第一篇：2010年青島樓市分析總結

至2010年12月31日，青島12月份成交再創新高，達14951套，2010青島樓市終落下大幕。2010年青島全年累計銷售套數達105944套，首次突破10萬套大關，較2009年青島全年累計銷售套數80598套，增長31.4%。其中新建住宅成交100295套，住宅的總成交面積達9863556平方米。2010年上半年完成套數39281套，下半年66663套，下半年占到全年銷售套數的62.9%，全市下半年成交好于上半年。

歷經2010年號稱史上最嚴厲調控的年份，青島市場非但沒有斷糧斷炊，反而取得史無前例的大豐收。

一、青島樓市2010年總述

青島市2009年——2010年全年月度成交走勢圖：

2010年青島房地產市場走出一個“一波三折”的行情曲線：2月，房產成交傳統低點，4月份調控新政“新國十條”出臺之后，成交量迅速萎縮，6月之后，市場一路緩慢爬升，9 月后，成交放量大增。“9.29”新政之后市場小幅回調，至年底12月份再次沖高，以14951套月度成交完美收官。

2010年各區成交套數排行總榜

從排行榜上可以看出膠南、城陽、黃島最熱，領銜全市成交量。細查各區1月至12月的成交數據，可以看出2010年各熱點區域的分布趨勢：

膠南市排在2010年全市各區成交量的第一名，膠南市在2010年度有兩次月度成交超過兩千套，1月份成交2044套，5月份成交2431套，在下半年至年末成交量減少。

第二名城陽區，在2010年有一次月度成交超兩千套，發生在10月份，成交2051套，區域成交量全年分布呈逐漸走高趨勢。

第三名黃島區，在2010年有兩次月度成交超兩千套，分別發生在10月份、12月份，成交量分別為2534套、2578套，與隧橋開通利好因素的刺激十分吻合。

李滄區12月份成交2010套。其它各區月度成交均未超過兩千套。

相比較2009年，當年熱點區域分布在城陽（全年成交13101套）、黃島（全年成交11583套）、嶗山（全年成交9149套）。

在2010年樓市總體形勢好于2009年的情況下，西海岸板塊成交超越城陽，李滄、四方發力強勁。

二、2010年青島樓市熱詞回顧

2010年是樓市發展史上極具戲劇性的樣本。梳理這一年來的樓市熱點，將有助于我們理解2010年青島樓市所留下的烙印。

關鍵詞一：調控

4月17日，出臺“新國十條”規定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%，對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例提高到50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，對貸款購買第三套及以上住房的，在房價過高、上漲過快或房源緊張地區可暫停發放貸款。

從此，我國房地產市場遭遇一系列政策調控。9月29日，國家多部委聯合啟動了房地產市場“二次調控”，內容包括將商品住房首付比例調整至30% 以上，調整住房交易環節的契稅和個人所得稅優惠政策等在內的一系列措施。

12月20日，央行今年以來第六次上調存款準備金率。

在“增供應，遏需求”的調控指向下，青島在4月26日出臺“青島十四條”，10月，青島開始全面落實二次調控政策。一系列的“限購令”、“限貸令”、“限外令”政策不斷出臺，2010年成為當之無愧的調控年。此中，我們也可以看出，政府動用了金融杠桿、經濟政策甚至行政手段調控樓市。“以堵代疏”的成效如何，2010年的成交數據已給出了答案。

關鍵詞二：保障房

加強保障房建設成為今年被提及次數最多的話題。從年初制定的2010年580萬套保障房建設計劃，再到年底公布的2011年1000萬套的保障房建設征詢意見，我國保障房建設力度不斷加碼。

按照青島市保障房第一個“三年規劃”，2010年青島共推出8000套保障性住房進行公開配租配售。并且，市政府辦公廳下發了《關于分解落實市轄七區2011-2013年保障性住房

和限價商品住房建設任務的通知》，未來三年，市轄七區和高新區，計劃建設保障性住房和限價商品房各3萬套。

根據計劃，在2011年新增的420萬套保障房建設中，公共租賃房將占主要部分。可以預見，在今后一段時間內，公租房將成為住房保障的絕對主力。實踐證明，保障性住房（包括經濟適用房、限價房、回遷房、廉租房、公租房）中經濟適用房因銷售監管不到位而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面過窄而無法滿足需求。為了盡快提升城市住房保障水平，大力發展公租房或將是最有效且可行的方案。

為緩解樓市過度市場化而保障房缺失的矛盾，建成符合國情的保障性住房體系和商品房體系將是未來重要的轉變。

關鍵詞三：拍地爭奪

樓市一直在造就“面粉貴過面包”的神話，今年也不例外。11月以來，全國地王頻出，遍及武漢、杭州、溫州、南京等多個二線城市。12月，全國多個城市再次出現“地王”爭奪戰。

青島今年的拍地次數并不多，但每一次的爭奪依然動人心魄。

1月22日，市南法院地塊，以17800元/平方米的樓面地價、總價40億被綠城取得，成為青島新地王。

3月12日，工人療養院地價19500元/平方米，北京遠洋刷新青島地王紀錄。3月，李滄面粉七廠正式掛牌出讓，最終該地塊以5900元/平方米的樓面地價被銀座集團股份有限公司收入囊中。

3月 12日，浮山后一地塊以7500元/平方米的價格被北京遠坤房地產開發有限公司競得。

7月，哈爾濱路52號出讓，青島青建地產集團有限公司以7200元/平方米收入囊中。12月14日，鎮江路地塊15060元/平方米，由青島北海岸建設投資有限公司取得，市北區新地王產生。

12月15日，大連萬達成功競得李滄區東李商圈改造住宅和商服用地1、2、3號地塊，樓面地價分別為3230元/平方米、2990元/平方米、2990元/平方米。

12月16日，順昌路21號地塊由青島華新園置業競得，樓面地價4510元/平方米。都昌路2號地塊由青島華僑房地產競得，樓面地價6620元/平方米。青島2010年拍地顯示，青島拍地的高峰期是在12月份。2010年初起，銀行貸款、股市增發、信托融資等融資渠道被收緊，在高頻調控的2010年，開發商普遍以加快開發速度，實現周轉、現金為王為目的，而對拍地持以謹慎的態度，以應對政策的進一步調控。

關鍵詞四：通脹與“日光盤”

青島樓市自4月份出臺樓市調控政策以后，交易市場受挫，在逐漸回暖至9月份，樓市瘋狂再現，嶗山區、開發區、市北區等頻現“日光盤”，所推房源一經面市即當日售罄。有些樓盤開盤當日稱得上“一分鐘賣一套”，有的樓盤開盤當日勁銷13億，許多樓盤一次開盤奠定了年度銷售的領先位置。

許多人在懷疑，“日光盤”后面有推手，是炒作出來的。但將“日光盤”集體爆發的時間與調控政策、加息等時間對比，可以看出時期基本一致。如果沒有“通脹”大勢所趨，單靠項目運作難以引發“日光盤”現象。

