第一篇：上海2015年樓市分析報告

2015年上海房地產市場調研報告

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2016-05-20 來源：《上海房協》2016年第1、2期

房地產市場調研是上海房協為會員企業服務、反映會員企業訴求的一項重要的常態工作。上海房協邀請市住建委、市統計局等行政有關部門和民間研究機構的專家組成調研組，定期研究分析房地產市場。

本次調研著重分析2015年上海房地產市場運行情況，并對2016年市場走勢進行預判，形成本調研報告，供會員企業和政府管理部門參考。

一、2015年上海房地產市場的基本情況(一)土地供應

2015年，全市共出讓國有建設用地使用權1250公頃，比上年減少17．5％。其中居住用地739公頃，增長25．7％；商服用地194公頃，減少15．3％；工業用地317公頃，減少53．8％。

(二)房地產開發投資

2015年，全市完成房地產開發投資3468．94億元，比上年增長8．2％(全國房地產開發投資95979億元，比上年名義增長1．0％)，增幅回落5．5個百分點；其中住宅投資1813．32億元，比上年增長 5．1％(全國為增長0．4％)，增幅回落1．7個百分點。房地產開發投資占全社會固定資產投資的54．6％，占比上升1．3個百分點。

(三)房地產開發建設

2015年，全市商品房施工面積15095．33萬平方米，比上年增長2．8％，增幅回落5．9個百分點；其中住宅施工面積為8372．12萬平方米，下降1．8％。在施工面積中，新開工面積2605．08萬平方米，下降6．4％(全國為下降14％)；其中住宅新開工面積1560．28萬平方米，增長0．8％(全國為下降 14．6％)。

2015年，全市商品房竣工面積2647．18萬平方米，比上年增長14．4％，增幅上升11．8個百分點；其中住宅竣工面積1588．95萬平方米，增長3．5％，增幅下降4．8個百分點。

(四)房地產交易

2015年，全市商品房銷售(市場化新建商品住房、銷售性保障房和非居住房)2431．36萬平方米，比上年增長16．6％，增幅上升29．1個百分點。其中商品住房銷售2009．17萬平方米，增長12．8％，增幅上升24．5個百分點。

2015年，全市存量房(二手房)成交登記面積為2654．58萬平方米，比上年增長65．26％，增幅上升103．32個百分點，其中住宅成交登記2365．36萬平方米，增長76．18％，增幅上升116．36個百分點。

(五)住房價格

全市新建商品住房價格指數，2015年1、3月份環比持平，2月份環比下降，4—12月份環比持續上漲，2015年12月比上年同期上漲18．2％。

二手住房價格指數：全年除2月份環比持平外均為上漲，2015年12月份比上年同期上漲11．7％。2015年，全市商品住房平均銷售價格(含保障房)21501元／平方米，比上年上漲31％。二手住房平均成交價格25295元／平方米，比上年上漲17．8％。

(六)房地產金融

2015年，全市中資商業銀行自營性人民幣房地產貸款余額12348．65億元，同比增長12．04％，增幅同比回落1．56個百分點。其中人民幣個人住房貸款余額6076．46億元，同比增長10．1％；人民幣房地產開發貸款余額5478．89億元，同比增長17．25％。

二、2015年上海房地產市場的政策環境

2015年中國房地產市場政策面的主基調是“去庫存”，穩定住房消費，支持居民自住和改善型需求是房地產政策調整的主要方向。中央和各級政府在供應和需求兩端同時調整政策：在供應端通過《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，按照分城施策的要求，對不同城市的住房供應和土地供應進行調整；在需求端則通過降首付、降利率、減稅費、予補貼、放寬公積金貸款政策，取消限外等多手段并施，千方百計去庫存。2015年，央行共5次降息，5次降準，進一步釋放流動性，基準利率降至歷史最低水平，購房成本大幅下降。2015年，上海認真執行中央的各項政策，繼續嚴格執行限購政策，并根據上海的實際情況提高了公積金貸款額度，延長貸款時限。同時，針對上海房地產市場的過熱情況，上海市官方在7月和10月兩次明確表態“上海房價已經過高”，仍然要繼續堅持樓市調控。

(一)房地產有關政策 1、3月15日，李克強總理在全國人大答記者問時表示，房地產市場有其自身的規律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮，情況各異，所以我們要求強化地方政府合理調控房地產市場的責任，因地制宜，分城施策。中國城鎮化進程還在加快，中國房地產市場的需求是剛性的，我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產長期平穩健康發展。……中國還是一個發展中國家，住房既是經濟問題，更是民生問題。中國政府要做的就是要為低收入住房困難群體提供住房保障。今年，我們在改造棚戶區、城市和農村危房方面還要加大力度，各增加100萬套。中國政府有保障群眾基本居住條件的責任。2、3月25日，國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》(國土資發[2015]37號)，《通知》共四條：

一、合理安排住房及其用地供應規模。(一)科學編制住房建設規劃及年度實施計劃。……(二)加強住房用地年度供應計劃編制。……住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規模。(三)強化住宅用地供應管理。各地國土資源主管部門要根據市場實際情況，控制好住宅用地供應的規模、布局和節奏，將住房用地年度供應計劃落實到具體地塊，明確上市時間，定期分批推出，穩定、均衡供應住宅用地。……

二、優化住房及用地供應結構。(四)優化住房供應套型結構。在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等規劃前提下，房地產開發企業可以適當調整套型結構；對不適應市場需求的住房戶型作出調整，滿足合理的自住和改善性住房需求……(五)促進房地產用地結構調整。……

三、統籌保障性安居工程建設……

四、加大市場秩序和供應實施監督力度……。3、3月30日，中國人民銀行住房城鄉建設部中國銀行業監督管理委員會發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，《通知》共三條：

一、繼續做好住房金融服務工作，滿足居民家庭改善性住房需求。……對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例調整為不低于40％，……

二、進一步發揮住房公積金對合理住房消費的支持作用。繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20％；對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的繳存職工家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30％。

三、加強政策指導，做好貫徹落實、監督和政策評估工作。……。同日，財政部發布了《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》(財稅[2015]39號)，《通知》要求將個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。(業內將這兩條政策稱為“330新政”)4、8月27日，商務部、住建部等六部門聯合發布《關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策》。

一、外商投資房地產企業注冊資本與投資總額比例，按照《國家工商行政管理局關于中外合資經營企業注冊資本與投資總額比例的暫行規定》(工商企字[1987]第38號)執行。

二、取消外商投資房地產企業辦理境內貸款、境外貸款、外匯借款結匯必須全部繳付注冊資本金的要求。

三、境外機構在境內設立的分支、代表機構(經批準從事經營房地產的企業除外)和在境內工作、學習的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房。對于實施住房限購政策的城市，境外個人購房應當符合當地政策規定。(上海按現有政策執行，沒有變化)

四、住房城鄉建設部、商務部、發展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局等有關部門進一步簡化程序，提高辦事效率，優化和改進外商投資房地產管理。自本通知印發之日起，外商投資房地產企業可按照相關外匯管理規定直接到銀行辦理外商直接投資項下相關外匯登記。5、9月30日，人民銀行、銀監會下發《關于進一步完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，《通知》共兩條：

一、在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25％。

二、人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，根據轄內不同城市情況，在國家統一信貸政策的基礎上，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地實際情況自主確定轄內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。同日，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行下發《關于切實提高住房公積金使用效率的通知》(建金[2015]150號)，共八條。

一、提高實際貸款額度。2015年8月末住房公積金資金運用率低于 85％的設區城市，要綜合考慮當地房價水平、貸款需求和借款人還款能力，提高住房公積金個人住房貸款實際額度。在保證借款人基本生活費用的前提下，月還款額與月收入比上限控制在50％-60％。貸款償還期限可延至借款人法定退休年齡后5年，最長貸款期限為30年。推行按月劃轉住房公積金沖還貸款本息業務。

二、設區城市統籌使用資金。……

三、拓寬貸款資金籌集渠道。有條件的城市要積極推行住房公積金個人住房貸款資產證券化業務，盤活住房公積金貸款資產。

四、全面推行異地貸款業務。……

五、簡化業務審批要件。……

六、提高管理效率和服務水平。……

七、加快改造升級信息系統。

……

八、建立考核問責制度。…… 6、12月18—21日中央經濟工作會議召開。……會議認為明年經濟社會發展特別是結構性改革任務十分繁重，戰略上要堅持穩中求進、把握好節奏和力度，戰術上要抓住關鍵點，主要是抓好去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板五大任務。……第三，化解房地產庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。會議強調要化解房地產庫存。提出通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。7、12月28日住建部召開全國住房城鄉建設工作會議，會議強調鞏固房地產市場向好態勢。要推進以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產工作的重點。8、4月9日，上海市公積金管理中心發布《關于調整本市住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知》，《通知》對最高貸款額度進行了調整，1、購買首套住房。個人最高貸款額度由30萬元調整至50萬元，家庭最高貸款額度由60萬元調整至100萬元；繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在50萬元基礎上增加10萬元保持不變，家庭最高貸款額度在100萬元基礎上增加20萬元保持不變。

