第一篇：中小學學校物業管理模式與服務規范

山東金合作物業管理有限公司

對中小學學校物業管理模式與服務規范

一、總體構想與管理模式

1.高標準、嚴要求、優質低廉、科學管理、謀發展。

2.服務理念：以人為本，堅持一切從客戶需求出發，真誠地對待每一個抱怨，守信地兌現每一個承諾，想于客戶未想之前，做于客戶想做之前，使轄區水更清、地更綠、樓更凈。把“屬于人的還給人”。

3.管理模式：校園后勤物業管理的管家。

4.質量控制：ISO9001質量管理體系，ISO14001環境管理體系。

二、物業管理的服務內容與范圍

中小學物業管理服務涉及的基本要求，通用服務、教輔服務、監督與投訴的要求，在物業實踐中，物業服務與業主（或物業使用人）可根據實際情況，參照本標準選擇服務內容。

三、基本要求

1.服務機構

物業服務企業應根據具體情況和合同約定，設置相適應的物業服務機構，并符合以下要求：

——物業服務企業應具有符合建設部《物業服務企業資質管理辦法》的資質；

——設置相應的服務場所，在辦公樓、教學樓、學生公寓等重要場所內設立值班室；

——各類值班室布置規范、張貼“服務指南”，資料本、登記本齊全，配備滿足服務需要的設備設施；

——設置服務窗口或公開服務電話，應提供咨詢、繳費、報修、受理投訴等服務；

——采用信息化手段進行管理。

2.人員

物業服務機構人員應符合如下要求：

——具有良好的職業道德、身體健康；

——管理人員、專業技術操作人員按照國家有關規定取得物業從業人員資格證書或崗位證書；

——進駐物業服務點之后，針對實際情況物業服務企業應對所有上崗人員進行崗前培訓，合格后上崗；

——統一著裝，佩戴明顯標志，儀容儀表整潔，服務主動熱情，窗口服務人員宜使用普通話；

——辦公樓、教學樓、學生公寓值班室等區域內服務人員應熟悉并掌握職責管轄范圍內。人員、物品情況，如實做好登記。

3.規章制度

物業服務企業應完善各項管理制度，主要包括：

——物業服務方案；

——各崗位職責、工作流程及服務標準；

——內部管理制度，如財務管理制度、節能管理制度等。

4.財務管理

應建立財務管理制度，并符合以下要求：

——物業服務費和其它費用收支應符合《物業管理企業財務管理規定》等相關法規要求；

——合同約定收費項目，應按合同要求執行；

——為業主提供的延伸服務應按雙方約定收費并單獨結算；

——實行酬金制物業收費方式的物業服務企業每一年至少公開物業服務費用收支情況一次。

5.檔案

有較完善的物業服務檔案，至少應包括：

——技術檔案，包括物業竣工驗收檔案、物業權屬資料、物業承接查驗資料等；

——日常檔案，包括物業使用人資料、物業租賃檔案、裝修管理資料、應急事件處理檔案、安全管理檔案等。

四、房屋維修與保養服務

1.應提供24小時報修電話，登記報修記錄。

2.對教學樓、辦公樓、學生公寓樓等建筑物進行日常維修養護。

3.急修30分鐘內到達現場，并制定維修方案，及時維修，記錄規范齊全。

4.制定房屋及其附屬設施的年度大、中型維修計劃和日常維護保養計劃，經校方同意后，組織實施。

5.保持房屋及附屬設施正常使用功能，延長房屋使用壽命，其狀態應滿足以下要求：

——屋頂無積水、無滲漏；

——外墻裝飾層無空鼓、無裂縫、無風化、無脫落；

——陽臺、雨罩、梁等結構構件保護層無開裂；

——煙道及垃圾檢查井定期進行清挖，確保管道暢通。

五、設施設備運維與保養服務

（一）、綜合管理

1.制定設施設備維修保養計劃，重點設備（變壓器、鍋爐、水泵、冷暖設備等）應建立維修保養檔案。

2.設置24小時報修電話，報修記錄規范，配備專業人員，對學校電氣、弱電、給排水、暖通、升降設備、空調、鍋爐等公共設施設備進行維修、保養。3.及時更新全校電力、供暖、供水、雨污水、通訊等地下管網圖，確保學校正常工作和教學秩序。

