè)一些高層、超高層建筑，上述結(jié)構(gòu)形式不足以抵抗水平荷載（風(fēng)荷載、地震荷載）的作用，因而又發(fā)展了剪力墻結(jié)構(gòu)體系、桶式結(jié)構(gòu)體系。

第二節(jié) 房屋構(gòu)造概述 建筑材料知識

主要建筑材料包括水泥、鋼筋、木材、普通混凝土、黏土磚等。1.1 水泥

1.1.1 常見水泥的種類：

硅酸鹽水泥、普通硅酸鹽水泥、礦渣硅酸鹽水泥、火山灰質(zhì)硅酸鹽水泥及粉煤灰硅酸鹽水泥等五種 1.1.2 水泥標(biāo)號：

水泥標(biāo)號是表示水泥硬化后的抗壓能力。常用水泥編號例如：325、425、525、625等。1.1.3 常用水泥的技術(shù)特性

? 凝結(jié)時效性：水泥的凝結(jié)時間分為初凝與終凝。初凝為水泥加水拌合到水泥漿開始失去可塑性的時間。終凝為水泥漿開始拌合時到水泥完全失去可塑性開始產(chǎn)生強度的時間。? 體積安定性：是指水泥在硬化過程中，體積變化是否均勻的性質(zhì)。水泥硬化后產(chǎn)生不均勻的體積變化成為體積安定性不良，不能使用。? 水熱化性：水泥的水化反應(yīng)為放熱反應(yīng)。隨著水化過程的進(jìn)行，不斷放出熱量稱為水熱化。其水熱化釋放熱量的大小和放熱速度的快慢主要與水泥標(biāo)號、礦物組成和細(xì)度有關(guān)。? 細(xì)度：指水泥顆粒的粗細(xì)程度。顆粒越細(xì)，早期強度越高。但顆粒越細(xì)，其制作成本越高，并容易受潮失效。? 標(biāo)準(zhǔn)稠度用水量：指水泥沙漿達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)稠度時的用水量。標(biāo)準(zhǔn)稠度是做水泥的安定性和凝結(jié)時間時，國家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的稠度。

1.2 鋼筋

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建筑鋼筋的種類：鋼筋是鋼錠經(jīng)熱軋而成，故又稱熱軋鋼筋，是建筑工程中用量最大的鋼材品種。? ? ? 按外形可分為：光圓鋼筋、帶肋鋼筋。

按鋼種可分為：碳素鋼鋼筋和普通低合金鋼鋼筋。

按強度可分為：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四個級別。其中Ⅰ級鋼筋為低碳鋼鋼筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ級為低合金鋼鋼筋。

1.3 木材

1.3.1 木材的種類：

分為針葉樹和闊葉樹兩類。其中針葉樹的樹干長直高大，紋理通直，材質(zhì)較軟，加工容易，是建筑工程中的主要用材。闊葉樹材質(zhì)較堅硬，稱之為硬材，主要用于裝修工程。

1.3.2 建筑木材的性能與用途

? 紅松：材質(zhì)較軟，紋理順直，不易翹曲、開裂，樹脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作門窗、屋架、檁條、模板等。? 魚鱗云杉：又名白松。材質(zhì)輕、紋理直、結(jié)構(gòu)細(xì)、易干燥、加工，主要用于制作門窗、模板、地板等。? 馬尾松：材質(zhì)中硬，紋理直斜不勻，結(jié)構(gòu)中至粗，不耐腐，松脂氣味濃，在水中很耐久，主要用于制作模板、門窗、櫞條、木柱等。? 落葉松：材質(zhì)堅硬而脆，樹脂多，耐腐性強，干燥慢，干燥中易開裂。主要用于檁條、地板、木樁等。? 杉木：紋理直而均，結(jié)構(gòu)中等或粗，易干燥、耐久性強。主要用于制作屋架、檁條、門窗、腳手桿等。? 柏木：材質(zhì)致密，紋理直或斜，結(jié)構(gòu)細(xì)，干燥易開裂，堅韌耐久。主要用于制作模板及細(xì)木裝飾等。? 洋松：分細(xì)皮和粗皮兩種。細(xì)皮的結(jié)構(gòu)精細(xì)，不易變形，容易加工，適于較高要求的裝修；粗皮的結(jié)構(gòu)較松，但質(zhì)料堅固，變形與收縮量較小，適用于要求不高的裝修。

1.4 普通混凝土

1.4.1 普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，稱為骨料。石子為粗骨料，砂為細(xì)骨料。水泥加水后形成水泥漿，包裹在骨料表面并填滿骨料間的空隙，作為骨料之間的潤滑材料，使混凝土混合物具有適于施工的和易性，水泥水化硬化后將骨料膠結(jié)在一起形成堅固整體。

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1.4.2 混凝土的性能：

? 混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否適于操作，是否具有能使所澆注的構(gòu)件質(zhì)量均勻、成型密實的性能。? 混凝土的強度：抗壓強度是混凝土的主要強度指標(biāo)，它比混凝土的其它強度高得多，工程中主要是利用其抗壓強度，也是進(jìn)行結(jié)構(gòu)設(shè)計的主要依據(jù)。? 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各種自然環(huán)境的侵蝕而不被破壞的能力稱為耐久性。對混凝土除要求具有一定的強度安全承受荷載外，還應(yīng)具有耐久性，如抗?jié)B、抗凍、耐磨、耐風(fēng)化等。

1.5 黏土磚

黏土磚是以黏土為主要原料，經(jīng)攪拌成可塑性，用機械擠壓成型的。擠壓成型的土塊稱為磚坯，經(jīng)風(fēng)干后送入窯內(nèi)，在900—1000℃的高溫下煅燒即成磚。1.5.1 黏土磚的種類：

? 標(biāo)準(zhǔn)磚：標(biāo)準(zhǔn)磚是建筑工程中最常用的磚，它廣泛使用于磚承重的墻體中，也用于非承重的填充墻。黏土磚的尺寸為：240mm×115 mm×53 mm。每塊磚干燥時約重2.5Kg，吸水后約為3 Kg。? 空心磚和多孔磚：空心磚的規(guī)格為190 mm×190 mm×90 mm，每立方米約重1100 Kg。多孔磚的規(guī)格為240 mm×115 mm×90 mm，每立方米約重1400 Kg。

1.5.2 黏土磚的強度：黏土磚的特點是抗壓強度高，可以承受較大的外力。反映磚承重外力的能力叫做強度；而反映強度大小稱為強度等級。一個建筑物選用哪一個強度等級的磚，應(yīng)由設(shè)計單位通過計算確定。

1.5.3 黏土磚的吸水率：黏土磚都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率來表示。吸水率一般允許在8%—10%的范圍內(nèi)。

1.5.4 黏土磚的抗凍性：是指磚抵抗凍害的能力。抗凍性由實驗作出。

1.5.5 黏土磚的外觀質(zhì)量：普通黏土磚的外形應(yīng)該平整、方正。外觀無明顯彎曲、缺楞、掉角、裂縫等缺陷，敲擊時發(fā)出清脆的金屬聲，色澤均勻一致。房屋構(gòu)造組成部分： 2.1 房屋構(gòu)成部分：地基與基礎(chǔ)、墻或柱、樓板與地面、門窗、樓梯、屋頂?shù)冉M成。2.1.1 地基和基礎(chǔ)：

? 地基：系建筑物下面的土層。它承受基礎(chǔ)傳來的整個建筑物的荷載，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人與設(shè)備的重量及風(fēng)雪荷載等。

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? 基礎(chǔ)：位于墻柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷載并把它傳給地基。

2.1.2 墻和柱：

承重墻和柱是建筑物垂直承重構(gòu)件，它承受屋頂、樓板層傳來的荷載連同自重一起傳給基礎(chǔ)。此外，外墻還能抵御風(fēng)、霜、雨、雪對建筑物的侵襲，使室內(nèi)具有良好的生活與工作條件，即起圍護(hù)作用；內(nèi)墻還把建筑物內(nèi)部分割成若干空間，起分割作用。

2.1.3 樓板和地面：

樓板是水平承重構(gòu)件，主要承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重一起傳給墻或柱。同時將建筑物分為若干層。樓板對墻身還起著水平支撐的作用。底層房間的地面貼近地基土，承受作用在它上面的豎向荷載，并將它們連同自重直接傳給地基。

2.1.4 樓梯：

是指樓層間垂直交通通道。

2.1.5 屋頂：

是建筑物最上層的覆蓋構(gòu)造層，它既是承重構(gòu)件又是圍護(hù)構(gòu)件。它承受作用在其上的各種荷載并連同屋頂結(jié)構(gòu)自重一起傳給墻或柱；同時又起到保溫、防水等作用。

2.1.6 門和窗：

? 門：是提供人們進(jìn)出房屋或房間以及搬運家具、設(shè)備等的建筑配件。有的門兼有采光、通風(fēng)的作用。? ? 窗：其主要作用是通風(fēng)采光。

一般來說，基礎(chǔ)、墻和柱、樓板、地面、屋頂?shù)仁墙ㄖ锏闹饕糠郑婚T、窗、樓梯等則是建筑物的附屬部件。

2.2 基礎(chǔ)

2.2.1 基礎(chǔ)的類型

2.2.1.1 按使用的材料分為：

灰土基礎(chǔ)、磚基礎(chǔ)、毛石基礎(chǔ)、混凝土基礎(chǔ)、鋼筋混凝土基礎(chǔ)。

2.2.1.2 按埋置深度可分為：

淺基礎(chǔ)、深基礎(chǔ)。埋置深度不超過5M者稱為淺基礎(chǔ)，大于5M者稱為深基礎(chǔ)。

2.2.1.3 按受力性能可分為：

剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。

2.2.1.4 按構(gòu)造形式可分為：

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條形基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)、滿堂基礎(chǔ)和樁基礎(chǔ)。

2.2.2 條形基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物采用磚墻承重時，墻下基礎(chǔ)常連續(xù)設(shè)置，形成通長的條形基礎(chǔ)

? 剛性基礎(chǔ)：是指抗壓強度較高，而抗彎和抗拉強度較低的材料建造的基礎(chǔ)。所用材料有混凝土、磚、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六層及其以下的民用建筑和墻承重的輕型廠房。? 柔性基礎(chǔ)：用抗拉和抗彎強度都很高的材料建造的基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。一般用鋼筋混凝土制作。這種基礎(chǔ)適用于上部結(jié)構(gòu)荷載比較大、地基比較柔軟、用剛性基礎(chǔ)不能滿足要求的情況。

2.2.3 獨立基礎(chǔ)：當(dāng)建筑物上部為框架結(jié)構(gòu)或單獨柱子時，常采用獨立基礎(chǔ)；若柱子為預(yù)制時，則采用杯形基礎(chǔ)形式。

2.2.4 滿堂基礎(chǔ)：當(dāng)上部結(jié)構(gòu)傳下的荷載很大、地基承載力很低、獨立基礎(chǔ)不能滿足地基要求時，常將這個建筑物的下部做成整塊鋼筋混凝土基礎(chǔ)，成為滿堂基礎(chǔ)。按構(gòu)造又分為伐形基礎(chǔ)和箱形基礎(chǔ)兩種。? 伐形基礎(chǔ)：是埋在地下的連片基礎(chǔ)，適用于有地下室或地基承載力較低、上部傳來的荷載較大的情況。? 箱形基礎(chǔ)：當(dāng)伐形基礎(chǔ)埋深較大，并設(shè)有地下室時，為了增加基礎(chǔ)的剛度，將地下室的底板、頂板和墻澆制成整體箱形基礎(chǔ)。箱形的內(nèi)部空間構(gòu)成地下室，具有較大的強度和剛度，多用于高層建筑。

2.2.5 樁基礎(chǔ)：當(dāng)建造比較大的工業(yè)與民用建筑時，若地基的軟弱土層較厚，采用淺埋基礎(chǔ)不能滿足地基強度和變形要求，常采用樁基。樁基的作用是將荷載通過樁傳給埋藏較深的堅硬土層，或通過樁周圍的摩擦力傳給地基。按照施工方法可分為鋼筋混凝土預(yù)制樁和灌注樁。? 鋼筋混凝土預(yù)制樁：這種樁在施工現(xiàn)場或構(gòu)件場預(yù)制，用打樁機打入土中，然后再在樁頂澆注鋼筋混凝土承臺。其承載力大，不受地下水位變化的影響，耐久性好。但自重大，運輸和吊裝比較困難。打樁時震動較大，對周圍房屋有一定影響。? 鋼筋混凝土灌注樁：分為套管成孔灌注樁、鉆孔灌注樁、爆擴成孔灌注樁三類。

2.2.6 基礎(chǔ)的埋置深度：由室外設(shè)計地面到基礎(chǔ)底面的距離稱為基礎(chǔ)的埋置深度。基礎(chǔ)的埋置要有一個適當(dāng)?shù)纳疃龋缺ＷC建筑物的安全、又節(jié)約基礎(chǔ)用材，并加快施工進(jìn)度。決定建筑物基礎(chǔ)埋置深度的因素應(yīng)考慮下列幾個條件： ? 土層構(gòu)造的影響：房屋基礎(chǔ)應(yīng)設(shè)置在堅實可靠的地基上，不要設(shè)置在承載力較低、壓縮性高的軟弱土層上。基礎(chǔ)埋深與土層構(gòu)造有密切關(guān)系。? 地下水位的影響：地下水對某些土層的承載力有很大影響。如粘性土含水量增加則強度降低；當(dāng)?shù)叵滤幌陆担恋暮繙p少，則基礎(chǔ)將下降。

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? 冰凍線的影響：凍結(jié)土與非凍結(jié)土的分界線成為冰凍線。當(dāng)建筑物基礎(chǔ)處在凍結(jié)土層范圍內(nèi)時，冬季土的凍脹會把房屋向上拱起；土層解凍時，基礎(chǔ)又下沉，使房屋處于不穩(wěn)定狀態(tài)。? 相鄰建筑物的影響：如新建房屋周圍有舊建筑物時，除應(yīng)根據(jù)上述條件決定基礎(chǔ)埋深外，還應(yīng)考慮新建房屋基礎(chǔ)對舊有建筑的影響。

2.3 墻體

2.3.1 墻體的分類：

2.3.1.1 按其在平面中的位置可分為內(nèi)墻和外墻。

凡位于房屋四周的墻稱為外墻，其中位于房屋兩端的墻稱為山墻。凡位于房屋內(nèi)部的墻稱為內(nèi)墻。外墻主要起圍護(hù)作用，內(nèi)墻主要分隔房間作用。另外沿建筑物短軸布置的墻稱為橫墻，沿建筑物長軸布置的稱為縱墻。

2.3.1.2 按其受力情況可分為：承重墻和非承重墻。

直接承受上部傳來荷載的墻稱為承重墻，而不承受外荷載的墻稱為非承重墻。

2.3.1.3 按其使用的材料分為：磚墻、石墻、土墻及砌塊和大型板材墻等。2.3.1.4 對墻面進(jìn)行裝修的墻稱為混水墻；

墻面只做勾縫不進(jìn)行其它裝飾的墻稱為清水墻。

2.3.1.5 根據(jù)其構(gòu)造又分為：實體墻、空體墻和復(fù)合墻。

實體墻由普通黏土磚或其它實心磚砌筑而成；空體墻是由實心磚砌成中空的墻體或空心磚砌筑的墻體；復(fù)合墻是指由磚與其它材料組合成的墻體。

2.3.2 磚墻的厚度

? 磚墻的厚度符合磚的規(guī)格。磚墻的厚度一般以磚長表示，例如半磚墻、3/4磚墻、1磚墻、2磚墻等。其相應(yīng)厚度為：115mm、（稱12墻）178mm、（稱18墻）240mm、（稱24墻）365mm、（稱37墻）490mm、（稱50墻）? ?

