第一篇：關于調整物業專項維修基金管理模式的

大渡口府辦發〔2014〕12號

重慶市大渡口區人民政府辦公室 關于印發大渡口區國有資產評估管理

暫行辦法的通知

各鎮人民政府，各街道辦事處，區政府有關部門，有關單位：

《大渡口區國有資產評估管理暫行辦法》已經區政府同意，現印發給你們，請結合實際，認真貫徹執行。

重慶市大渡口區人民政府辦公室

2014年3月24日

大渡口區國有資產評估管理暫行辦法

第一章

總

則

第一條

為進一步規范全區國有資產評估行為，維護國有資產出資人合法權益，防止國有資產流失，根據《行政單位國有資產管理暫行辦法》（財政部令第35號）、《事業單位國有資產管理暫行辦法》（財政部令第36號）、《企業國有資產評估管理暫行辦法》（國務院國資委第12號令）、《重慶市企業國有資產評估管理暫行辦法》（渝國資2007〔20〕號）、《大渡口區企業國有資產監督管理暫行辦法》（大渡口委辦〔2012〕139號），結合本區實際，特制定本辦法。

第二條

本辦法所稱國有資產包括大渡口區行政事業單位及區屬國有獨資企業、國有獨資公司、國有資本控股公司、國有資本參股公司（以下簡稱“區屬國有企業”）的國有資產。

第三條

大渡口區國有資產評估管理機構為大渡口區財政局、大渡口區國有資產監督管理委員會辦公室(以下簡稱大渡口區國資辦)。

大渡口區財政局負責對行政事業單位除房屋、土地等不動產外的車輛、一般設備等資產評估工作進行指導和監督。

大渡口區國資辦負責行政事業單位占有、使用的土地、房屋等國有不動產及區屬國有企業占有、使用的所有國有資產評估工作進行指導和監督。

第二章

評估范圍及評估機構選定

第四條 資產所有權單位有下列行為之一的，應當對相關國有資產進行評估：

（一）取得的沒有原始價格憑證的車輛、房屋、土地等資產；

（二）以非貨幣資產對外投資或償還債務；

（三）合并、分立、解散、清算、破產；

（四）非上市公司國有股東股權比例變動（含增資擴股）；

（五）整體或部分產權（股權）轉讓；

（六）資產轉讓、置換；

（七）資產涉訟；

（八）法律、行政法規規定的其他需要進行評估的事項。第五條

資產所有權單位有下列行為之一的，應當對相關非國有資產進行評估：

（一）收購非國有單位的資產（含股權）；

（二）與非國有單位置換資產；

（三）接受非國有單位以非貨幣資產出資或抵債。第六條

國有資產管理機構應通過公開公平公正的方式建立資產評估機構庫，并進行動態管理。

第七條

國有資產評估機構庫中的資產評估機構應當具備下列基本條件：

（一）遵守國家有關法律、法規、規章以及國有資產評 估的政策規定，嚴格履行法定職責，近3年沒有違法、違規記錄；

（二）具有與評估對象相適應的資質條件；

（三）具有與評估對象相適應的專業人員和專業特長；

（四）與單位負責人無經濟利益關系；

（五）未向同一經濟行為提供審計業務服務。

第八條

評估基準日的選擇原則上確定在經濟行為批準之后。

第九條

評估申請單位應當向資產評估機構如實提供有關情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負責，不得隱匿或虛報資產。

第十條

評估申請單位當積極配合資產評估機構開展工作，不得以任何形式干預其正常執業行為。

第三章

評估程序

第十一條

資產所有權單位發生第四、第五條所列行為的，應向國有資產評估管理機構提出評估申請，并由國有資產評估管理機構委托具有相應資質的評估機構進行評估。

第十二條

資產評估申請，應提交以下資料：

（一）申請報告。資產占有單位涉及的評估事項向主管部門申報；主管部門或無主管部門的單位根據國有資產評估管理機構的負責權限向區財政局或區國資辦提交書面評估申請，申請中應說明資產構成、數量、價值、位置等基本情況、資產使用情況以及評估目的、評估基準日等內容;

（二）資產產權證明復印件;

（三）資產原始價值憑證復印件;