2、購買改善性第二套普通商品房。參照購買首套住房政策。

3、購買改善性第二套非普通商品房。個人最高貸款額度由20萬元調整至40萬元，家庭最高貸款額度由40萬元調整至80萬元；繳交補充公積金的，個人最高貸款額度在40萬元基礎上增加10萬元保持不變，家庭最高貸款額度在80萬元基礎上增加20萬元保持不變。9、10月9日，上海市委書記韓正在區縣、大口黨委書記季度工作會議上指出，上海房價已經很高，如果不堅持調控，將影響上海經濟持續平穩健康發展，也會削弱城市的競爭力。韓正表示，上海作為一座特大型城市，房地產市場發展有自身特點，控制房價是重要調控目標。這項工作，不能人云亦云，必須清醒認識、堅定不移。我們必須堅定不移下決心減少經濟增長對房地產業的依賴，必須保持定力，絕不能為緩解一時一地的問題，而采用短期刺激政策，要對市民負責、對未來負責。韓正提到，當前上海房地產市場有兩大結構性問題：辦公用房、商業用房投資增幅過大、保有量過大；中小套型商品住房供應嚴重不足，特別是市場化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。而究其根本原因，是供地不合理，中小套型普通商品住房用地供應明顯減少。韓正強調，要抓緊研究制定約束性措施，土地供應量不變，結構必須調整。

(二)貨幣金融政策

1、繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策

2015年全年M2增長目標為12％左右。12月末，廣義貨幣(M2)余額139．23萬億元，同比增長 13．3％，增速比上月末低0．4個百分點，比上年末高1．1個百分點；狹義貨幣(M1)余額40．10萬億元，同比增長15．2％，增速比上月末低0．5個百分點，比上年末高12．0個百分點；流通中貨幣(MO)余額6．32萬億元，同比增長4．9％。2015年全年凈投放現金2957億元。

12月末，本外幣貸款余額99．35萬億元，同比增長13．4％。12月末人民幣貸款余額93．95萬億元，同比增長14．3％，增速比上月末低0．6個百分點，比上年末高0．6個百分點。2015年全年人民幣貸款增加11．72萬億元，同比多增1．81萬億元。

2、降息降準各五次，釋放流動性

央行決定：3月1日起下調金融機構一年期人民幣存貸款基準利率各0．25個百分點，存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1．2倍調整為1．3倍。5月11日起下調金融機構一年期存貸款基準利率各0．25個百分點，存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1．3倍調整為1．5倍。6月28日起下調一年期存貸款利率各0．25個百分點。下調后一年期存貸款基準利率分別為2％與4．85％。8月26日起下調金融機構一年期存貸款基準利率各0．25個百分點，同時放開一年期以上(不含一年期)定期存款的利率浮動上限，活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮動上限不變。10月24日起下調金融機構一年期存貸款基準利率各下調0．25個百分點。下調后，一年期存貸款基準利率分別為1．5％和4．35％，其他各檔次貸款及存款基準利率、人民銀行對金融機構貸款利率相應調整；個人住房公積金貸款利率保持不變。

央行決定：2月5日起下調金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。同時，為進一步增強金融機構支持結構調整的能力，加大對小微企業、“三農”以及重大水利工程建設的支持力度，對小微企業貸款占比達到定向降準標準的城市商業銀行、非縣域農村商業銀行額外降低人民幣存款準備金率0．5個百分點，對中國農業發展銀行額外降低人民幣存款準備金率4個百分點。4月20日起下調各類存款類金融機構人民幣存款準備金率1個百分點。在此基礎上，為進一步增強金融機構支持結構調整的能力，加大對小微企業、“三農”以及重大水利工程建設等的支持力度，自4月20日起對農信社、村鎮銀行等農村金融機構額外降低人民幣存款準備金率1個百分點，并統一下調農村合作銀行存款準備金率至農信社水平；對中國農業發展銀行額外降低人民幣存款準備金率2個百分點；對符合審慎經營要求且“三農”或小微企業貸款達到一定比例的國有銀行和股份制商業銀行可執行較同類機構法定水平低0．5個百分點的存款準備金率。6月28日起有針對性地對金融機構實施定向降準。對“三農”貸款占比達到定向降準標準的城市商業銀行、非縣域農村商業銀行降低存款準備金率0．5個百分點；對“三農”或小微企業貸款達到定向降準標準的國有大型商業銀行、股份制商業銀行、外資銀行降低存款準備金率0．5個百分點；降低財務公司存款準備金率3個百分點，進一步鼓勵其發揮好提高企業資金運用效率的作用。9月6日起下調金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點。保持銀行體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長。同時，為進一步增強金融機構支持“三農”和小微企業的能力，額外降低縣域農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用社和村鎮銀行等農村金融機構準備金率0．5個百分點。額外下調金融租賃公司和汽車金融公司準備金率3個百分點，鼓勵其發揮好擴大消費的作用。10月24日起下調金融機構人民幣存款準備金率0．5個百分點，以保持銀行體系流動性合理充裕，引導貨幣信貸平穩適度增長。同時，為加大金融支持“三農”和小微企業的正向激勵，對符合標準的金融機構額外降低存款準備金率0．5個百分點。

三、2015年市場形勢分析與2016年市場走勢預測

2015年，上海房地產市場呈現出“量價齊升”的態勢。土地出讓面積同比減少17％，價格仍處高位；商品住房銷售面積同比上升16．6％，住房價格指數環比連續9個月上漲；二手住房成交同比增長 76．18％，價格指數環比連續11個月上漲。

2016年，從宏觀經濟面看，國民經濟仍處于探底階段，國內投資疲軟，國外經濟回升緩慢，進出口持續下滑，經濟增長仍將面臨較大的壓力，因此，2016年房地產行業仍將是支撐國民經濟增長的重要力量。從政策面看，“去庫存”仍將是2016年中國房地產市場的主旋律，因此2016年樓市整體政策面仍將保持相對寬松，但鑒于不同城市分化嚴重，“分類調控”也將是主要調控原則，上海將繼續執行一系列調控政策，控制房價過快上漲，限購政策仍將延續，以防止投資需求過快增長導致房價漲幅過高。從資金面看，宏觀經濟依舊低迷，為支撐經濟增長，整體資金面仍將相對寬松。但由于美國進入加息周期，這會制約人民幣進一步的降息空間，并加大匯率的波動幅度。從上海房地產市場供求關系看，由于總體需求比較旺盛，供應相對偏緊，2015年上海一二手房市場成交量均創下近年來的新高，提前透支了部分需求，房價上漲過快對需求也產生了一定的制約作用，再加上需求比上年有所減少，隨著新開工回升，供應緊張的局面有所緩解，預計供求關系會逐漸趨緩。綜上所述，預計2016年上海房地產市場將呈現出“暖中趨緩”的格局，土地市場仍將量減價升，房地產開發投資保持低位增長，商品住房成交面積穩中有降，住房價格漲幅趨緩。以下側重從供地、投資、銷售、房價等方面對上海房地產市場運行和走勢進行分析。

(一)土地供應總量持續回落，住宅用地增加，土地價格上升明顯

2015年，土地供應總量有所減少，全市共計出讓國有建設用地使用權1240公頃，比上年減少 17．5％。

2015年1—12月，住房用地供應739公頃，比上年增長26％，其中保障性住房用地450公頃(經適房86公頃、動遷安置房347公頃、公租房17公頃)，占全市住房用地供應60．9％，商品住房用地供應289公頃，占39．1％。

2015年，上海市出讓成交經營性地塊96幅，終止掛牌11幅，無流拍地塊。住宅平均成交樓面地價17682元／平方米，比上年上升37．6％，平均溢價率為40％，比上年下降了8個百分點；商辦平均成交樓面地價11800元／平方米，比上年上升46．3％，平均溢價率為21％，工業平均成交樓面地價1535元／平方米，上升56．5％，平均溢價率為2％。(表1)

2015年上海土地市場呈現量減價升的格局，由于供應量減少，競爭劇烈，地價居高不下：2月11日，首次通過招拍掛拿地進入上海的當代置業旗下的武漢摩碼置業以17．35億元競得閔行區江川社區 01、02單元(MHPO-1101、MHPO-1102單元)52-03地塊(顓橋鎮186-1地塊)，成交樓板價 18777元／平方米，溢價率95．55％。4月16日，大名城以29．06億元和21．7億元先后競得唐鎮新市鎮 D-03-05a地塊和唐鎮新市鎮D-04-07地塊。樓板價分別為27909元／平方米和29697元／平方米，溢價率達到69．15％和67．57％，唐鎮樓板價再創新高。6月3日，華潤置地聯合華發股份以總價 87．95億元，競得閘北區市北高新技術服務業園區N070501單元09-03地塊，樓板價為38062元／平方米，溢價率26．87％。6月19日，首創、保利置業、山東黃金聯合體以總價34．54億元，競得楊浦區平涼社區01E2-01、02地塊（12、13街坊)，樓板價為42725元／平方米，溢價率46．12％。7月15日，金融街以總價88．15億元摘得上海火車站北廣場以北地塊，樓板價2．7萬元／平方米，溢價率為 50．12％，成為上海全年總價最高地塊。8月12日，陽光城以總價17．3億元摘得楊浦平涼社區02C1—12(大橋街道101街坊)地塊，樓板價49236元／平方米，溢價率59．6％，成為上海全年單價最高地塊。9月25日，平安集團聯合杭州濱江集團以34．65億元競得祁連社區121601單元B3-03地塊，樓板價28755元／平方米，溢價率91．7％，刷新了大場板塊的土地單價紀錄。12月10日，金輝集團以總價28．15億元競得閔行區莘莊鎮閔行新城MHP0-0303單元01-01—15A地塊，樓板價43790元／平，溢價率143．28％，預計未來保本售價將達到6．5萬元／平方米以上，而目前周邊在售的精裝公寓普遍售價僅4萬元／平方米上下，面粉已經貴過面包。12月17日，中鐵建以總價38億摘得奉賢區南橋鎮D-01—13區域純宅地，樓板價19179元／平方米，溢價率219．65％，成為上海全年溢價率最高地塊。縱觀全年土地市場成交數據，土地市場競爭激烈，地價整體漲勢明顯，由于宅地稀缺性不斷突顯，市場對住宅用地，特別是優質宅地的競爭熱情仍然較高，住宅用地溢價率超過50％的地塊有27幅。