2.4 墻厚應(yīng)滿足磚墻的承載能力。一般說來，墻體越厚承載能力越大，穩(wěn)定性越好。

磚墻的厚度應(yīng)滿足一定的保溫、隔熱、隔聲、防火要求。一般講，磚墻越厚，保溫隔熱效果越好。

過梁與圈梁

2.4.1 過梁：其作用是承擔(dān)門窗洞口上部荷載，并把荷載傳遞到洞口兩側(cè)的墻上。按使用的材料可分為：

? 鋼筋混凝土過梁：當(dāng)洞口較寬（大于1.5M），上部荷載較大時，宜采用鋼筋混凝土過梁，兩端深入墻內(nèi)長度不應(yīng)小于240 mm。? 磚砌過梁：常見的有平拱磚過梁和弧拱磚過梁。

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? 鋼筋磚過梁：鋼筋磚過梁是在門窗洞口上方的砌體中，配置適量的鋼筋，形成能夠承受彎矩的加筋磚砌體。

2.4.2 圈梁：為了增強房屋的整體剛度，防止由于地基不均勻沉降或較大的震動荷載對房屋引起的不利影響，常在房屋外墻和部分內(nèi)墻中設(shè)置鋼筋混凝土或鋼筋磚圈梁。其一般設(shè)在外墻、內(nèi)縱墻和主要內(nèi)橫墻上，并在平面內(nèi)形成封閉系統(tǒng)。圈梁的位置和數(shù)量根據(jù)樓層高度、層數(shù)、地基等狀況確定。

2.5 地面與樓板

2.5.1 地面：是指建筑物底層的地坪。其基本組成有面層、墊層和基層三部分。對于有特殊要求的地面，還設(shè)有防潮層、保溫層、找平層等構(gòu)造層次。每層樓板上的面層通常叫樓面，樓板所起的作用類似地面中的墊層和基層。? 面層：是人們?nèi)粘Ｉ睢⒐ぷ鳌⑸a(chǎn)直接接觸的地方，是直接承受各種物理和化學(xué)作用的地面與樓面表層。? ? 墊層：在面層之下、基層之上，承受由面層傳來的荷載，并將荷載均勻地傳至基層。基層：墊層下面的土層就是基層。

2.5.2 地面的種類：

? 整體地面：其面層是一個整體。它包括水泥沙漿地面、混凝土地面、水磨石地面、瀝青砂漿地面等 ? 塊料地面：其面層不是一個整體，它是借助結(jié)合層將面層塊料粘貼或鋪砌在結(jié)構(gòu)層上。常見的塊料種類有：陶瓷錦磚、大理石、碎塊大理石、水泥花磚、混凝土和水磨石預(yù)制的板塊等。

2.5.3 樓板：是分隔承重構(gòu)件，它將房屋垂直方向分隔為若干層，并把人和家具等豎向荷載及樓板自重通過墻體、梁或柱傳給基礎(chǔ)。按其使用的材料可分為：磚樓板、木樓板和鋼筋混凝土樓板等。磚樓板的施工麻煩，抗震性能較差，樓板層過高，現(xiàn)很少采用。木樓板自重輕，構(gòu)造簡單，保溫性能好，但耐久和耐火性差，一般也較少采用。鋼筋混凝土樓板具有強度高，剛性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工業(yè)化生產(chǎn)等優(yōu)點，是現(xiàn)在廣為使用的樓板類型。鋼筋混凝土樓板按照施工方法可分為現(xiàn)澆和預(yù)制兩種。? 現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓板：其樓板整體性、耐久性、抗震性好，剛度大，能適應(yīng)各種形狀的建筑平面，設(shè)備留洞或設(shè)置預(yù)埋件都較方便，但模板消耗量大，施工周期長。? 預(yù)制鋼筋混凝土樓板：采用此類樓板是將樓板分為梁、板若干構(gòu)件，在預(yù)制廠或施工現(xiàn)場預(yù)先制作好，然后進(jìn)行安裝。它的優(yōu)點是可以節(jié)省模板，改善制作時的勞動條件，加快施工進(jìn)度；但整體性較差，并需要一定的起重安裝設(shè)備。隨著建筑工業(yè)化提高，特別是大量采用預(yù)

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應(yīng)力混凝土工藝，其應(yīng)用將越來越廣泛。

2.6 窗與門

2.6.1 窗的作用與類型

? ? 窗的作用：主要是采光與通風(fēng)，并可作圍護(hù)和眺望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。窗的采光作用主要取決于窗的面積。窗洞口面積與該房間地面面積之比稱為窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房間的窗地比為1/7左右。? ? 圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一部分，窗應(yīng)有適當(dāng)?shù)谋匦裕诤涞貐^(qū)作成雙層窗，以利于冬季防寒。窗的類型：窗的類型很多，按使用的材料可分為：木窗、鋼窗、鋁合金窗、玻璃鋼窗等。其中以木窗和鋼窗應(yīng)用最廣。? 按窗所處的位置分為側(cè)窗和天窗。側(cè)窗是安裝在墻上的窗，開在屋頂上的窗稱為天窗，在工業(yè)建筑中應(yīng)用較多。? ?

2.6.2 門的作用和類型：

2.6.2.1 作用：

? ? 門是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風(fēng)作用。門的尺寸、位置、開啟方式和立面形式，應(yīng)考慮人流疏散、安全防火、家具設(shè)備的搬運安裝以及建筑藝術(shù)等方面的要求綜合確定。? 門的寬度按使用要求可做成單扇、雙扇及四扇等多種。當(dāng)寬度在1M以內(nèi)時為單扇門，1.2—1.8M時為雙扇門，寬度大于2.4M時為四扇門。

2.6.2.2 類型：

? 門的種類很多，按使用材料分，有木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。各種木門使用仍然比較廣泛，鋼門在工業(yè)建筑中普遍應(yīng)用。? 按用途可分為：普通門、紗門、百葉門以及特殊用途的保溫門、隔聲門、防火門、防盜門、防爆門、防射線門等。

按窗的層數(shù)可分為單層窗和雙層窗。

按窗的開啟方式可分為：固定窗、平開窗、懸窗、立轉(zhuǎn)窗、推拉窗等。

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? 按開啟方式分為：平開門、彈簧門、折疊門、推拉門、轉(zhuǎn)門、圈簾門等。?平開門：有單扇門與雙扇門之分，又有內(nèi)開及外開之分，用普通鉸鏈裝于門扇側(cè)面與門框連接，開啟方便靈活，是工業(yè)與民用建筑中應(yīng)用最廣泛的一種。? 彈簧門：是平開門的一種。特點是用彈簧鉸鏈代替普通鉸鏈，有單向開啟和雙向開啟兩種。鉸鏈有單管式、雙管式和地彈簧等數(shù)種。單管式彈簧鉸鏈適用于向內(nèi)或向外一個方向開啟的門上；雙管式適用于內(nèi)外兩個方向都能開啟的門上。? 拉門：門的開啟方式是左右推拉滑行，門可懸于墻外，也可隱藏在夾墻內(nèi)。可分為上掛式和下滑式兩種。此門開啟時不占空間，受力合理，但構(gòu)造較為復(fù)雜，常用于工業(yè)建筑中的車庫、車間大門及壁櫥門等。? 轉(zhuǎn)門：由兩個固定的弧形門套，內(nèi)裝設(shè)三扇或四扇繞豎軸轉(zhuǎn)動的門扇。轉(zhuǎn)門對隔絕室內(nèi)外空氣對流有一定作用，常用于寒冷地區(qū)和有空調(diào)的外門。但構(gòu)造復(fù)雜，造價較高，不宜大量采用。? 卷簾門：由簾板、導(dǎo)軌及傳動裝置組成。簾板是由鋁合金軋制成型的條形頁板連接而成。開啟時，由門洞上部的轉(zhuǎn)動軸旋轉(zhuǎn)將頁板卷起，將簾板卷在筒上。卷簾門美觀、牢固、開關(guān)方便，適用于商店、車庫等。

2.7 樓梯

2.7.1 樓梯的種類：

樓梯是房屋各層之間交通連接的設(shè)施，一般設(shè)置在建筑物的出入口附近。也有一些樓梯設(shè)置在室外。室外樓梯的優(yōu)點是不占室內(nèi)使用面積，但在寒冷地區(qū)易積雪結(jié)冰，不宜采用。? ? ? ? 樓梯按位置可分為室內(nèi)樓梯和室外樓梯。

按使用性質(zhì)分為：室內(nèi)有主要樓梯和輔助樓梯，室外有安全樓梯和防火樓梯。按使用材料分：木樓梯、鋼筋混凝土樓梯和鋼樓梯。

按樓梯的布置方式可分為：單跑樓梯、雙跑樓梯、三跑樓梯和雙分、雙合式樓梯。? 單跑樓梯：當(dāng)層高較低時，常采用單跑樓梯，從樓下起步一個方向直達(dá)樓上。它只有一個梯段，中間不設(shè)休息平臺，因此踏步不宜過多，不適用于層高較大的房屋。?

雙跑樓梯：是應(yīng)用最為廣泛的一種形式。在兩個樓板層之間，包括兩個平行而方向相

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反的梯段和一個中間休息平臺。經(jīng)常兩個梯段做成等長，節(jié)約面積。? 三跑樓梯：在兩個樓板層之間，由三個梯段和兩個休息平臺組成，常用于層高較大的建筑物中，其中央可設(shè)置電梯井。? 雙分、雙合式樓梯：雙分式就是由一個較寬的樓梯段上至休息平臺，再分成兩個較窄的梯段上至樓層。雙合式相反，先由兩個較窄的梯段上至休息平臺，再合成一個較寬的梯段上至樓層。

2.7.2 樓梯的組成：樓梯是由樓梯段、休息平臺、欄桿和扶手等部分組成。

? 樓梯段：是聯(lián)系兩個不同標(biāo)高平臺的傾斜構(gòu)件，由連續(xù)的一組踏步所構(gòu)成。其寬度應(yīng)根據(jù)人流量的大小、家具和設(shè)備的搬運以及安全疏散的原則確定。其最大坡度不宜超過38度，以26—33度較為適宜。? 休息平臺：也稱中間平臺，是兩層樓面之間的平臺。當(dāng)樓梯踏步超過18步時，應(yīng)在中間設(shè)置休息平臺，起緩沖休息的作用。休息平臺有臺梁和臺板組成。平臺的深度應(yīng)使在安裝暖氣片以后的凈寬度不小于樓梯段的寬度，以便于人流通行和搬運家具。? 欄桿、欄板和扶手：欄桿和欄板是布置在樓梯段和平臺邊緣有一定剛度和安全度的攔隔設(shè)施。通常樓梯段一側(cè)靠墻一側(cè)臨空。在欄板上面安置扶手，扶手的高度應(yīng)高出踏步900mm左右。

2.8 屋頂

2.8.1 屋頂?shù)淖饔煤鸵螅何蓓斒欠课葑钌蠈拥母采w物，由屋面和支撐結(jié)構(gòu)組成。屋頂?shù)膰o(hù)作用是防止自然界雨、雪和風(fēng)沙的侵襲及太陽輻射的影響。另一方面還要承受屋頂上部的荷載，包括風(fēng)雪荷載、屋頂自重及可能出現(xiàn)的構(gòu)件和人群的重量，并把它傳給墻體。因此，對屋頂?shù)囊笫菆怨棠途茫灾匾p，具有防水、防火、保溫及隔熱的性能。同時要求構(gòu)件簡單、施工方便、并能與建筑物整體配合，具有良好的外觀。

2.8.2 屋頂?shù)念愋停喊次菝嫘问酱篌w可分為四類：平屋頂、坡屋頂、曲面屋頂及多波式折板屋頂。

?平屋頂：屋面的最大坡度不超過10%，民用建筑常用坡度為1%—3%。一般是用現(xiàn)澆和預(yù)制的鋼筋混凝土梁板做承重結(jié)構(gòu)，屋面上做防水及保溫處理。? 坡屋頂：屋面坡度較大，在10%以上。有單坡、雙坡、四坡和歇山等多種形式。單坡用于小跨度的房屋，雙坡和四坡用于跨度較大的房屋。常用屋架做承重結(jié)構(gòu)，用瓦材做屋面。

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? 曲面屋頂：屋面形狀為各種曲面，如球面、雙曲拋物面等。承重結(jié)構(gòu)有網(wǎng)架、鋼筋混凝土整體薄殼、懸索結(jié)構(gòu)等。? 多波式折板屋頂：是由鋼筋混凝土薄板制成的一種多波式屋頂。折板厚約60mm，折板的波長為2—3M，跨度9—15M，折板的傾角為30度—38度之間。按每個波的截面形狀又有三角形及梯形兩種。

第三節(jié)

建設(shè)用地邊界線：

即業(yè)主（開發(fā)商或土地使用者）所取得使用權(quán)的土地邊界線。它由使用權(quán)出（轉(zhuǎn)）讓合同明確規(guī)定：在使用證中標(biāo)明并經(jīng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，具有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆梢饬x。根據(jù)我國現(xiàn)行土地有償使用權(quán)用制度，該線可稱為土地產(chǎn)權(quán)線（簡稱地產(chǎn)線）或建設(shè)用地邊界線。2 道路紅線：

道路紅線是城市道路（含居住區(qū)級道路）用地的規(guī)劃控制線。3 道路紅線與城市道路用地

城市道路包括城市主干路、次干路、支路和居住區(qū)級道路等，每種道路用地都包括綠化帶、人行道、非人行道、隔離帶、機動車道及道路叉路口等組成部分，由城市的市政、道路交通部門統(tǒng)一建設(shè)管理。

其 它

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道路紅線與用地邊界線關(guān)系 4.1 4.2 道路紅線與用地邊界線重合，表明場地與城市道路相連。這是場地與城市道路之間最常見的一般關(guān)系。道路紅線與用地邊界線相交，表明場面市道路穿過場地。此時場地中被城市道路占用的土地屬城市道路用地，不能用于場地內(nèi)建設(shè)項目的建設(shè)使用；場地的建設(shè)使用范圍以道路紅線為界限。

4.3 道路紅線與用地邊界線分離，表明場地與城市道路不相連。這時，場地必須設(shè)軒通路與城市道路相連，通路的最小寬度除應(yīng)滿足場地的使用功能要求外，不定期應(yīng)滿足不小于4m×4m的消防要求，并符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門的規(guī)定。

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Page 16 道路紅線對場地建筑的限制

道路紅線是場地與城市道路用地在地表、地上和地下的空間界限，建筑物的臺階、平臺、窗臺等建筑突出物不允許突入道路紅線，建筑物的地下部分或地下建筑、建筑基礎(chǔ)以及地下管線也不允許突入道路紅線。

但屬于公益上有需要的建筑和臨時性建筑，如公共廁所、治安崗?fù)ぁ⒐秒娫捦ぁ⒐徽{(diào)度室等等，經(jīng)當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃產(chǎn)管部門批準(zhǔn)，可突入道路紅線建造。而建筑的騎樓、過街樓、空中連廊和沿道路經(jīng)線的懸挑部分，其凈高、寬度等應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門的統(tǒng)一規(guī)定，或經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)扣方可建造。6 烈度

烈度指的是地震指標(biāo)即地震的強度，與距離震中的距離有關(guān)，越靠近震中烈度越大（一次地震，一個震級，多個烈度，離震中越遠(yuǎn)烈度越小）。7 抗震等級

抗震等級指的是建筑等級劃分。建筑設(shè)計中根據(jù)結(jié)構(gòu)重要性、所處地震帶位置等需求劃分的等級。一般分12度，比如唐山地震后，北京地區(qū)的民用建筑一般都按8度進(jìn)行設(shè)防，也就是相當(dāng)于能抗6級左右的地震，對于醫(yī)院、奧運場館等人員密度較大的重要建筑的抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)，會提高到9度。天津的抗震設(shè)防烈度為7度。一般筒體結(jié)構(gòu)抗震強度>剪力墻結(jié)構(gòu)>框架結(jié)構(gòu)>磚混結(jié)構(gòu)。8 商品住宅質(zhì)量保修 8.1 商品住宅自驗收合格之日起，開發(fā)商對屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面防滲漏的保修期為5年。交付使用時工程竣工驗收已超過兩年的，自保證書簽發(fā)之日起，以上各項防水、防滲漏工程的保修期為3年。

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8.2 自保證書簽發(fā)之日起，在購房人正常使用情況下，凡商品住宅有以下工程質(zhì)量缺陷，開發(fā)商按如下期限免費保修： ? ? ? ? ? ? ? ? 8.3 供熱或供冷系統(tǒng)，為2個采暖期或供冷期 電氣管線、給排水管道，為2年 墻面、頂棚抹灰層脫落，為1年 地面空鼓開裂、大面積起沙，為1年 門窗翹裂、五金件損壞，為1年 管道堵塞，為2個月 衛(wèi)生潔具，為1年 燈具、電器開關(guān)，為6個月

商品住宅交付使用后，購房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房；給購房人造成損失的，開發(fā)商依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

