第一篇：吉林省2017年上半年房地產估價師《案例與分析》：估價報告內部審核表內容構成試題

吉林省2017年上半年房地產估價師《案例與分析》：估價報告內部審

核表內容構成試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列關于地租的表述中，錯誤的是。

A：農產品的市場總價格是土地上生產的產品數量與每個產品市場價格的乘積

B：土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息

C：生產成本是以社會平均水平或一般水平計算的

D：經營利潤是按照全部預付資本的社會一般利潤率計算的E：工業用地的監測點評估價格

2、某宗房地產的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預計該宗房地產年有效毛收人為80萬元，運營費用率為40％，安全利率假定為6％，風險補償率為安全利率的40％。該房地產的收益價格為萬元。

A：368 B：552 C：561 D：920 E：工業用地的監測點評估價格

3、由企業簽發，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據是。(2009年試題)A：匯票

B：本票

C：支票

D：銀行券

E：執行層的組織協調

4、下列不屬于企業利潤的是__。

A．營業利潤

B．投資凈收益

C．額外總收入

D．營業外收支凈額

5、城市規劃的實施管理主要包括兩部分內容。

A：報建審批管理和批后管理

B：網絡管理和批后管理

C：報建審批管理和人工管理

D：批后管理和微機管理

E：房地產估價機構必須加蓋公章

6、由城市規劃管理部門核發的__，主要規定了用地性質、位置和界限。

A．選址規劃意見通知書

B．規劃設計條件通知書

C．建設用地規劃許可證 D．建設工程規劃許可證

7、以下選項中屬于房屋拆遷補償安置費用的有。

A：房屋拆遷管理費

B：搬遷補助費

C：房屋拆除和渣土清運費

D：土地使用權出讓金

E：工業用地的監測點評估價格

8、下列關于拍賣價高者得規則，表述錯誤的是。

A：價高者得規則是指拍賣標的應賣給出價最高的競買人

B：竟買人的最高應價經拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后，拍賣成交

C：價高者得規則約束競買人、拍賣人

D：價高者得規則不約束委托人

E：執行層的組織協調

9、某投資商欲進行寫字樓置業投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關系數是__。

A．0.57 B．0.74 C．0.80 D．1.04

10、《房地產估價機構管理辦法》規定，二級房地產估價機構資質申請一級資質，其取得二級房地產估價機構資質要在年以上。

A：半

B：1 C：2 D：3 E：執行層的組織協調

11、國務院宣布從年下半年開始，全國城鎮停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。

A：1995 B：1996 C：1998 D：2000 E：房地產估價機構必須加蓋公章

12、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是。

A：青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

B：征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C：新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定

D：地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

E：工業用地的監測點評估價格

13、目前，按照國家最新政策，經濟適用住房單套的建筑面積控制在左右。

A：60 B：70 C：80 D：90 E：房地產估價機構必須加蓋公章

14、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的__。

A．60% B．70% C．80% D．90%

15、在市場調查的確定問題和調查目標階段，調查項目可以分為不同類別。其中，__是指通過收集初步的數據，來揭示問題的真實性質，從而提出一些推測和新想法。

A．試探性調查

B．描述性調查

C．因果性調查

D．假設性調查

16、在我國，會計年度自公歷止。

A：上年的6月1日起至次年5月31日

B：上年的8月1日起至次年7月31日

C：每年的1月1日起至12月31日

D：每年的6月1日起至次年的5月31日

E：執行層的組織協調

17、最低收入家庭住房保障原則上以__為輔。

A．實物配租

B．租金核減

C．發放租賃補貼

D．實物配租和租金核減

18、以房地產抵押為目的的估價，除了遵守一般原則外，還應遵守__。

A．現實性原則

B．適宜性原則

C．技術性原則

D．客觀原則

19、關于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是__。

A．因為住房公積金是政策性資金，所以實行全部免稅政策

B．個人提取住房公積金賬戶內的存儲余額，按比例計征個人所得稅

C．個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅

D．職工個人及其單位超過國家或地方政府規定的比例繳付的住房公積金，應將其超過部分并入個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅

20、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是__。

A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定

D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

21、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和__。

A．目標 B．途徑

C．市場化

D．商品化

22、商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的交存住宅專項維修資金。

A：使用面積

B：套內建筑面積

C：共有面積

D：建筑面積

E：執行層的組織協調

23、下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是。

A：戶型

B：樓層

C：層高

D：裝修

E：工業用地的監測點評估價格

24、下列股東權利中屬于共益權的是

A：出席股東大會的權利、股票過戶的權利、表決權

B：股息紅利分配的請求權、表決權、出席股東大會的權利

C：表決權、查詢公司經營狀況的請求權、出席股東大會的權利

D：股票過戶的權利、表決權、查詢公司經營狀況的請求權

E：執行層的組織協調

25、根據合法原則，拆遷入與被拆遷入對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，可以按照協商結果進行評估。在被拆遷房屋的性質不能協商一致時，應當向申請確認。

A：當地拆遷管理部門

B：當地國土部門

C：當地行政主管部門

D：城市規劃行政主管部門

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、城市房屋拆遷評估價格的確定不考慮被拆遷房屋的__。

A．區位

B．用途

C．搬遷補助費

D．建筑面積

2、房地產開發項目的主要不確定性因素有。

A：開發期和租售期

B：權益投資比率

C：資本化率

D：貸款利率

E：運營費用

3、屬于產權登記制種類的是。

A：特權登記制 B：權利登記制

C：歸屬登記制

D：托倫斯登記制

E：契據登記制

4、住房公積金。

A：全部歸職工個人所有

B：全部歸單位和職工共同所有

C：記入職工個人的住房公積金賬戶

D：用于建造、購買、翻建、大修自住住房

E：用于租賃自住住房

5、《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規定：“違反土地管理法規，非法占用耕地改作他用，數量較大，造成耕地大最毀壞的。”

A：處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

B：處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

C：處3年以上、7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金

D：處3年以上、5年以下有期徒刑，并處或者單處罰金

E：執行層的組織協調

6、房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，可以收取__。

A．傭金

B．手續費

C．咨詢費

D．保證金

7、某房地產開發企業向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息__萬元。

A．2.00 B．7.30 C．8.53 D．9.00

8、城市環境噪聲污染的特征包括。(2006年房地產經紀人相關知識試題)A：能量污染

B：感覺公害

C：生活污染

D：局限性污染

E：空氣污染

9、近因原則的具體含義是。

A：如果引起保險事故發生，造成保險標的損失的近因屬于保險責任，則保險人承擔賠償責任

B：如果引起保險事故發生，造成保險標的損失的近因屬于保險責任，則保險人不承擔賠償責任

C：如果近因屬于除外責任，則保險人負賠償責任

D：如果近因屬于除外責任，則保險人不負賠償責任

E：如果引起保險事故發生，造成保險標的損失的近因同屬于保險責任和除外責任，則保險人不負賠償責任

10、公開市場價值是指下列條件下最可能實現的價格__。A．賣方和買方掌握必要的市場信息

B．賣方具有必要的專業知識，并了解交易對象

C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

D．賣方和買方追求各自利益的最大化

E．賣方和買方急于完成交易

11、產權不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應當就該房屋的有關事項向__辦理證據保全。

A．公證機關

B．公安機關

C．法院

D．縣級以上人民政府

12、房地產開發成本的增加__房地產的價格。

A．必定提高

B．必定降低

C．不一定提高

D．不一定降低

13、某房地產估價機構調查了所在城市2009年12個新建樓盤的平均銷售價格，調查結果見下表。

A．樓盤

B．1 C．2 D．3 E．4 F．5 G．6 H．7 I．8 J．9 K．10 L．11 M．12 N．價格/元/m2 O．4500 P．1800 Q．2400 R．1980 S．1980 T．2800 U．2800 V．3000 W．5880 X．1980 Y．2460 Z．1980

