第一篇：房地產培訓【廈門】商業地產培育階段運營管理及精細化解析培訓(8月24日)

【廈門】商業地產培育階段運營管理及精細化解析培訓（8月24日）

房地產培訓：商業地產培育階段運營管理及精細化解析培訓

【課程大綱】

房地產培訓：商業地產的發展浪潮依然澎湃。在這波浪潮里，商業地產如何因時、因地制宜？ 如何在新形勢下融入更多現代元素，并根據項目特點選定適合的開發模式并成功地運營？

中房商學院特邀商業地產專家，站位中國商業地產的前沿陣地，結合銀泰城、萬達廣場、迪拜mall、五國購物中心、香港IFC等多個國內外知名商業地產項目進行剖析講解。為您撥開迷霧、解決實際問題，深度交流商業地產的經驗與教訓，引領未來商業地產的新一輪洗牌。【課程對象】

1、有商業地產項目在開發或在運作的開發企業及相關企業高層

2、商業地產開發商決策層、規劃、招商、運營等企業精英 【講師介紹】

王老師：標桿商企副總裁，原萬達招商中心常務副總經理，中房商學院特約培訓師；歷任北京華聯集團、深圳佳兆業房地產商業管理有限公司、萬達商業地產股份有限公司、銀泰置地集團高層管理。具有13年百貨行業和8年商業地產行業工作經驗。負責操盤的百貨和商業地產項目近60個，積累了多年的商業管理工作經驗。熟悉國內百貨和商業地產行業的現狀和不同商業業態的發展和需求。具有豐富的一線實操工作經驗和較高的理論水平。【課程大綱】

第一部分：商業地產運營管理重點工作剖析

商業地產未來的空間依然很大，關鍵在于誰能先完善管理機制，在后期的經營收益上做得更好。那么就要細化重點工作來應對運營管理。

（一）項目整體推廣策略

1、品牌形象的建設

2、推廣手雄與媒體組合

3、產品網站建設與管理

4、視覺美陳設計與VI視覺系統

5、宣傳資料與道具、美陳管理

6、廣告位系統

7、年度營銷費用預算與計劃

8、活動策劃

（二）多種經營管理

1、經營概念與理念、范圍

2、點位規劃、編號、要求

3、合同簽訂、審批流程

（三）會員發展與管理

1、會員戰略

2、會員體系建設

3、會員管理及分析系統

（四）安全與突發事件管理

1、消防設備設施與方案

2、項目安全防范措施

3、人員/門禁系統/車輛管理

第二部分：商業地產成熟期階段的營運管理

在商業地產運作方面，營運管理是商業項目持續發展的內在動力，做好商業項目后期的物業管理與營運管理，才能使商業項目逐漸步入持續穩定從而得到市場的認可。

1、信息化管理完善

2、重大營運事件管理

3、商戶資質管理

4、建立標準收費流程

5、實行預警管理

6、經營期業態調整及品牌調整

7、運營數據的分析

8、租賃管理及調整

9、完善客戶關系及客訴管理

10、品牌危機管理

11、多種經營管理

12、團隊綜合素質的培訓與培養 第三部分：商業地產培育階段的營運管理

商業地產開發最大的不同就在于商業地產需要考慮商業營運。營運管理應不斷主動、適時地調整經營布局、優化品牌結構、形成經營優勢。

1、開業評估及品質管理

總結和評估、經營數據、客流分析、商戶配合、企劃活動等

2、營運信息管理

營運基礎信息、營運狀況信息、品牌資源信息、各類營運信息數據報表

3、市場調研管理

同行業競爭對手調研、消費者調研、商戶調研

4、業態調整及品牌調整管理

分析與評估、關注商戶經營狀況、控制空鋪率、經營過程中品牌調整

5、經營規范及環境管理

巡場管理與制度、營運標準與規范的管理、環境管理

6、商戶營業員的管理 錄用、培訓規定

第四部分：商業地產開發階段的營運管理

開發階段的營運管理，需要應對的問題有商業資金壓力大、收益培育期長、專業團隊培養、客戶資源儲備、實際運營曲折五大難題。

1、開業前營運管理文件的編制及報批

2、招商營運部：《籌備期營運工作倒計時計劃表》、《工作銷項清單》、《物料準備清單》《裝修守冊》、《統一經營管理守冊》、《租戶手冊》、《營業員手冊》、《營運管理工作操作指引》