（四）因移交、劃撥而取得的資產，需提供移交、劃撥文件，若未完善權屬變更手續，需提供原權屬單位意見證明;

（五）與評估行為相對應的經濟行為批準文件或有效材料；

（六）其他相關資料。

第十三條

國有資產評估管理機構自接到評估申請單位的書面申請后，10個工作日內對評估申請進行審核，重點對評估申請中的下列事項進行審核：

（一）資產評估項目所涉及的經濟行為是否獲得批準；

（二）評估基準日的選擇是否適當；

（三）資產評估范圍與經濟行為批準文件確定的資產范圍是否一致；

（四）其他與資產評估項目相關的情況。

第十四條

國有資產評估管理機構對評估申請審核無異議后，委托評估機構對相關國有資產進行評估。

第十五條

受托評估機構在收到國有資產評估管理機構委托函后20個工作日內出具評估報告初稿，國有資產評估管理機構初步審核報告結果后征求資產占有單位意見，委托方、受托中介機構、權屬方均無異議后出具正式評估報告。第十六條

資產評估項目受托中介機構根據評估結果及相關政策要求合理下浮后向資產所有權單位收取評估中介費。

第四章

監督檢查及罰則

第十七條

國有資產評估管理機構應當加強對國有資產評估工作的監督檢查，定期或不定期地對區級行政事業單位及區屬國有公司資產處置項目進行抽查。

第十八條

國有資產評估管理機構重點抽查以下內容，資產所有權單位違反本辦法，有下列情形的，由區國資委通報批評并責令改正，必要時可依法向區法院提起訴訟，確認其相應的經濟行為無效：

（一）涉及應當進行資產評估而未進行評估；

（二）未向國有資產評估管理機構提交申請，私自聘請資產評估機構從事國有資產評估活動；

（三）向資產評估機構提供虛假情況和資料，或者與資產評估機構串通作弊導致評估結果失實的；

第十九條

評估申請單位在國有資產評估中發生違法違規行為或者不正當使用評估報告的，對負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。

第二十條

受托資產評估機構在資產評估過程中違規執業的，由國有資產評估管理機構將有關情況通報其行業主管部門，建議給予相應處罰；情節嚴重的，取消評估機構庫入圍資格，并不再委托該中介機構及其當事人進行國有資產評估業務；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。

第二十一條

國有資產評估管理機構工作人員違反本規定，造成國有資產流失的，依法給予處分；涉嫌犯罪的，依法移送司法機關處理。

第五章

附

則

第二十二條

本辦法由區國資辦負責解釋。第二十三條

本辦法自發布之日起施行。

抄送：區委各部委，區人大常委會辦公室，區政協辦公室，區法院，區檢察院，區人武部。

重慶市大渡口區人民政府辦公室

2014年3月25日印發

第二篇：長春市物業專項維修基金管理辦法

長春市物業專項維修基金管理辦法

第一條 為加強本市物業專向維修資金的繳存和規定管理，保障房屋共用部位、共用設施設備的正常維修、更新、改造，根據國務院《物業管理條例》及《長春市城市住宅區物業管理條例》等有關法律、法規的規定，綜合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市城市規劃區內物業專項維修資金的繳存、管理、使用和監督，適用本辦法。

第三條 市房地產行政主管部門（以下簡稱主管部門）為本市物業專項維修資金管理的主管部門，負責指導、協調、監督物業專項維修資金的管理與使用。市財政部門負責對物業專項資金的繳存、管理、使用情況進行監督。市物業專項維修資金管理機構（以下簡稱管理機構）具體負責本市城市規劃區域內物業專項維修資金的繳存、管理、及使用的日常工作。

第四條 本辦法所稱物業專項維修資金是指本市城市規劃區域內的住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的產權人，以及兩個或兩個以上產權人的非住宅物業的產權人按規定繳存的用于物業保修期滿后的共用部位、共用設施的中修、大修、更新和改造的專項資金。物業專項維修資金屬產權人所有。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內的相關管線和設備設施維修、養護和責任。

