第一篇：渝辦發業主大會及業主委員會實施細則

渝辦發〔2012〕54號

重慶市人民政府辦公廳

關于轉發重慶市業主大會和業主委員會 活動規則（試行）的通知

各區縣（自治縣）人民政府，市政府有關部門，有關單位：

市國土房管局擬定的《重慶市業主大會和業主委員會活動規則（試行）》已經市政府同意，現轉發給你們，請遵照執行。

二○一二年二月二十三日

重慶市業主大會和業主委員會活動規則（試行）（市國土房管局）

第一條 為規范業主大會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》（國務院令第379號）、《重慶市物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本規則。

第二條 本市行政區域內業主大會設立、活動及其監督適用本規則。

第三條 市房地產行政主管部門負責全市業主大會活動的指導和監督工作。區縣（自治縣）房地產行政主管部門負責本轄區內業主大會活動的政策業務指導工作。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責對轄區內業主大會的成立、業主大會召開、業主委員會選舉產生等相關活動實施具體指導監督管理工作。

居（村）民委員會協助、配合街道辦事處（鄉鎮人民政府）做好相關工作。第四條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。業主大會由全體業主組成。只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第五條 一個物業管理區域內，物業出售并交付使用的建筑面積達到該區域建筑物總面積50%以上，業主可以召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會，并于會前書面告知物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）。

符合本條第一款規定條件的，可由物業所在地居（村）民委會引導占物業管理區域內業主總人數20%以上的業主提出書面申請。

第六條 占物業管理區域內業主總人數20%以上的業主書面要求召開首次業主大會會議的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當組織召開。

第七條 占物業管理區域內業主總人數20%以上的業主書面要求召開業主大會會議（含首次）的，該部分業主應向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出申請，并附上簽字的書面要求原件和業主房地產權證復印件或房屋買賣合同復印件，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當將提出申請的業主名單在物業管理區域內公示。業主人數符合本規則第六條規定條件的申請予以受理；業主人數不符合本規則第六條規定條件的申請不予受理，并書面告之申請人。

第八條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到召開首次業主大會會議告知或者申請后30日內通知建設單位報送物業建筑面積、物業出售時間、業主清冊等材料，并負責核實材料。建設單位應當在收到街道辦事處（鄉鎮人民政府）通知后10日內報送以下材料，并協助成立籌備組。

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到告知或者申請后60日內負責成立籌備組，確定籌備組成員人數。

首次業主大會籌備組成員一般為5—15名，籌備組成員由業主代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）和建設單位派員共同組成，其中，業主代表不得少于籌備組人數的50%。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）派員擔任。籌備組對籌備工作不能形成一致意見時，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應在充分考慮籌備組各成員意見后予以確定。

籌備組中的業主代表由業主推薦（自薦）產生。推薦人應到所在地居（村）民委員會將擬推薦的業主代表姓名、所住房號等基本情況進行登記。

所在地居（村）民委員會將業主的推薦情況在物業管理區域內顯著位置公示，公示時間不少于7日，業主無異議后產生業主代表。業主自薦或互薦產生的業主代表人數較多時，由所在地居（村）民委員會根據樓幢的具體情況，考慮業主素質，兼顧均衡分布的原則在推薦人選中確定業主代表。

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公布。第十條 籌備組應當做好下列籌備工作：

（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（二）參照市房地產行政主管部門制定的示范文本，擬訂業主大會議事規則和管理規約草案；

（三）確認業主身份，確定業主人數和業主所有的物業專有部分建筑面積；

（四）擬訂業主委員會委員產生辦法，確定候選人名單；

（五）召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款第（一）項至第（四）項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公示。業主對業主身份、業主人數或者專有部分建筑面積提出異議的，籌備組應當予以復核并告知提出異議者復核結果。第十一條 業主委員會產生辦法一般應包含以下內容：

（一）業主委員會候選人資格；

（二）業主委員會成員人數；

（三）業主委員會候選人產生程序；

（四）候補委員產生程序；

（五）爭議解決辦法；

（六）分期開發的物業管理項目增補業主委員會委員的辦法；

（七）召開首次業主大會會議其他需規定的內容。

業主委員會產生辦法應當在物業管理區域顯著位置公示，公示時間不得少于3日，廣泛聽取業主意見。籌備組根據業主意見對業主委員會產生辦法進行修改后確定。第十二條 業主委員會委員候選人由籌備組推薦，30名以上業主也可以聯名推薦委員候選人1名（1名業主只能參加1次推選）。業主委員會候選人人數一般不超過業主委員會委員人數的150%，業主推薦的委員候選人人數較多時，由籌備組根據業主委員會委員產生辦法確定。

業主委員會候選人應符合本規則第二十五條規定的任職條件。籌備組應當審查委員候選人資格并確定候選人名單。

第十三條 首次業主大會按下列程序召開：

（一）由大會籌備組介紹大會籌備情況；

（二）公布并通過業主大會議事規則；

（三）公布并通過管理規約；

（四）由大會籌備組介紹業主委員會候選人情況；

（五）表決。

第十四條 業主大會首次會議應當討論決定下列事項：

（一）制定《業主大會議事規則》；

（二）制定管理規約；

（三）選舉業主委員會成員；

（四）決定物業管理其他重大事項。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十五條 業主決定共同事務時，業主擁有物業的專用部分建筑面積按下列規定計算：

（一）對已辦理房地產權證的物業，按房地產權證記載的建筑面積計算；

（二）對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，按商品房買賣合同確定的建筑面積計算。業主人數按房地產權證數計算，一個權證計為一個業主人數。對已出售但未辦理房地產權屬登記的物業，業主人數按商品房買賣合同數計算，一個合同計為一個業主人數。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上房地產權證或商品房買賣合同的，按一人計算。同一產權有兩個及以上所有權人的，應自行確定一名表決權人。

第十六條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式召開。

業主大會會議表決應采用記名投票方式，一個業主只投一張表決票，表決票應詳細列明業主需共同決定的事項，業主應當在表決票上簽注業主姓名或加蓋業主單位印章，同時應標明其房屋門號和所擁有物業的建筑面積。

