第一篇：2013江門樓市年終總結

2013江門樓市年終總結

1-11月樓價6398元50萬元購買力一年縮水一

間房

日期：[2013年12月27日] 版次：[JB12] 版名：[樓市關注] 稿源：[南方都市報]

2013年即將過去，回首這一年來江門的樓市，樓價雖然不似一線城市快速飛漲，然而，多個城市綜合體扎堆亮相、大型發展商陸續拿地扎根、商業巨頭上演雷厲風行的“萬達速度”??讓江門樓市呈現風起云涌的態勢。與此同時，1-11月一手住宅加權平均價達到6398元/平方米，同比去年漲幅達到13.5%，對于本地的剛需購買者來說，同樣是50萬元，去年尚能買到90平方米，今年只能買79平方米，相當于少了一間房。

算一算

50萬元去年能買90平方米 今年只能買79平方米

從數字上來看，1-11月蓬江、江海一手住宅加權均價為6398元/平方米，而去年同期一手住宅加權均價約為5635元/平方米，對比之下，一年時間，樓價上漲了763元，和一線城市動輒上千漲幅相比，或許不夠驚人，然而對于江門來說，未來剛需客購房壓力將更大。

樓市均價的上漲意味著什么，去年50萬元即可買到一套90平方米的房子，而今年同樣的支出，只能買到79平方米，縮水的11平方米，相當于一個小房間的面積。

“今年沒買房，又白干一年”

樓價的上漲，購房者的壓力也在攀升。同樣是90平方米的房子，去年同期總價約為50萬元，而今年的總價卻去到57萬元。對于工薪一族來說，這7萬元很可能需要夫妻雙方共同努力一年才能存到。所以知名地產人余英那句“今年沒買房，又白干一年”的名言，在江門市場得到了最好的體現。

找亮點

亮點1 新興板塊當選成交主力

北新區已成為江門市民置業投資的首選區域。過去一年，這個板塊新盤疊出。其中益丞帝豪居1-11月售出499套單位，成交面積55213平方米，躋身重點監控樓盤成交套數第四名。日前記者實地踩盤，樓盤銷售告知帝豪居僅剩兩套單位在售，整個項目已經進入收官階段。

此外，鳳山水岸、星匯名庭、上城摩卡園、五邑碧桂園等北新區樓盤，都是市場重點關注樓盤，成交量占比均在重點監控樓盤前15名以內，成交均價從6000-9000元/平方米，而精裝發售的上城摩卡園，單價更是直逼萬元。

除此以外，江海區及濱江新區均有不錯的表現，保利大都會、海倫灣、天鵝灣等都是市場上比較優質的樓盤，濱江新區成交均價約為6000-8000元/平方米，江海區則約為5000-6000元/平方米。

亮點2 品牌開發商項目相繼開售

2013年，各大品牌發展商在江門繼續深耕，萬達、奧園、城建、保利、碧桂園、恒大等房產巨鱷旗下項目陸續推出。奧園江門營銷總監陳志炎表示，大公司的品牌優勢，使得今年的江門樓市量價都有所提升。

而一貫以速度為先的萬達廣場，今年1月拿地，4月項目奠基，5月面市，繼而開售，依然在江門上演經典的“萬達速度”。

亮點3 城市綜合體扎堆亮相

在過去一年，“城市綜合體”算是江門樓市一個熱門詞。北新區的三大城市綜合體———萬達廣場、奧園益丞國際廣場、匯悅城三個項目陸續亮相，形成鼎立之勢，構架北新區未來商業圈。

而位于濱江新區的保利大都會，作為保利地產進駐江門首個樓盤，來勢同樣比較猛，截至11月份，保利大都會成交面積超過80000平方米，市場份額頗高。

城市綜合體陸續面市，助力江門新城區配套升級，正好填補了北新區、濱江新區配套上的不足。

亮點4 商用物業集中上市

過去一年，江門的商業地產市場迸發，多個商業項目集中上市，引發市民的投資熱情。江門奧園營銷總監陳志炎認為，綜合體相繼開售，公寓、商鋪、寫字樓的推出，填補了江門樓市的空白。而超大shoppingm all對于江門可以說是一種新的產品，未來將改變市民的消費方式。

此外，陳志炎認為，現在進駐江門的企業越來越多，對于寫字樓的管理以及安全，都有更高的要求，而高端寫字樓這些產品也是市場所需求。

樓市預測

住宅價升 商業量降

江門奧園營銷總監陳志炎表示，今年大品牌商項目集中開售，樓價有大約10%的上升。明年住宅預計成交量和今年年底基本持平，價格或會有所上升；商業方面，由于今年各大項目已被市場消化了許多，明年商業項目將以招商為主，成交量將有所下降。

而區域上，陳志炎最看好濱海新區板塊，江門大勢向北發展，濱江新區是江門銜接珠三角最重要的位置，可以說是“靚地”。雖然老城區進行三舊改造，但硬件設施的制約，速度跟不上新區的發展，江門向北發展已經是一種必然的趨勢。

樓盤風云榜

速度之最——— 萬達廣場

發展商：萬達集團

位置：蓬江區發展大道北側(五邑華僑廣場北面)產品類型：公寓、寫字樓、商鋪

今年1月份，萬達拿下江門核心位置的地塊，隨后4月份萬達廣場奠基，5月開放銷售中心。從心碼工作室監控的數據看到，6月份萬達廣場開始有成交記錄，截至11月份，萬達廣場錄得941套成交，成為成交套數最多的樓盤，創造月均大約157套成交的紀錄。目前，萬達廣場SO H O公寓基本售罄，現時主推寫字樓產品，據銷售透露，萬達廣場寫字樓產品均價大約為1.1萬元/平方米起，目前正接受認籌，具體價格還待開售時方知。

萬達廣場“旋風式”進入江門，從拿地到開售，再次創造“萬達傳奇”。究其受到歡迎的原因是，萬達進軍商業地產多年，實力過硬，形成品牌效應；其次，江門商業項目欠缺，各大綜合體的開發及開售，填補了江門商業投資的空白。

規模之最——— 保利大都會

發展商：保利地產

位置：蓬江區濱江新區啟動區

產品類型：洋房、別墅、商鋪

作為保利地產進駐江門首個項目，保利大都會定位較高，是拉動濱江新區發展的引擎項目，通過興建綜合體，出產多種物業類型，打造江門城市北部的副中心。

項目開售以來，勁頭較足，1-11月成交面積高達80858平方米，為蓬江、江海兩區的樓盤成交面積之最。而保利出品的住宅產品，價位在蓬江區也屬上游。據了解，保利大都會全新產品250-320平方米大花園別墅即將推出。身價之最——— 奧園外灘

發展商：奧園集團

位置：蓬江區濱江大道西江邊(海事局對面)產品類型：洋房、公寓、獨棟商鋪

奧園外灘雖然沒有上成交榜，但其獨特的產品，以及較高的身價，還是值得一提。項目位于江門濱江大道體育中心旁，擁有3公里西江景觀，南面緊鄰五邑高爾夫，自然環境得天獨厚。

項目于今年5月份面市，截至11月，總共成交69套商鋪，成交面積6005平方米，成交均價18452元/平方米。目前全新二期望江獨棟商業100-700平方米已經開售。

說其獨特，奧園外灘推售的商鋪為市場少有，全部為獨棟商墅，1-3層可獨立分開使用，功能多變，聚合別墅、寫字樓、飲食、娛樂、攝影、體育、教育等功能。且緊靠西江，擁有難得的江景資源，旨在打造江門的“外灘”。

