第一篇：物業維修基金比例

物業維修基金是依據有關法規籌集的用于新商品房（包括經濟適用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用設施設備維修之用的專門款項。

物業維修基金的繳納標準為不低于房屋建筑安裝造價5%的比例。

商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2～3％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

公有住房售后的維修基金來源于兩部分：

（1）售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上多層住宅不低于售房款的2％，高層住宅不低于售房款的3％。該部分基金屬售房單位所有。

（2）購房者按購房款2％的比例向售房單位繳交維修基金。售房單位代為收取的維修基金屬全體業主共同所有，不計入住宅銷售收入。

一、專項物業管理維修基金繳納基本情況

暫定在2003年9月1日后，領取商品房預售許可證的樓盤，由購房者按購房款2%的比例繳交維修基金（房屋征拆以產權調換形式回遷的房屋，房屋所有權人按該樓盤的平均售價的2%比例繳納維修基金），存入市或區局開設的維修基金專戶。

5、建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》

（自2008年2月1日起施行）

商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

凡2008年2月1日起（包括2月1日）領取《商品房預售許可證》的物業，其住宅專項維修資金的收繳標準從原來購房款2%下降至1%。

7公有出售住房中屬多層住宅的由售房單位在售房款中提取20％、屬高層住宅的提取3％繳交。購房人按購房款2％繳交；

8．多層商品住房出售時，由購房人按購房款的2％繳交、高層商品住房或設有電

梯的多層商品住房出售時，由購房人按購房款的3％繳交；

9．拆遷安置實行房屋產權調換時，安置多層房屋的按安置房評估價的2％、安置高層房屋的按安置房評估價的3％由被拆遷人繳交；

第二篇：物業維修基金常識

物業維修基金管理辦法

大家主要了解下面幾點：

1．共用部位是指建筑主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

2．共用設施設備是指住宅區單幢物業內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明用具、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝、渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用的設施設備使用的房屋等。

3．本市住宅區物業維修基金的指導和監督工作由長沙市房屋產權管理局負責。

4．一個物業管理區域內的房屋有兩個以上、產權人的，均應建立維修基金。維修基金使用計劃、維修工程預決算、維修基金使用分攤方案的審核和維修工程質量驗收，向業主續籌維修基金均由業主委員會負責。

5．維修基金實行專戶儲存、業主決策、專款專用、政府監管、按棟建賬、核算到戶的管理原則。

6．物業維修基金應當專項用于物業管理區域共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中修和更新改造。

（經業主委員會提交業主大會審議批準后或60%以上業主簽字同意后實施）

7．公有出售住房中屬多層住宅的由售房單位在售房款中提取20％、屬高層住宅的提取30％繳交。購房人按購房款2％繳交；

8．多層商品住房出售時，由購房人按購房款的2％繳交、高層商品住房或設有電梯的多層商品住房出售時，由購房人按購房款的3％繳交；

9．拆遷安置實行房屋產權調換時，安置多層房屋的按安置房評估價的2％、安置高層房屋的按安置房評估價的3％由被拆遷人繳交；

10．售房單位在售房時或拆遷人在安置房屋時應代為歸集首期維修基金。并在辦理房屋產權登記手續時，須將歸集的首期維修基金移交市房屋產權督理局代管。（委托商業銀行，按國家規定的活期利率計息，利息凈收益轉作維修基金滾存使用和管理。）11．維修基金屬業主所有，業主委員會成立前，物業維修基金由市房屋產權管理局代管；業主委員會成立后、可根據業主大會的決議將物業維修基金移交給業主委員會、物業管理企業或業主大會決定委托的其他單位代管、業主大合未決定移交的，由市房屋產權管理局繼續代管。委托物業管理企業或其他單位代管物業維修基金應當簽訂委托合同。