第十七條 業主因故不能參加會議的，應書面委托代理人參加，并行使投票權，但代理人不享有被選舉權；不具有完全民事行為能力的業主，由其監護人代為行使投票權。

業主大會可以邀請一定比例的非業主房屋使用人列席會議。列席會議的成員沒有投票權和被選舉權。

第十八條 同一物業管理區域內有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業主代表參加業主大會會議。推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當提前就業主大會會議擬討論的事項征求其所代表的業主的意見并將征求意見的結果在該單位（幢、單元、樓層）區域如實公示，公示時間不少于3日。凡需投票表決的，業主贊同、反對或者棄權的意見應當經本人簽字后，由業主代表在業主大會會議投票時如實反映。

第十九條 業主大會召開會議時，應當邀請物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會參加。

物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和居（村）民委員會應到場指導。第二十條 業主大會作出決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會對提出改建、重建建筑物及其附屬設施申請作出決定的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。第二十一條 《業主大會議事規則》應當依法包含以下幾方面內容：

（一）業主大會名稱、物業項目地址、四至范圍；

（二）業主大會權利；

（三）業主委員會職責；

（四）業主大會的議事方式及表決程序；

（五）業主委員會委員的組成和委員任期；

（六）業主委員會活動經費及辦公用房；

（七）印章的使用和管理；

（八）關于業主大會的其他重大事項。

第二十二條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約經業主大會會議通過后對全體業主具有約束力。第二十三條 業主大會履行以下職責：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉、補選或罷免業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（五）決定提出改建、重建建筑物及其附屬設施的申請；

（六）決定業主委員會的必要經費、來源及經費管理辦法；

（七）決定共用部分收益的管理、使用和分配；

（八）決定全體業主參與的有關物業管理的相關訴訟活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。第二十四條 業主大會分定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要業主大會決定的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

對于占總人數20%以上的業主以書面形式要求召開業主大會臨時會議的，該部分業主可直接向業主委員會書面申請，也可向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）書面申請。

業主直接向業主委員會書面申請的，業主委員會應當簽收申請并在30日內組織召開業主大會。業主向街道辦事處（鄉鎮人民政府）書面申請的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應書面通知業主委員會在30日內組織召開業主大會。

業主委員會不組織召開業主大會的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令業主委員會限期組織召開。業主委員會逾期不組織召開的，占總人數20%以上的業主要求街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到申請后30日內組織召開。

第二十五條 因物業管理區域發生變更等原因導致業主大會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當告知物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府），并在其指導監督下，做好業主共同財產清算和資料清理工作，并在解散后3個工作日內將業主大會印章及相關資料移交給物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）。第二十六條 業主委員會是業主大會的執行機構。業主委員會成員由業主擔任，在業主中選舉產生。成員人數由業主大會決定，一般為5—11人，應當為單數，業主大會選舉產生的業主委員會成員人數為雙數時，得票最后一名成員作為候補委員。

業主委員會每屆任期不超過5年，業主委員會成員可以連選連任。業主委員會設主任1名、副主任1—3名。第二十七條 業主大會選舉產生的業主委員會成員應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會選舉產生的業主委員會成員人數符合業主委員會產生辦法或業主大會決定的，業主委員會即選舉產生完成。當業主大會選舉產生的業主委員會成員人數低于業主委員會產生辦法或業主大會決定的業主委員會成員人數下限時，可在未當選的候選人中及時補選一次。

經補選后人數符合業主大會決定的，業主委員會選舉產生完成。

對于經補選，業主委員會人數仍低于業主委員會產生辦法或業主大會決定的業主委員會成員人數下限的住宅區，可以由街道辦事處（鄉鎮人民政府）在征求該住宅區業主意見并取得過半數業主書面同意后，指定物業所在地社區居（村）民委員會代行業主委員會職責。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）在征求該住宅區業主意見未取得過半數業主書面同意的，可以在街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導和監督下，暫由物業所在地的居（村）民委員會代行業主委員會的職責。

第二十八條 業主委員會成員應具備以下任職條件：

（一）具有完全民事行為能力，身體健康，無重大疾病；

（二）模范履行業主義務，按期履行交納物業管理服務費、物業專項維修資金等業主義務，無亂搭建行為。

（三）本人、配偶以及直系親屬未在為本物業管理區域提供服務的物業服務企業內工作或兼職；

（四）具有必要的工作時間，業主委員會副主任或主任原則上只在一個物業管理區域內擔任。

（五）具備一定組織能力，且熱心公益事業，責任心強，具有社會公信力，未參加過違法組織；

（六）書面承諾積極、及時、全面履行工作職責；

（七）無挪用、侵占公有財產行為；

（八）法律、法規和政策規定的其他條件。

第二十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

（一）業主委員會名稱（注明第幾屆）和業主委員會委員、主任、副主任名單；

（二）業主大會議事規則；

（三）管理規約；

（四）業主委員會辦公場地、聯系電話；

（五）業主大會召開及表決情況。

對符合規定的，物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）應在5個工作日內出具業主委員會備案證明；對不符合規定的，書面說明理由，5個工作日內退回。業主委員會備案的有關事項發生變更的，應當依照前款規定重新備案和公示。第三十條 業主委員會應當建立議事和重大事項報告制度，并依法按照業主大會議事規則規定開展工作。

業主委員會會議由業主委員會主任主持，主任因故缺席時，可委托業主委員會副主任召集并主持會議。

經1/3以上委員提議召開業主委員會會議的，應當召開業主委員會會議；主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由居（村）民委員會指定一名委員召集和主持業主委員會會議。

業主委員會委員不得委托他人參加業主委員會會議并行使表決權。

業主委員會召開會議時，應邀請物業所在地的居（村）民委員會參加。研究物業專項維修資金籌集和使用，解聘、選聘物業服務企業以及涉及物業管理區域社會穩定、公共安全等重大事項，還應當邀請所在區縣（自治縣）房地產行政主管部門、街道辦事處（鄉鎮人民政府）、公安派出所的人員列席。

業主委員會會議應當有2/3以上委員出席，作出的決定必須經過半數以上委員同意并書面簽署意見。會后3日內，應將會議情況及決定事項以書面形式在物業管理區域內公告。

未書面簽署意見并公告的決定無效。

業主委員會應當指定專人整理會議記錄，會議記錄經與會委員簽字后歸檔保存。第三十一條 業主大會只能就《重慶市物業管理條例》第十一條第二款第七項的規定，授權業主委員會作出具體決定。

