第一篇：2016年上半年天津房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成考試題

2016年上半年天津房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：住宅房地產(chǎn)市場調(diào)

查研究報告內(nèi)容構(gòu)成考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列說法錯誤的是__。

A．我國現(xiàn)有商業(yè)銀行屬于全能型商業(yè)銀行 B．我國商業(yè)銀行實行的是分支行制 C．國有獨資商業(yè)銀行主要是由過去的中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、中國人民建設(shè)銀行逐步轉(zhuǎn)化而成的

D．我國的商業(yè)銀行以國有獨資商業(yè)銀行為主

2、在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用方法進(jìn)行測算．【2006年考題】 A：平均增減量法 B：平均發(fā)展速度法 C：移動平均法 D：指數(shù)修勻法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的直接誘因是。A：土地稀缺 B：城市化進(jìn)程快 C：投機(jī)需求膨脹 D：過度放貸 E：借款合同

4、注冊房地產(chǎn)估價師延續(xù)注冊有效期為年。A：1 B：2 C：3 D：5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、制定會計核算制度以及具體會計準(zhǔn)則的依據(jù)是。A：普通會計準(zhǔn)則 B：特殊會計準(zhǔn)則 C：基本會計準(zhǔn)則 D：具體會計準(zhǔn)則 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、契據(jù)登記制度的理論基礎(chǔ)是__。A．對抗要件主義 B．成立要件主義 C．產(chǎn)權(quán)登記制 D．托倫斯登記制

7、業(yè)主公約由__制定并修改。A．業(yè)主大會 B．業(yè)主委員會 C．一半以上業(yè)主

D．全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同

8、有多少人愿意花費20萬元購買一套高層帶電梯的點式兩居室住房，如對此問題進(jìn)行調(diào)查，則屬于__。A．試探性調(diào)查 B．描述性調(diào)查 C．因果性調(diào)查 D．假設(shè)性調(diào)查

9、產(chǎn)生保險利益的前提是__。A．保險合同 B．保險損失 C．保險標(biāo)的 D．保險義務(wù)

10、在房地產(chǎn)市場的自然周期中，空置率超過長期平均空置率的階段為階段。A：租金增長率上升

B：新增供給小于新增需求 C：新開工項目增加 D：租金增長率下降 E：借款合同

11、下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是。A：戶型 B：樓層 C：層高 D：裝修

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

12、在房地產(chǎn)市場狀況分析的內(nèi)容中，對于需求分析中的__是第一步。A．需求影響因素分析 B．吸納率分析 C．需求預(yù)測分析

D．市場購買者的產(chǎn)品功能需求

13、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的假設(shè)前提是．【2006年考題】 A：過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在 B：市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料 C：房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動

D：政府關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關(guān)政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、房地產(chǎn)市場波動，房地產(chǎn)價格水平及其變動，從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來講，是由房地產(chǎn)的__這兩種力量共同作用的結(jié)果。A．供需與價格 B．需求與價格 C．供給與價格 D．供給與需求

15、劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)當(dāng)?shù)豞_審查批準(zhǔn)。A．人民政府城市規(guī)劃行政主管部門 B．建設(shè)行政主管部門 C．房地產(chǎn)市場管理部門

D．人民代表大會常務(wù)委員會

16、對無房和住房未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實行住房補(bǔ)貼的前提條件之一是房價收入比在__以上。A．3倍 B．4倍 C．5倍 D．6倍

17、地產(chǎn)的__，要求房地產(chǎn)所處的區(qū)位必須對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租戶都具有吸引力。

A．不可移動性 B．壽命周期長 C．弱流動性 D．政策影響性

18、共有房地產(chǎn)的《房地產(chǎn)權(quán)證》由__收執(zhí)。A．共有人共同 B．共有人分別

C．權(quán)利人推舉的持證人

D．房地產(chǎn)主管部門指定的共有人

19、根據(jù)工程量清單計價法，為完成工程項目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實體項目的費用被稱為__。A．工程建設(shè)費用 B．措施費 C．規(guī)費

D．直接工程費

20、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的用地只有在下列__情況時，才可以抵押。A．鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)屬于集體企業(yè) B．申請破產(chǎn)

C．和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的建筑物同時抵押 D．經(jīng)過鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府主管部門批準(zhǔn)后

21、某開發(fā)商從事酒店開發(fā)，建成后用于經(jīng)營，則其成本為__。A．建設(shè)成本 B．經(jīng)營成本

C．開發(fā)過程中的成本支出 D．建設(shè)成本和經(jīng)營成本

22、銀行對個人發(fā)放住房抵押貸款時，如果對借款_人資質(zhì)審查不嚴(yán)或放松貸款條件，則會給銀行帶來。A：操作風(fēng)險 B：法律風(fēng)險 C：信用風(fēng)險 D：管理風(fēng)險 E：借款合同

23、對單位或個人獲準(zhǔn)征用或占用耕地超過__年不使用，加征規(guī)定稅額__倍以下的耕地占用稅。A．1，1 B．1，2 C．2，1 D．2，2

24、已知某房地產(chǎn)的土地取得成本1 500萬元，土地開發(fā)成本3 000萬元，管理費用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值10 000萬元，則該房地產(chǎn)的直接成本利潤率為。A：36％ B：62．07％ C：73．47％ D：80％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、A房地產(chǎn)開發(fā)公司是新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，按要求，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起日內(nèi)，持驗資證明等文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。A：30 B：45 C：60 D：90 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)承擔(dān)一個技術(shù)難度大、情況復(fù)雜、耗用人員和時間多的房地產(chǎn)項目的全程咨詢服務(wù)，項目的總投資額為1億元，按照有關(guān)規(guī)定，則該機(jī)構(gòu)可以收費萬元。A：20 B：30 C：50 D：80 E：100

2、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括修正。A：繁華程度 B：臨街狀況 C：容積率 D：使用年限 E：周圍環(huán)境

3、要成為法人需要具備四個條件，下列說法不正確的是__。A．依法成立

B．有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費 C．有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所 D．能獨立承擔(dān)法律責(zé)任

4、美國某家庭2005年購買住房時申請了一筆20萬美元的貸款，貸款方式為“2/28”。第一年和第二年的年利率為7.5％，兩年后的年利率調(diào)整為8 5％，則該家庭在第28個月的月還款額為美元。A：1250 B：1398 C：1416 D：1562 E：借款合同