14、以下費用和稅金屬于征收集體土地下的土地取得成本的相關稅費的有。

A：征地管理費

B：耕地占用稅

C：印花稅

D：契稅

E：新菜地開發建設基金

15、開發商的主要合同關系通常包括（）等。

A．保險合同

B．分包合同

C．銷售合同

D．勘察設計合同

E．加工合同

16、香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議規定，在內地的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于的考慮結果。

A：內地政策

B：占領世界投資市場

C：風險轉移

D：投資組合E：借款合同

17、下列關于資產負債表的表述，錯誤的是。

A：資產負債表是會計報表中的一種主要報表

B：資產負債表是根據會計不等式的原理設計的

C：通過資產負債表可以了解企業的經濟實力、償債能力、經營能力等情況，以及企業未來的財務趨向等方面的信息

D：資產負債表的編制方法主要是根據各種賬簿記錄編制

E：執行層的組織協調

18、建筑物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬于經濟折舊的有__。

A．功能落后

B．功能缺乏

C．環境污染

D．交通擁擠

E．正常使用的磨損

19、實物期權方法可以應用于房地產投資決策，主要是因為房地產投資具有__。

A．可預測性

B．不可控性

C．不可逆性

D．可延期性

E．不可彎更性

20、征收和征用的共同之處在于。

A：都是改變所有權

B：都是改變使用權

C：都要依法給予補償

D：都是為了公共利益需要 E：都要經過法定程序

21、房地產價格評估收費，按照房地產評估價格總額采取__計算。

A．固定費率

B．差額費率分檔累進

C．定額費率

D．評估機構自定費率

22、房地產開發企業銷售商品住宅時，應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，向買受人提供。

A：《住宅平面示意圖》

B：《住宅立面示意圖》

C：《住宅剖面示意圖》

D：《住宅質量保證書》

E：《住宅使用說明書》

23、供求變化對均衡價格和均衡交易量均有影響，其相互關系為__。

A．供給增加等于需求增加時，均衡價格不變，均衡交易量增加

B．供給增加等于需求減少時，均衡價格下降，均衡交易量下降

C．供給減少小于需求減少時，均衡價格下降，均衡交易量增加

D．供給減少大于需求增加時，均衡價格上升，均衡交易量減少

E．供給增加大于需求增加時，均衡價格下降，均衡交易量增加

24、房地產開發過程中需要金融機構服務的資金類型是__。

A．支付土地出讓金的貸款

B．支付開發費用的短期資金或“建設貸款”

C．用于土地儲備的貸款

D．項目建成后用于支持置業投資者購買房地產的長期資金或“抵押貸款”

E．住房抵押貸款

25、《土地使用權出讓合同》規定：土地使用者在簽約時應繳納地價款的一定比例作為定金，并應在__日內支付全部價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權并不退定金。

A．15 B．30 C．60 D．90

第二篇：云南省房地產估價師《案例與分析》：估價報告內部審核表內容構成試題

云南省房地產估價師《案例與分析》：估價報告內部審核表內容構成試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列表述中，正確的是__。

A．凡是中國境內擁有房屋產權的單位和個人都是房產稅的課稅對象 B．房產稅、土地使用稅是比例稅率，土地增值稅則是累進稅率

C．耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農業建設的單位和個人征收的一種稅，但炸藥庫用地應該免稅

D．契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對產權出售人征收的一種稅，其稅率為3%～5%

2、下列關于比準價格、積算價格和收益價格關系的表述中，正確的是。A：在房地產市場比較成熟且處于正常狀態時，積算價格低于收益價格 B：在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

C：在房地產舊場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高于比準價格或收益價格

D：比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

E：工業用地的監測點評估價格

3、下列表述中不正確的是．【2004年考題】

A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結果 B：在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結果 C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結果 D：在實際估價中，不同的估價作業期將影響估價結果 E：工業用地的監測點評估價格

4、基本完好房的成新率為__。A．

十、九成新 B．

九、八成新 C．

八、七成新 D．

七、六成新

5、已知某投資項目折現率為11％時，凈現值為1700萬元，折現率為12％時，凈現值為-870萬元。則該投資項目的內部收益率是。A：11.12％ B：11.36％ C：11.66％ D：12.95％ E：借款合同

6、拆遷當事人雙方對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當由確認。(2009年試題)A：房地產行政主管部門 B：房屋拆遷管理部門 C：城市規劃行政主管部門 D：房屋登記機構

E：房地產估價機構必須加蓋公章

7、下列影響房地產市場運行環境的因素中，屬于經濟環境的因素是__。A．城市或區域產業結構與布局 B．人口數量與結構 C．土地資源狀況 D．建筑技術進步

8、下列關于達成拆遷房屋補償協議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，不正確的是__。

A．拆遷當事人達成仲裁協議的，應采取仲裁方式

B．拆遷當事人沒有達成仲裁協議，可向人民法院提起民事訴訟

C．拆遷當事人達成仲裁協議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理 D．訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行

9、城市房屋拆遷估價方法一般應當采用。A：路線價法 B：成本法

C：假設開發法 D：市場比較法

E：房地產估價機構必須加蓋公章

10、下列有關丘的表述中，不正確的是__。A．一個地塊屬于一個產權單元時稱為獨立丘

B．房地產權屬檔案中，房地產卡片一般按丘的順序填制 C．組合丘一定大于獨立丘

D．房屋權屬證書中應注明丘號

11、中國房地產市場的發展急需擴展房地產__渠道，以擺脫過分依賴商業銀行貸款的局面。A．間接融資 B．直接融資 C．基金融資 D．債券融資

12、某宗地面積為5000㎡，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元／㎡，擬進行改造。批準的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元／㎡，則理論上應補交地價萬元。A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工業用地的監測點評估價格

13、住房公積金管理的基本原則是__。A．低存低貸

B．住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶、財政監督 C．維護住房公積金所有人的合法權益 D．通過安全運作實現合理增值

14、I regret ______ harder at office.A．not to have worked B．not having worked C．not have worked D．having not worked

15、施工單位簽署質量合格的文件上，必須有的簽字蓋章。A：注冊建筑師 B：注冊結構工程師 C：注冊建造師

D：注冊監理工程師 E：執行層的組織協調

16、某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為__。A．75% B．79% C．81% D．84%

