第一篇：信用社(銀行)商業性物業抵押貸款管理辦法

信用社(銀行)商業性物業抵押貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條

為拓展商業性物業抵押貸款市場，規范信貸行為，防范貸款風險，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國擔保法》等法律及《農村信用社信貸管理基本辦法》等規定，制定本辦法。

第二條

本辦法所稱商業性物業抵押貸款（“速貸通”）是指農村信用社（以下簡稱農信社）向商業性物業所有權人發放、以其所擁有或購置的商業性物業作為抵押、并以物業經營收入為主要還本付息來源的貸款。

以第三人所有的商業性物業作為抵押為借款人向農信社申請的貸款提供擔保的，依照本辦法執行。

本條規定的第三人僅限于借款公司的股東或者借款人的家庭成員，但無完全民事行為能力的自然人股東或家庭成員除外。

第三條

本辦法所指商業性物業特指以下類型的房地產：

（一）商鋪、商場；

（二）商品交易市場、綜合商業設施；

（三）商務辦公樓、寫字樓；

（四）星級賓館酒店；

（五）工業園區用于出租的標準廠房。

第四條

農信社辦理商業性物業抵押貸款要遵循精心選擇、謹慎估價、合理取值、額度適當及法律手續完備、變現能力優先的原則。

第二章 貸款申請及受理

第五條

申請商業性物業抵押貸款的借款人應當符合以下條件：

（一）《農村信用社信貸管理基本辦法》第七條第（二）項規定的信貸準入基本條件；

（二）能提供符合本辦法規定條件的抵押物；

（三）抵押物的所有權人、共有人（家庭成員）同意以其擁有所有權的商業性物業提供抵押；

（四）愿意與農信社簽訂商業性物業經營收入監管協議，承諾有關商業性物業的所有資金結算、代收代付等中間業務在農信社辦理，接受農信社對物業營運收入、支出款項的封閉式監管；

