第一篇：新型物業管理模式中的契約關系

經濟的發展，社會的分工，特別是住房商品化進程的推動，正在迅速提升物業管理在整個社會生活中的地位，并逐步改變著物業管理的模式。據不完全統計，截至2002年底，全國物業管理的覆蓋面已達物業總量的38%，經濟發達的城市已達50%以上，深圳等城市已超過95%，物業管理企業總數超過2萬，從業人員超過230萬。然而，傳統的物業管理模式卻成為有效規范各方關系的滯障，引起大量物業管理糾紛甚至惡性案件的發生。這種狀況，正是一年前xx頒布實施《物業管理條例》(下稱《條例》)的社會背景。《條例》的頒布成為物業管理模式轉型的一個里程碑，物業公司與業主之間的關系由傳統上行政化的強制管理與被管理的關系轉變為平等主體之間的契約關系，從而為確定雙方之間的權利義務提供了基本坐標和準則。然而，從《條例》頒布一年來的實踐狀況來看，物業管理中尚有許多認識誤區有待澄清或強調，最突出的問題是業主委員會與物業公司之間的法律關系。

一、關于業主權利和業主委員會角色的定位根據《條例》的規定，業主在物業管理中享有選舉業主委員會的權利并享有被選舉權，同時有權監督業主委員會的工作。這一權利被有些學者解讀為業主的政治權利，與憲法所保障的選舉權與被選舉權混為一談。這種觀點強調了業主的權利和代表業主利益的業主大會以及作為業主大會執行機構的業主委員會的地位和權力，相對于傳統物業管理模式下業主權利被漠視和私人財產權被行政權力強行侵害的狀況相比，這是一種社會進步。然而，由于這種觀點誤導，在現實中，有些人將業主、業主大會、業主委員會的權利視為應該高于物業公司的權利，將物業公司僅僅視為業主的仆人，這同樣是對市場經濟下平等民事主體之間法律關系的一種誤解。“物”業管理中的各種權利和義務都是基于作為這一關系客體的“物”而產生的。業主的選舉權和被選舉權都是由業主的財產權(以物權為核心)派生的，業主大會和業主委員會則是基于社會自治的理念而形成的由業主自主管理與自己財產和共同財產相關的事物而形成的契約性/公約性機構。業主委員會經業主通過選舉的方式一攬子授權，按照公約和法律規定在任期內管理涉及全體業主共同利益的事務，并協調相關各方的關系。不過，由于各業主的利益既有共性又有個性，業主委員會不可能執行業主個體的意志和代表個體業主的利益，因而業主委員會一經成立，便在授權范圍內獨立地行使權力/權利，但按照一定程序接受業主大會的監督。

