第一篇：2015年上半年甘肅省房地產估價師《案例與分析》：估價對象實地查勘記錄試題

2015年上半年甘肅省房地產估價師《案例與分析》：估價對象實地查

勘記錄試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某大廈總建筑面積1000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為__。A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%

2、地租即為土地的。A：凈價值 B：利潤 C：凈收益 D：價格

E：工業用地的監測點評估價格

3、廉租住房投資、低碳排放住宅示范項目投資等屬于__。A．固定資產投資、流動資產投資和稀有資產投資等 B．生產性投資和非生產性投資 C．政府投資、非盈利機構投資 D．企業投資和個人投資

4、某大廈總建筑面積10000㎡，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240㎡。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為。A：2.4％ B：3.0％ C：3.8％ D：7.2％

E：工業用地的監測點評估價格

5、地下室防潮、防水構造做法中，當常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應采用的做法。A：防潮

B：防潮與排水相結合 C：卷材防水

D：鋼筋混凝土防水 E：執行層的組織協調

6、不應計入收益性物業經營費用的是。A：抵押貸款利息 B：公共設施維修費 C：房產稅

D：物業保險稅 E：借款合同

7、對于公民__，利害關系人可以申請宣告其為失蹤人。A．下落不明滿2年的 B．下落不明滿1年的

C．因意外事故下落不明，從事故發生之日起2年的 D．因意外事故下落不明，從事故發生之日起滿1年的

8、房地產開發項目竣工，經__后，方可交付使用。A．檢查質量 B．驗收合格

C．建設單位認可 D．辦理產權登記

9、按照《房地產開發企業資質管理規定》規定，w省A市房地產開發公司申報三級資質，應由部門決定審批部門。A：A市人民政府

B：W省建設行政主管部門 C：W省人民政府

D：國務院建設行政主管部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章

10、在成熟的房地產市場中，是房地產業的主體。A：房地產開發經營業 B：房地產咨詢業 C：房地產經紀業 D：物業管理業

E：房地產估價機構必須加蓋公章

11、某寫字樓的土地取得成本8000萬元，建造成本6000萬元，管理費用800萬元，銷售費用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費為售價的6％，銷售利潤率為16％。該寫字樓的價值為萬元。A：17087．20 B：18699．20 C：19666．40 D：20666．67 E：工業用地的監測點評估價格

12、估價時點究竟是現在、過去還是未來，是由決定的。A：估價目的 B：估價師 C：委托人 D：估價對象

E：工業用地的監測點評估價格

13、招標工作小組的（）人雖，是指開發商本身或其授權代表，代表開發商全權處理具體事務的人員。A．助理 B．決策 C．技術 D．文職

14、建設用地規模在__萬平方米以上的新建小區及組團都要進行綜合驗收。A．1 B．2 C．3 D．5

15、某宗房地產交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元／㎡，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負擔，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方的價格約為元／㎡。A：2139 B：2146 C：2651 D：2659 E：工業用地的監測點評估價格

16、目前，在我國征收土地實行__級審批制度。A．一 B．兩 C．三 D．四

17、需求彈性是指由于影響需求的諸因素發生變化后，作出反應的程度。A：供給量 B：需求量 C：需求曲線 D：供給曲線

E：執行層的組織協調

18、收益遞增遞減原理可以幫助我們確定估價對象的 A：最佳用途和最佳規模 B：最佳集約度

C：最佳規模和最佳集約度 D：最佳用途

E：工業用地的監測點評估價格

19、政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供__。A．商品住房 B．限價商品住房 C．經濟適用住房 D．廉租住房

20、建筑總高度超過nl的，不論是住宅，還是公共建筑、綜合性建筑，均為超高層建筑。A：60 B：80 C：90 D：100 E：執行層的組織協調

21、房地產開發前期的規劃管理，下列步驟正確的是__。A．選址規劃意見通知書，規劃設計條件通知書，《建設工程規劃許可證》，《建設用地規劃許可證》

B．規劃設計條件通知書，選址規劃意見通知書，《建設用地規劃許可證》，《建設工程規劃許可證》

C．選址規劃意見通知書，《建設用地規劃許可證》，規劃設計條件通知書，《建設工程規劃許可證》

D．規劃設計條件通知書，《建設用地規劃許可證》，選址規劃意見通知書，《建設工程規劃許可證》

22、《房地產開發企業資質管理規定》規定，申請《暫定資質證書》的條件不得低于級資質企業的條件。A：一 B：二 C：三 D：四

E：房地產估價機構必須加蓋公章

23、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元m2，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于__元/m2。A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

24、房地產開發項目所采用的建筑工程施工合同文件優先解釋的順序為。A：合同協議書、投標書及其附件、圖紙、工程報價單或預算書 B：圖紙、投標書及其附件、合同協議書、工程報價單或預算書 C：合同協議書、投標書及其附件、工程報價單或預算書、圖紙 D：圖紙、工程報價單或預算書、投標書及其附件、合同協議書 E：借款合同

25、商品房現房廣告不得涉及的內容是。A：銷售價格 B：裝飾裝修 C：小區環境 D：升值承諾

E：執行層的組織協調

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、某購房者向銀行申請了40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購房者月還款額的增長率為0.5%，則購房者的首次還款額是（）元。A．2040.82 B．3451.83 C．5089.01 D．6666.37

2、債券利率的高低，主要受等因素的影響。A：銀行利率

B：發行者的資信級別 C：償還期限

D：發行者的企業特色

E：利率計算方式和資本市場資金供求關系

3、城市房屋拆遷補償估價中，實行房地權調換且所調換房屋為期房的，為結清產權調換的差價而對該期房價進行估價，則__。A．估價時點為未來，估價對象為未來狀況 B．估價時點與房地產狀況均為現在

C．估價時點為現在，估價對象為未來狀況 D．估價時點為現在，估價對象為過去狀況

4、張某通過甲保險公司的代理人趙某向該保險公司為李某投了20萬元的人身保險。該保險合同的關系人是。(2008年試題)A：張某 B：李某 C：趙某

D：甲保險公司

E：執行層的組織協調

5、下列有關區域規劃的表述，正確的包括。

A：區域規劃是為實現一定區域范圍的開發和建設目標而進行的總體部署

B：廣義的區域規劃則主要指一定區域內與國土開發整治有關的建設布局總體規劃

C：區域規劃是以跨行政區的經濟區為對象編制的規劃，是國家總體規劃或省級總體規劃在特定經濟區的細化和落實

D：區域規劃具有戰略性、空間性和有約束力的特點，是在多種方案比較和選擇中確定適合規劃區域未來發展目標和經濟建設的總體藍圖 E：區域規劃的作用是劃定主要功能區的“黃線”，主要內容是把經濟中心、城鎮體系、產業聚集區、基礎設施以及限制開發地區等落實到具體地域空間