（五）具備經營管理商業性物業的能力；

（六）農信社規定的其他條件。

第六條

用于抵押的商業性物業應同時具備以下條件

（一）房產所有權、土地使用權的權屬清晰，且沒有拖欠物業的建筑承包人的工程建設價款；

（二）未被設定抵押或者雖然被設定抵押，但置換他行債權后農信社可以取得商業性物業的第一順序抵押權；

（三）竣工驗收并投入正式商業運營一年以上，經營性現金流量充裕、綜合收益較好、還款來源穩定，預期市場前景看好；

（四）位于成熟商業社區或工業園區；

（五）商業性物業市場定位準確，目標客戶穩定；

（六）除工業園區用于出租的標準廠房占用范圍內的土地可以為工業用途的出讓土地使用權外，其他物業的土地使用權必須為國有商業（含商住、綜合及混合用地）出讓性質。

第七條

申請商業性物業抵押貸款時，應提供以下資料：

（一）借款申請。

（二）借款人或抵押人的營業執照、組織機構代碼（自然人為借款人或抵押人時提供身份證明）。

（三）借款人驗資報告和公司章程。

（四）借款人貸款證（卡）和資信證明材料。

（五）由借款人或抵押人股東大會（職代會）或董事會（理事會）根據企業章程作出的同意借款、同意以商業性物業抵押的決議。

抵押人為有限公司、股份有限公司的，應當依照《農村信用社貸款抵押擔保管理辦法》第二十四條的規定提交有關資料。

抵押人為自然人的，還應提供家庭成員同意抵押的書面文件；抵押物有共有人的，應提供財產共有人同意抵押的書面文件。

（六）經會計師事務所審計的借款人最近一個年度的財務報表及最近一個月的財務報表。

（七）商業性物業竣工驗收合格的證明材料、權屬證書。

（八）借款人對外出租的有關協議、合同。

（九）與借款用途有關的合法性證明文件。借款人為房地產開發企業且擬將貸款用于開發房地產項目的，應提供開發資質等級證書及相關開發許可文件。

（十）農信社要求提供的其他證明文件和材料。

第八條

借款人原則上應當向其商業性物業所在地農信社申請商業性物業抵押貸款，借款人以異地商業性物業作為抵押向本地農信社申請貸款的，應經市州聯社（辦事處）信貸管理部門同意。

第三章 盡職調查與客戶評價

第九條 農信社在受理借款人商業性物業抵押貸款申請后，應安排二名信貸員共同進行盡職調查，共同完成客戶評價意見。

第十條

盡職調查主要包括以下內容：

（一）借款人、抵押人是否具備申請商業性物業抵押貸款的主體資格；

（二）貸款用途是否合理、是否違反國家關于信貸資金投向的禁止性、限制性規定；

（三）商業性物業權屬登記的真實性。房屋所有權和國有出讓土地使用權證書是否真實、有效，有無權利瑕疵，是否為司法機關查封、扣押，是否為其他債權人設定他項權利；

（四）商業性物業現場實物與產權登記是否存在差異及對其價值的影響；

（五）城市規劃和交通環境是否對商業性物業的存續構成影響；

（六）借款人的信用記錄及社會評價；

（七）商業性物業租金價格、收益能力及變現能力。第十一條 盡職調查以現場實地考察為主，主要包括以下工作方式：

（一）到商業性物業所在地現場，觀察其地理位置、商業氛圍、交通條件及人流、物流、車流量；

（二）到商業性物業登記部門，調閱權屬檔案，核實所有權、使用權證，了解商業性物業產權的形成、變更過程，有無影響抵押權實現的因素；

（三）走訪商業性物業財產共有人，了解商業性物業的共有方式、共有人對設定抵押的態度；

（四）走訪商業性物業的使用人，了解商業性物業的管理、維護狀況、租金標準及承租人的經營狀況；

（五）分別向商業性物業所有權人及承租人或參與物業經營者查閱、核對租賃合同、聯營合同、加盟合同及其他與物業經營有關的合同、協議文本；

（六）了解相鄰物業的經營狀況；

（七）與評估人員溝通，了解對擬抵押商業性物業的估價依據、方法及取值理由。

第十二條 信貸員應當根據盡職調查結果對借款人和商業性物業進行書面綜合評價。綜合評價主要包括以下內容：

（一）借款人基本狀況；

（二）貸款用途的合法性、合理性、可行性；

（三）擬抵押商業性物業的產權登記、使用、維護、收益狀況，及對其作出估價取值、變現能力的評判；

（四）走訪獲得的對貸款決策有意義的信息；

（五）借款人家庭成員、股東及財產共有人對以商業性物業抵押向農信社貸款的態度；

（六）評價結論。對貸款金額多少、期限長短、利率高低、抵押比率及風險控制提出建議。

第四章 風險控制

第十三條

嚴格貸款條件。農信社發放商業性物業抵押貸款應嚴格遵守本辦法第五條和第六條規定的各項條件。借款人及商業性物業有下列情形之一的，農信社不得發放商業性物業抵押貸款。

（一）借款人以套現為目的惡意抵押的；

（二）借款人對外有經濟糾紛，足以影響其正常生產經營的；

（三）借款人與承租人有租賃合同糾紛，足以影響其商業性物業繼續出租或其他承租戶正常經營的；

（四）借款人將商業性物業以明顯低于市場租金價格出租的；

（五）自貸款申請日起算，商業性物業所有權人與承租人簽訂固定租金租賃合同的剩余履行期限超過5年的；

商業性物業分開出租給多人的，租賃合同剩余履行期限按多個租賃合同平均計算；

（六）出租的商業性物業的租金已經辦理應收賬款質押的；

（七）商業性物業不能單獨處置或變現能力較差的；

（八）商業性物業記載的產權人與實際持有產權證明的人不是同一人，且物業記載的產權人未到農信社親自辦理授權手續的；

（九）家庭成員或財產共有人不同意抵押的。

第十四條

嚴格確定商業性物業的價值。要按照《農村信用社貸款抵押擔保管理辦法》的規定對商業性物業的價值進行評估或內部估價。價值確定應堅持依法合規、勤勉審慎、現場觀測、流動性優先的原則。中介機構出具的資產評估報告書只能作為確定價值的重要參考之一，不得作為抵押資產估價取值的唯一依據，商業性物業的租售比過高的，應相應下調取值比例。第十五條 嚴格控制貸款額度和期限。商業性物業抵押貸款的額度和期限原則上按以下方式確定：

（一）以出租為主，商業性物業所有權人不負責經營的，貸款期限最長不超過8年（貸款期限均不得超過借款人法定經營期限和土地使用權證記載的剩余使用年限，下同），貸款額度不超過貸款期間內租賃收入總額的80％，租賃經營稅費負擔較高的地區，應下調比例。租賃費包含物業管理費用的，應在剔除后計算租賃收入，已經預收的不能再計入租賃收入總額。

除租賃收入外，借款人有明確、可控的還款來源的，貸款額度可以適當增加，但增加后的貸款總額，最高不得超過快速變現條件下抵押物評估值的60％，貸款期限最長不超過8年；

（二）商業性物業所有權人與廠商聯合經營的，貸款期限最長不超過5年，貸款額度不超過同等條件下以出租方式獲得的租金收入水平；

（三）商業性物業所有權人自行經營的，貸款期限一般不超過3年，貸款額度不超過在快速變現條件下可變現抵押物評估值的50％。

第十六條 嚴格控制還款方式。

（一）在貸款發放前，要根據商業性物業出租前景制定切實可行的分期還款計劃并載入借款合同，一般應采取按月結息、按季歸還貸款本金的還款方式，即將每季度營業收入的一定比例歸還貸款本息，不得采取到期一次性還款的方式。

（二）農信社應與借款人在借款合同中約定，若房地產市場出現重大變化或發生其他影響貸款安全的情形時，農信社應與借款人協商變更借款合同關于貸款額度、期限、利率、每期還款金額或要求借款人增加擔保等內容。協商不成的，應當按照合同約定采取停止發放貸款、要求借款人提前償還已發放貸款等措施。同時還要在借款合同中明確，借款人連續2次或累計3次遲延歸還本息的，農信社應當向借款人書面警示，通知借款人按照合同約定歸還貸款本息，否則將宣布貸款提前到期；借款人連續2次或累計3次不歸還本息的，農信社應當宣布貸款提前到期，并依法處置抵押物。合同到期或宣布提前到期時，貸款本息未受清償的，農信社有權向承租人收取租金用于歸還債務。

第十七條

統一會計核算科目。商業性物業抵押貸款一律在省聯社規定的會計科目中核算反映。

第十八條

嚴格審批管理。商業性物業抵押貸款審批流程和權限按照《農村信用社大額貸款管理辦法》規定執行，不得逆、省程序。

商業性物業抵押貸款審查除《農村信用社大額貸款管理辦法》規定的基本資料外，以本辦法第三章及本章規定的內容為主。

第十九條

貸款發放前，要按照《農村信用社貸款抵押擔保管理辦法》規定的要求辦理財產保險。

對商場、酒店、其他公共場所等人流量較多的商業性物業還應當要求業主辦理公共營業場所火災責任保險。

第二十條 貸款發放前，農信社應嚴格按照《農村信用社貸款抵押擔保管理辦法》的規定，指派二名信貸員與借款人共同到房地產抵押登記部門辦妥以農信社為第一順序抵押權人的抵押登記手續。

第二十一條 借款人以商業性物業抵押貸款置換他行貸款的，農信社應當安排熟悉法律事務的工作人員（或委托律師）按照以下程序和要求操作：

（一）該商業性物業之前未被設定抵押的，應與抵押人共同到登記部門辦理農信社為第一順序抵押權人的登記手續后，再共同到他行清償其貸款，嚴禁將資金交由借款人獨自辦理清償手續。

（二）該商業性物業之前已被設定抵押的，應與抵押人共同到登記部門辦理農信社作為第二順序抵押權人的登記手續后，再共同到他行清償貸款，最后由抵押人到登記部門注銷原第一順序抵押權，使農信社替代為第一順序抵押權人。

第二十二條 農信社應與借款人簽訂資金監管協議。監管協議應包括以下主要內容：

（一）借款人必須在農信社開立資金監管專戶，對專戶實行收支兩條線管理，建立收入、支出明細臺賬，將物業經營性收入存入專戶，動用賬戶資金時應留足每期還本付息金額，否則須經農信社管戶信貸員審核批準后方可使用；

（二）如借款人出現逃避資金監管的行為，農信社有權要求借款人提前償還貸款或處置抵押物；

（三）農信社認為需要明確的其他事項。

第二十三條 對用于出租的商業性物業，農信社應當要求借款人將其對承租人享有的應收賬款辦理質押。辦理質押手續時，應當與承租人簽訂協議明確其同意直接將租金支付給農信社，并放棄其對出租人的債務抵銷權。

農信社不得同意借款人以物業出租收入為唯一還款來源，借款人不得以租戶延期支付為由延遲支付農信社貸款本息，因租賃收入不及時影響當期還本付息的，農信社要及時敦促借款人另行調劑資金履行合同。

第二十四條 在貸款期內，管戶信貸員要對抵押物價值進行動態監測，若貸款期限較長，或因房地產市場價格發生較大波動，有可能降低抵押物對貸款安全保障程度時，應由農信社指定有資質的評估公司進行價值評估，確保抵押率控制在合理的范圍內。

農信社應當與借款人和商業性物業業主在合同中約定，未經農信社書面同意，不得擅自改變抵押物用途，否則農信社有權宣布貸款提前到期，并依法處置抵押物。

第二十五條 管戶信貸員每季不少于一次檢查抵押物的安全狀態，并在貸后檢查報告中作專段描述，對商業性物業所有權人或承租人有損抵押物價值的行為要及時制止，必要時，可要求借款人提前歸還貸款。

第二十六條

管戶信貸員應及時掌握出租狀況，準確估算項目經營性現金流量，動態調整還款計劃，現金流量充足時可提前償還貸款。

借款人需出售抵押物時，須經農信社同意并相應歸還農信社貸款，但不得在收回貸款本息前先解除抵押。

第二十七條 風險處置。在抵押合同履行期間，借款人未能按合同約定還本付息，或未妥善管理、使用抵押物致使抵押物價值貶損的，農信社應及時預警，要求借款人限期整改，必要時，可按合同約定宣布貸款提前到期。

