第一篇：話題@樓市

【樓市】

樓市的春天還遠嗎? 自中央實行調控以來，剛需觀望，開發商資金鏈緊張，土地流拍，并購悄然進行，這些都在表明，中國樓市已經步入冬天。

而日前，中央經濟工作會議再次重申樓市調控“不動搖”的決心，促進房價回歸合理，并定調明年為積極的財政政策和穩健的貨幣政策。對于積極的財政政策，財政部財科所所長賈康賈康認為，根據歐洲危機情況，我國不排除新一輪加大政府直接投資的可能。

雖然中央政府的屢次澄清調控不放松，但從房價下降的明確表態到房價回歸合理的模糊回應，加之積極的財政政策的制定，依然讓不少人嗅出了不一樣的氣息。

明年的調控究竟會否放緩？面臨深度資金鏈緊繃的開發商們是否將迎來曙光？這種蔓延在樓市的蝴蝶效應將持續還是緩和？樓市的春天還要等多久？

李驍：上海乘星行行銷服務機構總經理

但愿對樓市未來的悲觀是杞人憂天

中國的房地產市場是當今世界上最大的房地產市場，世界超過50%的建筑項目發生在中國，僅2006年至2010年五年間，我國城鎮房地產竣工面積總量即達31.59億平方米。

根據最新發布的“2011中國摩天城市排行榜”顯示，中國正在建設的摩天大樓總數超過200座，相當于美國同類摩天大樓的總數。全球十大高樓，中國有6座。5年后中國的摩天大樓總數將超過800座，是現今美國總數的4倍。中國房地產業這駕戰車可謂龐大無比，轟轟烈烈。

因為房地產業的強勁需求，使得中國成為全球多達50%的水泥、鐵礦石、鋼材、煤炭等大宗商品和原材料消費國，國外有媒體報道說：“這足以讓最漫不經心的觀察人士明白房地產在這個全球第二大經濟體中的重要性。”

其實其重要何止于宏觀經濟，中國房地產業更是與每一個家庭和個人休戚相關。由聯合國人居署、國家住房和城鄉建設部、上海市人民政府共同發布的《中國城市狀況報告2010/2011》顯示，全國城鎮居民自有住房擁有率達87.8%。“清華-花旗中國消費金融與投資者教育調研”發布的調研結果顯示，中國城鎮家庭85%的受訪者擁有自家房產，房產占家庭總資產比重高達73.44%。

這個影響宏觀經濟又牽動每個人心的產業，在過去十多年來，承載了太多的悲喜，多年來房價持續快速的上漲，誕生了福布斯排行榜中70%的富豪，同時也出現了大量的房奴和啃老族。

2012年即將到來，樓市中流傳的2012年樓市崩盤說到了驗證的關頭，回顧過去兩年，不難發現，從2010年4月開始的本輪樓市調控，已經使中國房地產市場已經發生深刻變化，本書完稿之際，一線城市的樓市降價潮正在持續蔓延。

不過需要我們深思的是，房價快速上漲固然是樓市不健康的表現，但房價下跌就是健康的表現嗎？房價下跌不但將使高達87.8%比例的住房擁有者資產縮水，還將使已經步履維艱的宏觀經濟雪上加霜，在經濟結構尚未完成轉型的時刻，政府還將面臨不得不救市保經濟增長的困境，如此一來，樓市或許又將進入新一輪惡性循環而不可自拔。

一切的關鍵是必須從根本上解決房地產業內部深層次的矛盾和問題，去支柱化，降低房地產產品投資屬性，是方向所在，而目前的調控不過是為解決問題創造時間和空間。從這個角度上講，本書所談及的樓市一切改變，即所謂的樓市大變局長遠看對房地產業乃至宏觀經濟有利無害。

如果說本書所研究探討的樓市波動甚至變局，但前途卻是光明的話，那么，我在去年底發表的文章“樓市的樂與悲”中卻提到了另外一種可能，中國樓市趨向，依然存在著悲觀的可能，那就是房地產仍陷“調控變空調”境地不可自拔，樓市存在硬著陸風險，原因在于：

一、保障性住房融資模式仍未得到解決;

二、經濟發展對土地財政的依賴沒有有效降低措施，關鍵時刻保增長仍會位列第一，包括貨幣政策;

三、明年是換屆年，政策延續性需要觀察;

四、政治體制、社會體制等其他領域改革的滯后;

五、過多采取行政性手段干預市場，將對市場機制造成傷害，并遭遇市場報復性懲罰;

六、如果不能解決市場內在問題和矛盾，單靠壓制需求，無法使得市場回歸健康，需求可以被壓制，但不能被消滅。

如此擔憂并非沒有道理，10月末，就在樓市調控取得一定成效，一線城市大部分出現停漲，消費者預期也正在變化的關鍵節點，就出現了保障房建設總量將調整，官方媒體一致肯定調控成果，人大官員則強調限購政策過分嚴厲，建議放開的輿論熱潮，由此重新激發開發商對政府將會出手救市的期望。

所幸，國務院總理溫家寶在南寧考察時強調，各級政府對樓市調控不能松懈，需拿出得力措施進一步鞏固調控成果。溫總理話語透露兩條信息：一是樓市調控已見成果;二是國家樓市調控政策不會放松。但愿樓市未來的悲觀說，只是我的杞人憂天，如此將是國家之福，國民之福

張宏偉

同策咨詢研究中心總監

2012年樓市限購政策“明緊暗松”

據統計：目前已經執行限購的46個城市中，通知原文中有截止時間的城市為：福州、廈門、海口、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州，11個城市中，除南寧截止時間為2012年2月29日外，其他截止時間都為12月31日。隨著年終臨近，已經設定限購期限的城市是否繼續延續政策成為各方關注的焦點。當前來講，住建部已經會見地方政府要求限購政策明年繼續執行。

那么，2012年限購政策應該如何延續成為我們應該成為關心的話題。同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，2012年樓市限購政策“明緊暗松”，即使大多數城市延續今年的調控政策，在執行層面不會有那么嚴格，會有一些靈活性的補充措施維持當前房地產市場保持一定的市場活躍度。原因有三：

第一、調控強調將控制“價格”過快上漲作為主要調控的目的，當前已達到目標，地方政府有必要出臺一些“保量”措施。

從中央政府一致表態調控政策要持續從嚴執行的角度而言，無論是貨幣政策，還是具體的房地產行業的調控措施，盡管總體是要促使房地產市場健康穩定發展，但是多次仍然強調將控制“價格”過快上漲作為主要調控的目的。筆者看來，對于商品住宅市場而言，只要“價格”控制得住，其他方面比如市場交易量方面政策有可能會有所放松或出臺一些必要的“保量”的措施，而當前各地的成交量未盡人意。

總體來講，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，房地產市場調控的政策面有可能呈現出“外緊內松”的特征，政策層面不斷強調從嚴，而實際執行的的時候各個的地方出臺的政策靈活度可以自己把握，并且有可能還會出現階段性的規避措施來應對當前房地產市場成交量不理想的局面。

第二、“新國五條”政策之后新的二三線城市的調控政策更是驗證了這樣的調控政策執行的軌跡。正是由于政策面的“外緊內松”的執行特征，導致溫總理對于房地產調控政策絕不動搖的不斷進行表態。

從“新國五條”政策之后新的二三線城市的調控政策特征來看，已經驗證了“保量限價”調控政策執行的軌跡。的確，對于各地政府調控目標而言，只要“價格”控制得住，其他方面比如市場交易量方面政策有可能會有所放松或出臺一些必要的“保量”的措施。