12．向物業管理企業移交物業維修基金應當由物業管理企業和業主委員會雙方負責人同時到市房屋產權管理局辦理手續。辦理移交手續應提交下列資料：

1)業主大會決議； 2)委托合同； 3)銀行賬號

4)物業管理企業的資質證書和營業執照；

5)物業管理企業授權委托書和經辦人身份證明。

13．維修基金代管單位代管維修基金的活動應當接受市房屋產權管理局和業主委員會的檢查和監督。市房屋產權管理局代管的維修基金應當接受審計部門的審計監督。

14．維修基金閑置時，除可用于購買國債或者用于法律、法規規定的其他用用途外，嚴禁挪作他用。

15． 使用維修基金，由業主按其擁有產權的房屋建筑的面積分擔，每使用一次后應及時核算到戶，在該戶所繳維修基金中扣減。

16． 維修基金不足首次歸集的維修基金的30％時，由業主委員會按業主所擁有的房屋建筑面積比例續籌。續籌額應不低于首次歸集的維修基金總額的70％。

17．業主轉讓房屋所有權時，維修基金余額隨著房屋所有權同時過戶。原業主交納的維修基金剩余款，由物業受讓人向原業主支付，當事人另有約定的從其約定。

18．因拆遷或其它原因造成物業滅失的，物業維修基金代管單位應當將維修基金賬面余額退還給業主。

第三篇：物業維修基金管理辦法

參考資料一

關于貫徹落實《南京市物業維修基金管理辦法》的實施

意見

各有關單位:

為了貫徹落實《南京市物業維修基金管理辦法》(寧政發[2000]8號)（以下簡稱《辦法》），進一步規范物業維修基金的歸集、使用和管理，制定本實施意見。

一、維修基金歸集范圍

新建商品房、經濟適用房、集資房、已購公有住房、公有住房以及拆遷實行產權調換的房屋均應建立物業維修基金。

新建商品房包括住宅商品房、別墅、大廈、非住宅商品房、開發建設單位留作自用或出租的房屋。

二、維修基金繳交標準

1、自2000年5月1日起簽訂商品房買賣契約的，按《辦法》規定的維修基金標準繳交；

2、2000年1月7日至5月1日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協議的，在契約或協議中已明確按《辦法》規定標準繳交的，則按《辦法》規定繳交；未明確的則按原規定繳交； 3、2000年1月7日前簽訂商品房買賣契約或拆遷安置協議的，購售雙方仍按寧價房字（97）058號、寧財綜（97）85號、寧房管（97）78號三局聯合發文中的規定繳交，即：房屋建設單位應按每平方米建筑面積30元（多層）或45元（高層或設有電梯的多層）標準繳交；購房人均按每平方米建筑面積15元標準繳交； 4、1997年1月1日前已投入使用的房屋，多層按每平方米建筑面積30元，高層按每平方米建筑面積40元標準由產權人繳交；

5、經濟適用房項目建設單位按每平方米建筑面積50元，購房人按每平方米建筑面積30元標準繳交；

6、單位出售公有住房的，按當時房改政策執行。屬于2000房改政策的已購公有住房,售房單位按多層住宅、高層住宅售房款的20%、30%，購房人按購房款的2%繳交；屬于1998房改政策的已購公有住房，售房單位按多層住宅、高層住宅購房成本價的6%、8%，購房人按購房成本價的1%繳交；屬于1995、1996、1997房改政策的已購公有住房，售房單位按售房款的15%(高層20%)繳交，購房人按購房成本價的1%繳交。屬于集資建房的，購房人按照1998房改房政策繳交維修基金。

