第一篇：《北京市物業服務費用評估規范(試行)》

北京市物業服務費用評估規范（試行）總 則

1.0.1 為了規范物業服務費用評估行為，統一評估程序和方法，做到評估結果客觀、公正、真實，根據《北京市物業管理辦法》、《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》及相關法律、法規的規定，制定本規范。

1.0.2 本規范適用于北京市行政區域內進行的物業服務費用評估活動。1.0.3 物業服務費用測算評估應當獨立、客觀、公正、真實。

1.0.4 物業服務費用測算評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規范的規定和本規范的規定。術 語

2.0.1 物業服務費用

是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

2.0.2 物業服務費用測算評估

依據《北京市物業管理辦法》、相關法律法規的規定和合同約定，根據評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業服務費用價格因素的基礎上，對物業服務費用在評估時點的客觀合理價格進行估算和判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業服務費用的具體物業項目。2.0.4 評估目的

評估結果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結果對應的日期。2.0.6 物業服務費用客觀合理價格

某種評估目的特定條件下形成的正常物業服務費用價格。2.0.7 同類參考項目

在物業類型、規模、物業服務等級等方面與評估項目相同或相近的已入住物業項目。

2.0.8 市場比較法

將評估項目與同類參考項目的類似物業服務標準進行比較，對這些類似物業服務費用的已知價格作適當的修正，以此估算評估項目的物業服務費用客觀合理價格的方法。2.0.9 運營成本法

根據物業服務企業為評估項目提供物業服務的正常運營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項目在評估時點的物業服務費用客觀合理價格的方法。2.0.10 評估結果

關于評估項目的物業服務費用客觀合理價格的最終結論。2.0.11 評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關于評估項目在評估時點的物業服務費用測算后的客觀合理價格研究報告。評估原則

3.0.1 物業服務費用評估應遵循下列原則：

1.委托人確定評估項目物業服務標準原則； 2.合法原則； 3.評估時點原則。

3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業服務標準原則，物業服務費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業服務事項和標準為前提。

3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項目的物業服務事項和標準時，評估人員在進行評估時，都應以符合相關法律、法規的規定為前提。

3.0.4 遵循評估時點原則，評估結果應當是評估項目在確定的評估時點測算的物業服務費用客觀合理價格。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業服務費用評估應按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協議； 2.明確評估基本事項； 3.擬定評估作業方案；

4.搜集整理同類參考項目資料；

5.實地查勘評估項目，搜集整理項目資料； 6.參考當期公布的物業服務成本價格； 7.評估人員進行評估，確定評估結果； 8.撰寫評估報告； 9.評估資料歸檔。4.0.2 明確評估基本事項：

1.評估目的；

2.物業項目服務事項和標準； 3.明確評估時點。

4.0.3 評估作業方案應當包括下列內容：

1.評估人員的組成和產生方式；

2.擬參考同類項目的資料及其來源渠道； 3.擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道； 4.擬定作業步驟和作業進度。

4.0.4 委托人和評估機構搜集整理的評估項目資料應包括下列內容：

1.項目立項批復、建設工程規劃意見書、相關竣工驗收及備案文件資料； 2.項目物業管理區域劃分說明；

3.項目物業共用部位、共用設施設備清單； 4．項目物業服務項目和等級標準； 5.其他評估需要的材料。

4.0.5 物業服務評估監理機構完成并出具評估報告后，應對有關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估方法

5.0.1 在委托人提供項目資料并選擇確定項目物業服務標準，評估機構核實委托人提供的項目資料后，評估人員運用運營成本法為主導、市場比較法為參考，對評估項目的物業服務費用進行評估。

5.0.2 評估人員可以參考當期公布的物業服務成本價格，分項評估物業服務成本或者物業服務支出的構成單項，物業服務成本或者物業服務支出包括以下內容：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； 2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 3.物業管理區域清潔衛生費用； 4.物業管理區域綠化養護費用； 5.物業管理區域秩序維護費用； 6.辦公費用；

7.物業服務企業固定資產折舊；

8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 9.經業主同意的其它費用。

5.0.3 評估人員匯總物業服務成本或者物業服務支出的構成單項評估數據，根據物業服務行業合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業服務費用評估結果。評估報告

6.0.1 評估報告應包括下列內容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據； 6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期；

8．評估方法；

9．評估工作實施過程； 10．評估結論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業日期； 14．評估報告日期； 15．相關評估文件附件。

