第一篇：請把房地產開發企業賬務處理及業務特點介紹一下

請把房地產開發企業賬務處理及業務特點介紹一下？

一、要掌握開發成本核算的項目。開發成本的核算項目有：

1、土地征用及拆遷補償費：指因開發房地產而征用土地所發生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。

2、前期工程費：指土地、房屋開發前發生的規劃、設計、可行性研究以及水文地質勘察、測繪、場地平整等費用。

3、基礎設施費指：土地、房屋開發過程中發生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環衛設施以及道路等基礎設施費用。

4、建筑安裝工程費：指土地房屋開發項目在開發過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發生的各項建筑安裝工程費和設備費。

5、配套設施費：指在開發小區內發生，可計入土地、房屋開發成本的不能有償轉讓的公共配套設施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設施支出。

6、開發間接費：指房地產開發企業內部獨立核算單位及開發現場為開發房地產而發生的各項間接費用，包括現場管理機構人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。

二、正確核算區分開發成本和期間費用

1、房地產開發企業的開發成本，相當于工業產品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計算房地產開發企業產品的完全成本，還要計算開發企業（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發經營活動而發生的管理費用、財務費用，以及為銷售、出租、轉讓開發產品而發生的銷售費用。

2、管理費用、財務費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大部分都是經營期間的費用開支，與開發工程量的關系并不十分密切，如果將期間費用計入開發產品成本，在開發產品開發和銷售、出租、轉讓不同步的情況下，就會增加開發產品的成本，特別是在開發房地產滯銷時期，將滯銷期間發生的管理費用、財務費用和銷售費用計入當期開發產品成本，就會使企業造成大量的潛虧，不能及時反映企業的經營狀況。同時，將期間費用計入開發產品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業開發單位的成本水平和成本管理責任。

3、因此，現行會計制度中規定將期間費用計入當期損益，不再計入開發產品成本，也就是說，房地產開發企業開發產品只計算開發成本，不計算完全成本。

1、涉及的會計科目（最好有說明）。其他的科目和一般的企業都差不多，主要的重點科目是：開發成本，開發費用，預收帳款（房款），以后就是主營業務收入。預付帳款（供應商）以后就是主營業務成本。長期借款（一般都需要貸款）短期借款

2、涉及的稅種及稅率。營業稅，城建稅，教育附加，土地增值稅，土地使用稅，房產稅，所得稅。印花稅。

3、基本核算方法（流程）。

房地產企業開發項目的發生的所有開發費用都在“開發成本”下核算。

開發成本下一般設置以下明細科目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用這幾個明細核算跟商品房開發有關的所有費用支出。

取得的借款在其他應付款按單位明細核算，取得的銀行貸款在長短期借款里核算，借款和銀行貸款的利息支出計入開發間接費中。

一般房地產投入資本達到總投資的一定比例就可以預售商品房了，而預售的房款在預收賬款里核算。在客戶用預收款發票換正規的商品房銷售發票的時候，把從預收賬款中的收入結轉計入銷售收入，同時把比例從開發成本中結轉銷售成本，還有把應交稅金中借方預繳的稅金一并結轉到銷售稅金及附加。

房開企業是按預收賬款和銷售收入預繳所有的稅金（營業稅，城建稅，教育費附加，地方教育費附，印花稅、土地增值稅和企業所得稅）的，等整個開發項目完成以后，在做土地值稅和企業所得稅的項目匯算清繳的

第二篇：房地產開發企業自行開發產品的賬務處理

房地產開發企業自行開發產品的賬務處理

2009-6-16 17:39【大中小】【打印】【我要糾錯】

房地產開發企業將其自行開發的產品用于經營租賃時，一般有兩種會計處理方法：一是將自行開發產品轉為出租開發產品核算，二是將自行開發產品轉作固定資產核算。從會計角度講，兩種處理方法都不會對會計利潤產生影響。但從稅法角度講，不同的處理方法對應納稅所得額卻有不同的影響。

【例】甲公司為一家從事房地產開發業務的企業，2006年1月1日，其開發完成的一幢房產賬面價值1 500萬元，甲公司將該房產出租紿乙公司，租期為3年，租金總額360萬元。當時的市場價格為2 500萬元。租期屆滿，甲企業以3 000萬元的價格出售該房產。假定房產折舊年限為20年，企業所得稅稅率為25％(不考慮房產殘值、營業稅金及附加)。

（1）轉為出租開發產品核算。

①出租期間會計利潤。

租金收入：360萬元；

攤銷成本：1 500÷20×3=225（萬元）；

會計利潤：360-225=135（萬元）。

②出租期間應納稅所得額。

根據稅法規定，用于出租的開發產品未轉作固定資產核算，其攤銷的折舊不能稅前扣除，因此出租期間已攤銷的折舊225萬元應調增應納稅所得額，即應納稅所得額為360萬元，應交所得稅為90萬元(360×25％)。

③租期屆滿時出售。

甲企業出售該房產時結轉銷售收入3 000萬元，賬面成本余值為1 275萬元(1 500-225)，會計利潤為1 725萬元(3 000-1 275)，已攤銷折舊225萬元此時可作為計稅成本調減當年應納稅所得額。因此，應納稅所得額為1 500萬元，應交所得稅為375萬元。從上可看出，開發企業從出租至出售應交所得稅總計為465萬元(90+375)。

