第一篇：銀行二手房住房按揭貸款業務法律風險研究[定稿]

銀行二手房住房按揭貸款業務法律風險研究

孫承愛

個人二手房住房按揭貸款業務歷來是一項頗受各商業銀行重視卻又較易發生不良貸款的個人金融業務。作為多年從事個人金融訴訟業務并為多家銀行服務的律師，在實踐中，切身感受到銀行二手房住房按揭貸款面臨較大風險。

一、二手房住房按揭貸款業務法律風險分析

（一）借款人及共同還款人身份及資質的真實性風險

1、“借用身份”情形

二手房住房貸款業務訴訟中，存在相當數量的無法找到借款人的情形。此類案件呈現的共同特征為：借款人的戶籍地均為外地且大多數為農村地區；無固定的工作和收入；提供的電話、住址(暫住證的地址）及工作單位均無法聯系；抵押房屋的價值被嚴重高估且借款人還款一期或兩期就出現違約，即使抵押物順利變現也無法滿足銀行全部債權；抵押房屋或空置或出租，本人不居住在內；借款人無任何其他財產如房產、銀行存款、車輛等可供執行；一旦違約，借款人不在乎自己的不良信用記錄。上述案件的產生是借款人將自己的身份證、結婚證、戶口薄等證件提供給他人并在貸款申請書、貸款合同、貸款借據中簽字納印幫助他人完成從銀行貸款的過程。一旦銀行放款，借款人可以從中得到一筆承諾的“好處費”或其他利益，幕后的借款人往往象征性地償還一期、兩期或根本不償還。一旦出現違約，銀行無法聯系上借款人只能通過訴訟程序拍賣抵押房屋來實現其債權。由于被告常常下落不明或者故意躲避法院，不到庭開庭者居多。借款人在簽訂貸款合同時，不留真實地址，使用已過期或舊的身份證，由于銀行審查不嚴，導致在借款人違約后，原告提供不了購房者的真實地址。無法找到當事人，在訴訟的各個環節包括訴訟和執行中均通過公告送達的方式推動抵押物變現進程，大大增加變現成本和拖長了變現時間，影響了清收效果。

2、“偽造身份”情形

借款人偽造身份證、戶口薄及結婚證(或無婚姻登記的證明）等證件向銀行貸款，直接導致騙貸事件的發生。在我們經辦的案件中出現過提供假結婚證騙貸的情形：甲是借款人的法定配偶，貸款時，借款人提供了與乙的偽造的結婚證，并且乙作為其“配偶”承諾共同還款并簽字納印。在訴訟中我們從婚姻登記處查證得知在貸款時甲是借款人的真實配偶，辦案律師在抵押房屋中找到了甲，了解到甲并不知也不同意其配偶（本案借款人）將房屋抵押貸款一事。由于此案涉及借款人與乙串通偽造結婚證、房產證等騙貸情形，法院認為不屬于民事法律關系裁定將該案移送公安機關偵查。偽造身份騙貸的情形一旦產生，轉入刑事案件后，清收程序的不定因素大大增加，影響清收效果。

3、收入證明及工作單位不真實

收入證明及工作單位的真實性決定著借款人的償債能力。具體表現為以下幾種形式：⑴借款人并非在提供收入證明的工作單位工作；⑵收入證明出具單位經工商核查早已注銷或吊銷或根本不存在；⑶借款人私自挪用單位公章加蓋收入證明；⑷收入證明上加蓋的公章系偽造；銀監會在《商業銀行房地產貸款風險管理

指引》中明確規定“應將借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務支出與收入比控制在55％以下（含55%）”。銀行信貸人員如果出現道德風險，為了完成任務可能出現信貸人員根據上述規定及貸款情形向借款人明示或暗示應當填寫的收入證明的數字。住房貸款業務中，借款人的收入是償還貸款的首要來源，一旦收入不穩定或真實收入水平不能償還貸款，銀行的債權將受到嚴重的威脅。

（二）交易行為真實性的風險

由于個人住房按揭貸款期限長、利率低，因此很多借款人編造購房等證明文件以騙取銀行住房按揭貸款達到融資的目的。具體表現為以下兩種情形：

1、虛假交易

房屋的產權人即為借款人，借款人與“賣方”虛構一個虛假的房屋買賣合同關系，并偽造首付款收據、賣方的房地產權證、契稅證明等向銀行申請二手房住房貸款。借款人由此完成了名為“二手房住房貸款”實為“持證抵押貸款”的過程，得到了具有貸款期限長、利率低優勢的二手房住房按揭貸款。此種操作不僅干擾了我國正常的金融秩序，貸款銀行有利息方面的損失，而且由于借款人將貸款用于經營或做其他投資大大增加了貸款償還的風險。“持證抵押”案件占據了我們辦理二手房住房按揭貸款案件的大部分，由于借款人將貸款用于高風險的經營或投資將導致不能按時足額償還貸款。