在合同約定的到期日或依合同約定宣布的貸款提前到期日，借款人仍未清償貸款的，農信社原則上應在6個月內依法采取措施行使抵押權。

第五章 附 則

第二十八條 本辦法由農村信用社聯合社制定、解釋和修訂。第二十九條 本辦法中就抵押貸款辦理手續的未盡事宜按照《農村信用社貸款抵押擔保管理辦法》的規定執行。

第三十條 本辦法自印發之日起試行。

第二篇：經營性物業抵押貸款管理辦法

XXXX農村商業銀行股份有限公司 經營性物業抵押貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為適應信貸業務發展需要，拓寬市場競爭渠道，進一步規范和促進經營性物業抵押貸款業務，根據國家相關法律法規和《XXXX農村商業銀行股份有限公司信貸管理基本制度》等規定，特制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱的經營性物業是指通過竣工驗收已投入或準備投入商業運營商業營業用房、辦公用房和工業用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、賓館酒店、綜合商業設施、標準廠房等，當前或預期經營利潤穩定或持續增長、現金流量穩定、綜合收益好、管理規范的物業。

經營性物業抵押貸款是指XXXX農村商業銀行股份有限公司(以下簡稱“本行”)對具有合法承貸主體資格的企（事）業法人、個體工商戶、自然人，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，并主要以該物業的經營收入還本付息的貸款。

第二章 貸款對象和用途

第三條 貸款對象。經工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的企(事)業法人、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。

第四條 貸款用途。主要用于物業在經營期間的資金需求，包括物業本身的裝修改造、所經營項目的資金周轉、擴大經營規模和其他合理經營資金需求，不得從事股本權益性投資、股票、期貨等投機經營活動或國家法律法規明確禁止的經營項目。

第三章 貸款條件和申請

第五條 貸款條件。貸款條件分為貸款對象條件和經營性物業條件，貸款對象又分為法人類和自然人類。

（一）貸款對象須具備下列基本條件：

法人類貸款條件

1、具有法人營業執照并已辦理年檢手續；

2、屬于房地產開發企業的，應取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續；

3、產權清晰、法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好；

4、具有有效貸款卡，并在本行開立基本賬戶或一般賬戶，無不良信用記錄。信用記錄包含貸款逾期、他行不良貸款、受工商行政、稅務等部門查處或個人受公安機關處分等；

5、擁有經營性物業全部產權，持有合法、有效的房產所有權證和土地使用權證；

6、董事會或相應決策機構同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；

7、本行要求的其他條件。

自然人類貸款條件

1、個人資信良好。在我行及他行未發生過逾期和不良記錄，社會形象佳，未受過公安和行政部門處罰，個人及家庭負債與其經營收入相符；

2、擁有經營性物業產權，持有合法、有效的房產所有權證和土地使用權證，個人名下物業可為與他人共有，但須征得共有人的書面同意；

3、借款人及共有人同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；

4、本行要求的其他條件。

（二）經營性物業具備的基本條件：

1、經營性物業應符合我市規劃要求，經竣工綜合驗收合格并辦妥房產證，己投入商業運營或準備進入商業運營；

2、地理位置優越，物業原則上應位于城區中心商業區、農村集鎮中心區、工業集居區等交通便捷、人流、物流、車流充裕，商業氛圍濃厚的繁華地段；

3、經營性物業已使用期限原則上不超過10年；經營性物業用地已使用年限原則上不超過10年；

4、經營性物業定位準確，已投入運營且經營情況穩定，出租市場前景較好，在貸款期內現金流足夠按期歸還貸款本息；

5、經營性物業市場價值和租金價格穩定或有上漲趨勢；

6、經營性物業具有較強的變現能力，有利于整體處置；

7、經營性物業必須通過出讓方式合法取得國有土地使用權證書。

第六條 貸款申請。借款人申請經營性物業貸款時，除提供本行《信貸管理基本制度》及相關文件要求的資料外，還需提供以下資料：

（一）經營性物業竣工驗收合格的合法有效證明材料、產權證書；

（二）租賃的物業。須提供真實的租賃合同原件，出租人的營業執照或身份證；

（三）物業用于出租的，須提供真實的租賃合同、協議原件、承租方營業執照、承租方知曉物業抵押給本行的聲明等。若不能提供上述資料時，調查人應在調查報告中明確提出不能提供的理由及對抵押權實現的障礙，如無影響可不提供上述資料；

（四）物業用于經營的，須提供經營主體的營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證；

（五）本行要求提供的其他證明文件和資料。

第四章 貸款額度、期限、利率

第七條 貸款額度。貸款額度根據借款人經營狀況、還款能力、抵押物價值等因素綜合確定，最高原則上不超過3000萬元，其中以城區經營性物業抵押的貸款額度原則上不得超過房產評估價值的70%，以農村地區經營性物業抵押的貸款額度原則上不得超過房產評估價值的60%，以土地抵押部分均不得超過土地評估價值的50%。

第八條 貸款期限。根據物業項目的還款進度確定經營性物業貸款的具體還款期限，經營性物業抵押貸款期限最長不得超過10年。同時，經營性物業抵押貸款的期限不得超過借款人法定經營期限和房地產權的剩余使用年限。

第九條 貸款利率。按照不低于央行發布同期同檔基準利率的1.3倍執行。

第五章 貸款的調查和評估

第十條 申請經營性物業抵押貸款，應向本行提供以下資料：

（一）法人客戶：

1、營業執照（副本）；

2、稅務登記證；

3、組織機構代碼證（副本）；

4、貸款卡、基本賬戶開戶許可證；

5、公司章程及驗資報告，出具董事會決議的企業還須提供股東大會關于成立董事會的決議或相關證明材料；

6、法人代表身份證明，相關授權委托書；

7、公司同意借款決議；

8、當期、上年末、同期財務報表（資產負債表、損益表、現金流量表）；

9、主要發生資金往來銀行賬戶對賬單和本行銀行賬戶對賬單，如重復只提供一份；

10、經營性物業權證（房產所有權證書和土地使用權證書）；

11、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

12、相關抵押擔保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押決議等；

13、本行需要提供的其他資料。

（二）個人客戶：

1、借款人身份證及配偶身份證、結婚證、夫妻共同借款聲明（個體工商戶須提供營業執照）；

2、申請人簡易資產負債表；

3、經營性物業權證（房產所有權證書和土地使用權證書）；

4、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

5、相關抵押擔保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押證明等；

6、本行需要提供的其他資料。

第十一條 經營性物業抵押貸款的調查和評估應重點關注以下內容:

（一）借款人的主體資格。公司的組織形式、股權結構、經營業績、信用狀況、財務狀況、現金流量狀況，并對物業每年經營收入（個人收入等）及綜合還款能力進行評價;個人的經營業績、信用狀況、財務狀況等進行調查和評估，并對物業每年經營收入及綜合還款能力進行評價；

（二）物業的權屬，是否竣工驗收合格、是否取得產權證；物業的出租經營情況、實際建造成本、市場價值情況、變現能力、大修及日常維護成本等；

（三）物業的運營時間，是否屬于開發建設期和營運初期等高風險階段的項目；

（四）物業的完整性情況，是否物業中的優質部分已出售，或是僅是部分物業用于抵押，抵押權是否分散等，綜合判定是否會造成整體處置的困難或抵押物變現價值的不足；

（五）物業的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情況，租金收入是否與貸款額度和貸款期限相匹配等；