6、保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到（）的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產項目的風險程度。A．利潤為零時 B．利潤最大時

C．允許的最低經濟效益指標 D．允許的最高經濟效益指標

7、房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是__。A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入 B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值 C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本 D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資

8、下列關于拍賣保留價規則，說法正確的是。A：保留價是拍賣的必備條件

B：保留價的修改權從屬于保留價的確定權，歸委托人享有 C：委托人擁有保留價的確定權 D：拍賣人擁有保留價的確定權

E：保留價通常是保密的，僅限委托人和拍賣人等有限人知情

9、影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括（）。A．自然環境和人文環境的變化 B．一般商品市場的發展

C．信息、通訊技術水平的提高 D．生產方式和工作方式 E．金融業的發展

10、市場的客體通常是指__。A．買家 B．賣家 C．交易對象 D．交易價格

11、以下房地產中是基于租賃收入測算凈收益的有。A：影劇院 B：普通住宅 C：倉庫 D：停車場 E：汽車加油站

12、原建設部令第97號《城市房地產中介服務管理規定》規定，房地產中介服務是指等活動的總稱。A：房地產咨詢 B：房地產價格評估 C：房地產經紀 D：房地產轉讓 E：房地產抵押

13、法的分類中，按法所規定的內容不同分為。A：實體法 B：普通法 C：特殊法 D：程序法 E：一般法

14、下列閑置土地的處置方式，正確的有。A：延長開發建設時間，但最長不得超過兩年 B：政府為土地使用者置換其他等價閑置土地 C：改變土地用途，辦理有關手續后繼續開發 D：延長開發建設時間，但最長不得超過一年

E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂收回土地協議書

15、下列關于商品房銷售代理，表述正確的是。

A：房地產銷售代理是指房地產開發企業或其他房地產擁有者將物業銷售業務委托專門的房地產中介服務機構代為銷售的一種經營方式 B：實行銷售代理必須簽訂委托合同

C：房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同 D：受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時，可以收取傭金以外的其他費用

E：房地產銷售人員必須經過專業培訓取得相應的資格，才能從事商品房銷售業務

16、下列經濟評價指標中，屬于房地產投資項目盈利性指標的有。A：投資回收期 B：借款償還期 C：利息備付率 D：財務凈現值 E：現金報酬率

17、某置業投資者以1萬元/m2的價格購買了200m2的商業店鋪用于出租經營，購買價中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共24萬元，則其償債備付率是（）。A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23

18、跨度36m以上的廠房，其建筑結構類型一般是。A：磚混結構

B：鋼筋混凝土結構 C：砌體結構 D：鋼結構

E：執行層的組織協調

19、基本完好房的成新度可以是__。A．九成 B．八成 C．七成 D．六成 E．四成

20、用市場法對房地產進行估價時，需要進行修正。A：交易過程 B：交易情況 C：交易日期 D：交易價格 E：房地產狀況

21、在__7月18日，國務院下發了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》，它是在認真總結十多年房改實踐經驗的基礎上制定的，是指導今后一段時期房改工作的主要政策文件。A．1991年 B．1992年 C．1993年 D．1994年

22、采用安全利率加風險調整值法確定資本化率的基本公式為__。A．資本化率=安全利率+投資風險補償-投資帶來的優惠

B．資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償-投資帶來的優惠

C．資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+通貨膨脹補償-投資帶來的優惠

D．資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優惠

23、某企業開發某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發后的地價為__元/m2。A．1840 B．2840 C．2966 D．3000

24、某單位擁有的一出租物業的原值為5000萬元，年租金收入為600萬元，則該單位應繳納的年房產稅數額為__。A．42.0萬元 B．50.4萬元 C．60.0萬元 D．72.07萬元

25、業主大會成立前，維修資金由__管理。A．開發商

B．當地房地產行政主管部門 C．物業公司 D．全體業主

第二篇：2015年下半年四川省房地產估價師《案例與分析》：估價對象實地查勘記錄考試題

2015年下半年四川省房地產估價師《案例與分析》：估價對象實地查

勘記錄考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某地塊為一帶有陳舊建筑物200m2的空地，地價為2500元/m2，面積為400m2。拆除建筑物費用為150元/m2，殘值50元/m2。則該地塊總價為__萬元。

A．102 B．52 C．54 D．103

2、房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權實行的原則。

A：權利主體不一致

B：權利主體一致

C：權利主體分設

D：權利主體分離

E：執行層的組織協調

3、契稅是在土地、房屋權屬發生轉移時，對__征收的一種稅。

A．交易的任何一方

B．交易雙方

C．產權承受人

D．出售方

4、運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來。

A：利潤

B：毛收入

C：價值

D：凈收益

E：工業用地的監測點評估價格

5、房地產估價的主要難點，在于房地產價格影響因素眾多，并且__。

A．難以把握

B．難以準確量化

C．難以把握和準確量化

D．難以把握和難以數據化

6、路線價法主要適用于__。

A．城市市區房地產估價

B．城市商業街道兩側土地的估價

C．區片土地的估價

D．時間要求緊、可以粗略評估的房地產的價格評估

7、目前，在我國征收土地實行級審批制度。

A：一

B：兩 C：三

D：四

E：房地產估價機構必須加蓋公章

8、王某與甲房地產開發公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產開發公司不能再履行合同，則應返還王某萬元。(2009年試題)A：75 B：120 C：135 D：150 E：執行層的組織協調

9、房地產估價的指明了不能孤立地思考估價對象的價值，要考慮到相近效用的房地產價格的牽掣。

A：替代原則

B：謹慎原則

C：合法原則

D：客觀、公正原則

E：工業用地的監測點評估價格

10、某投資商欲進行寫字樓置業投資，其目標收益率為12％，當前整個市場的平均收益率為15％，國家債券的收益率為3．5％。此時，該地區寫字樓市場相對于整個投資市場的風險相關系數是。

A：0．57 B：0．74 C：0．80 D：1．04 E：借款合同

11、某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年，該建筑物經濟壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計算文具建筑物的成新率為（）。