二、關于業主委員會與物業公司之間法律關系的認識在業主委員會行使的權利和職能中有一項重要內容，就是代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂服務合同。但在這一物業服務合同中，物業公司作為民事主體而成為物業合同的一方主體毋庸置疑，因為《條例》明確規定從事物業管理的企業必須是具有相應資質的獨立的法人。而業主委員會是否為這一合同的另一方主體，則是一個富有爭議的法律問題。一種觀點認為，業主委員會和業主大會都不是獨立的法人，業主委員會僅僅是作為代表業主權益的業主大會的執行機構與物業公司簽訂合同，不能作為物業合同的一方當事人。然而這種觀點的困境在于，業主個體顯然也不是合同的一方當事人。那么，物業合同中的當事人除物業公司之外，另一方當事人究竟是誰？不解決這一問題，物業管理合同在履行過程中就會出現權利、義務主體和內容不明確的問題，一旦發生糾紛，物業公司也難以獲得應有救濟。筆者認為，業主委員會在物業合同中的主體地位可以從以下幾個角度來認識：其一，民事主體和民事訴訟主體的制度。盡管在民商法理論中尚未承認“其他組織”的民事主體地位，然而，這種制度和理論上的限制并未影響這些組織參與民事交易或發生其他民事關系。一旦發生糾紛，個人合伙、破產清算組織、正在組建中尚未獲得法人資格的企業等等經濟組織或社會組織，只要符合一定的法律要件，都可以作為民事訴訟主體，以自己的名義參加訴訟，解決他們與其他民事主體(或非民事主體)之間的糾紛。這對于我們理解業主委員會在物業合同中的實體地位和訴訟地位提供了一定啟示。其二，代表人訴訟制度。涉及業主利益的大量民事案件，包括業主與物業公司、業主與開發商、業主與能源供應、業主與其他侵害物業范圍內業主共同權益的公民、法人或行政主管機關之間的大量糾紛，都可能構成通常所說的集團訴訟或群體訴訟，適用我國民事訴訟法所規定的代表人訴訟制度來解決。而在實踐中，業主委員會常常成為全體業主的訴訟代表人———盡管不是當然的訴訟代表人———作為獨立的訴訟主體，按照特殊的法律制度，獨立于業主而享有訴訟權利和訴訟義務，他們的訴訟結果對全體業主發生法律效力。這一制度也許能夠支持將業主委員會作為相對獨立于業主的實體而成為物業合同一方當事人的觀點。其三，制度的風險與收益考量。從制度的收益來看，將業主委員會作為物業管理合同一方當事人，無論對于物業公司還是對于業主而言，都可以大大降低物業管理過程中的交易成本，提高溝通、協調、管理和糾紛解決的效率，這正是建立業主委員會制度的主旨之一；從制度的風險來看，如果說，訴訟法在訴訟代表人制度中為那些不愿意接受參與集團訴訟的人們預留了補救的機會(他可以另行起訴)，那么，《條例》通過規定業主委員會的產生、權限和監督機制，也為那些不滿業主委員會代表權的業主留下了足夠的救濟空間。最后，無論是否承認業主委員會在物業管理合同中作為獨立主體的身份，都不能改變這一事實，即，在這一合同關系中，物業公司作為市場經濟體制下的民事主體，他們財產權利(政治權利是另一范疇)都與作為公民的業主以及他們的利益代表機構一樣，受憲法、法律和合同的保護，享有獨立的企業人格和財產利益。他們是與業主平等地依法享有合同約定的權利并履行合同義務。《條例》賦予業主委員會對物業服務的監督權和否決權，并非憑借其凌駕于物業公司之上的管理者地位，而是基于合同的平等主體身份，行使監督合同履行的權利。

第二篇：新型物業管理模式中的契約關系

經濟的發展，社會的分工，特別是住房商品化進程的推動，正在迅速提升物業管理在整個社會生活中的地位，并逐步改變著物業管理的模式。據不完全統計，截至2002年底，全國物業管理的覆蓋面已達物業總量的38，經濟發達的城市已達50以上，深圳等城市已超過95，物業管理企業總數超過2萬，從業人員超過230萬。然而，傳統的物業管理模式卻成為有效規范

各方關系的滯障，引起大量物業管理糾紛甚至惡性案件的發生。這種狀況，正是一年前國務院頒布實施《物業管理條例》(下稱《條例》)的社會背景。《條例》的頒布成為物業管理模式轉型的一個里程碑，物業公司與業主之間的關系由傳統上行政化的強制管理與被管理的關系轉變為平等主體之間的契約關系，從而為確定雙方之間的權利義務提供了基本坐標和準則。然而，從《條例》頒布一年來的實踐狀況來看，物業管理中尚有許多認識誤區有待澄清或強調，最突出的問題是業主委員會與物業公司之間的法律關系。