（六）租賃合同（協議）情況。租賃合同（協議）是否真實，其內容是否存在損害本行利益的約定，特別是承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利等對本行使抵押權的限制和影響。

同時，為防止借款人與承租人雙方合謀以租賃權惡意對抗本行抵押權，必須對租賃合同備案的真實性進行調查認定；

（七）承租人的情況，包括其資信、經營狀況、租金支付能力及違約情況等。

第六章 貸款的審批和發放

第十二條 經營性物業抵押貸款審批權按照本行《貸款授權管理辦法》及相關的補充調整文件的有關規定管理。

第十三條 貸款發放前，根據貸款人需要，可對經營性物業辦理保險，保險費用由借款人承擔，并明確本行為第一受益人，保險期限不得短于貸款期限。

第十四條 貸款行應通過受托支付或借款人自主支付的貸款資金審核支付方式進行管理與控制。

第七章 擔保方式

第十五條 經營性物業抵押貸款以竣工驗收合格、且已取得房產證、土地證，并投入正常運營的經營性物業的房地產同時作抵押擔保，必要情況下，可追加其他擔保方式。

第十六條 經營性物業抵押貸款的借款合同、抵押合同必須在房地產管理部門抵押登記并確保本行作為第一抵押權人。

第八章 貸款償還

第十七條 還款方式為等額本息還款。貸款行根據借款人的收入實現時間來決定具體的還款期限，以月租方式或日常經營實現收入的，可選擇按月還款；以季租、半年租、年租或其他實現收入周期超1個月的，可選擇按季還款。

第十八條 等額本息還款，把經營性物業貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月或季中。作為還款人，每個月或季歸還固定金額，每個月或季還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

第十九條 在借款合同中應明確下列事項

（一）若借款人有三次未按期歸還貸款本金或利息的，本行即有權依法追償處置抵押物；

（二）若借款人無法及時足額償還貸款本息的，本行有權從借款人在本行開立的所有賬戶中直接扣劃。

第九章 貸后管理

第二十條 經營性物業用于自營的，借款人必須在本行開立結算賬戶，并承諾物業經營收支及其他相關結算全部通過該結算賬戶辦理，經營（出租）收入歸行率不低于80%。

第二十一條 及時掌握出租狀況，準確估算項目經營性現金流量，動態調整還款計劃，現金流量充足時可提前償還貸款。借款人將抵押的物業出售時，須經本行同意并相應歸還本行貸款。

第二十二條 經辦行在貸款期內要對抵押物價值進行動態監測，確保抵押率控制在合理的范圍內。若出現抵押物貶值、租金收入下降等可能危及本行信貸資金安全的情形時，應及時預警風險并采取有效風險控制措施。

第二十三條 經辦行應指定專人加強貸后管理，嚴格按照我行《貸款“三查”實施細則規范》等相關制度執行，及時掌握項目租售情況，準確估算項目經營性現金流量，認真做好項目資金監管，制定科學合理的還款計劃，如發生重大情況，應及時報告。期間如遇信貸人員變動的，必須做好交接工作，重新落實管理責任。

第十章 附 則

第二十四條 本辦法中就經營性物業抵押貸款未盡事宜執行本行《信貸管理基本制度》等相關規定。

第二十五條 本辦法由XXXX農村商業銀行負責修訂和解釋。

第二十六條 本辦法自印發之日起執行。

第三篇：銀行(信用社)貸款重組管理辦法

銀行（信用社）貸款重組管理辦法

第一章 總 則

第一條 為規范到期貸款管理，及時處臵和化解、降低信貸風險，根據中國銀監會《關于調整部分信貸監管政策促進經濟穩健發展的通知》(銀監發［2009］3號)、《省農村信用社信貸管理基本制度》、《省農村信用社信貸業務基本操作規程》及有關法律法規，特制定本辦法。

第二條 貸款重組是指為降低和化解貸款風險，對因借款人財務狀況困難而不能按期全額歸還的貸款，對借款主體、擔保方式、還款期限、適用利率、還款方式等合同規定的還款條件進行調整的處理手段。

第三條 貸款重組應當遵循如下原則：

（一）有效重組原則：貸款重組應有效降低信貸風險和減少貸款損失，重組后的貸款風險必須低于原貸款風險；

（二）規范操作原則：貸款重組必須嚴格按照規定的條件和程序進行操作。

第四條 本辦法適用于省農村信用社各級機構。

第二章 適用對象、條件及模式

第五條 貸款重組適用的對象包括企事業法人客戶、農戶、城鎮自然人、個體工商戶及農業經濟組織等各類客戶群體。

第六條 對下列具體情形，可以辦理貸款重組：

（一）通過貸款重組，可收回部分貸款本金或利息，且貸款擔保效力不低于原擔保；

（二）貸款重組后有利于貸款安全和借款人落實還款計劃，通過貸款重組能使原借款合同或擔保合同存在的法律缺陷得到完善，或使信用貸款轉化為擔保貸款，或進一步增強擔保的可靠性；

（三）貸款重組后擔保、抵質押權不會喪失或削弱，而通過其他方式處臵將導致貸款擔保或優先受償權喪失。

（四）變更借款人后貸款風險明顯降低；

（五）其他通過重組可以降低貸款風險的情況。

第七條 對上述情形需要辦理貸款重組的，必須符合如下條件：

（一）投向符合國家產業政策要求和重點扶持的行業；

（二）借款人客戶評級優良，且未發生實質性的、不可逆轉的不利于貸款償還的變化；

（三）借款人以往三年以上或注冊經營以來一直有穩定正經營性現金流或危機過后預期收入仍可恢復至或超過正常水平，足以作為還款來源；

（四）借款人在所在行業和所面對的市場中有明顯的技術、成本或人才優勢，主業突出，需要轉型或市場轉向，但其相應潛在市場巨大；

（五）在原貸款期限內未發生惡意拖欠利息、挪用貸款等情況；

（六）重組后還貸期限內擔保、抵質押權不會喪失或削弱，而通過其他方式處臵將導致貸款擔保或優先受償權喪失等。

（七）2005年6月30日以后發放的新增貸款辦理重組至少收回貸款本金10%（含）以上；對通過貸款重組可以收回10%（含）以上貸款本金的，可繼續辦理貸款重組。

第八條 屬于下列情況之一的，不得辦理貸款重組：

（一）借款人逃廢債務或惡意欠息；

（二）借款人已進入破產程序；

（三）借款人已嚴重資不抵債、瀕臨破產，且沒有政府提供財政支持或新的投資者介入；

（四）處于訴訟或執行程序中的貸款；

（五）風險分類為損失類的貸款；

（六）其他法律法規和政策規定禁止辦理貸款重組的情況。第九條 貸款重組的模式包括但不限于：

（一）更換借款主體，保留原擔保方式；

（二）更換借款主體，更換擔保方式；

（三）更換有代償能力的和意愿的保證人或更換更有價值、更容易處臵的抵（質）押物；

（四）追加保證人或抵（質）押物。

第三章 期限及利率

第十條 確定貸款重組期限要考慮借款人綜合還貸能力、借款人其他主要債務的構成及到期時間、抵（質）押物（權）價值及變現能力、保證人的代償能力等因素，防止重組期內貸款風險加大。

