第一篇：關于印發《鹽城市市區國有土地上房屋征收安置房建設管理實施辦法》通知

鹽城市人民政府文件

鹽政發[2012]135號

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關于印發《鹽城市市區國有土地上房屋征收

安置房建設管理實施辦法》通知

鹽都區、亭湖區人民政府，市開發區、城南新區管委會，市各有關委、辦、局，市各有關直屬單位：

《鹽城市市區國有土地上房屋征收安置房建設管理實施辦法》已經市長辦公會議研究通過，現印發給你們，希認真貫徹執行。

鹽城市人民政府 二〇一二年五月八日

第三條 市住房保障房產管理局是市區安置房建設管理的行政主管部門，市住房保障中心具體負責市區安置房建設管理的日常工作。市發展改革、規劃、國土、城鄉建設、物價、財政、審計、監察等部門各司其職，協同實施。鹽都區、亭湖區人民政府，市開發區、城南新區管委會分別是其轄區內安置房建設的責任主體，安置房的建設管理工作由各區政府（管委會）指定機構負責。

第四條 安置房的布局與規模在市區城市總體規劃指導下，根據城市建設需求，選擇交通便捷、社會公共服務設施配套、具有一定規模的地塊定點建設。同時，在老城區和建成區范圍內，新建普通商品住宅項目分別安排不低于住宅總建筑面積10%和20%的安置房。新區可實行定點安置與配建相結合的辦法。

安置房項目選址由市規劃部門會同市國土、城鄉建設、住房保障房產管理部門和鹽都區、亭湖區人民政府，市開發區、城南新區管委會，根據房屋征收安置需求，實地勘察后提出規劃選址方案，經市政府同意后，由市國土部門優先安排土地供應計劃。

第五條

為不斷改善老城區人口密度高的狀況，在建成區和新區范圍內，應選擇符合規劃要求、具備建設條件的地塊，成片定點建設安置房。市住房保障房產管理部門根據房屋征收安置預估需求，會同市規劃、國土、城鄉建設等部門提前制定下一年度安置房建設年度計劃，落實具體建設地塊，報市政府審定后實施。

關規定，明確建設周期，確保安置房按期交付使用。

第十條 市住房保障房產管理部門應當根據房屋征收申請人提出的安置需求，按照“一次申請、兩次確定”的原則，及時制定房源分配計劃，報市政府審定后向征收申請人提供。在安置房源開工建設并提供具體房號時，由安置房開發建設單位、征收申請人簽訂《安置房開發建設協議》或《商品住宅團購協議》，協議中明確房源區位、房款支付和交房期限等內容。市住房保障房產管理部門、房屋征收部門負責督促開發建設單位、征收申請人在7個工作日內簽訂協議并認真履約。逾期不簽訂協議或不按協議約定履約的，市住房保障房產管理部門應收回房源計劃。征收申請人拖延支付或未能按約定足額支付房款的，承擔相應違約責任。安置房開發建設單位延期交房的，承擔相應的違約責任和超期過渡費。

第十一條

安置房項目土地出讓時預核房價與安置房價格之間、超面積價格與安置房價格之間的差額部分，以及開發建設單位經市政府批準向社會銷售的房源，向社會銷售價格不得低于市物價部門核定的超面積價格，其差價部分，經審計核算后作為政府收益。開發建設單位應繳政府收益，及時提請市審計部門審計結算，并按審計結論15天內解繳政府收益專戶，逾期不解繳的，應依法追繳。開發建設單位因政策調整或不可抗力因素增加建設成本的，在政府收益結算時提出，一并納入審計核算，由市審計部門會同市住房保障房產管理部門提出處理方案，報市政府審定后落實。

廉租住房或者公共租賃住房的，其保障次序列同期申請的非被征收人之前。對被征收人提供保障性住房的次序，由征收部門按照簽訂補償協議后實際搬遷的先后順序確定。

第十四條 執行最低補償標準的被征收人，可在政府指定地段購買50平方米左右的小套型安置房，50平方米以內的房款以房屋征收補償費抵沖，不足部分由征收申請人支付；超過50平方米的部分，按市物價部門核定的超面積價格購買，由被征收人支付。

第十五條

選擇產權調換的被征收人，符合下列條件之一，且已與征收部門簽訂房屋征收補償安置協議的，可申請購買安置房：

市區居民住宅房屋被征收的，住宅合法建筑面積在50平方米以內的，可申請購買一套70平方米左右安置房；50～90平方米（含50平方米）的可申請購買一套70平方米或90平方米左右安置房；超過90平方米（含90平方米）的可申請購買一套90平方米或130平方米左右安置房。

第十六條

征收部門在實施房屋征收項目前，根據征收申請人提出的安置需求，應將安置房的需求數量和套型比例函告市住房保障房產管理部門，市住房保障房產管理部門根據房源情況，統籌合理安排房源供應。征收部門收到房源后，要及時組織被征收人選房。

第十七條

市住房保障房產管理部門根據征收部門提供的相關資料對被征收人的購房資格進行審核備案。

第二篇：國有土地上房屋征收補償安置協議參考文本

國有土地上房屋征收補償安置協議參考文本

征收補償部門（以下簡稱甲方）：

單位名稱：，地址： ；

法定代表人：，職務： 郵編：，電話： 委托代理人：

單位名稱：，地址： ；

法定代表人：，職務： 郵編：，電話：

被征收人（以下簡稱乙方）：

單位名稱：，地址： 法定代表人：，職務：

郵編：，電話： 委托代理人：

單位名稱：，地址： 法定代表人：，職務：

郵編：，電話：

房屋承租人（使用人）（以下簡稱丙方）：。

。。。；； ；； 單位名稱：，地址： ； 法定代表人：，職務： ； 郵編：，電話： ； 委托代理人：

單位名稱：，電話： ； 法定代表人：，職務： ； 郵編：，電話：。

甲方因________________建設需要，經某縣人民政府常務會議討論決定作出_________號《房屋征收決定》，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》等規定，對乙方的房屋進行征收，甲、乙、丙_____方在平等、自愿、協商一致的基礎上，就房屋征收補償安置達成如下協議： 第一條 被征收房屋現狀

（一）房屋所在地點_________，建筑面積__________平方米（其中有證建筑面積________平方米，房屋使用面積___________，房屋產權證號_________），房屋的用途_________，房屋的產權性質_______，房屋的結構_________，房屋的總樓層數__________，房屋所在的樓層數___________，房屋的朝向______________。