（二）、供配電設備

1.按要求對供配電設備進行周期檢查、保養，并登記記錄結果。

2.供配電設備發生異常或故障應及時報告，做好記錄，并協同排除異常或故障.3.定期檢查維護應急供電系統，確保正常工作狀態。

（三）、給排水系統

1.按照規范定期對給排水系統進行維護、潤滑。

2.每天檢查一次污水泵、提升泵、排水泵、閥門等，曝氣風機、排水系統通暢，各種管道閥門完好，儀表顯示正確，無跑、冒、滴、漏。

3.定期對污水處理系統全面維護保養、作業人員應有相應的職業資格；系統無明顯異味和噪聲；污水排放達到GB 8978的要求。

4.中水按規程生產運行，同時做好運行記錄；中水水質達到有關標準要求；工作人員要有防護裝置；中水管道和設施設備要有明顯標識。

5.用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。

6.每季度對樓宇排水總管進行檢查，定期對水泵、管道進行除銹油漆。

7.高層供水設備定期保養，確保水質無污染并符合規定的要求，生活飲用水水質應符合GB 5749的要求，涉及生活飲用水設施的日常使用管理、清洗消毒人員的健康檢查、水質檢測的要求參照GB 17051執行。

8.定期對水泵、水質處理和消毒裝置及設備控制柜進行保養。

9.如遇供水單位限水、停水，應按規定時間通知校方，供水恢復后檢查閥門及水龍頭的關閉情況。

（四）、供暖系統

1.市政集中供暖及自行供暖的根據實際情況協助學校做好維護工作。

2.保證供暖鍋爐房、每年應對供暖鍋爐、熱交換器、水泵、電機、閥門、控制設備、供熱管網進行檢修，重要設備應建立檢修檔案。3.供暖期間鍋爐房、交換站應做到24小時值守；供暖管網應每兩天檢查一次并保有記錄，減少管網跑水，日補水率每萬平方米應少于1噸。

4.在每個交換站所供區域建立不少于5個觀察點（或每萬平方米不少于一個監測點），每天統計，室內溫度達標率在97%以上。

（五）、避雷裝置

1.公寓樓、教學樓、機房等重要部位防靜電地板的接地可靠，對各樓層的鋼窗、鋼結構進行外觀檢查。

2.每月一次對變、配電室的設備的接地帶進行檢查；每季度對以上重要部位的配電柜及設備接地進行檢查。

3.保證所有機電設備、管道、構架等金屬物接地良好。

4.所有避雷設施完好，接地電阻應不大于4Ω，弱電設備接地電阻應不大于 1Ω。

（六）、消防設施

1.疏散通道、安全出口、消防車道保持暢通，無堵塞、占用、鎖閉現象，嚴禁占用防火間距。

2.室內消火栓箱醒目、無遮擋，箱門應設置緊急開啟裝置，栓口、水槍、水帶齊全，使用正常。

3.室外消火栓、水泵接合器應完好，無損壞、埋壓、遮擋、圈占現象。

4.滅火器保險及噴嘴外觀良好，無損壞、無銹蝕，壓力表顯示在正常范圍內，應定期維修、檢測。

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第二篇：學校物業管理模式

學校物業管理模式

就目前物業管理狀況而言，學校是物業管理行業的一片凈土。那里沒有業主“論壇”、那里沒有業主委員會的“硝煙”。開拓學校物業管理市場，是物業管理公司發展的又一新契機。

1、專業型物業管理公司介入學校后勤管理是社會發展的必然趨勢。

隨著這幾年國家對教育事業的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在剛剛閉幕的中共十六大上，又提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會，促進人的全面發展②。這其中預示著需要增加和擴建更多學校來滿足學習的需求，傳統的學校辦社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和發展的嚴重障礙。由于計劃經濟體制的影響，絕大多數學校的后勤工作都是學校辦社會的運作模式，即學校不顧自身實際發展規模、不講求經濟效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設置一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農業時代的自給自足的自然經濟，與現代化發展趨勢是完全相違悖的。所以專業型物業管理公司介入學校后勤管理，由物業管理公司提供專業、規范、個性化的后勤管理服務是社會發展的必然趨勢。

2、學校物業與商住物業的不同之處。

介入學校后勤管理工作，首先應探索我們的客戶“教師、學生”，他們需要我們提供什么服務？我們能為他們提供些什么服務？我們應該怎樣服務？怎樣管理？這些都需要我們確立學校物業管理專業化的服務理念；個性化、科學創新的管理服務模式；精益求精的工作作風；規范化的操作來實現。從而贏得師生的認同。學校物業與常規的商住物業在管理上有以下幾個方面不同：

2.1對象不同：商住型物業中我們服務對象是社會各行各業，不同職業的人，面對的業主少則幾百，多則成千上萬，學校物業服務對象是老師和學生，單純知識型，遠沒有住宅小區那樣人員層次復雜，單一業主。有利于服務的針對性。

2.2管理的模式不盡相同：商住型小區有“業主自治與專業化管理的共管式”模式、有酒店式管理、無人化管理、智能化管理等管理模式④，使用這些模式顯然不完全適用于學校的管理，學校管理面對的單一業主，管理上必須服從學校管理需要——從屬性，更強調根據需求提供服務，根據學校的自身特點，“量身定制”的管理模式——有深厚學校特點的“共管式”模式。