2、關聯交易

通過親屬間的關聯交易套取銀行貸款。如配偶、兄弟姐妹、父子之間的房屋買賣。這種交易除了產權的過戶外，沒有居住人的變更，也不存在首期付款。舉個例子：甲有一套價值100萬元的房產，現在要貸款70萬元作為商業流動資金，但由于覺得抵押貸款還款時間緊，壓力太大，這時他就采取關聯交易的方式：首先將房子做評估及公證，然后出售給自己的表弟，之后由表弟去向銀行申請房貸，由于表弟沒有住房，所以貸款70萬、30年按揭利率還獲得下浮利率優惠。此交易完成后，表面看房產歸甲的表弟持有，但實際擁有人依然是甲本人，還款也由甲完成。但經過此次操作，甲不僅獲得了急需的70萬流動資金，還獲得了30年較長的還款期限，利率也低于央行基準利率。由于套取銀行的70萬元貸款用作甲的商業流動資金，大大增加了銀行收回貸款的風險。

（三）房屋中介機構及房產評估機構的信用風險

目前從銀行辦理二手房住房按揭貸款流程可以看出，房屋中介機構掌握的客戶資源是貸款業務的源頭。而房地產評估機構在二手房貸款業務中對控制金融風險起著非常重要的作用。

由于房產中介機構掌握大量的客戶資源，貸款銀行將其作為業務擴張的主要力量，由此對房產中介機構存在過分依賴的情形。貸款銀行過分信賴房產中介機構對于購房人即借款人信息的真實性的審查，導致出現了大量由房產中介機構深度參與的騙貸案件的產生。例如以上論述中提及的借用身份，虛假交易及關聯交易套取銀行貸款的情形。

按揭評估機構的主要流程為：實地看房、根據看房結果做評估、向銀行遞交評估函、銀行根據評估函確認

房屋價格、評估公司出示評估報告、銀行給客戶貸款、客戶向評估公司繳納評估費用。從流程中可以看出，貸款銀行將房產評估機構認定的房產價值來確認房屋價格，最后實施貸款。為了取得高貸，房產評估機構應委托人（買房人）的要求高評抵押房屋價值，從而從銀行套出更多貸款，從而增加了高貸和騙貸的可能性。在個別極端例子中，貸款金額超過了房屋的真正成交價格。如果房價上漲不多或不漲，借款人幾乎不會還貸，銀行將成為價格風險的最終承擔人。

（四）抵押物存在變現不能的風險

二手房相比于一手房，其存在的權利瑕疵使得銀行所持有的抵押房屋物權財產權面臨較大的風險。比如由于賣房人無權處分房產,房屋買賣合同無效導致抵押權無法實現。再比如抵押房屋出租情形的存在，《擔保法》中明確規定“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押物的受讓人繼續有效”。因此，如不能及時發現這些問題，采取相應防范措施，將直接影響抵押物的處置變現能力。除了物權瑕疵會干擾二手房貸款中的債權保障體系，作為抵押物的房產，其本身的物理狀況也會影響到債權的安全。例如抵押房屋位置偏遠、建成時間久遠、面臨拆遷規劃、戶籍遷出等問題增加了變現的難度。

二、二手房住房按揭貸款業務法律風險的防范及化解

首先，制定與完善二手房按揭貸款業務貸前審查的制度和程序。強化貸款調查環節，提出貸款調查的具體要求和方式方法，梳理貸款調查的有關內容和流程，必須建立并嚴格執行貸款面談制度，有效鑒別個人客戶身份，把握借款人交易真實、借款用途真實、還款意愿和還款能力真實，嚴防虛假按揭業務的發生，從源頭上保證個人貸款的質量。

其次，銀行應該與房產中介機構在貸款業務開展過程中簽訂協議，明確規范各自的權利、義務，這包括銀行對于貸款審核義務的內容和范圍，中介公司對于購房人即借款人信息的真實性的審查義務，銀行與中介公司的風險責任等。一旦出現法律風險，銀行可以根據協議追究房屋中介機構“審查不實”的法律責任。對有不良記錄或非規范化操作人員與機構進行披露列入銀行黑名單。

最后，提高基層信貸人員及銀行高級管理人員的的法律風險意識，對貸款全流程進行風險控制，在開拓業務的同時審慎選擇優良客戶,最大限度的降低銀行的不良貸款率。如一旦出現不良貸款，盡快啟動法律程序第一時間對抵押房屋采取保全措施并通過拍賣抵押房屋盡快實現銀行債權，降低銀行損失。