3、營運管理資料的檔案建立

4、商戶進場裝修及現場管控

初審商戶裝修資料、工程對接、手續辦理、制定手則，租戶進場現場管控及驗收

5、建立營運服務窗口

建立總服務臺、確定標準流程、物料采購與調試、收費項目的對接工作

6、、團隊組建與培訓

招商人員崗位轉調的設定、招商轉營運人員安排、人員培訓

7、開業前的準備工作

開業前的檢查和整改工作、服務管控（營業服務管理、投訴、各種表單）正常營運演練、開業慶典活動、其它注意事項

案例：銀泰城開業前檢查事項

第五部分：商業項目經營管理與運營管理

經營管理是商業投資成敗的關鍵，抓好商業經營管理和運營管理，是商業規律的需求，也是經營者、投資者的理性需求，對于商場的招商、銷售、經營有著極強的催化劑作用。

1、經營管理的概念

2、經營管理的服務對象

3、經營管理工作的6、大特點

4、購物中心經營管理與運營管理的關系

5、經營管理的實現價值與提升價值

6、經營管理的聯系紐帶

7、經營管理的能力

8、購物中心運營管理公司的組織架構

9、地方商管公司各部門的工作職責 相關課程請登陸中房商學院查看

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。

第二篇：房地產培訓【深圳】商業地產運營開發模式研討及實地考察

房地產培訓【深圳】商業地產運營開發模式研討及實

地考察

（9月7日）

房地產考察：商業地產運營開發模式研討及實地考察

【課程大綱】房地產考察：深圳商業地產運營開發模式研討及實地考察，此次考察項目特別邀請深圳星河地產福田COCO Park總經理成欽田先生主講 “深圳福田COCO Park業態調整成長運營經驗

”專題；邀請深圳海岸城總經理陳柏升先生主講“深圳海岸城招商實踐及運營思考”；邀請深圳市萬國城投資有限公司董事總經理陳維勤先生主講“專業市場開發運營創新模式”，組織項目深度考察和商業地產開發運營新模式研討。

【考察對象】房地產開發企業董事長及高管、房地產相關服務企業的董事長

【考察收益】主題一：深圳福田COCO Park業態調整成長經驗

主題二：深圳海岸城招商實踐及思考

主題三：專業市場開發運營創新模式

【考察安排】9月7日上午9:00-10:00主講：成欽田

考察主題：深圳福田COCO Park業態調整成長經驗考察深圳福田COCO Park

下午14:00-15:00主講：陳柏升

考察主題：深圳海岸城招商實踐及運營思考考察深圳海岸城考察深圳萬象城

晚上18:00-20:00晚宴

9月8日上午9:00-12:00主講：陳維勤

考察主題：深圳萬國食品交易博覽城

下午14:00-15:30

考察主題：專業市場開發運營創新模式內部交流與研討：商業地產開發運營創新模式

下午17:00機場送機

【考察項目】考察項目一：專業市場：深圳萬國食品交易博覽城

深圳萬國食品交易博覽城項目總建筑面積為50萬平米，規劃五大功能分區：交易展覽區、文化配套區、總部大廈、跨國采購中心、萬國城商務酒店。項目以世界各國食品文化為載 體，以“展會+專業市場”的進口食品及國產安全食品的“采購交易、會展博覽、文化體驗、餐飲休閑”等于一體的產業綜合服務平臺。10萬m2交易展覽中心，計劃引進1000家進口 食品生產企業及其一級代理商、經銷商，憑借豐富的品類、可靠的品質、高性價比和完善的售后服務，成為廣大進口食品經銷商、企業團體、個人購物的集中采購交易平臺。以每年舉辦兩屆大型進口食品展會與產區品類活動月，以及固定展位的常年展相結合。萬國城的營運策略是：“自有物業，只租不售”，與商戶利益捆綁在一起，萬國城提供更多的服

務來與商戶取得雙贏。除了現有的物業外，還設立倉儲物流中心，并將建設恒溫倉儲及冷凍

倉儲等項目配套設施。

考察項目二：購物中心：深圳福田COCO Park

深圳福田COCO Park星河集團首個商業地產項目，福田COCO Park國內首創情景式公園版休閑購物體驗，擁有6000平方米下沉式露天廣場、12條商業內街、5大自然光中庭、200余家

國際國內知名品牌。內設國際特色美食、高檔概念餐廳、JUSCO時尚超市、特色酒吧街、國際精品連鎖店、日韓風情街、國際流行服飾街以及百老匯五星級影城。

考察項目三：城市綜合體：深圳海岸城

深圳海岸城購物中心是目前深圳西部經營面積最大、最具代表性的集購物、休閑、娛樂、餐飲等為一體的大型購物中心，也是深圳唯一具有濱海風情特色的購物中心；海岸城由東 座寫字樓、海岸城西座寫字樓、海岸城購物中心和海岸風情街組成。海岸城總投資約20億元人民幣，總建筑面積約30萬平方米。其中：購物中心約12萬平方米；寫字樓約14萬平方