一、關于業主權利和業主委員會角色的定位根據《條例》的規定，業主在物業管理中享有選舉業主委員會的權利并享有被選舉權，同時有權監督業主委員會的工作。這一權利被有些學者解讀為業主的政治權利，與憲法所保障的選舉權與被選舉權混為一談。這種觀點強調了業主的權利和代表業主利益的業主大會以及作為業主大會執行機構的業主委員會的地位和權力，相對于傳統物業管理模式下業主權利被漠視和私人財產權被行政權力強行侵害的狀況相比，這是一種社會進步。然而，由于這種觀點誤導，在現實中，有些人將業主、業主大會、業主委員會的權利視為應該高于物業公司的權利，將物業公司僅僅視為業主的仆人，這同樣是對市場經濟下平等民事主體之間法律關系的一種誤解。“物”業管理中的各種權利和義務都是基于作為這一關系客體的“物”而產生的。業主的選舉權和被選舉權都是由業主的財產權(以物權為核心)派生的，業主大會和業主委員會則是基于社會自治的理念而形成的由業主自主管理與自己財產和共同財產相關的事物而形成的契約性/公約性機構。業主委員會經業主通過選舉的方式一攬子授權，按照公約和法律規定在任期內管理涉及全體業主共同利益的事務，并協調相關各方的關系。不過，由于各業主的利益既有共性又有個性，業主委員會不可能執行業主個體的意志和代表個體業主的利益，因而業主委員會一經成立，便在授權范圍內獨立地行使權力/權利，但按照一定程序接受業主大會的監督。

二、關于業主委員會與物業公司之間法律關系的認識在業主委員會行使的權利和職能中有一項重要內容，就是代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂服務合同。但在這一物業服務合同中，物業公司作為民事主體而成為物業合同的一方主體毋庸置疑，因為《條例》明確規定從事物業管理的企業必須是具有相應資質的獨立的法人。而業主委員會是否為這一合同的另一方主體，則是一個富有爭議的法律問題。一種觀點認為，業主委員會和業主大會都不是獨立的法人，業主委員會僅僅是作為代表業主權益的業主大會的執行機構與物業公司簽訂合同，不能作為物業合同的一方當事人。然而這種觀點的困境在于，業主個體顯然也不是合同的一方當事人。那么，物業合同中的當事人除物業公司之外，另一方當事人究竟是誰？不解決這一問題，物業管理合同在履行過程中就會出現權利、義務主體和內容不明確的問題，一旦發生糾紛，物業公司也難以獲得應有救濟。筆者認為，業主委員會在物業合同中的主體地位可以從以下幾個角度來認識：其一，民事主體和民事訴訟主體的制度。盡管在民商法理論中尚未承認“其他組織”的民事主體地位，然而，這種制度和理論上的限制并未影響這些組織參與民事交易或發生其他民事關系。一旦發生糾紛，個人合伙、破產清算組織、正在組建中尚未獲得法人資格的企業等等經濟組織或社會組織，只要符合一定的法律要件，都可以作為民事訴訟主體，以自己的名義參加訴訟，解決他們與其他民事主體(或非民事主體)之間的糾紛。這對于我們理解業主委員會在物業合同中的實體地位和訴訟地位提供了一定啟示。其二，代表人訴訟制度。涉及業主利益的大量民事案件，包括業主與物業公司、業主與開發商、業主與能源供應、業主與其他侵害物業范圍內業主共同權益的公民、法人或行政主管機關之間的大量糾紛，都可能構成通常所說的集團訴訟或群體訴訟，適用我國民事訴訟法所規定的代表人訴訟制度來解決。而在實踐中，業主委員會常常成為全體業主的訴訟代表人———盡管不是當然的訴訟代表人———作為獨立的訴訟主體，按照特殊的法律制度，獨立于業主而享有訴訟權利和訴訟義務，他們的訴訟結果對全體業主發生法律效力。這一制度也許能夠支持將業主委員會作為相對獨立于業主的實體而成為物業合同一方當事人的觀點。其三，制度的風險與收益考量。從制度的收益來看，將業主委員會作為物業管理合同一方當事人，無論對于物業公司還是對于業主而言，都可以大大降低物業管理過程中的交易成本，提

第三篇：新型護理管理模式

1新型護理管理模式

在社區醫院中實施新型護理管理模式，針對社區醫院所出現的問題，提出相應的解決措施，提高社區醫院護理管理水平。

1.1完善護理管理制度管理人員應該提出完善的護理管理制度，明確社區醫院中護理工作人員的職責，交接班制度以及護理文書書寫規范等。更好的完善社區醫院的各項規章制度。對護理工作人員進行護理工作的評定，建立監督管理制度，保證社區醫院護理質量。根據社區醫院的實際情況，制定符合醫院實際的制度。建立的制度需要根據護理工作人員的技術水平、工作量等，完善制度的草案，使制度具有一定的合理性。