5、下列不屬于基本報表的是__。A．資金來源與運用表 B．經(jīng)營成本估算表 C．資產(chǎn)負(fù)債表 D．損益表

6、一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。以下程序排列正確的是__。①規(guī)劃設(shè)計與方案報批；②投資機(jī)會找尋：③可行性研究；④獲取土地使用權(quán)證；⑤投資機(jī)會篩選；⑥施工建設(shè)與竣工驗收；⑦市場營銷和物業(yè)管理；⑧簽署合作協(xié)議 A．②⑤④③①⑥⑧⑦ B．②⑤③④①⑧⑥⑦ C．②④⑤③①⑧⑥⑦ D．②③⑤④①⑧⑥⑦

7、自用的地下建筑，按以下方式計稅；工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價的__為應(yīng)稅房產(chǎn)原值，商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價的__作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；對于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。

A．30%～40%，50%～60% B．30%～40%，30%～40% C．50%～60%，50%～60% D．50%～60%，70%～80%

8、物業(yè)管理的策劃階段的工作包括等基本環(huán)節(jié)。A：物業(yè)管理的早期介入 B：制定物業(yè)管理方案

C：制定臨時管理規(guī)約及有關(guān)制度 D：物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn) E：選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

9、某宗房地產(chǎn)1999年2月25日的價格為1000美元/m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格月均遞減0.5%，則其1999年10月25日的價格為__人民幣元/m2。1999年10月25日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。A．7935 B．8260 C．8290 D．7964

10、某建筑物建成于1990年6月，建筑面積4000m2，經(jīng)濟(jì)壽命40年，單位建筑面積的賬面原值為2500元/m2，1990年6月和2005年6月相對1980年的建筑價格指數(shù)為108%和112%，殘值率為5%，該建筑物2005年6月的累計折舊額為__萬元。A．612.33 B．615.74 C．625 D．648.15

11、以下交易屬于正常交易的情況有__。A．土地使用權(quán)出讓拍賣 B．相鄰房地產(chǎn)的合并 C．房地產(chǎn)涉案拍賣

D．賣方負(fù)責(zé)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金 E．買方不負(fù)責(zé)繳納契稅

12、下列不屬于房地產(chǎn)權(quán)屬登記的是__。A．總登記

B．初始土地登記 C．房屋不變更登記 D．房屋轉(zhuǎn)移登記

13、在司法處置拍賣中，某房地產(chǎn)評估價格為100萬元，如果第一次拍賣流拍，則第二次拍賣保留價的范圍應(yīng)在萬元之間。A：60～100 B：64～80 C：64～100 D：80～100 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、對于房地產(chǎn)開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流出主要包括。A：預(yù)售費用 B：經(jīng)營費用 C：建造費用 D：還本付息 E：土地費用

15、某房產(chǎn)面積10000m2，要求測繪精度為二級，則其限差為__。A．4 B．6 C．12 D．24

16、住房公積金管理中心可以將住房公積金余額用于__。A．購買國債

B．為單位或個人提供擔(dān)保 C．購買股票

D．發(fā)放商業(yè)性貸款

17、在計算企業(yè)所得稅，確定準(zhǔn)予扣除項目的金額時，職工工會經(jīng)費按計稅工資總額的__%計算扣除。A．4 B．3 C．2 D．1

18、下列不屬于租賃雙方在租賃過程中的人為因素而使合同終止的是__。A．承租人將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的 B．簽訂無效合同的

C．無正當(dāng)理由，拖欠房租6個月以上的 D．承租人故意損壞房屋的

19、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是__。A．交通 B．用途 C．環(huán)境 D．樓層

20、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括。A：潛在毛租金收入 B：空置和收租損失 C：準(zhǔn)備金 D：經(jīng)營費用

E：抵押貸款還本付息

21、某類房地產(chǎn)2007~2011年的價格見下表，關(guān)于平均增減量法適用條件及其價格趨勢值的說法，正確的有。

A：房地產(chǎn)價格的變動過程應(yīng)是持續(xù)上升或持續(xù)下降的 B：各期房地產(chǎn)價格上升或下降的數(shù)額應(yīng)大致相同 C：2010年的價格趨勢值為6900元／㎡ D：2011年的價格趨勢值為7283元／㎡ E：2012年的價格趨勢值為7634元／㎡

22、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價格為現(xiàn)在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價格為（）萬元。A．4580 B．5580 C．6580 D．7580

23、按定額反映的生產(chǎn)要素消耗內(nèi)容不同，可以把工程建設(shè)定額分為。A：直接消耗定額 B：勞動消耗定額 C：機(jī)械消耗定額 D：材料消耗定額 E：預(yù)算消耗定額

24、市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于__。A．承租人愿意承擔(dān)的費用 B．承租人的承受能力 C．業(yè)主希望的投資回報率

D．同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系

25、房地產(chǎn)交易管理是指政府管理部門及其他相關(guān)部門以__手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)監(jiān)督等管理。A．行政的 B．法律的 C．政治的 D．經(jīng)濟(jì)的 E．間接的

第二篇：2016年下半年貴州房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成考試題

2016年下半年貴州房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：酒店房地產(chǎn)市場

調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、地租-市場價格-生產(chǎn)成本-普通利潤(平均利潤)是__提出的。A．亞當(dāng)·斯密 B．威廉·配弟 C．大衛(wèi)·李嘉圖 D．馬爾薩斯

2、房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括。A：購買價格

B：容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù) C：空置率 D：運營費用 E：借款合同

3、__是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。A．易受政策影響性 B．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 C．適于進(jìn)行長期投資 D．最高最佳使用性

4、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125㎡，套內(nèi)墻體面積為20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25㎡。該套住宅每平方米建筑面積的價格為元／㎡。A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

5、某在建工程土地使用權(quán)年限40年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計建成后的建筑面積為

15000m2，年凈收益為480萬元，自開工到建成的開發(fā)期為3年，估計該項目至建成還需1.5年，已知報酬率為8%，折現(xiàn)率為12%，該項目開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為（）萬元。A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09

6、建設(shè)單位領(lǐng)取施工許可證后，因故不能按期開工，可申請延期，延期__。A．以1次為限，不超過3個月 B．以1次為限，不超過6個月 C．以2次為限，每次不超過3個月 D．以2次為限，每次不超過6個月

7、李某繼承了其父親的一套房產(chǎn)。按照有關(guān)規(guī)定，李某應(yīng)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理。

A：房屋總登記

B：房屋所有權(quán)初始登記 C：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記 D：房屋所有權(quán)變更登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

8、消費者對某種房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期與其對該種房地產(chǎn)現(xiàn)時需求的影響關(guān)系是。

A：若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會增加其現(xiàn)時需求 B：若預(yù)期房地產(chǎn)價格下降，則會增加其現(xiàn)時需求 C：若預(yù)期房地產(chǎn)價格上漲，則會減少其現(xiàn)時需求 D：若預(yù)期房地產(chǎn)價格不變，則會減少其現(xiàn)時需求 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、資本化率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵竉_。A．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度 B．估價對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度 C．估價對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度 D．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流資金周轉(zhuǎn)的速度

