第一篇：行業協會市場化改革與轉型發展

行業協會市場化改革與轉型發展

我國行業協會在改革開放、發展社會主義市場經濟歷史進程中建立起來，在30多年的建設發展中已經成為市場經濟的重要組成力量，為服務經濟社會發展大局發揮了不可替代的重要作用。但基于當前我國全面深化改革、經濟社會進一步轉型發展新的形勢要求，行業協會也面臨體制優化、面目歸真、治理完善、效能提高的進一步市場化改革和規范發展問題，這實際也是行業協會由建立到發展歷史進程中的一次新的轉型。轉型的目標在系統治理上，是行業協會由傳統的體制機制向現代社會組織體制和治理機制轉變；在行業協會特質要求上，是由傳統的行政依附型向行業“自組織型”轉變。轉型的實質是行業協會性質和功能表現的市場化、民間化回歸，要進一步適應市場環境，實現符合現代社會組織特征和治理規范的真正的自治管理、自律發展。

行業協會市場化改革的基本精神和目標原則

黨的十六屆二中全會提出“行業協會商會等自律性組織要按照市場化原則規范發展”，明確了改革的基本原則和方向。黨的十八大提出“加快形成政社分開、權責明確、依法自治的現代社會組織體制”，明確了改革發展新的體制目標。黨的十八屆二中全會提出“改革社會組織管理制度”，明確了改革的現實突破口。新一屆中央政府在《國務院機構改革和職能轉變方案》中進一步明確政府職能轉變要與改革社會組織管理制度相協調，“行業協會商會與行政機關脫鉤”，成為真正履行“提供服務、反映訴求、規范行為”社會職能的獨立社團法人。

市場化，一方面是指由傳統的計劃經濟向市場經濟轉變的過程，強調改革的過程性和按照市場體制目標對改革的實際推動；另一方面是指按照市場原則辦事的現實狀態和要求，強調要尊重市場原則、按市場規律辦事。市場化正是以建立市場體制機制為目標，改革在動態過程和靜態結果兩方面的統一。行業協會市場化改革的基本精神是要求行業協會組織治理和作用的發揮要與我國市場化進程總體保持一致；改革的目的是要使行業協會作為現代社會組織在市場經濟條件下面貌更加清晰、治理更加科學、發展更具活力、作用更為廣泛；改革和轉型發展的目標任務是要使行業協會真正獨立于政府行政體系之外，通過管理制度改革在社會管理創新中與現代社會生產方式相協調，實現自組織管理、自律發展。

行業協會轉型發展應當具備相關科學思想借鑒

行業協會轉型是市場化改革的一種探索，必須認真貫徹中央精神，把握正確導向，在推進中取得科學思想借鑒。

一是企業轉型的質量效益觀。企業轉型主要是與以往粗放的不可持續的發展方式相比較，以提質增效為目標，從重速度、重規模向重質量、重效益轉變；從低要素成本、高資源環境代價的粗放型發展方式向集約化和可持續發展方式與戰略轉變；從制造產品主導市場、適應市場向制造與服務全產業鏈新的經營模式轉變；從主導生產的非理性主體向具有高度市場認知能力的智慧企業和品牌轉變；從在結構環境中過剩、不合理和非成長性定位向結構合理定位的成長型轉變；從全球產業鏈價值鏈和品牌的低端向高端轉變等。企業轉型給我們的啟示核心之處是升級發展對質量效益的追求，推動行業協會轉型發展應當深刻汲取、積極借鑒。

二是市場原則的精神價值。市場的素質稟賦決定其內在精神原則，是推進行業協會轉型發展的核心借鑒。

去行政化。市場是資源配置中以價值為基礎、價格為導向、供需平衡為調節取向的一種自然機制，是人類迄今為止發現的最為靈驗、最有效的資源配置方式。基于我國歷史和現實國情，去行政化在我國市場化改革中是一個最基本的要求，具有突出意義。資源配置的一只手是看得見的政府調配，另一只手則是無形的市場調節。黨的十八大強調“發揮市場的決定作用”，要改革現行體制，轉變政府職能，創新社會管理，切實處理好政府與市場、與社會的關系，在發揮市場決定作用的同時更好發揮政府作用。

效率為先。市場資源配置最大的優點是實現供需直接對接和實現平衡中運行方式的高效率，體現低成本、自然調節的最大效益。效率為先是市場化改革的基本價值觀。

主體多元，競爭公平。市場化的前提是主體多元化。現行基本經濟制度明確多種所有制經濟共同發展，黨的十八屆三中全會提出讓各種勞動、知識、技術、管理和資本的活力競相迸發。主體多元化運行格局的維護必須以公平、公正為保障，實現公平競爭下的整體繁榮和可持續發展。

尊重個性，組織和運行體系開放統一。多元主體、公平發展原則下的市場體系必須是統一和開放的，各種要素自然和自愿結合、自由流動，經營者、組織聯合者自主決策、自擔責任，組織體系在開放中統一，在統一中開放，實現各相關主體在市場體制機制下的協同發展。

誠信與信用秩序法治化。市場經濟基于其內在原則和運行特點，要求主體行為必須契約化、信用化，以法制化作為保障。在這個意義上，人們往往稱市場經濟就是信用經濟、法治經濟，信用履行和法制保障是市場經濟的基石。

三是現代社會組織的本質屬性和發展取向。現代社會是公民高度自治、政府有限作為、社會力量和諧有序發揮，充滿協商、對話與妥協的多元共治社會。現代社會組織是現代社會中獨立于政府、企業之外的第三方公共事業主體，具有公共性、非政府性和非營利性等本質屬性和特征。

特質穩定、面貌清晰。社會組織保持獨立性質，目標取向與政府、企業有明顯區別。

高度自治。社會組織是社會特定領域“自組織”化的結果，按照共同意愿形成，具有完善的內部治理結構，在法制條件下遵循自我管理、自我教育、自我服務的“自組織”化運行準則。

