第一篇：學校物業(yè)管理模式

學校物業(yè)管理模式

專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰(zhàn)略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在剛剛閉幕的中共十六大上，又提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會，促進人的全面發(fā)展②。這其中預示著需要增加和擴建更多學校來滿足學習的需求，傳統(tǒng)的學校辦社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和發(fā)展的嚴重障礙。由于計劃經(jīng)濟體制的影響，絕大多數(shù)學校的后勤工作都是學校辦社會的運作模式，即學校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設置一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的自然經(jīng)濟，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個性化的后勤管理服務是社會發(fā)展的必然趨勢。

學校物業(yè)管理模式特點、通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處，針對學校物業(yè)的管理特點，確定物業(yè)管理服務模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學校的后勤保障作用。顧客的需求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業(yè)中尤其突出。按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設備維護和安全的管理服務等。

2、學校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業(yè)管理從屬于學校整體管理，學校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學校方面都不能承受的，學校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。3.重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物的關系，應加強對該類信息的收集，及時調(diào)整方式，及時跟進。確保管理的一致性。體現(xiàn)學校特點的共管模式。

4、在強調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學校發(fā)展壯大的需要。比如在學校內(nèi)設置各類規(guī)范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

5、學校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協(xié)調(diào)處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式及其它費用承擔等，規(guī)避管理風險。

6、物業(yè)管理更注重服務的專業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護和指導、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業(yè)化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業(yè)務的保障。

7、技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業(yè)人力資源配置的特點，確定了設備管理人員必須是素質(zhì)高，技術上一專多能復合型人才。

8、顧客意見的調(diào)查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

學校后勤社會化的管理優(yōu)勢

4.1后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學校后勤社會化后，學校的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣夜芊结?，校長管辦學，支部管監(jiān)督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業(yè)公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢能在學校得到充分發(fā)揮，為全校師生營造一個優(yōu)質(zhì)的生活、學習環(huán)境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環(huán)節(jié)少，學校完全可以根據(jù)工作需要隨時向物業(yè)公司提出服務要求，其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點放在狠抓教學質(zhì)量上，獲得了學校、物業(yè)公司雙贏結果。

4.2有利于學校降低管理成本。節(jié)省工程耗費，獲取長期利益。物業(yè)公司充分發(fā)揮專業(yè)技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身多年積累下來的管理經(jīng)驗，為學校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質(zhì)量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質(zhì)量。根據(jù)實際情況，物業(yè)公司對整改提出合理化建議，協(xié)助完善學校的整改方案，為學校節(jié)省整修費用。學校獲得了高質(zhì)量的專業(yè)化后勤服務。實現(xiàn)后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質(zhì)量。學校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。4.3 完全市場化的運作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務、管理創(chuàng)新。在學校物業(yè)這種獨立產(chǎn)權、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實施服務和管理。比如在學校內(nèi)的綠化改造、解決學?？照{(diào)冷凝水的集中排放問題，由物業(yè)公司拿出切實可行的實施方案，很快就獲準實施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。學校物業(yè)管理創(chuàng)新——突顯“個性化”。在學校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎上，著身為客戶“定做”服務模式及服務項目，在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎上更突出個性化服務。

學校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內(nèi)濃厚的學習環(huán)境，比如針對外國語學校特點，建議積極策劃建成適合外語學校特點的“英語角”，營造學習氛圍；綠化養(yǎng)護中，品種選用需適合學校特點（木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成傷害，就不適宜在學校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護安排在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節(jié)充分考慮學校特點，滿足客戶對環(huán)境的要求。

學校安全管理：作為顧客較為關注的學校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學校特點，積極與校方、政府機關聯(lián)絡配合，維護學校和周邊的治安環(huán)境。制止了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產(chǎn)安全事件，維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。

房屋及附屬設施設備維修養(yǎng)護服務：它是維護學校正常的教學工作的基礎服務項目，物業(yè)充分發(fā)揮在設備維護上專業(yè)優(yōu)勢，針對學校特點制定設備設施保養(yǎng)計劃，使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改變，確保了學校正常的教學工作的開展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護的同時注重降低設備的運行成本，對學校的水電氣實施監(jiān)控，定期上報《水電氣用量分析報告》，提出節(jié)能的合理化建議，實施后為學校節(jié)約多項設備運行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

物業(yè)管理公司在學校后勤管理的更高目標——為學校提供一體化的后勤服務。物業(yè)管理在全國發(fā)展是不均衡的，這幾年來物業(yè)管理已有突飛猛進的發(fā)展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場在不斷完善，物業(yè)管理已由當初的簡單式服務，走向全方位、多元化的服務。在物業(yè)管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應市場的需求，科學準確地確定，并切實有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關心的問題。學校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機，必將受到關注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當初物業(yè)管理公司提供什么服務給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么服務；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務，物業(yè)管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業(yè)向市場化轉(zhuǎn)變的必然過程。

促步追求的一體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現(xiàn)地域性的多所學校統(tǒng)一管理，實現(xiàn)規(guī)模化，進一步為學校降低管理成本。提供專業(yè)服務，擴大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項目提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務的發(fā)展方向。學校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務發(fā)展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