第三、已經到期的限購城市的調控政策應該會重新修訂，效仿新國五條之后出臺的靈活性的限購、限價措施，使整體調控政策呈現出“外緊內松”的執行特征。

盡管佛山放松版限購令一出臺就被叫停，那么，對于佛山限購政策又寬限一套，其他城市會不會效仿，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，當前在外部環境遭遇歐美債危機，內部房地產市場整體成交量放緩，各地房地產市場價格平穩的市場背景下，新的二三線城市限購政策只有幾個城市出臺，并且多數出臺新調控政策措施的二三線城市以限價政策代替限購，或者像衢州那樣，限購政策再寬限一套，“新國五條”已經遭遇滑鐵盧。如果政策面繼續僵持，有可能不利于房地產市場的平穩健康發展，也不利于政府財稅收入的增加，從這個角度而言，也就明白各地之所以采取保量的“限價”政策，而不去采用限購，直接為市場降溫。按照這樣的邏輯，盡管佛山放松版限購令一出臺就被叫停，當前或今后一段時間內尤其是已經到期的限購城市如果要延期繼續執行，有可能在限購政策修訂上難免會效仿佛山或衢州等地新的限購、限價措施，逐步來放松現行的比較嚴格的限購政策。

第四、從近期各地政府出臺的一些政策的跡象來看，基本上已經表現出“外緊內松”的政策面執行特征。

如8月份馬鞍山對首套房免契稅，10月份南京、常州放松公積金貸款，廣州、南京、安徽局部放寬開發商的土地出讓金繳納期等。又如，近期南京放松首套房貸款的基準利率，杭州經濟開發區近期正式啟動《2011年度杭州經濟技術開發區企業安居工程補助實施細則》，開發區財政安排企業員工安居補助專項資金（以下簡稱專項資金）1億元，用于建立租房補助和購房補助機制。這些政府出臺某項定向鼓勵購房的補貼措施，對于激活市場成交量也具有一定的作用。

又如，在央行表態貨幣政策“適度微調”之后，近期不斷有銀行房貸政策趨松的消息，南京便是一個典型的案例。南京部分銀行在此時放出一點“優惠”，無論其出于什么樣的目的，歸根結底還是要提前爭取一定量的客戶。

陳穗建，上海奧林匹克置業投資有限公司總裁。

調控或將再持續1年 購房可能回暖

2011年底，上海房地產市場拐點隱現，眾多開發商打出“以價換量”大旗，上海奧林匹克置業有限公司總裁陳穗建認為，出現這一現象主要有兩大原因，第一，年底房地產企業為回收現金流，可能出現以較低價格以刺激成交，第二面對持續發力的調控，購房者陷入深度觀望。

當提到在房地產行業風云變幻時，購房者出手時機時，陳穗建先生認為，“調控可能會再持續1年到2年，購房者可等市場出現回暖苗頭之后出手。”他認為，市場價格可能出現20%甚至30%的松動。

“2011年第八屆網絡人氣榜”評選火熱進行，陳穗建先生祝福本屆網絡人氣榜能成功舉辦，并希望搜房能繼續為開發商提供平臺暢談房地產市場，為購房者提供置業良方。

賈臥龍：中國聯邦偉業國際集團執行董事，香港太平洋國際投資集團首席執行官，中國房地產十大策劃專家

2012是樓市涅槃“關鍵之年”

又經一年沙場的樓市調控就要告別2011了，那么，新的一年樓市調控走向何方？伴隨著中央政治局一聲令下，“明年堅持房地產調控不動搖”，基本為2012年樓市調控奠定了主基調，確定了主思路，大大拂去了人們對于樓市調控放松的憂慮。然而，長舒口氣并非意味著一勞永逸、萬事大吉，博弈是兇猛的，挑戰是艱巨的，樓市調控之路依然布滿荊棘、任重道遠，容不得絲毫懈怠。事實上，2012的樓市調控不僅“沒那么簡單”，而且稱得上復雜異常、至關重要，直接關系著房地產及我國經濟的未來走向。

2012年是我國經濟的關鍵之年

12月14日剛剛結束中央經濟工作會議，A股不僅不買賬，反而以“大跌”作為回復，一跌跌到解放前，15日上午竟然跌破2200點，兜兜轉轉又“穿越”到十年前。股市的焦慮和恐慌，緣于對經濟下滑的擔憂。縱觀2012年，對于我國經濟而言，也確實是非常具有挑戰性的一年，也是非常艱難的一年。作為支持中國經濟過去高速增長的三駕馬車——“出口”、“投資”和“消費”形勢都不容樂觀。出口方面，從2011年三季度以來，中國進出口對GDP貢獻已然為零，隨著歐債危機持續發酵，未來出口形勢勢必更加嚴峻；投資方面，隨著房地產投資增速的下滑，相關產業投資也面臨減速，而股市的持續下跌更令投資融資前景滿布陰霾；消費方面，受刺激性政策退出等因素影響，房地產和汽車居民大宗消費萎縮，而且，在貧富分化比較嚴重的情況下，居民消費能力短期內提升難度較大。

“三駕馬車”深陷泥潭，明年我國經濟增勢勢必放緩，而國際做空勢力的干擾，更加劇了我國經濟下滑的風險，2012經濟形勢比2008更加不容樂觀，再度依靠“房地產投資”拉動經濟的念頭難免重燃，宏觀調控面臨“兩難”。一旦為了防止經濟下滑，放棄苦苦進行的經濟轉型，繼續回到過去十多年所依賴的高能耗、低附加值的方式，經濟轉型將功虧一簣；若繼續樓市調控，去泡沫化去投機化，也不得不直面慘淡的經濟下滑局面。

2012是樓市調控政策青黃不接的“過渡年”

不錯，無論是從中央高層的屢屢表態來看，還是從官方媒體近日輿論宣傳來看，都是“明年樓市調控政策不動搖”，但，我們也不能對地方政府試圖松綁的渴望，視而不見、掩耳盜鈴。因為，這意味著，中央有意安排的樓市調控路徑，地方政府或許按耐不住不能做到“依計進行”。尤其是，“青黃不接”的宏觀樓市調控政策，可能會令地方政府更加急不可耐。

作為樓市調控的“三寶”，“保障房”、“限購令”和“房產稅”，基本上已經可以宏觀勾勒出未來中央宏觀調控的行進思路。這一兩年，先用“保障房”和“限購令”來“穩住”樓市，待到“房產稅”全國普征時機成熟，將逐漸推廣“房產稅”代替“限購令”，用稅收制度代替行政命令，可謂用心良苦。而且，為了盡早解決地方政府口渴難題，房產稅已經盡可能的加快速度推進。但是，再怎么快馬揚鞭，房產稅也不是能說來就來，尤其是對于明年將更加“缺錢”的地方政府來說，有點遠水解不了近渴。因此，明年地方財政面臨燃眉之急，房產稅卻有心無力，“限購令”注定備受壓力，地方政府若松動的動能更強，則房價又可能面臨報復性反彈的局面，中央如何就此平衡是道非常棘手的難題。

總之，無論是從宏觀經濟層面來講，還是從調控政策來講，明年都是樓市調控非常艱難的一年，也是非常重要的一年。宏觀經濟層面，明年我國經濟將面臨下滑風險，去房地產泡沫的經濟轉型行至關鍵時期，挺不挺得過去事關房地產涅槃，也事關經濟發展；而從調控政策來講，明年將是“限購令”與“房產稅”能否成功銜接的關鍵年，順利渡過、完美銜接，則稅收制度取代行政命令，樓市調控向深層改革更近一步，若“限購令”苦熬不住，則需防范房價報復性反彈。可見，中央調控雖態度堅決，但操作起來確實很難，進退維谷是現實，樓市調控順利進行，不僅需要極大的勇氣，更需要極大的智慧。