10、某高層樓房占用的土地總面積為900m2，房地產(chǎn)總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價值為2000萬元；乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價值為1000萬元。按房地價值分?jǐn)偡椒ㄓ嬎悖坠緭碛械耐恋財?shù)量為（）m2。A．700 B．600 C．500 D．200

11、某建筑為磚混結(jié)構(gòu)、內(nèi)外設(shè)備齊全的受腐蝕生產(chǎn)用房，它的耐用年限是__年。A．40 B．35 C．30 D．20

12、必須經(jīng)承兌才能生效的金融工具是__。A．本票 B．商業(yè)匯票 C．銀行券 D．支票

13、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工現(xiàn)場的安全由__負(fù)責(zé)。A．建筑施工企 B．監(jiān)理企業(yè)

C．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

D．施工合同中規(guī)定的單位

14、《憲法》規(guī)定，國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行__并給予補(bǔ)償。A．征收 B．征用

C．征收或者征用 D．征購

15、當(dāng)完成市場分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項目評估之后，就要進(jìn)入實施過程，而實施過程的第一步就是__。

A．確定建設(shè)施工的各種圖紙已經(jīng)準(zhǔn)備就緒 B．完成全體工作人員的篩選工作 C．獲取土地使用權(quán)

D．明確各工作人員及施工階段應(yīng)發(fā)放的工資

16、房地產(chǎn)市場分析的角度是多元化的，對于開發(fā)商來講，市場分析可以起到的作用是__。

A．了解項目，滿足戶型方面的需求 B．有針對性地制定銷售策略 C．選擇合適的項目位置 D．進(jìn)行宏觀調(diào)控

17、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12％，土地使用期限為30年，土地報酬率為6％，該房地產(chǎn)的價值為萬元。A：489.99 B：495.53 C：695.53 D：800.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

18、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》確定的城市規(guī)劃區(qū)是指__因城市建設(shè)和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域。A．城市市區(qū)、郊區(qū)

B．城市市區(qū)、城市行政區(qū)域內(nèi)

C．城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi) D．城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)

19、房地產(chǎn)泡沫形成的促成因素是__。A．土地的有限性 B．土地的稀缺性 C．投機(jī)需求膨脹 D．金融機(jī)構(gòu)支持

20、自年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。A：1978 B：1982 C：1986 D：1987 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

21、為體現(xiàn)國家對房地產(chǎn)開發(fā)的鼓勵規(guī)定，對個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的。A：按規(guī)定計征土地增值稅 B：按20％征收土地增值稅 C：減半征收土地增值稅 D：免于征收土地增值稅 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)的是。A：用途專業(yè)的房地產(chǎn) B：價值較大的房地產(chǎn) C：獨立使用的房地產(chǎn) D：不可分割的房地產(chǎn)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、準(zhǔn)備出租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例是__。A．空置量 B．空置率 C．空置水平D．空置面積

24、物業(yè)甲為寫字樓項目，2003年末價值為1000萬元，預(yù)計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的價值的標(biāo)準(zhǔn)差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場項目，2003年末價值為1000萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20%。由以上資料，__投資風(fēng)險更大。A．物業(yè)甲 B．物業(yè)乙 C．一樣大 D．無法判斷

25、已知某房地產(chǎn)價格為900元 ㎡時，需求量為100萬 ㎡，當(dāng)價格為1000元／ ㎡時，需求量為90萬 ㎡，則需求價格彈性為．【2003年考題】 A：10 B：9 C：0．9 D：0．1 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、工程量的概念中，物理計量單位是指以度量表示的長度、面積、體積和重量的單位，如等。A：米 B：平方米 C：立方米 D：噸 E：樘

2、債券利率的高低，主要受等因素的影響。A：銀行利率

B：發(fā)行者的資信級別 C：償還期限 D：發(fā)行者的企業(yè)特色

E：利率計算方式和資本市場資金供求關(guān)系

3、屬于外匯市場的參與者的是__。A．外匯銀行 B．外匯受理人 C．客戶

D．中介公司 E．中央銀行

4、保險費的確定與__因素有關(guān)。A．保險價值大小

B．保險費繳納期限長短 C．銀行利率水平D．保險標(biāo)的的價值 E．保險金額

5、拆遷計劃和拆遷方案是拆遷申請的組成部分，其內(nèi)容有。A：確切地說明拆遷的范圍、拆遷的對象、拆遷的實施步驟

B：對拆遷范圍內(nèi)被拆遷的居民、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位提出補(bǔ)償安置方案 C：安置房和臨時安置周轉(zhuǎn)房的房源情況

D：拆遷的各項補(bǔ)償費及拆遷的各種補(bǔ)償費來源

E：補(bǔ)助費的預(yù)算情況，以及拆遷期限、具體時間安排

6、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是。A：吸納率分析

B：調(diào)查房地產(chǎn)存量、過去走勢及未來趨勢 C：家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析

D：市場購買者的產(chǎn)品功能需求 E：借款合同

7、物業(yè)管理企業(yè)在確定寫字樓租金時，一般要考慮的主要因素有__。A．可出租或可使用面積 B．出租方的商業(yè)信譽(yù) C．基礎(chǔ)租金與市場租金

D．出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修 E．物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績

8、下列選項中，房地產(chǎn)價格的形成條件有。A：有用性 B：稀缺性 C：有效需求 D：波動性

E：不可移動性

9、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）。A．客觀收益 B．實際收益 C．有形收益 D．無形收益 E．潛在收益

10、年利率為6%，存款額為1000元，存款期限為1年，計息12次，則年終本利和為（）元。A．1060 B．1060.9 C．1061.36 D．1061.68

11、當(dāng)前我國繳存住房公積金的對象主要包括。A：國家機(jī)關(guān)及其離休職工 B：國有企業(yè)及其退休職工 C：城鎮(zhèn)集體企業(yè)及其在職職工 D：外商投資企業(yè)及其在職職工 E：城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其在職職工

12、建筑材料與水有關(guān)的物理性質(zhì)有等。A：孔隙率 B：抗?jié)B性 C：抗凍性

D：彈性和塑性 E：耐磨性

13、某投資者以25萬元購買了一個商鋪2年的經(jīng)營權(quán)，第一年凈現(xiàn)金流量可能為：22萬元、18萬元和 14萬元，概率分別為0.2、0.6：和0.2；第二年凈現(xiàn)金流量可能為：28萬元、22萬元和16萬元，概率分別為0.15、0.7和0.15，若折現(xiàn)率為10%。問該購買商鋪投資凈現(xiàn)值的期望值為__萬元。A．25 B．35 C．40 D．45

