第一篇：2004年廣州樓市總結

2004年廣州樓市總結

副標題：

作者：廣州經緯房產咨詢有限公司 文章來源：本站原創 點擊數：219 更新時間：2005-01-29

2004年樓市總結

（撰文：廣州經緯房產咨詢有限公司

市場調研部）

品質提高等因素推動2004年廣州房價回升

在年初的一片“喊漲聲”中，今年廣州住宅價格終于“止跌回升”，迎來了久違的“春天”。廣州原八區住宅成交均價一路走高，增長速度喜人。第三季度八區住宅成交均價更是突破5500元/平方米，比去年同期增長了10.4%。

在原八區住宅成交均價的帶動下，廣州市住宅的成交價格由第一季度開始一直保持穩定的增長勢頭。第三季度廣州全市住宅成交均價為4825元/平方米，比去年同期增長16.8%。

今年樓價的一路走高在年頭似乎已經有跡可尋。政策、市場需求、產品品質提升等因素，為今年廣州樓價的增長提供了充分條件。

今年1月在二沙島舉行的房地產經濟峰會上，八大發展商都不約而同地說“今年廣州樓價一定上漲！”。率先提價的是越秀城建集團，合生、富力、保利、中海聲言跟進，提價的主因是建材漲價和大發展商企業品牌的支撐；錦繡香江、廣州雅居樂、星河灣、南奧等發展商也隨之升價。在占市場份額超過1/3的品牌發展商的推動下，今年廣州房價“果然”穩步上揚。此舉不禁讓人聯想到品牌發展商聯手托市，催谷市場。

今年一系列政策陸續實施，對廣州樓價的上漲也起著推波助瀾的作用。其中“2005年1月1日起土

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清、'8.31'大限、9年來央行首次加息”三大政策對廣州樓市影響較大。一次性繳清土地出讓金或地價和“8.31”大限的政策相繼出臺后，在提高房地產開發的門檻的同時不少實力不濟的發展商被“洗”出廣州房地產市場，市場的優勝劣汰的發展趨勢日益明顯。而對實力較強的發展商來說，兩大政策的出臺無疑是增加了其開發成本。央行加息，加上之前銀行緊縮銀根，這對發展商提出更高的要求。三大政策的實施，間接推動廣州房價上漲。

綜觀今年廣州房地產市場，中高檔樓盤占了大半江山，低檔樓盤幾乎“銷聲匿跡”。因此，中低價的住宅供應成交有所下降，而高檔住宅的供應和成交則不斷增長。中高檔住宅市場成交活躍，拉動廣州樓價的不斷上升。

今年廣州住宅產品市場無論是戶型還是品質都有一定的提升。目前，帶500-600元/平方米裝修標準的住宅在廣州住宅市場上已難見蹤影，超過1000元/平方米裝修標準的住宅隨處可見。這“質”的提升，也是建筑成本的增加。而且年初建材價格的上漲，以至新建住宅成本上升。所謂“羊毛出在羊身上”，發展商為了確保利潤，廣州住宅的價格也隨著成本上升而上升。

廣州經濟的持續向好，消費者購買力增強。申亞、地鐵五號線的動工等各種利好消息不斷，消費者的購房欲增強。而且國內目前部分行業出現投資過熱的現象，投資物業需求旺盛。這也是廣州住宅價格上漲的原因之一。

創新產品

通過激烈市場競爭，不但使市場上的產品越來越價廉物美，還能滿足不同層次消費者的需求。房地產的產品也從過去傳統的幾廳幾房、別墅等，逐漸融入新產品，如躍式、錯層、復式等。房地產發展的過程就是不斷滿足消費者居住需要的過程。房地產的創新產品是市場競爭下的產物，以前的新產品到現在已經成為普及物。體現人居環境水平的戶型設計不斷推陳出新，令今年的樓市精彩不斷。

入戶花園 走俏樓市

今年來，廣州不少樓盤紛紛推出了帶“入戶花園”的創新產品。從近郊及遠郊的大型樓盤到市中心區的樓盤甚至珠江新城CBD商貿旺區內的豪宅和位于濱江東“豪宅一條街”內的頂級豪宅，無不將“入戶花園”作為一大“賣點”大肆炒作。從市場反應看，帶“入戶花園”的創新產品不僅備受發展商垂青，更獲得消費者的廣泛追捧，據了解，目前在廣州房地產市場，所有推出有“入戶花園”創新產品的樓盤銷售業績普遍較佳；不僅樓盤俏銷，銷售價格也令人看好。“入戶花園”走俏廣州樓市已是不爭之事實。“入戶花園”創新戶型新產品的走俏，印證著廣州人居住觀念開始從以前“局限于簡單的居住功能”向“注重居住的質量與享受”轉變。

三錯層營造了住別墅的感覺

在創新戶型中，尤以增加了設計新元素的入戶花園最為走俏，而三錯層的設計也是樓市受關注的新戶型。在嚴控別墅用地以后，大戶型洋房的設計趨勢讓消費者擁有住洋房也有住別墅的感覺，而三錯層的戶型設計通過空間的多重變換達到了這一目的。采用三錯層的設計的以雍景豪園天鵝62、廣州雅居樂上善若水組團和城啟天鵝灣的230平方米的單位為代表。

從雍景豪園天鵝62的戶型圖可以看到，三錯層設計是讓動靜功能分區更加明顯，同時也增加了私密性，令室內空間更多變化。而在空間布局則是將客廳挑高，配以大面積觀賞玻璃窗，增加了多重空間的觀賞性。天鵝62的下沉式餐廳和首層客廳上下相隔半層，配有景觀陽臺，與餐廳、廚房同處一層的兩個客房都可觀賞到室外園景。三層則是主人房，加上一個臥室和一個多功能室，也可以將臥室設計成嬰兒房，這樣整個居室主客分區分明，私密性極高。與天鵝62比較，天鵝灣三層疊式最大的不同是二三層之間多了一個夾層空間，業主可以用來做儲存間或工人房。

政策法規

從2003年的121文件、18號文件到2004年3月的提高存款準備金率，4月的提高開發固定資產投資項目的資本金，央行再次提高存款準備金率0.5個百分點，8月的土地大限，再到9月銀監會的《房地產貸款風險管理指引》的實施……中央政府及廣州市地方政府開始加大宏觀調控的力度，出臺了一系列金融和土地政策，對房地產行業產生了巨大的影響。這里，對2004年實施的幾個主要政策對廣州房地產的影響進行分析：

加息

在過去連續9年減息的基礎上進行的宏觀調控，這是我國10年來首次利率上調。表現國家行政由宏觀調控手段轉向市場金融手段，進一步調控投資過熱和通脹的決心。此次調息，自2004年10月29日正式執行。中央人民銀行上調金融機構貸款基準利率，并放寬人民幣貸款利率浮動區間和允許人民幣存款利率下浮。其中，金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.98%提高到2.25%；一年期貸款基準利率上調0.27個百分點，由現行的5.31%提高到5.58%。

雖然，這次加息并不止是為了針對房地產行業，但它卻對房地產行業產生了巨大的影響。對于整個房地產市場來說，它有利于擠壓房地產泡沫，促進房地產業健康發展，而其主要影響力表現在對買賣雙方上：

買家：一方面，廣州的房地產投資熱不及北京、上海等地，相應減少泡沫危急，但據悉，目前廣州市場上購買一手房的買家有90%的付款方式選擇了銀行貸款，即使此次加息的幅度不大，但仍然使一些買家打消置業念頭；另一方面，它也使一些投資者選擇規避風險，等待政策的進一步變化；