（二）房屋內部設施及裝潢情況：

（三）房屋的附屬物及構筑物情況：

（四）機械設備情況：

第二條 乙方或丙方基本情況

（一）被征收房屋為住宅時：

1、乙方有正式戶口________人（其中常住人口_________人），分別是（姓名、性別、年齡、與戶主關系等）：

2。

2、丙方有正式戶口_________人，分別是（姓名、性別、年齡、與戶主關系等）：____________________________________________ ___________________________________________________________ __________________________________________________________。

（二）被拆除房屋是非住宅時：

1、乙方情況：____________________________________________

2、丙方情況：___________________________________________

第三條 房屋征收補償選擇第________種方式：

1、貨幣補償。

2、房屋產權調換。

第四條 被征收房屋的貨幣補償方式

（一）貨幣補償金額的確定選擇第_________種方式：

1、根據當地政府公布的貨幣補償基準價由當事人協商確定價格。

2、根據當事人共同推薦的評估機構評估的市場價格確定。

3、當事人對評估機構的選定意見不統一時，按房屋征收部門隨機確定的評估機構評估的市場評估價確定。

4、當事人約定的其他作價方式。

（二）房屋裝潢作價方式：________________________________

（三）被拆遷房屋補償金額:_______________________________

1、房屋貨幣補償金額。被征收房屋建筑面積__________平方米，按建筑面積每平方米_________元計價，小計____________元。

2、裝潢補償金額___________元（若房屋貨幣補償金額含裝潢補償，此項可不另行計算）。

3、附屬物及構筑物補償金額____________元。以上三項合計補償金額__________________元。

（四）房屋貨幣補償的幣種 ______________，補償金額由甲方于_______年______月______日前支付給乙方，支付方式：_________________________________。

（五）實行貨幣補償的，甲方對丙方不再承擔安置責任，由乙方對丙方進行安置。

第五條 房屋產權調換補償方式

（一）甲方提供位于_________________，結構____________，用途_____________，房屋號_________，建筑面積_________平方米的【現房】【期房】，產權調換房屋的樓層、房號的確定方法: _________________________________________________________。產權調換的安置房屋應符合以下標準：

1、甲方提供給乙方的安置房屋，應當符合國家質量安全標準；

2、房屋內應當有以下設施：

（1）______________________________________________；（2）______________________________________________；（3）______________________________________________；（4）______________________________________________；（5）______________________________________________；

3、房屋裝飾與設施標準見附件二

4、新建房屋竣工后質量應經_____________________登記備案。

（二）被征收的房屋及產權調換的安置房屋的價格均按本協議第四條第(一)、（二）、（三）款統一方式進行確定，并結清產權調換差價。

（三）按被征收房屋與產權調換的安置房屋的價格結算產權調換差價。差價金額______________________________。

（四）產權調換差價幣種：________，差價由______方于 _______年______月______日前向________方支付，支付方式：______________________________。第六條 房屋產權調換的過渡安置

（一）過渡方式按以下第_____________方式確定。

1、【乙方】【丙方】選擇自行過渡安置；

2、由甲方提供周轉房過渡安置。

（二）【乙方】【丙方】過渡期限自________年______月_____日至________年_____月_____ 日。

（三）【乙方】【丙方】選擇自行過渡安置的，甲方應當按本協議第七條的約定向【乙方】【丙方】支付臨時安置補助費；【乙方】【丙方】選擇由甲方提供周轉房過渡安置的，其周轉房的地址：______，建筑面積________平方米。

（四）甲方保證【乙方】【丙方】在過渡期限內按本協議第五條規定進行安置。【乙方】【丙方】使用甲方提供的周轉房的，應當在得到安置房后_____________日內騰空周轉房。

第七條 房屋征收搬遷補助費

（一）甲方按__________規定標準，支付【乙方】【丙方】搬遷補助費__________元，臨時安置補助費___________元，其他補助費 ____________元，共計___________元。

（二）征收非住宅房屋，甲方按_____________規定標準，支付【乙方】【丙方】設備搬遷和安裝補助費_____________元，因拆遷造成停產、停業損失補償費___________元，其他補助費_________元，共計______________元。

（三）房屋征收補助費的幣種：________，甲方應于_____年______月_______日前支付給【乙方】【丙方】，支付方式：________。

第八條 【乙方】【丙方】在________年_______月_______日前應將被征收房屋騰空，并交甲方拆除。

第九條 【乙方】【丙方】的違章建筑及其附屬設施應在 ____年______月_______日前自行拆除，逾期不拆除的，甲方有權拆除。第十條 獎勵條款

第十一條 逾期安置的違約責任。

（一）甲方應在本協議第六條第（二）項約定的臨時過渡期期滿前保證【乙方】【丙方】按期回遷，逾期不能回遷的，甲方應在臨時過渡期滿 天前通知【乙方】【丙方】，按下列約定處理：

1、甲方按本協議第七條約定的臨時安置補助費的2倍向【乙方】【丙方】加付臨時安置補助費。

2、逾期________個月內，甲方按本協議第七條約定的停產、停業損失補償費的_________%向【乙方】【丙方】加付停產停業損失補償費；逾期超過_________個月，甲方按本協議第七條約定的停產、停業損失補償費的________%向【乙方】【丙方】加付停產停業損失補償費。

3、逾期12個月的，【乙方】【乙方在征得丙方同意的情況下】有權要求重新選擇貨幣補償或另行選擇安置房。

4、____________________________________________。

5、____________________________________________。

（二）【乙方】【丙方】在臨時過渡期內，收到甲方安置通知（通知方式為_________________）之日起4個月內，應到甲方辦理安置手續；甲方應從發出安置通知后再支付【乙方】【丙方】四個月臨時安置補助費；逾期不到甲方辦理安手續的，不再享受各種補助費或補償費。第十二條 甲方關于安置房標準的違約責任。

（一）甲方交付的安置房標準應符合第五條第（一）項及附件二標準的約定。達不到約定標準的，乙方有權要求甲方按約定標準進行整改，并賠償______________元。

（二）安置房屋面積確認及面積差處置方式：

本款規定以【建筑面積】【套內建筑面積】【使用面積】（本款中均簡稱面積）為依據進行面積確認及面積差異處置。

本協議約定面積與產權登記面積有差異的，以產權登記面積為準。產權登記中面積記載不明確的，應由原產權登記部門重新確認。

安置房交付后，產權登記面積與本協議約定面積發生差異，甲、乙雙方同意按 種方式進行處置：

1、雙方自行約定：

（1）_________________________________________________；（2）_________________________________________________；

