第一篇：房地產(chǎn)策劃是什么要做什么怎么做職責(zé)是什么

房地產(chǎn)策劃到底是干什么的？

前期調(diào)研——系統(tǒng)流程化的東西，重在執(zhí)行，只要了解了什么人都可以學(xué)會(huì)，沒(méi)技術(shù)含量。

項(xiàng)目定位——還是分析，無(wú)非是差異化定位，產(chǎn)品打造，策劃根本提不出實(shí)質(zhì)的東西，那是設(shè)計(jì)院的事情。推廣計(jì)劃——效率在可執(zhí)行性上，換來(lái)?yè)Q去還不是那幾招，多看點(diǎn)樓盤(pán)，多操作點(diǎn)什么人都會(huì)。沒(méi)技術(shù)含量。

推售策略——無(wú)非價(jià)格策略，就幾種方法，會(huì)EXCEL的都會(huì)弄。然后就是適合自己樓盤(pán)的推售策略，分析完畢后的選擇題罷了。

．醫(yī)生的職能

就好像醫(yī)生為了對(duì)癥下藥，選擇最佳醫(yī)療方法，必須對(duì)患者進(jìn)行仔細(xì)檢查，通過(guò)對(duì)各種診斷結(jié)果、化驗(yàn)報(bào)告進(jìn)行綜合分析，最后得出正確的診斷結(jié)論。

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托，對(duì)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的診斷分析，在了解了項(xiàng)目所在地的區(qū)域規(guī)劃、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入、周邊房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況、區(qū)域人文地理環(huán)境、生活習(xí)性等信息后，針對(duì)“建什么”？“怎么建”？“賣(mài)給誰(shuí)”？等要素，提出項(xiàng)目的概念設(shè)計(jì)定位，畫(huà)出概念規(guī)劃圖。而住宅對(duì)居住者的健康有很大關(guān)系，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)既要從市場(chǎng)有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當(dāng)?shù)貫轫?xiàng)目進(jìn)行人性化的定位。

2．法律顧問(wèn)職能

為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家和地方政府頒布了各種與房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的法律制度和法規(guī)條文，還有一些僅靠法律法規(guī)解決不了的問(wèn)題，如項(xiàng)目對(duì)周邊居住環(huán)境的影響（施工噪音、陽(yáng)光遮蓋等），土地代征、國(guó)際政治風(fēng)云、國(guó)家對(duì)外關(guān)系以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、或類(lèi)似奧運(yùn)、WTO、西部開(kāi)發(fā)等對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響情況、甚至城市規(guī)劃、區(qū)域建筑物高度、道路寬度限制……等，必須以法律法規(guī)為準(zhǔn)繩或合理避規(guī)、或進(jìn)行調(diào)解、或遵照?qǐng)?zhí)行。而這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商并不完全掌握。

3．財(cái)務(wù)專家職能

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有資金，但房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)可以告訴你如何更有效的運(yùn)用資金，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是站在開(kāi)發(fā)商的立場(chǎng)上，為開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目進(jìn)行全程策劃，并要保證項(xiàng)目在未來(lái)暢銷(xiāo)，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過(guò)降低成本，而是通過(guò)資金的合理分配——將資金投在能使項(xiàng)目增值的創(chuàng)意設(shè)計(jì)上。

4．導(dǎo)演的職能

房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與設(shè)計(jì)單位、施工單位、銷(xiāo)售公司、廣告代理商、物業(yè)管理公司的橋梁和紐帶，其職責(zé)就是通過(guò)上述企業(yè)的協(xié)調(diào)配合，將項(xiàng)目的概念定位演繹成功。

5．船長(zhǎng)的職能

認(rèn)為房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)的工作只是出主意的人也有很多，實(shí)際上，當(dāng)項(xiàng)目的概念定位成為設(shè)計(jì)圖、施工圖后，其重要工作就是在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)理，如果把設(shè)計(jì)圖看作海圖的話，就是要嚴(yán)格按照海圖航線航行，局部變動(dòng)必須征的船長(zhǎng)同意，只有這樣才能保證項(xiàng)目概念定位準(zhǔn)確實(shí)施。

6．環(huán)境問(wèn)題專家

這里所謂的環(huán)境問(wèn)題不是地球變暖、酸雨增加的“大環(huán)境”問(wèn)題，而是居住小區(qū)的環(huán)境美化、社區(qū)景觀與周邊街道環(huán)境、自然環(huán)境的協(xié)調(diào)的“小環(huán)境”問(wèn)題，同時(shí)居住區(qū)的人性化，也往往是通過(guò)居住區(qū)景觀的可入性得以體現(xiàn)。而居住區(qū)景觀構(gòu)成將極大的影響項(xiàng)目的未來(lái)銷(xiāo)售，而景觀風(fēng)格定位及如何實(shí)現(xiàn)則取決于房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)。

可見(jiàn)，房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)是通才型人才，同時(shí)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全程策劃也不是一個(gè)或幾個(gè)房地產(chǎn)策劃師或咨詢顧問(wèn)就可以完成，而十?dāng)?shù)個(gè)甚至數(shù)十個(gè)專家組成的群體才能夠完成。

策劃一詞最早出現(xiàn)在《后漢書(shū)·隗器傳》中“是以功名終申，策畫(huà)復(fù)得”之句。其中“畫(huà)”與“劃”相通互代，“策畫(huà)”即“策劃”，意思是計(jì)劃、打算。策最主要的意識(shí)是指計(jì)謀，如：決策、獻(xiàn)策、下策、束手無(wú)策。劃指設(shè)計(jì)，工作計(jì)劃、籌劃、謀劃，指“劃”，意思為處置、安排。

日本策劃家和田創(chuàng)認(rèn)為：策劃是通過(guò)實(shí)踐活動(dòng)獲取更佳效果的智慧，它是一種智慧創(chuàng)造行為；美國(guó)哈佛企業(yè)管理叢書(shū)認(rèn)為：策劃是一種程序，“在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為”；更多人說(shuō)策劃是一種對(duì)未來(lái)采取的行為做決定的準(zhǔn)備過(guò)程，是一種構(gòu)思或理性思維程序。

策劃的含義

孫武在《孫子兵法》中有一句名言就用到了“奇”——“凡戰(zhàn)者，以正和，以奇勝”，“正”就是艱苦奮斗，“奇”就是銳意創(chuàng)新。你看這“奇”字是怎么寫(xiě)的？上面一個(gè)“大”字，底下一個(gè)“可”字。“大”就是要超出常人的想象，“可”就是要在常人的情理之中。什么是策劃？策劃就是想到常人所不能想的地方，說(shuō)出來(lái)的道理又能讓常人理解，中國(guó)著名策劃人推薦：東方竹子，名符其實(shí)的中國(guó)首席策劃。策劃推出過(guò)轟動(dòng)中國(guó)的透明的女性系列叢書(shū)。曾策劃過(guò)西氣輸?shù)脑谌嗣翊髸?huì)堂開(kāi)幕閉幕宣傳，江鉆系列等。

策劃是通過(guò)精心安排的宣傳和手段，對(duì)事件的發(fā)生、發(fā)展進(jìn)行操作。

策劃就是有效地組織各種策略方法來(lái)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的一種系統(tǒng)工程。

策劃是一種從無(wú)到有的精神活動(dòng)。

策劃是一種程序，在本質(zhì)上是一種運(yùn)用腦力的理性行為。

策劃是一種設(shè)計(jì)，一種安排，一種選擇，或是一種決定，不如說(shuō)是一張改變現(xiàn)狀的規(guī)劃藍(lán)圖。

策劃是用你有,去尋找你沒(méi)有的!

史憲文（世界商務(wù)策劃師聯(lián)合會(huì)輪值主席）：

策劃是在特定頭腦狀態(tài)下把角度和程序高度統(tǒng)一在特定的頭腦狀態(tài)下。

角度：看問(wèn)題多角度

程序：做事情講程序 ：整理、判斷、創(chuàng)新

策劃是指人們?yōu)榱诉_(dá)成某種特定的目標(biāo)，借助一定的科學(xué)方法和藝術(shù)，為決策、計(jì)劃而構(gòu)思、設(shè)計(jì)、制作策劃方案的過(guò)程。

策劃是什么？

回答做某件事情的邏輯順序就是策劃，也稱創(chuàng)意策劃，簡(jiǎn)單的策劃也可以說(shuō)是想法，或者是創(chuàng)意，點(diǎn)子。

比如某人要喝水，先要打井，要打井，要先勘測(cè)哪塊地方打下去會(huì)有好喝的水出來(lái)，要找好將要約好來(lái)打井的朋友，要找鏟子，大家某時(shí)間地點(diǎn)集合一起去挖井，把這些做事的過(guò)程邏輯寫(xiě)下來(lái)以后就是一個(gè)策劃。

策劃是書(shū)面語(yǔ)言（或圖表）

就是在這些書(shū)面語(yǔ)言（圖表）中闡述出一個(gè)實(shí)現(xiàn)某件事情的理論邏輯過(guò)程，有人說(shuō)，有好的想法，在心里就好，何必要寫(xiě)下來(lái)，到時(shí)把這個(gè)

想法，用原話即時(shí)說(shuō)出來(lái)給必要的人聽(tīng)就是了。

用原話與書(shū)面的對(duì)比效果：

原話需要你們雙方親身某個(gè)場(chǎng)合，嘴巴交流，需要占用雙方的時(shí)間，表達(dá)思想需要各種技巧，你的想法在這些條件下，能否被對(duì)方記住，你離開(kāi)了，這些思想交流的過(guò)程就消失了，這些都是原話的弊端，如果你真的想讓對(duì)方看到你的思想，你就必須要寫(xiě)下來(lái)，把這些思想放在了紙上，既可以方便你根據(jù)所得的資料即時(shí)改善想法，也不用你每個(gè)必要的人面前都占用時(shí)間去賣(mài)力的表達(dá)一遍，寫(xiě)在紙上也可以方便傳播你的想法，別人可以在任何方便的時(shí)候，看到你的想法，這時(shí)你的想法就是策劃了。

策劃的分類(lèi)