賣家：首先，它有利于行業的重新洗牌，使一些負債率高的開發商出局；其次，它加大了土地開發的成本，將可能導致廣州樓價的進一步上揚；再次，它有利于開發商通過其它的融資渠道獲得資金。

“8.31大限”

針對自2003年下半年以來，固定資產投資增長過快、新開工項目過多、在建規模過大，投資膨脹等問題，中央進一步通過行政手段，加強固定資產投資的宏觀調控。2004年3月，國土資源部和監察部頒發《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》，即71號令，明確“8.31”大限。規定：“在2004年8月31日前將歷史遺留問題界定并處理完畢”，各省區市不得再以歷史遺留問題為由采用協議方式出讓經營性國有土地使用權，所有的經營性土地都將采用公開交易的方式進行轉讓。

相對于外省，面對“8.31”大限，廣州樓市顯得比較平靜。早在1997年，廣州就出臺了《廣州市閑置土地處理辦法》，對已審批但未辦理出讓手續的過期案件進行清理，后又經過多次修訂及整理執行工作。僅2003年6月至2004年6月，經政府調查、取證已認定的閑置土地926宗、面積35.7平方公里。因此，面對此次全國范圍的實際操作性收地力度，對發展商心理的波動并不是太大。但仍然可以看到這一政策對廣州樓市的影響：規范土地供應市場，減少政府腐敗；土地進入市場程序，增強透明度，顯示真正的市場價格；房地產開發的門檻提高，促進房地產企業的優勝劣汰。

廣州新基準地價

為了健全廣州地價體系，加強地價管理，保障國家土地資產的合理收益和當事人的合法利益，要據《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《廣東省地價管理規定》，結合房地產市場、城市建設和城市規劃變化的情況，制定《廣州市國有土地使用權基準地價》。此次公布國有土地使用權基準地價的范圍包括廣州市屬舊８區（含廣州經濟技術開發區）以及番禺區、花都區以及南沙開發區所轄區域。基準地價按土地用途劃分為商業、綜合（辦公）、住宅、工業等四類，采用網格點基準地價和商業路線價予以表示，并以土地級別圖、網格點基準地價圖、土地級別范圍和商業路線價加價表予以公布。

廣州基準地價的建立制約了開發商土地儲備；使房地產開發成本上升；有利于外地開發商進廣州；有利于廣州房地產市場更加規范。

土地出讓與拍賣

2004年，廣州市原本的土地出讓計劃為出讓總用地面積約100.4公頃，共計25處地塊，約為去年實際出讓總用地面積的4.3倍，計劃出讓的地塊主要集中在珠江新城、琶洲。

但從今年廣州市國有土地資源和房屋管理局實際進行的國有土地使用權出讓掛牌、拍賣的情況來看，成功交易的具體情況如下：

從以上國土資源與房屋管理局的土地出讓情況來看，2004年，廣州市的土地出讓以珠江新城為主，其它區域較少。

品牌發展商任重道遠

眾多成功的房地產開發商長期不斷的追求打造自己的品牌，沿著“產品經營--資本經營--品牌運營”的路線，運用資本和品牌相結合的手段，實現由獲取短期利潤向良好獲利能力的資產擴展。

目前廣州樓盤越做越精致，開發商已由單純的開發產品，過渡到挖掘產品內涵、提升產品品質、豐富產品文化及配套的階段。因此，成功的地產品牌在企業長遠發展中的體現是巨大的核心競爭力與品牌價值效益。發展核心的轉變意味著房地產商品牌時代的到來！

合生創展

截至2004年11月，合生集團在廣州已經完成了40億元的銷售任務，超出去年全年接近40億元的水平。04年合生在華南、華北、華東的三個發展區域中，以廣州為主要核心。在繼續保持廣州這個中心城市的龍頭地位的同時，該集團將努力拓展珠三角市場，合生廣州地區公司的發展方向呈現“廣州市區＋珠三角其他中心城市”的復合型發展。實施以“發展中心城市，創造優質生活”為核心的“華南颶風”發展戰略。目前，合生旗下位于海珠區南洲路的新項目也正式開工。

富力集團

2004年富力在商業地產領域將加快拓展，不過住宅建設仍為主體，占70％，而其他領域業務量占30％。

富力目前已基本奠定了商業地產領域的雛形，從一個廣州本土開發商成功走向全國，進軍包括北京、天津等地市場。

富力04年又在北京拿下兩塊土地，在天津拿了一塊地，同時在西安也買下了一塊近30萬平方米的土地；富力在廣州花都、白云區平沙及荔灣區流花路分別都拿了地。

恒大集團

恒大集團適時確立了挺進世界企業500強的遠景戰略。在產業拓展上，立足基礎產業，逐步形成了房地產、鋼鐵、能源、交通四大產業板塊。在地域拓展上，則立足珠三角經濟圈，輻射全國。

在房地產方面的發展，恒大集團目前只限于立足廣州，并且主要以開發小區住宅樓盤為主，2004年開發的新樓盤有金碧灣、金碧翡翠華庭，開發的住宅量位居廣州首位。

城建集團

2004年城建集團的發展方向也將從房地產開發向房地產經營轉變，重點開發寫字樓和酒店項目，增加商業物業經營上的收益。城建集團于實現了“房地產開發逐步向房地產經營重點轉變”生產經營逐步向以營銷服務為龍頭轉變的戰略轉移。

地產界的“老大哥”越秀城建后發制人，逐步走“由房地產開發向房地產經營轉變”的發展路線，計劃從今年下半年起的未來三年內，陸續推出五個大規模的寫字樓和酒店項目，總面積達50萬平方米，將是廣州地標--中信廣場的兩倍。

保利集團

截至今年11月底，保利地產在廣州的商品房銷售總金額已逾22億元，在北京、沈陽、武漢和長沙等地共實現銷售額18億元，累積完成銷售額40億元。保利地產有關人士預計，今年保利地產在全國的銷售額全年有望突破45億元。

2004年度，保利地產在廣州雖然新開樓盤不多，但銷售一直處于“供不應求”狀態，僅用7個月時間便超過了去年15億元的銷售總量，提前5個月完成全年度指標。今年國慶黃金周，保利香檳花園、保利花園二期開盤，和保利百合花園一起，共“卷金”3億多元。

本年度保利地產外地項目亦捷報頻傳，北京保利欣苑和保利o壟上別墅、沈陽保利花園、武漢保利花園和湖濱花園等銷售額累計18億元。

2004年全年，保利地產在外地的銷售額將逾20億元。

2004年是保利地產實現全國性跨越式發展戰略的關鍵一年，在廣州、北京、上海、沈陽、武漢、重慶、長沙等國內七大城市共有30多個項目同期運作，成功實現了從區域性精品經營到全國性品牌經營的戰略轉型。

碧桂園集團

以順德碧桂園一炮走紅的碧桂園房地產集團，近年其房地產業已由順德擴展至番禺、廣州、佛山等地，但順德依然是其創始地，也是其核心所在，面對近年來廣州大發展商紛紛大舉由廣州“殺入”珠三角等周邊城市的局面，2004年碧桂園集團先后對媒體透露了在江門、鶴山兩個正待開發樓盤的情況：在江門城市發展規劃新區，離市中心幾分鐘車程的大西坑水庫旁，五邑碧桂園以五星級的別墅洋房產品、完善的服務配套，延續并創新碧桂園的“五星級的家園模式”。備受市場關注的鶴山碧桂園８月１日終于揭開了神秘的面紗，舉行了盛大的開盤儀式。