熱點PK臺： PK1

限購令何時取消？

正方：隨著房產稅開征進程加快，限購令取消指日可待 反方：倉促出臺房產稅，可能引發房屋拋售，造成市場恐慌

“限購政策的退出只是時間問題，但退出的時間應該比我們預想的長。”尹伯成說，住建部已明確表態，限購政策會在住房信息系統建立后再退出，而這個系統的建立非常困難，這意味著限購還將持續較長時間。“我只能說，上半年是不會取消限購的，下半年會不會取消我不知道。”

尹伯成認為，隨著房產稅開征進程的加快，限購令取消的日子也就指日可待。他表示，隨著房產稅開征試點范圍的擴大，樓市中投資投機需求都會下降，如果那樣，甚至不需要等房產稅全面開征那一天，限購就會取消。

周曉虹認為，在后續政策出臺之前，不會突然宣布限購令的解除。未來的后續政策包括房地產信息系統的健全，在此基礎上建立的房產稅制以及作為替代措施的限價政策。

胡志剛則不認為房產稅會是限購的替代政策。他表示，如果倉促出臺房產稅，可能引發持有多套房產者拋售，造成市場恐慌。在他看來比較合適的做法是先出臺“流轉稅”。“假設你買房第一年就賣，就要征收高額稅收，這樣會讓持有多套房產者將房產轉向租賃市場，房產稅的出臺應當是在流轉稅之后的事。”

PK2

樓市走勢將如何？

正方：嚴冬可能在明春，但房價整體的降幅很難超過20% 反方：在限購實施一年或一年半后，南京樓市可能迎來局部復蘇

尹伯成認為，明年的樓市將可能出現“價跌量漲”的局面。“我認為全國的房價逐步下調是一個趨勢，成交量的逐步上來也是一個趨勢。” 胡志剛認為，目前整個房地產市場已經進入了寒冬，但真正的嚴冬可能在明春。但房價整體下降幅度很難超過20%。關于房價，他提出“回旋”的觀點。“這個回旋是一個反拋物線，當然這個反拋物線的翹尾不一定像以前那樣暴漲，或反彈那樣高。”

胡志剛說，房價的回旋體現在空間回旋和時間回旋。開發商需要的是耐心等待，同時需要考慮完善自身，該跑量的要跑量，產品也要做精。他認為房價上漲的趨勢不會變，只是回旋的時間拉長而已。

周曉虹顯得比較樂觀。“大家都知道2014年南京將舉辦青奧會，我還注意到南京在改革開放以來人均住房面積在全國和全省的城市里面一直都處在低位，從這個角度來說，南京的剛需可以說比大多數城市更加旺盛。”他判斷，如果政府能夠加強引導，開發商作出讓利，消費者能夠理性決斷，在限購實施一年或一年半后，南京樓市有可能迎來局部的復蘇。

PK3 降價維權 有無道理？

正方：不是市場經濟行為，對降價補償的訴求，開發商不應配合 反方：購房者心情可理解，既然有降價空間，新老業主共享未嘗不可

今年下半年以來，從上海等一線城市開始出現的老業主退房潮已經向南京等二線城市擴散，因樓盤降價引發的老業主“維權”事件屢見不鮮。對此，胡志剛明確表示反對。他對于老業主提出的降價補償要求感到難以認同，因為“這已經不是市場經濟的行為”。胡志剛認為，對于降價補償的訴求，開發商不應當配合。

尹伯成同樣不支持，但他認為開發商有義務避免矛盾的激化。他說，房產商同意退房，一方面可能是樓盤整體銷售量較少，另外降價后仍有利潤空間，還有就是它們自身機制活絡。“不該支持降價維權，特別是過激行為。當然，購房者還沒住進新房就白白損失幾萬幾十萬，沮喪心情也是可以理解的，開發商可以適當考慮采取措施安撫他們的情緒，既然有降價空間，新老業主共享也未嘗不可，總之不要激化雙方矛盾。”

第二篇：房價是樓市永恒的話題

房價是樓市永恒的話題，同時也是老百姓所一直關注的問題。近年來房價的飛漲給人們帶來不僅是經濟上的問題，也帶來了心理上的恐慌。那么，如何才能控制房價呢?我認為應該從“擴大有效供給，疏解過度需求，降低生產費用，壓縮利潤空間”這四個方面入手。具體來說包括以下幾點：

第一，調整輿論導向，推動需求分流。要通過正面宣傳使廣大居民認識到，在社會主義初級階段，國家財力有限，人民群眾收入水平也不高，現階段我們不可能做到每一個家庭都“居者有其屋(產權房)”，而只能盡力做到“居者有屋住”。絕大多數家庭解決住房問題只能是“自住其力，量力而行，租購并舉，梯度改善”，即有條件者可買房，實力足的可買新房、高檔房、大房；實力差者可買二手房、低檔房、小房；暫時沒條件的應先租房，等條件具備時再買房；實在租不起房的“雙困戶”則可向政府申請“廉租房”。

第二，通過擴大供給達到“有限過剩”，以消除房價上升過猛的推動力。在統籌兼顧、規范操作的前提下，適度擴大建設用地供給和房地產開發、消費信貸的投放。

第三，在繼續建設配套商品房的同時，應選擇適當區位，推出一批土地，定向建造面向中等偏下收入家庭和非重大工程動遷家庭的經濟型商品住宅。土地出讓金、配套費適當減免，市政增容費適當優惠，設計標準嚴格控制，力求經濟實用，銷售價通過招投標加以鎖定，由有關部門實行監督。

第四，由市里統籌選址，在中環線兩側(主要在外側)劃出一定量的土地，定向建造一批面向市區動遷戶并只租不售的“租屋”。

第五，盡早改革房地產合一的粗放型開發模式，推行“大地產，小房產”，土地開放和房產開發兩次招標分段進行的專業化、集約化開發模式。目前房地產開發商的超額利潤主要來自開發期間的地價自然增值。新模式將土地開發剝離出來，以競標方式讓大地產商墊資成片統一開發，變成熟地后由政府按成本加合理利潤的中標價回購，再根據樓市供求情況，按規劃條件分期切塊、公開招標拍賣。這種方式可縮短開發周期，降低開發成本，并使開發期間的土地級差增益大部分收歸國家支配，政府可將這部分額外收益用于補貼舊區改造、廉租屋和“租屋”的投資建設。

第六，調整稅費政策，降低投資門檻，鼓勵有條件的機構和市民做“房東”，踴躍投資購房用于出租。因為租賃市場的擴展必然導致房租水平的合理調整，而租金水平的適度下降又將刺激需求分流，引導房價的合理回歸。現在機構只愿當開發商不肯當“大房東”、“二房東”從事住房出租業務，這同稅費負擔過重有關，必須在政策上做出重大調整。

房價上漲的原因及對策

就目前中國高房價而言，一是增加供給，供需關系永遠是經濟基本規律。這其中包括增加土地供應和多方面加大住房建設。二是降低建設成本，包括土地成本和規費稅負等，國家只要讓利于民就可以降下來。三是控制房地產開發利潤，國家可以通過物價法、審計或稅收進行調節。四是貪腐加大了開發商的成本，屬于國家管理責任。五是投機性炒作，國家完全可以通過加強監管來遏制。五是加在對捂盤或空置房的調控力度，包括信貸政策和征收物業稅，使房屋建設真正落實到居住上。