構建和諧、廣泛協同。現代社會組織在社會的和諧發展要求中產生，自身必須做到功能目標明確，發揮構建社會和諧、促進協同發展的積極作用。

組織執行高效化、手段現代化。現代社會組織管理結構趨于扁平化，分權集權相統一，組織執行職業化、高效化，制度管理常態化。資源管理中對現代人力、知識、技術、信息條件具有現代社會發展最前沿的要求，服務方式和作用富有時代特征。

與外部條件保持協調和有機統一。現代社會組織的基本特征在廣義上還應包括外部監管制度和政策保障的和諧、統一與現代化。現代社會組織治理和運行發展必須借鑒現代社會一切文明方式，彰顯現代社會組織的本質特征。

行業協會轉型與企業轉型的區別

企業是配置生產資源創造價值，為社會提供產品和服務并取得盈利的市場主體。行業協會則是配置行業組織資源，通過自律服務促進行業健康發展的社會主體。行業協會市場化改革不是要為營利而直接搞市場運作，而是要借鑒市場原則、彰顯市場精神，提升服務行業、企業和協助政府的質量效益，通過轉型展現現代社會組織應有的面貌。推動行業協會轉型發展，就是要按照市場化原則堅持去行政化，堅持會員主體自愿結合、自治管理，堅持效益導向，堅持公平競爭、共同發展。要在轉型中進一步弘揚組織誠信，建設法治環境，完善自律機制，實現真正的“自組織”化管理與發展。

行業協會轉型發展的實現途徑

一是建立轉型發展新體制。這是行業協會實現轉型的基本前提和保障。包括兩個層級的體制建設問題，要靠政府和包括社會組織在內的社會力量共同推進。

現代社會組織體制的系統建立。現代社會組織體制是一個制度體系，包括國家層面對社會組織的監管體制、政策層面對社會組織發展發揮作用的支持體制、社會組織與政府的合作體制、社會組織作為特定社會主體的治理體制和運行管理體制五大基本方面。這五個方面的制度系統建立，才標志著建立現代社會組織體制的系統完成。

現代社會組織體制的分項建立。現代社會組織體制中監管體制、支持體制、合作體制等，體現為政府監管的優化和政策環境的改善，應以政府為主導推進建立。而治理體制、運行管理體制等應在改善外部環境、加強外部監管的同時以社會組織為主體形成。現代社會組織體制的系統建立目前缺項很多、差距甚遠、過程艱難，行業協會在實現轉型中要積極配合前三個分項體制的推進建立，更重要的是要切實推進自身改革，解決好自身問題，要按照市場化原則，以“自組織化”為目標積極推進內部治理的自我完善，按照現代社會特征和治理要求自覺建立科學的運行管理模式。

二是以管理制度改革為突破口，通過推進政社分開實現行業協會傳統體制機制向現代社會組織體制和治理機制轉變。基于歷史生成條件不同、體制實施的現狀不同，我國行業協會目前存在不同類別及相應的特點和問題，發展實際處于一種混合狀態。但行業協會轉型的目標要求是統一的，是要由行業協會自建立之初的傳統體制機制向市場經濟條件下現代社會組織體制和治理機制轉變，任務是在市場化原則指導下以體制轉變為核心，倒逼、培育和鑄建現代社會組織本質特征，實現符合市場化要求的體制機制統一規范。

通過去行政化推進政社分開。“脫鉤”是實現政社分開的基本途徑，是在管理制度改革中使行業協會脫離政府業務部門的直接管理，取消行業協會行政職能、級別、編制、現職公務人員兼職和與政府合署辦公，變常態化的財政支持為競爭下的政府購買服務與項目支持，還原行業協會本來面目。“脫鉤”一方面要解決行業協會在傳統體制下的行政依附問題，使政府與社會組織職能分離、性質獨立、面貌清晰、權責明確，使目前那些仍然作為政府部門附屬物的行業協會真正轉變成為獨立履行社會職能的行業社團法人；另一方面是要解決行業協會自身機制與活力問題。要通過管理制度改革和新體制的建立凸顯行業協會自身性質和現代社會組織治理面貌，突出行業協會發展和發揮作用的自主性，實現其在市場經濟條件下的自治管理、自我服務和自律發展。

配套建立有利于行業協會自治管理和有效發揮作用的保障體制。鑒于我國市場環境的發育程度和行業協會自身發展的成熟程度，監管體制、支持體制和合作體制等保障性制度必須在推進政社分開、實現“脫鉤”中及時和配套建立，這是行業協會市場化改革的題中應有之義，是事物發展系統性、完整的實際體現，是科學發展的現實要求。

改革要考慮國情，注意防范風險、穩妥推進

改革必須正視國情，慎重考慮可能出現的問題。在推進建立新模式中，外部監管和必要的服務保障必須保持和及時跟上。在“脫鉤”中“配”的問題如不能同時解決，“脫鉤”實際就變成一種破壞。

改革的意義是要去除體制中不適應市場化發展要求的弊端，建立更為先進科學的體制機制。“脫鉤”的意義在于通過體制松綁促進協會自律發展，而不是為限時完成所謂改革任務搞“一脫了之”，對既有體制進行簡單廢除。

從治理有效性上看，“雙重體制”在目前并未完全失去其存在的理由。在法制不健全、行業協會發展尚不夠成熟的現實條件下，現行“主管”在一定意義上起到的是法律替代和“擋風墻”作用，改革中監管缺失將會導致行業協會在管理上直接出現危險。失去外部監督一是行業協會有可能因此變成“家天下”，廣東等地的“脫鉤”已有實證；二是有可能成為西方敵對勢力的利用工具。如一位老同志所說，行業協會是我黨“直屬經濟部隊”，聽黨的話、做服務經濟建設大局的事，可不能就這樣簡單地“不要我們了”。在黨建、人事、外事、宣傳出版物以及對重大事項、重要人事關系的監督檢查和服務保障等方面，行業協會與政府一直保持著必要的聯系，完全割斷將可能引發社會風險、政治風險。

確保改革的有效實施必須做到保障在先。推進政社分開，一是要實現行業協會與行政機關脫鉤；二是必要的外部監管和服務保障必須同時跟上，社會的配套改革也要相應協調進行。要考慮監管的需要和行業協會對改革的實際承受能力，自頂層開始進行系統科學設計，使監管體制、支持體制、合作體制、組織治理體制等在推進改革中配套建立，切實體現中央領導提出的“保障在先”。