（2）轉作固定資產核算。

①出租期間會計利潤。

賬務處理方法同上。

②出租期間應納稅所得額。

根據規定，房地產開發企業將開發產品轉作固定資產應視同銷售確認收入實現，繳納企業所得稅；開發產品轉作固定資產后可按稅收規定扣除折舊費用。

開發產品轉為固定資產時的公允價值應以當時的市場價值計算，因此出租期間應調增應納稅所得額1 000萬元(2 500-1 500)。因開發品已轉為固定資產，按稅法規定，共計稅成本為2 500萬元，增加的計稅成本1 000萬元中屬于出租期間的折舊費用150萬元(1 000÷20×3)應調減應納稅所得額。

應納稅所得額=135+1 000-150=985（萬元）；

應交所得稅=985×25％=246.25（萬元）。

③租期屆滿時出售。

甲企業銷售該房產時結轉銷售收入3 000萬元，賬面固定資產凈值為1 275萬元(1 500-225)，因此，會計利潤為1 725萬元。開發產品轉為固定資產時增加的計稅成本余值850萬元(1 000-150)應調減當年應納稅所得額。

因此，應納稅所得額為1 725-850=875（萬元），應交所得稅為875×25％=218.75（萬元）。

從上可看出，開發企業從出租至出售應交所得稅總計也為465萬元(246.25+218.75)。通過比較，采用不同的會計處理方法，不會影響會計利潤，應交所得稅總額也是相同的；但是，從現金流量來看，采用第一種會計處理方法，企業前期支付的稅金較少，資金壓力較小。

法規鏈接：

國稅發［2006］31號文規定，開發企業將開發產品轉作固定資產的行為應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現；開發企業將開發產品轉作固定資產的，可按稅收規定扣除折舊費用，未轉作固定資產的，不得扣除折舊費用。

第三篇：房地產開發企業甲供材料的賬務及稅務處理

房地產開發企業甲供材料的賬務及稅務處理

一、房地產開發企業“甲供材”的概念

所謂“甲供材料”建筑工程，是指由基本建設單位提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務的工程。因此，房地產開發企業“甲供材”建筑工程，是指由房地產開發企業（以下稱甲方）提供原材料，施工單位（以下稱乙方）僅提供建筑勞務的工程。“甲供材”產生的原因是甲方從材料質量和成本效益角度出發，防止建筑乙方在材料上做文章，擔心不能確保建筑材料質量，影響住房和自身的聲譽。一般材料占商品房建造成本的30％～40％。

二、“甲供材”的相關稅收政策規定

甲供材征稅主要是如何征收營業稅的問題。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第52號令）第七條規定，“納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業額繳納營業稅，貨物銷售額不繳納營業稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業額：

（一）提供建筑業勞務的同時銷售自產貨物的行為；

（二）財政部、國家稅務總局規定的其他情形。第十六條規定，“除本細則第七條規定外，納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。稅法之所以這樣規定，主要是防止納稅人將“包工包料”的建筑工程，改為以基本甲方的名義購買原材料，從而逃避營業稅收。

《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局第52號令）沒有明確規定裝飾工程中甲供材要不要并入營業額征收營業稅。而根據 2006年8月17日《財政部國家稅務總局關于納稅人以清包工形式提供裝飾勞務征收營業稅問題的通知》財稅

[2006]114號文的規定：“納稅人采用清包工形式提供的裝飾勞務，按照其向客戶實際收取的人工費、管理費和輔助材料費等收入（不含客戶自行采購的材料價款和設備價款）確認計稅營業額”。上述以清包工形式提供的裝飾勞務是指，工程所需的主要原材料和設備由客戶自行采購，納稅人只向客戶收取人工費、管理費及輔助材料費等費用的裝飾勞務。因此，除了裝飾勞務以外的“建筑業”的甲供材（包括甲方提供設備的情形）需要并入乙方的計稅營業額征收營業稅。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

（二）開發土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產開發）的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本（以下簡稱房地產開發成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。

甲供材料，嚴格意義上講是建筑安裝工程費的組成部分。甲供材料關于扣除項目憑證的確認問題，《海南省地方稅務局關于土地增值稅有關問題的通知》（瓊地稅發[2009]104號）這樣規定：

（1）對于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安勞務金額（不含材料款）開具發票。在計算土地增值稅扣除項目時，施工費用的扣除憑證以建安發票為準，材料和設備費用的扣除憑證以銷售發票為準。

（2）對于包工包料的建安工程，施工方按工程結算金額（包含材料和設備價款）開具發票。在計算土地增值稅扣除項目時，建安費用的扣除憑證以建安發票為準。

參照上述規定，甲方價外提供材料，可以視同自營方式發生的建筑安裝工程費的增值額扣除項目，在計算土地增值稅扣除項目時，可以憑此案料和設備費用的銷售發票計算扣除。

具體問題分析如下：

1、如果材料由甲方提供施工方應如何納稅？是否甲方應將提供的甲供材金額報送給施工方來合并繳納營業稅？

答：根據目前新的《營業稅暫行條例》及其實施細則來看，對甲方提供的原材料及其他物資和動力，應包含在提供建筑勞務（不含裝飾勞務）的納稅人的應稅營業額中。對甲方是將提供的甲供材金額報送給施工方還是在合同中已有體現，或是具體是由甲方來繳納該材料部分營業稅還是由乙方來合并繳納該材料部分的營業稅，都要看具體的合同簽訂情況，而且目前沒有明確的操作規范，應咨詢主管稅務機關或等待新法規的明確。