中國房地產泡沫嚴重，房價高是不爭的事實，其中的原因是多方面的，解決也必須對癥下藥，在每個環節加大調控力度。

一、加大住房建設力度，解決供求矛盾。

商品價格是由供求兩方面決定的，供求關系是經濟的基本規律，當需求旺盛造成價格上漲，最基本的就是供給不足，作為商品的住房尤為明顯。

在中國從傳統社會向現代化轉型期間，城市改造、城鎮化推廣，農村人口向城市轉移、人們對住房的升級要求等等都是鋼性需求。這個需求是近幾年突然增長的，還會延續較長一段時

間。這個需求是難以抑制的。

在供應方面由于作為房屋開發的基礎土地供應由國家控制，制約了房屋開發建設的規模和數量。土地是建房的基礎，沒有地就難為無米之炊。中國的土地是國家控制的，相當于房地產開發是市場經濟而土地供應是計劃經濟。政府事實上是土地的經營者，利用壟斷地位奇貨可居，通過控制供應量掌握了價格，使土地根本沒有可比價格，全由政府說了算。事實上是政府拿全民所有的土地通過住房盤剝民眾

作為房地產開發并非是無利可圖，也不缺資金和勞動力，可以說行業本身沒有任何制約。為什么社會中仍然存在大批買房者買不到或者說買不起房呢？還是供應不足的問題。

要解決住房供求關系首先要加大土地供應量，為社會提供更多的房源，這是基本的要求。

二、嚴格土地成本控制，降低地價

房地產成本包括土地成本、建安成本、規費稅收、貸款利息、銷售成本和開發商利潤。土地成本里面的貓膩較大，表面上土地是國家控制的，只要國家讓利就可以降低。但是，目前建房中的土地價格并非是國家出讓的原始成本，而是經過炒作和腐敗形成的泡沫價格。目前建房土地一方面是經過招標從國家手里拿到地的開發商或投資人，另一方面是經過幾番倒手炒作后拿到地的建筑開發商。也就是說最終建設住房的開發商并非是最初從政府手中拿到地的開發商，用于房屋建設的土地經過幾次倒手炒作其價格已今非昔比，許多土地價格已百分之幾十甚到幾倍地增加，這中間的漲價全部轉嫁到房屋成本里，使房屋中的土地成本提高。這個問題的責任在政府，或者說是在目前法律支持下的行為。國務院第55號令第四條賦予“取得土地使用權的土地使用者”“其使用權在使用年限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動”的權利，《物權法》第一百四十三條這樣制訂：“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押。”也就是說法律允許和鼓勵土地炒賣。如果法律禁止這種處分權，就不存在土地使用權利的交易增值，也不會造成地價經過炒賣而升高。

我們經常遇到本來住宅的使用年限為70年，實際到買房時往往合同上低于這個年限，這是因為炒作土地需要一定的時間，而國家對此地塊出讓時只確定70年，由于沒有如期開發上市銷售，所以造成了消費者使用年限縮水。

解決這一問題其實很簡單。修改法律法規，嚴禁限制住宅土地的處分權。國家出讓土地時中標者必須是房屋的建設者，并且房價構成中只能以中標價計算土地成本。

三、清理房地產各種稅費，讓利于民

全國政協委員，重慶市政協副主席陳萬志在政協發言中提出：“我國現階段涉及房地產的稅種有12項之多，涉及房地產的收費多達50項，兩者共計62項。”“更為嚴重的是據抽樣調查部分項目的稅費，已占到房地產價格的30%至40%，稅種設置繁雜、征收環節多，存在重復征稅和多次收費問題，一定程度上推高了房價。”

該委員提出的問題是存在的，要想降低房價，體現公平合理，必須盡快完善房地產稅制，取消不合理收費，讓房地產業盡快回歸民生性。

四、利用稅收杠桿制約空置房和炒房

中國目前不是房源不足，而是存量房太大。據國家統計局公布的資料，截止2008年12月底，全國商品房空置面積1.64億平方米，同比增長21.8%，積壓資金達6000億。這個數據還不包括單位長期閑置的寫字樓、賓館、商鋪、爛尾樓、被法院罰沒羈押的房屋和個人持有的閑置存量房。

中國目前不是沒有需求，需求非常大。隨著社會的發展，許多居民有住房改善的要求。城市化進程的加快，農村進城買房的人很多。城市改造過程中許多原住民需要更新住房。這是一個很大的群體。

一邊是大量的空置房，一邊是居住困難急于買房的消費者，這是一種不正常的經濟現象。

打破這種局面，尋找一種多方共贏或有利的解套方法，釋放住房消費是當務之急。

利用稅收杠桿調節市場，開征不動產閑置稅是個好辦法。這樣有利于節約資源，盤活資產，增加地方財政收入，確保信貸安全。

中國的住房不平衡是現實問題，有些人幾套甚到幾十套房，有些人住房困難，還有一些買房并非是為了居住，而是炒房。征收閑置稅后，使這部分閑置房增加了成本，打破這些人待價而沽的夢想，可以仰制投機性或投資性的炒房行為。

征收閑置稅針對的是不動產，沒有增加購房者的負擔。調節的是社會資源，只對暴利和投機行為起作用，只對多占或浪費者課稅，不影響正常的房地產業發展。擠壓的是房地產泡沫，懲戒的是投機行為和浪費行為，是一種社會公平。

應當象人口普查一樣對全國住房進行一次普查，確實搞清住宅利用情況和存量情況，按人頭落實住宅，暴光那些多套房或囤集房的人，為制定稅收政策提供依據。

五、加強監管調控，使住房建設真正落實到居住上

房屋價格構成中除了土地費、規稅費和人為炒作外，就是建安成本、貸款利息和銷售成本和開發商利潤。其中貸款利息和銷售成本占比不大，由市場進行調節。開發商利潤可以通過物價法或法規控制在一定的利潤范圍內。

腐敗作為房價成本構成的一部分是中國的特色。房地產是腐敗的重災區是公開的秘密，這是黨紀國法的范疇，只要加強監管和征罰力度就可以減少。

其實房屋建設不外乎以下費用：

1、土地購置及拆遷費。

2、前期工程費。

3、堪察設計費。

4、臨時設施費。

5、建筑安裝費。

6、附屬設施費。

7、銷售費。

8、管理費。

9、規費。

10、稅金。

11、利息。

12、利潤。如果我們的物價機構、審計機構能負責任地把每個房子的成本構成查清，不僅可以防止開發商的暴利，把房價控制在合理的范圍內，而且能把腐敗的黑洞暴露在光天化日之下，這是利國利民的好事，為什么這么簡單的事就沒有人做呢？我敢說這樣做對房地產行業是大利好，因為那樣的話中國的監獄需在幾倍甚至幾十倍的擴大，估計會有很大數量的行賄受賭者進去吃牢飯。

以上五個方面在中國現有情況下完全可以做到，如能達成，中國的房價肯定會降下來，根本不用采取征收物業稅這種犧牲所有擁有住房戶利益的辦法。問題的關健是執政者想不想降，或者說敢不敢去做。因為這樣會觸及一些權勢或既得利益集團，包括決策者本身的利益。大盤今天雖然下跌，但仍屬底部震蕩行情。全天沒有熱點，成交量低迷，反映了當前投資者心態謹慎。

從技術上看向下有20、30天均線支撐，向上半年線及3100點整數關阻力較大。突破盤局需要契機。

操作上多看少動為好。個人認為若出現突然急跌可視為最后一跌，應當介入。若出現帶量拉升則視為向上突破，可以跟進。因為從指數位置看目前仍然是底部區域，買入仍然是主要思路。

