第一篇：齊魯銀行法人按揭房產抵押循環貸款業務管理辦法

齊魯銀行法人按揭房產 抵押循環貸款業務管理辦法

第一章

總

則

第一條

為更好地深化服務內涵，發展優質客戶，規范操作行為，防范信貸風險，依據《合同法》、《物權法》、《擔保法》和《貸款通則》等有關法律、法規，結合本行實際情況，制定本辦法。

第二條

法人按揭房產抵押循環貸款（以下簡稱“循環貸款”）是指齊魯銀行為解決法人客戶（以下簡稱“申請人”）按揭還款期間的臨時性資金需要，以按揭房產設定最高額抵押，在約定的貸款額度和期限之內循環發放的具有明確用途的貸款。

第三條

循環貸款僅限用于企業合法的生產或經營，不得以貸款從事股本權益性投資、股票、期貨等投機經營活動或法律法規明確禁止的經營項目。

第四條

循環貸款業務申請人應具備下列條件：

一、齊魯銀行經營地域范圍內注冊的中小企業法人客戶；

二、依法誠信經營，無不良信用記錄，無重大經濟糾紛；

三、實際經營時間一年以上，經營及收入情況穩定，有明確的還款來源，具備到期還款能力；

四、原則上資產負債率75%以下，齊魯銀行客戶質量評級E級（含）以上，信貸風險雙重評級1－4級；

五、已在齊魯銀行辦理法人按揭貸款，按揭貸款正常還款六個月（含）以上；

六、符合齊魯銀行貸款業務的其他條件。

第二章

循環貸款抵押房產的規定

第五條

本辦法適用的抵押房產范圍包括辦公用房、商業用房（含商住兩用房）和標準廠房。

第六條

本辦法適用的按揭房產應具備以下條件：

一、申請人以齊魯銀行按揭貸款購買用于生產經營及辦公用途的一手房產；

二、具備房產證和土地證，坐落土地為國有出讓性質；

三、地理位置優越，交通較為便利，配套設施齊全，具有一定的升值潛力。

第七條

下列房產不能辦理循環貸款業務：

一、權屬有爭議的房產；

二、已依法公告列入拆遷范圍的房產；

三、被查封、扣押、監管、異議登記、地役權登記、預告登記或者以其他形式限制的房產；

四、土地使用權人與房屋所有權人不一致的房產；

五、依法不得抵押的其他房產。

第三章

循環貸款額度、期限與利率的規定

第八條

循環貸款額度

循環貸款額度要在衡量抵押房產價值、評估企業經營情況、測算企業現金流和還款能力的基礎上確定。循環貸款額度不超過抵押房產價值的50%，且原則上不超過1000萬元。

原則上抵押房產價值根據交易價格確定，不必再作評估，雙方以《抵押物價值確認書》的形式予以確認。如發現房產交易價格明顯偏離市場價格，可以要求申請人委托齊魯銀行認可的房地產評估機構進行評估，房產價值以交易價格和評估價格較低者為準。在貸款期間，循環貸款額度不得隨房產評估價值浮動。

任意時點循環貸款余額與按揭貸款余額之和不得超過循環貸款額度。

第九條

循環貸款額度有效期

循環貸款額度有效期（以下簡稱“額度有效期”）到期日與按揭貸款到期日一致。額度有效期最長不超過10年。單筆循環貸款期限不超過額度有效期，且最長不超過3年。

第十條

貸款利率

循環貸款利率按照齊魯銀行貸款定價實施意見予以確定。原按揭貸款已辦理抵押登記，需要通過階段性擔保歸還原按揭貸款解除抵押的，新發放按揭貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次貸款基準利率上浮10%。

原按揭貸款已具備抵押登記條件但尚未辦理登記的，將原按揭貸款納入最高額借款合同項下管理，按揭貸款利率仍按原合同約定執行。

第四章

循環貸款的業務流程

第十一條

調查審批 申請人向齊魯銀行提出循環貸款業務申請，經辦行參照齊魯銀行現行貸前調查指導意見的有關規定進行實地調查，重點調查申請人的信用狀況、經營情況、財務狀況、管理水平、技術水平、行業狀況、抵押物情況及按揭貸款的償還情況。

經辦行根據調查情況撰寫調查報告，提出循環貸款額度和期限的建議，經辦行審貸委員會審議通過后，在授權范圍內可自行審批，超過授權按照齊魯銀行審批流程辦理。

第十二條

簽訂合同

經審批同意后，經辦行與申請人簽訂《齊魯銀行法人最高額借款合同》和《齊魯銀行法人最高額借款抵押合同》，并在《齊魯銀行法人最高額借款合同》其他約定事項中作如下約定：“本合同生效后，甲乙雙方于

年 月 日簽訂定的編號為的《齊魯銀行法人房產按揭借款合同》自動納入本合同項下管理，占用本合同項下借款額度，并根據本借款合同予以擔保。”

第十三條

辦理抵押登記

抵押登記手續的辦理根據原按揭貸款是否已辦理登記，有以下兩種情況：

一、原按揭貸款未辦理抵押登記的，可以最高額借款合同和最高額抵押合同直接辦理抵押登記手續，無需歸還原按揭貸款。

二、原按揭貸款已辦理抵押登記的，應先歸還原按揭貸款。申請人可以根據自身資金情況選擇自籌資金還款或階段性擔保貸款還款兩種方式：

1、申請人自籌資金歸還原按揭貸款的，原抵押登記注銷，同時辦理新的最高額抵押登記手續。

2、申請人以齊魯銀行階段性擔保貸款歸還原按揭貸款的，簽署新的《齊魯銀行法人房產按揭借款合同》，并由齊魯銀行認可的中介機構提供階段性擔保，簽署《擔保、代理合同》和《齊魯銀行法人借款保證合同》。上述合同生效后齊魯銀行發放新的按揭貸款歸還原按揭貸款，同時辦理新的最高額抵押登記手續。