1.2加強對護理工作人員的培訓，建立服務意識提高基層醫院護理工作人員的技術水平，鼓勵和加強護理工作人員進行再學習和進修。定期對社區醫院的護理工作人員進行專業知識的考核，使得護理工作人員的業務水平能夠得到提高。同時加強對護理工作人員的道德教育，使得其工作的責任心提高，建立良好的服務意識，從而提高社區醫院護理質量。通過對護理工作人員的再培訓，使得護理工作人員能夠有較強的責任心，規范護理操作，使患者以及社區居民能夠得到良好的社區醫療服務。

1.3加強溝通護理管理者要加強與社區護理工作人員的溝通，提高管理效率。在溝通過程中，了解護理工作人員實際工作難點，制定相關合理的管理制度。除幫助護理工作人員緩解工作壓力外，還可使相關的規范制度具有良好的實行性和可操作性。另外，加強護理管理者與護理基層工作人員的溝通，能夠使得護理工作人員感到管理層對護理工作的了解和人文關懷，這對于減少護理工作人員的流動性具有一定的幫助。

2結果

社區醫院在開展新型護理管理模式前后，將社區患者及居民對于社區醫療工作的滿意度、護理糾紛的發生率、醫院感染發生率以及通過問卷形式調查護理工作人員的專業知識掌握程度進行比較，結果見表1。由表1可見，采用新型管理模式后，社區居民對于社區醫院的治療護理滿意度顯著提高，兩者前后對比，差異有統計學意義（P＜0.01）；其中，護理糾紛和醫院感染病例，在新型護理管理實施后明顯減少，兩者對比，差異有統計學意義（P＜0.01）；另外護理工作人員專業知識的掌握程度也明顯提高，兩者對比，差異有統計學意義（P＜0.01）。

3討論

基層護理的范疇主要包括：完善生活護理服務，提高就醫環境，良好的完成常規的基礎護理治療等。隨著社會的發展和人類文明的進步，使得患者及其家屬對臨床治療以及護理服務的要求越來越高。人們的健康意識增強，對護理要求的增加，使得社區醫院的社會地位和職責也越來越重要。社區衛生服務主要是以社區為基礎，以社區人員的衛生健康需要為主要導向，建立綜合、經濟和可連續的基層衛生服務。其主要是面向群眾除了是病人外，還包括健康人。其中，重點人群包括慢性病患者、婦女、兒童以及老人等。綜上所述，新型護理模式管理能有效提高社區醫院的護理質量，提高居民對于社區醫院的滿意度，提高社區醫院的使用價值，提高社區居民的健康水平。

1、幫助護士緩解心理壓力

護士所從事的工作是腦力和體力相結合的勞動,管理者要想方設法開展各種文體活動,豐富護士的業余生活,緩解護士們的心理壓力。如召開節日聚會、召開談心會、生日送小賀卡或小禮品，讓護士有一種歸屬感；也可以組織她們喜的體育活動,以增強體質；閑暇時邀請她們到戶外去看看花草，登登山，放松一下身心，避免護士超負荷運轉而發生護理差錯事故，引發護患糾紛。

2、護士長應樹立服務意識，很好地和護士溝通

護士長應樹立服務者的思想，力爭當好護士們的后勤部長，為護士們工作、生活、培訓、提升、展示各種才華提供機會。關愛護士姐妹，關注下屬的工作壓力和生活壓力狀況，為其解決一些實際的困難，在生活上關心、愛護、尊重她們，讓她們感覺到科室大家庭的溫暖，激發主人翁意識，使她們以飽滿的熱情、愉悅的心情，良好的工作狀態投入到護理工作中。

3、做護士利益的代言人

護士長首先要對自己的下屬要以誠相待，關心、愛護、尊重、理解護士，盡量滿足下屬護士的群體利益，做護士的知心人。代表護士與其他科室或其他業務人員協商業務工作，與行政后勤部門協商為護士爭取權益。