2、施工方應如何開具發票給甲方？（發票額是否包含甲供材？還是只開具已提供施工勞務的金額，而甲方購買的材料用銷售方開具的發票入賬？如：施工方提供勞務1000萬，使用甲供材200萬，施工方提供的發票金額應為1200萬，還是1000萬？）

答：對甲供材方式施工方如何開具發票給甲方，這要看具體的合同文本來確定。如果合同中規定材料由甲方自行采購并取得抬頭為甲方的發票，而施工方僅就提供的建筑勞務部分收取款項，那么此種情況下施工方應僅就勞務部分開具建筑業發票，而甲方應據購買該部分材料而取得的發票金額列入本企業的工程成本中，但該部分材料部分也是要繳納營業稅的。如1所說，但具體是由甲方來繳納還是由乙方來繳納還沒有明確的操作規范。

三、甲供材的賬務處理及其稅務處理

（一）甲供材的賬務處理

1、建設方對于甲供材的賬務處理

（1）建設方（甲方）從市場購入材料時：

借：工程物資 200萬元

貸：銀行存款 200萬元

這里假設建設方（甲方）非增值稅一般納稅人，取得的是普通發票，然后，該企業將這200萬的材料提供給施工方（乙方）用于工程。

（2）在建設方（甲方）將材料提供給施工方（乙方）時：

①方式一：

建設方發出材料時：

借：預付賬款 200萬元

貸：工程物資 200萬元

這種會計處理的依據是，根據國家關于工程造價的相關規定，在工程中，無論材料由誰提供，工程總造價包括全部的材料價款，且在工程總造價的核算中，所有的材料都要提稅后

計入工程總造價，即工程造價是含稅價。在總造價確認的情況下，我們將工程的總造價作為建設方應該支付給施工方的工程價款。建設方在支付現金給施工方時是做預付賬款處理，同樣，建設方將材料給施工方時（就是我們所說的甲供材）也應作為預付賬款處理。只不過一個付的是現金，一個付的是實物，在不存在其他誤差的情況下，該企業無論是支付現金還是實物，最終預付賬款總結算價款的金額應該1200萬元。

②方式二：

建設方發出材料時：

借：在建工程200萬元

貸：工程物資200萬元

這種會計處理的依據是，建設方認為，我買的物資給施工方就是用于我的工程，因此在發出材料時直接計入我的在建工程是符合規定的。

從相關的法律法規看，目前對于甲供材究竟如何進行會計處理問題，還沒有非常明確的規定。在企業實務的會計處理中，有些建設單位發出甲供材是采取的第一種方法，有些就是采取的第二種方法。因此，從會計核算角度而言，只要能為會計信息的第三方提供真實有效的會計信息。兩種會計處理方法都是可以接受的。

2、施工方對于甲供材的賬務處理

（1）方式一的賬務處理：

①施工方收到材料時

借：工程物資200萬元

貸：預收賬款200萬元

②施工方將工程物資用于工程時

借：工程施工──合同成本 200萬元

貸：工程物資 200萬元

③施工方按工程進度確認合同毛利，主營業務收入和主營業務成本：

借：工程施工──合同毛利/主營業務成本

貸：主營業務收入

（2）方式二的賬務處理：

由于建設方在發出材料時就直接計入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后將材料用于工程時就不做任何會計處理了。

（二）甲供材的發票開具

以上兩種會計處理方法就帶來的下一步的施工方建筑業發票的開具問題：

1、方式一的發票開具

在該模式下，由于建設方在發出材料時是通過預付賬款核算的，沒有進入工程成本，因此，施工方應該按1200萬開具建筑業發票，并按1200萬繳納營業稅。

2、方式二的發票開具

具建筑業發票時，只能按1000萬開票，如果按1200萬開票就會導致200萬材料在建設方重復入成本的情況。但是根據營業稅的相關規定，無論施工方是按1000萬開票還是按1200萬開票，甲供材都必須要并入施工方的計稅營業額征收營業稅，即施工方都必須按1200萬元征收營業稅，這個和方式一是一樣的。

（三）稅收風險提示

從理論上而言，對于施工方，無論建設方如何進行會計處理，他的稅收負擔是不變的，只不過是根據建設方的會計處理的不同，開票金額有所不同罷了。但現實中的情況是，由于營業稅是一個流轉稅，流轉稅的可轉嫁性決定了施工方所要繳納的營業稅，最終實際是轉嫁到建設方身上的，至少是部分的轉嫁。因此，對于建設方而言，他傾向于采用第二種會計處理方式，在這種會計處理方式下，建設方直接將甲供材計入工程成本，這樣就不需要施工方開票了。由于稅務機關監管的原因，這部分不開票的甲供材，施工方也一般不會去主動申報繳納營業稅，而且建設方甚至在進行工程預算確定工程造價時，對這部分甲供材就沒有提稅并入工程總造價。從這個角度考慮，建設方更傾向于第二種會計處理方式。但在這種會計處理方式下，施工方承擔了很大的風險。我們知道。無論建設方會計處理如何，施工方是甲供材營業稅的納稅義務人，如果稅務機關發現了問題，要求施工方補稅的話，施工方只有繳納，甚至還會承擔偷稅而被處罰的風險。無論和建設方如何處理，都必須就甲供材繳納營業稅。至于甲供材沒有提稅的問題，施工方應自己和建設方協商或向相關工程管理部門尋求解決方法。

