第一篇：房地產評估報告內部審核制度

房地產評估報告內部審核制度

房地產估價報告審核實際上是對房地產估價師已完成的房地產估價報告進行檢查并提出評判意見的行為或過程。

房地產估價報告審核可以分為外部審核和內部審核兩類。外部審核是指由房地產行政主管部門、行業協會或客戶組織人員對已向委托方(或相關當事人)提供的房地產估價報告進行的質量評判性審核。

內部審核是指房地產估價機構組織內部人員對本機構已完成但尚未向委托方(或相關當事人)提供的房地產估價報告進行的審查、核對，并提出具體的修改意見，以不斷完善報告內容，提高報告質量。內部審核已成為不斷提高房地產估價師執業水平和提高房地產估價報告質量的最佳途徑之一。

一、審核準則

《房地產估價規范》明確指出，估價應遵循預期收益原則、替代原則、最有效利用原則、供需原則、報酬遞增遞減原則、貢獻原則和變動原則。據此，在審核工作中必須堅持三個準則，即合法性準則，合理性準則和合規性準則。

1、合法性準則。合法性準則，實際上是從法律法規和現行政策的角度，評判一項估價活動和一份房地產估價報告是否合法的重要依據。

合法性準則在審核報告時主要應用于以下幾個方面： 產權審核，估價對象的產權應以房地產權屬證書或有關部門出具的證明為合法依據；

房地產利用條件審核，應以城市規劃、房地產用途管制等為合法依據； 權益處分審核，應以國家法律法規或有效合同等允許的處分方式為合法依據；

估價結果審核，應以符合當地房地產市場行情或符合當地政府有關房地產價格政策規定為合法依據。

此外，為保證委托方身份的合法性，也要審核委托方是否具有符合有關規定的合法身份；

同時，對報告中是否正確表述估價目的、估價時點、估價作業時間和房地產估價報告應用的有效期等內容，也要進行審核。

在實務工作中，一旦發現產權資料不全，或者產權證記載內容與實際情況不符，應要求房地產估價師進一步做好調查核實工作。如房地產抵押貸款評估，必須掌握其權利人和委托人的關系，以及當地政府房地產主管部門書面出具的房地產他項權利狀況信息等情況。

2、合理性準則。合理性準則主要是指，在獨立、客觀、公正地進行估價活動的基礎上，得出合理的估價結果。

房地產估價工作屬于社會中介服務，不同于一般的商業服務，絕對不能以“顧客滿意度”作為衡量服務質量的唯一標準。

一份房地產估價報告，通常應同時滿足以下三個方面的要求： 一是滿足委托方和相關當事人用于估價目的的要求；

二是滿足估價機構保持和增加業務量，以及估價機構質量管理和風險防范的要求；

三是符合房地產市場規律，與房地產市場信息的對稱。在一般情況下，估價結果的價值定義均指房地產公開市場價值。

因此，根據合理性準則審核估價報告，主要是依賴審核人員對類似房地產在估價時點的公開市場價值的正確把握，以及對技術報告中有關房地產價格影響因素分析、估價方法選用、估價測算過程和估價結果確定等項內容的認真審查。同時，還需要考慮估價過程中是否存在不恰當的人為干擾因素。

3、合規性準則。合規性準則主要是指，估價報告從形式到內容都應該符合《房地產估價規范》和國家現行有關標準、規范的規定，符合行業的其它要求。合規性準則，實際上是從行業自律的角度，評判估價報告專業服務水平高低的重要依據。