第二篇：學校物業(yè)管理模式

學校物業(yè)管理模式

就目前物業(yè)管理狀況而言，學校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。那里沒有業(yè)主“論壇”、那里沒有業(yè)主委員會的“硝煙”。開拓學校物業(yè)管理市場，是物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新契機。

1、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。

隨著這幾年國家對教育事業(yè)的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰(zhàn)略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在剛剛閉幕的中共十六大上，又提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會，促進人的全面發(fā)展②。這其中預示著需要增加和擴建更多學校來滿足學習的需求，傳統(tǒng)的學校辦社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和發(fā)展的嚴重障礙。由于計劃經(jīng)濟體制的影響，絕大多數(shù)學校的后勤工作都是學校辦社會的運作模式，即學校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設置一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的自然經(jīng)濟，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個性化的后勤管理服務是社會發(fā)展的必然趨勢。

2、學校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。

介入學校后勤管理工作，首先應探索我們的客戶“教師、學生”，他們需要我們提供什么服務？我們能為他們提供些什么服務？我們應該怎樣服務？怎樣管理？這些都需要我們確立學校物業(yè)管理專業(yè)化的服務理念；個性化、科學創(chuàng)新的管理服務模式；精益求精的工作作風；規(guī)范化的操作來實現(xiàn)。從而贏得師生的認同。學校物業(yè)與常規(guī)的商住物業(yè)在管理上有以下幾個方面不同：

2.1對象不同：商住型物業(yè)中我們服務對象是社會各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬，學校物業(yè)服務對象是老師和學生，單純知識型，遠沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復雜，單一業(yè)主。有利于服務的針對性。

2.2管理的模式不盡相同：商住型小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、無人化管理、智能化管理等管理模式④，使用這些模式顯然不完全適用于學校的管理，學校管理面對的單一業(yè)主，管理上必須服從學校管理需要——從屬性，更強調(diào)根據(jù)需求提供服務，根據(jù)學校的自身特點，“量身定制”的管理模式——有深厚學校特點的“共管式”模式。

2.3管理側重點不同：商住小區(qū)的管理重點是設施設備的維護與保養(yǎng)及大樓安全，管理的側重點是物（設備、設施、區(qū)域），對住戶是提供服務，而學校則注重滿足教學需要和學生的安全。管理的側重點包括物以外，還要加強對學生安全的管理（特別是十八歲以下的學生）。在對學生的服務中增加了管理職責。在對學生管理與服務相矛盾時，與學校的要求保持一致，偏重管理。

2.4管理服務的目標不同：商住物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學校管理的目標是為師生創(chuàng)造一個良好的教學環(huán)境，協(xié)助提升學校的整體實力。

2.5管理服務資金的來源和使用存在明顯的差異：商住物業(yè)管理的資金來源于多個方面，它包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金、多種經(jīng)營收入等，服務費收費標準是依政府主管部門制定的管理服務費指導價格標準⑤，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標準的局限性和市場的規(guī)范程度，還達不到按質(zhì)論價，市場化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準后方可使用，合理、順利、及時的使用與業(yè)主和業(yè)委會的專業(yè)能力有直接關系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學校物業(yè)中管理服務費來源較為單一，即學校的經(jīng)營管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來制定服務項目，分項測算費用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務優(yōu)勢提供了充足的空間。

3、學校物業(yè)管理模式特點

通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處，針對學校物業(yè)的管理特點，確定物業(yè)管理服務模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學校的后勤保障作用。3.1顧客的需求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業(yè)中尤其突出。按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設備維護和安全的管理服務等。

3.2學校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業(yè)管理從屬于學校整體管理，學校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學校方面都不能承受的，學校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。3.3重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物的關系，應加強對該類信息的收集，及時調(diào)整方式，及時跟進。確保管理的一致性。體現(xiàn)學校特點的共管模式。

3.4在強調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學校發(fā)展壯大的需要。比如在學校內(nèi)設置各類規(guī)范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

3.5學校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協(xié)調(diào)處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式及其它費用承擔等，規(guī)避管理風險。

3.6物業(yè)管理更注重服務的專業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護和指導、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業(yè)化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業(yè)務的保障。3.7技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業(yè)人力資源配置的特點，確定了設備管理人員必須是素質(zhì)高，技術上一專多能復合型人才。3.8顧客意見的調(diào)查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

4、學校后勤社會化的管理優(yōu)勢

4.1后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學校后勤社會化后，學校的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣夜芊结槪ｉL管辦學，支部管監(jiān)督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業(yè)公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢能在學校得到充分發(fā)揮，為全校師生營造一個優(yōu)質(zhì)的生活、學習環(huán)境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環(huán)節(jié)少，學校完全可以根據(jù)工作需要隨時向物業(yè)公司提出服務要求，其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點放在狠抓教學質(zhì)量上，獲得了學校、物業(yè)公司雙贏結果。

4.2有利于學校降低管理成本。節(jié)省工程耗費，獲取長期利益。物業(yè)公司充分發(fā)揮專業(yè)技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身多年積累下來的管理經(jīng)驗，為學校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質(zhì)量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質(zhì)量。根據(jù)實際情況，物業(yè)公司對整改提出合理化建議，協(xié)助完善學校的整改方案，為學校節(jié)省整修費用。學校獲得了高質(zhì)量的專業(yè)化后勤服務。實現(xiàn)后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質(zhì)量。學校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。4.3 完全市場化的運作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務、管理創(chuàng)新。在學校物業(yè)這種獨立產(chǎn)權、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實施服務和管理。比如在學校內(nèi)的綠化改造、解決學?？照{(diào)冷凝水的集中排放問題，由物業(yè)公司拿出切實可行的實施方案，很快就獲準實施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。

