第一篇：鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)《鄭州市城中村改造工作流程(試行)》的通知

鄭州市人民政府文件 鄭政文〔2008〕120號(hào)

各縣(市)、區(qū)人民政府,市人民政府有關(guān)部門,各有關(guān)單位:

現(xiàn)將《鄭州市城中村改造工作流程(試行)》印發(fā)給你們,請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

鄭州市城中村改造工作流程(試 行)

為認(rèn)真貫徹落實(shí)《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》(鄭政文〔2007〕103號(hào))精神,進(jìn)一步規(guī)范程序,明確責(zé)任,提高工作效率,保證全市城中村改造工作依法、規(guī)范、健康、有序、快速進(jìn)行,制定鄭州市城中村改造工作流程如下:

第一階段:啟動(dòng)改造階段

1.村(組)班子征求村民意見(jiàn),提出改造設(shè)想,經(jīng)村民大會(huì)或村民代表大會(huì)形成同意實(shí)施城中村改造決議及同意集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有決議,呈報(bào)所屬鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、辦事處。

2.鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、辦事處審核相關(guān)資料,提出審核意見(jiàn)呈報(bào)所屬區(qū)人民政府。

3.區(qū)人民政府審核同意后,組織對(duì)村(組)基本情況進(jìn)行調(diào)查,與村(組)協(xié)商擬定城中村改造方案,經(jīng)村民大會(huì)或村民代表大會(huì)形成決議,將相關(guān)申請(qǐng)資料呈報(bào)市城中村改造辦公室。

4.市城中村改造辦公室組織核查確認(rèn)后,報(bào)市人民政府審定;市人民政府收到市城中村改造辦公室的核查報(bào)告后,審查確定是否批準(zhǔn)實(shí)施城中村改造。時(shí)限:市城中村改造辦公室自接到區(qū)人民政府申請(qǐng)之日起10日內(nèi)完成核查。

第二階段:土地和規(guī)劃手續(xù)辦理階段

5.區(qū)人民政府組織區(qū)國(guó)土資源局進(jìn)行城中村土地地籍調(diào)查,經(jīng)市國(guó)土資源局審核,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后,由市國(guó)土資源局進(jìn)行土地初始登記發(fā)證。土地確權(quán)資料齊備后,區(qū)人民政府在市規(guī)劃部門組織指導(dǎo)下,委托編制城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃和安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃。時(shí)限:資料齊全并符合報(bào)件要求之日起市國(guó)土資源局20個(gè)工作日內(nèi)完成土地初始登記發(fā)證。

6.市規(guī)劃局委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行城中村建筑物基底面積測(cè)算,經(jīng)區(qū)人民政府組織補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容,確定相關(guān)數(shù)據(jù)后,核定城中村改造安置基數(shù),組織編制并審查控制性詳細(xì)規(guī)劃。時(shí)限:在各區(qū)按要求提供齊全相關(guān)資料后,安置基數(shù)測(cè)算與控制性詳細(xì)規(guī)劃編制同時(shí)開(kāi)展20個(gè)工作日內(nèi)完成初步方案。在土地確權(quán)完成、區(qū)人民政府按要求反饋補(bǔ)充成果后,市規(guī)劃局在10個(gè)工作日內(nèi)組織完成安置基數(shù)測(cè)算與控制性詳細(xì)規(guī)劃編制,上報(bào)省會(huì)規(guī)劃委員會(huì)辦公室會(huì)議或市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審核,市人民政府批準(zhǔn)。

7.市規(guī)劃局下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,組織編制并審查安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃,確定安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃。

時(shí)限:在修建性詳細(xì)規(guī)劃按控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)范要求編制完成后,市規(guī)劃局在公示的同時(shí),組織專家評(píng)審,無(wú)重大問(wèn)題的,在22個(gè)工作日內(nèi)批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。

8.市土地儲(chǔ)備中心審核城中村改造用地規(guī)模,會(huì)同區(qū)人民政府?dāng)M定土地儲(chǔ)備方案,簽訂土地儲(chǔ)備協(xié)議或出具相關(guān)說(shuō)明。時(shí)限:市人民政府批準(zhǔn)控制性詳細(xì)規(guī)劃之日起15個(gè)工作日內(nèi)完成土地儲(chǔ)備方案制定;資料齊全并符合報(bào)件要求之日起2個(gè)工作日內(nèi)出具土地儲(chǔ)備情況說(shuō)明。

9.區(qū)人民政府組織確定安置房和廉租房分布位置、戶型、套型及套數(shù),向市房管局出具正式書(shū)面說(shuō)明。

10.市房管局注銷拆遷村民原有房產(chǎn)證,設(shè)定安置房、配套開(kāi)發(fā)商品房及廉租房的戶型、套型面積土地出讓前置條件。時(shí)限:注銷拆遷村民原有房產(chǎn)證之日起5個(gè)工作日內(nèi)完成。

11.市國(guó)土資源局牽頭,會(huì)同市財(cái)政局委托土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)安置和配套開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行價(jià)款評(píng)估,并根據(jù)評(píng)估價(jià)核算政府收益。時(shí)限:接區(qū)人民政府申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi)完成。

12.區(qū)人民政府核定拆遷補(bǔ)償安置成本,提出安置區(qū)和配套開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓建議起始價(jià)(或底價(jià)),并組織確定城中村改造方案。

13.市城中村改造辦公室組織審核城中村改造方案,報(bào)市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議研究,市人民政府批準(zhǔn)。

14.市國(guó)土資源局依據(jù)城中村改造方案擬定土地出讓方案,報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后,辦理安置和配套開(kāi)發(fā)用地公開(kāi)出讓。

時(shí)限:自市人民政府批準(zhǔn)改造方案之日起10個(gè)工作日(不含報(bào)批時(shí)間)內(nèi)完成。

第三階段:項(xiàng)目建設(shè)階段

15.市城中村改造辦公室審核批準(zhǔn)城中村進(jìn)行拆遷,區(qū)人民政府負(fù)責(zé)城中村拆遷,按期提供建設(shè)用地。時(shí)限:市城中村改造辦公室接區(qū)人民政府申請(qǐng)后,5個(gè)工作日內(nèi)批準(zhǔn)實(shí)施拆遷。

16.市發(fā)展改革委辦理城中村改造投資項(xiàng)目備案手續(xù)。時(shí)限:資料齊全并符合報(bào)件要求之日起15個(gè)工作日內(nèi)完成。

17.市財(cái)政局辦理建設(shè)規(guī)費(fèi)減免、土地總價(jià)款收繳及補(bǔ)貼撥付手續(xù)。時(shí)限:資料齊全并符合報(bào)件要求之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成對(duì)有關(guān)收費(fèi)項(xiàng)目的審核;資金收妥之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成規(guī)費(fèi)減、免手續(xù);3億元以下項(xiàng)目交清土地出讓價(jià)款之日起15個(gè)工作日內(nèi)(不含報(bào)批時(shí)間)完成撥付;3億元以上項(xiàng)目,自資金到位之日起20個(gè)工作日內(nèi)將50%的土地出讓金撥付到區(qū)財(cái)政,其余50%自城建計(jì)劃下達(dá)之日起15個(gè)工作日內(nèi)撥付到位。

18.市規(guī)劃局組織為土地取得者審查配套開(kāi)發(fā)區(qū)的修建性詳細(xì)規(guī)劃,辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù),依據(jù)房管局提供的房屋戶型、套型結(jié)構(gòu)比例意見(jiàn),辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)。時(shí)限:在修建性詳細(xì)規(guī)劃按控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)范要求編制完成后,市規(guī)劃局在公示的同時(shí),組織專家評(píng)審,無(wú)重大問(wèn)題的,在10個(gè)工作日內(nèi)(不含公示期)批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。自資料齊全且符合審批要求之日起10個(gè)工作日內(nèi)(不含公示期),完成建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)辦理,10個(gè)工作日內(nèi)(不含公示期)完成建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)辦理。

19.市國(guó)土資源局為土地取得者辦理國(guó)有土地使用證。時(shí)限:自出讓土地總價(jià)款收繳完畢并辦理用地規(guī)劃許可證之日起20個(gè)工作日內(nèi)辦理完畢。

20.市建委辦理工程招投標(biāo)、施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。時(shí)限:工程招投標(biāo)程序結(jié)束后,7個(gè)工作日內(nèi)完成施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。

21.區(qū)人民政府對(duì)相關(guān)資金實(shí)施監(jiān)管并及時(shí)撥付,配合相關(guān)部門確保安置房建設(shè)工程安全和質(zhì)量合格。

22.市房管局核實(shí)廉租房戶型、套型面積后,辦理商品房預(yù)售許可手續(xù)和合同備案。時(shí)限:會(huì)同所在區(qū)人民政府對(duì)過(guò)渡性廉租住房具體座落認(rèn)定后,對(duì)達(dá)到預(yù)售條件的商品房,在3個(gè)工作日內(nèi)完成預(yù)售許可和合同備案。第四階段:村民回遷階段

23.市建委進(jìn)行工程竣工備案。時(shí)限:資料齊全并符合報(bào)件要求7個(gè)工作日內(nèi)完成工程竣工備案。

24.區(qū)人民政府組織村民回遷。

25.市房管局為分得安置房的村民發(fā)放房產(chǎn)證。時(shí)限:資料齊全并符合報(bào)件要求之日起20個(gè)工作日內(nèi)完成。

主題詞:城鄉(xiāng)建設(shè) 城市 建設(shè) 程序 通知

主辦:市政府辦公廳五處

督辦:市政府辦公廳五處

抄送:市委各部門,鄭州警備區(qū)。

市人大常委會(huì)辦公廳,市政協(xié)辦公廳,市法院,市檢察院。

鄭州市人民政府辦公廳2008年7月7印發(fā)

第二篇：鄭州市城中村改造主要工作流程

鄭州市城中村改造主要工作流程

（暫定）

一、城中村改造項(xiàng)目申報(bào)

二、區(qū)政府審核、完善資料、上報(bào)市村改辦

三、區(qū)政府組織招商、選商

四、規(guī)劃部門組織編制控規(guī)、修規(guī)及報(bào)批工作

五、區(qū)政府組織實(shí)施拆遷

六、市政府批準(zhǔn)列入市城中村改造計(jì)劃

七、國(guó)土部門組織土地征收?qǐng)?bào)批

八、編制改造方案上報(bào)市政府審批

九、國(guó)土部門組織土地招拍掛

十、開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理開(kāi)工建設(shè)各項(xiàng)手續(xù)、市區(qū)各部門落實(shí)相關(guān)優(yōu)惠政策