第十一條 短期貸款重組期限最長不超過一年（含），中長期貸款重組期限最長不超過三年（含）。

第十二條 貸款利率。各縣級聯社根據人民銀行有關利率規定執行并實行按月或按季結息。

第四章 調查、審查、審批/咨詢與辦理

第十三條 經辦機構辦理貸款重組業務除按照《省農村信用社信貸業務基本操作規程》要求進行調查外，還應重點調查以下內容：

（一）深入調查、分析權衡即時清收與貸款重組的利弊，最大限度化解風險和減少損失；

（二）詳細說明原貸款相關情況、出現問題的原因、辦理貸款重組的理由及風險控制措施等內容。

第十四條 經辦機構信貸審查部門除按照《省農村信用社信貸業務基本操作規程》對貸款調查報告進行審查外，還應重點審查如下內容：

（一）借款人的還款意愿和落實還款計劃的能力；

（二）保證人保證能力、抵（質）押物（權）的價值和變現能力，并著重分析貸款重組的必要性、合規性、預期風險變化情況，以便于科學決策。

第十五條 2005年6月30日以后發放的新增貸款辦理重組按照省聯社核定的各級機構信貸業務單戶管理權限執行，但縣級聯社（含農商行、農合行，下同）不得將貸款重組權限轉授給基層信用社。2005年6月30日以前發放的存量貸款辦理貸款重組由各縣級聯社逐筆審批自主辦理。

第十六條 貸款重組通過發放新貸款同時收回原貸款的方式進行操作。貸款重組后原則上實行按月或按季分期還款，第五章 風險控制與分類

第十七條

貸款重組只能涉及貸款本金，對原貸款利息不得重組，嚴禁以貸收息。原貸款利息一般應全部收回，如果重組時未能還清全部利息的，在簽訂本金重組合同時，必須對欠息進行書面確認，妥善安排還款計劃并繼續催收，同時落實有效擔保并建立臺帳規范管理。

第十八條 貸款重組必須重新簽訂借款合同。為確保重組貸款合法有效，在借款申請書、借款合同的“貸款用途”一欄應直接填明“本貸款用于償還×××（合同編號）合同項下借款人所欠債務”。

第十九條 在借款合同“雙方約定的其他事項”中必須增加但

不限于下列內容的保護性條款：

（一）借款人要定期向貸款人報送對外擔保情況，并承諾向貸款人提供的信息和對外擔保金額完整、真實、準確；

（二）借款人未經貸款人書面同意，不得以其有效資產向他人設定抵（質）押或對外提供保證。

（三）貸款期內如出現下列情況之一，貸款人有權宣布貸款提前到期，并要求借款人提前償還部分或全部貸款，或要求借款人提供經貸款人認可的合法、有效、足值的擔保：

1.貸款出現欠息、逾期等違約事項；

2.借款人未經貸款人書面同意，以其有效資產向他人設定抵（質）押或對外提供保證，致使貸款風險增加；

3.借款人的盈利水平、資產負債率、經營活動現金凈流量等指標惡化，或其股權結構、生產經營、對外投資和財務狀況發生重大變化，對貸款安全造成重大不利影響；

4.保證人生產經營和財務狀況發生重大變化從而喪失保證能力，或抵（質）押物發生滅失、損毀等情況，對貸款安全造成重大不利影響。

第二十條 重組后的貸款為擔保貸款的，必須重新簽訂擔保合同:

（一）對更換保證人的，應當告知保證人貸款實際用途，并在保證合同補充條款中注明，或另外出具書面證明；

（二）對抵押合同，應當重新辦理抵押登記手續；

（三）對存在兩個或以上保證人的，所有保證人應承擔共同

連帶保證責任；

（四）存在兩種或以上擔保方式的，應當依法約定有利于保障和實現債權的受償次序。

當擔保方式為最高額保證或最高額抵押合同，且同時符合下列三個條件時，貸款重組無需重新簽訂擔保合同：

（一）重組前后借款主體保持不變；

（二）重組貸款發放額及債務人其他債務金額在原最高額擔保額之內；

（三）重組貸款的放款時間在原最高額擔保的擔保期限之內。第二十一條 注意控制不良貸款重組過程中的操作風險，確保發放的重組貸款用于歸還原貸款，嚴防貸款挪作他用。

第二十二條 正常貸款重組后最高風險評級為關注類，不良貸款重組后最高風險評級為次級類。有兩筆或以上的存量貸款參與貸款重組，重組后貸款的風險類別應當保留原貸款中的最低分類級別。重組后貸款不止一筆的，所有貸款的風險類別在觀察期內不得高于原貸款中的最低分類級別。

第二十三條 貸款重組后必須保留6個月觀察期限，觀察期內不得調高貸款的風險類別，但對采用以足額保證金、國債、存單質押等符合省聯社規定的低風險業務方式辦理貸款重組的，可不受觀察期限制。在觀察期結束后，要嚴格按照五級分類核心定義重新進行貸款五級分類。重組貸款風險分類級別原則上只能逐級調高。

第二十四條 重組貸款到期后不得展期。

第二十五條 重組后貸款重新逾期、欠息或出現其他重大風險預警信號的，要調低風險分類級別，并根據情況及時采取催收、保全、訴訟等行動。

第二十六條 在重組貸款本息全部清償之前，對借款人融資余額不得增加，但新增融資余額采用符合省聯社規定的低風險業務方式或重組貸款風險分類級別在觀察期后調整為正常類或關注類的除外。

第六章 監督檢查與檔案管理

第二十七條 信貸人員要加強對重組貸款的日常監控。在對重組貸款客戶進行經常性查訪的基礎上，每月要對重組貸款至少進行一次貸后檢查，形成貸后檢查報告,必要時須向本級機構貸審會及上級機構報告。對出現風險的重組貸款，要加大監控力度和監控頻率，并提前做好應對措施。

第二十八條 各級機構要通過非現場監測或現場檢查的方式，加強對重組貸款的管理，建立重組貸款臺帳，尤其要加強對大額重組貸款的風險監控，定期分析貸款風險和貸款質量情況，采取必要措施防范風險。對重組后仍不能按期還本付息的貸款，要積極運用法律及其他手段催收貸款本息。

第二十九條 各級稽核部門應加大對貸款重組執行情況和重組貸款風險狀況檢查力度，并將檢查結果通報業務主辦部門，切實保障貸款重組業務合規、有序開展。

第三十條 各經營機構要加強重組貸款檔案管理，必須嚴格按照《省農村信用社信貸業務基本操作規程》（農信聯［2005］42號））規定建立規范的信貸檔案，同時對重組貸款檔案及原貸款檔案在該重組貸款全部收回前不得銷毀，妥善保管，保持貸款連續性。