（3）_________________________________________________；

（4）_________________________________________________。

2、雙方同意按以下原則處置：

（1）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%）的，按第五條規定原則據實結算差價；（2）面積誤差比絕對值超出3%的，當產權登記面積大于本協議約定面積時，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款按第五條規定原則據實結算差價；超出3%部分的房屋價款，如果安置房屋價值大于被拆遷房屋，不找差價，如果安置房價值小于被拆遷房屋價值，甲方按超出3%部分的房屋價款的雙倍返還乙方。（3）面積誤差比絕對值超出3%的，當產權登記面積小于本協議約定面積時，面積誤差比在場3%以內（含3%）部分的房價款按第五條規定原則據實結算差價；超出3%部分的房屋價款，由甲方按超出3%部分的房屋價款的雙倍返還乙方。面積誤差比=（產權登記面積-協議約定面積）/協議約定面積× 100% 第十三條 甲方逾期支付征收補償資金（貨幣補償、搬遷補助費、臨時安置補助費、設備搬遷安裝補助及損失費、停產停業補償費）的違約責任。甲方如未按本協議規定的時間付款，按下列第_________種方式處理：

（一）按逾期時間，分別處理（不累加）

1、逾期在__________日之內，自本協議規定的應付款期之第二天起至實際全額支付應付款之日止，甲方按日向【乙方】【丙方】支付逾期應付款的萬分之 的違約金，協議繼續履行；

2、逾期超過 日后，自本協議規定的應付款之第二天起至實際全額支付應付款之日止，甲方按日向【乙方】【丙方】支付逾期應付款的萬分之________（該比率應不小于前款中的比率）的違約金，協議繼續履行。本條中的逾期應付款指依照本協議規定的到期應付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應的分期應付款與該期的實際已付款的差額確定。

（二）_______________________________________________。

（三）_______________________________________________。

第十四條 其他違約責任： _______________________________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ _______________________________________________________ 第十五條 本協議在履行過程中發生的爭議，由當事人協商解決；也可由依法向人民法院提起行政訴訟，被征收人及承租人逾期不搬遷的，甲方可依法向人民法院申請強制執行。

第十六條 本協議未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協議（附件三）

第十七條 協議附件與本協議具有同等法律效力。本協議及其附件內，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。第十八條 本協議自雙方簽字蓋章之日起生效。

第十九條 本協議一式_______份，甲、乙、丙方各持______份。

甲方（簽章）： 乙方（簽章）： 丙方（簽章）

委托代理人： 委托代理人： 委托代理人：

年 月 日 年 月 日 年 月 日 附件一：安置房屋平面圖 附件二：安置房裝飾、設施標準

1、外墻：

2、內墻：

3、頂棚：

4、地面：

5、門窗：

6、廚房：

7、衛生間：

8、陽臺：

9、電梯：

10、其他： 附件三：合同補充協議 附件四：被征收房屋平面圖

第三篇：寶雞市市區國有土地上房屋征收與補償實施辦法（共）

寶雞市市區國有土地上房屋征收與補償實施辦法

第一章 總 則

第一條 為規范本市國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有權人(以下簡稱被征收人)的合法權益，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于寶雞市城市規劃區范圍內國有土地上房屋征收與補償工作。

第三條 房屋征收與補償應當遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

第四條 征收國有土地上個人、單位的房屋，應按本辦法的規定對被征收人給予公平補償。被征收人應當對房屋征收與補償工作予以配合。

第五條 市區范圍內國有土地上房屋征收與補償工作由市、區兩級政府共同負責。

各區人民政府負責本轄區內房屋征收與補償工作;重大建設項目或跨區建設項目中的房屋征收與補償工作，由市人民政府負責。

市人民政府房屋征收管理辦公室(以下簡稱市房屋征收部門)，組織實施由市人民政府負責的房屋征收與補償工作，并對各區房屋征收與補償工作進行指導與監督;各區人民政府確定的房屋征收部門，組織實施由區人民政府負責的房屋征收與補償工作。

第六條 市、區房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作，該實施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門應當對征收實施單位在委托征收范圍內實施的房屋征收與補償行為進行監督，并對其行為后果承擔法律責任。

第七條 市房屋征收部門應當加強對各區房屋征收與補償工作的指導與監督。發改、規劃、住建、國土等部門應當依照本辦法的規定和各自的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作順利進行。

第八條 任何組織和個人對違反本辦法規定的行為，都有權向有關人民政府、房屋征收部門和其他有關部門舉報。接到舉報的部門對舉報應當及時核實處理。

監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員行為的監察。

第二章 征收決定

第九條 為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、區人民政府作出房屋征收決定：

(一)國防和外交的需要;

(二)由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要;

(三)由政府組織實施的科技、教育、文化、衛生、體育、環境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業的需要;

(四)由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要;

(五)由政府依照城鄉規劃法有關規定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區改建的需要;

(六)法律、行政法規規定的其他公共利益的需要。

第十條 因公共利益需要征收房屋的單位，應當向房屋征收部門提出書面申請，并提交以下資料：

(一)各行業主管部門建設項目符合國民經濟和社會發展規劃要求的證明，或保障性安居工程建設、舊城區改建項目已納入國民經濟和社會發展計劃的證明;

(二)國土部門土地權屬證明、擬征收范圍內土地用途符合土地利用總體規劃要求的證明;

(三)規劃部門擬征收范圍用地符合城鄉規劃的證明;

(四)其他需要提交的材料。

第十一條 房屋征收部門依據確定的征收范圍，發布房屋征收封閉公告，告知在征收范圍內禁止從事下列活動：

(一)新建、擴建、改建房屋及其附屬物;

(二)改變房屋或土地用途;

(三)辦理房屋抵押、過戶、產權分割手續或建立新的房屋租賃關系;

(四)分戶、立戶;

(五)辦理營業執照、新辦及變更稅務登記手續;