十一、安置區(qū)交房、辦理房產(chǎn)證等手續(xù)

鄭州市城中村改造工作流程詳細(xì)說(shuō)明

第一步：城中村改造項(xiàng)目申報(bào)

（一）改造條件成熟的村（組），以文件形式向所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處、區(qū)人民政府逐級(jí)申請(qǐng)進(jìn)行城中村改造。區(qū)人民政府按照市人民政府的統(tǒng)一要求，對(duì)該村的基本情況進(jìn)行調(diào)查，會(huì)同土地部門與村（組）協(xié)商后，擬定城中村改造初步方案，經(jīng)村民（股東）大會(huì)或代表大會(huì)通過(guò)。

（二）申報(bào)、審批城中村改造應(yīng)提供的資料。1.經(jīng)屬地公安派出所或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、街道辦事處審定的村民詳細(xì)統(tǒng)計(jì)資料；

2.村（組）范圍內(nèi)土地總量和現(xiàn)有建、構(gòu)筑物情況統(tǒng)計(jì)資料；

3.經(jīng)村名（股東）大會(huì)或代表大會(huì)討論通過(guò)的村（組）的改造初步方案等資料。改造方案中應(yīng)包括村（組）改造的基本設(shè)想、拆遷補(bǔ)償安置方案、基本經(jīng)濟(jì)分析；

4.村民（股東）大會(huì)或代表大會(huì)做出的對(duì)本村、組進(jìn)行改造的決議。

第二步：區(qū)政府審核、完善資料、上報(bào)市村改辦 區(qū)人民政府組織對(duì)村（組）基本情況進(jìn)行調(diào)查，會(huì)同土地部門與村（組）協(xié)商擬定城中村改造意向及范圍，經(jīng)村民

大會(huì)形成決議。區(qū)更新辦將完善的資料提交市村改辦，經(jīng)主任會(huì)議研究通過(guò)后，報(bào)市規(guī)劃局準(zhǔn)備編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。

第三步：區(qū)政府組織招商、選商

1.二七區(qū)城中村改造項(xiàng)目，其開(kāi)發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入，都必須由區(qū)“城鄉(xiāng)更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入評(píng)審小組”擇優(yōu)確定，任何單位和個(gè)人都無(wú)權(quán)擅自確定開(kāi)發(fā)企業(yè)。評(píng)審小組由區(qū)城鄉(xiāng)更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織區(qū)發(fā)改、財(cái)政、投資促進(jìn)、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、環(huán)保、房管、審計(jì)、紀(jì)檢、監(jiān)察等部門及項(xiàng)目所在辦事處、指揮部和有關(guān)專家組成。

2.擬參與城中村改造項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)企業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向城鄉(xiāng)更新領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室報(bào)名登記，并提交以下資料：

（1）申報(bào)意向書(shū)；

（2）承諾書(shū)（系指質(zhì)量、工程、安全、村民或居民搬遷、安置、回遷等各項(xiàng)承諾，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)及主要技術(shù)、管理人員承諾等）；

（3）法定代表人證書(shū)或法定代表人簽署的法人代表授權(quán)委托書(shū)；

（4）企業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、資金和業(yè)績(jī)證明，以及項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)人員的職稱證書(shū)；

（5）可行性論證分析報(bào)告；

（6）開(kāi)發(fā)改造方案，包括規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)圖紙及綜合說(shuō)明書(shū)、房屋搬遷安置方式、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度方案、竣工驗(yàn)收后的管理模式和違約責(zé)任。

3.領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室組織有關(guān)部門和辦事處、村、社區(qū)代表組成考察小組對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行考察，撰寫(xiě)考察報(bào)告。考察報(bào)告內(nèi)容包括項(xiàng)目簡(jiǎn)介、開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本情況、開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金實(shí)力、技術(shù)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、當(dāng)前經(jīng)營(yíng)狀況、管理團(tuán)隊(duì)水平等，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)預(yù)測(cè)、發(fā)展前景和綜合評(píng)價(jià)，以及市土地、建設(shè)、房管等部門對(duì)企業(yè)信譽(yù)、管理等方面的認(rèn)定評(píng)價(jià)。

4.評(píng)審小組依據(jù)申報(bào)企業(yè)提交的資料和考察小組撰寫(xiě)的考察報(bào)告，對(duì)申報(bào)企業(yè)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，擇優(yōu)確定開(kāi)發(fā)企業(yè)。

5.領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室起草準(zhǔn)入開(kāi)發(fā)企業(yè)的正式投資協(xié)議（合同）書(shū)，區(qū)法制辦審定該協(xié)議（合同）書(shū)，交由委托的律師事務(wù)所審查且出具相關(guān)法律文書(shū)后，區(qū)政府或區(qū)政府委托的相關(guān)部門與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽署正式協(xié)議（合同）書(shū)，項(xiàng)目正式準(zhǔn)入，并可開(kāi)始辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建手續(xù)。第四步：規(guī)劃部門組織編制控規(guī)、修規(guī)及報(bào)批工作

（一）區(qū)土地局對(duì)地籍調(diào)查定界

（二）市規(guī)劃局縣區(qū)處編制城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃 1.改造條件成熟的城中村，參與改造的單位、村委、辦事處要系統(tǒng)、實(shí)事求是收集資料。

2.城中村原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)以書(shū)面形式提出城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃編制申請(qǐng)，上報(bào)區(qū)人民政府。

3.經(jīng)區(qū)人民政府批轉(zhuǎn)區(qū)城鄉(xiāng)更新辦審核同意后，上報(bào)市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

4.經(jīng)市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核同意后，在區(qū)規(guī)劃分局協(xié)助下，相關(guān)資料報(bào)送市城鄉(xiāng)規(guī)劃局。

5.由市城鄉(xiāng)規(guī)劃局對(duì)上報(bào)資料進(jìn)行審核，并由其組織控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制。

6.控規(guī)方案要先經(jīng)市局村鎮(zhèn)處和區(qū)規(guī)劃分局進(jìn)行初審。7.待控規(guī)方案初審?fù)ㄟ^(guò)，并按照初審會(huì)議要求進(jìn)行修改完善后，方可上市規(guī)劃局主管副局長(zhǎng)主持的業(yè)務(wù)會(huì)。

8.待控規(guī)方案通過(guò)主管副局長(zhǎng)業(yè)務(wù)會(huì)審核，并按照業(yè)務(wù)會(huì)議要求進(jìn)行修改完善后，才可上市規(guī)劃局局長(zhǎng)辦公會(huì)。

9.通過(guò)市規(guī)劃局局長(zhǎng)辦公會(huì)議審核，并按照局長(zhǎng)辦公會(huì)會(huì)議紀(jì)要進(jìn)行修改完善后，由市規(guī)劃局邀請(qǐng)省內(nèi)外知名專家并組織召開(kāi)專家評(píng)審會(huì)及聯(lián)審聯(lián)批會(huì)議。

10.經(jīng)專家評(píng)審會(huì)議審核通過(guò)后，并按照專家評(píng)審會(huì)議要求進(jìn)行修改完善后，才可上市政府聯(lián)審聯(lián)批會(huì)議。

11.待市政府聯(lián)審聯(lián)批會(huì)議審核通過(guò)后，并按照市政府聯(lián)審聯(lián)批會(huì)會(huì)議紀(jì)要進(jìn)行修改完善后，對(duì)控規(guī)最終成果進(jìn)行公示。

12.待控規(guī)方案公示期滿，無(wú)重大問(wèn)題后，方可請(qǐng)市政府對(duì)控規(guī)進(jìn)行批復(fù)。

13.控規(guī)經(jīng)市政府批復(fù)后，市規(guī)劃局方可下達(dá)控規(guī)條件。

（三）編制修建性詳細(xì)規(guī)劃并報(bào)批

城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)按照控規(guī)的要求，充分征得村民的意見(jiàn)，經(jīng)區(qū)規(guī)委會(huì)審查后，報(bào)區(qū)規(guī)劃分局審查（專家評(píng)審及局長(zhǎng)辦公會(huì)）及報(bào)批。

第五步：區(qū)人民政府負(fù)責(zé)城中村拆遷，在約定期內(nèi)提供建設(shè)用地

（一）安置基數(shù)“1”的認(rèn)定

鄭州市鄭政文【2009】326號(hào)文件規(guī)定鄭州市城中村改造安置開(kāi)發(fā)比上限不得突破1:2，在改造方案上報(bào)市政府前需進(jìn)行安置基數(shù)“1”的認(rèn)定。（安置基數(shù)“1”的認(rèn)定，是依據(jù)衛(wèi)拍圖和測(cè)繪圖進(jìn)行界定。公式：安置基數(shù)“1”=村民安置房面積+村集體經(jīng)濟(jì)用房安置面積+村集體辦公用房安置面積+村民集體住宅安置面積+周邊連片改造安置面積）

1.村民安置基數(shù)

3層以下合法住宅按以下標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定：

村民宅基地面積134平方米以內(nèi)的，3層以下(含3層)住宅面積據(jù)實(shí)審核，按拆l平方米還1平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置。

村民宅基地面積超過(guò)134平方米的，3層以下(含3層)住宅面積據(jù)實(shí)審核，其中400平方米以下部分按拆1平方米還1平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置；超出部分給予貨幣補(bǔ)償。

2.村(組)合法集體經(jīng)濟(jì)用房按以下標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定： 村(組)集體經(jīng)濟(jì)用房建筑面積據(jù)實(shí)審核，村民人均建筑面積30平方米以下部分，按拆遷1平方米還1平方米的標(biāo)

準(zhǔn)給予安置，享受安置房建設(shè)的有關(guān)“安置開(kāi)發(fā)比”政策和規(guī)費(fèi)減，免政策；超出部分給予貨幣補(bǔ)償。

3.村集體辦公用房按拆1平方米還1平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置。

4.村民集體住宅(小產(chǎn)權(quán))按拆1平方米還1平方米的標(biāo)準(zhǔn)給予安置。

5.周邊單位，如連片改造，原則上按1平方米還1平方米標(biāo)準(zhǔn)給予安置。

（二）根據(jù)鄭政文【2009】326號(hào)文件規(guī)定，在修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)前，嚴(yán)禁實(shí)施城中村拆遷，批準(zhǔn)后，拆遷應(yīng)遵照以下原則：