5、學校物業(yè)管理創(chuàng)新——突顯“個性化”。

在學校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎上，著身為客戶“定做”服務模式及服務項目，在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎上更突出個性化服務。

學校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內(nèi)濃厚的學習環(huán)境，比如針對外國語學校特點，建議積極策劃建成適合外語學校特點的“英語角”，營造學習氛圍；綠化養(yǎng)護中，品種選用需適合學校特點（木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成傷害，就不適宜在學校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護安排在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節(jié)充分考慮學校特點，滿足客戶對環(huán)境的要求。

學校安全管理：作為顧客較為關注的學校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學校特點，積極與校方、政府機關聯(lián)絡配合，維護學校和周邊的治安環(huán)境。制止了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產(chǎn)安全事件，維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。房屋及附屬設施設備維修養(yǎng)護服務：它是維護學校正常的教學工作的基礎服務項目，物業(yè)充分發(fā)揮在設備維護上專業(yè)優(yōu)勢，針對學校特點制定設備設施保養(yǎng)計劃，使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改變，確保了學校正常的教學工作的開展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護的同時注重降低設備的運行成本，對學校的水電氣實施監(jiān)控，定期上報《水電氣用量分析報告》，提出節(jié)能的合理化建議，實施后為學校節(jié)約多項設備運行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

6、物業(yè)管理公司在學校后勤管理的更高目標——為學校提供一體化的后勤服務。

物業(yè)管理在全國發(fā)展是不均衡的，這幾年來物業(yè)管理已有突飛猛進的發(fā)展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場在不斷完善，物業(yè)管理已由當初的簡單式服務，走向全方位、多元化的服務。在物業(yè)管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應市場的需求，科學準確地確定，并切實有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關心的問題。學校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機，必將受到關注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當初物業(yè)管理公司提供什么服務給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么服務；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務，物業(yè)管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業(yè)向市場化轉(zhuǎn)變的必然過程。

促步追求的一體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現(xiàn)地域性的多所學校統(tǒng)一管理，實現(xiàn)規(guī)?；?，進一步為學校降低管理成本。提供專業(yè)服務，擴大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項目提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務的發(fā)展方向。學校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務發(fā)展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

第三篇：學校物業(yè)管理模式

學校物業(yè)管理模式

依照《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，根據(jù)上海、浙江、江蘇、廣東等沿海地區(qū)先進經(jīng)驗，結合我省實際情況，以“高標準、高起點、高要求、創(chuàng)一流”的專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理適應當今社會教育發(fā)展。

由于計劃經(jīng)濟體制的影響，絕大多數(shù)學校的后勤工作都是學校辦社會的 運作模式，即學校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模不講求經(jīng)濟效益、不講求管理 效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設置一個勞動崗位，工資都 是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學校辦成了一個小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校 甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的 自然經(jīng)濟，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公 司介入學校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供科學化、專業(yè)化、規(guī)范化、個性化的后勤管理服務是社會發(fā)展的必然趨勢。

一、學校物業(yè)管理模式特點

1、通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處，針對學校物業(yè)的管理特點，確 定物業(yè)管理服務模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學校的后勤保障作用。顧客的需 求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業(yè)中尤其突出。按學校對公 共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設 備維護和安全的管理服務等。

2、學校物業(yè)管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業(yè)管理從屬于學校整體管理，學校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學校方面都不能承受 的，學校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營 1

上 發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配置。

3、重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物 的關系，應加強對該類信息的收集，及時調(diào)整方式，及時跟進。確保管 理的一致性。體現(xiàn)學校特點的共管模式。

4、在強調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學校發(fā)展壯大的需 要。比如在學校內(nèi)設置各類規(guī)范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性 標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

5、學校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協(xié)調(diào)處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設置、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式 及其它費用承擔等，規(guī)避管理風險。

6、物業(yè)管理更注重服務的專業(yè)化。可提供辦公室內(nèi)植物的養(yǎng)護和指導、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業(yè)化、全方位的服務，提供行政 后勤等方面業(yè)務的保障。

7、技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業(yè)人力資源配置的特點，確定了設備管理人員必須是素質(zhì)高，技術上一專多能復合 型人才。

8、顧客意見的調(diào)查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

二、學校后勤社會化的管理優(yōu)勢

1、后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學 校后勤社會化后，學校的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣夜芊结槪ｉL管辦學，支部管監(jiān)督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業(yè)公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，2

并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢能在學校得到充分發(fā)揮，為全校師生營造一個優(yōu)質(zhì)的生活、學習環(huán)境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致 性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服 務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環(huán)節(jié)少，學校 完全可以根據(jù)工作需要隨時向物業(yè)公司提出服務要求，其它學校需要通 過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點 放在狠抓教學質(zhì)量上，獲得了學校、物業(yè)公司雙贏結果。