奧園集團

佛山奧園是“奧園”品牌輸出的第一個項目，2004年1月正式公開發售；順德奧園華庭是“奧園系”中的精致樓盤，首期于2004年初動工，2004年8月正式公開發售；美的奧園項目首期占地450畝，目前也已經全面啟動；11月下旬，南國奧園將推出北京組團的新一期單位“生活果嶺”；2004年底番禺奧園也將推出新一期的小高層洋房組團。

雅居樂集團

2004年前9個月的月銷售額達到7、8千萬以上，三大黃金周的銷售均接近1.5億，截止10月7日，已完成既定的全年銷售指標--10億元銷售額，提前2個多月完成全年的銷售任務。

旗下樓盤--廣州雅居樂，今年先后推出的“挪威森林”、“歐洲故事”、“上善若水”等膾炙人口組團，銷售額也掀起了推售以來的一次又一次高峰。

新世界集團

04年新世界廣州開發的嶺南新世界、凱旋新世界、逸彩庭園等都有新貨推出，其中嶺南新世界還推出了多期升級組團。

新世界日前在惠州淡水開發的棕櫚島Resort的G8區酒店式服務公寓項目，甫一推出便被認購一空，并且創出了惠州樓價新高。

預計新世界明年在廣州的建筑面積約60萬平方米。

城啟集團

2004年城啟集團在廣州開發兩個豪宅樓盤：城啟十三行、城啟天鵝灣。天鵝灣定位為“國際海岸豪宅”,戶型在典型的豪宅設計上注入三疊式全新設計；十三行廣場定位“首個泛歐式純大戶江畔名門”，兩樓盤推出后市場反應十分熱烈。

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第二篇：2018年上半年廣州樓市報告

2018年上半年廣州樓市報告

前言

自2017年3月兩輪調控政策落地后，市場迎來新一輪的調控期，一二手樓市迅速降溫。其中一手住宅從2017年上半年開始成交下滑，下半年至2018年上半年成交平穩，沒有隨著供應的步驟出現上漲。而二手住宅總體也呈現下滑狀態，但幅度較小。另外無論一手住宅還是二手住宅，成交價格均保持平穩上揚態勢。

一、一手住宅 1、2016年—2018年半廣州一手住宅成交走勢

一手住宅半成交表現平穩

自2017年3月廣州最嚴調控政策落地后，一手樓市迅速降溫，2017年上半年網簽量從7萬多套直降至5萬多套，而2018年上半年的網簽量只有調控前2016年下半年的一半。從2017年下半年開始，市場需求回歸理性，成交表現平穩，2017年下半年和2018年上半年的網簽量和網簽面積非常接近，幾乎持平。

價格方面，2018年上半年一手住宅網簽均價保持上揚態勢，網簽均價為17929元/平，環比上升10.07%，比去年同期上漲8.47%。2、2018年H1廣州一手住宅月度成交走勢

一手住宅成交回暖明顯，6月創新高

除了2月份春節成交下滑外，2018年上半年廣州一手住宅成交整體逐步回暖。3月成交小高峰后，從5月開始，新批供應大幅增加，直接拉動樓市回暖，促使6月迎來大突破，一手住宅月度網簽量首次破萬，成為近一年成交峰值。網簽均價在前5個月表現平穩，在6月爬升不少，主要是由于6月中心城區集中網簽導致價格結構性大幅上漲。3、2018年H1廣州各區一手住宅網簽量價地圖

網簽總體下滑，天河、白云、海珠“逆市上漲”

從各區域成交情況來看，2018年上半年廣州大部分區域網簽均價有回落，但同比下降幅度不是很大，最高只有16%。而中心城區的荔灣區、白云區、海珠區和越秀區則保持價格上漲態勢，其中海珠區同比上漲了16.96%，是全市增長最多的區域。

各區網簽普遍下滑，調控政策效果明顯。但上半年中心城區出現了成交黑馬，天河區、白云區、海珠區三大區域網簽不但沒有下滑，還出現了上漲，其中天河區同比更是上漲了159.08%，白云區同比也上漲了近6成。4、2018年H1廣州各區一手住宅網簽量占比

增城穩坐“銷冠”寶座

從各區的情況來看，增城穩坐2018年上半年成交“頭把交椅”，網簽量占全市一手住宅網簽的3成多，得益于其相對充足的新批供應。中心城區的黃埔區則拿下全市第二名，而緊隨其后的是正處粵港澳大灣區紅利中心的南沙區。5、2018年H1廣州一手住宅樓盤熱銷榜

外圍區成最大贏家

在單盤銷售方面，陽光城麗景灣以1673套位居全市第一，重獲新生的廣州亞運城以1219套排名第二，位于增城的寶立方iplus排名第三，成交1136套；此外，從榜單上可以看出，上榜的樓盤中來自外圍區的樓盤占了8席，反觀中心區，只有2名上榜，差距略顯懸殊。而top10的成交價格整體非常平民，最高不超過1萬5每平。二、二手住宅 1、2016年—2018年半廣州二手住宅過戶走勢

二手量跌價升

與一手住宅相似，2018年上半年廣州二手住宅成交量跌價升。樂有家研究中心數據統計顯示，全市上半年過戶37730套二手住宅，環比下跌35.71%，同比下跌50.53%；成交面積為354.65萬㎡，環比下跌28.31%，同比下跌47.33%；成交均價為23789元/㎡，環比上漲8.10%，同比上漲23.25%。

此外，從2017年下半年開始，二手住宅過戶也直接減少了近2萬套，到2018年上半年過戶量只有37730套，無論是過戶量還是過戶面積，均刷兩年新低。2、2018年H1廣州二手住宅月度過戶走勢

二手住宅上半年較為波動

不同于一手住宅的回暖，2018年上半年的二手住宅過戶一直在波動變化，總體呈現下滑狀態。雖然在3月和5月出現成交小高峰，但直至6月份，均未能重回1月份的狀態。

但價格總體在平緩中上升，中度有回落，是因為數據本身亦涵蓋了部分回遷房、積壓網簽等，其網簽價比市場價低很多。故網簽價與部分區域實際市場售價有一定出入，因此僅供參考。3、2018年H1廣州各區二手住宅過戶量價地圖

全市過戶量大幅下降

從量價地圖可以看出，2018年上半年各區二手住宅價格普漲，同比漲幅超過30%的有番禺區、增城區、黃埔區和白云區共4區，其中增長幅度最高的為增城區39.81%。而天河區和越秀區則駐守4萬元價格高地。

不同于價格的普漲，各區二手過戶量則全面負增長。同比下降幅度超過40%的多達7個區域，其中天河區和白云區下滑高達5成。4、2018年H1廣州各區二手住宅過戶量占比

外圍5區獨占半壁江山

2018年上半年成交熱點依然在外圍區。上半年全市過戶37730套二手住宅，外圍區過戶20454套，占比58.52%，撐起二手住宅的半壁江山。其中番禺區以6595的過戶量超過常勝將軍增城區成為一哥，而增城以17%的占比屈居第二名。

2018年上半年在“房住不炒”基調下，廣州樓市表現平穩，而下半年或將維持330調控政策不變。如下半年粵港澳大灣區加快建設的消息傳出，廣州樓市或將會迎來一大波利好。

第三篇：09樓市總結

09樓市總結

2009年的溫州房地產市場可謂經歷一場“鳳凰涅槃”的蛻變。年初的時候，整個樓市還在持續低迷的環境中徘徊，政府和開發商叫苦不迭，甚至一些開發商面臨著資金斷鏈，不得不降低房價銷售罕見現象。

在中央和溫州地方政府連續的組合“救市”政策作用下，溫州房地產市場奇跡般復蘇過來，市場迅速回暖，迎來前所未有的爆發式增長。年末，面對瘋狂的樓市及似“脫韁野馬”般難以控制的房價，中央政府又密集出臺稅收，貨幣，土地，財政等政策，試圖遏制投資恢復理性。