17、若注冊結構工程師注冊有效期屆滿需要繼續注冊的，應當在期滿前日內辦理注冊手續。A：30 B：15 C：45 D：60 E：執行層的組織協調

18、下列與城市規劃管理有關的工作中，屬于城市規劃保障系統主要內容的是__。A．城市規劃的制定

B．城市規劃的實施和管理 C．城市規劃的監督檢查

D．城市規劃法律法規的制定

19、房地產開發企業的利潤可分為4個層次。其中，經營利潤與營業外收支凈額之和為。A：利潤總額 B：投資利潤 C：稅后利潤 D：可分配利潤 E：借款合同

20、某可比實例的實物狀況比估價對象優9％，則其實物狀況修正系數為。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工業用地的監測點評估價格

21、確定房改“三改四建”基本內容的是。

A：1991年11月，國務院辦公廳下發的《關于全面進行城鎮住房制度改革的意見》

B：1994年7月18日國務院下發的《關于深化城鎮住房制度改革的決定》 C：1998年7月3日發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》

D：2003年8月12日國務院下發的《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》

E：房地產估價機構必須加蓋公章

22、征收基本農田，須經批準。A：國務院

B：省級人民政府 C：市級人民政府 D：縣級人民政府 E：執行層的組織協調

23、下列不屬于導致建筑物經濟折舊的因素是。A：交通擁擠 B：建筑技術進步 C：城市規劃改變 D：自然環境惡化

E：工業用地的監測點評估價格

24、某建筑安裝工程中，規費為300萬元，企業管理費為280萬元，利潤為300萬元，該建筑安裝工程間接費為__萬元。A．350 B．580 C．600 D．880

25、設臨街深度價格修正率見下表．另設，旁街對街角地的影響深度以4．5m為一級距，旁街影響加價率依次為旁街路線價的40％、20％和10％，則下圖的宗地B的單價為．【2007年考題】 A：6 400元／㎡ B：6 800元／㎡ C：6 960元／㎡ D：7 600元／㎡

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產估價師參加的下列保險中，屬于社會保險險種的有。A：社會養老保險 B：健康保險

C：勞動工傷保險 D：意外傷害保險 E：失業保險

2、在工程量計算規劃中，計算一半建筑面積的有__。A．有頂蓋無圍護結構的場館看臺

B．建筑物外無圍護結構，有頂蓋的走廊、挑廊 C．建筑物有圍護結構的挑廊、走廊 D．屋頂樓梯間、電梯機房 E．建筑物內的變形縫

3、根據權利的作用，以下民事權利屬于形成權的是__。A．物權 B．知識產權 C．人身權 D．撤銷權

4、為了防御地質災害，甲房地產開發公司對已預售的房屋結構進行更改，如果該更改對購房者有利，則甲公司。A：不必通知買受人

B：可在交房時再告知買受人 C：應公示通知買受人 D：應書面通知買受人 E：執行層的組織協調

5、一般抵押登記包括。A：房屋抵押權設立登記 B：房屋抵押權變更登記 C：房屋抵押權轉移登記

D：房屋最高額抵押權確定登記 E：房屋抵押權注銷登記

6、成功的房地產租售一般包括。

A：為使潛在的購買者或租戶了解物業狀況而進行的宣傳溝通階段 B：就有關價格或租金及合同條件而進行的談判階段 C：不毀其雙方的利益，做到公平交易 D：把握全過程的信息，掌握全局 E：雙方協商一致后的簽約階段

7、綜合驗收中的__是竣工項目投入使用前的關鍵環節。A．消防驗收 B．規劃驗收 C．環保驗收 D．人防驗收

8、長期資金市場的功能主要是引導長期儲蓄轉化為長期投資，其特點不包括__。A．融資期限長 B．流動性差

C．資金交易量大

D．融資的目的主要為了解決長期投資性資金的需要

9、下列關于享受優惠政策的普通住房標準，表述正確的是。A：住宅小區建筑容積率在2．0以上 B：住宅小區建筑容積率在1．0以上 C：單套建筑面積在140以下 D：單套建筑面積在120以下 E：實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1．2倍以下

10、關于房地產投資特性的說法，錯誤的是。A：區位選擇異常重要 B：不易產生資本價值風險 C：存在效益外溢 D：易受政策影響 E：借款合同

11、關于假設開發法中采用傳統方法應計息的項目包括__。A．未知、需要求取的待開發房地產的價值 B．取得待開發房地產的價值 C．開發成本和管理費用

D．開發成本、管理費用和銷售費用

E．開發成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費

12、在估價中，測算開發利潤時應注意__。A．開發利潤是所得稅后的

B．開發利潤是在正常條件下房地產開發商所能獲得的平均利潤 C．直接成本利潤率的計算基數為土地取得成本+開發成本

D．成本利潤率的計算基數為土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息 E．銷售利潤率的計算基數為房地產開發完成后的價值

13、A房地產開發公司在B縣開發建設經濟適用住房小區，該經濟適用住房項目每平方米成本價中，征地和拆遷補償費100元、勘察設計和前期工程費200元，建安工程費800元，住宅小區基礎設施建設費(含小區非營業性配套公建費)100元，貸款利息30元。其每平方米計入房價的管理費應不超過元。A：12 B：24 C：36 D：48 E：執行層的組織協調

14、保險合同的輔助人，包括。A：被保險人 B：受益人

C：保險代理人 D：保險經紀人 E：保險公估人

15、某收益}生物業的潛在毛租金收入為100萬元，假設在某報告期內的空置率為30%，所有用戶都能按時繳納租金，物業的其他收入為56萬元，則此報告期該物業的有效毛收入為__萬元。A．86 B．26 C．126 D．70

16、住房公積金。

A：全部歸職工個人所有

B：全部歸單位和職工共同所有 C：記入職工個人的住房公積金賬戶

D：用于建造、購買、翻建、大修自住住房 E：用于租賃自住住房

17、《民法通則》規定，訴訟時效期間從__起計算。A．知道權利被侵害時 B．權利被侵害時 C．訴訟之日 D．法院審理時

18、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產的（）。A．客觀收益 B．實際收益 C．有形收益 D．無形收益 E．潛在收益

19、有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產的土地價格為__萬元(收益可視為無限年)。A．30 B．40 C．50 D．60 20、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有__等。A．意外破壞的損毀 B．市場供給的過量 C．建筑設計的缺陷

D．人們消費觀念的改變 E．周圍環境條件的惡化

21、直接資本化法的優點是__。

A．不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益

B．指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎 C．每期的凈收益或現金流量都是明確的，直觀且容易被理解

