第一篇：云南省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成試題

云南省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列表述中，正確的是__。

A．凡是中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人都是房產(chǎn)稅的課稅對象 B．房產(chǎn)稅、土地使用稅是比例稅率，土地增值稅則是累進稅率

C．耕地占用稅是對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅，但炸藥庫用地應(yīng)該免稅

D．契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)出售人征收的一種稅，其稅率為3%～5%

2、下列關(guān)于比準價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是。A：在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格 B：在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格

C：在房地產(chǎn)舊場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊)大大高于比準價格或收益價格

D：比準價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、下列表述中不正確的是．【2004年考題】

A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果 B：在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果 C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果 D：在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

4、基本完好房的成新率為__。A．

十、九成新 B．

九、八成新 C．

八、七成新 D．

七、六成新

5、已知某投資項目折現(xiàn)率為11％時，凈現(xiàn)值為1700萬元，折現(xiàn)率為12％時，凈現(xiàn)值為-870萬元。則該投資項目的內(nèi)部收益率是。A：11.12％ B：11.36％ C：11.66％ D：12.95％ E：借款合同

6、拆遷當事人雙方對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當由確認。(2009年試題)A：房地產(chǎn)行政主管部門 B：房屋拆遷管理部門 C：城市規(guī)劃行政主管部門 D：房屋登記機構(gòu)

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

7、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是__。A．城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局 B．人口數(shù)量與結(jié)構(gòu) C．土地資源狀況 D．建筑技術(shù)進步

8、下列關(guān)于達成拆遷房屋補償協(xié)議后，拆遷糾紛處理方式的表述中，不正確的是__。

A．拆遷當事人達成仲裁協(xié)議的，應(yīng)采取仲裁方式

B．拆遷當事人沒有達成仲裁協(xié)議，可向人民法院提起民事訴訟

C．拆遷當事人達成仲裁協(xié)議，一方向人民法院提起訴訟，人民法院不予受理 D．訴訟或仲裁期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行

9、城市房屋拆遷估價方法一般應(yīng)當采用。A：路線價法 B：成本法

C：假設(shè)開發(fā)法 D：市場比較法

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

10、下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是__。A．一個地塊屬于一個產(chǎn)權(quán)單元時稱為獨立丘

B．房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制 C．組合丘一定大于獨立丘

D．房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號

11、中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展急需擴展房地產(chǎn)__渠道，以擺脫過分依賴商業(yè)銀行貸款的局面。A．間接融資 B．直接融資 C．基金融資 D．債券融資

12、某宗地面積為5000㎡，現(xiàn)狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元／㎡，擬進行改造。批準的規(guī)劃容積率為5.0，樓面地價為1500元／㎡，則理論上應(yīng)補交地價萬元。A：1250 B：1750 C：2050 D：2150 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、住房公積金管理的基本原則是__。A．低存低貸

B．住房公積金管理委員會決策、住房公積金管理中心運作、銀行專戶、財政監(jiān)督 C．維護住房公積金所有人的合法權(quán)益 D．通過安全運作實現(xiàn)合理增值

14、I regret ______ harder at office.A．not to have worked B．not having worked C．not have worked D．having not worked

15、施工單位簽署質(zhì)量合格的文件上，必須有的簽字蓋章。A：注冊建筑師 B：注冊結(jié)構(gòu)工程師 C：注冊建造師

D：注冊監(jiān)理工程師 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

16、某建筑物已建成10年，預(yù)計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為__。A．75% B．79% C．81% D．84%

17、若注冊結(jié)構(gòu)工程師注冊有效期屆滿需要繼續(xù)注冊的，應(yīng)當在期滿前日內(nèi)辦理注冊手續(xù)。A：30 B：15 C：45 D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、下列與城市規(guī)劃管理有關(guān)的工作中，屬于城市規(guī)劃保障系統(tǒng)主要內(nèi)容的是__。A．城市規(guī)劃的制定

B．城市規(guī)劃的實施和管理 C．城市規(guī)劃的監(jiān)督檢查

D．城市規(guī)劃法律法規(guī)的制定

19、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為。A：利潤總額 B：投資利潤 C：稅后利潤 D：可分配利潤 E：借款合同

20、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9％，則其實物狀況修正系數(shù)為。A：0．91 B：0．92 C：1．09 D：1．10 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

21、確定房改“三改四建”基本內(nèi)容的是。

A：1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)的《關(guān)于全面進行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》

B：1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》 C：1998年7月3日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》

D：2003年8月12日國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

22、征收基本農(nóng)田，須經(jīng)批準。A：國務(wù)院

B：省級人民政府 C：市級人民政府 D：縣級人民政府 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、下列不屬于導致建筑物經(jīng)濟折舊的因素是。A：交通擁擠 B：建筑技術(shù)進步 C：城市規(guī)劃改變 D：自然環(huán)境惡化

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、某建筑安裝工程中，規(guī)費為300萬元，企業(yè)管理費為280萬元，利潤為300萬元，該建筑安裝工程間接費為__萬元。A．350 B．580 C．600 D．880

25、設(shè)臨街深度價格修正率見下表．另設(shè)，旁街對街角地的影響深度以4．5m為一級距，旁街影響加價率依次為旁街路線價的40％、20％和10％，則下圖的宗地B的單價為．【2007年考題】 A：6 400元／㎡ B：6 800元／㎡ C：6 960元／㎡ D：7 600元／㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、房地產(chǎn)估價師參加的下列保險中，屬于社會保險險種的有。A：社會養(yǎng)老保險 B：健康保險

C：勞動工傷保險 D：意外傷害保險 E：失業(yè)保險

2、在工程量計算規(guī)劃中，計算一半建筑面積的有__。A．有頂蓋無圍護結(jié)構(gòu)的場館看臺

B．建筑物外無圍護結(jié)構(gòu)，有頂蓋的走廊、挑廊 C．建筑物有圍護結(jié)構(gòu)的挑廊、走廊 D．屋頂樓梯間、電梯機房 E．建筑物內(nèi)的變形縫

3、根據(jù)權(quán)利的作用，以下民事權(quán)利屬于形成權(quán)的是__。A．物權(quán) B．知識產(chǎn)權(quán) C．人身權(quán) D．撤銷權(quán)

4、為了防御地質(zhì)災(zāi)害，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司對已預(yù)售的房屋結(jié)構(gòu)進行更改，如果該更改對購房者有利，則甲公司。A：不必通知買受人

B：可在交房時再告知買受人 C：應(yīng)公示通知買受人 D：應(yīng)書面通知買受人 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、一般抵押登記包括。A：房屋抵押權(quán)設(shè)立登記 B：房屋抵押權(quán)變更登記 C：房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記

D：房屋最高額抵押權(quán)確定登記 E：房屋抵押權(quán)注銷登記

6、成功的房地產(chǎn)租售一般包括。

A：為使?jié)撛诘馁徺I者或租戶了解物業(yè)狀況而進行的宣傳溝通階段 B：就有關(guān)價格或租金及合同條件而進行的談判階段 C：不毀其雙方的利益，做到公平交易 D：把握全過程的信息，掌握全局 E：雙方協(xié)商一致后的簽約階段