（四）稅務處理分析

1、方式一的稅務處理分析

在方式一的情況下，施工企業按1200萬開具建筑施工發票給建設方，按1200元在賬面上確認收入，但對于200萬這部分的甲供材，由于材料是建設方購買提供給施工方的，發票的抬頭肯定是開給建設方，且在建設方入賬的，對于這部分材料，施工企業無法取得發票，也就無法入成本。對于這部分，施工企業在計算企業所得稅時如何扣除是一個大問題。為了解決這個問題，就出現了以下兩種處理方法：

（1）施工方對于甲供材發票入成本的問題，由雙方在工程結束，決算報告出來后，施工單位憑工程決算報告和建設方提供的購買材料的發票清單計入施工方工程成本，并允許在稅前扣除。

（2）部分國稅機關認為這是轉售業務：即建設單位外購物資轉售給施工企業，施工企業最后開總的發票向建設單位結算，對建設單位應征收增值稅，至于進項稅款當然能夠得到抵扣。這樣，施工企業就能取得材料的發票了，但是建設方則必須對材料的銷售繳納增值稅。我們認為，這種處理方法是非常錯誤的。建設單位購買的材料給施工方最終還是用于建設單位自己的工程，實際上是一種自用行為，不能視為轉售業務征收增值稅。但是在實務中，第一種處理方法往往得不到某些稅務機關的認可，他們機械的認為只有取得發票才能入賬，其實根據《企業所得稅扣除管理辦法》規定，企業發生的相關成本費用只要是真實的，并取得了合法有效憑證就可以稅前扣除。這里合法有效憑證不是僅指發票，在這種情況下，施工企業取得的工程決算報告和建設方提供的購買材料的發票清單也應視為合法有效憑證，況且是真實發生的。為了避免與有些稅務機關不必要的爭議，一些是增值稅一般納稅人的建設單位，在購買材料時取得增值稅專用發票，并申報抵扣，隨后按原價開增值稅專用發票給施工方，這些沒有差額也不要繳納增值稅。但在實務中，大多數單位并不愿意按這種方式進行處理。

2、方式二的稅務處理分析

收到材料以及以后將材料用于工程時就不做任何會計處理了。這時，施工方按1000萬開票，也就不存在200萬甲供材無法取得發票入成本的問題。同時，考慮到稅務機關監管不到位的原因，這種會計處理方法還能少繳部分甲供材的營業稅，對兩方都有利。但是，施工方也要知道，這種情況下，自身承擔了很大的風險，如果稅務機關發現了，施工方必須要繳納甲供材營業稅，甚至要按偷稅進行處罰，同時由于甲供材在工程造價時沒有和建設方按規定提稅，最終只能是自己承擔。

需要注意的是，甲供設備、裝飾勞務中的甲供材料計稅方式與上述規定有所差別。

四、結論

由于目前相關法律法規對于甲供材如何進行會計處理沒有明確的規定，因此，從某種角度講，以上兩種模式都是可以的。

從稅務機關的角度講，他們更傾向于采取第一種模式，這樣能很好的將甲供材納稅收監管的范圍。因此，有些稅務機關明確規定，對于工程，建設方不允許直接憑商業發票入工程成本，必須取得建筑業發票入工程成本。否則按未取得合法有效憑證，這部分成本不能在企業所得稅前扣除。當然，這種規定是否合理有待商榷。但這確實是一種好的監管方法。

從企業的角度而言，如果不考慮稅務監管不到位而產生的避稅問題，方式一也是比較好的。因為，建設方在發出甲供材時，材料并沒有立即用于工程，只是從建設方保管轉至施工方保管。從會計處理看，如果建設方將材料發出時，就直接計入工程成本，但實際上材料還沒有用于工程或全部用于工程，只是就計入在建工程會導致會計信息的失真。而且，如果采用方式二，施工方在收到材料和發出材料不進行任何會計處理，不利于在工程中對甲供材的使用和監督管理。因此，方式二既不符合會計核算的要求，也滿足不了實際管理的需要。但考慮稅務監管不到位而產生的避稅問題，方式二似乎更優。這種情況下，風險主要是由施工方承擔了。

既然模式一對稅務機關有利，在不考慮稅務監管不到位而產生的避稅問題，對企業也有利，那么我們就要很好的解決方式一下產生的如何處理施工企業甲供材入成本的問題。我們認為采用施工企業根據工程決算報告和建設方提供的購買材料的發票清單入成本是完全合情合理，也是合法的，實務上大部分稅務機關對這種處理也是非常認可的。按轉售模式，由建設方向施工方材料銷售發票，從原理上講就是錯誤的，在實務中是不可取的。或者我們也可以采取其他方式，如由建設方為施工方提供材料供應商，材料供應商將材料發票直接開給施工方，這樣既能解決建設方擔心材料的質量問題，又能解決施工方的材料所得稅前無法扣除的風險

第四篇：房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法

國家稅務總局關于印發《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的通知

國稅發[2009]31號

各省、自治區、直轄市和計劃單列市國家稅務局、地方稅務局：

為了加強從事房地產開發經營企業的企業所得稅征收管理，規范從事房地產開發經營業務企業的納稅行為，根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，結合房地產開發經營業務的特點，國家稅務總局制定了《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，現印發給你們，請遵照執行。