2、學校食堂承包經(jīng)營管理，有利于增強食品安全，減少后勤人員；有利于學校降低管理成本。節(jié)省工程耗費，獲取長期利益。物業(yè)公 司充分發(fā)揮專業(yè)技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身 多年積累下來的管理經(jīng)驗，為學校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質(zhì)量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質(zhì)量。根據(jù)實際情況，物業(yè)公司對整改提出合理化建議，協(xié)助學校的整改方案，為學校節(jié)省整修費用。學校獲得了高質(zhì)量的專業(yè) 化后勤服務。實現(xiàn)后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本 的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質(zhì)量。學校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠 化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工 作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。

3、完全市場化的運作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務、管理創(chuàng)新。在學校物業(yè)這種獨立產(chǎn)權、單 一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項 服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理 3

提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實施服務和管理。

三、經(jīng)營理念

物業(yè)管理的經(jīng)營理念與企業(yè)文化均建立在——“立足本土，以人為本，真誠服務”。要想成為物業(yè)管理界的名牌，首先從本土名牌做起。企業(yè)只有真正認識自我，發(fā)揮自身的優(yōu)勢，創(chuàng)新發(fā)展，才有持續(xù)穩(wěn)定增長的前景，我們物業(yè)管理公司更需制定切合實際的發(fā)展理念。才能給予業(yè)主有實力、專業(yè)踏實的感覺。業(yè)主需要的正是我們這些了解他們生活的物業(yè)管理公司。

從當初物業(yè)管理公司提供什么服務給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么 服務；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務，物業(yè)管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業(yè)向市場化轉(zhuǎn)變的必然過程。促步追求的一 體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現(xiàn)地域性的 多所學校統(tǒng)一管理，實現(xiàn)規(guī)?；M一步為學校降低管理成本。提供專 業(yè)服務，擴大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項目提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服 務的發(fā)展方向。學校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務發(fā)展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

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第四篇：完》學校物業(yè)管理模式

學校物業(yè)管理服務模式

就目前物業(yè)管理狀況而言，學校是物業(yè)管理行業(yè)的一片凈土。那里沒有業(yè)主“論壇”、那里沒有業(yè)主委員會的“硝煙”。開拓學校物業(yè)管理市場，是物業(yè)管理公司發(fā)展的又一新契機。

1、專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理是社會發(fā)展的必然趨勢。

由于計劃經(jīng)濟體制的影響，絕大多數(shù)學校的后勤工作都是學校辦社會的運作模式，即學校不顧自身實際發(fā)展規(guī)模、不講求經(jīng)濟效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設臵一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發(fā)展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農(nóng)業(yè)時代的自給自足的自然經(jīng)濟，與現(xiàn)代化發(fā)展趨勢是完全相違悖的。所以專業(yè)型物業(yè)管理公司介入學校后勤管理，由物業(yè)管理公司提供專業(yè)、規(guī)范、個性化的后勤管理服務是社會發(fā)展的必然趨勢。

2、學校物業(yè)與商住物業(yè)的不同之處。

介入學校后勤管理工作，首先應探索我們的客戶“教師、學生”，他們需要我們提供什么服務？我們能為他們提供些什么服務？我們應該怎樣服務？怎樣管理？這些都需要我們確立學校物業(yè)管理專業(yè)化的服務理念；個性化、科學創(chuàng)新的管理服務模式；精益求精的工作作風；規(guī)范化的操作來實現(xiàn)。從而贏得師生的認同。學校物業(yè)與常規(guī)的商住物業(yè)在管理上有以下幾個方面不同：

a、對象不同：商住型物業(yè)中我們服務對象是社會各行各業(yè)，不同職業(yè)的人，面對的業(yè)主少則幾百，多則成千上萬，學校物業(yè)服務對象是老師和學生，單純知識型，遠沒有住宅小區(qū)那樣人員層次復雜，單一業(yè)主。有利于服務的針對性。

b、管理的模式不盡相同：商住型小區(qū)有“業(yè)主自治與專業(yè)化管理的共管式”模式、有酒店式管理、無人化管理、智能化管理等管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學校的管理，學校管理面對的單一業(yè)主，管理上必須服從學校管理需要——從屬性，更強調(diào)根據(jù)需求提供服務，根據(jù)學校的自身特點，“量身定制”的管理模式——有深厚學校特點的“共管式”模式。

c、管理側重點不同：商住小區(qū)的管理重點是設施設備的維護與保養(yǎng)及大樓安全，管理的側重點是物（設備、設施、區(qū)域），對住戶是提供服務，而學校則注重滿足教學需要和學生的安全。管理的側重點包括物以外，還要加強對學生安全的管理（特別是十八歲以下的學生）。在對學生的服務中增加了管理職責。在對學生管理與服務相矛盾時，與學校的要求保持一致，偏重管理。

d、管理服務的目標不同：商住物業(yè)的管理是為了創(chuàng)造安居樂業(yè)的生活環(huán)境，實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。學校管理的目標是為師生創(chuàng)造一個良好的教學環(huán)境，協(xié)助提升學校的整體實力。