7、綜合驗收中的__是竣工項目投入使用前的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。A．消防驗收 B．規(guī)劃驗收 C．環(huán)保驗收 D．人防驗收

8、長期資金市場的功能主要是引導長期儲蓄轉(zhuǎn)化為長期投資，其特點不包括__。A．融資期限長 B．流動性差

C．資金交易量大

D．融資的目的主要為了解決長期投資性資金的需要

9、下列關(guān)于享受優(yōu)惠政策的普通住房標準，表述正確的是。A：住宅小區(qū)建筑容積率在2．0以上 B：住宅小區(qū)建筑容積率在1．0以上 C：單套建筑面積在140以下 D：單套建筑面積在120以下 E：實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1．2倍以下

10、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是。A：區(qū)位選擇異常重要 B：不易產(chǎn)生資本價值風險 C：存在效益外溢 D：易受政策影響 E：借款合同

11、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中采用傳統(tǒng)方法應(yīng)計息的項目包括__。A．未知、需要求取的待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 B．取得待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 C．開發(fā)成本和管理費用

D．開發(fā)成本、管理費用和銷售費用

E．開發(fā)成本、管理費用、銷售費用和銷售稅費

12、在估價中，測算開發(fā)利潤時應(yīng)注意__。A．開發(fā)利潤是所得稅后的

B．開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤 C．直接成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本

D．成本利潤率的計算基數(shù)為土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息 E．銷售利潤率的計算基數(shù)為房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值

13、A房地產(chǎn)開發(fā)公司在B縣開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用住房小區(qū)，該經(jīng)濟適用住房項目每平方米成本價中，征地和拆遷補償費100元、勘察設(shè)計和前期工程費200元，建安工程費800元，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費)100元，貸款利息30元。其每平方米計入房價的管理費應(yīng)不超過元。A：12 B：24 C：36 D：48 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

14、保險合同的輔助人，包括。A：被保險人 B：受益人

C：保險代理人 D：保險經(jīng)紀人 E：保險公估人

15、某收益}生物業(yè)的潛在毛租金收入為100萬元，假設(shè)在某報告期內(nèi)的空置率為30%，所有用戶都能按時繳納租金，物業(yè)的其他收入為56萬元，則此報告期該物業(yè)的有效毛收入為__萬元。A．86 B．26 C．126 D．70

16、住房公積金。

A：全部歸職工個人所有

B：全部歸單位和職工共同所有 C：記入職工個人的住房公積金賬戶

D：用于建造、購買、翻建、大修自住住房 E：用于租賃自住住房

17、《民法通則》規(guī)定，訴訟時效期間從__起計算。A．知道權(quán)利被侵害時 B．權(quán)利被侵害時 C．訴訟之日 D．法院審理時

18、在運用收益法求取凈收益時，要考慮房地產(chǎn)的（）。A．客觀收益 B．實際收益 C．有形收益 D．無形收益 E．潛在收益

19、有一宗房地產(chǎn)總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價格為__萬元(收益可視為無限年)。A．30 B．40 C．50 D．60 20、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有__等。A．意外破壞的損毀 B．市場供給的過量 C．建筑設(shè)計的缺陷

D．人們消費觀念的改變 E．周圍環(huán)境條件的惡化

21、直接資本化法的優(yōu)點是__。

A．不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益

B．指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎(chǔ) C．每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解

D．不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產(chǎn)來求取適當?shù)馁Y本化率

E．資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關(guān)系，能較好地反映市場的實際情況

22、中央銀行活動的主要特征是。A：以盈利為目的 B：不以盈利為目的

C：不經(jīng)營普通商業(yè)銀行的業(yè)務(wù)

D：不直接面向企業(yè)單位和個人經(jīng)辦存、放、匯業(yè)務(wù)，而只與政府和金融機構(gòu)發(fā)生業(yè)務(wù)關(guān)系

E：為實現(xiàn)國家政策服務(wù)

23、下列指標中，反映房地產(chǎn)置業(yè)投資經(jīng)濟效果的有。(2008年試題)A：銷售稅費 B：租金收益 C：物業(yè)增值 D：股權(quán)增值 E：抵押貸款規(guī)模

24、供熱采暖施工圖主要分為室內(nèi)和室外兩部分，室內(nèi)部分有。A：平面圖 B：立面圖

C：管道縱剖面圖 D：詳圖

E：系統(tǒng)軸測圖

25、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價報表分為。A：財務(wù)報表 B：經(jīng)營報表 C：輔助報表 D：基本報表

E：資金來源與運用表

第二篇：吉林省2017年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成試題

吉林省2017年上半年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價報告內(nèi)部審

核表內(nèi)容構(gòu)成試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、下列關(guān)于地租的表述中，錯誤的是。

A：農(nóng)產(chǎn)品的市場總價格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個產(chǎn)品市場價格的乘積

B：土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息

C：生產(chǎn)成本是以社會平均水平或一般水平計算的

D：經(jīng)營利潤是按照全部預(yù)付資本的社會一般利潤率計算的E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

2、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用3年，預(yù)計該宗房地產(chǎn)年有效毛收人為80萬元，運營費用率為40％，安全利率假定為6％，風險補償率為安全利率的40％。該房地產(chǎn)的收益價格為萬元。

A：368 B：552 C：561 D：920 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

3、由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據(jù)是。(2009年試題)A：匯票

B：本票

C：支票

D：銀行券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

4、下列不屬于企業(yè)利潤的是__。

A．營業(yè)利潤

B．投資凈收益

C．額外總收入

D．營業(yè)外收支凈額

5、城市規(guī)劃的實施管理主要包括兩部分內(nèi)容。

A：報建審批管理和批后管理

B：網(wǎng)絡(luò)管理和批后管理

C：報建審批管理和人工管理

D：批后管理和微機管理

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

6、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的__，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

A．選址規(guī)劃意見通知書

B．規(guī)劃設(shè)計條件通知書

C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

7、以下選項中屬于房屋拆遷補償安置費用的有。

A：房屋拆遷管理費

B：搬遷補助費

C：房屋拆除和渣土清運費

D：土地使用權(quán)出讓金

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

8、下列關(guān)于拍賣價高者得規(guī)則，表述錯誤的是。

A：價高者得規(guī)則是指拍賣標的應(yīng)賣給出價最高的競買人

B：竟買人的最高應(yīng)價經(jīng)拍賣師落槌或者以其他公開表示買定的方式確認后，拍賣成交

C：價高者得規(guī)則約束競買人、拍賣人

D：價高者得規(guī)則不約束委托人

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

9、某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資。其目標收益率為12%，當前整個市場的平均收益率為15%，國家債券的收益率為3.5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)是__。

A．0.57 B．0.74 C．0.80 D．1.04

10、《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)申請一級資質(zhì)，其取得二級房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)要在年以上。

A：半

B：1 C：2 D：3 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、國務(wù)院宣布從年下半年開始，全國城鎮(zhèn)停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。

A：1995 B：1996 C：1998 D：2000 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

12、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是。

A：青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B：征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C：新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D：地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、目前，按照國家最新政策，經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積控制在左右。

A：60 B：70 C：80 D：90 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

14、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的__。

A．60% B．70% C．80% D．90%

15、在市場調(diào)查的確定問題和調(diào)查目標階段，調(diào)查項目可以分為不同類別。其中，__是指通過收集初步的數(shù)據(jù)，來揭示問題的真實性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。