根據合規性準則審核估價報告，其重點主要是： 報告格式應符合《房地產估價規范》明確的規范格式；

提供的附件數目和內容應符合《房地產估價規范》明確的具體要求；

估價報告中各部分內容的表述應符合《房地產估價規范》明確的具體要求?！斗康禺a估價規范》對估價報告中各部分內容的表述，是有具體要求的。如估價方法部分，要求“在一項估價中報選的方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據”；對于房地產價格確定的方法“說明要求對不同估價方法結果進行增值或減值調整原因，對采用眾數、平均值或以其中某一價格等為最終房地產價格的，要解釋其方法選擇的依據"等等，并要在結果報告中應說明估價思路、采用的估價方法及其定義和計算公式，在技術報告中應說明估價思路、采用的估價方法及其選擇的理由。又如估價測算部分，應詳細說明比較案例的選擇、各項原始數據的來源和各個參數、系數的確定等，以及詳細說明測算的全過程。再如估價結果部分，應詳細說明對不同估價方法估算出的結果，如何進行分析比較和采用一定的數學處理，并如何結合考慮一些不可量化的價格影響因素，最終合理確定估價結果。

二、分級審核制度及審核要求

為了規范內部審核工作，房地產估價機構應建立內部審核制度，實行分級審核制度。

房地產評估報告審查分為： 房地產估價師自查；

一審為評估小組組長審核； 二審為評估部經理審核；

三審為終審，即機構總估價師審核。各級審核人員，均應依據上述審核準則，并視估價對象的具體情況，采用上述相應的審核深度標準進行審核。在具體審核過程中，各級審核人員均應盡心盡職，但審核的重點各有側重。

1、自查要求：審查房地產估價報告的語句是否通暢、是否有錯別字、排版是否整齊、字體是否規范、編號是否統一、評估方法是否正確；核實委托方提交的資料等。

2、一審要求：一審由評估小組組長執行。評估小組組長要對房地產估價師自查中存在的問題作出標記以備匯報，特別注意審查報告中估價對象、影響地價因素等描述是否準確，報告中運用的專業術語是否恰當、附件數據是否齊全及測算的結果是否準確等；同時對報告風險進行評價。

3、二審要求：二審由本部門技術經理負責，要求：對自查、一審中是否還存在語言、文字、技術描述和評估計算過程等方面的錯誤，并對存在的問題進行糾正。特別復核評估方法的選用及計算以及計算依據是否正確、相關參數的取值是否符合相關政策、法律、法規的要求，評估結果是否合理。

4、終審要求：終審人員是報告質量的最后把關人，由公司技術部估價師負責，要求確認評估報告的合理、合法性，并對整體風險進行評價，特別是要對可能導致出現估價風險的幾個問題，．如估價對象數據嚴重失實，委托方資信嚴重失真，估價結果嚴重偏差，以及估價技術思路、估價方法和估價測算過程嚴重錯誤，進行分析和判斷，最終決定如何要求估價人員補做工作，或者決定是否出具報告，經審不合格評估報告不得出具。

隨著房地產市場的不斷成熟，人們的法律意識在增強，估價風險日益凸現，行業自律要求越來越趨于完善和嚴格，本公司為了進一步增強競爭力，規避可能出現的風險，必須努力加強公司內部管理，特別是加強估價報告內部審核工作，提高估價報告質量。