策劃根據(jù)公司的職業(yè)需要有分成游戲策劃，市場(chǎng)策劃，營(yíng)銷(xiāo)策劃，廣告策劃，產(chǎn)品策劃，節(jié)目策劃，電影策劃，房地產(chǎn)策劃等等。雖然策劃的職業(yè)不同，需要了解或找尋的知識(shí)資料也不同，但是策劃要做的事情的方式都是一樣的，無(wú)論從事哪方面的專職策劃只要能掌握的策劃邏輯就好，都不需要深入去學(xué)習(xí)相關(guān)行業(yè)的專業(yè)技能，比如做網(wǎng)絡(luò)游戲策劃，我們只要知道程序可以這么做到就好，不用告訴程序員程序要怎么樣去寫(xiě)，所以策劃作為一個(gè)工作的門(mén)檻是很低的，你有思想有好的點(diǎn)子會(huì)寫(xiě)字或畫(huà)圖表達(dá)出來(lái)就可以成為策劃。當(dāng)然如果能全面的了解各方面的知識(shí)是最好了，特別是了解營(yíng)銷(xiāo)方面的知識(shí)會(huì)對(duì)策劃的聯(lián)想創(chuàng)意方面很有幫助

策劃的啟蒙

策劃最初就來(lái)自于我們小時(shí)候的隨著年齡而不停止的夢(mèng)想，后來(lái)形成了很多想法，某個(gè)想法靈機(jī)閃現(xiàn)脫穎而出，它沖動(dòng)著一時(shí)占據(jù)了你的思維，最后你把這個(gè)靈機(jī)閃現(xiàn)的想法寫(xiě)下它的實(shí)現(xiàn)的邏輯過(guò)程就是策劃，所以好的策劃一開(kāi)始來(lái)自你的好的想法，常常好的想法來(lái)自你現(xiàn)實(shí)生活中的一些東西而形成產(chǎn)生的靈機(jī)想象，抓住靈機(jī)想象，不斷調(diào)查得到資料，來(lái)務(wù)實(shí)的分析清楚即將去做某件事情的每一個(gè)細(xì)節(jié)過(guò)程得失，可能造成的問(wèn)題與結(jié)果，在策劃中根據(jù)其中各種問(wèn)題的來(lái)提出解決方案，并分析其可行性。

比如上面，策劃中要分析清楚，要喝水是否就一定要打井呢，有沒(méi)其他更好的方法，分析種種原因狀況以后，再下定要做打井這件事情的決心，有了決心開(kāi)始做事；打在哪里好？是否需要其他什么證照辦理，是否需要與某些涉及到的人或者事物協(xié)調(diào)好才能打井？確定無(wú)誤了，找

朋友幫忙或者請(qǐng)工人來(lái)打井??

所以讓人看明白為什么要這么去做這件事情，就是策劃要做的事情。

為什么要學(xué)習(xí)寫(xiě)策劃呢？ 從大的角度可以這么回答。

我們處在一個(gè)信息時(shí)代，我們所接觸到的所有人為事物的背后，其實(shí)都有一個(gè)策劃在指引著它將要如何去完成。

比如建造一幢大樓，我們表面的看到有很多工人在建造它，卻看不到建造大樓的那些工人背后是在按照了一大堆的策劃方案在建造，??之所以在這里建造大樓，那又是因?yàn)椋心硞€(gè)策劃認(rèn)為在這里建造這個(gè)大樓會(huì)有怎么樣的好處，最后這個(gè)策劃得到了必要的商業(yè)支持，于是就

開(kāi)始了實(shí)施這個(gè)策劃。

策劃無(wú)處不在，它涉及到我們生活的方方面面

比如我們用過(guò)的很多商品，它的形狀，大小，用途，價(jià)格等等。

它都曾經(jīng)歷了一個(gè)產(chǎn)品策劃，市場(chǎng)策劃，營(yíng)銷(xiāo)策劃的過(guò)程，然后到達(dá)了消費(fèi)者手中，社會(huì)怎么樣在發(fā)展，就是在于這個(gè)社會(huì)的人們?cè)趺丛趯?xiě)

他們手中的策劃

幾個(gè)策劃就是一家公司，千萬(wàn)個(gè)策劃形成了這個(gè)有序的社會(huì)。我們所做的很多事情就是在按照這樣一些策劃在行事的。

從個(gè)人角度來(lái)回答

我們作為商業(yè)社會(huì)中的一員，常常要面對(duì)上司下達(dá)任務(wù)的時(shí)候。

我們需要準(zhǔn)備一份將如何去完成這個(gè)任務(wù)的策劃，在策劃中調(diào)查分析出，你將如何去完成這個(gè)任務(wù)，怎么樣能做到最省錢(qián)省力，有創(chuàng)意，理

論上的效果最好。

比如某公司，建設(shè)了一個(gè)網(wǎng)站，上司提出用1萬(wàn)塊錢(qián)來(lái)打造這個(gè)網(wǎng)站的人氣，你要提出一個(gè)策劃，將如何來(lái)利用這1萬(wàn)塊錢(qián)，這時(shí)你就需要先想辦法去找到一般網(wǎng)站的推廣資料，你所得到的資料讓你知道了，一般網(wǎng)站原來(lái)都是在利用百度推廣，GOOGLE搜索推廣，或者某個(gè)專門(mén)大流量網(wǎng)站論壇上掛廣告，你這時(shí)可能想出，是否還可以找一些網(wǎng)絡(luò)兼職來(lái)專門(mén)幫忙到論壇發(fā)帖子宣傳推廣，或讓他們一起幫忙搞郵件群發(fā)軟件推廣，從這些推廣的方式中，一一分析假如公司去做某個(gè)推廣方案后產(chǎn)生的問(wèn)題，需要公司的人力，根據(jù)我們現(xiàn)有的資源，操作需要哪些過(guò)程，可能最后的效果都要分析清楚，當(dāng)你寫(xiě)完一份很有信心的策劃后，得到了上司的認(rèn)可，最后得以實(shí)行，那這個(gè)策劃也常常就是你遷升或加薪的機(jī)會(huì)，同時(shí)你可能將在這個(gè)策劃中擔(dān)任重要的角色。所以能看出，寫(xiě)好策劃是展現(xiàn)你才華能從眾生之中脫影而出的重要方法

同時(shí)，對(duì)于人生意義而言，我們必須要做一個(gè)有理想的人，實(shí)現(xiàn)自己的理想，學(xué)習(xí)策劃是必須的一步。比如很多人常常有時(shí)會(huì)發(fā)現(xiàn)自己靈機(jī)閃現(xiàn)，有一個(gè)怎么樣很好的事業(yè)想法，心里也很有想去做的沖動(dòng)，但是心中抱怨，自己悠悠不得志，這么好的想法這輩子難以實(shí)現(xiàn)，那么你可以把這個(gè)想法寫(xiě)下來(lái)，策劃分析清楚為什么這個(gè)想法很好，怎么樣去做，需要哪些條件才能實(shí)現(xiàn)，資料隨著經(jīng)歷慢慢找齊全，有個(gè)策劃在心中，即使你現(xiàn)實(shí)很貧困，在你的思想上，也不會(huì)覺(jué)得自己茫然，因?yàn)橛羞@么一條精神道路，相信你一開(kāi)始先堅(jiān)持去實(shí)現(xiàn)它，一定會(huì)有更多更好的發(fā)現(xiàn)，然后根據(jù)自身?xiàng)l件發(fā)展不斷務(wù)實(shí)的修改它最后實(shí)現(xiàn)它，做一個(gè)有思想有目標(biāo)的人，所以學(xué)會(huì)寫(xiě)策劃，也是你實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的理論支

持，不要讓你的好想法在無(wú)形中流失。

在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈變幻莫測(cè)的信息時(shí)代，無(wú)論你是在工作還是在學(xué)習(xí)過(guò)程中，學(xué)會(huì)在某個(gè)必要的主題下找資料，形成想法，根據(jù)想法來(lái)做運(yùn)作

推測(cè)，寫(xiě)下策劃方案，是我們這個(gè)時(shí)代賦予我們的必修課。

或許還可以這么說(shuō)一句大道理：

我們要面對(duì)時(shí)代是在競(jìng)爭(zhēng)中發(fā)展的自然規(guī)律，在這個(gè)規(guī)律中，我們的社會(huì)是在根據(jù)精神文明的發(fā)展變化有思想的更新這個(gè)商品社會(huì)，這些思想就是千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)策劃，這些迫使著我們必須要會(huì)在各個(gè)方面都尋找出新的策劃方案，來(lái)接應(yīng)這個(gè)社會(huì)精神文明的變化。

寫(xiě)策劃需要什么準(zhǔn)備

首先需要這樣的精神條件，就是你要先形成有自己去做這件事情的強(qiáng)烈愿望，至于怎么去形成這個(gè)愿望，可以是你生活逼迫，是你靈機(jī)閃現(xiàn)，工作要求，總之，你要堅(jiān)定你將要去做這件事情的信念，并一直是假想就是你將要去做，根據(jù)假想中將會(huì)遇到的情況做明確的分析，分析過(guò)程中，就需要準(zhǔn)備一個(gè)不斷找尋資料的身體，一個(gè)挖掘規(guī)律尋找發(fā)展途徑，不斷產(chǎn)生連貫想象追求完美的大腦和一臺(tái)可以打字最好還可以上網(wǎng)查資料的電腦，簡(jiǎn)略一點(diǎn)也可以就是一個(gè)人，一支筆一張紙，為了這個(gè)信念執(zhí)著到底，最后策劃就這么形成了。

無(wú)論是在做什么樣的策劃，其過(guò)程中，相信你會(huì)因?yàn)椴粩嗟陌l(fā)現(xiàn)，不斷的受到資料的啟發(fā)，找到很多靈機(jī)閃現(xiàn)的方法，而感到策劃工作是如

此的快樂(lè)。一個(gè)好的策劃文才流暢，脈絡(luò)分明，表達(dá)清晰能顧及到對(duì)應(yīng)這個(gè)策劃中應(yīng)該涉及的方方面面；

一個(gè)好的策劃能讓人讀起來(lái)有就趕快去實(shí)現(xiàn)它的沖動(dòng)；

一個(gè)好的策劃能讀出成功就在眼前；

寫(xiě)策劃的格式

寫(xiě)策劃讓人看的最易懂明了就是最好的格式；

寫(xiě)策劃也可以像在寫(xiě)故事一樣；

可以帶著沖動(dòng)，情感，自我，各種情緒暢所欲言，但是惟獨(dú)不能缺乏理性的邏輯判斷，你可以沖動(dòng)的寫(xiě)下如果去做它將會(huì)有什么什么樣的未

來(lái)，有怎么怎么樣的前途，讓閱讀的人能看得下去就行了。

現(xiàn)代意義的“策劃”