慎重、系統把握“脫鉤”中的關鍵問題。一是協會的黨組織關系落位要保持有利層級；二是針對產業體系的系統維護慎重處理好協會間的代管關系，尊重事業單位在產業體系中的作用；三是保持政策延續，處理好協會資產方面的條件支持。改革要有必要的成本，不能因改革使行業協會失去生存、發展和發揮作用的基本條件。勞動保障方面的歷史遺留問題也要按照政策延續性妥善解決；四是在人事方面確保不因脫鉤出現監管缺失；五是在資產的界定和處置上要考慮協會生存發展和事業貢獻的實際需要；六是非營利組織稅收政策和立法要相應及時跟上。形成與“脫鉤”相配套的必要保障體系，改革的初衷才可能實現，行業協會“優先發展”才不至于成為一句空話甚至是反話。試點是新模式的現實演練，必須做到“脫”、“配”相濟，配套措施如不能及時有效建立，莫說有利于行業協會將來的發展和發揮作用，眼下的“脫鉤”試點也將無法真正開展。

行業協會自身要做到積極適應改革，有效應對改革

管理制度改革對目前處于完全雙重管理體制下的行業協會（例如政府行業主管部門直接管理的行業協會）、初步去行政化的行業協會（例如國務院國資委受國務院委托聯系的行業協會）以及已經“脫鉤”的行業協會等不同類別的行業協會，將會產生不同的影響。各類行業協會都要按照改革的精神、針對改革的實施要求，結合自身實際情況把握轉變選項，作不同的思想準備、組織準備、工作準備。但就整體而言，管理制度革是問題的一個方面，在推進行業協會市場化改革和轉型發展中，行業協會自身的觀念和機制轉變最為關鍵。行業協會要從主觀做起、從現在做起，極適應改革、有效應對改革，同時要在整個經濟社會的轉型發展中扮演好角色，體現好現實的責任擔當。在推動自身改革方面，要按照現代社會組織治理體制和運行管理體制要求，高舉行業民主旗幟，切實完善行業協會法人治理結構，充分發揮會員（代表）大會、理事會的作用，加強秘書處制度化、職業化和能力現代化建設，加強自我監督約束機制建設；要加強自身的品牌建設。提高承接政府職能轉變的能力，認真規劃好主業，提升核心功能，以核心業務的品牌化實現行業協會整體能力和形象的品牌化；要結合登記管理制度改革相關要求切實管理好設立、變更等自身重要事務。在轉型擔當方面，要結合體制改革精神進一步自覺體現作為。要繼續為企業、行業和政府提供高質量的基礎服務；要結合形勢把握企業、行業轉型發展要求，在觀念轉變、戰略規劃、標準制定、政策推動和國際合作等方面做好對企業、行業的轉型診脈，發揮服務引領作用；要努力提升行業軟實力，大力推動現代企業文化建設、企業社會責任履行、行業誠信發展和企業品牌建設，為實現行業協會自身改革和行業、企業改革與轉型發展同步提升作出應有努力。

總之，行業協會市場化改革和轉型發展是一項歷史性、系統性任務，要堅持辯證唯物史觀，正視客觀、尊重實際，堅持科學和健康可持續發展。改革的實施要堅持問題導向，系統思考、辯證施治，政府和行業協會共同努力，確保改革穩妥進行和轉型的有效推進。唯此，改革目的才能真正實現。

第二篇：試論物業管理市場化改革與發展

試論物業管理市場化改革與發展

自我國市場經濟推行以來，社會經濟的各行各業都逐步進行了不斷的改革、不斷的更新以適應市場經濟的發展，物業管理作為新興的行業也隨經濟的轉型產生、發展并不斷隨社會主義市場經濟的完善而完善自己。在發展的這二十五六年中，物業管理的發展也伴隨著出現了各式各樣的問題，有的甚至矛盾激化產生社會矛盾，既嚴重阻礙了房地產的健康發展，又對社會產生了不良影響，物業到底該走什么樣的路一直是物業企業和相關專業人士非常關注的問題。從物業管理這二十多年的發展趨勢來看，更新觀念、與市場并軌、引入競爭機制、改革創新、樹立品牌是當今物業管理企業健康順利發展壯大的有效途徑。

一.物業管理的發展過程來看它對社會發展的利益與存在的問題

我國物業管理的發展過程比較明顯，從最早的計劃經濟體制的福利房到后來的市場化的商品房，從物業管理的空白到從國外引進并建立發展，從房地產和物業的一體化到主見的權責清晰，從物業與居民矛盾的層出不窮到各自行為逐漸規范，從法律法規的空白到如今物業專業法規的出臺，從物業管理體制的不健全到不斷摸索的成長，在這二十多年的發展過程中呈現出逐漸成熟、逐漸規范的發展態勢。但是，唯物辯證法告訴我們新的發展必然也會伴隨新的問題出現，我們研究物業，目的就是為了對其有一個清醒地認識，一方面它為我國經濟社會的發展起到了推動和支持的作用，要肯定其在國家宏觀經濟中作用，積極支持它的健康發展，另一方面認識和發掘存在的問題，未雨綢繆，當面臨這一類的矛盾時能從客觀、全面、法律的角度認識處理問題。

（一）物業管理的優勢：

發展物業管理有利于增加社會就業，資料顯示在社會中每投資100萬元可提供的就業重工業是400個崗位，輕工業是700個崗位，服務性行業是1000個崗位，物業管理分屬第三產業，而如果將第三產業的就業比重在國民經濟中提高到40%左右，全國就可以增加1億左右的就業機會，這對社會經濟是一個相當可觀的就業數據[1]；發展物業管理有利于促進經濟增長和產業結構調整，成立物業管理企業壯大了第三產業陣營，為來城務工人員、各地閑置人員提供了很好的從業機會；發展物業管理有利于提高人們生活質量和社區服務質量，增長建筑壽命，改善居住環境方便人們生產生活都有積極的作用；物業管理的保安隊伍通過人防、物防、技防的緊密結合，協助公安部門維護社區秩序，對防范刑事犯罪，防止可能發生的火災、燃氣泄露、爆炸等惡性事故起到了重要作用，為居民創造了安全舒適的居住環境發展物業管理，從安全角度促進房地產業的發展和居民生活的安全居住。