業主大會或業主委員會的決定，對業主具有約束力。業主大會、業主委員會的決定應當符合法律、法規的規定。不得作出與物業管理無關的決定，業主委員會不得從事經營活動，不得干擾物業服務企業的正常工作，不得從事與本物業管理區域物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以依法請求人民法院予以撤銷。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規及相關政策的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或撤銷其決定，并通告全體業主。業主委員會超越職權作出決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽字同意該決定的委員承擔相應的法律責任。第三十二條 業主委員會履行以下職責：

（一）制定業主委員會工作制度；

（二）召集并主持業主大會會議，報告物業管理的實施情況，公示業主大會決定；

（三）為業主大會續聘、選聘、解聘物業服務企業做好相關準備工作，經業主大會決定和授權，代表全體業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂、變更或者解除物業服務合同；

（四）執行業主大會作出的決議，向業主大會報告有關決議執行的情況；組織并監督管理規約的落實；

（五）公示物業專項維修資金使用情況，組織或者參與物業共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；

（六）每半年公示一次業主委員會工作經費等使用情況；

（七）及時了解業主、使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；協調業主、使用人與物業服務企業的關系；

（八）根據業主大會的決定，代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟或者仲裁；

（九）配合有關部門，做好維護物業管理區域秩序的相關工作；

（十）管理規約、業主大會賦予的其他職責。

第三十三條 業主委員會成員有下列情形之一時，經業主委員會會議通過后中止其成員職務，并提請下次業主大會會議審議決定終止其成員職務：

（一）挪用、侵占業主共有財產；

（二）索取、非法收受建設單位、物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬；

（三）違反物業服務合同拒不交納物業服務費用，或利用職務之便要求物業服務企業減免物業服務費；

（四）不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正；

（五）泄露其他業主的信息；

（六）一年內三次無故缺席業主委員會會議；

（七）挪用共有部分收益；

（八）利用物業共有部分從事經營活動；

（九）其他損害業主共同利益或者可能影響其公正履行職責的行為。第三十四條 業主委員會成員有下列情形之一時，其成員職務自行終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）因疾病等原因喪失履行職責能力的；

（三）任職期間被依法追究刑事責任的；

（四）以書面形式向業主大會或業主委員會提出辭職的；

（五）業主大會議事規則約定的其他情形。

第三十五條 業主委員會成員資格被終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交給業主委員會。

第三十六條 業主委員會實行候補委員制。候補委員的名額和產生程序由《業主委員會委員產生辦法》確定。

業主委員會成員出缺時，由候補委員以得票多少依次遞補。遞補的委員作為候補委員參加業主委員會，并由下一次業主大會確認為正式委員。

第三十七條 業主委員會任期屆滿前兩個月，應由本屆業主委員會組織召開業主大會，選舉下屆業主委員會。逾期未換屆的，占總人數20%以上的業主要求物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織換屆的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到申請后30日內，按照首次業主大會程序組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

原業主委員會應當在新一屆業主委員會產生之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會、業主委員會所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好交接手續。

第三十八條 資格被終止的業主委員會成員或原業主委員會未按本辦法第三十五條、第三十七條、第三十八條規定，未在規定時間內移交印章、資料和財物的，由所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）責令其7日內移交。仍不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，業主委員會或新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第三十九條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔，經費籌集、管理、使用的具體辦法由業主大會討論決定。

具體使用情況由業主委員會每半年以書面形式在物業管理區域內公示一次（7日），并接受業主的質詢。

第四十條 業主大會采用招投標方式選聘物業服務企業的，招投標所發生的費用由業主大會墊付，墊付費用后由中標的物業服務企業在物業管理服務費中支付。第四十一條 新建住宅小區業主委員會的辦公用房應包含在房屋建設單位提供的物業服務用房中，單獨劃定用房位置。第四十二條 業主委員會成立后15日內，由業主委員會持備案證明到公安部門指定的單位刻制業主委員會印章，并報所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。業主委員會印章所刻名稱應與區縣（自治縣）街道辦事處（鄉鎮人民政府）出具的備案證明上所標注名稱一致，具體刻制應符合公安部門有關印章管理規定。第四十三條 業主委員會印章由業主委員會在其成員中指定專人負責保管，并建立用印記錄制度。

印章遺失的，業主委員會應憑在我市主要新聞媒體上聲明作廢的憑證重新刻制，并到所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）備案。

第四十四條 業主委員會應當根據業主大會或業主委員會的決定使用印章，主要用于以下四個方面：

（一）業主大會與物業管理企業簽訂服務合同用章；

（二）業主大會或業主委員會公示文書用章；

（三）根據業主大會的決定，代表全體業主參加因物業管理活動發生的訴訟或者仲裁時用章；

（四）物業專項維修資金管理、使用相關事宜用章。

居（村）民委員會對業主委員會使用印章的情況進行監督，并加蓋公章予以確認。業主委員會應依照法定職責使用印章，違反印章使用規定，造成經濟損失或者不良影響的，由責任人承擔相應的責任。

第二篇：第三章業主大會及業主委員會

第三章 業主大會及業主委員會

第一節 業主大會籌備組

第十九條 同一物業管理區域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議，成立一個業主大會：

（一）交付的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付專有部分之日起滿兩年且入住的建筑面積達到建筑物總面積20％以上。

業主總人數在20人以內且經全體業主一致同意，決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。

第二十條 符合本條例第十九條第一款規定條件之一的物業管理區域，其開發建設單位應當書面報告區房產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）。開發建設單位未及時書面報告的，業主可以向區房產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）提出設立業主大會的書面要求。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到報告或者要求之日起15個工作日內組織業主成立業主大會籌備組，籌備召開首次業主大會會議。

第二十一條 籌備組由開發建設單位、業主和街道辦事處（鄉鎮人民政府）派員組成，其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）派員擔任。

籌備組應當自成立之日起3日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責，并有權要求開發建設單位提供相應的文件資料；相關文件資料應當包含：