7、出租公有住房的，產權人應按上年實收租金的２０％繳交維修基金；

8、開發建設單位自用、出租商品房的，開發建設單位應按照《辦法》第八條第（二）項規定，比照本開發建設項目同類房屋售房款的2％(多層)或3%（高層）繳交維修基金。

三、維修基金繳交方式

(一)維修基金繳交時間、地點

1、商品房、經濟適用房繳交人應在領取房屋所有權證前到市房地產交易登記中心繳交維修基金；

2、已購公有住房、集資建房的售房單位，應在辦理房屋過戶登記前到市物業辦繳交維修基金；

3、拆遷實行產權調換的房屋產權人、開發建設單位等，應在領取房屋所有權證前到市房地產交易登記中心繳交維修基金。

(二)繳交維修基金應提供的資料

1、商品房、經濟適用住房、拆遷實行產權調換房

(1)《南京市商品房買賣契約》；

(2)《南京市城市房屋拆遷補償安置協議

（二）》；

(3)經濟適用住房批復；

(4)1997年1月1日前簽訂《契約》、《協議》，且房屋已交付使用的，還應提供工程竣工驗收證明。

2、已購公有住房、集資建房

(1)《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)《南京市公有住房出售審批表》；

(3)《南京市出售公有住房價格評估測算表》；

(4)《公有住房售房款繳存單》；

(5)集資建房的批復。

3、開發建設單位自用、出租房

(1)立項批復；

(2)國有土地使用證；

(3)房屋權屬登記備案證明。

(三)維修基金繳交程序

1、商品房、經濟適用住房、拆遷實行產權調換房、開發建設單位自用、出租房維修基金繳交程序

(1)繳交人按要求辦結交易、產權登記手續，并領取《南京市房產登記收費通知單》；

(2)繳交人憑《南京市房產登記收費通知單》（如需要還應提供《南京市商品房買賣契約（副本）》）在繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業維修基金繳款憑證》。

2、已購公有住房、集資建房維修基金繳交程序

(1)售房單位按要求填寫《南京市已購公有住房維修基金測算表》；

(2)售房單位將《南京市已購公有住房維修基金測算表》、房改辦已審核的《南京市公有住房出售審批表》、《南京市出售公有住房價格評估測算表》以及《公有住房售房款繳存單》三聯單交市物業辦核驗；

(3)售房單位持審核過的《南京市已購公有住房維修基金測算表》在物業辦繳存窗口足額繳交維修基金，并取得《南京市物業維修基金繳款憑證》。

四、開設帳戶的條件和程序

(一)開設帳戶的條件

1、物業管理區域界定清楚，且經市、區物業行政主管部門確認；

2、維修基金已按規定繳交；

3、售房單位已按房改政策建立維修基金。

(二)開設帳戶的程序

1、售房單位、業主委員會或委托的物業管理企業向市物業辦提交開戶申請書，并附業主委員會成立登記確認表、業主委員會委托書及物業管理服務合同；

2、提交業主分戶清冊（業主分戶清冊格式由市物業辦統一印制）；

3、市物業辦審核后，出具開戶證明；

4、憑開戶證明和有關印鑒(業主委員會財務專用章和業主委員會正、副主任印鑒)到指定銀行辦理開戶手續。名稱為XX業主委員會維修基金財務專用章，印章尺寸為4厘米×4厘米；正、副主任印鑒尺寸為1.7厘米×1.7厘米；字體均為正楷。

五、維修基金的使用

維修基金為業主所有。管理實行專戶儲存、政府監管、規范使用的原則。

維修基金只能用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新、改造項目，不得挪作他用；保修期滿后的小修和日常維護費用不從維修基金中列支，已實行物業管理的，從物業管理費中列支，未實行物業管理的由相關受益產權人按各自建筑面積比例均攤。

維修基金按幢建帳，核算到戶。

六、維修基金使用范圍

1、凡產權不屬該物業管理區域業主共有的，由其產權單位（人）或主管部門負責維修養護。

2、具體維修基金使用范圍見附件。

3、附件未涉及的，由市物業辦負責解釋。

七、維修基金申請使用的條件和程序

(一)申請使用必須具備以下條件

1、物業維修基金足額歸集到位，維修項目符合維修基金使用范圍；或符合維修基金使用范圍，且有部分物業維修基金已歸集到位，部分未歸集到位但已明確維修費用分攤標準并籌集存入維修基金專戶；

2、共用部位、共用設施設備保修期屆滿后；

3、房屋共用部位、共用設施設備的中修、大修、更新、改造，業主委員會成立前，售房單位已事先征詢相關業主的書面同意；業主委員會成立后，涉及一幢樓業主的，已事先征詢相關業主和業主委員會的書面同意；涉及物管區域全體業主的，已事先征詢業主委員會的書面同意，且業主委員會書面意見經業主（代表）大會批準或授權；