8.4 商品住宅用戶進(jìn)住后如因質(zhì)量問題來信、來訪，開發(fā)商應(yīng)于3日內(nèi)直接或委托物業(yè)管理公司派員予以答復(fù)和檢修。

8.5 商品住宅自交付使用之日起，用戶自行添置、改動設(shè)施、設(shè)備的，以及因用戶使用不當(dāng)或擅自改動結(jié)構(gòu)而造成質(zhì)量問題的，不在開發(fā)商保修范圍之內(nèi)，由用戶自行承擔(dān)維修責(zé)任；造成他人損失的，依法承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 建筑間距（日照間距）

在住宅建設(shè)中，住宅的建筑間距（日照間距）是一個較為復(fù)雜的技術(shù)問題。不同氣候?qū)θ照盏囊蟛煌也煌愋图俺虻姆课萜淙照諘r間亦有所不同，因此天津?qū)ㄖg距（日照間距）的具體要求應(yīng)按照《天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的具體規(guī)定執(zhí)行。

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第三章、《天津住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》

第一節(jié)

相關(guān)術(shù)語 居住區(qū)：

泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（50，000-70，000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。小區(qū)：

是被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（8，000-15，000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民基本的物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。組團(tuán)：

指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模（1，600-2，200人）相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住區(qū)用地 ：

住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。住宅用地：

住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）的總稱。公共服務(wù)設(shè)施用地

一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。道路用地：

居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。公共綠地 ：

滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其它快狀帶狀綠地等。人口毛密度：

每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量。住宅面積毛密度：

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每公頃居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑面積。建筑面積毛密度【容積率】：

也稱容積率，每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積或以總建筑面積與居住區(qū)用地的比值表示。住宅建筑凈密度：

住宅建筑基底總面積與住宅用地的比率。建筑密度：

居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。綠地率：

? ? 居住區(qū)用地范圍內(nèi)的各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。

綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。住宅 ：

供家庭居住使用的建筑。套型 ：

按不同使用面積、居住空間組成的成套住宅類型。居住空間：

系指臥室、起居室（廳）的使用空間。臥室：

供居住者睡眠、休息的空間。起居室（廳）：

供居住者會客、娛樂、團(tuán)聚等活動的空間。廚房：

供居住者進(jìn)行炊事活動的空間。衛(wèi)生間：

供居住者進(jìn)行便溺、洗浴、盥洗等活動的空間。儲藏室：

供居住者存放物品的空間。使用面積：

房間實際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和保溫層的面積。

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Page 20 標(biāo)準(zhǔn)層：

平面布置相同的住宅樓層。層高：

上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離 室內(nèi)凈高：

樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。陽臺：

供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。平臺：

供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。過道：

住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。壁柜：

住宅套內(nèi)與墻壁結(jié)合而成的落地貯藏空間

吊柜：

住宅套內(nèi)上部的貯藏空間。

躍層住宅：

套內(nèi)空間跨躍兩樓層及以上的住宅。

自然層數(shù)：

按樓板、地板結(jié)構(gòu)分層的樓層數(shù)

中間層：

底層和最高住戶入口層之間的中間樓層。

單元式高層住宅：

由多個住宅單位組合而成，每單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。

通廊式高層住宅：

由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅

走廊：

住宅套外使用的水平交通空間

地下室：

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房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。

半地下室：

房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。

第二節(jié)

住宅按層數(shù)劃分如下：

? ? ? ? ? 低層住宅：

一層至三層；

《天津住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》摘要(2007年5月1日起正式實施)

多層住宅：

四層至六層； 中高層住宅：

七層至九層； 高層住宅：

十層以上。

住宅區(qū)按居住戶數(shù)和人口規(guī)模可分為居住區(qū)、小區(qū)、組團(tuán)三級。各級控制規(guī)模為：

居住區(qū)

小區(qū)

組團(tuán)

戶數(shù)(戶)

15,000-22,000

2,500-5,000

500-700

人口(人)

50,000-70,000

8,000-15,000

1,600-2,200 2 住宅建筑間距：

應(yīng)以滿足不宜低于大寒日日照1小時的標(biāo)準(zhǔn)要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防震、管線埋設(shè)、避免視線干擾等要求，并應(yīng)按照《天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定--建筑管理篇》執(zhí)行。住宅層數(shù)：

根據(jù)城市規(guī)劃要求和綜合經(jīng)濟效益，確定經(jīng)濟的住宅層數(shù)與合理的層數(shù)結(jié)構(gòu)；無電梯的住宅不應(yīng)超過六層。綠地率：

新區(qū)建設(shè)不應(yīng)低于30%；舊區(qū)改造不宜低于25%。居住區(qū)內(nèi)的道路規(guī)劃應(yīng)遵循下列原則：

? ? ? ? ? 使居住區(qū)內(nèi)外聯(lián)系而不暢、安全，避免往返迂回，并滿足消防、防災(zāi)、救災(zāi)等要求；

在居住區(qū)內(nèi)道路和活動中心應(yīng)考慮老年人、兒童及殘疾人出行、活動需要，設(shè)置無障礙通道； 居住區(qū)內(nèi)盡端式道路應(yīng)設(shè)回車場地；

居住區(qū)內(nèi)道路可分為:居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路、宅間小路。居住區(qū)內(nèi)須設(shè)置機動車停車場，其規(guī)模為：

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? 新建住宅區(qū)應(yīng)按不低于總戶數(shù)的25%配置停車場地，舊區(qū)20%。

關(guān)于豎向設(shè)計 6.1 居住區(qū)的豎向規(guī)劃包括：

居住區(qū)的豎向規(guī)劃應(yīng)包括地形地貌的利用、確定道路控制高程和地面排水規(guī)劃等內(nèi)容。

6.2 居住區(qū)豎向規(guī)劃設(shè)計，應(yīng)遵循下列原則： ? ? ? ? ? 合理利用地形地貌，減少土方工程量； 滿足排水管線的埋設(shè)要求； 避免土壤受沖刷；

有利用建筑布置與空間環(huán)境的設(shè)計；

對外聯(lián)系道路的高程應(yīng)與城市道路標(biāo)高相銜接。當(dāng)自然地形坡度大于8%，居住區(qū)地面連接形式宜選用臺地式，臺地之間應(yīng)用攔土墻或護(hù)坡連接。? 居住區(qū)內(nèi)地面水的排水系統(tǒng)，應(yīng)根據(jù)地型特點設(shè)計。在山區(qū)和丘陵地區(qū)還必須考慮排洪要求。地面水排水方式的選擇，應(yīng)符合以下規(guī)定：

? ? 居住區(qū)內(nèi)應(yīng)采用暗溝（管）排除地面水；

在埋設(shè)地下暗溝（管）及不經(jīng)濟的陡坎、巖石地段，或在山坡沖刷嚴(yán)重，管溝易堵塞的地段，可采用明溝排水。

6.3 關(guān)于管線綜合

6.3.1 居住區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置給水、污水、雨水、電力、電信、燃?xì)夂凸峁芫€，同時要考慮設(shè)置中水系統(tǒng)。6.3.2 居住區(qū)內(nèi)各類管線的設(shè)置，應(yīng)編制管線綜合規(guī)劃確定，并應(yīng)符合下列規(guī)定：

? ? ? 必須與城市管線銜接

應(yīng)根據(jù)各類管經(jīng)的不同特性和設(shè)置要求綜合布置。

應(yīng)采用地下敷設(shè)的方式。屯下管線的走向，宜沿道路或與主體建筑平等布置，并力求線型順直、短捷和適當(dāng)集中，盡量減少拐彎，并應(yīng)使管線之間及管線與道路之間盡量減少交叉。? 應(yīng)考慮不影響建筑物安全和防止管線受腐蝕、沉陷、震動及重壓。

6.3.3 各種管線的埋設(shè)應(yīng)符合下列規(guī)定：

? 離建筑物的水平排序，由近及遠(yuǎn)宜為：電力管線或電信管線、燃?xì)夤堋崃堋⒔o水管、雨水管、污水管； ? 各類管線的垂直排序，由淺入深宜為：電信管線、熱力管、小于10kV電力電纜、大于10kV電力電纜、煤氣管、給水管、雨水管、污水管。

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? 電力電纜與電信管纜宜遠(yuǎn)離，并按照電力民纜在東側(cè)或南側(cè)、電信管纜在道路西側(cè)或北側(cè)的原則布置。

6.3.4管線之間遇到矛盾時，應(yīng)按下列原則處理：

? ? ? ? ? ?平面設(shè)計

? ? ? ? 城市住宅宜將多套住宅集合構(gòu)成住宅樓棟建設(shè)，應(yīng)控制建設(shè)低層獨戶住宅。住宅樓棟平面設(shè)計應(yīng)在多樣化的基礎(chǔ)上達(dá)到工業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化、系列化。

住宅樓棟有點式、條式、錯排式等，設(shè)計應(yīng)有利于節(jié)地、節(jié)能、防災(zāi)、施工和空間景觀。住宅樓棟平面設(shè)計宜考慮潛伏設(shè)計，提倡大開間設(shè)計，充分考慮靈活性和可持續(xù)發(fā)展。不宜多建錯層住宅 ? 住宅樓棟長度按照國家有關(guān)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在一定范圍內(nèi)設(shè)置溫度變形縫、沉降縫和搞震縫，三縫可以合一，縫寬按最大縫值設(shè)計；應(yīng)在一定范圍內(nèi)設(shè)置消防車行或人行通道，通道設(shè)計必須符合國家防火規(guī)范的要求。? 住宅樓棟的基本體是住宅單元。多層住宅每個單元宜設(shè)計2-3套住宅，不應(yīng)超過6套住宅；高層住宅每個單元宜設(shè)計5-6套住宅，不應(yīng)超過8套住宅。? ? 住宅樓棟的單元入口宜設(shè)門斗，門斗內(nèi)應(yīng)有照明裝置。

住宅單元入戶平臺寬度應(yīng)大于1.2米。住宅單元內(nèi)走廊寬度應(yīng)大于1.2米。住宅樓棟的地下室或半地下室作人民防空工程時，應(yīng)考慮平戰(zhàn)結(jié)合。立面設(shè)計

? 住宅樓棟立面設(shè)計應(yīng)綜合考慮規(guī)劃、經(jīng)濟、美觀、材料、施工工藝、城市文脈、空間環(huán)境等因素確定。? 住宅樓棟立面在滿足使用功能的前提下，宜按照屋頂、中部、基座“三段式”設(shè)計。三段各有特點，整體有機組合。? 多層住宅樓棟屋頂宜按坡屋頂設(shè)計，并應(yīng)與地域特色相結(jié)合。臨時管線避讓永久管線； 小管線避讓大管線； 壓力管線避讓重力自流管線； 可彎曲管線避讓不可彎曲管線。

地下管線不宜橫穿公共綠地和庭院綠地，應(yīng)與綠化樹木保持規(guī)定水平凈距。住宅樓棟設(shè)計

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? ? 住宅樓棟中部設(shè)計宜在統(tǒng)一中求變化。

住宅樓棟基座可結(jié)合半地下室、住宅首層進(jìn)行設(shè)計。住宅樓棟外立面距地0.5米以內(nèi)應(yīng)采用防水飾面。

? ? 住宅樓棟立面窗戶設(shè)計應(yīng)滿足房間采光和日照要求，并應(yīng)有一定的韻律感、節(jié)奏感。

不設(shè)集中空調(diào)的住宅樓棟應(yīng)合理設(shè)計空調(diào)室外機擱板和空調(diào)機冷凝水排放管。空調(diào)室外機擱板應(yīng)滿足安全、適用和美觀的要求。? 住宅樓棟外飾面應(yīng)選用經(jīng)濟、物理性能穩(wěn)定、耐酸堿的材料。使用外墻涂料、面磚等材料時，應(yīng)按規(guī)定設(shè)溫度變形縫。? ? 住宅樓外飾面色彩宜明快大方，不宜大面積使用陰暗或純度較高的色彩。

每個住宅單元入口應(yīng)設(shè)置明顯的標(biāo)志，既有整體性又具備可識別性。住宅樓棟外露設(shè)備管道、雨水管、防雷設(shè)施等應(yīng)與外立面設(shè)計統(tǒng)一協(xié)調(diào)。剖面設(shè)計

? ? ? 套內(nèi)空間

普通住宅套型分為一至四類，其居住空間個數(shù)和使用面積不應(yīng)小于下表

套型

居住空間數(shù)（個）

使用面積（m2）

一類

二類

三類

四類

（注：表內(nèi)使用面積均未包括陽臺面積。）臥室、起居室（廳）

? 臥室之間不應(yīng)穿越，臥室應(yīng)有直接采光，自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定： ? ?

? ? 雙人臥室為12m2，開間凈空不宜小于3.0m； 單人臥室為6 m2。住宅樓棟剖面設(shè)計應(yīng)綜合考慮使用、安全、經(jīng)濟、材料、施工工藝、空間利用等因素確定。

住宅樓棟不宜彩錯層設(shè)計，如采用錯層設(shè)計，則高差應(yīng)大于0.45米（三步臺階）小于1.4米。住宅樓棟的單元入口高度應(yīng)大于2.0米。

起居室（廳）應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)，其使用面積不應(yīng)小于12 m2，開間凈空不宜小于3.3m。

起居室（廳）內(nèi)的門洞布置應(yīng)綜合考慮使用功能要求，減少直接開向起居室（廳）的門的數(shù)量。

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起居室（廳）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應(yīng)大于3m。? ? 廚房

? ? ? 廚房的使用面積不應(yīng)小于5 m2。

廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)、并宜布置在套內(nèi)近入口處。

廚房應(yīng)按廚房建筑模數(shù)進(jìn)行整體設(shè)計，應(yīng)設(shè)置洗滌池、案臺、爐灶及排油煙機等設(shè)施或預(yù)留位置，按炊事操作流程排列，操作面凈長不應(yīng)小于2.40m。? 單排布置設(shè)備的廚房凈寬不應(yīng)小于1.60m；雙排布置設(shè)備的廚房其兩排設(shè)備之間的凈距不應(yīng)小于0.90m。衛(wèi)生間 無直接采光的廳，其使用面積不應(yīng)大于10 m2。

四類住宅宜設(shè)置獨立的餐室。獨立設(shè)置的餐或用餐部們使用面積不宜小于7 m2，開間不宜小于2.4m。

?

每套住宅應(yīng)設(shè)衛(wèi)生間，每套住宅至少應(yīng)配置便器、洗浴器（浴缸或噴淋）、洗面器三件衛(wèi)生潔具，使用面積不應(yīng)小于4 m2。第四類住宅宜設(shè)二個或二個以上衛(wèi)生間，其中一個衛(wèi)生間宜設(shè)置四件以上潔具，并可適當(dāng)設(shè)計化妝間。

? 衛(wèi)生間宜設(shè)直接采光、自然通風(fēng)，否則應(yīng)設(shè)置通風(fēng)管道合理組織進(jìn)風(fēng)的排風(fēng)。? 無前室的衛(wèi)生間的門不應(yīng)直接開向起居室（廳）或廚房。

? 衛(wèi)生間不應(yīng)直接布置在下層住戶的臥室、起居室、（廳）和廚房的上層，可布置在本套內(nèi)的臥室、起居室（廳）和廚房上層；并均應(yīng)有防水、隔聲和便于檢修的措施。

? 衛(wèi)生間應(yīng)進(jìn)行整體設(shè)計，合理布置設(shè)備與管線。可采用整體浴室或整體衛(wèi)生間。? 套內(nèi)應(yīng)設(shè)置洗衣機的位置。

第三節(jié)

2008年5月1日標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整摘要 說明： 1.1 1.2 第三節(jié)所涉及相關(guān)內(nèi)容若與第二節(jié)沖突，則以第三節(jié)為準(zhǔn)。2008年5月1日起實施新的《天津住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》標(biāo)準(zhǔn)要求摘要 相關(guān)內(nèi)容摘要： 2.1 套型分類：

?