1.城中村改造項(xiàng)目立項(xiàng)，需市委、市政府批復(fù)列入市城中村改造計(jì)劃。

2.控規(guī)批復(fù)。

3.修規(guī)批復(fù)，并確定安置區(qū)位置及相關(guān)戶型。4.信訪評(píng)估，各區(qū)人民政府在城中村改造拆遷前，應(yīng)認(rèn)真做好信訪評(píng)估，消除不穩(wěn)定因素，保證城中村改造各環(huán)節(jié)健康、順利進(jìn)行。

5.其他拆遷前工作，實(shí)施拆遷前，拆遷人與被拆遷人應(yīng)按照村民（股東）大會(huì)或代表大會(huì)討論通過(guò)的拆遷補(bǔ)償安置方案正式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議。城中村的拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)載明拆遷住宅房屋的貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),供被拆遷人自由選擇； 城中村改造中連片改

造的舊城區(qū)拆遷，應(yīng)按照《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》辦理拆遷許可手續(xù)，制定拆遷補(bǔ)償安置方案。拆遷人、被拆遷人就拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不成協(xié)議的,可以向市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室申請(qǐng)裁決。拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生爭(zhēng)議,經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí),有爭(zhēng)議一方應(yīng)依法向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或直接向人民法院提起訴訟。

第六步：市政府批準(zhǔn)列入市城中村改造計(jì)劃

城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃獲市政府批準(zhǔn)后，區(qū)更新辦向市村改辦上報(bào)列入計(jì)劃請(qǐng)示，市村改辦組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘，并經(jīng)主任會(huì)議審查通過(guò)后，市村改辦上報(bào)市政府批準(zhǔn)列入改造計(jì)劃。

第七步：國(guó)土部門組織土地征收?qǐng)?bào)批

城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃獲市政府批準(zhǔn)后，國(guó)土部門組織土地征收?qǐng)?bào)批工作。

（一）09年以前，集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地，經(jīng)村民代表大會(huì)同意，區(qū)人民政府審核確認(rèn)，由土地部門對(duì)土地進(jìn)行地籍調(diào)查確權(quán)后，直接轉(zhuǎn)為國(guó)有。09年以后，集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有土地，必須履行征收?qǐng)?bào)批程序。

（二）市國(guó)土局地籍處為城中村土地調(diào)查，測(cè)繪征收?qǐng)?bào)批； 第八步：編制改造方案上報(bào)市政府審批

城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃獲市政府批準(zhǔn)以及土地轉(zhuǎn)國(guó)有之后，區(qū)政府組織編制改造方案，并向市村改辦上報(bào)改

造方案，經(jīng)主任會(huì)議審查通過(guò)，并征得市直各相關(guān)部門同意后，市村改辦上報(bào)市政府批準(zhǔn)

第九步：國(guó)土部門組織土地招拍掛

市區(qū)相關(guān)部門進(jìn)行土地掛牌及配套政策手續(xù)辦理。需滿足以下條件前提下，方可進(jìn)行土地招拍掛：

（一）控規(guī)批復(fù)

市規(guī)劃局下發(fā)設(shè)計(jì)條件，并對(duì)出讓土地進(jìn)行測(cè)繪定界。

（二）土地轉(zhuǎn)性

（三）各改造擬出讓村組編制改造方案并報(bào)市政府批復(fù)。

（四）市規(guī)劃局下發(fā)出讓設(shè)計(jì)條件。

（五）市房管局下發(fā)設(shè)計(jì)前置條件。

（六）市國(guó)土局進(jìn)行土地評(píng)估（保征土地）；對(duì)出讓土地涉及國(guó)有土地使用證辦理注銷。

（七）市土地交易中心制定出讓方案報(bào)市政府批復(fù)。

（八）土地掛牌公示

根據(jù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓宗地的情況，編制招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件，發(fā)布招標(biāo)拍賣掛牌公告，組織招標(biāo)拍賣掛牌出讓，確定受讓人。

（九）競(jìng)得土地及成交確認(rèn)

受讓人需按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定的期限將出讓金總價(jià)款全額繳入市財(cái)政土地收入專戶。受讓人在按《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》約定支付全部土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)持土地使用權(quán)出讓金專用票據(jù)、完稅證明和《建設(shè)

用地規(guī)劃許可證》，按規(guī)定向出讓人申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取《國(guó)有土地使用證》。

（十）土地使用權(quán)交付

區(qū)人民政府按拆遷計(jì)劃完成出讓土地的拆遷，場(chǎng)地平整后，嚴(yán)格按照預(yù)定時(shí)限將土地使用權(quán)交付受讓人。

區(qū)人民政府必須按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及其補(bǔ)充合同的約定，按時(shí)提供出讓土地。由于未按時(shí)提供出讓土地而致使受讓人對(duì)本合同項(xiàng)下宗地占有延期的，每延期一日，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)按受讓人已經(jīng)支付的土地使用權(quán)出讓金的1‰向受讓人給付違約金。延期交付土地超過(guò)6個(gè)月的，受讓人有權(quán)解除合同，區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，并退還已經(jīng)支付土地使用權(quán)出讓金的其他部分，受讓人并可請(qǐng)求區(qū)人民政府賠償因違約造成的其他損失。

第十步：開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理開(kāi)工建設(shè)各項(xiàng)手續(xù)、市區(qū)有關(guān)部門兌現(xiàn)有關(guān)優(yōu)惠政策

（一）建設(shè)安置房享受以下優(yōu)惠政策：

1.除國(guó)家和省明文規(guī)定不得減、免之外的行政性收費(fèi)和財(cái)政全供單位的事業(yè)性收費(fèi)予以免收。

2.市政府規(guī)定權(quán)限范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)性收費(fèi)減半征收。

（二）規(guī)定安置開(kāi)發(fā)比以內(nèi)的配套開(kāi)發(fā)商品房及所需用的土地享受以下優(yōu)惠政策：

１.所需用土地的土地使用權(quán)出讓金，除國(guó)家、省規(guī)定應(yīng)上繳財(cái)政的部分外，另提取5％廉租住房建設(shè)基金，其余

部分以市人民政府補(bǔ)貼方式撥付到區(qū)人民政府，用于該城中村改造規(guī)定范圍內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)。

2.建設(shè)安置房的規(guī)費(fèi)減、免政策。

十一、安置區(qū)交房、辦理房產(chǎn)證等手續(xù)

2011年5月

第三篇：鄭州市城中村改造規(guī)定

鄭州市人民政府

關(guān)于印發(fā)《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》的通知



鄭政〔2003〕32號(hào)

各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門，各有關(guān)單位：

現(xiàn)將《鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

二○○三年九月三十日

鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）

第一章總則

第一條

為加快城市化進(jìn)程，改善城市環(huán)境，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理水平，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本規(guī)定。

第二條本規(guī)定所稱城中村，是指在本市市區(qū)范圍內(nèi)，使用集體土地，并以村民委員會(huì)為組織形式的農(nóng)民聚居村落。

第三條本市市區(qū)范圍內(nèi)城中村轉(zhuǎn)制及城中村改造的規(guī)劃、建設(shè)、管理，適用本規(guī)定。

列入改造范圍的城中村，由市人民政府公告。

第四條市人民政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)本市城中村改造工作。各區(qū)人民政府在市人民政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)本區(qū)范圍內(nèi)城中村改造的組織實(shí)施。

規(guī)劃、國(guó)土資源、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、市政、房地產(chǎn)、民政、公安、發(fā)展計(jì)劃、財(cái)政、審計(jì)、勞動(dòng)保障、教育、城市管理行政執(zhí)法等有關(guān)部門應(yīng)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，做好城中村的改造管理工作。

第五條

城中村改造實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一政策、綜合開(kāi)發(fā)、分步實(shí)施的原則，充分調(diào)動(dòng)各方面的積極性，依法保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益，統(tǒng)籌兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人及投資者的利益。

第二章城中村轉(zhuǎn)制

第六條城中村轉(zhuǎn)制，是指城中村由村民自治管理體制轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用褡灾蔚墓芾眢w制。

轉(zhuǎn)制后的城中村按城市管理體制統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)、管理。

第七條城中村的集體土地依法全部轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，村民由農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口。

第八條

列入改造范圍內(nèi)的城中村撤銷村民委員會(huì)，依照有關(guān)規(guī)定設(shè)立社區(qū)居民委員會(huì)，就近劃歸城市街道辦事處，或根據(jù)管理需要設(shè)立城市街道辦事處。

第九條〖JP2〗禁止任何組織和個(gè)人在城中村轉(zhuǎn)制中侵占、私分和破壞農(nóng)村集體資產(chǎn)。

城中村轉(zhuǎn)制中集體資產(chǎn)的處置，應(yīng)堅(jiān)持下列原則：

（一）充分尊重集體組織全體成員的意愿和權(quán)利，保障全體成員有效行使對(duì)集體資產(chǎn)處置的決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)；

（二）堅(jiān)持民主、公開(kāi)、公平、公正的原則；

（三）兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和近期利益。

第十條

城中村轉(zhuǎn)制前，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的資產(chǎn)應(yīng)依法進(jìn)行清產(chǎn)核資。清產(chǎn)核資工作由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)責(zé)，可組成由村組干部、村民代表和專業(yè)技術(shù)人員參加的清產(chǎn)核資小組，具體負(fù)責(zé)清產(chǎn)核資工作，必要時(shí)可委托有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。清產(chǎn)核資小組組成人員應(yīng)經(jīng)村民會(huì)議或村民小組會(huì)議同意。

清產(chǎn)核資應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)農(nóng)村集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資的規(guī)定執(zhí)行，清產(chǎn)核資結(jié)果應(yīng)經(jīng)村民會(huì)議或村民小組會(huì)議確認(rèn)。

農(nóng)業(yè)、財(cái)政、審計(jì)等部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)清產(chǎn)核資工作的指導(dǎo)、監(jiān)督。第十一條

集體資產(chǎn)清產(chǎn)核資后，村民委員會(huì)、村民小組應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，制定具體的資產(chǎn)處置方案和股份化方案，經(jīng)村民會(huì)議或村民小組會(huì)議討論通過(guò)后實(shí)施，并報(bào)區(qū)人民政府備案。