4、出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修的情形，物業行政主管部門可責成產權人及管理單位負責實施，其基金支出按物業管理區域的相關業主各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔。

(二)申請使用的程序

1、售房單位或受委托管理單位(下稱“使用單位”)向市物業辦提交維修基金使用申請表和房屋及設施設備維修基金使用預算計劃書；

成立業主委員會的，使用單位應于每年12月底前向業主委員會提出下維修計劃和基金預算，經業主委員會書面同意加蓋業主委員會公章；

業主委員會應在收到計劃和預算后15日內做出書面答復，逾期視為不同意。列入維修基金使用范圍的急修項目，物業管理企業應書面請示業主委員會，業主委員會應在24小時之內答復，逾期視為不同意；

2、提交業主分戶清冊，房改房售房單位還應提供房屋權屬證明等；

3、市物業辦受理后7日內審核完畢，急修項目特事特辦并簽署意見，按核定預算經費的70%預撥費用；

4、使用單位憑市物業辦開具的維修基金使用憑證到承辦銀行辦理劃款手續；

5、維修工程項目竣工后，使用單位憑已批準的維修基金使用申請表、維修工程合同、維修決算、維修工程項目費用結算發票、維修項目受益業主反饋表并加蓋業委會印章，到市物業辦辦理余額基金劃撥手續。

八、維修基金分攤辦法

(一)維修基金的分攤

1、房屋的共用部位發生自然損壞，包括同幢或同單元業主共同使用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等，基金支出由同幢或同單元房屋內全體業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

2、已納入建設成本的共用設施設備發生自然損壞，包括上下水主立管道、落水管、煙道、水箱、電梯、天線、照明、供電線路、暖氣線路、加壓水泵、鍋爐、消防和安全設施等，基金支出由物業管理區域內相關業主或本幢相關業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

3、已納入建設成本的其他共用設施設備發生自然損壞，包括道路、綠地、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋，基金支出由本物業管理區域內全體業主按各自擁有房屋建筑面積分攤。

4、同一物業未繳交維修基金的業主，其應承擔的維修費用，由業主委員會籌集。

(二)維修基金分攤使用比例

維修基金本金以按規定足額繳存的為基數，最高只能使用其基數的70%。分攤到戶后，部分業主使用本金70%還不敷維修費用的，由業主委員會及時續籌，續籌維修基金標準由業主委員會按業主擁有的房屋建筑面積比例制定，并提交業主(代表)大會通過。原則上相關業主續籌后的維修基金余額不得少于其首次應繳的維修基金額。續籌標準自大會通過之日起7日內報市物業辦備案，并將續籌基金繳至市物業維修基金專戶。

維修基金分攤使用具體比例見下表：

使用年限

房屋等級 10年 20年 30年 40年 50年

鋼結構 10% 50% 70% 續籌 續籌

鋼混結構 20% 50% 70% 續籌 續籌

混合結構 10% 30% 50% 70% 續籌

磚木結構 15% 20% 25% 45% 70% 其 它 15% 25% 35% 45% 70%

九、維修基金的帳務管理

(一)維修基金實行兩級帳戶管理體系。一級帳戶為市物業辦主賬戶,用于維修基金的繳存、使用、結息、增值等帳務管理活動；二級帳戶為業主委員會或售房單位輔助帳戶，用于具所轄維修基金的使用；

(二)開設帳戶后，業主委員會、已實施物業管理的售房單位應將維修基金的輔助帳務委托物業管理企業代管，并在物業管理服務合同中約定。維修基金本金應按幢建立帳冊，記帳到戶。物業管理企業應將已使用物業維修費用的情況按幢登記，定期公布； 未實施物業管理的售房單位可自行管理帳務。

