第一篇：中國從房地產角度角探討老年公寓開發投資的利弊

中國從房地產角度角探討老年公寓開發投資的利弊

隨著我國人口老齡化的持續發展和老年人口的日益高齡化，在生育水平逐步穩定在低水平、家庭日益小型化的情況下，社會化養老服務成為迫切的問題，相當多的人認為我國社會化養老滯后。但房地產商卻不愿意投資老年公寓，有必要從房地產投資的角度看老年公寓開發。

一 未來需求巨大

我國從上世紀70年代后期開始實行計劃生育政策，第一代獨生子女已經步入婚育年齡。隨著第一代獨生子女紛紛成家立業，一對獨生子女夫妻和四個老人----這種人口結構組成的家庭，正在成為城市的主流家庭，中國的養老方式是反哺式的，而國外是接力式的，傳統養老方式已經不再適應新的家庭構成形式。

很多社會學者表示，隨著獨生子女時代的來臨，中國傳統的家庭觀念正在受到挑戰，養老也將會從以家庭為主逐漸向以社會為主轉變。大多數老人都得面臨這樣的選擇：單過，或者入住老年公寓。在上了年紀行動不便、子女忙于工作，物質能得到滿足而精神卻得不到滿足等等現實的面前，配套完整、服務齊全、環境優美的老年公寓，必將成為許多老年夫婦的晚年去處。

從山東省來看，到2005年底，山東省60歲以上老年人口已達1293萬，占全省總人口的13.98%。65歲以上老年人口達917萬，占總人口的9.93%。據2005年11月抽樣調查顯示，全省60歲以上老年人口比2000年11月人口普查時增加了249萬，年均增加近50萬人，而同期全省總人口僅增加不到160萬人，年均增加不到32萬人，比較起來，山東省60歲以上老年人口增長速度是總人口增長速度的12.5倍，增長速度之快驚人。據專家預測，到2050年，山東老年人口比例將達35%，平均每三個人中就會有一個老年人。

從廣州市來看，廣州市日前有90多萬名老年人，占全市總戶籍人口的12.5%。全市有各類社會福利機構191家，總床位20344張；全市老人院床位利用率達到九成，有的老人院排隊等候入院已經排到400多位，要進老人院還要等待一兩年時間。

從宜賓市來看，僅僅城市里就有17.5萬老年人，據該市老齡委抽樣調查測算，僅中心城區要求入住老年公寓的老年人達3.5萬人，占到了20%。全市現有老年公寓床位僅1000張，其中由政府辦的鹽坪壩老年公寓床位220張，其余為民辦，老年公寓床位率只能達到0.57%。老年公寓供需矛盾日益突出。日前，全市沒有一個規范性老年公寓，現有老年公寓分布不均勻，活動場地狹小，老年人居住房間擁擠，服務設施簡陋，管理服務不到位，一些鄉鎮敬老院條件較差，已經遠遠不能適應城鎮養老的需要。

二 空巢、獨居和不能自理的老人熱衷于入住老年公寓

從婚姻現狀及居住情況看居家養老，盡管現在的老人大多子女較多，尚未收到獨生子女政策的影響，但空巢和獨居老人所占的比重已經不小，并且熱衷于入住老年公寓。許多規模加大、條件較好的老年公寓，處于排隊等候入住老年公寓的狀況。比如在宜賓市的抽樣調查中，空巢老人占7%，喪偶的獨居老人28.82%。

不能自理的老人迫切需要入住老年公寓。2004年我國老年人中生活不能自理的有8.9%。需要照顧的老年人總量已經超過1200萬人。隨著“十一五”期間老年人口的增多，老年照料需求與醫療救助的需求也會增大。三 政府對于開發老年公寓給予了稅收等方面的優惠政策

各地政府在國家有關政策的基礎上，面對我國未富先老的現實，針對社會養老機構的經營情況，對于開發商開發老年公寓給予了一定的優惠政策。

北京市的有關優惠政策匯集如下： 1 營業稅方面

根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》第六條第一款，“養老院、殘疾人福利機構提供的育養服務，婚姻介紹，殯葬服務取得的收入免征營業稅。” 所得稅方面

《財政部 國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知》（財稅【2000】97號）和《北京市財政局、北京市地方稅務局<轉發財政部、國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收征得的通知>》（京財稅【2001】5號），在所得稅方面給予的優惠有：

對由民政部門審核批準，并核發《北京養老機構執業許可證》老年服務機構及核發《社區服務設施證書》的社區服務中心的老年服務中心（含為老年人提供服務的場所），暫免征收企業所得稅。

對于其他部門和單位、個人主辦的老年服務中心、老年活動中心，經所在地主管稅務機關參照民政部門審核標準進行核實，凡屬于福利性、非盈利性的機構，暫免征企業所得稅。

對企事業單位、社會團體和個人等社會力量，通過非營利性的社會團體和政府部門向福利性、非營利性的老年服務機構的捐贈，在繳納企業所得稅和個人所得稅前準予全額扣除。

所得稅的見面，稅務部門根據辦理減免稅審批權限，由主管稅務機關負責審批，納稅人辦理減免稅需要提供的資料有：

（1）申請減免稅報告即《北京市地方稅務局減免稅申請書》；（2）企業法人營業執照復印件；（3）稅務登記復印件；

（4）《北京市養老機構執業許可證》；（5）《社區服務設施證書》。房地稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅方面。根據《財政部 國家稅務總局關于老年服務機構有關稅收政策的通知》（財稅【2000】97號），對政府部門和企事業單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務機構暫免自用房產、土地、車船的房產稅、城鎮土地使用稅、車船使用稅。優惠的對象

指專門為老年人提供生活照料、文化、護理、健身等多方面服務的福利性、非營利性的機構，主要包括：老年社會福利院、敬老院（養老院）、老年服務中心、老年公寓（含老年護理院、康復中心、托老所）等。