09回顧篇

縱觀09年溫州樓市變化，“救市，回暖，地王，瘋狂，量價齊升，井噴”等字眼相互交錯，撥動著每一個人的神經末梢。這場由“政府，開發商，購房者，中介”聯袂上演的好戲里，生旦凈末丑，各盡其職。在這浮華盡處的游戲背后，我們抓住幾個關鍵詞試圖說明09年的樓市真相。

1.密集政策

年初為了刺激樓市復蘇，中央政府出臺了“國十三條”，溫州地方政府出臺了“十七條”等多項救市政策;年中，瑞安市政府針對瑞安瘋漲的房價和投資炒房之風，出臺了對敏感的70/90政策的變通辦法即小套并大套行為進行“切實防止”的實施意見；而就在年末收官之際，中央樓市調控政策頻頻發力，12月7日中央經濟工作會議提出了“兩個繼續”給2010年經濟走向定性； 12月9日國務院常務會議明確，“個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年”；12月14日國務院常務會議出臺了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房的四條政策(即“國四條”)；12月17日財政部、國土部等五部委出臺文件，規定開發商拿地首付不低于五成；12月18日住建部直接召集全國各大中城市近600位副市長研究如何調控各地樓市。

2.市場回暖

“忽然一夜春風來，千樹萬樹梨花開” 沉寂半年的樓市漸漸復蘇回暖。自二月以來，市場的活躍如同天氣，春暖花開，艷陽高照，一二手市場交易量大幅彈升，壓抑了半年的剛性需求強勁反彈。救市政策凸顯，3月份二手房情緒高漲，1418套的成交量創出幾個月來的新高。

3.量價齊升

二三級市場成交量和價格自3月份開始，不斷走高。3月鉑金府邸2期延續1期的搶購勢頭，2個小時即達86%的認購率。鹿城廣場和華府天地也一反常態的開始走出泥潭，成交量迅速上升。由于香緹半島，外灘公寓（36000元/㎡），匯金錦園等集中性開盤而取得的銷售和價格的突破，推動紅五月一手房創出逾22萬方的天量。之后的7月份，新一輪牛市情緒繼續高漲，二手房市區交易量達到全年的最高峰—1730套。量價齊升的背景下，8月份錦玉園三期（48000元/㎡），京都城二期，涵景苑（26800元/㎡））等相繼以火爆搶購的場面開盤，使市區一度均價達到歷史新高--27603元/㎡。“人有多大膽，“價”有多高產，5月香緹半島一期開盤價28000元/㎡，時隔4個月，香緹半島南區，開出38000元/㎡的均價，瑞安塘下天瑞尚城開出22000元/㎡的均價。面對香緹半島南區價格接近4萬有點不易消化的所帶來的一些負面新聞。京都城三期28000元/㎡的開盤均價引來“瘋狂搶購”，由購房者，中介，投資客構成的團體，刺激溫州樓市再次癲狂，“炒聲一片”。

4.地王歸來

過去幾年，溫州市區的土地平均出讓量一直在300-500畝左右，投放量偏少。今年截至11月30日，共出讓土地326.98畝，可建建筑面積61.5065萬平方米。而持續高漲的房價刺激著土地市場一路飄紅，每一輪投標價格也會直接影響今后的房價走勢。在這樣循環交替的作用下，開發商爭先恐后地搶奪著寥寥可數的幾宗土地。地王頻現，樓面價被不斷刷新。特別是4月份產生的溫州新地王—原溫州長運集團地塊，樓面價達到19607元/㎡，緊接著出讓的龍方村24畝的“T”字型地塊延續瘋狂競價場面，15205元/㎡的樓面價讓人感嘆“面粉比面包”還貴。龍灣D08地塊由7家房開激烈角逐，樓面價飆升到12774元/㎡。打破龍灣區土地成交記錄。從08年的頻繁流標到09年的“地王歸來”，僅僅用了不到半年的時間。而且這股勢頭逐步向各縣城蔓延。永嘉甌北的商務地塊以19億成交，其可售樓面價達到16333元/㎡。塘下，龍港，等地均創出8000元/㎡的樓面價。樂成鎮一塊僅8畝的地塊創出1萬/平方的樓面價。值得深思的是，原本于12.31出讓的起始樓面價達到16333元/㎡的原溫州大學地塊突然“緊急剎車”，暫緩出讓。這塊被稱為樓市風向標的地塊也許被賦予了太多的意義，迫于各方面的壓力，于近日公告延遲出讓。

5.投資主角

在年初房地產市場復雜變化中，剛性需求最先形成推動力，撬開冰涼的樓市一角，此后，更多的改善性需求和投資需求迅速進入樓市“競技場”，從樓盤開盤現場可以看出，4、5千人搶購區區百來套房子，中介鋒涌而至拿號轉讓。同時由于通貨膨脹預期的壓力，許多人將資金輸送到房地產市場作為保值增值的避風港，無論是市區幾個樓盤開盤當天就被搶購一空，亦或是瑞安全民爆炒返回地事件，還有蒼南靈溪參股拍下地塊后，股權被頻繁炒作交易。扭曲的炒房現象對于愈演愈烈的樓市無疑是火上加油。面對著高企房價，真正剛需群體己被排除在外，購房己成為有錢人和投資者的游戲。

6.開盤鬧劇

8.29蒼南靈溪的綠都花城開盤，未能控制洶涌的“搶房”人流，造成打砸事件而使開盤“失敗”，2天后又被政府強制叫停銷售。此類開盤鬧劇于12.8在香檳左岸開盤現場再度上演。因涉嫌違規操作，當天被下令封盤。經過調查處理后，于12.26重新開盤。這一系列啼笑皆非的開盤現象再次給有關部門敲響了警鐘，也給溫州樓市打上了09癲狂的印記。

7.區域熱點

09年三垟濕地無疑是最為閃亮的區域，鉑金，香緹，京都城，中環四大品質樓盤的推動，此板塊迅速成為紅火的主力置業區域。而龍灣城市中心區將打造未來溫州城市副中心；甌海新城建設規劃，婁橋潘橋一帶，搶占了新火車站的先機，勢必在溫州城區產業和樓市格局上帶來了投資置業的優勢和機遇。還有今年10.1開通的高鐵，使溫州人的敏感神經投向了溫福高鐵沿線置業。

8.品質為王

09年全面展現了溫州本土開發商的品質創造力，鉑金府邸的短板式五朝南戶型以及花崗巖外立面；香堤半島的創新小躍層和雙會所設計；置信廣場的一層一府邸的600平米360度景觀豪宅等等，無不展現溫州開發商對于樓盤品質之重視，這些品質樓盤高價受到追棒，帶動了溫州其他開發商對樓盤品質的追求，應該說09年開啟了溫州樓盤品質之旅。

9.營銷火熱

溫州樓盤不用策劃營銷代理己成為歷史，09年溫州三大營銷代理公司朗兆、三角洲、好望角頻頻現身溫州市區和郊縣樓盤，開發商對于專業細分觀念的轉變，在拿地時便開始咨詢專業的代理公司，從前期定位、產品設計、營銷推廣、廣告設計、銷售代理等均依賴專業團隊的加盟精耕細作。特別是在中梁置業（香堤半島）的帶動下，大版面大投入地在報紙、戶外、電視、雜志上密集地做廣告，而售樓中心動軋上千萬投入建設也不是什么稀罕的事了。09年是開發商營銷觀念轉變最快的一年。