（二）物業管理現存的問題和矛盾：

1.對物業管理的認識模糊，思想觀念落后：我國傳統的房屋管理是計劃經濟條件下封閉式答理體制，房屋答理與住戶的關系是管理與被管理的關系，由于長期受此影響，人們對物業答理的性質、內涵、重要性等方而還沒有真正的理解和認識。而且社會對新的物業管理認識不足，居民心理承受能力不強，答理者的思維方式也未完全跟上，故從政府到業主到企業，觀念都有待進一步更新提高。國際上的物業管理已經運行了一個多世紀，在英文中“物業”與“房地產”和“不動產”

是同譯，即為“real property”或者“real estate"。按專業概念，物業管理是指物業管理經營人受物業所有人的委托，按照國家法律和答理標準及委托合同行使答理權，運用現代科學和先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業，從事對物業及其周圍環境的養護、修繕、經營，主要為使用人提供多方面的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。傳統的物業管理內容包括對物業治安防衛、清潔綠化、對設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等，多數依然單純依靠手下方式進行答理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導致效益差，入不敷出。從物業管理企業費用結構構成來看，物業管理收費構成包括以下四方面的內容：為物業的保值與增值所耗費的生產資料的價值包括物業管理公司的設備更新、維修、綠化工具、保安設施等；管理人員為自己創造的新價值，即各類人員的工資、補貼、獎金、福利等支出；稅金；物業公司合理的利潤四大方面。物業管理的具體費用支出一般包括：人工費；辦公費，包括辦公場所的固定資產及其維修、折舊費、以及交通工具、辦公用品等；公共設施的更新、維修、保養費，包括通訊、消防、給排水等更新維修；小區清潔費用的支出；小區綠化費用的支出；保安費用的支出；公共水電費的支出；保險費的支出，包括物業公司自身則產保險及各種責任保險的費用支出等等八個大的方面。清晰物業費用管理的主要內容，便可以在用統籌的眼光審視物業所收取的各項費用，以達到公平、公開的目的。

2.物業管理市場化程度還較低，開發商和城市拆遷遺留問題給物業管理帶來風險。一方面開發商為銷售，越權給購房者做出物業管理承諾，成為日后物業管理糾紛的根源。另一方面一些物業管理公司盲目承接物業，沒有重視如房屋質量、面積縮水、規劃更改等開發商造成的問題，在實際操作中代人受過，從而造成業主對物業管理不滿，甚至拒交管理費，給物業管理帶來非常不便。物業公司與開發商的關系很多時候權責不清，大部分物業管理企業是從房地產開發企業派生出來的，使許多人習慣于把發展商當主宰，而把物業管理公司當附屬品的認識，這種建、管概念不清，權責不分關系在一定程度上事使物管從屬于、依附于、受制于房地產開發企業。如果開發商重視物業管理工作，對物業公司予以有效的配合和有力的支持，物業公司工作會做得非常輕松，但會缺乏應有的危機和競爭意識，平時工作就會懶散，造成居民抱怨；反之，如果開發商在規劃、設計、施工階段留下隱患，在房屋交付使用后一些缺陷會逐漸暴露出來，引發業主對物管的不滿，或開發商違法抽調管理費或侵占公共利益，都會給物管工作帶來問題。同時，在物管運行機制上，公平公開的市場機制尚未形成，開發公司開發的項目大部分是交給屬下的物管公司管理，這不僅不利于物管市場的形成和發展，同時很容易侵害業主們的利益。拆遷歷史遺留問題較多，拆遷單位為達到盡快遷移安排原居民，把降低物業管理收費作為拆遷條件，拆遷戶入住時，經常為物業管理費收取和定價爭論不止，這樣拆遷單位無形中把風險轉移到了物業公司身上，使物業管理企業陷入困境。物業管理公司在獲得管理服務權利的同時，一份沉重的責任也隨之而來，物業管理公司僅憑自身的力量杜絕或解決因意外事故產生的糾紛，可謂杯水車薪。小區內人身安全、消防、治安等等責任己經遠遠超過了一個物業管理企業能夠承擔的范圍，為避免今后不必要的糾紛出現。因此，物業管理企業應購買財產保險、人身保險和公眾責任險，對于分散風險和避免糾紛有著非常重要的作用。

3.物業管理體制不順，機制不健全，物業管理人才缺乏，物業管理企業經營活動不規范。從統計數據看，有關物業管理的投訴呈上升趨勢，目前約占房地產投訴的50%以上。由于法律責任不清，權利界定不清晰，司法機關在調解和處理問題時缺乏法律依據，致使物業管理中產生的大量矛盾得不到及時解決，影響物業管理的健康發展。許多物業管理企業對業主要求的多，而自己卻做得少，在商品房住宅區的物業管理中，個別企業更是巧立名目，亂收費，多收費，少服務，質價不符，引發住戶的不滿，以押金、罰款等等不正當手段強制業主服從管理，物業管理公司與業主之間缺少明確的權責關系，使矛盾不斷激化。現行物業管理的委托基本上是由開發公司與物業管理公司協商解決，一部分的開發項目都由開發公司簽訂的物業管理公司進行管理，沒有經過業主參與，致使企業缺乏競爭意識。另外，我國在物業管理立法比價緩慢，1994年以來，建設部等國家部委(局)雖然單獨或聯合頒發了《城市新建住宅小區管理辦法》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規定》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》、《關丁物業管理企業代收費用有關營業稅問題的通知》、《物業管理企業資質試行辦法》、《物業管理委托合同示范文本》、《業主公約不范文本》、《前期企業管理協議示范文本》等行政規章或行業規范。2003年6月《物業管理條例》作為專業法規終于出臺，這是中國有史以來第一部物業管理的法律，也是我國到日前為止除《城市房地產管理法》外僅有的兩部房地產法之