(六)其他不當增加補償費用的行為。

違反上述規定實施的，不予補償。

房屋征收部門應當就上述所列事項書面通知規劃、國土、住建、工商、稅務、城管執法、公安等相關部門暫停辦理相關手續，并載明暫停辦理的期限。暫停期限最長不得超過1年。

第十二條 房屋征收部門應當發布房屋征收調查登記通知，指導監督房屋征收實施單位對征收范圍內房屋及附屬設施的權屬、區位、用途、建筑面積及房屋居住人等情況進行調查登記，規劃、國土、住建、公安等部門及街道辦事處應當予以配合。住建、民政、殘聯等部門應當對申請保障性住房和持有低保證、殘疾證的被征收人登記情況進行審核。

被征收人與征收工作人員應當對調查結果進行簽字確認，房屋征收部門應當將調查結果在房屋征收范圍內向被征收人公布。

被征收人對調查結果有異議的，可以申請復查;房屋征收部門應當自收到申請之日起10個工作日內組織復查，并將復查結果書面通知申請人。

第十三條 市、區人民政府作出房屋征收決定前，市房屋征收部門應當按規定在銀行設立征收補償資金專門賬戶進行存儲管理，專款專用，按項目進度撥付。各區人民政府負責的項目，市房屋征收部門將資金撥付給各區人民政府。

第十四條 市、區人民政府作出房屋征收決定前，房屋征收部門應當擬定房屋征收補償方案。征收補償方案應當包括下列內容：

(一)項目名稱;

(二)房屋征收范圍;

(三)房屋征收實施單位;

(四)房屋征收補償方式，用于產權調換的房屋應明確調換的地點、面積、價格等事項;

(五)獎勵和補助;

(六)簽約期限、搬遷期限、過渡方式和過渡期限;

(七)需要明確的其他內容。

第十五條 市房屋征收部門擬定的房屋征收補償方案報市人民政府，區房屋征收部門擬定的房屋征收補償方案報區人民政府。

由市、區人民政府組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

第十六條 市、區人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區改建需要征收房屋，半數以上被征收人認為征收補償方案不符合本辦法規定的，市、區人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

區人民政府應當將修改后的房屋征收補償方案報市房屋征收部門核準。

第十七條 市、區人民政府作出房屋征收決定前，應當對該項目進行社會穩定風險評估，并擬定風險評估報告。房屋征收涉及被征收人300戶以上的，須經市、區人民政府常務會議討論決定。

第十八條 市、區人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。

房屋征收部門應當組織房屋征收實施單位及相關部門做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。

房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

第十九條 被征收人對市、區人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

第三章 補 償

第二十條 作出房屋征收決定的市、區人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋、附屬物價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產停業損失的補償;

(四)獎勵和補助。

第二十一條 被征收房屋價值的確定，按照住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》進行。

被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定發布之日。

第二十二條 房地產價格評估機構按照《陜西省國有土地上房屋征收房地產價格評估機構選定辦法》確定。

第二十三條 被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換，鼓勵被征收人選擇貨幣補償安置方式。

被征收人選擇貨幣補償的，按評估確定的被征收房屋的價值對被征收人給予補償。

住宅房屋被征收人選擇房屋產權調換的，按被征收房屋合法建筑面積實行“征一返

一、互找差價”。安置房設計戶型面積應與被征收房屋合法建筑面積就近合理的原則。

非住宅房屋被征收人選擇房屋產權調換的，應當根據被征收房屋的評估價值與用于產權調換房屋的評估價值結算差價。

第二十四條 因房屋征收所產生的搬遷費、過渡費，按照下列標準補償：

(一)住宅房屋搬遷費按被征收房屋合法建筑面積10元/平方米的標準計算，搬遷費不足1000元的，按1000元計算。被征收人選擇產權調換的，搬遷費計算兩次;被征收人選擇貨幣補償的，搬遷費只計算一次。

住宅房屋過渡費按被征收房屋合法建筑面積每月8元/平方米的標準,自被拆遷人搬遷之日起計算，每月過渡費不足500元的，按500元計算。房屋征收決定發布之日起60日內搬遷的，過渡費可上浮20%;超過60日的，過渡費按原標準執行。過渡期從安置樓開工建設之日起計算;逾期安置的，過渡費標準按征收補償安置協議的約定執行。

(二)非住宅房屋搬遷費，按被征收房屋合法建筑面積20元/每平方米的標準計算。被征收人選擇產權調換的，搬遷費計算兩次;被征收人選擇貨幣補償的，搬遷費只計算一次。

第二十五條 對征收非住宅房屋造成的停產停業損失，依據《陜西省國有土地上房屋征收停產停業損失補償辦法》的規定，按下列標準補償：

(一)被征收人選擇貨幣補償的，停產停業損失補償費按房屋評估價值的6%計算;

(二)被征收人選擇產權調換的，每月停產停業損失補償費按房屋評估價值的4‰計算，停產停業期限按照實際過渡期限計算。房屋征收協議約定的過渡期限延長的，按征收補償安置協議的約定執行。

被征收房屋的生產、經營單位或個人不是被征收人的，依照與被征收人的約定分配停產停業損失;沒有約定的，由被征收人和生產、經營的單位或個人協商分配;協商不成的，由房屋征收部門將停產停業損失補償費辦理提存公證，在當事人協商或訴訟結果確定后支付。

第二十六條 規劃部門應當加強對征收范圍內建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的違法建筑，依法予以查處。

對未超過批準期限的臨時建筑，應按照其剩余使用年限的評估價值給予貨幣補償;對認定為違法建筑或超過批準期限的臨時建筑，不予補償。

第二十七條 房屋征收部門與被征收人按照本辦法的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換的房屋地點、面積、搬遷費、過渡費、周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式、過渡期限等事項，訂立補償協議。

補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第二十八條 房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請同級人民政府，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

第二十九條 被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在征收補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、區人民政府依法申請人民法院強制執行。

強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地點、面積等材料。

第三十條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

市、區人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

第三十一條 房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將每戶補償情況在房屋征收范圍內向被征收人公布。