2010展望篇

展望2010年，房地產市場已成為政府、開發商和百姓利益博弈與沖突的焦點。但面對中國經濟結構性的矛盾，中國樓市仍為支柱產業地位難以撼動。從中央經濟工作會議透露出來靈活的政策基調來看，充滿著變數的中國經濟也是中國樓市的寫照，樓市的展望也變得撲朔迷離。

1.政策取向

各級政府對于樓市即愛又恨，一邊是樓市投資拉動的GDP和地方財政，一邊是奇高的房價面對著中央政府07年就提出的“民生”宣言。所以中央經濟工作會議“兩個維持”后，國務院連續出臺似乎是偏緊的政策和講話，但是在明年宏觀經濟形勢尚末恢復的大背景下，對待地產行業的政策取向應該是“只拍蒼蠅不打老虎”的，即不會出臺根本打壓性的如土地招投標模式的轉變、物業稅等等，但決不會象2009年那么寬松放任，走的是“松中偏緊”“柔中帶剛”的中間路線。調控的目的比較明確，即對投資性的購房會出臺一些貨幣和財稅的偏緊措施。房價只要不上漲太快，沒有引起共憤，政策應該以“慍和”為主。

2.供應偏少

09年的土地市場“僧多粥少”，市區僅供應了400多畝地，明年溫州政府可能會在中央政策的大背景下，加大土地的供應力度，但相對于其他城市和近十年累積的購買力，仍是杯水車薪；從新增住宅供應來看，09年溫州市區住宅可銷售面積僅為82.95萬平方米，而1-11月的市區銷售面積為97.95平方，市區存量房僅10萬余平方米，即使增加土地供應，由于開發周期的滯后性，明年依然將嚴重供不應求。

供不應求是溫州樓市根本特征，是近十年累積的痼疾，如果再不增加供應溫州樓市會一直處在“發燒”的狀態，而不僅僅在2010年。

3.保障住房

12.14國務院出臺的“國四條”中，明確規定要繼續大規模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

備受關注的20萬平方米婁橋經濟適用房項目于12.17開工奠基，項目建成后，將解決2500多戶低收入家庭的住房難題。根據規劃，我市從2007年至2011年，每年開工建設經濟適用房20萬平方米，用于解決市區低收入家庭住房困難。經適房的建設考驗政府的民生取向和財政實力，而在09年試點的“限價房”建設，可能是解決溫州普通大眾的安居夢想。

4.房價高盤

從溫州嚴重供不應求市場格局和明年的政策取向，以及近期土地價格連續創新高的態勢來看，市場房價在一、二、三級市場聯動作用下仍會在高空盤整難下。

具體地說明年上市的樓盤均以提升品質為主題，將進一步刺激改善性需求，如城市中心區濕地板塊的鉑金府邸、香緹半島、京都城都將有典藏余房推出，借著準現房和看得見品質的魅力，自然價格不菲。在城市南向，位于梧田的同人欣園以及位于鹿城區紡織路的莊頭地塊和鹿城南郊鄉龍方村三產安置地塊，是明年樓市價格關注的重點。在主城區，置信廣場和今年土地剛出讓的原南站長運集團地塊，憑借地段以及物業配套上存有優勢，依然是樓市的價格的風向標。而溫州大學地塊一旦在明年成功地以“價高者得”投出，將掀起溫州高檔樓盤價格的狂風巨浪。

附件：09年溫州市區的一二三級市場成交量

溫州市區一級市場

縱觀09年1-12月份（注：已包括12月份即將出讓的地塊），溫州市區（四區）出讓土地29宗，總出讓面積494.13畝，相比08年的537.29畝，減少8%；總建筑面積90.65萬方，相比08年的65.28萬方，增加39%（出讓面積減少，建筑面積反而增加的原因是按09年平均容積率2.78計算，相比08年的1.823，上升52%）。其中1-11月溫州市區商住（住宅）用地只有315畝.可建筑面積僅為45.03萬方。

溫州市區二級市場

08年溫州市區商品房新增供應面積為82.95萬方，銷售面積為46.63萬方，供銷比為：1.78：1；2009年1-11月溫州市區商品房新增面積為81.51萬方，銷售面積為97.95萬方，供銷比為0.83：1。（樓盤供應主要集中在4，5月及8，9，10，11月份）4，5月份是因為捂盤的開發商看到市場的回暖和迫與資金壓力，8，9，10，11月份由于開發商都希望趕在市場風向未有大變化之前加快開盤節奏。09年1-11月溫州市區平均成交均價22030元/㎡，與08年的15527元//㎡相比，增幅為42%，出現了量價均大幅齊升的現象。市區鉑金府邸，香緹半島，錦玉園，京都城等高端樓盤的上市，提升整體項目品質。

溫州市區三級市場

2007年溫州主城區二手房的交易量為11052件，平均每月成交921件；2008年溫州主城區二手房交易量為7195件，平均每月成交560件；09年1-11月溫州主城區二手房交易量為13217件，平均每月成交1206.5件。

從07，08，09年三年的二手房交易量對比看出，08年比07年同比下降35%。隨著救市政策及市場環境回暖作用，09年二手房市場交易量大幅上升，單1-11月成交量就超過07年2219件，超過08年6022件。

第四篇：合富輝煌：2012年廣州二手樓市總結與2013年展望

2012年廣州二手樓市總體走勢：前低后溫和復蘇，四季度運行良好

2012年廣州二手房市場總體呈前低后溫和復蘇，四季度步入良好運行軌道的特點，與2011年的全年低迷的特點明顯不同。2012年上半年二手樓市延續了2011年量低價小幅下跌的態勢，后期隨著政策釋放微松信號、房貸有所松動，二手樓市開始緩慢復蘇；下半年政策趨穩，市場逐漸消化政策帶來的負面影響，買家信心逐步恢復，交投量、價格均呈逐月溫和回升的態勢，至第四季度，二手樓市基本恢復到較良好的活躍水平，價格則穩中有升。

據廣州國土資源與房屋管理局數據顯示，2012年廣州二手住宅登記交易5.9萬宗，494.3萬㎡，較2011年分別減少15.6%和17.5%。不過，登記數據一般滯后兩到三個月，由實際成交活躍度看，2012年的二手樓市較2011年有所好轉。據陽光家緣二手網簽數據顯示，2012年廣州二手住宅交易量較2011年增加五成左右；據合富置業統計，2012年廣州二手住宅實際成交量較2011年增加三成左右。全年二手樓價保持有所走高態勢，2012年12月廣州合富標準指數為1567點，同比上漲6.2%，較年內的最低點上漲8.7%，漲幅較2011年2.1%的漲幅有所加大，主要是四季度的價格漲速有所加快。

2012年廣州二手樓市仍以實力較強勁的迫切性剛需支撐，首次置業者的占比高達七成以上，四季度隨著市場信心恢復，改善和投資型需求的活躍度逐漸回升，高端買家入市有所增多。總的來說，2012年下半年買賣雙方的心態均較平穩理性：買家逐漸消化政策帶來的負面影響，觀望情緒日漸減弱，對價格合適的單位“相中即入”，大幅還價現象不多；業主心態總體較平穩，讓價空間不大，不過，大幅提價的現象也較小。總的來說，今年以來，買賣雙方的價格分歧有所縮小，僵持的態勢逐漸緩和。