A．試探性調(diào)查

B．描述性調(diào)查

C．因果性調(diào)查

D．假設(shè)性調(diào)查

16、在我國，會計自公歷止。

A：上年的6月1日起至次年5月31日

B：上年的8月1日起至次年7月31日

C：每年的1月1日起至12月31日

D：每年的6月1日起至次年的5月31日

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

17、最低收入家庭住房保障原則上以__為輔。

A．實物配租

B．租金核減

C．發(fā)放租賃補貼

D．實物配租和租金核減

18、以房地產(chǎn)抵押為目的的估價，除了遵守一般原則外，還應(yīng)遵守__。

A．現(xiàn)實性原則

B．適宜性原則

C．技術(shù)性原則

D．客觀原則

19、關(guān)于個人住房公積金的稅收政策，下列說法中正確的是__。

A．因為住房公積金是政策性資金，所以實行全部免稅政策

B．個人提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲余額，按比例計征個人所得稅

C．個人住房公積金作為儲蓄性專項基金存款，其利息收入計征個人所得稅

D．職工個人及其單位超過國家或地方政府規(guī)定的比例繳付的住房公積金，應(yīng)將其超過部分并入個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅

20、下列關(guān)于農(nóng)地征收費用的表述中，不正確的是__。

A．青苗補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

B．征地管理費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

C．新菜地開發(fā)建設(shè)基金的繳納標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

D．地上附著物補償費的標準由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定

21、潛在購買者一般有三個特點，即興趣、收入和__。

A．目標 B．途徑

C．市場化

D．商品化

22、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的交存住宅專項維修資金。

A：使用面積

B：套內(nèi)建筑面積

C：共有面積

D：建筑面積

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

23、下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是。

A：戶型

B：樓層

C：層高

D：裝修

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、下列股東權(quán)利中屬于共益權(quán)的是

A：出席股東大會的權(quán)利、股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)

B：股息紅利分配的請求權(quán)、表決權(quán)、出席股東大會的權(quán)利

C：表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)、出席股東大會的權(quán)利

D：股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

25、根據(jù)合法原則，拆遷入與被拆遷入對被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進行評估。在被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致時，應(yīng)當向申請確認。

A：當?shù)夭疬w管理部門

B：當?shù)貒敛块T

C：當?shù)匦姓鞴懿块T

D：城市規(guī)劃行政主管部門

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、城市房屋拆遷評估價格的確定不考慮被拆遷房屋的__。

A．區(qū)位

B．用途

C．搬遷補助費

D．建筑面積

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素有。

A：開發(fā)期和租售期

B：權(quán)益投資比率

C：資本化率

D：貸款利率

E：運營費用

3、屬于產(chǎn)權(quán)登記制種類的是。

A：特權(quán)登記制 B：權(quán)利登記制

C：歸屬登記制

D：托倫斯登記制

E：契據(jù)登記制

4、住房公積金。

A：全部歸職工個人所有

B：全部歸單位和職工共同所有

C：記入職工個人的住房公積金賬戶

D：用于建造、購買、翻建、大修自住住房

E：用于租賃自住住房

5、《中華人民共和國刑法》第三百四十二條規(guī)定：“違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大最毀壞的。”

A：處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

B：處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金

C：處3年以上、7年以下有期徒刑，并處或者單處罰金

D：處3年以上、5年以下有期徒刑，并處或者單處罰金

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

6、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時，可以收取__。

A．傭金

B．手續(xù)費

C．咨詢費

D．保證金

7、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計息比按季計息要多付利息__萬元。

A．2.00 B．7.30 C．8.53 D．9.00

8、城市環(huán)境噪聲污染的特征包括。(2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀人相關(guān)知識試題)A：能量污染

B：感覺公害

C：生活污染

D：局限性污染

E：空氣污染

9、近因原則的具體含義是。

A：如果引起保險事故發(fā)生，造成保險標的損失的近因?qū)儆诒ｋU責任，則保險人承擔賠償責任

B：如果引起保險事故發(fā)生，造成保險標的損失的近因?qū)儆诒ｋU責任，則保險人不承擔賠償責任

C：如果近因?qū)儆诔庳熑危瑒t保險人負賠償責任

D：如果近因?qū)儆诔庳熑危瑒t保險人不負賠償責任

E：如果引起保險事故發(fā)生，造成保險標的損失的近因同屬于保險責任和除外責任，則保險人不負賠償責任

10、公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格__。A．賣方和買方掌握必要的市場信息

B．賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象

C．買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價

D．賣方和買方追求各自利益的最大化

E．賣方和買方急于完成交易

11、產(chǎn)權(quán)不明確的房屋在被拆除前，拆遷人還應(yīng)當就該房屋的有關(guān)事項向__辦理證據(jù)保全。

A．公證機關(guān)

B．公安機關(guān)

C．法院

D．縣級以上人民政府

12、房地產(chǎn)開發(fā)成本的增加__房地產(chǎn)的價格。

A．必定提高

B．必定降低

C．不一定提高

D．不一定降低

13、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)調(diào)查了所在城市2009年12個新建樓盤的平均銷售價格，調(diào)查結(jié)果見下表。

A．樓盤

B．1 C．2 D．3 E．4 F．5 G．6 H．7 I．8 J．9 K．10 L．11 M．12 N．價格/元/m2 O．4500 P．1800 Q．2400 R．1980 S．1980 T．2800 U．2800 V．3000 W．5880 X．1980 Y．2460 Z．1980

14、以下費用和稅金屬于征收集體土地下的土地取得成本的相關(guān)稅費的有。

A：征地管理費

B：耕地占用稅

C：印花稅

D：契稅

E：新菜地開發(fā)建設(shè)基金

15、開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（）等。

A．保險合同

B．分包合同

C．銷售合同

D．勘察設(shè)計合同

E．加工合同

16、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議規(guī)定，在內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于的考慮結(jié)果。

A：內(nèi)地政策

B：占領(lǐng)世界投資市場

C：風險轉(zhuǎn)移

D：投資組合E：借款合同

17、下列關(guān)于資產(chǎn)負債表的表述，錯誤的是。

A：資產(chǎn)負債表是會計報表中的一種主要報表

B：資產(chǎn)負債表是根據(jù)會計不等式的原理設(shè)計的

C：通過資產(chǎn)負債表可以了解企業(yè)的經(jīng)濟實力、償債能力、經(jīng)營能力等情況，以及企業(yè)未來的財務(wù)趨向等方面的信息

D：資產(chǎn)負債表的編制方法主要是根據(jù)各種賬簿記錄編制

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟折舊三大類。其中，屬于經(jīng)濟折舊的有__。

A．功能落后

B．功能缺乏

C．環(huán)境污染

D．交通擁擠

E．正常使用的磨損

19、實物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具有__。

A．可預(yù)測性

B．不可控性

C．不可逆性

D．可延期性

E．不可彎更性

20、征收和征用的共同之處在于。

A：都是改變所有權(quán)

B：都是改變使用權(quán)

