第一篇：售后回租會計處理

售后回租業務會計處理： 租賃開始日

向融資公司出售資產

借：固定資產——融資性售后回租固定資產

貸：固定資產——在用固定資產

借：銀行存款

未確認融資費用

貸：長期應付款

支付租金

借：長期應付款

貸：銀行存款

計提融資租賃資產的折舊

借：管理費用等相關科目

貸：累計折舊

分攤未確認融資費用

借：財務費用

貸：未確認融資費用

期滿時

借：固定資產——在用固定資產

貸：固定資產——融資性售后回租固定資產。

融資租賃和融資性售后回租會計和稅務處理舉例

例一：融資租賃業務。甲公司2011年12月31日融資租入的某機器設備公允價值為1000萬元，最低租賃付款額的現值為800萬元，需要支付的租金總額及相關費用為1200萬元，則賬務處理如下為，借記：固定資產——融資租入固定資產8000000，借記：未確認融資費用4000000；貸記：長期應付款——應付融資租賃款12000000。

2012年1月31日，甲公司應對該項機器設備計提折舊，假如按10年期限提取折舊，不考慮殘值，則折舊額為800000÷10÷12=66666.67（元），賬務處理為，借記：制造費用66666.67；貸記：累計折舊66666.67。全年折舊額為80萬元，按照企業所得稅法實施條例第58條的規定，該融資租賃的設備計稅基礎為應提折舊為1200萬元，每月折舊額為10萬元，稅法允許全年稅前扣除的折舊為120萬元，在進行2012年企業所得稅匯算清繳時，兩者的差額40萬元為會計和稅法的差異，應在“納稅調整明細表”第43行“固定資產折舊”中進行納稅調減。

2012年1月31日，甲公司還應對400萬元的未確認融資費用按實際利率法進行分攤，假如計算出來的結果為5萬元，則賬務處理為，借記：財務費用50000；貸記：未確認融資費用50000。2012年全年分攤計入財務費用中的未確認融資費用為60萬元，既不是實際發生的費用，且以融資租入設備折舊的形式已經在稅前得到扣除，根據企業所得稅法實施條例第30條的規定，這60萬元的財務費用不能稅前扣除，應在“納稅調整明細表”第29行“利息支出”中進行納稅調整。

例二：融資性售后回租業務。乙公司2010年12月31日將一臺全新機床按1000萬元的價格出售給某資產融資租賃公司，同時又簽訂了一份租賃合同將該機床租回。租賃期自2010年12月31日至2013年12月31日共3年，每年末支付租金400萬元，該機床賬面價值為900萬元，預計使用壽命為4年，乙公司采用直線法計提固定資產折舊（凈殘值假設為0）。

賬務及稅務處理為，租賃開始日借記：固定資產——融資租入固定資產9000000；貸記：固定資產——生產用固定資產9000000。

收到出售設備的價款時，借記：銀行存款10000000，借記：遞延收益——未實現售后回租損益2000000；貸記：長期應付款——應付融資租賃款12000000。按照國家稅務總局公告2010年第13號的規定，乙公司向資產融資租賃公司出售機床的行為，不確認為銷售收入，不征收增值稅，企業所得稅也不確認機床銷售收入。

2011年末計提租賃資產的折舊。按照國家稅務總局公告2010年第13號的規定，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎計提折舊，2011年全年折舊額為900÷4=225（萬元）。借記：制造費用2250000；貸記：累計折舊2250000。根據國家稅務總局公告2010年第13號的規定，225萬元的折舊費可以計入產品成本，銷售完畢后在商品銷售成本中得到稅前扣除。

2011年末支付租金時，借記：長期應付款——應付融資租賃款4000000；貸記：銀行存款4000000。

2011年末按直線法分攤未實現售后租回損益時，借記：財務費用666666.67；貸記：遞延收益——未實現售后回租損益666666.67。每年應攤銷未實現售后租回損益金額為2000000÷3＝666666.67（元）。

在融資性售后回租中，機床的公允價值1000萬元，融資租賃的租金總額1200萬元，租金總額大于公允價值部分200萬元，可以看做是租賃期間承租人支付的融資利息，根據國家稅務總局公告2010年第13號的規定，可作為企業財務費用在稅前扣除。2011年企業所得稅匯算清繳時，財務費用中按直線法分攤未實現售后租回損益666666.67元，不做納稅調整處理。

財務費用中分攤進來的未確認融資費用需要做納稅調整，分攤進來的未實現售后回租損益則不需要納稅調整，產生不同稅務處理的原因在于，融資租入的資產的計稅基礎是租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用，且會計和稅法之間的折舊差額已經按稅法口徑做了納稅調整處理；融資性售后回租的資產的計稅基礎是該出售前的原賬面價值，計稅基礎并沒有改變