A．80% B．82% C．83% D．92%

12、工程造價控制是__控制。

A．部分管理

B．自我調解

C．全過程動態

D．總價絕對

13、房地產權屬登記分為__。

①房屋總登記；②初始土地登記；③房屋初始登記；④房屋轉移登記；⑤房屋變更登記；⑥房屋他項權利登記；⑦房屋注銷登記；⑧變更土地登記。

A．①②④⑥

B．①③④⑤⑥⑦

C．①②③⑧ D．①②③④⑤⑥⑦⑧

14、某建筑安裝工程中，規費為300萬元，企業管理費為280萬元，利潤為300萬元，該建筑安裝工程間接費為__萬元。

A．350 B．580 C．600 D．880

15、房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括有形的實體、該實體的質量以及（）。

A．相應配套的基礎設施

B．土地的形狀

C．組合完成的功能

D．立體空間

16、關于估價對象狀況描述的說法，正確的是。

A：對估價對象范圍的描述就是說明其四至

B：對建筑物外觀的描述應說明其周圍環境和景觀

C：對建筑物實物狀況的描述應說明建筑物朝向和樓層

D：對土地開發程度的描述應說明到達地塊紅線的基礎設施完備程度

E：工業用地的監測點評估價格

17、商業標準宗地的位置應是__。

A．街角地

B．二面臨街地

C．一面臨街地

D．畸零地

18、房地產投資之所以具有期權性質，是因為房地產投資具有。

A：可逆性和可延期性

B：可逆性和不可延期性

C：不可逆性和可延期性

D：不可逆性和不可延期性

E：借款合同

19、城市的總體規劃由負責組織編制。

A：市人民政府建設行政主管部門

B：市人民政府城市規劃行政主管部門

C：市人民政府土地行政主管部門

D：市人民政府

E：執行層的組織協調

20、下列關于合伙的法律特征說法不正確的是__。

A．合伙是合伙人的集合，在人格、權利義務和民事責任上都具有相對的獨立性

B．其團體性沒有法人強

C．合伙人對合伙承擔無限連帶責任是合伙這種團體區別于法人的最大特點

D．合伙制度中的團體形式在合伙組織和個人之間畫一條清楚的界限

21、某物業10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6％，租金在每年末支付，若年利率為6％，則第5年末的租金是元。A：14945.16 B：15841.87 C：26764.51 D：28370.38 E：借款合同

22、某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元m2，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于__元/m2。

A．4800 B．5124 C．5800 D．7124

23、下列有關融資租賃的敘述有誤的一項是__。

A．杠桿租賃的租金通常比其他租賃形式要高

B．在轉租賃業務中，租賃機構同時兼有承租人和出租人雙重身份

C．融資租賃的特征是所有權與使用權分離

D．轉租賃時，設備的所有者與使用者之間沒有直接的經濟或法律關系

24、下列關于農地征收費用的表述中，不正確的是__。

A．青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

B．征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定

C．新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定

D．地上附著物補償費的標準由省、自治區、直轄市規定

25、一臨街深度22.86m(即75英尺)，臨街寬度30m的矩形土地，其所在區段的路線價(土地單價)為5500元/m2，臨街深度75英尺的單獨、累計和平均深度價格修正率分別為20%、90%和120%，該宗土地的總價為__。

A．452.63萬元

B．75.44萬元

C．339.47萬元

D．377.19萬元

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，下列不征收土地閑置費的情形有。

A：因不可抗拒力造成開工延期

B：因政府的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的

C：因動工開發必需的前期工作(發現地下文物)而延期動工開發的D：因政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的E：因房地產資金問題而不能如期開工的

2、甲乙兩個項目均為出售型住宅項目，開發經營期為2年。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態盈利能力比選指標有。

A：利潤總額

B：投資利潤率

C：資產負債率

D：財務凈現值

E：償債備付率

3、注冊房地產估價師禁止行為包括__。

A．不履行注冊房地產估價師義務

B．在執業過程中實施商業賄賂

C．允許他人以自己的名義從事房地產估價業務

D．同時在2個或者2個以上房地產估價機構執業

E．以個人名義承攬房地產估價業務

4、以下不得作為抵押目的的房地產有。

A：土地所有權

B：抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒地的土地使用權

C：列入文物保護的建筑物

D：以公益事業為目的的教育設施

E：依法公告列入拆遷范圍的房地產

5、某房產面積10000m2，要求測繪精度為二級，則其限差為__。

A．4 B．6 C．12 D．24

6、建制鎮總體規劃的期限為__年。

A．3 B．5 C．10 D．10～20

7、某宗土地面積10000m2，土地單位價格800元/m2，最高容積率為2，固定費用400萬元，單位建筑面積建安成本為1500元，管理費、貸款利息、稅費等其他成本費用為建安成本的20%，銷售價格為3000元/m2，則該項目的盈虧平衡點銷售量為（）m2。

A．10000 B．12000 C．180000 D．15000

8、__執業資格制度是我國依法建立的最早的職業資格制度。

A．房地產咨詢師

B．房地產估價師

C．房地產經紀人

D．房地產經紀人協理

9、招標文件應當包括等所有實質性的要求和條件。

A：招標項目的技術要求

B：招標的監管人員

C：招標的監管部門

D：投標報價的要求和評標標準

E：擬簽訂合同的主要條款

10、某房地產投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權益投資回報率為__。

A．12% B．19.27% C．17.18% D．27.10%

11、影響房地產市場區域形狀和大小的關鍵因素有__。

A．自然特征，如山地和河流等

B．細分市場

C．人口密度的大小

D．該區域發展的類型和范圍

E．競爭性項目的區域

12、普通股票的國家股的持有人必須是。

A：國務院授權的部門

B：國務院授權的機構

C：由地方人民政府授權的部門

D：由地方人民政府授權的機構

E：由地方人民政府授權的個人

13、由于消費者追逐“高雅”而選擇的消費品，往往會出現__的現象。

A．價格越高，需求越小

B．價格越低，需求越小

C．價格越低，需求越大

D．價格越高，需求越大

14、某家庭預計今后15年內月收入為1萬元，如果其中的35%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12%，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是__萬元。

A．28.62 B．29.16 C．41.56 D．48.24

15、房屋普通險的期限為__。

A．半年

B．1年

C．2年

D．3年

16、運用平均增減量法進行估價的條件是__。

A．房地產價格時間序列逐期升高或下降

B．房地產價格的變動呈現出一定的規律性

C．房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，且市場升或下降的波動幅度大致相等

D．房地產價格的變動過程是持續上升或下降的，且各期上升或下降的數額大致接近

17、不屬于房地產投資的物業類型是。

A：居住物業

B：商用物業 C：工業物業

D：農業物業

E：借款合同

18、下列由國務院審批城市總體規劃的有。

A：上海市的城市總體規劃

B：太原市的總體規劃

C：國務院指定的城市總體規劃

D：設市城市的總體規劃

E：深圳市的總體規劃

19、已知某房地產價格為900元/m2時，需求量為100×104m2，當價格為1000元/m2時，需求量為90×104m2，則需求價格彈性為__。

A．10 B．9 C．0.9 D．0.1

20、某開發商于1999年8月1日獲得開發項目用地的土地使用權，2000年6月1日完成規劃設計，2000年10月1日獲發開工許可證，2002年4月1日項目建成并獲發竣工證書，2002年10月1日銷售完畢。在計算該項目的財務內部收益率時，其計算期為__。