e、管理服務資金的來源和使用存在明顯的差異：商住物業(yè)管理的資金來源于多個方面，它包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金、多種經(jīng)營收入等，服務費收費標準是依政府主管部門制定的管理服務費指導價格標準⑤，由小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商制定，由于地方標準的局限性和市場的規(guī)范程度，還達不到按質(zhì)論價，市場化程度有限，資金的使用接受業(yè)委會、業(yè)主的監(jiān)督，特別是專用基金的使用必須獲準后方可使用，合理、順利、及時的使用與業(yè)主和業(yè)委會的專業(yè)能力有直接關系，物業(yè)公司需投入精力協(xié)調(diào)。而學校物業(yè)中管理服務費來源較為單一，即學校的經(jīng)營管理者。物業(yè)公司可以采用菜單式來制定服務項目，分項測算費用，經(jīng)雙方協(xié)商確定服務內(nèi)容，以合同契約形式確定資金數(shù)額和支付方式，資金使用按合同執(zhí)行，完全的市場化。為物業(yè)公司發(fā)揮管理服務優(yōu)勢提供了充足的空間。

3、學校物業(yè)管理模式特點

通過分析掌握學校物業(yè)的不同之處，針對學校物業(yè)的管理特點，確定物業(yè)管理服務模式，發(fā)揮物業(yè)管理在學校的后勤保障作用。

a、顧客的需求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業(yè)中尤其突出。按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設備維護和安全的管理服務等。

b、學校物業(yè)管理人力資源配臵上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業(yè)管理從屬于學校整體管理，學校物業(yè)如按照商住小區(qū)管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業(yè)公司和學校方面都不能承受的，學校物業(yè)的從屬性決定他無需面對眾多業(yè)主，在多種經(jīng)營上發(fā)揮的余地不大，也就不需要如小區(qū)同樣的管理人員配臵。

c、重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物的關系，應加強對該類信息的收集，及時調(diào)整方式，及時跟進。確保管理的一致性。體現(xiàn)學校特點的共管模式。

d、在強調(diào)本體內(nèi)在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業(yè)比住宅物業(yè)更注重直觀感受，這也是學校發(fā)展壯大的需要。比如在學校內(nèi)設臵各類規(guī)范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

e、學校物業(yè)在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協(xié)調(diào)處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設臵、清潔的范圍和頻度，管理區(qū)域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式及其它費用承擔等，規(guī)避管理風險。

f、物業(yè)管理更注重服務的專業(yè)化?？商峁┺k公室內(nèi)植物的養(yǎng)護和指導、節(jié)假日環(huán)境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業(yè)化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業(yè)務的保障。

g、技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業(yè)人力資源配臵的特點，確定了設備管理人員必須是素質(zhì)高，技術上一專多能復合型人才。

h、顧客意見的調(diào)查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

4、學校后勤社會化的管理優(yōu)勢

a、后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發(fā)揮了重要的保障作用。學校后勤社會化后，學校的發(fā)展模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皣夜芊结?，校長管辦學，支部管監(jiān)督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業(yè)公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業(yè)與住宅物業(yè)的不同，并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業(yè)化物業(yè)管理優(yōu)勢能在學校得到充分發(fā)揮，為全校師生營造一個優(yōu)質(zhì)的生活、學習環(huán)境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環(huán)節(jié)少，學校完全可以根據(jù)工作需要隨時向物業(yè)公司提出服務要求，其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點放在狠抓教學質(zhì)量上，獲得了學校、物業(yè)公司雙贏結果。

b、有利于學校降低管理成本。節(jié)省工程耗費，獲取長期利益。物業(yè)公司充分發(fā)揮專業(yè)技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身多年積累下來的管理經(jīng)驗，為學校介紹專業(yè)施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質(zhì)量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質(zhì)量。根據(jù)實際情況，物業(yè)公司對整改提出合理化建議，協(xié)助完善學校的整改方案，為學校節(jié)省整修費用。學校獲得了高質(zhì)量的專業(yè)化后勤服務。實現(xiàn)后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質(zhì)量。學校在清潔衛(wèi)生、環(huán)保綠化、校產(chǎn)保衛(wèi)、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。

c、完全市場化的運作模式，為物業(yè)管理公司發(fā)揮專業(yè)優(yōu)勢提供了空間，有利于物業(yè)管理公司的服務、管理創(chuàng)新。在學校物業(yè)這種獨立產(chǎn)權、單一業(yè)主，在物業(yè)管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據(jù)，便于物業(yè)公司實施服務和管理。比如在學校內(nèi)的綠化改造、解決學?？照{(diào)冷凝水的集中排放問題，由物業(yè)公司拿出切實可行的實施方案，很快就獲準實施。這在商住物業(yè)中是完全做不到的。