第五條 物業專項維修基金的來源：

（一）房屋產權人按規定應當繳存、續存的物業專項維修資金；

（二）公有住宅出售單位按規定提取的物業專項維修資金。

第六條 房屋產權人未繳存物業專項維修資金的。均應按規定繳存物業專項維修資金。

第七條 物業專項維修資金的繳存比例：

（一）房人購買商品房屋的，按購房款的2.5%繳存；

（二）參加合作建房的，按房改辦批復的合作建房價格的2.5%繳存；購買經濟適用住房（含安居房、解困房）的。按照成交額的2.5%繳存；

（三）公有住房出售的，購房人按照房改售房款的2%的比例繳存；出售單位按照售房款35%的比例繳存。

第八條 物業專項維修資金個人賬面余額低于首次繳存額的30%時，產權人應及時續存。

第九條 物業專項維修資金的繳存方式如下：

（一）購房人在辦理商品房屋（含作建房、經濟適用房）產權交易時，應當持購房發票、商品房購銷合同（購房協議）、申請辦理房屋買賣登記表等要件到管理機構指定的窗口繳存物業專項維修資金；

（二）公有住房出售單位，應當按房改政策的有關規定，及時繳存物業專項維修資金。已經發生挪用的單位，應當及時把物業專項維修資金補存到專戶；

（三）售房單位代收物業專項維修資金時，應當在辦理《商品房預售許可證》前，與主管部門簽定代收協議，代收的資金應當及時、足額存入指定的帳戶。

第十條 物業專項維修資金實行專戶存儲，按幢列帳，核算到戶。

第十一條 管理機構為了保證物業專項維修資金的安全，物業專項維修資金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他范圍內，嚴禁挪作他用；

第十二條 物業專項維修資金自存入專戶之日起按規定計息，每年轉存一次。物業專項維修資金利息凈收益轉作物業專項維修資金滾存、使用和管理。

第十三條 管理機構應當每年公布一次 物業專項維修資金繳存個使用情況。管理機構應當按照市財政部門的要求報送財務報告等相關資料，并依法接受審計部門監督。產權人對其繳存的物業專項維修資金有查詢、質疑的權利。

第十四條 主管部門應會同財政等有關部門制定物業專項維修資金使用管理制度、財務預結算管理制度、審計監督制度以及產權人的查詢和對賬制度。

第十五條 物業專項維修基金的使用，必須經過所涉及的產權人持票權2/3以上通過，由業主委員會向管理機構提出使用計劃（尚未成立業主委員會的由物業管理單位提出），管理機構核準后根據工程進度分期劃撥使用。

第十六條 申請使用物業專項維修資金應向管理機構提供以下資料：

（一）使用計劃；

（二）產權人分戶明細；

（三）物業服務委托合同；

（四）中修、大修、更新、改造項目的工程預算；

（五）相關產權人同意使用物業專項維修資金的書面 證據；

（六）其他相關材料。

第十七條 符合物業專項維修資金使用條件的維修、更新、改造費用按下列規定列支：

（一）房屋共用部位的中修、大修、更新、改造費用，由該棟房屋的產權人按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，從各自所繳存的物業專向維修資金中列支；

（二）共用設施設備的中修、大修、更新、改造費用，由相關產權人按照各自擁有的房屋建筑面積比例共同承擔，從各自所繳存的物業專項維修資金中列支。

第十八條 產權人轉讓房屋所有權時，結余的物業專項維修資金與房屋所有權同時過戶，房屋受讓人應將轉讓房屋的物業專項維修資金帳面余額支付給原產權人。轉讓合同另有約定的，從其約定。

第十九條 因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，由產權人提出證據，經管理機構核實后，將物業專項維修資金帳面余額退還產權人。

第二十條 因使用不當或者故意、過失造成房屋共用部位、共用設施設備損壞的，由行為人負責修復或依法承擔賠償責任。

第二十一條 未按本辦法規定繳存（續存）物業專項維修資金的，由業主委員會或物業管理單位負責催告。

第二十二條 公有住房售房單位未按照本辦法規定足額繳存物業專項維修資金的，由主管部門責令限期繳存物業專項維修資金本息；逾期仍不足額繳存的，應當處以自應繳存之日起未繳存額每萬分之三的罰款。