A．1999年8月1日至2002年4月1 B．2000年10月1日至2002年4月1日

C．1999年8月1日至2002年10月1 D．2000年10月1日至2002年10月1日

21、若某宗待出租物業確定的租金高于市場租金水平，則以為該物業的空置率會__。

A．為0 B．下降

C．上升

D．為1

22、從投資的角度看，資金時間價值的大小并不取決于__。

A．投資利潤率

B．投資額大小

C．風險因素

D．通貨膨脹率

23、以下關于房地產特征的說法中，表述正確的有。

A：房地產價格實質上是房地產權益的價格，在估價中可以忽視房地產實體完好狀況的影響

B：房地產價格既有使用代價的價格，也有交換代價的租金

C：房地產的價格與租金的關系，類似于本金與利息的關系

D：房地產價格難以在短期內達成

E：房地產價格通常隨交易的需要而個別形成24、設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的__的款額后，抵押權人方可優先受償。A．稅金

B．拍賣費用

C．土地使用權出讓金

D．土地使用成本

25、不屬于在可行性研究中規劃設計方案選擇的是__。

A．市政規劃方案選擇

B．項目構成及平面設計

C．建筑規劃方案選擇

D．市場調查分析

第三篇：2016年天津房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地查勘記錄考試題

2016年天津房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地查勘記錄

考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、房地產開發項目竣工，經__后，方可交付使用。A．檢查質量 B．驗收合格

C．建設單位認可 D．辦理產權登記

2、征收集體土地，土地補償費應當歸__所有。A．土地使用者

B．農村集體經濟組織 C．鄉(鎮)人民政府

D．縣級以上人民政府土地管理部門

3、在按建筑物的層數分類中，普通辦公樓屬于。A：低層建筑 B：多層建筑 C：中高層建筑 D：高層建筑

E：執行層的組織協調

4、甲、乙兩個房地產開發企業的資產負債率分別為75%和80%，從房地產開發貸款的風險來看，乙企業比甲企業面臨更大的__風險。A．政策 B．財務 C．市場 D．經營

5、下列不屬于房地產區位因素的是。A：交通 B：用途 C：環境 D：樓層

E：工業用地的監測點評估價格

6、某城市居住生活聚居地的人口規模約為12000戶，配套建設有一套較完善的、能滿足該區居民物資與文化生活所需的公共服務設施，則該區域最可能是城市規劃意義上的。A：居住區 B：居住小區 C：居住組團 D：居住社區

E：執行層的組織協調

7、某綜合樓總建筑面積為10000m2，其中可出售的居住建筑面積為7000m2，可出租的商業建筑面積為1500m2，剩余建筑面積為附屬設備等用房。該綜合樓的有效面積系數為（）。A．80% B．90% C．85% D．95%

8、城市房屋拆遷評估價格的確定，不包含被拆遷房屋的。A：區位 B：用途 C：建筑面積

D：臨時安置補助費

E：房地產估價機構必須加蓋公章

9、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于__年。A．15 B．16 C．17 D．30

10、收集統計資料時，對于重大或敏感性強的問題應采用__方式設置調查項目表。A．判斷提問 B．多項選擇 C．單向選擇 D．書面提問

11、某建筑物實際經過年數為10年，經估價人員現場觀察該建筑物剩余經濟壽命為46年，該建筑物經濟壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計算文具建筑物的成新率為（）。A．80% B．82% C．83% D．92%

12、某套住宅總價30萬元，套內建筑面積125㎡，套內墻體面積20㎡，分攤的共有建筑面積25㎡，則該住宅每平方米建筑面積的價格為元。A：1765 B：2000 C：2069 D：2400 E：工業用地的監測點評估價格

13、《房地產估價機構管理辦法》規定，二級資質房地產估價機構不得從事__估價業務。

A．城市房屋拆遷 B．課稅 C．企業清算 D．司法鑒定

14、運用報酬資本化法估價，需要預測估價對象的未來。A：利潤 B：毛收入 C：價值 D：凈收益

E：工業用地的監測點評估價格

15、拍賣行應在拍賣日的__前以登報或通過電視等媒體公告的形式發布關于該房地產拍賣的公告信息。A．半個月至一個月 B．一個月至三個月 C．一個月至六個月 D．三個月至六個月

16、由于自然原因、社會原因導致借款人失去還款能力，以及由于主觀原因、信用意識差等導致的拖延還款或賴賬不還，這種風險因素為個人住房抵押貸款的（）。A．操作風險 B．信用風險 C．市場風險 D．法律風險

17、下列關于在建工程抵押登記的表述中，錯誤的是。A：已經登記的在建工程抵押可以申請變更登記 B：已經登記的在建工程抵押可以申請轉移登記

C：房屋所有權初始登記后，應當申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記

D：在建工程抵押登記后，由登記機構發放《房屋他項權證》 E：執行層的組織協調

18、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、鋼材、木材、磚的用量分別為800 t、6 000、200 000 kg、300、18 000，單位價格分別為300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料為主要材料費用的35％，稅費、利潤為主要材料費用的40％，則該建筑物的重新購建價格為。A：1 600萬元 B：2 160萬元 C：2 800萬元 D：3 024萬元

E：工業用地的監測點評估價格

19、對外商為科學研究、開發能源、發展交通事業以及開發重要技術提供專有技術所取得的特許權使用費，經國務院稅務主管部門批準，可以按的稅率征收所得稅。A：10％ B：15％ C：18％ D：27％

E：執行層的組織協調 20、某國的現金流通量為4000萬億元，單位和個人的活期存款為1000萬億元，單位和個人的定期存款為2000萬億元，其他存款為500萬億元，則該國的狹義貨幣為__萬億元。A．4000 B．5000 C．7000 D．7500

21、房地產抵押估價報告對估價對象分析除一般房地產估價報告分析內容外，還應包括分析。A：區位因素 B：變現能力 C：市場影響

D：最高最佳使用 E：執行層的組織協調

22、物業管理企業的資質管理實行制度。A：備案 B：分級審批 C：分類審批 D：專業審批

E：執行層的組織協調

23、所有權屬于__。A．從物權 B．動產物權 C．他物權 D．主物權

24、下列房地產不是按經營使用方式來劃分的類型的是。A：出租的房地產 B：自用的房地產 C：餐飲的房地產 D：營業的房地產

E：工業用地的監測點評估價格

25、不屬于保險合同輔助人的是__。A．保險受益人 B．保險代理人 C．保險公估人 D．保險經紀人

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、下列關于所有權的表述中，正確的有。(2007年試題)A：所有權是從物權 B：所有權是自物權

C：可對所有權人的物設置他項權利 D：共有是確定份額的共同所有

E：建筑物區分所有權人僅擁有專有部分所有權

2、達不成拆遷補償安置協議的拆遷糾紛處理方式包括。A：行政裁決 B：依法起訴 C：強制拆遷 D：仲裁 E：協商

3、某房地產開發企業2002年初的應收賬款為8200000元，2002年末的應收賬款為7800000元，當年賒銷收入為35000000元，則當年的應收賬款周轉率為__。A．2.725 B．3.475 C．4.375 D．5.255