二○○九年三月六日

房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法

第一章 總 則 

第一條 根據《中華人民共和國企業所得稅法》及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則等有關稅收法律、行政法規的規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于中國境內從事房地產開發經營業務的企業（以下簡稱企業）。

第三條 企業房地產開發經營業務包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品。除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（一）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。

（二）開發產品已開始投入使用。

（三）開發產品已取得了初始產權證明。

第四條 企業出現《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條規定的情形，稅務機關可對其以往應繳的企業所得稅按核定征收方式進行征收管理，并逐步規范，同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規的規定進行處理，但不得事先確定企業的所得稅按核定征收方式進行征收、管理。

第二章 收入的稅務處理

第五條 開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入；未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。

第六條 企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現，具體按以下規定確認：

（一）采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。

（二）采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。

（三）采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。

（四）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

1.采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

2.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于買斷價格，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

3.采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品的，屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，如果銷售合同或協議中約定的價格高于基價，則應按銷售合同或協議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協議約定的價格低于基價的，則應按基價計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。屬于由受

托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

4.采取包銷方式委托銷售開發產品的，包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現；包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。

第七條 企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。確認收入（或利潤）的方法和順序為：

（一）按本企業近期或本最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（二）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（三）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

第八條 企業銷售未完工開發產品的計稅毛利率由各省、自治、直轄市國家稅務局、地方稅務局按下列規定進行確定：

（一）開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的，不得低于15％。

（二）開發項目位于地及地級市城區及郊區的，不得低于10%.（三）開發項目位于其他地區的，不得低于5％。

（四）屬于經濟適用房、限價房和危改房的，不得低于3%.第九條 企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

在納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。

第十條 企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。

第三章 成本、費用扣除的稅務處理

第十一條 企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。

第十二條 企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、營業稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。

第十三條 開發產品計稅成本的核算應按第四章的規定進行處理。

第十四條 已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認。可售面積單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條 企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。第十六條 企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

第十七條 企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（一）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

第十八條 企業在開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

第十九條 企業采取銀行按揭方式銷售開發產品的，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。

第二十條 企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。

第二十一條 企業的利息支出按以下規定進行處理：

（一）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

（二）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理的分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。

第二十二條 企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。第二十三條 企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。

第二十四條 企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

第四章 計稅成本的核算

第二十五條 計稅成本是指企業在開發、建造開發產品（包括固定資產，下同）過程中所發生的按照稅收規定進行核算與計量的應歸入某項成本對象的各項費用。

第二十六條 成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。計稅成本對象的確定原則如下：

（一）可否銷售原則。開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算；不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后再將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象。

（二）分類歸集原則。對同一開發地點、竣工時間相近、產品結構類型沒有明顯差異的群體開發的項目，可作為一個成本對象進行核算。

（三）功能區分原則。開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算。

（四）定價差異原則。開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算。

（五）成本差異原則。開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算。

（六）權益區分原則。開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算。

成本對象由企業在開工之前合理確定，并報主管稅務機關備案。成本對象一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應征得主管稅務機關同意。

第二十七條 開發產品計稅成本支出的內容如下：

（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

（二）前期工程費。指項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。

（三）建筑安裝工程費。指開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用。主要包括開發項目建筑工程費和開發項目安裝工程費等。

（四）基礎設施建設費。指開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出，主要包括開發項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林環境工程費。

（五）公共配套設施費：指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出。

（六）開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

第二十八條 企業計稅成本核算的一般程序如下：

（一）對當期實際發生的各項支出，按其性質、經濟用途及發生的地點、時間區進行整理、歸類，并將其區分為應計入成本對象的成本和應在當期稅前扣除的期間費用。同時還應按規定對在有關預提費用和待攤費用進行計量與確認。

（二）對應計入成本對象中的各項實際支出、預提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，并按規定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。

（三）對期前已完工成本對象應負擔的成本費用按已銷開發產品、未銷開發產品和固定資產進行分配，其中應由已銷開發產品負擔的部分，在當期納稅申報時進行扣除，未銷開發產品應負擔的成本費用待其實際銷售時再予扣除。

（四）對本期已完工成本對象分類為開發產品和固定資產并對其計稅成本進行結算。其中屬于開發產品的，應按可售面積計算其單位工程成本，據此再計算已銷開發產品計稅成本和未銷開發產品計稅成本。對本期已銷開發產品的計稅成本，準予在當期扣除，未銷開發產品計稅成本待其實際銷售時再予扣除。

（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，應按分別建立明細臺帳，待開發產品完工后再予結算。

第二十九條 企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：

（一）占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。

1.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

2.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配。

期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。

（二）建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。

1.一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。

2.分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。

（三）直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。

（四）預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。第三十條 企業下列成本應按以下方法進行分配：

（一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應商稅務機關同意。

土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。

（二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配。

（三）借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配。

（四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。

第三十一條 企業以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規定確定其成本：

（一）企業、單位以換取開發產品為目的，將土地使用權投資企業的，按下列規定進行處理：

1.換取的開發產品如為該項土地開發、建造的，接受投資的企業在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，再按應分出開發產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

2.換取的開發產品如為其他土地開發、建造的，接受投資的企業在投資交易發生時，按應付出開發產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。