集體資產(chǎn)處置應(yīng)當(dāng)提取一定比例的資金，專項(xiàng)用于保證五保供養(yǎng)對(duì)象的正常生活和城中村改造遺留問(wèn)題的處理，該項(xiàng)資金的提取、管理和使用辦法，由區(qū)人民政府制定。

第十二條

城中村村民委員會(huì)、村民小組撤銷的同時(shí)，分別組建股份制企業(yè)，村民委員會(huì)、村民小組的集體資產(chǎn)股份化后轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)資產(chǎn)，由集體法人股東和個(gè)人股東持股，集體法人股原則上不低于40％。達(dá)不到單獨(dú)組建股份制企業(yè)條件的，經(jīng)原村民會(huì)議或村民小組會(huì)議決定，可將集體資產(chǎn)以入股形式與其他經(jīng)濟(jì)組織共同組建股份制企業(yè)。轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)，負(fù)責(zé)企業(yè)資產(chǎn)的管理和運(yùn)營(yíng)，承擔(dān)原集體經(jīng)濟(jì)組織的債權(quán)、債務(wù)，并負(fù)責(zé)催收租金、承包金和其他應(yīng)收資金。

第十三條集體資產(chǎn)轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)資產(chǎn)的個(gè)人持股部分，按應(yīng)參與分配的農(nóng)業(yè)人口一次性配置股份，固化股權(quán)。

原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織凈資產(chǎn)中的閑置貨幣資金，應(yīng)首先用于為原集體經(jīng)濟(jì)組織成員辦理

社會(huì)保險(xiǎn)；剩余部分可量化到個(gè)人，轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)資產(chǎn)，也可直接分配到人。

原集體經(jīng)濟(jì)組織成員個(gè)人持有的股份，可以轉(zhuǎn)讓、繼承、贈(zèng)與。個(gè)人股的收益歸個(gè)人所有；集體股的收益除用于擴(kuò)大再生產(chǎn)外，主要用于為未就業(yè)的原村民辦理社會(huì)保險(xiǎn)和其他集體福利事業(yè)。

第十四條

轉(zhuǎn)為股份制企業(yè)資產(chǎn)的集體股部分，由原集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議推選人員組成集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，行使集體股股東權(quán)利，并按原集體經(jīng)濟(jì)組織成員會(huì)議的授權(quán)負(fù)責(zé)集體股收益的管理和使用。集體資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)對(duì)集體股收益的管理和使用應(yīng)接受成員會(huì)議的監(jiān)督。

第十五條城中村的村民轉(zhuǎn)為城市居民后，其就業(yè)統(tǒng)一納入城市就業(yè)管

理，并享受社會(huì)保障、職業(yè)培訓(xùn)、職業(yè)指導(dǎo)、職業(yè)介紹等待遇。

因城中村改造增加的就業(yè)崗位，應(yīng)優(yōu)先用于安排原集體經(jīng)濟(jì)組織成員。

第十六條市、區(qū)勞動(dòng)保障部門的勞動(dòng)就業(yè)培訓(xùn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)為有勞動(dòng)能力、且有就業(yè)要求的原村民進(jìn)行專門的技術(shù)培訓(xùn)，并推薦就業(yè)。

技術(shù)培訓(xùn)所需經(jīng)費(fèi)由區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)。

第十七條

〖JP2〗城中村轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)，應(yīng)當(dāng)為本企業(yè)職工辦理社會(huì)保險(xiǎn)，按規(guī)定繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，保證本企業(yè)職工依法享受養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療等社會(huì)保險(xiǎn)待遇。城中村轉(zhuǎn)制后，符合本市最低生活保障條件的居民，享受最低生活保障。

第十八條

城中村轉(zhuǎn)制后，村辦學(xué)校的人、財(cái)、物統(tǒng)一移交所在區(qū)教育行政主管部門管理，其占用土地的使用權(quán)及校舍所有權(quán)依法確認(rèn)給該學(xué)校。

任何單位和個(gè)人不得挪用、侵占村辦學(xué)校的土地、校舍及其他資產(chǎn)，已被挪用、侵占的，應(yīng)予退還。

第三章規(guī)劃管理

第十九條

市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同國(guó)土資源、建設(shè)、市政等部門及區(qū)人民政府，編制城中村改造總體規(guī)劃，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)。

城中村改造總體規(guī)劃，應(yīng)當(dāng)符合城市總體規(guī)劃。

第二十條

城中村改造，應(yīng)在各區(qū)人民政府指導(dǎo)下，根據(jù)城中村改造總體規(guī)劃，按照因地制宜、合理布局的原則，編制改造詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。編制城中村改造詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)充分聽(tīng)取村民意見(jiàn)，實(shí)行一村一案。

第二十一條城中村改造的各項(xiàng)建設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按照城中村改造詳細(xì)規(guī)劃實(shí)施，并納入全市土地開(kāi)發(fā)供應(yīng)計(jì)劃。

對(duì)未依照規(guī)劃進(jìn)行改造建設(shè)的，城市規(guī)劃部門不得為其辦理規(guī)劃手續(xù)，國(guó)土資源部門不得為其辦理用地手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門不得為其辦理房產(chǎn)登記，并由市城市管理行政執(zhí)法部門和建設(shè)行政主管部門按違法建設(shè)工程查處。

第四章土地管理

第二十二條城中村的集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，按照國(guó)有土地進(jìn)行管理，并依法確認(rèn)國(guó)有土地使用權(quán)，辦理國(guó)有土地使用權(quán)證。

第二十三條

城中村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，土地的合法使用人、土地用途不變。原集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的企業(yè)用地，土地使用權(quán)作價(jià)入股后確認(rèn)給該企業(yè)；宅基地使用人可繼續(xù)使用原宅基地，城中村按照規(guī)劃改造完成后，根據(jù)相關(guān)規(guī)定核發(fā)國(guó)有土地使用權(quán)證；其他土地使用權(quán)確認(rèn)給轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)。

城中村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，原農(nóng)用地承包人可繼續(xù)承包經(jīng)營(yíng)。但因?qū)嵤┮?guī)劃需要使用該土地的，應(yīng)當(dāng)服從城市規(guī)劃的需要。

第二十四條〖JP2〗轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，但任何單位不得無(wú)償調(diào)用。

第二十五條

城中村異地建設(shè)需要的土地，由市人民政府采取置換方式予以保障，并辦理土地登記手續(xù)。置換出的土地，納入本市土地儲(chǔ)備。

第二十六條因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地需要收回使用權(quán)的，對(duì)原有的土地使用人，按原土地用途的評(píng)估價(jià)給予補(bǔ)償。

涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對(duì)承包經(jīng)營(yíng)者的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第二十七條轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或土地用途改變的，應(yīng)按有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。

轉(zhuǎn)為國(guó)有的土地使用權(quán)首次轉(zhuǎn)讓或土地用途改變的，應(yīng)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。

第五章建設(shè)和拆遷安置

第二十八條自本規(guī)定公布之日起，列入改造范圍的城中村停止一切與實(shí)施城中村改造規(guī)劃無(wú)關(guān)的建設(shè)活動(dòng)。

對(duì)違反前款規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，城市規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法等部門和城中村所在區(qū)人民政府、街道辦事處、村（居）民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以制止，并由市城市管理行政執(zhí)法部門和建設(shè)行政主管部門按違法建設(shè)工程查處。

現(xiàn)有不符合城中村改造規(guī)劃要求，又無(wú)法采取改正措施的建筑物、構(gòu)筑物，改造時(shí)應(yīng)予拆除。

第二十九條

〖JP2〗城中村改造堅(jiān)持統(tǒng)一建設(shè)、成片改造的原則，規(guī)劃容積率不得高于本市城市住宅區(qū)最高容積率，用地規(guī)模不得低于市人民政府批準(zhǔn)的最小用地規(guī)模。第三十條

城中村改造采取市場(chǎng)運(yùn)作方式進(jìn)行，以轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)自行改造為主，也可與投資商聯(lián)合改造或通過(guò)招標(biāo)選定投資商獨(dú)立改造。

城中村改造應(yīng)首先安排好原村民居住用房。

第三十一條城中村改造所需資金可采取企業(yè)自籌、村民集資、抵押貸款等多渠道籌集。

按照規(guī)劃改造城中村的，可以享受市人民政府規(guī)定的優(yōu)惠政策。第三十二條

轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)在符合城中村詳細(xì)規(guī)劃的前提下，可以開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)用房和用于出租的房屋，作為企業(yè)資產(chǎn)按股份量化到個(gè)人，也可以出售或分配給原集體經(jīng)濟(jì)組織成員。開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)用房和用于出租的房屋的，應(yīng)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。

 第三十三條

城中村改造中的城市道路、排污、環(huán)衛(wèi)等市政基礎(chǔ)設(shè)施和供水、供電、供氣、供暖等公用設(shè)施建設(shè)管理，統(tǒng)一納入城市市政和公用設(shè)施的建設(shè)管理。

第三十四條城中村改造中建設(shè)用于安置原村民的住宅用房，按建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房享受優(yōu)惠政策。

第三十五條城中村改造需拆除住宅房屋的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

第三十六條

城中村農(nóng)民住宅拆遷補(bǔ)償、安置以基準(zhǔn)建筑面積為依據(jù)。基準(zhǔn)建筑面積根據(jù)河南省宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合本市城市住宅小區(qū)容積率控制標(biāo)準(zhǔn)，確定為每戶228平方米。

第三十七條

拆除住宅房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模泿叛a(bǔ)償?shù)慕痤~根據(jù)被拆遷房屋的面積、區(qū)位、用途等因素確定。未超出基準(zhǔn)建筑面積的，按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償；超出基準(zhǔn)建筑面積的，超出面積按重置建安價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。

拆除住宅房屋，被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，被拆遷房屋的建筑面積小于基準(zhǔn)建筑面積的，可以按基準(zhǔn)建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，所調(diào)換房屋面積大于實(shí)際建筑面積的部分，由被拆遷人按建筑安裝造價(jià)結(jié)算；被拆遷房屋面積大于基準(zhǔn)建筑面積的，按基準(zhǔn)建筑面積計(jì)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換面積，超出部分由拆遷人按被拆遷房屋的重置建安價(jià)結(jié)合成新給予適當(dāng)補(bǔ)償。

實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置住宅，建筑面積不得超過(guò)基準(zhǔn)建筑面積，超出的面積被拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地出讓金及有關(guān)稅費(fèi)。