采寫：南都見習記者 韓碧英

第二篇：2004年廣州樓市總結

2004年廣州樓市總結

副標題：

作者：廣州經緯房產咨詢有限公司 文章來源：本站原創 點擊數：219 更新時間：2005-01-29

2004年樓市總結

（撰文：廣州經緯房產咨詢有限公司

市場調研部）

品質提高等因素推動2004年廣州房價回升

在年初的一片“喊漲聲”中，今年廣州住宅價格終于“止跌回升”，迎來了久違的“春天”。廣州原八區住宅成交均價一路走高，增長速度喜人。第三季度八區住宅成交均價更是突破5500元/平方米，比去年同期增長了10.4%。

在原八區住宅成交均價的帶動下，廣州市住宅的成交價格由第一季度開始一直保持穩定的增長勢頭。第三季度廣州全市住宅成交均價為4825元/平方米，比去年同期增長16.8%。

今年樓價的一路走高在年頭似乎已經有跡可尋。政策、市場需求、產品品質提升等因素，為今年廣州樓價的增長提供了充分條件。

今年1月在二沙島舉行的房地產經濟峰會上，八大發展商都不約而同地說“今年廣州樓價一定上漲！”。率先提價的是越秀城建集團，合生、富力、保利、中海聲言跟進，提價的主因是建材漲價和大發展商企業品牌的支撐；錦繡香江、廣州雅居樂、星河灣、南奧等發展商也隨之升價。在占市場份額超過1/3的品牌發展商的推動下，今年廣州房價“果然”穩步上揚。此舉不禁讓人聯想到品牌發展商聯手托市，催谷市場。

今年一系列政策陸續實施，對廣州樓價的上漲也起著推波助瀾的作用。其中“2005年1月1日起土

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清、'8.31'大限、9年來央行首次加息”三大政策對廣州樓市影響較大。一次性繳清土地出讓金或地價和“8.31”大限的政策相繼出臺后，在提高房地產開發的門檻的同時不少實力不濟的發展商被“洗”出廣州房地產市場，市場的優勝劣汰的發展趨勢日益明顯。而對實力較強的發展商來說，兩大政策的出臺無疑是增加了其開發成本。央行加息，加上之前銀行緊縮銀根，這對發展商提出更高的要求。三大政策的實施，間接推動廣州房價上漲。

綜觀今年廣州房地產市場，中高檔樓盤占了大半江山，低檔樓盤幾乎“銷聲匿跡”。因此，中低價的住宅供應成交有所下降，而高檔住宅的供應和成交則不斷增長。中高檔住宅市場成交活躍，拉動廣州樓價的不斷上升。

今年廣州住宅產品市場無論是戶型還是品質都有一定的提升。目前，帶500-600元/平方米裝修標準的住宅在廣州住宅市場上已難見蹤影，超過1000元/平方米裝修標準的住宅隨處可見。這“質”的提升，也是建筑成本的增加。而且年初建材價格的上漲，以至新建住宅成本上升。所謂“羊毛出在羊身上”，發展商為了確保利潤，廣州住宅的價格也隨著成本上升而上升。

廣州經濟的持續向好，消費者購買力增強。申亞、地鐵五號線的動工等各種利好消息不斷，消費者的購房欲增強。而且國內目前部分行業出現投資過熱的現象，投資物業需求旺盛。這也是廣州住宅價格上漲的原因之一。

創新產品

通過激烈市場競爭，不但使市場上的產品越來越價廉物美，還能滿足不同層次消費者的需求。房地產的產品也從過去傳統的幾廳幾房、別墅等，逐漸融入新產品，如躍式、錯層、復式等。房地產發展的過程就是不斷滿足消費者居住需要的過程。房地產的創新產品是市場競爭下的產物，以前的新產品到現在已經成為普及物。體現人居環境水平的戶型設計不斷推陳出新，令今年的樓市精彩不斷。

入戶花園 走俏樓市

今年來，廣州不少樓盤紛紛推出了帶“入戶花園”的創新產品。從近郊及遠郊的大型樓盤到市中心區的樓盤甚至珠江新城CBD商貿旺區內的豪宅和位于濱江東“豪宅一條街”內的頂級豪宅，無不將“入戶花園”作為一大“賣點”大肆炒作。從市場反應看，帶“入戶花園”的創新產品不僅備受發展商垂青，更獲得消費者的廣泛追捧，據了解，目前在廣州房地產市場，所有推出有“入戶花園”創新產品的樓盤銷售業績普遍較佳；不僅樓盤俏銷，銷售價格也令人看好。“入戶花園”走俏廣州樓市已是不爭之事實。“入戶花園”創新戶型新產品的走俏，印證著廣州人居住觀念開始從以前“局限于簡單的居住功能”向“注重居住的質量與享受”轉變。

三錯層營造了住別墅的感覺

在創新戶型中，尤以增加了設計新元素的入戶花園最為走俏，而三錯層的設計也是樓市受關注的新戶型。在嚴控別墅用地以后，大戶型洋房的設計趨勢讓消費者擁有住洋房也有住別墅的感覺，而三錯層的戶型設計通過空間的多重變換達到了這一目的。采用三錯層的設計的以雍景豪園天鵝62、廣州雅居樂上善若水組團和城啟天鵝灣的230平方米的單位為代表。

從雍景豪園天鵝62的戶型圖可以看到，三錯層設計是讓動靜功能分區更加明顯，同時也增加了私密性，令室內空間更多變化。而在空間布局則是將客廳挑高，配以大面積觀賞玻璃窗，增加了多重空間的觀賞性。天鵝62的下沉式餐廳和首層客廳上下相隔半層，配有景觀陽臺，與餐廳、廚房同處一層的兩個客房都可觀賞到室外園景。三層則是主人房，加上一個臥室和一個多功能室，也可以將臥室設計成嬰兒房，這樣整個居室主客分區分明，私密性極高。與天鵝62比較，天鵝灣三層疊式最大的不同是二三層之間多了一個夾層空間，業主可以用來做儲存間或工人房。

政策法規

從2003年的121文件、18號文件到2004年3月的提高存款準備金率，4月的提高開發固定資產投資項目的資本金，央行再次提高存款準備金率0.5個百分點，8月的土地大限，再到9月銀監會的《房地產貸款風險管理指引》的實施……中央政府及廣州市地方政府開始加大宏觀調控的力度，出臺了一系列金融和土地政策，對房地產行業產生了巨大的影響。這里，對2004年實施的幾個主要政策對廣州房地產的影響進行分析：

加息

在過去連續9年減息的基礎上進行的宏觀調控，這是我國10年來首次利率上調。表現國家行政由宏觀調控手段轉向市場金融手段，進一步調控投資過熱和通脹的決心。此次調息，自2004年10月29日正式執行。中央人民銀行上調金融機構貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。其中，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。

雖然，這次加息并不止是為了針對房地產行業，但它卻對房地產行業產生了巨大的影響。對于整個房地產市場來說，它有利于擠壓房地產泡沫，促進房地產業健康發展，而其主要影響力表現在對買賣雙方上：

買家：一方面，廣州的房地產投資熱不及北京、上海等地，相應減少泡沫危急，但據悉，目前廣州市場上購買一手房的買家有90%的付款方式選擇了銀行貸款，即使此次加息的幅度不大，但仍然使一些買家打消置業念頭；另一方面，它也使一些投資者選擇規避風險，等待政策的進一步變化；

賣家：首先，它有利于行業的重新洗牌，使一些負債率高的開發商出局；其次，它加大了土地開發的成本，將可能導致廣州樓價的進一步上揚；再次，它有利于開發商通過其它的融資渠道獲得資金。

“8.31大限”

針對自2003年下半年以來，固定資產投資增長過快、新開工項目過多、在建規模過大，投資膨脹等問題，中央進一步通過行政手段，加強固定資產投資的宏觀調控。2004年3月，國土資源部和監察部頒發《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，即71號令，明確“8.31”大限。規定：“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢”，各省區市不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性國有土地使用權，所有的經營性土地都將采用公開交易的方式進行轉讓。