現(xiàn)代意義的“策劃”可以理解為借助一定的信息素材，為達(dá)到特定的目的、目標(biāo)而進(jìn)行設(shè)計(jì)、策劃，以為具體的可操作性行為提供創(chuàng)意、思

路、方法與對(duì)策。

策劃常用的理論 一、二八法則

意大利經(jīng)濟(jì)學(xué)家帕累托提出 80%的收入來(lái)源于20%的客戶 公司里20%的員工完成80%的業(yè)績(jī)

20%的強(qiáng)勢(shì)品牌占據(jù)著80%的市場(chǎng) ………… “二八法則”要求管理者在工作中不能“胡子眉毛一把抓”，而是要抓關(guān)鍵人員、關(guān)鍵環(huán)節(jié)、關(guān)鍵用戶、關(guān)鍵項(xiàng)目、關(guān)鍵崗位。

“二八法則”之所以得到業(yè)界的推崇，就在于其提倡的“有所為，有所不為”的經(jīng)營(yíng)方略，確定了傳媒業(yè)的視野。

二、CIS理論系統(tǒng)

其英文全稱是Corporation Identity System。中文譯為“企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)”。CIS理論主張將企業(yè)理念，企業(yè)文化，企業(yè)行為及企業(yè)視覺(jué)標(biāo)志通過(guò)統(tǒng)一設(shè)計(jì)加以整合，強(qiáng)化其傳播效果，使組織迅速提升自己的知名度，美譽(yù)度和公眾的認(rèn)可度。CIS有三部分構(gòu)成: 1 企業(yè)的理念識(shí)別(mind identity簡(jiǎn)稱mi);2 企業(yè)行為識(shí)別(behavior identity,簡(jiǎn)稱bi);3 企業(yè)視覺(jué)識(shí)別(visual identity, 簡(jiǎn)稱vi).形象一點(diǎn)說(shuō)，CI就是一支軍隊(duì)，MI是軍心，是軍隊(duì)投入戰(zhàn)爭(zhēng)的指導(dǎo)思想，是最不可動(dòng)手的一部分；VI是軍旗，是軍隊(duì)所到之處的形象標(biāo)志；而B(niǎo)I則是軍紀(jì)，它是軍隊(duì)取得戰(zhàn)爭(zhēng)勝利的重要保證。

三、USP理論

羅瑟·瑞夫斯（Rosser Reeves）提出USP理論，要求向消費(fèi)者說(shuō)一個(gè)“獨(dú)特的銷(xiāo)售主張”（Unique Selling Proposition），簡(jiǎn)稱USP理論。USP理論包括三個(gè)方面： 一是每個(gè)廣告不僅靠文字或圖象，還要對(duì)消費(fèi)者提出一個(gè)建議，即買(mǎi)本產(chǎn)品將得到的明確利益； 二是這一建議一定是該品牌獨(dú)具的，是競(jìng)爭(zhēng)品牌不能提出或不曾提出的；

三是這一建議必須具有足夠力量吸引、感動(dòng)廣大消費(fèi)者，招徠新顧客購(gòu)買(mǎi)你的東西。1954年，瑞夫斯為M&M糖果所作的“只溶在口，不溶在手”廣告創(chuàng)意是USP理論典范之作。

四、SWOT分析法

SWOT分析法又稱為態(tài)勢(shì)分析法，它是由舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授于20世紀(jì)80年代初提出來(lái)的，是一種能夠較客觀而準(zhǔn)確地分析和研究一個(gè)單位現(xiàn)實(shí)情況的方法。SWOT四個(gè)英文字母分別代表：

優(yōu)勢(shì)（Strength）、劣勢(shì)（Weakness）機(jī)會(huì)（Opportunity）、威脅（Threat）。

從整體上看，SWOT可以分為兩部分：第一部分為SW，主要用來(lái)分析內(nèi)部條件；第二部分為OT，主要用來(lái)分析外部條件。將調(diào)查得出的各種因素根據(jù)輕重緩急或影響程度等排序方式，構(gòu)造SWOT矩陣。在完成環(huán)境因素分析和SWOT矩陣的構(gòu)造后，便可以制定出相應(yīng)的行動(dòng)計(jì)劃。制定計(jì)劃的基本思路是：發(fā)揮優(yōu)勢(shì)因素，克服弱點(diǎn)因素，利用機(jī)會(huì)因素，化解威脅因素；考慮過(guò)去，立足當(dāng)前，著眼未來(lái)。運(yùn)用系統(tǒng)分析的綜合分析方法，將排列與考慮的各種環(huán)境因素相互匹配起來(lái)加以組合，得出一系列公司未來(lái)發(fā)展的可選擇對(duì)策。

五、5W2H法

這七個(gè)方面是:

(1)Why：為何----為什么要如此做？(2)What：何事----做什么？準(zhǔn)備什么？(3)Where：何處----在何處著手進(jìn)行最好？

(4)When：何時(shí)----什么時(shí)候開(kāi)始？什么時(shí)候完成？(5)Who：何人----誰(shuí)去做？(6)How：如何----如何做？

(7)How much：何價(jià)----成本如何？達(dá)到怎樣的效果？

包含了品牌從戰(zhàn)略（WHO、WHY）到策略（WHAT、WHEN、WHER）直至戰(zhàn)術(shù)（HOW）的完整運(yùn)作系統(tǒng)，在加上另一個(gè)H----HOW MUCH（多少）即品牌預(yù)算，實(shí)際就是一個(gè)完整的品牌運(yùn)作全案！

做任何工作都應(yīng)該從5W2H來(lái)思考，?有助于我們的思路的條理化，杜絕盲目性。

六、馬太效應(yīng)

美國(guó)科學(xué)史研究者羅伯特·莫頓(Robert K.Merton)歸納“馬太效應(yīng)”為：任何個(gè)體、群體或地區(qū)，一旦在某一個(gè)方面（如金錢(qián)、名譽(yù)、地位等）獲得成功和進(jìn)步，就會(huì)產(chǎn)生一種積累優(yōu)勢(shì)，就會(huì)有更多的機(jī)會(huì)取得更大的成功和進(jìn)步。它的名字來(lái)自于圣經(jīng)《新約·馬太福音》中的一則寓言。此術(shù)語(yǔ)后為經(jīng)濟(jì)學(xué)界所借用，反映貧者愈貧，富者愈富，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者恒弱，或者說(shuō)，贏家通吃.....競(jìng)爭(zhēng)將更加殘酷。

七、馬斯洛需求理論

美國(guó)心理學(xué)家馬斯洛（Abraham h.maslow，1908－1970）所首創(chuàng)的一種理論。馬斯洛提出需要的5個(gè)層次如下：

1．生理需要，是個(gè)人生存的基本需要。如吃、喝、住處。

2．安全需要，包括心理上與物質(zhì)上的安全保障，如不受盜竊的威脅，預(yù)防危險(xiǎn)事故，職業(yè)有保障，有社會(huì)保險(xiǎn)和退休基金等。3．社交需要，人是社會(huì)的一員，需要友誼和群體的歸宿感，人際交往需要彼此同情、互助和贊許。4．尊重需要，包括要求受到別人的尊重和自己具有內(nèi)在的自尊心。

5．自我實(shí)現(xiàn)需要，指通過(guò)自己的努力，實(shí)現(xiàn)自己對(duì)生活的期望，從而對(duì)生活和工作真正感到很有意義。心理學(xué)是營(yíng)銷(xiāo)學(xué)基礎(chǔ),對(duì)人類(lèi)需求層次理論的高度把握能更好的為營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)。

八、麥克爾·波特競(jìng)爭(zhēng)理論

哈佛商學(xué)院的教授——麥克爾.波特

他提出的競(jìng)爭(zhēng)理論：一個(gè)企業(yè)要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勝地位，有三種戰(zhàn)略可供選擇：最低成本、差異化營(yíng)銷(xiāo)、市場(chǎng)集中(lowest cost，differentiation，focus)，為企業(yè)的戰(zhàn)略定位提供了構(gòu)架。

盡管波特的戰(zhàn)略框架在學(xué)界評(píng)價(jià)不一，但對(duì)于全球商界領(lǐng)導(dǎo)人來(lái)說(shuō)，有著非凡的說(shuō)服力。而且，德魯克也承認(rèn)，波特是僅有的幾個(gè)為管理做出重要貢獻(xiàn)的學(xué)者之一。

十二、品牌形象論

20世紀(jì)60年代由大衛(wèi)·奧格威提出的品牌形象論是廣告創(chuàng)意策略理論中的一個(gè)重要流派。在此策略理論影響下，出現(xiàn)了大量?jī)?yōu)秀的、成功的廣告。其基本要點(diǎn)是：

1、為塑造品牌服務(wù)是廣告的最主要的目標(biāo)。廣告就是力求是品牌具有并維持一個(gè)高知名度的品牌形象。

2、任何一個(gè)廣告都是對(duì)品牌的長(zhǎng)程投資。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)來(lái)看，廣告必須盡力去維護(hù)一個(gè)好的品牌形象，而不惜犧牲追求短期效益的訴求重

點(diǎn)。

3、隨著同類(lèi)產(chǎn)品差異性減小，品牌之間的同質(zhì)性的增大，消費(fèi)者選擇品牌時(shí)所運(yùn)用的理性就越少，因此，描繪品牌的形象要比強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的具體功能特征要重要得多。

4、消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)時(shí)所追求的是“實(shí)質(zhì)利益+心理利益”，對(duì)某些消費(fèi)群來(lái)說(shuō)，廣告尤其應(yīng)該運(yùn)用形象來(lái)滿足其心理的需求。

十三、木桶理論

所謂“木桶理論”也即“木桶定律”，其核心內(nèi)容為：一只木桶盛水的多少，并不取決于桶壁上最高的那塊木塊，而恰恰取決于桶壁上最短的那塊。根據(jù)這一核心內(nèi)容，“木桶理論”還有兩個(gè)推論： 其一，只有桶壁上的所有木板都足夠高，那木桶才能盛滿水。其二，只要這個(gè)木桶里有一塊不夠高度，木桶里的水就不可能是滿的。