4、某承租人的基礎租金為5萬元/月，營業額的10%作為百分比租金，如果其在一個月內的營業額為150萬元，則其應支付的租金為（）萬元。A．20 B．15 C．35 D．50

5、針對不同的估價目的所采用的價值標準，可以分為兩類__。A．主觀合理價值和公開市場價值 B．主觀合理價值和非公開市場價值 C．主觀合理價值和客觀合理價值 D．公開市場價值和非公開市場價值

6、是《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的房屋租賃合同必備條款。A：當事人姓名或者名稱及住所 B：租賃期限 C：租賃用途

D：租金交付方式 E：房屋的修繕責任

7、《中華人民共和國土地管理法》規定，我國土地的社會主義公有制包括。A：社會主義所有制 B：全民所有制

C：勞動群眾集體所有制 D：初級公有制 E：高級公有制

8、屬于產權登記制種類的是。A：特權登記制 B：權利登記制 C：歸屬登記制 D：托倫斯登記制 E：契據登記制

9、關于房地產價格中的房價與地價的關系是__。A．相互影響論 B．相互補充論 C．相互制約論 D．需求帶動論 E．成本決定論

10、某期房預計兩年后竣工交付使用，目前與其類似在現房價格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設年折現率為8%，風險補償估計為現房價格的3%，則該期房目前的價格為（）元/m2。A．3473 B．4365 C．4500 D．4635

11、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有。

A：地役權設立的情況 B：土地使用期限

C：基礎設施完備程度 D：容積率 E：臨街狀況

12、下列關于索引號，表述正確的是。A：索引號的用途是索引 B：索引號的用途是證明 C：索引號的用途是明示

D：索引號的表示方法是把圖中所需要另畫詳圖的部位編上索引號 E：索引號便于查找相互有關的圖紙內容

13、標準差亦稱均方差，是指分布數列中各單位標志值與其平均數的。A：平方的離差的算術平均數的平方根 B：離差的平方的算術平均數的立方根 C：離差的平方的算術平均數的平方根 D：離差的立方的算術平均數的平方根 E：執行層的組織協調

14、甲房地產開發公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發，國家依法將其收回，并改為業用地出讓給乙房地產開發公司。乙房地產開發公司取得該土地使用權的最高年限為__年 A．38 B．40 C．68 D．70

15、在實際的房地產估價中，房地產抵押價值通常是抵押房地產未設立法定優先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優先受償款后的余額。這些法定優先受償款通常包括。

A：拖欠建設工程價款 B：已抵押擔保的債權數額 C：房地產變賣處置費用 D：訴訟費用

E：其他法定優先受償款

16、城市房屋拆遷當事人對拆遷估價報告有異議的可以。(2008年試題)A：向原估價機構申請復估 B：申請行政復議

C：向人民法院提起訴訟 D：自行委托估價機構評估 E：申請估價專家委員會鑒定

17、先近似匡算工程量，再配上相應的概預算定額單價和取費，近似計算項目投資，這種估算的方法叫作（）。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．工程量近似匡算法 D．概算指標估算法

18、下列關于各資質等級房地產估價機構注冊資本或出資額，表述正確的是。A：一級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為200萬元以上 B：一級資質合伙企業的出資額人民幣為120萬元以上

C：二級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為100萬元以上 D：二級資質合伙企業的出資額人民幣為60萬元以上

E：三級資質有限責任公司的注冊資本人民幣為30萬元以上，合伙企業的出資額人民幣為10萬元以上

19、按建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的不同分類，零售商業物業可分為等類型。A：市級購物中心 B：地區購物商場 C：居住區商場

D：鄰里服務性商店 E：批發市場 20、一級的房地產估價機構資質由建設部審批。二級及二級以下房地產估價機構資質由__審批。A．建設部

B．市級房地產行政主管部門 C．省級房地產行政主管部門 D．地方房地產行政主管部門

21、收益法中所指的收益是__。A．估價時點前一年的收益

B．估價時點前若干年的平均收益 C．估價時點以后的未來預期正常收益 D．估價時點前最高盈利年份的收益

22、在房地產項目可行性研究階段，對房屋開發費的估算中用到的估算公式：直接費=每平方米造價指標×建筑面積，屬于（）。A．單元估算法 B．單位指標估算法 C．概算指標法

D．工程量近似匡算法

23、按負擔室內負荷所用的介質分類，空調系統可分為。A：空氣一水系統 B：全空氣系統 C：全水系統 D：冷劑系統 E：集中式系統

24、征用__，不需國務院批準。A．基本農田10公頃以下的

B．基本農田以外的耕地不超過35公頃的 C．基本農田以外的耕地超過70公頃的 D．其他土地不超過35公頃的 E．其他土地超過70公頃的

25、不符合選取標準臨街宗地要求的是__。A．一面臨街

B．土地形狀為正方形

C．臨街寬度與臨街深度的比例適當、D．用途為所在路線區段具有代表性的用途

E．容積率為所在路線價區是代表多樣性的容積率

第四篇：云南省2016年上半年房地產估價師《案例與分析》：工業房地產實地查勘記錄模擬試題

云南省2016年上半年房地產估價師《案例與分析》：工業房地產實地

查勘記錄模擬試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、國務院建設主管部門應當自受理房地產估價師變更注冊、延續注冊之日起日內作出決定。

A：5 B：10 C：20 D：30 E：執行層的組織協調

2、關于房屋施工面積的說法，正確的是__。

A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積

B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積

C．房屋施工面積指報告期內施工的全部房屋建筑面積

D．房屋施工面積不包括報告期內開工后又停建、緩建的房屋建筑面積

3、假設某房產限差為120，則其中誤差為。

A：30 B：60 C：90 D：120 E：執行層的組織協調

4、以房地產抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為。

A：簽訂估價委托合同之日

B：發放抵押貸款之日

C：完成估價對象實地查看之日

D：未來處置抵押房地產之日

E：工業用地的監測點評估價格

5、根據國家《城市區域環境噪聲標準》，3類標準適用于__。

A．療養區

B．居住區

C．工業區

D．大學區

6、不動產登記費的收取__ A．按不動產面積

B．按件收取

C．按不動產體積

D．按價款的比例

7、一購房者購買房產用于零售商業，購買的價格為150萬元，其中購房者自有現金100萬元，其余部分申請銀行貸款。如果該項投資的經營收入扣除運營費用和抵押貸款還本付息后的年凈現金流量為15萬元，則該項投資的稅前現金回報率是__。

A．14% B．10% C．33% D．15%

8、工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在㎡以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。

A：100 B：200 C：300 D：500 E：執行層的組織協調

9、某宗房地產的總價值為5 000萬元，其總地價為2 000萬元，總建筑面積為10 000 ㎡，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200 ㎡。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為。