（作者系德衡律師集團事務所執業律師）

第二篇：銀行二手房按揭貸款

推薦銀行二手房按揭貸款

業務說明

二手房按揭貸款是指買房人在購買具有房屋產權證、能在市場上流通交易的住房或商業用房時，自己支付一定比例首付款，其余部分以要購買的房產作為抵押，向銀行申請的貸款。我司與工商銀行、農業銀行、建設銀行、郵政銀行、廣大銀行等多家銀行簽訂合作協議，為其推薦二手房按揭貸款業務，并保持著良好的合作態勢。

申請二手房按揭貸款基本材料：

1、買賣雙方方身份證、戶口本或婚姻狀況證明

2、買方（夫妻雙方）收入證明或其他資力證明

3、《存量房買賣契約》銀行貸款聯原件

4、資金托管協議及首付托管憑證

5、所購房產的房屋所有權證、土地使用權證

6、貸款評估報告

7、其他需要增補材料

業務流程：

第三篇：住房按揭貸款所需材料(二手房交易)

住房按揭貸款所需材料：1、2、3、4、5、6、7、8、9、借款人身份證復印件（未成年則出生證）借款人戶口薄復印件（需全套復印）借款人離婚證復印件以及未再婚聲明（市民中心出具）收入證明以及一年銀行卡流水清單 首付款發票以及付款憑證（所有pos轉賬憑證）農商行存折復印件 買賣合同（原件兩份）房產證復印件 公積金賬號

10、上家：產權人以及配偶身份證復印件

11、上家：產權人以及配偶戶口薄復印件

12、上家：產權人以及配偶結婚證復印件（如未婚則需民政局出具的未婚聲明）

13、貸款資金劃入的銀行卡復印件

第四篇：住房按揭貸款及相關業務規定

住房按揭貸款及相關業務規定

1、一手房優惠利率的執行標準。

貸款成數：

（一）借款人以銀行貸款購買首套套型建筑面積144平方米以下自住住房的，貸款成數最高不超過8成；

（二）借款人以銀行貸款購買首套套型建筑面積144平方米以上自住住房的，貸款成數最高不超過7成；

（三）借款人已利用銀行貸款購買住房，又申請貸款購買第二套住房的，貸款成數最高不超過6成；對借款人已利用銀行貸款購買住房，又申請貸款購買第三套住房的，每增加一套貸款成數降低一成；

（四）借款人以銀行貸款購買商業用房的，貸款成數最高不超過5成；購買“商住兩用房”的貸款成數最高不超過5.5成。

貸款利率：

目前對貸款購買第一套住房的借款人，貸款利率最高下浮比例為30%，對貸款購買第二套住房的借款人，貸款利率上浮比例不低于10%，對貸款購買第三套（含）以上住房的借款人，貸款每增加一套利率上浮比例在第二套上浮比例的基礎上依次增加5個百分點；商業用房和“商住兩用房”按揭貸款利率上浮比例不低于10%。

備注：對于已結清的住房貸款不計入借款人的房貸套數。

2、客戶需要提供的材料。

（一）客戶夫妻雙方的身份證、戶口本、婚姻證明（如離異或未婚的客戶請提供民政部門出具的未再婚證明）。

（二）加蓋公章的收入證明和財力證明（營業執照副本復印件、銀行帳戶流水、自住房產證、車輛行駛證等）。

（三）一手房購房合同和首付款發票復印件。

3、開發商需提供的材料。

樓盤準入提供資料明細

1、營業執照（復印件蓋公章）

2、企業組織機構代碼證（復印件蓋公章）

3、稅務登記證，含地稅和國稅（復印件蓋公章）

4、貸款卡及密碼（復印件蓋公章）

5、公司章程及驗資報告（復印件蓋公章）

6、報表（公司近三年經會計師事務所審計的年報及上月資產負債表、損益表、現金流量表，復印件蓋公章）

7、按揭額度申請書

8、公司簡介、法定代表人簡歷（復印件蓋公章）

9、法定代表人（或被授權人）身份證明書、身份證復印件（復印件蓋公章）

10、五證：國有土地使用證（復印件蓋公章）

建設用地規劃許可證（復印件蓋公章）

建設工程規劃許可證（復印件蓋公章）

建設工程施工許可證（復印件蓋公章）

商品房預售許可證（復印件蓋公章）

4、我行可以提供的服務。

1、我行可以在受理貸款申請并在客戶需提供的材料齊全后三個工作日發放貸款，在抵押到位后一個工作日解除開發商階段性擔保保證金。

2、我行可以安排個貸客戶經理上門簽合同并配合售樓部與客戶溝通和解釋貸款相關問題。

3、可與樓盤負責銷售且具有發包權的負責人給予一定的獎勵。

民生銀行南昌分行

2009-8-17

第五篇：銀行住房按揭貸款流程

銀行住房按揭貸款流程

一、住房按揭貸款概念

是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款，貸款人在發放該項貸款時，借款人必須已交付規定比例的首期購房款，并以所購住房作抵押，在所購住房房地產權證未頒發且辦妥住房抵押登記之前，由售房商提供連帶責任保證，并承擔回購義務的一種貸款方式。