6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監理機構印章。6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。職業道德

7.0.1 評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀、誠實。7.0.2 評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的評估業務。

7.0.3 評估人員和評估機構若感到自己的專業能力所限而難以對某項目物業承接查驗進行評估時，不應接受該項評估委托。

7.0.4 評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料，未經委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規范用詞用語說明

1.為便于在執行本規范條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。（2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞：

正面詞采用“應當”、“應該”，反面詞采用“不應當”、“不應該”或 “不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞： 正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規范中指定應當按照其他有關標準、規范執行時，寫法為： “應當符合??的規定”或“應當按照??執行”。

第二篇：《北京市物業服務費用評估規范(試行)》

北京市物業服務費用評估規范（試行）

目錄 總 則………………………………………………………..2 2 術 語………………………………………………………..2 3 評估原則………………………………………………………4 4 評估程序……………………………………………………..4 5 評估方法……………………………………………………..6 6 評估報告……………………………………………………..7 7 職業道德………………………………………………………8 附錄 規范用詞用語說明……………………………………….8 總 則

1.0.1 為了規范物業服務費用評估行為，統一評估程序和方法，做到評估結果客觀、公正、真實，根據《北京市物業管理辦法》、《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》及相關法律、法規的規定，制定本規范。

1.0.2 本規范適用于北京市行政區域內進行的物業服務費用評估活動。

1.0.3 物業服務費用測算評估應當獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業服務費用測算評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規范的規定和本規范的規定。術 語

2.0.1 物業服務費用

是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。2.0.2 物業服務費用測算評估

依據《北京市物業管理辦法》、相關法律法規的規定和合同約定，根據評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業服務費用價格因素的基礎上，對物業服務費用在評估時點的客觀合理價格進行估算和判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業服務費用的具體物業項目。2.0.4 評估目的

評估結果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結果對應的日期。2.0.6 物業服務費用客觀合理價格

某種評估目的特定條件下形成的正常物業服務費用價格。2.0.7 同類參考項目

在物業類型、規模、物業服務等級等方面與評估項目相同或相近的已入住物業項目。2.0.8 市場比較法

將評估項目與同類參考項目的類似物業服務標準進行比較，對這些類似物業服務費用的已知價格作適當的修正，以此估算評估項目的物業服務費用客觀合理價格的方法。2.0.9 運營成本法

根據物業服務企業為評估項目提供物業服務的正常運營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項目在評估時點的物業服務費用客觀合理價格的方法。2.0.10 評估結果

關于評估項目的物業服務費用客觀合理價格的最終結論。2.0.11 評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關于評估項目在評估時點的物業服務費用 測算后的客觀合理價格研究報告。評估原則

3.0.1 物業服務費用評估應遵循下列原則：

1.委托人確定評估項目物業服務標準原則； 2.合法原則； 3.評估時點原則。

3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業服務標準原則，物業服務費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業服務事項和標準為前提。

3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項目的物業服務事項和標準時，評估人員在進行評估時，都應以符合相關法律、法規的規定為前提。

3.0.4 遵循評估時點原則，評估結果應當是評估項目在確定的評估時點測算的物業服務費用客觀合理價格。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業服務費用評估應按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協議； 2.明確評估基本事項； 3.擬定評估作業方案； 4.搜集整理同類參考項目資料；

5.實地查勘評估項目，搜集整理項目資料； 6.參考當期公布的物業服務成本價格； 7.評估人員進行評估，確定評估結果； 8.撰寫評估報告； 9.評估資料歸檔。4.0.2 明確評估基本事項：

1.評估目的；

2.物業項目服務事項和標準； 3.明確評估時點。

4.0.3 評估作業方案應當包括下列內容：

1.評估人員的組成和產生方式； 2.擬參考同類項目的資料及其來源渠道； 3.擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道； 4.擬定作業步驟和作業進度。

4.0.4 委托人和評估機構搜集整理的評估項目資料應包括下列內容：

1.項目立項批復、建設工程規劃意見書、相關竣工驗收及備案文件資料；

2.項目物業管理區域劃分說明；

3.項目物業共用部位、共用設施設備清單； 4．項目物業服務項目和等級標準； 5.其他評估需要的材料。

4.0.5 物業服務評估監理機構完成并出具評估報告后，應對有 關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估方法

5.0.1 在委托人提供項目資料并選擇確定項目物業服務標準，評估機構核實委托人提供的項目資料后，評估人員運用運營成本法為主導、市場比較法為參考，對評估項目的物業服務費用進行評估。