2.3管理側重點不同：商住小區的管理重點是設施設備的維護與保養及大樓安全，管理的側重點是物（設備、設施、區域），對住戶是提供服務，而學校則注重滿足教學需要和學生的安全。管理的側重點包括物以外，還要加強對學生安全的管理（特別是十八歲以下的學生）。在對學生的服務中增加了管理職責。在對學生管理與服務相矛盾時，與學校的要求保持一致，偏重管理。

2.4管理服務的目標不同：商住物業的管理是為了創造安居樂業的生活環境，實現物業的保值和增值。學校管理的目標是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升學校的整體實力。

2.5管理服務資金的來源和使用存在明顯的差異：商住物業管理的資金來源于多個方面，它包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金、多種經營收入等，服務費收費標準是依政府主管部門制定的管理服務費指導價格標準⑤，由小區的業主委員會與物業公司協商制定，由于地方標準的局限性和市場的規范程度，還達不到按質論價，市場化程度有限，資金的使用接受業委會、業主的監督，特別是專用基金的使用必須獲準后方可使用，合理、順利、及時的使用與業主和業委會的專業能力有直接關系，物業公司需投入精力協調。而學校物業中管理服務費來源較為單一，即學校的經營管理者。物業公司可以采用菜單式來制定服務項目，分項測算費用，經雙方協商確定服務內容，以合同契約形式確定資金數額和支付方式，資金使用按合同執行，完全的市場化。為物業公司發揮管理服務優勢提供了充足的空間。

3、學校物業管理模式特點

通過分析掌握學校物業的不同之處，針對學校物業的管理特點，確定物業管理服務模式，發揮物業管理在學校的后勤保障作用。3.1顧客的需求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業中尤其突出。按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設備維護和安全的管理服務等。

3.2學校物業管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業管理從屬于學校整體管理，學校物業如按照商住小區管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業公司和學校方面都不能承受的，學校物業的從屬性決定他無需面對眾多業主，在多種經營上發揮的余地不大，也就不需要如小區同樣的管理人員配置。3.3重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物的關系，應加強對該類信息的收集，及時調整方式，及時跟進。確保管理的一致性。體現學校特點的共管模式。

3.4在強調本體內在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業比住宅物業更注重直觀感受，這也是學校發展壯大的需要。比如在學校內設置各類規范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

3.5學校物業在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協調處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設置、清潔的范圍和頻度，管理區域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式及其它費用承擔等，規避管理風險。

3.6物業管理更注重服務的專業化。可提供辦公室內植物的養護和指導、節假日環境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業務的保障。3.7技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業人力資源配置的特點，確定了設備管理人員必須是素質高，技術上一專多能復合型人才。3.8顧客意見的調查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

4、學校后勤社會化的管理優勢

4.1后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發揮了重要的保障作用。學校后勤社會化后，學校的發展模式轉變為“國家管方針，校長管辦學，支部管監督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業與住宅物業的不同，并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業化物業管理優勢能在學校得到充分發揮，為全校師生營造一個優質的生活、學習環境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環節少，學校完全可以根據工作需要隨時向物業公司提出服務要求，其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點放在狠抓教學質量上，獲得了學校、物業公司雙贏結果。

4.2有利于學校降低管理成本。節省工程耗費，獲取長期利益。物業公司充分發揮專業技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身多年積累下來的管理經驗，為學校介紹專業施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質量。根據實際情況，物業公司對整改提出合理化建議，協助完善學校的整改方案，為學校節省整修費用。學校獲得了高質量的專業化后勤服務。實現后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質量。學校在清潔衛生、環保綠化、校產保衛、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。4.3 完全市場化的運作模式，為物業管理公司發揮專業優勢提供了空間，有利于物業管理公司的服務、管理創新。在學校物業這種獨立產權、單一業主，在物業管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據，便于物業公司實施服務和管理。比如在學校內的綠化改造、解決學校空調冷凝水的集中排放問題，由物業公司拿出切實可行的實施方案，很快就獲準實施。這在商住物業中是完全做不到的。

5、學校物業管理創新——突顯“個性化”。

在學校物業中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎上，著身為客戶“定做”服務模式及服務項目，在專業化、規范化的基礎上更突出個性化服務。

學校環境管理方面：根據校園須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內濃厚的學習環境，比如針對外國語學校特點，建議積極策劃建成適合外語學校特點的“英語角”，營造學習氛圍；綠化養護中，品種選用需適合學校特點（木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成傷害，就不適宜在學校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養護安排在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間，衛生間的清潔頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節充分考慮學校特點，滿足客戶對環境的要求。