（一）物業管理區域劃分證明；

（二）業主名冊；

（三）建筑規劃總平面圖；

（四）附屬設施設備交付使用備案證明；

（五）物業服務用房配置證明；

（六）住宅專項維修資金交存證明；

（七）其他必要的文件資料。

第二十二條 籌備組履行下列職責：

（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點和內容；

（二）草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則；

（三）確認業主身份和核計業主人數、專有部分面積；

（四）確定業主委員會委員候選人條件和選舉辦法；

（五）提出首屆業主委員會委員候選人名單；

（六）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款第（一）至

（五）項所列內容，籌備組應當在召開首次業主大會會議15日前以書面形式在物業管理區域內公示。業主對業主身份、人數或者專有部分面積等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

第二十三條 籌備組應當自成立之日起30日內組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法設立之日起，籌備組職責自行終止。

籌備組的必要經費由開發建設單位承擔。

第二節 業主大會與業主委員會

第二十四條 業主在業主大會會議上的投票權，建筑面積和人數的確定按照下列規定行使。

（一）業主“專有部分的面積”按所持房地產權證記載的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算；房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷（預）售合同確定的建筑面積（不包括停車位建筑面積）計算。其中，建設單位“專有部分的面積”為未銷售的物業建筑面積，不包括屬業主共有的物業和不能單獨辦理產權登記的其他物業，“投票權數總面積”為所有業主享有“專有部分的面積”的總和。

（二）“業主人數”按房地產權證數（套數）確定，一個產權證計為一個業主人數，房屋已出售并交付使用但尚未領取房地產權證的，按房屋銷（預）售合同數確定，一份合同計為一個業主人數。

業主身份的確定，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。

業主拒付物業服務費、不繳存住宅專項維修資金的，管理規約、業主大會議事規則可以對其在物業管理中投票權的行使予以約束。

第二十五條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則并選舉產生業主委員會之日起設立。

業主大會依法設立后十日內，業主委員會應當就業主大會設立事項向區房產行政主管部門備案；并依法刻制和使用業主大會（業主委員會）印章。第二十六條 業主大會會議由業主委員會組織召開。

業主委員會不依法、依約履行召開業主大會會議職責的，區房產行政主管部門應當責令其限期召開；逾期不召開的，街道辦事處、鄉（鎮）人民政府可以組織業主召開業主大會會議。

除前兩款規定外，任何單位和個人不得擅自召集業主大會會議。

第二十七條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見形式時，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。

業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議，代理人應當持業主書面委托書并根據委托內容進行投票表決

第二十八條 業主大會履行下列職責：

（一）選舉、撤換業主委員會委員；

（二）審議通過業主大會議事規則及管理規約；

（三）監督業主委員會工作，聽取業主委員會的工作報告，改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

（四）決定選聘、解聘物業服務企業;

（五）依法決定住宅專項維修資金籌集、使用、管理事項；

（六）根據管理規約的約定，對違反管理規約的業主進行告誡，并在小區內公示告誡內容；

（七）決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。第二十九條 管理規約應當對下列主要事項作出約定：

（一）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理；

（二）住宅專項維修資金的籌集、使用方案；

（三）共有部分的經營與收益分配、使用；

（四）業主的其他權利與義務；

（五）違反規約應當承擔的責任。

管理規約自業主大會表決通過之日起生效，對全體業主及使用人，均具有約束力。

第三十條 管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則不得與法律、法規相抵觸，其示范文本由市國土房產局擬訂。

第三十一條 業主大會設立后，業主委員會應當將下列事項告知開發建設單位和物業服務企業：

（一）管理規約；

（二）業主大會議事規則；

（三）業主委員會工作規則；

（四）業主大會、業主委員會的其他決定。

開發建設單位在銷售該物業管理區域內的專有部分時，應當向買受人明示前款所列事項，并將其作為房屋銷售合同的附件。

第三十二條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主、業主大會監督。

業主委員會由人數為奇數的若干名委員（不超過9人）組成，每名委員具有同等表決權，每屆任期為3年；委員的條件、人數、任期等具體事項由業主大會議事規則規定。

第三十三條 業主委員會討論、決定物業管理公共事項，應當召開委員會會議，并于會議召開3日前在物業管理區域內以書面形式公告會議議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會決定事項，應當經全體委員半數以上簽字同意通過。

業主委員會應當將業主大會、業主委員會的決定在作出之日起3日內以書面形式在物業管理區域內公告。

第三十四條 業主委員會委員應當忠實履行職責，定期參加房產行政主管部門組織的物業管理培訓，接受街道辦事處（鄉鎮人民政府）以及房產行政主管部門的指導與監督。

業主委員會不得從事物業服務經營活動，其委員及其近親屬不得在為本物業管理區域提供物業服務的物業服務企業中任職。

第三十五條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

（一）不再是該物業管理區域內的業主；

（二）喪失民事行為能力；

（三）被依法限制人身自由半年以上；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第三十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式向業主大會提出辭職請求；

（二）拒不履行委員職責；

（三）業主委員會半數以上委員或者20％以上業主提議撤銷其委員資格；

（四）違章搭建、拒付物業服務費等侵害他人合法權益；

（五）因其他原因不適合繼續享有委員資格的。

第三十七條 業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行換屆

選舉。

業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的，區房產行政主管部門應當責令其限期改正；逾期不改正的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以組織業主召開業主大會會議進行換屆選舉。

第三十八條 業主大會會議選舉產生出新一屆業主委員會之日起10日內，前業主委員會委員應當在街道辦事處監督下，將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

業主委員會委員資格屆內終止的，應當在終止之日起5日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列文件資料及財物。

第三十九條 經業主大會決定，可以從下列渠道籌集專項用于業主委員會開展工作的經費：

（一）全體業主共有部分物業經營收益；

（二）全體業主共同交納；

（三）業主自愿捐贈等其他合法方式。

工作經費歸全體業主共有。業主委員會應當妥善保管并定期書面公告其收支情況，并接受業主大會、業主的監督。

第四十條 兩個以上物業管理區域共用附屬設施設備的，應當建立業主委員會聯席會議制度。

業主委員會聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）和區房產行政主管部門、相關物業管理區域的業主委員會、社區居民委員會、物業服務企業組成。聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責召集。