一。按照《物業管理條例》規定，業主直接享有的權利主要有：依據合同對物業服務的接受權；對召開業卞人會、制定修改業主公約、業主人會議事規則以及對物業管理有關事項的建議權；業主入會的參加權和投票權；業主委員會委員的選舉權和被選舉權；業主委員會工作和物業管理企業履行物業服務合同、小區內物業共用部位、設施設備專項資金的管理使用的監督權；國家法律法規規定的其他相關權利等[3]。這就為我國現行物業管理提供了一條模式，即成立業主委員會，住區權利由居民共同享有，是一種民主化的、公開化的模式，無疑為不堪矛盾涌起的物業與居民關系展示一條好路。

二.物業管理改革與發展對策

（一）樹立品牌意識

品牌是一種無形資產，好的物業管理品牌，不但促進了房地產的營銷，也進一步開拓了企業在市場的份額，優秀的品牌則代表著某種商品或服務具有較高的質量、性能和效用，也同時使得其在市場中能夠占有較大的份額，具有較強的競爭力。“萬科品牌”、“中海品牌”、“金地品牌”、“招商品牌”等品牌的產生，不僅促進了相關企業所開發房地產產品的銷售，同時也使得這些企業在全國房地產市場、物業管理市場具有很高的知名度，在市場競爭之中占有一席之地。這些品牌效應的產生，使得其在全國各地房地產市場及物業管理市場占有較大份額。品牌是高質量產品(服務)的持久作用升華而成的一種企業信譽，是品質的象征，是企業經營理念的一種濃縮，是企業形象的一個重要標志，品牌形象能給企業帶來超額利潤，能產生良好的經濟效益和社會效益。

物業管理企業提供的是無形產品、無形產品沒有可依附實體，其中產品品質、功能的體現比有形產品更需要借助品牌形象、企業形象來實現。物業管理企業有塑造優質品牌的得人獨厚的優勢，她最接近人眾，最了解人眾的心理及需求，而且其周到的服務能立即為人眾所感受，很容易在住戶心目中樹立起和諧的形象。

（二）建立物業市場的有效機制

物業管理市場化與傳統房屋管理模式相比有其明顯優勢所在：兩者介入的時間有別于傳統意義上的物業管理，傳統模式采用的是在小區竣工、交付使用后方才介入管理模式，由此造成的是物業先天不足，對一些項日建設期間產生的歷史遺留問題束手無策；而實行市場化運作的物業管理實際上是房地產開發的延續與完善，在房地產開發建設、流通、消費、使用的全過程中起著至關重要的作用。在市場化下，物業管理作為房地產生產過程中的一部分必須提前啟動、全程介入、貫穿到規劃設計、開發建設、竣工驗收、交付使用等各個階段中去。計劃經濟時代物業答理是行政性、福利性、多級多頭的答理模式，普遍存在機構臃腫、人員繁多、管理混亂的現象，是一種“小而全”的組織模式，基于市場的物業管理專業化使人型設備得以使用，企業人員減少，素質相對提高。日前物業管理服務價格高，消費者難以接受，其主要原因就是成本投入過高，可以由機器從事的生產都是由人工生產的，所以勞動生產率低下生產成本高。市場化的物業管理企業可以降低服務價格，大型設備的使用，生產效率的提高，人員隨之精簡，工資支出會節省、管理成木也會下降，又由于專業化水平的提高，服務水平的上升，物業管理的成木會有效降低，服務價格會隨之下降。

根據物業管理企業的專業內容，可將其分為兩大類：管理性的項目公司和生產性的專業公司。管理性的項日公司以其所管的物業項日的資料為信息資源，作為其贏利的手段，又可分為對營利性物業如寫字樓、商業大廈等的管理公司和對消費性物業的管理公司；生產性的專業公司，是以其所提供的勞務和生產為營利手段的因其所提供的服務內容的區別可劃分為：清潔公司、配送公司、綠化園林公司、家政服務公司、搬家公司，維修養護公司等等。一些新的觀點認為：物業管理是有關物業設置和使用全過程的專業化管理，其主要任務是協調、控制物業管理中各項業務活動的開展，這與國外目前流行的設施管理Facilities Management觀點基本一致。這種觀點認為：在物業管理形式上，存在廣義性和狹義性區別，而廣義性觀點，實際上體現了現代物業管理發展的一種新的趨勢，即隨著社會分工的細化，一方面產生了知識密集型的、專業化程度較高的管理型群體或機構（如國外的F'M公司、FM公司）；另一方面，則產生了勞動密集型的、專業服務與社會服務相結合的勞務型群體或機構（如清潔公司、保安公司、綠化公司）。同時，管理型群體的業務活動中，也不斷涌入大量的非房地產管理的業務內容(如物業區域內又通、治安、環保等有關客戶工作及生活環境管理的內容)。由于我國近年來城市建設發展速度較快，上述服務的規劃與延伸往往難以跟上發展的需要，從而造成了大量的住宅區附近沒有完善的生活服務。因此，物業管理機構提供這些服務就顯得非常必要和有益。在我國，物業管理機構以管理物業為主，兼而開展多種經營服務的“一主多副”思路，應成為具有中國特色的物業管理服務模式。

三.結語

物業管理工作是一項平常、瑣碎而又非常辛苦的工作，物業管理公司必須打破傳統觀念，樹立市場競爭的服務意識，得到業主的認可，不斷完善機制，吸納物業管理專業人才，才能在以后市場經濟激烈的競爭下生存發展壯大下去，才能創造出知名的品牌企業。

第三篇：推進市場化改革 保證經濟轉型成功

推進市場化改革 保證經濟轉型成功

新聞作者：管理員新聞來源： 日期：2010-09-17瀏覽次數： 237

1對于經濟發展方式轉變和產業結構優化的認識，還需要進一步深化和細化；要提高政府的執行力，以使正確的方案、規劃得到貫徹落實；無論是推進經濟改革還是進行政府自身的改革，都有一個中央和地方配合行動的問題需要解決。我是上海復旦大學的畢業生。1984年參加過上海發展戰略的制定工作。近15年來又一直在上海的中歐國際工商學院（CEIBS）教書。作為“半個上海人”，我欣喜地研讀了《財經》雜志社對上海市市長韓正的訪談稿。