14、會計假設(shè)包括。A：會計主體假設(shè) B：會計客體假設(shè) C：持續(xù)經(jīng)營假設(shè) D：會計分期假設(shè) E：貨幣計量假設(shè)

15、土地一般不會毀損，地上建筑物及其附屬物具有很好的耐久性，這表明房地產(chǎn)投資非常適合作為一種。(2008年試題)A：長期投資 B：短期投資 C：風(fēng)險投資 D：金融投資 E：借款合同

16、房地產(chǎn)測繪的作用__。

A．為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務(wù) B．為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù) C．為其他部分提供參考資料 D．為房地產(chǎn)管理提供技術(shù)服務(wù) E．房地產(chǎn)測繪成果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據(jù)

17、按照風(fēng)險大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為。A：機(jī)會型 B：收益型

C：大中取大型 D：收益加增值型 E：小中取大型

18、政府的土地供應(yīng)政策直接影響房地產(chǎn)開發(fā)的。(2008年試題)A：產(chǎn)品質(zhì)量 B：產(chǎn)品性價比 C：規(guī)模和結(jié)構(gòu) D：產(chǎn)品檔次 E：借款合同

19、合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行估價活動，合法權(quán)益應(yīng)包括__等方面。A．合法交易 B．合法產(chǎn)權(quán) C．合法使用 D．合法處分 E．合法區(qū)位

20、因為估價的目的不同，所以__。A．估價的依據(jù)不同

B．應(yīng)評估的價值類型可能不同 C．估價時點的選取不同

D．估價中應(yīng)考慮的因素可能不同 E．選用的估價方法可能不同

21、下列關(guān)于商品房銷售代理，表述正確的是。

A：房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式 B：實行銷售代理必須簽訂委托合同

C：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同

D：受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時，可以收取傭金以外的其他費用

E：房地產(chǎn)銷售人員必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)

22、__包括金融機(jī)構(gòu)存貸款、有價證券和各種票據(jù)市場、黃金市場、外匯市場在內(nèi)的金融市場。A．國內(nèi)金融市場 B．國際金融市場 C．廣義的金融市場 D．狹義的金融市場

23、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會、議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。A：15 B：30 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是。A：時值是資金運動起點的金額 B：終值是資金運動結(jié)束的金額

C：資金等值是指與某一時點上一定金額的實際價值相等的另一時點的價值 D：不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值 E：借款合同

25、下列指標(biāo)中，屬于控制性詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)定性指標(biāo)的有。(2006年試題)A：建筑密度 B：建筑控制高度 C：建筑色彩

D：建筑紅線后退距離 E：容積率

第三篇：2016年天津房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄考試題

2016年天津房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄

考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)__后，方可交付使用。A．檢查質(zhì)量 B．驗收合格

C．建設(shè)單位認(rèn)可 D．辦理產(chǎn)權(quán)登記

2、征收集體土地，土地補(bǔ)償費應(yīng)當(dāng)歸__所有。A．土地使用者

B．農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織 C．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府

D．縣級以上人民政府土地管理部門

3、在按建筑物的層數(shù)分類中，普通辦公樓屬于。A：低層建筑 B：多層建筑 C：中高層建筑 D：高層建筑

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、甲、乙兩個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%和80%，從房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險來看，乙企業(yè)比甲企業(yè)面臨更大的__風(fēng)險。A．政策 B．財務(wù) C．市場 D．經(jīng)營

5、下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是。A：交通 B：用途 C：環(huán)境 D：樓層

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

6、某城市居住生活聚居地的人口規(guī)模約為12000戶，配套建設(shè)有一套較完善的、能滿足該區(qū)居民物資與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施，則該區(qū)域最可能是城市規(guī)劃意義上的。A：居住區(qū) B：居住小區(qū) C：居住組團(tuán) D：居住社區(qū)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、某綜合樓總建筑面積為10000m2，其中可出售的居住建筑面積為7000m2，可出租的商業(yè)建筑面積為1500m2，剩余建筑面積為附屬設(shè)備等用房。該綜合樓的有效面積系數(shù)為（）。A．80% B．90% C．85% D．95%

8、城市房屋拆遷評估價格的確定，不包含被拆遷房屋的。A：區(qū)位 B：用途 C：建筑面積

D：臨時安置補(bǔ)助費

E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

9、某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．30

10、收集統(tǒng)計資料時，對于重大或敏感性強(qiáng)的問題應(yīng)采用__方式設(shè)置調(diào)查項目表。A．判斷提問 B．多項選擇 C．單向選擇 D．書面提問

11、某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，經(jīng)估價人員現(xiàn)場觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計算文具建筑物的成新率為（）。A．80% B．82% C．83% D．92%

12、某套住宅總價30萬元，套內(nèi)建筑面積125㎡，套內(nèi)墻體面積20㎡，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)不得從事__估價業(yè)務(wù)。

A．城市房屋拆遷 B．課稅 C．企業(yè)清算 D．司法鑒定

14、運用報酬資本化法估價，需要預(yù)測估價對象的未來。A：利潤 B：毛收入 C：價值 D：凈收益

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

15、拍賣行應(yīng)在拍賣日的__前以登報或通過電視等媒體公告的形式發(fā)布關(guān)于該房地產(chǎn)拍賣的公告信息。A．半個月至一個月 B．一個月至三個月 C．一個月至六個月 D．三個月至六個月

16、由于自然原因、社會原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還，這種風(fēng)險因素為個人住房抵押貸款的（）。A．操作風(fēng)險 B．信用風(fēng)險 C．市場風(fēng)險 D．法律風(fēng)險

17、下列關(guān)于在建工程抵押登記的表述中，錯誤的是。A：已經(jīng)登記的在建工程抵押可以申請變更登記 B：已經(jīng)登記的在建工程抵押可以申請轉(zhuǎn)移登記

C：房屋所有權(quán)初始登記后，應(yīng)當(dāng)申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記

D：在建工程抵押登記后，由登記機(jī)構(gòu)發(fā)放《房屋他項權(quán)證》 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、鋼材、木材、磚的用量分別為800 t、6 000、200 000 kg、300、18 000，單位價格分別為300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料為主要材料費用的35％，稅費、利潤為主要材料費用的40％，則該建筑物的重新購建價格為。A：1 600萬元 B：2 160萬元 C：2 800萬元 D：3 024萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

19、對外商為科學(xué)研究、開發(fā)能源、發(fā)展交通事業(yè)以及開發(fā)重要技術(shù)提供專有技術(shù)所取得的特許權(quán)使用費，經(jīng)國務(wù)院稅務(wù)主管部門批準(zhǔn)，可以按的稅率征收所得稅。A：10％ B：15％ C：18％ D：27％