第三篇：業主大會和業主委員會指導規則

業主大會和業主委員會指導規則

第一章 總則

第一條 為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律法規的規定，制定本規則。

第二條 業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權利，履行相應的義務。

第三條 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大會決定的事項，接受業主的監督。

第四條 業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

第五條 業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。

第六條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府負責對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助，負責對業主大會和業主委員會的日常活動進行指導和監督。

第二章 業主大會

第七條 業主大會根據物業管理區域的劃分成立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主同意，不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第八條 物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業主大會會議所需的文件資料：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明；

（七）其他有關的文件資料。

第九條 符合成立業主大會條件的，區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

第十條 首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉鎮人民政府代表擔任。

第十一條 籌備組中業主代表的產生，由街道辦事處、鄉鎮人民政府或者居民委員會組織業主推薦。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調解決。

建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第十二條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十三條 依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為業主。

基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業主。

業主的投票權數由專有部分面積和業主人數確定。

第十四條 業主委員會委員候選人由業主推薦或者自薦。籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業主委員會委員候選人名單。

第十五條 籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。

第十六條 劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十七條 業主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會委員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第十八條 管理規約應當對下列主要事項作出規定：

（一）物業的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主共同利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第十九條 業主大會議事規則應當對下列主要事項作出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第二十條 業主拒付物業服務費，不繳存專項維修資金以及實施其他損害業主共同權益行為的，業主大會可以在管理規約和業主大會議事規則中對其共同管理權的行使予以限制。第二十一條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定由業主委員會組織召開。有下列情況之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。

第二十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域內公告。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

第二十三條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；

（二）建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

第二十四條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

（一）業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；

（二）總人數，按照前項的統計總和計算。

第二十五條 業主大會應當在業主大會議事規則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業主投票權數的專有部分面積。

一個專有部分有兩個以上所有權人的，應當推選一人行使表決權，但共有人所代表的業主人數為一人。

業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監護人行使投票權。第二十六條 業主因故不能參加業主大會會議的，可以書面委托代理人參加業主大會會議。

未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

第二十七條 物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議，推選及表決辦法應當在業主大會議事規則中規定。

第二十八條 業主可以書面委托的形式，約定由其推選的業主代表在一定期限內代其行使共同管理權，具體委托內容、期限、權限和程序由業主大會議事規則規定。

第二十九條 業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定本規則第十七條規定的其他共有和共同管理權利事項的，應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

第三十條 業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。

業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

第三章 業主委員會

第三十一條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第三十二條 業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。第三十三條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第三十四條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第三十五條 業主委員會履行以下職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第三十六條 業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：

（一）管理規約、業主大會議事規則；

（二）業主大會和業主委員會的決定；

（三）物業服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用情況；

（五）物業共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；

（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；

（八）其他應當向業主公開的情況和資料。

第三十七條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

第三十八條 業主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業主委員會委員不能委托代理人參加會議。

第三十九條 業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議。

業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

第四十條 業主委員會應當建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內容：

（一）業主大會、業主委員會的會議記錄；

（二）業主大會、業主委員會的決定；

（三）業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同；

（四）業主委員會選舉及備案資料；

（五）專項維修資金籌集及使用賬目；

（六）業主及業主代表的名冊；

（七）業主的意見和建議。

第四十一條 業主委員會應當建立印章管理規定，并指定專人保管印章。

使用業主大會印章，應當根據業主大會議事規則的規定或者業主大會會議的決定；使用業主委員會印章，應當根據業主委員會會議的決定。

第四十二條 業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理和使用的具體辦法由業主大會決定。

第四十三條 有下列情況之一的，業主委員會委員資格自行終止：

（一）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第四十四條 業主委員會委員有下列情況之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六）因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第四十五條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。

第四十六條 業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

第四十七條 業主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業主大會會議，進行換屆選舉，并報告物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第四十八條 業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第四章 指導和監督

第四十九條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當積極開展物業管理政策法規的宣傳和教育活動，及時處理業主、業主委員會在物業管理活動中的投訴。

第五十條 已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

第五十一條 業主委員會未按業主大會議事規則的規定組織召開業主大會定期會議，或者發生應當召開業主大會臨時會議的情況，業主委員會不履行組織召開會議職責的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以責令業主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下組織召開。

第五十二條 按照業主大會議事規則的規定或者三分之一以上委員提議，應當召開業主委員會會議的，業主委員會主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府可以指定業主委員會其他委員召集業主委員會會議。

第五十三條 召開業主大會會議，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當給予指導和協助。

第五十四條 召開業主委員會會議，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

在物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

第五十五條 違反業主大會議事規則或者未經業主大會會議和業主委員會會議的決定，擅自使用業主大會印章、業主委員會印章的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正，并通告全體業主；造成經濟損失或者不良影響的，應當依法追究責任人的法律責任。

第五十六條 業主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。業主委員會任期屆滿后，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。

第五十七條 業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

第五十八條 因客觀原因未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會的職責。

第五十九條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第六十條 業主不得擅自以業主大會或者業主委員會的名義從事活動。業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。

第六十一條 物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，由區、縣房地產行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

第五章 附 則

第六十二條 業主自行管理或者委托其他管理人管理物業，成立業主大會，選舉業主委員會的，可參照執行本規則。

第六十三條 物業所在地的區、縣房地產行政主管部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府在指導、監督業主大會和業主委員會工作中的具體職責分工，按各省、自治區、直轄市人民政府有關規定執行。