我之所以感到欣喜，是因為韓正市長清晰地回答了許多對上海發展關系重大、而又長期存在爭論的問題。這表明上海市黨政領導對問題癥結有切實的把握，找到了解決問題的正確方向。

我這里所說的重大問題，首先是指上海的經濟發展方式。自從浦東開發以來，上海一直以高強度的投資支撐了超高速的經濟增長，成為近年來全國GDP增長的排頭兵。對于上海的“起飛奇跡”，國內外贊譽之聲占有主要地位。

但在國內經濟界，特別是經濟學界，對這種被有些人稱為“起吊機經濟”支撐的高速度斷言不可持續的批評之聲也不絕于耳。對于這一爭議，韓正市長的答案十分明確：“從國家角度講，一個地方如此高的投資密度，是非常不科學的。從地方來說，主要依靠投資拉動也是不可持續的”；“上海還可能保持10%、20%的增長嗎？不可能的。”“一句話，上海轉型到了非常緊迫的時候了。”另外一個爭議很大的問題，是上海國有企業高比重和所謂“大政府、小市場、沒有企業家”到底是優勢還是缺點。對此，韓正市長也有清楚的回答：上海需要加快推進市場化。

他說，在政府改革方面，“上海要在完善市場經濟體制過程中，逐步轉變政府職能”。在國有企業改革方面，“改革方向一定是開放的市場化重組。”“除了那些關系國計民生的產業和政府必須要承擔的基礎設施外，都要加快推進市場化”；“國有資產市場化的基本模式是證券化，通過整體上市把國有企業變成公眾企業。特別要打破現有‘集團公司控制上市公司’的體制??把集團公司的資

產注入到上市公司，不能注入的就剝離出來”。“國有企業要改革，民營企業要有發展，外資企業也有一個合理的比例，上海經濟才能保持活力。”

韓正市長的這番講話使我們感到，上海市領導的用推進市場化改革來保證經濟轉型成功的意向，很值得期待。

當然，根據最近這些年的經驗，正確確立改革和發展的基本方針，并不意味著已經解決了所有的具體問題。

首先，對于經濟發展方式轉變和產業結構優化的認識，還需要進一步深化和細化，才能落實為具體行動。

例如，上海的產業結構優化的具體方向，歷來都有“四個中心”“退二進三”“做強制造業”等不同的說法，看來仍然有待深入討論和做出準確的厘定。上海市由于幅員廣闊，現在包含的產業眾多，產業發展方向的厘定就更費考量。在我看來，要厘清這個問題，有一點可能需要明確：在現代城市的發展中，城市化總是和專業化相伴而行的。服務業和制造業因為各具特點，它們的空間分布也有不同要求。

服務業、特別是其中的金融業由于相關行業門類繁多，而且彼此之間聯系十分緊密，因而需要聚集在大城市中才能降低交易成本；而制造業由于內部關系緊密，而與其他行業間的聯系并不那么密切，因此同行業的制造企業往往在中小城市集聚，這樣才能降低成本和提高同專業人才的集聚度，便利思想的交流和碰撞。針對上海目前規模巨大、行業眾多的實際情況而言，產業門類過于單一恐怕是不現實的。為了發揮上海作為大城市的優勢，提高其整體效率，也許需要改變目前這種把服務業企業和各種制造業企業混在一起散落在規模巨大的市區中的狀態，形成組合式大都會的格局：服務業集中于中心城區，適合于在上海發展的不同制造業連同員工居住區則集聚在各具特色的周邊小城市（或者叫衛星城）中。到底如何確定，也就需要做大量的研究和充分地進行討論。

其次，提高政府的執行力，使正確的方案、規劃得到貫徹落實。

由于中國的城市化改革已經進入必須攻堅的深水區，每一項改革的推進，都會遇到來自“左”的意識形態或權貴既得利益的障礙，以及官僚主義惰性的阻力。

如果不能克服這些障礙阻力，采取實際行動推進改革，任何好的規劃方案都會變成一紙空文，大眾也會感到失望。例如，在轉變經濟增長方式的問題上，2006年全國人大制定了一個很好的“十一五”規劃（2006年-2010年），各地區也根據同樣的精神制定了本地的規劃；但是，現在看來大部分地方的規劃執行情況并不理想。在即將進入“十二五”的今天，規劃方案的落實問題就更加值得引起注意。

與此不同，據上海市國資委召開的“2010年行業收縮調整半工作會議”透露，上海計劃在三年內將國資涉及的行業由原來的79個減少到54個。目前，全系統已完成六個行業的整體退出工作，涉及企業40戶，資產32.77億元。今后行業收縮調整工作要進一步注重與產業結構調整、開放性和市場化重組、解決歷史遺留問題等三項工作結合。這種認真執行1997年中共“十五大”和1999年中共十五屆四中全會關于調整國有經濟布局，優化所有制結構的戰略部署的工作態度，很值得提倡。

最后，無論是推進經濟改革還是進行政府自身的改革，都有一個中央和地方配合行動的問題需要解決。

例如，韓正市長講到的國有經濟的開放式市場化重組、國有集團公司轉變為公眾公司、要素價格市場化、恢復民間商會自治組織性質等改革，都涉及到全國性的立法和政策，不是地方人大和地方政府所能決定的，只有在中央授權或直接采取行動的情況下，用改革來清除制度障礙，形成一個有利于創新、有利于創業的制度環境，好的想法才能付諸實施和取得成功。

最近，中央政府的領導人也在許多場合重申“只有堅持改革開放，國家才有光明前途”，表達了堅持推進經濟改革和政治改革的決心。我們希望，各級黨政領導真抓實干，與社會各界共同努力，切實地推進經濟改革和政治改革，使經濟轉型的美好規劃成為現實。