米；商業街約4萬平方米。

考察項目四：購物中心：深圳萬象城

深圳萬象城是華潤購物及娛樂中心，是中國最具示范效應的大型室內購物中心，總建筑面積達18.8萬平方米，集零售、餐飲、娛樂、休閑、文化、康體等諸多元素為一身，整合了 百貨公司、國際品牌旗艦店、時尚精品店、美食廣場、奧運標準室內溜冰場、大型動感游樂天地、多廳電影院等元素，為深圳居民及游客提供一站式購物、休閑、餐飲、娛樂服務。

詳細課程請登錄中房商學院官網查看

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理 咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。

第三篇：房地產培訓【成都】商業地產招商策略及運營管理經驗教訓借鑒培訓(5月24日)

【成都】商業地產招商策略及運營管理經驗教訓借鑒培訓(5月24日)

【課程說明】

? 主

辦：中房商學院 中房博越 ? 時

間：2014年5月24-25日 ? 地

點：成 都

【課程背景】

2014年是商業地產競爭最激烈的一年，也是商業地產到細分市場的年代了。怎樣去建立以“客戶利益為中心，客戶滿意為宗旨”的服務理念，是新的商業地產營銷和商業物業管理的靈魂，也是規范今后商業地產管理行業的發展方向。

招商人員與客戶應建立彼此信任和友好的關系，并建立一切以客戶為中心的機制完善項目的服務體系，最大限度地方便客戶，高度重視客戶意見，讓客戶參與決策，加強售后服務，提高物業管理質量和水平，實現企業最佳的整體效益。

【課程特色】

1、分享大型經典商業成功操作經驗、營運管理及招商管理教訓;

2、指引今后商業地產開發營運管理、招商管理的重點;

3、分析商業地產項目經營管理的重點、開發與設計的重點、各種模式及各自特點;

4、分享招商及營運管理全流程作業指導資料及工作計劃表;

5、分享標桿企業商業地產營運管理的思路和方法。

【課程對象】

房地產開發企業及商業地運營機構董事長、總經理、副總經理、策劃(推廣)總監、招商總監、營運總監、招商經理、營運經理等中高層

【講師介紹】

劉老師：資深商業地產管理專家，萬達/正大/沃爾瑪等商業企業實戰經驗;中國商業地產雜志總監(編輯)、廣東利豐城市廣場顧問、新浪東莞房地產網副主編、廣東萬豪城市廣場首席顧問;清華大學、北京大學、復旦大學、上海交大、中山大學商業地產總裁班客座教授

1992進入零售終端行業，在正大集團、沃爾瑪、特區免稅商場、大連萬達集團國內知名的連鎖零售企業任職，擔任營運經理到副總經理、總經理等重要職務，十年多年來從事店務規劃、現場運營管理、招商策劃、商業地產業態布局規劃、住宅區商業策劃、大型購物中心、百貨商場營銷策劃、品牌策劃等方面的管理，先后對服務性質的不同行業進行深度研究，成為全國一流的商業零售終端實戰、服務營銷方面的專家。

劉老師結合幾大領域實戰經驗，吸收世界先進企業的經營精華，形成自己獨有的理論體系和實戰體系，在業內廣受好評。

接受過培訓的客戶有：復地地產、北京新世界百貨、坤潤集團、天鴻集團、上海地鐵東方置業、上海易居、上海錦銀置業、上海世茂地產、上海城開、富力地產、萬科地產、金地集團、陽光新業、天津濱輝房地產、、重慶華宇、重慶潤江置業、深圳華盛房地產、熊貓置業、深圳市星河房地開、深圳市深國投、杭州天德控股等