5.0.2 評估人員可以參考當期公布的物業服務成本價格，分項評估物業服務成本或者物業服務支出的構成單項，物業服務成本或者物業服務支出包括以下內容：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 3.物業管理區域清潔衛生費用； 4.物業管理區域綠化養護費用； 5.物業管理區域秩序維護費用； 6.辦公費用；

7.物業服務企業固定資產折舊；

8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 9.經業主同意的其它費用。

5.0.3 評估人員匯總物業服務成本或者物業服務支出的構成單項評估數據，根據物業服務行業合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業服務費用評估結果。評估報告

6.0.1 評估報告應包括下列內容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據； 6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程； 10．評估結論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業日期； 14．評估報告日期； 15．相關評估文件附件。

6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監理機構印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。職業道德

7.0.1 評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公 正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的評估業務。

7.0.3 評估人員和評估機構若感到自己的專業能力所限而難以對某項目物業承接查驗進行評估時，不應接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料，未經委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規范用詞用語說明

1.為便于在執行本規范條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。（2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞： 正面詞采用“應當”、“應該”，反面詞采用“不應當”、“不應該”或 “不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”； 表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規范中指定應當按照其他有關標準、規范執行時，寫法為：

“應當符合……的規定”或“應當按照……執行”。

第三篇：《北京市物業服務質量評估規范(試行)》

北京市物業服務質量評估規范（試行）

目錄 總 則……………………………………………………..2 2 術 語………………………………………………………2 3 評估原則…………………………………………………..3 4 評估程序……………………………………………………3 5 評估依據……………………………………………………5 6 評估報告…………………………………………………..5 7 職業道德…………………………………………………..6 附錄：規范用詞用語說明……………………………………6 總 則

1.0.1 為了規范物業服務質量評估行為，統一評估程序和標準，做到評估結果客觀、公正、真實，根據《北京市物業管理辦法》、《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》等法律、法規的有關規定，制定本規范。

1.0.2 本規范適用于北京市行政區域內進行的物業服務質量評估活動。

1.0.3 物業服務質量評估應當獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業服務質量評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規范的規定和本規范的規定。術 語

2.0.1 物業服務質量

物業服務企業應當按照物業服務合同和本市規定的服務標準、技術規范等提供質價相符的服務。2.0.2 物業服務質量評估

評估人員按照相關法律、法規規定、物業服務等級標準和《物業服務合同》約定的內容，遵循評估原則，按照評估程序，對物業服務質量水平在評估時點的客觀判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業服務質量的具體物業項目。2.0.4 評估目的

評估結果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結果對應的日期。2.0.6 評估結果

關于評估項目物業服務質量客觀水平的最終結論。2.0.7 評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關于評估項目在評估時點的物業服務質量客觀水平的研究報告。評估原則

3.0.1 物業服務質量評估應遵循下列原則：

1.合法原則； 2.評估時點原則。

3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進行評估時，應以符合相關法規的規定為前提。

3.0.3 遵循評估時點原則，要求評估結果應是評估項目在評估時點的物業服務質量客觀水平。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業服務質量評估應按下列程序進行：

1.明確評估基本事項； 2.搜集整理項目資料； 3.擬定評估作業方案；

4.評估人員到項目現場進行考評； 5.評估人員進行評估，確定評估結果； 6.撰寫評估報告； 7.評估資料歸檔。

4.0.2 明確評估基本事項主要應包括下列內容：

1.明確評估目的； 2.明確評估時點； 3.明確評估內容。

4.0.3 委托人和評估機構搜集整理評估項目資料應包括下列內容：

1.《物業服務合同》、《（臨時）管理規約》； 2.項目物業區域劃分意見書；

3.項目物業共用部位、共用設施設備情況； 4.其他涉及評估事項的項目資料。

4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎上，應對評估項目進行初步分析，擬定評估作業方案。

評估作業方案主要應包括下列內容： 1.評估人員的組成和產生方式； 2.擬采用的評估方法； 3.擬定作業步驟和作業進度。

4.0.5 評估人員到項目現場進行考評，根據《物業服務合同》 的約定和本市規定的服務等級標準、技術規范分模塊進行初步評分。

4.0.6 評估人員到項目現場進行考評后，物業服務企業可以對物業服務中存在的問題進行自述和答辯。

4.0.7 完成并出具評估報告后，評估人員應當對有關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估依據