相對于外省，面對“8.31”大限，廣州樓市顯得比較平靜。早在1997年，廣州就出臺了《廣州市閑置土地處理辦法》，對已審批但未辦理出讓手續的過期案件進行清理，后又經過多次修訂及整理執行工作。僅2003年6月至2004年6月，經政府調查、取證已認定的閑置土地926宗、面積35.7平方公里。因此，面對此次全國范圍的實際操作性收地力度，對發展商心理的波動并不是太大。但仍然可以看到這一政策對廣州樓市的影響：規范土地供應市場，減少政府腐敗；土地進入市場程序，增強透明度，顯示真正的市場價格；房地產開發的門檻提高，促進房地產企業的優勝劣汰。

廣州新基準地價

為了健全廣州地價體系，加強地價管理，保障國家土地資產的合理收益和當事人的合法利益，要據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《廣東省地價管理規定》，結合房地產市場、城市建設和城市規劃變化的情況，制定《廣州市國有土地使用權基準地價》。此次公布國有土地使用權基準地價的范圍包括廣州市屬舊８區（含廣州經濟技術開發區）以及番禺區、花都區以及南沙開發區所轄區域。基準地價按土地用途劃分為商業、綜合（辦公）、住宅、工業等四類，采用網格點基準地價和商業路線價予以表示，并以土地級別圖、網格點基準地價圖、土地級別范圍和商業路線價加價表予以公布。

廣州基準地價的建立制約了開發商土地儲備；使房地產開發成本上升；有利于外地開發商進廣州；有利于廣州房地產市場更加規范。

土地出讓與拍賣

2004年，廣州市原本的土地出讓計劃為出讓總用地面積約100.4公頃，共計25處地塊，約為去年實際出讓總用地面積的4.3倍，計劃出讓的地塊主要集中在珠江新城、琶洲。

但從今年廣州市國有土地資源和房屋管理局實際進行的國有土地使用權出讓掛牌、拍賣的情況來看，成功交易的具體情況如下：

從以上國土資源與房屋管理局的土地出讓情況來看，2004年，廣州市的土地出讓以珠江新城為主，其它區域較少。

品牌發展商任重道遠

眾多成功的房地產開發商長期不斷的追求打造自己的品牌，沿著“產品經營--資本經營--品牌運營”的路線，運用資本和品牌相結合的手段，實現由獲取短期利潤向良好獲利能力的資產擴展。

目前廣州樓盤越做越精致，開發商已由單純的開發產品，過渡到挖掘產品內涵、提升產品品質、豐富產品文化及配套的階段。因此，成功的地產品牌在企業長遠發展中的體現是巨大的核心競爭力與品牌價值效益。發展核心的轉變意味著房地產商品牌時代的到來！

合生創展

截至2004年11月，合生集團在廣州已經完成了40億元的銷售任務，超出去年全年接近40億元的水平。04年合生在華南、華北、華東的三個發展區域中，以廣州為主要核心。在繼續保持廣州這個中心城市的龍頭地位的同時，該集團將努力拓展珠三角市場，合生廣州地區公司的發展方向呈現“廣州市區＋珠三角其他中心城市”的復合型發展。實施以“發展中心城市，創造優質生活”為核心的“華南颶風”發展戰略。目前，合生旗下位于海珠區南洲路的新項目也正式開工。

富力集團

2004年富力在商業地產領域將加快拓展，不過住宅建設仍為主體，占70％，而其他領域業務量占30％。

富力目前已基本奠定了商業地產領域的雛形，從一個廣州本土開發商成功走向全國，進軍包括北京、天津等地市場。

富力04年又在北京拿下兩塊土地，在天津拿了一塊地，同時在西安也買下了一塊近30萬平方米的土地；富力在廣州花都、白云區平沙及荔灣區流花路分別都拿了地。

恒大集團

恒大集團適時確立了挺進世界企業500強的遠景戰略。在產業拓展上，立足基礎產業，逐步形成了房地產、鋼鐵、能源、交通四大產業板塊。在地域拓展上，則立足珠三角經濟圈，輻射全國。

在房地產方面的發展，恒大集團目前只限于立足廣州，并且主要以開發小區住宅樓盤為主，2004年開發的新樓盤有金碧灣、金碧翡翠華庭，開發的住宅量位居廣州首位。

城建集團

2004年城建集團的發展方向也將從房地產開發向房地產經營轉變，重點開發寫字樓和酒店項目，增加商業物業經營上的收益。城建集團于實現了“房地產開發逐步向房地產經營重點轉變”生產經營逐步向以營銷服務為龍頭轉變的戰略轉移。

地產界的“老大哥”越秀城建后發制人，逐步走“由房地產開發向房地產經營轉變”的發展路線，計劃從今年下半年起的未來三年內，陸續推出五個大規模的寫字樓和酒店項目，總面積達50萬平方米，將是廣州地標--中信廣場的兩倍。

保利集團

截至今年11月底，保利地產在廣州的商品房銷售總金額已逾22億元，在北京、沈陽、武漢和長沙等地共實現銷售額18億元，累積完成銷售額40億元。保利地產有關人士預計，今年保利地產在全國的銷售額全年有望突破45億元。

2004，保利地產在廣州雖然新開樓盤不多，但銷售一直處于“供不應求”狀態，僅用7個月時間便超過了去年15億元的銷售總量，提前5個月完成全指標。今年國慶黃金周，保利香檳花園、保利花園二期開盤，和保利百合花園一起，共“卷金”3億多元。

本保利地產外地項目亦捷報頻傳，北京保利欣苑和保利o壟上別墅、沈陽保利花園、武漢保利花園和湖濱花園等銷售額累計18億元。

2004年全年，保利地產在外地的銷售額將逾20億元。

2004年是保利地產實現全國性跨越式發展戰略的關鍵一年，在廣州、北京、上海、沈陽、武漢、重慶、長沙等國內七大城市共有30多個項目同期運作，成功實現了從區域性精品經營到全國性品牌經營的戰略轉型。

碧桂園集團

以順德碧桂園一炮走紅的碧桂園房地產集團，近年其房地產業已由順德擴展至番禺、廣州、佛山等地，但順德依然是其創始地，也是其核心所在，面對近年來廣州大發展商紛紛大舉由廣州“殺入”珠三角等周邊城市的局面，2004年碧桂園集團先后對媒體透露了在江門、鶴山兩個正待開發樓盤的情況：在江門城市發展規劃新區，離市中心幾分鐘車程的大西坑水庫旁，五邑碧桂園以五星級的別墅洋房產品、完善的服務配套，延續并創新碧桂園的“五星級的家園模式”。備受市場關注的鶴山碧桂園８月１日終于揭開了神秘的面紗，舉行了盛大的開盤儀式。

奧園集團

佛山奧園是“奧園”品牌輸出的第一個項目，2004年1月正式公開發售；順德奧園華庭是“奧園系”中的精致樓盤，首期于2004年初動工，2004年8月正式公開發售；美的奧園項目首期占地450畝，目前也已經全面啟動；11月下旬，南國奧園將推出北京組團的新一期單位“生活果嶺”；2004年底番禺奧園也將推出新一期的小高層洋房組團。

雅居樂集團

2004年前9個月的月銷售額達到7、8千萬以上，三大黃金周的銷售均接近1.5億，截止10月7日，已完成既定的全年銷售指標--10億元銷售額，提前2個多月完成全年的銷售任務。