【培訓內容】

第一部分：開發商業地產如何做好招商管理

一、招商工作過程中的操作要點

1、商業地產市場調查方法

2、商業地產項目分析方法

3、商業地產商業定位方法

4、商業地產業態組合方法

5、商業地產招商方法

6、商業物業管理方法

二、開發商在招商中常見的誤區

1、盲目定位，不切合實際

2、招商期望值過高

3、過分強調市場環境的影響

4、缺乏持續經營的商業管理觀念

三、如何克服招商中的問題

1、多學習行業經營特點，增長商業知識，加強溝通能力

2、熟知商業運作及合作方式

3、學會分析項目的優勢和劣勢

4、學習商業物業管理知識，有為客戶服務的觀念

四、可有效提升購物中心的招商效率

1、商業地產定位的選擇

2、商業地產的建筑設計

3、商業地產合理的招商節奏把握

4、商業地產針對性的推廣策略

5、商業地產專業及穩定的團隊

五、招商工作管理的基本要素

1、怎樣制定商業地產的業態經營黃金比例

2、怎樣做好商業地產的統一主題形象、統一品牌形象

3、怎樣讓商業地產招商目標能夠在功能和形式上同業差異、異業互補

4、商業地產經營方式如何選擇的原則

5、商業地產招商順序原則

6、核心主力店招商布局原則

7、怎樣去規劃達到組織人流的效果

8、怎樣去考慮特殊商戶招商優惠原則

9、租賃經營采用放水養魚的原則是什么

為什么統一招商管理要充分體現和強調對商戶的統一服務

六、招商進度管理管理要素

1、節點控制管理要素

2、掉鋪再招商管理要素

3、品牌儲備管理要素

七、招商中的規劃管理要素

1、招商中業態比例及分布管理要素

2、招商中業種分布管理要素

3、招商中品牌管理要素

4、招商標準管理要素

八、招商目標品牌管理要素

1、目標品牌在業態配比范圍內

2、符合購物中心的整體定位

3、如何確定目標品牌

4、規劃確定目標品牌

5、品牌資源庫怎樣建立

6、目標品牌確定

7、品牌落位原則是什么

8、符合業種分布原則是什么

9、知名品牌帶動原則是什么

0、品牌匹配原則是什么

九、主要業態選址物業要求與實戰分析

1、百貨選址及對物業的要求

2、大型超市及對物業的要求

3、電器廣場及對物業的要求

4、建材裝飾市場及對物業的要求

5、家私家具廣場及對物業的要求

6、書城及對物業的要求

7、KFC、麥當勞選址要求

8、北京華聯大型綜合超市展店標準

9、北京華聯流行百貨展店標準

10、天虹選址要求

11、電器連鎖(蘇寧、五星)選址要求

12、國美電器選址要求

13、茶坊、酒吧選址要求

14、火鍋店選址要求

15、經濟型酒店選址要求

16、咖啡店選址要求

17、普通餐廳、快餐連鎖選址要求

18、一般服飾、禮品、運動品牌等專賣店選址要求

19、電影院及對物業的要求

20、運動品牌及對物業的要求

第二部分：商業地產項目的營運管理

一、購物中心全方位服務

1、購物中心全方位服務這個概念都包括哪幾方面的內容

2、購物中心全方位服務體系最基本的任務是是什么

3、購物中心全方位服務體系應包括哪幾個部分

◇以顧客服務為導向的購物中心文化

◇購物中心的顧客服務機構

◇購物中心顧客服務項目及實施

二、購物中心顧客服務分類及服務項目

1、購物中心按售貨過程的階段分類有哪些

2、購物中心從投入的資源分類有哪些

3、購物中心怎樣按顧客需要分類

4、購物中心服務的形式多種多樣較常見的服務項目有哪些

三、購物中心優質服務的基本原則

1、購物中心服務于商品銷售

2、購物中心如何提供商品的配套服務

3、購物中心如何實施跟蹤服務

4、購物中心對注意現場服務管理有哪些具體要求

5、購物中心的服務標準化和制度化是什么

6、為什么購物中心現場營業員要學會善解人意揣摩顧客心理

四、如何提高購物中心服務意識

問題

1、購物中心要積極主動服務客戶

問題

2、購物中心要做好常規服務再做增值服務

問題

3、購物中心要不斷的進步不斷的提供更好的服務

問題

4、購物中心客戶服務人員是客戶服務中心的重要組成要素

問題

5、購物中心要預先考慮顧客需求

問題

6、購物中心質量的好壞由顧客說了算

問題

7、購物中心要盡可能的為顧客提供方便

問題

8、如何看待購物中心顧客的期望和需求額外的服務

問題

9、購物中心如何滿足顧客的尊容感和自我價值感

問題

10、對于顧客群體來說對的滿意度通常由幾方面要素組成

問題

11、購物中心店內特色是什么

問題

12、購物中心購物環境是什么

問題

13、購物中心優質服務具體內容是什么