十堰市房價上漲的原因：

中心城區房價上漲之快超過以往歷年，五大因素刺激房價走高。記者采訪房產開發部門、開發商和相關研究機構，普遍認為，目前，中心城區土地越來越少，有房可售的樓盤不多是刺激上漲的主要原因。據了解，中心城區有房可售的樓盤不足50個，其中很多房源不足300套。截止目前，中心城區供應的商品住宅不足1萬套。在中心城區，還有少數樓盤“捂盤惜售”，將房源通過多次開盤，分批推出，造成供不應求，抬高價格。外地來十堰買房者比例增高，目前已占到四成，這部分人主要是在中心城區樓盤買房。購房投資比例增高，不少樓盤超過20%。房價上漲，讓很多人看到利潤空間，而投資客更多是購買城區內地段好、資源

好的樓盤。

【內幕】十堰市城區房價一路看漲的背后

近幾個月，城區某單位職工李文一直在操心著買房的事。可在一番踩盤和比較之后，李文開始被思想和經濟的雙重壓力壓得喘不過氣來。“看的樓盤單價差不多都在3000元/平方米左右，按100平方米的面積計算，總價是30萬元。首付9萬，再加上裝修和結婚的費用，至少得準備2０萬元……”工作3年的李文眼中滿是無奈。

6月30日，更讓李文感到如芒在背的是，有小道消息傳來：自己中意的某樓盤7月1日將提價200元。“真的感到很難，不管是漲50元還是200元，都是一筆不小的數目。”事實上，李文的感覺也是很多十堰市民的感覺——房價始終在按照自己的“步履”日益攀升，并且沒有絲毫降價態勢。

十堰房價的上漲圖譜

和國內各大城市及同等城市相比，十堰的房價一直處于穩中有升的態勢，不管是國內大環境升抑或降。就今年而言，自春節以來，十堰房價的上漲勢頭一直都在延續之中。

縱觀開年后的國內樓市，春節后“小陽春”行情開始顯現。在4月份部分城市的成交量大幅攀升時，十堰樓市同樣也經歷了一次較大幅度的調整。

據不完全統計，4月十堰樓市漲幅達100元以上的樓盤共9家，和3月相比漲幅明顯增大。其中漲幅最高的是上漲200元的東山苑·智慧星座，明天·映象、鑄邦·紅果林2期、和昌·豪景灣分別上漲150元，康橋水岸、武當國際園、東方坐標城等樓盤上漲100元。柳林春曉、武當國際園、康橋水岸3家樓盤均保持了連續兩個月的上漲。柳林春曉在3月上漲80元后，4月上漲70元；武當國際園以每月100元的速度遞增；康橋水岸則在３月上漲70元的基礎上，4月再漲100元。

5月，位于柳林溝的柳中園漲幅最高，均價每平方米上漲200元，漲幅為6.6%。其次是位于馬家河畔的宏景華庭，起價每平方米上漲175元，漲幅為8.4%。第三名是康橋水岸，均價每平方米上漲160元，漲幅為5.3%。和昌·豪景灣均價每平方米上漲150元，漲幅為5.1%。吉康花園均價每平方米上漲了138元，漲幅為7.9%。柳林春曉價格再度上漲120元/平方米，上漲幅度為3.9%。東方坐標城每平方米上漲100元，水印瀾灣每平方米上漲了78元，漲幅分別為3.1%和2.8%。

6月，誼聯帝景起價每平方米上漲400元，漲幅為19.1%。和昌·豪景灣起價每平方米上漲182元，漲幅為6.2%。水印瀾灣起價每平方米上漲138元，漲幅為4.8%。東方坐標城和錦翔花園起價每平方米均上漲100元，漲幅分別為3.1%和5.6%。柳林春曉起價每平方米上漲80元，漲幅為2.5%。

“穩”字當頭的十堰樓市

面對國內樓市的瘋狂表現和本土樓市的“漲”字不斷，許多人紛紛擔心，房價如此快速上漲會不會滋生泡沫？

值得關注的是，和國內一線城市房價迅猛飆升不同，十堰本土樓盤漲價是按部就班、有跡可循的。

東山苑·智慧星座4月的漲價與新一期房源的推出密切相關。明天·映象價格的上調與樓盤的商業項目錦江之星入駐有關。和昌·豪景灣、康橋水岸等樓盤則是因為小區景觀建設逐步完善，工程進度推進而引發的價格上調。武當國際園、柳林春曉的提價根由是全實景高品質現房的完美呈現。東方坐標城的提價則是因為上海路開通在即，大道交會的巨大潛力正在步步展現。

“我們可以看到，十堰很多樓盤都是‘和風細雨’式的提價，鮮見大幅上漲的情況。對于這種提價方式，個人認為和開發商自身的營銷需求密不可分，同時也不排除炒作的因素。”十堰職業技術學院經濟學教授陳友新表示，總體上看，目前十堰樓市供大于求，樓市需求后勁

不足，從而決定了房價上漲空間并不大。

“和很多一線城市及同等城市相比，十堰樓市發展態勢是健康平穩的，這主要可以從相對較少的泡沫和穩定上升的房價予以衡量。” 十堰資深策劃人徐志剛認為，“結論是通過比較得出的，一是縱向比較，隨著區域經濟發展速度的加快和市民收入水平的提升，包括十堰在內的任何一個城市的房價均呈現上漲態勢，但相對而言十堰房價漲勢平穩，并沒有過度狂熱的局面；二是橫向比較，和同等規模同等級別的城市比，如襄樊、宜昌和黃石，十堰在開發成本不菲的基礎上房價水平卻相對較低。”

“當然十堰樓市在金融危機的影響下也一度低迷，但在剛性需求和開發成本的支撐下，房價并沒有出現大的波動，而且很快就告別了寒冬迎來了陽春。而在此次國內一線城市樓市的火爆表現面前，十堰樓市依然按照自己的節奏‘行事’，雖然見漲但依然‘穩’字當頭。”東方明珠城市花園策劃經理胡朝輝認為，房價水平的高低是綜合因素作用下的結果，比如城市的經濟發展水平、產業結構、人口規模，還包括供需市場和消費接受程度等，當然最核心的因素還是成本。這一點決定了房價中有一部分是開發企業所需要的利潤空間，而且是合理的。“十堰樓市主要以自住為目的，投資成分很少，‘水分’也就很少，因而房價總體來看一直呈現平穩發展態勢。”

針對此次國內一線城市的亢奮表現，胡朝輝認為這意味著一線城市樓市依然處于調整期，但對三線城市的十堰樓市而言幾無影響。

北京卓智圣道營銷策劃機構咨詢顧問柯瀧分析了當下十堰樓市的表現：“樓盤調價是正常的，是供求關系的直接體現，同時也是區域市場、樓盤品質及營銷策略變化的體現。此外，不容忽視的還有油價的不斷攀升，進而導致開發成本增加。”

在眾多一線城市，土地市場的急速升溫似乎傳達出了樓市回暖的信號。“無論從全球還是國內形勢上看，整體經濟仍然處于低谷，因此目前就說回暖還為時尚早。”亦有地產人士認為，今年以來的樓市成交量反彈和土地市場升溫都是此前積累需求的階段性爆發。“無論是購房者還是開發商去年都采取觀望，這部分需求是剛性的。”