第二十三條 違反本辦法規定，挪用物業專項維修資金的，由主管部門追回挪用的物業專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理單位挪用物業專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第二十四條 物業專項維修資金管理工作人員在管理工作中，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由所在單位或者檢查機關依法給予直接責任人及直接負責的主管人員行政處分；構成犯罪的，依法追究其形式責任。

第二十五條 各縣（市）物業專項維修資金的繳存、管理及使用參照本辦法執行。

第二十六條 本辦法自2005年11月1日起施行。

第三篇：物業維修基金常識

物業維修基金管理辦法

大家主要了解下面幾點：

1．共用部位是指建筑主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

2．共用設施設備是指住宅區單幢物業內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明用具、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用的設施設備使用的房屋等。

3．本市住宅區物業維修基金的指導和監督工作由長沙市房屋產權管理局負責。

4．一個物業管理區域內的房屋有兩個以上、產權人的，均應建立維修基金。維修基金使用計劃、維修工程預決算、維修基金使用分攤方案的審核和維修工程質量驗收，向業主續籌維修基金均由業主委員會負責。

5．維修基金實行專戶儲存、業主決策、專款專用、政府監管、按棟建賬、核算到戶的管理原則。

6．物業維修基金應當專項用于物業管理區域共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新改造。

（經業主委員會提交業主大會審議批準后或60%以上業主簽字同意后實施）

7．公有出售住房中屬多層住宅的由售房單位在售房款中提取20％、屬高層住宅的提取30％繳交。購房人按購房款2％繳交；

8．多層商品住房出售時，由購房人按購房款的2％繳交、高層商品住房或設有電梯的多層商品住房出售時，由購房人按購房款的3％繳交；

9．拆遷安置實行房屋產權調換時，安置多層房屋的按安置房評估價的2％、安置高層房屋的按安置房評估價的3％由被拆遷人繳交；

10．售房單位在售房時或拆遷人在安置房屋時應代為歸集首期維修基金。并在辦理房屋產權登記手續時，須將歸集的首期維修基金移交市房屋產權督理局代管。（委托商業銀行，按國家規定的活期利率計息，利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。）11．維修基金屬業主所有，業主委員會成立前，物業維修基金由市房屋產權管理局代管；業主委員會成立后、可根據業主大會的決議將物業維修基金移交給業主委員會、物業管理企業或業主大會決定委托的其他單位代管、業主大合未決定移交的，由市房屋產權管理局繼續代管。委托物業管理企業或其他單位代管物業維修基金應當簽訂委托合同。

12．向物業管理企業移交物業維修基金應當由物業管理企業和業主委員會雙方負責人同時到市房屋產權管理局辦理手續。辦理移交手續應提交下列資料：

1)業主大會決議； 2)委托合同； 3)銀行賬號

4)物業管理企業的資質證書和營業執照；

5)物業管理企業授權委托書和經辦人身份證明。

13．維修基金代管單位代管維修基金的活動應當接受市房屋產權管理局和業主委員會的檢查和監督。市房屋產權管理局代管的維修基金應當接受審計部門的審計監督。

14．維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他用用途外，嚴禁挪作他用。

15． 使用維修基金，由業主按其擁有產權的房屋建筑的面積分擔，每使用一次后應及時核算到戶，在該戶所繳維修基金中扣減。

16． 維修基金不足首次歸集的維修基金的30％時，由業主委員會按業主所擁有的房屋建筑面積比例續籌。續籌額應不低于首次歸集的維修基金總額的70％。

17．業主轉讓房屋所有權時，維修基金余額隨著房屋所有權同時過戶。原業主交納的維修基金剩余款，由物業受讓人向原業主支付，當事人另有約定的從其約定。

18．因拆遷或其它原因造成物業滅失的，物業維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額退還給業主。

第四篇：物業維修基金管理辦法

參考資料一

關于貫徹落實《南京市物業維修基金管理辦法》的實施

意見

各有關單位:

為了貫徹落實《南京市物業維修基金管理辦法》(寧政發[2000]8號)（以下簡稱《辦法》），進一步規范物業維修基金的歸集、使用和管理，制定本實施意見。

一、維修基金歸集范圍

新建商品房、經濟適用房、集資房、已購公有住房、公有住房以及拆遷實行產權調換的房屋均應建立物業維修基金。

新建商品房包括住宅商品房、別墅、大廈、非住宅商品房、開發建設單位留作自用或出租的房屋。

二、維修基金繳交標準

1、自2000年5月1日起簽訂商品房買賣契約的，按《辦法》規定的維修基金標準繳交；

2、2000年1月7日至5月1日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協議的，在契約或協議中已明確按《辦法》規定標準繳交的，則按《辦法》規定繳交；未明確的則按原規定繳交； 3、2000年1月7日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協議的，購售雙方仍按寧價房字（97）058號、寧財綜（97）85號、寧房管（97）78號三局聯合發文中的規定繳交，即：房屋建設單位應按每平方米建筑面積30元（多層）或45元（高層或設有電梯的多層）標準繳交；購房人均按每平方米建筑面積15元標準繳交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多層按每平方米建筑面積30元，高層按每平方米建筑面積40元標準由產權人繳交；

5、經濟適用房項目建設單位按每平方米建筑面積50元，購房人按每平方米建筑面積30元標準繳交；

6、單位出售公有住房的，按當時房改政策執行。屬于2000房改政策的已購公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅售房款的20%、30%，購房人按購房款的2%繳交；屬于1998房改政策的已購公有住房，售房單位按多層住宅、高層住宅購房成本價的6%、8%，購房人按購房成本價的1%繳交；屬于1995、1996、1997房改政策的已購公有住房，售房單位按售房款的15%(高層20%)繳交，購房人按購房成本價的1%繳交。屬于集資建房的，購房人按照1998房改房政策繳交維修基金。

7、出租公有住房的，產權人應按上年實收租金的２０％繳交維修基金；

8、開發建設單位自用、出租商品房的，開發建設單位應按照《辦法》第八條第（二）項規定，比照本開發建設項目同類房屋售房款的2％(多層)或3%（高層）繳交維修基金。

三、維修基金繳交方式

(一)維修基金繳交時間、地點

1、商品房、經濟適用房繳交人應在領取房屋所有權證前到市房地產交易登記中心繳交維修基金；

2、已購公有住房、集資建房的售房單位，應在辦理房屋過戶登記前到市物業辦繳交維修基金；

3、拆遷實行產權調換的房屋產權人、開發建設單位等，應在領取房屋所有權證前到市房地產交易登記中心繳交維修基金。

(二)繳交維修基金應提供的資料

1、商品房、經濟適用住房、拆遷實行產權調換房

(1)《南京市商品房買賣契約》；

(2)《南京市城市房屋拆遷補償安置協議

（二）》；

(3)經濟適用住房批復；

(4)1997年1月1日前簽訂《契約》、《協議》，且房屋已交付使用的，還應提供工程竣工驗收證明。

2、已購公有住房、集資建房

(1)《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)《南京市公有住房出售審批表》；

(3)《南京市出售公有住房價格評估測算表》；

(4)《公有住房售房款繳存單》；

(5)集資建房的批復。

3、開發建設單位自用、出租房

(1)立項批復；

(2)國有土地使用證；

(3)房屋權屬登記備案證明。

(三)維修基金繳交程序

1、商品房、經濟適用住房、拆遷實行產權調換房、開發建設單位自用、出租房維修基金繳交程序

(1)繳交人按要求辦結交易、產權登記手續，并領取《南京市房產登記收費通知單》；

(2)繳交人憑《南京市房產登記收費通知單》（如需要還應提供《南京市商品房買賣契約（副本）》）在繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業維修基金繳款憑證》。

2、已購公有住房、集資建房維修基金繳交程序

(1)售房單位按要求填寫《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)售房單位將《南京市已購公有住房維修基金測算表》、房改辦已審核的《南京市公有住房出售審批表》、《南京市出售公有住房價格評估測算表》以及《公有住房售房款繳存單》三聯單交市物業辦核驗；

(3)售房單位持審核過的《南京市已購公有住房維修基金測算表》在物業辦繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業維修基金繳款憑證》。