五、如何以服務競爭勝出

1、購物中心怎樣做好現場員工培訓

2、購物中心怎樣做好現場員工激勵

3、購物中心怎樣做好現場員工溝通

六、購物中心顧客滿意度

問題

1、：購物中心如何在日趨激烈的競爭環境中站穩腳跟

問題

2、：購物中心如何在強手林立的商圈中獨占鰲頭

問題

3、：購物中心如何積極引進知名品牌，提高自身整體形象

問題

4、：購物中心如何提高優質的服務，貼心溫馨的服務，專家式的服務

問題

5、：購物中心如何創高，創新

七、購物中心打造VIP特色服務

1、購物中心對顧客長期消費心理需求與把握

2、購物中心如何接受機遇與挑戰并存

3、購物中心營運管理如何從于細節處做起

八、如何在購物中心物業中體現五星服務

1、購物中心物業管理優質服務的含義

2、購物中心物業管理服務提升的工作重點

3、購物中心物業管理服務提升必須樹立的管理理念

4、為什么購物中心要明確物業公司的工作以客戶為中心

5、購物中心一線員工怎樣每天面對商戶

6、為什么購物中心要多開展員工培訓

7、為什么購物中心要推出一站式服務

8、為什么購物中心要加強信息溝通及時有針對性的提升工作質量

9、為什么購物中心要建立月度最佳員工的評選制度

【課程說明】

【組織機構】：中房商學院 中房博越

【時間地點】2014年5月24-25日 成都(詳見報到通知)

【收費標準】4800元/人(含培訓費、資料費、午餐費)住宿代訂，費用自理

中房商學院是中國房地產智業高端品牌。以“唯有實戰，方有實效”的服務理念，服務4000多家房企，培養6萬多名房地產精英。業務包括：房地產培訓、房地產內訓、房地產管理咨詢、工程管理、房地產考察、房地產策劃師、房地產MBA等。

第四篇：招商管理及商業地產運營

招商管理與商業地產的運營

運營管理是商業房地產運營的核心，是商業房地產收益和物業價值提升的源泉。現代商業房地產管理運營的精髓就是要把松 散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平臺上。不能統一運營管理的商業房地產項目，會逐漸從“商業管 理”蛻變成“物業管理”，直至最終完全喪失自己的商業核心競 爭力。

統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營 銷、統一服務監督和統一物管。這其中“統一招商管理”又是后 面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了 發展商前期的規劃是否成功，而且決定著后期商業房地產項目商 業運營的管理能否成功。選擇依據

對于一個大型的商業房地產項目，微觀經營主體包括的內容非常廣泛，既包括購物商店，還包括餐飲、娛樂等 服務性設施，這方面比重在商業房地產中一直呈上升趨勢。目前商業房地產中微觀經營主體的內容主要有以下一 些，百貨類：大型百貨商店、小型百貨商店；食品類：超級市場、熟食店、魚店、面包店、干果店、農產品店、肉 店、水果店、乳品店、方便食品店、飲料店、健康食品、佐料和調料品店；服飾類：女裝店、男裝店、青少年服裝 店、童裝店、嬰兒裝、童鞋、休閑服、沙灘裝、布店；家具和裝飾類：家具、家什、窗簾、燈具燈罩、瓷器和玻璃 器皿、地板和地毯、古玩、現代藝術品、陶器、電視架、室內裝修、特制家具、隔斷；五金類：壁畫、墻紙、家用 五金、低壓電器；藥店：藥品、配藥、藥房；餐飲店：小吃店、快餐、中餐廳、自助餐廳、咖啡店、雞尾酒店、火 鍋店；其他商店：禮品店、相框、電器、音像制品、珠寶、戲裝、工藝品、花店、布料店、白酒店、皮箱、化妝品 和香水、煙店、報紙店、毛衣、花邊、攝影器材、金店、文具店、縫紉機、玩具、郵票和紀念品、運動器材、收藏 品、健身器材、熱帶魚、寵物、汽車配件、輪胎和電池、園藝用品、紀念品；服務類：美容、理發、修鞋、洗衣 店、干洗店、眼鏡和驗光店、減肥沙龍、配鑰匙、出租書店、照相館、旅行社、裁縫店、加油站、機票代售；機構 類：銀行、郵局、信貸處、股票代理、醫療機構和牙醫、保險公司、房地產公司、會計師事務所、公共展廳；文化 娛樂設施：劇場、會議室、保齡球館、兒童樂園。

在確定了商業房地產可以由哪些微觀經營主體之后，就需要從中進行選擇。微觀經營主體選擇在商業房地產建 設期間就應該有初步規劃，商業房地產的建筑設計應該同微觀經營主體的選擇相配和。

微觀經營主體選擇的第一個考慮因素是建筑特點和建筑條件。微觀經營主體的選擇的第二個依據是商業房地產 的類型和特點和整個商業房地產項目的經營定位。同時，商業房地產的類型和特點也在很大程度上取決于微觀經營 主體的組成。