第三十八條拆遷原宅基地上住宅房屋的附屬設(shè)施及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房、其他非住宅房屋或建筑物、構(gòu)筑物，由拆遷人給予補(bǔ)償，不再安置。

原宅基地上住宅房屋的附屬設(shè)施按重置建安價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。第三十九條

轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)自行改造城中村的，可根據(jù)本村實(shí)際情況，按照本章規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置原則自行決定拆遷補(bǔ)償安置方案，經(jīng)原集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)討論通過(guò)后實(shí)施，并報(bào)城市建設(shè)拆遷管理部門和區(qū)人民政府備案。

第四十條

2000年8月9日前原集體經(jīng)濟(jì)組織成員在其合法宅基地上建設(shè)的住宅，符合城中村改造規(guī)劃，未超過(guò)基準(zhǔn)建筑面積（一戶多宅的合并計(jì)算）的，在城中村改造完成后，予以核發(fā)房屋所有權(quán)證；超過(guò)基準(zhǔn)建筑面積的，超出部分補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)后，可辦理房屋所有權(quán)證。

2000年8月9日后原集體經(jīng)濟(jì)組織成員未經(jīng)規(guī)劃、建設(shè)等部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅，按照違法建設(shè)處理，拆遷時(shí)不予安置補(bǔ)償。

第四十一條

非本村村民占用集體土地建設(shè)房屋，或購(gòu)買在集體土地上建造的房屋，城中村改造完成后經(jīng)確認(rèn)符合改造規(guī)劃的，補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金及有關(guān)稅費(fèi)，可辦理國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；不符合改造規(guī)劃的，應(yīng)予拆遷，由拆遷人按被拆遷房屋的重置建安價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償。

第四十二條

已辦理國(guó)有土地房屋所有權(quán)證的房屋可以轉(zhuǎn)讓。但未繳納土地使用權(quán)出讓金和有關(guān)稅費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金和有關(guān)稅費(fèi)。

第六章附則

第四十三條本規(guī)定所稱原村民，是指城中村轉(zhuǎn)制時(shí)在冊(cè)的農(nóng)業(yè)人口。

第四十四條各區(qū)人民政府及市人民政府有關(guān)部門可根據(jù)本規(guī)定制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后實(shí)施。

第四十五條本規(guī)定自2003年11月1日起施行。本市過(guò)去有關(guān)城中村改造的規(guī)定、政策與本規(guī)定不一致的，按本規(guī)定執(zhí)行。

第四篇：鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施辦法(試行)的通知

鄭政〔2004〕35號(hào)

各區(qū)人民政府，市人民政府各部門，各有關(guān)單位: 現(xiàn)將《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）》印發(fā)給你們，望遵照?qǐng)?zhí)行。

二○○四年四月五日

鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法

（試行）

為積極推進(jìn)城中村改造建設(shè)工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》和《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）的通知》（鄭政〔2003〕32號(hào)）等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市城中村改造的實(shí)際情況，特定本辦法。

一、規(guī)劃管理

（一）城中村改造范圍

鄭州市區(qū)建成區(qū)內(nèi)的城中村，包括中心組團(tuán)、西部組團(tuán)、東南部組團(tuán)、北部組團(tuán)。具體范圍由市人民政府公告。

（二）城中村改造規(guī)劃管理原則

堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)、突出重點(diǎn)、逐步改造的原則。

（三）城中村改造規(guī)劃的編制和審批 1．城中村改造總體規(guī)劃的編制及審批

市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)會(huì)同市國(guó)土資源、建設(shè)、市政

等部門及區(qū)人民政府，依據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃編制城中村改造總體規(guī)劃，并報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)全市城中村改造工作的依據(jù)。

2．改造詳細(xì)規(guī)劃編制及審批

（1）各區(qū)人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃和城中村控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后，作為城中村改造分期實(shí)施的依據(jù)。

（2）由轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或村集體經(jīng)濟(jì)組織或參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，以城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后實(shí)施。

（四）城中村改造規(guī)劃編制的要求

1．規(guī)劃的編制應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定》委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。

2．總體規(guī)劃的編制必須從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)鄭州市城市發(fā)展的需要，對(duì)城中村的布局進(jìn)行合理的安排。其主要內(nèi)容包括：城中村改造開(kāi)發(fā)模式、建設(shè)用地布局、各項(xiàng)建設(shè)的總體安排和分期實(shí)施改造的建議。

3．控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》要求的內(nèi)容進(jìn)行編制，除依據(jù)國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制性內(nèi)容外，還必須明確以下內(nèi)容：

（1）城中村改造的用地范圍；（2）根據(jù)拆遷安置人口、戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質(zhì)和規(guī)模；

（3）根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其余用地性質(zhì)和規(guī)模。（4）根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的城市公共設(shè)施、公共綠地、公共停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施布局。

4．城中村修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制，應(yīng)以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，注意與開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，要達(dá)到國(guó)家規(guī)定的規(guī)劃編制深度要求。

（五）城中村改造居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行編制。有關(guān)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑密度等強(qiáng)制性內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，應(yīng)合理規(guī)劃停車場(chǎng)、公共綠地以及中小學(xué)、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施。

（六）城中村改造過(guò)程中的新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行。對(duì)未編制城中村改造詳細(xì)規(guī)劃的村莊，城市規(guī)劃行政主管部門不得為其辦理規(guī)劃審批手續(xù)，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續(xù)。

（七）市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城中村改造建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃管理，嚴(yán)格按法定程序辦理“一書(shū)兩證”規(guī)劃審批手續(xù)，要對(duì)規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和定期檢查。

（八）未列入改造范圍的市區(qū)其他村鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)用地，應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。

（九）城市綜合行政執(zhí)法部門應(yīng)加大對(duì)城中村和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)的查處力度，保證城中村改造規(guī)劃和城市整體規(guī)劃的實(shí)施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市區(qū)范圍內(nèi)列入改造的城中村的土地按國(guó)有土地進(jìn)行管理。

城中村國(guó)有土地利用要符合城中村改造總體規(guī)劃。

（二）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的二、三產(chǎn)業(yè)等工商企業(yè)生產(chǎn)用地，土地使用權(quán)依法按現(xiàn)狀用途確認(rèn)給城中村轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

該類土地使用權(quán)需要補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可按協(xié)議出讓方式辦理。土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政部門收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

（三）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的學(xué)校、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等公益性用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式依法確認(rèn)給該公益性或事業(yè)性單位。

（四）符合城中村改造總體規(guī)劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式確認(rèn)給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協(xié)議出讓方式辦理，土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

（五）已被其他單位和非本村村民個(gè)人使用的村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續(xù)。不符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，應(yīng)予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償，土地退還原村集體經(jīng)濟(jì)組織。

（六）非村集體經(jīng)濟(jì)組織投資參與實(shí)施城中村改造，符合總體規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)性用地，按招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

（七）城中村改造異地建設(shè)需要的土地，由市土地儲(chǔ)備庫(kù)統(tǒng)一供應(yīng)，也可采取置換方式予以保障。該類土地應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。

（八）城中村改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對(duì)承包經(jīng)營(yíng)者的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。

三、拆遷管理

（一）依照市人民政府公告，轉(zhuǎn)按國(guó)有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)政策規(guī)定為依據(jù)。

（二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議前，其拆遷補(bǔ)償安置方案必須由村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司召集村民大會(huì)或股東大會(huì)，按照民主集中制的原則討論通過(guò)。拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)該在村內(nèi)公示。

（三）城中村的拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)載明貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，供被拆遷人自由選擇。

（四）村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設(shè)城中村，也可以選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與投資改造建設(shè)城中村。采取自行改造建設(shè)的城中村，可在符合城中村改造建設(shè)規(guī)劃要求的前提下，結(jié)合本村實(shí)際，自主確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

采取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與投資改造建設(shè)的城中村，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)本企業(yè)的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經(jīng)濟(jì)組織或改制后組建的股份制公司協(xié)商確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

（五）參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在與村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司商議城中村改造建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以參照下列原則確定其拆遷補(bǔ)償安置方案： 1．被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內(nèi)按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；超過(guò)228平方米的部分按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

2．被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式時(shí)，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實(shí)際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)；實(shí)際拆除面積超過(guò)228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

被拆遷人如果不同意上述產(chǎn)權(quán)調(diào)換辦法，可以選擇按實(shí)拆房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算購(gòu)置新建住宅面積的辦法。

3．每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶，可以按兩個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。分戶的有效時(shí)間應(yīng)在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應(yīng)為原戶主的直系親屬，同時(shí)不得小于18周歲。

4．拆遷補(bǔ)償安置方案中，應(yīng)明確要求安置房的集中安置和樓層差價(jià)計(jì)算辦法等項(xiàng)內(nèi)容。

5．拆除城中村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果協(xié)商簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

6．改造建設(shè)的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時(shí)安置的，其搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照鄭州市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室和鄭州市物價(jià)局《關(guān)于鄭州市城市建設(shè)拆遷搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄭拆管字〔2003〕12號(hào)）執(zhí)行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補(bǔ)償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實(shí)施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議修訂）的有關(guān)規(guī)定，由拆遷人與被拆遷人協(xié)議約定。8．2000年8月9日以后未經(jīng)市規(guī)劃、建設(shè)等部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予安置補(bǔ)償。

（六）城中村的改造建設(shè)必須依法辦理拆遷許可證手續(xù)。

（七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業(yè)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆除房屋及其用地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果可以作為分析拆遷補(bǔ)償安置成本的依據(jù)。

（八）拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果有異義時(shí)，可以按照建設(shè)部建住房〔2003〕234號(hào)文印發(fā)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定程序申請(qǐng)復(fù)核、鑒定。

拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不成協(xié)議的，可以向市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室申請(qǐng)裁決。

（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生爭(zhēng)議的，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，有爭(zhēng)議一方可以向人民法院提起訴訟。

（十）本辦法未盡事宜，由各區(qū)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)鄭政〔2003〕32號(hào)文件規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，研究制定相應(yīng)政策。

第五篇：鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施辦法(試行)的通知

鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實(shí)施辦法（試行）的通知

信息類別：2004 公開(kāi)方式：主動(dòng)公開(kāi) 發(fā)布時(shí)間：2004-04-05 00:00:00 SEP閱讀工具 s92及gd格式的文件請(qǐng)用SEP閱讀工具打開(kāi)