評估人員應根據《物業服務合同》的約定和本市規定的服務標準、技術規范進行物業服務質量評估。評估報告

6.0.1 評估報告應包括下列內容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據； 6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期； 8．評估方法；

9．評估工作實施過程； 10．評估結論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業日期； 14．評估報告日期； 15．相關評估文件附件。

6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監理機構印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。職業道德

7.0.1 評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的評估業務。

7.0.3 評估人員和評估機構若感到自己的專業能力所限而難以對某項目物業服務質量進行評估時，不應接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料，未經委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規范用詞用語說明

1.為便于在執行本規范條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。（2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞： 正面詞采用“應”，反面詞采用“不應”或“不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規范中指定應按其他有關標準、規范執行時，寫法為： “應符合……的規定”或“應按……執行”。

第四篇：《北京市物業項目承接查驗評估規范》《北京市物業服務費用評估規范》《北京市物業服務質量評估規范》

北京市住房和城鄉建設委員會關于印發《北京市物業項目承接查驗評估規范（試行）》《北京市物業服務費用評估規范（試行）》《北京市物業服務質量評估規范（試行）》的通知

京建發?2010?391號

各區縣建委、房管局，各有關單位：

為了規范物業服務第三方評估監理活動，維護相關利害關系人的合法權益，培育第三方評估監理市場，配合《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》的施行，現將《北京市物業項目承接查驗評估規范（試行）》、《北京市物業服務費用評估規范（試行）》和《北京市物業服務質量評估規范（試行）》印發給你們，請遵照執行。

附件：1.《北京市物業項目承接查驗評估規范（試行）》

2.《北京市物業服務費用評估規范（試行）》

3.《北京市物業服務質量評估規范（試行）》

二○一○年七月七日

附件1：

北京市物業項目承接查驗評估規范（試行）

目錄 總 則………………………………………………………..2 2 術 語…………………………………………………………2 3 評估原則………………………………………………………4 4 評估程序……………………………………………………..4 5 評估依據……………………………………………………..6 6 評估報告………………………………………………………7 7 職業道德………………………………………………………8 附錄 規范用詞用語說明…………………………….………..8 總 則

1.0.1 為了規范物業項目承接查驗評估行為，統一評估程序和方法，做到評估結果客觀、公正、真實，根據《北京市物業管理辦法》、《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》等法律、法規的有關規定，制定本規范。

1.0.2 本規范適用于北京市行政區域內進行的物業項目承接查驗評估活動。

1.0.3 物業項目承接查驗評估應當獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業項目承接查驗評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規范的規定和本規范的規定。術 語

2.0.1 物業項目承接查驗

物業項目承接查驗是指為了完成物業共用部分的交接，建設單位、業主或受業主委托的物業服務企業以及物業服務評估監理機構，對物業共用部分的建造質量、管理資料、使用功能等進行的綜合性查驗。

物業項目承接查驗包括主要應包括下列內容：

1.物業區域劃分狀況：查勘現狀和《物業區域劃分意見書》是否一致。

2.物業構成狀況：查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致；查勘現狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。

3.物業服務用房狀況：查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致；查勘現狀與測繪成果備案是否一致；查勘物業服務用房面積和樓層是否符合法定或約定標準。

4.物業共用部位狀況: 查勘現狀與《建設工程規劃許可證》、《規劃意見書》是否一致；查勘現狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業共用部位的使用及養護是否符合相關技術標準要求。

5.物業共用設施設備狀況；查驗現狀與建設工程設計文件是否一致；查勘現狀與《房屋買賣合同》約定是否一致；查驗物業共用設施設備的使用及養護是否符合相關技術標準要求。

6.物業資料交接狀況：查驗擬移交物業資料的種類、數量和內容是否符合相關技術標準要求。2.0.2 物業項目承接查驗評估

專業評估人員根據評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估標準，對物業項目承接查驗在評估時點的具體實際狀況進行評估和判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業項目承接查驗的物業項目。2.0.4 評估目的

評估結果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結果對應的日期。

2.0.6 評估結果

關于評估項目的物業項目承接查驗是否符合有關規定要求的最終結論。2.0.7 評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關于評估項目在評估時點的物業項目承接查驗是否符合有關規定要求的研究報告。評估原則