上海把對老年的照料服務，作為約束性指標列入“十一五”《規劃綱要》，要求到2010年社會化照料服務覆蓋人數將占屆時上海戶籍老年人口的10%以上，出臺了地方性規章《上海市養老機構管理辦法》，從政策上鼓勵社會力量投資興辦養老機構。上海已經出現了多種投資主體興辦的養老機構，社會力量興辦的養老機構的床位數，已經超過了上海市養老機構床位總數的三分之一，達到近1.4萬張，按照品均每張傳為投資5萬元計，就為國家在這個方面至少節省投資約7個億。

濟南市通過政策扶持、市場化運作等多種形式，加快老年服務設施的建設和管理，充分運用市場機制和各種優惠政策引導動員社會各方面的力量推動老年公寓的建設發展，力爭2007年實現每百名老人擁有兩張床位的目標。這意味著，濟南市老人公寓的床位數量將增至16000張，比現在規模擴大近7倍。這將在很大程度上改變濟南市現在老年公寓床位偏少的現狀。

泉州市政府將泉州市老年公寓的建設確定為重點建設項目之一，對其建設用地在批準時規定為老年公寓，給予一定的政策傾斜。由港豐公司投資興建，產權在港豐公司，并由他們進行管理，民政部門對其經營行為進行指導和監管。投入使用后將以出租的形式，提供給老年人，不允許其改變老年服務設施的使用性質。

常州市天寧區委、區政府撥出專項資金120萬元，用于全面推開養老服務社會化示范活動試點工作。對新建床位50張以上、擴建床位在20張以上（不含原床位）的養老機構，每張床位給予一次性補貼1000元；對實施機構養老的敬老院、老年公寓，以每收養一名老人一次性補貼1000元偉標準進行補貼。對開展居家養老項目的，由政府買單為每名老年提供150元/月的送時服務。對建立養老服務中心實行居家養老項目的街道，一次性補貼2萬元作為活動啟動經費。

但從我國養老服務的財力投入方式看，現行的養老服務財力供給具有非確定性、非完整性、非連續性的特點，政府的資金投入原則上通過財政撥款的方式，直接撥付給事業單位性質的政府辦養老機構，政府辦養老機構主要靠爭取項目、擴大盤子的辦法來獲得財政支持，多數經費用于建設施、添設備、養人員，自認使用效率低下；另一方面民辦養老機構很難通過政府直接撥款的方式獲得政府的財力支持，“民辦公助”政策很難實施。

四 部分老人具備入住老年公寓的支付能力

部分老人具備入住老年公寓的支付能力。鑒于實地調查中，60%以上的老人入住老年公寓的費用，是老年人自己承擔。在進行投資分析時，也不考慮子女對父母贍養的經濟支付。老年人自身的經濟支付能力主要有兩個方面：一個方面是退休的收入。據安徽省一所在地級市某學院的調查統計，該院有離退休人員70人，其中：工資收入3000元以上2人；2000-2999元17日；1500-1999元40人；1000-1499元12人；沒有不滿1000元的離退休人員。所以，相當一部分老人對于大致千元左右的老年公寓費用可以承擔。另一方面是通過以房養老的機制，將老年人住房資產的流動性充分發揮，使老年人過上較高品質的生活。

五 未富先老的狀況使老年人的需求有限

從影響房地產市場發展的國際比較分析來看，我們國家的很多社會經濟指標都處于典型的發展中國家水平，如人均GDP、人均住房面積、城市人口與總人口比例、養老金覆蓋比例等，甚至低于世界平均水平，而老齡人口與總人口的比例（老齡化率）已超過11%，則是發達國家的水平，成為重要的社會問題。直接的結果是老年人的支付能力不足，對老年公寓的需求優先，也就是通常所說的“外國老人有錢”。

所以，盡管我國老年人的總量很高，但有支付能力的老年住宅需求有限。在調查中，許多社會養老機構的負責人介紹，平日里打電話咨詢或實地到老人院考察的人不少，但真正入院的比例并不高，除去觀念上的原因外，入院費用高是主要原因。很多中低收入家庭的老人想住養老院頤養天年，但是由于費用考慮最終不得不放棄。例如濟南市老年人口為80萬，但截止2004年，濟南市區有養老機構（老年公寓、托老所等）31處，床位2365張，平均入住率僅為64.2%。養老是社會保障體系的重要內容，是一種專業化的社會服務，老人們生活在一起，自娛自樂，可以豐富他們的精神生活，有效減少年輕一代的負擔。因此，最好的養好方式就是社會化養老。但入住老年公寓的費用問題，是社會化養好的瓶頸。

老年公寓的發展與經濟水平的提高，社會習俗的轉變，文化傳統的更新密切相關。反映在我國具體情況上，就是經濟較發達的東南沿海地區對于老年公寓的需求呼聲較為強烈，而中部地區就相對不是那么急迫。

六 開發商取得土地的難度較大

我國為了保證糧食安全和廣大農民的利益，實行全世界最嚴格的耕地保護制度；同時，土地的取得實行招拍掛等方式，加上拆遷的難度越來越大，使得開發商取得土地的成本越來越高。經常要運作兩年左右，才能拿到一塊地。可想而知，開發商從市場上千辛萬苦拿到的土地，不會去坐慈善事業，所以，對于開發老年公寓的積極性就不會很高。

老年公寓的投資者，難以獲得劃撥用地、地價優惠，也無法享受低息、無息貸款，甚至取得商業貸款的難度也很大，自我發展的經費全靠自籌，發展能力有限。同時，也造成了個人舉辦養老機構風險增大，搞不好會輸光家底，限制了老年公寓的投資。

七 老年公寓投資比普通房地產開發資金回收慢

從房地產投資的角度來看，老年公寓是租賃型，一次性投入，需要長期的租賃才能逐月收回投資，見效慢，資金的使用效率不高。據初步估算，普通型的養老機構的建設費，單床成本平均需要8萬左右，再加上其他成本，建造養老機構的費用十分大的。自上海郊區，新建高、中、低檔次的養老機構投資額，每張床位分別約為15萬、10萬和5萬，建立一個中等規模、設備設施較齊全的100張床位的老年公寓，需要1500萬的投入。一張床位每月租賃的價格假定為1000元（不含伙食費、醫療費、零用費等），則一年為12000元，不算利息，還需要12.5年回收投資的本金。如果每年有2個月左右的時間空置，則需要15年收回本金。而普通房地產開發投資，投資35%就可以進行預售，占用的自由資金少，中等規模的項目，運作三到五年就可以完成，回收本金并取得豐厚的利潤。