分析2015年上海土地市場成交火熱的原因：一是土地供應規模持續減少，2013年以來土地市場供應量一直是“負增長”，市場供應跟不上市場需求節奏，上海住宅類用地與每年的銷售量相比較還是供不應求。二是受政策利好影響，樓市成交火熱也帶動了土地市場，同時，開發企業回籠了大量資金，有強烈的補貨需求。三是2015年全國不同城市之間出現了嚴重分化，三四線城市樓市普遍銷售不暢，庫存壓力居高不下，一線城市供銷兩旺，因此，大型房企的布局策略重返一線城市，這導致一線城市土地市場再度火熱。

值得注意的是，2015年上海土地市場的熱度已經引起了政府部門的高度重視，10月9日，市委書記韓正作了關于“控房價，調供應結構”的講話，之后五幅住宅地塊暫停出讓，其中嘉定和楊浦的兩幅地塊出讓指標進行調整后重新出讓，在出讓要求中增加了中小戶型和保障房的比例。嘉定新城A03-5地塊住宅套數下限由此前的“325套”增至“411套”；90平方米以下戶型建筑面積比例由“不低于 20％”，調整為“不低于50％”。根據地塊的建筑面積及住宅套數限制，調整后，住宅套均面積由150平方米變為119平方米，至少一半建筑面積為90平方米以下的中小戶型。新江灣城N091104單元 C1-02(D7)地塊保障性住房所占總住宅建筑面積的比例由原先不低于5％，調整為不低于20％；90平方米以下中小套型住宅面積占比，由“不低于20％”提高到“不低于60％”。

2016年土地市場走勢分析：一是適應市場變化，實施精準、精細的供地方式，在研判分析的基礎上，分區域、分類型，對各類建設用地進行規模、結構、節奏和時序的調控，推進土地市場平穩發展，這將是2016年土地市場的主旋律。二是控制地價，以約束性措施調整土地供應結構，加大中小套型和普通商品房供應，這將仍然是土地供應管理的重要工作和主要方向之一。三是2015年上海房地產市場銷售火爆，房企回籠了大量資金，加上整體社會資金面寬松，房企資金面普遍充裕，在土地競爭中底氣十足，優質宅地的競爭仍將非常激烈。總體上看，受到上海土地供應不斷減少，開發企業拿地需求不斷上升的影響，2016年土地市場將延續今年量減價升、競爭激烈的態勢，部分區位優異的宅地可能出現高溢價率。

(二)房地產開發投資穩定增長，占全社會固定資產投資比重持續上升

2015年房地產開發投資3468．94億元，比上年增長8．2％，增幅較上年回落5．5個百分點。2015年，上海房地產開發投資增幅總體呈現回落走勢，上半年達到全年最高15．8％的增幅。2015年，上海房地產開發投資占全社會固定資產投資比重繼續上升，達54．6％，比上年提高1．3個百分點。

從房屋類型看，非住宅投資占比提高。2015年，上海住宅投資1813．32億元，比上年增長5．1％，占房地產開發投資的52．3％；非住宅投資1655．62億元，增長11．7％，占47．7％，比上年提高1．5個百分點。

從投資結構看，土地購置費占比接近3成。2015年，上海房地產開發投資中的建安工程投資 2212．04億元，比上年增長6．5％，占全部房地產開發投資的63．8％；土地購置費1004．41億元，增長 15．0％，占29．0％，比上年提高1．8個百分點。

從投資主體看，非國有投資占比略降。2015年，上海國有房地產企業投資255．94億元，比上年增長16．5％；非國有投資3213．00億元，增長7．6％，占全部房地產開發投資的比重下降0．6個百分點。在非國有房地產企業中，股份制企業投資1809．65億元，增長20．3％；私營企業投資715．02億元，下降17．1％；港澳臺商企業投資540．53億元，增長32．5％；外商企業投資132．89億元，下降33．2％。

2016年，房地產開發投資仍將低速增長。支撐房地產開發投資繼續增長主要有四方面因素：一是在建規模較大，房屋施工面積超1．5億平方米；二是經濟要穩定增長需要投資保持一定的力度，2015年國家出臺政策促投資增長，調低了部分房地產項目資本金比例；三是房地產開發商普遍預計今后僅一、二線城市房地產市場還有發展空間，因此各路房產商扎堆進入上海拿地，2015年上海土地市場成交依舊活躍，高溢價地塊層出不窮；四是隨著房屋建設標準提高，裝修房比例提升，建安成本不斷上漲。影響房地產開發投資增速回落主要有三方面因素：一是投資增幅回落的趨勢已經形成，從2015年 1—6月增長15．8％的最高點回落至年底個位數8．2％的增長；二是建設進度有趨緩的跡象，房屋竣工面積增幅已從2015年1—3月增長70．0％的高點回落到2015年全年增長14．4％，同時新開工面積長期處于下降區間運行；三是投資基數偏高，將會對2016年投資增長帶來一定的壓力。綜合支撐房地產開發投資繼續增長的因素和影響投資增長回落的原因，預計2016年上海房地產投資仍將保持一定的規模，但低速增長的概率較大。

(三)商品住房銷售量上升明顯，價格大幅上漲

2015年，上海商品房市場在“330”新政和信貸寬松的一系列政策利好下，商品住房成交面積增加，改善性需求釋放明顯；商品住房價格指數連續上升。市場總體上呈現“量價齊升”的狀態。

2015年，全市商品房批準預售2311萬平方米，比上年減少2％；其中商品住房批準預售1626萬平方米，比上年減少12％。全市商品房銷售(市場化新建商品住房、銷售性保障房和非居住房)2431．36萬平方米，同比增長16．6％；其中商品住房銷售2009．17萬平方米，同比增長12．8％。

2015年1—12月上海新建商品住宅價格指數1月份環比持平、2月份環比下降0．1％，3月份環比持平，4月份起環比連續上漲，每月漲幅依次為0．7％、2．6％、2．4％、1．9％、1．6％、1．9％、2．1％、1．9％、2．1％。2015年12月比上年同期上漲18．2％。

從全國70城市新建商品住房價格指數看：2015年，我國房地產市場整體回暖，但城市間分化趨勢愈加明顯。2015年1-2月，價格環比上漲的城市僅有2個。受“330新政”的政策的影響，5月份上漲的城市個數增加到了20個，其中一線城市漲幅明顯，北上廣深環比漲幅分別達到1．1％、2．2％、1．4％和6．6％。7-9月，上漲城市逐月增多，分別達到31個、35個、39個。10月份上漲城市減少為 27個，但一線城市價格仍全線上漲，環比漲幅最大的是上海，達2．1％。11—12月，上漲城市達到33個和39個，一線城市和部分熱點二線城市房價上漲較快，環比漲幅明顯高于其他城市；其余二線城市環比較為平穩；大部分三線城市仍然處于庫存逐步消化階段，環比仍在下降。

據房地產交易中心網上數據(見圖1)顯示：2015年，上海房地產市場呈現出一季度低迷、二季度回暖、三季度升溫、四季度火熱的走勢，全年市場化商品住房(不包括保障性住房)銷售面積達1385．64萬平方米，創下2009年以來的新高；銷售均價31944元／平方米，比上年上漲21．9％。從走勢上看，2015第一季度，受春節等傳統淡季的影響，市場在低位徘徊，分別成交78．36萬平方米、35．03萬平方米、70．81萬平方米，第二季度受“330”新政等一系列利好政策影響，市場快速回暖，當月成交115．15萬平方米，5、6月份成交量再次放大，分別達到132．88萬平方米和136．88萬平方米。第三季度，受到央行兩次降準降息的影響，市場進一步回暖，7、8、9三月分別成交121．57萬平方米、114．77萬平方米、131．87萬平方米。四季度，受到央行第五次“雙降”和房企沖刺年度銷售業績指標等因素影響，市場出現“日光盤”，這讓購房者產生了恐慌情緒，“買漲不買跌”的心理讓樓市成交再次井噴，10月和11月分別成交142．15萬平方米和137．51萬平方米，12月成交168．67平方米，全年翹尾收官。

成交量的上漲也帶動了各個項目銷售均價的快速上升，比如市中心區域的萬科翡翠濱江，1月時項目一期公寓的成交均價不到7．2萬元／平方米；到了12月二期公寓成交均價已直逼9萬元／平方米大關。普陀武寧板塊內的標桿項目大華清水灣花園，年初均價為5．6萬元／平方米，到年末地處同一地段的綠地海珀玉輝項目，其公寓開盤成交均價已達7．6萬元／平方米。遠郊項目漲幅也非常可觀，嘉定南翔從年初均價2．5萬元／平方米漲到了3萬元／平方米，漲幅達20％；南匯周浦漲幅更大，從年初時的 2．5萬元／平方米上漲到3．3萬元／平方米，其中世茂云圖項目12月售價已達38026元／平方米。

分析2015年商品住房量價齊升的原因主要有四點：一是多項支持住房消費的政策作用逐步顯現。五次降準降息、降低二套房首付比例、縮短營業稅減免年限、提高住房公積金貸款額度等政策有效降低了購房成本，創造了優越的購房環境，釋放了自住和改善性住房需求；二是投資性需求“卷土重來”，推動了房價過快上漲。上海從2011年實現限購限貸以來，投資性需求基本離場，“330新政”之后，二套房首付比例降低，交易成本降低，再加上2015年以來上海樓市基本面的快速復蘇與回升，出于資產配置的考慮，投資性需求回潮明顯，而且這部分需求對價格不敏感，帶動了房價的上漲。三是土地市場“地王”頻現帶動了未來房價上漲的預期。據2015年全年宅地成交數據顯示，上半年幾近一半地塊溢價在45％-95％；下半年更甚，約四成地塊成交溢價在95％-200％。地價的不斷上漲讓某些區域已經出現了“面粉高于面包”的現象，這也進一步帶動了商品住房的成交。四是一些房地產開發企業適時增加推盤規模，加大營銷力度，市場需求持續活躍。