（二）企業、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業的，接受投資的企業應在投資交易發生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價，土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。第三十二條 除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本。

（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％。

（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規規定必須配套建造的條件。

（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。物業完善費用是指按規定應由企業承擔的物業管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

第三十三條 企業單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

第三十四條 企業在結算計稅成本時其實際發生的支出應當取得但未取得合法憑據的，不得計入計稅成本，待實際取得合法憑據時，再按規定計入計稅成本。

第三十五條 開發產品完工以后，企業可在完工企業所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發產品在完工未按規定結算計稅成本，主管稅務機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關規定對其進行處理。

第五章 特定事項的稅務處理

第三十六條 企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規定進行處理：

（一）凡開發合同或協議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開發產品的，企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。

（二）凡開發合同或協議中約定分配項目利潤的，應按以下規定進行處理：

1.企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。

2.投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。

第三十七條 企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：

企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。

第六章 附 則

第三十八條 從事房地產開發經營業務的外商投資企業在2007年12月31日前存有銷售未完工開發產品取得的收入，至該項開發產品完工后，一律按本辦法第九條規定的辦法進行稅務處理。

第三十九條 本通知自2008年1月1日起執行。

第五篇：企業所得稅賬務處理

企業所得稅賬務處理

1、股東分紅一定要繳納個人所得稅嗎?如何進行賬務處理?

答：⑴所有股東是企業，股東分紅給企業時，不要交個人所得稅，但涉及到企業所得稅，企業與企業之間，稅率不同，要補交企業所得稅率差額。⑵獨資企業，股東分紅不要交個人所得稅。⑶有限責任公司查賬征收企業，分給個人股東分紅，要交20%個人所得稅。

會計分錄：(注：年終利潤分配，股東分紅的金額多少?是依據董事會的決定，來進行分配的。)第一步：(從利潤分配先轉到應付股利)

會計分錄：

⑴借：利潤分配—股東分紅

貸：應付股利

⑵(支付給個人時)應代扣代交個人所得稅

借：應付股利(如股東其名字多，可造一張表統一發放)

貸：應交稅金—代扣個人所得稅20%

貸：現金

⑶到月底交稅時(用稅票作為憑證)

借：應交稅金—個人所得稅

貸：銀行存款

企業間股東分紅(這股東是企業不要交個人所得稅)

⑴借：利潤分配—股東分紅

貸：應付股利—某企業(附董事會決議)

⑵甲企業向乙企業支付時

借：應付股利—某企業

貸：銀行存款

注：將匯款單和收據，作為原始憑證附在記賬憑證內

如果企業涉及到企業所得稅時，例如：甲企業所得稅率25%，乙企業所得稅率20%，差額5%

收到甲企業匯來分紅款時，假定是10萬元

⑴借：銀行存款100000

貸：投資收益100000

⑵補交5%差額時，10萬元×5%=應補交0.5萬元企業所得稅

交所得稅時。

借：投資收益0.5萬元

貸：銀行存款0.5萬元

還剩下9.5萬元，轉到利潤分配

2、用所有者權益增資一定要繳納個人所得稅嗎?

答：集體企業如：國營廠、集體廠、福利廠、校辦廠等。將資本公積，盈余公積，未分配利潤轉到“國家資本金、集體資本金”增加實收資本的不要繳納個人所得稅。有限責任公司，將“未分配利潤、資本公積、盈余公積，轉到個人資本金增加實收資本的，按股息紅利20%征收個人所得稅。

會計分錄:

借：盈余公積或資本公積或未分配利潤(假定10萬元)

貸：實收資本—個人資本金(假定10萬元)

(計算個人所得稅時。10萬元×20%=應交個人所得稅2萬元)

會計分錄：代交個人所得稅時，①

借：其他應收款——代扣代交個人所得稅20000

貸:銀行存款20000

②收回時

借：現金20000

貸：其他應收款—某個人所得稅20000(將收據和稅票附上，做原始憑證)

3、股東撤資的涉稅問題及賬務處理。

答：查賬征收企業，股東是個人的有限責任公司，股東撤資或轉讓時，本企業所有者權益，大于實收資本部分，按持股的比例增值部分，征收20%個人所得稅。

會計分錄：

①支付時：

借：實收資本—某股東某人(假定10萬元)

貸：應交稅金—代扣個人所得稅20%2萬元

貸：銀行存款8萬元

注：

1、董事會批準撤資或股權轉讓決議書附上

2、將原股權證收回、撤股本人寫張收據

3、所有者權益超過實收資本增值部份按比例×20%計算個人所得稅的依據附上。

②交稅時：

借：應交稅金—個人所得稅20000

貸：銀行存款20000

將稅票作為原始憑證

4、實際賬務處理的稅率應用問題。

答：一是，10%稅率是指非居民企業和金屬回收公司。

二是，新稅法二十九條第二款規定，對高新技術企業實行15%優惠稅率不再作地域限制。

三是符合條件的小型微利企業實行20%的優惠稅率，但要符合以下三個條件，1、應納稅所得額不超過30萬元，2、從業人數不超過100人，3、資產總額不超過3000萬元。