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 20、某國的現(xiàn)金流通量為4000萬億元，單位和個人的活期存款為1000萬億元，單位和個人的定期存款為2000萬億元，其他存款為500萬億元，則該國的狹義貨幣為__萬億元。A．4000 B．5000 C．7000 D．7500

21、房地產(chǎn)抵押估價報告對估價對象分析除一般房地產(chǎn)估價報告分析內(nèi)容外，還應(yīng)包括分析。A：區(qū)位因素 B：變現(xiàn)能力 C：市場影響

D：最高最佳使用 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理實行制度。A：備案 B：分級審批 C：分類審批 D：專業(yè)審批

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、所有權(quán)屬于__。A．從物權(quán) B．動產(chǎn)物權(quán) C．他物權(quán) D．主物權(quán)

24、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型的是。A：出租的房地產(chǎn) B：自用的房地產(chǎn) C：餐飲的房地產(chǎn) D：營業(yè)的房地產(chǎn)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、不屬于保險合同輔助人的是__。A．保險受益人 B．保險代理人 C．保險公估人 D．保險經(jīng)紀(jì)人

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關(guān)于所有權(quán)的表述中，正確的有。(2007年試題)A：所有權(quán)是從物權(quán) B：所有權(quán)是自物權(quán)

C：可對所有權(quán)人的物設(shè)置他項權(quán)利 D：共有是確定份額的共同所有

E：建筑物區(qū)分所有權(quán)人僅擁有專有部分所有權(quán)

2、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的拆遷糾紛處理方式包括。A：行政裁決 B：依法起訴 C：強(qiáng)制拆遷 D：仲裁 E：協(xié)商

3、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2002年初的應(yīng)收賬款為8200000元，2002年末的應(yīng)收賬款為7800000元，當(dāng)年賒銷收入為35000000元，則當(dāng)年的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為__。A．2.725 B．3.475 C．4.375 D．5.255

4、某承租人的基礎(chǔ)租金為5萬元/月，營業(yè)額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內(nèi)的營業(yè)額為150萬元，則其應(yīng)支付的租金為（）萬元。A．20 B．15 C．35 D．50

5、針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類__。A．主觀合理價值和公開市場價值 B．主觀合理價值和非公開市場價值 C．主觀合理價值和客觀合理價值 D．公開市場價值和非公開市場價值

6、是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃合同必備條款。A：當(dāng)事人姓名或者名稱及住所 B：租賃期限 C：租賃用途

D：租金交付方式 E：房屋的修繕責(zé)任

7、《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，我國土地的社會主義公有制包括。A：社會主義所有制 B：全民所有制

C：勞動群眾集體所有制 D：初級公有制 E：高級公有制

8、屬于產(chǎn)權(quán)登記制種類的是。A：特權(quán)登記制 B：權(quán)利登記制 C：歸屬登記制 D：托倫斯登記制 E：契據(jù)登記制

9、關(guān)于房地產(chǎn)價格中的房價與地價的關(guān)系是__。A．相互影響論 B．相互補(bǔ)充論 C．相互制約論 D．需求帶動論 E．成本決定論

10、某期房預(yù)計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現(xiàn)房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險補(bǔ)償估計為現(xiàn)房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。A．3473 B．4365 C．4500 D．4635

11、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有。

A：地役權(quán)設(shè)立的情況 B：土地使用期限

C：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 D：容積率 E：臨街狀況

12、下列關(guān)于索引號，表述正確的是。A：索引號的用途是索引 B：索引號的用途是證明 C：索引號的用途是明示

D：索引號的表示方法是把圖中所需要另畫詳圖的部位編上索引號 E：索引號便于查找相互有關(guān)的圖紙內(nèi)容

13、標(biāo)準(zhǔn)差亦稱均方差，是指分布數(shù)列中各單位標(biāo)志值與其平均數(shù)的。A：平方的離差的算術(shù)平均數(shù)的平方根 B：離差的平方的算術(shù)平均數(shù)的立方根 C：離差的平方的算術(shù)平均數(shù)的平方根 D：離差的立方的算術(shù)平均數(shù)的平方根 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權(quán)后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權(quán)的最高年限為__年 A．38 B．40 C．68 D．70

15、在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括。

A：拖欠建設(shè)工程價款 B：已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額 C：房地產(chǎn)變賣處置費用 D：訴訟費用

E：其他法定優(yōu)先受償款

16、城市房屋拆遷當(dāng)事人對拆遷估價報告有異議的可以。(2008年試題)A：向原估價機(jī)構(gòu)申請復(fù)估 B：申請行政復(fù)議

C：向人民法院提起訴訟 D：自行委托估價機(jī)構(gòu)評估 E：申請估價專家委員會鑒定

17、先近似匡算工程量，再配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作（）。A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標(biāo)估算法

18、下列關(guān)于各資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)注冊資本或出資額，表述正確的是。A：一級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上 B：一級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為120萬元以上

C：二級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上 D：二級資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為60萬元以上

E：三級資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣為10萬元以上

19、按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為等類型。A：市級購物中心 B：地區(qū)購物商場 C：居住區(qū)商場

D：鄰里服務(wù)性商店 E：批發(fā)市場 20、一級的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)由建設(shè)部審批。二級及二級以下房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)資質(zhì)由__審批。A．建設(shè)部

B．市級房地產(chǎn)行政主管部門 C．省級房地產(chǎn)行政主管部門 D．地方房地產(chǎn)行政主管部門

21、收益法中所指的收益是__。A．估價時點前一年的收益

B．估價時點前若干年的平均收益 C．估價時點以后的未來預(yù)期正常收益 D．估價時點前最高盈利年份的收益

22、在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標(biāo)×建筑面積，屬于（）。A．單元估算法 B．單位指標(biāo)估算法 C．概算指標(biāo)法

D．工程量近似匡算法

23、按負(fù)擔(dān)室內(nèi)負(fù)荷所用的介質(zhì)分類，空調(diào)系統(tǒng)可分為。A：空氣一水系統(tǒng) B：全空氣系統(tǒng) C：全水系統(tǒng) D：冷劑系統(tǒng) E：集中式系統(tǒng)

24、征用__，不需國務(wù)院批準(zhǔn)。A．基本農(nóng)田10公頃以下的

B．基本農(nóng)田以外的耕地不超過35公頃的 C．基本農(nóng)田以外的耕地超過70公頃的 D．其他土地不超過35公頃的 E．其他土地超過70公頃的

25、不符合選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地要求的是__。A．一面臨街

B．土地形狀為正方形

C．臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)、D．用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途

E．容積率為所在路線價區(qū)是代表多樣性的容積率

第四篇：房地產(chǎn)估價師《案例與分析》

房地產(chǎn)估價師考試當(dāng)中難度最大的就是案例分析這一科了，許多考生也特別關(guān)心這一點。咱們先請老師給大家點評一下，關(guān)于這門考試考生怎么應(yīng)對?