5、學校物業(yè)管理創(chuàng)新——突顯“個性化”。

a、在學校物業(yè)中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎上，著身為客戶“定做”服務模式及服務項目，在專業(yè)化、規(guī)范化的基礎上更突出個性化服務。b、學校環(huán)境管理方面：根據(jù)校園須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內(nèi)濃厚的學習環(huán)境，比如針對外國語學校特點，建議積極策劃建成適合外語學校特點的“英語角”，營造學習氛圍；綠化養(yǎng)護中，品種選用需適合學校特點（木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成傷害，就不適宜在學校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養(yǎng)護安排在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間，衛(wèi)生間的清潔頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節(jié)充分考慮學校特點，滿足客戶對環(huán)境的要求。

c、學校安全管理：作為顧客較為關注的學校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度，還要根據(jù)學校特點，積極與校方、政府機關聯(lián)絡配合，維護學校和周邊的治安環(huán)境。制止了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產(chǎn)安全事件，維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。

d、房屋及附屬設施設備維修養(yǎng)護服務：它是維護學校正常的教學工作的基礎服務項目，物業(yè)充分發(fā)揮在設備維護上專業(yè)優(yōu)勢，針對學校特點制定設備設施保養(yǎng)計劃，使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改變，確保了學校正常的教學工作的開展，另外為客戶著想，在養(yǎng)護的同時注重降低設備的運行成本，對學校的水電氣實施監(jiān)控，定期上報《水電氣用量分析報告》，提出節(jié)能的合理化建議，實施后為學校節(jié)約多項設備運行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

6、物業(yè)管理公司在學校后勤管理的更高目標——為學校提供一體化的后勤服務。物業(yè)管理在全國發(fā)展是不均衡的，這幾年來物業(yè)管理已有突飛猛進的發(fā)展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業(yè)管理市場在不斷完善，物業(yè)管理已由當初的簡單式服務，走向全方位、多元化的服務。在物業(yè)管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應市場的需求，科學準確地確定，并切實有效地提高物業(yè)管理企業(yè)的效益，已經(jīng)成為廣大物業(yè)管理企業(yè)普遍關心的問題。學校物業(yè)作為物業(yè)企業(yè)發(fā)展的又一新契機，必將受到關注，然而，在物業(yè)管理業(yè)所面臨的現(xiàn)狀與行業(yè)環(huán)境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當初物業(yè)管理公司提供什么服務給業(yè)主，業(yè)主就只能得到什么服務；發(fā)展成為業(yè)主需要什么服務，物業(yè)管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業(yè)向市場化轉(zhuǎn)變的必然過程。

促步追求的一體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現(xiàn)地域性的多所學校統(tǒng)一管理，實現(xiàn)規(guī)?；?，進一步為學校降低管理成本。提供專業(yè)服務，擴大管理規(guī)模。作為政府及公共事業(yè)項目提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務的發(fā)展方向。學校的物業(yè)管理正為物業(yè)公司的業(yè)務發(fā)展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

第五篇：企事業(yè)單位物業(yè)管理模式初探

企事業(yè)單位物業(yè)管理模式初探

【摘要】當前，企事業(yè)單位的物業(yè)管理一般是由企事業(yè)單位的行政后勤部門轉(zhuǎn)變成物業(yè)管理部門來管理，在物業(yè)管理的過程中普遍存在一些問題。本文就企事業(yè)單位物業(yè)管理的現(xiàn)狀、存在問題及管理模式進行了初步的探討。

【關鍵詞】物業(yè)管理模式探討

企事業(yè)單位的辦公區(qū)及生活區(qū)的物業(yè)管理往往存在許多歷史遺留問題，一般都由企事業(yè)單位的行政后勤部門轉(zhuǎn)變成物業(yè)管理部門來管理，但在物業(yè)管理的過程中普遍存在一些問題。本文主要分析企事業(yè)單位物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在問題，并就企事業(yè)單位物業(yè)管理模式進行探討。

一、當前企事業(yè)單位物業(yè)管理三種模式

當前企事業(yè)單位物業(yè)管理基本有三種模式：第一種是傳統(tǒng)的設立后勤編制，對單位辦公區(qū)及生活區(qū)進行誰建設誰使用、誰使用誰管理的分散模式，物業(yè)管理工作納入單位的行政管理之中；第二種是單位對后勤編制實施改革，成立物業(yè)管理部門，由物業(yè)管理部門對辦公區(qū)及生活區(qū)進行管理，物業(yè)的公共部分的基建、水電、綠化等開支納入單位的行政開支；第三種是由企事業(yè)單位全權委托專業(yè)化物業(yè)管理公司管理單位辦公區(qū)及生活區(qū)的模式，這種模式下，由物業(yè)管理企業(yè)針對企事業(yè)單位辦公及職工生活區(qū)相關物業(yè)的實際情況，量體裁衣地準備物業(yè)管理實施方案，為機關辦公用房提供維修、保潔、綠化、綜合服務的一體化物業(yè)管理。據(jù)不完全統(tǒng)計，多數(shù)企事業(yè)單位物業(yè)管理采用第二種管理模式。

二、企事業(yè)單位物業(yè)管理發(fā)展中存在的主要問題

企事業(yè)單位推行物業(yè)管理，其服務職能沒有改變，服務對象也沒有改變，只是服務的方式發(fā)生了變化，由多年來受計劃經(jīng)濟體制影響的單位機關行政管理行為，轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟體制下的物業(yè)管理行為。在這個轉(zhuǎn)型過程中，還有許多矛盾和困難，主要表現(xiàn)在以下六個方面：一是思想觀念轉(zhuǎn)變困難。機關后勤人員長期在計劃經(jīng)濟體制下形成了“優(yōu)越感”，一下子轉(zhuǎn)變到市場經(jīng)濟條件下的企業(yè)員工，這個角色轉(zhuǎn)換使一些員工思維定勢不能及時轉(zhuǎn)變，特別是一些老人留戀于“鐵飯碗”，認為物業(yè)管理是市場行為，風險大，搞不好就要丟飯碗，因而思想顧慮較大。