在新簽訂的《齊魯銀行法人房產按揭借款合同》其他約定事項中作如下約定：“本合同項下的借款本金余額在甲乙雙方于

年 月 日簽訂定的編號為

的《齊魯銀行法人最高額借款合同》生效后自動納入該合同項下管理，占用該合同項下借款額度，并根據該借款合同予以擔保。”

新發放按揭貸款用途應注明用于償還原按揭貸款，貸款額度等于原按揭貸款余額，到期日與原按揭貸款到期日一致。

第十四條

發放循環貸款

在循環貸款額度和額度有效期內，申請人根據自身經營情況和資金需要向齊魯銀行提出單筆循環貸款用款申請，經辦行應重點核實以下內容：

一、核實申請人可用循環貸款額度情況；

二、落實申請人經營情況、信用情況及本筆貸款的實際用途；

三、查詢抵押物狀況，落實抵押物有無被查封、扣押、監管、異議登記或以其他形式限制等情況。經辦行組織調查材料報經辦行審貸委員會審議通過后，與申請人逐筆簽訂《齊魯銀行法人借款合同》，辦理放款手續。

第五章

貸后管理

第十五條

循環貸款業務的經辦行應隨時關注申請人資信狀況、經營情況及抵押物變化。發現以下情況，應立即停止發放新的貸款，原有貸款到期收回后不再辦理，并視情況采取必要的財產保全措施：

一、申請人出現未按約定用途使用貸款的。

二、申請人出現法律地位發生變化、財務狀況惡化、抵押物價值出現大幅下降等可能影響還款的因素時，應要求申請人更換或增加擔保。如申請人未能按要求提供相應的擔保，應終止辦理業務。

三、抵押物被查封、扣押、監管、異議登記或以其他形式限制的。

四、其他可能危及齊魯銀行貸款安全的情形。

第十六條

循環貸款額度由綜合業務系統與信貸風險管理系統雙重控制，經辦行應另行建立手工臺賬，及時登記貸款的發放和歸還情況。

第十七條

經辦行應按照《齊魯銀行信貸業務貸后管理辦法》做好貸后檢查工作。

第十八條

本循環貸款范圍內的貸款均不得辦理展期和借新還舊。

第十九條

本循環貸款范圍內的貸款按照齊魯銀行貸款質量五級分類的相關規定做好貸款分類工作。

第二十條

總行將定期根據業務實際辦理情況對經辦行進行檢查，出現未按要求登記臺賬、超循環貸款額度限額或額度有效期限發放貸款等違規行為的，追究相關人員責任。

第二篇：齊魯銀行法人質押循環貸款業務管理辦法

齊魯銀行法人質押循環貸款業務管理辦法

第一章

總

則

第一條

為更好地深化服務內涵，發展優質客戶，規范操作行為，防范信貸風險，依據《擔保法》、《合同法》和《貸款通則》等有關法律、法規，結合本行實際情況，特制定本辦法。

第二條

法人質押循環貸款（以下簡稱循環貸款）是指在設定最高額質押擔保的前提下，授予法人客戶一定的貸款額度，在約定的貸款額度有效期限之內循環使用。

本辦法中貸款額度是指齊魯銀行提供給法人客戶的一筆或多筆本外幣貸款合計余額的最高限額。

第三條

循環貸款業務的適用對象為齊魯銀行經營地域范圍內注冊的可提供齊魯銀行認可的自有或第三人的存單或國債用于質押的中小企業法人客戶。

第四條

循環貸款業務申請人應具備下列條件：

1、依法誠信經營，無經濟糾紛，無不良信用記錄；

2、經營及收入情況穩定，處于經營成長期或平穩期，有明確的還款來源，具備到期還款能力；

3、齊魯銀行客戶質量評級E（含）級以上；

4、符合齊魯銀行辦理質押貸款業務的其他條件。

第二章

循環貸款業務質物的選擇與質押率

第五條

本辦法所適用的質物僅限于：

1、齊魯銀行各分、支行（部）出具的定期存單；

2、齊魯銀行各分、支行（部）代理發行的憑證式國債。第六條

原則上質押率不超過90%。

第七條

經辦行必須對質物的真實性進行審查，取得質物出質所需的有關手續和證明材料。

第三章

循環貸款業務的期限與利率的確定

第八條

貸款額度的有效期限不得超出質押存單或國債的到期日，但最長不超過5年。

第九條

單筆貸款期限應根據申請人經營周期及資金實際用途合理確定，但到期日不得超過貸款額度有效期限。

第十條

貸款利率參照人民銀行利率政策及齊魯銀行相關規定執行。

第四章

循環貸款業務的申請與審批

第十一條

業務申請。申請人向經辦行提出質押循環貸款業務申請，填寫《法人質押循環貸款申請書》，并提供其他相關資料。

第十二條

經辦行調查。經辦行受理后參照齊魯銀行現行貸前調查指導意見的有關規定進行實地調查，重點考察申請人的持續經營能力和質物的真實性。

第十三條

上報審批。經辦行組織調查材料，撰寫貸前調查報告，按授權權限審批。

第十四條

簽訂合同。審批通過后，經辦行與申請人簽訂《齊魯銀行法人最高額借款合同》、《齊魯銀行最高額質押合同》，同時應及時進行備忘科目登記，會計分錄：

收入：抵押及質押品

存單或國債金額

第十五條

辦理質押手續。經辦行根據質押物不同按照以下要求辦理質押手續：

1、以個人定期存單、個人或單位持有的憑證式國債出質的，經辦行應持單位介紹信、本人身份證件和《齊魯銀行質押貸款確認、停止支付申請書》與出質人一同至開戶行辦理確認、停止支付手續，取得《齊魯銀行質押貸款確認、停止支付確認書》。