歷史上中國土地市場幾次陷入瘋狂，之后樓市都會出現價格虛高、滯漲現象。“突然形成的新一輪土地熱潮，顯然不是中國房地產泡沫徹底化解和周期性調整宣告結束的結果。在**不遺余力的土地刺激政策和市場對通貨膨脹預期的擔心下，土地泡沫的再次膨脹，也許正隱藏著房地產的下一輪危機。”有業內人士道出如此憂慮。

第三篇：2012嘉興樓市（共）

2012嘉興樓市：低開高走，量升價穩，樓市回歸理性

來源：宜居城市網 時間：12-12-

31經歷了2011年的樓市寒冬之后，業內人士和普通民眾對于2012年的樓市也是眾說紛紜，暴漲暴跌的論調甚囂塵上，但是臨近年關，2012的嘉興樓市的實際走勢粉碎了之前的論調，從2012年的整體走勢來看，成交量呈現出一個低開高走的態勢，但成交價格卻又相對穩定。

據宜居城市網最新數據統計顯示，2012年嘉興市商品房備案面積為222.37萬平方米，其中普通住宅174.3萬平方米，普通住宅的備案套數也是達到了14521套，普通住宅的備案面積和備案套數同比去年增幅達到了67.85%和56.56%。而2013年普通住宅的年均價為7365元/平方米，與2012年的7441元/平方米的年均價相比出現了1.02%的微小的跌幅，這也說明近兩年的樓市調控取得了明顯成效，房價的暴漲勢頭已經得到了明顯的遏制，房價漸趨穩定。

2012年，國家對于樓市的調控雖然延續，但是調控的力度有所減弱，部分地方公積金貸款額度的提高、首套房優惠政策出臺等政策都對樓市的回暖起到了助推作用，而具體到嘉興的樓市，年中銀行的連續降息對于購房者特別是剛需購房者來說絕對是一大刺激因素，春博會、夏博會、秋博會三次房博會上開發商也適時加大了推盤力度，這些因素都助推了2012年嘉興樓市成交的回暖；但是與此同時，為了能夠更好更快的去庫存和回籠資金，2012年很多開發商都推出了大力度的優惠促銷活動來吸引購房者，這也使得2012年的樓市相比2011年在成交量大幅上升的情況下，年均價相對平穩甚至出現了微跌。

與今年樓市回暖今年的土地市場卻一直延續了相對冷清的態勢，政府在推地上相對謹慎，而開發商的拿地熱情也不高，底價成交或者流拍成為了今年土地市場的主旋律，當然也不乏亮點，老西站地塊最終以13920元/平方米的高價出讓，給2012年的土地市場增添了一抹亮色！

第四篇：撫州樓市（推薦）

編者按：撫州市房地產市場經過幾年來的發展，市場日益繁榮。一些高品質樓盤紛現市場，市場交易也日漸活躍。從2004年撫州樓市開發產品來看，過量的高端產品蜂擁而上，而且戶型面積不符合市場需要等，使得市場在產品結構上的“供需”失衡。在下半年，樓市逐漸出現抗性，存量房市場放緩、高檔樓盤價格開始往下走、市民持幣待購心理加強等癥狀。當然營銷模式單一，引導方向并不明確，消費觀念落后也導致了市場不明朗的氣氛。2005年撫州樓市將何去何從，是大浪淘沙顯英雄，還是山雨欲來風滿樓??

走馬撫州樓市

文/記者張小江

臨川自古是才子之地，文教興盛王安石、湯顯祖皆出于此；現在的撫州人搞房屋建筑遍布神州，做福利彩票做到了全國，撫州地阜民豐，這是我們撫州一行中留下印象最深的東西。在這次對撫州房地產市場的采訪中，在參觀可與南昌樓盤媲美的西湖綠洲、瑤平湖花園、洪亮·陽光城中，加深了我們對撫州房地產市場的認識。

樓市顯露崢嶸景象

撫州地處江西省東部，東鄰福建、靠近閩南“金三角”經濟區，全市南北長約222公里，東西寬近169公里，土地總面積約1.88平方公里，占全省土地總面積的11.3％。境內東南西部三面環山，東南靠峰巒聳峙的武夷山麓，西南枕疊嶂逶迤的雩山余脈，可以說是環境優美，地理位置獨特。撫州經濟近幾年取得的長足進步，這種進步作用在房地產市場上就是樓盤品質提高，購房潛力巨大，投資房地產的外商日益增多，房地產市場發展迅猛。

我們從撫州市建設局房產科了解到：2004年撫州地區全年房地產開發完成投資14.6億元，施工面積199.8萬平方米，竣工面積165.36完平方米，銷售面積110.8萬平方米。其中：住宅完成投資8.1億元，施工面積158.8萬平方米，竣工面積139.56萬平方米，銷售面積83.2萬平方米。從數據上我們可以判斷出，撫州市房地產投資明顯增長，發展勢頭迅猛，房地產交易日趨活躍的景象。

撫州房地產市場前兩年的項目，建筑風格均為單一的住宅加商鋪的多層建筑形態，沿街底層為商鋪，上層為住宅。從2003年下半年開始，在當地政府積極支持及業界人士共同努力下，全市房地產開發已呈現由傳統開發經營思路向新的經營理念轉變，撫州市區市場出現了一些規模大、品質高、環境好的住宅小區。特別是隨著外商進入，純住宅高品質的樓盤開始出現，其風格也由單一轉變成多樣化。如紹興洪亮集團投資，以“人文”生活與“后小康”概念融入小區的陽光城，座落在撫州南湖路以西，總占地233600平方米，綠化面積在小區內達35.4%，并配備了國際標準的物業作為保障；號稱“撫州首席生態園林景觀社區”的瑤坪湖花園由祥生置業投資1.5億元打造而成，座落于瑤坪路，撫河岸邊，社區占地面積73326平方米，總建筑面積13萬平方米，由35棟6層樓宇組成，綠化率達到40%；西湖綠洲位于撫州市西湖西岸，北臨撫北路、西靠外環路，南連體育路，占地318016平方米，由廈門邦和投資發展有限公司投資，邦和（撫州）置業有限公司擔綱開發的大型水景純住宅項目。在2004年底面向市場發售的玉茗華城更是以現代化的中央商住區觀念引領時尚潮流，人文景觀設計、高層及小高層建筑占據在學府路，此項目總占地面積22734.47平方米，總建筑面積8.1萬平方米。而以純商業形態出現的金巢華城盤踞在金巢大道，并以上海生活流的概念潮涌撫州城???

2004年撫州房地產的發展狀態如果用一句話來形容，那就是“百花齊放，百舸爭流”。

一半是海水一半是火焰

撫州市區人口總數在30萬左右，整體經濟水平不高，但在房地產項目啟動還是比較快的。隨著開發理念增強，開發規模的增大，加上撫州政府在信息交通上建立和外來開發商先進觀念注入，產品供應的品種越來越多，風格也越來越多樣化。撫州市建設局房產科熊科長談到：“撫州在經濟總量上排在全省的后面，相對全省來說是經濟比較落后，房地產經濟是與區域環境、經濟總量等一系列因素相關聯的，因此上述的一些原因就制約了撫州房地產發展的速度，但總的趨勢在增長，特別在近年房地產行業發展的環境有了明顯的好轉，在體量和質量上都進入了一個比較高的檔次。如陽光洪亮城、瑤坪湖花園等一批高檔次的樓盤出現帶動了撫州房地產向高端發展，雖然在前一段時間出現了樓市價格下滑的現象，但到目前這幾個樓盤銷售的均價保持在1000元每平方米價格。”