二是起步發(fā)展困難重重。機關后勤社會化改革過程中成立的物業(yè)管理中心，由機關“行政事業(yè)單位”轉(zhuǎn)換為“企業(yè)單位”以后，情況千差萬別，大多是規(guī)模小、資金少、市場競爭力不強，很難進入市場發(fā)展壯大。

三是行業(yè)隊伍素質(zhì)偏低，人才短缺以及缺乏管理經(jīng)驗和技術等。

市場的競爭，歸根結底是人才的競爭。物業(yè)管理作為專業(yè)的管理，需要各類高素質(zhì)的人才。應當有計劃、有步驟地加強物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，努力造就一支懂經(jīng)營、善管理、有技術、業(yè)務精的行業(yè)經(jīng)營管理隊伍，因而，促使管理、技術人員專業(yè)知識不斷更新，促進職工服務技能全面提高的任務非常緊迫。但目前單位物業(yè)管理的職業(yè)化隊伍尚未形成。物業(yè)管理中心的人員主要來自機關后勤和機關機構改革分流人員，一些人年齡偏大、文化程度偏低、素質(zhì)狀況差異較大，而且員工們還存在著過去那種“坐等服務”、服務態(tài)度生硬、服務方式單一等服務質(zhì)量問題，這樣的實體，很難一下子打開市場局面，要使物業(yè)管理成為專業(yè)化的管理，還需要走較長的一段路。

四是面臨著服務保障與增效創(chuàng)收的矛盾。由于機關物業(yè)管理中心是面向市場，實行成本核算，有償服務，所以在服務和效益方面面臨矛盾。一方面，本機關一些干部職工對有償服務不理解，認為物業(yè)管理中心是單位后勤工作的一部分，應該無償優(yōu)質(zhì)的為單位提供服務，有多少錢就提供多少服務，很容易發(fā)生服務和效益上的矛盾。

五是很難擺脫行政干預和人為干擾。一旦物業(yè)管理中心在市場經(jīng)濟的大潮中有所作為，效益可觀，難免使單位其他部門或人員“眼紅”，以及進行各種行政干涉和人為干擾。

六是面臨著廉潔自律的考驗。目前屢禁不止的社會和企業(yè)內(nèi)部以權謀私、大吃大喝、辦事不公等腐敗現(xiàn)象的存在，使人們對單位物業(yè)管理中心這個自主經(jīng)營實體的廉政建設也普遍關注，擔心這會成為滋生腐敗的溫床。

三、企事業(yè)單位物業(yè)管理模式探討

企事業(yè)單位物業(yè)管理有一定的特殊性，機構的設置及人員的所屬性質(zhì)也不盡相同,物業(yè)管理水平、服務項目、服務質(zhì)量和收費標準都存在較大差異。就目前現(xiàn)狀來看，保障機關后勤服務，穩(wěn)定職工隊伍，準確定位單位性質(zhì)，適當給予一定優(yōu)惠政策、改進服務模式、提高服務質(zhì)量、增加服務收費等管理模式是企事業(yè)單位物業(yè)管理發(fā)展的重要保障。

（一）準確定位機構性質(zhì)，穩(wěn)定隊伍，樹立企事業(yè)單位物業(yè)管理職工愛崗敬業(yè)、獨立生存的理念。

企事業(yè)單位物業(yè)管理大多是以單位后勤服務部門代辦或?qū)ν鈷炫?，多是一套人馬兩塊牌子，管理模式相對老舊，服務收費標準不規(guī)范，它的管理既要服從單位的人事管理和業(yè)務管理，又要適應現(xiàn)代物業(yè)管理要求。如果從現(xiàn)有行政機關中分離出來，完全靠自己走市場化道路，職工心理不平衡，思想負擔很重，擔心自己將來會沒飯吃，而這種擔心并非多余。企事業(yè)單位的物業(yè)管理機構現(xiàn)在要完全從行政機關中剝離出來，以其自身的能力去開創(chuàng)市場，從目前現(xiàn)狀來看還有很大的難度，因其所處環(huán)境的特殊性、服務對象的特殊性、以及單位現(xiàn)有物業(yè)管理職工群體的特殊性，使其還需要單位明確其機構性質(zhì)。要從根本上轉(zhuǎn)變現(xiàn)有職工思想，讓企事業(yè)單位物業(yè)管理職工放下思想包袱，讓職工明白現(xiàn)在已經(jīng)沒有退路，只有熱愛自己的本職工作，全身心地投入到單位物業(yè)管理服務中去才是出路。而單位物業(yè)管理部門可以通過一些措施來穩(wěn)定職工隊伍，增強職工愛崗敬業(yè)的理念。一是從工作的效率和提高職工的生存能力考慮，注重職工“多面手”的培訓，如：維修員兼焊接工和駕駛員，垃圾清運工既是清潔員還是綠化員，讓一個員工身兼數(shù)個工種，每個職工都能感覺到自己所處的崗位很重要，在工作中樹立自信心和責任感。二是給每個職工平等競爭上崗的機會，打破干部和工人的界限，將許多表現(xiàn)優(yōu)秀的工人聘任到中層管理隊伍中來。三是在工資方面，對表現(xiàn)優(yōu)秀的一線員工可以進行薪酬及物質(zhì)方面的獎勵。