審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。

第四章 獎勵和補助

第三十二條 市、區人民政府征收房屋，按下列標準對被征收人給予獎勵：

(一)居民自征收決定發布之日起60日內搬遷完畢并簽訂補償協議的，每戶獎勵10000元;90日內搬遷完畢并簽訂補償協議的，每戶獎勵5000元;逾期不再獎勵。

(二)企業自征收決定發布之日起60日內搬遷完畢并簽訂補償協議的，每戶獎勵20000元;90日內搬遷完畢并簽訂補償協議的，每戶獎勵10000元;逾期不再獎勵。

第三十三條 被征收人持有低保證或殘疾證的，每戶補助5000元，但不得重復享受。

第三十四條 對獲得搬遷獎勵及低保戶、殘疾人補助的被征收人，房屋征收部門應當在征收范圍內進行公示，接受社會監督。

第三十五條 對住房條件差且無力購買住房的被征收人，按照《陜西省國有土地上房屋征收住房保障辦法》享受保障性住房有關政策。

第五章 法律責任

第三十六條 房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由市、區人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法依紀給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十七條 采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法依紀給予處分;構成違反治安管理行為的，依法給予治安處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十八條 任何人員采取暴力、威脅等方式阻礙房屋征收與補償工作，構成違反治安管理行為的，依法給予治安處罰;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第三十九條 參與房屋征收工作的單位和人員貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位和人員通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法依紀給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十條 房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由住建部門依據《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十四條的規定，報發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案;情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書;造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第四十一條 國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。

第四十二條 本辦法自2016年1月1日起施行，有效期至2020年12月31日。

第四篇：鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法[范文模版]

關于印發《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估技術規范》的通知

發布時間：2012-02-14 稿件來源：

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鎮政征規發〔2012〕3號

關于印發《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮江市市區國有土地上房屋征收

評估技術規范》的通知

各房屋征收部門、房屋征收實施單位、評估機構，各有關單位：

根據《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第五十二條的規定，市住建、房屋征收部門研究制定了《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估技術規范》，現予印發，請遵照執行。

二○一二年二月二日

主題詞：征收 評估 規范 通知

鎮江市住房和城鄉建設局辦公室

2012年2月2日印發

鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》、省政府關于印發《江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干問題的規定》的通知、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》和《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》，結合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 評估市區國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產價格評估機構（以下稱評估機構）、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

第四條 房屋征收評估應由具有房地產價格評估三級以上資質的評估機構承擔。評估機構應按資質管理規定從事業務，評估人員應符合相關從業規定。

第五條 房屋征收項目補償資金概算評估，作為征收項目補償資金總額的依據之一；房屋征收分戶評估，作為被征收房屋及其附屬物等（含其占用范圍內的國有土地使用權）的補償依據。

第六條 評估機構由被征收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。

評估機構協商選定具體程序是：

（一）由房屋征收部門發布征收評估信息；

（二）具有相應資質的評估機構報名；

（三）房屋征收部門按報名先后順序向被征收人公布備選評估機構名單；

（四）發放房屋征收選擇評估機構通知書和意見表，發放率超過90%；

（五）被征收人協商選擇評估機構，在規定期限內填寫意見表，以投票方式告知所選擇的評估機構。協商選擇評估機構的期限不得少于5個工作日，意見表未按要求填寫、被征收人未簽字（蓋章）或自制、復制的無效。

全部被征收人一致選擇某一評估機構的，為協商選定；50%以上選擇某一評估機構的，為多數決定。被征收人選擇的單一評估機構戶數不超過50%時，采用抽簽搖號方式隨機選定。通過多數決定、隨機選定等方式確定評估機構的過程和結果，應當經過公證機關依法公證。

評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

第七條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，房屋征收部門可以劃分評估區域，按第六條規定產生各評估區域的評估機構。

同一征收項目由兩家以上評估機構承擔的，應當共同協商或由房屋征收部門指定一家評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織其它評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。

第八條 評估機構選定或者確定后，由房屋征收部門作為委托人，向評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

房屋征收評估委托合同應當載明下列事項：

（一）委托人和評估機構的基本情況；

（二）負責本評估項目的注冊房地產估價師和評估工作人員；

（三）評估目的、評估對象、評估時點等評估基本事項；

（四）委托人應提供的評估所需資料；

（五）評估過程中雙方的權利和義務；

（六）評估費用及收取方式；

（七）評估報告交付時間、方式；

（八）違約責任；

（九）解決爭議的方法；

（十）其他需要載明的事項。

第九條 評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。

評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

第十條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織征收實施等有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向征收項目的評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。

對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照認定、處理結果進行評估。

第十一條 評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。因被征收人的原因不能對被征收房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字、蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，評估機構可以依據被征收房屋的相關權屬資料，參照同類房屋進行評估，評估結果有效，有關情況應當在評估報告中說明。

第十二條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。

可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

第十三條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備等遷移安裝、補償費用，以及停產停業損失等補償，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托已經選定或者確定的評估機構通過評估確定。

第十四條 停產停業損失是指因征收房屋造成停產停業的直接效益損失。停產停業損失補償根據房屋被征收前的效益、停產停業期限等因素確定。對停產停業期間確實需要發生在冊職工工資和養老、醫療保險費用的，給予適當補償，職工工資一般按照本市當年最低工資標準計算，養老、醫療保險費用按照單位應支付部分計算。

第十五條 房屋被征收前的效益原則上按照房屋征收決定作出前三年的平均效益計算；不滿三年的，按照實際年限計算。計算平均效益應當結合納稅情況，以會計核算及其他有關資料為依據，對不能提供會計核算等資料的，按照納稅情況評估，評估中使用的有關指標、參數等應參照稅收相關規定執行。對銷售額未到稅收起征點而無需納稅的，其效益可按照起征點的銷售額標準進行評估。

實行貨幣補償的，停產停業期限為6個月；實行非住宅房產權調換的，停產停業期限按過渡期限計算，過渡期限從被征收人簽訂征收補償協議并搬遷交房之日起，到產權調換房屋通知交付之日止；被征收人使用征收部門提供類似房屋周轉的，使用周轉房屋的時間應予扣減。

第十六條 給予停產停業損失補償的被征收房屋應當同時符合以下條件：

（一）具有土地、房屋權屬證明，或者經依法認定給予補償安置的建筑。

（二）被征收房屋作為生產經營場所的，經營者應當持有合法、有效的工商營業執照、稅務登記證以及其它有關許可、登記證件。

（三）因房屋被征收造成了停產停業損失。

法律、法規和省、市人民政府另有規定的，從其規定。

第十七條 擅自將住宅房屋改變為經營性用房的，征收時不給予停產停業損失補償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計算停產停業損失。