2015年，上海房地產市場近五年來首次出現了供應小于銷售的情況。隨著市場成交活躍，商品住房庫存下降，市場化新建商品住房可售量減少。截至12月末，網上市場化商品住房可售面積1075．35萬平方米，同比減少257萬平方米，其中非普通商品住房801．35萬平方米，同比減少178萬平方米；動遷安置住房可售量2503．27萬平方米，同比增長156萬平方米。按近半年的月均成交量計算，2015年底市場化商品住房庫存消化期為7．9個月，比2014年底減少8．1個月，由庫存充裕轉為存貨緊張。

根據DTZ戴德梁行數據顯示，2015全年高端住宅表現突出，明顯優于整體市場，成交量比過往五年同期高出一個數量級，高端?門檻?更是水漲船高。單價70,000元以上單套1200萬以上高端公寓全年成交2321套，同比增長324．44％，套均價格2160萬，套均面積242平方米；單價50000以上、單套1200萬以上的高端別墅成交705套，同比增長161．11％，套均價2660萬，套均面積331平方米。從板塊分析來看，上海浦江沿岸六大高端住宅聚集區全年公寓成交960套，占全市高端公寓成交 42％。陸家嘴濱江、原盧灣、黃浦濱江成交出現井噴式增長；北外灘在過往兩年未取得成交情況下首次取得高端住宅成交；洋涇、徐匯濱江等新興親水板塊成為今年高端市場黑馬，成交套數、面積、總銷售額均居于高端市場榜首，個別項目暢銷程度甚至達到開盤首日去化80％以上。

2016年上海商品房市場走勢分析：2016年上海房地產市場將呈現“暖中趨緩”的走勢。上海地少人多、住房需求旺盛的基本格局并未改變，房價上漲動力依然存在。由于2015年市場需求過度釋放，開發商已經沒有足夠多的存貨供市場銷售，供需兩端都將需要時間重新累積，同時房價快速上漲也對剛需和改善型需求的支付能力產生影響，市場因此將進入供需結構調整期。綜合各種因素初步判斷：2016年上海商品住房成交面積穩中有降，供應略減，住房價格漲幅趨緩。(四)二手住房市場成交量大幅上升，價格指數環比上漲

2015年上海存量房登記面積2654．58萬平方米，同比上升65．26％。其中存量住宅登記面積 2365．36萬平方米，同比上升76．18％；成交均價25295元／平方米，同比上升17．8％。

2015年1—12月上海二手住房價格指數：1月份上漲0．3％，2月份上漲0．1％，3月份持平。在“330新政”和金融政策的影響下，二手住房價格從4月開始上漲加速，4-7月份逐月上漲，上漲 0．6％、2．2％、1．2％、1．6。8—10月增幅回落，依次為上漲1．1％、1％、0．8％。11月份上漲1％，12月份上漲1．2％。2015年12月比上年同期上漲11．7％。

總體上看，據房地產交易中心網上數據(見圖2)，2015年二手住房市場走勢與新建商品住房基本一致，呈量價齊升走勢。1、2、3月份受到傳統淡季和春節的影響，市場成交清淡，分別只有18721套、9903套、21140套。“330”新政后，二手房成交量快速放大，4、5、6月份成交量分別為 36504套、36755套、33860套。7—10月份，隨著剛需、改善和豪宅交易升溫，二手房成交始終維持在高位，分別成交32567套、32435套、34245套、31976套。年底，隨著“恐慌入市”現象抬頭，不少買家年前“搶收”，再加上“地王”頻出，拉動了周邊板塊二手房價格，市場走出翹尾走勢，11月和 12月分別成交35695套和39806套。

2016年二手房市場分析：當前中央定調的寬松政策環境，提高了買賣雙方對于后市的信心。在金融動蕩背景下，房地產保值增值功能彰顯，這些都會對二手房市場起到支撐作用。但2015年上海月均3萬套左右的成交量已經過高，遠超正常成交量，大量二手房成交需求被透支，有效掛牌有所減少，2016年二手房市場可能會進入沖高后的調整期。成交量或有減少，房價仍將維持。

四、對當前上海房地產市場的看法和建議 2016年是“十三五”的開局之年，開發企業應密切關注房地產行業在“十三五”時期的發展方向，適應新常態，按照推進供給側結構性改革的要求，加速創新轉型，謀求未來更大的發展空間。同時，2016年也是全面建成小康社會決勝階段的開局之年，是推進結構性改革的攻堅之年。年終召開的中央經濟工作會議把房地產行業“去庫存”列為五大重點工作之一，可見2016年“去庫存”仍將是全國房地產行業的首要目標，但我們也應注意到不同城市之間分化加大，一線及部分熱點二線城市由于自身經濟、人口、產業等優勢，供需矛盾依然緊張，因此應加強對上海房地產行業發展特征的研判，主動適應上海“十三五”發展的趨勢，保持市場和行業持續健康發展。

(一)密切關注當前市場走勢，保持房地產市場穩定發展

2015年，在多重政策利好的疊加效應下，上海房地產市場呈現“量價齊升”的走勢，交易量達到近年來的最高水平，伴隨著市場的回暖，投資性需求已有“卷土重來”之勢，這部分需求的特點是其釋放會隨預期的變化提前或延后，并對房價起到助漲助跌的作用，加大市場波動，不利于市場的穩定發展。為此，建議政府要密切關注市場所存在的隱患，合理引導市場預期，引導房地產企業繼續“穩定供應”，引導住房需求穩定且有序釋放，防范市場大幅波動。

一是加強市場監管力度，防范投資需求擾亂市場秩序。密切關注房地產市場走勢，防止市場炒作激發的非理性需求，引發房價大幅上漲。2015年，隨著市場的回暖，投資投機性需求回潮明顯，這部分需求更多是出于資產配置的考慮來置業，對價格并不敏感，這也是2015年房價快速回暖的重要推手，這部分需求主要采取兩個方式來規避限購，一是只簽約不登記，這種情況在高端樓盤中普遍存在，有的樓盤達到20％；二是通過造假的境外身份重復購房。政府部門應對這部分違規的需求加強審核，堵住限購政策所存在的漏洞。嚴格執行二套房貸政策，明確有房無貸購買非普通商品住房首付比例(“330”政策對此未明確)。

二是注意房地產投資占比過高對行業和經濟整體的不利影響。近些年，房地產投資占全社會固定資產投資的比重不斷上升，與經濟整體的協調性下降。由于前期投資高速增長導致2015年上海房屋在建面積超1．5億平方米，達到當年銷售面積5倍以上，投資規模偏大將直接影響今后若干年的市場供應和房價波動。同時，房地產業作為上海重要產業之一，對地方經濟較快增長做出了巨大的貢獻，但是對于一個城市來講，房地產業是資源消耗量較大的產業，占用了大量鋼鐵、水泥、砂石等資源，而且土地資源更是具有稀缺性，上海城市能夠承載的人口規模也是有限的，長時期占比過高不利于上海房地產業的持續穩定發展和經濟的穩定增長。

三是防范市場快速上升之后可能出現的波動。根據上海房地產市場過去十年來的走勢規律看，每兩年就會經歷一個周期，最長的上漲期限為18個月，此輪上漲從2014年四季度開始，至今已經持續了13個月，到2016年下半年市場或許會進入調整期，前期短期內過度上漲和恐慌性購房會透支需求，并加劇市場的波動，而且2016年下半年正是2015年高價地的上市時間節點，這對于剛需和改善型需求的支付能力會造成很大的壓力，可能會造成短期內需求無法跟上供應的情況。政府部門應密切關注市場供需變化，做好預案，防止市場從過熱驟變為過冷，引起波動。(二)深化研究土地供應制度，緩解土地供需結構矛盾

截至目前，上海建設用地總規模超過全市陸域面積的40％，明顯高于不少國際大都市。上海將2020年的階段控制目標確定為3185平方公里，為未來建設用地的“終極規模”。上海土地資源的緊約束已經成為城市發展的新常態，傳統用地擴張式發展模式已經不再符合上海土地資源的現實情況。過去 10年，本市年均凈增常住人口約60萬人，目前全市常住人口超過2400萬人，但與此同時，本市市場化住宅土地供應卻是逐年下降的趨勢。上海房地產市場呈現人多地少、需求旺盛的格局，環境資源承載壓力很大。“十三五”期間，在建設用地逼近上限、人口仍呈凈流入的背景下，需要深化研究土地供應結構和供應方式，與住房供求關系相匹配，以適應本市未來人口變化趨勢、基礎配套設施等環境資源承載能力。

一是進一步深化研究土地供應制度改革問題。在房地產二三級市場的市場化制度已基本確立的情況下，需要深化土地供應制度改革。研究改革現有的土地供應方式，推動土地供應由“價高者得”的單一目標向完善市場、保障民生等多目標管理轉變。我國內地土地批租制度源自香港，要學習借鑒香港做法(香港土地一級市場由政府直接供地，占比很小；土地二級市場供求關系由市場調節)，研究探索加快城市存量國有土地使用權流轉，鼓勵企業自用的存量土地入市。