“木桶理論”可以啟發(fā)我們思考許多問(wèn)題，比如企業(yè)團(tuán)隊(duì)精神建設(shè)的重要性。在一個(gè)團(tuán)隊(duì)里，決定這個(gè)團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力強(qiáng)弱的不是那個(gè)能力最強(qiáng)、表現(xiàn)最好的人，而恰恰是那個(gè)能力最弱、表現(xiàn)最差的落后者。因?yàn)椋疃痰哪景逶趯?duì)最長(zhǎng)的木板起著限制和制約作用，決定了這個(gè)團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力，影響了這個(gè)團(tuán)隊(duì)的綜合實(shí)力。也就是說(shuō)，要想方設(shè)法讓短板子達(dá)到長(zhǎng)板子的高度或者讓所有的板子維持“足夠高”的相等高度，才能

完全發(fā)揮團(tuán)隊(duì)作用，充分體現(xiàn)團(tuán)隊(duì)精神。

十四、羊群效應(yīng)

羊群效應(yīng)是指管理學(xué)上一些企業(yè)的市場(chǎng)行為的一種常見(jiàn)現(xiàn)象。例如一個(gè)羊群（集體）是一個(gè)很散亂的組織，平時(shí)大家在一起盲目地左沖右撞。如果一頭羊發(fā)現(xiàn)了一片肥沃的綠草地，并在那里吃到了新鮮的青草，后來(lái)的羊群就會(huì)一哄而上，爭(zhēng)搶那里的青草，全然不顧旁邊虎視眈眈的狼，或者看不到其它還有更好的青草。羊群效應(yīng)的出現(xiàn)一般在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的行業(yè)上，而且這個(gè)行業(yè)上有一個(gè)領(lǐng)先者（領(lǐng)頭羊）占據(jù)了主要的注意力，那么整個(gè)羊群就會(huì)不斷摹仿這個(gè)領(lǐng)頭羊的一舉一動(dòng)，領(lǐng)頭羊到哪里去吃草，其它的羊也去哪里淘金。

有則幽默也反映了羊群效應(yīng)：一位石油大亨到天堂去參加會(huì)議，一進(jìn)會(huì)議室發(fā)現(xiàn)已經(jīng)座無(wú)虛席，沒(méi)有地方落座，于是他靈機(jī)一動(dòng)，喊了一聲：“地獄里發(fā)現(xiàn)石油了！”這一喊不要緊，天堂里的石油大亨們紛紛向地獄跑去，很快，天堂里就只剩下那位后來(lái)的了。這時(shí)，這位大亨心想，大家都跑了過(guò)去，莫非地獄里真的發(fā)現(xiàn)石油了？于是，他也急匆匆地向地獄跑去。

十五、4P理論

杰瑞?麥卡錫（Jerry McCarthy）教授在其《營(yíng)銷(xiāo)學(xué)》（Marketing，第一版，出版于1960年左右）最早提出了這個(gè)理論。4P為企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策劃提供了一個(gè)有用的框架。它的提出是自上而下的運(yùn)行原則，站在企業(yè)立場(chǎng)，重視產(chǎn)品導(dǎo)向。

產(chǎn)品—Product；價(jià)格—Price;通路—Place;促銷(xiāo)—Promotion

十六、4C理論

4C理論是由美國(guó)營(yíng)銷(xiāo)專家勞特朋教授在1990年提出的，它以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向。它強(qiáng)調(diào)企業(yè)首先應(yīng)該把追求顧客滿意放在第一位，其次是努力降低顧客的購(gòu)買(mǎi)成本，然后要充分注意到顧客購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中的便利性，而不是從企業(yè)的角度來(lái)決定銷(xiāo)售渠道策略，最后還應(yīng)以消費(fèi)者為中

心實(shí)施有效的營(yíng)銷(xiāo)溝通。

消費(fèi)者的需求與欲望（Consumer needs wants）把產(chǎn)品先擱到一邊，趕緊研究消費(fèi)者的需求與欲望，不要再賣(mài)你能制造的產(chǎn)品，而要賣(mài)某人

確定想要買(mǎi)的產(chǎn)品；

消費(fèi)者愿意付出的成本（Cost）暫時(shí)忘掉定價(jià)策略，趕快去了解消費(fèi)者要滿足其需要與欲求所必須付出的成本；

購(gòu)買(mǎi)商品的便利（Convenience），忘掉通路策略，應(yīng)當(dāng)思考如何給消費(fèi)者方便以購(gòu)得商品；

溝通（Communication），最后請(qǐng)忘掉促銷(xiāo)，90年代以后的正確新詞匯應(yīng)該是溝通。

十七、果子效應(yīng)

對(duì)于消費(fèi)者而言，品牌是一種經(jīng)驗(yàn)。在物質(zhì)生活日益豐富的今天，同類(lèi)產(chǎn)品多達(dá)數(shù)十上百甚至上千種，消費(fèi)者根本不可能逐一去了解，只有憑借過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，或別人的經(jīng)驗(yàn)加以選擇。因?yàn)橄M(fèi)者相信，如果在一棵果樹(shù)上摘下的一顆果子是甜的，那么這棵樹(shù)上的其余的果子也都會(huì)

是甜的。這就是品牌的“果子效應(yīng)”。

“果子效應(yīng)”能保證企業(yè)在開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，介入新的領(lǐng)域后利用原品牌影響力來(lái)為統(tǒng)領(lǐng)市場(chǎng)。

十

八、魏斯曼營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略學(xué)說(shuō)及競(jìng)爭(zhēng)四種手段

1、領(lǐng)導(dǎo)者戰(zhàn)略：公司的相關(guān)產(chǎn)品在市場(chǎng)中占有最大的市場(chǎng)份額，它通常在價(jià)格變化、新產(chǎn)品引進(jìn)創(chuàng)新、分銷(xiāo)覆蓋和促銷(xiāo)強(qiáng)度上，對(duì)其他公

司起著領(lǐng)導(dǎo)作用。

2、挑戰(zhàn)者戰(zhàn)略：在行業(yè)中占有第二、第三和以后的位置，它可以攻擊市場(chǎng)領(lǐng)先者和其他競(jìng)爭(zhēng)者，以?shī)Z取更多的市場(chǎng)份額，提升自己，有可

能取代領(lǐng)導(dǎo)者的地位。

3、市場(chǎng)追隨者戰(zhàn)略：它們?cè)谑袌?chǎng)上采取跟隨領(lǐng)導(dǎo)者的策略，從產(chǎn)品、命名、宣傳等都和領(lǐng)導(dǎo)者極為相似，利用領(lǐng)導(dǎo)者的資源分割市場(chǎng)。

4、利基者戰(zhàn)略：他們只注重小塊市場(chǎng)，并把它做深做透，從中投入較少的資源，獲取較大的利潤(rùn)，成為小塊市場(chǎng)的領(lǐng)先者，他們經(jīng)常避免

與大公司競(jìng)爭(zhēng)。

十

九、CI系統(tǒng)

CI是英文Corporate Identity的簡(jiǎn)稱，意譯為企業(yè)形象識(shí)別或品牌形象識(shí)別。CI又稱作CIS，是英文Corporate Identity System（企業(yè)

識(shí)別系統(tǒng)）的簡(jiǎn)稱。

CI是指企業(yè)有意識(shí)有計(jì)劃地將自己企業(yè)或品牌特征向公眾展示，使公眾對(duì)某一個(gè)企業(yè)或品牌有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化、差異化、美觀化的印象和認(rèn)識(shí)，以便更好地識(shí)別，達(dá)至提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

CI由MI、VI、BI組成。

MI（Mind Identity）理念識(shí)別（企業(yè)思想系統(tǒng)），是指企業(yè)思想的整合化。通過(guò)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)想法及做法，進(jìn)行標(biāo)語(yǔ)的整合，宣傳畫(huà)的美化，思想觀念的教育，向公眾及員工傳遞獨(dú)特的企業(yè)思想特點(diǎn)。它包括了經(jīng)營(yíng)理念、經(jīng)營(yíng)宗旨、事業(yè)目標(biāo)、企業(yè)定位、企業(yè)精神、企業(yè)格言、管理觀念、人才觀念、創(chuàng)新觀念、工作觀念、客戶觀念、人生觀念、價(jià)值觀念、品牌定位、品牌標(biāo)準(zhǔn)廣告語(yǔ)等。

VI（Visual Identity）視覺(jué)識(shí)別（品牌視覺(jué)系統(tǒng)），是指企業(yè)識(shí)別（或品牌識(shí)別）的視覺(jué)化。通過(guò)企業(yè)或品牌的統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化、美觀化的對(duì)內(nèi)對(duì)外展示，傳遞企業(yè)或品牌個(gè)性（或獨(dú)特的品牌文化）。它包括了基礎(chǔ)要素和應(yīng)用要素兩大部分。基礎(chǔ)要素是指：企業(yè)名稱、品牌名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)字、標(biāo)準(zhǔn)色、輔助色、輔助圖形、輔助色帶、裝飾圖案、標(biāo)志組合、標(biāo)語(yǔ)組合等；應(yīng)用要素是指：辦公用品、公關(guān)用品、環(huán)境展示、專賣(mài)展示、路牌招牌、制服飾物、交通工具、廣告展示等。

BI（Behavior Identity）行為識(shí)別（行為規(guī)范系統(tǒng)）：是企業(yè)思想的行為化，通過(guò)企業(yè)思想指導(dǎo)下的員工對(duì)內(nèi)對(duì)外的各種行為，以及企業(yè)的各種生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，傳達(dá)企業(yè)的管理特色。它包括干部教育、員工培訓(xùn)、規(guī)章制度、質(zhì)量管理、行為規(guī)范、文娛活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)、公益活

動(dòng)、品牌推廣等。

形象一點(diǎn)說(shuō)，CI就是一支軍隊(duì)，MI是軍心，是軍隊(duì)投入戰(zhàn)爭(zhēng)的指導(dǎo)思想，是最不可動(dòng)手的一部分；VI是軍旗，是軍隊(duì)所到之處的形象標(biāo)志；

而B(niǎo)I則是軍紀(jì)，它是軍隊(duì)取得戰(zhàn)爭(zhēng)勝利的重要保證。

二十、現(xiàn)代策劃

策劃就是一種策略、籌劃、謀劃或者計(jì)劃、打算、它是為個(gè)人、企業(yè)、組織機(jī)構(gòu)為了達(dá)到一定的目的，充分調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境、以及相關(guān)聯(lián)的環(huán)境的基礎(chǔ)之上，遵循一定的方法或者規(guī)則對(duì)未來(lái)即將發(fā)生的事情，進(jìn)行系統(tǒng)、周密、科學(xué)地預(yù)測(cè)并制定科學(xué)的可行性的策劃方案，同時(shí)在發(fā)展中不斷地調(diào)整以適應(yīng)環(huán)境的變化，從而制定切合實(shí)際情況的科學(xué)的方案就叫做策劃。