被征收房屋于2010年7月1日前已經取得工商營業執照，將非經營性用房用于經營，在征收時持續營業一年以上的，可以結合實際營業年限按照下列比例給予停產停業損失補償。

1、持續營業一年以上、兩年以下的，比例為70%；

2、持續營業兩年以上、三年以下的，比例為75%；

3、持續營業三年以上、四年以下的，比例為80%；

4、持續營業四年以上、五年以下的，比例為85%；

5、持續營業五年以上的，比例為90%。

第十八條 偽造、變造土地、房屋權屬證明、工商營業執照等證明文件騙取停產停業損失補償的，應當依法予以追繳，并追究相應的法律責任。

第十九條 房屋征收評估價值應當以人民幣為計價貨幣單位，精確到元。

第二十條 評估機構應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果。分戶的初步評估結果應當包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收項目公示欄公示3個工作日。

公示期間，評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，評估機構應當修正。

第二十一條 分戶初步評估結果公示期滿后，評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產估價師簽字，并加蓋評估機構公章。不得以印章代替簽字。

第二十二條 房屋征收評估業務完成后，評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的評估機構應當向其作出解釋和說明。

第二十四條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向評估機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十五條 原評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十六條 被征收人或者房屋征收部門對原評估機構的復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起10日內，向評估專家委員會申請鑒定。被征收人對補償仍有異議的，按照《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第35條規定處理。

被征收人對評估結果有異議，在評估書面報告送達之日起的10日內，未向評估機構申請復核評估，或者經評估機構復核后仍持異議，但又未在收到復核結果之日起10日內，向評估專家委員會申請鑒定的，被征收房屋價值可以按評估結果或復核結果確定。

第二十七條 評估專家委員會應當選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。

第二十八條 評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十九條 房屋征收評估鑒定過程中，評估機構應當按照評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。

第三十條 評估機構應當按照《房地產估價規范》、《鎮江市國有土地上房屋征收評估技術規范》及有關規定，進行房屋征收評估及提交規范的評估報告。

第三十一條 在房屋征收評估過程中，被征收人不配合、不提供相關資料的，評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

第三十二條 除屬于政府定價的房屋之外，應當以評估方式確定用于產權調換房屋的市場價值。

第三十三條 被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建筑結構等相同或者相似的房地產。

被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第三十四條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原評估機構承擔。復核評估費用由原評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照政府價格主管部門規定的收費標準執行。

第三十五條 從事房屋征收評估的注冊房地產估價師和評估工作人員應當熟練掌握房屋征收相關法律、法規、政策以及房地產評估的專業知識。評估機構不得聘用未經培訓或培訓考核不合格人員從事房屋征收評估工作。

市房屋征收部門應當定期開展評估人員培訓和繼續教育活動。

第三十六條 在房屋征收評估活動中，評估機構和房地產估價師的違法違規行為，按照《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產估價機構管理辦法》、《注冊房地產估價師管理辦法》等規定處罰。違反規定收費的，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》規定處罰。

第三十七條 本辦法自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發布的《鎮江市城市房屋拆遷評估管理辦法》同時廢止。在此之前，已領取房屋拆遷許可證實施拆遷的項目，評估仍按原規定執行。

鎮江市市區國有土地上房屋征收評估技術規范

第一章 總 則

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估技術行為，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》、《鎮江市市區國有土地上房屋征收評估辦法》、《房地產估價規范》以及《城鎮土地估價規程》等有關規定，結合本市實際，制定本規范。

第二條 在本市市區國有土地上，從事房屋征收評估應當符合本規范的要求。

第三條 被征收房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值”。

用于產權調換房屋價值評估目的應當表述為“為房屋征收部門與被征收人計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價提供依據，評估用于產權調換房屋的價值”。

第四條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第五條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。

第六條 房地產價格指數板塊和片區劃分圖作為房屋征收評估的技術基礎。

第七條 房地產價格評估機構（以下稱評估機構）應在房屋征收評估報告中說明本評估結果應用的有效期。有效期自提交正式評估報告之日起，至該征收項目征收補償結束時止。

第二章 房屋征收評估方法與技術路線

第八條 房屋征收評估采用市場法、收益法、成本法、假設開發法等方法進行，其中住宅房屋采用市場法，非住宅房屋采用市場法、收益法、成本法，在建工程采用假設開發法評估。如選用兩種以上評估方法評估的，對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，采用簡單平均或加權平均的方式合理確定評估結果。

第九條 應用市場法評估時，采用基準價格修正方式評估的，相關可比實例的選取及系數的確定均應按附件一、二、三、四的相關要求進行；采用可比實例修正方式評估的，可比實例的選取應按照附件五的要求進行，系數的確定與修正按照《房地產估價規范》并結合附件五的相關要求進行。

第十條 采用市場法時，住宅房屋適用基準價格修正測算方式，無法采用基準價格修正測算方式的可采用可比實例修正測算方式；非住宅房屋適用可比實例修正測算方式。

第十一條 適用基準價格修正測算方式的住宅房屋，征收評估測算的技術路線為：

1．確立評估基準。在征收項目范圍內或征收項目所在的板塊和片區范圍內選擇“標準樣本房屋”作為評估基準。“標準樣本房屋”的選取要求見附件一。

2．測算基準價格。按《房地產估價規范》規定的方式，采用市場法評估出“標準樣本房屋”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選取條件見附件二。計算公式為：

比準價格V=可比實例價格Vs××××

P1——交易情況修正系數，可比實例為正常交易時，該修正系數為100。P2——交易日期修正系數。該系數由評估機構根據房地產市場情形和評估中的具體情況自行確定；

P31——可比實例修正為“標準樣本房屋”區位因素修正系數。系數確定參見附件三； P32——可比實例修正為“標準樣本房屋”實體因素修正系數。系數確定參見附件四。3．確定評估價格。將被征收房屋與“標準樣本房屋”進行房地產實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被征收房屋的評估價格。其計算公式為： 被征收房屋評估價格Vi=“標準樣本房屋”基準價格V0××

Pi32——“標準樣本房屋”修正為被征收房屋實體因素修正系數，系數確定參見附件四。

P4——項目所在區域的標準化修正系數。當“標準樣本房屋”位于征收項目范圍內時，該系數取100；當標準樣本房屋位于征收項目范圍外時，應進行區位因素的標準化修正，將“標準樣本房屋”的區位因素情況修正到征收項目所在的區位因素情況。標準化修正辦法參見附件三。