雖然撫州房地產市場近兩年發展迅速，但在2004年下半年市場卻出現一系列異常狀況，對撫州市房地產市場的發展增加了不明朗的因素。從市場上了解到的信息顯示，2004年撫州市城區房地產增量房上市約50多萬平方米，而成交量卻不到30萬平方米，一些高品質的大盤的出現滯銷的狀況。如瑤坪湖花園開盤三個多月來銷售率不到10%；陽光城價格大幅下滑；純商業形態出現的金巢華城在2004年10月份開盤至今，銷售率未能超過1%。而中低價位的樓盤卻是旺銷，如2003年開盤的恒盛城市花園銷售率達到了90%。市場呈現高冷低熱的銷售現象。

對此萬商匯銷售經理丘建新在分析其原因時說：“首先是撫州市商品房短時期放量過大，如去年推出的10多個樓盤當中，僅兩個樓盤就有20萬平方米，放量上就一下就達到了市場目前所需求的量，而且高檔房放量過多，而市民目前買房關心的基本是價格。其次是市民消費觀念落后，思維還停留在集資建房概念上，這有待消費觀念的培養。第三“撫州樓王”的西湖綠洲出現質量問題，“樓王”成為“裂王”事件讓市場一度驚慌。而這時陽光城把價格降低到600元/平方米，燃起了樓市價格戰的硝煙，撫州樓市的價格市場一下是硝煙彌漫，撫州樓市一下子出現混亂的局面。一系列因素的出現沖擊了市場的信心。”

在采訪其它業內人士我們還了解到，撫州市二手房市場遲遲未來啟動、零散開發、集資建房等問題也是影響撫州市房地產發展的重要因素。

產品結構“供需”失衡

從2004年撫州樓市向市場推出的產品來看，2004年撫州市區向市場推出的增量房50萬平方米，而高端樓盤如瑤坪湖花園總建筑面積13萬平方米；玉茗華城總建筑面積8.1萬平方米，陽光城總建筑面積達10多平方米，高端樓盤拋向市場的總量就達30多萬平方米，其中還未包括西湖綠洲，從去年高端樓房推出的比例就超過60%以上，產品結構“供需”上就開始失衡。

這些高檔樓盤在小區規劃建設上都花上了巨額資金，如小區的綠化、娛樂配套設施、外立面等方面都會增加建安成本，而在這些高端樓盤的戶型面積上，兩室兩廳在110平方米左右，三室兩廳面積基本上都在140平方米左右，五室兩廳在180平方米左右，而在戶型面積基本上都稍偏大，總價格就要增高，市民承受的壓力就更大，這也可能是這些樓盤在整體銷售率徘徊在10%左右的原因之一。

通過我們采訪當地市民發現，市民在選擇買房除了需要交通方便，小區內配套比較齊全外，戶型小、總價低是促使了買高檔房的主要原因。因此看來，撫州開發商在開發產品時，找準市場的真正需求是開發項目關鍵所在。

還有一突出表現就是購房時按揭比例不高，目前比例約在50%，很大部分人選擇一次性付款。另一方面銀行的支持力度也不夠，現在撫州市銀行按揭首付比例在三成，最高年限為20年，辦理按揭手續的時間相比南昌市也大為延長。這種狀況可以說嚴重制約了撫州市的購房需求。一些業內人士對此也大為憂心，急切提議媒體與相關政府部門應加大這方面的工作力度，加快市場成熟的步伐。如《臨川晚報》房產部經理韓午輝認為：“撫州的消費潛力是沒有什么問題的，關鍵是如何正確引導。所以未來幾年政府相關部門及其它媒介應該多搞推廣活動，加大市場輿論宣傳力度。以期能讓市民更好地得到正確的市場信息。”

當然消費觀念落后成為撫州樓市發展的一大瓶頸，住房消費仍停留在“住”的階段。普通市民抱著有住就行的觀念，對于景觀、綠化、采光等很少考慮。在采訪當地購房者時，大部分消費者對高品質的樓盤不認可，買房子考慮的主要是價格，甚至連“容積率”都不知道是什么概念，消費觀念差同樣體現在市場觀念差，私人建房，單位集資建房，二手房私下交易成風。還有撫州房地產市場交易中心到2004年5月1日才成立。這種情況較大影響了撫州房地產市場的正常發展。

用合適產品、創新營銷挖掘出巨大的市場潛力

2005年撫州房地產機遇與挑戰并存。目前撫州市開發的樓盤大多手段單一，符合當地消費習慣的產品較少，所以創新是市場競爭取勝的一大法寶。如2005年元月，洪客隆撫州購物廣場開盤取得了巨大成功。此項目為撫州市大型商業項目，由江西洪客隆集團投資1.2億元，地處該市中心，占地面積9316平方米。是撫州首個按標準全面推行“五大統一經營管理模式”的購物廣場，在堅持商家產權獨立的前提下，對商場進行統一規劃、統一經營、統一管理、統一宣傳，采用購房返租模式，從開工建設到竣工營運，前后僅用約半年時間，開盤的當天成交率就達90%。所以撫州市的消費潛力是非常巨大的，關鍵是如何開發市場期待的產品，如何用靈活新穎的營銷方式去挖掘。

在開發商努力拓展市場的同時，撫州市政府相關部門也采取了許多措施。因為房地產發展是經濟發展的縮影。撫州是一個經濟比較落后的城市，為了彌補這方面的問題，政府加大了招商引資的力度，且取得了不錯的效果，招商引資項目逐年增長。引進房地產項目后，政府為鞏固項目，并做了一系列的促進措施：如鼓勵農民進城等。

2005年撫州房地產市場還將對開發商的經營能力進行比拼：看誰能更有效控制成本？誰最能優化和整合資源？誰能洞察市場先機？誰能供應適合市場的產品？因此，2005年撫州房地產企業在面對市場產品的定位上，操作方式經營能力有待于提高，也有待于考驗。我相信，在未來的撫州樓市肯定是百尺竿頭更上層樓，一片繁花似錦。

第五篇：2003江城樓市歲末盤點（共）

2003江城樓市歲末盤點

對于武漢市房地產市場來說，2003年可謂是風起云涌，熱鬧非凡的一年，而對于開發商來說，今年堪稱忙忙碌碌，一派豐收景象。

2003年，武漢市經濟持續快速發展、城市建設進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業的發展注入了新的活力，在諸多有利因素的驅動下，房地產市場也繼續保持在高位運行狀態。房地產投資一直保持高速增長，商品房新開工面積和竣工面積也都保持增長率，商品房銷售率穩步上升。

縱觀各方面的影響，在整個國家宏觀經濟穩定、健康、持續發展的大背景下，年中國務院18號文件和央行121號文件的問世，對我市房地產市場秩序的健康有序起到了良好的推進作用。我市房地產目前處于局部地區有少量過熱現象，但總體供需基本平衡。房價整體呈上漲趨勢，較去年同期漲幅大于10%，究其原因，主要是因為，其一土地拍賣制度的出臺，催顯土地價格直線飆升，其二銷售門檻的抬高致使部門資金轉嫁到消費者身上，其三是銀行信貸政策從堅，加劇了開發商資金短缺的局面，其四是舊城改造產生大量客戶源從而促進樓盤銷售，價格相應上漲。

從今年我市房地產分類物業情況來看，特征如下：

一、住宅的開發熱點在武漢各個區域算得上是層出不窮，無論是商業、文化密集的武昌、漢口一帶，還是各方面發展相對較弱的漢陽、青山等區都為今年的樓市增色不少。武昌積玉橋的舊城改造，導致此處眾多項目紛紛破土動工；武青三干道的貫通，將青山和武昌的距離拉近，交通的便利使得這一帶新盤急增，徐東路上中力名居、七星綠色花園等的開盤都體現了此處樓市的崛起；同樣也是舊城改造，漢口永清街一帶則引發了小戶型的熱賣。