（二）經(jīng)營服務項目，以專業(yè)服務提升經(jīng)濟效益和服務水平。

一是擴大服務項目，實現(xiàn)服務與效益雙豐收。

目前一些企事業(yè)單位物業(yè)小區(qū)服務項目單一，服務內(nèi)容老套，有償服務水平不高。因此必須提高硬件和軟件服務，改革服務模式，提高服務水平。企事業(yè)單位物業(yè)管理要制定自己的管理目標、服務目標、經(jīng)營目標、安全目標，制定相應的反饋機制，聆聽業(yè)主的聲音并完善服務，針對不同的服務對象制定不同的服務水準，使服務具有“具體性、可衡量性、可實現(xiàn)性、限時性”。企事業(yè)單位物業(yè)管理存在相對住戶少、新舊混雜、管理面積小、小區(qū)設施老化與不全等問題。由于種種原因，大多收費低，與服務水平不能成正比，入不敷出。因此，充分利用自身現(xiàn)有的優(yōu)勢管理資源，通過接管新的小區(qū)或服務項目，增大經(jīng)營面積提高經(jīng)濟效益。比如單位醫(yī)務室加入社區(qū)衛(wèi)生站體系，對外服務創(chuàng)收，對內(nèi)為業(yè)主提供近便簡易的醫(yī)療服務；單位食堂增加對外營業(yè)方式，既解決了職工和業(yè)主就餐問題，也增加了收入；利用現(xiàn)有場地、道路，在不影響交通和業(yè)主活動的情況下，對住宅區(qū)停放的車輛適當收費；為業(yè)主提供諸如電器修理、門窗清潔等有償服務，甚至幫業(yè)主收廢品，既防止了外面的閑雜人員進入小區(qū)，也能產(chǎn)生一定的經(jīng)濟效益。

二是細化服務，深挖服務對象的消費潛力。

物業(yè)管理要深挖服務對象的消費潛力，就要有一定的超前服務意識，要對物業(yè)服務有一定的預見性，要充分了解“民意”。物業(yè)管理部門可以增加一點小設施，如地燈、安全下水井蓋，防滑標志等，并且進行人性化宣傳，讓業(yè)主感到溫馨。免費為業(yè)主提供臨時停放車輛場地，免費在社區(qū)提供棋牌娛樂和健身場所，增加一個免費服務項目或增加一次服務次數(shù)，使

業(yè)主始終感到我們留下的服務痕跡，在這種情況下，適當加入一些有償服務，在業(yè)主能夠接受的范圍內(nèi)進行適當?shù)挠袃斒召M。實踐證明這種方式是可行的，如我們充分利用閑置資源，出租廣告位等多種多樣方式創(chuàng)收，同時，根據(jù)業(yè)主的需要，組織運動娛樂活動、辦衛(wèi)生知識講座、上門收取物業(yè)費等，將服務深入細致地做好，讓業(yè)主認為物業(yè)管理的服務專業(yè)、貼心，“務”有所值，從而心滿意足地有償消費。

（三）單位物業(yè)服務保障是根本，服務是宗旨。

單位物業(yè)管理不同于其他社區(qū)的物業(yè)管理，它首先要求的是保障。比如辦公區(qū)要求不能停電，因此把供電線路改為雙回路線路，保證至少一條回路電線能正常供電，這樣就滿足了機關辦公的特殊需求；又如消防器材每周都要檢查一次并做好記錄，對發(fā)現(xiàn)的安全隱患及時解決，這樣物業(yè)服務保障就做到了細而有序。

（四）充分利用法律武器，確保單位物業(yè)管理健康發(fā)展。

由于物業(yè)管理服務幾乎包羅萬象，可預見與不可預見的問題也就很多。面臨的是物業(yè)管理機構與業(yè)主間的法律糾紛，物業(yè)管理機構自身內(nèi)部的法律糾紛，以及物業(yè)管理機構與其他部門的法律糾紛。要盡可能地與業(yè)主建立相互信任、平等共處的關系，簽訂必要的協(xié)議，約定合法的服務項目或條款，出了問題則有據(jù)可查，減少一些不必要的扯皮，分清職責和依法進行理賠。物業(yè)管理部門自身的法律糾紛多為勞動合同、工傷、保險等糾紛，這就要求在用工、辭退、保險等方面遵守勞動法，不能因小失大?？傊庾x好物業(yè)管理的法律法規(guī)是依法辦事的保證，也是企事業(yè)單位物業(yè)管理維權的保障。

四、結束語

企事業(yè)單位物業(yè)管理的成效不僅關系到業(yè)主的生活品質(zhì)和切身利益，而且關系到單位后勤改革和發(fā)展的成效以及開發(fā)物業(yè)管理企業(yè)化品牌形象的延續(xù)。隨著單位后勤社會化改革的不斷深入，物業(yè)管理作為單位后勤社會化改革的一項重要內(nèi)容，必將得到迅速發(fā)展和廣泛推行。