C：都要依法給予補償

D：都是為了公共利益需要 E：都要經(jīng)過法定程序

21、房地產(chǎn)價格評估收費，按照房地產(chǎn)評估價格總額采取__計算。

A．固定費率

B．差額費率分檔累進

C．定額費率

D．評估機構(gòu)自定費率

22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時，應(yīng)當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供。

A：《住宅平面示意圖》

B：《住宅立面示意圖》

C：《住宅剖面示意圖》

D：《住宅質(zhì)量保證書》

E：《住宅使用說明書》

23、供求變化對均衡價格和均衡交易量均有影響，其相互關(guān)系為__。

A．供給增加等于需求增加時，均衡價格不變，均衡交易量增加

B．供給增加等于需求減少時，均衡價格下降，均衡交易量下降

C．供給減少小于需求減少時，均衡價格下降，均衡交易量增加

D．供給減少大于需求增加時，均衡價格上升，均衡交易量減少

E．供給增加大于需求增加時，均衡價格下降，均衡交易量增加

24、房地產(chǎn)開發(fā)過程中需要金融機構(gòu)服務(wù)的資金類型是__。

A．支付土地出讓金的貸款

B．支付開發(fā)費用的短期資金或“建設(shè)貸款”

C．用于土地儲備的貸款

D．項目建成后用于支持置業(yè)投資者購買房地產(chǎn)的長期資金或“抵押貸款”

E．住房抵押貸款

25、《土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定：土地使用者在簽約時應(yīng)繳納地價款的一定比例作為定金，并應(yīng)在__日內(nèi)支付全部價款，逾期未全部支付地價款的，出讓方依照法律和合同約定，收回土地使用權(quán)并不退定金。

A．15 B．30 C．60 D．90

第三篇：2016年下半年上海房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成考試試題

2016年下半年上海房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價報告內(nèi)部審核

表內(nèi)容構(gòu)成考試試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、被征收房屋價值評估不考慮被拆征收房屋的__因素的影響。A．區(qū)位 B．用途 C．房屋租賃 D．使用年限

2、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發(fā)展速度法預(yù)測2008年的價格最接近于__元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

3、償債備付率＝可用于還本付息資金與__之比。A．當期應(yīng)還本付息資金 B．當期已付利息費用 C．當期本金

D．當期應(yīng)付利息費用

4、用來說明建筑物所在具體位置和其周圍環(huán)境關(guān)系的平面圖，是。A：建筑平面圖 B：建筑剖面圖 C：建筑立面圖 D：總平面圖

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

5、房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為__。A．1:100 B．1:200 C．1:500 D．1:8000

6、因土地使用權(quán)屆滿，權(quán)利人需要到登記機關(guān)辦理__。A．轉(zhuǎn)移登記 B．變更登記 C．初始登記 D．注銷登記

7、某物業(yè)當前的市場售價為5 000元／㎡，其業(yè)主擬采用租金按年5％等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當前售價相當。如果折現(xiàn)率為12％，則第一年的租金應(yīng)該確定為元／㎡。A：482．79 B：448．24 C：467．25 D：498．53 E：借款合同

8、以下不屬于現(xiàn)代房地產(chǎn)周期研究結(jié)論的是__。A．經(jīng)濟擴張與創(chuàng)造就業(yè)不再是線性關(guān)系 B．經(jīng)濟復蘇不會立即導致新建筑的產(chǎn)生 C．房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)自我修正的周期性

D．就業(yè)機會增加與空間需求不再同比增長

9、某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元／㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為元／㎡。A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

10、小區(qū)建設(shè)項目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當向城市人民政府__提出住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告，并附相應(yīng)文件資料。A．建設(shè)行政主管部門 B．房地產(chǎn)主管部門

C．建設(shè)行政主管部門和房地產(chǎn)主管部門 D．房地產(chǎn)主管部門和土地管理部門

11、證券價格由__確定。A．貨幣使用中產(chǎn)生的收益 B．社會借貸資金利率 C．市場對證券的供求

D．貨幣使用中產(chǎn)生的收益和社會借貸資金利率的比率

12、關(guān)于估價對象實地查勘的說法，錯誤的是。

A：任何估價項目，估價師都必須對估價對象進行實地查勘

B：對已消失的房地產(chǎn)，估價師應(yīng)對估價對象原址進行必要的調(diào)查了解

C：實地查勘的內(nèi)容包括估價對象的實物和區(qū)位狀況，一般不涉及其權(quán)益狀況 D：拆遷估價的實地查勘記錄可不需要被拆遷人簽字認可 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

13、若某國家在一個時期的消費函數(shù)為C＝1000q-0.8y，則該國此時的引致消費是__(公式中C表示消費，y表示收入)。A．0.8 B．0.8y C．1000 D．1000+0.8y

14、__是建設(shè)項目的組成部分，它是具有獨立的設(shè)計文件和相應(yīng)的綜合概(預(yù))算書，竣工后能獨立發(fā)揮生產(chǎn)能力或使用效益的工程。A．單項工程 B．單位工程 C．分部工程 D．分項工程

15、結(jié)合保險的本質(zhì)，屬于保險基本職能的是__職能。A．分散危險 B．融通資金 C．防災(zāi)防損 D．分配

16、，是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風險等目的。A：投資于房地產(chǎn)投資信托基金 B：住房抵押貸款證券化

C：間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券 D：房地產(chǎn)抵押擔保 E：借款合同

17、下列不屬于直接金融工具的是。A：企業(yè)發(fā)行的商業(yè)票據(jù) B：企業(yè)債券 C：股票 D：保險單

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

18、對坐落在市中心商務(wù)區(qū)的直隸總督署清代古建筑群運用成本法進行估價時，其重新購建價格的求取方法應(yīng)優(yōu)先選用__。A．單位比較法 B．分部分項法 C．工料測量法 D．指數(shù)調(diào)整法

19、A市B房屋拆遷公司，在拆遷A市房屋時，需要拆除A市房屋拆遷管理部門的部分房產(chǎn)，如果達不成拆遷補償安置協(xié)議，經(jīng)當事人申請，由裁決。A：A市房地產(chǎn)管理部門 B：A市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門 C：A市房屋拆遷管理部門 D：A市人民政府

E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章

20、房地產(chǎn)需求的交叉價格彈性是指__。

A．房地產(chǎn)需求量變化的百分比與其價格變化的百分比之比 B．房地產(chǎn)供給量變化的百分比與其要素價格變化的百分比之比

C．一種房地產(chǎn)需求量變化的百分比與另一種房地產(chǎn)或商品價格變化的百分比之比

D．在一定時期內(nèi)，一種房地產(chǎn)需求量的相對變化對于該種房地產(chǎn)自身價格的相對變化的反應(yīng)程度

21、關(guān)于估價資料歸檔的說法，錯誤的是。

A：估價師和相關(guān)工作人員不得將估價資料據(jù)為已有或者拒不歸檔 B：估價項目來源和接洽情況記錄、估價報告、估價委托合同、實地查勘記錄、估價報告內(nèi)部審核記錄等應(yīng)歸檔

C：估價檔案自估價報告出具之日起計算滿10年的，即可銷毀

D：估價機構(gòu)終止的，其估價報告及相關(guān)資料應(yīng)移交當?shù)亟ㄔO(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門或者其指定的機構(gòu)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

22、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是．【2006年考題】 A：待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時的具體日期 B：待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C：取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D：房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