一類套型2個居住空間使用面積最低標(biāo)準(zhǔn)為34平方米

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? ? ? 二類套型3個居住空間使用面積最低標(biāo)準(zhǔn)為45平方米 三類套型3個居住空間使用面積最低標(biāo)準(zhǔn)為56平方米 四類套型4個居住空間使用面積最低標(biāo)準(zhǔn)為68平方米

2.2 臥室、客廳、廚衛(wèi)面積的規(guī)定；

? ? ? 臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間等是一套住宅的基本功能空間。

雙人臥室的使用面積不小于12平方米，單人臥室的使用面積不應(yīng)小于6平方米。

起居室(廳)的使用面積不應(yīng)小于12平方米，無直接采光的餐廳、過廳等，使用面積不應(yīng)大于10平方米。

? ? 一類套型的廚房使用面積不應(yīng)小于4平方米，二至四類的廚房使用面積不應(yīng)小于5平方米。一類套型的衛(wèi)生間使用面積不應(yīng)小于3平方米，二至四類套型的衛(wèi)生間使用面積不應(yīng)小于4平方米。

? 一套住宅中的公共和私密空間應(yīng)互不交叉干擾，動、靜分區(qū)，盡量減少交通面積。

2.3 陽臺大小及防護(hù)

? 新標(biāo)準(zhǔn)首次對住宅面積按套型分類分別作了限定，限制目前一些開發(fā)商不合理加大陽臺面積的做法。一類套型的陽臺建筑面積不宜大于5平方米，二類不宜大于6平方米，三類不宜大于7平方米，四類不宜大于8平方米。

? 為杜絕發(fā)生孩子因攀爬或擠鉆欄桿發(fā)生意外，陽臺的欄桿不應(yīng)使用橫向，垂直欄桿的凈距應(yīng)小于0.11米。沒有連接陽臺或平臺的外窗窗臺的有效防護(hù)高度應(yīng)保證凈高0.9米，低于這個高度的應(yīng)采取防護(hù)措施

2.4 過道、電梯空間

? ? 樓梯梯段凈寬不應(yīng)小于1.1米，樓梯平臺凈寬不得小于1.2米。

7層及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過16米以上的住宅必須設(shè)置電梯。

? 每臺電梯服務(wù)范圍在60-80套為宜，12層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺，其中應(yīng)配置1臺可容納擔(dān)架的電梯。此外，電梯應(yīng)具有停電時自動平層并自動打開電梯門的功能

? ? 入口走道電梯處處無障礙

為方便老人及殘疾人出入，要求住宅應(yīng)進(jìn)行無障礙設(shè)計。包括建筑入口、公共走道設(shè)有坡道和扶手，門檻高度及內(nèi)外地面高差不應(yīng)大于15毫米，并以斜坡過渡。

? 電梯內(nèi)轎廂的正面和側(cè)面應(yīng)設(shè)置殘疾人坐在輪椅上就能夠到的扶手以及帶有盲文的按鈕。

? 電梯運行時到達(dá)某層時，電梯內(nèi)應(yīng)有清晰的顯示或報層音響，方便盲人準(zhǔn)確出入。

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第四章、《天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》摘要 2 《天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》自2009年3月1日起施行。關(guān)于建筑間距 2.1 建筑間距是指：兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。外墻應(yīng)當(dāng)包括保溫層和外加裝飾層，但不包括勒腳。

居住建筑的計算間距是指：遮擋建筑的計算遮擋線與被遮擋建筑外墻之間的距離。

遮擋建筑的計算遮擋線為遮擋建筑物的外墻線，不包括挑檐、建筑物樓梯間、陽臺等突出部分，但有下列情況之一的除外：

2.1.1 建筑屋面挑檐挑出寬度大于或者等于0.8米的，挑檐計入計算遮擋線。

2.1.2 建筑物樓梯間、陽臺等突出部分累計總長度超過同一面建筑外墻總長度三分之一的，突出部分計入計算遮擋線。

2.1.3 坡屋面建筑應(yīng)當(dāng)分別計算屋脊頂面和檐口頂?shù)恼趽跻蛩兀杂绊懘蟮臑橛嬎阏趽蹙€。退層建筑應(yīng)當(dāng)根據(jù)退層情況分別確定計算遮擋線。

2.2 低層建筑為高度小于或者等于10米的建筑。多層建筑為高度大于10米，小于或者等于24米的建筑。高層建筑為高度大于24米的建筑。

2.3 確定建筑間距、退界距離和后退道路、建筑物面寬、建筑限高時，建筑高度按下列規(guī)定計算：

2.3.1平屋面建筑，有挑檐屋面的，自室外地面計算至檐口頂；有女兒墻的，自室外地面計算至屋面面層，但確定建筑間距、后退道路時，自室外地面計算至女兒墻頂。

2.3.2 坡屋面建筑，確定建筑間距時，按照屋脊頂面和檐口頂分別計算，以影響大的計算建筑間距；確定其他情況時，屋面坡度小于或者等于45度的，自室外地面計算至檐口頂，坡度大于45度的，自室外地面計算至屋脊頂。

2.3.3 樓梯間、電梯機房、水箱間等局部突出屋面的輔助用房，水平面積之和小于屋頂平面面積四分之一的，不計入建筑高度；通風(fēng)道、煙囪、裝飾構(gòu)件、花架、通信設(shè)施等其他屋面突出部分，不計入建筑高度。

2.3.4 有關(guān)規(guī)定對建筑高度有限制的，從其規(guī)定。2.4 多、低層建筑與被遮擋居住建筑平行布置的，應(yīng)當(dāng)符合下列要求: 2.4.1 朝向為正南、南偏東或者南偏西≤15度的，與北側(cè)居住建筑的計算間距不小于多、低層建筑高度的

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1.61倍；屬于舊區(qū)改建的，建設(shè)項目內(nèi)的新建住宅計算間距不小于多、低層建筑高度的1.58倍，且均不得小于6米。

2.4.2 朝向為其他方向的，與被遮擋居住建筑的計算間距應(yīng)當(dāng)按照下表不同方位間距折減系數(shù)換算：

方向角（度）0～15（含）15～30（含）30～45（含）45～60（含）60～90（含）折減值 1.0 L 0.90 L 0.80 L 0.90 L 0.95 L

注：

? ? ? ? 正南向方向角為0度，0～90度為南偏東或者南偏西的方向角。L為正南向平行布置的標(biāo)準(zhǔn)建筑間距。方向角大于90度的為北向。

設(shè)計總平面圖的真北方向，應(yīng)與本市1:500、1:2000城市地形圖標(biāo)注的坐標(biāo)網(wǎng)相一致。

2.5 多、低層建筑與居住建筑垂直布置的，應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

2.5.1 多、低層建筑的山墻與居住建筑的朝向為正南向、南偏東或者西≤45度檐墻的計算間距不小于12米；山墻寬度大于12米的，計算間距不小于山墻的寬度；山墻寬度大于14米的，按照檐墻計算。

2.5.2 多、低層建筑的山墻與居住建筑的朝向為南偏東或者西＞45度檐墻的計算間距按照檐墻計算。2.6 多、低層居住建筑與北側(cè)多層非居住建筑間距不小于10米，與北側(cè)低層非居住建筑的間距，按照北側(cè)低層非居住建筑高度的1倍計算，且不小于6米。

2.7 多、低層建筑與居住建筑既非平行也非垂直布置的，兩幢建筑的夾角≤45度的，按平行布置的建筑控制計算間距；夾角＞45度的，按垂直布置的建筑控制計算間距。

2.8 多、低層建筑與多、低層居住建筑的山墻間距不小于8米。其中，對應(yīng)山墻一側(cè)均開有窗戶且其中一個為居室窗戶的，屬于舊區(qū)改建的，間距不小于10米；其他區(qū)域的，間距不小于12米。

2.9 高層建筑與處于其日照遮擋客體范圍內(nèi)的居住建筑的間距應(yīng)當(dāng)通過日照分析確定，一般應(yīng)當(dāng)滿足被遮擋居住建筑每戶至少一個居室在大寒日有效日照時間不低于2小時的要求；屬于舊區(qū)改建的，項目內(nèi)新建住宅在大寒日有效日照時間不低于1小時；且還應(yīng)按遮擋建筑的對應(yīng)被遮擋朝向方向的遮擋面寬度計算，同時滿足本規(guī)定對建筑間距的其他要求。

2.9.1 居住單元具有兩個或兩個以上接受日照方向窗的居室，只計算日照主方向檐墻一個方向窗。居住建筑山墻開窗或者北向檐墻開窗的，不計入遮擋因素。

2.9.2 日照遮擋客體范圍由市規(guī)劃行政主管部門另行規(guī)定。

2.10

高層建筑與其北側(cè)朝向為南偏東或者南偏西≤30度居住建筑的間距，舊區(qū)改建的改建區(qū)為高層建筑對應(yīng)

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被遮擋朝向方向的遮擋面寬度的1倍，其他區(qū)域為1.2倍。

2.10.1 高層建筑與其東、西側(cè)朝向為南偏東或者南偏西＞30度的居住建筑的間距，改建區(qū)為高層建筑對應(yīng)被遮擋朝向方向的遮擋面寬度的0.8倍，其他區(qū)域為1倍。

2.10.2 高層建筑與其他居住建筑間距不小于14米。

2.11 被遮擋居住建筑底部為非居住性質(zhì)的，計算遮擋建筑高度可以減除室外地坪至最低居住層室內(nèi)地坪的高度，但最小計算間距不得小于14米。

2.12 被遮擋的臨時建筑不計入遮擋因素。2.13 本規(guī)定沒有規(guī)定的，不計算日照間距。關(guān)于容積率 3.1 容積率為：用地范圍內(nèi)，地上各類建筑物建筑面積的總和與用地面積的比值。陽臺、閣樓以及市政工程建筑設(shè)施，應(yīng)當(dāng)計入建筑總面積。特殊情況下，容積率按照下列建筑面積計算值計算：

3.1.1 住宅建筑、居住型公寓和混合型公寓標(biāo)準(zhǔn)層層高大于3.6米且小于或者等于4.8米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的1.5倍計算；標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的2倍計算。但躍層式住宅、低層住宅起居室（廳）層高為戶內(nèi)通高以及住宅坡屋頂部分除外。

3.1.2 辦公建筑、寫字樓、酒店型公寓建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的1.5倍計算；標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.4米且小于或者等于6.6米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的2倍計算。但門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳除外。

3.1.3 商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.1米且小于或者等于6.0米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的1.5倍計算；標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.0米且小于或者等于7.8米，不論層內(nèi)是否設(shè)置隔層，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的2倍計算。但門廳、大堂、中庭、內(nèi)廊、采光廳除外。超市、大型商場、專賣店、餐飲酒店、娛樂等功能集中布置的商業(yè)用房，單一空間達(dá)到2000平方米以上的，建筑高度可以根據(jù)功能要求適當(dāng)提高。

3.1.4 倉儲、工業(yè)廠房等建筑物層高大于8米，建筑面積計算值按照該層水平投影面積的2倍計算，有特殊要求的除外。

3.1.5 建筑物地下部分頂板面高出室外地坪1.5米或者等于1.5米，建筑面積計算值按照該層水平投影面積計算；建筑物地下部分的頂板面高出室外地坪小于1.5米，建筑面積不計入容積率。

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3.1.6 利用地下部分屋頂作為綠地或者室外場地的，覆土或者場地上皮一般不應(yīng)當(dāng)高出室外地坪1米。地下部分結(jié)構(gòu)上皮高出室外地坪0.5米或者等于0.5米，建筑面積計算值按照該層水平投影面積計算；地下部分結(jié)構(gòu)上皮高出室外地坪小于0.5米，建筑面積不計入容積率。

前款第（3.1.5）、（3.1.6）項涉及建筑室外地坪標(biāo)高不一致的，以周邊最近城市道路標(biāo)高加0.2米作為室外地坪。

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第五章

天津市房屋面積測算技術(shù)規(guī)范 第一節(jié) 相關(guān)術(shù)語 房屋：具有承重支柱（墻），有上蓋及圍護(hù)墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的作為人們的生產(chǎn)、生活或經(jīng)營場所的建筑物。2 3 4 5 6 幢：是指獨立的，包括不同結(jié)構(gòu)和不同層次的房屋整體。

圍護(hù)結(jié)構(gòu)：將空間豎向分割成相對獨立，不易通行的兩個或多個部分的實體，如墻、柱、欄桿等。層高：上下兩層樓面或樓面與室內(nèi)地面之間的垂直距離。

斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度：指由本層地面板上皮到斜屋面板上皮的垂直高度。

地上層數(shù)：即房屋的自然層數(shù)，指室內(nèi)地坪± 0.00 以上的按樓板結(jié)構(gòu)分層的層高在 2.20 米 以上的樓層數(shù)。地上層數(shù)用自然數(shù)表示。7 8 地下層數(shù)：室內(nèi)層高在 2.20 米 以上的地下室（包括半地下室）的層數(shù)。地下層數(shù)用負(fù)數(shù)表示。

房屋總層數(shù)：房屋的地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。夾層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

第二節(jié) 一般規(guī)定 房屋面積測算包括整幢房屋的建筑面積、共用建筑面積和成套房屋的建筑面積、使用面積等測算。

夾層：位于兩自然層之間的樓層，一般指房屋內(nèi)部空間的局部層次。技術(shù)層：指用作水、電、暖、通風(fēng)等設(shè)備安裝的局部層。避難層：是指高層建筑中，用作消防、避難的樓層。

閣樓：是指位于斜面結(jié)構(gòu)屋頂層，層高不是全部為 2.20 米 以上的非正式層。過街樓：是指跨越街道，連接街道兩側(cè)建筑物的房屋。

騎樓：是指建在道路旁，底層是行人道的樓房或底層用做街巷、道路通行部分的房屋。露臺：指供人室外活動的上人屋面及露天平臺。檐廊：房屋檐下方兩端有支撐墻體無柱的通道。

挑廊：二層以上挑出房屋墻體外，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，無支柱有上蓋的外走廊 門廊：房屋門前突出的有上蓋，有支柱支撐的進(jìn)出通道。門斗：房屋門前突出的有上蓋，有墻體支撐的進(jìn)出通道。飄窗：為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出外墻的窗。

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Page 32 整幢房屋的建筑面積，是指整幢房屋外墻勒腳以上各層的外墻(無外墻時按柱外圍)水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，層高 2.20 米 以上（含 2.20 米，以下同）的永久性建筑。3 4 5 6 房屋共用建筑面積，是指業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。

房屋使用面積，是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。成套房屋的建筑面積，是指套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e之和。房屋面積測算以“幢”為單位。? ? ? ? ? ? ? 7 獨立的房屋為一幢。

多功能綜合樓，其主樓和裙樓為一幢 設(shè)計為緊密相連、不可分割的房屋為一幢。

地下相通、地上不相連，或以過道、通廊相連的若干房屋，各自為一幢。僅以架空層相連接的若干房屋，各自為一幢。由裙房連接的有獨立出入口的若干房屋，各自為一幢。

房屋建成后又?jǐn)U建、改建并形成整體的，其擴建、改建部分無論其結(jié)構(gòu)與原房屋是否相同，均為一幢。

房屋面積測算要求：房屋面積前置測算按照房屋建筑施工圖計算，房屋面積測算按照實測尺寸和與房屋現(xiàn)狀相符的建筑施工圖計算。面積測算以平方米為單位，取至 0.01 ；邊長以米為單位，取至 0.001，量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。共用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)取至 0.000001。

第三節(jié) 房屋建筑面積測算 計算全部建筑面積的范圍 1.1 1.2 1.3 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

房屋內(nèi)的夾層、技術(shù)層、避難層及其樓梯間、電梯間等，其高度在 2.20 米 以上部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的大廳、門廳，均按一層計算面積。大廳、門廳內(nèi)的回廊部分，層高在 2.20 米 以上的，按其水平投影計算面積。

1.4 1.5 樓梯間、室內(nèi)樓梯、電梯（含觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然層計算面積。屋面上層高在 2.20 米 以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在 2.20 米 以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。

1.6 封閉陽臺，按其外圍水平投影面積計算。

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1.7 1.8 1.9 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

1.10 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在 2.20 米 以上，按其外墻（不包括采光井、防潮層、電纜防爆波井及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計算

1.11 有柱（不含獨立柱）門廊，按其柱外圍水平投影面積計算。

1.12 門斗按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。凹進(jìn)建筑物主體的入口視為門斗，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計算。

1.13 有柱的（不含獨立柱、單排柱）車棚、貨棚等，按其柱外圍水平投影面積計算。1.14 架空層層高大于 2.20 米 的，按柱外圍水平投影面積計算

1.15 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在 2.20 米 以上部位的外圍水平投影面積計算。