回顧近年來廣州二手樓價的走勢，政策對市場的影響特別明顯。2008年政府出臺“9.27”調控政策，適逢經濟滑坡，二手樓市陷入低迷，買家觀望濃厚，樓價橫盤整理后緩慢下探，當年全年二手樓價下降了6.8%。2009年國家出臺刺激經濟政策，大力扶持房地產發展，樓市迅速升溫，交投大幅放量，樓價筑底回升后大幅反彈，當年全年二手樓價漲幅超過三成。2010年，“4.17”和“9.29”等抑制性調控政策出臺，二手樓市階段性縮量，但下半年龐大的剛性需求和強烈的通脹預期較大程度上減緩了政策帶來的負面影響，二手交投低位回升，樓價則快速攀升，投資理財型購房需求逐漸成為二手樓市的新力軍，當年全年二手樓價上漲了兩成。2011年“新國八條”政策出臺，調控力度空前強大，信貸大幅收緊，樓市急轉直下，買家深度觀望，交投量低位徘徊，樓價高位盤整，第四季度有所松動，全年二手樓價僅上漲2.1%，漲幅明顯收窄。2012年，隨著政策的穩定，市場逐漸消化政策帶來的負面影響，買家信心逐步恢復，交投量前低后小幅回升，四季度恢復至較良好的水平，樓價階段性緩慢下探后小幅走高。

一、2012年廣州二手樓市由低位緩慢回升，四季度逐漸步入較活躍的良好運行軌道。

2012年廣州二手樓市的成交遠好于市場低迷時期的2008年和2011年，但較最高峰的2009年和2010年仍有兩到四成的差距，總體大致處于正常良好的水平。縱觀2011、2012年，廣州二手樓市經歷了由低位緩慢回升，四季度大致恢復至良好的過程.主要分三個階段：一是2011年政策高壓下的低迷期；二是2012上半年政策微松的緩慢復蘇期；三是2012下半年政策穩定的良好運行期。這三個階段在量價走勢、買賣雙方心態、買家結構、物業成交構成等方面的特點均有所不同。

(1)、2011、2012年廣州二手住宅量價走勢：低迷--緩慢復蘇--運行良好。

2011年低迷期。受政策高壓，樓市深度調控影響，市場信心明顯不足，買賣雙方僵持博弈加劇，二手交投量低位盤整，逐月下降，據陽光家緣二手網簽數據顯示，2011年廣州二手住宅月均網簽量不足1500套。二手樓價在前期高位企穩，慣性走高后，下半年有所松動，小幅回調，但全年二手樓價仍然小幅上漲2.1%。總的來說，2011年二手樓市陷入低迷膠著的態勢。

2012年上半年緩慢復蘇期。受存款準備金率、貸款利率下調以及各地方調控政策釋放略松信號的影響，交投量觸底后溫和回升，據陽光家緣二手網簽數據顯示，2012上半年廣州二手住宅月均網簽量為1635套，較2011年有所增加。二手樓價在一季度階段性探底后，逐漸小幅回升，上半年二手樓價微跌0.1%。總的來說，2012上半年二手樓市在緩慢復蘇中，逐漸構筑了樓價和成交量的“雙底”。

2012年下半年運行良好期。經濟、政策趨穩，二手交投量逐漸回升到良好正常的水平，總體二手樓市保持較活躍，據陽光家緣二手網簽數據顯示，2012下半年廣州二手住宅月均網簽量為2656套，較上半年明顯增加。二手樓價重回穩中有升的軌道，下半年二手樓價上漲6.2%。總的來說，2012下半年廣州二手樓市逐漸步入較良好的運行期。

(2)買賣雙方心態：由僵持、觀望漸趨平穩理性

受政策影響，買賣雙方的心態在2011年和2012上、下半年均有所變化。買家由信心不足到逐漸恢復，再到“相中即入”；業主叫價由松動到快速回穩，再到逐漸理性，并走強。

2011年低迷期。政策高壓下，買家信心明顯不足，大多看跌后市，市場觀望情緒極為濃厚，入市意愿不強，還價幅度較大，追求一定幅度讓價的“筍盤”。業主前期叫價堅挺，后期出貨意愿增強，小幅讓價5-10%，但與買家希望降價10%-20%的期望值仍有較大差距。買賣雙方的價格分歧拉大，博弈僵持態勢加劇。

2012年上半年緩慢復蘇期。政策釋放微松信號，房貸有所松動，買家的信心有所恢復，后市預期基本以走穩或上升為主，看跌的買家減少，觀望情緒逐漸減退；買家入市意愿明顯增強，價格接受度有所提高，前期積累的迫切性首置剛需舊客入市積極。總體來說，市場的購房心態較以往更趨成熟，大部分買家對價格合適的盤源果斷出手，交易節奏有所加快。業主方面，一季度業主的心態相對較弱，叫價有所松動。二季度業主心態逐漸回穩，并持續走強，議價空間縮小，部分業主小幅上調放盤價，這一現象由原來主要集中在市區優質物業逐漸擴散到番禺等外圍區域，價格有所讓利的“筍盤”快速減少。總的來說，2012上半年，買賣雙方的信心均逐漸恢復。

2012年下半年運行良好期。經濟、政策環境趨穩，買家逐漸消化政策帶來的負面影響，預期大多向好，“相中即入”買家增多，新收客源大幅增加，整體市場的成交速度有所加快。部分買家開始小幅追價，改善和投資客活躍度提升，大面積高端物業成交增多。這一階段，業主心態總體較為平穩理性，大幅返價、提高叫價的現象不多；但仍較為強硬，議價空間較小，部分優質盤源的單位小幅合理提價，升幅集中在5%以內，小部分業主惜售心態加重。總的來說，2012下半年市場預期明晰向好，買賣雙方的心態漸趨穩定理性：買家大多“相中即入”，悲觀、觀望的情緒逐漸消散；業主叫價大致與市場價相當，大幅提價、惜售現象不多。買賣雙方價格分歧縮小，僵持的格局有所緩和。

(3)首次置業者為主，改善、投資需求活躍度日漸提升，樓市結構漸趨健康合理

根據過去幾年的統計數據顯示，廣州二手樓市較合理的買家結構應為：“首置：改善：長線投資客大概為6:3:1”。2011年受政策影響，廣州首置二手買家的占比一路小幅上升，換房改善需求則逐漸下降；2012年前三季度，廣州首次置業者的占比高達七成以上，換房改善買家萎縮至兩成左右，個別月份不足兩成，長線投資需求則日漸萎縮。2012下半年，隨著市場信心的恢復，這種迫切性首置獨力支撐二手樓市的局面慢慢改觀，改善型和長線投資需求的活躍度有所增加，整體買家結構逐漸趨向較合理、健康的態勢。這也是二手樓市逐漸步入較良好運行軌道的重要體現之一。

二、中心城區交投增幅較大，天河、越秀以及蘿崗三區的二手樓價上漲較快

由各區域的成交量增幅看，越秀、天河、海珠、白云等中心區的增幅較大，大多在四成以上；番禺、花都等外圍區域的增幅相對較小，在兩成以下。主要受中心區一手新盤供應不足，外圍新貨較為集中的影響。此外，中心區的資源、配套、交通等優勢較突出，也是不少二手買家青睞市區的重要原因。

從各區域的價格走勢看，2012年二手樓價漲幅最大的區域為天河、越秀以及蘿崗三區。天河區和越秀區二手樓價較快速上漲，主要受一手新貨稀缺以及資源、配套、交通等區域優勢較突出的影響。蘿崗則主要收益于東部山水城規劃利好的帶動，區內一手樓市成為市場關注的新焦點，成交量上升，新盤價格走高，拉動保利林語山莊、萬科城等核心區優質二手盤的價格有所上漲。