3.0.1 物業項目承接查驗評估應遵循下列原則：

1.合法原則； 2.評估時點原則。

3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進行評估應以符合相關法規的規定為前提。

3.0.3 遵循評估時點原則，評估結果應是對評估項目在評估時點的物業項目承接查驗的具體實際狀況。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業項目承接查驗評估應按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協議 2.明確評估基本事項

3.擬定評估作業方案，確定評估人員； 4.提前告知相關方評估作業時間及配合事項；

5.相關方根據協議約定的承接查驗范圍提交擬移交的資料和公共設備設施清單；

6．組織評估人員審核相關方提供的項目相關資料； 7.評估人員到項目現場進行實地查勘；

8.建設單位、物業服務企業、評估監理人員、委托人等簽字確認現場查勘結果；

9.評估人員根據審核及查勘結果分項進行評估； 10.撰寫并提交評估報告。4.0.2 明確評估基本事項：

1.評估目的； 2.評估時點； 3.評估內容。

4.0.3 委托人和評估機構搜集整理評估項目資料應包括下列內容：

1.項目立項批復、建設工程規劃意見書、相關竣工驗收及備案文件資料；

2.項目物業區域劃分意見書；

3.項目物業共用部位、共用設施設備情況； 4.交接雙方分別提供的交接情況說明書。

4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎上，應對評估項目進行初步分析，擬定評估作業方案。

評估作業方案主要應包括下列內容：

1.評估人員的組成和產生方式； 2.擬采用的評估方法； 3.擬定作業步驟和作業進度。

4.0.5 評估人員到項目現場進行初步查勘，應包括下列內容：

1.物業區域劃分狀況； 2.物業構成狀況； 3.物業共用部位狀況； 4.物業共用設施設備狀況； 5.物業資料交接狀況； 6.物業交接遺留問題狀況。

4.0.6 完成并出具評估報告后，應對有關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估依據

5.0.1物業項目承接查驗評估應當依據以下法律、法規、規章及文件的有關規定進行評估：

1.《物業管理條例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關物業項目承接查驗的相關規定；

2.《北京市物業管理辦法》及《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》中有關物業項目承接查驗的相關規定；

3.《北京市新建物業項目承接查驗標準》的相關規定； 4.北京市人民政府關于《北京市新建改建居住區公共服務設

施配套建設指標》的相關規定和項目規劃批復；

5.項目規劃文件、設計文件；

6.《房屋買賣合同》、《前期物業服務合同》、《臨時管理規約》中的有關約定；

7.其他相關法律、法規、規范、標準。評估報告

6.0.1 評估報告應包括下列內容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據； 6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程； 10．評估結論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業日期； 14．評估報告日期； 15．評估文件附件。

6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監理機構印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。職業道德

7.0.1 評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的評估業務。

7.0.3 評估人員和評估機構若感到自己的專業能力所限而難以對某項目物業項目承接查驗進行評估時，不應接受該項評估委托。

7.0.4 評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料，未經委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規范用詞用語說明

1.為便于在執行本規范條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。

（2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞： 正面詞采用“應當”、“應該”，反面詞采用“不應當”、“不應該”或 “不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規范中指定應當按照其他有關標準、規范執行時，寫法為：

“應當符合……的規定”或“應當按照……執行”。

附件2：

北京市物業服務費用評估規范（試行）

目錄 總 則………………………………………………………..2 2 術 語………………………………………………………..2 3 評估原則………………………………………………………4 4 評估程序……………………………………………………..4 5 評估方法……………………………………………………..6 6 評估報告……………………………………………………..7 7 職業道德………………………………………………………8 附錄 規范用詞用語說明……………………………………….8 總 則

1.0.1 為了規范物業服務費用評估行為，統一評估程序和方法，做到評估結果客觀、公正、真實，根據《北京市物業管理辦法》、《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》及相關法律、法規的規定，制定本規范。

1.0.2 本規范適用于北京市行政區域內進行的物業服務費用評估活動。

1.0.3 物業服務費用測算評估應當獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業服務費用測算評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規范的規定和本規范的規定。術 語

2.0.1 物業服務費用

是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。2.0.2 物業服務費用測算評估

依據《北京市物業管理辦法》、相關法律法規的規定和合同約定，根據評估目的，遵循評估原則，按照評估程序和評估方法，在綜合分析影響物業服務費用價格因素的基礎上，對物業服務費用在評估時點的客觀合理價格進行估算和判定的活動。