1.16 有伸縮縫的房屋，若伸縮縫與室內(nèi)相通且相通部分的長度大于等于 3 米，相通部分的伸縮縫計算建筑面積。

1.17 玻璃幕墻或其它材料幕墻等直接作為房屋外圍護(hù)的，按其外圍水平投影面積計算。在同一面墻中，既有主墻，又有幕墻的，以主墻外圍水平投影為準(zhǔn)計算

1.18 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，高度 2.20 米 以上的部分計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。計算一半建筑面積的范圍 2.1 2.2 2.3 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算 獨立柱、單排柱的雨篷、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

未封閉陽臺，上蓋水平投影范圍大于等于未封閉陽臺外圍，按陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

2.4 二層陽臺下方，與一層室內(nèi)相通有圍護(hù)結(jié)構(gòu)不封閉的部分，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。無上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

2.5 3 有上蓋不封閉的永久性架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

不計算建筑面積的范圍 3.1 3.2 層高小于 2.20 米 的夾層、技術(shù)層、避難層及層高小于 2.20 米 的地下室和半地下室。

突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、飄窗、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷、煙道、置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資

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壁爐等

3.3 3.4 房屋之間無上蓋的架空通廊。

不計算建筑面積的未封閉陽臺、走廊： 3.4.1 無上蓋；

3.4.2 上蓋上表面距底板上表面垂直高度大于層高； 3.4.3 上蓋水平投影范圍小于底板水平投影范圍。3.5 3.6 3.7 露臺、屋面上的裝飾性建筑、花園、泳池等。

建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分；臨街樓房挑廊下用作道路街巷通行的部分，不論其是否有柱，是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)。

3.8 3.9 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為上蓋建造的房屋。獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

3.10 電梯下方的電梯機坑。

3.11 與室內(nèi)不相連通的裝飾性陽臺、挑廊、檐廊。3.12 戶室或陽臺中由欄板、護(hù)欄等分隔的空調(diào)機位。

3.13 樓梯間已按自然層計算建筑面積的 , 其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。室外樓梯已計算建筑面積的 , 其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。

第四節(jié) 成套房屋的套內(nèi)建筑面積組成及計算 2 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算。2.1 2.2 2.3 2.4 3 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。

不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井的面積計入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度、隔音板厚度，外墻內(nèi)保溫層厚度計入使用面積。

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體所占的面積，其中各套之間的分隔墻按其水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積，套與外墻及套與共用建筑空間的分隔墻部分計入套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積是陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積。

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第五節(jié)

房屋墻體的歸屬及計算

共用建筑空間與共用建筑空間之間的分隔墻以墻體中線為界，劃定其歸屬。

房屋外墻，套與共用建筑空間的分隔墻歸屬與計算：按套與套之間分隔墻厚度的一半為基準(zhǔn)厚度，房屋外墻、套與共用建筑空間之間的分隔墻厚度等于或大于2倍基準(zhǔn)厚度，取基準(zhǔn)厚度的墻體計入套內(nèi)建筑面積，其余部分計入共用建筑面積；若房屋外墻、套與共用建筑面積之間的分隔墻厚度小于2倍基準(zhǔn)厚度，以墻體中心為界，劃定其歸屬。3 4 樓層局部無墻體的部分，其墻體厚度按照本層相鄰墻體厚度確認(rèn)。

房屋外墻全部為玻璃幕墻的，以樓板外沿至玻璃幕墻外表面的間距確定為外墻體厚度；局部為玻璃幕墻的，其墻體厚度按照本層或相鄰層外墻的厚度確定。金屬幕墻或其它材料幕墻，參照玻璃幕墻計算。5 6

第六節(jié) 房屋共用建筑面積計算

1.1 計入分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e內(nèi)容：

1.1.1 建在幢內(nèi)，為整幢服務(wù)的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變（配）電室、設(shè)備層（間）、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室等，及為整幢服務(wù)的公共用房（不含物業(yè)管理用房）的建筑面積，以水平投影面積計算。

1.1.2 套與共用建筑之間的分隔墻，外墻未計入套內(nèi)建筑面積的墻體，以水平投影面積計算。1.2 不計入分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e內(nèi)容：

1.2.1 避難層、作為人防工程的地下室；地下人防工程范圍內(nèi)的電梯間、樓梯間；通往地下人防的斜坡道、樓梯等。

1.2.2 穿過整幢房屋的公共通道。

1.2.3 與本幢房屋不相連的或為多幢服務(wù)的公共用房和管理用房。

1.2.4 幢內(nèi)的機動車庫、非機動車庫。（出售的機動車庫、非機動車庫按成套房屋對待）1.2.5 架空層（扣除樓梯間、電梯間、公共用房等應(yīng)分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e）。1.2.6 未明確設(shè)計用途的建筑部位。1.3 共用建筑面積計算方法：整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內(nèi)建筑面積之和，并扣除不計入分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e，即為分?jǐn)偟姆课莨灿媒ㄖ娣e。

房屋共用建筑面積的內(nèi)容與計算方法 各樓層墻體厚度不同時，應(yīng)分別計算。房屋外墻厚度包含外保溫層厚度。

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Page 36 房屋共用建筑面積分?jǐn)傇瓌t及方法 2.1 2.2 房屋共用建筑面積以幢（功能區(qū)）為單位按相關(guān)房屋的建筑面積或套內(nèi)建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂９δ軈^(qū)劃分和分?jǐn)偟燃墸?/p>

2.2.1 功能區(qū)劃分：房屋按設(shè)計功能劃分功能區(qū)。同一功能區(qū)平面布局有差異的，可增設(shè)功能區(qū)。

房屋內(nèi)的公共垂直通道不論所處功能區(qū)使用（停靠、連通）與否，均按層次分割，垂直通道，面積計入各自功能區(qū)共用建筑面積。室外樓梯面積計入相應(yīng)功能區(qū)共用建筑面積。

2.2.2 房屋共用建筑面積分?jǐn)偟燃墸?/p>

房屋共用建筑面積分?jǐn)傄源睘閱挝贿M(jìn)行逐級分?jǐn)偂? 幢共用建筑面積（一級）：

為整幢服務(wù)的共用建筑面積。幢共用建筑面積按各功能區(qū)的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 功能區(qū)間共用建筑面積（二級）：

為功能區(qū)間服務(wù)的共用建筑面積。多個功能區(qū)的共用建筑面積按各功能區(qū)的建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂? 功能區(qū)內(nèi)共用建筑面積（三級）：

為單一功能區(qū)服務(wù)的共用建筑面積。功能區(qū)內(nèi)共用面積按功能區(qū)內(nèi)部套內(nèi)面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

2.3 房屋共用建筑面積的分?jǐn)偡椒?2.3.1 住宅樓的共用面積的分?jǐn)偡椒?/p>

以幢為單位進(jìn)行分?jǐn)偅紫扔嬎愠稣狈课莸墓灿媒ㄖ娣e分?jǐn)傁禂?shù)。然后根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積求得各套房屋分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e。

其他單一功能的整幢房屋，分?jǐn)偡椒▍⒄毡緱l執(zhí)行。2.3.2 商住樓的共用面積分?jǐn)偡椒?/p>

根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共用建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分，即住宅部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿媒ㄖ娣e和商業(yè)部分分?jǐn)偟玫降娜惫灿媒ㄖ娣e。? 住宅部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿媒ㄖ娣e，加上住宅本身的共用建筑面積，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積求得各套房屋分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e。? 商業(yè)部分：將分?jǐn)偟玫降拇惫灿媒ㄖ娣e，加上本身的共用建筑面積，根據(jù)商業(yè)功能區(qū)的套內(nèi)建筑面積求得各套房屋分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e。

2.3.3 多功能綜合樓共用建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)傆嬎惴椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

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第六章 房地產(chǎn)交易 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)價格的特點：

房地產(chǎn)價格與一般物價既有共同之處，也有不同的地方。共同之處是：A都是價格，用貨幣表示；B都有波動，受供求等因素的影響；C按質(zhì)論價，優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。房地產(chǎn)價格與一般物價的不同，表現(xiàn)出房地產(chǎn)價格的特征。2 房地產(chǎn)價格的種類：

進(jìn)行房地產(chǎn)估價，必須弄清楚房地產(chǎn)價格的種類和每一種房地產(chǎn)價格的確切含義。不同的房地產(chǎn)價格，其所起的作用不盡相同，評估的原則、依據(jù)和考慮的因素也不盡相同。2.1 市場價格、理論價格、評估價格 2.1.1 市場價格

房地產(chǎn)的市場價格，簡稱市價，是房地產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。它是已經(jīng)完成了的事實。這種價格通常隨著時間、供求關(guān)系的變化及交易雙方的心態(tài)、偏好、素質(zhì)的不同而經(jīng)常波動。

2.1.2 理論價格

房地產(chǎn)的理論價格，是如果將房地產(chǎn)放在合理的市場上交易，它應(yīng)該實現(xiàn)的價格。理論價格不是事實，但又是客觀存在的。

2.1.3 評估價格

房地產(chǎn)的評估價格，簡稱評估價，是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種估計、推測或判斷。評估價格也不是事實。從理論上所，一個良好的評估價格=公平市價=理論價格

2.2 土地價格、建筑物價格、房地價格

這是一組按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來劃分的價格。房地產(chǎn)的存在形態(tài)有下列三種：土地、建筑物、房地。房地產(chǎn)價格通常有土地價格、建筑物價格、房地價格之分。2.2.1 土地價格

土地價格，簡稱地價。如果是一塊無建筑物的空地，此價格即指該塊土地的價格；如果是一塊附有建筑物的土地，此價格是指該宗房地產(chǎn)中純土地部分的價格。

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同一塊土地，在估價時考慮（或假設(shè)）的“生熟”程度不同，會有不同的價格。土地的“生熟”程度主要有下列六種： ? ? 未征用補償?shù)霓r(nóng)地。購此土地者需進(jìn)行征用補償，支付征地補償費；

已征用補償?shù)醋鋈ㄒ黄降耐恋亍Ｋ^“三通一平”，通常是指路通、水通、電通和場地平整； ? ? 已做三通一平的土地

已做三通一平以上的開發(fā)土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具備了道路、給水、排水、電力、通訊、燃?xì)狻崃Φ仍O(shè)施和條件，“一平”是指土地平整； ? ? 在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)附有待拆遷建筑物的土地。購此土地者需進(jìn)行拆遷安置，支付拆遷補償安置費 已做拆遷安置的城市空地。

2.2.2 建筑物價格

建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含其占用的土地的價格。人們平常所說的房價，如購買一套商品房的價格，購買一棟別墅的價格，通常是含有該建筑物占用的土地的價格在內(nèi)，與這里的建筑物價格的含義不同。

2.2.3 房地產(chǎn)價格

房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，往往同于上述人們平常所說的房價。對于同一宗房地產(chǎn)來說： ? ? ? 房地價格＝土地價格＋建筑物價格 土地價格＝房地價格－建筑物價格 建筑物價格＝房地價格－土地價格

2.2.4 總價格、單位價格、樓面地價

這是一組按照房地產(chǎn)價格的表示單位來劃分的價格。2.2.4.1 總價格

房地產(chǎn)的總價格，簡稱總價，是指一宗房地產(chǎn)的整體價格。根據(jù)情況不同，房地產(chǎn)總價格的內(nèi)容也不容，它可能是一塊面積為500m的土地價格，一套面積為200m的高級公寓的價格，或

２

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一片１km的土地的價格，也可能是一個地區(qū)范圍內(nèi)的全部房地產(chǎn)的價格，或者是一國全部房地產(chǎn)的價格。房地產(chǎn)的總價格一般不能說明房地產(chǎn)價格水平的高低。

2.2.4.2 單位價格

房地產(chǎn)的單位價格，簡稱單價。對土地的單位價格來說，是指單位土地面積的土地價格；對建筑物的單位價格來說，是指單位建筑物面積的建筑物價格；對房地的單位價格來說，是指單位建筑物面積的房地價格。房地產(chǎn)的單位價格可以反映房地產(chǎn)價格水平的高低。

認(rèn)清單位價格，要認(rèn)清貨幣單位、面積單位及面積含義。以土地為例，土地單位價格與土地總價格的關(guān)系為：

土地單位價格＝土地總價格÷土地總面積

由于各國或個地區(qū)的土地面積的計量單位不同，單位面積土地價格表示方式不盡相同，如我國內(nèi)地通常采用每平方米地價，香港采用每平方英尺地價（10.764平方英尺合1平方米），臺灣采用每坪地價（大約0.303坪和1平方米）。有時土地面積單位還采用畝、公頃等。對于住宅來講，又有單位建筑面積、使用面積或居住面積的價格之分。

2.2.4.3 樓面地價

樓面地價，又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價格的關(guān)系為：

樓面地價＝土地總價格÷建筑總面積

由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關(guān)系，即：

樓面地價＝土地單價÷容積率

弄清樓面地價的作用有著十分重要的意義。在現(xiàn)實生活中，樓面地價往往比土地單價更能說明土地價格水平的高低。

2.2.5 所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、其他權(quán)利價格

這是一組按照所交易的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)來劃分的價格。同一房地產(chǎn)，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，還可能是其他權(quán)利，如地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、采伐權(quán)、采石權(quán)、耕作權(quán)等。中國當(dāng)前主要是所有權(quán)和使用權(quán)。2.2.5.1 所有權(quán)價格

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房地產(chǎn)的所有權(quán)價格，是指交易房地產(chǎn)所有權(quán)的價格。房地產(chǎn)所有權(quán)價格還可依據(jù)所有權(quán)是否完全再細(xì)分。如根據(jù)“權(quán)利束“理論，所有權(quán)為占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和，但若在所有權(quán)上設(shè)定了他項權(quán)利，則所有權(quán)變得不完全，其價格因此而降低。

2.2.5.2 使用權(quán)價格

房地產(chǎn)的使用權(quán)價格，是指交易房地產(chǎn)使用權(quán)的價格。以土地為例，目前中國有償出讓土地的價格都是土地使用權(quán)價格。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第7條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。”據(jù)此，從國家那里獲得的土地使用權(quán)的價格的法定名稱為出讓金。但現(xiàn)實中有各種演變，多稱為地價款、各地的內(nèi)容也不盡相同。土地使用權(quán)可因使用權(quán)年限的長短區(qū)分為各種使用權(quán)價格，如30年、50年、70年的使用權(quán)價格。

2.2.5.3 其他權(quán)利價格

其他權(quán)利價格未具體列明，泛指除上述所有權(quán)價格和使用權(quán)價格以外的權(quán)利價格，如地上權(quán)的價格、永佃權(quán)的價格等。

2.2.6 買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征用價格

2.2.6.1 買賣價格

買賣價格，是以買賣方式支付或收取的貨幣額，實物或其他有價物，簡稱買賣價或買價、賣價。

2.2.6.2 租賃價格

租賃價格常稱租金，在土地場合稱地租，在房地混合場合俗稱房租。中國目前的房租有市場租金（或稱協(xié)議租金）、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金和福利租金。

2.2.6.3 抵押價格

抵押價格，是為抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價格。由于要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩裕盅簝r格的評估應(yīng)基于：(a)到期不能償還需要強制出售時該房地產(chǎn)的價值可達(dá)到的數(shù)額。因為是強制出售，不能將該房地產(chǎn)放在較理想的市場背景下評估。故一般要比市價低，有所謂“寧估其少，勿估其多，具有保守性”。從理論上講，抵押價格評估是一種預(yù)期價格的評估(b)避免貸款人承擔(dān)任何不必要的風(fēng)險，所以抵押價格應(yīng)是扣除強制處置稅費后的價值，即

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抵押價格=預(yù)期價值-處置稅費

這樣，在抵押貸款中借款人即使無力償還，貸款人的款項仍然是有保障的，因為貸款人可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出的資金。

2.2.6.4 課稅價格

課稅價格是指政府為課征賦稅，由估價人員估定的作為房地產(chǎn)課稅基礎(chǔ)的價格。具體的課稅如何，要視課稅政策而定。

2.2.6.5 征用價格

征用價格，是為政府征收房地產(chǎn)補償而評定的價格。

2.2.7 拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格

這是一組與房地產(chǎn)交易（或出讓）所采用的方式相聯(lián)系的價格分類。

2.2.7.1 拍賣價格

房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用拍賣方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。

2.2.7.2 招標(biāo)價格

房地產(chǎn)的招標(biāo)價格，是指采用招標(biāo)方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。