(三)業主委員會、售房單位或委托管理單位應當每季與市物業辦核對維修基金帳目并將下列情況每年向全體業主公布一次：

1、維修基金繳交、使用和結存的金額；

2、發生維修、更新的項目和費用及按戶分攤情況；

3、維修基金的其他情況。

(四)承辦銀行應當每月向市物業辦、業主委員會、售房單位打印維修基金帳戶對帳單。

(五)市物業辦每年向業主委員會或使用單位打印維修基金匯總數據余額單和利息憑證。

十、有關問題的補充說明

1、維修基金實行以一個物業管理區域為單位、統一管理的原則。已購公有住房維修基金須納入所在物業管理區域的，售房單位應遵守此原則，先按首次繳交標準對已購公有住房維修基金分攤到戶，并將相關購房人的維修基金從本單位剝離。剝離后的維修基金，納入物業管理區域統一管理，其使用申請、增值申請等日常業務不再由售房單位負責，轉由業主委員會負責。

2、電梯維修問題在《南京市電梯維修基金管理辦法》未出臺之前,仍按寧政發[2000]8號文件規定執行。

3、高層樓宇（含小高層）或多層設有電梯的業主，不論其使用電梯否，所有購房人均按售房款的3%繳交,維修基金繳交標準不予區分。

4、高層樓宇附有裙樓的，裙樓檐高20m以上的(含20m)或裙樓檐高雖低于20m，但設有電梯的，其維修基金繳交標準按高層標準執行，20m以下沒有電梯的按多層標準執行。

5、物業管理區域內，經營性車庫和產權面積之外的地下室，維修費用由使用人承擔，不在維修基金列支范圍。

6、物業管理區域內，經批準設置的經營性設施的收益，在扣除物業管理企業代辦費用后，應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費，收益的70%納入維修基金，合同另有約定的除外。

7、購房人在《南京市商品房買賣契約》中的申報面積與產權備案證或購房價款的票據不符的，應在原契約中增加補充條款，予以明確；申報面積與房屋所有權證面積不符的，以房屋所有權證面積為準。

8、購房人簽約時間及實施購買行為均在2000年5月1日之前，因更名等原因需重新簽訂契約的，維修基金依然按原契約簽訂時的政策執行。

9、對于已辦理房屋交易過戶手續，或已領取房屋所有權證的，如開發建設單位未繳納維修基金，應按政策規定予以追繳。對欠繳單位，房管機關將暫停辦理其產權初始登記手續，其非市政拆遷項目，暫停拆遷許可證的審批，對在建工程或項目，暫停預售（銷售）許可證的審批。屬于個人應繳未繳的，可由業主或其配偶申請將自己名下存儲的公積金用于支付，若公積金已使用或用于購房作貸款按揭的，則按其擁有的房屋建筑面積比例予以分攤籌措。

10、已購公有住房維修基金未歸集到已購公有住房維修基金專戶的，有特殊困難的售房單位可申請用單位售房款支付維修基金，售房款已使用完或將維修基金挪作它用的，原售房單位應予以補交。

11、因購房人終止契約、拆遷或其他不可抗力的因素造成房屋滅失的，業主可持本人身份證件、開發建設單位證明及退房價款發票、注銷契約（或房地產權證）的證明、拆遷協議和業主委員會(或售房單位)的證明，到市物業辦辦理維修基金退款手續。

12、因房屋滅失辦理維修基金退款手續時，本金未使用過的，應將購房人繳交的本金退給購房人；若已動用過本金的，則退余額部分。

13、單位購買的商品房，已按規定繳交維修基金的，向職工出售時，產權單位不再繳交，購房職工仍按房改規定繳交原產權單位。

14、已購公有住房上市后，其共用部位、共用設施設備的維修管理責任單位以及維修基金管理方式不變，買賣雙方與責任單位辦理戶名變更手續。單位繳存的維修基金不予返還。賣方個人原繳交的維修基金本金或余額不予退還，隨房屋產權同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

15、商品房二次上市后，原繳維修基金余額隨房屋產權同時過戶，由買方向賣方支付此項費用。

16、換購已購公有住房的，分別按不同購房的房改政策規定計算維修基金。原購房的單位維修基金轉入現購房，換購單位繳納現購房單位維修基金的不足部分；由換購單位退還購房人原購時繳交的個人維修基金，同時購房人繳納現購房個人維修基金。