綜上所述策劃有一下幾個(gè)主要的特點(diǎn)：

第一、策劃的本質(zhì)一種思維智慧的結(jié)晶。

第二、策劃具有目的性，不論什么策劃方案，都是有一定的目的，不然策劃就沒(méi)意義了。

第三、策劃具有前瞻性、預(yù)測(cè)性，策劃是人們?cè)谝欢ㄋ伎家约罢{(diào)查的基礎(chǔ)之上進(jìn)行的科學(xué)的預(yù)測(cè)、因此具有一定的前瞻性。

第四、策劃具有一定的不確定性、風(fēng)險(xiǎn)性。策劃既然是一種預(yù)測(cè)或者籌劃就一定具有不確定性或者風(fēng)險(xiǎn)。

第五、策劃具有一定的科學(xué)性。策劃是人們?cè)谡{(diào)查的基礎(chǔ)之上、進(jìn)行總結(jié)、科學(xué)的預(yù)測(cè)，策劃不是一種突然的想法、或者突發(fā)奇想的方法、它是建立在科學(xué)的基礎(chǔ)之上進(jìn)行的預(yù)測(cè)、籌劃。

第六、策劃具有科學(xué)的創(chuàng)意，策劃是人們思維智慧的結(jié)晶，策劃是一種思維的革新、具有創(chuàng)意的策劃，才是真正的策劃，策劃的靈魂就是創(chuàng)

意。

第七、策劃具有可操作性，這是策劃方案的前提，如果一個(gè)策劃連最基本的可操作性就沒(méi)有，那么這個(gè)策劃方案，再有創(chuàng)意、再好也是一個(gè)

失敗的策劃方案。

九、藍(lán)海戰(zhàn)略

W.錢(qián)·金和勒妮·莫博涅教授合著的《藍(lán)海戰(zhàn)略》一書(shū)。藍(lán)海戰(zhàn)略其實(shí)就是企業(yè)超越傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)創(chuàng)全新的市場(chǎng)的企業(yè)戰(zhàn)略。如今這個(gè)新的經(jīng)濟(jì)理念,正得到全球工商企業(yè)界的關(guān)注。“紅海”是競(jìng)爭(zhēng)極端激烈的市場(chǎng)，但“藍(lán)海”也不是一個(gè)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域，而是一個(gè)通過(guò)差異化手段得到的嶄新的市場(chǎng)領(lǐng)域，在這里，企業(yè)憑借其創(chuàng)新能力獲得更快的增長(zhǎng)和更高的利潤(rùn)。

目前在某些領(lǐng)域藍(lán)海戰(zhàn)略受到質(zhì)疑，其實(shí)完全沒(méi)有這個(gè)必要。我們仔細(xì)分析一下，即使競(jìng)爭(zhēng)再激烈的市場(chǎng)一樣會(huì)有市場(chǎng)空白存在，發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)空白并第一時(shí)間介入，這一過(guò)程被國(guó)外的老頭子給冠了一個(gè)很動(dòng)聽(tīng)名字——藍(lán)海戰(zhàn)略

十、長(zhǎng)尾理論

與二八法則相對(duì)，21世紀(jì)又出現(xiàn)了長(zhǎng)尾理論，長(zhǎng)尾理論的基本原理是：只要存儲(chǔ)和流通的渠道足夠大，需求不旺或銷(xiāo)量不佳的產(chǎn)品所共同占據(jù)的市場(chǎng)份額可以和那些少數(shù)熱銷(xiāo)產(chǎn)品所占據(jù)的市場(chǎng)份額相匹敵甚至更大。即眾多小市場(chǎng)匯聚成可與主流大市場(chǎng)相匹敵的市場(chǎng)能量。在長(zhǎng)尾理論中，實(shí)際上“長(zhǎng)尾”是二八法則中原先不怎么被重視的那80%非關(guān)鍵的市場(chǎng)和低收益客戶等等。

長(zhǎng)尾理論要想發(fā)揮效果必須具備條件：足夠的存儲(chǔ)和流通的渠道，并且市場(chǎng)維護(hù)成本要盡可能小。計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)高度發(fā)展使之得以實(shí)現(xiàn)。因此我們看到大批長(zhǎng)尾理論的獲利者都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，傳統(tǒng)市場(chǎng)中“二八定律”依舊大行其道，毋庸置疑。

十一、定位理論

創(chuàng)始人特勞特與里斯。定位起始于產(chǎn)品，但并不是對(duì)產(chǎn)品本身做什么行動(dòng)。定位是指要針對(duì)潛在顧客的心理采取行動(dòng)，即要將產(chǎn)品在潛在顧客的心目中確定一個(gè)適當(dāng)?shù)奈恢谩Ｒ虼耍ㄎ皇菍?duì)顧客的頭腦進(jìn)行爭(zhēng)奪的理論。其目的是在潛在顧客心中得到有利的地位。

定位的真諦就是“攻心為上”，消費(fèi)者的心靈才是營(yíng)銷(xiāo)的終級(jí)戰(zhàn)場(chǎng)。要抓住消費(fèi)者的心，必須了解他們的思考模式，這是進(jìn)行定位的前

第二篇：房地產(chǎn)策劃工作職責(zé)

房地產(chǎn)策劃工作職責(zé)

房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等工作的人員。

在不同的房地產(chǎn)公司,對(duì)于房地產(chǎn)策劃師的定義和崗位職責(zé)都有所不同,具體要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際要求確定。一般情況下，房地產(chǎn)策劃師的工作職責(zé)都包括以下內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃；

2.整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案；

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)工作；

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理工作；

5.負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)研及策劃，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)。房地產(chǎn)策劃 工作內(nèi)容

一、區(qū)域市場(chǎng)研究

二、項(xiàng)目可行性分析

1、宏觀環(huán)境分析

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析

3、地塊分析

4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想及市場(chǎng)定位思路

5、項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)分析

三、市場(chǎng)定位

1、綜合定位

2、客戶定位

1）目標(biāo)客戶組成成分分析與判斷

2）目標(biāo)客戶區(qū)域設(shè)定與分析

3）目標(biāo)客戶群消費(fèi)層次與支付能力定位

4）目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理特征分析

3、產(chǎn)品定位

1）項(xiàng)目總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格及景觀建議

2）戶型設(shè)計(jì)及面積配比建議

3）配套設(shè)施及功能建議

4）物業(yè)建議

4、價(jià)格定位

1）制定均價(jià)

2）價(jià)格策略

四、全案策劃

1、市場(chǎng)調(diào)研

2、市場(chǎng)定位

3、整合營(yíng)銷(xiāo)策劃

1）、營(yíng)銷(xiāo)概念及思路

2）、營(yíng)銷(xiāo)主題確定

3）、項(xiàng)目形象定位

4）、項(xiàng)目創(chuàng)新體系的建議及實(shí)施要點(diǎn)

5）、促銷(xiāo)策略

6）、渠道策略

4、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案

1）、項(xiàng)目形象執(zhí)行方案

a、售樓部的選址及布置思路及實(shí)施要點(diǎn)

b、樣板間的選址及布置思路及實(shí)施要點(diǎn)

c、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售路線的設(shè)計(jì)思路及實(shí)施要點(diǎn)

d、施工現(xiàn)場(chǎng)的包裝及形象維護(hù)思路及實(shí)施要點(diǎn)

e、合作公司的選定方案思路及實(shí)施要點(diǎn)

f、樓書(shū)、折頁(yè)、單頁(yè)、報(bào)版、戶外的設(shè)計(jì)制作方案思路及實(shí)施要點(diǎn)

2）、價(jià)格執(zhí)行方案

a、均價(jià)控制

b、制定明細(xì)價(jià)格單

c、價(jià)格優(yōu)惠政策制定

d、付款方式的確定

e、不同時(shí)期價(jià)格策略執(zhí)行方案

3）、促銷(xiāo)執(zhí)行方案

a、銷(xiāo)售階段的推出量與控制方案

b、銷(xiāo)售階段市場(chǎng)反應(yīng)及對(duì)策方案

c、促銷(xiāo)活動(dòng)情況方案

d、活動(dòng)推廣方案

5、方案實(shí)施的指導(dǎo)

五、、全程代理

1、全案策劃

2、銷(xiāo)售執(zhí)行

1）營(yíng)銷(xiāo)策劃的實(shí)施和調(diào)整

2）銷(xiāo)售手冊(cè)的準(zhǔn)備

3）銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)、進(jìn)場(chǎng)、銷(xiāo)售工作的開(kāi)展

4）接待客戶，與客戶簽定合同，催收購(gòu)房款

5）協(xié)助辦理按揭貸款手續(xù)

6）銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)與反饋

7）銷(xiāo)售管理與銷(xiāo)售控制

第三篇：房地產(chǎn)策劃工作職責(zé)

房地產(chǎn)策劃工作職責(zé)

房地產(chǎn)策劃師是指從事房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研、方案策劃、投資管理、產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)和項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)等工作的人員。

在不同的房地產(chǎn)公司,對(duì)于房地產(chǎn)策劃師的定義和崗位職責(zé)都有所不同,具體要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際要求確定。一般情況下，房地產(chǎn)策劃師的工作職責(zé)都包括以下內(nèi)容：

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研和咨詢策劃；

2.整合設(shè)計(jì)、建設(shè)、營(yíng)銷(xiāo)、廣告、服務(wù)等資源，制定策劃方案；

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)工作；

4.房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)管理工作；

5.負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期調(diào)研及策劃，為公司領(lǐng)導(dǎo)提供決策依據(jù)。

房地產(chǎn)策劃 工作內(nèi)容

一般情況下，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃與銷(xiāo)售代理公司的工作內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面，但由于不同策劃代理公司的業(yè)務(wù)重點(diǎn)有所不同，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于全案策劃的需求也不盡一致，因此都或多或少地存在一些差別。

一、區(qū)域市場(chǎng)研究

二、項(xiàng)目可行性分析

1、宏觀環(huán)境分析

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析

3、地塊分析

4、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)思想及市場(chǎng)定位思路

5、項(xiàng)目投資收益及風(fēng)險(xiǎn)分析

三、市場(chǎng)定位

1、綜合定位

2、客戶定位

1）目標(biāo)客戶組成成分分析與判斷

2）目標(biāo)客戶區(qū)域設(shè)定與分析

3）目標(biāo)客戶群消費(fèi)層次與支付能力定位

4）目標(biāo)客戶群消費(fèi)心理特征分析

3、產(chǎn)品定位

1）項(xiàng)目總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格及景觀建議

2）戶型設(shè)計(jì)及面積配比建議

3）配套設(shè)施及功能建議

4）物業(yè)建議

4、價(jià)格定位

1）制定均價(jià)