旗下樓盤--廣州雅居樂，今年先后推出的“挪威森林”、“歐洲故事”、“上善若水”等膾炙人口組團，銷售額也掀起了推售以來的一次又一次高峰。

新世界集團

04年新世界廣州開發的嶺南新世界、凱旋新世界、逸彩庭園等都有新貨推出，其中嶺南新世界還推出了多期升級組團。

新世界日前在惠州淡水開發的棕櫚島Resort的G8區酒店式服務公寓項目，甫一推出便被認購一空，并且創出了惠州樓價新高。

預計新世界明年在廣州的建筑面積約60萬平方米。

城啟集團

2004年城啟集團在廣州開發兩個豪宅樓盤：城啟十三行、城啟天鵝灣。天鵝灣定位為“國際海岸豪宅”,戶型在典型的豪宅設計上注入三疊式全新設計；十三行廣場定位“首個泛歐式純大戶江畔名門”，兩樓盤推出后市場反應十分熱烈。

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第三篇：中國電信江門分公司實習總結

中國電信江門分公司實習總結

日月如梭，一轉眼，我的大學生活已經進入尾聲。即將面臨著就業的我，選擇了參加中國電信的實習面試以便獲得更多的工作經驗，而最終我有幸通過面試進入中國電信江門分公司實習。在中國電信這個廣闊的平臺上我接觸了許多的人和事，在實際的工作中檢驗自我，把學校學到的知識運用到實際的工作中去，讓我收獲不少。

首先，在實習開始之前公司對我們進行了培訓，主要和我們講解了中國電信發展的歷程和企業文化，還有相關的套餐和一些基本的公司流程。這次雖說是簡單的培訓卻是讓我受益匪淺，知道作為電信人的使命是讓客戶盡情享受信息新生活。

在實習的前兩天，我們首先去到了客戶資料管理室，負責把客戶資料整理分配，龐大的電信客戶資料就是在這里有序的被管理著。這讓我懂得電信客戶的滿意使用離不開我們這些電信員工幕后的辛勤勞動。

接下來十天的實習，我被分配到荷塘的一家電信銷售商參加天翼手機的銷售活動，每天不論刮風下雨我們都準時上下班，這讓我體會到工作的樂趣與艱辛。而在這里我主要的工作就是向顧客講解我們中國電信的資費和推銷電信的優惠套餐，還有就是解答顧客的疑問。這些工作看起來好像和我的專業（電子信息工程）不太對口，但是我覺得這是一個很好的鍛煉機會，從另外一個角度看，做營銷其實也是在營銷自己，營銷自己的理念，真心的與廣大客戶交流，多了解客戶的需求，學會站在客戶的角度看問題、想問題、解決問題，為客戶提供他們所需要的，可以讓我更快的融入到客戶的心里，這些東西對我在人生的職業道路是非常重要的。

因為荷塘這是個新增的銷售點，許多設施配置都沒有完善。所以我首先要顧客知道這里有著電信的存在，一些上下班時間，我就會在門店派傳單，招攬更加多顧客進來了解我們電信。另外每天有空我都會拿起資費套餐來背誦，以達到可以在客戶交流時可以更加流暢和自信，讓顧客滿意。在前兩天我們都沒有任何銷售成績，但我還是相信不放棄，多總結肯定會成功，不放過任何潛在的消費者，熱情面對他們，就在第三天我就嘗試到成功的喜悅。

參加完這個‘天翼3G’的銷售活動，讓我學到了很多在學校學不到的東西，增加了我的見識，個人認為在這個地理位置比較偏的，且是新開的銷售店里，雖然銷售成績一般，卻是這讓我更加深刻體會到銷售之道的樂趣。

在這次銷售活動中，我總結了幾點：

1、首先笑容是拉近我們與顧客距離的必殺技，因為笑容讓顧客更樂意接受你的銷售理念，喜歡與你交流，這樣才能達到成功銷售的第一步

2、熱情服務，現時的消費者就是我們的上帝，我們一定要真誠對待任何一個潛在的消費者，讓他們感受我們用心在服務。3.要懂得察言觀色，我們面對面顧客，一定要從與他們的交流之間察言觀色，從而尋找銷售的突破點，講一些他們感興趣的，這樣就更加容易被接受。比如年輕人他上網多，我們介紹天翼3g卡，高科技點的安卓系統手機；多打電話的我們介紹天翼易通卡。

4、多聆聽顧客的想法，有時候沉默也是銷售的技巧，聽他們所需，然后在進行銷售，要集中于‘一個亮點，三個賣點’的策略，不要說得太多，天花亂墜。

剩下的實習時間，我被分配到杜阮電信局，參加了真正意義上電信公司的上班流程。來到這里后，我被安排在公眾客戶部，主要工作為電話主動營銷，欠費追繳，下鄉現場促銷，積分兌換，客戶服務等工作。

在這里工作，首先我印象最深刻的是每天我們都離不開電話，平均一天打四五十個電話是正常的。在打電話主動營銷和追繳欠費之前，客戶經理預先給了二份不同的外呼口徑給我們背誦，每次都重復著的同樣話語，還要用真誠的態度、耐心的和客戶交流。雖然受到很多挫折，比如對方直接掛機，或者言語攻擊，但是我一定要耐心聽對方訴說，為他們解決一些問題和讓他們所要想了解的。這也讓我學習到了更多與客戶交流的技巧，讓我了解到電話營銷也是一門博大的學問，因為電話營銷作為一種低成本、高回報的營銷手段，迎合了廣大企業的需求，所以電話營銷在我們電信公司更是必不可少的。

但是要搞好電話營銷也是一件不容易的事情，他畢竟還是和我們面對面的銷售有所不同的，需要注意的幾點有:1.打電話前要先對客戶有個基本的了解。就從中國電信這個平臺出發，我們要了解客戶的背景、電信業務、產品的消費情況、這樣你就會有更多的話題跟他談，當你有機會跟他談，成交的幾率和比例一定會大幅度提升。2.我們要贏得客戶的認可，要學會面帶笑容、掌握語速、語氣以及通電話時間。我們不單止要在面對面的銷售中面帶笑容，因為笑容也是可以聽到和感覺到3.認真聆聽客戶的訴求，巧妙的回答客戶的問題，盡量予以解決。遇到不懂得地方，可請客戶稍等，在向別人請教后，再詳細告知客戶。3.切莫對客戶品頭論足，注意電話交談的禁忌。遇到客戶不耐煩或沒禮貌地想要收線時，要禮貌地結束通話，不以物喜，不以己悲。還要避免三番五次地打電話，防止客戶感到厭倦不滿。

現場促銷活動主要還是要熟練套餐內容還有我們的最新優惠，因為促銷現場往往人流量比較大，熟練了才能夠很好的解決客戶的問題。還有就是面對很多人時，會有一點亂，但我們一定還要保持好心態，耐心和客戶交流。

追繳欠費時就一定要注意語氣，我們要做到提醒客戶，而不是追債的感覺，耐心講解他們提出的疑問。

這些就是我在公眾客戶部的工作體會，不過最后有點遺憾的是我得提前一個星期結束實習，因為要參加廣東省大學生運動會的籃球賽。作為一名大四學生，這是我最后一次能為母校爭取榮譽。但我又很珍惜這次電信給予我的實習機會，有一段時間我選擇兩面兼顧，一邊實習一邊訓練。后來由于迫于比賽臨近，我只能提前終止在電信的實習回去學校參加訓練。但是一個月不到的時間，我還是受益良多，真正感受到社會、企業文化與校園文化的差異。在中國電信這個平臺上，我學會了很多，主要有：1.尊重上級，態度謙虛有禮。2.慎言慎行，注意形象。進入電信營業廳，我的言一行就不再是代表你的個人，而是關系到我所在單位的榮辱。3.處理好人際關系，因為社會畢竟還是與學校不同，各種復雜的人際關系一定要處理好4.做任何事一定要有自信5.一定要多問，遇到不懂的就要大膽的向前輩學習，這樣才能夠更加快的提升自我。

最后再次感謝中國電信給了我這么寶貴的實習機會，讓我對社會、對工作、對學習有了更深刻的理解和認識，為我即將走上新的工作崗位增添了信心。讓我在大學生活中留下美好的一筆！