A：1％

B：1．5％

C：2％

D：2．5％

E：工業用地的監測點評估價格

10、從房地產投資的對象上來分，投資可以分為__。

A．固定資產投資和流動資產投資

B．不動產投資和動產投資

C．長期投資和短期投資

D．境內投資和境外投資

11、負責本行政區域的房屋征收與補償工作的部門為__。

A．市、縣級人民政府房屋征收管理部門

B．省級人民政府房屋征收管理部門

C．市、縣級人民政府

D．省級人民政府

12、下列不屬于房地產的行政法規的是。

A：《城市私有房屋管理暫行條例》

B：《城市房屋拆遷管理條例》

C：《城市房屋拆遷單位管理規定》

D：《住房公積金管理條例》

E：房地產估價機構必須加蓋公章

13、__指由于貨幣供應量過多而引起的貨幣貶值、物價上漲的現象。

A．通貨貶值

B．通貨膨脹

C．通貨緊縮

D．通貨異常

14、金融機構在向申請貸款的項目貸款前，按照一定的評價標準分別給每項指標打分，按照企業得分的多少，將其劃分為AAA、AA、A、BBB、BB和B級。通常情況下，__資信等級的企業才能獲得銀行貸款。

A．AA級及以上

B．A級以上

C．BB級以上

D．BBB級及以上

15、某開發公司需征收100畝耕地，該塊耕地征收前3年的平均年畝產值為1000元，按最高補償標準，應支付__萬元土地補償費。

A．30 B．60 C．70 D．100

16、房地產投資決策分析主要包括和項目財務評價兩個部分。

A：價格分析

B：市場分析

C：產品分析

D：成本分析

E：借款合同

17、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是（）。

A．生活方式

B．受教育程度

C．購買動機

D．自我形象

18、是指完成一定的合格產品規定的勞動消耗的數量標準。

A：機械消耗定額

B：勞動消耗定額

C：材料消耗定額

D：施工定額

E：執行層的組織協調

19、以下風險不屬于房地產開發貸款的風險的是__。

A．政策風險

B．市場風險

C．經營風險

D．物業費收繳難風險

20、下列關于建筑施工圖，表述不正確的是。

A：用大樣圖表示其細部做法的一套圖紙

B：用平面圖表示建筑物的外部

C：用總平面圖表示建筑物的位置

D：用平面圖及剖面圖表示其內部

E：執行層的組織協調

21、”五通一平”一般是指某區域或某地塊具備了道路、__等設施或條件以及場地平整。

A．給水、排水、電力、通信

B．給水、排水、燃氣、熱力

C．排水、電力、通信、燃氣 D．排水、電力、通信、熱力

22、房地產投資者的實際收益較預期收益增加的部分，通常稱為。

A：超額利潤

B：投資回報

C：內部收益

D：風險報酬

E：借款合同

23、以下屬于房地產資產管理范圍的是__。

A．制訂物業策略計劃

B．設備更新財務預測

C．室內布局與空間規劃

D．建筑設計與工程規劃

24、工程量清單是招標文件的組成部分，其組成不包括。

A：分部分項工程量清單

B：措施項目清單

C：單位工程費用清單

D：其他項目清單

E：執行層的組織協調

25、新成立的房地產評估機構，其資質等級從__資質開始。

A．臨時

B．三級

C．四級

D．預備

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、零售商業物業的分類不是按__分類的。

A．建筑規模

B．經營商品的特點

C．商業輻射區域的范圍

D．建筑范圍

2、被邀請參加投標的承包商通常在__個之間。

A．1～3 B．3～5 C．1～7 D．3～10

3、民法中的人身關系包括。

A：財產所有權關系

B：財產流轉關系

C：財產形成權關系

D：人格權關系

E：身份權關系

4、邊際收益遞減規律也稱生產要素__規律。

A．邊際產量遞減

B．邊際因素遞減 C．邊際效果遞減

D．邊際收效遞減

5、在下列房地產投資行為中，體現房地產置業投資特點的有。(2006年試題)A：買地一建房一賣房

B：買房一經營

C：買房一出租一轉售

D：買房一出租

E：買地一開發一轉讓

6、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5．44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是__。

A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

7、是《中華人民共和國城市房地產管理法》規定的房屋租賃合同必備條款。

A：當事人姓名或者名稱及住所

B：租賃期限

C：租賃用途

D：租金交付方式

E：房屋的修繕責任

8、借貸雙方資金融通的方式可分為兩大類。

A：直接信用

B：間接信用

C：中間信用

D：直接融資

E：間接融資

9、收集資料的形式是指采集信息資源的統計調查的組織形式，主要包括。

A：統計報表

B：社會調查

C：普查

D：重點調查

E：典型調查和抽樣調查

10、下列屬于住房公積金使用原則的是。

A：定向使用的原則

B：安全運作原則

C：嚴格時效原則

D：按期間繳存原則

E：非一次性原則

11、對評估中數據估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是__。

A．保本點分析

B．敏感性分析

C．現金流量分析

D．統計試驗分析

12、需求是與該商品銷售價格所對應的消費者的統一。

A：購買水平

B：購買單位

C：購買能力

D：購買欲望

E：購買需求

13、下列指標從某一個側面反映了房地產泡沫的程度。

A：實際價格/理論價格

B：房地產價格增長率/實際GDP增長率

C：房地產價格指數/居民消費價格指數

D：房屋施工面積/新竣工面積

E：個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率

14、妥善安置被征地單位和農民原則的“妥善安置”主要包括等方面。

A：要給被征地單位妥善安排生產用地

B：要妥善安置征地范圍外的拆遷戶

C：對征收的土地要適當補償

D：對因征地給農民造成的損失要適當補償

E：對征地造成的剩余農民勞動力要適當安排

15、下列有關法律的效力問題，表述正確的是。

A：憲法具有最高的法律效力

B：一切其他法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章都不得與憲法相抵觸

C：法律的效力高于行政法規、地方性法規、規章

D：行政法規的效力高于地方性法規、規章

E：地方性法規的效力等同于本級地方政府規章，但高于其下級地方政府規章

16、下列費用中，不屬于房地產開發投資估算范圍中的其他工程費的是__。

A．審計費

B．工程造價咨詢費

C．臨時用地費和臨時建設費

D．工程監理費

17、住房置業擔保公司應當從其資產中按照借款人借款余額的一定比例提留擔保。

A：風險基金

B：保證金

C：預留金

D：周轉金

E：執行層的組織協調

18、保險合同的終止主要包括。

A：保險期限屆滿

B：保險公司因解散、破產等原因而終止

C：保險標的因除外責任原因而滅失

D：當事人解除保險合同

E：保險人未履行賠償或給付義務

19、某大廈總建筑面積10000m2房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為__。

A．2.4% B．3.0% C．3.8% D．7.2%

20、房地產價格是由房地產的__三者相互結合而產生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供給、需求、利用狀況