2、以單位定期存單出質的，應嚴格按照《齊魯銀行單位定期存單質押貸款管理辦法》的要求，以《單位定期存款開戶證實書》換開《單位定期存款質押存單》。

第五章

單筆貸款的辦理

第十六條

逐筆申請。在貸款額度和貸款額度有效期限之內，申請人逐筆申請貸款，說明貸款具體用途、期限，并提交已年檢的營業執照、代碼證、借款申請書、當期財務報表等有關資料。

第十七條

逐筆調查。經辦行逐筆受理申請人提出的貸款申請后，通過臺賬查詢貸款額度的使用情況，落實是否有可用額度，調查了解申請人經營情況是否正常，并實地查詢質押物情況，重點落實質押物是否出現被查封、凍結等情況。

第十八條

貸款審批。單筆貸款由經辦行審貸委員會審批同意后發放。

第十九條

簽訂借款合同。每筆貸款經經辦行審批通過后，簽訂《齊魯銀行借款合同》。

第二十條

逐筆辦理。經辦行分筆辦理貸款并及時登記循環貸款業務臺賬。

第六章

循環貸款業務的貸后管理

第二十一條

本循環貸款按照《齊魯銀行信貸業務貸后管理辦法》要求進行貸后檢查。

第二十二條

經辦行營銷部門負責循環貸款業務的日常管理，責任按戶落實到人，人員變動要嚴格辦理交接手續。循環貸款業務的主調查人應隨時掌握申請人的經營狀況、資信情況，及時進行臺賬登記，并按月核對。貸款額度由臺賬和信貸管理系統雙重控制。

第二十三條

申請人出現未按約定用途使用貸款額度、法律地位發生變化、財務狀況惡化出現大幅下降等可能影響還款的因素時，應及時調整貸款額度，要求申請人更換或增加擔保。如申請人未能按要求提供相應的擔保，應終止辦理業務，并且要求借款人提前歸還齊魯銀行所有借款。

第二十四條

本循環貸款業務范圍內的所有貸款均不得辦理展期和借新還舊，本循環貸款業務范圍內單筆貸款發生逾期，應立即停止剩余額度的使用，原有貸款到期收回后暫停辦理，并及時采取相應的財產保全措施。

第二十五條

本循環貸款業務范圍內的所有債權全部清償完畢之前，質押物不得中途撤銷。本循環貸款業務范圍內的額度未使用或額度內貸款已全部清償時，申請人可提出終止使用貸款額度書面申請，經辦行同意后，可以終止業務，解除質押。

第二十六條

質押物及其相關證明文件應按照齊魯銀行質押物品保管的要求進行管理。

第二十七條

本循環貸款按照齊魯銀行貸款質量五級分類的相關文件規定進行分類。

第二十八條

總行將定期根據業務實際辦理情況對經辦行進行檢查，出現超貸款額度限額或貸款額度有效期限發放貸款，脫離申請人實際用款周期確定貸款期限以達到變相降低貸款利率目的等行為的，追究相關人員責任。

第三篇：房產抵押貸款業務管理辦法(DOC)

房產抵押貸款業務管理辦法

為規范公司房產抵押貸款業務操作，推動貸款業務的持續健康發展，依據相關法律法規及公司規章制度，特制定本管理辦法。第一條 產品定義

房產抵押貸款業務：是指客戶因資金周轉需求，提供擁有合法產權的住宅房產抵押擔保，我司給予一定額度貸款的業務產品。第二條 產品規格

（一）房產抵押貸款業務要素適用范圍定義如下：

1、貸款金額：人民幣50萬元-1000萬元；

2、貸款定價：基準利率0.8%/月；

3、貸款期限：1-12個月；

4、還款方式：執行先息后本還款法，按月付息、到期還本；

5、擔保措施：紅本住宅房產抵押擔保。

（二）特別規定：

1、放款手續費：貸款期限三個月以內的按貸款金額一次性收取放款手續費0.5%，貸款期限六個月以上的按貸款金額一次性收取放款手續費1%；

2、提前還款：貸款發放滿一個月，借款人可以隨時申請提前還款，提前還款不退還已收取放款手續費。第三條 基本準入條件

（一）客戶為具有完全民事行為能力的中國公民，無不良信用記錄，無重大未結訴訟。

（二）客戶貸款用途明確、合法。

（三）客戶擁有合法產權的未抵押深圳市住宅商品房，并可以辦理抵押登記。

（四）客戶具有連續穩定的收入，具有付息能力，有預期還款資金來源。

第四條 業務審批規則

（一）借款主體資格要求

1.為年滿18周歲的中華人民共和國公民（不含港澳臺籍人士），男性年齡不超過65周歲、女性年齡不超過60周歲； 2.具有完全民事行為能力，無賭博、吸毒等不良嗜好； 3.在中國內地居住或工作，具有連續穩定的收入，未從事非法行業；