學校安全管理：作為顧客較為關注的學校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度，還要根據學校特點，積極與校方、政府機關聯絡配合，維護學校和周邊的治安環境。制止了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產安全事件，維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。房屋及附屬設施設備維修養護服務：它是維護學校正常的教學工作的基礎服務項目，物業充分發揮在設備維護上專業優勢，針對學校特點制定設備設施保養計劃，使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改變，確保了學校正常的教學工作的開展，另外為客戶著想，在養護的同時注重降低設備的運行成本，對學校的水電氣實施監控，定期上報《水電氣用量分析報告》，提出節能的合理化建議，實施后為學校節約多項設備運行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

6、物業管理公司在學校后勤管理的更高目標——為學校提供一體化的后勤服務。

物業管理在全國發展是不均衡的，這幾年來物業管理已有突飛猛進的發展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業管理市場在不斷完善，物業管理已由當初的簡單式服務，走向全方位、多元化的服務。在物業管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應市場的需求，科學準確地確定，并切實有效地提高物業管理企業的效益，已經成為廣大物業管理企業普遍關心的問題。學校物業作為物業企業發展的又一新契機，必將受到關注，然而，在物業管理業所面臨的現狀與行業環境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當初物業管理公司提供什么服務給業主，業主就只能得到什么服務；發展成為業主需要什么服務，物業管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業向市場化轉變的必然過程。

促步追求的一體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現地域性的多所學校統一管理，實現規模化，進一步為學校降低管理成本。提供專業服務，擴大管理規模。作為政府及公共事業項目提供優質物業管理服務的發展方向。學校的物業管理正為物業公司的業務發展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

第三篇：學校物業管理模式

學校物業管理模式

專業型物業管理公司介入學校后勤管理是社會發展的必然趨勢。隨著這幾年國家對教育事業的重視程度的提高，國家積極推動科教興國戰略，人們對知識的欲求也在日益高漲，在剛剛閉幕的中共十六大上，又提出要形成全民學習、終身學習的學習型社會，促進人的全面發展②。這其中預示著需要增加和擴建更多學校來滿足學習的需求，傳統的學校辦社會的后勤運作模式已成了很多學校改革和發展的嚴重障礙。由于計劃經濟體制的影響，絕大多數學校的后勤工作都是學校辦社會的運作模式，即學校不顧自身實際發展規模、不講求經濟效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設置一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農業時代的自給自足的自然經濟，與現代化發展趨勢是完全相違悖的。所以專業型物業管理公司介入學校后勤管理，由物業管理公司提供專業、規范、個性化的后勤管理服務是社會發展的必然趨勢。

學校物業管理模式特點、通過分析掌握學校物業的不同之處，針對學校物業的管理特點，確定物業管理服務模式，發揮物業管理在學校的后勤保障作用。顧客的需求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業中尤其突出。按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設備維護和安全的管理服務等。

2、學校物業管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業管理從屬于學校整體管理，學校物業如按照商住小區管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業公司和學校方面都不能承受的，學校物業的從屬性決定他無需面對眾多業主，在多種經營上發揮的余地不大，也就不需要如小區同樣的管理人員配置。3.重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物的關系，應加強對該類信息的收集，及時調整方式，及時跟進。確保管理的一致性。體現學校特點的共管模式。

4、在強調本體內在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業比住宅物業更注重直觀感受，這也是學校發展壯大的需要。比如在學校內設置各類規范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

5、學校物業在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協調處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設置、清潔的范圍和頻度，管理區域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式及其它費用承擔等，規避管理風險。

6、物業管理更注重服務的專業化。可提供辦公室內植物的養護和指導、節假日環境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業務的保障。

7、技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業人力資源配置的特點，確定了設備管理人員必須是素質高，技術上一專多能復合型人才。

8、顧客意見的調查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

學校后勤社會化的管理優勢

4.1后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發揮了重要的保障作用。學校后勤社會化后，學校的發展模式轉變為“國家管方針，校長管辦學，支部管監督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業與住宅物業的不同，并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業化物業管理優勢能在學校得到充分發揮，為全校師生營造一個優質的生活、學習環境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環節少，學校完全可以根據工作需要隨時向物業公司提出服務要求，其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點放在狠抓教學質量上，獲得了學校、物業公司雙贏結果。