老年公寓像其他居住物業那樣通過預售籌措一定比例的建筑資金的可能性繳銷，需進行較大規模、較長時間的資金投入。由于市場需求的特殊性，有一定比例的居住面積和公建面積需通過租住和經營來實現投資的回收。這就決定老年公寓開發所需的資金回收期遠遠高于普通房地產開發。所以投資者對老年公寓的開發建設往往望而止步，徘徊不前。

八 老年公寓投資比普通房地產開發風險大

老年公寓投資比普通房地產開發風險大。短期內的市場把握容易預測，把握較大，而跨度長的投資，面臨的風險更多。如泉州市老年公寓規劃用地150畝，建筑面積總量可達35000平方米，是集居住、醫療保健、問題服務、娛樂等功能于一體的龐大現代建筑群。該公寓建成后，將是全省地市級老年公寓中條件最好的一個。泉州老年公寓項目從2001年久開始醞釀了，經過三年完成征地手續，2006年全面建成啟用，歷時五年。其間面臨土地、拆遷、建設等各種風險。

針對老年人的投資，還要面臨一些老年人，入住時具有支付能力，但一段時間過后失去了資產或收入，不再具有足夠的支付能力，老年公寓不能硬性的將老人趕出去。這種風險還缺乏社會化的解決方案。

九 部分老年公寓入住率低影響投資的積極性

我國部分老年公寓入住率低，也使開發企業在投資老年公寓時裹足不前。分析入住率低的原因，主要有：

有支付能力的老年人相對偏少。經濟收入低是制約老年人入住公寓的重要原因，盡管我國有1.43億老年人，但相當一部分沒有退休金收入，生活節儉。如今七八十歲的老人，要么沒有正式工作，要么有工作單退休金不高，因此，多數人花不起這個錢住公寓。據有關部門提供的數據，上海老年人的平均退休金為800元左右，而一般的養老機構平均護理床位收費就需要800元以上。另外由于老年人除退休金以外其他收入來源的減少，一些老年人的養老金只能維持其基本的生活，顯然單憑老年人自身的收入支付入住養老機構的費用是不夠的。其他的經濟來源，一方面是老年人子女的自主，更為重要的，是政府建立機制，幫助老年人實現“以房養老”。

傳統觀念是老年公寓受冷的重要原因。把老人送進老年公寓，老人會覺得自己被子女遺棄了，孩子擔心別人說自己不孝順。因此，有些空巢老人寧可在家忍受孤獨寂寞，也不會選擇到公寓住。

一些養老院、敬老院改制的老年公寓和規模小的民營老年公寓服務設施簡陋，服務人員的素質低，服務質量不到位，不能滿足老年人的需求，有的像醫院一樣只是個養病的地方，有的像小旅館似的只是個睡覺的地方，有的像營房一樣氛圍特別嚴肅，不能吸引追求生活品質的老年人入住。

大多數老年公寓健康老人與患病老人和癡呆老人混住，往往吸引年老患病、活動不便、半自理乃至無法自理的老人入住，半軍事化管理較為普遍，吃飯、洗澡、活動等日常行為都有時間限制。而對于健康來講，心理壓力大，門禁森樣，導致有意入住者望而卻步，混住的模式在很大程度上將那些健康老人拒之門外。開辦時，缺乏理論指導，沒有從老年經濟學、老年社會學和老年心理學、老年住宅學的高度進行設計； 70歲以下的年輕型老人，他們生活能夠自理時，對于入住老年公寓的需求不太強烈，而多數老年公寓定位于收住可以自理的老年人。

一些老年公寓過于偏于或過于高檔。只有掌握老人的需求結構以及供給能力才能合理配置資源，實行投入和產出的最優化。自傲養老機構發展過程中，必須統一規劃，通過調控保持供需平衡，根據經濟發展水平，以及老人需求，合理規劃發展。實際上發展養老機構與市場經濟一樣，反映了需求與供給的關系，只有掌握老人的需求結構以及供給能力此案能合理配置資源，實行投入和產出的最優化。

十 老年公寓開發建造的難度大

老年公寓本身的特殊性時期開發建設具有一定的難度。從市場調查看，老年公寓潛在市場巨大，但有效需求不足，其開發建設需投入一定的市場培育工作。

（1）老年公寓的建造、設施不能簡單的滿足老年人一般生理功能的需求，還應該考慮老年人在心理、社會需求方面的某些特殊需求。

由于老年公寓的市場目標客源十分明確，推廣時無需進行大規模的廣告效應，但需花費較大的力氣和較長的時間取得社會對老年公寓概念的認識和接受，示范效應、口碑和服務品牌將成為老年公寓進行市場推廣的有效方式。

老年公寓的建設比一般住宅更為復雜，建筑施工水平和成本都將高于其他普通住宅，因為老年公寓的細部要求比一般住宅更高，更多。

老年公寓應具有一定的醫療設施。對各地老年公寓30個老人的訪談表明，老年人對于各方面的需求順序，首要的是醫（醫療），其次才是食、住、行、衣。在老年人的財務分配中，有限考慮的是醫療費用由保障，有及時有效的醫療救助體系。所以老年公寓，醫療保健特色一定要很明顯。但老年公寓還要機會“大而全”、“小而全”，不能把廖念公寓做成一個向相對封閉的系統，無法與外界環境發生信息與服務交換，無法進行資源的優化配置與互補。一些老年公寓片面追求“醫院化”，門診量很低，管理、服務、設備維護的成本十分高昂，而效能卻很低下，實際上造成了服務資源的長期閑置浪費。可以通過特定的服務機構建立聯盟的方式，開發和利用現有的資源，可以大大減少服務成本。