二是落實農村集體建設用地入市流轉問題。1988年起，上海率先在國有土地上實行了建設用地使用權有償、有期限的使用制度，即建設用地使用權的物權化。2007年全國人大通過的《物權法》賦予了農村集體土地上“三塊地”(土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權)為用益物權，但在實踐中，“三塊地”的用益物權權能尚未實現。因此，如何落實“十八大”的要求，亟待研究推進。上海圍繞農村集體建設用地入市流轉已經有所動作，目前正在松江區試點。應當明確，入市流轉的是基于用益物權的使用權出讓、轉讓，而不是僅基于合同的出租、轉租，這是融資抵押的前提。同時，農村集體“三塊地”改革，如何體現有償有期限使用制度，也是題中應有之意。

三是加強對規劃建設區外現狀低效工業用地的利用。據統計，上海現狀建設用地中工業用地比重偏大，其中，規劃建設區外現存低效工業用地約占198平方公里，該區域工業用地占全市工業用地比重接近1／4，工業總產值占比卻不到10％。“減量化”就是對不符合土地利用總體規劃要求，而且社會經濟或者環境效益較差的建設用地，通過拆除復墾等土地整治工作，恢復農地生產能力，發揮生態用地功能。

四是增加中小套型住宅的土地供應。目前，上海房地產市場存在結構性問題，供求結構不協調，主要反映在：房地產開發商偏好建造大戶型高檔房屋，而改善居住條件的中低價位、中小戶型住宅供應顯得不足。很多適合造剛性需求的區域造了高端性住宅，造成了供需不匹配的問題。比如說美蘭湖板塊，該區域地處外環外，現在在售的樓盤基本都是大平層，即使在今年市場火熱的形勢下，去化速度依然緩慢，這就是定位不清造成的后果。希望有關部門在土地出讓時能做研究，在出讓條件中增加中小套型的比例，緩解目前市場中小套型商品住房供需緊張的局面。(三)積極適應市場“新常態”，保持企業穩定增長

2016年房企將可能面臨更加復雜的環境，全國層面去庫存壓力仍大，轉型進入深水區，行業將進入一個存量和整合的新常態。房企應從產品設計、經營轉型、金融創新等方面入手，積極應對市場新常態。

適應改善性需求，設計出適銷對路的好產品，提高市場競爭力。上海房地產市場經過多年的發展，改善型產品已經逐漸成為市場的主流，開發企業應設計出適銷對路的好產品，更好滿足購房者的需求。2015年“戶型為先”為規劃思路的樓盤如雨后春筍般不斷涌現。在1．2的容積率下，開發商不再勉強去打造純低密度社區；在1．8的容積率下，開發商也不再去安排一些排屋或者躍層產品，企業將著眼點更多放在了戶型的舒適度上。大面寬、短進深、高附贈的產品非常受到市場的歡迎。此外，為了控制總價，在競爭激勵的市場中保持競爭力，無論剛需樓盤還是高端樓盤，戶型都愈加緊湊。在遠郊的一些項目，三房面積向80平方米邁進，兩房已經多在70平方米上下甚至更小，例如首創旭輝城的兩房為75平方米，龍湖錦宸公館更小，只有54平方米；二在市中心，旭輝鉑悅濱江總價800萬的90平方米三房被一搶而空，綠地海珀玉暉最先賣完的是總價同樣逼近800萬的99平方米兩房，就連原本一期做 250平方米以上大平層的萬科翡翠濱江，也在二期做起了90平方米的兩房、145平方米的三房。

適應城市發展需要，積極參與城市更新計劃，保持企業發展空間。未來上海中心城區的新增建設用地極少，而由舊城區更新帶來的房地產開發項目將成為主要內容。近期召開的城市工作會議中，也將城市更新問題提到了前所未有的高度，未來上海將著眼于城市建設和發展整體，總體考慮，突出重點，繼續推進中心城區和郊區城鎮舊區改造，并將“城中村”改造納入城市更新范圍，重點推進列入保障性安居工程的三類舊住房綜合改造項目，并積極推進國有墾區危舊房和農村低收入戶危舊房改造工作。房地產開發企業應適應上海城市更新對房地產開發的要求，積極參與，使之成為房地產行業發展的新增長點。

適應行業發展新階段，逐步從開發轉向經營，促進企業長期發展。從產業的特點來說，經過了三十多年的建設開發，上海的城市建設和功能已經日益成熟，人口也相對穩定，大規模的開發建設將告一段落，相應的房地產業主營業務將逐漸從開發銷售商品房轉為提供服務，即完成從市場的產品發展向市場經營發展的過渡。根據中央經濟工作會議中“發展住房租賃市場，……鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業”的要求，更多企業對房屋可以持有經營，轉向住房租賃、物業經營等多種業態。比如在美國傳統的開發銷售房地產已經不是主流，大部分企業都是以提供服務為主要盈利模式，這種經營行為還會派生出其他與之相關的經營活動，如不動產的抵押、典當、信托、融資租賃，不動產的置換交易、法律咨詢、評估代理，房地產股票、債券、保險和金融等。隨著房地產業的進一步發展，房地產經營將會逐漸形成并逐步取代房地產開發。開發企業要適應這一轉變，逐漸將經營產品和服務，從城市的開發商轉變為城市的營運商。

適應金融發展新趨勢，借力資本市場，改善企業財務結構。在本屆政府大力推進金融改革的背景下，房地產行業的金融本質將更加顯現。房企要利用好寬松的資金面，進一步嘗試發行金融創新產品，獲取更多渠道的資本支持，如引入金融機構為股東，分拆有潛力的業務上市、房地產資產證券化(貸款證券化)、房地產投資信托基金(REITS)等，這對我們上海的房地產企業來說是有先天優勢的，上海作為中國的金融中心，企業更容易在轉型中取得渠道優勢。如2015年，綠地集團投資9．5億元合計持有杭州工商信托近20％股份，成為其第二大股東，此舉意味著綠地將首次進入金融信托業務領域。

(四)以創新引領轉型，探索企業運作新模式

過去三十年，房企的傳統運作模式主要是靠土地和房產的升值來獲取利潤，這是一種重資產的經營模式。在“地王”現象頻現、房價漲幅受行政管控等背景下，房企的盈利空間被不斷壓縮，經營背后的不確定性也在增加，這會影響企業后續發展的穩健性。雖然上海沒有其他二三線城市那樣的去庫存的壓力，但當前階段正是企業探索運作新模式的最佳時機，擺脫對舊的運作模式的依賴，才能真正探尋出新的模式。目前主要有四種創新運作模式可供開發企業借鑒。

一是商辦地產的輕資產模式。傳統的重資產開發模式，需要在前期買地、建設上投入大量的資金，如今銷售遇冷，企業負債率上升，運營壓力、資金鏈承受巨大壓力。輕資產模式下，多數資金將來源于房地產基金或其他渠道，開發企業主要發揮其在設計、建造、招商及管理方面的專業能力。這種模式必須有已成功運營的明星案例，其次是大量的品牌資源以及可匹配的人員儲備。萬達商業地產與光大控股旗下的光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，4家機構將在今明兩年首批投資約240億元人民幣，建造約20座萬達廣場，并委托萬達負責招商、運營和管理，其他合作方與萬達按一定比例分享租金凈收益。萬達通過此類模式的創新，能夠促使商業地產板塊走上“輕重并舉”的發展道路，而節約的資金，能夠促使萬達后續商業項目的快速復制。

二是經營管理層的事業合伙人制度。未來管理模式和人才將是房企競爭力的核心要素。房企面臨著經營和戰略層面的大轉型，也需要在經營管理層的激勵制度上進行創新。近年來，大型房企高管離職的現象開始增加。為了確保管理團隊的穩定，部分房企加大了，激勵機制的創新力度，而事業合伙人制度就是其中一個重要模式。如萬科在2014年就推出了事業合伙人制度。目的就是讓已經上了兩千億規模的企業，通過建立管理層和員工共享共擔企業的風險和利益機制，繼續保持活力，繼續煥發創業激情實現轉型。該制度主要包括合伙人持股計劃、事業跟投計劃和事件合伙人管理等三個內容。相比此前的股權激勵等傳統模式，此類計劃鼓勵員工投入資金、積極持股，使跟投項目從一開始就和員工的切身利益捆綁。從效果看，員工對加快項目周轉，節約成本，促進銷售等多方面體現出合伙人的意識和作用，對提升公司經營業績起到了積極作用。

三是經營物業的資產證券化模式。近年來，中國房地產公司的融資方式主要依靠銀行貸款為主。在新常態模式下，房企對融資模式的創新節奏加快，各類房地產金融產品不斷出現，而且在這個過程中有相應的政策制度為其引導。比如：在2014年9月公布的央行、銀監會文件(“央四條”)中，明確鼓勵銀行業金融機構通過發行MBS進行金融創新。對于房地產企業而言，后續可以圍繞商業項目租金、物業費、停車費等資產，積極進行資產證券化的金融創新。部分房企已經有了類似的動作，2015年7月世茂房地產聯合博時資本、招商銀行、北京市金杜(深圳)律師事務所四方共同推出了“博時資本—世茂天成物業資產支持專項計劃”。該金融產品，是以世茂集團境內全資子公司世茂天成物業服務集團有限公司因提供物業服務而享有的物業費收入為基礎資產標的。世茂房地產憑借此類金融工具，加快了物業服務費用的變現，對于其他房企而言自然是有啟發的。

四是與“互聯網+”相應的企業轉型模式。隨著互聯網的普及，信息技術催生了大量新產業、新業態，房地產企業也需要改變以往的粗放式運營模式，從“互聯網+”中尋找契機，從本質上來說，就是摒棄傳統的項目開發模式，而積極向建立大消費平臺轉型，如嘗試更多商業模式，其中利用互聯網經濟，深耕客戶資源，發展社區經營，嘗試更多的商業模式。再如摒棄傳統的項目開發模式，向長期持有物業積極經營物業方向發展。又如項目的投資方向圍繞生態、健康、快樂時尚展開，將對項目管理轉變為對人的服務，一切以人的需求出發，為人提供全生命周期的服務，通過“大服務”實現企業的增值。（作者：上海市房地產行業協會）