二、基本條件

借款人具有穩定的職業和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力；

所購住房座落在城鎮（包括市區、縣城、大集鎮）且原則上為借款人現居住地或工作、經商地；

已與售房商簽訂了購買住房的合同或協議，并已支付30%以上的購房款；同意先辦理預購商品房抵押登記，并承諾在所購買的住房竣工并取得房地產權證后，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續；

售房商同意為借款人提供連帶責任保證，并承擔回購義務；

同意在貸款銀行辦理銀行卡（或折），每期貸款本息委托貸款銀行扣收。

三、須提供以下資料

借款人與售房商簽訂的購房意向書、30%以上購房收據或其他證明文件；借款人有效身份證件、婚姻狀況證明和其它必要的證件；

產共有人愿意抵押房產的證明；

貸款銀行認為必須提交的其它資料；

借款人為法人的要攜帶有效的《企業法人營業執照》或《事業法人執照》、法定代表身份證明書、財務報表、貸款卡。若是股份制企業，還需提供公司章程、董事會同意抵押證明書。

四、業務一般規定

貸款金額根據借款人的品行、職業、教育程度、還款能力、所購住房變現能力等情況確定。貸款期限一般在三十年以內，且貸款到期日原則上不能超過借款人65歲的年齡。

貸款利率執行人民銀行的規定。如遇法定利率調整，期限為1年以內的，執行合同利率，不分段計息；期限為1年以上的，則于次年初執行新的利率。

借款人應按合同約定的還款方式、還款計劃歸還貸款本息。貸款期限在1年以內（含1年）的，實行按季付息，到期結清本息；貸款期限在1年以上的，按月分期償還貸款本息。

五、住房按揭貸款流程

⑴售房商向貸款行提出按揭貸款合作意向。

⑵貸款行對售房商開發項目、建筑資質、資信等級、負責人品行、企業社會商譽、技術力量、經營狀況、財務情況進行調查，并與符合條件的售房商簽訂按揭貸款合作協議。

⑶借款人與售房商簽訂購房協議，并繳納30%以上的房款（營業房40%）。

⑷借款人持購房協議、30%購房收據、身份證、婚姻狀況證明向貸款行申請按揭貸款，并在貸款行開立存款賬戶或銀行卡。

⑸經調查、審查、審批同意后簽訂借款合同，貸款行代理辦妥登記、公證手續后，將款項存入售房商賬戶（保險采取客戶自愿原則），并通知客戶取合同和到售房商處辦理購房手續。

⑹借款人以后只要每月（每季）20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應還款額，貸款銀行會從借款人賬戶中自動扣收，到期全部結清。

(7)貸款行代理繳納契稅、領取契證、辦妥房地產權證及住房抵押登記手續，收費嚴格按各有關辦理機關的收費標準執行，不收取任何代理費，借款人必須提供辦理以上手續所需的一切材料。貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。

一般來說，房產公司的按揭專員不單一只是與銀行打交道，具體工作還是這樣：

1、房地局——這是工作的重點，也是工作量最大部分，包括準備公司及工程進度資料，遞交房地局辦理房屋預售證及棟證，然后準備業主（購房者）資料，遞交房地局辦理分戶產權證，這些工作在中途要來回不停在去做，及到拿到產權證。

2、國土局——除了把業主資料送房地局，還要送交國土局，當業主拿到產權證（房產證）之后半年到一年時間，國土局辦出業主的國土證。

3、銀行——在向房地局與國土局遞交業主資料的同時，必須向公司開戶銀行或分行遞交業主資料，為有需求的業主辦理銀行貨款。

4、公積金管理中心——有些業主辦理了公積金的，那么，專員就得向該中心遞交業主資料，以方便業主在該中心辦理貨款。

按揭專員崗位職責

1、對要辦按揭的客戶資料進行審核。

2、將按揭資料準備齊全的買賣雙方資料遞交銀行審批，一手房的話，開發商的資料會提前交給銀行審查。

3、負責與中介公司、銀行之間有關按揭方面工作的協調與溝通工作。

4、負責房交所抵押登記工作的完成處理工作。

5、按揭手續完成后，銀行審批通過，然后去房交所過戶，直到最后把抵押登記的房產證領出來交給銀行進行放款。按揭員返還資料。屬于客戶的返還客戶，屬于公司存檔的交公司檔案室保存。

6、一手房辦理房產證的相關資料在客戶交納完契稅和維修基金后交到辦證專員處進行房產證的辦理。

在保證風險在公司可承受范圍內最大限度幫助客戶完成按揭工作，加快公司現金流。