應具有一定的文化娛樂設施。老年人也要了解整個社會的變化，希望能夠不出自己居室，就能夠看電視，所以，每個房間都需要配備電視機。

應具有一定的健身設施。除了具有較好的室外活動環境以外，公共活動空間還需要配置一定的跑步機、要推鍛煉器等健身設施。

概言之，老年公寓的建設內容除一般居住設施外，還需要包括醫療護理、文化娛樂、生活服務等適應老年人需要的特殊室內設施、配套設施和室外環境空間。

十一 老年公寓BOT融資方式探討 因為老年公寓的資金回收期長，建設難度大，所以，建設老年公寓的關鍵在于資金來源。

第一種方式，由房地產商單獨投資，作為一個地產項目來開發建設、出售，這種形式在國外較為普遍，美國已有專門開發建設老年公寓的連鎖公司。

第二種方式，房地產商投資于住戶集資相結合的方式，住戶可將原來住房出售或作為抵押來籌集所需資金，入住后只需交納少量的費用。但可操作性較差。

第三種方式，BOT融資模式。由于老年公寓開發的特殊特點，所需資金規模較大，所需資金回收期較長，可以嘗試利用新的融資方式來籌建老年公寓-----BOT融資模式。

BOT建設老年公寓的模式構造

BOT是英文build-operate-transfer的簡稱，即“建設--經營--移交”，BOT投資方式作為一種新的國際融資方式，目前主要廣泛用于發達國家和發展中國家的基礎設施建設之中，由于老年公寓的開發特點，可以利用BOT模式來拓寬建設老年公寓的資金來源渠道。

模式分析

（1）項目發起方組建項目公司。項目主辦人可以使某家公司，也可以是由多個投資者。組成的聯合體。由于老年公寓屬于公益性項目，發起人更應該擁有優秀的資質和信譽。

（2）項目公司與政府簽訂特許協議。在老年公寓BOT項目中，政府是最重要的參與者和支持者。首先，老年公寓BOT項目必須得到政府批準，并與項目公司簽訂各自的權利和義務。其次，由于老年公寓BOT項目屬于公益性項目，政府往往可以提供部分資金、信譽、履約等方面的支持，政府部門也可持有項目公司的股份。

（3）項目公司與銀行簽訂融資協議。商業銀行、非銀行金融機構和一些國家政府的出口信貸機構，是項目融資債務資金來源的主要提供者。在項目融資中，往往由多家銀行組成一個銀團對項目貸款。

（4）項目公司與投資者簽訂投資協議。項目公司的融資形式可以多樣化，在主要資金從銀團獲得外，還可以通過發行公司股票，發行公司債券等來募集資金。

（5）項目公司與承建商簽訂施工合同，與設備供應商簽訂供應合同。承建商負責項目工程的設計和建造，通常與項目公司簽訂固定價格的總價承包合同。項目公司可要求承建商帶資進入項目，建設款項的支付可根據事先簽訂的協議，在項目有現金流入的時期內分期支付。跟承建商簽訂的合同一樣，在合同內實現約定，設備款的支付在項目有現金流入的時期內分期支付。

（6）項目公司在老年公寓建成后與營運方簽訂營運合同；老年住戶與營運方簽訂租賃合同。在老年公寓項目建成后，老年住戶并不直接與項目公司簽訂租賃合同，而是與老年公寓的管理營運方簽訂租賃合同。這樣便于項目公司和營運公司各自的分工和管理，項目公司更可以成為監督方和管理方。

（7）保險公司。保險公司是分擔項目風險的重要一方，項目融資的巨大資金數額以及未來許多難以預料的不利因素，要求項目各方準確的認定自己面臨的重要風險，并未他們投保。3 BOT建設老年公寓的優點

對于那些建設資金短缺而又想盡快實施工程項目、通過進入死人投資來提高服務效率和降低服務成本。民間資本的加入，可以提高企業經營效率，提高資本增值能力。采用BOT項目融資大規模的建設老年公寓，可以考慮創立統一的品牌，建立統一的物流配送中心，建立自身的物業管理公司和醫療救護中心。采用BOT項目融資方式建設老年公寓，采用銀團貸款，降低了單一的銀行的風險，另外，在BOT項目融資中，有保險公司的介入，也可以分散項目各方的風險。BOT建設老年公寓的劣點

采用BOT模式建設老年公寓，需要的相關條件較多，需要大量的溝通和協調工作。

（1）需要政府的支持。

（2）需要銀行、保險公司的介入。

（3）回收期較長的特點使一些資本，不愿意介入。

（4）因溝通和協調的工作很多，使交易成本較高。

第二篇：房地產投資開發BOT合同范本

房地產投資開發BOT合同范本

****************總面積為*畝，位于********************************區內(具體位置見附圖)；工程投資總額為******萬元，預計項目建設工期為個月。經_____________(以下簡稱甲方)和_____________（以下簡稱乙方）友好充分協商，并依據《中華人民共和國合同法》、**省有關法律法規及**市人民政府關于基礎設施項目規劃建設的有關規定，達成合同如下：

第一條、本合同由甲方和乙方于年月日在________市簽訂。

第二條、*****************工程項目采用投資建設-經營-移交模式（即BOT方式）進行投資建設，乙方對該項目投資經營期限為**年，在合同生效之日起**年之后（即201*年______月______日，乙方經營期滿之日的第二天），乙方將該項目用地及該土地上的建筑物、綠地等各項不動產無償移交給甲方所有。

第三條、甲方的權利和義務

一、甲方負責本項目的立項審批、地質勘測以及動拆遷等前期工作，保證本項目已按法律法規履行了必要的法律程序，完全符合相關法律法規的規定；

二、積極協助乙方取得各種項目建設經營所需的執照、許可和核準；

三、確保本合同項下乙方（即乙方）權利的實現；

四、對項目的建設情況、工期進度等進行現場抽查、檢查、了解、監督等活動，乙方應積極配合甲方的前述活動。甲方應有權隨時監測建設工程的實施并在不干擾工程進展的情況下進行適當的檢驗。此種監測和檢驗的一切費用均應由甲方承擔。甲方擬進行的任何檢驗應提前通知乙方。乙方配合甲方進入現場，以使甲方得以對建設工程進行監測和檢驗；甲方對質量控制的檢查標準是中華人民共和國頒布的“工程質量標準”；