第四篇：2010年青島樓市分析總結

至2010年12月31日，青島12月份成交再創新高，達14951套，2010青島樓市終落下大幕。2010年青島全年累計銷售套數達105944套，首次突破10萬套大關，較2009年青島全年累計銷售套數80598套，增長31.4%。其中新建住宅成交100295套，住宅的總成交面積達9863556平方米。2010年上半年完成套數39281套，下半年66663套，下半年占到全年銷售套數的62.9%，全市下半年成交好于上半年。

歷經2010年號稱史上最嚴厲調控的年份，青島市場非但沒有斷糧斷炊，反而取得史無前例的大豐收。

一、青島樓市2010年總述

青島市2009年——2010年全年月度成交走勢圖：

2010年青島房地產市場走出一個“一波三折”的行情曲線：2月，房產成交傳統低點，4月份調控新政“新國十條”出臺之后，成交量迅速萎縮，6月之后，市場一路緩慢爬升，9 月后，成交放量大增。“9.29”新政之后市場小幅回調，至年底12月份再次沖高，以14951套月度成交完美收官。

2010年各區成交套數排行總榜

從排行榜上可以看出膠南、城陽、黃島最熱，領銜全市成交量。細查各區1月至12月的成交數據，可以看出2010年各熱點區域的分布趨勢：

膠南市排在2010年全市各區成交量的第一名，膠南市在2010有兩次月度成交超過兩千套，1月份成交2044套，5月份成交2431套，在下半年至年末成交量減少。

第二名城陽區，在2010年有一次月度成交超兩千套，發生在10月份，成交2051套，區域成交量全年分布呈逐漸走高趨勢。

第三名黃島區，在2010年有兩次月度成交超兩千套，分別發生在10月份、12月份，成交量分別為2534套、2578套，與隧橋開通利好因素的刺激十分吻合。

李滄區12月份成交2010套。其它各區月度成交均未超過兩千套。

相比較2009年，當年熱點區域分布在城陽（全年成交13101套）、黃島（全年成交11583套）、嶗山（全年成交9149套）。

在2010年樓市總體形勢好于2009年的情況下，西海岸板塊成交超越城陽，李滄、四方發力強勁。

二、2010年青島樓市熱詞回顧

2010年是樓市發展史上極具戲劇性的樣本。梳理這一年來的樓市熱點，將有助于我們理解2010年青島樓市所留下的烙印。

關鍵詞一：調控

4月17日，出臺“新國十條”規定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例提高到50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對貸款購買第三套及以上住房的，在房價過高、上漲過快或房源緊張地區可暫停發放貸款。

從此，我國房地產市場遭遇一系列政策調控。9月29日，國家多部委聯合啟動了房地產市場“二次調控”，內容包括將商品住房首付比例調整至30% 以上，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策等在內的一系列措施。

12月20日，央行今年以來第六次上調存款準備金率。

在“增供應，遏需求”的調控指向下，青島在4月26日出臺“青島十四條”，10月，青島開始全面落實二次調控政策。一系列的“限購令”、“限貸令”、“限外令”政策不斷出臺，2010年成為當之無愧的調控年。此中，我們也可以看出，政府動用了金融杠桿、經濟政策甚至行政手段調控樓市。“以堵代疏”的成效如何，2010年的成交數據已給出了答案。

關鍵詞二：保障房

加強保障房建設成為今年被提及次數最多的話題。從年初制定的2010年580萬套保障房建設計劃，再到年底公布的2011年1000萬套的保障房建設征詢意見，我國保障房建設力度不斷加碼。

按照青島市保障房第一個“三年規劃”，2010年青島共推出8000套保障性住房進行公開配租配售。并且，市政府辦公廳下發了《關于分解落實市轄七區2011-2013年保障性住房

和限價商品住房建設任務的通知》，未來三年，市轄七區和高新區，計劃建設保障性住房和限價商品房各3萬套。

根據計劃，在2011年新增的420萬套保障房建設中，公共租賃房將占主要部分。可以預見，在今后一段時間內，公租房將成為住房保障的絕對主力。實踐證明，保障性住房（包括經濟適用房、限價房、回遷房、廉租房、公租房）中經濟適用房因銷售監管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面過窄而無法滿足需求。為了盡快提升城市住房保障水平，大力發展公租房或將是最有效且可行的方案。

為緩解樓市過度市場化而保障房缺失的矛盾，建成符合國情的保障性住房體系和商品房體系將是未來重要的轉變。

關鍵詞三：拍地爭奪

樓市一直在造就“面粉貴過面包”的神話，今年也不例外。11月以來，全國地王頻出，遍及武漢、杭州、溫州、南京等多個二線城市。12月，全國多個城市再次出現“地王”爭奪戰。

青島今年的拍地次數并不多，但每一次的爭奪依然動人心魄。

1月22日，市南法院地塊，以17800元/平方米的樓面地價、總價40億被綠城取得，成為青島新地王。

3月12日，工人療養院地價19500元/平方米，北京遠洋刷新青島地王紀錄。3月，李滄面粉七廠正式掛牌出讓，最終該地塊以5900元/平方米的樓面地價被銀座集團股份有限公司收入囊中。

3月 12日，浮山后一地塊以7500元/平方米的價格被北京遠坤房地產開發有限公司競得。

7月，哈爾濱路52號出讓，青島青建地產集團有限公司以7200元/平方米收入囊中。12月14日，鎮江路地塊15060元/平方米，由青島北海岸建設投資有限公司取得，市北區新地王產生。

12月15日，大連萬達成功競得李滄區東李商圈改造住宅和商服用地1、2、3號地塊，樓面地價分別為3230元/平方米、2990元/平方米、2990元/平方米。

12月16日，順昌路21號地塊由青島華新園置業競得，樓面地價4510元/平方米。都昌路2號地塊由青島華僑房地產競得，樓面地價6620元/平方米。青島2010年拍地顯示，青島拍地的高峰期是在12月份。2010年初起，銀行貸款、股市增發、信托融資等融資渠道被收緊，在高頻調控的2010年，開發商普遍以加快開發速度，實現周轉、現金為王為目的，而對拍地持以謹慎的態度，以應對政策的進一步調控。

關鍵詞四：通脹與“日光盤”

青島樓市自4月份出臺樓市調控政策以后，交易市場受挫，在逐漸回暖至9月份，樓市瘋狂再現，嶗山區、開發區、市北區等頻現“日光盤”，所推房源一經面市即當日售罄。有些樓盤開盤當日稱得上“一分鐘賣一套”，有的樓盤開盤當日勁銷13億，許多樓盤一次開盤奠定了銷售的領先位置。

許多人在懷疑，“日光盤”后面有推手，是炒作出來的。但將“日光盤”集體爆發的時間與調控政策、加息等時間對比，可以看出時期基本一致。如果沒有“通脹”大勢所趨，單靠項目運作難以引發“日光盤”現象。

2010年通脹逼緊，中國11月CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，創出28個月新高。而相對的，12月26日起，上調的一年期存款基準利率才不過2.75%。全國房價每月的漲幅從來沒有低過8%以上。在通脹預期之下，“買房扛通脹”成為一種風潮，這在青島投資性需求密集的嶗山區、黃島區、膠南市體現明顯，三區成交同步上漲的，基本可以判定投資性資金的入市，2010年青島類似成交屢見不鮮。

關鍵詞五：網絡搖號

這本不關乎樓市的根本，但將它選作一個關鍵詞，是因為它代表一種非常重要的樓市發展方向。無論是搜房網絡搖號，還是其他搖號形式的出現，都讓電腦搖號成為買房雙方的選房新渠道。這讓整個選房排號過程變得更快捷高效，有業內人士戲稱，網絡搖號可以降低選房暴力事件的發生率，網絡搖號在市場向好的情況下得以實行，通過客觀第三方的身份，給廣大購房者、房地產市場一個公開透明的平臺，從而達到各方共識。