4.無不良信用記錄；信用報告近2年內沒有出現“2”“關注”等不良記錄；

5.借款人當前無未結訴訟、無涉及民間借貸。

（二）抵押物要求

1.深圳市合法產權的未抵押商品房，房產登記性質為住宅； 2.房產權利人為個人，公司名下房產不受理；

3.必須產權明確、無法院查封等異常情況，且自房地產證上登記的竣工日期為準，樓齡不超過30年；

4.對抵押物價值評估可參考正規的評估公司出具的評估報告，參照網絡信息，再結合現場考察綜合確定；

5.抵押物的最高抵押率原則上如下：住宅房產評估凈值的70%，或住宅房產評估總值的65%。

（三）其他規定

1.原則上要求辦妥抵押登記并取得《他項權利證書》或《房地產登記證書》才能發放貸款；

2.對客戶所提供的抵押物，在抵押給我司之前已出租的，承租人需出具放棄優先購買權的承諾函；

3.除辦理房產抵押登記外，須追加所抵押房產經公證處辦理委托公證措施，可要求提前簽署《房屋租賃合同》備用； 4.借款人已婚的，提供結婚證，其配偶必須作為共同借款人或提供連帶責任保證擔保；

5.除提供擬抵押房產外，客戶應提供家庭其他財產證明(如另處房產證、股票、基金、現金存折、車輛行駛證等)，以證

明其資產實力。第五條 業務操作流程

（一）業務受理

1.業務經理接洽業務，根據了解情況，對項目進行初步評價，認為符合我司受理條件，將項目預報風險管理部備案。2.業務經理根據業務具體情況，參考《申請資料清單》（附件1），收集客戶申請資料。

（二）項目審查

1.業務經理收集齊全資料后，對項目涉及有關主體初查訴訟信息，上報業務部部門經理審查。

2.業務部門將項目材料報送風險管理部，風險經理對業務部報審材料審查，分析項目是否具備可操作性。

3.法務部審查項目資料，并通過“全國被執行人信息網”、各法院網站、企業信用網等核查客戶法律問題。

4.經審查認為項目不具備操作性，可退回業務部門處理；需要補充資料的，要求業務經理落實。

（三）盡職調查

1.已通過審查的項目，業務部門協助風險管理部開展盡職調查，并收集相關證據材料。主要落實以下情況：

1)調查客戶的背景、訴訟、征信記錄情況（所提供的征信報告查詢時間不得早于業務審批時點5天）；

2)調查客戶的就職或生產經營情況，資產及負債情況； 3)調查客戶所提供抵押物的情況：

a)擬提供抵押擔保的房產合法性及完整性；

b)擬提供抵押擔保的房產的真正市場交易價，可參照的評估價，規避有價無市的抵押物；

c)擬提供抵押擔保的房產的產權狀態，可通過房管部門查檔了解；

d)擬提供抵押擔保的房產的使用狀態，屬于自用或出租或空置；

e)擬提供抵押擔保的房地產屬出租狀態的，調查承租戶類型、租賃期、租金水平等；

f)風險管理部對抵押物現場考察須拍照取證，必須拍有房產所在街道或小區、房產所在棟、房產所在樓層、房產內部等照片。

2.業務經理對項目情況進行綜合分析，撰寫《項目審批表》（附件2），上報審批。

3.業務經理所提交的《項目審批表》應突出關鍵問題，明確業務的類型、貸款金額、期限、用途、費率、業務來源及中介返傭情況、還款方式、擔保及控制措施等內容。

（四）項目審批

1.為提高效率，公司實施流程審批方式，相關環節責任人實施獨立審批，并在《項目審批表》中簽署審批意見：

1)審批流程：業務經理→業務部部門經理→法務經理→風險經理→風控總監→公司總經理→集團總經理。

2)審批規則：項目實行逐級上報，任何環節審批人不同意則項目被否決，流程中止；審批人員均應出具書面審批意見，并對審批意見負責。

2.流程審批形式：《項目審批表》以電子版通過郵件形式逐級上報，同時報送紙質申請資料，相關環節審批人在《項目審批表》獨立簽署意見；審批流程完成，業務經理打印紙質《項目審批表》，各環節審批人簽名確認。