第二篇：太原市樓市分析報告

太原樓市近期情況統計

一、2014年太原市房地產市場回顧及分析

2014年，受全國房地產市場寒流影響，太原房地產市場也一直寒意籠罩。持觀望、等降價，成為大部分意向購房者共同的心態。雖然，限購取消、房貸新政、公積金新政以及央行降息等一系列利好政策接踵而至，但是市場并未達到預期走勢，冷酷的行情加劇了房企競爭，行業進入了全新的時期。具體特點如下：

1、一線品牌房企悉數進駐，外來者向主導者轉變，引領著太原樓市的發展。如： 1月7日，綠地以總價9.05億元拿下濱河西路西側地塊的33437平方米土地，成交樓面均價2879元/平方米，打造綠地中央廣場項目；

1月29日，恒大以總價15.6897億元，拿下位于尖草坪區趙莊新村、濱河東路以東、龍康街以北范圍內的五宗土地，欲打造尖草坪區最大的住宅綜合體——恒大御景灣； 年中旬，萬科160億元投資北營城中村1300畝改造項目；

9月份，富力也首次借太原城中村改造“東風”，欲在龍堡村打造“富力又一城”。

2、萬科、保利、恒大為代表的品牌房企順應市場需求，將產品結構做出調整，首置首改類產品比重大幅增加。

3、隨著房地產市場的變化，營銷模式一直不斷演進。全民營銷、首付分期、保價協議、精裝改毛坯、“螢火蟲”、車位抵價券、“小蜜蜂”活動等營銷手段層出不窮。如： 萬國城MOMA微信搶紅包、萬科城市樂跑賽、富力保價協議、綠地兒童嘉年華、富力微電影《父親的執著》首映、恒大首付分期、保利全城尋找遺失獸首、拉菲公館全民營銷等。

二、2015年太原市房地產預測及要聞前瞻分析 1、2015年房地產市場趨勢明顯——成交降溫、房價回落、投資增速放緩、庫存高位運行；調控政策延續變化深度，限購松綁、信貸放寬、限價淡化，“去行政化”趨勢更加明顯，預計成交價難以反彈，市場會持續分化。2、2015年第一周，太原市場略顯平淡。在這交替過度的一周中迎來了元旦假期，各項目客戶來訪明顯偏低，并且元旦期間的市場優惠力度不及以往，直接導致成交量急劇下滑，當前樓市在土地、住宅及商業市場中均表現平平，有專家預測稱五月份以后或有回暖跡象。

3、具體要聞如下：

《不動產登記暫行條例》將于2015年3月1日起實施，條例明確，不動產包括土地、海域以及房屋；內容共分為35條，涉及不動產登記、信息共享、保護及法律責任等。這無疑將進一步加重購房者們的觀望心態，對于回暖之勢本不明朗的樓市來說，猶如雪上加霜。

2015年3月起，太原市將加大市政公用設施的建設力度，特別是供熱、供水、排水等地下管線的配套力度，使地下管網覆蓋至東山、西山等盲區。這對于處于城郊結合部的樓盤來說，真是莫大的福音。

三、太原市重點樓盤案例分析

1、富力-盈棲谷

作為太原富力城的第六期項目，盈棲谷共計17棟住宅樓，其中，9棟10層住宅樓，8棟9層住宅樓，共計972戶，小區占地2.17萬平方米，并有小學、幼兒園和商業街等配套。住宅均為一梯兩戶，樓間距為43-47米，具有1.5倍的采光優勢。

2014年12月27日開盤發售12#、15#、16#、21#、22#共五棟，起價6800、均價7500，當天銷售200余套，實現銷售額2.11億元，去化率達到75%，目前尾房在售。

產品優勢，容積率：1.19、公攤比：11%----15%、小高層、純板樓、精裝修、價位適中。

2、恒大御景灣 恒大御景灣是恒大地產集團于2014年在太原北城打造的又一生態居住區，是繼太原樓市名盤恒大綠洲后，又一超大規模社區。總占地面積約502畝，總規劃建筑面積逾117萬㎡，總規劃戶數超過約9000戶。

目前，該樓盤正處于火熱認籌中，交3000抵20000，已排號1300余個，預計出售5#、6#、7#、8#、9#，共五棟，均為33層高層住宅，可涵蓋76---137平米戶型，約927套，暫定均價7500元（含精裝修），本月中下旬開盤。

產品優勢：生態環境好、送精裝修、規模大、品牌號召力強、生活配套齊全、首付4.5萬元、70年產權等。

3、五龍灣-府東天地

五龍灣·府東天地規劃小區總占地130畝，總建筑面積30萬平方米，住宅區域由七棟高層組成，5#樓32層224戶，兩梯兩戶，內含6萬方風情商業街，8000平米大型美特好已簽約加盟。

目前，正在排號中，交一萬抵六萬，預計均價7000元，全款優惠95折；暫定本月底開盤發售1#、3#和10#，可售面積有70---191平米，包括公寓、兩居、三居及超大戶型。

產品優勢：價位低、剛需戶型豐富、優惠力度大、70年產權等； 產品劣勢：公攤偏大、地理位置略偏、品質較低。

4、保利-香檳國際

太原保利香檳國際是保利地產在太原打造的首個精品住宅小區，旨在打造太原最具品質感、最有城市生活氛圍的首席高尚住區；占地140000平米，建筑面積約630000平米。

該樓盤已于2014年10月18日開盤，當日發售1#、6#和10#共計680套，已售500余套，均價8200元、正售89---143平米尾房； 目前，正推出“暖冬團購季”活動處理尾房，除正常優惠外“兩居額外優惠94折、三居額外優惠96折”，據測算，購買每套優惠至少6萬元；另有保利專屬銀行貸款利率89折優惠；

產品優勢：70年產權、品牌號召力強、戶型配比合理、優惠及暖場活動豐富、地理位置優越等。

5、綠地盧浮公館

綠地盧浮公館，位于半山國際花園二期項目東北側，是綠地集團在太原東部新城打造的又一生態宜居項目，6-11層的低密社區，為業主營造別墅園區的感受。目前，90-200平的全景小高層戶型入市，占地115000平米、建筑面積132000平米。

目前，主推116---140平米戶型，均價7200元、起價6666元；綠地盧浮公館新年鉅惠，首付20%，低至13.3萬；團購優惠2萬抵4萬、關注綠地會并轉發可立減1萬。另外還有少量86-94㎡ 的兩居室在售。

產品優勢：低密度洋房住宅、公攤小、價格實惠、品牌號召力強、優惠方式豐富等。

第三篇：2013年3月杭州樓市分析報告（本站推薦）

[研究院]2013年3月杭州樓市分析報告

來源：透明售房市場研究院政策“窗口期”的三月

一、前言

3月1日晚出臺的國務院辦公廳“國五條細則”使持續了三年的以限購、限貸為主要內容的中國房地產市場調控進入了一個新的階段。但由于所給出的嚴格征收二手 房轉讓20%個稅，提高二套房首付及利率等政策都留下了執行前的“窗口期”，因此，中國房地產市場調控出現了十年來最尷尬局面：二手房瘋狂趕政策末班車，一手房在買賣雙方對未來預期均不確定的情況下，也呈現供需兩旺局面，土地市場還沒有表現出明顯的降溫跡象。

二、數據

1.商品房

據透明售房市場研究院統計，3月杭州市區（含蕭山、余杭）新建商品房簽約量為8473套，其中主城區新建商品房簽約量為4755套，余杭區新建商品房簽約量為2554套，蕭山區新建商品房簽約量為1164套。

3月杭州市區新建商品房簽約量創歷史同期新高，相比2012年3月6872套，增加1601套，同比上漲23.3%。

3月杭州主城區新建商品房簽約量創歷史同期次新高，僅比樓市最為火爆的2009年少了12套，位列歷史同期第二位。相比2012年3月4321套，增加434套，同比上漲10%。3月杭州市區（含蕭山、余杭）新建商品房簽約均價為17104元/平方米，其中主城區新建商品房簽約均價為20728元/平方米，余杭區新建商品房簽約均價為11554元/平方米，蕭山區新建商品房簽約均價為15363元/平方米。

3月杭州市區新建商品房簽約均價相比2013年2月16983元/平方米，環比上漲0.7%。3月杭州主城區新建商品房簽約均價相比2013年2月20278元/平方米，環比上漲2.2%。

【2013年3月杭州商品房市場研究報告】

2.二手房

據透明售房市場研究院統計，3月杭州主城區共簽約二手房8627套，其中住宅8391套，創歷史新高。3月19日主城區二手房簽約量達496套，為歷史交易日最高值。

3月杭州主城區二手房一個月的簽約量，已遠遠超過了2013年2月1067套簽約量，甚至超過了2012年月均簽約1915套和2011年月均簽約1172套，為2011年同期1169套的7.38倍，為2012年同期2009套的4.29倍。

2013年3月主城區二手住宅的簽約均價為19790元/平方米，環比2013年2月19320元/平方米上漲2.43%，同比2012年3月18776元/平方米上漲5.4%，價格走勢基本平穩。

【2013年3月杭州二手房市場研究報告】

3.土地

2013年3月，杭州市區（包含主城區、余杭區、蕭山區）共成交土地22宗，總面積1375.5畝，總可建面積244.8萬方，總成交金額104億元，環 比增長57.7%，與2012年月均成交額61.1億元相比暴漲107%。由于2012年3月杭州市區土地市場極為冷清，僅4宗商業地塊成交，總成交額 6.2億元，與2013年3月不具可比性。