貴州銅仁信德房地產評估有限公司

二○○五年五月二日

第二篇：內部審核制度

內審控制程序

1．0目的檢查各項活動和有關結果是否符合體系文件和計劃的要求，評價體系運行的有效性。

2．0范圍

適用于公司內部管理體系審核。

3．0職責

3．1品質管理部每年年初編制《內審計劃》，報管理者代表審核。

3．2管理者代表任命內審組長，批準內審計劃和內審報告，驗證嚴重不合格的整改情況。

3．3內審組長組織實施《內審計劃》，主持首次和末次會議，并對現場審核的結果進行匯總分析，編制《內審報告》。

3．4受審方應配合審核組的審核工作，并在整改期限內負責制定及實施相應的糾正措施。

4．0程序

4．1內審的策劃

4.1.1 品質部每年初負責編制內審計劃。在實施審核前，品質部應根據擬審的活動，部門、分公司設置分布情況，對內審方案進行策劃、安排審核的范圍、時間和方法等。

4.1.2 策劃的結果在每次具體的內審計劃中反映。

4．2審核計劃

4.2.1 公司內審每年進行一次。必要時，總經理可決定追加內審。

4.2.2 管理者代表任命審核組長，組長編制內審計劃，報管理者代表審批。

4.2.3 內審計劃在批準后，應于審核前五天下發通知到各受審單位。

4.2.4 審核組成員按照分工編制相應的檢查表，報各組組長確認。

4．3審核實施

4.3.1按照內審計劃的安排召開首次會議。審核組成員、受審方領導及相關單位

負責人到指定地點參加首次會議，并在會議簽到表上簽到。

4.3.2 首次會議由審核組長主持，組長將內審計劃的有關內容向受審方介紹，并

就注意事項、紀律要求及其它疑問與受審方溝通。

4.3.3 內審組成員在首次會議結束后，按內審計劃的安排對受審方進行現場審核。

4.3.4 內審組成員應以體系文件和事實為依據，收集客觀證據并做出公正的判

斷，在檢查表中客觀記錄有關資料。

4.3.5 受審方必須全力積極配合審核組的審核工作，保證人員、資料及現場的準備充分。

4．4分析審核情況

4.4.1 在現場審核結束后，審核組長召集審組員依據檢查表的客觀記錄，共同對

現場審核結果進行匯總分析。

4.4.2對現場審核中發現的不合格事實要予以準確客觀、具體的描述，判斷其違

反了標準或體系文件的哪些具體條款，并填寫《不合格報告》。

4．5末次會議

4.5.1在審核組匯總分析審核結果后，按審核計劃的日程安排召開末次會議，并

在會議簽到表上簽到。

4.5.2 末次會議由審核組長主持，向受審方重申審核的目的、范圍、依據，通報

審核的結果，宣讀不合格報告的數量、內容及分布，宣布體系是否符合標準，是否得到有效實施的結論。

4.5.3 受審方領導根據審核情況及結果對責任部門提出整改要求。

4.5.4 審核組成員向受審方發放不合格報告，要求其在規定時間糾正不合格項。

4．6內審報告

4.6.1 現場審核結束一周內，由審核組長編制《內審報告》，報告內容應包括：

1）審核目的、范圍及依據；

2）審核組成員及審核日期；

3）審核綜述及不合格項目分布表。

4.6.2 審核組長將《內審報告》遞交管理者代表審批后，于一周內發放給各單位。

4．7跟蹤驗證

4.7.1 審核組成員應對自己負責的不合格報告的糾正措施的完成情況進行驗證。

4.7.2經驗正糾正措施已按期完成，對不合格項進行關閉。經驗證未按期完成的糾正措施，要注明情況并報至管理者代表，繼續跟蹤直至糾正措施完成。

4.7.3 審核組長在內審結束后，將上述所有與內審有關的記錄交品質部存檔。5．0相關文件與記錄

PD 38 《糾正措施控制程序》PD 39 《預防措施控制程序》

QR-019 《審核計劃》QR-020 《內審計劃》

QR-021

QR-02

3QR-022 《內審報告》《檢查表》《不合格報告》

管理評審控制程序

1．0目的確保公司企業管理體系是適宜、充分、有效的，并能滿足標準和方針、目標的要求。

2．0范圍

公司最高管理層對公司企業管理體系運行的評審。

3．0職責

3．1總經理負責組織召開管理評審及批準《管理評審計劃》、《管理評審報告》。

3．2管理者代表負責審核《管理評審計劃》、《管理評審報告》。