2）價(jià)格策略

四、全案策劃

1、市場(chǎng)調(diào)研

2、市場(chǎng)定位

3、整合營(yíng)銷(xiāo)策劃

1）、營(yíng)銷(xiāo)概念及思路

2）、營(yíng)銷(xiāo)主題確定

3）、項(xiàng)目形象定位

4）、項(xiàng)目創(chuàng)新體系的建議及實(shí)施要點(diǎn)

5）、促銷(xiāo)策略

6）、渠道策略

4、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案

1）、項(xiàng)目形象執(zhí)行方案

a、售樓部的選址及布置思路及實(shí)施要點(diǎn)

b、樣板間的選址及布置思路及實(shí)施要點(diǎn)

c、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售路線的設(shè)計(jì)思路及實(shí)施要點(diǎn)

d、施工現(xiàn)場(chǎng)的包裝及形象維護(hù)思路及實(shí)施要點(diǎn)

e、合作公司的選定方案思路及實(shí)施要點(diǎn)

f、樓書(shū)、折頁(yè)、單頁(yè)、報(bào)版、戶外的設(shè)計(jì)制作方案思路及實(shí)施要點(diǎn)

2）、價(jià)格執(zhí)行方案

a、均價(jià)控制

b、制定明細(xì)價(jià)格單

c、價(jià)格優(yōu)惠政策制定

d、付款方式的確定

e、不同時(shí)期價(jià)格策略執(zhí)行方案

3）、促銷(xiāo)執(zhí)行方案

a、銷(xiāo)售階段的推出量與控制方案

b、銷(xiāo)售階段市場(chǎng)反應(yīng)及對(duì)策方案

c、促銷(xiāo)活動(dòng)情況方案

d、活動(dòng)推廣方案

5、方案實(shí)施的指導(dǎo)

五、、全程代理

1、全案策劃

2、銷(xiāo)售執(zhí)行

1）營(yíng)銷(xiāo)策劃的實(shí)施和調(diào)整

2）銷(xiāo)售手冊(cè)的準(zhǔn)備

3）銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)、進(jìn)場(chǎng)、銷(xiāo)售工作的開(kāi)展

4）接待客戶，與客戶簽定合同，催收購(gòu)房款

5）協(xié)助辦理按揭貸款手續(xù)

6）銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)與反饋

7）銷(xiāo)售管理與銷(xiāo)售控制

第四篇：學(xué)習(xí)酒店管理專業(yè)要做做哪些學(xué)習(xí)？

學(xué)習(xí)酒店管理專業(yè)要做做哪些學(xué)習(xí)？

學(xué)習(xí)酒店管理專業(yè)的學(xué)生在學(xué)習(xí)時(shí)會(huì)接觸到一些以前從未接觸過(guò)的領(lǐng)域，學(xué)習(xí)一些以前從未學(xué)習(xí)過(guò)的知識(shí)。它們是：《現(xiàn)代酒店管理》、《酒店心理學(xué)》、《旅游學(xué)概論》、《前廳客房服務(wù)與管理》、《餐飲服務(wù)與管理》、菜點(diǎn)與酒水、酒店英語(yǔ)、現(xiàn)代酒店?duì)I銷(xiāo)、酒店財(cái)務(wù)管理、會(huì)議服務(wù)與管理、康樂(lè)服務(wù)與管理。

而且在日常的學(xué)習(xí)中還會(huì)經(jīng)常有一些實(shí)際操作訓(xùn)練，項(xiàng)目教學(xué)實(shí)踐。（項(xiàng)目化教學(xué)模式是青島職業(yè)技術(shù)學(xué)院旅游、酒店專業(yè)在借鑒荷蘭INHOLLAD應(yīng)用科技大學(xué)基礎(chǔ)上，通過(guò)本土化實(shí)踐形成的教學(xué)模式。它所倡導(dǎo)的是“學(xué)中做、做中學(xué)”的理念，學(xué)生通過(guò)在校期間完成基于酒店真實(shí)工作任務(wù)的項(xiàng)目，來(lái)提高實(shí)戰(zhàn)能力，是一種行之有效的實(shí)踐教學(xué)模式。）禮儀訓(xùn)練（一般包括形體禮儀訓(xùn)練、日常交際禮儀訓(xùn)練、化妝訓(xùn)練等等）；酒店一線部門(mén)核心訓(xùn)練環(huán)節(jié)（一般包括前廳、客房、餐飲等酒店一線核心部門(mén)的相關(guān)技能的訓(xùn)練）；酒店英語(yǔ)口語(yǔ)訓(xùn)練，會(huì)展模擬實(shí)踐。這些實(shí)際操作訓(xùn)練對(duì)于提高學(xué)生的實(shí)際操作能力和學(xué)習(xí)新知識(shí)的適應(yīng)能力有很大的幫助和提高！

——北大資源研修學(xué)院

第五篇：房地產(chǎn)策劃

房地產(chǎn)策劃師職業(yè)資格認(rèn)證試點(diǎn)： 北京、湖南、山東、廈門(mén)、湖北、廣州

全國(guó)承認(rèn)的證書(shū)：

1、職稱類(lèi)，分初級(jí)、中級(jí)、高級(jí)：如教授、經(jīng)濟(jì)師等。

2、執(zhí)業(yè)資格：如房地產(chǎn)紀(jì)紀(jì)人、估價(jià)師等

3、國(guó)家職業(yè)資格，分一、二、三、四級(jí)：如房地產(chǎn)策劃師、培訓(xùn)師、人力資源師等。

4、各部委：如律師、醫(yī)師等。

房地產(chǎn)策劃師的等級(jí)：

員級(jí)（四級(jí)）：知道收集哪些資料、如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研 助理級(jí)（三級(jí)）：在這些資料里，整理、分析

師級(jí)（二級(jí)）：通過(guò)分析，懂得反映什么問(wèn)題 高級(jí)（一級(jí)）：如何從戰(zhàn)略角度、高度去看一些宏觀的策劃管理的東西

問(wèn)卷調(diào)查——問(wèn)卷設(shè)計(jì)

客戶需求變化，新流行文化、創(chuàng)新——戶型設(shè)計(jì)

案例：某珠江新城區(qū)域的新樓盤(pán)定價(jià)

某策劃人員對(duì)珠江新城周邊的樓盤(pán)進(jìn)行市調(diào)，均價(jià)20000元/㎡，于是策劃人員的新樓盤(pán)定價(jià)23000元/㎡，老板一看，說(shuō)太低了，要求一期23000+3000=26000元/㎡，二期再加3000元/㎡到29000元/㎡，最高到30000元/㎡的天價(jià)，后來(lái)2008年市場(chǎng)不好，又變成了15000-20000元/㎡。

該案例說(shuō)明了策劃人員的無(wú)奈，很多樓盤(pán)的定價(jià)完全是由老板拍腦袋想出來(lái)的，并不是“專業(yè)人士”分析出來(lái)的，當(dāng)市場(chǎng)好的時(shí)候，價(jià)格會(huì)隨著老板不斷膨脹的野心而暴漲，當(dāng)市場(chǎng)不好的時(shí)候，只能割肉出售。

出色的策劃師要找營(yíng)銷(xiāo)策劃的閃光點(diǎn)

哲學(xué)型的人才——從一滴水看到七彩的世界（紅綠青黃。。）。

第一章 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容：

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研 ⑴政治法律環(huán)境

①國(guó)家加快海西經(jīng)濟(jì)區(qū)域、大三通的開(kāi)形成，廈門(mén)、福建出臺(tái)有利于投資的政策，北京、廣州、深圳、上海對(duì)比

②湖南的長(zhǎng)沙株州湘潭區(qū)域，國(guó)家加快推進(jìn) ③重慶西區(qū)，經(jīng)濟(jì)試驗(yàn)區(qū)

④王志剛對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)大勢(shì)把握最好！

⑵經(jīng)濟(jì)環(huán)境

北京、上海、廣州、深圳的GDP排在全國(guó)各城市的前幾名 人均收入、一二三產(chǎn)業(yè)、GDP、貸款余額（統(tǒng)計(jì)年鑒）

固定資產(chǎn)投入

跟著熱點(diǎn)地區(qū)走

碧桂園模式——

二、三線城市、低地價(jià)、大規(guī)模

例：陽(yáng)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，以前都是一些本地小開(kāi)發(fā)商，后來(lái)2003年陽(yáng)東碧桂園大規(guī)模開(kāi)發(fā)，使國(guó)稅、地稅在2003年后大增，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)促進(jìn)力度很大。

⑶社會(huì)環(huán)境調(diào)研

由人組成、人文環(huán)境為主

廣州——兩代居、分開(kāi)住、單親家庭（女帶小孩）——需求點(diǎn)在哪里？

例：廣州的三元里，非洲黑人形成區(qū)域，比如附近開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，能否做黑人住宅區(qū)？2-3萬(wàn)㎡米行不行？可以天馬行空，但要論證。每年全國(guó)進(jìn)入的黑人有多少？進(jìn)入各城市的有多少？進(jìn)廣州的有多少？三元里區(qū)域的有多少？

例：廣州三河北，帝錦苑，2002年天河北豪宅，共1000多套，有一半印度、日本、意大利、韓國(guó)等外國(guó)人。為什么吸引外國(guó)人？歐陸風(fēng)格、不大不小、市中心、鬧中取靜、網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系吸引、當(dāng)時(shí)高層、省建設(shè)廳高官，原6000元/㎡，現(xiàn)12000元/㎡。

2、市場(chǎng)需求調(diào)研（難點(diǎn)工作，最有挑戰(zhàn)性工作）⑴消費(fèi)者調(diào)研

⑵消費(fèi)動(dòng)機(jī)調(diào)研：為什么買(mǎi)A而不買(mǎi)B樓盤(pán)，心理狀況 ⑶消費(fèi)行為調(diào)研

XX市房地產(chǎn)消費(fèi)者調(diào)研：戶型、總價(jià)、單價(jià)等

3、市場(chǎng)供給調(diào)研 ⑴總量調(diào)研

廣州住宅每年供給總量：低600萬(wàn)㎡——中800萬(wàn)㎡——高1000多萬(wàn)㎡ 空置量——畜水池——存量房（維持供求平衡）廣東維持10-15%的空置是合理的 ⑵市場(chǎng)調(diào)研