第四篇：我市行業協會發展改革情況匯報

我市行業協會發展改革情況匯報

近年來，我市從政府層面上，加大行業組織推進力度，做了大量工作，取得了一定成效。

一是加強了行業組織制度化建設。2006年、2007年市政府連續出臺了《關于促進行業協會（商會）發展的指導意見》，《揚州市行業協會管理暫行辦法》等規范性文件，建立了行業協會商會發展和改革聯席會議制度，通過發揮職能部門作用，加大服務指導力度，為全市行業組織發展改革形成了制度性安排。

二是加強了重點產業行業組織培育發展。圍繞全市產業發展主攻方向，新建了船舶、電線電纜、旅游飯店、農業龍頭企業、現代物流、家政服務等協會商會，提高了建筑、裝飾、玩具、牙刷、鍛壓機床等協會自主辦會功能，逐步形成了一批體制完善、結構合理、行為規范的行業組織。

三是發揮了行業組織對外經貿合作的橋梁作用。2008年、2009年連續兩年分別組織舉辦了滬揚、寧鎮揚同類產業行業協會商會經貿合作對接活動，為我市招商引資、產業轉移、技術合作、信息交流搭建了除政府之外的民間合作交流平臺。

四是推進了行業組織與行政機關脫鉤改革。從2010年4月以來，結合開展全市規范行業協會、市場中介機構服務和

收費專項治理工作，積極推進了行業協會商會與行政機關脫鉤改革。至目前，基本完成了行業協會商會與行政機關機構、人員、財務等脫鉤改革工作。有350多名公務員辭去了在協會任職或兼職的領導職務。

五是探索了行業組織管理體制改革。開展了行業協會管理體制改革調研，將深圳探索無主管、無錫集中分類管理的做法向市政府作了專題匯報。擬訂了政府購買行業組織服務的意見，協調發改委、建設局、農委、經貿委、文廣局等部門以文件形式向協會轉移了相關工作職能，發揮了行業組織的重要重要，推動了行業組織穩步健康發展。

從黨的十四大到十七大，中央多次強調提出了加強社會組織建設的總體要求；2007年，國務院辦公廳頒發了《關于加快推進行業協會商會改革和發展的若干意見》，這是國家第一次提出加快推進行業協會商會建設的綱領性文件；2008年，國家發改委、國務院糾風辦、國家民政部等九部門出臺了《關于規范行業協會、市場中介組織服務和收費行為專項治理工作的實施意見》，前年，國務院原則通過了《進一步推進長江三角洲地區改革開放和經濟社會發展的指導意見》其中9個專題之一，就是長三角區域性行業協會可行性研究。這是從國家戰略層面上，把加強行業組織建設提高到一個重要議事日程。因此，我們必須從完善社會主義市場經濟，貫徹落實科學發展觀，構建和諧社會的高度，從行業組織特有的功

能和職責來研究我市行業組織如何發展和改革的問題，關鍵是要看行業組織能否推進這個行業的產業發展。這是我們行業組織發展和改革的宗旨所在。當前及今后一段時期，我市行業組織改革和發展工作必須根據國務院辦公廳《若干意見》和國家九部委《實施意見》的精神，主要做好以下幾個方面工作。

一、進一步明確我市行業組織改革和發展的基本原則和總體目標

進一步堅持市場化方向、堅持政會分開、堅持統籌協調、堅持依法監管的基本原則，明確我市行業組織發展的工作思路和總體目標。以發展為主線，以調整促提高，通過法律規范、政府監管、政策引導、強化職能等措施，根據行業協會和行業商會產生基礎的不同，因行業制宜，在適合成立協會的行業發展協會；在適合成立商會的行業發展商會，營造有利于行業組織改革和發展的市場環境。爭取用3至5年時間，基本形成適應我市產業特點和企業發展需要，布局合理、覆蓋面廣、功能完備的行業組織體系；基本形成符合社會主義市場經濟規律和國際慣例的行業組織自主組建、自律發展、規范化管理的運行機制和組織體制。

二、繼續做好行業組織與行政機關脫鉤改革到位工作 探索建立政府職能向行業協會商會有序轉移，政府購買公共服務制度，發展引導資金機制等，加強對一些特殊行業的調研，提出脫鉤改革的指導性意見，年內全面完成脫鉤改革工作。以保證行業組織在人事、財務管理、業務活動等方面的獨立性和自主性。結合政府職能轉變，建立在調查研究、制訂規劃、執行產業政策中，主動征求行業組織意見和建議的工作機制，研究制訂政府職能移交和政府購買服務實施辦法，以及扶持行業組織發展的政策意見，構建政府指導、社會協同、企業參與的新型行業組織關系。

三、按照全市產業發展主攻方向，優化行業組織布局 主要是圍繞工業支柱產業，圍繞生產性服務業和新興服務業，圍繞特色高效農業，大力推進行業組織發展。一是新建一批，如“三新”產業、精細化工、金屬板材、電線電纜、電子儀器、紡織服裝、現代物流、優質稻米、特種水產和養殖等行業協會商會。二是提升一批，將邗江牙刷、機床鍛壓、高郵羅氏沼蝦等區、縣級協會提升為市級或省級行業協會，做優做強特色產業。三是細化一批，將特色明顯的行業或產品分離出來組建新的協會商會，如將汽車業分為整車、零部件、銷售等協會；旅游業分為旅游景點、旅游飯店、旅游商品等協會。四是規范一批，如市建筑、房地產、烹飪、旅游、玩具協會等，發揮典型示范作用。五是退出一批，對運轉不正常、行業代表性差，根據實際情況進行歸并或撤消。六是引進一批，打破地區界限，爭取吸引區域性的省級或全國性的行業組織落戶我市。

四、積極搭建行業組織區域合作交流平臺

圍繞全市重點產業發展，搭建市、縣同類行業組織合作交流互動平臺，在全市范圍內實現人才、信息、技術、資金等生產要素資源的共享，提升同一產業的經濟效益和對外競爭力。同時，在新的起點上，謀劃全市行業組織擴大對外開放，積極搭建“長三角”地區、南京經濟圈行業組織合作交流平臺，通過定期開展行業組織經貿技術信息等方面的合作交流活動，推進我市“三新”、汽車、化工、物流、旅游等產業，金融業和保險業等行業開展全方位的產業對接和經貿往來，力求在招商引資、產業轉移、技術合作、項目延伸和信息交流等方面的取得實質性進展，推動我市經濟加快發展，合作共贏。