D．不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當的資本化率

E．資本化率或收益乘數直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況

22、中央銀行活動的主要特征是。A：以盈利為目的 B：不以盈利為目的

C：不經營普通商業銀行的業務

D：不直接面向企業單位和個人經辦存、放、匯業務，而只與政府和金融機構發生業務關系

E：為實現國家政策服務

23、下列指標中，反映房地產置業投資經濟效果的有。(2008年試題)A：銷售稅費 B：租金收益 C：物業增值 D：股權增值 E：抵押貸款規模

24、供熱采暖施工圖主要分為室內和室外兩部分，室內部分有。A：平面圖 B：立面圖

C：管道縱剖面圖 D：詳圖

E：系統軸測圖

25、房地產開發項目財務評價報表分為。A：財務報表 B：經營報表 C：輔助報表 D：基本報表

E：資金來源與運用表

第三篇：2016年下半年上海房地產估價師《案例與分析》：估價報告內部審核表內容構成考試試題

2016年下半年上海房地產估價師《案例與分析》：估價報告內部審核

表內容構成考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、被征收房屋價值評估不考慮被拆征收房屋的__因素的影響。A．區位 B．用途 C．房屋租賃 D．使用年限

2、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于__元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

3、償債備付率＝可用于還本付息資金與__之比。A．當期應還本付息資金 B．當期已付利息費用 C．當期本金

D．當期應付利息費用

4、用來說明建筑物所在具體位置和其周圍環境關系的平面圖，是。A：建筑平面圖 B：建筑剖面圖 C：建筑立面圖 D：總平面圖

E：執行層的組織協調

5、房產分戶圖的比例尺一般為__。A．1:100 B．1:200 C．1:500 D．1:8000

6、因土地使用權屆滿，權利人需要到登記機關辦理__。A．轉移登記 B．變更登記 C．初始登記 D．注銷登記

7、某物業當前的市場售價為5 000元／㎡，其業主擬采用租金按年5％等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現值之和與當前售價相當。如果折現率為12％，則第一年的租金應該確定為元／㎡。A：482．79 B：448．24 C：467．25 D：498．53 E：借款合同

8、以下不屬于現代房地產周期研究結論的是__。A．經濟擴張與創造就業不再是線性關系 B．經濟復蘇不會立即導致新建筑的產生 C．房地產市場呈現自我修正的周期性

D．就業機會增加與空間需求不再同比增長

9、某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元／㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為元／㎡。A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工業用地的監測點評估價格

10、小區建設項目全部竣工后，開發建設單位應當向城市人民政府__提出住宅小區竣工綜合驗收申請報告，并附相應文件資料。A．建設行政主管部門 B．房地產主管部門

C．建設行政主管部門和房地產主管部門 D．房地產主管部門和土地管理部門

11、證券價格由__確定。A．貨幣使用中產生的收益 B．社會借貸資金利率 C．市場對證券的供求

D．貨幣使用中產生的收益和社會借貸資金利率的比率

12、關于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是。

A：任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘

B：對已消失的房地產，估價師應對估價對象原址進行必要的調查了解

C：實地查勘的內容包括估價對象的實物和區位狀況，一般不涉及其權益狀況 D：拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認可 E：工業用地的監測點評估價格

13、若某國家在一個時期的消費函數為C＝1000q-0.8y，則該國此時的引致消費是__(公式中C表示消費，y表示收入)。A．0.8 B．0.8y C．1000 D．1000+0.8y

14、__是建設項目的組成部分，它是具有獨立的設計文件和相應的綜合概(預)算書，竣工后能獨立發揮生產能力或使用效益的工程。A．單項工程 B．單位工程 C．分部工程 D．分項工程

15、結合保險的本質，屬于保險基本職能的是__職能。A．分散危險 B．融通資金 C．防災防損 D．分配

16、，是把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。A：投資于房地產投資信托基金 B：住房抵押貸款證券化

C：間接投資于房地產企業債券 D：房地產抵押擔保 E：借款合同

17、下列不屬于直接金融工具的是。A：企業發行的商業票據 B：企業債券 C：股票 D：保險單

E：執行層的組織協調

18、對坐落在市中心商務區的直隸總督署清代古建筑群運用成本法進行估價時，其重新購建價格的求取方法應優先選用__。A．單位比較法 B．分部分項法 C．工料測量法 D．指數調整法

19、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產，如果達不成拆遷補償安置協議，經當事人申請，由裁決。A：A市房地產管理部門 B：A市城鄉規劃管理部門 C：A市房屋拆遷管理部門 D：A市人民政府

E：房地產估價機構必須加蓋公章

20、房地產需求的交叉價格彈性是指__。

A．房地產需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比 B．房地產供給量變化的百分比與其要素價格變化的百分比之比

C．一種房地產需求量變化的百分比與另一種房地產或商品價格變化的百分比之比

D．在一定時期內，一種房地產需求量的相對變化對于該種房地產自身價格的相對變化的反應程度

21、關于估價資料歸檔的說法，錯誤的是。

A：估價師和相關工作人員不得將估價資料據為已有或者拒不歸檔 B：估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內部審核記錄等應歸檔

C：估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀

D：估價機構終止的，其估價報告及相關資料應移交當地建設(房地產)行政主管部門或者其指定的機構

E：工業用地的監測點評估價格

22、運用假設開發法評估某待開發房地產的價值時，若采用現金流量折現法計算，則該待開發房地產開發經營期的起點應是．【2006年考題】 A：待開發房地產開發建設開始時的具體日期 B：待開發房地產建設發包日期 C：取得待開發房地產的日期

D：房地產開發完成并投入使用的日期 E：工業用地的監測點評估價格

23、用成本法估價房地產時，房屋現值=。A：房屋重置價格-房屋年折舊額 B：房屋重置價格×房屋成新度

C：房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

D：房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限 E：工業用地的監測點評估價格

24、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A．35.00 B．56.29 C．86.29 D．180.00

25、下列關于現行經濟適用住房政策，表述錯誤的是__。

A．其銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權的價格主管部門會同經濟適用住房主管部門，依據經濟適用住房價格管理的有關規定，在綜合考慮建設、管理成本和利潤的基礎上確定并向社會公布

B．集資、合作建房是經濟適用住房建設的組成部分

C．市、縣人民政府直接組織建設的經濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定 D．經濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于玻璃幕墻，表述正確的是。

A：玻璃幕墻是一種新型墻體，主要用于高層辦公塔樓及高級賓館 B：玻璃幕墻的構造形式一般為框格式

C：玻璃幕墻所有接縫部位，不需要壓入密封膠，也能確保密封效果 D：玻璃幕墻所用的玻璃是按不同用途生產出的不同性質的玻璃

E：玻璃幕墻在雙層采光窗部分，為使冷凝水能排出，有留孔及管道裝置

2、下列有關統計學基礎知識的表述中，不正確的有。(2006年試題)A：隨著研究目的改變，統計總體和總體單位可以相互轉化 B：反映總體單位屬性或特征的統計術語稱為指標 C：調查對象就是被調查和訪問的具體單位

D：調查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E：相對指標是社會經濟現象的兩個有聯系的指標之比

3、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有__等。A．意外破壞的損毀 B．市場供給的過量 C．建筑設計的缺陷

D．人們消費觀念的改變 E．周圍環境條件惡化

4、《中華人民共和國城市房地產管理法》規定應辦理備案的情形有__。A．設立房地產開發企業 B．簽訂商品房預售合同 C．簽訂房屋租賃合同

D．簽訂土地使用權出讓合同 E．簽訂房屋拆遷補償安置協議

5、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是__萬元。A．0～50 B．50～75 C．50～100 D．100～150