2.0.3 評估項目

一個需要評估物業服務費用的具體物業項目。2.0.4 評估目的

評估結果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結果對應的日期。2.0.6 物業服務費用客觀合理價格

某種評估目的特定條件下形成的正常物業服務費用價格。2.0.7 同類參考項目

在物業類型、規模、物業服務等級等方面與評估項目相同或相近的已入住物業項目。2.0.8 市場比較法

將評估項目與同類參考項目的類似物業服務標準進行比較，對這些類似物業服務費用的已知價格作適當的修正，以此估算評估項目的物業服務費用客觀合理價格的方法。2.0.9 運營成本法

根據物業服務企業為評估項目提供物業服務的正常運營成本和合理利潤或管理酬金，以此估算評估項目在評估時點的物業服務費用客觀合理價格的方法。2.0.10 評估結果

關于評估項目的物業服務費用客觀合理價格的最終結論。2.0.11 評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關于評估項目在評估時點的物業服務費用測算后的客觀合理價格研究報告。評估原則

3.0.1 物業服務費用評估應遵循下列原則：

1.委托人確定評估項目物業服務標準原則； 2.合法原則； 3.評估時點原則。

3.0.2 遵循由委托人確定評估項目物業服務標準原則，物業服務費用評估以委托人選擇確定的評估項目物業服務事項和標準為前提。

3.0.3 遵循合法原則，委托人在選擇確定評估項目的物業服務事項和標準時，評估人員在進行評估時，都應以符合相關法律、法規的規定為前提。

3.0.4 遵循評估時點原則，評估結果應當是評估項目在確定的評估時點測算的物業服務費用客觀合理價格。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業服務費用評估應按下列程序進行：

1.接受委托，簽訂委托協議； 2.明確評估基本事項； 3.擬定評估作業方案；

4.搜集整理同類參考項目資料；

5.實地查勘評估項目，搜集整理項目資料； 6.參考當期公布的物業服務成本價格； 7.評估人員進行評估，確定評估結果； 8.撰寫評估報告； 9.評估資料歸檔。4.0.2 明確評估基本事項：

1.評估目的；

2.物業項目服務事項和標準； 3.明確評估時點。

4.0.3 評估作業方案應當包括下列內容：

1.評估人員的組成和產生方式； 2.擬參考同類項目的資料及其來源渠道； 3.擬搜集整理評估項目的資料及其來源渠道； 4.擬定作業步驟和作業進度。

4.0.4 委托人和評估機構搜集整理的評估項目資料應包括下列內容：

1.項目立項批復、建設工程規劃意見書、相關竣工驗收及備案文件資料；

2.項目物業管理區域劃分說明；

3.項目物業共用部位、共用設施設備清單； 4．項目物業服務項目和等級標準；

5.其他評估需要的材料。

4.0.5 物業服務評估監理機構完成并出具評估報告后，應對有關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估方法

5.0.1 在委托人提供項目資料并選擇確定項目物業服務標準，評估機構核實委托人提供的項目資料后，評估人員運用運營成本法為主導、市場比較法為參考，對評估項目的物業服務費用進行評估。

5.0.2 評估人員可以參考當期公布的物業服務成本價格，分項評估物業服務成本或者物業服務支出的構成單項，物業服務成本或者物業服務支出包括以下內容：

1.管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 3.物業管理區域清潔衛生費用； 4.物業管理區域綠化養護費用； 5.物業管理區域秩序維護費用； 6.辦公費用；

7.物業服務企業固定資產折舊；

8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 9.經業主同意的其它費用。

5.0.3 評估人員匯總物業服務成本或者物業服務支出的構成單

項評估數據，根據物業服務行業合理利潤或酬金范圍計算出評估項目的物業服務費用評估結果。評估報告

6.0.1 評估報告應包括下列內容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據； 6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程； 10．評估結論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業日期； 14．評估報告日期； 15．相關評估文件附件。

6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監理機構印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。職業道德

7.0.1 評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的評估業務。

7.0.3 評估人員和評估機構若感到自己的專業能力所限而難以對某項目物業承接查驗進行評估時，不應接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料，未經委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規范用詞用語說明

1.為便于在執行本規范條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。（2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞： 正面詞采用“應當”、“應該”，反面詞采用“不應當”、“不應該”或 “不得”。