4、用賞識與評價激發護士們的工作熱情

馬斯洛的需要層次理論認為，人都有被尊重的需要，都渴望得到別人的尊重，受人賞識，被人重用。在工作中用多種手段激勵護士，能收到很好的管理效果。護士長在日常工作中，要善于捕捉每一位護士的閃光點，及時加以表揚和肯定；及時表彰獎勵做出成績和貢獻的護士，使她們得到心理認同，得到物質和心理上的滿足，從而調動護士們奮發向上的進取心，激發護士的積極性和創造性。護士長在日常管理中，要注意用行業中的先進模范人物、身邊的先進人物、本科室的先進事例教育激勵護士，激發大家的工作熱情，提高護士們的整體思想素質。要想真正的提高科室的整體質量，必須對護士進行物質和精神兩方面有效的利益激勵。必須根據個人的工作業績給護士發放獎金，體現優質服務、多勞多得。可以對護士進行表揚、贊賞等精神上的激勵，也可以予一定的物質獎勵，激發護士上進心，對充分調動積極性有很好的促進作用。護士長應非常了解自己下屬護士的優缺點，能夠做到知人善任，人盡其才；只要人人主動參與科室管理，培養起護士們的責任感，讓她們獲得成功的滿足感，從而提高護士的整體素質，最終使得科室護理質量得到相應的提高。

5、加強護理人員職業防護

護士因其工作的特殊性，常暴露于多種職業性危害因素中。作為護士長，要采取多種措施，加強對護士的職業防護。對每個護士進行職業防護教育,預防針刺傷等職業傷害發生。建立健全規章制度，規范操作流程，避免受到接觸過感染源的物品的損傷；提供安全的防護用品、設備和環境等，加強護士的防護意識，這些都能有效加強護理人員的職業防護，給護士們提供一個健康安全的工作環境。

6、強調團隊精神，發揮團隊力量

一名合格的護士長，應具備良好的品德素質，能以自身的品德直接影響下屬在工作中的心理和行為；注意以身作則，增強自己的人格魅力，注重關愛、理解、尊重護士姐妹，融洽兩者之間的關系；最終形成一種我為人人，人人為我，自覺與醫院、科室榮辱與共的好風尚。

作為護士長，要增強護士隊伍的向心力和凝聚力，就必須對護士實行人性化管理，只有這樣才能激發護士的工作熱情，充分調動護士的工作積極性和創造潛能；才能很好地提升護士的整體素質，穩定護理隊伍，全面提高病人的滿意度，提高護理工作質量和護理工作的社會效益，提高醫院的綜合競爭力，促進醫院的發展。

第四篇：學校物業管理模式

學校物業管理模式

就目前物業管理狀況而言，學校是物業管理行業的一片凈土。那里沒有業主“論壇”、那里沒有業主委員會的“硝煙”。開拓學校物業管理市場，是物業管理公司發展的又一新契機。

1、專業型物業管理公司介入學校后勤管理是社會發展的必然趨勢。

隨著這幾年國家對教育事業的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在剛剛閉幕的中共十六大上，又提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會，促進人的全面發展②。這其中預示著需要增加和擴建更多學校來滿足學習的需求，傳統的學校辦社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和發展的嚴重障礙。由于計劃經濟體制的影響，絕大多數學校的后勤工作都是學校辦社會的運作模式，即學校不顧自身實際發展規模、不講求經濟效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設置一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農業時代的自給自足的自然經濟，與現代化發展趨勢是完全相違悖的。所以專業型物業管理公司介入學校后勤管理，由物業管理公司提供專業、規范、個性化的后勤管理服務是社會發展的必然趨勢。

2、學校物業與商住物業的不同之處。

介入學校后勤管理工作，首先應探索我們的客戶“教師、學生”，他們需要我們提供什么服務？我們能為他們提供些什么服務？我們應該怎樣服務？怎樣管理？這些都需要我們確立學校物業管理專業化的服務理念；個性化、科學創新的管理服務模式；精益求精的工作作風；規范化的操作來實現。從而贏得師生的認同。學校物業與常規的商住物業在管理上有以下幾個方面不同：