第二篇：融資租賃售后回租會計處理流程

融資租賃售后回租會計處理流程

（一）與出租人（承租人）簽訂協議，將自有固定資產（須是使用過的）出售給購買人（出租人），分兩種情況：、出售價高于資產帳面凈值（溢價出售）：

（1）承租人將擬出售的自有固定資產轉為清理，借記“固定資產清理 ”、“累計折舊”科目，貸記 “ 固定資產” 科目。

（2）與出租人簽訂資產買賣合同，將資產出售給出租人，借記“銀行存款” 科目，貸記“固定資產清理”、“遞延收益 — 未實現售后租回收益”科目。、出售價低于資產帳面凈值（折價出售）：

（1）承租人將擬出售的自有固定資產轉為清理，借記“ 固定資產清理”、“ 累計折舊”科目，貸記 “固定資產”科目。

（2）與出租人簽訂資產買賣合同，將資產出售給出租人，借記 “ 銀行存款 ” 科目，“ 遞延收益 — 未實現售后租回收益 ” 科目，貸記 “ 固定資產清理 ” 科目。

（二）承租人和出租人簽訂融資租賃合同，將資產租回，承租人按資產帳面凈值與應付租賃款的現值（折現率順序依次為：內含利率、合同利率、同期銀行貸款利率）較低者作為資產入帳價值，借記 “ 固定資產 — 融資租入固定資產 ” 科目，按應付未付租息等，借記 “ 未確認融資費用 ” 科目；按融資租賃合同附表中應付租金總額，貸記 “ 長期應付款 — 應付融資租賃款 ” 科目。

（三）在租賃合同簽訂時，承租人一般應向出租人支付租賃標的物 20—30% 作為租賃保證金，借記 “ 其他應收款 ” 科目，貸記 “ 銀行存款 ” 科目。保證金用于支付最后一期或幾期租金，借記 “ 長期應付款 — 應付融資租賃款 ” 科目，貸記 “ 其他應收款 ” 科目。

（四）在租賃期內，承租人按期支付租金，借記 “ 長期應付款 — 應付融資租賃款 ” 科目，貸記 “ 銀行存款 ” 科目。將租金中所含租息部分確認為當期費用，借記 “ 財務費用 ” 科目，貸記 “ 未確認融資費用 ” 科目。

（五）承租人計提折舊，分兩種情況：、合同約定期末將租賃標的物所有權轉移，承租人按正常使用年限計提折舊，借記 “ 制造費用 ”（工業企業，通過它進入生產成本）、“ 營業費用 ”（服務性企業）、“ 管理費用 ” 等科目，貸記“ 累計折 舊 ”（折舊基金）科目。、合同簽訂時不能合理確定期末將租賃標的物所有權轉移，承租人按租期與正常使用年限較短計提折舊（一般按租期計提折舊），借記 “ 制造費用 ”、“ 管理費用 ” 等科目，貸記 “ 累計折舊 ” 科目。

（六）未實現售后租回收益的攤銷，分兩種情況：、出售價高于資產帳面凈值的未實現售后租回收益攤銷，按折舊進度分攤。借記 “ 遞延收益 — 未實現售后租回收益 ” 科目，貸記 “ 制造費用 ” 等科目。、出售價低于資產帳面凈值的未實現售后租回收益攤銷，按折舊進度分攤。借記 “ 制造費用 ” 等科目，貸記 “ 遞延收益 — 未實現售后租回收益 ” 科目。

（七）租賃期滿時，承租人取得租賃標的物所有權，分兩種情況：

1、承租人按正常使用年限折舊，資產帳面凈值與資產實際價值應大體一致，承租人不需要調帳，以名義貨價取得所有權，借記 “ 長期應付款 — 應付融資租賃款 ” 科目，貸記 “ 銀行存款 ” 科目，將名義貨價確認為當期費用，借記 “ 財務費用 ” 科目，貸記 “ 未確認融資費用 ” 科目；同時將 “ 融資租入固定資產 ” 轉為 “ 自有固定資產 ” 明細科目。、承租人按租期折舊，資產帳面凈值（幾乎為 0）與資產實際價值相差懸殊，承租人以清產核資的名義可對資產價值進行評估，以評估值入帳。

（1）以名義貨價取得所有權，借記 “ 長期應付款 — 應付融資租賃款 ” 科目，貸記 “ 銀行存款 ” 科目，將名義貨價確認為當期費用，借記 “ 財務費用 ” 科目，貸記 “ 未確認融資費用 ” 科目。

（2）以清產核資的評估值入帳，借記 “ 固定資產 ” 科目，貸記 “ 資本公積 ” 科目

實例

（一）溢價出售型售后租回

例 1 ：承租人擬于一艘船作為標的物向出租人申請售后租回業務，設定船的原始購置成本為 8000 萬，船的正常折舊年限為 20 年，已使用 7 年，帳面凈值為 5200 萬，雙方約定于 7500 萬做售后租回，租期為 3 年，租賃年利率為 7%，本金每年回收 2500 萬，期滿所有權轉移，手續費 100 元。