3．3品質管理部負責編寫《管理評審計劃》、《管理評審報告》。

3．4品質管理部負責相關文件的收集和發放、保管。

3．5各單位負責準備相關的管理評審資料。

4．0程序

4．1評審計劃的制定

4.1.1 品質管理部應于每次管理評審會議前兩周擬出《管理評審計劃》，經相關

領導審批后提前一周發放給各單位主管。單位主管應認真、準確學習《管理評審計劃》。

4.1.2 評審計劃包括評審目的、評審依據、評審組織、評審地點、評審時間、評審內容等。

4．2評審內容

4.2.1 依據近期的內審報告、服務質量匯總資料及其它有關質量、環保、安全等

重要信息，對體系的運作是否達到“三性一率”(三性即適宜性、充分性、有效性，一率即效率)的要求進行準確的評審；

1）內審結果是否準確，管理體系運作是否有效；

2）服務質量是否符合合同的規定；客戶對投訴處理的反饋是否感到滿意；

3）管理體系是否持續、有效、適宜；是否達到方針、目標規定的要求，指標能否實現；

4）服務過程的實施和監控是否達到預期目標，服務的符合性如何；

5）預防和糾正措施的實施是否有效；

6）以往管理評審中提出的問題是否有效、按時解決；

7）體系改進的建議；社區要求及相關方關注的問題；

8）環境管理績效體現和職業健康安全管理績效情況；

9）公司運作是否符合相關的法規要求；

10）其它需評審的內容。

4．3評審結果

4.3.1 每次管理評審后應形成完整的評審報告。評審報告應詳細記錄有關評審內容的結果。

4.3.2 對于評審中提出的不合格項，由相關單位提出糾正措施，按《糾正措施控

制程序》執行。

4.3.3 管理者代表負責驗證糾正措施實施效果，及時向總經理匯報糾正措施執行

情況，并保證不合格關閉。

4．4評審報告的管理

4.4.1 品質部負責在批準評審報告后一周內將其發放給相關單位，正本由品質部

保存。報告正本與所有副本各項內容應完全一致，但管理者代表應在正本上填寫驗證相關措施的落實情況。評審報告保存期為3年。

4．5 總經理負責每年至少組織一次管理評審，時間間隔不超過一。計劃管

理評審的召開時間為每年的第二季度。

4．6 必要時總經理有權決定臨時進行管理評審。

4．7 管理評審以會議形式進行，參加人員為公司領導、單位負責人等人員。5．0相關文件與記錄

PD 38 《糾正措施控制程序》

PD 39 《預防措施控制程序》

QR-013《管理評審計劃》

QR-014《管理評審報告》

第三篇：內部審核報告

*** ***公司QHSE管理體系審核報告

***組

***年八月二十八日

**QHSE管理體系內審報告

為進一步推進QHSE管理體系規范有效運行，不斷提高QHSE績效，根據公司《關于開展質量、職業健康、安全、環境管理體系審核的通知》的具體安排，**公司委派以***為組長的審核組一行4人，于2012年08月24日至08月28日對***進行了QHSE管理體系內部審核?，F將審核情況報告如下：

一、審核目的

檢驗質量、職業健康、安全、環境管理體系建立的符合性和運行的有效性。

二、審核依據

1、GB/T19001-2008、GB/T28001-2011、GB/T24001-2004、Q/SY1002.1-2007標準；

2、與質量、環境、職業健康安全有關的法律、法規等。

3、公司質量、職業健康、安全、環境管理體系文件（管理手冊、管理程序、管理制度等）。

4、相關的技術標準、規程。

三、審核組組成 組長： 組員：

四、現場審核實施情況

對領導層的審核：本次審核對**公司高層領導進行了溝通與審核。

通，通過溝通加深了對HSE標準和質量安全環保和職業健康的理解。

2、企業文化建設促進了安全文化建設的提升

公司在開展的企業文化建設中，大力宣傳中石油 “奉獻清潔能源、共建和諧社會”的企業精神，將企業文化的宣傳教育作為燃氣生產、經營活動中的重要內容進行管理，公司創建了“**報”、“**”雜志，創建了宣傳櫥窗和電子視頻等窗口陣地，弘揚公司企業精神，利用報紙向廣大員工進行公司大發展的形式教育和遵紀守法的安全教育，通過多種教育方式，在職工中逐步形成了自愿接受自覺遵循的、具有***特色的經營理念和安全意識。