四、開設帳戶的條件和程序

(一)開設帳戶的條件

1、物業管理區域界定清楚，且經市、區物業行政主管部門確認；

2、維修基金已按規定繳交；

3、售房單位已按房改政策建立維修基金。

(二)開設帳戶的程序

1、售房單位、業主委員會或委托的物業管理企業向市物業辦提交開戶申請書，并附業主委員會成立登記確認表、業主委員會委托書及物業管理服務合同；

2、提交業主分戶清冊（業主分戶清冊格式由市物業辦統一印制）；

3、市物業辦審核后，出具開戶證明；

4、憑開戶證明和有關印鑒(業主委員會財務專用章和業主委員會正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開戶手續。名稱為XX業主委員會維修基金財務專用章，印章尺寸為4厘米×4厘米；正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米；字體均為正楷。

五、維修基金的使用

維修基金為業主所有。管理實行專戶儲存、政府監管、規范使用的原則。

維修基金只能用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新、改造項目，不得挪作他用；保修期滿后的小修和日常維護費用不從維修基金中列支，已實行物業管理的，從物業管理費中列支，未實行物業管理的由相關受益產權人按各自建筑面積比例均攤。

維修基金按幢建帳，核算到戶。

六、維修基金使用范圍

1、凡產權不屬該物業管理區域業主共有的，由其產權單位（人）或主管部門負責維修養護。

2、具體維修基金使用范圍見附件。

3、附件未涉及的，由市物業辦負責解釋。

七、維修基金申請使用的條件和程序

(一)申請使用必須具備以下條件

1、物業維修基金足額歸集到位，維修項目符合維修基金使用范圍；或符合維修基金使用范圍，且有部分物業維修基金已歸集到位，部分未歸集到位但已明確維修費用分攤標準并籌集存入維修基金專戶；

2、共用部位、共用設施設備保修期屆滿后；

3、房屋共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新、改造，業主委員會成立前，售房單位已事先征詢相關業主的書面同意；業主委員會成立后，涉及一幢樓業主的，已事先征詢相關業主和業主委員會的書面同意；涉及物管區域全體業主的，已事先征詢業主委員會的書面同意，且業主委員會書面意見經業主（代表）大會批準或授權；

4、出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修的情形，物業行政主管部門可責成產權人及管理單位負責實施，其基金支出按物業管理區域的相關業主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔。

(二)申請使用的程序

1、售房單位或受委托管理單位(下稱“使用單位”)向市物業辦提交維修基金使用申請表和房屋及設施設備維修基金使用預算計劃書；

成立業主委員會的，使用單位應于每年12月底前向業主委員會提出下維修計劃和基金預算，經業主委員會書面同意加蓋業主委員會公章；

業主委員會應在收到計劃和預算后15日內做出書面答復，逾期視為不同意。列入維修基金使用范圍的急修項目，物業管理企業應書面請示業主委員會，業主委員會應在24小時之內答復，逾期視為不同意；

2、提交業主分戶清冊，房改房售房單位還應提供房屋權屬證明等；

3、市物業辦受理后7日內審核完畢，急修項目特事特辦并簽署意見，按核定預算經費的70%預撥費用；

4、使用單位憑市物業辦開具的維修基金使用憑證到承辦銀行辦理劃款手續；

5、維修工程項目竣工后，使用單位憑已批準的維修基金使用申請表、維修工程合同、維修決算、維修工程項目費用結算發票、維修項目受益業主反饋表并加蓋業委會印章，到市物業辦辦理余額基金劃撥手續。

八、維修基金分攤辦法

(一)維修基金的分攤

1、房屋的共用部位發生自然損壞，包括同幢或同單元業主共同使用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，基金支出由同幢或同單元房屋內全體業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

2、已納入建設成本的共用設施設備發生自然損壞，包括上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、電梯、天線、照明、供電線路、暖氣線路、加壓水泵、鍋爐、消防和安全設施等，基金支出由物業管理區域內相關業主或本幢相關業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

3、已納入建設成本的其他共用設施設備發生自然損壞，包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋，基金支出由本物業管理區域內全體業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