1、承租人將擬出售的自有固定資產轉為清理，作如下會計分錄；

借：固定資產清理

5200 萬

累計折舊

2800 萬

貸：固定資產

8000 萬、與出租人簽訂資產買賣合同，將資產出售給出租人，作如下會計分錄；

借：銀行存款

7500 萬

貸：固定資產清理

5200 萬

遞延收益 — 未實現售后租回收益

2300 萬、簽訂租賃合同，承租人按資產帳面凈值與應付租賃款的現值（折現率一般為合同利率）較低入帳，作如下會計分錄；

借：固定資產 — 融資租入固定資產

5200 萬

未確認融資費用

3350.01 萬

貸：長期應付款 —— 應付融資租賃款 8550.01 萬

4、A、第一年支付租賃本息時，收到出租人開具的等額租賃發票，作如下會計分錄；

借：長期應付款 —— 應付融資租賃款

3025 萬

貸：銀行存款

3025 萬

B、第二年支付租賃本息時，收到出租人開具的等額租賃發票，作如下會計分錄；

借：長期應付款 —— 應付融資租賃款

2850 萬

貸：銀行存款

2850 萬

C、第三年支付租賃本息時，收到出租人開具的等額租賃發票，作如下會計分錄；

借：長期應付款 —— 應付融資租賃款

2675 萬

貸：銀行存款

2675 萬

5、在租期內，未確認融資費用（含名義貨價）采用直線法分攤，確認為當年費用，作如下會計分錄；

借：財務費用

1116.67 萬

貸：未確認融資費用 1116.67 萬

6、按正常使用年限計提折舊（13 年），每年 400 萬計入當年成本、費用，作如下會計分錄；

借：制造費用、營業費用、管理費用

400 萬

貸：累計折舊

400 萬、遞延收益 — 未實現售后租回收益按折舊進度分攤，每年 177 萬（13 年），作如下會計分錄；

借：遞延收益 — 未實現售后租回收益

177 萬

貸：制造費用、營業費用、管理費用

177 萬

8、租賃期滿，資產帳面凈值與資產實際價值應大體一致，承租人不需要調帳，以名義貨價取得所有權，作如下會計分錄；

借：長期應付款 — 應付融資租賃款

0.01 萬

貸：銀行存款

0.01 萬、同時將 “ 融資租入固定資產 ” 轉為 “ 自有固定資產 ” 明細科目，作如下會計分錄；

借：固定資產 —×× 設備

5200 萬

貸：固定資產 — 融資租入固定資產

5200 萬

分析意見：在溢價出售、在租賃合同簽訂時明確所有權轉移、在折舊按正常使用年限計提的條件下：、當租賃合同簽訂時，承租人資產負債中資產方增加 10850.01 萬（銀行存款增加 7500 萬、固定資產凈值不變、未確認融資費用增加 3350.01 萬）；負債方增加 10850.01 萬（遞延收益 — 未實現售后租回收益增加 2300 萬、長期應付款 —— 應付融資租賃款增加 8550.01 萬）。、承租人在 3 年租期內進入財務費用 3350 萬，通過折舊、未實現售后租回收益進入制造費用、進而入成本（400—177）×3=669 萬。、當租賃期滿時，承租人固定資產帳面價值為 5200 萬、已提折舊為 531 萬、帳面凈值為 4669 萬（在資產負債表資產方），尚有 1770 萬遞延收益 — 未實現售后租回收益（在資產負債表負債方）未沖減，尚須在剩余 10 年沖減折舊費用。

例 2 ：承租人擬于一艘船作為標的物向出租人申請售后租回業務，設定船的原始購置成本為 8000 萬，船的正常折舊年限為 20 年，已使用 7 年，帳面凈值為 5200 萬，雙方約定于 7500 萬做售后租回，租期為 3 年，租賃年利率為 7%，本金每年回收 2500 萬，（合同簽訂日不確期滿所有權轉移，折舊按租期計提，在所有權補充協議中明確期滿以 100 元轉移產權）.1、承租人將擬出售的自有固定資產轉為清理，作如下會計分錄；