4.2有利于學校降低管理成本。節省工程耗費，獲取長期利益。物業公司充分發揮專業技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身多年積累下來的管理經驗，為學校介紹專業施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質量。根據實際情況，物業公司對整改提出合理化建議，協助完善學校的整改方案，為學校節省整修費用。學校獲得了高質量的專業化后勤服務。實現后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質量。學校在清潔衛生、環保綠化、校產保衛、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。4.3 完全市場化的運作模式，為物業管理公司發揮專業優勢提供了空間，有利于物業管理公司的服務、管理創新。在學校物業這種獨立產權、單一業主，在物業管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據，便于物業公司實施服務和管理。比如在學校內的綠化改造、解決學校空調冷凝水的集中排放問題，由物業公司拿出切實可行的實施方案，很快就獲準實施。這在商住物業中是完全做不到的。學校物業管理創新——突顯“個性化”。在學校物業中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎上，著身為客戶“定做”服務模式及服務項目，在專業化、規范化的基礎上更突出個性化服務。

學校環境管理方面：根據校園須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內濃厚的學習環境，比如針對外國語學校特點，建議積極策劃建成適合外語學校特點的“英語角”，營造學習氛圍；綠化養護中，品種選用需適合學校特點（木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成傷害，就不適宜在學校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養護安排在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間，衛生間的清潔頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節充分考慮學校特點，滿足客戶對環境的要求。

學校安全管理：作為顧客較為關注的學校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度，還要根據學校特點，積極與校方、政府機關聯絡配合，維護學校和周邊的治安環境。制止了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產安全事件，維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。

房屋及附屬設施設備維修養護服務：它是維護學校正常的教學工作的基礎服務項目，物業充分發揮在設備維護上專業優勢，針對學校特點制定設備設施保養計劃，使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改變，確保了學校正常的教學工作的開展，另外為客戶著想，在養護的同時注重降低設備的運行成本，對學校的水電氣實施監控，定期上報《水電氣用量分析報告》，提出節能的合理化建議，實施后為學校節約多項設備運行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

物業管理公司在學校后勤管理的更高目標——為學校提供一體化的后勤服務。物業管理在全國發展是不均衡的，這幾年來物業管理已有突飛猛進的發展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業管理市場在不斷完善，物業管理已由當初的簡單式服務，走向全方位、多元化的服務。在物業管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應市場的需求，科學準確地確定，并切實有效地提高物業管理企業的效益，已經成為廣大物業管理企業普遍關心的問題。學校物業作為物業企業發展的又一新契機，必將受到關注，然而，在物業管理業所面臨的現狀與行業環境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當初物業管理公司提供什么服務給業主，業主就只能得到什么服務；發展成為業主需要什么服務，物業管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業向市場化轉變的必然過程。

促步追求的一體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現地域性的多所學校統一管理，實現規模化，進一步為學校降低管理成本。提供專業服務，擴大管理規模。作為政府及公共事業項目提供優質物業管理服務的發展方向。學校的物業管理正為物業公司的業務發展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

第四篇：學校物業管理模式

學校物業管理模式

依照《中華人民共和國物權法》和國務院《物業管理條例》等法律、法規，根據上海、浙江、江蘇、廣東等沿海地區先進經驗，結合我省實際情況，以“高標準、高起點、高要求、創一流”的專業型物業管理公司介入學校后勤管理適應當今社會教育發展。

由于計劃經濟體制的影響，絕大多數學校的后勤工作都是學校辦社會的 運作模式，即學校不顧自身實際發展規模不講求經濟效益、不講求管理 效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設置一個勞動崗位，工資都 是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發展模式把學校辦成了一個小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校 甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農業時代的自給自足的 自然經濟，與現代化發展趨勢是完全相違悖的。所以專業型物業管理公 司介入學校后勤管理，由物業管理公司提供科學化、專業化、規范化、個性化的后勤管理服務是社會發展的必然趨勢。

一、學校物業管理模式特點

1、通過分析掌握學校物業的不同之處，針對學校物業的管理特點，確 定物業管理服務模式，發揮物業管理在學校的后勤保障作用。顧客的需 求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業中尤其突出。按學校對公 共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設 備維護和安全的管理服務等。

2、學校物業管理人力資源配置上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業管理從屬于學校整體管理，學校物業如按照商住小區管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業公司和學校方面都不能承受 的，學校物業的從屬性決定他無需面對眾多業主，在多種經營 1

上 發揮的余地不大，也就不需要如小區同樣的管理人員配置。

3、重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物 的關系，應加強對該類信息的收集，及時調整方式，及時跟進。確保管 理的一致性。體現學校特點的共管模式。

4、在強調本體內在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業比住宅物業更注重直觀感受，這也是學校發展壯大的需 要。比如在學校內設置各類規范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性 標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

5、學校物業在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協調處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設置、清潔的范圍和頻度，管理區域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式 及其它費用承擔等，規避管理風險。

6、物業管理更注重服務的專業化。可提供辦公室內植物的養護和指導、節假日環境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業化、全方位的服務，提供行政 后勤等方面業務的保障。

7、技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業人力資源配置的特點，確定了設備管理人員必須是素質高，技術上一專多能復合 型人才。