第七章 責任與處懲

第三十一條 重組貸款責任劃分采取尊重歷史、誰辦理誰負責的原則。

第三十二條 貸款重組前后經辦信貸人員未發生變化與調整的，仍由原貸款相關經辦人員承擔調查、審查、審批與經營管理等各環節相應責任。

第三十三條 貸款重組后經辦信貸人員發生變化的，重組后的相關經辦人員負責重組貸款日常管理工作。原貸款相關經辦人員對重組后的貸款仍負有清收責任，同時原貸款相關經辦人員在調查、審查、審批與經營管理等各環節有過失的對貸款的最終損失仍承擔責任，并按照《省信用社信貸業務責任追究制度》及《省農村信用社新增不良貸款責任追究及處罰暫行辦法》等有關規定進行責任追究。

第三十四條 重組后的相關經辦人員，有下列情形之一者，亦將嚴格按照《省農村信用社員工違反規章制度處理暫行辦法》《省、農村信用社信貸業務責任追究制度》及《省農村信用社新增不良

貸款責任追究及處罰暫行辦法》等有關規定對有關責任人進行嚴肅處理，并酌情調減有關責任機構當年信貸業務管理權限：

（一）為掩蓋資產損失、回避風險暴露，對不符合重組條件的貸款進行重組，導致風險增加的；

（二）違反本辦法第七條規定，強行重組的；

（三）超越審批權限，擅自重組的；

（四）重組貸款發放后沒有用于歸還原貸款，形成新的風險的；

（五）對重組貸款未按規定進行跟蹤管理，錯失收貸時機，導致風險擴大并形成損失的；

（六）在觀察期未滿之前，不按規定隨意調高重組貸款風險類別的；

（七）在不良貸款重組中以貸收息的；

（八）其他違反貸款重組管理規定的情況。

第八章 附 則

第三十五條

對社團貸款辦理貸款重組，可參照本規定由原社團成員社協商辦理。

第三十六條 省農村信用社各級機構制定關于貸款重組的有關制度及規定與本辦法相抵觸的，按本辦法執行。

第三十七條 本辦法由省聯社負責解釋與修訂。第三十八條 本辦法自下發之日起執行。

第四篇：信用社銀行個人住房按揭貸款管理辦法

信用社銀行個人住房按揭貸款管理辦法

2012-10-18 14:55搜房網收藏打印字號：T|T

[摘要]信用社銀行個人住房按揭貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為滿足客戶的融資需求，規范全省農村信用社（以下簡稱農信社）個人住房按揭貸款管理，防范信貸風險，根據《中華、人民共和國物權法》《商業銀行房地產貸款風險管理指引》和《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》等有關規定，制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱個人住房按揭貸款是指農信社向借款人發放的用于購買自住普通住房、以所購房屋作為抵押物、開發商提供階段性連帶責任保證的貸款。按揭貸款的房屋分為一手房和二手房，一手房是指開發商新建并首次銷售的個人住房；二手房是指開發商以外的售房人再次在市場上交易的個人住房。一手房分為現房和期房，現房是指貸款發放時，開發商已經取得所有權初始登記證明的房屋；期房是指貸款發放時，開發商已經取得商品房預售許可證但未取得所有權初始登記證明的房屋。

第三條 農信社個人住房按揭貸款應重點支持借款人購買首套中小戶型自住房的貸款需求，且借款人所購住房只能是主體結構已封頂的房屋。

第二章 貸款準入條件

第四條 按揭項目的準入。對擬與農信社合作的新建樓盤按揭，無論金額大小，都應經過市州聯社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區）聯社的按揭項目由省聯社信貸管理部門審批，尾盤項目除外。尾盤項目是指銷售率已達到或超過 80的樓盤。

第五條 按揭項目審批的操作流程：項目申請→項目調查→項目審查→項目審批→簽訂合作協議。第六條 按揭項目的申請。開發商應向承貸社提供以下資料：

（一）書面申請書 主要內容包括開發商概況、項目情況、項目所需按揭貸款金額等；申請期房項目按揭的，還應包括工程進度、投資完成情況等。

（二）公司資料 1.營業執照、稅務登記證、組織機構代碼證、貸款卡、法定代表人或授權代理人證明書及其他有關證明； 2.公司章程、成立批文及驗資報告； 3.經注冊會計師事務所審計的近三年財務報表（成立未滿三年的提供自成立以來的財務報表）和近期財務報表； 4.最近年檢合格的房地產企業開發資質等級證書； 5.房地產開發經歷，包括已開發樓盤、經營業績和行業知名度等； 6.董事會或股東（大）會作出的符合公司章程規定的同意為借款人提供階段性連帶責任保證的決議； 7.農信社要求提供的其他資料。

（三）項目資料 1.申請現房項目按揭的需提供以下資料：（1）項目的可行性研究報告；（2）建設用地規劃許可證；（3）建設工程規劃許可證；（4）建筑工程施工許可證；（5）國有土地使用權證或建設用地使用權證；（6）商品房預售許可證；（7）竣工驗收合格證明；（8）房屋所有權初始登記證明；（9）項目戶型平面圖；（10）農信社要求提供的其他資料。2.申請期房項目按揭的除需提供上述（1）～（6）項資料外，還應提供工程進度、項目資金來源及項目投資完成情況等資料。

第七條 按揭項目的調查。

受理申請后，由客戶經理進行調查，調查主要包括以下內容：

（一）開發商的基本情況：財務狀況、資信狀況、開發經歷及承建能力等。

（二）項目手續的合法性：項目資料是否完整、有效，內容是否前后一致。

（三）項目情況：地理位置、社區環境、交通條件、環保指數、配套工程、市政設施、物業管理等；項目占地面積、容積率、綠化率、建筑面積、樓宇結構與棟數、戶型設計等；屬期房項目的，還應著重了解項目的投資構成、工程進度、資金來源及投入情況。

（四）項目市場前景：項目的市場定位、目標客戶、銷售情況和抗風險能力。

（五）項目所需按揭貸款金額是否合理。

（六）項目效益：開發商的合作誠意，對農信社產生的利息收入、存款、代收代付、結算業務等綜合效益。

（七）銀行同業競爭情況。

（八）農信社要求調查的其他內容。

調查人員完成按揭項目調查后，出具調查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審查。

第八條 按揭項目的審查。應重點審查各項資料的完備性和有效性、開發商的資金實力和開發能力、項目的合法性和合規性以及市場前景等。審查人員完成按揭項目審查后，出具審查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。

第九條 按揭項目的審批。縣級聯社對貸審會審批通過的按揭項目報市州聯社（辦事處）信貸管理部門審批，直管市（林區）聯社的按揭項目由省聯社信貸管理部門審批。

第十條 簽訂合作協議。經審批同意后，承貸社與開發商簽訂按揭貸款業務合作協議書，協議應主要明確以下事項：

（一）開發商保證按揭項目的各項手續完備、合法、有效，保證售房資金首先滿足按揭項目的建設，不得挪作他用。

（二）開發商應協助承貸社和借款人及時辦理抵押登記并將登記證明原件交由承貸社保管。

（三）在借款人辦妥正式的抵押登記之前，開發商為借款人提供階段性連帶責任保證；因借款人或開發商的原因導致無法辦理正式抵押登記的，開發商應履行回購房屋的義務。

（四）開發商應承諾按揭貸款涉及的項目建造款、售房款及結算款等各項資金全額或按比例歸集到承貸社結算賬戶，協助按揭項目下的物業管理單位到承貸社開立結算賬戶并辦理相關業務。