第十二條 非住宅房屋征收評估測算的技術路線為：

1．確定房屋類別。根據非住宅房屋的性質、用途確定其所屬類別。其中非營業性用房包括工業性建筑（廠房、倉儲用房等）、辦公性建筑（辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）；營業性用房包括商場類建筑（大型百貨商場、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務類建筑（金融、證券、出租型商業寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑。

2．選擇評估方法。非住宅房屋適用市場法評估，其中非營業性用房還適用成本法評估，營業性用房還適用收益法評估。

3．測算評估價格。

第十三條 采用收益法評估的，房屋收益應按照同一區域營業性房屋社會平均租金收益水平修正確定。

第十四條 采用成本法進行評估的，應當采取房地分別評估的方式，評估出房地產市場價格；建筑物重置結合成新價參照附件七標準并結合估價時點建筑工程造價等因素評估確定，同時考慮勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、開發過程中行政事業性收費等費用。土地使用權價格應采用基準地價修正法求取，基準地價修正時應考慮交通便捷度、基礎設施完善度、環境質量優劣度、產業集聚規模、規劃限制、宗地條件等因素。

第十五條 被征收房屋建筑面積小于合法土地使用權面積的，對大于房屋建筑面積的土地使用權面積的評估補償應按照《鎮江市國有土地上房屋征收與補償辦法》第二十二條有關規定和下列方法執行：

1．土地使用性質為住宅用地的，按標準樣本房屋基準單價扣減房屋重置結合成新單價和評估單價所含裝飾裝修及附屬物補償單價后的90%計算土地單價。（標準樣本房屋在征收范圍外時，其基準單價需按本規范第十一條的規定進行區域標準化修正）

2．土地使用性質為非住宅用地的，按土地使用性質的基準地價修正的方法計算土地單價。

第十六條 房屋裝飾裝修及附屬物的補償價格應結合裝飾工程、建筑工程定額及市場價格進行評估，并根據其使用、保養實際狀況確定折舊率，分項折舊。

第十七條 在建工程應采用假設開發法進行評估，其建設進度以政府管理部門通知停止施工或房屋征收決定公告時的狀態為準，評估時以政府管理部門批準的用途、參數或規劃設計方案等為依據。評估機構按《房地產估價規范》的規定進行評估。

第十八條 征收項目補償資金總額概算的評估按市場法原理進行，即按照征收項目范圍內各使用性質房屋的當時二手房市場均價乘相應擬被征收房屋的建筑面積，分別得出各類型房屋總價，將其相加，再加上裝飾裝修、附屬物、土地使用面積大于房屋建筑面積的補償、停產停業損失、搬遷、臨時安置補償及獎勵等費用和一定的不可預見金額，即為征收項目補償資金概算總額。

第三章 房屋征收評估報告

第十九條 評估機構應按《房地產估價規范》規定的格式出具評估報告。第二十條 房屋征收評估報告應包含下列內容：

1.封面；2.目錄；3.致委托方函；4.估價師聲明；5.估價的假設和限制條件；6.估價結果報告；7.估價技術報告；8.附件。

第二十一條 估價結果報告中應包含下列內容：

1.估價項目名稱；2.委托方名稱和住所；3.估價方（評估機構）名稱和住所；4.估價對象；5.估價目的；6.估價時點；7.價值定義；8.估價依據；9.估價原則；10.估價方法及其技術路線；11.標準樣本房屋基準價格的測算說明及測算結果；12.估價結果及其確定的理由；13.估價作業時間；14.估價報告應用的有效期；15.估價人員；16.注冊房地產估價師的聲明和簽名、蓋章；17.估價的假設和限制條件；18.附件。附件應包含估價對象位置、周圍環境、形狀、外觀和內部狀況的相應資料，估價對象的產權證明，估價中引用的其他文件資料，估價人員和評估機構的資格證明。

第二十二條 估價技術報告應包含下列內容： 1．評估項目總概況

2．估價對象實體和區位因素分析 3．房地產市場背景分析 4．估價方法選用

5．標準樣本房屋選取及其說明 6．估價測算過程 7．估價結果確定

第二十三條 房屋征收評估報告應當由兩名以上注冊房地產估價師簽名蓋章，并加蓋評估機構公章。在評估報告上簽名、蓋章的注冊房地產估價師和加蓋公章的評估機構，對評估報告的內容和結論負責任。

第二十四條 評估報告應做到圖文并茂，其用紙為A4，裝幀應有較好的質量。

第四章 房屋征收評估工作資料存檔

第二十五條 評估機構應當將下列資料（原件或復印件）與評估報告一并整理存檔； 1.征收評估委托協議； 2.房屋征收決定；

3.估價對象的權證材料及有關基本情況的證明材料； 4.估價對象的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 5.標準樣本房屋的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 6.可比實例的實地查勘記錄（文字、圖片）等資料； 7.確定評估結果的有關系數、參數等證明資料；

8.其他涉及評估項目的必要資料。

第二十六條 評估機構完成并出具評估報告后，應對有關該項目的資料進行整理、歸檔和妥善保管。評估報告及有關資料至少應保留15年。

第五章 附 則

第二十七條 房屋征收評估中涉及工程造價、會計核算、機電設備等專業技術工作的，評估機構可以邀請有資格從事該類業務的專業人員協助評估。

第二十八條 本技術規范所需各附件由相關部門組織評估專家委員會或由房地產估價行業自律性組織制定。其中附件七房屋重置價格參考表，由房地產估價行業自律性組織制定并適時調整。

第二十九條 本技術規范自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發布的《鎮江市城市房屋拆遷評估技術規范》同時廢止。在此之前，已領取房屋拆遷許可證實施拆遷的項目，評估仍按原規定執行。

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第五篇：揚州市區國有土地上房屋征收評估辦法

揚州市住房保障和房產管理局

揚住房發﹝2011﹞32號

關于印發《揚州市區國有土地上房屋

征收評估辦法》的通知

各區房管（建設）局，各房地產價格評估機構：

現將《揚州市區國有土地上房屋征收評估辦法》印發給你們，請認真貫徹執行。

二〇一一年七月二十五日

抄送：市政府辦公室，各區人民政府（管委會）、市各有關部門。揚州市區國有土地上房屋征收評估辦法

第一條 為規范國有土地上房屋征收評估活動，保證房屋征收評估結果客觀公平，根據國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》、國家住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房[2011]77號）文件精神，結合市區實際，制定本辦法。