C．權利、租金、利率

D．價值、使用價值、供求

21、價格等于“成本加平均利潤”，是長期內平均來看的，而且還需要具備下述條件中的。

A：生產成本高于市場平均成本

B：生產成本低于市場平均成本

C：自由競爭

D：該種商品本身可以大量重復生產

E：生產成本等于市場平均成本

22、下列關于明確房地產估價時點的表述中，正確的有。

A：對當前的價值進行評估，一般以賓地查勘估價對象期間或估價作業期的某個日期為估價時點

B：城市房屋拆遷估價，估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發之日

C：分期實施的房屋拆遷，應以房屋拆遷公告之日為估價時點

D：房地產估價人員可以假定估價時點

E：對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為估價時點

23、與非專業估價相比，專業估價的特點有．【2007年考題】

A：是一種專業意見

B：估計價格或價值

C：實行有償服務

D：承擔法律責任

E：估價作業日期長

24、以下能夠引起利率上升的因素有__。

A．借貸資金的供給大于需求

B．預期通貨膨脹率上升

C．中央銀行采用貨幣緊縮政策

D．某國國際收支出現大量順差

E．中央銀行采用貨幣擴張政策

25、房地產測繪的作用，__ A．為房地產開發、經營以及交易提供基本信息服務

B．為房地產管理提供信息服務

C．為其他部門提供參考資料

D．為房地產管理提供技術服務

E．房地產測繪結果提供了房地產商品量的量度依據

第五篇：2016年下半年內蒙古房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地查勘記錄考試題

2016年下半年內蒙古房地產估價師《案例與分析》：住宅房地產實地

查勘記錄考試題

本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。

一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）

1、某房地產的報酬率為8％，收益期限為30年時的價格為4000元／㎡。若報酬率為6％、收益期限為50年時，則該房地產的價格為元／㎡。A：3800 B：4500 C：5200 D：5600 E：工業用地的監測點評估價格

2、房地產估價原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在下的估價結果具有近似性。A：同一估價原則、同一估價時點 B：同一估價目的、同一估價方法 C：同一估價目的、同一估價時點 D：同一估價原則、同一估價目的 E：工業用地的監測點評估價格

3、下列有關丘的表述中，不正確的是__。A．一個地塊屬于一個產權單元時稱為獨立丘

B．房地產權屬檔案中，房地產卡片一般按丘的順序填制 C．組合丘一定大于獨立丘

D．房屋權屬證書中應注明丘號

4、是對房地產權利人的情況、房屋所有權、土地使用權狀況以及產權來源等情況扼要摘錄而制作的一種卡片。A：房地產平面圖

B：房地產有關證明和文件 C：房地產卡片

D：房地產權屬賬冊 E：執行層的組織協調

5、確定用于敏感性分析的經濟評價指標，通常采用的指標為__。A．投資回收期 B．內部收益率 C．財務凈現值 D．開發商利潤

6、房地產開發具有__的特點，其開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、開發完成后的房地產價值等實際發生的時間不盡相同，特別是大型的房地產開發項目。

A．投資量大 B．周期長 C．風險性大

D．開發費用投入時間變化大

7、下列房地產市場調控政策中，屬于財政政策的是__。A．提高貸款利率

B．提高購房最低首付款比例 C．提高法定存款準備金率 D．提高房地產交易環節稅收

8、在存在房地產泡沫的情況下，國有土地上房屋征收估價，應采用的測算結果。A：收益法 B：市場法 C：成本法

D：假設開發法

E：工業用地的監測點評估價格

9、收益法也可稱為。A：收益資本化法 B：直接資本化法 C：報酬資本化法 D：現金流量折現法

E：工業用地的監測點評估價格

10、下列房地產價格中，屬于短期均衡價格的是。A：成交價格 B：市場價格 C：理論價格 D：投資價值

E：工業用地的監測點評估價格

11、不屬于引起房地產價格上升的原因是（）。A．外部經濟

B．需求增加導致稀缺性增加 C．生活水平的提高 D．通貨膨脹

12、施工單位對房屋建筑工程的保修期自之曰起計算。A：房屋完工

B：房屋竣工驗收合格 C：房屋交付使用 D：辦理房屋登記 E：執行層的組織協調

13、評估甲別墅的市場價值，選取了乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為8000元／㎡裝修標準為1000元／㎡(甲別墅的裝修標準為800元／㎡)，因位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高10％，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比準價格為元／㎡。A：7020 B：7091 C：7380 D：8580 E：工業用地的監測點評估價格

14、《拆遷條例》規定了拆遷人與被拆遷人或者拆遷入與被拆遷人、房屋承租人達不成拆遷補償協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。裁決應當自收到申請之日起__日內作出。A．5 B．15 C．10 D．30

15、B房地產開發公司在A市進行房屋拆遷時，認為所拆該市居民馬某的住房院內的一平房為違章建筑，馬某不服。最終判斷馬某住房院內的平房是否屬于違章建筑，必須由出具證明。A：A市城市土地行政主管部門 B：A市城市建設行政主管部門 C：A市城市房產行政主管部門 D：A市城鄉規劃行政主管部門 E：房地產估價機構必須加蓋公章

16、從調查對象的全部單位中選擇一部分客觀存在的重點單位進行調查的方式，屬于。

A：重點調查 B：普查 C：典型調查 D：抽樣調查

E：執行層的組織協調

17、開發投資的投資者主要是（）。A．賺取利潤 B．保值增值 C．獲得收益 D．消費

18、產生房地產價格泡沫的主要誘因是。A：土地稀缺 B：城市化進程快 C：競爭充分性 D：交易復雜性 E：借款合同

19、關于債務融資，下列說法不正確的是。

A：信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道

B：債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉貸 C：企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3—5年 D：利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋” E：借款合同

20、依法不能免征房產稅的房屋是。A：政府機關的辦公樓 B：武警部隊的營房 C：個人自住的住房 D：百貨公司的商場 E：執行層的組織協調

21、強度相對指標的計算公式為。

A：總體內某部分或組的數值／總體總數值 B：某一總體總量／另一有聯系的總體總量

C：某一空間某種現象的指標值/另一空間同類現象的指標值 D：總體某一指標值/同一總體另一指標值 E：執行層的組織協調

22、供給價格彈性>1，此時稱。A：供給完全無彈性 B：供給有完全彈性 C：供給富有彈性 D：供給缺乏彈性 E：執行層的組織協調

23、__是指投資者將資金投入房地產后，失去了其他投資機會，同時也失去了相應可能收益時，給投資者帶來的風險。A．比較風險 B．時間風險 C．持有期風險 D．資本價值風險