2010年通脹逼緊，中國11月CPI同比上升5.1%，高于10月份的4.4%，創出28個月新高。而相對的，12月26日起，上調的一年期存款基準利率才不過2.75%。全國房價每月的漲幅從來沒有低過8%以上。在通脹預期之下，“買房扛通脹”成為一種風潮，這在青島投資性需求密集的嶗山區、黃島區、膠南市體現明顯，三區成交同步上漲的，基本可以判定投資性資金的入市，2010年青島類似成交屢見不鮮。

關鍵詞五：網絡搖號

這本不關乎樓市的根本，但將它選作一個關鍵詞，是因為它代表一種非常重要的樓市發展方向。無論是搜房網絡搖號，還是其他搖號形式的出現，都讓電腦搖號成為買房雙方的選房新渠道。這讓整個選房排號過程變得更快捷高效，有業內人士戲稱，網絡搖號可以降低選房暴力事件的發生率，網絡搖號在市場向好的情況下得以實行，通過客觀第三方的身份，給廣大購房者、房地產市場一個公開透明的平臺，從而達到各方共識。

3月，從萬科魅力之城與搜房網攜手，開創青島樓市網絡搖號先河，萬科城、萬科藍山、保利里院里、綠島印象、鑫匯國際、華遠好天地等項目紛紛采用，選用搜房網絡搖號合作項目累積成交金額超50億，網絡搖號從側面反應了青島樓市的繁榮和火爆。

網絡搖號將與按揭購房、物業稅等一起載入樓市發展的歷史。

三、2010年度青島房地產榜單排行： 1、2010年度青島房企銷售金額TOP10

注：所有數據以網上房地產網簽數據為準。

截至2010年12月31日，2010年青島商品房銷售金額前十名共計211.38億元。較2009年1月-12月前十總量109.51億，大幅增長93%。

2010年，青島商品房銷售金額前十名分別是： 青島萬科41.27億（萬科城9.48億、萬科藍山9.88億、萬科金色城品6.47億、萬科魅力之城3.82億、萬科城市花園6.13億、萬科四季花城5.49億）。

海爾地產22.41億（海爾原鄉墅2.39億、海爾山海灣20.02億）。

魯商置業20.5億（一山一墅1.43億、銀座動感時代2.68億、魯商藍岸國際2.82億、魯商中心首府13.57億）。

保利（青島）實業有限公司20.17億（保利里院里8.6億、保利百合花園11.57億）。

海信地產19.25億（海信天璽10.84億、海信麥島金岸2億、海信馬山新城1.46億、海信鳳凰金岸2.71億、海信溫泉王朝2.24億）。

魯信置業19.21億（魯信含章花園17.25億、魯信長春花園1.96億）。

寶龍地產18.97億（包含李滄寶龍11.76億，即墨寶龍4.39億，城陽寶龍2.82億）。

中海地產17.99億（中海清江華府9.39億、中海銀海一號2.2億、中海熙岸6.4億）。

偉東17.23億（偉東樂客國際公寓4.62億、偉東幸福之城12.61億）。

龍湖地產15.12億（龍湖滟瀾海岸15.12億）。2、2010年度青島單盤銷售金額TOP10

注：所有數據以網上房地產網簽數據為準。3、2010年度青島單盤銷售面積TOP10

注：所有數據以網上房地產網簽數據為準。4、2010年度青島單盤銷售套數TOP10

注：所有數據以網上房地產網簽數據為準。

2010年青島市房地產企業銷售金額TOP10中，可以看出今年活躍在青島樓市的各大實力企業。

目前，全國一線地產企業中，萬科、保利、龍湖、中海、寶龍入圍青島銷售金額十強，而市場銷售總額度占到53%。本土企業中，海爾地產表現突出，22.4億位列第二，魯商、海信、魯信、偉東在一線房企入圍前十，實屬不易。隨著中鐵兩項目相繼入市、綠城審計局項目、華潤潛院項目、中信地產、遠洋地產等相關項目的啟動，2011大鱷爭戰更加激烈，青島地產市場的競爭將全面升級。

2010年青島市單盤銷售的三項指標銷售金額、銷售面積、銷售套數前十名，可以看出今年青島區域熱點與熱盤，大體可以勾勒出青島市在本年度各區域的情況。

四、2010年度青島房地產市場的特點

1、市政建設直接帶動區域板塊價值升值

2010年年初，青島公布107億大交通規劃，打造“大青島”。作為青島實施“環灣保護、擁灣發展”戰略重要交通基礎設施——橋隧工程建設加快步伐。如今，青島海灣大橋于2010年12月22日實現主體貫通，預計2011年上半年建成通車。膠州灣海底隧道的服務隧道、主隧道已全部貫通，土建工程全部完成，預計2011年上半年建成通車。環灣大道于2010年10月1日主線通車;地鐵一期工程22個站點全面開工;快速路三期等工程進展順利，新疆路快速路工程也已開工建設。

作為直接的受益者，環灣板塊、開發區板塊、地鐵板塊的樓盤已全面催熱。環膠州灣繼卓越之后，龍湖、星河灣的進駐，已將膠州灣打造成新的高端居住區。開發區沿海一線樓盤受益開發，一年中中冶愛彼岸、恩馬雙城匯、海爾山海灣、海信鳳凰金岸等樓盤，在安子片區相繼熱銷，再次證明，西海岸未來的價值不可估量。

2、勝在大盤

從2010年各月的成交數據來看，一些大盤持續幾個月引領區域的成交。四方區的保利百合花園、萬科城，開發區的海爾山海灣、海上嘉年華，李滄區偉東幸福之城、李滄寶龍城市廣場，嶗山區魯信含章花園，城陽區龍湖滟瀾海岸，市南區魯商中心首府、海信麥島金岸等項目，成為市場的常勝盤，無論是銷售套數還是銷售金額都遠遠領先。

從市場反應來看，人們的消費觀念已經升級換代，對項目的社區配套、物業服務等要素有更深的需求，對于品牌企業的“軟實力”考量較多，對企業的綜合服務能力提出了更高的要求。其中，對高端項目的市場消化仍然十分有潛力，這在2010年下半年的成交情況體現較為明顯。

3、三線城市所占樓市比重悄然提升

綠城已然拿地膠州，開發綠城紫薇廣場項目，延續綠城的高端路線。萬科進入平度，與平度市政府簽署開發協議。即墨市仍然成為別墅主戰場。中鐵進入萊西開發岸芷汀蘭項目。無一例外，許多央企、一線大鱷進入三線城市，將改善區域居住，同時提升區域的居住價值。從分月數據來看，外五市的成交呈現逐月遞增的趨勢，2009年外五市市場除了即墨、膠南外基本沒有亮點。而在2010年，下半年外五市成交量共25657套，較2009年外五市下半年成交量16948套，增長50%以上。

在市區土地市場日益緊缺的情況下，三線下沉戰略將成為一種常態，加之來自政府方面的政策扶持，將可能造就三線城市樓市的新神話。

4、剛性需求與改善型居住仍然是市場主力

從2010年1月份到12月份的成交面積分析可以看出，60-90平中小戶型與90平-120平的大戶型，最受市場歡迎，二者加在一起的比例往往在70%以上。而價格區間，6000元-8000元基本成為市場交易的主量，從10月成交的價格構成看，10000元以上價格區間的受關注度較之前大幅增長，從所占比重看已躍居第一位。在2010年10月之后，8000元-10000元的成交均價再次上升成為市場主力。剛性需求與初步改善型居住在整個2010年左右著成交的格局。