四是其他工業企業實行25%稅率。

5、“應收賬款”科目余額在不同方向的涉稅問題及賬務處理。

答：“應收賬款”借方余額長期掛賬有三種可能，一是，可能變相利潤分配，二是，可能是現金或承兌匯票收進不入賬放到私人口袋，三是，可能是客戶有其他原因有意拖欠。

應收款余額在貸方，一是，“預收賬款”或是“定金”，二是，抽心賬款收到后不開票。這種都是自己責任，(如果長期掛賬，超過兩年者，最好自行賬務處理，用普通票開，申報銷售交稅，免得被稅務所查出要罰稅款)。假如是07年12月份產品已發出，款大部分到賬，還有小部分未到賬，發票是在08年1月份開的票，那在07年12月份應先做一筆會計分錄借“發出商品”，貸“庫存商品”，在08年1月份開票時，再把這份“發出商品”用紅字沖掉。

6、“以前損益調整”科目所涉及的成本的賬務處理問題。

答：在結賬之后，以前賬目已結轉，又自查出應計未計扣除項目和不準扣除項目或超過稅法規定扣除標準的部分，應在以前損益調整科目進行賬務處理：

會計分錄：⑴以前多計收益，少計費用時

借：應交稅金—應交企業所得稅

貸：以前損益調整

⑵以前少計收益多計費用時

借：以前損益調整

貸：應交稅金—應交所得稅

⑶結轉以前損益科目時

借：本年利潤或：

借：以前收益調整

貸：以前損益調整貸：本年利潤

特別要說明的是當年補交上一所得稅，已通過“以前損益調整”科目抵減了當年利潤，本計算應納所得額時，應作納稅調整。

7、收到上期費用發票，如何進行賬務處理?

答：新稅法規定：企業應納稅所得額的計算，以權責發生制原則，屬于當期的收入和費用不論款項是否收付均作當期收入和費用，不屬于當期的收入和費用，即使款項已在當期收付，均不作為當期的收入和費用。

收到上期發票，只有在自有資金列支，（1、在營業外支出年底作納稅調整，2、利潤分配—未分配利潤，3、任意盈余公積。)如果錢未付，叫他重新開票，像旅差費，可以拖到下一一、二月份做賬。

8、在會計實務中如何理解虧損?

答：(從一月一日至十二月三十一日)為納稅也是會計，主營業務收入+其他業務收入+投資收益+補貼收入+營業外收入，相加的總和，減去全年成本費用+稅費+其他業務支出+營業外支出等。各項扣除后小于零的數據為虧損。

稅法又規定企業利潤在五年內允許彌補虧損，彌補虧損后的利潤不是當年的實際利潤，當年的實際利潤，只有看十二月份的報表，但企業不能連續三年虧損，否則要上黑名單，核定征收企業最好不要做虧損。

9、企業注銷的涉稅問題及賬務處理。

答:企業注銷先經工商局批準(原注銷單位的債權債務由誰承擔)把原來的營業執照正副本拿去吊銷，企業拿到工商局批準注銷登記證后，才可向國稅，地稅申請，稅務分局首先要查是否有欠稅、領用發票是否用完，然后根據資料核對賬本和實物數，⑴存貨⑵應收款貸方⑶房產⑷賬面利潤

如果有存貨、原材料按17%進項稅轉出，產成品按成本價×70%材料×17%進項稅轉出，應收款有貸方余額按銷售收入計算補交17%增值稅并調整利潤和賬面利潤加在一起計算補交企業所得稅。

10、外銷業務的涉稅問題及賬務處理。

答：生產企業有自行出口權，出口產品一定要企業自家生產的產品，先有外商訂單，向外稅局領外銷發票，外匯牌價在本將收到一筆業務時，以月初一號取外匯中間價折算人民幣，銀行日記賬復式賬頁記賬，開票銷售時，以美元為計算單位。(外匯牌，每月以月初中間匯率，到年底作一調整)

會計分錄：外銷開票時(摘要欄應注明外匯牌價)

⑴

借：應收賬款——某外商

貸：主營業務收入(注：外銷的銷售收入為不含稅價)

⑵收到外匯和支付手續費時：

借：銀行存款

借：財務費用(手續費和兌匯損益利息收支均記在財務費用)

貸：應收賬款——某外商

⑶外銷退稅有三種形式：

1、又免又退，2、只免不退，3、不免不退和內銷一樣。

⑷退稅率各行業不同到可在網上查詢。

⑸不可抵扣將退稅差做在主營業務成本

會計分錄：借：主營業務成本

貸：應交稅金—應交增值稅—進項稅額轉出

⑹年終結匯時如匯兌有損失(美元戶要復式賬頁)

借：銀行存款(美元戶，換算本位幣)

借：財務費用—匯兌損失(如果匯兌收益時財務費用作相反記錄)

貸：應收賬款

11、開具銷售貨物發票時，貨物的數量、單價及相應的涉稅問題。

答：開具銷售貨物發票時，貨物名稱，型號規格，計量單位，數量填寫時按照訂單，認真填寫“單價”合同填的是含稅單價，開票時要換算成不含稅價，否則要多交稅或發票退回作廢。

12、銷售并安裝業務的涉稅問題及賬務處理。

答：工業產品銷售并負責安裝，按規定可分別開票產品銷售交17%增值稅。安裝工程只交3%營業稅，要做到5點①要有建設部門發放按裝資格證書②產品是本企業生產的③合同中要注明安裝費和設備款(產品)各多少④安裝材料購進來時其進項稅不能抵扣⑤產品成本和安裝成本人工，賬務處理，一定要分開核算，便于稅務所審查。