8、顧客意見的調查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

二、學校后勤社會化的管理優勢

1、后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發揮了重要的保障作用。學 校后勤社會化后，學校的發展模式轉變為“國家管方針，校長管辦學，支部管監督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業與住宅物業的不同，2

并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業化物業管理優勢能在學校得到充分發揮，為全校師生營造一個優質的生活、學習環境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致 性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服 務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環節少，學校 完全可以根據工作需要隨時向物業公司提出服務要求，其它學校需要通 過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點 放在狠抓教學質量上，獲得了學校、物業公司雙贏結果。

2、學校食堂承包經營管理，有利于增強食品安全，減少后勤人員；有利于學校降低管理成本。節省工程耗費，獲取長期利益。物業公 司充分發揮專業技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身 多年積累下來的管理經驗，為學校介紹專業施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質量。根據實際情況，物業公司對整改提出合理化建議，協助學校的整改方案，為學校節省整修費用。學校獲得了高質量的專業 化后勤服務。實現后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本 的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質量。學校在清潔衛生、環保綠 化、校產保衛、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工 作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。

3、完全市場化的運作模式，為物業管理公司發揮專業優勢提供了空間，有利于物業管理公司的服務、管理創新。在學校物業這種獨立產權、單 一業主，在物業管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項 服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理 3

提供法律依據，便于物業公司實施服務和管理。

三、經營理念

物業管理的經營理念與企業文化均建立在——“立足本土，以人為本，真誠服務”。要想成為物業管理界的名牌，首先從本土名牌做起。企業只有真正認識自我，發揮自身的優勢，創新發展，才有持續穩定增長的前景，我們物業管理公司更需制定切合實際的發展理念。才能給予業主有實力、專業踏實的感覺。業主需要的正是我們這些了解他們生活的物業管理公司。

從當初物業管理公司提供什么服務給業主，業主就只能得到什么 服務；發展成為業主需要什么服務，物業管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業向市場化轉變的必然過程。促步追求的一 體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現地域性的 多所學校統一管理，實現規模化，進一步為學校降低管理成本。提供專 業服務，擴大管理規模。作為政府及公共事業項目提供優質物業管理服 務的發展方向。學校的物業管理正為物業公司的業務發展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。

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第五篇：完》學校物業管理模式

學校物業管理服務模式

就目前物業管理狀況而言，學校是物業管理行業的一片凈土。那里沒有業主“論壇”、那里沒有業主委員會的“硝煙”。開拓學校物業管理市場，是物業管理公司發展的又一新契機。

1、專業型物業管理公司介入學校后勤管理是社會發展的必然趨勢。

由于計劃經濟體制的影響，絕大多數學校的后勤工作都是學校辦社會的運作模式，即學校不顧自身實際發展規模、不講求經濟效益、不講求管理效率，只要學校存在什么勞務需求，就立即設臵一個勞動崗位，工資都是由國家來掏錢。這種“大而全，小而全”的發展模式把學校辦成了一個“小社會”，結果是學校辦了食堂、木工房、園藝室、水電班，有的學校甚至還辦起了托兒所，這種運作模式非常類似于農業時代的自給自足的自然經濟，與現代化發展趨勢是完全相違悖的。所以專業型物業管理公司介入學校后勤管理，由物業管理公司提供專業、規范、個性化的后勤管理服務是社會發展的必然趨勢。

2、學校物業與商住物業的不同之處。

介入學校后勤管理工作，首先應探索我們的客戶“教師、學生”，他們需要我們提供什么服務？我們能為他們提供些什么服務？我們應該怎樣服務？怎樣管理？這些都需要我們確立學校物業管理專業化的服務理念；個性化、科學創新的管理服務模式；精益求精的工作作風；規范化的操作來實現。從而贏得師生的認同。學校物業與常規的商住物業在管理上有以下幾個方面不同：

a、對象不同：商住型物業中我們服務對象是社會各行各業，不同職業的人，面對的業主少則幾百，多則成千上萬，學校物業服務對象是老師和學生，單純知識型，遠沒有住宅小區那樣人員層次復雜，單一業主。有利于服務的針對性。

b、管理的模式不盡相同：商住型小區有“業主自治與專業化管理的共管式”模式、有酒店式管理、無人化管理、智能化管理等管理模式，使用這些模式顯然不完全適用于學校的管理，學校管理面對的單一業主，管理上必須服從學校管理需要——從屬性，更強調根據需求提供服務，根據學校的自身特點，“量身定制”的管理模式——有深厚學校特點的“共管式”模式。

c、管理側重點不同：商住小區的管理重點是設施設備的維護與保養及大樓安全，管理的側重點是物（設備、設施、區域），對住戶是提供服務，而學校則注重滿足教學需要和學生的安全。管理的側重點包括物以外，還要加強對學生安全的管理（特別是十八歲以下的學生）。在對學生的服務中增加了管理職責。在對學生管理與服務相矛盾時，與學校的要求保持一致，偏重管理。