2010年的青島樓市亦是一個“政策市”，這從宏觀上已然決定了消化市場存量的消費人群的特征。數據上看，四方、李滄、城陽在年終的成交中，剛需人群與初步改善型人群功不可沒，這也奠定了城陽區年14520套、李滄區11164套，四方區9250套的年終業績。

五、青島樓市2011年后市展望

這是一個謎：在2010年號稱史上最嚴厲調控的年份，市場并沒有斷糧斷炊，反而取得史無前例的大豐收。無論是與2009年數據相比較，還是從各開發企業自身的體會都可以得證。

這個謎如何解？2011年會樓市將走向何方？

1、土地市場模式未變 政府主導的土地市場，目前仍沿用“招拍掛”的形式出現。2010年，從青島所拍的任何一塊土地來說，基本仍然處于“面粉貴過面包”的局面，這些土地進入2011年市場后仍然發揮溢價態勢。

參與拍賣的企業普遍認為，政府土地供應量應該再放量入市。從2010年全國一線企業來看，土地儲備基本少于往年，在2010年獲得充足現金流之后，持幣拍地的迫切將進一步拉升包括青島在內的二三線城市。

2、金融銀根未收縮、通脹壓力大

市場依然流動性過剩。2009年全國新增貸款10萬億，2010年新增貸款7.5萬億，2011年又將新增貸款7萬億。巨量放貸將由房地產行業重金吸收，房價將被拉動上漲。

居民的存款利息與CPI漲幅極不匹配，在通脹預期之下，將選擇樓市的投資路徑，2010年青島已是明證。這將進一步推升高房價，而高房價恰是這一輪通貨膨脹的源頭，通脹勢頭遏制不住，就會有大量的資金涌入樓市避險。遏制通脹，降低市場對于通貨膨脹貨幣貶值的預期，才有可能拉緩房價的過快上漲。

3、商業地產分流、保障性住房分流

2010年青島的商業地產有進一步擴大的趨勢。蘇寧置業電器廣場、偉東樂客城等集體 圍攻李村商圈。李滄寶龍城市廣場以單盤11.76億的成交額傲視青島商業地產。全國一線商業地產大鱷華潤布局市南，中鐵青島中心等綜合體項目大量增長。據資料顯示，包括一直號稱“專注住宅市場”的萬科，已在一線城市開發商業地產項目。

2011年將是另一個商業地產年，這對住宅市場價格可能有一個分流過程。2011年保障性住房建設有可能進一步加大執行力度，這將影響青島保障性住房的落實，影響到青島商品房的價格，或將給一些青島本土企業新的發展契機。

所有這些決定了，青島不會是地產調控的孤島，在“增供應，遏需求”的方針下，2011年青島又是一個平穩增長的年頭。

后記：

謝國忠曾預言，中國房地產的泡沫將倒在2012年的前夜。

這樣的結果將首要的拖累政府財政，那么在新經濟環境趨好的境況下，為避免出現地產泡沫的破裂，政府的打壓將變得頻繁，這種調控變得有理由、有底氣。傳統的凱恩斯主義將不那么靈驗，意識形態有可能轉向撒切爾和里根式的強硬方案，一個明顯的表象就是財政、利稅調控手段用盡而向行政干預邁進。

面對一個強勢而手段趨于強硬的政府，房地產商只能“從了”，幸好2010年的市場給了開發商資本以應對新的變局。2011年，房地產行業形勢只會更嚴峻，關注未來的市場將是理性的房地產商，是否有能力與政府共舞的不二法門。

有底氣的開發商充足的現金流，將讓2011購房者希望看到的房價下降可能遭遇更大的阻力。

第二篇：10月嘉興樓市分析

嘉興房地產市場分析

2010年10月

銷售部

2010年10月30日

政策與動態：

一、暫停發放第三套房貸 ：各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房。

二、推進房產稅改革試點：我國將加快推進房產稅改革試點，并逐步擴大到全國。

三、部分城市限購房套數：房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內限定居民家庭購房套數。

四、囤地捂盤房企將停發股票債券不給貸款：對有違法違規記錄的房地產開發企業，要暫停其發行股票、公司債券和新購置土地，各商業銀行停止對其發放新開發項目貸款和貸款展期。

央行上調人民幣存貸款基準利率0.25個百分點：

央行決定，自2010年10月20日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調0.25個百分點，由現行的2.25%提高到2.50%；一年期貸款基準利率上調0.25個百分點，由現行的5.31%提高到5.56%

針對此事，中央財經大學金融學院教授郭田勇表示，加息是房地產市場調控政策的延續，央行此舉可以抑制資產價格的大幅上漲，減輕通貨膨脹現狀。

郭田勇估計，加息一定程度上也能對熱錢產生抑制作用，通過改變資產價格上漲預期，從而導致部分熱錢從中國市場退潮。嘉興商品房市場情況分析：

9月嘉興市商品房銷售量價齊升，出現強勢反彈。普通住宅成交均價為7461.03元/平方米，相比于8月均價6556.19元/平方米，環比上漲近千元；成交量方面，成交套數1216套，環比增長46.79％。但與節前的火熱相比，國慶7天嘉興樓市降溫明顯，10月4日與5日，更是創下單日銷售備案10套的新低，可見節前強勢推出二輪調控，給假期樓市帶來了一絲“涼意”。

2010“宜居城市·嘉興”秋季房博會在秋風中落下帷幕。據主辦方統計，本屆房博會4天共成交商品房普通住宅171套，商業用房22套。由于前景不明朗，不論買房者和開發商都表現出觀望情緒。小結：

9月份嘉興樓市回暖迅速，基本每個新推樓盤都有較高的成交量。但在九月的最后一天，房產二次調控政策突然襲來，在這第二波新政后，嘉興樓市未來的走向現已成為眾多購房者心中的疑慮。

業內則認為，“樓市二次調控是‘新國十條’的升級版，比如三套房停貸等有些政策在嘉興已經實行了，總的來說這次調控對市場更多的是心理影響，不過可以預見的是，10月樓市肯定會比9月降溫。”隨著二次調控政策的出臺，房價很難再有迅速上漲的勢頭，因此準備觀望一段時間再出手的購房者會越來越多。根據現在嘉興樓市的市場情況以及政策影響的結果分析：

1、有意買房但無心下單的購房者會越來越多。

2、小戶型將受市場青睞。

3、外地投資型購房者將銳減。

競爭性樓盤分析：

1、福臨新家園

地理位置：嘉興市建國北路，中環北路交叉口

建筑規模：總占地面積：84326.3㎡，小區總建筑面積13萬余方，四期2幢小高層，總戶數約為60戶

參數：容積率約1.35，綠化率約42％

建筑風格：現代建筑

物業類型：小高層，商鋪

面積跨度：72㎡——210㎡

竣工時間：2012年

價格：預計：8000元／㎡左右

優勢分析：

1、地段好，市中心絕版地塊；

2、成熟配套區域，生活便捷；

樓盤點評：小區位于市中心地段，比較受周邊西馬橋，穆湖，清河等小區業主的青睞；由于現在開發的房源不多，規模不大，樓盤的品質相對一般。

2、米蘭風景

項目位置：嘉興市常秀街與洪波路口

售樓地址：嘉興市常秀街與洪波路口

銷售電話：0573-8230333

3開 發 商：浙江天潤置業有限公司

樓盤特色：“呼吸3800畝濕地公園的新鮮氧氣”