2.2.7.3 協(xié)議價格

房地產(chǎn)的拍賣價格，是指采用協(xié)議方式交易（或出讓）房地產(chǎn)的成交價格。

2.2.7.4 上述三種價格的關(guān)系

從中國目前城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓來看，拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定時間及公開場合，在土地拍賣主持人的主持下，競投者手舉統(tǒng)一編號的牌子應(yīng)價，土地最終由出價最高者獲得；招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在指定的期限內(nèi)，由符合指定的單位或個人以書面投標(biāo)的形式，競投某塊土地，土地由誰獲得，一般不僅考慮投標(biāo)價格，還考慮其他條件，如規(guī)劃建設(shè)方案和企業(yè)資信，但投標(biāo)內(nèi)容也有僅限于出標(biāo)價的；協(xié)議出讓土地使用權(quán)，一般是政府與特定的用地者（如政府需要扶持的高科技項目，非商品住宅）協(xié)商確定出讓價格。協(xié)議出讓由于是政府部門對那些要扶持的高科技工業(yè)或教育、衛(wèi)生、慈善、宗教提供土地的方式，一般會降低地價；招標(biāo)方式由于不僅考慮報價，通常開要考慮開發(fā)方案，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，因此有抑制地價的作用；但單純以報價方式投

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標(biāo)有抬高地價的作用；在拍賣的場合，由于土地由誰取得完全靠報出的價格的高低，所以最能抬高地價。因此，通常情況下采用協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)，拍賣的最高。

2.2.8 基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、房屋重置價格

這是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中提到的三種價格。該法第三十二條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。” 2.2.8.1 基準(zhǔn)地價

城市基準(zhǔn)地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段，然后調(diào)查評估出的個地價區(qū)段在某一時點的平均水平價格。

2.2.8.2 標(biāo)定地價

標(biāo)定地價是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。

2.2.8.3 房屋重置價格

房屋重置價格，簡單地說，是假設(shè)房屋在估價時點重新建造時，必要的建造費用加平均利潤。具體地說，是指按照估價時點當(dāng)時的社會正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價格、人工和機械費用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需要的費用加平均利潤。

2.2.9 底價、期望價、補地價

2.2.9.1 底價

底價，是指政府、企業(yè)或私人出售（尤其是拍賣）房地產(chǎn)時確定的最低價格，亦稱起叫價格（簡稱起價），若低于這個價格則可不出售。

2.2.9.2 期望價

期望價，一般是指政府、企業(yè)或私人出售房地產(chǎn)時希望賣出的滿意價格。如在底價基礎(chǔ)上上漲15%，即可視為期望價。

2.2.9.3 補地價

補地價，是指在更改政府原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，或增加容積率，或轉(zhuǎn)讓、出租、置業(yè)顧問房產(chǎn)及建筑基礎(chǔ)知識培訓(xùn)資

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抵押劃撥土地使用權(quán)，或出讓的土地使用權(quán)續(xù)期等時需要交給政府的一筆地價。對于改變用途來說，補地價的數(shù)額通常等于改變用途后與改變用途前地價差額，即： 補地價=改變用途后的地價-改變用途前的地價

對于增加容積率來說，補地價的數(shù)額可用下列公式計算：

補地價=〔（增加后的容積率-原容積率）÷原容積率〕×原容積率下的地價

2.2.10 其他價格

除以上八個方面以外，還有一些其他房地產(chǎn)價格名稱，如現(xiàn)房價，期貨價、最高限價、最低限價。在政府有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)法規(guī)中，還有房地產(chǎn)的計劃價格、指導(dǎo)價格、平均價格、成本價格、商品價格等。

其中，現(xiàn)貨價格是指錢貨即期兩訖的價格，期貨價格是指房地產(chǎn)的預(yù)售價格。兩者的關(guān)系是： 期貨價=現(xiàn)貨價-相應(yīng)的投資利息±銷售風(fēng)險預(yù)期損益值

第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的影響因素

房地產(chǎn)價格水平，是眾多影響房地產(chǎn)價格的因素相互作用的結(jié)果，或者說，是這些因素交互影響匯聚而成的。影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，通常需要進(jìn)行歸納分類。為討論分析的方便起見，現(xiàn)將影響房地產(chǎn)價格的因素分為如下10類：供求狀況、自身條件、環(huán)境因素、人口因素、經(jīng)濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素、其他因素。各類影響因素中還包括著若干具體的影響因素。下面就對各種影響房地產(chǎn)價格的因素作一一分析。此處值得一提的是，許多影響因素之間并不是完全獨立的，但在分析某一因素對房地產(chǎn)價格的影響時是假定其他因素不變的，雖然實際生活中不可能不變。1 2 供求狀況 自身條件? ? ? 位置 地質(zhì) 地形地勢

? ? ?

土地面積 土地形狀 日照

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? ? ? 3 通風(fēng)、風(fēng)向、風(fēng)力 氣溫、濕度、降水量 天然周期性災(zāi)害

? ?

建筑物外觀

建筑物朝向、建筑結(jié)構(gòu)、內(nèi)部格局、設(shè)備配置狀況、施工質(zhì)量等

環(huán)境因素? ? ? 聲覺環(huán)境 大氣環(huán)境 視覺環(huán)境

?

衛(wèi)生環(huán)境?

水文環(huán)境4 人口因素 ? ? 人口數(shù)量 人口素質(zhì)

?

家庭規(guī)模 經(jīng)濟因素 ? ? 經(jīng)濟發(fā)展 物價

?

居民收入6 社會因素

? ? ? ? 政治安定狀況 社會治安程度 房地產(chǎn)投機 城市化 行政因素

? ? ? ? 土地制度 住房制度 房地產(chǎn)價格政策 特殊政策

? ? ?

城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 稅收政策 交通管制 心理因素

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Page 45 國際因素 ? 經(jīng)濟狀況發(fā)展良好，一般有利于房地產(chǎn)價格上漲。? ? 10 軍事沖突情況。狀況

? ?

政治對立狀況。國際競爭其它因素

影響房地產(chǎn)價格除了上述列舉的九大因素之外，還有一些。如：有時房地產(chǎn)購買者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地產(chǎn)，從而抬高價格等。

2011年7月18日

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第二篇：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識置業(yè)顧問培訓(xùn)資料

成功的銷售顧問應(yīng)具備怎樣的素質(zhì)

優(yōu)秀的銷售顧問需要具備多方面的素質(zhì)，這些素質(zhì)包括：積極的進(jìn)取心、堅持不懈的態(tài)度、與其他人良好溝通的技巧、給人信任度以及在商談中營造舒適氛圍的能力。

不管怎樣，在銷售中取得成功的最重要的素質(zhì)是準(zhǔn)確性的理解力，清楚你的客戶需要什么。尤其是，他們在當(dāng)中有什么是最受益的？要了解這些，就需要你作一個好的觀察者和傾聽者，也就是少說多聽。大多數(shù)的銷售顧問，太熱衷于去告訴對方什么是他想讓你知道的，而不是去了解什么是你想知道的。

當(dāng)你清楚了你的客戶最關(guān)心的熱點是什么之后，就可以針對他們的需要，恰到好處地展開你的銷售策略。在下一次見面時，你也可以先試著花幾分鐘的時間，問一些輕松的問題，了解一下你的客戶，從他們的講話中，你就可以明白他們需要你告訴他們些什么。

工作的成功首要在于工作態(tài)度與工作習(xí)慣是否正確，前言

房地產(chǎn)銷售是一件很微妙的事。有這么一說：房地產(chǎn)成功的50%在于地塊選擇，30%在于規(guī)劃設(shè)計，20%歸功于銷售執(zhí)行，但前兩者的80%是由后者的20%來加以實現(xiàn)的。不論這一說法是否準(zhǔn)確但銷售的重大作用是不容置疑的，而銷售的成功與否，又在很大程度上決定于銷售人員。做為銷售人員最重要的還是綜合素質(zhì)，因此我們也不可以對在職培訓(xùn)存在絕對的依賴性。培訓(xùn)大部分的內(nèi)容實質(zhì)上都是在工作中發(fā)現(xiàn)的問題，通過培訓(xùn)尋求最佳的解決方法。賣樓是銷售人員工作的重要內(nèi)容但并不是全部，做為一名銷售人員，對外必須會做市場調(diào)研和分析，熟悉房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)、了解房地產(chǎn)專業(yè)知識；對內(nèi)必須領(lǐng)悟企業(yè)文化和開發(fā)理念，以及各部門的運作程序、工作職責(zé)和工作范圍、樓盤的各種屬性等；銷售人員在做好本職工作的同時，也要盡力做好企業(yè)內(nèi)部的橫向協(xié)作和上下級的溝通及對外聯(lián)絡(luò)工作，才能成為一名合格地產(chǎn)銷售精英。

本培訓(xùn)手冊的設(shè)計僅僅涵蓋了在職培訓(xùn)初級階段的內(nèi)容，如果要想深入下去、工作做得更到位，還得參考其它更多的資料，并在實際工作善于總結(jié)得失。

培訓(xùn)的目的

銷售培訓(xùn)的初級目標(biāo)就是通過提高銷售人員的個人績效來達(dá)成企業(yè)的銷售業(yè)績，而員工在工作中的績效取決于員工的態(tài)度、知識、技巧這三個因素。通過培訓(xùn)使銷售人員掌握項目的優(yōu)缺點、優(yōu)劣勢，競爭對手的狀況、國家相關(guān)政策法規(guī)、專業(yè)知識和銷售技巧，以及了解不同目標(biāo)客戶的心理特點、消費習(xí)慣、生活品味、投資置業(yè)習(xí)慣等，培養(yǎng)銷售人員的團(tuán)隊協(xié)作精神，領(lǐng)悟企業(yè)文化，鍛煉自己的口頭表達(dá)能力、觀察市場的敏感度、養(yǎng)成做事的堅韌性、積極性和良好的服務(wù)態(tài)度，學(xué)會分析事物的科學(xué)方法，確立自己的工作目標(biāo)和業(yè)績考核辦法，最終使個人成為一名地產(chǎn)銷售精英的終極目標(biāo)。

置業(yè)顧問的涵義

置業(yè)顧問不是簡單的“解說員”、“算價員”，她/他一般是指在售樓處通過現(xiàn)場服務(wù)引導(dǎo)客戶購買、促進(jìn)樓盤銷售，為客戶提供投資置業(yè)專業(yè)化顧問式服務(wù)的綜合性人才。他們的具有鮮明的置業(yè)特征：

1、企業(yè)、項目的形象代言人

置業(yè)顧問面對面地直接與客戶溝通，其工作作風(fēng)、專業(yè)技能、服務(wù)意識充分的體現(xiàn)公司的經(jīng)營理念、價值取向及企業(yè)文化、其一舉一動、一言一行在客戶眼中就代表著企業(yè)、項目（品牌）的形象。

2、企業(yè)和客戶信息溝通互動的橋梁

銷售人員一方面把品牌的信息傳遞給消費者，另一方面又將消費者的的意見、建議等信息傳達(dá)給企業(yè)，以便企業(yè)更好的服務(wù)于消費者置業(yè)顧問首先是客戶的朋友、顧問，幫助客戶實現(xiàn)置業(yè)夢想，使其成為公司的長期的支持者；其次是公司項目營銷策劃及廣告宣傳等有效與否的直接反饋者；第三是市場最新動態(tài)、客戶實際需求及客戶信息的最佳收集者、整理加工者第四是給企業(yè)營銷決策提供建設(shè)性意見的參與者。

3、是服務(wù)大使

銷售人員只有在充分了解自己所銷售的樓盤的特性、功能、服務(wù)配套等資訊時才能適時的為客戶提供良好的置業(yè)建議 2 和幫助。良好的服務(wù)可以使客戶做到“重復(fù)購買”、“客戶相關(guān)購買”、“客戶推薦購買”。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

總述：

● 房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)是房屋和土地的社會經(jīng)濟形態(tài)，是房屋和土地作為一種財產(chǎn)的總稱。又常為“不動產(chǎn)”，英文為：“REAL ESTAE”。根據(jù)1985年5月《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家統(tǒng)計局關(guān)于建立第三產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計的報告》，房地產(chǎn)業(yè)被列入第三產(chǎn)業(yè)的第二層次。它包括土地的開發(fā)、經(jīng)營、管理、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、維修等。● 房地產(chǎn)開發(fā)

是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)和要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施，房屋建筑的活動。它包括從定點選址到交付使用的全過程，由征地與拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計、供水、排水、供電、通電訊、通道路、綠化、房屋建設(shè)等多項內(nèi)容組成。● 是房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)市場分狹義和廣義的兩類。狹義的房地產(chǎn)市場就是房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動的地方或場所。也就是房地產(chǎn)商品在供給與需求的相互作用中，通過流通實現(xiàn)其價值。廣義的房地產(chǎn)市場，包括土地的出讓（批租）、轉(zhuǎn)讓、抵押、開發(fā)、房產(chǎn)的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押、信托以及一些房地產(chǎn)有關(guān)的開發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動。● 房地產(chǎn)交易

城市房地產(chǎn)管理法所稱的房地產(chǎn)交易，包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。其中房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

一、房地產(chǎn)常識

1、房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。

（1）不可移動性。

所以才叫“不動”產(chǎn)。由于不可移動，地段、方位往往可以決定或左右其價值。

（2）長久性。

房地產(chǎn)的生命周期很長，除非天災(zāi)人禍，否則不易損壞。一般房屋總有數(shù)十 年的壽命，土地壽命更近乎無限

（3）不可增加性。

除非填海造地，土地是不可增加的，房屋的興建也有限度，不可能無限度發(fā)展。

（4）不可替代性。

甲地的房地產(chǎn)和乙地的房地產(chǎn)，往往因為地理位置、法規(guī)限制、建筑型式、發(fā)展

（5）不易分割性。

房地產(chǎn)不易分割，更與大環(huán)境(地理位置)、小環(huán)境(鄰近區(qū)域)等有密切的關(guān)系，（6）昂貴性。

房地產(chǎn)的買賣價值通常很高，以目前而言，沒有10萬元以上根本買不起房子。

（7）同時可供投資與消費。

不僅象股票、黃金那樣可用于投資，也可以自住或用來出租。進(jìn)可攻，退可守。

（8）房地產(chǎn)位置的固定性使房地產(chǎn)開發(fā)帶有濃厚的地區(qū)性色彩。

（9）房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期長、投資大。

（10）房地產(chǎn)業(yè)涉及到相當(dāng)多的法律法規(guī)。

優(yōu) 點：有自用及投資雙重功能。掌握時機，長期獲利高。可抵銷通貨膨脹帶來的貶值損失。可充作抵押品。收益較高易得到稅收方面的好處。具有保值增值特征，可在一定程度上抵消通貨膨脹

缺 點：所需資金較多;變現(xiàn)性差;投資數(shù)額巨大;投資回收期長;需要專門知識和經(jīng)驗.2、房地產(chǎn)權(quán)

產(chǎn)生的他項權(quán)，如抵押權(quán)等。

3、房地產(chǎn)權(quán)登記

強房地產(chǎn)管理，依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)利的法定手續(xù)。房地產(chǎn)權(quán)登記有三個方面的作用：產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，產(chǎn)權(quán)登記對房地產(chǎn)交易狀況進(jìn)行管理和監(jiān)督。

4、房地產(chǎn)權(quán)登記有何法律效力

依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利受法律保護(hù)。房地產(chǎn)權(quán)利經(jīng)登記后，產(chǎn)權(quán)即得到法

律上的承認(rèn)。產(chǎn)權(quán)人可以依法對其房地產(chǎn)行使占有、使用、處分和收益權(quán)能，任何其他人無權(quán)干涉或 妨礙，否則產(chǎn)權(quán)人可依法請求法律上的保護(hù)。

5、《房地產(chǎn)證》的作用

《房地產(chǎn)證》是權(quán)利人依法管理、經(jīng)營、使用和處分房地產(chǎn)的憑證，是合法擁有房地產(chǎn)的憑證。

6、現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》與過去有關(guān)部門頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》、《國有土使用權(quán)證》區(qū)別

現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》合二產(chǎn)證》的發(fā)放，加強房地產(chǎn)權(quán)管理，過去的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使

7、《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容

《房地產(chǎn)證》記載的內(nèi)容包括權(quán)利人狀況，土地及房屋等。具體有：權(quán)利人、權(quán)利人 性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、變化情況和房地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途、價值、等級、座 落、坐標(biāo)等內(nèi)容。