23、用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值=。A：房屋重置價格-房屋年折舊額 B：房屋重置價格×房屋成新度

C：房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

D：房屋重置價格-年折舊額×尚可使用年限 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

24、某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%，該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A．35.00 B．56.29 C．86.29 D．180.00

25、下列關(guān)于現(xiàn)行經(jīng)濟適用住房政策，表述錯誤的是__。

A．其銷售基準價格及浮動幅度，由有定價權(quán)的價格主管部門會同經(jīng)濟適用住房主管部門，依據(jù)經(jīng)濟適用住房價格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、管理成本和利潤的基礎(chǔ)上確定并向社會公布

B．集資、合作建房是經(jīng)濟適用住房建設(shè)的組成部分

C．市、縣人民政府直接組織建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目利潤率按不高于3%核定 D．經(jīng)濟適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關(guān)于玻璃幕墻，表述正確的是。

A：玻璃幕墻是一種新型墻體，主要用于高層辦公塔樓及高級賓館 B：玻璃幕墻的構(gòu)造形式一般為框格式

C：玻璃幕墻所有接縫部位，不需要壓入密封膠，也能確保密封效果 D：玻璃幕墻所用的玻璃是按不同用途生產(chǎn)出的不同性質(zhì)的玻璃

E：玻璃幕墻在雙層采光窗部分，為使冷凝水能排出，有留孔及管道裝置

2、下列有關(guān)統(tǒng)計學基礎(chǔ)知識的表述中，不正確的有。(2006年試題)A：隨著研究目的改變，統(tǒng)計總體和總體單位可以相互轉(zhuǎn)化 B：反映總體單位屬性或特征的統(tǒng)計術(shù)語稱為指標 C：調(diào)查對象就是被調(diào)查和訪問的具體單位

D：調(diào)查單位與報告單位可以一致也可以不一致

E：相對指標是社會經(jīng)濟現(xiàn)象的兩個有聯(lián)系的指標之比

3、功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有__等。A．意外破壞的損毀 B．市場供給的過量 C．建筑設(shè)計的缺陷

D．人們消費觀念的改變 E．周圍環(huán)境條件惡化

4、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定應(yīng)辦理備案的情形有__。A．設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) B．簽訂商品房預(yù)售合同 C．簽訂房屋租賃合同

D．簽訂土地使用權(quán)出讓合同 E．簽訂房屋拆遷補償安置協(xié)議

5、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是__萬元。A．0～50 B．50～75 C．50～100 D．100～150

6、不屬于數(shù)據(jù)收集方法的是。A：直接觀察法 B：間接觀察法 C：采訪法 D：報告法

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

7、__是在土地房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。A．物業(yè)稅 B．地產(chǎn)稅 C．契稅 D．增值稅

8、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目靜態(tài)評價指標的表述中，不正確的是（）。A．成本利潤率是年成本利潤率

B．成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率

C．投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項目總投資的比率

D．投資利潤率是項目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額與項目總投資的比率

9、下列不屬于建設(shè)用地使用權(quán)出讓特點的是__。A．平等 B．自愿 C．有償 D．無限期

10、房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價的需要，主要是__。A．投保時評估保險價值 B．投保時評估保險金額

C．事故發(fā)生后評估房屋所遭受的損失

D．事故發(fā)生后評估房屋的重建價格或重置價格 E．事故發(fā)生后評估的賠償金額

11、房屋所有權(quán)初始登記是指原始取得所有權(quán)而進行的登記。A：新建房屋申請人

B：原有但已進行過登記的房屋申請人 C：原有但未進行過登記的房屋申請人 D：轉(zhuǎn)讓所得房屋申請人 E：繼承所得房屋申請人

12、抑制通貨緊縮的對策中，實施積極的貨幣政策就是。

A：較大幅度地減少貨幣供應(yīng)量，尤其是減少中央銀行基礎(chǔ)貨幣的投放 B：較大幅度地增加貨幣供應(yīng)量，尤其是擴大中央銀行基礎(chǔ)貨幣的投放 C：下調(diào)法定存款準備金率和完善準備金制度 D：上調(diào)法定存款準備金率和完善準備金制度 E：下調(diào)利率與加快利率市場化相結(jié)合

13、下列關(guān)于拍賣過程中承擔瑕疵責任的表述中，正確的有。(2008年試題)A：拍賣中的瑕疵責任均應(yīng)當由委托人承擔

B：如果委托人未向拍賣人告知瑕疵，則拍賣人不需負任何責任 C：委托人可能需對告知與瑕疵承擔最終責任 D：承擔瑕疵責任的基本準則是誰知曉，誰負責

E：即使拍賣中確實存在應(yīng)告知而未告知的瑕疵，也應(yīng)由拍賣人先行負責

14、收益法中所指的收益是__。A．估價時點前一年的收益

B．估價時點前若干年的平均收益 C．估價時點以后的未來預(yù)期正常收益 D．估價時點前最高盈利年份的收益

15、下列關(guān)于城市用地自然條件評價中的工程地質(zhì)條件，表述正確的是。

A：不同的建設(shè)用地的地形條件，對建設(shè)規(guī)劃布局、道路的定向等，均會產(chǎn)生一定程度的影響

B：建設(shè)用地范圍內(nèi)各種地基的承載能力，對工程建設(shè)的經(jīng)濟性，影響不大 C：沖溝是由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽

D：沖溝切割用地，使之支離破碎，對土地的使用十分不利

E：工程建筑物和水工構(gòu)筑物若不慎選在地下溶洞之上，將是十分危險的

16、下列財務(wù)報表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是__。A．輔助報表 B．資產(chǎn)負債表

C．資金來源與運用表 D．現(xiàn)金流量表

17、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是__。A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入 B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值 C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本 D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資

18、下列哪一個指標并不屬于反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的供給指標之一。__ A．空置量 B．空置率

C．可供租售量

D．房屋空間使用數(shù)量

19、下列關(guān)于稅收的征管，表述正確的是。

A：稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，都要依照法律的規(guī)定執(zhí)行 B：稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當廣泛宣傳稅收法律、行政法規(guī)，普及納稅意識，有償?shù)貫榧{稅人提供納稅咨詢服務(wù)

C：稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當依法為納稅人、扣繳義務(wù)人的情況保密

D：納稅人、扣繳義務(wù)人無權(quán)要求稅務(wù)機關(guān)為納稅人、扣繳義務(wù)人的情況保密 E：納稅人依法享有申請減稅、免稅、退稅的權(quán)利

20、投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、__等。A．規(guī)劃設(shè)計方案 B．投資估算 C．資源條件 D．投資權(quán)益

21、房地產(chǎn)金融的特點包括。(2007年試題)A：集中性 B：風險性 C：流通性強 D：資金增值性 E：資金周轉(zhuǎn)期長

22、下列屬于原建設(shè)部規(guī)章的是。A：《物業(yè)管理條例》 B：《商品房銷售管理辦法》 C：《城市私有房屋管理暫行條例》 D：《住房公積金管理條例》 E：《已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理暫行辦法》

23、拆遷當事人向原估價機構(gòu)申請復核估價的，該估價機構(gòu)應(yīng)當自收到書面復核估價申請之日起日內(nèi)給予答復。A：5 B：7 C：10 D：15 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