杭州主城區2013年3月共成交土地12宗，總面積842.4畝，總可建面積142.8萬方，總成交金額105.2億元，成交面積占比61.2%，成交金額占比83.1%。余杭區和蕭山區成交土地相比較少，成交金額占比分別為7.2%和9.6%。

2013年3月，房產大鱷在土地市場上表現搶眼，以保利、金地、龍湖、朗詩、富力為代表的已進駐杭州的大鱷進一步加強土地儲備，而萬達和港中旅則在本月首次踏足杭州樓市。

【2013年3月杭州土地市場研究報告】

三、重要結論

1.三月的市場火爆是由于2012年強勁復蘇及年末翹尾在春節之后的延續和“國五條細則”真正實施之前所留下的政策“窗口期”共同疊加效應。

2.十年調控已經使市場各方形成了較強的耐藥性和抗藥性。3月1日，國務院辦公廳的“國五條細則”沒有起到市場預警和改變人們預期的作用。

3.購房者基于對二套房首付及利率的提高及二手房20%個稅可能被轉嫁的焦慮，加快了購買行為。

4.開發企業也陷入了對未來預期不確定的焦慮。早銷、快銷、多銷成為普遍共識和選擇。

5.市區新建商品房簽約均價環比上漲0.7%，連續六個月保持基本穩定，少數樓盤價格上漲，上漲的主要原因是：

①區域內供需關系發生逆轉，部分板塊供應減少，而需求仍旺盛，這種供不應求有些是結構性的，毛坯小戶型缺口較大。如濱江、橋西等板塊。

②區域內地價大幅上漲，新的地價成為在售樓盤新的參照系。如丁橋、北軟等板塊。

6.剛性需求仍旺盛。剛需房源80-90方小戶型簽約量占比超六成。

7.大戶型去化速度仍較慢。

第四篇：海珠區A片區樓市分析報告

09房產2011年廣州樓市實訓天河區——第一組

海珠區商品住宅市場樓市分析報告

一、海珠區概況

海珠區擁有得天獨厚的地理和人文環境，是廣州市唯一的島區，與荔灣、越秀、天河、黃埔、番禺各區隔江相鄰，江岸線長達47.35公里，地理位置優越，有豐富的土地資源、大面積的水網果林風景區，呈現出“山水城市”的格局。海珠區歷史悠久，人杰地靈，有文物可考而比較確切的歷史，可追溯至距今2000多年前的東漢時期。區內遺跡舊址、名人故居和和紀念建筑眾多，有民族英雄鄧世昌的故居，有民主革命時期孫中山先生兩次設立的大元帥府舊址，有嶺南畫派祖師居廉的居所十香園，有建于明代的云桂橋、琶洲塔、赤崗塔，有見證海珠島地貌形成歷史的古海岸遺址等，頗具人文歷史

底蘊。

海珠區是廣州市能通往珠江三角洲各市、縣，和深圳、珠海經濟特區的重要通道。區內

河涌密布，水上交通方便，不僅是廣州市區內的重要水路航道，還可直通珠江三角洲各內河港口

及沿海港口。區內有客運貨運碼頭，船舶可直達汕頭、海口、三亞、廈門等沿海城市。陸路有主

干道、次干道、支路，三級路網遍布全區，12座跨江

內環路、環城高速公路和華南大疲乏橫貫全區，地鐵二

地段，路橋網絡四通八達。

目前，海珠區正致力于建設濱江路具有嶺南特

閑、觀光中心，江南大道、江南西路、寶崗大道的大型

心，廣州大道南地區以專業市場為主體的物流商品集散色和異國情調的旅游休零售購物、商業服務中中心，琶洲赤崗地區的大橋與市內各區相連，三號線通過區內最繁華會議、信息、商貿服務中心，以中山大學為龍頭，新港路沿線的科技中心，圍繞萬畝果樹保護區的現代都市型生態農業旅

游中心。這六大中心已初具規模。

海珠區既有都市的繁華熱鬧，又有鄉村的田園景色。以“江、涌、林、園”為特色的江島生態系統，使海珠區成為最適宜創業發展和生活居住的現代化“生態城區”。

海珠區一貫堅持“經濟強區，科教興區，環境建區，文化立區，依法治區”的發展思路，實施“優先發展服務業，優化提高工業，積極發展都市型生態農業”的產業發展戰略，以房地產為龍頭，大力發展商業服務業、金融業、旅游業、倉儲運輸業和高新技術無污染工業，促進全區經濟健康發展。

海珠區已成為廣州市新的中心區域，在今后較長一段時間內將得到優先重點發展，蘊藏著巨大的發展潛力和廣闊的發展前景。隨著廣州國際會議展覽中心、國際生物島等重點項目落戶海珠，海珠區的區位優勢日益凸現。新世紀迎來新

機遇，歷史悠久的海珠區將煥發更燦爛的光彩。

二、海珠區交通狀況

經過最近幾年的發展,海珠區內的路網建設日趨完善,道路等級提

高了,路面也寬了。目前,區內新建、擴建和改造的道路有：南環高速

公路、內環高速公路、華南快速干線、南田路、寶業路等等,廣州大道

南、南洲路、昌崗路、濱江西路、濱江東路、東曉南路、新港東路、泰沙路、新窖南路、下渡路、寶崗北路、赤崗南路、寶業路、大干圍路、革新路、藝苑路等等。據統計,從1999年到2001年,海珠區共完成道路建設324萬平方米,解決了很多“斷頭路”問題,大大疏解了區內南北向和東南向的交通緊張問題。

新光快速通車交通更方便去年1月，連通番禺與中心城區的新光快速路正式通車，意味著“南拓”戰略的實施又更

進一步。新光快線通車后，從新滘南到市橋只需15分鐘。此外，正在建設中的新光快速路二期將建獵德大橋。獵德大橋將最大限度地緩解與洛溪大橋一脈相連的廣州大橋早晚塞車的交通壓力，從而更有效地疏導廣州市中軸線上的南北向交通，完善廣州市路網結構。新光快速的開通，與華南快速、地鐵三號線、地鐵四號線等的開通一樣，都將大大促成城市南拓交通主動脈的形成。建成后的逸景路將東西接駁廣州大道南和瑞康路，紡織商圈匹配財富大道，逸景區域未來價值前景無限。隨著逸景路的改建，區域立體交通樞紐位置愈發明顯，板塊經濟也將持續激增。

更值得一提的是預計今年內將全部完工的南洲路。該路為市規劃大道，是海珠區3縱8橫1環主干路網之一。

廣州大道南至南洲水廠路段已經改建完畢，延伸至珠江御景灣的二期工程今年內將完成。屆時整條南洲路的貫通，將與華南快速、新光快速、地鐵三號線形成接駁，對全市交通改善有重大意義。立體的交通網絡地鐵三號線、新光快速干線、華南快速干線以及正在籌建的港澳客運碼頭，形成地下、水、陸空等立體化、便捷的國際級交通大動脈，由海珠區東南部為中心向城區及周邊區域的路程將保持在半小時內到達。而在海珠西部區域，目前已有地鐵二號線貫通，而正在建設中的廣佛地鐵和地鐵8號線建設，將以地鐵網絡的形式，使西部各樓盤均可享受5分鐘的地鐵便利生活，使全城的置業生活更無界限。

海珠區大概可以分海珠西板塊、海珠東南板塊、濱江路板塊、東曉南板塊四大板塊。我們把海珠區大致

分為八大片區，以下會有詳細分析。每個片區各具優勢，和諧地組合成天河區獨樹一幟的樓市局面。

三、八大大片區具體概況

A片區：

珠江沿岸鶴洞大橋

+

濱江西（中）路東曉路

1．范圍

該片區位于西北面。東至東曉路、南至鶴洞大橋（昌江中路）、西至珠江沿岸、北至濱江西路。

2．片區配套

片區內共有幼兒園8所、中學6所，小學4所，大學5所，大型綜合市場及肉菜市場5座，體育設施1處，醫院6座，大型購物超市9

個，銀行6家，郵局1個，市政配套13所。

具體區域配套如下： 幼兒園：龍福幼兒園、二龍幼兒園、寶賢幼兒園、廣東省海洋與漁業局幼兒園、南田幼兒園、同福幼兒園、光大同福幼兒園、國際化幼兒園 中小學：同福中路第一小學、梅園西小學、南武中學、廣州實驗中學、廣州市第四十一中學、菩提路小學、園西小學、北大附中廣州實驗學校、廣州市江南中學、三十三中、廣州市第五中學、鄧世昌紀念小學、南村路小學、97中 大學：廣東藥學院（寶崗校區）、廣州第一商業學校（海珠）、中山大學、中大附校、廣州美院 商場購物：家樂福購物中心、百佳新一城店、中山紅木家私城、家信商業中心興安平價超市、屈臣氏、寶崗步行街、嘉恒百貨超市、好誼家超市（南村分店）、海逸購物廣場 肉菜市場：昌龍苑市場、河南肉菜市場、塹口肉菜市場、江寶肉菜市場、革新路菜市場 醫院：廣州市紅十字會醫院、珠江醫院、中山大學第二附屬醫院、廣州醫學院第二附屬醫院、海珠區第一醫院、廣州中醫大學第一附屬醫院門診 體育設施：寶崗體育場 市政配套：百蓮凱美容美體國際連鎖機構、洲頭咀公園、莊頭公園、廣州市海珠區財政局、廣州市海珠區審判法庭、廣州市水警、海幢公園、海珠區政府、廣州市海珠區市政局、廣州市海珠區衛生局、廣州市海珠區物價局、海珠區圖書館、廣州市海珠區公證處 郵局：中國郵政 銀行：中國銀行、工商銀行、建設銀行、農業銀行、商業銀行