3.已完成審批的項目在實施前，當項目情況發生變更的，需重新審批該項目；在具體條件未落實或發生變更未重新審批的，該項目不得實施操作。

（五）合同簽訂

1.經審批通過的項目，法務部根據《項目審批表》準備相關合同及法律文本，并在《合同登記簿》登記合同編號、內容摘要等。

2.《項目審批表》審批意見要求追加簽署《房屋租賃合同》，須落實簽署。

3.業務經理通知客戶并安排簽約事項，合同的簽署必須雙人面簽，法務經理及業務經理對對方當事人簽字蓋章的真實性負責。

（六）落實擔保措施

1.要求辦理擬抵押房產委托公證的，公司指定受托人與房產權利人到公證處辦妥相關公證手續。

2.按揭專員與房產權利人到房管部門辦理抵押登記手續，并取得登記證書。

3.對客戶所提供的抵押物，在抵押給我司之前已出租的，須落實承租人面簽《放棄優先購買權》的承諾函。

4.業務經理、按揭專員或風險經理收取客戶相關材料原件，應第一時間移交有關管理部門入柜保管。

（七）貸款發放

1.對落實好相關措施的項目，業務經理通知客戶按約定支付相關利息、費用。

2.業務經理填寫付款申請書及《項目出款通知單》（附件3），根據公司規定流程報送審批。

3.出款前，法務部、風險管理部對客戶訴訟信息、房產查檔信息再次核查有無異常。

4.財務人員接到經簽批的《項目出款通知單》，收妥相關利息、費用后，方可安排出款；并在《項目出款通知單》簽署處理結果，登記業務臺帳。

（八）貸款結清

1.在項目回款前，項目情況出現異常變化的，業務部及風險管理部需核實情況，填寫《業務變動情況報備表》（附件4）上報管理層。

2.客戶全額償還借款本息，業務經理填寫《貸款結單表》（附件5），報送財務部、法務部、風險管理部、總經理簽批；有涉及

利息費用減免的，必須經集團總經理審批。

3.業務經理、按揭專員根據《貸款結單表》辦理相關抵（質）押注銷、退回所管控客戶文件資料等手續，項目終結。第六條 附則

（一）本辦法自通過之日起實施，風險管理部負責本辦法的修改及解釋工作。

（二）公司針對紅本房產抵押業務擬定相關法律合同文本如下：《借款合同》、《項目咨詢委托協議》、《抵押擔保合同》、《房屋租賃合同》。

（三）附件

【附件1】申請資料清單 【附件2】項目審批表 【附件3】項目出款通知單 【附件4】業務變動情況報備表 【附件5】貸款結單表

第四篇：如何申請房產抵押銀行消費貸款

如何申請房產抵押銀行消費貸款

房產抵押銀行消費貸款是指借款人以銀行認可的本人或第三人已經合法擁有的、可上市流通的房產作為抵押物向銀行申請貸款的一種資金信貸方式。該款項可用于各種消費，如買房、裝修、家庭各種消費，也可用于各種資金周轉，抵押后的房產仍可以正常使用或出租。在抵押過程中，借款人有權繼續使用該抵押的住房。一旦借款人不能償還貸款，貸款人有權依法處分作為抵押物的住房，并優先得到償還。

抵押房產種類

1.個人擁有、權屬沒有爭議、未在拆遷范圍之內的公寓、住宅、別墅、商鋪、寫字樓均可辦理消費抵押貸款;

2.已購公房、已購經濟適用房需補齊土地出讓金，已購公房、央產房需原購房協議，央產房還需獲得上市交易批準;

3.為城八區及近郊區房產;

4.建造年代為82年以后的個人房產;

5.沒有法院查封、扣壓或采取其它訴訟保全措施的房屋。

申請條件

1.年滿十八周歲至六十周歲，具有完全民事行為能力的中國公民;

2.有所在城市常住戶口或有效居留身份(外地人在京，提供暫住證;港澳臺，提供回鄉證);

3.借款人應具有穩定的職業和收入，有按期償還貸款本息的能力;

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4.能夠提供銀行認可的抵押物、質押的權利;

5.貸款額最高為房屋評估值的70%;已購公房(成本價購房)不超過60%;公寓、別墅不超過50%;

6.有購房合同、協議或有關批準文件;

7.貸款銀行規定的其他條件。

申請材料

1.身份證;

2.法有效戶口本(首頁、地址頁、本人頁、變更頁;集體戶口的，提供首頁、本人頁、變更頁);軍官須提供軍官證;

3.收入證明(需蓋所在單位公章或人事章)，要求月供不超過月收入的50%(不得有任何涂改，簽字筆填寫);

4.收入證明所在單位營業執照復印件加蓋公章;

5.工資流水或完稅證明;

6.大專以上學歷證明;

7.婚姻證明(為結婚證-照片頁和內容頁、離婚證或民事調解書，或所在派出所、街道辦事處開具的婚姻或單身證明，注：單身證明單位有權開據);

8.配偶的身份證和戶口本;

9.外地人需提供暫住證(照片頁和內容頁);

10.購房屋產權證復印件、房主身份證復印件及買賣合同。

申請步驟

1.借款人提交貸款申請;

2.借款人填寫住房抵押申請書，并提交銀行相關資料;

3.銀行對借款人的貸款申請、購房合同、協議及有關材料進行審查;

4.借款人將抵押房產的產權證書及保險單或有價證券交銀行收押;

5.借貸雙方擔保人簽訂住房抵押貸款合同并進行公證;

6.貸款合同簽訂并經公證后，銀行對借貸人的存款和貸款通過轉帳方式劃入購房合同或協議指定的售房單位或建房單位。原作者：好貸網

第五篇：信用社銀行個人住房按揭貸款管理辦法

信用社銀行個人住房按揭貸款管理辦法

2012-10-18 14:55搜房網收藏打印字號：T|T

[摘要]信用社銀行個人住房按揭貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為滿足客戶的融資需求，規范全省農村信用社（以下簡稱農信社）個人住房按揭貸款管理，防范信貸風險，根據《中華、人民共和國物權法》《商業銀行房地產貸款風險管理指引》和《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》等有關規定，制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱個人住房按揭貸款是指農信社向借款人發放的用于購買自住普通住房、以所購房屋作為抵押物、開發商提供階段性連帶責任保證的貸款。按揭貸款的房屋分為一手房和二手房，一手房是指開發商新建并首次銷售的個人住房；二手房是指開發商以外的售房人再次在市場上交易的個人住房。一手房分為現房和期房，現房是指貸款發放時，開發商已經取得所有權初始登記證明的房屋；期房是指貸款發放時，開發商已經取得商品房預售許可證但未取得所有權初始登記證明的房屋。