不同的商業房地產的微觀商業經營主體組成千變萬化，這不是偶然的，也不是由市場自由決定的，而是開發商 有意識選擇的結果。他們在制定招商計劃時，已經確定了各種微觀商業經營主體的組成和數量，他們占整個可出租 面積的比例以及他們在商業房地產中的地位和位置。商業房地產微觀經營主體選擇的第一步是確定商業房地產項目 的經營定位。商業房地產項目可以根據各地區消費水平、消費結構、消費能力和商業房地產項目的經營規模進行經 營定位的確定，基本上可以從以下幾個方面考慮：

①業態定位：集購物、休閑、娛樂、文化、飲食等多功能服務于一體的一站式大型商業房地產項目；

②目標市場定位：滿足地區全客層消費者需要；地區或城市新型商業區的標志性企業；

③主題特色：符合當地人群的經營主題設計；

④經營品項：吃、穿、用、玩、樂、賞、游等項目的合理配置；

微觀經營主體選擇的第三點是要要考慮零售業的一些特點，這包括：

①經營組織形式（連鎖經營、合作經營還是特許經營）；

②銷售方式（自助服務、自選商店還是百貨商店）；

③經營規模（大百貨商店還是小貨亭）；

④經營范圍（食品還是非食品、日用品還是耐用品、比較購物還是方便購物）；

⑤經營商品檔次（是高價和流行商品、還是低價沖動購買商品）；

⑥商品本身特點（是否產生垃圾和氣味、是否需要特別安全保衛措施）。

需要商業房地產開發商在綜合平衡各種關系的基礎上制定招商政策，對微觀商業經營主體進行控制，最基本的 目標是微觀商業經營主體在商業上能夠生存，有足夠的回報，讓整個商業房地產開發能夠獲得效益。

然后，在微觀經營主體組成確定之后，還需要根據各種微觀經營主體的需求和商業房地產自身的需要進行整 合，最后確定它們在商業房地產的位置，以促進共同繁榮，給商業房地產帶來最佳效益。在整合中還應該注意一些 問題。首先，核心微觀經營主體對于引導人流起著關鍵作用，其布局直接影響到商業房地產的形態。核心微觀經營 主體的位置需要最先確定，大型商業房地產的核心商店適合放在線性步行街的端點，不宜集中布置在中間，這樣才 能達到組織人流的效果。

其次，在微觀商業主體的布局上，應該考慮選擇一些微觀商業主體集中布置，因為購物者對商業房地產只有一 家商店出售某種商品不會感到滿意，希望能夠像在城市商業區購物一樣，方便的進行款式、質量和價格的比較。集 中布置有利于擴大商品覆蓋范圍，提供與城市商業區一樣的競爭性和便利性，創造“購物氣氛”。

接下來考慮普通微觀經營主體的位置，微觀經營主體的適當組合能夠在一定程度上提高銷售額。對于一些大型 商業房地產項目微觀經營主體布局需要統一規劃和布置。各種微觀經營主體之間的親和力是不同的，一些經營項目 的商店組成群體有助于加強吸引力，另一些經營項目的商店需要相互避開。商店之間的位置關系受承租政策決定，研究發現，商店銷售額和經過商店的人流數量有一定的比例關系，這個結果常常用于確定微觀經營主體的布置，一 個基本規則就是微觀經營主體的布置必須能夠加強商店之間的交流。

在大型商業房地產，四種主要商店類型需要互相聚集。第一類是男士用品商店，男鞋、男

裝、運動用品應當集 中布置。第二類是女士用品和兒童用品店，包括女裝、女鞋、童裝、童鞋和玩具等等，這樣便于在購買之前對商品 款式、價格和顏色進行比較。第三類是食品零售店，包括肉店、魚店、熟食店、面包店等等，聚集不僅給購物者帶 來方便，而且還能有效的增加銷量。此外，適合聚集的還有個人服務店，這些服務設施需要靠近停車場和入口，有 可能的話集中布置，并與其它微觀經營主體相對分離，讓購物者出入方便，允許他們在商業房地產營業時間之外繼 續營業。

一些商店類型適合分散布置，例如，服裝店和外賣快餐和冷飲應該分開，原因很明顯，而且，把服裝和食品分 開也有利于組織人流，因為在這兩種類型的商店中，購物者的步行速度完全不同。超級市場需要能夠方便的進出停 車場，有可能的話最好設置單獨的出入口，珠寶店和音像制品店適合分散布置，這樣可以延長購物者的興趣。

如果商業房地產規模比較大，則可以考慮安排百貨商店。百貨商店往往成為大型商業房地產的核心，但是常常 只能獲得比較低的租金，特殊的情況還能夠有所增加，并且隨著面積的增加而遞減。小型百貨商店則往往成為大型 商業房地產的次級核心經營主體。小型百貨商店往往也很重要，所以也可以通過談判得到比較低的租金。