五、甲方有權要求乙方提交投資控制計劃、工期、質量控制措施等工作范圍內的專項報告；

六、甲方有義務協助乙方協調項目所在地與工程有關的職權部門的關系并從職權部門獲得批準；

七、甲方有義務提供竣工文件所需的有關建設程序的法律文件及各種政府批文；

八、甲方負責項目實施中其他配套設施如給水、排水、燃氣、熱力、電力、電信、廣電、亮化、綠化、交通信號等項目的立項、投資、規劃、設計、施工、安全、質量、進度、恢復、清理等工作的協調，事先要與乙方進行商榷，協助乙方一次性辦理完成與本項目相關的審批手續及辦理相關的行政收費；

九、甲方應確保使乙方為建設、移交項目所需的所有公用設施及服務，包括電、水和通訊，能獲得同等條件下的公平價格。

第四條、乙方的權利義務

一、乙方全面負責本項目建設經營的全部資金的籌措；

二、乙方要編制項目進程表并由甲方考核；

三、乙方不得將土地進行轉賣；

四、乙方有權按照法定程序取得土地使用權，并依法從事開發活動。其開發活動應當符合_____市城市規劃的要求，并依法經有關部門批準；

五、應按照規劃設計、施工設計規范要求施工，確保工程進度和質量；

六、乙方應根據本項目合同規定負責本合同范圍內的全部工程的建設，并承擔建設工程的費用和風險；

七、乙方從工程開工日期起至該工程辦理移交手續的日期為止，對該工程的質量、安全、進度負責，對工程資產的完整性負責；

八、乙方應遵守工程建設安全生產有關管理規定，嚴格按安全標準組織施工，并隨時接受安全部門依法實施的監督檢查，采取必要的安全防護措施消除事故隱患。

九、建設經營過程中的重大問題應及時向甲方及職能部門匯報；

十、如果在本項目合同生效日以后，適用于本項目的法律、法規、規章發生了對乙方有重大不良影響的變動，乙方可書面申請調整本合同的相關條件。甲方應當采取相應措施，以使乙方處于與其變動前所處的經濟地位和合同權益相當的地位；

第六條、在下列情況下，甲方可終止本合同：

一、因乙方違約導致本合同無法繼續履行；

二、乙方以書面形式通知甲方，乙方已終止項目投資建設經營而且不打算重新開始；

三、因不可抗力原因造成乙方無法實施；

第七條、在下列情況下，乙方可終止本合同：

一、甲方不能按合同約定的期限將土地通過合法手續落實到乙方公司名下；

二、因不可抗力原因造成乙方無法進行項目實施；

三、因甲方違約或第三方的原因影響項目的建設和經營，使乙方無法正常履行本合同。

第八條、如果甲方在合同生效日_______天內未能按約定及時將項目用地通過合法手續落實到乙方名下，乙方有權就延誤日期向甲方主張______元/日的延誤賠償金，但合計的總額不得超過本項目工程造價總額的_______。

第九條、爭議解決

一、對本合同的任何變更、增補或改動，只有在形成文字并經雙方授權的代表簽署后方為有效和具有約束力。

二、如果本合同其中某一條款不合法、無效或不能執行，或者被任何有管轄權的仲裁庭或法院宣布為不合法、無效或不能執行，則：

（1）其它部分仍應保持有效；

（2）雙方應商定對不合法、無效或不能執行的條款進行修改或更換，使之合法、有效并可執行，并且這些修改或更改應盡可能平衡雙方之間的利益。

三、合同雙方經友好協商無法解決合同爭議則可以向濱州市人民法院提起訴訟。

四、合同雙方在將爭議或索賠提起訴訟直至裁決書公布之前，均應繼續履行各自根據本合同規定承擔的一切義務，但不影響根據該裁決書進行最后調整。

第十條、本合同壹式____份，甲方、乙方各執_____份，經甲方、乙方的法定代表人、負責人（或委托代理人）簽字并加蓋公章后生效。

甲方：（公章）乙方：（公章）

住所：住所：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人：委托代理人：

電話：電話：

第三篇：房地產項目合作投資開發協議書

房地產項目合作投資開發協議書

甲方： 山東開元臵業發展有限公司

乙方：張國寧

根據《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，甲、乙雙方經友好協商，本著“平等互利、協商一致、等價有償、共同發展”的原則，就甲、乙雙方合作投資開發房地產項目事宜達成如下協議：

第一條投資開發主體

1、甲乙雙方同意，以雙方注冊成立的有限公司作為房地產開發投資主體。從事房地產及房地產項目相關的房地產開發投資、房屋銷售以及自有房屋的物業管理。

第二條出資比例及支付

1、有限公司注冊資本為人民幣3000萬元。甲乙雙方在公司出資比例為：甲方出資人民幣萬元，占注冊資本的%；乙方出資人民幣萬元，占注冊資本的%。

2、有限公司注冊成立時，甲乙雙方必須按以下約定向新公司的帳戶支付資金。甲方應年月日前將人民幣萬元支付至公司 帳戶；乙方應年月日前將人民幣萬元支付至公司帳戶。

3、以上雙方如不能按上述約定時間足額注入資金，則視為該違約方對于其在公司中的相應比例的股權自動予以放棄，違約方應向守約方或股東之外的他方辦理股權轉讓的手續。

4經甲乙雙方股東同意，公司也可以自行籌措開發項目建設所需資金。-1-

第三條公司經營范圍

房地產及房地產項目相關的房地產開發投資、房屋銷售；自有房屋的物業管理。

第四條管理機構設臵

1、公司董事會由人組成，其中甲方推薦名董事，乙方推薦名董事。在董事會中，由方董事出任董事長，在項目公司中，甲方推薦總經理人選；公司的財務制度由甲乙雙方協商一致后確定，雙方各指派財務人員