五、建立健全行業協會規范管理的各項制度

主要在健全行業組織內部管理機制上，研究制訂行業組織人事用工、社會保障等方面政策，在推行物流、牙刷等協會會長、秘書長公開招聘的基礎上，逐步推行會長、秘書長公開招聘和工作人員全員聘用制，實現協會工作人員的職業化，全面提升協會商會工作人員整體素質。加強經費收支管理，健全財務制度和審計制度。探索在新形勢下加強黨組織、工會組織建設的新途徑，努力實現黨組織、工會組織在行業組織中全覆蓋，發揮黨組織、工會組織的保證監督作用。實現協會商會工作人員職業化，六、構建有利于行業組織健康發展的管理體制

按照政府職能轉變的需要，改變現有行業組織管理體制，從由政府發起組建行業協會變為由企業根據需求自發組建；從政府直接干預變為政府推動和指導。進一步發揮市行業協會發展和改革聯席會議的職能作用，加強行業協會商會管理體制改革調研，選擇一條既能有利于全市經濟社會發展，又能有利于行業組織自身發展的改革新路子。結合深圳、無錫的做法等，研究提出行業協會商會管理體制改革的方案或意見報市政府，探索將分散在多個業務主管部門管理的行業協會商會、學會研究會等分大類歸口到經濟類、社會類、科技類、文化藝術類、群眾體育活動類等，由一個綜合部門實施統一管理，逐步解決行業組織多頭管理的問題，促進全市行業組織規范健康發展。

第五篇：如何改革創新、轉型升級發展

如何改革創新、轉型升級發展

在思想觀念創新方面。通過大學習、大討論，學習國家供給側改革理論，結合前一時期為什么要深化改革創新的討論。不斷解放思想，以改革的思維、創新的手段，破解思想和體制機制上的痼疾。以改革降成本、增活力，用創新提效率、促發展。要保持定力，不能以煤炭行業的好轉，阻礙公司轉型發展的道路。要立足長遠，擺正生存和發展的關系。只有實現轉型升級，才能真正解決我們的生存問題，才能談到發展。

在體制機制創新方面。首先要理清母子公司的管控模式。母公司管什么，子公司責權利如何界定。按照一企一策的方法，對管理制度重新進行梳理。讓子公司放開手腳，在規范管理同時做好分權工作，在政策允許的范圍內真正實現“四自”。做到新公司新體制。對子公司及分公司，在總結2017年運營的基礎上，重點引導和考核生產效率及可控成本。增強基層單位的壓力和責任，激發內生動力和發展的活力。通過對后勤輔助人員定崗定編，消除了輔助人員的臃腫情況，調動了一線員工的生產積極性。

在管理創新方面。要確定“消除浪費、創新價值、持續改善、精益求精”的精益管理理念和“質量最優、成本最低、效益最大” 的精益價值觀。一要優化管控模式，對子公司突出戰略管理、資本運作、業績考核和風險防控職能。實行放管結合，前移管理重心，增強子公司經營活力。二要深化對標管理，以行業先進企業為標桿，系統分析自身差距，對標對表。通過學習與競爭對手找差距、降成本，學習借鑒新思路、新理念。對標淮礦“嚴管理”及海螺水泥“精細管理”理念。要以目標管理深化對標管理。力爭在財務、物資采購、考核、人力資源等方面，圍繞效益效率核心，明確目標、落實責任、剛性考核、剛性問責、剛性兌現。三要推進制度改革，通過組織梳理、機構設置、職能分工、崗位設置，制定崗位說明書，實行定崗定編。制定科學合理的薪酬管理制度。通過薪酬套改試算，績效指標庫，建立一套完善的薪酬激勵體系。以素質論高低，以能力比強弱，以業績定優劣，建立一套管理人員能上能下，管技人員能進能出的績效管理制度。實行中管及一般管理人的競聘上崗制度。

在技術創新方面。要積極探索介入新技術、新產業、新模式、新業態，積極尋求有利于結構調整、增強后勁、助推轉型的合作項目。走“引進、消化、吸收、再創造”的道路。加快智能制造能力，把握行業科技發展趨勢，密切關注行業科技創新成果。選擇一條以研發為主、技術先進、經濟上合理的技術進步路線。采取技術貿易、成果入股、攻關合作等多種形式，開展技術創新合作。迅速提升、聚集和利用各類發展資源能力，提升市場開拓能力和核心競爭力。建立和完善研發成果市場化運作機制，提高技術要素參與分配的權重，引導創新活力持續釋放。鼓勵研發人員與市場接軌，不斷開發和優化市場所需、市場利潤空間較好的產品。加大人才引進力度。采用高薪引進核心技術人才，外聘行業領軍人才，產學研用緊密結合的技術創新平臺。

在產業產品創新方面。在產業轉型上必須要堅持把開放合作作為轉型發展的關鍵，通過與上海電氣合作成立的“安上科技公司”、“生物質能源科技公司”兩個子公司建立，積極推進，盡早達產達效。搶抓我省建設戰略性新興產業集聚發展基地機遇，積極尋求合作伙伴，招大聯強、引資引智，在產品升級上深入推進兩化融合，推進智能制造，建設智能車間，探索發展個性化定制，柔性化生產。對煤機產品更新升級向大型化、安全高效智能化方向邁進。逐步實現由低端制造向中高端制造，由單純煤礦機械向煤機與非煤制造并重。利用公司從設備選型、設計、配套、制造、安裝、調試的交鑰匙工程優勢，打造從制造到安裝運營為一體的總承包服務商業模式。利用機電安裝與礦山安裝總承包的資質，擴展安裝與設備保運轉業務。建立以煤機高端設備制造為支撐，以非煤制造業務為轉型，以機電安裝、保運轉業務為補充的現代機械制造業。