2.1對象不同：商住型物業中我們服務對象是社會各行各業，不同職業的人，面對的業主少則幾百，多則成千上萬，學校物業服務對象是老師和學生，單純知識型，遠沒有住宅小區那樣人員層次復雜，單一業主。有利于服務的針對性。

2.2管理的模式不盡相同：商住型小區有“業主自治與專業化管理的共管式”模式、有酒店式管理、無人化管理、智能化管理等管理模式④，使用這些模式顯然不完全適用于學校的管理，學校管理面對的單一業主，管理上必須服從學校管理需要——從屬性，更強調根據需求提供服務，根據學校的自身特點，“量身定制”的管理模式——有深厚學校特點的“共管式”模式。

2.3管理側重點不同：商住小區的管理重點是設施設備的維護與保養及大樓安全，管理的側重點是物（設備、設施、區域），對住戶是提供服務，而學校則注重滿足教學需要和學生的安全。管理的側重點包括物以外，還要加強對學生安全的管理（特別是十八歲以下的學生）。在對學生的服務中增加了管理職責。在對學生管理與服務相矛盾時，與學校的要求保持一致，偏重管理。

2.4管理服務的目標不同：商住物業的管理是為了創造安居樂業的生活環境，實現物業的保值和增值。學校管理的目標是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升學校的整體實力。

2.5管理服務資金的來源和使用存在明顯的差異：商住物業管理的資金來源于多個方面，它包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金、多種經營收入等，服務費收費標準是依政府主管部門制定的管理服務費指導價格標準⑤，由小區的業主委員會與物業公司協商制定，由于地方標準的局限性和市場的規范程度，還達不到按質論價，市場化程度有限，資金的使用接受業委會、業主的監督，特別是專用基金的使用必須獲準后方可使用，合理、順利、及時的使用與業主和業委會的專業能力有直接關系，物業公司需投入精力協調。而學校物業中管理服務費來源較為單一，即學校的經營管理者。物業公司可以采用菜單式來制定服務項目，分項測算費用，經雙方協商確定服務內容，以合同契約形式確定資金數額和支付方式，資金使用按合同執行，完全的市場化。為物業公司發揮管理服務優勢提供了充足的空間。

3、學校物業管理模式特點

通過分析掌握學校物業的不同之處，針對學校物業的管理特點，確定物業管理服務模式，發揮物業管理在學校的后勤保障作用。3.1顧客的需求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業中尤其突出。按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設備維護和安全的管理服務等。

3.2學校物業管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業管理從屬于學校整體管理，學校物業如按照商住小區管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業公司和學校方面都不能承受的，學校物業的從屬性決定他無需面對眾多業主，在多種經營上發揮的余地不大，也就不需要如小區同樣的管理人員配置。3.3重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物的關系，應加強對該類信息的收集，及時調整方式，及時跟進。確保管理的一致性。體現學校特點的共管模式。

3.4在強調本體內在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業比住宅物業更注重直觀感受，這也是學校發展壯大的需要。比如在學校內設置各類規范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

3.5學校物業在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協調處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設置、清潔的范圍和頻度，管理區域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式及其它費用承擔等，規避管理風險。

3.6物業管理更注重服務的專業化。可提供辦公室內植物的養護和指導、節假日環境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業務的保障。3.7技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業人力資源配置的特點，確定了設備管理人員必須是素質高，技術上一專多能復合型人才。3.8顧客意見的調查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

4、學校后勤社會化的管理優勢

4.1后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發揮了重要的保障作用。學校后勤社會化后，學校的發展模式轉變為“國家管方針，校長管辦學，支部管監督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業與住宅物業的不同，并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業化物業管理優勢能在學校得到充分發揮，為全校師生營造一個優質的生活、學習環境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環節少，學校完全可以根據工作需要隨時向物業公司提出服務要求，其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點放在狠抓教學質量上，獲得了學校、物業公司雙贏結果。