第二條 評估市區國有土地上被征收房屋和用于產權調換房屋的價值，測算被征收房屋類似房地產的市場價格，以及對相關評估結果進行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條 房地產價格評估機構、房地產估價師、房地產價格評估專家委員會（以下稱評估專家委員會）成員應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見負責。

任何單位和個人不得干預房屋征收評估、鑒定活動。與房屋征收當事人有利害關系的，應當回避。

第四條 對從事房屋征收的房地產價格評估機構實行信用管理制度。市住房保障和房產管理局根據在我市備案的房地產價格評估機構的資質等級、從業經歷、評估技術水平、社會信譽等情況，每年公布具備資格條件的房地產價格評估機構名錄。

第五條 房地產價格評估機構的選定：

（一）由房屋征收部門向社會發布征收評估信息。

（二）具備資格條件的房地產價格評估機構報名。

（三）房屋征收部門按報名先后順序在房屋征收現場公布報名的評估機構名單，由被征收人協商選定。

（四）在房屋征收現場登記被征收人的書面選擇意見，房地產價格評估機構名單公布后5個工作日內，半數以上被征收人共同選擇一家房地產價格評估機構的，視為協商選擇成功，由該房地產價格評估機構進行評估作業。

（五）如房地產價格評估機構名單公布后5個工作日內協商選定不成的，則由房屋征收部門在報名的房地產價格評估機構中推薦3個以上房地產價格評估機構，公開抽簽確定。房屋征收部門在抽簽前5日內在征收范圍內公告抽簽時間和地點。抽簽過程與結果由公證機關現場公證。

房地產價格評估機構不得采取迎合征收當事人不當要求、虛假宣傳、惡意低收費等不正當手段承攬房屋征收評估業務。

第六條 同一征收項目的房屋征收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋征收范圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。

兩家以上房地產價格評估機構承擔的，應當共同協商確定一家房地產價格評估機構為牽頭單位；牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。第七條 房地產價格評估機構選定后，由房屋征收部門作為委托人，向房地產價格評估機構出具房屋征收評估委托書，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書應當載明委托人的名稱、委托的房地產價格評估機構的名稱、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

第八條 房地產價格評估機構應當指派與房屋征收評估項目工作量相適應的足夠數量的注冊房地產估價師開展評估工作。

房地產價格評估機構不得轉讓或者變相轉讓受托的房屋征收評估業務。

第九條 房屋征收評估前，房屋征收部門應當組織有關單位對被征收房屋情況進行調查，明確評估對象。評估對象應當全面、客觀，不得遺漏、虛構。

房屋征收部門應當向受托的房地產價格評估機構提供征收范圍內房屋情況，包括已經登記的房屋情況和未經登記建筑的認定、處理結果情況。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

第十條 被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

第十一條 被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范 圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條 房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，調查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應當協助注冊房地產估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊房地產估價師均需在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，由房屋征收部門、注冊房地產估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況需在評估報告中說明。

第十三條 注冊房地產估價師應當根據評估對象和當地房地產市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。

被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發法評估。可以同時選用兩種以上評估方法評估的，應當選用兩種以上評估方法評估，并對各種評估方法的測算結果進行校核和比較分析后，合理確定評估結果。

第十四條 被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。

第十五條 在房屋征收評估過程中，房屋征收部門或者被征收人不配合、不提供相關資料的，房地產價格評估機構應當在評估報告中說明有關情況。

第十六條 被征收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，由征收當事人協商確定；協商不成的，可以委托房地產價格評估機構通過評估確定。

第十七條 房地產價格評估機構評估后，向房屋征收部門提供分戶的初步評估結果，分戶的初步評估結果包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示5日。

公示期間，房地產價格評估機構應當安排注冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。

第十八條 分戶初步評估結果公示期滿后，房地產價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋征收部門應當向被征收人轉交分戶評估報告。

整體評估報告和分戶評估報告必須由兩名以上負責房屋 征收評估項目的注冊房地產估價師簽字，并加蓋房地產價格評估機構公章。

第十九條 房屋征收評估業務完成后，房地產價格評估機構應當將評估報告及相關資料立卷、歸檔保管。

第二十條 被征收人或者房屋征收部門對評估報告有疑問的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當向其作出解釋。

第二十一條 被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產價格評估機構申請復核評估。

申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

第二十二條 原房地產價格評估機構應當自收到書面復核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。復核后，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

第二十三條 被征收人或者房屋征收部門對原房地產價格評估機構的復核結果有異議的，可以自收到復核結果之日起10日內，向市評估專家委員會申請鑒定。經鑒定后被征收人對補償仍有異議的，由房屋征收部門報請作出征收決定的市、縣（市、區）人民政府，按照項目的征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

第二十四條 市住房保障和房產管理局組織成立市房地 產價格評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的復核結果進行鑒定。市評估專家委員會由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成。

第二十五條 市評估專家委員會選派成員組成專家組，對復核結果進行鑒定。專家組成員為3人以上單數，其中房地產估價師不得少于二分之一。

第二十六條 市評估專家委員會應當自收到鑒定申請之日起10日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑒定意見。

經市評估專家委員會鑒定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第二十七條 房屋征收評估鑒定過程中，房地產價格評估機構應當按照市評估專家委員會要求，就鑒定涉及的評估相關事宜進行說明。需要對被征收房屋進行實地查勘和調查的，有關單位和個人應當協助。

第二十八條 除物價部門審核確定價格的產權調換房屋以外，其它用于產權調換房屋的價格應當以評估方式確定。

第二十九條 被征收房屋的類似房地產是指與被征收房屋的區位、用途、面積、建筑結構、新舊程度、土地使用權和房屋權屬情況等相同或者相似的房地產。

被征收房屋類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類 似房地產在評估時點的平均交易價格。確定被征收房屋類似房地產的市場價格，應當剔除偶然的和不正常的因素。

第三十條 房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但經鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原房地產價格評估機構承擔。復核評估費用由原房地產價格評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用按照市物價部門規定的收費標準執行。

第三十一條 各縣（市）房管部門可參照本辦法另行制定實施辦法。

第三十二條 本實施辦法自公布之日起施行。《國有土地上房屋征收與補償條例》施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有規定。