2、公司工程管理人員原則上從甲乙雙方指定的人員中選派。雙方派往公司中的工作人員，必須按照公司章程進行管理。對不能勝任和違紀人員，公司有權辭退。

3、公司的利潤分配，按會計結算。公司因經營房地產項目收取的全部投資收益，按照甲乙雙方注冊資本出資比例依法分配。

4、甲乙雙方承諾，公司投資收益如用于股權分配以外的用途，需經董事會決定后，報甲乙雙方確認后執行。

5、凡涉及公司的具體事項，均以公司章程的約定為準。

第五條雙方權利與義務

1、甲方的權利和義務：

（1）按照本協議的約定對開發項目進行投資，并按股份比例取得相應的投資收益，承擔投資風險。為項目開發提供人民幣萬元的啟動資金（含注冊資金）；

（2）負責開發項目經營開發前期各項手續的辦理、工程施工管理、市場營銷策劃，爭取開發項目利益的最大化；

（3）與乙方共同制定公司利益分配的方案，交由董事會通過；

（4）嚴格遵守本協議其他條款約定的甲方義務。

2、乙方的權利和義務：

（1）按照本協議的約定對開發項目進行投資，并按股份比例取得相應的投資收益，承擔投資風險。為開發項目提供人民幣萬元的項目開發啟動資金（含注冊資金）；

（2）負責開發項目建設中與對外主要關系的協調，盡可能的取得優惠地價和開發建設的優惠政策，謀求合作公司利益的最大化；

（3）與甲方共同制定公司利益分配的方案，交由董事會和通過；

（4）嚴格遵守本協議其他條款約定的乙方義務。

第六條終止協議的約定

1、甲乙雙方確認，本協議是以第四條約定的內容為合作前提和基礎，如果甲乙任何一方違反本協議第四條約定時，則另一方有權選擇終止本協議的履行。

2、任何一方違約，違約方均應對非違約方因此造成的一切直接經濟損失及可得利益損失進行賠償。

3、由雙方確認的因素造成公司無法履行責任,仍可能構成終止本協議的理由。

第七條不可抗力因素

1、如發生不可抗力，導致任何一方無法履行協議時，在不可抗力持續期間應終止協議，履約期限按上述中止時間自動延長，不承擔違約責任。

第八條其他

1、本協議生效后，雙方均應按照本協議的約定及時、全面的履行各自的義務，非經雙方協商同意，任何一方不得擅自變更、解除或終止本協議。

2、本協議簽訂、履行、解除及爭議的解決均適用中華人民共和國法律法規。

3、本協議在執行過程中發生爭議的，雙方本著友好合作的原則協商解決；如協商不成，雙方一致同意由臨沂仲裁委員會仲裁。

4、本協議未盡事宜，雙方可以以補充協議另行協商確定，補充協議經甲乙雙方簽字蓋章后具有與本協議同等法律效力。

5、本協議一式四份，甲乙雙方各執兩份，四份文本具有同等法律效力。

6、本協議自雙方授權代表簽字并加蓋公章之日起立即生效。

甲方（蓋章）：乙方（蓋章）：

法定代表人：法定代表人:

授權代表：授權代表：

簽約日期：年月日

第四篇：房地產項目合作投資開發協議書

房地產項目合作投資開發協議書

甲方： 乙方：

根據《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合同法》的有關規定，甲、乙雙方經友好協商，本著“平等互利、協商一致、等價有償、共同發展”的原則，就甲、乙雙方合作投資開發房地產項目事宜達成如下協議：

第一條 投資開發主體

1、甲乙雙方同意，以雙方注冊成立的 ____________________有限公司作為房地產開發投資主體。從事房地產及房地產項目相關的房地產開發投資、房屋銷售以及自有房屋的物業管理。

第二條 出資比例及支付

1、有限公司注冊資本為人民幣_____萬元。甲乙雙方在公司出資比例為：甲方出資人民幣______ 萬元，占注冊資本的_____ %；乙方出資人民幣____ 萬元，占注冊資本的 _____%。

2、有限公司注冊成立時，甲乙雙方必須按以下約定向新公司的帳戶支付資金。甲方應____年____ 月____ 日前將___ 萬元支付至公司 帳戶；乙方應___ 年____ 月_____ 日前將人民幣______ 萬元支付至公司帳戶。

3、以上雙方如不能按上述約定時間足額注入資金，則視為該違約方對于其在公司中的相應比例的股權自動予以放棄，違約方應向守約方或股東之外的他方辦理股權轉讓的手續。

4經甲乙雙方股東同意，公司也可以自行籌措開發項目建設所需資金。第三條 公司經營范圍

房地產及房地產項目相關的房地產開發投資、房屋銷售；自有房屋的物業管理。

第四條 管理機構設臵

1、公司董事會由_____ 人組成，其中甲方推薦____ 名董事，乙方推薦___ 名董事。在董事會中，由____ 方董事出任董事長，在項目公司中，甲方推薦總經理人選；公司的財務制度由甲乙雙方協商一致后確定，雙方各指派財務人員.2、公司工程管理人員原則上從甲乙雙方指定的人員中選派。雙方派往公司中的工作人員，必須按照公司章程進行管理。對不能勝任和違紀人員，公司有權辭退。

3、公司的利潤分配，按會計結算。公司因經營房地產項目收取的全部投資收益，按照甲乙雙方注冊資本出資比例依法分配。

4、甲乙雙方承諾，公司投資收益如用于股權分配以外的用途，需經董事會決定后，報甲乙雙方確認后執行。

5、凡涉及公司的具體事項，均以公司章程的約定為準。第五條 雙方權利與義務

1、甲方的權利和義務：

（1）按照本協議的約定對開發項目進行投資，并按股份比例取得相應的投資收益，承擔投資風險。為項目開發提供人民幣_____ 萬元的啟動資金（含注冊資金）；

（2）負責開發項目經營開發前期各項手續的辦理、工程施工管理、市場營銷策劃，爭取開發項目利益的最大化；

（3）與乙方共同制定公司利益分配的方案，交由董事會通過；（4）嚴格遵守本協議其他條款約定的甲方義務。

2、乙方的權利和義務：（1）按照本協議的約定對開發項目進行投資，并按股份比例取得相應的投資收益，承擔投資風險。為開發項目提供人民幣_____ 萬元的項目開發啟動資金（含注冊資金）；