第十一條 由農信社發放的住房開發貸款，對其按揭項目的調查、審查和審批程序可視情況適當簡化。第十二條 按揭貸款對象及準入條件： 有完全民事

（一）年滿十八至六十周歲（女性至五十五周歲）行為能力，有合法有效居留身份；

（二）品行良好，無不良信用記錄；

（三）有固定住所，有穩定的職業或穩定的經營場所；

（四）收入來源穩定，有按期償還貸款本息的能力；

（五）購房證明符合要求；

（六）購房首付款比例符合要求；

（七）在承貸社開立結算賬戶；

（八）農信社規定的其他條件。第三章 貸款額度、利率和期限

第十三條 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以下的，購房首付款比例不得低于 20。第十四條 對購買首套自住房且套型建筑面積在 90平方米以上的，購房首付款比例不得低于 30。第十五條 對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，購房首付款比例不得低于 40，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 1.1 倍，而且購房首付款比例和利率水平應隨套數增加而大幅提高，具體提高幅度由各市州聯社（含辦事處、直管市、林區，下同）根據當地監管要求及同業競爭態勢合理確定。

第十六條 以借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）為單位認定房貸次數。農信社認定借款人第二套（含）以上住房按揭貸款的標準以借款人家庭在人民銀行個人信用信息基礎數據庫中的貸款記錄為準。

第十七條 對于已利用金融機構貸款購買首套自住房的家庭，如其人均住房面積低于當地平均水平，再次申請住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執行，但借款人應提供當地房地產管理部門依據房屋登記信息系統出具的家庭住房總面積查詢結果。當地人均住房平均水平以統計部門公布的上數據為準。其他均按第二套房貸政策執行。

第十八條 已利用住房公積金貸款購房的家庭，再次向金融機構申請住房貸款的，按本辦法第十七條規定執行。

第十九條 承貸社應將借款人個人住房貸款的月房產支出與收，月所有債務支出與收入比控制在 55％以入比控制在 50以下（含）。下（含）（本次貸款的月還款額

（一）房產支出與收入比的計算公式為：月物業管理費）/月均收入。（本次貸款的月還款額

（二）所有債務與收入比的計算公式為：月物業管理費其他債務月均償付額）/月均收入。上述計算公式中提到的收入是指借款人自身的可支配收入，即單一借款時為借款人本人可支配收入，共同借款時為共同借款人可支配收入。但對于單一借款，如承貸社考慮將借款人配偶的收入計算在內，則應該先予以調查核實，同時對于已將配偶收入計算在內的貸款也應相應的把配偶的債務一并計入。

第二十條 貸款利率按照人民銀行規定的利率檔次執行，下浮幅度不超過 15。貸款期限在 1 年（含）以內的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息；貸款期限在 1 年以上的，遇法定利率調整，于次年 1 月 1 日起，按相應利率檔次執行新的利率規定。

第二十一條 所購房屋為一手房的，貸款期限最長不得超過 30年，且男性借款人年齡加上貸款期限不得超過 60 周歲，女性借款人年齡加上貸款期限不得超過 55 周歲。所購房屋為二手房的，貸款期限加上二手房已竣工驗收的年限不得超過 30 年。

第四章 貸款管理

第二十二條 個人住房按揭貸款業務操作流程：借款人申請→貸款調查→貸款審查→貸款審批→簽訂合同→辦理抵押（預告）登記→發放貸款→貸后管理→貸款償還→注銷登記。第二十三條 借款人申請。借款人提出書面申請并提供以下資料：

（一）借款人身份證明，身份證、戶口簿或其他有效居留證件。

（二）婚姻狀況證明，已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關系證明，未婚的提供單身證明。

（三）購房首付款支付憑證。

（四）房地產主管部門統一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同。

（五）共有權人同意以所購房屋作為抵押物的證明文件。

（六）借款人家庭財產和經濟收入證明，包括由借款人所在單位出具的個人收入證明或納稅憑證、銀行存單、不動產證明、有價證券等；如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續承擔還款責任。

（七）借款人是自雇人士（即自行成立法人機構或其他經濟組織，或在上述機構內持有超過 10％的股份，或其個人收入的主要來源為上述機構的經營收入者）或公司的股東、董事，應提供有關資產證明、銀行對賬單、財務報表、稅單證明等。

（八）農信社要求提供的其他資料。辦理一手房個人住房按揭貸款的，在承貸社與開發商簽訂合作協議書并對項目核定所需按揭貸款金額之后，再由借款人向承貸社提出個人住房按揭貸款申請；辦理尾盤或二手房個人住房按揭貸款的，由借款人直接向承貸社提出個人住房按揭貸款申請。

第二十四條 貸款調查。受理申請后，由客戶經理進行貸款調查，調查主要包括以下內容：

（一）借款人是否符合貸款條件；

（二）借款人提供的資料是否真實有效；

（三）房產交易價格是否合理；

（四）購房首付款比例是否符合要求，付款憑證是否真實；

（五）借款人在農信社和他行的信用記錄及存款情況；

（六）借款人及其家庭還款來源的穩定性和充足性，每期還款有無穩定現金流量；

（七）抵押物的變現能力，共有權人是否出具同意抵押的證明文件；

（八）農信社要求調查的其他內容。調查人員完成貸款調查后，出具調查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審查。

第二十五條 貸款審查。應重點審查借款人資格及還款來源的合理性、可靠性，借款人的還款意愿和信用狀況，貸款金額、期限和還款方式是否與借款人還款能力相符等。審查人員完成貸款審查后，出具審查報告，簽署明確意見，連同各項資料提交審批。

第二十六條 貸款審批。個人住房按揭貸款遵照《農村信用社信貸管理基本辦法》規定程序審批，不得逆、省程序操作。單個借款人（含一次購買多套或累計購買多套）貸款金額超過審批權限的，按權限管理規定上報審批。

第二十七條 簽訂合同。經審批同意，辦理一手房個人住房按揭貸款的，由承貸社、借款人和開發商三方簽訂個人住房按揭借款合同。辦理二手房個人住房按揭貸款的，由承貸社、借款人和售房人三方簽訂二手房抵押貸款承諾書，承貸社承諾在辦妥所交易房屋產權過戶和抵押登記并將登記證明原件交由承貸社收執之后，按約定發放貸款。承諾書簽訂后，由承貸社與借款人簽訂個人住房按揭借款合同。

第二十八條 辦理抵押（預告）登記。借款人在辦妥正式的抵押登記之前，客戶經理和借款人共同到當地房地產管理部門辦理房地產抵押預告登記，并由開發商提供階段性連帶責任保證；預告登記之后，承貸社必須自能夠進行不動產登記之日起三個月內申請正式登記，同時自動解除開發商提供的階段性連帶責任保證。登記及他項權證的管理遵照《農村信用社抵押貸款管理辦法》相關規定執行。

第二十九條 發放貸款。在借款人辦妥抵押（預告）登記手續后，方可發放貸款。承貸社以轉賬方式將款項直接劃入售房人在承貸社的結算賬戶上，同時通知借款人貸款已經發放，售房人出具收款證明。貸款發放后，應將相關信息及時錄入個人信用信息基礎數據庫，詳細記載借款人及其配偶的身份證號碼、購房套數、貸款金額、貸款期限、房屋抵押狀況以及違約信息等。