房地產(chǎn)估價案例這門課確實很難，難點主要原因有幾個方面：第一，因為他的特點就是開卷考試，這在其他職業(yè)資格考試中是沒有的，像監(jiān)理工程師的案例考試是閉卷考試，有時候閉卷考試比開卷考試相比較而言，閉卷考試并不難，因為它有準(zhǔn)確、統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，而房地產(chǎn)估價師的案例沒有統(tǒng)一的答案，沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，在教材上基本上找不到答案，找到了就不難了，就是因為找不到才難。

這就要求我們平時多注重、鉆研一些估價報告，再有一個就是多看房地產(chǎn)估價規(guī)范，與前面三門課程緊密結(jié)合起來有意識的學(xué)習(xí)，下功夫，只有這樣，沒有別的捷徑。

關(guān)于案例考試“難”大家都知道，應(yīng)該是公認(rèn)的，那么為什么“難”啊?咱們需要解決這個問題，我認(rèn)為案例的難點為什么難呢?可以有四個方面的原因：第一，是由于案例這門課綜合性非常強(qiáng)，案例考試是在我們四門課當(dāng)中綜合性最強(qiáng)的一門。要想通過案例考試應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)估價相關(guān)知識，要懂得房地產(chǎn)的基本制度和政策方面的一些知識點，同時還要聯(lián)系到開發(fā)經(jīng)營管理當(dāng)中的一些東西能夠和案例互相溝通，其中聯(lián)系最緊密的應(yīng)該還得說是我們房地產(chǎn)的估價理論與方法，這門政策，正是由于案例考試的綜合性，它就為廣大考生能否對你所學(xué)的知識進(jìn)行綜合運用和靈活掌握提出了一種考驗，這是它的第一難;

第二“難”，要求考生具有一定的估價實務(wù)經(jīng)驗，因為考試當(dāng)中所涉及到的，比如指錯題，改錯題，它不僅僅說我沒有接觸過估價實務(wù)，直接上來就是書本對書本，我上來就來學(xué)習(xí)，看教材，這個只能說是只知其一不知其二，你不知道為什么去這么操作，在實際考試當(dāng)中，它就要求必須要有一定的估價實踐經(jīng)驗和動手操作、書寫過真實的估價報告的能力。這樣的話，對于這些沒有實務(wù)估價經(jīng)驗的考生來說，就具有一定難度了。

第三“難”，估價案例的考試要求考生應(yīng)該具備一定的語言組織和書面表達(dá)能力，為什么這么說呢?比如，案例當(dāng)中的第一題，問答題，占分值的30%，你要在有限的時間內(nèi)，把你答題的要點組織好，表達(dá)準(zhǔn)確，是要有一定功底的，沒有這樣的文字組織和表達(dá)的實踐經(jīng)驗很難在有限的時間內(nèi)把這個話組織清楚，很可能就是肚子有貨，但是他說不出來，表達(dá)不清楚，白白丟了一些不應(yīng)該丟的分。有的考生是胡子、眉毛一把抓，寫的一大篇，但是不得章法，要點散，邏輯性很差。因為我參加過閱卷，有的考生前言不搭后語，說的一大篇不知所云，自相矛盾，讓閱卷老師去猜，這樣的話，丟分就在所難免了。所以這點我希望廣大考生一定要引起重視，一定要重視平常的語言組織能力和書面表達(dá)能力。

第四“難”，廣大考生普遍存在一種對這門課的輕視和僥幸心理，這不是好象有點兒自相矛盾嘛。剛才我說到了，案例考試很難，通過率很低，那么廣大考生為什么會有輕視心理呢?輕視就是因為案例考試是開卷考試，其他三門都是閉卷考試，好讓他們覺得案例很簡單，開卷考試，其實恰恰就是這個開卷害了很多人，蒙蔽了很多有自信的學(xué)生。他們認(rèn)為這科很容易，心理上首先松了一口氣，沒事兒，開卷，到時候我拿著教材、輔導(dǎo)書進(jìn)考場就是了。考試的時候翻番書，這樣的話，有了這種心理之后，在后續(xù)的學(xué)習(xí)過程當(dāng)中動力不足，沒有盡最大的努力去準(zhǔn)備、復(fù)習(xí)，結(jié)果是還沒上戰(zhàn)場，已經(jīng)先輸了一場了。在考場當(dāng)中要想現(xiàn)翻書也是需要時間、成本的，你找到若干個知識點并不難，可以看書啊，但是，難就難在你能夠在有限的時間內(nèi)把你所有的知識點都找全，并且組織好表達(dá)準(zhǔn)確，這個非常難。所以基于這四點認(rèn)識，我認(rèn)為案例考試還是有它的難點的。它應(yīng)該是通過率低有它的客觀原因。

接下來我想談一談如何在考試當(dāng)中或者在學(xué)習(xí)當(dāng)中學(xué)好這門課，簡單說一下，我個人總結(jié)的大概有六個方面：

第一，要徹底的弄懂四大估價報告還有基本的驗收方法，這是我們學(xué)好案例的前提。這個道理我就不再多講了。

第二，要系統(tǒng)的學(xué)習(xí)好房地產(chǎn)估價規(guī)范。很多學(xué)生不以為然，說規(guī)范是1995年的規(guī)范，很老了，很多東西甚至矛盾與新的教材已經(jīng)用語、說法都不一致，為什么還要學(xué)它呢?規(guī)范是一個非常好、非常嚴(yán)謹(jǐn)?shù)臇|西，我們國家也正在著手對《規(guī)范》進(jìn)行修訂，但是在沒有新的規(guī)范出臺之前，原估價規(guī)范仍然具有法律效率，《規(guī)范》跟教材也不一樣，《規(guī)范》是個非常嚴(yán)謹(jǐn)組織性，邏輯性非常強(qiáng)這樣的具有一定法律效率的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。所以很多同學(xué)忽視對《規(guī)范》的學(xué)習(xí)。

第三，我覺得房地產(chǎn)估價實際上就是估價人員把房地產(chǎn)的客觀價值認(rèn)識出來，然后把它揭示出來，科學(xué)表達(dá)出來，這個時候有影響房地產(chǎn)價格的因素很復(fù)雜，如何找準(zhǔn)不同類型的、房地產(chǎn)項目的價格影響因素是重中之重。從以往的考題來看，對于商業(yè)用途和居住用途的項目是估價考試歷年的重點。所以建議廣大考生在復(fù)雜的時候，針對具體的案例，從它的不同的估價目的和重點分析各類房地產(chǎn)估價的特點，要有針對性。