2012年樓價漲幅不大的區域有：花都、黃埔以及白云三區等外圍以及近郊片區。花都區主要受一手新貨供應充足，較大程度上分流二手買家的影響。年底，花都的一手樓價有所上漲，新華街核心地段的二手樓價也呈緩慢走高的態勢。黃埔區樓價漲幅較小，主要受區域認知度不高以及新盤萬科金色悅府售價中規中矩的影響。白云區的樓價在2010年、2011年快速上漲，一定程度上透資了白云新城的規劃利好，2012年區內的二手買家仍然以本地的首置需求居多，價格承接力略顯不足，價格漲速放緩。

其余海珠、番禺、荔灣等區域的樓價升幅則與大市相當。

由板塊看，漲幅較大的板塊主要集中在越秀、荔灣、天河、海珠等中心城區的優質地段，如天河的東圃-車陂、天河北、天河公園、員村；越秀區的淘金-建設、東風東-東山口；荔灣的中山八-陳家祠、花地灣；海珠的工業大道、海珠中心等板塊；而升幅不大的板塊則主要集中在花都、黃埔、白云等外圍區域以及中心區的邊緣板塊，如花都的山前大道、白云區的同和板塊、新體育館以及荔灣的鶴洞板塊、黃埔的區府板塊等近郊地段。

三、較大面積、高總價的物業成交漸多，中高端買家活躍度逐漸提升

由成交的物業結構看，2012年第四季度，較大面積、高端物業呈逐漸增多的態勢，由此顯示中高端二手買家的活躍度有所提升。

據合富置業數據顯示，2011年Q1-2012年Q4，二手住宅90㎡以下的交投占比呈逐漸走低的態勢。2011年90㎡以下的占比約為75%左右，2012年則逐漸下降至60%左右。而120㎡以上的占比則緩慢上升。2012年第四季度二手住宅成交套均面積達89㎡，較此前一直較平穩的約85㎡有所上升。

由總價看，100萬以下的交投占比明顯呈下降趨勢，2011年100萬以下的占比在五成左右，2012年逐漸下降至不足四成。而200萬以上的占比則有所上升，由原來的約一成，上升至兩成左右。2012年四季度二手住宅成交套均總價達157.7萬，較此前的140萬以下明顯上升。

由單價看，1.5萬元/㎡以下的交投占比明顯呈下降的趨勢，2011年1.5萬元/㎡以下的占比在六成左右，2012年逐漸下降至不足五成。而1.5萬元/㎡以上的占比則有所上升，由原來的約四成，上升至五成以上。2012年四季度二手住宅成交均價接近1.8萬元/㎡，升幅明顯。

較大面積、高價二手住宅成交增多，一方面與樓價的實質性上漲有關，也反映了中高端換房改善需求的活躍度逐漸提升。在當前國內外經濟環境復雜多變、流動性長期保持充裕的預期下，市場對通脹的擔憂加劇，加上樓市前景廣泛看好，購入不動產自用或者長期持有以保值增值的買家有所增多。這部分買家大多經濟實力較強勁，需求以較大面積的優質高端物業為主，珠江新城、匯景新城、天河北等高端物業集中的板塊受到這部分買家的青睞，交投活躍度增加，其中單價4萬元/㎡以上、面積200方以上的千萬豪宅成交有所增多，如珠江新城凱旋新世界的望江大面積豪宅，2012年的市場需求較以往明顯增加。

四、買家實力強勁，一次性付款套均總價明顯上升

受流動性放松影響，2012年一次性付款的比例較2011年下降.據合富置業數據顯示，2012年廣州二手樓市一次性付款的占比為29.1%，較2011年的34.3%有所下降。2011年下半年個別月份一次性付款的比例高達四成以上，而2012年各月份則基本保持三成左右的正常水平。

由總體套均總價以及一次性付款的套均總價看，基本呈穩步走高的態勢，其中四季度一次性付款的套均總價高達180萬以上，較以往明顯上升，顯示了二手買家較為強勁的經濟實力。此外，套均總價的走高，也與樓價實質性上漲、中高端買家活躍度提升以及大面積、貴價盤成交增多等因素有關，也側面反映了買家的價格認可度有所提高。

五、新房、二手房市場共同走旺，逐漸實現較良性的互動

2011年，受市場低迷影響，部分新盤“以價換量”，低開或降價走貨；而二手業主反應相對滯后，價格降幅較小，造成部分地段一、二手樓價倒掛或接近，低開新盤分流部分二手買家的現象突出，受影響的區域既有外圍片區，也有中心市區，這種現象一直延續到2012年一季度。

2012年下半年，隨著市場的整體回暖，中心區新盤的價格穩步回升，加上中心區新盤以面積較大的改善型產品居多，首置、改善、投資等各類型買家大多根據自身的實力及需求，在兩個市場之間各取所需，部分剛需買家逐漸回流二手樓市，新房、二手房市場共同走旺，基本實現了較良性的互動效應，尤其是中心區，一手新盤分流部分二手買家的影響逐漸減弱。如下表所示，與附近的一手項目比較，中心區部分二手優質物業仍有社區較成熟、入住時間快、產品豐富多樣以及價格相對稍低等優勢。

六、城市價值提升，租賃需求保持旺盛，租金有所上漲

2012年廣州住宅租賃市場總體保持需求旺盛、租金有所上漲的態勢。據合富置業數據，2012年廣州住宅租賃成交宗數同比去年增加3.8%，較2009年、2010年增加兩成左右。租賃需求長期保持增長，反映了廣州真實居住需求的增長。

租金方面，2012年廣州二手住宅的平均租金較上年有所上漲。合富置業數據顯示，2012年廣州市中高檔商品住宅市場平均租金為40.8元/㎡.月，較2011年上漲了4.6%，漲幅較2011年有所減緩，2011年廣州住宅租金的漲幅約為一成。2012年上半年，廣州二手住宅的租金基本保持較平穩的態勢；下半年，隨著樓價的回升，部分板塊的租金也有一定幅度上漲，但漲幅不大，套均漲幅在5%-8%左右。

租賃交投增加、租金有所上漲，從根本上講，是廣州經濟平穩、城市建設提速、城市價值和城市吸引力不斷提升的真實體現。

七、2012年廣州二手商業物業總體量價走穩，經濟以及商業“限外”等產生一定影響

2012年廣州二手商鋪市場相對較平穩。據廣州市國土資源與房屋管理局數據顯示，2012年廣州二手商鋪成交7053宗，較上年增加4.5%，增幅較2011年明顯回落，2011年二手商鋪的增幅高達1.2倍以上。2012年廣州二手商鋪成交面積26.5萬㎡，較2011年減少36.4%，套均成交面積由上年的61.6㎡，下降至2012年的37.5㎡，由此顯示2012年小面積二手商鋪成為市場的主流。

2012年廣州二手寫字樓市場仍保持需求增加的態勢。據廣州市國土資源與房屋管理局數據顯示，2012年廣州二手寫字樓成交1176宗，較上年增加39.7%，增幅較2011年明顯回落，2011年二手寫字樓的增幅接近七成。2012年廣州二手寫字樓成交面積19萬㎡，較2011年增加6.8%，套均成交面積由上年的211.4㎡，下降至2012年的161.7㎡，可見中小面積二手寫字樓逐漸成為市場的熱點。

價格方面，2012年二手商鋪、寫字樓的租金、售價相對較為平穩，升幅不大。不過，商業物業的租金和售價受地段、位置、面積、商圈成熟度等因素影響較大，個別單位的價格隨著商圈的成熟，價格仍有所上漲，但漲幅不大，大多集中在一成左右，較上年三到五成的漲幅明顯下降。

總的來說，2012年廣州二手商業市場的量、價均較為平穩，主要受2011年“過熱”以及2012年經濟環境偏謹慎的影響，此外，3月份政府重申商業“限外”令，限定在內地的境外人士只可以擁有一套用于自住的住宅和商用物業，部分境外、港澳臺等買家購買商業物業受到一定限制，也對市場產生一定的影響。