建筑類型：花園洋房、聯排別墅、多層和高層

物業公司：嘉興市百事德物業管理有限公司

物 業 費：1.6元∕㎡·月

交通狀況：米蘭風景項目位于秀洲區成熟地段，28路公交車可直達。項目概況：該項目占地共140畝，分三期開發，由12幢花園洋房、44套聯排別墅、8幢多層和6幢高層組成。44套聯排別

墅全部售完。規劃1300戶。

售價：高層均價8000元∕㎡，起價6980元∕㎡（宣傳起價）開盤時間：2010年10月16日

交房時間：2012年

銷售情況：三期開盤銷售大致100多套

高層優勢分析：

1、采光好，前后無遮擋，后面是濕地公園；

2、贈送大面積露臺；

3、入戶花園贈送一半面積；

4、高得房率，80%；

5、全明設計；

高層劣勢分析：

1、高層一二層均為商鋪，影響居住品質；

2、高層沿街布局，比較喧鬧。

樓盤點評：米蘭風景位于秀洲區二環西路以內，依托周邊成熟的配套設施和較多成型的大型住宅小區，一度成為銷售者置業的首選。整個小區一期二期推出多層和排屋，由于多層和排屋的稀缺性，所以銷售情況良好，一期二期已售罄，現銷售三期高層，均價8000元∕㎡，受到房地產調控政策的影響，對三期的銷售有一定的影響。

第三篇：太原市樓市分析報告

太原樓市近期情況統計

一、2014年太原市房地產市場回顧及分析

2014年，受全國房地產市場寒流影響，太原房地產市場也一直寒意籠罩。持觀望、等降價，成為大部分意向購房者共同的心態。雖然，限購取消、房貸新政、公積金新政以及央行降息等一系列利好政策接踵而至，但是市場并未達到預期走勢，冷酷的行情加劇了房企競爭，行業進入了全新的時期。具體特點如下：

1、一線品牌房企悉數進駐，外來者向主導者轉變，引領著太原樓市的發展。如： 1月7日，綠地以總價9.05億元拿下濱河西路西側地塊的33437平方米土地，成交樓面均價2879元/平方米，打造綠地中央廣場項目；

1月29日，恒大以總價15.6897億元，拿下位于尖草坪區趙莊新村、濱河東路以東、龍康街以北范圍內的五宗土地，欲打造尖草坪區最大的住宅綜合體——恒大御景灣； 年中旬，萬科160億元投資北營城中村1300畝改造項目；

9月份，富力也首次借太原城中村改造“東風”，欲在龍堡村打造“富力又一城”。

2、萬科、保利、恒大為代表的品牌房企順應市場需求，將產品結構做出調整，首置首改類產品比重大幅增加。

3、隨著房地產市場的變化，營銷模式一直不斷演進。全民營銷、首付分期、保價協議、精裝改毛坯、“螢火蟲”、車位抵價券、“小蜜蜂”活動等營銷手段層出不窮。如： 萬國城MOMA微信搶紅包、萬科城市樂跑賽、富力保價協議、綠地兒童嘉年華、富力微電影《父親的執著》首映、恒大首付分期、保利全城尋找遺失獸首、拉菲公館全民營銷等。

二、2015年太原市房地產預測及要聞前瞻分析 1、2015年房地產市場趨勢明顯——成交降溫、房價回落、投資增速放緩、庫存高位運行；調控政策延續變化深度，限購松綁、信貸放寬、限價淡化，“去行政化”趨勢更加明顯，預計成交價難以反彈，市場會持續分化。2、2015年第一周，太原市場略顯平淡。在這交替過度的一周中迎來了元旦假期，各項目客戶來訪明顯偏低，并且元旦期間的市場優惠力度不及以往，直接導致成交量急劇下滑，當前樓市在土地、住宅及商業市場中均表現平平，有專家預測稱五月份以后或有回暖跡象。

3、具體要聞如下：

《不動產登記暫行條例》將于2015年3月1日起實施，條例明確，不動產包括土地、海域以及房屋；內容共分為35條，涉及不動產登記、信息共享、保護及法律責任等。這無疑將進一步加重購房者們的觀望心態，對于回暖之勢本不明朗的樓市來說，猶如雪上加霜。

2015年3月起，太原市將加大市政公用設施的建設力度，特別是供熱、供水、排水等地下管線的配套力度，使地下管網覆蓋至東山、西山等盲區。這對于處于城郊結合部的樓盤來說，真是莫大的福音。

三、太原市重點樓盤案例分析

1、富力-盈棲谷

作為太原富力城的第六期項目，盈棲谷共計17棟住宅樓，其中，9棟10層住宅樓，8棟9層住宅樓，共計972戶，小區占地2.17萬平方米，并有小學、幼兒園和商業街等配套。住宅均為一梯兩戶，樓間距為43-47米，具有1.5倍的采光優勢。

2014年12月27日開盤發售12#、15#、16#、21#、22#共五棟，起價6800、均價7500，當天銷售200余套，實現銷售額2.11億元，去化率達到75%，目前尾房在售。

產品優勢，容積率：1.19、公攤比：11%----15%、小高層、純板樓、精裝修、價位適中。

2、恒大御景灣 恒大御景灣是恒大地產集團于2014年在太原北城打造的又一生態居住區，是繼太原樓市名盤恒大綠洲后，又一超大規模社區。總占地面積約502畝，總規劃建筑面積逾117萬㎡，總規劃戶數超過約9000戶。

目前，該樓盤正處于火熱認籌中，交3000抵20000，已排號1300余個，預計出售5#、6#、7#、8#、9#，共五棟，均為33層高層住宅，可涵蓋76---137平米戶型，約927套，暫定均價7500元（含精裝修），本月中下旬開盤。

產品優勢：生態環境好、送精裝修、規模大、品牌號召力強、生活配套齊全、首付4.5萬元、70年產權等。

3、五龍灣-府東天地

五龍灣·府東天地規劃小區總占地130畝，總建筑面積30萬平方米，住宅區域由七棟高層組成，5#樓32層224戶，兩梯兩戶，內含6萬方風情商業街，8000平米大型美特好已簽約加盟。

目前，正在排號中，交一萬抵六萬，預計均價7000元，全款優惠95折；暫定本月底開盤發售1#、3#和10#，可售面積有70---191平米，包括公寓、兩居、三居及超大戶型。

產品優勢：價位低、剛需戶型豐富、優惠力度大、70年產權等； 產品劣勢：公攤偏大、地理位置略偏、品質較低。

4、保利-香檳國際

太原保利香檳國際是保利地產在太原打造的首個精品住宅小區，旨在打造太原最具品質感、最有城市生活氛圍的首席高尚住區；占地140000平米，建筑面積約630000平米。

該樓盤已于2014年10月18日開盤，當日發售1#、6#和10#共計680套，已售500余套，均價8200元、正售89---143平米尾房； 目前，正推出“暖冬團購季”活動處理尾房，除正常優惠外“兩居額外優惠94折、三居額外優惠96折”，據測算，購買每套優惠至少6萬元；另有保利專屬銀行貸款利率89折優惠；