17、在寧省級單位的房改房維修基金，執行統一政策，單獨管理。

附：《南京市物業維修基金使用范圍》。

附件

南京市物業維修基金使用范圍

第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等），恢復承載能力。

修繕屋面滲漏部位（超過整幢屋面面積20%以上），重鋪、新換隔熱板。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：整體修復路面、路牙。

2、綠地：經驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。

3、公益性文體設施（亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。

第二部分 共用設備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機房部分：

1）曳引機組：更換電動機定子、轉子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2）限速安全系統：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動門機構：更換轎門安全觸板、開關門電機。

3）導軌：更換變形損壞部件。

4）導靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對重：更換導靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

（二）中央空調

1、空調壓縮機部份：

1）活塞式壓縮機：更換氣缸套、蓋，更換活塞、氣閥、連桿襯套、軸瓦、軸封器、截止筏，更換油泵泵體、齒輪、轉子、軸承，更換聯軸器柱銷、檔圈、傳動組。

2）離心式壓縮機：更換電動機、主軸、工作葉輪組件、軸承、進口導葉。

3）螺桿式壓縮機：更換轉子、平衡活塞、軸承、卸載滑筏。

2、中央空調給水：更換鈉離子交換器、各類水泵、膨脹水箱、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門、過濾器，修換電機繞組、絕緣。

3、冷凝器：更換閥門、管道。

4、蒸發器：更換閥門，修換殼管、盤管。

5、膨脹閥：更換。

6、控制系統：更換主控板。

7、輔助設備：更換油分離器、貯液器、過濾器、電磁閥、壓力控制器、油壓差控制器、冷卻塔外殼及通風機。

8、風機盤管：更換風機、盤管。

9、新風及變風量機組：更換風機、電動機、表冷器、控制箱。

10、雙效溴化鋰吸收式機組：更換各類泵及電機，修換發生器、吸收器、引射器、U型管、換熱器、蒸發器、冷凝器。

11、通風設備：整體更換風機、風扇、散流器、除塵器。

（三）鍋爐

1、爐體：整體更換下降管、水冷壁、耐火磚爐墻、爐膽、煙管。

2、水處理設備：更換水泵，陰、陽離子交換器。

3、燃煤爐燃燒器：修換齒輪變速箱、風機、出渣機、爐排。

4、燃油、燃氣爐燃燒器：修換風機、氣泵、油泵、霧化器、電磁閥、調節閥，油咀。

5、供熱設備：更換分汽缸、換熱器。

（四）電氣系統

1、強電：

（1）高壓柜：更換各類柜體、儀表，修換斷路器、隔離開關、負荷開關、操縱機構、互感器、熔斷器、避雷器、接地開關、手車及機械閉鎖電器連鎖。

（2）變壓器：更換冷卻風扇、控制箱、柜體、溫度指示儀、絕緣油，修換繞組、絕緣、油枕、散熱片。

（3）低壓電器：電動機整機更換（5kw以上），轉子、定子繞組修換（10kw以上），更換蓄電池、不間斷電源，更換各類柜體、儀表，修換斷路器、開關及接觸器（100A以上）、互感器、隔離器、電容器，整體更換配電箱、控制箱、照明箱，全部更換照明燈具、線路、插座。