24、某房地產的土地取得成本為1000萬元，開發成本為3000萬元，管理費用為200萬元，銷售費用為300萬元，開發利潤為500萬元，則該房地產的投資利潤率為。A：10.0％ B：11.1％ C：11.9％ D：12.5％

E：工業用地的監測點評估價格

25、下列不屬于房地產估價基本程序的是。A：獲取估價業務 B：實地查看估價對象 C：確定估價結果 D：估價資料公開

E：工業用地的監測點評估價格

二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分）

1、物業服務企業的工作內容包括__。A．確立管理目標 B．制定維修養護方案 C．制定安全保衛方案 D．提出預算

E．確定物業服務費的收費標準

2、不需任何刺激需求的費用，就可以實現的基本銷售量，又稱__。A．市場潛量 B．市場預測量 C．市場最低量 D．市場最高量

3、收益性物業的經營費用不包括__。A．人員工資及辦公費用

B．保持物業正常運轉的成本，為租客提供服務的費用 C．保險費、房產稅和法律費用等 D．抵押貸款還本付息費用

4、發生以下__情況時，登記機關有權注銷房屋權屬證書。A．申報情況不屬實 B．房屋權屬證書被涂改 C．無意將房屋權屬證書丟失

D．因登記機關的工作人員工作失誤造成房屋權屬登記不實

E．房屋權利滅失，而權利人未在規定期限內辦理房屋權屬注銷登記

5、下列關于房地產估價本質的表述中，錯誤的是（）。A．房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 B．房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證 C．房地產估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制 D．房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

6、已知某收益性房地產40年土地使用權的價格為4000元/m2，對應的報酬率為6%，試求假設其土地使用權為50年，報酬率為8%下的價格__。A．3252元/m2 B．3435元/m2 C．3565元/m2 D．3343元/m2

7、下列關于差額投資內部收益率的表述中，正確的有。(2009年試題)A：差額投資內部收益率是兩個方案內部收益率之差

B：差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額的現值之和等于零時的折現率

C：差額投資內部收益率是兩個方案各期凈現金流量差額之和等于零時的折現率 D：差額投資內部收益率大于最低可接受收益率時，以投資大的方案為優選方案 E：采用差額投資內部收益率進行多方案比選時，應將方案按投資由大到小排序并依次兩兩比選，從中確定優選方案

8、按照規定，采取協議出讓的土地使用權出讓金。A：不得低于評估價格的50％ B：不得高于評估價格的50％ C：由政府決定

D：不得低于按照國家規定所確定的最低價 E：執行層的組織協調

9、下列有關房屋權屬登記的表述中，正確的有__。

A．房屋所有權人與該房屋占用范圍內土地的使用權人，除法律、法規另有規定的外，必須同屬一個法人或自然人

B．房屋權屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統計、利用，通常稱為房屋權屬檔案工作的六個業務環節 C．房地產面積測算為提高精度，邊長取至0.001m，但面積確定最后取至小數點后兩位，即0.01m2 D．臨街底層經營性房屋的土地使用權，包括門前人行道的部分分攤面積的土地權

E．房地產權屬登記為房地產權利動態登記

10、出讓地塊的位置、使用性質等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分，由城鄉規劃主管部門依據提出。A：城鎮體系規劃 B：土地利用總體規劃 C：修建性詳細規劃 D：控制性詳細規劃 E：執行層的組織協調

11、房地產的最高最佳使用狀態應該包括__。A．最佳區位 B．最佳規模 C．最佳用途 D．最佳集約度 E．最佳收益

12、其他條件相同，期房價格一般__現房價格。A．高于 B．低于 C．等于 D．不可比

13、按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的模式是。(過時)A：同質偏好市場 B：分散偏好市場 C：個別偏好市場 D：集群偏好市場 E：彌隙市場

14、某地區商品住宅價格自1997～2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發展速度法預測2003年住宅價格為__元/m2。A．4120 B．4149 C．4184 D．4216

15、以下關于零售商業物業租金的描述錯誤的是__。

A．零售商業物業的租戶常常還需支付一些代收代繳費用，以支付整個物業的經營成本和公共面積的維護費用

B．零售商業物業基礎租金又稱為最低租金，常以每年每平方米為基礎計算。基礎租金是業主獲得的，與租戶經營業績不相關的一個最低收入

C．零售商業物業的租戶可能還要按營業額的一定比例支付百分比租金

D．百分比租金通常以年總營業額為基礎計算，但具體可以按月或季度支付

16、下列關于監護人，表述正確的是。

A：父母雙方均死亡或者沒有監護能力的，未成年人由沒有監護能力的祖父母擔任監護人

B：未成年人的監護人是其父母

C：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其父母、成年子女擔任監護人

D：無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，由其配偶擔任監護人 E：對無民事行為能力或者限制民事行為能力的精神病人，其關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監護責任，經精神病人所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意后，也可以擔任監護人

17、要成為法人需要具備四個條件，下列說法不正確的是__。A．依法成立

B．有必要的財產或經費

C．有自己的名稱、組織機構和場所 D．能獨立承擔法律責任

18、下列會計科目中，屬于資產類的有。A：短期投資 B：累計折舊 C：實收資本

D：委托加工材料 E：壞賬準備

19、目前我國的社會保險主要有等。A：政策性保險 B：出口信用保險 C：社會養老保險 D：勞動工傷保險 E：失業保險

20、下列建設項目用地中，可以采取劃撥方式取得建設用地使用權的有。A：普通商品住宅 B：城市基礎設施用地 C：公立學校辦公樓 D：大型商場 E：經濟適用住房

21、房地產開發投資中的銷售稅金，又稱“兩稅一費”，包括。A：營業稅 B：教育費附加

C：城市維護建設稅 D：房產稅 E：土地使用費

22、下列方法中，不屬于風險辨識方法的是。A：專家調查法 B：蒙特卡洛模擬法 C：幕景分析法 D：故障樹分析法 E：借款合同

23、勞動市場上的壟斷因素表現在。

A：勞動者組成工會，形成勞動市場的買方壟斷，即壟斷勞動的供給 B：勞動者組成工會，形成勞動市場的賣方壟斷，即壟斷勞動的供給 C：勞動者組成工會，形成勞動市場的賣方壟斷，即壟斷勞動的需求 D：廠商為獨家買主，形成勞動市場的賣方壟斷，即壟斷勞動的供給 E：廠商為獨家買主，形成勞動市場的買方壟斷，即壟斷勞動的需求

24、根據《房屋登記辦法》，可以辦理預告登記的有。A：預購商品房設定抵押 B：在建工程設定抵押 C：房屋所有權轉讓

D：房屋所有權設定抵押 E：購買預售商品房

25、當抵押人__時，其房地產合法繼承人或代管人應繼續履行原抵押合同。A．喪失民事行為能力 B．死亡

C．不能履行其相應義務 D．依法被宣告死亡 E．被宣告失蹤