24、假如可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)本身有若干差異，則在評估時，當已進行了交易情況修正和交易日期調(diào)整后，還需要進行關(guān)于__調(diào)整。A．市場狀況 B．經(jīng)濟狀況 C．物價狀況 D．房地產(chǎn)狀況

25、對于權(quán)責發(fā)生制原則，下列說法錯誤的是。A：在收入和費用實際發(fā)生時進行確認 B：在實際收到現(xiàn)金或者支付現(xiàn)金時確認

C：凡是當期取得的收入或者應(yīng)當負擔的費用，不論款項是否已經(jīng)收付，都應(yīng)作為當期的收入或費用

D：凡是不屬于當期的收入或費用，只要款項已經(jīng)在當期收到或已經(jīng)當期支付，就應(yīng)作為當期的收入或費用

E：權(quán)責發(fā)生制與收付實現(xiàn)制相對應(yīng)

第四篇：房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價案例與分析大綱總結(jié)

房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

《房地產(chǎn)估價案例與分析》考試大綱

第一章 房地產(chǎn)估價文書寫作

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)估價主要文書寫作的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 房地產(chǎn)估價文書概述

一、房地產(chǎn)估價文書的種類及作用

（一）估價委托書

（二）估價委托合同

（三）估價項目來源和接洽情況記錄

（四）估價作業(yè)方案

（五）估價所需資料清單

（六）估價對象實地查看記錄

（七）估價報告

（八）估價報告內(nèi)部審核表

（九）估價中的主要不同意見和估價結(jié)果重大修改意見記錄

（十）估價報告交接單

二、房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求

（一）對詞義的要求 1.用詞準確

2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可 3.用詞不可帶有較強的感情色彩 4.用詞簡練、標準，不堆砌、不生造 5.朝向與樓層

（二）對語句的要求 1.句子簡潔，概括性強 2.搭配得當 3.邏輯嚴密

（三）要防止錯別字和錯漏 第二節(jié) 房地產(chǎn)估價報告寫作

一、房地產(chǎn)估價報告的構(gòu)成要素

二、房地產(chǎn)估價報告的寫作

（一）封面的寫作 1.估價報告名稱 2.估價項目名稱 3.委托人 4.估價機構(gòu)

5.注冊房地產(chǎn)估價師 6.估價作業(yè)日期 7.估價報告編號

第1頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）目錄的寫作

（三）致委托人函的寫作

（四）注冊房地產(chǎn)估價師聲明的寫作

（五）估價的假設(shè)和限制條件的寫作

（六）估價結(jié)果報告的寫作 1.標題 2.委托人 3.估價機構(gòu) 4.估價對象 5.估價目的 6.估價時點 7.價值定義 8.估價依據(jù) 9.估價原則 10.估價方法 11.估價結(jié)果 12.估價人員 13.估價作業(yè)日期 14.估價報告使用期限

（七）估價技術(shù)報告的寫作 1.實物狀況（或個別因素）分析 2.區(qū)位狀況分析 3.市場背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估價方法選用 6.估價測算過程 7.估價結(jié)果確定

三、房地產(chǎn)估價報告示例

第三節(jié) 其他房地產(chǎn)估價主要文書寫作

一、估價委托合同

（一）估價委托合同內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價委托合同寫作示例

二、估價所需資料清單

（一）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

（二）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

（三）相關(guān)實例資料

（四）反映估價對象狀況的資料

三、估價作業(yè)方案

（一）擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

（二）擬定資料收集渠道

（三）預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費

（四）估價作業(yè)步驟和時間進度安排

四、估價對象實地查看記錄

第2頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（一）住宅房地產(chǎn)實地查看記錄 1.住宅房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.住宅房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（二）經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄 1.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.經(jīng)營性房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（三）工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄 1.工業(yè)房地產(chǎn)實地查看內(nèi)容

2.工業(yè)房地產(chǎn)實地查看記錄表示例

（四）在建工程實地查看記錄 1.在建工程實地查看內(nèi)容

2.在建工程實地查看記錄表示例

五、估價報告內(nèi)部審核表

（一）估價報告內(nèi)部審核表內(nèi)容構(gòu)成

（二）估價報告內(nèi)部審核表示例

考試要求

要求考生掌握本章內(nèi)容。

第二章 不同類型房地產(chǎn)估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對居住、商業(yè)、商務(wù)辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊用途等不同類型房地產(chǎn)估價的特點和影響因素的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 居住房地產(chǎn)估價

一、居住房地產(chǎn)及其特點

（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

（二）具有較強的相似性、可比性

（三）不同類型住房價格內(nèi)涵差異明顯

二、影響居住房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響居住房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

1.交通條件

2.生活服務(wù)設(shè)施

3.教育配套設(shè)施

4.環(huán)境質(zhì)量

（二）影響居住房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1.建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級

2.設(shè)施與設(shè)備

3.建筑質(zhì)量

4.裝修

三、居住房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）市場法

第3頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）商品房估價的技術(shù)路線及難點處理

（二）房改房、經(jīng)濟適用住房估價的技術(shù)路線及難點處理 第二節(jié) 商業(yè)房地產(chǎn)估價

一、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點

（一）商業(yè)房地產(chǎn)及其種類 1-百貨店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 2.超級市場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 3.大型綜合商場業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 4.便利店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 5.專業(yè)店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 6.專賣店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 7.購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 8.家居中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點 9.倉儲商店業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)特點

（二）商業(yè)房地產(chǎn)特點 1.收益性

2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復雜 4.裝修高檔且復雜

5.垂直空間價值衰減性明顯

二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.地段繁華程度 2.交通條件 3.臨街狀況 4.樓層

（二）影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2.凈高 3.面積 4.裝修 5.無形價值

三、商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）不同經(jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.出租型商業(yè)房地產(chǎn) 2.運營型商業(yè)房地產(chǎn)

第4頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價 2.整層商業(yè)房地產(chǎn)估價

3.同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面估價

（三）空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 第三節(jié) 商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價

一、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其分類

（二）商務(wù)辦公房地產(chǎn)的特點 1.所處區(qū)位好，規(guī)模大

2.多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善 3.出租經(jīng)營為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理

二、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的因素

（一）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.集聚程度 2.交通條件 3.周邊環(huán)境 4.樓層

（二）影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.外觀形象 2.內(nèi)部裝修 3.設(shè)備、設(shè)施 4.智能化程度 5.物業(yè)服務(wù)水平6.租戶類型

三、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

四、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）商務(wù)辦公房地產(chǎn)租金的求取 1.租約問題

2.租金構(gòu)成內(nèi)涵問題 3.租金支付方式問題 4.地下車庫租金問題

（二）整幢商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 1.單純型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 2.商住型商務(wù)辦公房地產(chǎn) 3.綜合型商務(wù)辦公房地產(chǎn)

第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)估價

一、旅館房地產(chǎn)及其估價特點

（一）旅館房地產(chǎn)及其特點

第5頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

1.飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點 2.旅店、招待所及其特點

（二）旅館房地產(chǎn)的估價特點 1.轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2.功能多樣