6、不屬于數據收集方法的是。A：直接觀察法 B：間接觀察法 C：采訪法 D：報告法

E：執行層的組織協調

7、__是在土地房屋權屬發生轉移時，對產權承受人征收的一種稅。A．物業稅 B．地產稅 C．契稅 D．增值稅

8、下列關于房地產開發項目靜態評價指標的表述中，不正確的是（）。A．成本利潤率是年成本利潤率

B．成本利潤率是開發經營期的成本利潤率

C．投資利潤率是項目經營期內年平均利潤總額與項目總投資的比率

D．投資利潤率是項目經營期內一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

9、下列不屬于建設用地使用權出讓特點的是__。A．平等 B．自愿 C．有償 D．無限期

10、房地產保險對房地產估價的需要，主要是__。A．投保時評估保險價值 B．投保時評估保險金額

C．事故發生后評估房屋所遭受的損失

D．事故發生后評估房屋的重建價格或重置價格 E．事故發生后評估的賠償金額

11、房屋所有權初始登記是指原始取得所有權而進行的登記。A：新建房屋申請人

B：原有但已進行過登記的房屋申請人 C：原有但未進行過登記的房屋申請人 D：轉讓所得房屋申請人 E：繼承所得房屋申請人

12、抑制通貨緊縮的對策中，實施積極的貨幣政策就是。

A：較大幅度地減少貨幣供應量，尤其是減少中央銀行基礎貨幣的投放 B：較大幅度地增加貨幣供應量，尤其是擴大中央銀行基礎貨幣的投放 C：下調法定存款準備金率和完善準備金制度 D：上調法定存款準備金率和完善準備金制度 E：下調利率與加快利率市場化相結合

13、下列關于拍賣過程中承擔瑕疵責任的表述中，正確的有。(2008年試題)A：拍賣中的瑕疵責任均應當由委托人承擔

B：如果委托人未向拍賣人告知瑕疵，則拍賣人不需負任何責任 C：委托人可能需對告知與瑕疵承擔最終責任 D：承擔瑕疵責任的基本準則是誰知曉，誰負責

E：即使拍賣中確實存在應告知而未告知的瑕疵，也應由拍賣人先行負責

14、收益法中所指的收益是__。A．估價時點前一年的收益

B．估價時點前若干年的平均收益 C．估價時點以后的未來預期正常收益 D．估價時點前最高盈利年份的收益

15、下列關于城市用地自然條件評價中的工程地質條件，表述正確的是。

A：不同的建設用地的地形條件，對建設規劃布局、道路的定向等，均會產生一定程度的影響

B：建設用地范圍內各種地基的承載能力，對工程建設的經濟性，影響不大 C：沖溝是由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽

D：沖溝切割用地，使之支離破碎，對土地的使用十分不利

E：工程建筑物和水工構筑物若不慎選在地下溶洞之上，將是十分危險的

16、下列財務報表中，儲存基礎性數據的是__。A．輔助報表 B．資產負債表

C．資金來源與運用表 D．現金流量表

17、房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是__。A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入 B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值 C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本 D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資

18、下列哪一個指標并不屬于反映和描述房地產市場狀況的供給指標之一。__ A．空置量 B．空置率

C．可供租售量

D．房屋空間使用數量

19、下列關于稅收的征管，表述正確的是。

A：稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，都要依照法律的規定執行 B：稅務機關應當廣泛宣傳稅收法律、行政法規，普及納稅意識，有償地為納稅人提供納稅咨詢服務

C：稅務機關應當依法為納稅人、扣繳義務人的情況保密

D：納稅人、扣繳義務人無權要求稅務機關為納稅人、扣繳義務人的情況保密 E：納稅人依法享有申請減稅、免稅、退稅的權利

20、投資機會研究中的主要內容有地區情況、經濟政策、勞動力狀況、__等。A．規劃設計方案 B．投資估算 C．資源條件 D．投資權益

21、房地產金融的特點包括。(2007年試題)A：集中性 B：風險性 C：流通性強 D：資金增值性 E：資金周轉期長

22、下列屬于原建設部規章的是。A：《物業管理條例》 B：《商品房銷售管理辦法》 C：《城市私有房屋管理暫行條例》 D：《住房公積金管理條例》 E：《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》

23、拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起日內給予答復。A：5 B：7 C：10 D：15 E：執行層的組織協調

24、假如可比實例房地產與估價對象房地產本身有若干差異，則在評估時，當已進行了交易情況修正和交易日期調整后，還需要進行關于__調整。A．市場狀況 B．經濟狀況 C．物價狀況 D．房地產狀況

25、對于權責發生制原則，下列說法錯誤的是。A：在收入和費用實際發生時進行確認 B：在實際收到現金或者支付現金時確認

C：凡是當期取得的收入或者應當負擔的費用，不論款項是否已經收付，都應作為當期的收入或費用

D：凡是不屬于當期的收入或費用，只要款項已經在當期收到或已經當期支付，就應作為當期的收入或費用

E：權責發生制與收付實現制相對應

第四篇：房地產估價師房地產估價案例與分析大綱總結

房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

《房地產估價案例與分析》考試大綱

第一章 房地產估價文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 房地產估價文書概述

一、房地產估價文書的種類及作用

（一）估價委托書

（二）估價委托合同

（三）估價項目來源和接洽情況記錄

（四）估價作業方案

（五）估價所需資料清單

（六）估價對象實地查看記錄

（七）估價報告

（八）估價報告內部審核表

（九）估價中的主要不同意見和估價結果重大修改意見記錄

（十）估價報告交接單

二、房地產估價報告寫作的文字要求

（一）對詞義的要求 1.用詞準確

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強的感情色彩 4.用詞簡練、標準，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強 2.搭配得當 3.邏輯嚴密

（三）要防止錯別字和錯漏 第二節 房地產估價報告寫作

一、房地產估價報告的構成要素

二、房地產估價報告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價報告名稱 2.估價項目名稱 3.委托人 4.估價機構

5.注冊房地產估價師 6.估價作業日期 7.估價報告編號

第1頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊房地產估價師聲明的寫作

（五）估價的假設和限制條件的寫作

（六）估價結果報告的寫作 1.標題 2.委托人 3.估價機構 4.估價對象 5.估價目的 6.估價時點 7.價值定義 8.估價依據 9.估價原則 10.估價方法 11.估價結果 12.估價人員 13.估價作業日期 14.估價報告使用期限

（七）估價技術報告的寫作 1.實物狀況（或個別因素）分析 2.區位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價方法選用 6.估價測算過程 7.估價結果確定

三、房地產估價報告示例

第三節 其他房地產估價主要文書寫作

一、估價委托合同

（一）估價委托合同內容構成

（二）估價委托合同寫作示例

二、估價所需資料清單

（一）對房地產價格有普遍影響的資料

（二）對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料

（三）相關實例資料

（四）反映估價對象狀況的資料

三、估價作業方案

（一）擬采用的估價技術路線和估價方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預計需要的時間、人力和經費

（四）估價作業步驟和時間進度安排

四、估價對象實地查看記錄

第2頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（一）住宅房地產實地查看記錄 1.住宅房地產實地查看內容