借：固定資產清理

5200 萬

累計折舊

2800 萬

貸：固定資產

8000 萬

2、與出租人簽訂資產買賣合同，將資產出售給出租人，作如下會計分錄；

借：銀行存款

7500 萬

貸：固定資產清理

5200 萬

遞延收益—未實現售后租回收益

2300 萬

3、簽訂租賃合同，承租人按資產帳面凈值與應付租賃款的現值（折現率一般為合同利率）較低入帳，作如下會計分錄；

借：固定資產—融資租入固定資產

5200 萬

未確認融資費用

3350 萬

貸：長期應付款——應付融資租賃款 8550 萬

4、A、第一年支付租賃本息時，收到出租人開具的等額租賃發票，作如下會計分錄；

借：長期應付款 —— 應付融資租賃款

3025 萬

貸：銀行存款

3025 萬

B、第二年支付租賃本息時，收到出租人開具的等額租賃發票，作如下會計分錄；

借：長期應付款 —— 應付融資租賃款

2850 萬

貸：銀行存款

2850 萬

C、第三年支付租賃本息時，收到出租人開具的等額租賃發票，作如下會計分錄；

借：長期應付款 —— 應付融資租賃款

2675 萬

貸：銀行存款

2675 萬

（二）折價出售型售后租回

例 1 ：承租人擬于一艘船作為標的物向出租人申請售后租回業務，設定船的原始購置成本為 8000 萬，船的正常折舊年限為 20 年，已使用 7 年，帳面凈值為 5200 萬，雙方約定于 3600 萬做售后租回，租期為 3 年，租賃年利率為 7%，本金每年回收 1200 萬，期滿所有權轉移，手續費 100 元。、承租人將擬出售的自有固定資產轉為清理，作如下會計分錄；

借：固定資產清理

5200 萬

累計折舊

2800 萬

貸：固定資產

8000 萬、與出租人簽訂資產買賣合同，將資產出售給出租人，作如下會計分錄；

借：銀行存款

3600 萬

遞延收益 — 未實現售后租回收益

1600 萬

貸：固定資產清理

5200 萬

3、簽訂租賃合同，承租人按資產帳面凈值與應付租賃款的現值（折現率一般為合同利率）較低入帳（在折扣較大時，一般按應付租賃款的現值入帳），PV=（1200+252）/（1+7%）+（1200+168）/（1+7%）+（1200+84）/（1+7%）=3600 萬，作如下會計分錄；

借：固定資產—— 融資租入固定資產

3600 萬

未確認融資費用

504.01 萬

貸：長期應付款——應付融資租賃款 4104.01 萬

4、A、第一年支付租賃本息時，收到出租人開具的等額租賃發票，作如下會計分錄；

借：長期應付款——應付融資租賃款

1452 萬

貸：銀行存款

1452 萬

B、第二年支付租賃本息時，收到出租人開具的等額租賃發票，作如下會計分錄；

借：長期應付款——應付融資租賃款

1368 萬

貸：銀行存款

1368 萬

C、第三年支付租賃本息時，收到出租人開具的等額租賃發票，作如下會計分錄； ?>

借：長期應付款——應付融資租賃款 1284 萬

貸：銀行存款

1284 萬、在租期內，未確認融資費用（含名義貨價）采用直線法分攤，確認為當年費用，作如下會計分錄；

借：財務費用

168.003 萬

貸：未確認融資費用 168.003 萬

6、按正常使用年限計提折舊（13 年），每年 276.93 萬計入當年成本、費用，作如下會計分錄；

借：制造費用、營業費用、管理費用

276.93 萬

貸：累計折舊

276.93 萬、遞延收益 — 未實現售后租回收益按折舊進度分攤，每年 123.08 萬（13 年），作如下會計分錄；

借：制造費用、營業費用、管理費用

123.08 萬

貸：遞延收益——未實現售后租回收益

123.08 萬、租賃期滿，資產帳面凈值與資產實際價值應大體一致，承租人不需要調帳，以名義貨價取得所有權，作如下會計分錄；

借：長期應付款——應付融資租賃款

0.01 萬

貸：銀行存款

0.01 萬、同時將 “ 融資租入固定資產 ” 轉為 “ 自有固定資產 ” 明細科目，作如下會計分錄；

借：固定資產——×× 設備

3600 萬

貸：固定資產——融資租入固定資產

3600 萬

分析意見：在折價出售、在租賃合同簽訂時明確所有權轉移、在折舊按正常使用年限計提的條件下：

1、租賃合同簽訂時，承租人資產負債中資產方增加 2504.01 萬（銀行存款增加 3600 萬、固定資產凈值減少 1600、未確認融資費用增加 504.01 萬）；負債方增加 2504.01 萬（遞延收益 — 未實現售后租回收益減少 1600 萬、長期應付款 —— 應付融資租賃款增加 4104.01 萬）。、承租人在 3 年租期內進入財務費用 504.01 萬，通過折舊、未實現售后租回收益進入制造費用、進而入成本（276.93+123.08）×3=1200 萬（與承租人未做租賃計提折舊一樣 8000 萬 /20×3=1200 萬）.、當租賃期滿時，承租人固定資產帳面價值為 3600 萬、已提折舊為 830.8 萬、帳面凈值為 2769.2 萬（在資產負債表資產方），尚有-1230.8 萬遞延收益 — 未實現售后租回收益（在資產負債表負債方）未沖減，尚須在剩余 10 年調增折舊費用。