4.2有利于學校降低管理成本。節省工程耗費，獲取長期利益。物業公司充分發揮專業技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身多年積累下來的管理經驗，為學校介紹專業施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質量。根據實際情況，物業公司對整改提出合理化建議，協助完善學校的整改方案，為學校節省整修費用。學校獲得了高質量的專業化后勤服務。實現后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質量。學校在清潔衛生、環保綠化、校產保衛、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。4.3 完全市場化的運作模式，為物業管理公司發揮專業優勢提供了空間，有利于物業管理公司的服務、管理創新。在學校物業這種獨立產權、單一業主，在物業管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據，便于物業公司實施服務和管理。比如在學校內的綠化改造、解決學校空調冷凝水的集中排放問題，由物業公司拿出切實可行的實施方案，很快就獲準實施。這在商住物業中是完全做不到的。

5、學校物業管理創新——突顯“個性化”。

在學校物業中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎上，著身為客戶“定做”服務模式及服務項目，在專業化、規范化的基礎上更突出個性化服務。

學校環境管理方面：根據校園須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內濃厚的學習環境，比如針對外國語學校特點，建議積極策劃建成適合外語學校特點的“英語角”，營造學習氛圍；綠化養護中，品種選用需適合學校特點（木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成傷害，就不適宜在學校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養護安排在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間，衛生間的清潔頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節充分考慮學校特點，滿足客戶對環境的要求。

學校安全管理：作為顧客較為關注的學校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度，還要根據學校特點，積極與校方、政府機關聯絡配合，維護學校和周邊的治安環境。制止了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產安全事件，維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。房屋及附屬設施設備維修養護服務：它是維護學校正常的教學工作的基礎服務項目，物業充分發揮在設備維護上專業優勢，針對學校特點制定設備設施保養計劃，使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改變，確保了學校正常的教學工作的開展，另外為客戶著想，在養護的同時注重降低設備的運行成本，對學校的水電氣實施監控，定期上報《水電氣用量分析報告》，提出節能的合理化建議，實施后為學校節約多項設備運行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

6、物業管理公司在學校后勤管理的更高目標——為學校提供一體化的后勤服務。

物業管理在全國發展是不均衡的，這幾年來物業管理已有突飛猛進的發展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業管理市場在不斷完善，物業管理已由當初的簡單式服務，走向全方位、多元化的服務。在物業管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應市場的需求，科學準確地確定，并切實有效地提高物業管理企業的效益，已經成為廣大物業管理企業普遍關心的問題。學校物業作為物業企業發展的又一新契機，必將受到關注，然而，在物業管理業所面臨的現狀與行業環境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當初物業管理公司提供什么服務給業主，業主就只能得到什么服務；發展成為業主需要什么服務，物業管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業向市場化轉變的必然過程。

促步追求的一體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現地域性的多所學校統一管理，實現規模化，進一步為學校降低管理成本。提供專業服務，擴大管理規模。作為政府及公共事業項目提供優質物業管理服務的發展方向。學校的物業管理正為物業公司的業務發展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

第五篇：學校物業管理模式

學校物業管理模式

專業型物業管理公司介入學校后勤管理是社會發展的必然趨勢。隨著這幾年國家對教育事業的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在剛剛閉幕的中共十六大上，又提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會，促進人的全面發展②。這其中預示著需要增加和擴建更多學校來滿足學習的需求，傳統的學校辦社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和發展的嚴重障礙。由于計劃經濟體制的影響，絕大多數學校的后勤工作都是學校辦社會的運作模式，即學校不顧自身實際發展規模、不講求經濟效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設置一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農業時代的自給自足的自然經濟，與現代化發展趨勢是完全相違悖的。所以專業型物業管理公司介入學校后勤管理，由物業管理公司提供專業、規范、個性化的后勤管理服務是社會發展的必然趨勢。

學校物業管理模式特點、通過分析掌握學校物業的不同之處，針對學校物業的管理特點，確定物業管理服務模式，發揮物業管理在學校的后勤保障作用。顧客的需求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業中尤其突出。按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設備維護和安全的管理服務等。

2、學校物業管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業管理從屬于學校整體管理，學校物業如按照商住小區管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業公司和學校方面都不能承受的，學校物業的從屬性決定他無需面對眾多業主，在多種經營上發揮的余地不大，也就不需要如小區同樣的管理人員配置。3.重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物的關系，應加強對該類信息的收集，及時調整方式，及時跟進。確保管理的一致性。體現學校特點的共管模式。