第六十四條 本規則自2010年1月1日起施行。《業主大會規程》（建住房［2003］131號）同時廢止。

第四篇：深圳市業主大會和業主委員會議事規則

深圳市業主大會和業主委員會議事規則（示范文本）

第一條 為了規范業主大會和業主委員會的議事活動，根據有關法律法規制定本議事規則。

本議事規則經_____年_____月_____日業主大會會議審議通過，專為本區域召開業主大會會議及業主委員會會議使用。

第二條 業主大會的議事范圍：

（一）管理規約、業主大會和業主委員會議事規則的制定、修改；

（二）物業服務企業的選聘和解聘；

（三）物業專項維修資金的籌集和使用；

（四）業主大會的訴訟或仲裁；

（五）業主委員會委員、候補委員的選舉、罷免，業主委員會工作的監督；

（六）物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用約定和收益分配方案；

（七）物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面規章制度的制訂和修改；

（八）業主委員會的工作報告；

（九）業主委員會不當決定的改變和撤銷；

（十）業主大會、業主委員會的活動經費，業主委員會委員津貼和執行秘書薪酬；

（十一）業主大會、業主委員會印章使用管理和檔案管理制度的制訂和修改；

（十二）業主委員會會議資料查詢制度的制訂和修改；

（十三）業主委員會委員、候補委員或者執行秘書對業主資料的保密制度的制訂和修改；

（十四）業主委員會信息發布制度的制訂和修改；

（十五）___________________________________。

第三條 業主大會會議采取集體討論或書面征求意見的形式，具體形式由會議召集人確定。

第四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會每年召開_____次定期會議。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）百分之二十以上業主提議；

（二）發生重大緊急事件需要及時協調處理；

（三）________________________________；

（四）《條例》和本議事規則規定的其他情形。

第五條 業主大會會議由業主委員會負責召集。

在下列情形下，業主可提請所在地街道辦事處召集業主大會會議。

（一）業主委員會逾期不召集會議，經所在地街道辦事處責令，仍不召集的；

（二）未能依法選舉產生業主委員會，或者業主委員會集體辭職的；

（三）業主委員會被區主管部門責令解散的；

（四）________________________________。

第六條 業主大會會議召開前，召集人應做好以下準備工作：

（一）提出本次業主大會會議需要表決的事項；

（二）確定會議召開的時間、地點、形式、會議議程；

（三）印制表決票或選舉票；

（四）在業主中推選若干表決票和選舉票的發票人、計票人和監票人；

（五）核實業主身份，確定總投票權數和投票總人數；

（六）選舉業主委員會委員和候補委員的，召集人應將該事項在物業管理區域內予以公告，公告期不得少于10日。在公告期內接受業主提交的業主委員會成員候選人申請資料。在公告期截止后，不再接受對申請資料進行補正或修改。

（七）將業主委員會委員、候補委員候選人簡歷表、業主大會會議表決事項及議程公示，公示時間為7日。

（八）在會議召開15日前向全體業主抄送會議通知并在小區公告欄或其他顯著位置公告；

會議通知應寫明會議的議題、時間、地點、方式、表決事項、業主委員會委員和候補委員候選人名單、業主委員會委員和候補委員的應選人數、總投票權數和投票總人數、投票人的權利和義務等；

（八）其他會務準備工作。

第七條 業主大會以集體討論形式議事的程序如下：

（一）會議召集人就本次業主大會會議召開目的、會議議題、會議召集情況及業主到會情況等進行說明；

（二）會議召集人對本次會議需要決議事項進行說明；

（三）參加會議的業主對需要決議事項逐一進行投票表決；

（四）會議召集人計收有效票；

（五）會議召集人公布投票結果，包括投票的票權數和投票人數，并依據有關規定對投票結果的合法性、有效性作出說明，確定并宣布決議事項是否通過；

（六）會議召集人將大會的議事決定以書面形式在物業管理區域內公告。會議召集人應當做好業主大會會議書面記錄。會議記錄統一由業主委員會保管。

第八條 業主大會以書面形式議事的程序如下：

（一）會議召集人根據規定向本區域全體業主送達表決票或選舉票，并告知業主表決票或選舉票投放的地點和截止時間；

（二）會議召集人收集指定投放地點的表決票；

（三）會議召集人計收有效表決，如回收時限屆滿后，與會業主所持投票權數和人數未達到通過業主大會會議有效決議的法定比例的，由召集人告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選舉票，直至與會業主所持投票權數和人數達到通過業主大會會議有效決議的法定比例，但投票延長時間不超過_____個月（寶安、龍崗和光明新區按照國家《物業管理條例》有關表決事項規定執行）；

（四）會議召集人組織人員開箱驗票，統計并公布投票結果，包括投票的票權數和投票人數，以及表決、選舉結果；

會議召集人應當做好業主大會會議書面記錄。會議記錄統一由業主委員會保管。

第九條業主委員會選舉時，業主委員會委員、候補委員得票順序，按照所得投票票權占總投票權數的比例與所得投票人數占總投票人數的比例之和的大小確定，若兩者之和相等，則所得投票權數較多者排名靠前。

第十條 業主為法人或其他組織的，由其法定代表人或委托人行使投票權；業主為無民事行為能力及限制民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權。業主可以自行投票，也可書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項、投票權數和人數。

第十一條 一個獨立產權單位登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

第十二條 召開業主大會會議時，業主應當在會議簽到表簽字確認；采用或者同時采用書面形式召開業主大會會議的，業主應在表決票上或者選舉票上簽字確認并按照規定方式交回表決票或者選舉票。

第十三條 業主大會作出決定，應當經與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上多數同意；業主大會作出本物業管理區域物業專項維修資金使用和續籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設施的決定，應當經與會業主所持投票權三分之二以上和與會業主人數三分之二以上多數同意。（寶安、龍崗和光明新區按照國家《物業管理條例》有關表決事項規定執行）

第十四條 有下列情況之一的，應召開業主委員會會議：

（一）主任、副主任召集會議的；

（二）經三分之一以上委員提議的；

（三）經所在地街道辦事處指定召開的；

（四）____________________________。

第十五條 業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。一名委員擁有一票表決權。

業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議。

第十六條 業主委員會召開會議時，應當邀請所在地社區工作站派員列席會議。

第十七條 業主委員會每屆任期三年，委員、候補委員可以連選連任。業主委員會任期屆滿前六個月內，業主委員會應當組織換屆選舉，并報告區主管部門和物業所在地街道辦事處。換屆選舉應當在任期屆滿前三個月完成。

在任期屆滿前三個月尚未完成換屆選舉的，業主可提請所在地街道辦事處組織或者監督業主委員會組織換屆選舉，并在上屆業主委員會任期屆滿后選舉產生新一屆業主委員會。

業主委員會任期屆滿后，不再繼續履行職責。

第十八條 業主委員會委員缺員，全體候補委員遞補為委員后，仍缺員超過百分之四十的，應當在_____月內召開業主大會會議，及時完成業主委員會委員、候補委員的增補工作。