⑶各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售狀況調(diào)研

廣州寫(xiě)字樓（珠江新城寫(xiě)字樓推出市場(chǎng)后租金下跌）中信租金原250-300元/㎡，后200元/㎡ 住宅：多層、小高層、高層

商業(yè)：獨(dú)立、大型商場(chǎng)、都市綜合體 ⑷其他調(diào)研

4、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研 ⑴市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)研 ⑵價(jià)格調(diào)研

⑶促銷(xiāo)調(diào)研——最熱的城市是北京、上海 ⑷營(yíng)銷(xiāo)渠道調(diào)研

二、市場(chǎng)調(diào)查流程

例：陽(yáng)江市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研：陽(yáng)江市政府委托省房協(xié)進(jìn)行調(diào)研、國(guó)土局、發(fā)改委、財(cái)政局、工商局等積極配合。

準(zhǔn)備：初步方案（工作行動(dòng)方案）、調(diào)研目的、預(yù)期效果、哪些部門(mén)協(xié)助、人員、時(shí)間、費(fèi)用等。操作：

①在陽(yáng)江召開(kāi)房地產(chǎn)論壇（建設(shè)局下文協(xié)助：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)議、職能局領(lǐng)導(dǎo)會(huì)議、研究專家會(huì)議）——最后發(fā)各部門(mén)審核——回復(fù)——定稿

②設(shè)計(jì)問(wèn)卷——招10多名學(xué)生兼職——培訓(xùn)細(xì)則、到哪里（政府、摟盤(pán)、商業(yè)中心、公園等）——1000份——3天——統(tǒng)計(jì)整理——分析——出報(bào)告

③廣外博士生寫(xiě)調(diào)研提綱——不行重寫(xiě)——不行——初稿——修改——定位——發(fā)展程度——建議——領(lǐng)導(dǎo)重視——振興規(guī)劃

結(jié)論：2007年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高潮，陽(yáng)江平淡（價(jià)穩(wěn)量穩(wěn)），不利于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。

三、市調(diào)報(bào)告的撰寫(xiě)P23

材料的分析、整理——結(jié)論（老板只喜歡看結(jié)論、小結(jié)、摘要）

技術(shù)報(bào)告：同一供需圈10個(gè)樓盤(pán)對(duì)比法、商業(yè)收益法、重置成本法 可行性研究報(bào)告——都是可行的

報(bào)告局限性和應(yīng)用注意事項(xiàng)——假設(shè)的前提成立

P30 規(guī)范結(jié)構(gòu)（省房協(xié)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)）⑴扉頁(yè)（封面）⑵目錄 ⑶摘要 ⑷正文 ⑸附錄

四、市場(chǎng)分析思路P35

1、三個(gè)層次

⑴區(qū)域：珠江三角洲（開(kāi)放性強(qiáng)、前瞻性）、海西區(qū)、浦東區(qū)

廣州星河灣在廣州、北京、上海都有，理念、全國(guó)參觀、鞋套統(tǒng)一、無(wú)專人銷(xiāo)售、隨便自己看

⑵專業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

住宅：一般、豪宅、別墅（聯(lián)體、聯(lián)排、獨(dú)立、空中、疊加）⑶項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

祈福新村——10多期——10-20萬(wàn)人——1萬(wàn)多畝 項(xiàng)目在1000畝（66.7萬(wàn)㎡）以內(nèi)比較好操作

2、兩個(gè)方面 ⑴供給： ⑵需求：

3、三個(gè)時(shí)段 過(guò)去3-5年 現(xiàn)在

將來(lái)1-2年

4、五個(gè)影響因素

人口分析：12個(gè)人一個(gè)組、方案、創(chuàng)意水平、飛特部落（南寧市時(shí)尚青年，好動(dòng)、時(shí)尚、時(shí)髦、IT、網(wǎng)絡(luò)）1萬(wàn)㎡，市場(chǎng)容量規(guī)模夠不夠大？

五、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析內(nèi)容P38

1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析

全國(guó)GDP9%，廣東10%，廣深13% 宏觀發(fā)展差——房地產(chǎn)不可能好

經(jīng)濟(jì)發(fā)展以房地產(chǎn)為第一行業(yè)

三駕馬車(chē)：固定資產(chǎn)投資（市場(chǎng)預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)起來(lái)——宏觀起來(lái)）、消費(fèi)、進(jìn)出口貿(mào)易 偉大的策劃家從宏觀開(kāi)始

經(jīng)濟(jì)發(fā)展——基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)發(fā)展：道路、公共設(shè)施 關(guān)注：一二三產(chǎn)業(yè)比例關(guān)系

深圳——深交所——金融中心（雙中心、船運(yùn)中心）廣州——第二產(chǎn)業(yè)——汽車(chē)、石化等

例：石家莊——下飛機(jī)——打的——很久——酒店——市中心——落后10年（比南方）主要產(chǎn)業(yè)：醫(yī)藥（新華制藥）、三鹿集團(tuán)

城市定位不明確、模糊：離北京近、無(wú)自然資源、四不像。

2、區(qū)位分析 最佳用途分析

例：五星級(jí)酒店應(yīng)建在哪里？

①東莞酒店模式——住宅小區(qū)里面，住房率80% >平常70% ②廣州怡和山莊——白云山后面——五星級(jí)酒店——客滿——會(huì)議酒店為主50-60%

3、市場(chǎng)概況分析 未來(lái)趨勢(shì)分析

4、專業(yè)市場(chǎng)供求分析

營(yíng)銷(xiāo)策劃一定要上綱上線，要有個(gè)性化的東西。

例：深大小梅沙中間的小島天琴灣，全國(guó)唯一直升機(jī)看樓，至今已售10多棟別墅，每棟5000萬(wàn)（500-600㎡），目標(biāo)客戶是世界500強(qiáng)老板、CEO。泛地產(chǎn)——購(gòu)住宅——購(gòu)所有植被、園林、雕塑、環(huán)境、海景等——現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，以明快線條為主 關(guān)鍵點(diǎn)：是否有足夠的客戶人脈？

5、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析

營(yíng)銷(xiāo)后期，體量對(duì)比、營(yíng)銷(xiāo)手法、價(jià)格等分析對(duì)比 營(yíng)銷(xiāo)建議、售價(jià)和租金預(yù)測(cè)、預(yù)測(cè)吸納量及計(jì)劃

6、敏感性分析

六、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析方法P40

1、政策影響分析方法 ⑴927的深層原因：以前國(guó)六條、國(guó)八條等都是針對(duì)供給方的，而927政策是針對(duì)需求方的。

⑵政策可操作程度：90/70政策、廣東很多二線城市戶均100㎡以上，90㎡不合適。

⑶影響最大：房地產(chǎn)金融政策：開(kāi)發(fā)商在銀行貸款、需求買(mǎi)地，向銀行貸款 潘石屹觀點(diǎn)：房地產(chǎn)要死，銀行先死。

2、城市規(guī)劃影響分析方法 重要、技術(shù)性強(qiáng)

3、房地產(chǎn)供需分析方法

⑴供給分析：供給量分析、供給結(jié)構(gòu)分析

⑵需求分析：成交需求分析、未來(lái)需求分析

⑶供需對(duì)比分析：供需的量對(duì)比、供需的結(jié)構(gòu)對(duì)比

4、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析方法 ⑴法律特性的分析 ⑵經(jīng)濟(jì)特性的分析 ⑶自然條件的分析 ⑷項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性分析

七、房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)分析方法

1、指數(shù)分析法

2、景氣分析法

3、區(qū)位商方法

4、投入產(chǎn)出法

【第一招：加法】

1+1>2！

將二件風(fēng)馬牛不相及的事捆綁起來(lái)，會(huì)發(fā)生很多有趣的變化。

我們大概都聽(tīng)過(guò)書(shū)商捆綁連接總統(tǒng)的故事，故事大約是這樣的：第一次把新書(shū)寄給總統(tǒng)，總統(tǒng)客氣地說(shuō)了聲“好”，于是，書(shū)商就宣傳“總統(tǒng)叫好的書(shū)”；第二次又把一本新書(shū)寄給了總統(tǒng)，總統(tǒng)不想再被利用，就回信說(shuō)“不好”，于是，書(shū)商就宣傳“這是總統(tǒng)批判的書(shū)”，人們還是好奇地看看為什么總統(tǒng)批判它；第三次，書(shū)商再寄新書(shū)給總統(tǒng)，總統(tǒng)汲取上兩次被利用的教訓(xùn)，干脆就不理會(huì)了，不久，書(shū)商又宣傳了，“連總統(tǒng)都無(wú)法評(píng)價(jià)的書(shū)”，總統(tǒng)還是被利用了。這件事真不真實(shí)不重要，重要的是它告訴我們一件事：加法的效果很明顯！

將加法運(yùn)用到房地產(chǎn)界來(lái)看：

體育+地產(chǎn)=體育地產(chǎn)，成就了“讓運(yùn)動(dòng)就在家門(mén)口”的南國(guó)奧林匹克花園；

教育+地產(chǎn)=教育地產(chǎn)，成就了“給你一個(gè)五星級(jí)的家”的碧桂園；

勞斯萊斯+地產(chǎn)=標(biāo)準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)地產(chǎn)，成就了“一個(gè)心情盛開(kāi)的地方”的星河灣；

宋詞+地產(chǎn)=文化地產(chǎn)，成就了“中國(guó)首個(gè)宋詞文化社區(qū)”的夢(mèng)里水鄉(xiāng)；

旅游+商業(yè)+地產(chǎn)=體驗(yàn)地產(chǎn)，成就了轟動(dòng)一時(shí)的上海新天地。

策劃大師王志綱經(jīng)常喜歡說(shuō)，跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)，其實(shí)就是加法的說(shuō)法，以一個(gè)產(chǎn)業(yè)幫襯另一個(gè)產(chǎn)業(yè)的做法，確實(shí)能起到借勢(shì)引爆拔出蘿卜帶出泥的效果。