8、哪些房地產(chǎn)合同須辦理公證手續(xù)? 按有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)合同當(dāng)事人一方為境外人士或機構(gòu)的，須辦理合同公證手續(xù)。

9、地籍

我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概 念。它是指土地的自然狀況、社會經(jīng)濟狀況和法律狀況的調(diào)查與記錄，包括了土地產(chǎn)權(quán) 的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來講，是對在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程中產(chǎn)生的各種圖 表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊等資料的總稱。

10、宗地、宗地號、宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為 基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從 大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。如：B107-24這個地號表示福田區(qū)第1帶07片第 24宗地。

11、宗地圖、證書附圖

宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括： 宗地權(quán)屬界線、界址點位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書

附圖 即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成部分，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn) 情況及房地產(chǎn)，所在宗地情況。

12、確權(quán)

確權(quán)是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和 他項權(quán)利

13、房屋的基底面積

14、房屋的建筑面積

(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。房屋的建筑 面積包括使用面積(深圳的使用面積包括墻體的面積)和公共面積二個部份。

15、房屋的公共面積

2．2 米的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共用建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共用建筑面積。不能計入公用建筑面積的部位：

a、凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室。

b、作為人防工程的地下室。

c、住宅小區(qū)的配套用房。

d、穿過建筑物的公共通道。

e、物業(yè)管理用房。

16、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物、附著物所有權(quán)的自然人、法 人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人

1718、樓花

25%以上時，可憑已在登記機關(guān)備案的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循合法、公平、6 買賣合同再轉(zhuǎn)讓，并在合同背書上載明再轉(zhuǎn)讓的價格等情況。

19、房地產(chǎn)交換

20、房地產(chǎn)贈與

房地產(chǎn)贈與是指當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給他人的法律行為。

21、房地產(chǎn)贈與免交土地增值費

22、房地產(chǎn)現(xiàn)售合同、房地產(chǎn)預(yù)售合同

欲購買已竣工驗收、交付使用的商品房，買賣雙方需簽訂房地產(chǎn)現(xiàn)售合同。未竣工驗收的房地產(chǎn)時，應(yīng)簽訂房地產(chǎn)預(yù)售合同。

23、房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房地產(chǎn)時應(yīng)符合的條件

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達(dá)工程預(yù)算總投資額的25%，并經(jīng)注冊會計師驗資；

4、房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

5、土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

符合上列條件的，經(jīng)主管機關(guān)核準(zhǔn)后,發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》，核定

242526為售價為的0

05%

(1)營業(yè)稅：為售價的5%

(3)印花稅：為售價的0

(2)城建維護(hù)稅：05%

(4)有 買方應(yīng)交

所得的，單位須交所得額15%的單位所得稅，個人須交20%的個人所(5)有增值的，須交增值額20%的稅費有：(1)印花稅：為售價的0記費：為登記價的027

1%。

(一)經(jīng)(二)因(三)因一

05%；另每證貼花5元；(2)登 7

(四)出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的。一方當(dāng)事人根據(jù)本條第(二)、(三)、(四)項的規(guī)定要求變更或者解除的，應(yīng)當(dāng)及時通知 對方。

28、房地產(chǎn)抵押

指債務(wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(抵押權(quán)人)提供 債務(wù)履行擔(dān)保的行為。房地產(chǎn)按揭屬于房地產(chǎn)抵押的一種形式。

29、已抵押的房地產(chǎn)能轉(zhuǎn)讓

根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》的規(guī)定，已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)當(dāng)通知抵押 權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓 30、(一)

(二)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的；(三)

31、遺失《房地產(chǎn)證》申請補領(lǐng)

《房地產(chǎn)證》毀滅或遺失的，權(quán)利人應(yīng)聲明遺失，并向房地產(chǎn)所在地的國土分局報失，申請補發(fā)。登記機關(guān)收到申請后，刊登公告，六個月后予以補發(fā)，并在《房地產(chǎn)證》

32、申請補發(fā)《房地產(chǎn)證》需提交的文件

(一)33、集資房能否銷售

34、土地使用權(quán)受讓人交清地價取得土地使用權(quán)后，同樣要按規(guī)定交納土地使用費。因為我國實行的是土地社會主義公有制，土地所有權(quán)屬國家所有，35、紅皮《房地產(chǎn)證》

可以在市場上公開銷售的市場商品房地產(chǎn)，發(fā)紅皮《房地產(chǎn)證》。紅皮房地

36、綠皮《房地產(chǎn)證》

凡有下列情形之一的房地產(chǎn)，頒發(fā)綠皮《房地產(chǎn)證》：

1、以行政劃撥方式

2、在行政劃撥的土地上建成的房地產(chǎn)；

3、通過協(xié)議方式并按協(xié)議地價標(biāo)準(zhǔn)支付地價款的土地使用權(quán)(以協(xié)議方式按市場地價 標(biāo)準(zhǔn)

(二)(三)

(四)補發(fā)《房地產(chǎn)證》申請書

支付地價款的除外)，4、在繳付協(xié)議地價款的土地上建成的房地產(chǎn)；

5、獲得減免地價的土地使用權(quán)；

6、在減免地價的土地上建成的房地產(chǎn)；

7、準(zhǔn)成本商品房；

8、按“房改”取得的全成本(建筑費用加室外工程配套費用)商品房；9

1011、房地產(chǎn)登記機關(guān)確認(rèn)的 其它非市場商品房地產(chǎn)。

37、綠皮房地產(chǎn)證在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓、抵押、出租?凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣。需抵押、，典當(dāng)、或出租的，應(yīng)經(jīng)市規(guī)劃國土局依法批準(zhǔn)，并辦理相應(yīng)手續(xù)。出租的，需按租金的6%向房屋租賃管 理部門交費，抵作地價款。

38、房地產(chǎn)投資

房地產(chǎn)投資牽涉的層面相當(dāng)廣，而且需具備不少的相關(guān)專業(yè)知識。缺點是流

房地產(chǎn)可以算是相當(dāng)古老的投資工具，在過去，投資知識尚沒有現(xiàn)在這么發(fā)達(dá)，也沒有目前這么多投資分析與策略時，大多數(shù)人都有這樣的觀念：有錢買房地產(chǎn)放著，不管是土地或房子，將來總會賺錢。這是因為土地作為一種資源，具有稀缺性。隨著人口的增加，土地卻不增加，所以有保值的作用。而且人口增加帶來需求增加，使得房地產(chǎn)的價格上揚，出現(xiàn)增值的利益。另外，人們都有一種觀念“有土地就有財，有財就買地”，所以對于房地產(chǎn)的投資有一種特別的喜好。

所以成功的購置房地產(chǎn)，無論是自用，還是投資，都能在持有期間保值或增值。

二、房地產(chǎn)術(shù)語1、2、3、4、5、6、用地性質(zhì)：指規(guī)劃用地的使用功能 用地面積：指規(guī)劃地塊劃定的面積

用地紅線：指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線。容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：

建筑容積率=小區(qū)內(nèi)總建筑面積之和/小區(qū)總占地面積×100%（總建筑面積指小區(qū)內(nèi)住宅、公共建筑、人防地下室面積總和）建筑控制高度

又稱建筑限高，指地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。一般地區(qū)，其建筑高度平頂房屋接女兒墻高度計算；坡頂房屋按屋檐和屋脊的平均高度房計算。

7、建筑密度

指地塊內(nèi)所有建筑物的基底面積占地塊面積的比例，即： 建筑密度=建筑基底總面積/

8、綠化率：指各類綠化用地總面積占該地塊總面積的比例。綠地率=居住區(qū)綠地面積/居住區(qū)用地總面積×100% 綠化率=植被垂直投影面積/居住區(qū)總面積×100%

9、建筑間距系數(shù)

指遮擋陽光的建筑與被遮擋陽光的建筑的間距為遮擋陽光的建筑高度的倍數(shù)。多層標(biāo)準(zhǔn)：1.5 層高：是指居室本層結(jié)構(gòu)頂面至上一層結(jié)構(gòu)頂面之間的距離。

10、居住區(qū)用地組成

⑴ 住宅用地

⑵ 公共服務(wù)及設(shè)施用地 ⑶ 道路用地 ⑷ 綠地

11、住宅類型及用地特點

12、建筑物分類

按建筑物使用性質(zhì)分類： ⑴ 居住建筑 ⑵ 公共建筑 ⑶ 工業(yè)建筑 ⑷ 農(nóng)業(yè)建筑

按建筑物層數(shù)或總高度分類： 住宅通常按建筑層數(shù)劃分

1—3層為低層

4—6層為多層

7—12層為小高層

12層以上為高層

公共建筑為綜合性建筑，通常按建筑總高度劃分 總高度超過24m的為高層。按建筑結(jié)構(gòu)分類：

⑴ 鋼結(jié)構(gòu)； ⑵ 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； ⑶ 磚混結(jié)構(gòu)； ⑷ 磚木結(jié)構(gòu)； ⑸ 簡易結(jié)構(gòu)

13、基礎(chǔ)

按受力性能不同，可分為剛性基礎(chǔ)和柔性基礎(chǔ)。按構(gòu)造形式不同，可分為條形基、獨立基、箋板基、箱形基和樁基。

14、房產(chǎn)證的種類

⑴《房屋所有權(quán)證》——是房屋所有權(quán)人擁有其所購房產(chǎn)的法律證件，是證明房產(chǎn)歸屬的要件之一，它詳細(xì)記載著產(chǎn)權(quán)人的姓名、房屋坐落、門牌號碼、建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)和建筑面積等。每套房產(chǎn)只有一本《房屋所有權(quán)證》，它可以證明其房屋所有權(quán)人對該處房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，并受到法律保護(hù)。

⑵ 《房屋共有權(quán)證》——指同一房產(chǎn)有兩個人以上的產(chǎn)權(quán)人共同主張權(quán)利，共同擁有對該套房屋的支配權(quán)。當(dāng)房屋所有權(quán)人對房屋進(jìn)行買賣、抵押等處置時，必須經(jīng)共有人書面同意，否則房產(chǎn)管理部門不予以辦理。

⑶ 《房屋他項權(quán)證》——是規(guī)范人們在貸款買房過程中形成的一種權(quán)利制約。它包括抵押權(quán)和典權(quán)。現(xiàn)在較普遍的是抵押權(quán)，它記載著抵押權(quán)人和抵押人的名稱、抵押權(quán)價值、抵押期限等內(nèi)容。為抵押權(quán)人發(fā)放《房屋他項權(quán)證》，它是雙方履行權(quán)利和義務(wù)的法律保障。等雙方履行了法定的義務(wù)，《房屋他項權(quán)證》就被注銷，抵押人也就成為真正的房屋所有權(quán)人。

15、戶型的基本要素包括哪些

⑴ 衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)：

是否具備良好的采光、通風(fēng)，對人體健康和環(huán)境衛(wèi)生起重要的作用。⑵

套住宅臥室均應(yīng)直接采光，且至少應(yīng)有一間臥室或起居室具有良好的朝向，能直接獲得日照，一般為南向，南偏東或南偏西不可大于45度。⑶

住宅應(yīng)有良好的自然通風(fēng)，即應(yīng)有在相對外墻上開窗所形成的穿堂風(fēng)或相鄰?fù)鈮Ρ陂_窗所形成的轉(zhuǎn)角通風(fēng)，對單朝向的套型必須有通風(fēng)措施。

⑷ 煎炒烹炸時產(chǎn)生的油煙對人體十分有害，因此，廚房應(yīng)有直接對外的采光，通風(fēng)窗（開向天井的窗）。

⑸ 衛(wèi)生間應(yīng)有直接采光、通風(fēng)窗。對無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間規(guī)定應(yīng)設(shè)置出屋頂管道，并合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。

16、智能化住宅的主要功能

居住在智能化小區(qū)中，住戶首先可享受的是完備的安全服務(wù)，這包括住宅緊急求助系統(tǒng)，他自動為幼兒和老人求救，進(jìn)行遠(yuǎn)程醫(yī)療與監(jiān)護(hù)；住宅防盜系統(tǒng)，當(dāng)有歹徒闖入，可以自動撥打傳呼代碼通知主人和撥打報警電話；住宅消防報警系統(tǒng)，監(jiān)控煤氣泄露、火警報災(zāi)等；包括有線電視、語言與傳真系統(tǒng)、因特網(wǎng)介入及電子郵件系統(tǒng)，小區(qū)公用信息系統(tǒng)在內(nèi)的通信服務(wù)系統(tǒng)，不僅使住戶信息服務(wù)消費一步到位，符合在家辦公的需求，11 還可

以使人們足不出戶就可以進(jìn)行電子購物、遠(yuǎn)程教學(xué)、網(wǎng)上醫(yī)療診斷、參觀虛擬博物館、點播家庭影院，交互式電子游戲等家庭娛樂活動。

其他原先要由人工提供的管理與商務(wù)服務(wù)現(xiàn)在則由管理服務(wù)系統(tǒng)代替，這分別包括管理服務(wù)系統(tǒng)中的住宅遠(yuǎn)程三抄表系統(tǒng)、住宅家電控制系統(tǒng)、房屋和設(shè)備管理系統(tǒng)、以及商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)中的商務(wù)輔助服務(wù)、特殊信息服務(wù)、消費支持服務(wù)、內(nèi)部銀行等。

智能生活基于寬帶網(wǎng)。人類對未來家庭環(huán)境的要求是：安全舒適、輕松方便、節(jié)約能源、隨心所欲，人們要實現(xiàn)自己的夢想，最基本的條件是：家庭中各種獨立的設(shè)備必須集成在一個統(tǒng)一的家庭網(wǎng)絡(luò)中。這樣的家庭要求完全網(wǎng)絡(luò)控制化，因此規(guī)范的家用布線系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)寬帶介入已成為智能化住宅的基礎(chǔ)設(shè)施。

17、起價：指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格。

基價：基價也叫基礎(chǔ)價，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。

18、均價：指商品房在銷售價格相加之后的各數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)（銷售總建筑面積），即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。

19、預(yù)售價：指商品房在期房時預(yù)售的價格。

20、標(biāo)價：又稱報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房的出售價格。

21、成交價：是商品房買賣雙方的實際交易價格。

22、商品房的使用率：指房屋的使用面積與建筑面積的比例。

23、躍層式商品房：指由上、下兩層樓面、臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房，并采用戶內(nèi)單獨小樓梯連接的房屋，上下層高一樣。

24、土地使用權(quán)出讓方式：

① 招標(biāo)方式 ② 拍賣方式 ③ 協(xié)議出讓

25、土地使用權(quán)的出讓年限

① 居住用地 70年 ② 工業(yè)用地 50年

③ 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地 50年 ④ 商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 ⑤ 綜合或其他用地 50年

26、土地使用權(quán)終止、續(xù)期

① 土地使用權(quán)因土地滅失而終止 因土地使用者的拋棄而終止

② 續(xù)期：土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于期滿前一年向土地管理部門提出申請，經(jīng)批準(zhǔn)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按規(guī)定支付地價款并更換土地權(quán)屬證件。

27、商品房預(yù)售的條件

① 五證俱全

《國有土地使用證》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 《施工許可證》 《商品房預(yù)售許可證》

②按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

28、樓板：樓板的基本構(gòu)造是面層、結(jié)構(gòu)層、頂棚。面層的做法和要求與地面相同。樓板應(yīng)有足夠的強度，能夠承受使用荷載和自重；應(yīng)有一定的剛度，在荷載作用下?lián)隙茸冃尾怀^規(guī)定數(shù)值；應(yīng)滿足隔聲要求，包括隔絕空氣傳聲和固體傳聲；應(yīng)有一定的防潮、防水和防火能力。

29、其它

產(chǎn)權(quán)證書

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。

使用權(quán)房

使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，13 在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

共同共有房產(chǎn)

共同共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。

共有房產(chǎn)

共有房產(chǎn)：指兩個或兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

爛尾房

爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤判斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾”的情況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。配建設(shè)施

配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動中心

公共活動中心是配套公建相對集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。

房屋產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各 項權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點綴、裝飾和美化作用的、從屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。

三、建筑識圖

四、計算戶型面積

五、銀行按揭知識

●按揭，英文原來叫MORTGAGE，通俗的意思就是抵押，用客戶自已新買的房做抵押，向金融機構(gòu)申請長期貸款，承諾定期償還貸款本息。●辦理銀行按揭需具備的條件：