3月，從萬科魅力之城與搜房網攜手，開創青島樓市網絡搖號先河，萬科城、萬科藍山、保利里院里、綠島印象、鑫匯國際、華遠好天地等項目紛紛采用，選用搜房網絡搖號合作項目累積成交金額超50億，網絡搖號從側面反應了青島樓市的繁榮和火爆。

網絡搖號將與按揭購房、物業稅等一起載入樓市發展的歷史。

三、2010青島房地產榜單排行： 1、2010青島房企銷售金額TOP10

注：所有數據以網上房地產網簽數據為準。

截至2010年12月31日，2010年青島商品房銷售金額前十名共計211.38億元。較2009年1月-12月前十總量109.51億，大幅增長93%。

2010年，青島商品房銷售金額前十名分別是： 青島萬科41.27億（萬科城9.48億、萬科藍山9.88億、萬科金色城品6.47億、萬科魅力之城3.82億、萬科城市花園6.13億、萬科四季花城5.49億）。

海爾地產22.41億（海爾原鄉墅2.39億、海爾山海灣20.02億）。

魯商置業20.5億（一山一墅1.43億、銀座動感時代2.68億、魯商藍岸國際2.82億、魯商中心首府13.57億）。

保利（青島）實業有限公司20.17億（保利里院里8.6億、保利百合花園11.57億）。

海信地產19.25億（海信天璽10.84億、海信麥島金岸2億、海信馬山新城1.46億、海信鳳凰金岸2.71億、海信溫泉王朝2.24億）。

魯信置業19.21億（魯信含章花園17.25億、魯信長春花園1.96億）。

寶龍地產18.97億（包含李滄寶龍11.76億，即墨寶龍4.39億，城陽寶龍2.82億）。

中海地產17.99億（中海清江華府9.39億、中海銀海一號2.2億、中海熙岸6.4億）。

偉東17.23億（偉東樂客國際公寓4.62億、偉東幸福之城12.61億）。

龍湖地產15.12億（龍湖滟瀾海岸15.12億）。2、2010青島單盤銷售金額TOP10

注：所有數據以網上房地產網簽數據為準。3、2010青島單盤銷售面積TOP10

注：所有數據以網上房地產網簽數據為準。4、2010青島單盤銷售套數TOP10

注：所有數據以網上房地產網簽數據為準。

2010年青島市房地產企業銷售金額TOP10中，可以看出今年活躍在青島樓市的各大實力企業。

目前，全國一線地產企業中，萬科、保利、龍湖、中海、寶龍入圍青島銷售金額十強，而市場銷售總額度占到53%。本土企業中，海爾地產表現突出，22.4億位列第二，魯商、海信、魯信、偉東在一線房企入圍前十，實屬不易。隨著中鐵兩項目相繼入市、綠城審計局項目、華潤潛院項目、中信地產、遠洋地產等相關項目的啟動，2011大鱷爭戰更加激烈，青島地產市場的競爭將全面升級。

2010年青島市單盤銷售的三項指標銷售金額、銷售面積、銷售套數前十名，可以看出今年青島區域熱點與熱盤，大體可以勾勒出青島市在本各區域的情況。

四、2010青島房地產市場的特點

1、市政建設直接帶動區域板塊價值升值

2010年年初，青島公布107億大交通規劃，打造“大青島”。作為青島實施“環灣保護、擁灣發展”戰略重要交通基礎設施——橋隧工程建設加快步伐。如今，青島海灣大橋于2010年12月22日實現主體貫通，預計2011年上半年建成通車。膠州灣海底隧道的服務隧道、主隧道已全部貫通，土建工程全部完成，預計2011年上半年建成通車。環灣大道于2010年10月1日主線通車;地鐵一期工程22個站點全面開工;快速路三期等工程進展順利，新疆路快速路工程也已開工建設。

作為直接的受益者，環灣板塊、開發區板塊、地鐵板塊的樓盤已全面催熱。環膠州灣繼卓越之后，龍湖、星河灣的進駐，已將膠州灣打造成新的高端居住區。開發區沿海一線樓盤受益開發，一年中中冶愛彼岸、恩馬雙城匯、海爾山海灣、海信鳳凰金岸等樓盤，在安子片區相繼熱銷，再次證明，西海岸未來的價值不可估量。

2、勝在大盤

從2010年各月的成交數據來看，一些大盤持續幾個月引領區域的成交。四方區的保利百合花園、萬科城，開發區的海爾山海灣、海上嘉年華，李滄區偉東幸福之城、李滄寶龍城市廣場，嶗山區魯信含章花園，城陽區龍湖滟瀾海岸，市南區魯商中心首府、海信麥島金岸等項目，成為市場的常勝盤，無論是銷售套數還是銷售金額都遠遠領先。

從市場反應來看，人們的消費觀念已經升級換代，對項目的社區配套、物業服務等要素有更深的需求，對于品牌企業的“軟實力”考量較多，對企業的綜合服務能力提出了更高的要求。其中，對高端項目的市場消化仍然十分有潛力，這在2010年下半年的成交情況體現較為明顯。

3、三線城市所占樓市比重悄然提升

綠城已然拿地膠州，開發綠城紫薇廣場項目，延續綠城的高端路線。萬科進入平度，與平度市政府簽署開發協議。即墨市仍然成為別墅主戰場。中鐵進入萊西開發岸芷汀蘭項目。無一例外，許多央企、一線大鱷進入三線城市，將改善區域居住，同時提升區域的居住價值。從分月數據來看，外五市的成交呈現逐月遞增的趨勢，2009年外五市市場除了即墨、膠南外基本沒有亮點。而在2010年，下半年外五市成交量共25657套，較2009年外五市下半年成交量16948套，增長50%以上。

在市區土地市場日益緊缺的情況下，三線下沉戰略將成為一種常態，加之來自政府方面的政策扶持，將可能造就三線城市樓市的新神話。

4、剛性需求與改善型居住仍然是市場主力

從2010年1月份到12月份的成交面積分析可以看出，60-90平中小戶型與90平-120平的大戶型，最受市場歡迎，二者加在一起的比例往往在70%以上。而價格區間，6000元-8000元基本成為市場交易的主量，從10月成交的價格構成看，10000元以上價格區間的受關注度較之前大幅增長，從所占比重看已躍居第一位。在2010年10月之后，8000元-10000元的成交均價再次上升成為市場主力。剛性需求與初步改善型居住在整個2010年左右著成交的格局。

2010年的青島樓市亦是一個“政策市”，這從宏觀上已然決定了消化市場存量的消費人群的特征。數據上看，四方、李滄、城陽在年終的成交中，剛需人群與初步改善型人群功不可沒，這也奠定了城陽區年14520套、李滄區11164套，四方區9250套的年終業績。

五、青島樓市2011年后市展望

這是一個謎：在2010年號稱史上最嚴厲調控的年份，市場并沒有斷糧斷炊，反而取得史無前例的大豐收。無論是與2009年數據相比較，還是從各開發企業自身的體會都可以得證。

這個謎如何解？2011年會樓市將走向何方？

1、土地市場模式未變 政府主導的土地市場，目前仍沿用“招拍掛”的形式出現。2010年，從青島所拍的任何一塊土地來說，基本仍然處于“面粉貴過面包”的局面，這些土地進入2011年市場后仍然發揮溢價態勢。

參與拍賣的企業普遍認為，政府土地供應量應該再放量入市。從2010年全國一線企業來看，土地儲備基本少于往年，在2010年獲得充足現金流之后，持幣拍地的迫切將進一步拉升包括青島在內的二三線城市。

2、金融銀根未收縮、通脹壓力大

市場依然流動性過剩。2009年全國新增貸款10萬億，2010年新增貸款7.5萬億，2011年又將新增貸款7萬億。巨量放貸將由房地產行業重金吸收，房價將被拉動上漲。