例 2 ：承租人擬于一艘船作為標的物向出租人申請售后租回業務，設定船的原始購置成本為 8000 萬，船的正常折舊年限為 20 年，已使用 7 年，帳面凈值為 5200 萬，雙方約定于 3600 萬做售后租回，租期為 3 年，租賃年利率為 7%，本金每年回收 1200 萬，（合同簽訂日不確期滿所有權轉移，折舊按租期計提，在所有權補充協議中明確期滿以 100 元轉移產權）.、承租人將擬出售的自有固定資產轉為清理，作如下會計分錄；

借：固定資產清理

5200 萬

累計折舊

2800 萬

貸：固定資產

8000 萬、與出租人簽訂資產買賣合同，將資產出售給出租人，作如下會計分錄；

借：銀行存款

3600 萬

遞延收益 — 未實現售后租回收益

1600 萬

貸：固定資產清理

5200 萬

3、簽訂租賃合同，承租人按資產帳面凈值與應付租賃款的現值（折現率一般為合同利率）較低入帳（在折扣較大時，一般按應付租賃款的現值入帳），PV=（1200+252）/（1+7%）+（1200+168）/（1+7%）+（1200+84）/（1+7%）=3600 萬，作如下會計分錄；

借：固定資產 — 融資租入固定資產

3600 萬

未確認融資費用

504.01 萬

貸：長期應付款 —— 應付融資租賃款 4104.01 萬、A、第一年支付租賃本息時，收到出租人開具的等額租賃發票，作如下會計分錄；

借：長期應付款 —— 應付融資租賃款

1452 萬 ?>

貸：銀行存款

1452 萬

B、第二年支付租賃本息時，收到出租人開具的等額租賃發票，作如下會計分錄

第三篇：“售后租回”的會計與稅務處理

“售后租回”的會計與稅務處理

售后租回交易是指賣主將一項自制或外購的資產出售后，又將該項資產從買主租回，是一種特殊形式的租賃業務，習慣上稱之為“回租”。通過“回租”交易，資產的原有者在保留對資產的所有權的前提下，將固定資本轉化為貨幣資本，以迅速籌備資金，作再投資之用。售后租回業務在會計實務中普遍存在，該項業務從形式上看涉及先“售”后“租”兩筆業務，但由于售后租回交易中資產的售價和租金是相互關聯的，且作一并計算，因此，資產的出售和租回實質上是同一項交易，其具體會計處理及稅務處理也有其特點，現就此作簡要介紹。

一、“售后租回”業務的會計處理

對于出租人來講，售后租回交易同其他租賃業務的會計處理沒有什么區別。而對于承租人來講，由于其既是資產的承租人同時又是資產的出售者，因此，售后租回交易同其他租賃業務的會計處理有所不同。下面，筆者就擬對售后租回交易中承租人的處理作探析。按照《企業會計制度》和《企業會計準則--租賃》規定，售后租回交易無論被認定為融資租賃，還是被認定為經營租賃，承租人都應將售價與資產賬面價值之間的差額予以遞延，在以后各期進行分攤，作為折舊費用或租金費用的調整。具體會計處理如下：出售資產時，結轉固定資產成本，借記“固定資產清理”、“累計折舊”、“減值準備”等，貸記“固定資產”；收到價款時，借記“銀行存款”，貸記“固定資產清理”，借記或貸記“遞延收益--未實現售后租回損益”；租回資產

后，各期根據該項租賃資產的折舊進度或租金支付比例分攤未實現售后租回損益時，借記或貸記“遞延收益--未實現售后租回損益”，貸記或借記“制造費用”、“管理費用”、“營業費用”等科目。綜上所述，企業會計制度和準則都有對售后租回交易作了明確規定，但其中有關經營租賃“遞延收益？--未實現售后租回損益”的分攤業務處理，筆者認為值得商榷，以下示例予以說明。

例：甲公司2002年12月將全新辦公設備一臺，按照2000000元的價格售給乙公司，該設備出售時其賬面價值為1700000元，并立即簽訂了一份租賃合同，合同規定甲公司在2003年1月1日將該設備租回，租期3年，預計使用年限10年，2003-2005年各年向乙公司支付租金分別為150000元、200000元、250000元。租賃期屆滿后乙公司收回設備。