第三條 農信社個人住房按揭貸款應重點支持借款人購買首套中小戶型自住房的貸款需求，且借款人所購住房只能是主體結構已封頂的房屋。

第二章 貸款準入條件

第四條 按揭項目的準入。對擬與農信社合作的新建樓盤按揭，無論金額大小，都應經過市州聯社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區）聯社的按揭項目由省聯社信貸管理部門審批，尾盤項目除外。尾盤項目是指銷售率已達到或超過 80的樓盤。

第五條 按揭項目審批的操作流程：項目申請→項目調查→項目審查→項目審批→簽訂合作協議。第六條 按揭項目的申請。開發商應向承貸社提供以下資料：

（一）書面申請書 主要內容包括開發商概況、項目情況、項目所需按揭貸款金額等；申請期房項目按揭的，還應包括工程進度、投資完成情況等。

（二）公司資料 1.營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、貸款卡、法定代表人或授權代理人證明書及其他有關證明； 2.公司章程、成立批文及驗資報告； 3.經注冊會計師事務所審計的近三年財務報表（成立未滿三年的提供自成立以來的財務報表）和近期財務報表； 4.最近年檢合格的房地產企業開發資質等級證書； 5.房地產開發經歷，包括已開發樓盤、經營業績和行業知名度等； 6.董事會或股東（大）會作出的符合公司章程規定的同意為借款人提供階段性連帶責任保證的決議； 7.農信社要求提供的其他資料。

（三）項目資料 1.申請現房項目按揭的需提供以下資料：（1）項目的可行性研究報告；（2）建設用地規劃許可證；（3）建設工程規劃許可證；（4）建筑工程施工許可證；（5）國有土地使用權證或建設用地使用權證；（6）商品房預售許可證；（7）竣工驗收合格證明；（8）房屋所有權初始登記證明；（9）項目戶型平面圖；（10）農信社要求提供的其他資料。2.申請期房項目按揭的除需提供上述（1）～（6）項資料外，還應提供工程進度、項目資金來源及項目投資完成情況等資料。

第七條 按揭項目的調查。

受理申請后，由客戶經理進行調查，調查主要包括以下內容：

（一）開發商的基本情況：財務狀況、資信狀況、開發經歷及承建能力等。

（二）項目手續的合法性：項目資料是否完整、有效，內容是否前后一致。

（三）項目情況：地理位置、社區環境、交通條件、環保指數、配套工程、市政設施、物業管理等；項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結構與棟數、戶型設計等；屬期房項目的，還應著重了解項目的投資構成、工程進度、資金來源及投入情況。

（四）項目市場前景：項目的市場定位、目標客戶、銷售情況和抗風險能力。

（五）項目所需按揭貸款金額是否合理。

（六）項目效益：開發商的合作誠意，對農信社產生的利息收入、存款、代收代付、結算業務等綜合效益。

（七）銀行同業競爭情況。

（八）農信社要求調查的其他內容。

調查人員完成按揭項目調查后，出具調查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審查。

第八條 按揭項目的審查。應重點審查各項資料的完備性和有效性、開發商的資金實力和開發能力、項目的合法性和合規性以及市場前景等。審查人員完成按揭項目審查后，出具審查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。

第九條 按揭項目的審批。縣級聯社對貸審會審批通過的按揭項目報市州聯社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區）聯社的按揭項目由省聯社信貸管理部門審批。

第十條 簽訂合作協議。經審批同意后，承貸社與開發商簽訂按揭貸款業務合作協議書，協議應主要明確以下事項：

（一）開發商保證按揭項目的各項手續完備、合法、有效，保證售房資金首先滿足按揭項目的建設，不得挪作他用。

（二）開發商應協助承貸社和借款人及時辦理抵押登記并將登記證明原件交由承貸社保管。

（三）在借款人辦妥正式的抵押登記之前，開發商為借款人提供階段性連帶責任保證；因借款人或開發商的原因導致無法辦理正式抵押登記的，開發商應履行回購房屋的義務。

（四）開發商應承諾按揭貸款涉及的項目建造款、售房款及結算款等各項資金全額或按比例歸集到承貸社結算賬戶，協助按揭項目下的物業管理單位到承貸社開立結算賬戶并辦理相關業務。

第十一條 由農信社發放的住房開發貸款，對其按揭項目的調查、審查和審批程序可視情況適當簡化。第十二條 按揭貸款對象及準入條件： 有完全民事

（一）年滿十八至六十周歲（女性至五十五周歲）行為能力，有合法有效居留身份；

（二）品行良好，無不良信用記錄；

（三）有固定住所，有穩定的職業或穩定的經營場所；

（四）收入來源穩定，有按期償還貸款本息的能力；

（五）購房證明符合要求；

（六）購房首付款比例符合要求；

（七）在承貸社開立結算賬戶；

（八）農信社規定的其他條件。第三章 貸款額度、利率和期限

第十三條 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，購房首付款比例不得低于 20。第十四條 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，購房首付款比例不得低于 30。第十五條 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，購房首付款比例不得低于 40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 1.1 倍，而且購房首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅提高，具體提高幅度由各市州聯社（含辦事處、直管市、林區，下同）根據當地監管要求及同業競爭態勢合理確定。

第十六條 以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）為單位認定房貸次數。農信社認定借款人第二套（含）以上住房按揭貸款的標準以借款人家庭在人民銀行個人信用信息基礎數據庫中的貸款記錄為準。

第十七條 對于已利用金融機構貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人應提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布的上數據為準。其他均按第二套房貸政策執行。

第十八條 已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向金融機構申請住房貸款的，按本辦法第十七條規定執行。