4、在強調本體內在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業比住宅物業更注重直觀感受，這也是學校發展壯大的需要。比如在學校內設置各類規范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

5、學校物業在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協調處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設置、清潔的范圍和頻度，管理區域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式及其它費用承擔等，規避管理風險。

6、物業管理更注重服務的專業化。可提供辦公室內植物的養護和指導、節假日環境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業務的保障。

7、技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業人力資源配置的特點，確定了設備管理人員必須是素質高，技術上一專多能復合型人才。

8、顧客意見的調查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

學校后勤社會化的管理優勢

4.1后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發揮了重要的保障作用。學校后勤社會化后，學校的發展模式轉變為“國家管方針，校長管辦學，支部管監督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業與住宅物業的不同，并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業化物業管理優勢能在學校得到充分發揮，為全校師生營造一個優質的生活、學習環境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環節少，學校完全可以根據工作需要隨時向物業公司提出服務要求，其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點放在狠抓教學質量上，獲得了學校、物業公司雙贏結果。

4.2有利于學校降低管理成本。節省工程耗費，獲取長期利益。物業公司充分發揮專業技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身多年積累下來的管理經驗，為學校介紹專業施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質量。根據實際情況，物業公司對整改提出合理化建議，協助完善學校的整改方案，為學校節省整修費用。學校獲得了高質量的專業化后勤服務。實現后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質量。學校在清潔衛生、環保綠化、校產保衛、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。4.3 完全市場化的運作模式，為物業管理公司發揮專業優勢提供了空間，有利于物業管理公司的服務、管理創新。在學校物業這種獨立產權、單一業主，在物業管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據，便于物業公司實施服務和管理。比如在學校內的綠化改造、解決學校空調冷凝水的集中排放問題，由物業公司拿出切實可行的實施方案，很快就獲準實施。這在商住物業中是完全做不到的。學校物業管理創新——突顯“個性化”。在學校物業中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎上，著身為客戶“定做”服務模式及服務項目，在專業化、規范化的基礎上更突出個性化服務。

學校環境管理方面：根據校園須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內濃厚的學習環境，比如針對外國語學校特點，建議積極策劃建成適合外語學校特點的“英語角”，營造學習氛圍；綠化養護中，品種選用需適合學校特點（木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成傷害，就不適宜在學校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養護安排在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間，衛生間的清潔頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節充分考慮學校特點，滿足客戶對環境的要求。

學校安全管理：作為顧客較為關注的學校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度，還要根據學校特點，積極與校方、政府機關聯絡配合，維護學校和周邊的治安環境。制止了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產安全事件，維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。

房屋及附屬設施設備維修養護服務：它是維護學校正常的教學工作的基礎服務項目，物業充分發揮在設備維護上專業優勢，針對學校特點制定設備設施保養計劃，使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改變，確保了學校正常的教學工作的開展，另外為客戶著想，在養護的同時注重降低設備的運行成本，對學校的水電氣實施監控，定期上報《水電氣用量分析報告》，提出節能的合理化建議，實施后為學校節約多項設備運行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

物業管理公司在學校后勤管理的更高目標——為學校提供一體化的后勤服務。物業管理在全國發展是不均衡的，這幾年來物業管理已有突飛猛進的發展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業管理市場在不斷完善，物業管理已由當初的簡單式服務，走向全方位、多元化的服務。在物業管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應市場的需求，科學準確地確定，并切實有效地提高物業管理企業的效益，已經成為廣大物業管理企業普遍關心的問題。學校物業作為物業企業發展的又一新契機，必將受到關注，然而，在物業管理業所面臨的現狀與行業環境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當初物業管理公司提供什么服務給業主，業主就只能得到什么服務；發展成為業主需要什么服務，物業管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業向市場化轉變的必然過程。

促步追求的一體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現地域性的多所學校統一管理，實現規模化，進一步為學校降低管理成本。提供專業服務，擴大管理規模。作為政府及公共事業項目提供優質物業管理服務的發展方向。學校的物業管理正為物業公司的業務發展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。