1、具有城鎮(zhèn)常住戶口或者有效居留身份；

2、有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；信用良好，有償還貸款本息的能力；

3、有購買住房的合同或協(xié)議；

4、以不低于所購房款總價的20%作為首付款；

5、有貸款人能力的單位或個人作為擔(dān)保人；

6、貸款規(guī)定的其他條件。

以上條件需準(zhǔn)備的材料：身份證（申請為一人以上者，各人均需要提供）、戶口本、職業(yè)、收入證明、貸款人所在單位的營業(yè)執(zhí)照、個人人名章及照片等

● 根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：

1、權(quán)屬有爭議的；

2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的；

3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的共他建筑物；

4、依法已公告列入拆遷范圍的；

5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的；

6、依法不得抵押的。

● 貸款共分為三種形式：公積金貸款；商業(yè)貸款；組合貸款

1、公積金貸款

市住房公積金是市（縣）政府用于解決行政事業(yè)單位職工及中低收入的居民住房問題的專項基金。城市住房基金從同級財政現(xiàn)在用于住房建設(shè)、維修、管理和補貼的資金，當(dāng)?shù)靥崛∽》抗潭ㄙY產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、15 房地產(chǎn)稅、土地使用權(quán)出讓金，以及出售屬于國有資產(chǎn)的住房回收資等渠道籌集。

2、商業(yè)貸款

個人住房商業(yè)性貸款是銀行用其信貸資金所發(fā)放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人，購買本市城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或銀行認(rèn)可的其他擔(dān)保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。（抵押貸款是商業(yè)性貸款中的一種貸款方式）

個人住房商業(yè)貸款是我國公民因購買商品房而向銀行申請的一種貸款，有關(guān)銀行規(guī)定，凡符合下列兩種情況之一的，即可申請貸款品種：一是參加住房儲蓄的居民；二是住房出售商和貸款銀行有約定，由房地產(chǎn)擔(dān)保企業(yè)為居民購房貸款向銀行提供提保。

3、組合貸款

個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時還可以申請個人住房公積金貸款，及借款人以所購本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時向銀行申請個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款。

● 按揭貸款所需資料及費用

一、所需資料：1、2、3、4、5、6、7、1、2、3、4、5、購房協(xié)議書（簽字按手印）《商品房預(yù)售合同》補充協(xié)議

業(yè)主身份證復(fù)印件四份、戶口本、暫住證復(fù)印件一份，結(jié)婚雙方資料。

供款人及配偶所在單位提供月收入情況證明。夫妻雙方如戶口沒在一起提供結(jié)婚證復(fù)印件 如是個體，一定提供營業(yè)執(zhí)照和近期兩月納稅證明。

如是單身提供父母或哥姐的共擔(dān)債務(wù)的證明人，需簽字、按手印。抵押手續(xù)費;保費； 月存款；

印花稅：貸款額的萬分之幾； 辦理時還需首付收據(jù)和身份證原件。

二、辦理按揭所需費用：

三、銷售人員應(yīng)盡力讓客戶在銀行要求的時間辦到銀行辦理相關(guān)手續(xù)。

● 房地產(chǎn)貸款程序1、4、貸款申請

2、受理申請

3、貸前審查 簽訂合同

5、發(fā)放貸款

6、貸款歸還

7、合同變更

8、貸款結(jié)清

六、涉及房地產(chǎn)交易的費用（實際以當(dāng)?shù)卣?guī)定為準(zhǔn)）

1、房產(chǎn)登記、辦證費

2、抵押手續(xù)費

3、辦理土地證手續(xù)費

4、契稅

5、公共維修基金

第三篇：房產(chǎn)銷售置業(yè)顧問必備基礎(chǔ)知識

名詞解釋

1、建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。

2、建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強度的一項重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。這個比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。

3、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。

4、樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向為1：1.5。

5、建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有個要求，這個高度就叫層高。具體地說，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。《住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

6、人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。

7、人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。

8、進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。

9、開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離，a)

因為就一個自然間的寬度而言，故又稱為開間。

10、公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。

11、共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

12、公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積

13、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

14、銷售面積：銷售面積是指商品房按“套”或“單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

15、陽臺：陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。

16、平臺：平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。

17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

18、地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

19、半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。

20、居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項用地的總稱。

21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。

22、公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。

23、道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。

24、公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

25、建筑線：建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

26、玄關(guān)：玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。

27、隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?28、過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。

29、鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼材料建造的，包括懸索結(jié)構(gòu)。

30、鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建造的。

31、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土建造的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建造的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。

32、混合結(jié)構(gòu)：是指承重的主要構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建造，柱是用鋼筋混凝土建造。

33、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。

34、磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。

35、框剪結(jié)構(gòu)：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。

36、墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、創(chuàng)造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。

37、橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。

38、樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設(shè)備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。

39、地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。

40、樓板面層：又稱樓面或地面。起著保護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣的作用。

41、商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

42、確權(quán):是依照法律、政策的規(guī)定，經(jīng)過房地產(chǎn)申報、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項權(quán)利。

43、土地使用權(quán):是指土地使用者在法律允許范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。

44、房屋的他項權(quán)利:房屋的他項權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。

45、房地產(chǎn)一級市場:又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。

46、房地產(chǎn)二級市場:是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。

47、房地產(chǎn)三級市場:具有消費性質(zhì)。此時房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價值尺度的市場價格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等就是三級市場行為

（二）房地產(chǎn)“五證一計劃”包括：

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》及《建設(shè)工程投資計劃》

（三）現(xiàn)行的土地獲取方式（來源）：

1、劃撥

2、出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種

根據(jù)2003年6月1日頒布的《天津市國有土地有償使用辦法》，對于經(jīng)濟性用地必須采用土地出讓的方式獲得。

（四）房屋建筑分類

1、從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分： ①木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——2層建筑）②磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——3層建筑）③磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）

④鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）⑤鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）

2、從房屋層數(shù)高度分：

①低層

1～3層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）②多層

4～6層（磚混結(jié)構(gòu)）③中高層

7～9層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）④高層

10～30層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）⑤超高層

40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）

3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：

①一級

100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）②二級

50～100年以上(磚混)③三級

25～50年（平房）

4、房屋建筑用途分： ①生產(chǎn)性建筑； ②居住建筑；

③公共建筑

（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)

1、房屋建筑構(gòu)件

一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。

2、房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類型

（1）

鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土建造（主要承重部件為梁和柱）。

（2）

磚混結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用梁、柱和墻體建造。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建造，墻體是用磚或砌體建筑的。

（3）

磚木結(jié)構(gòu)：承重的主要結(jié)構(gòu)采用磚、木建造的。

（4）

其他結(jié)構(gòu)（簡易結(jié)構(gòu)）：承重的主要結(jié)構(gòu)采用竹、磚石、等材料建造的簡易房屋。

3、地基與基礎(chǔ)

★地基：

地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用影響范圍內(nèi)的部分巖、土體。整個建筑物的全部荷載都通過基礎(chǔ)傳給地基來承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的。

★基礎(chǔ)：

基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴大部分，稱為基礎(chǔ)。基礎(chǔ)用來承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基。

★基礎(chǔ)的類型：

☆按基礎(chǔ)的材料及受力特點分類：

（1）

剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強度高而抗拉、抗剪強度低。（2）

柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。☆基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分：

（1）

條形基礎(chǔ)：

（2）

獨立基礎(chǔ)：指呈獨立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的主要形式之一。

（3）

筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì)差，采用條形基礎(chǔ)不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時或當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采用筏板基礎(chǔ)。（4）

箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。

（5）

樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁 ☆基礎(chǔ)的應(yīng)用：（1）

多層住宅七層及其層以下可采用磚混結(jié)構(gòu)，可根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁相結(jié)合。

（2）

中高層住宅可采用框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。

（3）

高層住宅可采用框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，根據(jù)地基情況采用筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。

4、墻體分類：

（1）

按平面位置：外墻和內(nèi)墻；（2）

按墻的方向：縱墻和橫墻；

（3）

通常縱墻間的間距為房屋的進(jìn)深，橫墻間的間距為房屋的開間；

（4）

按墻的受力分：承重墻、非承重墻。

5、樓層、地面：

（1）

樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層、木樓層。

（2）

按施工方法：現(xiàn)澆、預(yù)制。

6、樓梯：

（1）

樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。

（2）

樓梯形式：直跑式、雙跑式等。（3）

樓梯的使用性質(zhì)：主要樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯

7、屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。屋頂類型：

①平屋頂：平屋頂?shù)钠露群苄。话悴捎?%以下，上人屋頂坡度為1%--2%。

②坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。③曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。

（六）裂縫產(chǎn)生的原因

裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強度、溫度、沉降幾大類。

裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長度有關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。框輕結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。混凝土裂縫寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其發(fā)展。

（七）關(guān)于室內(nèi)采光有何要求？

1、每套住宅至少應(yīng)有一個居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個時，其中宜有二個獲得日照。

2、采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間的側(cè)窗洞口面積Ac與該房間地面面積Ad之比。

3、本地圖片，請重新上傳高度低于0.5米的窗洞口面積不計入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面 高度不宜低于2米。

（八）梁的種類：

1、梁的種類按受力狀態(tài)分為：

（1）簡支梁：單跨梁一般為簡支梁，如過梁、托墻梁。

（2）連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。

（3）懸臂梁。如陽臺梁、雨篷梁等。

2、以上三種梁可根據(jù)建筑實際情況設(shè)計為上返梁或下返梁。

（九）不同建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點比較？

磚混結(jié)構(gòu)住宅與框輕結(jié)構(gòu)住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。

第四篇：置業(yè)顧問培訓(xùn)資料

置業(yè)顧問培訓(xùn)資料

2009年01月07日

置業(yè)顧問培訓(xùn)資料銷售人員的中心環(huán)節(jié)，抓好“一個中心”、“兩種能力”、“三顆心”、“四條熟悉”、“五必學(xué)會”的培訓(xùn)工作，即：

□一個中心即以客戶為中心；

□兩種能力即應(yīng)變能力、協(xié)調(diào)能力；

□三顆心即對工作的熱心、對客戶的耐心、對成功的信心；

□四條熟悉即熟悉國家政治經(jīng)濟形勢,熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī),熟悉房地產(chǎn)市場行情,熟悉本公司物業(yè)情況；

□五必學(xué)即必學(xué)會市場調(diào)查、學(xué)會分析算賬、學(xué)會揣摩客戶心理、學(xué)會追蹤客戶、學(xué)會與客戶交朋友。

客戶為中心 一個中心

應(yīng)變能力 協(xié)調(diào)能力 兩個能力

熱心 耐心 信心 三顆心

經(jīng)濟形勢 法規(guī) 行情 物業(yè) 四條熟悉

調(diào)查 算賬 揣摩 追蹤 掌握 五條學(xué)會

我是誰――銷售人員的定位

一、公司形象的代表

正確的認(rèn)識銷售：（1）銷售的是一種利益，也就是客戶在從中可獲利益；

（2）銷售的是一種功能，也就是客戶在接受服務(wù)之后能滿足他某些方面的要求；

（3）銷售的是一種情感，人是具有感情的，銷售的同時要求對客戶從一種心理的關(guān)心，情感的關(guān)心出發(fā)，而不僅僅是銷售本身。只有充分認(rèn)識和掌握營銷工作的正確方向，我們才能更好的做好營銷工作。

三、客戶購樓的引導(dǎo)者/專業(yè)顧問

購房涉及很多專業(yè)知識，如地段的判斷、同類樓盤的比較、戶型格局的評價、建筑結(jié)構(gòu)的識

別、區(qū)位價值的判斷、住宅品質(zhì)的檢測、價值的推算、面積的丈量、付款按揭的計算及合同的簽署、辦理產(chǎn)權(quán)等，每個環(huán)節(jié)都包含了許多專業(yè)的細(xì)致的方面。凡此種種，對于一個缺乏經(jīng)驗的消費者來說，想從一個門外漢變成一個半懂不懂的購買者并非易事。

所以銷售人員要充分了解并運用專業(yè)知識，為客戶提供咨詢的便利與服務(wù)，從而引導(dǎo)客戶購樓。

四、將樓盤推薦給客戶的專家

銷售人員要有絕對的信心，并必須做到三個相信：相信自己所代表的公司，相信自己所推銷的商品，相信自己的推銷能力。這樣才能充分發(fā)揮銷售人員的推銷技巧。這是因為：首先，相信自己的公司。在推銷活動中，銷售人員不但代表公司，而且其工作態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量、推銷成效直接影響到公司的經(jīng)濟效益、社會信譽和發(fā)展前景，其次，相信自己能夠完成推銷任務(wù)。這種能力是推銷成功的信心與決心的來源，并能產(chǎn)生動力與熱情。再次，相信自己推銷的產(chǎn)品具有滿足客戶需求的效用。相信自己推銷的商品貨真價實，從而也相信自己的商品可以成功地推銷出去，這樣就可以認(rèn)定自己是推薦樓盤的專家。

五、將客戶意見向公司反饋的媒介

銷售人員作為公司與客戶的中介，除傳遞公司信息外，還需負(fù)起將客戶意見向公司反映的責(zé)任，使公司能根據(jù)客戶的意見及時作出相應(yīng)的修正與處理，樹立公司良好的企業(yè)形象。

六、市場信息的收集者

銷售人員要有較強的反應(yīng)能力、應(yīng)變能力與豐富的業(yè)務(wù)知識，對房產(chǎn)市場有敏銳的觸角，這就需要銷售人員對房產(chǎn)市場的信息做大量的收集、歸納、分析與總結(jié)的工作，如對宏觀房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r與趨勢的判斷、對區(qū)域市場整體發(fā)展水平的把握、對周邊樓盤與競爭對手優(yōu)劣勢及市場活動的認(rèn)知、對消費者購買心態(tài)的把握等，為公司的決策提供準(zhǔn)確的市場依據(jù)。

一、房地產(chǎn)銷售人員的素質(zhì)

1、良好的 心態(tài)

2、強烈的 責(zé)任感

3、頑強的意志力

4、成功的一種信念

5、正確的職業(yè)價值觀

二、房地產(chǎn)銷售人員應(yīng)具備的能力？

1、學(xué)習(xí)能力

2、控制能力

3、表達(dá)能力

4、專業(yè)技巧

5、公關(guān)能力

6、交際能力

三、房地產(chǎn)銷售人員具備的知識？

1、了解公司

2、熟悉產(chǎn)品

3、了解市場的知識

4、了解客戶的心理

四、銷售人員成功的因素？

1、工作具有使命感深刻理解工作的意義

2、不屈不撓的意志力

3、堅定成功的信念

4、在計劃研究分析上更為周全

5、做好準(zhǔn)備工作。

6、主動性強

7、建立良好的人際關(guān)系，運用一的機制。

8、幫助公司與客戶建立雙贏的目標(biāo)

五、置業(yè)顧問的心理素質(zhì)

1、建立信心強記資料

2、端正心態(tài)

3、待客態(tài)度端正換位思考實事求是。

六、置業(yè)顧問成功的要點。

1、熱愛銷售工作

2、不辭辛苦工作有方加班加點。

3、有成功的強烈愿望。

4、樂觀的態(tài)度

5、豐富的 知識面。

6、珍惜時間

7、懂得法文和聆聽

8、樹立服務(wù)意識。

第一章、

第五篇：房產(chǎn)置業(yè)顧問面試

房產(chǎn)置業(yè)顧問面試

1、這個職位最重要的是，你要表現(xiàn)出你對這個職位能勝任，給人一種很自信的感覺，而且形象最好親切、誠實可信。

2、第一個是自我介紹，2分鐘左右，當(dāng)時是群面，兩位HR面試一群人，我只覺得有意思，沒覺得多緊張。說完你的名字、大學(xué)、專業(yè)什么的之后最好趕緊把你的興趣愛好和優(yōu)勢與所應(yīng)聘的職位掛鉤，注意表達(dá)流利、順暢，說起來給人一種是舒服的感覺就行，帶點自信的味道更好。

3、HR當(dāng)時問了一道題，抱歉，這個我就不具體說了，比較常見的，比如你為什么選擇這個職位、談?wù)勀銓Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的看法、或者談?wù)勀銓X的定義，等等，比較簡單，你要注意技巧和表達(dá)，沉著應(yīng)對。

就這兩樣，就OK了。可能面試你的HR流程會多一點，這個我不了解。總之，你只要讓HR感覺你很誠實、自信，符合這個崗位就可以了。具體問題具體分析，這是我的一點小小的經(jīng)驗，希望對你有幫助。祝你面試成功！