第十九條 分期開發的物業，可以在分期開發期間成立業主大會，選舉產生業主委員會。

新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員和候補委員，但增補后的業主委員會委員總人數不超過十七人。

第二十條 業主委員會會議應當制作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章。

第二十一條 業主委員會發布信息，應當經業主委員會會議作出決定，并加蓋業主委員會印章。

有下列情況之一的，須經全體委員過半數以上簽字同意且抄送每一位業主：

（一）提請業主大會決定物業專項維修資金的籌集和使用；

（二）提請業主大會決定調整物業服務費；

（三）提請業主大會決定物業服務企業選聘方式；

（四）提請業主大會批準物業服務合同；

（五）召集業主大會臨時會議；

（六）終止委員職務以及將候補委員遞補為委員；

（七）中止委員職務并提請業主大會罷免委員職務；

（八）___________________________________；

（九）涉及業主重大利益的其他決定。

第二十二條 業主委員會解散的，業主委員會委員、候補委員應當在區主管部門的指導、監督下，做好有關財物清算和資料清理工作，并在宣布解散后三個工作日內移交給所在地街道辦事處代為管理。

第二十三條 業主委員會依法刻制業主大會、業主委員會印章后，應當在十五日內報區主管部門備案。

經業主大會會議表決通過的事項應加蓋業主大會印章，經業主委員會會議表決通過的事項應加蓋業主委員會印章。

業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主大會印章和業主委員會印章由業主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。

第二十四條 業主委員會應當建立業主委員會活動檔案供業主查詢，檔案一般包括以下內容：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；

（三）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；

（四）業主名冊；

（五）物業管理服務合同；

（六）有關法律、法規和業務往來文件；

（七）業主和使用人的書面意見、建議書；

（八）物業服務費和物業專項維修資金收支情況；

（九）___________________________________。

業主可以查閱業主委員會所有會議資料，并有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

第二十五條 本物業區域的檔案采取以下第_____種方式保管：

（一）由業主委員會指定專人保管；

（二）委托所在地社區工作站或居委會管理。

第二十六條 業主大會、業主委員會活動經費用于下列開支：

（一）業主大會、業主委員會會議開支，計_____元/年；

（二）必要的日常辦公等費用，計_____元/月；

（三）有關人員津貼，共計費用_____元/月，具體支付對象如下：

1、_______________，費用__________；

2、_______________，費用__________；

3、_______________，費用__________。

業主委員會開展工作的經費從物業服務費中開支。

經費收支帳目由物業服務企業代為管理，經費收支帳目每_____月在物業管理區域內公布一次，接受業主的監督。

第二十七條 業主委員會可以聘請一名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。

執行秘書的津貼數額為：_____元/月，從物業服務中列支。

第二十八條 其他補充條款：

（一）_____________________________________________；

（二）_____________________________________________；

（三）_____________________________________________。第二十九條 本議事規則經業主大會會議通過后生效。

第五篇：深圳市業主大會和業主委員會議事規則

第一條　為了規范業主大會和業主委員會的議事活動，根據有關法律法規制定本議事規則。

本議事規則經_________年_________月_________日業主大會會議審議通過，專為本區域召開業主大會會議及業主委員會會議使用。

第二條　業主大會的議事范圍：

（一）業主公約、業主大會和業主委員會議事規則的制定、修改；

（二）物業管理企業的選聘和解聘；

（三）專項維修資（基）金的籌集和使用；

（四）業主大會的訴訟和仲裁；

（五）業主委員會委員的選舉、罷免；

（六）物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、收益方案；

（七）物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度；

（八）業主委員會的工作報告；

（九）業主委員會不當決定的改變和撤銷；

（十）業主委員會的活動經費；

（十一）_________。

第三條　業主大會會議采取集體討論或書面征求意見的形式，具體形式由會議召集人確定。

第四條　業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會每年至少召開一次定期會議。

有下列情形之一的，業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議：

（一）以上業主提議（特區內指經持有物業全體業主百分之十以上投票權的業主提議；寶安、龍崗兩區指物業管理區域內百分之二十以上業主提議）；

（二）發生涉及全體業主共同利益事項，需要及時處理的。

第五條　業主大會會議由業主委員會負責召集。

在下列情況下，業主大會會議由所在社區工作站（社區居民委員會）負責召集。

（一）業主委員會逾期不召集會議，經區主管部門責令，仍不召集的；

（二）因客觀原因未能選舉產生業主委員會或業主委員會委員集體辭職的；

（三）業主委員會被區主管部門責令解散的。

第六條　業主大會會議召開前，召集人應做好以下準備工作：

（一）提出本次業主大會會議需要表決的事項；

（二）確定會議召開的時間、地點、形式、會議議程；

（三）印制表決票或選票；

（四）在業主中推選若干表決票和選票的發票人、計票人和監票人；

（五）核實業主身份；

（六）將業主委員會候選人簡歷表、業主大會會議表決事項及議程公示，公示時間為7日。

（七）在會議召開15日前向全體業主送達會議通知并在小區公告欄或其他顯著位置公告；會議通知應寫明會議的時間、地點、內容、形式、業主委員會委員候選人名單、總投票權數、投票人的權利和義務等；

（八）其他會務準備工作。

第七條　業主大會以集體討論形式議事的程序如下：

（一）會議召集人就本次業主大會會議召開目的、會議召集情況及業主到會情況等進行說明；

（二）會議召集人對本次會議需要決議事項進行說明；

（三）參加會議的業主對需要決議事項逐一進行投票表決；

（四）會議召集人計收有效票；

（五）會議召集人公布投票結果，并依據有關規定對投票結果的合法性、有效性作出說明，確定并宣布決議事項是否通過；

（六）會議召集人將大會的議事決定以書面形式在物業管理區域內公告。會議召集人應當做好業主大會會議書面記錄。會議記錄統一由業主委員會保管。

第八條　業主大會以書面形式議事的程序如下：

（一）會議召集人根據規定向本區域全體業主送達表決票或選票，并告知業主表決票或選票投放的地點和截止時間；

（二）會議召集人收集指定投放地點的表決票；

（三）會議召集人計收有效表決，如回收時限屆滿后，如與會業主的總票權數未達到業主大會總票權數法定比例的，由會議召集人告知全體業主延長投票時間，組織人員催收表決票、選票，直至與會業主總票權數達到業主大會總票權數法定比例；