八、2012年總結與2013年展望

縱觀2012年，隨著政策的日漸明晰穩定，廣州二手樓市溫和復蘇，逐漸擺脫2011年以來的低迷態勢，第四季度步入交投較活躍的良好運行軌道。成交量由低位緩慢上升，價格觸底小幅走高；買賣雙方僵持博弈和觀望心態減弱；改善換房、投資需求活躍度有所回升；大面積、高總價物業成交增多；市場的價格認可度提高。

研判2013年廣州二手樓市的走向，主要參考宏觀環境(政策與經濟)、通脹水平、價格漲速等三方面的因素。

首先由經濟環境看，2013年環球經濟仍面臨諸多問題，國內經濟亦較難擺脫低速狀態，不過，國內GDP增速仍會保持在8%左右，總體依然保持平穩。

政策方面，由于保障房未能形成規模供應，加上房產稅等其他政策未能完全替代限購效果，預計2013年限購仍難退出。不過，出于經濟“防滯”的考慮，政策面再度大幅加碼、收緊的空間不大，預計仍以“向緊微調”為主，如加強土地和資金監管、加強地方政府問責、加快推進房產稅、控制房地產領域的貨幣量等。總體來說，2013年房地產政策將以“穩中微調”為主。

由此預計，2013年的經濟、政策等宏觀環境總體仍走穩，這也為廣州二手樓市穩定市場信心，延續目前較良好的運行態勢提供堅實的基礎條件。

其次，由通脹水平看，2013年經濟對資金的需求仍保持在較高水平，年底中央經濟工作會議定調“2013年繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策”。由此預計2013年的國內流動性仍將保持寬松，社會廣義貨幣(M2)將突破100萬億元人民幣。在國內外流動性帶動下，預計2013年通脹壓力將有所加重，預計CPI將呈上行態勢，全年平均漲幅或在3%左右。受通脹有所加劇影響，市場預期將會持續向好，預計資金流向不動產市場的熱情或會延續，長期持有或保值增值的購房需求仍將保持較活躍的態勢。

價格方面，受樓市大環境好轉、通脹有所加劇等因素的影響，二手樓價將會繼續走高。不過，由于目前樓價已經高位，加上廣州二手樓市以較理性的自住剛需(首置和首改)為主，投資成份不高，在限購政策抑制下，樓價如2009年、2010年般快速上漲三成以上的可能性不高，或會以平穩上升為主。

綜合以上分析，預計2013年的經濟、政策等宏觀環境仍將以“平穩”為主基調，通脹水平或會有所加劇。受此影響，廣州二手樓市仍將保持較活躍的良好運行態勢：市場信心總體較為充足，買家仍以首置剛需為主，改善型買家以及投資需求的活躍度將繼續提升，交投量保持平穩活躍，月均成交量大致與2012年第四季度相當，價格平穩上漲。不過，調控政策的走向仍是市場最大的不確定因素，一旦價格漲速過快，政策收緊的壓力將會增大，預計這種情況有一定的可能性會出現在2013年下半年。

第五篇：上半年樓市總結及下半年展望

上半年無錫樓市總結——平淡、低迷

一、政策——“限購”

? 背景：2010年4月“新國十條”出臺以來，樓市經過一段時間的冷淡后，從8月開始，全國樓市再次出現了回暖的局面，成交量大幅上升，部分城市出現了量價齊升的局面。隨后9月底二次調控，樓市在經歷了短暫的冷清后再次反彈，四季度成交量依舊在高位。被成為史上最嚴厲調控年的2010年，房地產市場依舊火爆。隨后1月底政府再次出臺“新國八條”，“限購”成為此次調控的主旋律。

? “錫十條”——2月21日實施，無錫正式限購，本地人禁買第三套，外地人禁買第二

套。

? 準備金上調，加息——限購后又持續收緊信貸政策。

二、土地市場——供應量，出讓金額同比大幅下降，住宅用地顯著下滑

? 上半年共有3次土地拍賣，其中首次拍賣在第三輪調控之前，熱度依然較高，隨后限購

等一系列政策落地，第二次土拍商業用地明顯成為主力軍，而第三次僅有一幅土地競拍，為無錫史上最短土拍，開發商拿地熱情迅速減小。

三、商業市場——熱度有所提高，成交、價格均有起伏波動

? 3、4月出現了明顯回升，到4月整月商業成交11.15萬平米，達到前五個月最高值，在住宅市場限購的大環境之下，商業地產受到熱捧。在今年住宅市場限購的背景下，商業地產得到了前所未有的關注，各方資金云集備戰，各大房企紛紛搶灘商業地產。商業地產一方面項目運營的經驗要求比住宅高許多，另一方是商業項目投資回報時間較長，所以帶來的風險也很大。因此，上半年無錫商業地產的成交并不是一路飛漲，而是有明顯起伏。

四、住宅市場——成交顯著下滑，均價整體上漲但有起伏，漲幅放緩

? 自2月下旬出臺樓市新政，成交迅速回落，商品房成交量在4、5、6月的傳統旺季一直

處于“平穩”狀態，金三銀四泡湯，絲毫未顯現出銷售猛增的跡象。截至6月底，我市商品住宅剩余可售面積已達500萬平方米，并且連續5個月回升，市場存量加劇。月度房價的波動受各方影響比較敏感，與成交房源的地區、類型、戶型等都有關系。

? 從6月中下旬起，錫城各樓盤紛紛打出優惠促銷牌。前階段，惠山新城的波士頓公館三

期推出兩棟特價樓，以5380元/平方米作為起價，觀山名筑5980元/平米起，常發·清揚御庭也在近日推出7788元/平方米起的裸價房，恒威中央領地起價8888元/平米，在以萬元盤著稱的南長區也算是揮了個“大手筆”。緩慢的銷售進度讓不少開發商多少面

臨資金吃緊問題，因此不排除現在開發商降低預期搞促銷是為了盡快回籠資金。下半年展望

? 2009-2010年的銷售火爆使大開發商增加了拿地，在今年一季度調控啟動后，不少房企

都放緩了入市節奏，但是在建面積和資金投入是趨增的。2011年也已過半，下半年，許多房企仍將保持密集推盤的態勢，未來一個時期還將是推盤高峰期。對于主流房企來說，除企業既定的安排外，下半年的供應高峰還有“被動”的一面。更多新盤本應在上半年推出，限購政策和地方控制漲價幅度，推遲了許多樓盤的入市時間，也使得推盤趨于集中。

? 下半年調控的基調不會變，樓市表現基本不會又太低的改善，以目前的消化速度來看，下半年存量將進一步上升。大量的存量房難以消化造成了房源積壓，開發商已經從年初的“挺得住”到漸漸地“坐不住”，大量促銷手段鋪天蓋地，試圖打破僵局。在庫存不斷增大的壓力下，下半年“以價換量”或成趨勢，價格松動可能性加劇。從近期一些開發商制定的營銷策略來看，多數仍然是通過大幅度的優惠舉措和調整產品供應的方法來拉動銷售，直接在價格上“動真格”的并不多。目前動真格降價最明顯的是金科，下半年降價的項目將首先出現在8000-10000元/平米之間的中端樓盤。高端的項目由于房價基數高，即使小幅降價也不明顯，而對于沒有購房資格的消費者而言降價也沒用。剛需購房者遲早要釋放，而那些面向首改的項目，加息等信貸政策使得購房成本壓力加大，購房計劃推遲，這些項目的競爭將異常激烈。