3、重大隱患整改整改情況

公司加大了在職業健康、安全、環境方面的資金投入。從加大隱患整改力度，創造清潔生產環境，建立和諧社區的理念出發，建立重大隱患上報制度和獎勵機制。

4、***

（二）、主要問題與建議

1、體系文件的建設方面

2、經營業績指標和HSE指標分解及考核有待細化

公司通過逐級簽訂經營業績責任書和安全環保責任書的形式將目標和指標層層分解到了各部門、所屬分公司，并能通過定期考核方式來監測目標和指標的實現情況。但是公司目標和指標分解時，在考慮不同業務部門和各所屬分公司的風險特點上還有所欠缺。

公司在目標、指標的制定、分解方面還缺乏對各部門指標的制定與分解，各部門只承擔考核所屬分公司的職責，缺乏對專業分管范圍直線責任的落實和本部門承擔的指標的考核。

此外，公司對提供服務的承包商和供應商的業績考核指標沒

誤觀念，全體動員、全員參與，使每個人嚴格落實HSE職責，成為落實與推行體系運行的骨干。

4、應急機制及應急預案的編寫、審核有待進一步完善

公司應急管理的職責分配不明確，應急主管部門沒有組織公司總體應急預案的編寫，對應急演練計劃的編寫、應急預案的實施、應急物資的儲備監督檢查、應急信息的收集、傳遞職責不清晰。

現場審核發現，各所屬分公司各自編寫自身的處置方案，公司及所屬單位之間缺少統一的策劃與關聯，導致預案的一致性、系統性和聯動性較差。大部分應急處置方案沒有依據風險評價結果來制定，預案中無管理現狀分析和風險分析，存在“為制定預案而制定預案”現象，導致應急預案的針對性、適宜性和可行性較差。

改進建議：

建議公司進一步明確應急管理部門職責和應急管理工作機構在日常運作方面的接口，更好地發揮應急信息接收、傳遞和應急處置協調的職責和作用。

各所屬分公司在處置預案的制修訂過程中應根據國家安全監督管理總局新的《生產安全事故應急預案管理辦法》和集團公司最新版本應急預案編寫導則的各項要求，結合本單位的危險源狀況、危險性分析情況和可能發生的事故特點，制定相對應的現場處置方案，并處理好上下級預案的相互關系，保持應急專項預案和應急處置方案的系統性和完整性。

應急預案的評審或者論證應當注重應急預案的實用性、基本要素的完整性、預防措施的針對性、響應程序的操作性、應急保障措施的可行性、應急預案的銜接性等內容。

要充分認識到應急演練的重要性，一是培訓應急管理與操作人員，的氛圍。

6、重大風險的識別與管理問題

在審核過程中了解到，機關各部門和基層單位雖然組織開在了危害因素識別與評價，但沒有根據業務范圍進行識別與管理，例如技術質量對人工煤氣是否加臭的風險識別與管理、管網分公司對第三方破壞的風險識別與管理、銷售分公司對不能入戶安檢的用戶風險識別與管理等。

改進建議：

公司應按照危害因素識別與評價的要求，組織一次全員和全過程的危害因素識別與評價活動，對識別出的重大風險，要制定相應的管理方案或應急預案。

**組

***年八月二十八日

第四篇：2017內部審核報告

2017內部審核報告

編寫_____________

審核_____________

批準_____________

2017年 12 月 日

2017內部審核報告

根據公司生產經營工作需要，2017年12月12日至2017年12月23日，進行了2016QHSE內部審核檢查。通過內部審核檢查發現：HACCP管理提醒在公司得到有效運行，符合法律法規要求，較好地滿足了業主方和相關方對質量、安全。職業健康和環境保護的需要，提高了公司的科學管理水平，為公司的生產經營活動提供了持續發展的動力；但運行中也存在很多不足，需全體員工共同努力，持續改進。