3.一次性投資大、投資回收期較長、經(jīng)營風險較大 4.價值主要體現(xiàn)在接待客戶類型及其能力

二、影響旅館房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件 2.周圍環(huán)境

（二）影響旅館房地產(chǎn)價格的主要實物狀況 1.設(shè)備設(shè)施和用具 2.經(jīng)營管理

三、旅館房地產(chǎn)估價方法的選用

（一）收益法

（二）市場法

四、旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

（二）星級酒店凈收益的求取

第五節(jié) 餐飲房地產(chǎn)估價

一、餐飲房地產(chǎn)及其估價特點

（一）地段選擇的差異性

（二）營業(yè)收入的差異性

二、餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理 第六節(jié) 娛樂房地產(chǎn)估價

一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點

二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）收益法

（二）市場法

（三）成本法

三、娛樂房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及難點處理 第七節(jié) 工業(yè)房地產(chǎn)估價

一、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價特點

（一）涉及的行業(yè)多

（二）非標準廠房多，建筑工程造價相差大

（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價

（四）受腐蝕的可能性大

二、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素

（一）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況 1.交通條件

第6頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

2.基礎(chǔ)設(shè)施

3.地理位置

（二）影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況

1.用地面積與形狀

2.地質(zhì)和水文條件

3.房地產(chǎn)用途

三、工業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

（一）成本法

（二）市場法

（三）收益法

四、工業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

第八節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點

二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價方法和技術(shù)路線

第九節(jié) 特殊用途房地產(chǎn)估價

一、停車庫的估價

（一）地下停車庫特點

（二）地下停車庫的價格特點

（三）地下停車庫常見的估價方法和技術(shù)路線

二、加油站的估價

（一）加油站房地產(chǎn)估價的一般特點

1.位置極其重要并且分布離散性較強

2.經(jīng)營的個性差異顯著

3.存在成品油特許經(jīng)營權(quán)帶來的超額利潤

（二）加油站常見的估價方法和技術(shù)路線

考試要求

1.掌握居住房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

2.掌握商業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

3.掌握商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

4.熟悉旅館房地產(chǎn)及其估價的特點，影響該類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

5.熟悉餐飲房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

6.熟悉娛樂房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

7.熟悉工業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

8.了解農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)及其估價的特點，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法；

9.了解特殊用途房地產(chǎn)及其估價的特點，影響這些類型房地產(chǎn)的主要區(qū)位狀況和主要實物狀況，在該類型的房地產(chǎn)估價中如何選用估價方法。

第7頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

考試目的

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對不同估價目的在房地產(chǎn)估價時所起的作用，房地產(chǎn)估價的假設(shè)前提，房地產(chǎn)價值類型與房地產(chǎn)估價前提之間的關(guān)系，房地產(chǎn)價值類型和估價前提、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交換價值之間的關(guān)系，以及它們和房地產(chǎn)估價目的的關(guān)系等的了解、熟悉和掌握程度。

考試內(nèi)容

第一節(jié) 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估

一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估的特點

（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估應(yīng)采用市場價值標準

（二）估價時點一般為估價作業(yè)日期以后某一時點

（三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法

（四）搜集市場資料時，尤其應(yīng)注重所選實例的可替代性

二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估方法的選擇

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）基準地價修正法

第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估的特點

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估常用方法

（一）市場法

（二）假設(shè)開發(fā)法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基準地價修正法

第三節(jié) 房地產(chǎn)抵押價值評估

一、房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及評估實質(zhì)

二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

（一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

（二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（三）其他限制條件

（四）與房地產(chǎn)抵押估價有關(guān)的規(guī)定

三、房地產(chǎn)抵押價值評估技術(shù)路線及估價方法

（一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

（三）部分（局部）房地產(chǎn)

（四）在建工程房地產(chǎn)

（五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn)

四、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

（一）估價目的

第8頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（二）估價時點

（三）確認估價對象可以作為設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

（四）合理確定假設(shè)前提和限制條件

（五）把握市場風險防止高估

（六）估價中的謹慎原則

（七）市場變現(xiàn)能力分析

（八）說明與風險提示

（九）其他

第四節(jié) 城市房屋拆遷估價

一、城市房屋拆遷估價內(nèi)涵及特點

（一）估價數(shù)量大

（二）涉及面廣，社會影響大

（三）估價對象復雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系

（四）補償價格關(guān)聯(lián)性強

二、城市房屋拆遷估價的標準與方法

三、城市房屋拆遷估價技術(shù)路線

（一）“標本房屋”市場價格評估技術(shù)路線 1.確定“標本房屋”的基本條件 2.選擇“標本房屋”

3.評估“標本房屋”的市場價格 4.評估確定其他拆遷房屋的市場價格

（——）“典型房屋”市場價格評估技術(shù)路線

（三）區(qū)位指導價市場價格評估技術(shù)路線

四、城市房屋拆遷估價應(yīng)注意的問題

（一）拆遷估價的估價對象

（二）拆遷估價委托人的合法性

（三）拆遷估價的價值標準、估價目的和估價時點

（四）拆遷估價價格內(nèi)涵

（五）幾種特殊產(chǎn)別房屋的估價

五、城市房屋拆遷估價的工作方式

（一）拆遷估價前的準備工作

（二）入戶調(diào)查

（三）室內(nèi)作業(yè)，出具估價報告

（四）現(xiàn)場答疑

六、城市房屋拆遷估價糾紛的解決 第五節(jié) 房地產(chǎn)強制拍賣估價

一、房地產(chǎn)拍賣的相關(guān)法律規(guī)定

二、房地產(chǎn)強制拍賣估價的特點

（一）強制處分

（二）快速變現(xiàn)

（三）市場需求面窄、推廣力度小

（四）消費者心理因素

第9頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（五）購買者的額外支出

三、房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術(shù)路線

四、房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法

（一）商品房

（二）行政趔撥地上的房產(chǎn)

（三）在建工程

第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價

一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失 1.房屋本身的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失 2.小區(qū)內(nèi)部的規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失 3.小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

4.房地產(chǎn)所在的區(qū)域規(guī)劃修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

5.房地產(chǎn)所在區(qū)域大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)修改、變更導致的房地產(chǎn)價值損失