【第二招：減法】

第一勝過(guò)更好，一顆子彈打一只鳥(niǎo)！

減法就是化復(fù)雜為簡(jiǎn)單，化多為少，化粗為精。

大家知道，對(duì)一個(gè)事情的決策，首先要確定做事情的程序，程序上的各個(gè)步驟就是決策點(diǎn)。減法其實(shí)就是抓重點(diǎn)，突出決策環(huán)上的某一個(gè)決策點(diǎn)，不遺余力地加強(qiáng)這個(gè)決策點(diǎn)，使這個(gè)決策點(diǎn)成為重點(diǎn)，由這個(gè)重點(diǎn)來(lái)帶動(dòng)其它決策點(diǎn)。

人類(lèi)文明的傳播和演變，其實(shí)就是傳遞并升華簡(jiǎn)單的共性規(guī)律的過(guò)程。一部簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的老子《道德經(jīng)》，講盡了宇宙萬(wàn)物的道理、概括了事物的規(guī)律。而后世的越是深刻的哲學(xué)越是片面，唯其片面能夠深刻，唯其深刻不能全面，個(gè)中原因皆在于此。

減法經(jīng)常被我們不知不覺(jué)中采用。飯店門(mén)口貼一張紙，上書(shū)：“田螺2元一盤(pán)”，便宜，太便宜了，你進(jìn)去吧，我不相信你只吃田螺，你也不怕噎死？你喝點(diǎn)飲料飯店就能把田螺的損失給奪回來(lái)。

我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)一些企業(yè)花大價(jià)錢(qián)打的廣告等于一張廢紙，他把自己的產(chǎn)品的10個(gè)優(yōu)點(diǎn)全部說(shuō)出來(lái)，都是優(yōu)點(diǎn)，哪里還會(huì)有優(yōu)點(diǎn)？要?jiǎng)h，要突出一個(gè)重點(diǎn)，你第一次打“KISS”的情景一定歷歷在目，你第一次戀愛(ài)的心跳一定不會(huì)“事如春夢(mèng)了無(wú)痕”。所以，誰(shuí)占得先機(jī)，誰(shuí)搶得第一位，誰(shuí)就能“近水樓臺(tái)先得月”。“農(nóng)夫山泉有點(diǎn)甜”，只突出味道就行；“今年過(guò)年不收禮，收禮只收腦白金”，只突出適用價(jià)值就行；……不用說(shuō)上海人能跑，只說(shuō)奧運(yùn)冠軍劉翔的名字地球人都會(huì)知道！

【第三招：乘法】

牽線頭，搭平臺(tái)，隔山打牛。

這其實(shí)就是一種資源整合。牽線頭，就是把幾個(gè)不同的資源拿來(lái)過(guò)，然后為其建立搭建一個(gè)共同的平臺(tái)，以最低的成本，幾個(gè)產(chǎn)業(yè)或項(xiàng)目同時(shí)互動(dòng)，發(fā)生化學(xué)作用，產(chǎn)生質(zhì)變形成新的利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)多方共贏。

曾經(jīng)我用乘法為一家經(jīng)營(yíng)不善的渡假村設(shè)計(jì)了這樣一套方案：

這家渡假村座落在一個(gè)同樣經(jīng)營(yíng)不善的公園里，有韓國(guó)燒烤屋，有日式客房，風(fēng)景不錯(cuò)，環(huán)境優(yōu)美，可由于地處偏僻之處，養(yǎng)在深閨無(wú)人識(shí)，老板也由于前期的投入導(dǎo)致現(xiàn)在的運(yùn)作資金不足，宣傳工作也難以為繼，所以客房每天都空在那里，燒烤生意也每況愈下。

怎么辦呢？

于是，我為其設(shè)計(jì)了一個(gè)資源互換平臺(tái)，尋找一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和一個(gè)媒體合作，把旅游、地產(chǎn)、媒體三大資源整合起來(lái)。

三頭線：

1、旅游線：渡假村為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的客戶提供5+2生活模式，即購(gòu)房者5天全家免費(fèi)暢游公園，2天免費(fèi)享受標(biāo)準(zhǔn)間客房；

2、地產(chǎn)線：開(kāi)發(fā)商可打公園牌，打自然牌，倡導(dǎo)旅游地產(chǎn)生活，廣告資源雙方共享；

3、媒體線：利用媒體優(yōu)勢(shì)，為雙方搭建品牌橋梁。

于是，渡假村利用空置的客房資源轉(zhuǎn)換與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商合作，免費(fèi)打了廣告。購(gòu)房者入住了客房，總不能只睡覺(jué)吧，自然到燒烤屋里去消費(fèi)，由此又將客房的損失費(fèi)拿回來(lái)。媒體有了廣告業(yè)務(wù)可做，自然熱心為兩者牽頭搭線，并在新聞炒作上為其提供一切方便之利。

如此一來(lái)，旅游商為開(kāi)發(fā)商提供5+2生活模式，雙方結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系，開(kāi)發(fā)商在媒體發(fā)布廣告，配以活動(dòng)促銷(xiāo)，三方互動(dòng)，資源整合，一舉三得！

這，就是乘法的妙用！

【第四招：除法】

1除于2等于1/2，除于3等于1/3，除于4等于1/4，……從有限中得到無(wú)限，從除法中得到商，商，也就是商業(yè)、商機(jī)，說(shuō)白了，也就是一種背景轉(zhuǎn)換法，即：背景決定前臺(tái)，用更強(qiáng)大的背景去為自己服務(wù)，我們要把有限的視線投放到無(wú)限的背景中去！

星星因?yàn)橛辛怂{(lán)色的天冪所以閃閃動(dòng)人，照相因?yàn)橛辛税咨谋尘八圆拍芡怀鲎晕摇?/p>

一個(gè)人，一件商品，一戶企業(yè)，無(wú)論它（他）多么強(qiáng)大，它（他）的價(jià)值、力量都是十分有限的，而其所處的背景有時(shí)是可以選擇的，有時(shí)背景的價(jià)值和力量是無(wú)限的。

一個(gè)小伙子，后面站的是影視明星，一看就像一個(gè)高級(jí)助手，最少也是一個(gè)風(fēng)流人物；明星走了，換了一個(gè)公安局刑警大隊(duì)人員，拿著手銬和電棍，按照這個(gè)背景，你肯定會(huì)想，這個(gè)小伙子出事啦！

一個(gè)化妝品，放在日用品柜里是平價(jià)，放在化妝品柜里就漲價(jià)，這就是背景的不同。

有個(gè)地方性房地產(chǎn)公司，和世界名牌沃爾瑪超市締結(jié)了戰(zhàn)略合作關(guān)系，你建商場(chǎng)，我給你辦理一切用地手續(xù)，給你建設(shè)好房產(chǎn)，我不賺你沃爾瑪一分錢(qián)，只要借機(jī)多征用一些土地，只要把沃爾瑪進(jìn)駐的消息宣布出去，即使不好的地塊兒，也會(huì)馬上變成旺地，因?yàn)槿思椅譅柆斏虉?chǎng)生意旺，整個(gè)地區(qū)的土地都被名牌給升值了，你甚至不用建房，你把多余的土地再加價(jià)轉(zhuǎn)讓出去就行了。為了引進(jìn)沃爾瑪——世界500強(qiáng)，各地政府在市場(chǎng)準(zhǔn)入方面沒(méi)有不開(kāi)綠燈的，連在異地辦事的效率都不減。賺錢(qián)不僅要看賺多少，更重要是看賺多快。和沃爾瑪合作，你的背景就是世界最大的零售企業(yè)。

連狐貍都知道借老虎的威風(fēng)，都知道背景的轉(zhuǎn)換，都知道除法的運(yùn)用！

【第五招：比法】

比法，也就是比例法，1/3=2/6，事物之間在哲學(xué)的層面經(jīng)常會(huì)有些驚人的相似之處，這是造物主的一個(gè)神奇之所在。

房地產(chǎn)行業(yè)本來(lái)和信息產(chǎn)業(yè)是完全兩碼事，我發(fā)現(xiàn)，它們之間也有一定的相識(shí)之處。

INTERNET是說(shuō)你我相互勾結(jié)——INTER一下，形成一片——NET一下，所以，INTERNET就是土地；這個(gè)土地是生地，沒(méi)有“七通一平”，所以，要用寬帶、路由器等進(jìn)行管網(wǎng)配套，使生地變成熟地；電腦就是在土地上的建筑物，光電腦能用，但功能有限，所以，就得裝修，軟件就是房屋裝修；裝好軟件的電腦可以自己用，但互動(dòng)的信息就像進(jìn)出的人流一樣，管理起來(lái)很困難，于是就需要專業(yè)的物業(yè)公司來(lái)管理，這就是門(mén)戶網(wǎng)站等信息服務(wù)。搞物業(yè)管理的沒(méi)有搞建筑和裝修的賺錢(qián)快，搞房產(chǎn)的不如搞地產(chǎn)的，信息產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的規(guī)律大體上與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也是一樣的。

有人問(wèn)你，什么是策劃？你可能會(huì)套用王志綱的說(shuō)法：條條大路通羅馬，策劃就是找最近的那條路。

我會(huì)如何回答你呢，我會(huì)告訴你，其實(shí)中國(guó)的象形文字就蘊(yùn)含了策劃的真意。先從“策”字來(lái)看，上為竹字頭，下面一個(gè)宋字，宋字的原意是一聲巨響，所以，“策”就是用鋒利的竹子打擊出一聲巨響，我們引申來(lái)說(shuō)，“策”字就是把握規(guī)律、道破天機(jī)。策劃的“劃”，就像竹排在水里劃，引申來(lái)看，就是指在“策”的基礎(chǔ)上能夠?qū)б绷鞯娜恕Ｋ裕邉潈勺郑覀€(gè)人用比法來(lái)理解，就是把握規(guī)律、道破天機(jī)、導(dǎo)引潮流的意思。

曾經(jīng)我用比法為一家房地產(chǎn)公司的小戶型做了這樣一個(gè)軟文炒作。當(dāng)時(shí)我想，誰(shuí)最有可能買(mǎi)

小戶型的房子，當(dāng)然是青年人；青年人平常最喜歡做什么，當(dāng)然是上網(wǎng)；青年人用買(mǎi)小戶型省下來(lái)的錢(qián)最想買(mǎi)什么，當(dāng)然是汽車(chē)！

靈機(jī)一動(dòng)，突然我找到了一個(gè)它們之間相通的一個(gè)點(diǎn)，那就是QQ，上網(wǎng)用QQ，汽車(chē)開(kāi)QQ，小錢(qián)也能當(dāng)家，那么為什么小戶型不能命名為QQ小戶型呢，時(shí)尚、可愛(ài)，誘人！