4、同一物業未繳交維修基金的業主，其應承擔的維修費用，由業主委員會籌集。

(二)維修基金分攤使用比例

維修基金本金以按規定足額繳存的為基數，最高只能使用其基數的70%。分攤到戶后，部分業主使用本金70%還不敷維修費用的，由業主委員會及時續籌，續籌維修基金標準由業主委員會按業主擁有的房屋建筑面積比例制定，并提交業主(代表)大會通過。原則上相關業主續籌后的維修基金余額不得少于其首次應繳的維修基金額。續籌標準自大會通過之日起7日內報市物業辦備案，并將續籌基金繳至市物業維修基金專戶。

維修基金分攤使用具體比例見下表：

使用年限

房屋等級 10年 20年 30年 40年 50年

鋼結構 10% 50% 70% 續籌 續籌

鋼混結構 20% 50% 70% 續籌 續籌

混合結構 10% 30% 50% 70% 續籌

磚木結構 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、維修基金的帳務管理

(一)維修基金實行兩級帳戶管理體系。一級帳戶為市物業辦主賬戶,用于維修基金的繳存、使用、結息、增值等帳務管理活動；二級帳戶為業主委員會或售房單位輔助帳戶，用于具所轄維修基金的使用；

(二)開設帳戶后，業主委員會、已實施物業管理的售房單位應將維修基金的輔助帳務委托物業管理企業代管，并在物業管理服務合同中約定。維修基金本金應按幢建立帳冊，記帳到戶。物業管理企業應將已使用物業維修費用的情況按幢登記，定期公布； 未實施物業管理的售房單位可自行管理帳務。

(三)業主委員會、售房單位或委托管理單位應當每季與市物業辦核對維修基金帳目并將下列情況每年向全體業主公布一次：

1、維修基金繳交、使用和結存的金額；

2、發生維修、更新的項目和費用及按戶分攤情況；

3、維修基金的其他情況。

(四)承辦銀行應當每月向市物業辦、業主委員會、售房單位打印維修基金帳戶對帳單。

(五)市物業辦每年向業主委員會或使用單位打印維修基金匯總數據余額單和利息憑證。

十、有關問題的補充說明

1、維修基金實行以一個物業管理區域為單位、統一管理的原則。已購公有住房維修基金須納入所在物業管理區域的，售房單位應遵守此原則，先按首次繳交標準對已購公有住房維修基金分攤到戶，并將相關購房人的維修基金從本單位剝離。剝離后的維修基金，納入物業管理區域統一管理，其使用申請、增值申請等日常業務不再由售房單位負責，轉由業主委員會負責。

2、電梯維修問題在《南京市電梯維修基金管理辦法》未出臺之前,仍按寧政發[2000]8號文件規定執行。

3、高層樓宇（含小高層）或多層設有電梯的業主，不論其使用電梯否，所有購房人均按售房款的3%繳交,維修基金繳交標準不予區分。

4、高層樓宇附有裙樓的，裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m，但設有電梯的，其維修基金繳交標準按高層標準執行，20m以下沒有電梯的按多層標準執行。

5、物業管理區域內，經營性車庫和產權面積之外的地下室，維修費用由使用人承擔，不在維修基金列支范圍。

6、物業管理區域內，經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，合同另有約定的除外。

7、購房人在《南京市商品房買賣契約》中的申報面積與產權備案證或購房價款的票據不符的，應在原契約中增加補充條款，予以明確；申報面積與房屋所有權證面積不符的，以房屋所有權證面積為準。

8、購房人簽約時間及實施購買行為均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新簽訂契約的，維修基金依然按原契約簽訂時的政策執行。

9、對于已辦理房屋交易過戶手續，或已領取房屋所有權證的，如開發建設單位未繳納維修基金，應按政策規定予以追繳。對欠繳單位，房管機關將暫停辦理其產權初始登記手續，其非市政拆遷項目，暫停拆遷許可證的審批，對在建工程或項目，暫停預售（銷售）許可證的審批。屬于個人應繳未繳的，可由業主或其配偶申請將自己名下存儲的公積金用于支付，若公積金已使用或用于購房作貸款按揭的，則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分攤籌措。

10、已購公有住房維修基金未歸集到已購公有住房維修基金專戶的，有特殊困難的售房單位可申請用單位售房款支付維修基金，售房款已使用完或將維修基金挪作它用的，原售房單位應予以補交。