分析：此項業務屬典型的“回租”業務，且屬經營性租賃。承租人甲公司的會計處理：

第一步，結轉出售固定資產的成本

借：固定資產清理1700000貸：固定資產1700000

第二步，計算未實現售后租回損益

借：銀行存款2000000

貸：固定資產清理1700000

遞延收益－－未實現售后租回損益300000

第三步，按直線法分攤租金費用，按租金支付比例分攤遞延收益2003年

借：管理費用200000

貸：長期待攤費用50000

銀行存款150000

借：遞延收益－－未實現售后租回損益75000

貸：管理費用75000

2004年

借：管理費用200000

貸：銀行存款200000

借：遞延收益－－未實現售后租回損益100000

貸：管理費用100000

2005年

借：管理費用200000

長期待攤費用50000

貸：銀行存款250000

借：遞延收益--未實現售后租回損益125000

貸：管理費用125000

遞延收益其實質是對資產的高估或低估，在會計上均未實現，應予以遞延分攤，且其處理也應與分攤確認各期租金費用保持一致。但上述處理中，各期租金費用是按直線法分攤確認的，而遞延收益則是按租金支付比例進行分攤的，這樣處理不僅使核算缺乏連貫性，還可能讓承租人對利潤的操縱“合法”化。在資產高于其賬面價值的情況下，遞延收益的分攤額將調減各期承擔的租金費用，由于遞延收益按租金支付比例進行分攤，則當期支付租金比例越大，調減租金費用的金額也就越大，調整后的當期租金費用將越少，當期利潤反而會增加；反之亦然。由此，承租人可以通過安排租金支付的時間來調節各期的租金費用，從而“合法”地操縱利潤。筆者認為，對遞延收益的分攤也應按直線法平均分攤，與租金總額的分攤方法保持一致，這樣核算具有連貫性，且可避免企業對利潤的操縱。

二、“售后租回”業務的稅務處理

1.增值稅的稅務處理

如果售后租回的對象是已使用過的固定資產，則還會涉及增值稅。根據《財政部、國家稅務部局關于舊貨和舊機動車增值稅政策的通知》（財稅[2002]29號）規定，企業銷售自己使用過的固定資產，無論其是小規模納稅人或是增值稅一般納稅人，若售價超過原值，一律按4%的征收率減半征收增值稅，并不得抵扣進項稅額；售價未超過原值的免征增值稅。由此可見，受稅收因素的影響，采用高價出售舊固定資產并不一定能使企業利潤最大化。當出售價格高于原值時，則應根據增值率與平衡點的大小關系，比較高、低售價為企業帶來的利潤大小。

2.所得稅的稅務處理

關于售后租回業務的所得稅問題，目前還無相關文件加以明確。下面根據上述案例，筆者就此業務所涉及的所得稅問題作簡要探析：

（1）甲公司發出商品時，盡管會計上不作銷售處理，不計算損益，但稅法上要作“視同銷售”處理。甲公司開具的發票上價款為2000000元，賬面價值為1700000元，則當期應調增應納稅所得額300000元。

（2）售價與資產賬面價值之間的差額形成遞延收益，在以后各期分攤，03？D05各年分別沖減管理費用75000元，100000元，125000元。然而稅法上“視同銷售”處理，那么就不能確認會計上由于不作銷售處理而沖減的管理費用。所以03？D05各年應分別調減應納稅所得額75000元，100000元，125000元。

綜上可見，售出期所調增的應納所得額，等于租賃期累計調減的應納稅所得額，均為300000元，每年的會計利潤與應納稅所得額的差異應屬時間性差異。如果“回租”形成融資租賃，其所得說處理與上述經營租賃相一致，此處值得注意的是，融資租賃的租金支出不得扣除，但可按規定提取折舊費用，作應納稅的扣除項目處理

第四篇：融資性售后回租財務處理

融資性售后回租雙方的財務處理

A公司和B公司就A公司設備簽訂售后回租合同，租賃期36個月，自租賃期開始日起每年末支付租金100萬元，租賃合同規定的年利率為8%。該設備公允價值250萬元，賬面價值270萬元，全新設備未計提折舊，估計使用5年。A公司采用實際利率法分攤未確認融資費用，采用直線法計提折舊，無殘值。B公司采用實際利率法分攤未實現融資收益，發生初始費用20萬。

一?承租人的處理

根據規定，承租人在融資性售后回租業務中出售資產的行為，不屬于增值稅征收范圍，不征收增值稅。租回資產時向出租人支付的租金以及向出租人支付的與該項交易直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額也不得抵扣。

主要會計處理為：

1、出售資產

借：固定資產清理270

貸：固定資產2702、收到出售款

借：銀行存款250

遞延收益-未實現售后租回損益20

貸：固定資產清理2703、租回資產

A公司不知道出租人租賃內含利率，選擇合同利率作為最低租賃付款額的折現率。每期租金的現值之和=100萬×（p/a，8%，3）=257萬>公允價值250萬，租賃資產按公允價值入賬。