d、管理服務的目標不同：商住物業的管理是為了創造安居樂業的生活環境，實現物業的保值和增值。學校管理的目標是為師生創造一個良好的教學環境，協助提升學校的整體實力。

e、管理服務資金的來源和使用存在明顯的差異：商住物業管理的資金來源于多個方面，它包括管理服務費的收取、公共設施專用維護基金、多種經營收入等，服務費收費標準是依政府主管部門制定的管理服務費指導價格標準⑤，由小區的業主委員會與物業公司協商制定，由于地方標準的局限性和市場的規范程度，還達不到按質論價，市場化程度有限，資金的使用接受業委會、業主的監督，特別是專用基金的使用必須獲準后方可使用，合理、順利、及時的使用與業主和業委會的專業能力有直接關系，物業公司需投入精力協調。而學校物業中管理服務費來源較為單一，即學校的經營管理者。物業公司可以采用菜單式來制定服務項目，分項測算費用，經雙方協商確定服務內容，以合同契約形式確定資金數額和支付方式，資金使用按合同執行，完全的市場化。為物業公司發揮管理服務優勢提供了充足的空間。

3、學校物業管理模式特點

通過分析掌握學校物業的不同之處，針對學校物業的管理特點，確定物業管理服務模式，發揮物業管理在學校的后勤保障作用。

a、顧客的需求為導向，提供個性化的服務。這在學校物業中尤其突出。按學校對公共設施、清潔、綠化、人員、車輛、物資的管理要求，量身定制服務。比如按課時安排的時間，滿足教學要求的前提下，提供教室的開門、設備維護和安全的管理服務等。

b、學校物業管理人力資源配臵上追求簡練、精干，降低運作成本。學校物業管理從屬于學校整體管理，學校物業如按照商住小區管理處分責設立物管員的多層管理，在成本上是物業公司和學校方面都不能承受的，學校物業的從屬性決定他無需面對眾多業主，在多種經營上發揮的余地不大，也就不需要如小區同樣的管理人員配臵。

c、重視學校主管領導的領導風格，管理思路，特別是處理好與關鍵人物的關系，應加強對該類信息的收集，及時調整方式，及時跟進。確保管理的一致性。體現學校特點的共管模式。

d、在強調本體內在管理的同時應注重本體外表工作，提高直觀感受滿意度。學校物業比住宅物業更注重直觀感受，這也是學校發展壯大的需要。比如在學校內設臵各類規范的溫馨標識、提示性、警示性和說明性標識，為學校氛圍的營造起到了畫龍點睛的作用。

e、學校物業在接管項目前，必須對接管原有問題或其他涉及面大、影響大的問題進行評估。在此期間應協調處理好各項關系，并盡量在此期間將重大問題予以明確，包括崗位設臵、清潔的范圍和頻度，管理區域和項目，設施、設備的維護責任范圍和處理權限、服務費用、支付方式及其它費用承擔等，規避管理風險。

f、物業管理更注重服務的專業化。可提供辦公室內植物的養護和指導、節假日環境氛圍營造、組織特色活動、教室管理、電教辦公設備維護等專業化、全方位的服務，提供行政后勤等方面業務的保障。

g、技術含量高，注重設備管理及相關人員的配備。學校物業人力資源配臵的特點，確定了設備管理人員必須是素質高，技術上一專多能復合型人才。

h、顧客意見的調查需關注各個不同層面的意見，還需建立定期溝通機制。重要溝通整理成為文件，雙方認可，促進管理服務的水平的提高。

4、學校后勤社會化的管理優勢

a、后勤社會化在推動學校整體辦學工作中發揮了重要的保障作用。學校后勤社會化后，學校的發展模式轉變為“國家管方針，校長管辦學，支部管監督，社會辦后勤”，新型社會分工，物業公司在進駐以后，深入、詳細的可行性研究，詳盡分析了學校物業與住宅物業的不同，并針對學校管理的特點、難點和學校的實際情況制定與之相適應的管理方案，以確保專業化物業管理優勢能在學校得到充分發揮，為全校師生營造一個優質的生活、學習環境。在實際操作中，注重保持雙方思想一致性。實行后勤社會化，使學校后勤工作的重心在管理上而不是在提供服務上，學校無須設立專門分管后勤工作的校級干部，行政環節少，學校完全可以根據工作需要隨時向物業公司提出服務要求，其它學校需要通過召開專門會議或需三令五催才能解決的問題，只需要一個電話就可以得到妥善的辦理。實行后勤社會化，校領導干部不需要在后勤工作花費什么精力，后勤人員與一線教師爭待遇或一線教師對后勤人員抱怨不滿等問題得到徹底解決，教師們都把精力集中在本職工作上。校領導重點放在狠抓教學質量上，獲得了學校、物業公司雙贏結果。