第十九條 承貸社應將借款人個人住房貸款的月房產支出與收，月所有債務支出與收入比控制在 55％以入比控制在 50以下（含）。下（含）（本次貸款的月還款額

（一）房產支出與收入比的計算公式為：月物業管理費）/月均收入。（本次貸款的月還款額

（二）所有債務與收入比的計算公式為：月物業管理費其他債務月均償付額）/月均收入。上述計算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即單一借款時為借款人本人可支配收入，共同借款時為共同借款人可支配收入。但對于單一借款，如承貸社考慮將借款人配偶的收入計算在內，則應該先予以調查核實，同時對于已將配偶收入計算在內的貸款也應相應的把配偶的債務一并計入。

第二十條 貸款利率按照人民銀行規定的利率檔次執行，下浮幅度不超過 15。貸款期限在 1 年（含）以內的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在 1 年以上的，遇法定利率調整，于次年 1 月 1 日起，按相應利率檔次執行新的利率規定。

第二十一條 所購房屋為一手房的，貸款期限最長不得超過 30年，且男性借款人年齡加上貸款期限不得超過 60 周歲，女性借款人年齡加上貸款期限不得超過 55 周歲。所購房屋為二手房的，貸款期限加上二手房已竣工驗收的年限不得超過 30 年。

第四章 貸款管理

第二十二條 個人住房按揭貸款業務操作流程：借款人申請→貸款調查→貸款審查→貸款審批→簽訂合同→辦理抵押（預告）登記→發放貸款→貸后管理→貸款償還→注銷登記。第二十三條 借款人申請。借款人提出書面申請并提供以下資料：

（一）借款人身份證明，身份證、戶口簿或其他有效居留證件。

（二）婚姻狀況證明，已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關系證明，未婚的提供單身證明。

（三）購房首付款支付憑證。

（四）房地產主管部門統一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同。

（五）共有權人同意以所購房屋作為抵押物的證明文件。

（六）借款人家庭財產和經濟收入證明，包括由借款人所在單位出具的個人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動產證明、有價證券等；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續承擔還款責任。

（七）借款人是自雇人士（即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過 10％的股份，或其個人收入的主要來源為上述機構的經營收入者）或公司的股東、董事，應提供有關資產證明、銀行對賬單、財務報表、稅單證明等。

（八）農信社要求提供的其他資料。辦理一手房個人住房按揭貸款的，在承貸社與開發商簽訂合作協議書并對項目核定所需按揭貸款金額之后，再由借款人向承貸社提出個人住房按揭貸款申請；辦理尾盤或二手房個人住房按揭貸款的，由借款人直接向承貸社提出個人住房按揭貸款申請。

第二十四條 貸款調查。受理申請后，由客戶經理進行貸款調查，調查主要包括以下內容：

（一）借款人是否符合貸款條件；

（二）借款人提供的資料是否真實有效；

（三）房產交易價格是否合理；

（四）購房首付款比例是否符合要求，付款憑證是否真實；

（五）借款人在農信社和他行的信用記錄及存款情況；

（六）借款人及其家庭還款來源的穩定性和充足性，每期還款有無穩定現金流量；

（七）抵押物的變現能力，共有權人是否出具同意抵押的證明文件；

（八）農信社要求調查的其他內容。調查人員完成貸款調查后，出具調查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審查。

第二十五條 貸款審查。應重點審查借款人資格及還款來源的合理性、可靠性，借款人的還款意愿和信用狀況，貸款金額、期限和還款方式是否與借款人還款能力相符等。審查人員完成貸款審查后，出具審查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。

第二十六條 貸款審批。個人住房按揭貸款遵照《農村信用社信貸管理基本辦法》規定程序審批，不得逆、省程序操作。單個借款人（含一次購買多套或累計購買多套）貸款金額超過審批權限的，按權限管理規定上報審批。

第二十七條 簽訂合同。經審批同意，辦理一手房個人住房按揭貸款的，由承貸社、借款人和開發商三方簽訂個人住房按揭借款合同。辦理二手房個人住房按揭貸款的，由承貸社、借款人和售房人三方簽訂二手房抵押貸款承諾書，承貸社承諾在辦妥所交易房屋產權過戶和抵押登記并將登記證明原件交由承貸社收執之后，按約定發放貸款。承諾書簽訂后，由承貸社與借款人簽訂個人住房按揭借款合同。

第二十八條 辦理抵押（預告）登記。借款人在辦妥正式的抵押登記之前，客戶經理和借款人共同到當地房地產管理部門辦理房地產抵押預告登記，并由開發商提供階段性連帶責任保證；預告登記之后，承貸社必須自能夠進行不動產登記之日起三個月內申請正式登記，同時自動解除開發商提供的階段性連帶責任保證。登記及他項權證的管理遵照《農村信用社抵押貸款管理辦法》相關規定執行。

第二十九條 發放貸款。在借款人辦妥抵押（預告）登記手續后，方可發放貸款。承貸社以轉賬方式將款項直接劃入售房人在承貸社的結算賬戶上，同時通知借款人貸款已經發放，售房人出具收款證明。貸款發放后，應將相關信息及時錄入個人信用信息基礎數據庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。

第三十條 貸后管理。貸后管理遵照《農村信用社貸后管理暫行辦法》相關規定執行，主要包括以下內容：

（一）貸后檢查 1.按揭項目的貸后管理：對按揭項目每月應開展不少于一次的綜合性檢查，主要掌握項目的工程進度、按揭貸款的實際用途和資金流向，并督促開發商協助承貸社和借款人及時辦理抵押登記。2.借款人的貸后管理：應建立對借款人的貸后訪問制度和跟蹤管理制度，主要檢查借款人職業、收入和住所等影響還款能力的變化因素。對正常類貸款應定期排查，對關注、次級、可疑和損失類貸款應重點抽查，對于發生突發性、嚴重性問題的貸款應隨時檢查。