鄭政〔2004〕35號(hào)

各區(qū)人民政府，市人民政府各部門，各有關(guān)單位: 現(xiàn)將《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法（試行）》印發(fā)給你們，望遵照?qǐng)?zhí)行。

二○○四年四月五日

鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實(shí)施辦法

（試行）

為積極推進(jìn)城中村改造建設(shè)工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》和《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）的通知》（鄭政〔2003〕32號(hào)）等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市城中村改造的實(shí)際情況，特定本辦法。

一、規(guī)劃管理

（一）城中村改造范圍 鄭州市區(qū)建成區(qū)內(nèi)的城中村，包括中心組團(tuán)、西部組團(tuán)、東南部組團(tuán)、北部組團(tuán)。具體范圍由市人民政府公告。

（二）城中村改造規(guī)劃管理原則

堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)、突出重點(diǎn)、逐步改造的原則。

（三）城中村改造規(guī)劃的編制和審批 1．城中村改造總體規(guī)劃的編制及審批

市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)會(huì)同市國(guó)土資源、建設(shè)、市政 等部門及區(qū)人民政府，依據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃編制城中村改造總體規(guī)劃，并報(bào)經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)后，作為指導(dǎo)全市城中村改造工作的依據(jù)。

2．改造詳細(xì)規(guī)劃編制及審批

（1）各區(qū)人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃和城中村控制性規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后，作為城中村改造分期實(shí)施的依據(jù)。

（2）由轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或村集體經(jīng)濟(jì)組織或參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，以城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃，報(bào)市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后實(shí)施。

（四）城中村改造規(guī)劃編制的要求

1．規(guī)劃的編制應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定》委托具有相應(yīng)資質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。2．總體規(guī)劃的編制必須從實(shí)際出發(fā)，根據(jù)鄭州市城市發(fā)展的需要，對(duì)城中村的布局進(jìn)行合理的安排。其主要內(nèi)容包括：城中村改造開(kāi)發(fā)模式、建設(shè)用地布局、各項(xiàng)建設(shè)的總體安排和分期實(shí)施改造的建議。

3．控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》要求的內(nèi)容進(jìn)行編制，除依據(jù)國(guó)家規(guī)定的強(qiáng)制性內(nèi)容外，還必須明確以下內(nèi)容：

（1）城中村改造的用地范圍；

（2）根據(jù)拆遷安置人口、戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質(zhì)和規(guī)模；

（3）根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其余用地性質(zhì)和規(guī)模。（4）根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的城市公共設(shè)施、公共綠地、公共停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施布局。

4．城中村修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制，應(yīng)以控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)，注意與開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，要達(dá)到國(guó)家規(guī)定的規(guī)劃編制深度要求。

（五）城中村改造居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行編制。有關(guān)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑密度等強(qiáng)制性內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。同時(shí)，應(yīng)合理規(guī)劃停車場(chǎng)、公共綠地以及中小學(xué)、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務(wù)中心等公共服務(wù)設(shè)施。

（六）城中村改造過(guò)程中的新建、改建、擴(kuò)建項(xiàng)目，應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)批準(zhǔn)的城中村改造詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行。對(duì)未編制城中村改造詳細(xì)規(guī)劃的村莊，城市規(guī)劃行政主管部門不得為其辦理規(guī)劃審批手續(xù)，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續(xù)。

（七）市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城中村改造建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃管理，嚴(yán)格按法定程序辦理“一書(shū)兩證”規(guī)劃審批手續(xù)，要對(duì)規(guī)劃實(shí)施情況進(jìn)行監(jiān)督和定期檢查。

（八）未列入改造范圍的市區(qū)其他村鎮(zhèn)的規(guī)劃建設(shè)用地，應(yīng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。

（九）城市綜合行政執(zhí)法部門應(yīng)加大對(duì)城中村和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設(shè)的查處力度，保證城中村改造規(guī)劃和城市整體規(guī)劃的實(shí)施。

二、土地管理

（一）市人民政府公告界定的市區(qū)范圍內(nèi)列入改造的城中村的土地按國(guó)有土地進(jìn)行管理。

城中村國(guó)有土地利用要符合城中村改造總體規(guī)劃。

（二）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的二、三產(chǎn)業(yè)等工商企業(yè)生產(chǎn)用地，土地使用權(quán)依法按現(xiàn)狀用途確認(rèn)給城中村轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或現(xiàn)村集體經(jīng)濟(jì)組織。

該類土地使用權(quán)需要補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)的，經(jīng)市人民政府批準(zhǔn)，可按協(xié)議出讓方式辦理。土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政部門收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

（三）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的學(xué)校、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等公益性用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式依法確認(rèn)給該公益性或事業(yè)性單位。

（四）符合城中村改造總體規(guī)劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式確認(rèn)給合法使用人。需要按出讓方式處置的，可以按協(xié)議出讓方式辦理，土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

（五）已被其他單位和非本村村民個(gè)人使用的村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地，符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，由土地行政主管部門依法辦理用地手續(xù)。不符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，應(yīng)予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價(jià)結(jié)合成新給予補(bǔ)償，土地退還原村集體經(jīng)濟(jì)組織。

（六）非村集體經(jīng)濟(jì)組織投資參與實(shí)施城中村改造，符合總體規(guī)劃的經(jīng)營(yíng)性用地，按招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財(cái)政局收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會(huì)保障。

（七）城中村改造異地建設(shè)需要的土地，由市土地儲(chǔ)備庫(kù)統(tǒng)一供應(yīng)，也可采取置換方式予以保障。

該類土地應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地的，由市土地交易中心按招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓。

（八）城中村改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對(duì)承包經(jīng)營(yíng)者的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。

三、拆遷管理

（一）依照市人民政府公告，轉(zhuǎn)按國(guó)有土地管理的城中村，其拆遷管理以《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理?xiàng)l例》及有關(guān)政策規(guī)定為依據(jù)。

（二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議前，其拆遷補(bǔ)償安置方案必須由村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司召集村民大會(huì)或股東大會(huì)，按照民主集中制的原則討論通過(guò)。拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)該在村內(nèi)公示。

（三）城中村的拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)載明貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，供被拆遷人自由選擇。

（四）村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司可以選擇自行籌集資金改造建設(shè)城中村，也可以選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與投資改造建設(shè)城中村。

采取自行改造建設(shè)的城中村，可在符合城中村改造建設(shè)規(guī)劃要求的前提下，結(jié)合本村實(shí)際，自主確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

采取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商參與投資改造建設(shè)的城中村，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)本企業(yè)的承受能力，按照自愿互利的原則，同村集體經(jīng)濟(jì)組織或改制后組建的股份制公司協(xié)商確定和實(shí)施其拆遷補(bǔ)償安置方案。

（五）參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在與村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司商議城中村改造建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以參照下列原則確定其拆遷補(bǔ)償安置方案：

1．被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式時(shí)，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積，228平方米以內(nèi)按房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)給予貨幣補(bǔ)償；超過(guò)228平方米的部分按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

2．被拆遷人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式時(shí)，每處合法宅基地按228平方米的新建住宅面積予以安置；實(shí)際拆除面積不足228平方米的部分，由被拆遷人按照新建住宅建筑安裝造價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)；實(shí)際拆除面積超過(guò)228平方米的部分，由拆遷人按照建筑安裝造價(jià)結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。

被拆遷人如果不同意上述產(chǎn)權(quán)調(diào)換辦法，可以選擇按實(shí)拆房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)計(jì)算購(gòu)置新建住宅面積的辦法。

3．每處合法宅基地原則上按一個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置，該處宅基地在268平方米以上，并且其家庭已經(jīng)分戶，可以按兩個(gè)基準(zhǔn)建筑面積安置。分戶的有效時(shí)間應(yīng)在2003年11月1日以前，分戶家庭的戶主應(yīng)為原戶主的直系親屬，同時(shí)不得小于18周歲。

4．拆遷補(bǔ)償安置方案中，應(yīng)明確要求安置房的集中安置和樓層差價(jià)計(jì)算辦法等項(xiàng)內(nèi)容。

5．拆除城中村集體經(jīng)濟(jì)組織的商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果協(xié)商簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

6．改造建設(shè)的城中村涉及被拆遷人搬遷或臨時(shí)安置的，其搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照鄭州市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室和鄭州市物價(jià)局《關(guān)于鄭州市城市建設(shè)拆遷搬遷補(bǔ)助費(fèi)和臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)的通知》（鄭拆管字〔2003〕12號(hào)）執(zhí)行。

7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補(bǔ)償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河南省實(shí)施（土地管理法）辦法》（1999年9月24日河南省第九屆人大常委會(huì)第十一次會(huì)議修訂）的有關(guān)規(guī)定，由拆遷人與被拆遷人協(xié)議約定。

8．2000年8月9日以后未經(jīng)市規(guī)劃、建設(shè)等部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅，按照違法建筑處理，拆遷時(shí)一律不予安置補(bǔ)償。

（六）城中村的改造建設(shè)必須依法辦理拆遷許可證手續(xù)。

（七）拆遷人和被拆遷人可以委托有專業(yè)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆除房屋及其用地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，其評(píng)估結(jié)果可以作為分析拆遷補(bǔ)償安置成本的依據(jù)。

（八）拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)結(jié)果有異義時(shí)，可以按照建設(shè)部建住房〔2003〕234號(hào)文印發(fā)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定程序申請(qǐng)復(fù)核、鑒定。

拆遷人、被拆遷人就拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不成協(xié)議的，可以向市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室申請(qǐng)裁決。

（九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后又發(fā)生爭(zhēng)議的，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，有爭(zhēng)議一方可以向人民法院提起訴訟。

（十）本辦法未盡事宜，由各區(qū)政府和開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)根據(jù)鄭政〔2003〕32號(hào)文件規(guī)定，結(jié)合本區(qū)實(shí)際，研究制定相應(yīng)政策。關(guān)于城中村改造安置模式的若干思考 1270