（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用

詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規范中指定應當按照其他有關標準、規范執行時，寫法為：

“應當符合……的規定”或“應當按照……執行”。

附件3：

北京市物業服務質量評估規范（試行）

目 錄 總 則……………………………………………………..2 2 術 語………………………………………………………2 3 評估原則…………………………………………………..3 4 評估程序……………………………………………………3 5 評估依據……………………………………………………5 6 評估報告…………………………………………………..5 7 職業道德…………………………………………………..6 附錄：規范用詞用語說明……………………………………6 總 則

1.0.1 為了規范物業服務質量評估行為，統一評估程序和標準，做到評估結果客觀、公正、真實，根據《北京市物業管理辦法》、《北京市物業服務第三方評估監理管理辦法》等法律、法規的有關規定，制定本規范。

1.0.2 本規范適用于北京市行政區域內進行的物業服務質量評估活動。

1.0.3 物業服務質量評估應當獨立、客觀、公正、真實。1.0.4 物業服務質量評估應當符合國家、北京市現行有關標準、規范的規定和本規范的規定。術 語

2.0.1 物業服務質量

物業服務企業應當按照物業服務合同和本市規定的服務標準、技術規范等提供質價相符的服務。2.0.2 物業服務質量評估

評估人員按照相關法律、法規規定、物業服務等級標準和《物業服務合同》約定的內容，遵循評估原則，按照評估程序，對物業服務質量水平在評估時點的客觀判定的活動。2.0.3 評估項目

一個需要評估物業服務質量的具體物業項目。2.0.4 評估目的

評估結果的期望用途。2.0.5 評估時點

評估結果對應的日期。2.0.6 評估結果

關于評估項目物業服務質量客觀水平的最終結論。2.0.7 評估報告

全面、公正、客觀、準確地記述評估過程和評估成果的文件，給委托方的書面答復，關于評估項目在評估時點的物業服務質量客觀水平的研究報告。評估原則

3.0.1 物業服務質量評估應遵循下列原則：

1.合法原則； 2.評估時點原則。

3.0.2 遵循合法原則，評估人員在進行評估時，應以符合相關法規的規定為前提。

3.0.3 遵循評估時點原則，要求評估結果應是評估項目在評估時點的物業服務質量客觀水平。評估程序

4.0.1 自接受評估委托至完成評估報告期間，物業服務質量評估應按下列程序進行：

1.明確評估基本事項；

2.搜集整理項目資料； 3.擬定評估作業方案；

4.評估人員到項目現場進行考評； 5.評估人員進行評估，確定評估結果； 6.撰寫評估報告； 7.評估資料歸檔。

4.0.2 明確評估基本事項主要應包括下列內容：

1.明確評估目的； 2.明確評估時點； 3.明確評估內容。

4.0.3 委托人和評估機構搜集整理評估項目資料應包括下列內容：

1.《物業服務合同》、《（臨時）管理規約》； 2.項目物業區域劃分意見書；

3.項目物業共用部位、共用設施設備情況； 4.其他涉及評估事項的項目資料。

4.0.4 在明確評估基本事項、搜集整理評估項目資料的基礎上，應對評估項目進行初步分析，擬定評估作業方案。

評估作業方案主要應包括下列內容： 1.評估人員的組成和產生方式； 2.擬采用的評估方法； 3.擬定作業步驟和作業進度。

4.0.5 評估人員到項目現場進行考評，根據《物業服務合同》的約定和本市規定的服務等級標準、技術規范分模塊進行初步評分。

4.0.6 評估人員到項目現場進行考評后，物業服務企業可以對物業服務中存在的問題進行自述和答辯。

4.0.7 完成并出具評估報告后，評估人員應當對有關該評估項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估依據

評估人員應根據《物業服務合同》的約定和本市規定的服務標準、技術規范進行物業服務質量評估。評估報告

6.0.1 評估報告應包括下列內容：

1．評估報告書摘要； 2．評估目的； 3．評估對象和范圍； 4．評估原則； 5．評估依據； 6．評估聲明；

7．評估基準日和有效期； 8．評估方法； 9．評估工作實施過程；

10．評估結論及爭議說明； 11．評估限定條件； 12．評估人員名單； 13．評估作業日期； 14．評估報告日期； 15．相關評估文件附件。

6.0.2 評估報告應由評估人員簽章確認并加蓋評估監理機構印章。

6.0.3 評估時點以提交報告之日為基準日。職業道德

7.0.1 評估人員和評估機構不得作任何虛偽的評估，應做到公正、客觀、誠實。

7.0.2 評估人員和評估機構應保持評估的獨立性，必須回避與自己、親屬及其他有利害關系人有關的評估業務。

7.0.3 評估人員和評估機構若感到自己的專業能力所限而難以對某項目物業服務質量進行評估時，不應接受該項評估委托。7.0.4 評估人員和評估機構應妥善保管委托方的文件資料，未經委托方的書面許可，不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