第四，案例分析的考試千變?nèi)f化，很難去猜題，所以要在復(fù)習(xí)當(dāng)中應(yīng)該是邊學(xué)習(xí)，邊總結(jié)，能夠做到舉一反三，融會貫通。這點非常重要，我們可以通過一個案例引申出若干個案例，這種學(xué)習(xí)方法是一種事半功倍的學(xué)習(xí)方法，所以這點希望同學(xué)們能夠認(rèn)真的體會。第五，我認(rèn)為可以去精讀大量的精選資料和案例，在自己的估價實踐當(dāng)中如果我們同學(xué)參加過估價實踐的話應(yīng)該及時總結(jié)經(jīng)驗，提高估價報告的寫作能力。

第六，在答卷的時候，要充分利用開卷考試的特點，對于問答題，我們要力求內(nèi)容完整，重點突出，條例要清晰，對于改錯題，一定要看清題意，是否需要倒扣分，對于沒有把握的地方不要盲目去改，改錯需要倒扣分的，基本上就談這六點吧。

第五篇：2016年下半年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄考試題

2016年下半年內(nèi)蒙古房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：住宅房地產(chǎn)實地

查勘記錄考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某房地產(chǎn)的報酬率為8％，收益期限為30年時的價格為4000元／㎡。若報酬率為6％、收益期限為50年時，則該房地產(chǎn)的價格為元／㎡。A：3800 B：4500 C：5200 D：5600 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、房地產(chǎn)估價原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在下的估價結(jié)果具有近似性。A：同一估價原則、同一估價時點 B：同一估價目的、同一估價方法 C：同一估價目的、同一估價時點 D：同一估價原則、同一估價目的 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是__。A．一個地塊屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨立丘

B．房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制 C．組合丘一定大于獨立丘

D．房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號

4、是對房地產(chǎn)權(quán)利人的情況、房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)狀況以及產(chǎn)權(quán)來源等情況扼要摘錄而制作的一種卡片。A：房地產(chǎn)平面圖

B：房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件 C：房地產(chǎn)卡片

D：房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、確定用于敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)，通常采用的指標(biāo)為__。A．投資回收期 B．內(nèi)部收益率 C．財務(wù)凈現(xiàn)值 D．開發(fā)商利潤

6、房地產(chǎn)開發(fā)具有__的特點，其開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值等實際發(fā)生的時間不盡相同，特別是大型的房地產(chǎn)開發(fā)項目。

A．投資量大 B．周期長 C．風(fēng)險性大

D．開發(fā)費用投入時間變化大

7、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策中，屬于財政政策的是__。A．提高貸款利率

B．提高購房最低首付款比例 C．提高法定存款準(zhǔn)備金率 D．提高房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收

8、在存在房地產(chǎn)泡沫的情況下，國有土地上房屋征收估價，應(yīng)采用的測算結(jié)果。A：收益法 B：市場法 C：成本法

D：假設(shè)開發(fā)法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

9、收益法也可稱為。A：收益資本化法 B：直接資本化法 C：報酬資本化法 D：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、下列房地產(chǎn)價格中，屬于短期均衡價格的是。A：成交價格 B：市場價格 C：理論價格 D：投資價值

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、不屬于引起房地產(chǎn)價格上升的原因是（）。A．外部經(jīng)濟(jì)

B．需求增加導(dǎo)致稀缺性增加 C．生活水平的提高 D．通貨膨脹

12、施工單位對房屋建筑工程的保修期自之曰起計算。A：房屋完工

B：房屋竣工驗收合格 C：房屋交付使用 D：辦理房屋登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

13、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元／㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元／㎡(甲別墅的裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元／㎡)，因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10％，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準(zhǔn)價格為元／㎡。A：7020 B：7091 C：7380 D：8580 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

14、《拆遷條例》規(guī)定了拆遷人與被拆遷人或者拆遷入與被拆遷人、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起__日內(nèi)作出。A．5 B．15 C．10 D．30

15、B房地產(chǎn)開發(fā)公司在A市進(jìn)行房屋拆遷時，認(rèn)為所拆該市居民馬某的住房院內(nèi)的一平房為違章建筑，馬某不服。最終判斷馬某住房院內(nèi)的平房是否屬于違章建筑，必須由出具證明。A：A市城市土地行政主管部門 B：A市城市建設(shè)行政主管部門 C：A市城市房產(chǎn)行政主管部門 D：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門 E：房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)必須加蓋公章

16、從調(diào)查對象的全部單位中選擇一部分客觀存在的重點單位進(jìn)行調(diào)查的方式，屬于。

A：重點調(diào)查 B：普查 C：典型調(diào)查 D：抽樣調(diào)查

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、開發(fā)投資的投資者主要是（）。A．賺取利潤 B．保值增值 C．獲得收益 D．消費

18、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是。A：土地稀缺 B：城市化進(jìn)程快 C：競爭充分性 D：交易復(fù)雜性 E：借款合同

19、關(guān)于債務(wù)融資，下列說法不正確的是。

A：信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道

B：債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)貸 C：企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3—5年 D：利用信貸資金經(jīng)營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋” E：借款合同

20、依法不能免征房產(chǎn)稅的房屋是。A：政府機(jī)關(guān)的辦公樓 B：武警部隊的營房 C：個人自住的住房 D：百貨公司的商場 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

21、強(qiáng)度相對指標(biāo)的計算公式為。

A：總體內(nèi)某部分或組的數(shù)值／總體總數(shù)值 B：某一總體總量／另一有聯(lián)系的總體總量

C：某一空間某種現(xiàn)象的指標(biāo)值/另一空間同類現(xiàn)象的指標(biāo)值 D：總體某一指標(biāo)值/同一總體另一指標(biāo)值 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

22、供給價格彈性>1，此時稱。A：供給完全無彈性 B：供給有完全彈性 C：供給富有彈性 D：供給缺乏彈性 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、__是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會，同時也失去了相應(yīng)可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。A．比較風(fēng)險 B．時間風(fēng)險 C．持有期風(fēng)險 D．資本價值風(fēng)險

24、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬元，開發(fā)成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發(fā)利潤為500萬元，則該房地產(chǎn)的投資利潤率為。A：10.0％ B：11.1％ C：11.9％ D：12.5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

25、下列不屬于房地產(chǎn)估價基本程序的是。A：獲取估價業(yè)務(wù) B：實地查看估價對象 C：確定估價結(jié)果 D：估價資料公開

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作內(nèi)容包括__。A．確立管理目標(biāo) B．制定維修養(yǎng)護(hù)方案 C．制定安全保衛(wèi)方案 D．提出預(yù)算