（2）負責開發項目建設中與對外主要關系的協調，盡可能的取得優惠地價和開發建設的優惠政策，謀求合作公司利益的最大化；

（3）與甲方共同制定公司利益分配的方案，交由董事會和通過；（4）嚴格遵守本協議其他條款約定的乙方義務。第六條 終止協議的約定

1、甲乙雙方確認，本協議是以第四條約定的內容為合作前提和基礎，如果甲乙任何一方違反本協議第四條約定時，則另一方有權選擇終止本協議的履行。

2、任何一方違約，違約方均應對非違約方因此造成的一切直接經濟損失及可得利益損失進行賠償。

3、由雙方確認的因素造成公司無法履行責任,仍可能構成終止本協議的理由。

第七條 不可抗力因素

1、如發生不可抗力，導致任何一方無法履行協議時，在不可抗力持續期間應終止協議，履約期限按上述中止時間自動延長，不承擔違約責任。

第八條 其他

1、本協議生效后，雙方均應按照本協議的約定及時、全面的履行各自的義務，非經雙方協商同意，任何一方不得擅自變更、解除或終止本協議。

2、本協議簽訂、履行、解除及爭議的解決均適用中華人民共和國法律法規。

3、本協議在執行過程中發生爭議的，雙方本著友好合作的原則協商解決；如協商不成，雙方一致同意由臨沂仲裁委員會仲裁。

4、本協議未盡事宜，雙方可以以補充協議另行協商確定，補充協議經甲乙雙方簽字蓋章后具有與本協議同等法律效力。

5、本協議一式四份，甲乙雙方各執兩份，四份文本具有同等法律效力。

6、本協議自雙方授權代表簽字并加蓋公章之日起立即生效。甲方（蓋章）： 乙方（蓋章）： 法定代表人： 法定代表人: 授權代表： 授權代表： 簽約日期： 年 月 日

第五篇：房地產投資開發項目可行性分析

盈都攬悅杭州下沙項目可行性研究報告

一、項目概論盈都·攬悅項目位于下沙大學城北板塊，東靠安瀾路，南側為新建河，西側鄰近文匯北路、距奧特萊斯廣場約50米。項目總用地面積約2.45萬方，地上總建筑面積約10萬方。項目由3幢18層高層建筑和5幢29層高層建筑組成，呈圍合式布局，中間為中央大庭院。項目大部分建筑南偏東25度設計，不僅保證了良好的采光效果，同時可眺望高爾夫球場及錢塘江景。戶型創新是該項目的最大特色，主力戶型為79—85平米左右的舒適三房兩廳，最小約79平米的三房兩廳做到了舒適度與功能性的完美結合。此外，還有約110平米的四房及部分約135平米頂層空中別墅。大學城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊。南側為杭州下沙大學城，東臨錢塘江，片區有奧特萊斯、九球高爾夫球場等大型配套，規劃有沿江生態公園、五星級酒店、大型商業及眾多教育配套資源。

二、環境分析

盈都攬悅周邊交通

周邊地鐵：1號線-下沙臨江站；

公交線路：乘坐868路到達奧特萊斯站即到，周末還可在黃龍體育中心直接乘坐奧特萊斯免費班車到達樓盤現場

高速公路：緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達武林廣場僅30分鐘車程 盈都攬悅周邊配套

教育：大學城北板塊是杭州東部新興的人文居住板塊

醫院：東方醫院、新城醫院、邵逸夫醫院下沙分院（大型綜合性三甲醫院)銀行：建行、農行、交行、工行

其他：沿江生態公園、九橋高爾夫球場、九洲大藥房、云水苑農貿市場、物美、福雷德廣場 盈都攬悅區位交通配置

盈都攬悅緊鄰德勝快速路、繞城高速下沙出口，目前德勝高架延伸至下沙段即將動工，全高架快速路向東延伸至江東大橋，待工程完工后，到達武林廣場僅30分鐘車程，自駕車到達市中心方便快捷。地鐵一號線計劃于2012年國慶節開通，下沙延伸段也將于近期通車，本項目地鐵文澤路站較近，屆時出行較為便捷。此外，也可乘坐868路到達奧特萊斯站即到；周末還可在黃龍體育中心直接乘坐奧特萊斯免費班車到達樓盤現場，立體交通四通八達。

三、市場分析

杭州房地產市場：近年來杭州房價上漲幅度較快，主要由于供求關系的嚴重失衡引起。

杭州是全國第一個實行土地“招拍掛”的城市，土地的不飽和供應令土地成交價格連年倍升，高額的地價成本直接抬高了房產價格。加上“創業在杭州”一系列引進人才、購房入戶等優惠措施，杭州城市人口不斷增長，市場對房地產的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產價格的不斷上升。

2009年，在我國宏觀經濟快速企穩的大背景下，隨著一系列相關調控政策和優惠措施的全面落實，杭州房地產投資、消費的信心得以重新樹立，逐步走出了國際金融危機陰影。壓抑許久的需求在政策帶動下全面爆發，成交量呈井噴式上漲，價格也在短期內創下了歷史新高，杭州房地產市場整體呈現繁榮的景象。

2010年的杭州房地產市場，伴隨著多次嚴厲的宏觀調控而起落。從商品房市場的成交量變化與價格走勢來看，市場成交面積萎縮明顯，價格持續上漲。2010年全年杭州市新建商品房的總成交面積為403.7萬平方米，降幅達到44%，銷售量萎縮明顯。2010年，杭州市新建商品住宅市場的成交量走勢與新建商品房市場保持了高度一致。其中三次交易量峰值主要出現在4月份、9月份和12月份，成交面積分別達到41.1萬平方米、50.4萬平方米和59萬平方米。