2.住宅房地產實地查看記錄表示例

（二）經營性房地產實地查看記錄 1.經營性房地產實地查看內容

2.經營性房地產實地查看記錄表示例

（三）工業房地產實地查看記錄 1.工業房地產實地查看內容

2.工業房地產實地查看記錄表示例

（四）在建工程實地查看記錄 1.在建工程實地查看內容

2.在建工程實地查看記錄表示例

五、估價報告內部審核表

（一）估價報告內部審核表內容構成

（二）估價報告內部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內容。

第二章 不同類型房地產估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對居住、商業、商務辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業、農業、特殊用途等不同類型房地產估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 居住房地產估價

一、居住房地產及其特點

（一）單宗交易規模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強的相似性、可比性

（三）不同類型住房價格內涵差異明顯

二、影響居住房地產價格的因素

（一）影響居住房地產價格的主要區位狀況

1.交通條件

2.生活服務設施

3.教育配套設施

4.環境質量

（二）影響居住房地產價格的主要實物狀況

1.建筑結構、類型和等級

2.設施與設備

3.建筑質量

4.裝修

三、居住房地產估價的常用方法

（一）市場法

第3頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產估價的技術路線及難點處理

（一）商品房估價的技術路線及難點處理

（二）房改房、經濟適用住房估價的技術路線及難點處理 第二節 商業房地產估價

一、商業房地產及其特點

（一）商業房地產及其種類 1-百貨店業態結構特點 2.超級市場業態結構特點 3.大型綜合商場業態結構特點 4.便利店業態結構特點 5.專業店業態結構特點 6.專賣店業態結構特點 7.購物中心業態結構特點 8.家居中心業態結構特點 9.倉儲商店業態結構特點

（二）商業房地產特點 1.收益性

2.經營內容多，業態多樣

3.出租、轉租經營多，產權分散復雜 4.裝修高檔且復雜

5.垂直空間價值衰減性明顯

二、影響商業房地產價格的因素

（一）影響商業房地產價格的主要區位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業房地產價格的主要實物狀況 1.建筑品質及內部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價值

三、商業房地產估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商業房地產估價的技術路線及難點處理

（一）不同經營方式商業房地產估價的技術路線及難點處理 1.出租型商業房地產 2.運營型商業房地產

第4頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）不同規模商業房地產估價的技術路線及難點處理 1.整幢商業房地產估價 2.整層商業房地產估價

3.同層商業房地產不同鋪面估價

（三）空置、爛尾商業房地產估價的技術路線及難點處理 第三節 商務辦公房地產估價

一、商務辦公房地產及其特點

（一）商務辦公房地產及其分類

（二）商務辦公房地產的特點 1.所處區位好，規模大

2.多為現代化的高層建筑，功能齊全、配套設施完善 3.出租經營為主，多由專業物業服務企業管理

二、影響商務辦公房地產價格的因素

（一）影響商務辦公房地產價格的主要區位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環境 4.樓層

（二）影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況 1.外觀形象 2.內部裝修 3.設備、設施 4.智能化程度 5.物業服務水平6.租戶類型

三、商務辦公房地產估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理

（一）商務辦公房地產租金的求取 1.租約問題

2.租金構成內涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題

（二）整幢商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理 1.單純型商務辦公房地產 2.商住型商務辦公房地產 3.綜合型商務辦公房地產

第四節 旅館房地產估價

一、旅館房地產及其估價特點

（一）旅館房地產及其特點

第5頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產及其特點 2.旅店、招待所及其特點

（二）旅館房地產的估價特點 1.轉讓少且一般為整體轉讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經營風險較大 4.價值主要體現在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產價格的主要因素

（一）影響旅館房地產價格的主要區位狀況 1.交通條件 2.周圍環境

（二）影響旅館房地產價格的主要實物狀況 1.設備設施和用具 2.經營管理

三、旅館房地產估價方法的選用

（一）收益法

（二）市場法

四、旅館房地產估價的技術路線及難點處理

（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

（二）星級酒店凈收益的求取

第五節 餐飲房地產估價

一、餐飲房地產及其估價特點

（一）地段選擇的差異性

（二）營業收入的差異性

二、餐飲房地產估價的技術路線及難點處理 第六節 娛樂房地產估價

一、娛樂房地產及其估價特點

二、娛樂房地產估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

三、娛樂房地產估價技術路線及難點處理 第七節 工業房地產估價

一、工業房地產及其估價特點

（一）涉及的行業多

（二）非標準廠房多，建筑工程造價相差大

（三）要區分設備和建筑物的造價

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業房地產價格的主要因素

（一）影響工業房地產價格的主要區位狀況 1.交通條件

第6頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

2.基礎設施

3.地理位置

（二）影響工業房地產價格的主要實物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質和水文條件

3.房地產用途

三、工業房地產估價的常用方法

（一）成本法

（二）市場法

（三）收益法

四、工業房地產估價的技術路線及難點處理

第八節 農業房地產的估價

一、農業房地產估價的一般特點

二、農業房地產常見的估價方法和技術路線

第九節 特殊用途房地產估價

一、停車庫的估價

（一）地下停車庫特點

（二）地下停車庫的價格特點

（三）地下停車庫常見的估價方法和技術路線

二、加油站的估價

（一）加油站房地產估價的一般特點

1.位置極其重要并且分布離散性較強

2.經營的個性差異顯著

3.存在成品油特許經營權帶來的超額利潤

（二）加油站常見的估價方法和技術路線

考試要求

1.掌握居住房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

2.掌握商業房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

3.掌握商務辦公房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

4.熟悉旅館房地產及其估價的特點，影響該類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

5.熟悉餐飲房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

6.熟悉娛樂房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

7.熟悉工業房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

8.了解農業房地產及其估價的特點，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法；

9.了解特殊用途房地產及其估價的特點，影響這些類型房地產的主要區位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產估價中如何選用估價方法。

第7頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

第三章 不同目的房地產估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應考人員對不同估價目的在房地產估價時所起的作用，房地產估價的假設前提，房地產價值類型與房地產估價前提之間的關系，房地產價值類型和估價前提、房地產權利和房地產交換價值之間的關系，以及它們和房地產估價目的的關系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內容