城中村是指在城市建成區(qū)內(nèi)，在原農(nóng)村居民點(diǎn)范圍內(nèi)形成與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的，以原農(nóng)村居民“一戶一棟”為基本特征的特殊居住區(qū)，也稱作都市里的村莊。建區(qū)以來(lái)，路橋街道大量土地被征，用于城市道路、公園及相關(guān)市政配套設(shè)施建設(shè)，據(jù)統(tǒng)計(jì)建區(qū)以來(lái)共征用土地6000多畝。大量土地征用使得一些農(nóng)村村落變成了城中村，這些村功能混亂，居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地等相互交叉，新舊住宅參差不齊，致使公共活動(dòng)空間缺乏，建筑景觀雜亂無(wú)章，市政和公共配套設(shè)施不足，出現(xiàn)了消防通道、水、電及下水管道等設(shè)施難以負(fù)荷等問(wèn)題和環(huán)境衛(wèi)生惡劣、社會(huì)治安復(fù)雜、安全隱患較多等現(xiàn)象，也成為城市管理與建設(shè)的死角。城中村有大量存在，嚴(yán)重影響了路橋城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升、城市功能的發(fā)揮和城市現(xiàn)代化的推進(jìn)，城中村改造勢(shì)在必然。

在城中村改造中，首先碰到村民建房安置模式問(wèn)題，選擇較好的安置模式對(duì)于推進(jìn)路橋街道城中村改造，盡快提高村民居住質(zhì)量，提升城市形象有著重要意義。筆者認(rèn)為選擇“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作”的安置模式是現(xiàn)階段城中村改造的最佳模式。

一、“城中村”改造的現(xiàn)有模式

當(dāng)前，我區(qū)的城中村改造工作尚處于探索起步階段，就部分村莊現(xiàn)階段改造模式來(lái)看，主要有以下三種做法：

1、政府包干模式。這種模式主要由各管委會(huì)或鎮(zhèn)（街道）負(fù)責(zé)統(tǒng)一建設(shè)村民安置用房，按舊房拆遷量、人均面積確定安置價(jià)值和面積，以低于成本價(jià)提供給村民，并按人均1.5萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)給村民解決社保問(wèn)題，解除農(nóng)民的后顧之憂。同時(shí)村集體享受征地面積8%村留地政策。這種模式優(yōu)點(diǎn)是村民在獲得較多眼前利益的同時(shí)，較好地兼顧了長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。缺點(diǎn)是建設(shè)管理難度大，管委會(huì)及鎮(zhèn)街道既是建設(shè)業(yè)主，又要承擔(dān)部分監(jiān)督管理職能，需要大量的專業(yè)人才；在大范圍強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)中更容易造成農(nóng)民與政府部門之間的矛盾。而且這種政府包干模式其資金平衡也只能立足于大范圍長(zhǎng)時(shí)間的動(dòng)態(tài)平衡，若大面積推廣會(huì)出現(xiàn)階段性的資金和人力資源短缺問(wèn)題。

2、委托開(kāi)發(fā)模式。這種模式主要是將推行“立改套”所節(jié)約的安置地、村留地通過(guò)掛牌方式低價(jià)出讓給房產(chǎn)商，房產(chǎn)商在支付拆遷征地費(fèi)用的同時(shí)，按人均面積免費(fèi)向村民提供安置房，并向村集體提供少量的小區(qū)臨街商業(yè)用房。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是農(nóng)民眼前利益明顯，以土地?fù)Q住房；安置房建設(shè)管理簡(jiǎn)單，由房產(chǎn)商建好后交付給農(nóng)民，有關(guān)部門不直接參與建設(shè)，只承擔(dān)監(jiān)督職能。缺點(diǎn)是難以兼顧村民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，如村集體保留地今后的增值收益歸開(kāi)發(fā)商所有，村民不能享受。而對(duì)政府來(lái)說(shuō)，由于節(jié)約的安置地、村留地掛牌出讓后，經(jīng)房產(chǎn)商開(kāi)發(fā)面向社會(huì)銷售的那部分房產(chǎn)不僅增加了市場(chǎng)房產(chǎn)供應(yīng)量，對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有一定沖擊，并直接減少了政府潛在的住宅用地拍賣供應(yīng)量，使政府土地出讓金收入減少。政府雖然沒(méi)有直接投入資金，但實(shí)質(zhì)上政府是通過(guò)出讓巨大利益給村民和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)推動(dòng)此項(xiàng)工作，因而這種模式不宜大范圍推廣，在實(shí)際操作中，政府必須合理引導(dǎo)和嚴(yán)格控制，以避免開(kāi)發(fā)商為了一味追求經(jīng)濟(jì)利益，而損害村民和城市的長(zhǎng)久利益。

3、自建公助模式。其主要內(nèi)容是“土地統(tǒng)征、資金統(tǒng)籌、專項(xiàng)補(bǔ)助、自主建設(shè)”，即村提出申請(qǐng)，鎮(zhèn)街道審核，根據(jù)村核定建房用地，按比例留足集體用地，其余土地由政府一次性統(tǒng)一征用；在統(tǒng)征土地中選擇合適地塊，分階段拍賣，籌集專項(xiàng)基金；按標(biāo)準(zhǔn)對(duì)統(tǒng)征土地及安置地上房屋拆遷費(fèi)、小區(qū)配套費(fèi)、村民養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)及各項(xiàng)報(bào)批費(fèi)用等實(shí)行專項(xiàng)補(bǔ)助；在統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、報(bào)批、管理的基礎(chǔ)上，實(shí)行村民以幢為單位聯(lián)建聯(lián)管（或由村委會(huì)牽頭進(jìn)行較大規(guī)模的建設(shè)），建設(shè)費(fèi)用和質(zhì)量自負(fù)，村委會(huì)統(tǒng)一進(jìn)行小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)（由監(jiān)理單位和村民質(zhì)量監(jiān)督組進(jìn)行雙重監(jiān)督，并進(jìn)行預(yù)算，公開(kāi)招投標(biāo)和事后審計(jì)），按幢驗(yàn)收合格后按戶發(fā)放土地、房產(chǎn)證。這種模式的優(yōu)點(diǎn)是有利于調(diào)動(dòng)各方面工作積極性，實(shí)現(xiàn)分工協(xié)作，形成合力，減輕政府的建設(shè)資金壓力和拆遷阻力。缺點(diǎn)是受制于村集體經(jīng)濟(jì)和村民實(shí)力，改造周期較長(zhǎng)，在村民意見(jiàn)難于統(tǒng)一的情況下，會(huì)出現(xiàn)議而不決、久拖不決最后不了了之的可能，在實(shí)際操作中，由于村集體缺乏開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，往往會(huì)降低改造品質(zhì)。

從上述三種改造模式可以看出，政府、村集體和開(kāi)發(fā)商在不同的改造模式中所扮演的角色各有側(cè)重。但作為城市的經(jīng)營(yíng)者，政府必須參與到城中村的改造工作中來(lái)，通過(guò)其杠桿作用，均衡各方利益。政府在改造過(guò)程中要掌握主動(dòng)權(quán)，加大政府監(jiān)控力度，實(shí)行政府調(diào)控與市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合，是突出土地集約利用與建設(shè)用地調(diào)控。政府主導(dǎo)型這種模式并不是要政府出資改造，而是強(qiáng)調(diào)政府在改造過(guò)程中所起的宏觀調(diào)控作用。但在改造初期，政府也可以出資用于市政設(shè)施及一些公共設(shè)施建設(shè)，其主要目的是從公眾利益出發(fā)，保證開(kāi)發(fā)時(shí)序上的合理性。

二、代建和回購(gòu)模式是政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的有益探索

當(dāng)前，我省沿海一些城市在城中村改造中推出了代建與回購(gòu)模式。在這兩種模式中，政府成功地引入了開(kāi)發(fā)商（代建商）的參與和建設(shè)，在自身?xiàng)l件有限的前提下，確保了城中村建設(shè)在投資、質(zhì)量、工期等方面均取得了較好的成績(jī)。筆者認(rèn)為，在我區(qū)實(shí)施城中村改造時(shí)，代建與回購(gòu)兩種模式不失為政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作的好辦法。

1、代建模式的特點(diǎn)

代建即由相應(yīng)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商代理建設(shè)開(kāi)發(fā)并收取適度酬金（管理費(fèi)）的安置模式。目前應(yīng)用較少，較適應(yīng)于新成立的開(kāi)發(fā)區(qū)，政府公務(wù)較多而精力有限，作為業(yè)主尚缺開(kāi)發(fā)方面經(jīng)驗(yàn)。這種模式里開(kāi)發(fā)中的一切事宜由代建商總代理，包括計(jì)劃立項(xiàng)、規(guī)劃許可、建筑審批等，造價(jià)經(jīng)審計(jì)后據(jù)實(shí)報(bào)銷，相當(dāng)于EPC承包模式（也稱項(xiàng)目總承包模式）。

代建模式的主要步驟有：①政府公布擬建工程情況（包括質(zhì)量與工期要求、代建管理費(fèi)率范圍等），以及對(duì)投標(biāo)人在各方面的資質(zhì)要求。②按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)法》及相應(yīng)的法律、法規(guī)，采取公開(kāi)招標(biāo)方式，確定入圍的投標(biāo)人。③按約定的評(píng)標(biāo)方式，開(kāi)標(biāo)時(shí)隨機(jī)確定一個(gè)基準(zhǔn)分（如招、投標(biāo)代表人摸一子取平均分），各投標(biāo)人的管理費(fèi)率報(bào)價(jià)以基準(zhǔn)分為滿分來(lái)打分，最高者為中標(biāo)人。④中標(biāo)人即代建商與業(yè)主（一般是政府下屬的經(jīng)濟(jì)實(shí)體公司）訂立代建合同，組織開(kāi)展勘測(cè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等工作。⑤代建商在竣工且前期物業(yè)成立后，將代建工程移交給政府。⑥業(yè)主按合同約定支付進(jìn)度款，并按代建商的中標(biāo)管理費(fèi)率支付管理費(fèi)。

代建模式的特點(diǎn)和利弊：

（1）業(yè)主的組織協(xié)調(diào)工作量小，但合同管理難度較大。由于業(yè)主只與代建商簽訂合同，合同數(shù)量少，使得業(yè)主的組織管理和協(xié)調(diào)工作量小，這也可發(fā)揮代建商多層次協(xié)調(diào)的積極性，但由于合同條款不易準(zhǔn)確確定，容易造成較多的合同糾紛，因而合同管理難度較大。

（2）有利于控制工程質(zhì)量。由于代建商與各施工單位之間通過(guò)合同建立了責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，對(duì)于工程質(zhì)量，既有施工單位的自控，又有代建商的監(jiān)督管理，從而增加了工程質(zhì)量監(jiān)控環(huán)節(jié)。