產品優勢：70年產權、品牌號召力強、戶型配比合理、優惠及暖場活動豐富、地理位置優越等。

5、綠地盧浮公館

綠地盧浮公館，位于半山國際花園二期項目東北側，是綠地集團在太原東部新城打造的又一生態宜居項目，6-11層的低密社區，為業主營造別墅園區的感受。目前，90-200平的全景小高層戶型入市，占地115000平米、建筑面積132000平米。

目前，主推116---140平米戶型，均價7200元、起價6666元；綠地盧浮公館新年鉅惠，首付20%，低至13.3萬；團購優惠2萬抵4萬、關注綠地會并轉發可立減1萬。另外還有少量86-94㎡ 的兩居室在售。

產品優勢：低密度洋房住宅、公攤小、價格實惠、品牌號召力強、優惠方式豐富等。

第四篇：2013年上半年鄭州樓市總結及下半年走勢分析

2013年上半年鄭州樓市總結及下半年走勢分析 2013年上半年，全國房地產市場延續2012年的回暖走勢，行業投資環境好轉，市場成交量攀升，重點城市房價普遍上漲。在此環境下，鄭州樓市也呈現出供銷兩旺的態勢，多項指標刷新歷史新高。

會上也發布了2013年下半年鄭州房地產市場走勢，綜合來看，房地產市場投放速度將加快，市場成交平穩走高，房價上漲壓力仍將延續。

一、2013年上半年鄭州房地產市場運行情況

1.房地產開發情況

根據市統計部門初步統計，上半年，全市房地產業開發投資累計完成635.88億元，同比增長30.0%。房地產開發企業到位資金783.48億元，同比增長33.6%，其中，國內貸款61.69億元，同比增長4.7%，自籌資金364.07億元，同比增長20.7%，其他資金357.72億元，同比增長58.3%。

2.土地出讓情況

上半年，市區共出讓土地79宗，土地出讓面積為287.86萬平方米，同比增長78.09%，其中住宅、商服等用地出讓71宗，出讓面積281.75萬平方米，同比增長105.37%，成交金額為94.28億元，同比增長61.77%。

3.商品房投放情況

上半年，全市商品房投放面積903.42萬平方米，同比增長26.13%；其中，商品住房投放面積577.82萬平方米，同比下降4.42%。市區商品房投放面積603.32萬平方米，同比增長21.97%；其中，商品住房投放面積358.64萬平方米，同比下降13.58%。

4.商品房銷售情況

上半年，全市商品房銷售750.52萬平方米，同比增長42.9%；其中，商品住房銷售632.36萬平方米，同比增長33.23%。商品房銷售均價為7080元/平方米；其中，商品住房銷售均價為6237元/平方米。市區商品房銷售492.27萬平方米，同比增長24.21%；其中，商品住房銷售面積397.52萬平方米，同比增長14.34%。商品房銷售均價為8346元/平方米；其中，商品住房銷售均價為7365元/平方米。

5.商品房累計可售情況

截止6月底，市區商品房累計可售面積為1123.49萬平方米，同比增長48.08%，其中，商品住房累計可售面積為376.73萬平方米，同比下降16.19%。

6.二手房交易情況

上半年，全市二手房交易面積328.69萬平方米，同比增長196.79%；其中，二手住房交易面積320.97萬平方米，同比增長198.80%。二手房交易均價為5175元/平方米，其中，二手住房交易均價為5105元/平方米。市區二手房交易面積248.72萬平方米，同比增長189.02%；其中，二手住房交易面積242.19萬平方米，同比增長190.93%。二手房交易均價為6144元/平方米；其中，二手住房交易均價為6064元/平方米。

7.房屋租賃情況

上半年，全市完成非住宅租賃管理面積1023.8萬平方米；累計完成住宅登記備案65216戶。市區新增非住宅租賃管理面積10.1萬平方米，累計完成740.9萬平方米；新增住宅登記備案368戶，累計完成60438戶。6月份和1月份相比，商鋪租賃價格平均上漲10%，住宅租賃價格平均上漲15%。

8.房屋抵押完成情況上半年，全市完成各類房地產抵押登記面積1608.51萬平方米，同比增長51.2%；完成抵押登記金額713.9億元，同比增長72.8%。市區完成各類房地產抵押登記面積1058.87萬平方米，同比增長40.7%；完成抵押登記金額579.26億元，同比增長64.6%。

9.保障性住房完成情況

上半年，全市保障性住房開工建設45889套，占省定任務量的100%。其中，經濟適用住房開工3786套，公共租賃住房開工25880套，棚戶區改造開工建設16223套。

二、2013年上半年鄭州房地產市場特點

1.商品房供銷兩旺

上半年，全市商品房投放量和銷售量均為2010年以來的最高值，其中市區的商品房投放量創下同期歷史新高，銷售面積也是繼2010年上半年之后的第二高位。其原因：一是從去年二季度至今持續的銷售回暖，使得房地產行業投資環境明顯好轉，行業信心回升，房地產企業對市場的預期普遍向好，開發投資力度明顯加大，突出表現在今年上半年商品房投放面積的大幅增加。二是由于2012年房地產市場的回暖始于二季度，去年上半年商品房銷售面積仍處于相對低位，因此今年上半年銷售量同比出現較大增幅。三是今年上半年雖然新“國五

條”對房地產市場產生了一定影響，但鄭州作為二三線城市，需求更多的體現在首次置業和改善需求上，使其受政策的影響程度不及投資性需求較多的一線城市。

2.商品住房供應偏緊

上半年，在商品房市場投放增幅明顯的形勢下，全市及市區商品住房投放量均出現負增長。從商品住房的供銷比看，全市商品住房的供銷比為0.91：

1、市區為0.9：1。商品住房市場供應偏緊，需求旺盛，導致商品住房庫存的頻頻走低。以市區為例，市區的商品住房累計可售面積已經連續4個月庫存量低于400萬平方米。造成商品住房供應偏緊的原因主要是過去5年里，全市商品住房用地實際供應48114.21畝，其中市區供應量為19537.37畝，而2008-2010年僅占全市的五年供地量的31.06%，市區為34.26%，前期土地供應偏緊很大程度上影響到今年上半年的商品房市場投放量。

3.商品住房價格上漲

上半年，全市各月的商品住房銷售均價為5926元/平方米、5915元/平方米、6295元/平方米、6224元/平方米、6287元/平方米、6631元/平方米，市區各月的商品住房銷售均價分別為6991元/平方米、7186元/平方米、7392元/平方米、7506元/平方米、7410元/平方米、7630元/平方米，可以看到全市商品住房銷售均價前期較為平穩，年中出現翹尾，而市區的商品住房價格整體呈現出小幅上漲的態勢，5月份在預售審批環節加強管理、約談企業領導、暫停企業網簽資格等行政干預下，房價出現回落，但仍難以從根本上抑制房價上漲的勢頭。房價上漲的原因：一是從成本方面看，土地、人工、建筑、融資和營銷等成本不斷提高，導致房屋建設成本逐漸上漲，因此項目入市后房價普遍較高；二是從開發企業角度，目前市場良好的銷售形勢，企業擁有充足的周轉資金，沒有降價促銷的動力；三是從供應方面看，市場持續性的回暖使商品住房的庫存量逐漸減少，供應的緊張造成價格的堅挺；四是從需求方面講，看漲預期的增強使得購房者集中入市，需求的旺盛也成為房價走高的“推手”。