第一節 建設用地使用權出讓價格評估

一、建設用地使用權出讓價格評估的特點

（一）建設用地使用權出讓價格評估應采用市場價值標準

（二）估價時點一般為估價作業日期以后某一時點

（三）不同出讓方式可側重采用不同的估價方法

（四）搜集市場資料時，尤其應注重所選實例的可替代性

二、建設用地使用權出讓價格評估方法的選擇

（一）市場法

（二）假設開發法

（三）成本法

（四）基準地價修正法

第二節 房地產轉讓價格評估

一、房地產轉讓價格評估的特點

二、房地產轉讓價格評估常用方法

（一）市場法

（二）假設開發法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準地價修正法

第三節 房地產抵押價值評估

一、房地產抵押價值內涵及評估實質

二、房地產抵押估價的法律規定

（一）可以設定抵押的房地產及對其抵押時的要求

（二）不得設定抵押的房地產

（三）其他限制條件

（四）與房地產抵押估價有關的規定

三、房地產抵押價值評估技術路線及估價方法

（一）完全產權房地產

（二）不完全產權房地產

（三）部分（局部）房地產

（四）在建工程房地產

（五）鄉（鎮）、村企業房地產

四、房地產抵押估價的注意事項

（一）估價目的

第8頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（二）估價時點

（三）確認估價對象可以作為設定抵押的房地產

（四）合理確定假設前提和限制條件

（五）把握市場風險防止高估

（六）估價中的謹慎原則

（七）市場變現能力分析

（八）說明與風險提示

（九）其他

第四節 城市房屋拆遷估價

一、城市房屋拆遷估價內涵及特點

（一）估價數量大

（二）涉及面廣，社會影響大

（三）估價對象復雜，需要協調各種關系

（四）補償價格關聯性強

二、城市房屋拆遷估價的標準與方法

三、城市房屋拆遷估價技術路線

（一）“標本房屋”市場價格評估技術路線 1.確定“標本房屋”的基本條件 2.選擇“標本房屋”

3.評估“標本房屋”的市場價格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價格

（——）“典型房屋”市場價格評估技術路線

（三）區位指導價市場價格評估技術路線

四、城市房屋拆遷估價應注意的問題

（一）拆遷估價的估價對象

（二）拆遷估價委托人的合法性

（三）拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點

（四）拆遷估價價格內涵

（五）幾種特殊產別房屋的估價

五、城市房屋拆遷估價的工作方式

（一）拆遷估價前的準備工作

（二）入戶調查

（三）室內作業，出具估價報告

（四）現場答疑

六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決 第五節 房地產強制拍賣估價

一、房地產拍賣的相關法律規定

二、房地產強制拍賣估價的特點

（一）強制處分

（二）快速變現

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費者心理因素

第9頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（五）購買者的額外支出

三、房地產強制拍賣估價的技術路線

四、房地產強制拍賣估價的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產

（三）在建工程

第六節 房地產損害賠償估價

一、房地產價值損失的原因及種類

（一）因規劃修改給房地產權利人的合法權益造成損失 1.房屋本身的規劃修改、變更導致的房地產價值損失 2.小區內部的規劃修改、變更導致的房地產價值損失 3.小區周邊規劃修改、變更導致的房地產價值損失

4.房地產所在的區域規劃修改、變更導致的房地產價值損失

5.房地產所在區域大型基礎設施建設修改、變更導致的房地產價值損失

（二）因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產造成價值損失

（三）因環境污染造成房地產價值損失

（四）因工程質量缺陷造成房地產價值損失

（五）因施工中挖基礎不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產價值損失

（六）因異議登記不當，造成房地產權利人損害

（七）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因對房地產權利行使不當限制，給房地產權利人造成損失

二、房地產損害造成的損失分析

（一）房地產損害的分類

1.按照房地產受損害的部位劃分

2.按照房地產可修復的損害和不可修復的損害劃分 3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產損害的賠償金額

三、房地產損害賠償估價內涵及特點

（一）房地產損害賠償評估內涵

（二）房地產損害賠償評估價值定義

（三）損害賠償估價的特點

四、房地產損害賠償估價方法選擇

（一）修復費用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實例比較法

（四）損害前后價差法

五、房地產損害賠償估價的技術路線及難點的處理

（一）規劃變更導致房地產價值損失的估價技術路線及難點處理

（二）商品房質量缺陷導致價值減損的估價技術路線及難點處理

第10頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

第七節 房屋租賃價格評估

一、房屋租賃價格評估的特點

（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

（二）租約對租金估價有一定的影響

（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分

二、房屋租賃價格管理的法律規定

（一）房屋租賃價格應以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價格管理規定

（三）私房租賃價格管理規定

三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

（一）市場法

（二）收益法

（三）成本法

第八節 房地產課稅估價

一、房產稅估價

二、土地增值稅估價

（一）區分評估目的，明確評估內容

1.隱瞞、虛報房地產成交價格的或轉讓房地產的成交價格低于房地產評估 價格又無正當理由的

2.提供扣除項目金額不實的

（二）扣除項目評估方法的選擇 1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發成本

3.舊房及建筑物的評估價格

三、契稅估價

第九節 企業各種經濟行為涉及的房地產估價

一、企業各種經濟行為涉及的房地產估價類型

（一）房地產權屬發生轉移

（二）房地產權屬不發生轉移

二、估價的假設前提

三、估價方法的選用

（一）房地產權屬發生轉移的估價

（二）房地產權屬不發生轉移的估價 1.掌握建設用地使用權出讓價格評估； 2.掌握房地產轉讓價格評估； 3.掌握房地產抵押價值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價； 5.熟悉房地產強制拍賣估價； 6.熟悉房地產損害賠償估價； 7.熟悉房地產租賃價格評估；

第11頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

8.熟悉房地產課稅估價；

9.了解企業各種經濟行為涉及的房地產估價。

第四章 房地產咨詢顧問服務

本部分的考試目的是測試應考人員對房地產市場調查研究、房地產投資項目可行性研究、房地產開發項目策劃和房地產貸款項目評估等房地產咨詢顧問服務的了解、熟悉和掌握程度。

第一節 房地產市場調查研究

一、房地產市場調查研究類型

（一）整體房地產市場調查研究

（二）住宅房地產市場調查研究

（三）商業房地產市場調查研究

（四）寫字樓房地產市場調查研究

（五）酒店房地產市場調查研究

（六）工業房地產市場調查研究

二、不同類型房地產市場調查研究報告內容

（一）住宅房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.房地產市場發展現狀和趨勢分析

3.客戶分析

4.競爭分析

（二）商業房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.商業房地產發展現狀及趨勢

3.商圈（區域）分析

4.消費者消費習慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.寫字樓房地產市場發展狀況和趨勢

3.商務圈（區域）分析

4.競爭、典型項目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產市場調查研究報告內容構成 1.宏觀環境分析

2.酒店房地產的發展現狀和特點

3.酒店消費者分析

4.酒店市場競爭分析

5.酒店經營者分析

第二節 房地產投資項目可行性研究

一、房地產投資項目可行性研究特點

二、房地產投資項目可行性研究報告主要內容

第12頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

（一）項目總論

（二）項目概況

（三）項目投資環境分析

（四）項目區域環境分析

（五）房地產市場分析

（六）項目市場定位

（七）項目規劃與建筑方案

（八）項目開發建設進度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項目經濟效益分析

（十一）項目風險分析

（十二）項目社會效益和影響分析

（十三）項目可行性研究結論與建議 第三節 房地產開發項目策劃

一、房地產開發項目策劃的特點

（一）地域性

（二）系統性

（三）前瞻性

（四）市場性

（五）創新性

（六）多樣性

二、房地產開發項目策劃報告主要內容

（一）項目背景

（二）開發項目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經濟及社會條件分析 3.地塊的環境條件分析