如：金屬結構件活動板房綱結構，綱結構產品，綱結構網架，鋁合金窗，玻璃幕墻等。

會計分錄，⑴(產品)

借：應收賬款(或銀行存款)

貸：主營業務收入

貸：應交增值稅—銷項稅額

⑵(按裝工程)

借：應收賬款

貸：其他業務收入

貸：主營業務稅金及附加——營業稅、城建稅及附加

⑶交稅時，借：應交稅金——應交增值稅

應交稅金——營業稅

應交稅金——稅金及附加

貸：銀行存款

13、加工企業“加工”業務的涉稅問題及賬務處理。

答：委托加工業務：委托方：提供材料或主要材料。受托方只能代墊輔助材料收取加工費，雙方必須訂立加工協議，內容，加工名稱及型號規格，加工數量每噸加工費，交貨地點和時間、質量、要求驗收方式、付款日期，同時還要特別注意數量允許百分之幾損耗率必須寫明。

會計分錄：委托方，在倉庫必須設立委外加工臺帳(其內容委托加工單位、材料名稱、發出日期、數量、收回日期、數量，經辦人簽字。

㈠①委托方發出時，會計分錄：

借：委外加工材料

貸：原材料(注：把原材料轉到委外加工材料)

②收回時：借：委外加工材料—加工費

借：應交增值稅—進項稅

貸：應付賬款或銀行存款

③結轉完工產品：

借：產成品

貸：委托加工材料

㈡受托方加工單位倉庫也必須相應設置臺帳

受托方在加工過程中，耗用的成本(如：輔助材料、油耗、電費、工資、折舊等)，應在成本項目二級科目中單獨設一個“加工業務”受托加工某一產品，購進上述輔助材料時

⒈

借：受托加工業務—輔助材料

借：應交稅金—進項稅(是指購進輔助材料)

貸：銀行存款

⒉(每月計算電費、折舊、工資時附上清單)

借：受托加工業務

貸：生產成本—電費

貸：累計折舊

貸：應付工資

貸：管理費用

⒊開票時，(憑委托方收貨單和受托方送貨回單收據的數量開票)

借：應收賬款——某單位

貸：其他業務收入——委托加工業務

貸：應交增值稅—銷項稅

⒋結轉加工業務成本時

借：其他業務支出

貸：受托加工業務

說明：某一企業，既有主產品又有受托加工業務，其成本和費用必須分開單獨核算，便于稅務人員查賬時一目了然，也為領導提供受托加工業務的正確成本和效益。

14、固定資產轉讓業務的涉稅問題及賬務處理。

答：①廠房轉讓交5%營業稅再交3%城建稅，老廠房轉讓和銷售不動產，均要交5%營業稅，在營業稅下面再交3%城建稅和教育附加

②機器設備轉讓免交增值稅和營業稅但稅法規定要符合下面三個條件。

一、固定資產明細賬上要有，二、已使用過的固定資產，三、轉讓時不得超過賬面價值

③設備開票時，先到稅務所登記填表然后在稅務開專門發票，月末申報時把這筆收入業務，填在免稅銷售一欄。

④會計分錄

⒈將固定資產先轉到固定資產清理科目

⒉支付搬遷費時

借：固定資產清理借：固定資產清理

借：累計折舊貸：銀行存款或現金

貸：固定資產—設備

⒊收到銀行存款

⒋如果固定資產清理有余額

借：銀行存款借：營業外支出

貸：固定資產清理貸：固定資產清理

⒌若固定資產清理是負數

借：固定資產清理

貸：營業外收入

轉讓老廠房和不動產(或是土地)時也要通過固定資產清理過度科目，賬務處理和設備轉讓相同只不過多一條稅費

交稅時，借：固定資產清理—稅費(將稅票附在里面)

貸：銀行存款

企業搬遷收到政府的補償款時，一定要用于相同的固定資產建造，不得有余額。在這種情況下才不要交企業所得稅

①收到補償款時，②拆廠房或房屋時

借：銀行存款借：固定資產清理

貸：其他應付款——某補償款借：累計折舊

貸：固定資產

③新廠房折舊時④結轉時

借：其他應付款——補償款借：其他應付款——補償款

貸：累計折舊貸：固定資產清理

15、企業作為股東向外投資業務的涉稅問題及賬務處理。

答：

1、本企業用貨幣資金作為股東向外投資，接受投資企業要審計，投資企業是用貸款的金額去投資的話，其貸款利息要計算在長期股權投資。會計分錄如下：

一、用貨幣資金投資時

借：長期投資—股權投資

貸：銀行存款

二、支付利息

借：長期投資—利息支出

貸：銀行存款

三、分回股利時

借：銀行存款

貸：投資收益(注：08年以后分為利潤企業與企業之間稅率相同不要補交企業所得稅)

匯款單和投資收據(或股權證復印件)作為原始憑證，股權投資分為權益法和成本法。

2、用固定資產對外投資，首先通過審計事務所審計，如有增值部分要交企業所得稅。例如：某固定資產原值100萬元通過審計110萬元，增值10萬元，要交25%企業所得稅

①增值，借：固定資產—增值

貸：資本公積—資產增值

②提交企業所得稅，借：資本公積

貸：應交稅金—企業所得稅

③交稅時，借：應交稅金—所得稅

貸：銀行存款

④固定資產清理和設備一樣(如有余額要結轉)