4.中小戶型仍是主流

從市區商品住房的銷售結構看，上半年，套型面積在60-100平方米的商品住房銷售25281套，占到商品住房銷量的60.79%，與去年同期相比，銷量增長28.17%，占比提高8.16個百分點，可以看出中小戶型仍是市場需求的主流。

5.非住宅明顯供大于求

上半年，全市非住宅投放面積達到325.6萬平方米，同比增長191.39%，銷售面積為118.16萬平方米，同比增長133.70%，供銷比為2.76：1；市區的非住宅投放面積為243.68萬平方米，同比增長205.90%，銷售面積為94.75萬平方米，同比增長94.72%。非住宅供求比為2.57：1。

全市及市區非住宅的投放量及銷售量均創下歷史新高，但投放面積增幅遠遠高于銷售面積的增幅，供大于求十分明顯。非住宅的供大于求，一方面直接導致非住宅庫存量的激增，以市區為例，非住宅累計可售面積由去年12月底的598.46萬平方米，上升至今年6月底的746.76萬平方米，上半年各月的非住宅庫存頻頻刷新歷史新高，以過去12個月的月均消化面積計算，市區非住宅累計可售面積的消化周期達到48個月。另一方面也直接導致非住宅市場競爭加劇，開發企業只能通過降價來“跑量”，6月份，市區非住宅銷售均價為12464元/平方米，較去年12月份的15085元/平方米下跌了2621元/平方米。

6.二手房交易量創新高

上半年，全市及市區的二手房交易量已經超過了去年全年的水平，創下同期二手房交易的歷史新高。從月度看，在新“國五條”出臺前后，二手房成交量一度出現較大的波動，幅度大于商品房。尤其是3、4月份，大量二手房源被消化，“末班車”效應使得二手房交易量刷新成交記錄，全市4月份的二手房交易量86.83萬平方米，市區3月份的二手房交易量66.79萬平方米，創下了鄭州二手房月度交易量的最高水平；雖然3、4月份在一定程度上透支了未來的市場需求，造成5、6月份二手房交易量的環比下跌，5、6月份全市二手房交易量62.61萬平方米和40.80萬平方米，市區為42.81萬平方米和31.83萬平方米，但也遠高于2012年二手房的全市月均交易量24.8萬平方米和市區月均交易量19.5萬平方米。

7.縣域房地產勢頭正勁

上半年，縣域商品房投放面積300.1萬平方米，同比增長35.4%，其中：商品住房投放面積219.18萬平方米，同比增長15.63%；非住宅投放面積80.92萬平方米，同比增長152.24%。縣域商品房銷售面積258.25萬平方米，同比增長100.36%，其中：商品住房銷售234.84萬平方米，同比增長84.93%，非住宅銷售面積23.41萬平方米，同比增長1132.11%，縣域房地產市場銷售增幅遠高于市區增幅。雖然縣域非住宅銷售同比增幅較大，但仍不容忽視的是，縣域非住宅市場的供應量過大，供大于求態勢逐步顯現，上半年縣域非住宅供銷比達到3.46：1，供銷比值高于市區。近兩年縣域房地產開發的業態以城市綜合體項目居多，其中非住宅物業的開發比重過大。在2011年至2013年上半年的兩年半期間，縣域非住宅累計的供銷差已經達到173.01萬平方米，短期內難以消化。

三、鄭州房地產市場下半年走勢

從經濟層面看，房地產行業在穩步回升的同時，國際經濟環境不容樂觀，國內宏觀經濟面臨的不確定性增強，房地產外部環境存在一定的變數。

從政策層面看，6月19日，李克強總理在國務院常務會議上明確提出支持居民家庭首套自住購房，這是新一屆政府領導班子上臺以來第一次在國務院常務會議上，對房地產市場發

展做出公開表態，傳遞出對于房地產政策面的訊息偏向利好。

從資金層面看，目前銀行流動性資金緊張，將短期內明顯影響購房者貸款；但7月5日，國務院辦公廳發布的《金融支持經濟結構調整和轉型升級指導意見》中要求銀行積極滿足居民家庭首套房等合理信貸需求，對房地產信貸而言中長期同樣偏向利好。

從土地供應看，鄭州近兩年加大了商品住房的土地供應，2011年-2012年全市商品住宅供地為33169.16畝，占到過去五年商品住房實際供應量的68.94%，其中市區供地12843.84畝，是過去五年商品住房實際供應量的65.74%，這些土地陸續進入市場，將極大緩解商品住房市場短暫性供應偏緊的局面。

綜合上述因素，我們認為下半年鄭州房地產市場：

1.市場投放速度加快

隨著市場的持續平穩以及政策效應的遞減，房企對市場預期依舊樂觀；同時，今年上半年全市房地產開發投資增速和商品住房新開工面積高出去年同期7.4個百分點和29.7個百分點，預計今年下半年以及明年上半年市場投放量將進一步增加，商品住房將呈供求平衡或供略大于求的局面。

2.市場成交平穩走高

預計行業大環境維持基本平穩的情況下，市場活躍的態勢將保持平穩走高。

3.房價壓力依然較大

在已采取穩控房價措施的基礎上，物價和房管部門將采取更加有效的行政干預措施，下半年房價不會出現大幅度的增長，但目前住宅市場庫存暫時處于低位，房價上漲壓力仍將延續。

4.三類社區建設加速

在2013年鄭州《政府工作報告》中稱，今年將啟動城中村改造項目31個、合村并城項目38個、新型農村社區項目24個，力爭實施拆遷7300萬平方米，新建建筑面積12000萬平方米。三類社區的啟動和積極推進，一方面將改善拆遷安置戶的居住環境，一方面也會進一步增加商品住宅的市場供應量。

四、有關建議

1.對政府的建議

建議政府部門一是按照“強投資、夯基礎、調結構、求提升”的指導思想，進一步加大住房用地供應規模，尤其是加大中小套型普通商品住房和保障性住房用地供應，滿足中小戶型、首套住房購買者的自住性需求；二是對周邊已建有大型商業的住宅項目，規劃管理部門在審批時要降低商業等非住宅物業的控規指標，以社區配套商業的下限值執行，避免社區商業向區域商業中心的開發沖動，達到減少非住宅投放量的目的；三是建議土地管理部門減少非住宅用地供應數量，放緩非住宅供地節奏，增加住宅用地供應；四是7月1日起，鄭州開始執行《鄭州市新建商品住房銷售價格備案管理辦法》，物價部門要切實加強“一房一價”管理，加大對商品住房銷售價格的監管力度；五是房管部門進一步加強預售管理和市場監管，嚴肅查處采用拖延開盤時間或者控制房源等手段捂盤惜售、故意制造房源緊張氣氛的行為；六是加快以公共租賃住房為主的保障性住房建設進度，盡快形成有效供應，滿足人們對租賃住房需求。