（二）因在相鄰土地上建造建筑物給相鄰房地產(chǎn)造成價值損失

（三）因環(huán)境污染造成房地產(chǎn)價值損失

（四）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價值損失

（五）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價值損失

（六）因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害

（七）因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失

（八）因未能履約使他人工程停緩建，給他人造成損失

（九）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失

二、房地產(chǎn)損害造成的損失分析

（一）房地產(chǎn)損害的分類

1.按照房地產(chǎn)受損害的部位劃分

2.按照房地產(chǎn)可修復的損害和不可修復的損害劃分 3.按照暫時性的損害和永久性的損害劃分

（二）房地產(chǎn)損害的賠償金額

三、房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點

（一）房地產(chǎn)損害賠償評估內(nèi)涵

（二）房地產(chǎn)損害賠償評估價值定義

（三）損害賠償估價的特點

四、房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇

（一）修復費用法（成本法）

（二）損失資本化法

1.凈收益減少收益年期不變型 2.凈收益不變收益年期減少型 3.凈收益、收益年期減少型

（三）賠償實例比較法

（四）損害前后價差法

五、房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理

（一）規(guī)劃變更導致房地產(chǎn)價值損失的估價技術(shù)路線及難點處理

（二）商品房質(zhì)量缺陷導致價值減損的估價技術(shù)路線及難點處理

第10頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

第七節(jié) 房屋租賃價格評估

一、房屋租賃價格評估的特點

（一）住宅類房屋租賃價格評估分為政策性評估和市場租賃評估兩種類型

（二）租約對租金估價有一定的影響

（三）劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應(yīng)確定土地收益中的國家部分

二、房屋租賃價格管理的法律規(guī)定

（一）房屋租賃價格應(yīng)以合同形式載明

（二）不同用途房屋租賃價格管理規(guī)定

（三）私房租賃價格管理規(guī)定

三、房屋租賃價格評估常用的估價方法

（一）市場法

（二）收益法

（三）成本法

第八節(jié) 房地產(chǎn)課稅估價

一、房產(chǎn)稅估價

二、土地增值稅估價

（一）區(qū)分評估目的，明確評估內(nèi)容

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估 價格又無正當理由的

2.提供扣除項目金額不實的

（二）扣除項目評估方法的選擇 1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.舊房及建筑物的評估價格

三、契稅估價

第九節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

一、企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價類型

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

二、估價的假設(shè)前提

三、估價方法的選用

（一）房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

（二）房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價 1.掌握建設(shè)用地使用權(quán)出讓價格評估； 2.掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估； 3.掌握房地產(chǎn)抵押價值評估； 4.掌握城市房屋拆遷估價； 5.熟悉房地產(chǎn)強制拍賣估價； 6.熟悉房地產(chǎn)損害賠償估價； 7.熟悉房地產(chǎn)租賃價格評估；

第11頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

8.熟悉房地產(chǎn)課稅估價；

9.了解企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價。

第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)

本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場調(diào)查研究、房地產(chǎn)投資項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃和房地產(chǎn)貸款項目評估等房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)的了解、熟悉和掌握程度。

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

一、房地產(chǎn)市場調(diào)查研究類型

（一）整體房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（二）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（三）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（四）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（五）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

（六）工業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究

二、不同類型房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容

（一）住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析

3.客戶分析

4.競爭分析

（二）商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢

3.商圈（區(qū)域）分析

4.消費者消費習慣分析

5.客戶分析

（三）寫字樓房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.寫字樓房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況和趨勢

3.商務(wù)圈（區(qū)域）分析

4.競爭、典型項目研究

5.寫字樓客戶分析

（四）酒店房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成 1.宏觀環(huán)境分析

2.酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點

3.酒店消費者分析

4.酒店市場競爭分析

5.酒店經(jīng)營者分析

第二節(jié) 房地產(chǎn)投資項目可行性研究

一、房地產(chǎn)投資項目可行性研究特點

二、房地產(chǎn)投資項目可行性研究報告主要內(nèi)容

第12頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

（一）項目總論

（二）項目概況

（三）項目投資環(huán)境分析

（四）項目區(qū)域環(huán)境分析

（五）房地產(chǎn)市場分析

（六）項目市場定位

（七）項目規(guī)劃與建筑方案

（八）項目開發(fā)建設(shè)進度安排

（九）投資估算與資金籌措

（十）項目經(jīng)濟效益分析

（十一）項目風險分析

（十二）項目社會效益和影響分析

（十三）項目可行性研究結(jié)論與建議 第三節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的特點

（一）地域性

（二）系統(tǒng)性

（三）前瞻性

（四）市場性

（五）創(chuàng)新性

（六）多樣性

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃報告主要內(nèi)容

（一）項目背景

（二）開發(fā)項目地塊分析 1.地塊的自然條件分析

2.地塊周邊的經(jīng)濟及社會條件分析 3.地塊的環(huán)境條件分析

（三）開發(fā)項目市場調(diào)查與分析 1.市場環(huán)境調(diào)查與分析 2.市場需求容量調(diào)查與分析

3.消費者和消費者行為調(diào)查與分析 4.競爭情況調(diào)查與分析

（四）開發(fā)項目SWOT分析 1.開發(fā)項目的優(yōu)勢分析 2.開發(fā)項目的劣勢分析 3.開發(fā)項目的發(fā)展機遇分析 4.開發(fā)項目的威脅分析

（五）開發(fā)項目的市場定位 1.消費群體定位 2.項目形象定位

3.規(guī)劃設(shè)計及建筑形象定位 4.戶型定位 5.價格定位

第13頁 房地產(chǎn)估價師考試輔導

房地產(chǎn)估價案例與分析

6.物業(yè)管理定位

（六）開發(fā)項目的產(chǎn)品策劃及規(guī)劃建議 1.項目總體規(guī)劃設(shè)計建議 2.建筑個體設(shè)計建議 3.環(huán)境景觀設(shè)計建議 4.戶型設(shè)計建議

（七）開發(fā)項目的定價及價格策略 1.開發(fā)項目定價目標 2.開發(fā)項目定價方法選擇 3.開發(fā)項目價格策略選擇

（八）開發(fā)項目廣告策劃及銷售 1.開發(fā)項目廣告設(shè)計 2.開發(fā)項目廣告媒體選擇

3.開發(fā)項目銷售計劃及策略制定

第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項目評估

一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義

二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標準規(guī)定

三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點

（一）綜合性

（二）科學性

（三）專業(yè)性

（四）特殊性

四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容

五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

（一）評估的側(cè)重點

（二）動態(tài)與靜態(tài)分析

（三）項目風險評估

（四）項目市場評估

考試要求

1.掌握房地產(chǎn)市場調(diào)查研究；

2.熟悉房地產(chǎn)投資項目可行性研究； 3.熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃； 4.熟悉房地產(chǎn)貸款項目評估。

第14頁

第五篇：房地產(chǎn)估價案例與分析

房地產(chǎn)估價案例與分析

一、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及其確定

了解房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念。

熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價格形成過程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法之間的密切關(guān)系。

掌握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定方法和過程。

二、各種估價方法在房地產(chǎn)估價中的運用

了解每種估價方法的實質(zhì)以及它們的共性和特性。

熟悉房地產(chǎn)估價的價值標準以及價值標準與估價目的、估價方法之間的關(guān)系。

掌握各種主要房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)和難點，以及如何在估價中綜合運用各種房地產(chǎn)估價方法。

三、各種目的的房地產(chǎn)估價

了解房地產(chǎn)估價目的及其與估價的假設(shè)前提和價格類型之間的關(guān)系。

熟悉國有土地使用權(quán)出讓價格評估、房屋租賃價格評估、房地產(chǎn)課稅估價、房地產(chǎn)分割（合并）估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估、房地產(chǎn)保險估價、征地和房屋拆遷補償估價、房地產(chǎn)糾紛估價、房地產(chǎn)拍賣底價評估、企業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。

四、各種類型的房地產(chǎn)估價

了解餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊及途等類型房地產(chǎn)的估價特點。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價特點。

掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價格影響因素。

五、房地產(chǎn)估價報告的寫作

了解對房地產(chǎn)估價報告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價報告的寫作客體、載體的受體。

熟悉房地產(chǎn)估價報告的寫作原則和構(gòu)成要素。

掌握房地產(chǎn)估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價報告的具體寫作。