一、制定內部審核計劃，安排審核日程

12月7日，公司召開了班子會議，確定開展內部審核和考核工作，根據會議精神，公司書記、HACCP管理體系管理者代表任內審組組長，公司副總工、生產運營部（HACCP管理部）主任、內審員為組員，組織開陣此次內部審核檢查活動。

12月8日，檢查組制定了（內部審核計劃），審核通過后立即向機關各部門。各項目部下發內部審核通知，確定審核日程安排。

二、編制《內部審核實施方案》和《內部審核檢查表》

根據ISO9001、ISO4001、QHSASI8001和公司HACCP管理體系《內部審核管理程序》要求，編制了《內部審核實施方案》和《內部審核檢查表》。12月11日，召開了內審組檢察人員會議，檢查組人員進行了分工，組長負責于各部門、項目部負責人進行談話交流，副總工和內審員負責檢查工程技術、培訓教育和工程資料方面內容，HSE管理部主任和內審員負責檢查安全、職業健康和環境保護、物資設備方面內容。

三、開展內部審核工作

在各項目部、機關檢查期間，召開了首次會議，按《內部審核實施方案》進行了內審檢查。

通過與受審核部門負責人及有關人員交談提問、查閱文件、現場試驗、調差驗證等方式，收集了符合與不符合的客觀證據，根據檢查發現的問題，檢查進行了匯總分析，開具了《內部審核不符合通知單》，召開會議與被檢查防負責人、責任人進行了溝通并簽字確認。

四、此次內部審核發現問題匯總

此次檢查三個項目部和三個機關部門，與項目部經理、書記、副經理和基層員工進行了交流，通過仔細檢查共發現問題25個，其中：一般不符合項18個，建議項7個，無嚴重不符合項。（詳見附表：《內部審核不符合項統計表》。公司需加強制度建設、教育培訓、工程技術資料歸檔、文件管理等方面的工作。

五、內部審核評價

1、對體系文件的評價：

(1)體系文件基本上符合ISO9001、ISO4001、QHSASI8001標準及國家法律法規的要求；

(2)整套體系文件基本適應本公司產品、過程特點和本公司實際，但是一些控制，如具體操作的指導文件、記錄表格還需完善。建議專門進行研究，以有較強的可操作性。

2、對體系運行的評價：

(1)本公司領導均具有強烈的質量意識、環境保護和職業健康安全意識，工作思路清晰。各部門負責人對本公司實施ISO9001、ISO4001、QHSASI8001標準有正確的認識態度，但基層員工對體系文件的熟悉程度還有待提高。

(2)HACCP方針得到大力宣傳和貫徹，質量觀念、安全第一、環境保護和以人為本的理念已深入人心，本公司各項管理目標基本達成。

(3)體系自2016年11月23日正式實施以來，各部門、基層單位均進行了體系知識培訓，對體系運行起到積極作用。由管理者代表組織，各部門配合，完成了對各部門?；鶎訂挝坏膶徍?，找出了不足，提出了糾正改善措施，為體系有效實施打下了良好的基礎。

3、體系符合性、有效性評價 符合性方面，體系管理手冊、程序文件和管理制度嚴格按照國家法律法規和行業標準、上級文件、規章制度的標示進行了編寫，并較好地結合了公司的生產實際，運行一年來，無法律糾紛，未發生安全環保事故，較好地履行了與業主方的合同要求，與相關方未產生不良后果，體系的符合性得到有效保證。

有效性方面：從2016年12月份起，工程返工及客戶投訴有明顯的減少，員工的精神面貌和按要求辦事的自覺性有較大的提高。這些方面都反映出體系的實施較為有效。

六、審核結論

HACCP管理體系基本有效，但需持續改進。

第五篇：內部審核報告

內部質量管理體系審核報告

審核目的：

審核范圍：

審核依據：

審核日期：

受審核部門：

審核組長：

組

員：

審核過程綜述：

不合格項統計與分析：

對質量管理體系的評價：

內審結論：

糾正措施要求：

審核報告分發對象：

審核組長：

日期：

批

準：

日期：