居民的存款利息與CPI漲幅極不匹配，在通脹預期之下，將選擇樓市的投資路徑，2010年青島已是明證。這將進一步推升高房價，而高房價恰是這一輪通貨膨脹的源頭，通脹勢頭遏制不住，就會有大量的資金涌入樓市避險。遏制通脹，降低市場對于通貨膨脹貨幣貶值的預期，才有可能拉緩房價的過快上漲。

3、商業地產分流、保障性住房分流

2010年青島的商業地產有進一步擴大的趨勢。蘇寧置業電器廣場、偉東樂客城等集體 圍攻李村商圈。李滄寶龍城市廣場以單盤11.76億的成交額傲視青島商業地產。全國一線商業地產大鱷華潤布局市南，中鐵青島中心等綜合體項目大量增長。據資料顯示，包括一直號稱“專注住宅市場”的萬科，已在一線城市開發商業地產項目。

2011年將是另一個商業地產年，這對住宅市場價格可能有一個分流過程。2011年保障性住房建設有可能進一步加大執行力度，這將影響青島保障性住房的落實，影響到青島商品房的價格，或將給一些青島本土企業新的發展契機。

所有這些決定了，青島不會是地產調控的孤島，在“增供應，遏需求”的方針下，2011年青島又是一個平穩增長的年頭。

后記：

謝國忠曾預言，中國房地產的泡沫將倒在2012年的前夜。

這樣的結果將首要的拖累政府財政，那么在新經濟環境趨好的境況下，為避免出現地產泡沫的破裂，政府的打壓將變得頻繁，這種調控變得有理由、有底氣。傳統的凱恩斯主義將不那么靈驗，意識形態有可能轉向撒切爾和里根式的強硬方案，一個明顯的表象就是財政、利稅調控手段用盡而向行政干預邁進。

面對一個強勢而手段趨于強硬的政府，房地產商只能“從了”，幸好2010年的市場給了開發商資本以應對新的變局。2011年，房地產行業形勢只會更嚴峻，關注未來的市場將是理性的房地產商，是否有能力與政府共舞的不二法門。

有底氣的開發商充足的現金流，將讓2011購房者希望看到的房價下降可能遭遇更大的阻力。

第五篇：09樓市總結

09樓市總結

2009年的溫州房地產市場可謂經歷一場“鳳凰涅槃”的蛻變。年初的時候，整個樓市還在持續低迷的環境中徘徊，政府和開發商叫苦不迭，甚至一些開發商面臨著資金斷鏈，不得不降低房價銷售罕見現象。

在中央和溫州地方政府連續的組合“救市”政策作用下，溫州房地產市場奇跡般復蘇過來，市場迅速回暖，迎來前所未有的爆發式增長。年末，面對瘋狂的樓市及似“脫韁野馬”般難以控制的房價，中央政府又密集出臺稅收，貨幣，土地，財政等政策，試圖遏制投資恢復理性。

09回顧篇

縱觀09年溫州樓市變化，“救市，回暖，地王，瘋狂，量價齊升，井噴”等字眼相互交錯，撥動著每一個人的神經末梢。這場由“政府，開發商，購房者，中介”聯袂上演的好戲里，生旦凈末丑，各盡其職。在這浮華盡處的游戲背后，我們抓住幾個關鍵詞試圖說明09年的樓市真相。

1.密集政策

年初為了刺激樓市復蘇，中央政府出臺了“國十三條”，溫州地方政府出臺了“十七條”等多項救市政策;年中，瑞安市政府針對瑞安瘋漲的房價和投資炒房之風，出臺了對敏感的70/90政策的變通辦法即小套并大套行為進行“切實防止”的實施意見；而就在年末收官之際，中央樓市調控政策頻頻發力，12月7日中央經濟工作會議提出了“兩個繼續”給2010年經濟走向定性； 12月9日國務院常務會議明確，“個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年”；12月14日國務院常務會議出臺了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房的四條政策(即“國四條”)；12月17日財政部、國土部等五部委出臺文件，規定開發商拿地首付不低于五成；12月18日住建部直接召集全國各大中城市近600位副市長研究如何調控各地樓市。

2.市場回暖

“忽然一夜春風來，千樹萬樹梨花開” 沉寂半年的樓市漸漸復蘇回暖。自二月以來，市場的活躍如同天氣，春暖花開，艷陽高照，一二手市場交易量大幅彈升，壓抑了半年的剛性需求強勁反彈。救市政策凸顯，3月份二手房情緒高漲，1418套的成交量創出幾個月來的新高。

3.量價齊升

二三級市場成交量和價格自3月份開始，不斷走高。3月鉑金府邸2期延續1期的搶購勢頭，2個小時即達86%的認購率。鹿城廣場和華府天地也一反常態的開始走出泥潭，成交量迅速上升。由于香緹半島，外灘公寓（36000元/㎡），匯金錦園等集中性開盤而取得的銷售和價格的突破，推動紅五月一手房創出逾22萬方的天量。之后的7月份，新一輪牛市情緒繼續高漲，二手房市區交易量達到全年的最高峰—1730套。量價齊升的背景下，8月份錦玉園三期（48000元/㎡），京都城二期，涵景苑（26800元/㎡））等相繼以火爆搶購的場面開盤，使市區一度均價達到歷史新高--27603元/㎡。“人有多大膽，“價”有多高產，5月香緹半島一期開盤價28000元/㎡，時隔4個月，香緹半島南區，開出38000元/㎡的均價，瑞安塘下天瑞尚城開出22000元/㎡的均價。面對香緹半島南區價格接近4萬有點不易消化的所帶來的一些負面新聞。京都城三期28000元/㎡的開盤均價引來“瘋狂搶購”，由購房者，中介，投資客構成的團體，刺激溫州樓市再次癲狂，“炒聲一片”。

4.地王歸來

過去幾年，溫州市區的土地平均出讓量一直在300-500畝左右，投放量偏少。今年截至11月30日，共出讓土地326.98畝，可建建筑面積61.5065萬平方米。而持續高漲的房價刺激著土地市場一路飄紅，每一輪投標價格也會直接影響今后的房價走勢。在這樣循環交替的作用下，開發商爭先恐后地搶奪著寥寥可數的幾宗土地。地王頻現，樓面價被不斷刷新。特別是4月份產生的溫州新地王—原溫州長運集團地塊，樓面價達到19607元/㎡，緊接著出讓的龍方村24畝的“T”字型地塊延續瘋狂競價場面，15205元/㎡的樓面價讓人感嘆“面粉比面包”還貴。龍灣D08地塊由7家房開激烈角逐，樓面價飆升到12774元/㎡。打破龍灣區土地成交記錄。從08年的頻繁流標到09年的“地王歸來”，僅僅用了不到半年的時間。而且這股勢頭逐步向各縣城蔓延。永嘉甌北的商務地塊以19億成交，其可售樓面價達到16333元/㎡。塘下，龍港，等地均創出8000元/㎡的樓面價。樂成鎮一塊僅8畝的地塊創出1萬/平方的樓面價。值得深思的是，原本于12.31出讓的起始樓面價達到16333元/㎡的原溫州大學地塊突然“緊急剎車”，暫緩出讓。這塊被稱為樓市風向標的地塊也許被賦予了太多的意義，迫于各方面的壓力，于近日公告延遲出讓。