超級市場是商業房地產的重要補充，多數情況下是全國性或競爭力很強的地方連鎖店。它有很好的信譽，能夠 繳納足夠的租金。超級市場提供的是方便購物，研究表明，超級市場對于吸引人流的作用非常大。因此，對于大型 商業房地產而言，超級市場是必不可少的。除了超級市場之外，還有風味食品、糖果店、面包店、熟食店、肉店、魚店等食品商店，它們面積從50～200m2，并且有較好的銷售額。

綜合商店可以占到整個商業房地產營業面積的4～9％。單位面積的銷售額非常低，但是它卻非常重要。他們常 常是全國性的連鎖店，具有良好信譽。

對于服裝店的布局要盡量創造比較購物環境。大的女裝店和男裝店是重要成員。商店規模是影響租金的一個重 要因素，一般小商店支付的租金高，全國連鎖店的租金低。

家具店對位置的要求不高，但是由于這種商店要求倉庫和展示空間面積大，主要位于地下

室，在主要營業層只 需要小面積展示空間。

餐飲設施一般可以分為三類：即快餐、自助餐廳和高級餐廳。快餐為員工和購物者提供餐飲。高級餐廳能夠吸 引汽車交通，所以最好放在靠近停車場和道路的獨立建筑中，同時又不能脫離主要步行人流。

禮品店、珠寶店、收藏品商店、運動用品商店、箱包店、音響制品店和照相機商店通常只能由地方經營者經 營，也可能包括一些信譽好的全國性珠寶連鎖店。他們能夠有效地增加商業房地產的吸引力，其銷售收入也很高，收取的租金也相對高一些。

服務設施包括理發店、美容店、減肥沙龍、修鞋和修理店等等，在商業房地產項目中占的比例很小，不超過 2％。由于面積小，故抵押保證金比較低。

租金制定

在確定了微觀經營主體在商業房地產中的分布之后，就需要確定各個微觀經營主體的租金。租金的制定應該依 據商業房地產項目的投資計劃計算分析單位面積物業成本、經營管理成本，參考當地市場商業物業租金水平，并綜 合考慮項目經營策略制定切實可行的招租條件。按照慣例招商招租條件可以分為A、B、C類，用以區別不同情況下 對分類項目的招租。招商招租條件對同一項目要穩定，對薄利配套項目要有一定程度的靈活性。此外，店面租金與 商業房地產的規模和檔次有關，大型或高檔次的商業房地產租金高，小型商業房地產租金相對較低。此外，位置不 同，租金也會有所差別，即使在同一商業房地產項目內部，位置較好的店面往往能夠獲得比較多的租金。

由于微觀經營主體經營商品的種類和利潤不同，并非都能構承受同樣的租金。收取的租金一般分為兩個部分，一部分按面積收取基本租金，成為抵押保證金或抵押租金，另一部分按銷售額以一定的比例抽取，稱為百分比租 金。

左下表是50年代美國一些商業經營主體和租金的關系。

租金的制定應該與微觀經營主體的選擇相互配合，二者具有密切聯系。商業房地產微觀商

業經營主體的選擇要 保證租金的來源。開發商的目的是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度的出租營業面積，獲得最大的利 潤來源。但是，很多情況下，獲得長期穩定的商業經營主體和短期高回報是有矛盾的，在某些情況下難以兩全其 美。開發商把面積大量出租給信譽好的零售商可以保證租金來源的穩定性，但是這些微觀商業經營主體可能達不到 預期的銷售額，所以難以讓業主和金融機構滿意，由此面臨協調長期收益和迅速收回投資的問題，反映在微觀商業 經營主體的選擇上就是選擇高信譽度的知名商店和全國性連鎖店，還是選擇本地的愿意支付較高租金的普通零售 商。

選擇策略

商業房地產項目應該盡量選擇國內外某些領域知名企業、知名品牌。推廣策劃應該面對國際性水準的眾多機會 的篩選，范圍上要廣，重點介紹項目所在地消費環境、本項目的經營定位、項目的業態組合、經營規模、管理模式 等合作商關心的實際問題，使合作商對項目有全面、深入的了解，便于進一步接觸洽談合作。

項目推廣策劃的程序發達地區一般要由內而外，即先做好本地區推介工作，再進一步吸引外地合作項目；如東 部沿海開放城市上海、廣州、深圳等地區；其他地區可以先外后內，即首先去吸引在國內外市場上領先的企業和品 牌，再選擇當地有特色的商品和服務項目。

項目推廣策劃的形式采用立體交叉的方式進行，可以通過新聞發布會、報紙雜志、廣播電視、行業協會等靈活 多樣的方式。

在微觀經營主體選擇上應該遵循如下策略：核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優先，輔助項 目配套的原則；放水養魚的原則；先做人氣，再做生意的原則。