b、有利于學校降低管理成本。節省工程耗費，獲取長期利益。物業公司充分發揮專業技術方面的特長，積極為學校做好技術參謀，利用自身多年積累下來的管理經驗，為學校介紹專業施工公司，確保其最合理的價格，選擇施工質量最好的公司來施工，并在工程中進行中全程控制，確保施工質量。根據實際情況，物業公司對整改提出合理化建議，協助完善學校的整改方案，為學校節省整修費用。學校獲得了高質量的專業化后勤服務。實現后勤社會化使學校的管理具有活力、降低了管理成本的同時，學校也獲得了較高的后勤服務質量。學校在清潔衛生、環保綠化、校產保衛、校園周邊秩序整治等工作都獲得了滿意的服務。管理工作得到社會認可，促進學校整體實力的提高。

c、完全市場化的運作模式，為物業管理公司發揮專業優勢提供了空間，有利于物業管理公司的服務、管理創新。在學校物業這種獨立產權、單一業主，在物業管理合同和簽訂中，明確了對各方義務和權利，對各項服務、責任的界限的劃分都寫入的合同中，為以后的管理提供法律依據，便于物業公司實施服務和管理。比如在學校內的綠化改造、解決學校空調冷凝水的集中排放問題，由物業公司拿出切實可行的實施方案，很快就獲準實施。這在商住物業中是完全做不到的。

5、學校物業管理創新——突顯“個性化”。

a、在學校物業中充分挖掘、掌握顧客的個性化的需求基礎上，著身為客戶“定做”服務模式及服務項目，在專業化、規范化的基礎上更突出個性化服務。b、學校環境管理方面：根據校園須適合學生學習、交流的特點，重點放在營造校園內濃厚的學習環境，比如針對外國語學校特點，建議積極策劃建成適合外語學校特點的“英語角”，營造學習氛圍；綠化養護中，品種選用需適合學校特點（木棉樹、刺海棠等容易對運動中學生造成傷害，就不適宜在學校道路兩旁種植），將植物的深度修剪養護安排在寒暑假期間進行；清掃時間避開上下班和課間時間，衛生間的清潔頻率和時間參照課時安排制定；在每個細節充分考慮學校特點，滿足客戶對環境的要求。

c、學校安全管理：作為顧客較為關注的學校安全管理，不僅要制定針對性的車輛、人員、物資進出管理及教室管理制度，還要根據學校特點，積極與校方、政府機關聯絡配合，維護學校和周邊的治安環境。制止了學校周邊不良人員勒索學生財物、亂擺賣等嚴重影響學生人身財產安全事件，維護了學校聲譽。形成了針對學校特點的安全管理模式。

d、房屋及附屬設施設備維修養護服務：它是維護學校正常的教學工作的基礎服務項目，物業充分發揮在設備維護上專業優勢，針對學校特點制定設備設施保養計劃，使學校設備設施的運行狀況得到根本性的改變，確保了學校正常的教學工作的開展，另外為客戶著想，在養護的同時注重降低設備的運行成本，對學校的水電氣實施監控，定期上報《水電氣用量分析報告》，提出節能的合理化建議，實施后為學校節約多項設備運行開銷。獲得了合作雙方“雙贏”效果。

6、物業管理公司在學校后勤管理的更高目標——為學校提供一體化的后勤服務。物業管理在全國發展是不均衡的，這幾年來物業管理已有突飛猛進的發展，競爭也日趨激烈。特別是深圳，物業管理市場在不斷完善，物業管理已由當初的簡單式服務，走向全方位、多元化的服務。在物業管理競爭日趨激烈的形勢下，如何適應市場的需求，科學準確地確定，并切實有效地提高物業管理企業的效益，已經成為廣大物業管理企業普遍關心的問題。學校物業作為物業企業發展的又一新契機，必將受到關注，然而，在物業管理業所面臨的現狀與行業環境，還承受著諸多的“瓶頸”制約。

從當初物業管理公司提供什么服務給業主，業主就只能得到什么服務；發展成為業主需要什么服務，物業管理公司就能提供什么服務，這一定是一個新興的服務行業向市場化轉變的必然過程。

促步追求的一體化學校后勤管理——承辦學校所有的后勤保障、服務，實現地域性的多所學校統一管理，實現規模化，進一步為學校降低管理成本。提供專業服務，擴大管理規模。作為政府及公共事業項目提供優質物業管理服務的發展方向。學校的物業管理正為物業公司的業務發展增添了活力，也將為學校后勤社會化改革道路的探索提供重要的借鑒意義。