5.投資主角

在年初房地產市場復雜變化中，剛性需求最先形成推動力，撬開冰涼的樓市一角，此后，更多的改善性需求和投資需求迅速進入樓市“競技場”，從樓盤開盤現場可以看出，4、5千人搶購區區百來套房子，中介鋒涌而至拿號轉讓。同時由于通貨膨脹預期的壓力，許多人將資金輸送到房地產市場作為保值增值的避風港，無論是市區幾個樓盤開盤當天就被搶購一空，亦或是瑞安全民爆炒返回地事件，還有蒼南靈溪參股拍下地塊后，股權被頻繁炒作交易。扭曲的炒房現象對于愈演愈烈的樓市無疑是火上加油。面對著高企房價，真正剛需群體己被排除在外，購房己成為有錢人和投資者的游戲。

6.開盤鬧劇

8.29蒼南靈溪的綠都花城開盤，未能控制洶涌的“搶房”人流，造成打砸事件而使開盤“失敗”，2天后又被政府強制叫停銷售。此類開盤鬧劇于12.8在香檳左岸開盤現場再度上演。因涉嫌違規操作，當天被下令封盤。經過調查處理后，于12.26重新開盤。這一系列啼笑皆非的開盤現象再次給有關部門敲響了警鐘，也給溫州樓市打上了09癲狂的印記。

7.區域熱點

09年三垟濕地無疑是最為閃亮的區域，鉑金，香緹，京都城，中環四大品質樓盤的推動，此板塊迅速成為紅火的主力置業區域。而龍灣城市中心區將打造未來溫州城市副中心；甌海新城建設規劃，婁橋潘橋一帶，搶占了新火車站的先機，勢必在溫州城區產業和樓市格局上帶來了投資置業的優勢和機遇。還有今年10.1開通的高鐵，使溫州人的敏感神經投向了溫福高鐵沿線置業。

8.品質為王

09年全面展現了溫州本土開發商的品質創造力，鉑金府邸的短板式五朝南戶型以及花崗巖外立面；香堤半島的創新小躍層和雙會所設計；置信廣場的一層一府邸的600平米360度景觀豪宅等等，無不展現溫州開發商對于樓盤品質之重視，這些品質樓盤高價受到追棒，帶動了溫州其他開發商對樓盤品質的追求，應該說09年開啟了溫州樓盤品質之旅。

9.營銷火熱

溫州樓盤不用策劃營銷代理己成為歷史，09年溫州三大營銷代理公司朗兆、三角洲、好望角頻頻現身溫州市區和郊縣樓盤，開發商對于專業細分觀念的轉變，在拿地時便開始咨詢專業的代理公司，從前期定位、產品設計、營銷推廣、廣告設計、銷售代理等均依賴專業團隊的加盟精耕細作。特別是在中梁置業（香堤半島）的帶動下，大版面大投入地在報紙、戶外、電視、雜志上密集地做廣告，而售樓中心動軋上千萬投入建設也不是什么稀罕的事了。09年是開發商營銷觀念轉變最快的一年。

2010展望篇

展望2010年，房地產市場已成為政府、開發商和百姓利益博弈與沖突的焦點。但面對中國經濟結構性的矛盾，中國樓市仍為支柱產業地位難以撼動。從中央經濟工作會議透露出來靈活的政策基調來看，充滿著變數的中國經濟也是中國樓市的寫照，樓市的展望也變得撲朔迷離。

1.政策取向

各級政府對于樓市即愛又恨，一邊是樓市投資拉動的GDP和地方財政，一邊是奇高的房價面對著中央政府07年就提出的“民生”宣言。所以中央經濟工作會議“兩個維持”后，國務院連續出臺似乎是偏緊的政策和講話，但是在明年宏觀經濟形勢尚末恢復的大背景下，對待地產行業的政策取向應該是“只拍蒼蠅不打老虎”的，即不會出臺根本打壓性的如土地招投標模式的轉變、物業稅等等，但決不會象2009年那么寬松放任，走的是“松中偏緊”“柔中帶剛”的中間路線。調控的目的比較明確，即對投資性的購房會出臺一些貨幣和財稅的偏緊措施。房價只要不上漲太快，沒有引起共憤，政策應該以“慍和”為主。

2.供應偏少

09年的土地市場“僧多粥少”，市區僅供應了400多畝地，明年溫州政府可能會在中央政策的大背景下，加大土地的供應力度，但相對于其他城市和近十年累積的購買力，仍是杯水車薪；從新增住宅供應來看，09年溫州市區住宅可銷售面積僅為82.95萬平方米，而1-11月的市區銷售面積為97.95平方，市區存量房僅10萬余平方米，即使增加土地供應，由于開發周期的滯后性，明年依然將嚴重供不應求。

供不應求是溫州樓市根本特征，是近十年累積的痼疾，如果再不增加供應溫州樓市會一直處在“發燒”的狀態，而不僅僅在2010年。

3.保障住房

12.14國務院出臺的“國四條”中，明確規定要繼續大規模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

備受關注的20萬平方米婁橋經濟適用房項目于12.17開工奠基，項目建成后，將解決2500多戶低收入家庭的住房難題。根據規劃，我市從2007年至2011年，每年開工建設經濟適用房20萬平方米，用于解決市區低收入家庭住房困難。經適房的建設考驗政府的民生取向和財政實力，而在09年試點的“限價房”建設，可能是解決溫州普通大眾的安居夢想。

4.房價高盤

從溫州嚴重供不應求市場格局和明年的政策取向，以及近期土地價格連續創新高的態勢來看，市場房價在一、二、三級市場聯動作用下仍會在高空盤整難下。

具體地說明年上市的樓盤均以提升品質為主題，將進一步刺激改善性需求，如城市中心區濕地板塊的鉑金府邸、香緹半島、京都城都將有典藏余房推出，借著準現房和看得見品質的魅力，自然價格不菲。在城市南向，位于梧田的同人欣園以及位于鹿城區紡織路的莊頭地塊和鹿城南郊鄉龍方村三產安置地塊，是明年樓市價格關注的重點。在主城區，置信廣場和今年土地剛出讓的原南站長運集團地塊，憑借地段以及物業配套上存有優勢，依然是樓市的價格的風向標。而溫州大學地塊一旦在明年成功地以“價高者得”投出，將掀起溫州高檔樓盤價格的狂風巨浪。

附件：09年溫州市區的一二三級市場成交量

溫州市區一級市場

縱觀09年1-12月份（注：已包括12月份即將出讓的地塊），溫州市區（四區）出讓土地29宗，總出讓面積494.13畝，相比08年的537.29畝，減少8%；總建筑面積90.65萬方，相比08年的65.28萬方，增加39%（出讓面積減少，建筑面積反而增加的原因是按09年平均容積率2.78計算，相比08年的1.823，上升52%）。其中1-11月溫州市區商住（住宅）用地只有315畝.可建筑面積僅為45.03萬方。

溫州市區二級市場

08年溫州市區商品房新增供應面積為82.95萬方，銷售面積為46.63萬方，供銷比為：1.78：1；2009年1-11月溫州市區商品房新增面積為81.51萬方，銷售面積為97.95萬方，供銷比為0.83：1。（樓盤供應主要集中在4，5月及8，9，10，11月份）4，5月份是因為捂盤的開發商看到市場的回暖和迫與資金壓力，8，9，10，11月份由于開發商都希望趕在市場風向未有大變化之前加快開盤節奏。09年1-11月溫州市區平均成交均價22030元/㎡，與08年的15527元//㎡相比，增幅為42%，出現了量價均大幅齊升的現象。市區鉑金府邸，香緹半島，錦玉園，京都城等高端樓盤的上市，提升整體項目品質。

溫州市區三級市場

2007年溫州主城區二手房的交易量為11052件，平均每月成交921件；2008年溫州主城區二手房交易量為7195件，平均每月成交560件；09年1-11月溫州主城區二手房交易量為13217件，平均每月成交1206.5件。

從07，08，09年三年的二手房交易量對比看出，08年比07年同比下降35%。隨著救市政策及市場環境回暖作用，09年二手房市場交易量大幅上升，單1-11月成交量就超過07年2219件，超過08年6022件。