7.0.5 評估人員和評估機構不得允許他人使用自己的名義從事評估業務，不得以評估者身份在非自己評估的評估報告上簽名、蓋章。

附件：規范用詞用語說明

1.為便于在執行本規范條文時區別對待，對要求嚴格程度不同的用詞說明如下：

（1）表示很嚴格，非這樣做不可的用詞： 正面詞采用“必須”，反面詞采用“嚴禁”。（2）表示嚴格，在正常情況下均應這樣做的用詞： 正面詞采用“應”，反面詞采用“不應”或“不得”。（3）表示允許稍有選擇，在條件許可時首先應這樣做的用詞：

正面詞采用“宜”，反面詞采用“不宜”；

表示有選擇，在一定條件下可以這樣做的，采用“可”。2.規范中指定應按其他有關標準、規范執行時，寫法為： “應符合……的規定”或“應按……執行”。

第五篇：北京市物業服務收費管理辦法(試行)

北京市物業服務收費管理辦法（試行）

第一條 為規范本市物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業服務收費管理。

第三條 本辦法所稱物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭；促進物業服務收費通過市場競爭形成；禁止價格欺詐。

第五條 本市物業服務收費實行市場調節價和政府指導價。實行市場調節價的物業服務收費，收費標準由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

實行政府指導價的物業服務收費由市價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定基準價標準及浮動幅度，兩年公布一次。

－1－ 第六條 經濟適用住房小區、危改回遷小區，在未成立業主大會前，物業服務收費實行政府指導價，執行經濟適用住房小區物業服務收費政府指導價標準。

經濟適用住房小區是指按照《北京市人民政府辦公廳印發關于加快經濟適用住房建設的若干規定（試行）的通知》（京政辦發[1998]54號）文件的規定，由市發展改革、規劃、建設部門批準建設的，按照政府指導價銷售的經濟適用住房小區。

危改回遷小區是指執行《北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）》（京政辦發[2000]19號）政策的危改回遷小區。

第七條 實行市場調節價的物業服務收費標準需要調整時，應由業主大會或共同履行業主大會、業主委員會職責的全體業主與物業管理企業協商確定。

第八條 物業服務費用由業主交納。政府另有規定的除外。第九條 實行市場調節價的物業服務收費，可以采取包干制或者酬金制方式，具體方式由業主大會與物業管理企業協商確定；業主大會成立前，由開發建設單位、物業管理企業與業主在房屋買賣合同或前期物業服務合同中約定。

第十條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業 －2－ 服務支出和物業管理企業的酬金。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業管理企業固定資產折舊；

（八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

（九）經業主同意的其它費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第十一條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

－3－ 業主或者業主大會對公布的物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

第十二條 物業服務收費采取酬金制方式的，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

第十三條 執行物業服務收費政府指導價的住宅區，電梯、水泵運行維護費可依據其實際支出，按建筑面積或戶合理分攤，具體辦法由業主與物業管理企業協商確定。協商達成一致之前，電梯、水泵運行維護費執行政府指導價。

第十四條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第十五條 業主按照房屋買賣合同約定的交付期開始交納物業服務費。納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

第十六條 物業管理企業可按月、按季或按計收物業服務費用，但不得一次性預收一年以上（不含一年）的物業服務費 －4－ 用。

第十七條 業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

第十八條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

第十九條 物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

第二十條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

第二十一條 物業服務收費實行明碼標價。物業管理企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準進行公示。

－5－ 第二十二條 市、區縣價格主管部門和房地產行政主管部門依法負責監督管理物業收費和物業服務行為。

第二十三條 本辦法由市發展和改革委員會、市建設委員會按各自職責負責解釋。

第二十四條 本辦法自2006年1月1日起執行。

《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》（京價（房）字[1997]第196號）、《北京市經濟適用住房小區物業管理服務收費辦法（試行）》（京價（房）字[2000]163號）、《北京市高檔住宅物業管理服務收費暫行辦法》（京價（房）字[1998]第394號）《、關于調整委托管理住宅電梯高壓水泵收費標準的通知》（京價（房）字[1996]第274號）同時廢止。

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