2.對開發企業的建議

開發企業一方面要充分理解支持當前的房地產市場調控，科學理性定價，保持目前較為理性促銷的營銷策略，充分意識到剛性需求對房價的敏感度及承受度，用心呵護市場，將價格穩定在相對平穩、消費者者可接受的水平。另一方面，隨著國內外流動性的縮緊，如何籌集資金是房地產企業在下半年亟待解決的問題，管好用活資金、提高資金周轉速度是企業生存和發展的法寶；因此要珍惜目前良好的市場環境，根據市場需求加快投資和投放速度，及時公開可售房源，加快資金回籠速度，避免市場變化時產品滯銷。

3、對購房者的建議

一是建議消費者在購房時調整置業觀念，目前鄭州公租房已陸續推向市場，消費者可根據自身經濟能力或租或購。二是隨著商品住房的供應量逐步增加，消費者可根據市場投放的變化和自身對住房的需求以及經濟承受能力，選擇合適的時機入市。

第五篇：09樓市總結

09樓市總結

2009年的溫州房地產市場可謂經歷一場“鳳凰涅槃”的蛻變。年初的時候，整個樓市還在持續低迷的環境中徘徊，政府和開發商叫苦不迭，甚至一些開發商面臨著資金斷鏈，不得不降低房價銷售罕見現象。

在中央和溫州地方政府連續的組合“救市”政策作用下，溫州房地產市場奇跡般復蘇過來，市場迅速回暖，迎來前所未有的爆發式增長。年末，面對瘋狂的樓市及似“脫韁野馬”般難以控制的房價，中央政府又密集出臺稅收，貨幣，土地，財政等政策，試圖遏制投資恢復理性。

09回顧篇

縱觀09年溫州樓市變化，“救市，回暖，地王，瘋狂，量價齊升，井噴”等字眼相互交錯，撥動著每一個人的神經末梢。這場由“政府，開發商，購房者，中介”聯袂上演的好戲里，生旦凈末丑，各盡其職。在這浮華盡處的游戲背后，我們抓住幾個關鍵詞試圖說明09年的樓市真相。

1.密集政策

年初為了刺激樓市復蘇，中央政府出臺了“國十三條”，溫州地方政府出臺了“十七條”等多項救市政策;年中，瑞安市政府針對瑞安瘋漲的房價和投資炒房之風，出臺了對敏感的70/90政策的變通辦法即小套并大套行為進行“切實防止”的實施意見；而就在年末收官之際，中央樓市調控政策頻頻發力，12月7日中央經濟工作會議提出了“兩個繼續”給2010年經濟走向定性； 12月9日國務院常務會議明確，“個人住房轉讓營業稅征免時限由兩年恢復到五年”；12月14日國務院常務會議出臺了遏制房價過快上漲，抑制投資投機性購房的四條政策(即“國四條”)；12月17日財政部、國土部等五部委出臺文件，規定開發商拿地首付不低于五成；12月18日住建部直接召集全國各大中城市近600位副市長研究如何調控各地樓市。

2.市場回暖

“忽然一夜春風來，千樹萬樹梨花開” 沉寂半年的樓市漸漸復蘇回暖。自二月以來，市場的活躍如同天氣，春暖花開，艷陽高照，一二手市場交易量大幅彈升，壓抑了半年的剛性需求強勁反彈。救市政策凸顯，3月份二手房情緒高漲，1418套的成交量創出幾個月來的新高。

3.量價齊升

二三級市場成交量和價格自3月份開始，不斷走高。3月鉑金府邸2期延續1期的搶購勢頭，2個小時即達86%的認購率。鹿城廣場和華府天地也一反常態的開始走出泥潭，成交量迅速上升。由于香緹半島，外灘公寓（36000元/㎡），匯金錦園等集中性開盤而取得的銷售和價格的突破，推動紅五月一手房創出逾22萬方的天量。之后的7月份，新一輪牛市情緒繼續高漲，二手房市區交易量達到全年的最高峰—1730套。量價齊升的背景下，8月份錦玉園三期（48000元/㎡），京都城二期，涵景苑（26800元/㎡））等相繼以火爆搶購的場面開盤，使市區一度均價達到歷史新高--27603元/㎡。“人有多大膽，“價”有多高產，5月香緹半島一期開盤價28000元/㎡，時隔4個月，香緹半島南區，開出38000元/㎡的均價，瑞安塘下天瑞尚城開出22000元/㎡的均價。面對香緹半島南區價格接近4萬有點不易消化的所帶來的一些負面新聞。京都城三期28000元/㎡的開盤均價引來“瘋狂搶購”，由購房者，中介，投資客構成的團體，刺激溫州樓市再次癲狂，“炒聲一片”。

4.地王歸來

過去幾年，溫州市區的土地平均出讓量一直在300-500畝左右，投放量偏少。今年截至11月30日，共出讓土地326.98畝，可建建筑面積61.5065萬平方米。而持續高漲的房價刺激著土地市場一路飄紅，每一輪投標價格也會直接影響今后的房價走勢。在這樣循環交替的作用下，開發商爭先恐后地搶奪著寥寥可數的幾宗土地。地王頻現，樓面價被不斷刷新。特別是4月份產生的溫州新地王—原溫州長運集團地塊，樓面價達到19607元/㎡，緊接著出讓的龍方村24畝的“T”字型地塊延續瘋狂競價場面，15205元/㎡的樓面價讓人感嘆“面粉比面包”還貴。龍灣D08地塊由7家房開激烈角逐，樓面價飆升到12774元/㎡。打破龍灣區土地成交記錄。從08年的頻繁流標到09年的“地王歸來”，僅僅用了不到半年的時間。而且這股勢頭逐步向各縣城蔓延。永嘉甌北的商務地塊以19億成交，其可售樓面價達到16333元/㎡。塘下，龍港，等地均創出8000元/㎡的樓面價。樂成鎮一塊僅8畝的地塊創出1萬/平方的樓面價。值得深思的是，原本于12.31出讓的起始樓面價達到16333元/㎡的原溫州大學地塊突然“緊急剎車”，暫緩出讓。這塊被稱為樓市風向標的地塊也許被賦予了太多的意義，迫于各方面的壓力，于近日公告延遲出讓。

5.投資主角

在年初房地產市場復雜變化中，剛性需求最先形成推動力，撬開冰涼的樓市一角，此后，更多的改善性需求和投資需求迅速進入樓市“競技場”，從樓盤開盤現場可以看出，4、5千人搶購區區百來套房子，中介鋒涌而至拿號轉讓。同時由于通貨膨脹預期的壓力，許多人將資金輸送到房地產市場作為保值增值的避風港，無論是市區幾個樓盤開盤當天就被搶購一空，亦或是瑞安全民爆炒返回地事件，還有蒼南靈溪參股拍下地塊后，股權被頻繁炒作交易。扭曲的炒房現象對于愈演愈烈的樓市無疑是火上加油。面對著高企房價，真正剛需群體己被排除在外，購房己成為有錢人和投資者的游戲。