（二）違約貸款的催收與處理。對違約貸款應通過電話或短信提示、約見借款人、現場核驗、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因，督促借款人糾正違約行為并對逾期貸款本息計收罰息。1.借款人首次未按期償還貸款本息時，客戶經理應在三個工作日內對借款人進行電話或短信提示； 2.借款人連續兩期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經理應向借款人發出催收通知書； 3.借款人連續三期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經理應主動約見借款人或上門催收，督促借款人落實可行的還款計劃并提示違約風險； 4.借款人在合同期內連續五期（含）未足額償還貸款本息或累計八期（含）未足額償還貸款本息的，承貸社可宣布貸款提前到期，要求借款人及時還款并依法處置抵押物。

第三十一條 貸款償還

（一）貸款期限一年（含）以內的，實行利隨本清還款方式；

（二）貸款期限在一年以上的，實行按月分期還款，每月的 20日為借款人約定還款日，可直接從借款人在承貸社的結算賬戶中扣劃當期應還貸款本息；還款方式可以采取等額本息還款法或等額本金還款法。1．等額本息還款法，即借款人按月以相等的金額償還貸款本息。還款期數 貸款本金×月利率×（1月利率）每月還款金額 ———————————————— 還款期數（1月利率）-1 還款期數貸款期限（年）×12 2．等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。貸款本金 每月還款金額 —————（貸款本金－累計已還本金）×月利率 還款期數

（三）提前還款處理 1．貸款發放滿六個月，且能按期償還貸款本息的借款人方可申請部分或全部提前還款。申請提前還款的，應提前一個月向承貸社提出書面申請，經承貸社同意后，方可辦理。貸款發放不滿六個月的，提前還款須按提前歸還金額的 3％支付違約金。提前還款本金起點金額為一萬元或其整數倍。2．申請部分提前還款的可采取下列兩種方式：（1）月還款額不變，縮短貸款期限；（2）貸款期限不變，減少月還款額。第三十二條 借款期限變更。借款人要求調整貸款期限的，應提前一個月向承貸社提出書面申請，經承貸社同意且征得保證人、抵押人同意后，簽訂期限變更協議，并辦理相關變更手續。

第三十三條 注銷登記。借款人償還全部貸款本息及其他應付款項后，由客戶經理和借款人共同辦理抵押注銷登記手續。

第五章 風險控制

第三十四條 農信社不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的個人住房按揭貸款。對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。

第三十五條 承貸社認為必要時，在發放個人住房按揭貸款前可對新建房進行整體性評估，應根據實際情況選擇內部評估，或委托獨立的具有房地產價格評估資質的評估機構進行評估；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區售價的樓盤的評估要重點關注。對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。

第三十六條 對農信社發放的住房開發貸款，應督促售房資金用于相應的工程建設或用于歸還開發貸款；應根據個人住房按揭貸款發放金額要求開發商等量或按比例歸還開發貸款。

第三十七條 應建立按揭貸款風險預警和評估體系，密切監測房地產價格變化、抵押物價值變化及其對信貸資產質量的影響，詳細記錄借款人動態、每月還貸情況等，對違約風險集中的區域、樓盤和客戶要重點監控。第三十八條 應通過稅務部門、工商管理部門、征信機構以及人民銀行企業和個人信用信息基礎數據庫加強貸款調查，核實開發商和借款人及其家庭的基礎信息、財務信息以及信用記錄等。

第三十九條 在對貸款申請做出最終審批前，客戶經理必須至少與借款人面談一次，核實借款人的購房意愿、購房行為的真實性和還款能力，并做好面談記錄。

第四十條 應履行告知義務，要求借款人按誠信原則提交真實的房產、收入、戶籍、稅收等證明材料，凡發現借款人填報虛假信息、提供虛假證明的，將不受理其信貸申請；對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，將不再采信其證明。

第四十一條 應對下列風險特別監管：

（一）虛假按揭，開發商通過多種手段或手法惡意套取農信社資金的行為。虛假按揭主要有以下表現形式： 1.提供或偽造虛假信息、證明材料、合同資料等； 2.與內部人員串通，由其冒充借款人辦理虛假按揭套取貸款； 3.與借款人串通，提供給登記部門備案的商品房買賣合同的買受人姓名、房屋交易價格和合同簽訂日期等與實際情況不一致； 4.與信貸人員串通，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發放高成數的個人住房按揭貸款。

（二）開發商與借款人發生買賣糾紛，導致借款人違約。

（三）借款人在約定的時間內未能辦妥房屋所有權證明并進行有效抵押登記。

（四）借款人的經濟狀況出現不利變化。

（五）借款人居所和聯系方式不定，影響農信社有效判斷借款人現狀及其還款能力。

（六）未經農信社同意，借款人將設定抵押權的房屋出租、出售、轉讓、饋贈或重復抵押。

（七）抵押物價值下跌或抵押物處分成本過高。

（八）新法律、法規實施使借款合同及相關合同存在法律方面的缺陷和瑕疵。

（九）影響農信社權益的其他風險。

第四十二條 違反本辦法的違規行為，按《農村信用社員工違反規章制度處理辦法》及其他有關規定進行處理。第六章 附 則

第四十三條 本辦法由農村信用社聯合社負責解釋和修訂。第四十四條 本辦法自發文之日起施行。