借：固定資產-售后回租250

未確認融資費用50

貸：長期應付款3004、支付每期租金

借：長期應付款100

貸：銀行存款1005、分攤未確認融資費用

按實際利率法分攤每年未確認融資費用，第1年20萬元，第2年13.6萬元，第3年16.4萬元。第一年會計處理為，借：財務費用20

貸：未確認融資費用206、計提折舊

借：制造費用50

貸：累計折舊507、分攤當期未實現售后租回損益

處置設備的售價與賬面價值的差額，應予以遞延，按設備的折舊進度進行分攤，作為折舊費用的調整。

借：制造費用4

貸：遞延收益-未實現售后租回損益4

此外，實務中對該類交易還有另一種可使用的會計處理方法：即在上述固定資產出售及租賃交易相互關聯、且基本能確定將在租賃期滿回購（定價為1元）的情況下，如果把這一系列交易作為一個整體更能反映其總體經濟影響，那么可以作為一項交易按照抵押借款進行會計處理。同時，應充分披露相關會計處理的依據及影響。該種處理方法與《企業會計準則講解（2010）》中介紹的處理方法相比，對租賃期內各以及租賃期結束后的凈資產、凈利潤均無影響。

二出租人的處理

根據稅法，符合規定的融資租賃公司以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息后的余額作為銷售額，計算繳納增值稅。納稅義務發生時間為發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人交易過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為交易完成的當天。

主要會計處理為：

1、購入融資租賃資產

借：融資租賃資產250

貸：銀行存款2502、租賃債權的確認

借：長期應收款300

貸：融資租賃資產250

銀行存款20

未實現融資收益303、每期收到租金

借：銀行存款100

貸：長期應收款1004、分配確認融資租賃收入

根據100×（p/a，r，3）=250+20，得租賃內含利率為5.46%，每年確認含稅收入為第1年14.74萬元，第2年10.09萬元，第3年5.17萬元。根據稅法，計算增值稅時應按合同約定的利率計算。第一年會計處理為，借：未實現融資收益14.74

貸：租賃收入13.61

應交稅費-應交增值稅-銷項稅1.13（250×8%/1.06×6%）

為保證不增加企業稅負，自2016年1月1日起繼續執行對經批準從事融資租賃業務的試點納稅人中的一般納稅人，提供有形動產融資性售后回租服務，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。增值稅實際稅負，是指納稅人當期提供應稅服務實際繳納的增值稅額占納稅人當期提供應稅服務取得的全部價款和價外費用的比例。

第五篇：房地產企業售后回租相關稅收處理-王

商鋪售后返租的稅務處理

事務所---王

售后返租，就是開發商在銷售商品房時，約定以購房合同的折讓優惠后的價款為成交價，同時與購房者簽訂該房的租賃合同，要求購房者在一定期限內必須將購買的房屋無償或低價交給房地產公司（或其關聯公司，以下簡稱房地產公司），由房地產公司統一經營，經營收益歸開發商。

售后回租的方案：房地產公司將原價100萬元的商鋪，廣告方案寫明是售價124萬元，售后返租5年，5年收益率分別為0，0，8%，8%，8%。房地產公司在與客戶簽房合同時，實際開票金額為100萬元，要求客戶將購買的商鋪5年免費提供給房地產公司統一招租。

目前售后返租的難點在商鋪經營比較困難，涉及的稅收問題很多，稅務機關對稅法理解有各異，很難統一。

一、售后返租主要的稅收難點

（一）營業稅的處理

江蘇省地稅局《關于房地產開發公司銷售返租有關營業稅問題的批復》（蘇地稅函[2008]135號）規定，房地產開發公司銷售不動產，采取優惠方式要求購房者無償或低價將不動產交給房地產公司使用若干年。這一經營方式名義上是開發公司讓利給購房者，實質上是優先取得了購房者的不動產的使用權，即其他經濟利益。因此，對房地產開發公司以此方式銷售不動產的行為，應按照《營業稅暫行條例實施細則》第十五條和《稅收征管法實施細則》第四十七條規定核定其營業額。

浙江省地稅局《關于營業稅若干政策業務問題的通知》（浙地稅函

[2008]62號）第八條規定，房地產開發公司采用折讓優惠等形式將商品房銷售給購房者，在簽訂購房合同的同時，房地產開發公司（或房地產開發公司的關聯企業）與購房者另行簽訂商品房委托管理合同，約定購房合同以折讓后優惠價款為成交價，購房者自愿放棄一定時期的托管收益權和其他費用。房地產開發公司商品房折讓優惠額（或商品房售價低于同類商品房價格部分）應并入商品房銷售價款，一并按銷售不動產征收營業稅，購房者因放棄一定時期的托管收益權和其他費用而享受的折讓優惠額屬取得經濟利益，應按“服務業——租賃業”稅目征收營業稅。

注：國家對房地產公司售后返租的營業稅沒有明確的規定，但江蘇和浙江地稅都做了詳細的規定。目前在實務中稅務機關傾向按優惠前的金額全額（124萬元）確認收入計繳營業稅。