劍橋名邸、華城新都、江南家園等多個小區的開發，印證了光谷的興旺對楚雄大街上房

地產的催生，而周圍高校教師以較高和相對穩定的收入成為此處樓盤的主力消費群。漢陽區出現多個大規模樓盤，如上海復地.翠微新城、南國明珠等項目開發量均超過了20萬方以上；

青山區的鋼花新都、綠景苑等都在規模和品質上刷新了該區的歷史記錄。

沌口、東湖等開發區的氣勢同樣也不甘落后，值得一提的是，今年盤龍經濟開發區人氣頗旺，縱橫、名流、城開、漢飛等房地產大鱷均看好此處并在此積極運作，意欲將其打造一個旅游、居住、投資的全新區域。其中于“十一”開盤的F、天下以“山水別墅第一城”的口號和頂級別墅的定位引致江城別墅領域全面洗牌。

二、就寫字樓而言，主要分布在武昌、漢口一帶，寫字樓的供應量超過了去年同期水平，且寫字樓的開發和投資重心逐漸南移。龍源大廈、世紀廣場、康馨大廈等新新商務樓正式進入市場。武昌、洪山中小型高科技企業數目眾多，SBI創業街還有國際企業孵化器等概念對寫字樓的開發、交易均起到了提升作用。漢口的江岸、江漢兩區為CBD（中央商務區），同樣也是寫字樓交易的熱點地帶，其客戶群則為大企業、集團客戶、銀行和大商場。寫字樓價格較去年漲幅不明顯。

三、二手房銷售面積和價格的大幅度增長是今年我市房產業的顯著特征之一。武昌、漢口等區域大規模的舊城改造使得二手房市場異常熱門。二手房價格上漲超過100元每平方。二手房的品質出現很大提高，隨之興起的房產中介幾乎隨處可見，在有關部門通過公布誠信中介等途徑，房地產中介有形市場得到進一步規范的情況下，房產中介為二手房的交易開設了直通車，為消費者提供了諸多便利。

另外，國際品牌21世紀不動產正式進入江城地產中介市場，其將帶來的效益和影響目前還是個未知數。

縱觀2003’江城樓市，市場呈現以下特征：

一、今年政府對江城樓市的宏觀調控力度加大，有關政策相繼出臺，從年初停止別墅用地的通知到年中121號文件及18號文件，到年底物業管理條例等，均給武漢房地產市場帶來了不小的震動，二、外地入漢的企業數量比去年明顯增加，如浙江金都、上海大華、深圳金地等知名外地公司都在今年正式入駐武漢。這可能與武漢九省通衢的地理優勢和巨大的市場潛力息息相關。由于外地開發商的紛紛涌入，加劇了市場競爭的激烈性，產品質量、規模、設計、布局等方面都隨之提高，使整個江城房地產業一直持續著向上發展的勢頭，并且這種向上的勢頭將在近年來繼續維持下去。

另外，武漢市房地產業兩大巨頭合縱連橫——城開集團和統建集團聯合組建武漢地產開發投資（集團）有限公司，成為今年我市房地產市場的焦點。可見在外地企業紛紛于武漢搶灘登陸的同時，本地開發商也在積極地進行著整合，以求順應瞬息萬變的市場經濟潮流。

三、今年房產市場的一道獨特風景是小戶型的熱銷。業內人士表示，小戶型最大的魅力就是總價低。位于永清街的漢飛青年城推出的“公寓式酒店”一改武漢市以前大多小戶型項目為爛尾樓改建的面貌，加上接近20%回報率的商家宣傳，創造了兩星期售磬的奇跡。另

外，熱銷的小戶型項目還有鵬程時代等。小戶型項目多處于市中心繁華地帶，均價偏高，消費群多為單身白領和意欲買房投資人群。

四、在戶型方面尚存不足，過大和過小的極端化造成實用性欠缺，對很多真正想買房的消費者不利。

五、今年新盤的開盤量明顯增長且開盤時間多集中在10月以后，主要是由于前半年非典的影響以及后期預售門檻的提高等種種原因延緩了各項目的開盤。

六、消費者方面，由于多數消費者對房價上漲的預見性，形成了趁早買跟風買的購房心理，排隊購房現象的屢次上演是在從前無論如何也難看到的。多方面的原因造就了今年新房市場的火爆銷售。

綜上所述，2003年的武漢房地產市場是不平靜的。消費者的熱衷購房、房產商的爭先開發，市場的日益規范都為市場注入了勃勃生機。目前，邁入2004年已在倒計時之中，展望猴年，我市房地產市場在新的一年里將呈以下趨勢：

一、房地產市場將更加規范地發展。2003年出臺的有關政策為下年的房地產市場奠定了良好的基礎，明年政府部門將在鞏固已有成果的基礎上，組織新的專項整治，集中整治與群眾利益密切相關的房地產市場，重點包括加強房地產開發項目管理，依法查處違法、違規開發建設行為；規范商品房面積計算標準和辦法；強化合同管理，依法查處合同欺詐行為；強化竣工驗收制度；依法查處違法廣告行為；規范中介行為；規范物業管理服務與收費等。另外，武漢市經濟適用房管理辦法以及與今年國務院發布的《物業管理條理》相配套的如收費問題等相關具體方針將相繼出臺。

二、住宅投資將繼續保持相對理性地穩定增長。據調查，2003年我市房地產投資比上一明顯增長，全年平均增長幅度超過往年，這種態勢還將會在2004年持續下去。

三、產品結構調整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應用。2004年房地產開發商會注意主動調整商品房的產品結構，針對各收入階層房屋供應比例和實用原則，除了大戶型外，中小戶型將被重視，房地產供求關系調整趨向合理。隨著人們對工作環境和生活質量的要求

越來越高，加上外地品牌企業的一貫作風，“以人為本”的設計及建設理念被越來越廣泛地體現到房地產產品當中，各種新型建筑材料和高新技術也將得到越來越廣泛的應用。“新科技、新人居、新環境”的房地產產品發展的主題將延續，“ 生態、環保、親水概念”將繼續被引用到項目中來。

四、融資渠道多元化。

五、個人購房繼續成主流，房價預計會呈波段性增長，即上半年穩步增長，下半年平穩運行。

六、品牌競爭將進入白熱化。隨著本地開發商的積極整合和大量外地企業的紛紛搶灘，為了獲得市場，明年將是各開發商逐鹿中原，展開激烈競爭的一年。無論是產品品質、經營理念還是宣傳造勢方面，各路“英雄”都將不惜血本，傾其所能。

七、部分城郊成為開發熱點，南湖一帶、盤龍開發區等在多番運作之后將有大動作，而光谷一帶在今年走過開發高潮后，預計將放慢步伐。

八、二手房市場將超速發展。2003年上半年受非典的影響，絕大多數人都不敢走出門外進行房屋交易，而對新政策持觀望態度。下半年，隨著非典疫情的過去，新政策的出臺徹底激活沉寂已久的二手房交易市場，市場的火爆將在明年有增無減。“賣舊買新”是大多數人改善住房條件的主要途徑，很多人將賣掉手中舊房購買新的商品房，從而釋放出大批的二手房房源。

九、消費者購房行為將持續升溫。由于對居住環境要求的日益提升，加之害怕房價繼續上漲，將有越來越多的消費者加入到購房人群中來，這對開發商來說，不能不說是大好的機會。因此，明年將是江城房地產市場的黃金時節。