（3）有利于縮短建設(shè)工期。

（4）對(duì)代建商而言，責(zé)任重、工作量大。不僅需要外部環(huán)境協(xié)調(diào)，還需要做好項(xiàng)目參與單位之間的協(xié)調(diào)，因此需要具有較高的管理水平和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

（5）由于代建模式中采取的是成本加酬金合同，這類合同中，業(yè)主需承擔(dān)建設(shè)中實(shí)際發(fā)生的一切費(fèi)用，也就承擔(dān)了項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)，而代建商由于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，其報(bào)酬往往也較低，因此，這種模式的最大缺點(diǎn)是業(yè)主對(duì)工程總造價(jià)不易控制，代建商也往往不注意降低建設(shè)成本。

2、回購(gòu)建設(shè)模式的特點(diǎn)

采用回購(gòu)模式目前較為常見(jiàn)，這里政府將擬建項(xiàng)目的土地使用權(quán)采取拍賣和招標(biāo)方式，由開(kāi)發(fā)商買入并按要求建設(shè)住宅、商鋪及公益設(shè)施等，建成后政府再向開(kāi)發(fā)商以原先約定的回購(gòu)價(jià)全部（或大部分）回購(gòu)。它與代建模式的最大區(qū)別是建設(shè)資金為企業(yè)自籌，企業(yè)在拍賣或招標(biāo)時(shí)必須根據(jù)回購(gòu)價(jià)和自身的計(jì)劃建設(shè)成本確定自己對(duì)宗地的競(jìng)買價(jià)。

回購(gòu)模式的主要步驟如下（以拍賣為例）：①公告出讓土地的位置、建設(shè)的質(zhì)量與工期要求、建成后的回購(gòu)比例或價(jià)格等。②拍賣土地使用權(quán)，由各競(jìng)買人加價(jià)競(jìng)買，最后以最高出價(jià)者中標(biāo)。③開(kāi)發(fā)商與政府簽訂回購(gòu)合同，并按政府提供的初步設(shè)計(jì)圖紙（有些工程已進(jìn)行到施工圖設(shè)計(jì)），在工期內(nèi)完成建設(shè)投資。④工程驗(yàn)收合格后由政府按約定方式回購(gòu)。回購(gòu)模式的特點(diǎn)和利弊：

（1）一般在土地使用權(quán)出讓時(shí)為帶方案拍賣，具體建設(shè)內(nèi)容以規(guī)劃部門提供的規(guī)劃條件書(shū)和規(guī)劃方案為準(zhǔn)，其建設(shè)內(nèi)容基本上不存在可變性，這要求政府前期工作準(zhǔn)備充分，至少要做好方案規(guī)劃論證，因而政府工作量相對(duì)較大。

（2）開(kāi)發(fā)商需要有較大的資金實(shí)力。

（3）由于回購(gòu)價(jià)固定或基本固定，一定范圍內(nèi)的工料價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)將由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

（4）開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)點(diǎn)主要在于成本節(jié)約上，因此能督促其加強(qiáng)項(xiàng)目管理，重視對(duì)工程投資、進(jìn)度方面的控制。

（5）政府的經(jīng)濟(jì)收益明顯，一方面，在前期拍賣土地中能收到一筆土地出讓金，可用于前期費(fèi)用或進(jìn)一步用于其它項(xiàng)目建設(shè)地塊的拆遷、開(kāi)發(fā)；另一方面，如果采取拍賣方式，在眾多的參拍企業(yè)中由價(jià)高者得，而同時(shí)回購(gòu)價(jià)固定，這就在很大程度上保證了經(jīng)濟(jì)收益。因此，這種模式更接近市場(chǎng)化。

3、兩種建設(shè)模式的比較

代建與回購(gòu)兩種模式中，政府都成功地引入了開(kāi)發(fā)商的投資與建設(shè)，與以往由政府自己建設(shè)或直接委托開(kāi)發(fā)商建設(shè)相比，提高了政府工程的公開(kāi)性、公平性與公正性，也使建設(shè)項(xiàng)目在投資、工期、質(zhì)量等方面受到了更好的控制。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，在目前開(kāi)發(fā)商品房競(jìng)爭(zhēng)激烈、銷售存在較大市場(chǎng)壓力的情況下，代建與回購(gòu)模式則對(duì)他們產(chǎn)生了較大的吸引力，一方面利潤(rùn)雖然不高，但較為穩(wěn)定，更無(wú)資金回籠風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，能擴(kuò)大開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)與市場(chǎng)影響，培養(yǎng)隊(duì)伍，有利于今后企業(yè)的資質(zhì)晉升。另外，由于這兩種模式采取了市場(chǎng)化方式運(yùn)作，質(zhì)量上得到保證，并配以到位的物業(yè)，也使回遷村民得到了實(shí)處，因此在總體上是種三贏的局面，可加以肯定。

三、代建與回購(gòu)模式的兩個(gè)前提

根據(jù)我國(guó)國(guó)情，城中村改造運(yùn)作中的資金來(lái)源目前還是政府投資。因此，無(wú)論是代建或回購(gòu)中由拍賣方式產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)商，他們均需要在政府交付凈地的前提下并按約定的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)開(kāi)發(fā)，所以政府必須先解決好這二個(gè)前提，才能接下去讓開(kāi)發(fā)商（代建商）完成以后的“一攬子工程”。

前提一：制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定，應(yīng)嚴(yán)格參照國(guó)家強(qiáng)制性條文，并結(jié)合城市實(shí)際，對(duì)規(guī)劃技術(shù)中的住宅容積率、綠化率、日照間距、標(biāo)準(zhǔn)層與車庫(kù)層的層高、小區(qū)智能化系數(shù)及配套公益設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)一步明確。

現(xiàn)階段我國(guó)房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)中收費(fèi)項(xiàng)目眾多，手續(xù)繁雜，標(biāo)準(zhǔn)不一。因此，政府對(duì)改造工程建設(shè)中的土地勘測(cè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、人防費(fèi)、墻改費(fèi)、審圖費(fèi)、放樣費(fèi)、測(cè)樁費(fèi)、管道煤氣、有線電視費(fèi)等取費(fèi)作統(tǒng)一的優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)，在其它手續(xù)費(fèi)用上也要明確該免的免，該減的減。

前提二：按時(shí)完成征地與拆遷工作

由于城中村改造工程建設(shè)多基于原村莊或農(nóng)田上，房屋拆遷與農(nóng)作物損失是不可避免的，如果不處理好，就會(huì)影響開(kāi)、竣工日期，既容易引起開(kāi)發(fā)商（代建商）與政府的矛盾，也會(huì)延遲廣大村民的回遷安置，直接增大政府開(kāi)支，甚至引發(fā)社會(huì)的不安定。因此，在代建與回購(gòu)工程公示前，政府應(yīng)做好這些前期征地與拆遷等工作。

四、對(duì)代建和回購(gòu)模式的一些建議

代建模式或回購(gòu)模式，不同程度地存在著代理問(wèn)題，故新的模式也需要在制度上加以不斷完善。

1、加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程的監(jiān)督。政府要借助管理、審計(jì)等單位的力量，及時(shí)有效地對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、質(zhì)量、投資等進(jìn)行監(jiān)控。

2、政府（業(yè)主）自身要重視誠(chéng)信，及時(shí)按合同支付進(jìn)度款或住宅回購(gòu)款。

3、保護(hù)企業(yè)的適度利潤(rùn)。正確處理好投資、質(zhì)量進(jìn)度三者的關(guān)系，制定合理的代建管理費(fèi)率（一般為建設(shè)總投資的2—5%）和回購(gòu)價(jià)格，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。

4、重視限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)就是按照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)，按初步概算造價(jià)限額進(jìn)行初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，要做到技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一；在建設(shè)與投資中，引入價(jià)值工程理念，重視壽命周期成本分析。

5、保障農(nóng)民工利益。在代建模式中，政府與代建商簽訂代建合同時(shí)也要簽訂廉政責(zé)任書(shū)，并要其交納廉政保證金，代建商與施工單位、材料商之間在正式合同之外的小合同或承諾現(xiàn)象要防止和杜絕。代建中的工程款要專款專用，決不能挪作他用，民工工資要及時(shí)兌現(xiàn)，以保障民工權(quán)利。

6、對(duì)工程合同價(jià)的探討。在回購(gòu)模式中，由于整個(gè)工程的合同總額已經(jīng)確定，因此重點(diǎn)是正確預(yù)見(jiàn)今后出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，如物價(jià)波動(dòng)、惡劣氣候、地質(zhì)地基條件困難及其它規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面的變更等等，這些風(fēng)險(xiǎn)中哪些是合同總價(jià)包括的范圍，必須明確規(guī)定，以使開(kāi)發(fā)商對(duì)回購(gòu)工程總開(kāi)支做到心中有數(shù)，能有效控制資金的使用。在代建模式中，為避免代建商企圖獲得更多的代建管理費(fèi)而對(duì)成本不加控制，應(yīng)采取成本加獎(jiǎng)罰確定的合同價(jià)，即首先確定一個(gè)目標(biāo)成本，然后根據(jù)工程實(shí)際成本支出情況另外設(shè)定一筆獎(jiǎng)金，當(dāng)實(shí)際成本低于目標(biāo)成本時(shí)，代建商除獲得實(shí)際成本與管理費(fèi)外，還可根據(jù)成本降低額得到一筆獎(jiǎng)金，如果等于或高于目標(biāo)成本，則無(wú)獎(jiǎng)金。此外，對(duì)超過(guò)合同價(jià)的上限時(shí)，還要處以一筆罰金。

7、對(duì)政府組織城中村改造工程建設(shè)投資公司的探討。城中村改造工程建設(shè)中，目前最緊缺的是一支既會(huì)運(yùn)作（通過(guò)土地收儲(chǔ)和投放達(dá)到增值以求工程建設(shè)資金平衡或?qū)崿F(xiàn)贏利）又懂工程的專業(yè)隊(duì)伍，而各鎮(zhèn)街道都組建一支專業(yè)隊(duì)伍不可取。建議區(qū)政府成立一支既會(huì)運(yùn)作又懂工程的專業(yè)隊(duì)伍，各鎮(zhèn)（街道）在具體實(shí)施中主要負(fù)責(zé)監(jiān)督管理職責(zé)，其它事宜可委托這支專業(yè)隊(duì)伍實(shí)施。

（作者系路橋街道辦事處主任）