2、弱電：

1）電話通訊：修換各類型程控交換機，更換交接箱、中繼箱。

2）廣播音響：更換全部音箱、揚聲器、音響布線。

3）電視系統：修換衛星拋物面天線、接受機，全部更換同軸電纜分配箱。

4）火災報警：修換區域報警、集中報警控制器，全部更換探測器、報警器。

5）安保監控：更換電視監控控制臺、監視器（多畫面），小區周邊防范的遠紅外探頭（5米以上）和彩色攝像頭（多方位、多焦距），修換入侵報警系統。

6）綜合布線系統：整體更換配線箱、交接箱、電纜、光纜，全部更換適配器。

（五）消防設備：

1、整體更換防火卷簾，更換防火門、防排煙風機、排煙防火閥。

2、消防給水：修換消防泵，更換接合器，整體更換消防栓箱，全部更換噴淋裝置，整體翻修水池，更換Φ150以上（含Φ150）管道、閥門。

（六）給排水：

1、生活給水：整體翻修水池、水箱，更換水泵、電機、液位控制器、氣壓水罐、Φ150以上（含Φ150）管道、閥門，水泵維修需解體更換葉輪、泵軸。

2、排水設備：全部更換排水管、水封，整體更換管道，翻新化糞池、窨井、檢查井、雨水井，更換動力、有源化糞池動力設備。

（七）質量要求：

設備在修復后必須達到完好。按其出廠標準，總體各項性能指標達到原產品標準的90%以上，正常運轉能耗不得高于原產品標準的110%。必要時，由行業主管部門或技術監督部門進行測試

第四篇：物業維修基金使用范圍

物業管理師考試經營管理資料：物業維修基金使用范圍

2010-9-17 14:13 來源于網絡 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】

第一部分 房屋共用部位共用設施維修基金使用范圍

（一）房屋本體：

拆換加固受損房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂

等），恢復承載能力。

整體修繕戶外墻面、頂棚、踢腳線、外檐、雨篷抹灰層或塊料面層。整體修繕公共部位

樓地面面層。

玻璃幕墻整體灌注結構膠，更換變形鋁合金框架、損壞玻璃。（鋁塑板墻面參照執行）

戶外走廊通道、樓梯間、門廳、地下室門窗整體修換。

（二）公建配套：

1、道路（路幅寬7米以下）：路面破損50%以上，整體修復路面、路沿。

2、綠地：經驗收投入使用一年后，原有綠地率下降30%的，進行補栽、補植。

3、公益性設施（休閑椅凳、垃圾桶、亭廊、臺、池、雕塑、游樂場、健身設施等）：經驗收投入使用三年后，設施自然損壞需修換的。

4、小區圍墻及大門：因自然損壞影響安全和使用需要整體修繕、更新的。

第二部分 共用設備維修基金使用范圍

（一）垂直電梯

1、機房部分：

1）曳引機組：更換電動機定子、轉子、軸承；減速器軸承、蝸桿、從動軸。

2）限速安全系統：更換限速器、安全鉗、漲緊輪。

3）控制屏：更換主控板、勵磁板、電源板。

4）選層器：整體更換。

5）終端保護裝置：更換上、下極限杠桿、鋼絲繩、鋼絲繩漲緊裝置。

2、井道部分：

1）轎廂、轎架：更換轎廂、操縱箱（內召）、超滿載裝置、安全鉗。

2）自動門機構：更換轎門安全觸板、開關門電機。

3）導軌：更換變形損壞部件。

4）導靴：整體更換。

5）曳引鋼絲繩：全部更換。

6）對重：更換導靴。

7）緩沖器：更換緩沖彈簧或活塞。

3、廳站部分：

1）召喚按鈕箱（外召）：各層全部更換。

2）層樓指示器：各層燈具、線路全部更換。

第五篇：物業維修基金管理制度

物業維修基金管理制度

第1章總則 第1條目的

為規范物業維修基金的收取、管理、使用工作，特制定本制度。第2條適用范圍

本制度適用維修基金的收取、管理和使用。第3條維修基金的使用范圍

1.公用設施維修基金的使用范圍：小區內的道路、小區內的路燈、小區內園林綠化地、小區內的地下排水管、小區內的文化體育場所、小區內的停車場及其他公用設施。

2.房屋本體維修基金的使用范圍：房屋的承重墻的結構部位、抗震結構部位、墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、電梯、機電設備、本體消防設施、公共天線、本體上下水共用管道、共用防盜監控設施及其他房屋本體共用部分。

第2章維修基金的管理控制 第4條維修基金的收取

1.開發商在工程竣工驗收后，按小區建設總投資的2％計算公用設施維修基金。公用設施維修基金將一次性劃撥到區住宅管理部門的專用賬戶上。

2.房屋本體維修基金的收取。公司財務部在小區住宅保修期滿以后開始計收房屋本體維修基金。由財務部會計編制住戶下月的“房屋本體維修基金應收明細表”，客戶服務部人員在規定時間內進行收取。