E．確定物業(yè)服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn)

2、不需任何刺激需求的費用，就可以實現(xiàn)的基本銷售量，又稱__。A．市場潛量 B．市場預(yù)測量 C．市場最低量 D．市場最高量

3、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用不包括__。A．人員工資及辦公費用

B．保持物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的成本，為租客提供服務(wù)的費用 C．保險費、房產(chǎn)稅和法律費用等 D．抵押貸款還本付息費用

4、發(fā)生以下__情況時，登記機(jī)關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書。A．申報情況不屬實 B．房屋權(quán)屬證書被涂改 C．無意將房屋權(quán)屬證書丟失

D．因登記機(jī)關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實

E．房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記

5、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是（）。A．房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 B．房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證 C．房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制 D．房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

6、已知某收益性房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)的價格為4000元/m2，對應(yīng)的報酬率為6%，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為50年，報酬率為8%下的價格__。A．3252元/m2 B．3435元/m2 C．3565元/m2 D．3343元/m2

7、下列關(guān)于差額投資內(nèi)部收益率的表述中，正確的有。(2009年試題)A：差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差

B：差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

C：差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額之和等于零時的折現(xiàn)率 D：差額投資內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優(yōu)選方案 E：采用差額投資內(nèi)部收益率進(jìn)行多方案比選時，應(yīng)將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案

8、按照規(guī)定，采取協(xié)議出讓的土地使用權(quán)出讓金。A：不得低于評估價格的50％ B：不得高于評估價格的50％ C：由政府決定

D：不得低于按照國家規(guī)定所確定的最低價 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中，正確的有__。

A．房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個法人或自然人

B．房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計、利用，通常稱為房屋權(quán)屬檔案工作的六個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié) C．房地產(chǎn)面積測算為提高精度，邊長取至0.001m，但面積確定最后取至小數(shù)點后兩位，即0.01m2 D．臨街底層經(jīng)營性房屋的土地使用權(quán)，包括門前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地權(quán)

E．房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記

10、出讓地塊的位置、使用性質(zhì)等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)提出。A：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃 B：土地利用總體規(guī)劃 C：修建性詳細(xì)規(guī)劃 D：控制性詳細(xì)規(guī)劃 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、房地產(chǎn)的最高最佳使用狀態(tài)應(yīng)該包括__。A．最佳區(qū)位 B．最佳規(guī)模 C．最佳用途 D．最佳集約度 E．最佳收益

12、其他條件相同，期房價格一般__現(xiàn)房價格。A．高于 B．低于 C．等于 D．不可比

13、按照消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進(jìn)行劃分，形成不同偏好的細(xì)分市場的模式是。(過時)A：同質(zhì)偏好市場 B：分散偏好市場 C：個別偏好市場 D：集群偏好市場 E：彌隙市場

14、某地區(qū)商品住宅價格自1997～2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2003年住宅價格為__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

15、以下關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的描述錯誤的是__。

A．零售商業(yè)物業(yè)的租戶常常還需支付一些代收代繳費用，以支付整個物業(yè)的經(jīng)營成本和公共面積的維護(hù)費用

B．零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金又稱為最低租金，常以每年每平方米為基礎(chǔ)計算。基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲得的，與租戶經(jīng)營業(yè)績不相關(guān)的一個最低收入

C．零售商業(yè)物業(yè)的租戶可能還要按營業(yè)額的一定比例支付百分比租金

D．百分比租金通常以年總營業(yè)額為基礎(chǔ)計算，但具體可以按月或季度支付

16、下列關(guān)于監(jiān)護(hù)人，表述正確的是。

A：父母雙方均死亡或者沒有監(jiān)護(hù)能力的，未成年人由沒有監(jiān)護(hù)能力的祖父母擔(dān)任監(jiān)護(hù)人

B：未成年人的監(jiān)護(hù)人是其父母

C：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其父母、成年子女擔(dān)任監(jiān)護(hù)人

D：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其配偶擔(dān)任監(jiān)護(hù)人 E：對無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，其關(guān)系密切的其他親屬、朋友愿意承擔(dān)監(jiān)護(hù)責(zé)任，經(jīng)精神病人所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意后，也可以擔(dān)任監(jiān)護(hù)人

17、要成為法人需要具備四個條件，下列說法不正確的是__。A．依法成立

B．有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費

C．有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所 D．能獨立承擔(dān)法律責(zé)任

18、下列會計科目中，屬于資產(chǎn)類的有。A：短期投資 B：累計折舊 C：實收資本

D：委托加工材料 E：壞賬準(zhǔn)備

19、目前我國的社會保險主要有等。A：政策性保險 B：出口信用保險 C：社會養(yǎng)老保險 D：勞動工傷保險 E：失業(yè)保險

20、下列建設(shè)項目用地中，可以采取劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的有。A：普通商品住宅 B：城市基礎(chǔ)設(shè)施用地 C：公立學(xué)校辦公樓 D：大型商場 E：經(jīng)濟(jì)適用住房

21、房地產(chǎn)開發(fā)投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費”，包括。A：營業(yè)稅 B：教育費附加

C：城市維護(hù)建設(shè)稅 D：房產(chǎn)稅 E：土地使用費

22、下列方法中，不屬于風(fēng)險辨識方法的是。A：專家調(diào)查法 B：蒙特卡洛模擬法 C：幕景分析法 D：故障樹分析法 E：借款合同

23、勞動市場上的壟斷因素表現(xiàn)在。

A：勞動者組成工會，形成勞動市場的買方壟斷，即壟斷勞動的供給 B：勞動者組成工會，形成勞動市場的賣方壟斷，即壟斷勞動的供給 C：勞動者組成工會，形成勞動市場的賣方壟斷，即壟斷勞動的需求 D：廠商為獨家買主，形成勞動市場的賣方壟斷，即壟斷勞動的供給 E：廠商為獨家買主，形成勞動市場的買方壟斷，即壟斷勞動的需求

24、根據(jù)《房屋登記辦法》，可以辦理預(yù)告登記的有。A：預(yù)購商品房設(shè)定抵押 B：在建工程設(shè)定抵押 C：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓

D：房屋所有權(quán)設(shè)定抵押 E：購買預(yù)售商品房

25、當(dāng)?shù)盅喝薩_時，其房地產(chǎn)合法繼承人或代管人應(yīng)繼續(xù)履行原抵押合同。A．喪失民事行為能力 B．死亡

C．不能履行其相應(yīng)義務(wù) D．依法被宣告死亡 E．被宣告失蹤