（三）開發項目市場調查與分析 1.市場環境調查與分析 2.市場需求容量調查與分析

3.消費者和消費者行為調查與分析 4.競爭情況調查與分析

（四）開發項目SWOT分析 1.開發項目的優勢分析 2.開發項目的劣勢分析 3.開發項目的發展機遇分析 4.開發項目的威脅分析

（五）開發項目的市場定位 1.消費群體定位 2.項目形象定位

3.規劃設計及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價格定位

第13頁 房地產估價師考試輔導

房地產估價案例與分析

6.物業管理定位

（六）開發項目的產品策劃及規劃建議 1.項目總體規劃設計建議 2.建筑個體設計建議 3.環境景觀設計建議 4.戶型設計建議

（七）開發項目的定價及價格策略 1.開發項目定價目標 2.開發項目定價方法選擇 3.開發項目價格策略選擇

（八）開發項目廣告策劃及銷售 1.開發項目廣告設計 2.開發項目廣告媒體選擇

3.開發項目銷售計劃及策略制定

第四節 房地產貸款項目評估

一、房地產貸款項目評估的含義

二、房地產貸款項目評估相關法律法規及技術標準規定

三、房地產貸款項目評估的特點

（一）綜合性

（二）科學性

（三）專業性

（四）特殊性

四、房地產貸款項目評估的內容

五、房地產貸款項目評估的注意事項

（一）評估的側重點

（二）動態與靜態分析

（三）項目風險評估

（四）項目市場評估

考試要求

1.掌握房地產市場調查研究；

2.熟悉房地產投資項目可行性研究； 3.熟悉房地產開發項目策劃； 4.熟悉房地產貸款項目評估。

第14頁

第五篇：2016年房地產估價師《案例與分析》試題

2016年房地產估價師《案例與分析》試題 問答題

(一)某房地產開發公司擬將其開發建設中的綜合樓一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請貸款，委托房地產估價機構評估該在建工程的抵押價值。注冊房地產評估師在實地查勘時獲知該綜合樓 的主體結構已封頂，后續建設工程正在進行，建安工程整體形象進度達65%，擬選用假設開發法作為其中一種估價方法。請問： 1.假設開發法的估價前提有哪幾種?本次估價應選擇哪種估價前提?

2.在各種不同的估價前提下，假設開發法的測算主要有哪些差別?

(二)甲公司擬議其擁有的房地產作價與乙公司合資，委托房地產評估機構評估該房地產于2015年6月5日的市場價值。房地產估價機構采用比較法和成本法進行測算，并于2015年6月15日出具評估報告，其中載明估價報告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項因故延期，于2016年9月20日重新啟動。由于原估價報告使用期限已過，鑒于在此期間房地產市場并無明顯變化，甲公司要求房地產估價機構直接更改原估價報告中的價值時點、報告出具日期及報告使用期限，保留原估價結果后出具新的評估報告。請問：

1.房地產估價結構可否滿足甲公司的上述要求?請簡述理由 2.針對本案情況，在前次估價的基礎上，房地產估價機構重新出具估價報告應補充哪些外部作業工作?對原估價報告中兩種估價方法的測算內容必須做出哪些具體調整?

三、李某于2015年6月向甲房地產開發公司(以下稱甲公司)購臵了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現局部基礎沉陷，部分墻體開裂等質量問題，不能繼續使用。經雙方協商，由甲公司負責修復并承擔其他損害賠償。2016年6月該房屋修復工程全部完成，已排除相關安全隱患，房屋達到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達成一致意見。雙方協商后決定委托乙房地產估價機構就其他損害賠償的內容及具體賠償金額提出建議并進行評估。

1.若停業損失僅限于房屋修復期間的租金收益損失，請簡述采用報酬資本化法測算的過程。

2.除房屋修復費用和停業損失外，該項目損害賠償還應包括哪些內容? 單選題

(一)1.某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經主題業主協商一致并報相關部門批注，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業主所有。目前該廣告位已對外出租，年租金2萬元，剩余租賃期3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現業主欲轉讓其位于樓頂的一套住宅，委托房地產估價機構進行估價，房地產估價機構接受委托進行了市場調查，了解到該地區無廣告位的類似住宅租售實例較多，類似屋頂廣告位市場需求旺盛，年租金3萬元。

1.本次住宅轉讓估價的估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權 2.該估價項目最適宜采用的估價技術思路為()。

A.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值 B.采用比較法、收益法評估住宅和相應廣告位的市場價值

C.采用比較法、收益法評估住宅的市場價值，收益法評估相應廣告位的收益權價值

D.采用比較法、收益法評估住宅市場價值后，考慮廣告位的增值影響

3.采用收益法評估該屋頂廣告位價值，最適宜的技術思路為()。

A.按市場租金評估該廣告位收益價值 B.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值

C.按市場租金評估該廣告位收益價值，再減去違約成本 D.租約期內按租約租金，租約期外按市場租金，評估該廣告位收益價值，再減去違約成本

4.對該套住宅進行房地產抵押估價，則估價對象范圍應為()。

A.該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權 B.該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權 C.該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權 D.該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(二)

某房地產估價機構接受委托，為征收補償需要而評估一處位于市區的平方價值。該房屋登記建筑面積為200m2，帶有院落，建有圍墻，院內有一口水井。征收決定公告后，業主在院內自行搭建了20m2的簡易房。

5.本次估價的對象應包括()。A.土地使用權、平房、簡易房、水井 B.土地使用權、平房、水井 C.土地使用權、平房、水井、圍墻 D.土地使用權、平房、簡易房、水井、圍墻 6.本估價項目最適宜采用的估計技術思路為()。

A.采用批量估價方法進行評估 B.采用標準價調整法進行評估 C.選用適宜估價方法進行個案評估 D.采用假設開發法進行個案評估

7.采用比較估價時，適宜選為可比實例的是()。

A.周邊帶院落的類似平房 B.周邊不帶院落的類似平房 C.周邊新建商品住宅 D.周邊成套二手住宅 三)

甲公司擁有總建筑面積為5320m2、土地面積為10000m2的廠區，土地性質為出讓工業用地。廠區圍墻內建有5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000m2;兩棟生產車間，建筑面積均為1500m2;鍋爐房和門衛房各一棟，建筑面積分別為200m2、30m2。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經甲公司同意臨時加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務問題擬轉讓該廠區。

8.若甲公司抵押貸款時以整體房地產作為抵押物，最適宜采用的估價方法為()。

A.比較法和收益法 B.成本法和假設開發法 C.比較法和成本法 D.收益法和成本法

9.若甲公司抵押貸款時以部分房地產作為抵押物，最適宜作為抵押物的是()。

A.5棟共計5230m2的建筑物

B.10000m2土地使用權

C.鍋爐房和門衛房的建筑物及其分攤的土地使用權

D.生產車間的建筑物及其分攤的土地使用權

10.甲公司轉讓該廠區時，評估其轉讓價值的內涵為()。

A.土地使用權價值及全部建筑價值 B.全部房地產價值-房地產因抵押、出租造成的價值減損額

C.合法產權的全部房地產價值-承租****益損失-貨款余額

D.合法產權的全部房地產價值-承租人租金損失-貸款余額