2011年政策維持調控的一年，限購限貸、明碼標價等政策的出臺使得杭州樓市依舊處于政策高壓下，杭州新建商品房和二手住宅成交面積與套數萎縮明顯，成交價格先升后降。整體來看，市場表現可概括為“量縮價跌”。2011年杭州市區新建商品房總成交套數為23441套，同比下降了34.6%；相比2009年的66359 套，同比下降了64.6%。2011年杭州市區新建商品房成交面積為2506397平方米，同比下降38.0%。

預計2012年杭州房地產市場成交量將會稍有回升，房價下行。在調控政策持續、開發商資金及年底業績需求等多方壓力下，杭州已經進入了全面降價階段。相信2012年會有更多開發商采取以價換量的方法來消化庫存，回籠資金，以度過樓市寒冬。

四、財務分析

（一）、拆遷成本分析

圍合區域內房屋均為磚混結構，其中4棟5層住宅樓房（實驗小學職工二棟40戶，四建公司職工住宅一棟16戶，拆遷公司拆遷安置房一棟，30戶）。其它房屋均為二——四層。

根據掛牌文件附圖及現場核結，圍合區內需拆除房屋面積：住宅34329平方米，經營性用房600平方米，合計住戶約205戶。住戶成份多為由市區房屋拆遷到此健房。住戶90%以上均有土地證，規劃建房證，房屋產權證、獨戶水、電表。具有一定的房屋拆遷經驗。拆遷成本估算：

按照A市《城市房屋拆遷管理辦法》規定和拆遷補償評估報告。

1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元

2、經營性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元

3、附屬物（水、電、電話、空調以上其它）

住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元

經營性用房：600平方米*45元/平方米=27000元

4、室內裝飾：34929平方米*80元/平方米=2794320元

5、閣樓、圍墻院內地坪等：

34929平方米*48元=1676592元

6、搬家費、臨時過渡費等：

1）、搬家費：

住宅：200戶*300元=60000元

經營性用房：9戶*500元=4500元

小計：64500元

2）、過渡費：

住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6個月=514935元

經營性用房：600平方米*16元/平方米*6個月=57600元

小計：632535元

其他費用

3）、管理費，委托拆遷費：

34929平方米*15元/平方米=523935元

4）、房屋拆遷評估服務費費：35000元

5）、獎勵：

34929平方米*100元/平方米=3492900元

上述所有費用小計：38533208元，折抵每平方補償金額為1103.18元。

按照A市人民政府令，對A市城市區域內房屋拆遷，在2003年上半年尚可以執行，自省《城市房屋拆遷管理辦法》，在2003年7月1日開始執行后。A市城市房屋拆遷就困難重重，特別全國城市房屋拆遷大氣候政策，向被拆遷人傾斜，裁決司法強制拆遷基本停止。1103.18元/平方米+100元/平方米 =1203.18平方米

1203.18元*34929平方米=42025874.2元

（二）建筑成本分析

對該宗地塊的建設規模作了初步的規劃方案，沿東湖路建兩棟二層網點，占地面積：50*10*2=1000㎡，建筑面積：2000㎡。

主入口設在東湖路兩棟網點之間，次入口設在??? 路靠近?? 小區的橋旁。沿建設東路建二層裙房，形式基本同S小高層，裙房上建三棟12層住宅，裙房占地110*15*2=3300㎡，三棟12層住宅建筑面積：29.4*13.8*12層*3棟=14606㎡，合計建筑面積：17906㎡。地塊內大致布置??

一棟? 15層29.4*13.8*15層；

一棟?? 12層29.4*13.8*12層；

三棟?? 12層40*15*12層；

一棟?? 15層40*15*15層；

占地面積：3211㎡，建筑面積：41554㎡

總占地面積：5861㎡，建筑密度：20.7%

總建筑面積：61460㎡，容積率：2.17

高層均設計地下室，面積為4861㎡，總戶數約為297戶。

建設成本估算

（一）、工程前期費：

1、拆遷成本

2、土地出讓金

3、城市基礎設施配套費：61460㎡*50元/㎡=307.3萬元

4、人防基金：配套建地下室

5、規劃技術服務費：56160*1.4+5300*2.2=9.03萬元

6、墻改：61460*8=49.168萬元

7、散裝水泥：61460*2=12.29萬元

8、白蟻防治費：61460*2=12.29萬元

9、質量監督費：61460*2=12.296萬元

10、施工圖審查：61460*1=6.15萬元

11、防雷審查：61460*1=6.15萬元

12、消防審查：

13、文物：0.2萬元

14、規劃設計：10萬元

15、建筑設計：2000*12+59460*30=180.78萬元

16、地質勘探：61460*2=12.29萬元

17、測量定位：10萬元

18、煤氣增容：2500元/戶

19、供水管網配套費：20元/㎡

小計：627.93萬元（18、19項代收代繳，未計）

（二）工程成本

1、樁基：59460*100元/㎡=594.6萬元

2、地下室：4861*600元/㎡=291.66萬元

3、主體：59460*900+2000*500=5451.4萬元

4、電梯：9棟*50萬元/棟=450萬元

5、室外水電氣工程：61460*50=307.3萬元

6、小區綠化、道路等工程：61460*60=368.76萬元

7、監理費：6337.66*1%=63.38萬元

小計：7527.1萬元

總計、8155.03萬元

（三）項目費用分析

依據比較定價和市場定價相結合的原則，就該項目的預算定價為：小高層住宅1900元/㎡?? 商鋪6000元/ ㎡? 地下車庫800元/㎡銷售收入? 住宅1900*56160=106704000

商鋪6000*5300=31800000

地下室4861*800=3888800

總計：142392800元

營業稅及附加? 142392800*5.5%=7831604

各項費用? 142392800*4%=5695712

總成本：拆遷成本+建安成本+稅收+費用+土地成本

=42025874.2+81550300+7831604+5695712+X=137103490.2

毛利潤：銷售收入—總成本

=142392800-137103490.2

=5289309.8元

五、結論

該項目具有一定利潤空間，項目可行。

投理111 呂曉燕

20113020102