第五篇：房地產計劃運營管理培訓心得

房地產計劃運營管理培訓心得

上周日公司聘請賽普公司副總經理李妍給我們公司各職能部門全員進行了一天的房地產計劃運營管理的培訓，我自己很有幸參加了此次培訓，收獲頗豐，讓我對房地產的計劃運營管理有了系統而全面的認識，深刻理解了計劃運營管理在地產管理中的重大作用，下面我對自己的學習和心得做一下總結。

首先知道計劃運營管理體系是致力于經營目標達成的管理體系。通過規劃、實施跟蹤、評估及改進活動形成閉環管理，最終確保實現經營目標的管理系統。若要實現高效的運營管理，就要分別做好計劃管理、決策管理、成果管理及信息管理。

通過講師的講解我知道了大的地產公司的計劃經營管理一般是經過了起步、規范、精細三個階段，而我們公司是處在這個發展的第二階段--規范階段，第二階段的主要標志性內容是，一個目標、兩類計劃、兩個工具、三個驅動，我們公司的各個職能部門已經健全，計劃管控開始分級管控，有項目開發三級節點，有計劃運營會議。雖然我公司已經處于計劃運營管理的第二階段，但是我們還是處在第二階段的起步階段，個別管理措施還不能很好的運作和開展，例如我們公司的績效考核機制還未真正實施，各部門職能劃分還有部分混亂，工作閉環執行不徹底等一些問題，雖然存在著問題但是公司是向著大的正確的方向在走，也給我們員工指明了發展的方向。

做一份好的經營計劃運營書應具備的條件首先是要和公司的戰略目標高度一致，有效推動目標或策略的落地，重點考慮下一，同時又為后面幾年做好鋪墊，并且要重點突出，不一定面面俱到，但是秉承公司一貫的經營管理思路；行動計劃可操作性強，衡量標準清晰，責任人明確；不需要龐大的整體經營與管理計劃，但是必須要有清晰的指導公司運作的目標。通過對經營計劃運營書的制定好學習，我理解到制定一份好的運營計劃對一個地產公司對本工作指導和切實完成的重要性，是公司規范發展的有力法寶。

在這次培訓中我們重點學習了標桿企業的項目三級節點管理，三級節點管理是房地產計劃管理的有效手段，一級節點的確定是基于項目敏感點、關鍵節點結合管理要求確定，一般有20-40個節點。一級節點又多被稱為“里程碑”，一般是對項目整體進度影響最為明顯或最為重要（如對現金流影響、對企業管理要求影響）的節點，一般用于項目運營策劃和項目開發計劃，是公司管理層對項目開發決策的判斷依據。二級節點是對項目一級節點的細化，主要是指導“部門級”的工作，一般用于部門的和季度項目開發計劃（編制，季度調整），實現在計劃編制環節各專業部門的主要工作協同，一般80-200個節點。三級節點是為完成某一方面、某一工作項、某一組工作項的工作內容而設定細化工作推進計劃，它主要由項目的職能專業負責推進。一般情況下項目的三級計劃是按“項目業務職能”劃分的，便于項目業務職能負責人更好的完成本職能工作，而將二級計劃當中工作項分解到職能下各小組或各崗位的計劃，成為項目業務職能專項計劃。培訓總也重點講解了會議的管理，會議體系一般分為經營管理工作會議、項目運營決策會議及其他類會議。經營管理會議是公司管理層參與，多為定期召開，關注公司整體經營和管理層面各類問題的解決，包括戰略規劃、經營指導討論、重大工作安排、人事安排、體系制度調整，及其他需要上升到高管層面討論的工作問題等。項目運營決策會議時相關領導、部門、專業參與，著眼項目開發線條上的關鍵點，通過集體討論、評審等方式，完成項目開發重大技術方案、成果等的確認，推進項目整體運營，確保項目計劃和總體目標的達成。其他會議可細分部門內/部門間的日常工作溝通會，著眼與解決具體問題，尚沒有上升到運營決策層面；行政事務類會議，包括但不限于各類迎送往來的接待會議、公共宣傳會、新聞媒體發布會等。這三個層次的會議時房產公司必須開好的三個會，會議結果的達成與閉環是徹底解決相關問題的重要舉措，所以我們一定要會開會，開好會。

以上是我在本次培訓中學習和領悟到的內容，有表達不當之處還請公司領導和同事們批評指正，同時非常感謝公司能給給我們提供這么好的學習機會，為公司和我們員工的發展提供了一個很好的學習的平臺。

招標部 高健 2014年10月15日