誰叫你廣告方案上要這樣寫呢（常見報刊廣告）？稅務機關會時刻注意你的銷售方案的。有些還有假裝客戶專門到售樓處收集你們的銷售資料。

（二）個人所得稅

國家稅務總局《關于個人與房地產開發企業簽訂有條件優惠價格協議購買商店征收個人所得稅問題的批復》（國稅函[2008]576號）規定，房地產開發企業與商店購房者個人簽訂協議規定，房地產開發企業按優惠價格出售其開發的商店給購買者個人，但購買者個人在一定期限內必須將購買的商店無償提供給房地產開發企業對外出租使用，其實質是購

買者個人以所購商店交由房地產開發企業出租而取得的房屋租賃收入支付了部分購房價款。

根據《個人所得稅法》的有關精神，對上述情形的購買者個人少支出的購房價款，應視同個人財產租賃所得，按照“財產租賃所得”項目征收個人所得稅，每次財產租賃所得的收入額，按照少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定。

根據《個人所得稅法》第八條規定，個人所得稅以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位和個人為扣繳義務人。

所以房地產公司在以優惠價銷售給購房者時，需代扣代繳購房者應繳納的個人所得稅。否則，稅務機關會根據《稅收征管法》第六十九條規定，由稅務機關向購房者追繳稅款，對房地產公司處應扣未扣、應收未收稅款50%以上3倍以下的罰款。

注：稅法對個人從房地產公司取得的售樓款優惠是要征個人所得稅（財產租賃20%）和房產稅（12%）的，這樣一征，開票成本很高。

（三）房產稅

購房者將購買的商鋪返租給房地產公司，每月應按租金收入（少支出的購房價款和協議規定的租賃月份數平均計算確定）的12%繳納房產稅。房地產公司再將商鋪轉租，按房產稅相關規定，開發商轉租房屋取得的租賃收入不再繳納房產稅。這在實際稅務處理中也是容易被忽視的。房地產公司免租的那兩年也要按原值繳交房產稅。

（四）所得稅

國家稅務總局《關于從事房地產開發的外商投資企業售后返租業務

所得稅處理問題的批復》（國稅函[2007]603號[全文失效]，但可參照其稅收精神）規定，從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。

從國家稅務總局對企業所得稅應稅收入確定條件來分析，根據國家稅務總局《關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函

[2008]875號）第一條第一款規定，企業銷售商品同時滿足下列條件的，應確認收入的實現：

1、商品銷售合同已經簽訂，企業已將商品所有權相關的主要風險和報酬轉移給購貨方；

2、企業對已售出的商品既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有實施有效控制；

3、收入的金額能夠可靠地計量；

4、已發生或將發生的銷售方的成本能夠可靠地核算。

（六）土地增值稅

理論上房地產公司銷售不動產計征營業稅的營業額為124萬元，所得稅計稅收入為100萬元，在計算土地增值稅時應以哪一個作為納稅人轉移房產取得的收入呢？《土地增值稅暫行條例》第五條規定，納稅人轉讓房地產取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。根據

國稅函[2008]875號文件規定，確認應稅收入實現的條件是“收入的金額能夠可靠地計量”。所以房地產公司銷售商鋪時不確定的轉租收益不能作為其他收入計入上述第五條的收入中，應以100萬元作為納稅人轉讓房地產取得的收入額。

注：實務中稅務機關都傾向于將售后回租廣告方案中的營業稅、企業所得稅、土地增值稅都將按124萬征稅，然后要求商戶開24萬的房租發票做成本，賬面利潤還是100萬元。但因為中小商戶的發票稅點很高，往往開票的稅收成本讓房地產公司很難承受，都不去開票，造成24萬元中小商戶店租在房地產公司企業所得稅稅前不能列支。

二、售后返租是否可以差額征稅

財稅[2003]16號文件規定：“從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。”

根據上述房地產公司是否可以將收取的商鋪租金減去向商鋪購買者支付租金余額作為營業額繳納營業稅？

財稅[2003]16號中明確的是物業管理公司代業主代收代付的水、電、燃氣、公維基金、房租費用，物業公司計算營業稅時可以全部收入減去代收代付費用后，按差額計營業稅。但如果房地產公司利用關聯物業公司將上述商鋪返租再出租的的情形是不符合財稅[2003]16號的規定（應視同轉租），因此不能以收取的商鋪租金減去向商鋪購買者支付租金余額作為營業額計繳營業稅。

三、售后返租的稅收對策

根據上述稅收難點，我們建議以下規避方案：

1、售后返租不能在售樓現場留下有公司印跡的任何相關售后收

益的計算資料給客戶，即使要給客戶也要由銷售代理公司用他們的名義寫，房地產公司可稱只是一種營銷手段。

2、由商業管理公司向已購商鋪客戶統一代理出租，約定五年最

低收益是24%（主要是避免免租期要按原值來交房產稅），如果代理出租收益達不到則由商業管理公司補償。如果超過則做為商業管理公司的手續費。再出租合同由購房業主與承租方直接簽訂或簽訂三方協議。