（四）會議召集人組織人員開箱驗票，統計并公布表決、選舉結果；會議召集人應當做好業主大會會議書面記錄。會議記錄統一由業主委員會保管。

第九條　業主為法人或其他組織的，由其法定代表人或負責人行使投票權；業主為無民事行為能力及限制民事行為能力的，由其法定代理人行使投票權。

業主可以自行投票，也可書面委托他人投票。書面委托書應載明委托事項和投票權數。

業主投票時應出示選舉證，代理人除應出示業主的選舉證外，還應出示委托書。

第十條　單個物業登記有兩個或兩個以上的所有權人的，應自行確定一名投票人。

第十一條　業主大會投票權數按業主所擁有的物業建筑面積計算。特區內各類物業按每十平方米為一個投票權，不足十平方米的按四舍五入計算；五平方米以下且有房地產權證的非住宅類物業，每證為一個投票權。

寶安、龍崗兩區以每一平方米為一個投票權，不足一平方米的按四舍五入計算。

第十二條　特區內的業主大會會議應有已入住的持有1/2以上投票權的業主參加。寶安、龍崗兩區的業主大會會議應有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。

第十三條　業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過，但寶安、龍崗兩區業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會和業主委員會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。

第十四條　下列情況下應召開業主委員會會議：

（一）主任、副主任召集會議的；

（二）經三分之一以上委員提議的；

（三）經區主管部門建議召開的；

（四）由主管部門責令召開的。

第十五條　業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出決定時應當經全體委員半數以上同意。每名委員擁有一票表決權。

業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會的會議，但委員為法人或其他組織的，法定代表人可以書面委托本單位的工作人員出席會議。

第十六條　業主委員會召開會議時，可邀請所在地社區工作站或社區居民委員會派員列席會議。

第十七條　特區內物業項目的業主委員會的任期為3年，寶安、龍崗兩區物業項目的業主委員會的任期為2年。

業主委員會任期屆滿前2個月內，業主委員會應當報告區主管部門和街道辦事處，同時開展換屆選舉工作。

第十八條　業主委員會委員缺額人數超過委員總數40%的，應當在月內召開業主大會會議，及時完成業主委員會委員的補選工作。

第十九條　物業為分期開發的，經已入住過半數投票權的業主申請，在分期開發期間成立臨時業主委員會。新一期物業的業主入住后，應當增補業主委員會委員。

增補的候選人從新一期物業的業主中推舉，差額比例不得少于20%。

增補委員的數量根據新增投票權數占已有投票權數的比例計算，但增補后的業主委員會委員總人數不得超過17人。

第二十條　業主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業主委員會印章后存檔。

第二十一條　業主委員會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告，有下列情況之一的應當送達每一位業主：

（一）關于專項基（資）金的使用的建議；

（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；

（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業管理企業的決議；

（四）對物業管理企業制訂的管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

（六）關于罷免委員的建議；

（七）_________。

第二十二條　以業主委員會的名義發布信息，必須經業主委員會作出決定，加蓋業主委員會印章方可對外公布。

有下列情況之一的，還須經全體委員過半數以上簽字：

（一）關于專項基（資）金的使用的建議；

（二）關于調整物業管理服務費并提交業主大會表決的建議；

（三）根據業主大會的表決及有關法規的規定，采取何種方式（招標或協議方式）選聘物業管理企業的決議；

（四）對物業管理企業制訂的管理服務計劃初審并提交業主大會表決的建議；

（五）關于決定召開臨時業主大會會議的決議；

（六）關于罷免業主委員會委員的建議；

（七）向市、區主管部門投訴、申請行政復議、仲裁、訴訟的決議；

（八）_________。

第二十三條　業主大會、業主委員會解散的，在解散前，業主大會、業主委員會應當將其檔案資料和其他屬于業主大會所有的財物移交給所在地區主管部門，并在所在地街道辦事處的指導監督下，做好業主共同財產清算工作。

第二十四條　經業主大會會議表決通過的事項應加蓋業主大會印章，經業主委員會會議表決通過的事項應加蓋業主委員會印章。

業主委員會應當建立健全印章管理制度。業主大會印章和業主委員會印章由業主委員會指定專人保管，并按印章管理制度使用。

第二十五條　業主委員會應當建立業主委員會活動檔案，檔案一般包括以下內容：

（一）各類會議記錄、紀要；

（二）業主委員會、業主大會決議、決定等書面材料；

（三）各屆業主委員會選舉產生、備案的材料；

（四）業主名冊；

（五）物業管理服務合同；

（六）有關法律、法規和業務往來文件；

（七）業主和使用人的書面意見、建議書；

（八）維修資金收支情況；

（九）_________。

第二十六條　本物業區域的檔案采取以下第種方式保管：

（一）由業主委員會指定專人保管；

（二）委托所在地社區工作站或社區居民委員會管理。

第二十七條　業主大會、業主委員會活動經費用于下列開支：

（一）業主大會、業主委員會會議開支，計_________元/年；

（二）必要的日常辦公等費用，計_________元/月；

（三）有關人員津貼，共計費用_________元/月，具體支付對象如下：

1、_________，費用_________；

2、_________，費用_________；

3、_________，費用_________。

業主委員會開展工作的經費從管理費中開支。

經費收支帳目由物業管理企業代為管理，經費收支帳目每月在物業管理區域內公布一次，接受業主的監督。

第二十八條　業主委員會可以聘請一名執行秘書，負責處理業主委員會的日常事務。

執行秘書的津貼數額為：_________元/月，從物業管理費中列支。

第二十九條　其他補充條款：

（一）_________

（二）_________

（三）_________

第三十條　本議事規則經業主大會會議通過后生效。

附件

一、本議事規則為示范文本。

二、使用者可在示范文本條文之外增加認為有必要補充的內容。