3．交通情況 公交站點：海幢碼頭站、海幢公園站、南田路站、福祥路總站、福祥路站、海珠區委站、寶崗大道中站、廣東藥學院總站、塹口站、塹口碼頭站、市紅會醫院站、華南中站、江南大道北站、江南大道中站、市二宮站、怡樂村站 公交路線：131B、131A 西堤碼頭-海幢碼頭、10路、16路、B21大站快車、B21(原248路)、25路、夜37路、183路、270路、530路、112路、113路、114路、121A、243路、813路、31路、11路 18路 35路 44路 80路 184路 188路 192路 208路 264路 287路 542路 546路 548路 811路 813路 864路

地鐵：2號線、8號線

4．樓盤總匯

光大花園、保利花園、金沙花園、洪德居、蘭亭御園、薈賢大廈、昌龍苑、潤田雅苑、億海灣、豪豐園、海逸大廈海悅閣、祥慶花園、富力

金禧花園、同福樓、濱江1933、富力朗逸軒、海意名苑、海逸花園、宏宇廣場、羅馬假日、恒龍苑、南華西大廈、富澤園，金碧灣、中海像園國際、中海錦榕灣、城啟天鵝灣、萬科華庭、東銀廣場、風樂雅軒、君匯上品項目、力選江南大道項目、江南花園三期、華標品峰、麗海雅居、天譽洲頭咀項目、新城市江南項目

5．住宅市場片區狀況

地處海珠西部的工業大道是貫穿海珠區南北的主干道，其地理位置不言而喻。隨著地鐵8號線即將貫穿而過，工業大道、革新路等路段的擴建改造，工業大道的交通配套日漸完善。而隨著廣州市城市規劃的實施，工業大道一帶的工廠將陸續搬出，該區的噪音污染將減少，空氣環境也將越來越好。由于近期政策的利好，交通的完善，加上商品房的素質比較高，因此目前，二手商品房的價格在已經突破了11000元/平方米以上。據滿堂紅工業大道分行最近成交的案例顯示，工業大道二手房買賣出現了二手商品房價格直追一手房，房改房成交量不斷擴大，價格不斷攀升的喜人局面，而且交投日趨活躍。然而，工業大道區域價格空間大，在海珠區投資價值最大。

四、海珠區內商品住宅市場的總體優劣勢

1、優勢分析

海珠從當年的“寧要河北一張床，不要河南一間房”到現在的樓價普遍過萬元/平方米，它的變遷讓人感嘆。如果說十年前到現在是海珠區整體建設的成熟階段，那么從現在起，海珠區無疑已進入了一個從“老城區”的概念向新城市核心的巨大轉變期。會展經濟的突飛猛進、生態環境的優化、產業結構的調整，都給海珠區的人居環境帶來了翻天覆地的變化。不但天河區、越秀區的居民紛紛去海珠置業，就連許多計劃去市郊購房的年輕白領，也返轉選擇海珠區樓盤。巨大的購買力，讓海珠區樓價在調整期中得到強力支撐。

（1）現代化與歷史文化氣息濃厚

目前在海珠區進行房地產開發的樓盤已達５００多個，廣州排名前十位的房地產公司均相繼圈地海珠，形成了工業大道、南洲路、濱江東、赤崗、江南大道、江燕路等幾個集約式的地產板塊。海珠區完成了從工業區向“宜居”的生態城區過渡的第一步。

海珠區有著非常豐富的人文資源：近代史上的民族英雄鄧世昌的故居鄧氏宗祠位于寶崗大道附近；孫中山先生的大元帥府正準備開放為旅游觀光點；海珠區還有廣州佛教五大叢林之一的海幢寺；有廣東最古老的天文臺、百年道教古觀純陽觀；有２００多年前曾是世界貿易大港的黃埔古港遺址??

（2）交通網絡完善

海珠區可以說是廣州市地鐵交通最發達的區域之一。已開通經過的就有地鐵二號線和三號線。發達的地鐵交通不僅使住宅物業價值得到提升,而且還為沿線的商業物業帶來滾滾商機。地鐵所帶來的價值提升不僅在住宅物業上體現,同樣也會在商業物業、寫字樓物業等方面表現出來。經過最近幾年的發展,海珠區內的路網建設日趨完善,道路等級提高了,路面也寬了。目前,區內新建、擴建和改造的道路有：南環高速公路、內環高速公路、華南快速干線、南田路、寶業路等等,廣州大道南、南洲路、昌崗路、濱江西路、濱江東路、東曉南路、新港東路、泰沙路、新窖南路、下渡路、寶崗北路、赤崗南路、寶業路、大干圍路、革新路、藝苑路等等。據統計,從1999年到2001年,海珠區共完成道路建設324萬平方米,解決了很多“斷頭路”問題,大大疏解了區內南北向和東南向的交通緊張問題。

（3）投資空間大

繼珠江新城金融商務區、天河北金融區兩大CBD（中央商務區）后，海珠區琶洲地區日前也被定位為廣州新CBD區域，與珠江新城金融商務區、天河北金融區構成“大珠江新城”CBD。有總部經濟和會展經濟的強力牽引，海珠產業全面升級，海珠的人居也將隨之再升級！加上交通、區域設施的完善和不斷涌進的經濟商機，已經廣受投資者的青睞了。

（4）環境適居

海珠是一個天然大島———珠江自白鵝潭分出兩條水道，將海珠區緊緊環抱，使島上擁有了延綿４８公里的江岸線，成為廣州最為“親水”的一個區。島內河汊縱橫，東南部８００多公頃的萬畝生態果林蓊蓊郁郁，廣州人親切地稱之為“南肺”。“清水綠林，空氣清新，這是廣州人最欣賞的居住環境。”，海珠區極具“山水城市”的格局，完全有足夠資本成為廣州發展“一河兩岸”城市景觀的重要城區。隨著廣州市“東移南拓”發展規劃的確立，新城市中軸線正好從海珠島中部穿過，海珠區從以往的城市副中心區、工業區一躍成為了中心城區。

（5）政府規劃發展

海珠區提出了建設廣州“南部商圈”、“信息之港”、“生態之島”的都市理想,“東部創業、西部宜居”的發展模式。并以此為引導,推動琶洲國際會展商務區、廣州大道南專業批發市場、江南大道商業區、新港文化科技經濟帶以及濱江休閑服務商業區的建設和發展。

借助政府規劃的利好,依靠自身經濟的發展,未來的海珠將會憑借廣州市政府“南拓”的東風,發展成為環境優美、宜商宜居的廣州市新城市中心。

2、劣勢分析

（1）人多地少

海珠區現在總面積102平方千米，相對其他城區的面積不算小。但因為海珠區現在的經濟不斷快速發展，樓市也不

斷的興起，給海珠區帶來了更大的商機，同時，因海珠區的地域環境好，所以越來越多河北的人過來定居，以至于人越來越多，地卻沒剩多少。在努力發展經濟的同時，我們是不是應該考慮未來海珠人口的發展趨勢呢？而且也要保護用地，不能一味地開發，讓整個區變成了石屎森林。

(2)人口多，制約城市文明發展

按照海珠區的經濟及第三產業發展的速度，人口流動越來越多，交通更加的四通八達，導致越來越多的不同的人群

涌入海珠，人口密度大，造成了整個環境、交通、教育資源和區財政等的嚴重不協調，給文明城市的發展帶來一定的壓力，也讓原海珠居民越來越感到原本的生活環境變差，可能會導致原居民向外遷的現象。

六、海珠區發展趨勢分析

首先，配合《廣州市城市建設總體發展概念規劃》提出的“南拓”發展策略，力圖尋找海珠在廣州城市建設“南拓”

發展中的比較優勢，合理確定了海珠在城市發展中的定位，實現海珠與其它區域的合理分工與協作，并創造自己特色。

通過對發展機遇的分析，海珠區發展定位為：廣州中心組團的重要組成部分，廣州城市空間南拓的橋頭堡，廣州中心城市南部的生態島、智慧島、信息島，面向21世紀的廣州信息港；宜商宜居、適宜創業的現代化生態型城區；以“江、涌、圍、園”的生態格局為基礎，以果樹生態保護區為特色的廣州中心城區東南部城市綠色開放空間的重要組成部分；以自然景觀、嶺南風情與濱水城區為亮點的城市景觀。

然后，在空間布局上，努力構建以江、涌、圍、園的生態格局為基礎，沿以軌道交通為主要發展軸的“東部創業、西部居住”的城區結構。城區結構為“一城兩片，綠心藍脈”，其中“一城兩片”為東部創業組團，西部居住與商業組團；“綠心藍脈”為以果樹生態保護區為綠心，江、涌水系和綠帶貫穿環繞城區，其中東部布局重點在產業用地的預留與調整，西部布局關鍵在宜居環境的營造與商業及配套設施的完善。

在商業布局上，將構筑面向國際的琶洲國際會展中心商務區、珠三角輻射華南地區的廣州大道南專業批發物流園區、面向海珠輻射廣州的江南西商業區、塑造海珠形象的赤崗商業區四大都市商業圈。同時，構筑濱江西海珠異國風情街、江南大道北婚紗商業特色街、江南西時尚商業街、南華路、同福路傳統騎樓商業街、寶業路美食一條街、新港西路科技文化用品商業街構筑六條主題商業街。

把海珠區打造成一個具有現代化與歷史文化并存、生態環境宜人適居、經濟發達的片區。

第五篇：海珠區A片區樓市分析報告

09房產

2011年廣州樓市實訓天河區——

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