11、因購房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的，業主可持本人身份證件、開發建設單位證明及退房價款發票、注銷契約（或房地產權證）的證明、拆遷協議和業主委員會(或售房單位)的證明，到市物業辦辦理維修基金退款手續。

12、因房屋滅失辦理維修基金退款手續時，本金未使用過的，應將購房人繳交的本金退給購房人；若已動用過本金的，則退余額部分。

13、單位購買的商品房，已按規定繳交維修基金的，向職工出售時，產權單位不再繳交，購房職工仍按房改規定繳交原產權單位。

14、已購公有住房上市后，其共用部位、共用設施設備的維修管理責任單位以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與責任單位辦理戶名變更手續。單位繳存的維修基金不予返還。賣方個人原繳交的維修基金本金或余額不予退還，隨房屋產權同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

15、商品房二次上市后，原繳維修基金余額隨房屋產權同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

16、換購已購公有住房的，分別按不同購房的房改政策規定計算維修基金。原購房的單位維修基金轉入現購房，換購單位繳納現購房單位維修基金的不足部分；由換購單位退還購房人原購時繳交的個人維修基金，同時購房人繳納現購房個人維修基金。

17、在寧省級單位的房改房維修基金，執行統一政策，單獨管理。

附：《南京市物業維修基金使用范圍》。

附件

南京市物業維修基金使用范圍

第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），恢復承載能力。

修繕屋面滲漏部位（超過整幢屋面面積20%以上），重鋪、新換隔熱板。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復路面、路牙。

2、綠地：經驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。

3、公益性文體設施（亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。

第二部分 共用設備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機房部分：

1）曳引機組：更換電動機定子、轉子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2）限速安全系統：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動門機構：更換轎門安全觸板、開關門電機。

3）導軌：更換變形損壞部件。

4）導靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對重：更換導靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

（二）中央空調

1、空調壓縮機部份：

1）活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉子、軸承，更換聯軸器柱銷、檔圈、傳動組。

2）離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。

3）螺桿式壓縮機：更換轉子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

2、中央空調給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。

3、冷凝器：更換閥門、管道。

4、蒸發器：更換閥門，修換殼管、盤管。

5、膨脹閥：更換。

6、控制系統：更換主控板。

7、輔助設備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。

8、風機盤管：更換風機、盤管。

9、新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。

10、雙效溴化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換發生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發器、冷凝器。

11、通風設備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。

（三）鍋爐

1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

2、水處理設備：更換水泵，陰、陽離子交換器。

3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。

4、燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調節閥，油咀。

5、供熱設備：更換分汽缸、換熱器。

（四）電氣系統

1、強電：

（1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關、負荷開關、操縱機構、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關、手車及機械閉鎖電器連鎖。

（2）變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

（3）低壓電器：電動機整機更換（5kw以上），轉子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

2、弱電：

1）電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。

2）廣播音響：更換全部音箱、揚聲器、音響布線。

3）電視系統：修換衛星拋物面天線、接受機，全部更換同軸電纜分配箱。

4）火災報警：修換區域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。

5）安保監控：更換電視監控控制臺、監視器（多畫面），小區周邊防范的遠紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統。

6）綜合布線系統：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

（五）消防設備：

1、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。

2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。

（六）給排水：

1、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

2、排水設備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設備。

（七）質量要求：

設備在修復后必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產品標準的90%以上，正常運轉能耗不得高于原產品標準的110%。必要時，由行業主管部門或技術監督部門進行測試

第五篇：物業維修基金使用范圍

物業管理師考試經營管理資料：物業維修基金使用范圍

2010-9-17 14:13 來源于網絡 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂

等），恢復承載能力。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位

樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：路面破損50%以上，整體修復路面、路沿。

2、綠地：經驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。

3、公益性設施（休閑椅凳、垃圾桶、亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。

4、小區圍墻及大門：因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。

第二部分 共用設備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機房部分：

1）曳引機組：更換電動機定子、轉子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2）限速安全系統：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。

3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動門機構：更換轎門安全觸板、開關門電機。

3）導軌：更換變形損壞部件。

4）導靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對重：更換導靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。