6.開盤鬧劇

8.29蒼南靈溪的綠都花城開盤，未能控制洶涌的“搶房”人流，造成打砸事件而使開盤“失敗”，2天后又被政府強制叫停銷售。此類開盤鬧劇于12.8在香檳左岸開盤現場再度上演。因涉嫌違規操作，當天被下令封盤。經過調查處理后，于12.26重新開盤。這一系列啼笑皆非的開盤現象再次給有關部門敲響了警鐘，也給溫州樓市打上了09癲狂的印記。

7.區域熱點

09年三垟濕地無疑是最為閃亮的區域，鉑金，香緹，京都城，中環四大品質樓盤的推動，此板塊迅速成為紅火的主力置業區域。而龍灣城市中心區將打造未來溫州城市副中心；甌海新城建設規劃，婁橋潘橋一帶，搶占了新火車站的先機，勢必在溫州城區產業和樓市格局上帶來了投資置業的優勢和機遇。還有今年10.1開通的高鐵，使溫州人的敏感神經投向了溫福高鐵沿線置業。

8.品質為王

09年全面展現了溫州本土開發商的品質創造力，鉑金府邸的短板式五朝南戶型以及花崗巖外立面；香堤半島的創新小躍層和雙會所設計；置信廣場的一層一府邸的600平米360度景觀豪宅等等，無不展現溫州開發商對于樓盤品質之重視，這些品質樓盤高價受到追棒，帶動了溫州其他開發商對樓盤品質的追求，應該說09年開啟了溫州樓盤品質之旅。

9.營銷火熱

溫州樓盤不用策劃營銷代理己成為歷史，09年溫州三大營銷代理公司朗兆、三角洲、好望角頻頻現身溫州市區和郊縣樓盤，開發商對于專業細分觀念的轉變，在拿地時便開始咨詢專業的代理公司，從前期定位、產品設計、營銷推廣、廣告設計、銷售代理等均依賴專業團隊的加盟精耕細作。特別是在中梁置業（香堤半島）的帶動下，大版面大投入地在報紙、戶外、電視、雜志上密集地做廣告，而售樓中心動軋上千萬投入建設也不是什么稀罕的事了。09年是開發商營銷觀念轉變最快的一年。

2010展望篇

展望2010年，房地產市場已成為政府、開發商和百姓利益博弈與沖突的焦點。但面對中國經濟結構性的矛盾，中國樓市仍為支柱產業地位難以撼動。從中央經濟工作會議透露出來靈活的政策基調來看，充滿著變數的中國經濟也是中國樓市的寫照，樓市的展望也變得撲朔迷離。

1.政策取向

各級政府對于樓市即愛又恨，一邊是樓市投資拉動的GDP和地方財政，一邊是奇高的房價面對著中央政府07年就提出的“民生”宣言。所以中央經濟工作會議“兩個維持”后，國務院連續出臺似乎是偏緊的政策和講話，但是在明年宏觀經濟形勢尚末恢復的大背景下，對待地產行業的政策取向應該是“只拍蒼蠅不打老虎”的，即不會出臺根本打壓性的如土地招投標模式的轉變、物業稅等等，但決不會象2009年那么寬松放任，走的是“松中偏緊”“柔中帶剛”的中間路線。調控的目的比較明確，即對投資性的購房會出臺一些貨幣和財稅的偏緊措施。房價只要不上漲太快，沒有引起共憤，政策應該以“慍和”為主。

2.供應偏少

09年的土地市場“僧多粥少”，市區僅供應了400多畝地，明年溫州政府可能會在中央政策的大背景下，加大土地的供應力度，但相對于其他城市和近十年累積的購買力，仍是杯水車薪；從新增住宅供應來看，09年溫州市區住宅可銷售面積僅為82.95萬平方米，而1-11月的市區銷售面積為97.95平方，市區存量房僅10萬余平方米，即使增加土地供應，由于開發周期的滯后性，明年依然將嚴重供不應求。

供不應求是溫州樓市根本特征，是近十年累積的痼疾，如果再不增加供應溫州樓市會一直處在“發燒”的狀態，而不僅僅在2010年。

3.保障住房

12.14國務院出臺的“國四條”中，明確規定要繼續大規模推進保障性安居工程建設。力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。

備受關注的20萬平方米婁橋經濟適用房項目于12.17開工奠基，項目建成后，將解決2500多戶低收入家庭的住房難題。根據規劃，我市從2007年至2011年，每年開工建設經濟適用房20萬平方米，用于解決市區低收入家庭住房困難。經適房的建設考驗政府的民生取向和財政實力，而在09年試點的“限價房”建設，可能是解決溫州普通大眾的安居夢想。

4.房價高盤

從溫州嚴重供不應求市場格局和明年的政策取向，以及近期土地價格連續創新高的態勢來看，市場房價在一、二、三級市場聯動作用下仍會在高空盤整難下。

具體地說明年上市的樓盤均以提升品質為主題，將進一步刺激改善性需求，如城市中心區濕地板塊的鉑金府邸、香緹半島、京都城都將有典藏余房推出，借著準現房和看得見品質的魅力，自然價格不菲。在城市南向，位于梧田的同人欣園以及位于鹿城區紡織路的莊頭地塊和鹿城南郊鄉龍方村三產安置地塊，是明年樓市價格關注的重點。在主城區，置信廣場和今年土地剛出讓的原南站長運集團地塊，憑借地段以及物業配套上存有優勢，依然是樓市的價格的風向標。而溫州大學地塊一旦在明年成功地以“價高者得”投出，將掀起溫州高檔樓盤價格的狂風巨浪。

附件：09年溫州市區的一二三級市場成交量

溫州市區一級市場

縱觀09年1-12月份（注：已包括12月份即將出讓的地塊），溫州市區（四區）出讓土地29宗，總出讓面積494.13畝，相比08年的537.29畝，減少8%；總建筑面積90.65萬方，相比08年的65.28萬方，增加39%（出讓面積減少，建筑面積反而增加的原因是按09年平均容積率2.78計算，相比08年的1.823，上升52%）。其中1-11月溫州市區商住（住宅）用地只有315畝.可建筑面積僅為45.03萬方。

溫州市區二級市場

08年溫州市區商品房新增供應面積為82.95萬方，銷售面積為46.63萬方，供銷比為：1.78：1；2009年1-11月溫州市區商品房新增面積為81.51萬方，銷售面積為97.95萬方，供銷比為0.83：1。（樓盤供應主要集中在4，5月及8，9，10，11月份）4，5月份是因為捂盤的開發商看到市場的回暖和迫與資金壓力，8，9，10，11月份由于開發商都希望趕在市場風向未有大變化之前加快開盤節奏。09年1-11月溫州市區平均成交均價22030元/㎡，與08年的15527元//㎡相比，增幅為42%，出現了量價均大幅齊升的現象。市區鉑金府邸，香緹半島，錦玉園，京都城等高端樓盤的上市，提升整體項目品質。

溫州市區三級市場

2007年溫州主城區二手房的交易量為11052件，平均每月成交921件；2008年溫州主城區二手房交易量為7195件，平均每月成交560件；09年1-11月溫州主城區二手房交易量為13217件，平均每月成交1206.5件。

從07，08，09年三年的二手房交易量對比看出，08年比07年同比下降35%。隨著救市政策及市場環境回暖作用，09年二手房市場交易量大幅上升，單1-11月成交量就超過07年2219件，超過08年6022件。