3.維修基金不足時，可由財務部編制籌集方案報業主委員會，由業主委員會征集。第5條維修基金的保管

1.維修基金在房屋交付使用后，業主委員會成立前，一般由政府主管部門代管。業主委員會成立后，經業主委員會同意，可以交物業管理公司代管。

2.公用設施、設備維修基金一般每個小區設立一個專用賬戶，本體維修基金則按每棟樓宇設置一個專用賬戶。

3.公用設施維修基金的管理。

（1）公用設施的維修基金由物業管理公司設立專門賬戶管理，物業管理公司無權干涉業主委員會對基金的正常使用，但有權嚴格按使用審批程序審查無誤后支出。

（2）小區業主或其他相關人員及單位，如果對公用維修基金的收支賬目有疑問，可向業主委員會、管理公司或下屬管理處提出質詢。

4.房屋本體維修基金的管理。

（1）房屋本體維修基金以房屋每棟為單位設立專門賬戶管理，并設立專用賬號存儲各棟物業的本體維修基金。

（2）經辦人憑房屋本體維修基金支出的原始憑據，按企業的“費用審核報銷作業規程”中的相關規定到財務部辦理報銷手續。

（3）財務部會計將房屋本體維修基金的報銷單據根據企業的“會計核算作業規程”中的相關規定進行賬務處理。

（4）如果小區內的日常小修超過了房屋本體維修基金的比例，則應經過業主委員會或所需進行維修的單棟房屋的50％以上的業主同意，將超出的部分在下房屋本體維修基金的小修費里沖抵，或經業主委員會決定提高本體基金標準來彌補。

（5）小區內的業主、其他相關單位或個人如對房屋本體維修基金的收支存有疑問，可以向業主委員會查詢，向公司財務部查詢，管理處接到咨詢后應認真予以解釋。

第6條維修基金的使用

1.公用設施維修基金的使用程序。

（1）提出使用申請。物業公司需要使用公用設施維修基金時，應向小區業主委員會提供相關材料進行申請。材料包括以下內容。

①公司總經理簽字并加蓋公司用章的使用申請。②相關項目的有關圖紙、預算資料。③施工承接單位或人員資質資料。

（2）業主委員會審議。小區業主委員會在接到公用設施維修基金的使用申請后在規定日期內召集業主大會進行審議。

（3）如果業主大會不同意使用公用設施維修基金，而物業公司認為有充足理由的，應根據不同意的意見進行整改，再次申請。

（4）業主委員會可以對使用維修基金的工程項目的施工質量及材料消耗等進行監控，并按工程要求進行驗收。

2.房屋本體維修基金的使用。

物業公司收取的房屋本體維修基金原則上×％用于房屋本體公用部位的日常維修和零星小修，×％用于房屋本體公用部位的中修以上維修工程，特殊情況可另行處理。在確實需要使用時應按以下程序執行。

（1）向業主委員會提交資料。管理公司因需要進行中修以上的維護工程時，應向業主委員會提供下列資料。

①公司總經理簽名的申請計劃。②項目的預算資料。③其他相關資料。

（2）經業主委員會審議。經審議，如業主管理委員或該棟50％的業主不同意，而公司或下屬管理處認為有足夠理由實施該項工程的，公司或下屬管理處可向小區住宅管理部門申請，經管理部門核定后實施；如果業主委員會或該棟50％的業主書面同意，管理公司或下屬管理處應按計劃執行該項工程。

（3）年底制訂基金使用計劃及預算并予以公告。公司財務部應在每年12月31日前，向業主委員會提交下一房屋本體維修基金的使用計劃及預算，在業主委員會審批同意后應在公告欄予以公告，讓全體業主知曉。

第3章物業維修基金資料的保管

第7條應在每月月末將本月物業維修基金的發生憑據匯總、記賬并按“會計核算作業規程”中的相關規定進行賬務處理。第8條財務部經理對物業維修基金的財務資料進行審核，確認無誤后，加密后在財務部保存。

第4章附則

第9條本制度已通過物業公司及業主委員會審批，自頒布之日起實施。