第三十條 貸后管理。貸后管理遵照《農村信用社貸后管理暫行辦法》相關規定執行，主要包括以下內容：

（一）貸后檢查 1.按揭項目的貸后管理：對按揭項目每月應開展不少于一次的綜合性檢查，主要掌握項目的工程進度、按揭貸款的實際用途和資金流向，并督促開發商協助承貸社和借款人及時辦理抵押登記。2.借款人的貸后管理：應建立對借款人的貸后訪問制度和跟蹤管理制度，主要檢查借款人職業、收入和住所等影響還款能力的變化因素。對正常類貸款應定期排查，對關注、次級、可疑和損失類貸款應重點抽查，對于發生突發性、嚴重性問題的貸款應隨時檢查。

（二）違約貸款的催收與處理。對違約貸款應通過電話或短信提示、約見借款人、現場核驗、走訪借款人所在單位等方式了解借款人違約的主要原因，督促借款人糾正違約行為并對逾期貸款本息計收罰息。1.借款人首次未按期償還貸款本息時，客戶經理應在三個工作日內對借款人進行電話或短信提示； 2.借款人連續兩期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經理應向借款人發出催收通知書； 3.借款人連續三期（含）未按期償還貸款本息時，客戶經理應主動約見借款人或上門催收，督促借款人落實可行的還款計劃并提示違約風險； 4.借款人在合同期內連續五期（含）未足額償還貸款本息或累計八期（含）未足額償還貸款本息的，承貸社可宣布貸款提前到期，要求借款人及時還款并依法處置抵押物。

第三十一條 貸款償還

（一）貸款期限一年（含）以內的，實行利隨本清還款方式；

（二）貸款期限在一年以上的，實行按月分期還款，每月的 20日為借款人約定還款日，可直接從借款人在承貸社的結算賬戶中扣劃當期應還貸款本息；還款方式可以采取等額本息還款法或等額本金還款法。1．等額本息還款法，即借款人按月以相等的金額償還貸款本息。還款期數 貸款本金×月利率×（1月利率）每月還款金額 ———————————————— 還款期數（1月利率）-1 還款期數貸款期限（年）×12 2．等額本金還款法，即借款人每月等額償還本金，貸款利息隨本金逐月遞減。貸款本金 每月還款金額 —————（貸款本金－累計已還本金）×月利率 還款期數

（三）提前還款處理 1．貸款發放滿六個月，且能按期償還貸款本息的借款人方可申請部分或全部提前還款。申請提前還款的，應提前一個月向承貸社提出書面申請，經承貸社同意后，方可辦理。貸款發放不滿六個月的，提前還款須按提前歸還金額的 3％支付違約金。提前還款本金起點金額為一萬元或其整數倍。2．申請部分提前還款的可采取下列兩種方式：（1）月還款額不變，縮短貸款期限；（2）貸款期限不變，減少月還款額。第三十二條 借款期限變更。借款人要求調整貸款期限的，應提前一個月向承貸社提出書面申請，經承貸社同意且征得保證人、抵押人同意后，簽訂期限變更協議，并辦理相關變更手續。

第三十三條 注銷登記。借款人償還全部貸款本息及其他應付款項后，由客戶經理和借款人共同辦理抵押注銷登記手續。

第五章 風險控制

第三十四條 農信社不得發放貸款額度隨房產評估價值浮動、不指明用途的個人住房按揭貸款。對已抵押房產，在購房人沒有全部歸還貸款前，不得以再評估后的凈值為抵押追加貸款。

第三十五條 承貸社認為必要時，在發放個人住房按揭貸款前可對新建房進行整體性評估，應根據實際情況選擇內部評估，或委托獨立的具有房地產價格評估資質的評估機構進行評估；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區售價的樓盤的評估要重點關注。對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。

第三十六條 對農信社發放的住房開發貸款，應督促售房資金用于相應的工程建設或用于歸還開發貸款；應根據個人住房按揭貸款發放金額要求開發商等量或按比例歸還開發貸款。

第三十七條 應建立按揭貸款風險預警和評估體系，密切監測房地產價格變化、抵押物價值變化及其對信貸資產質量的影響，詳細記錄借款人動態、每月還貸情況等，對違約風險集中的區域、樓盤和客戶要重點監控。第三十八條 應通過稅務部門、工商管理部門、征信機構以及人民銀行企業和個人信用信息基礎數據庫加強貸款調查，核實開發商和借款人及其家庭的基礎信息、財務信息以及信用記錄等。

第三十九條 在對貸款申請做出最終審批前，客戶經理必須至少與借款人面談一次，核實借款人的購房意愿、購房行為的真實性和還款能力，并做好面談記錄。

第四十條 應履行告知義務，要求借款人按誠信原則提交真實的房產、收入、戶籍、稅收等證明材料，凡發現借款人填報虛假信息、提供虛假證明的，將不受理其信貸申請；對于出具虛假收入證明并已被查實的單位，將不再采信其證明。

第四十一條 應對下列風險特別監管：

（一）虛假按揭，開發商通過多種手段或手法惡意套取農信社資金的行為。虛假按揭主要有以下表現形式： 1.提供或偽造虛假信息、證明材料、合同資料等； 2.與內部人員串通，由其冒充借款人辦理虛假按揭套取貸款； 3.與借款人串通，提供給登記部門備案的商品房買賣合同的買受人姓名、房屋交易價格和合同簽訂日期等與實際情況不一致； 4.與信貸人員串通，向虛擬借款人或不具備真實購房行為的借款人發放高成數的個人住房按揭貸款。

（二）開發商與借款人發生買賣糾紛，導致借款人違約。

（三）借款人在約定的時間內未能辦妥房屋所有權證明并進行有效抵押登記。

（四）借款人的經濟狀況出現不利變化。

（五）借款人居所和聯系方式不定，影響農信社有效判斷借款人現狀及其還款能力。

（六）未經農信社同意，借款人將設定抵押權的房屋出租、出售、轉讓、饋贈或重復抵押。

（七）抵押物價值下跌或抵押物處分成本過高。

（八）新法律、法規實施使借款合同及相關合同存在法律方面的缺陷和瑕疵。

（九）影響農信社權益的其他風險。

第四十二條 違反本辦法的違規行為，按《農村信用社員工違反規章制度處理辦法》及其他有關規定進行處理。第六章 附 則

第四十三條 本辦法由農村信用社聯合社負責解釋和修訂。第四十四條 本辦法自發文之日起施行。

第五篇：信用社(銀行)責任清收貸款管理辦法

農村信用社責任清收貸款管理辦法

第一條

為了強化農村信用社信貸管理，保障信貸資金安全，防范信貸風險，充分體現農村信用社信貸人員“責、權、利相結合”的原則，把信貸崗位責任制落實到實處，特制訂本辦法。

第二條

本辦法所指責任清收人系市聯社在職職工，特指的除外。

第三條

責任清收貸款的界定

一、責任清收貸款由聯社監察審計部和資金營運部確認，并報聯社審貸會通過。

二、責任清收貸款的確認范圍：一是對全轄各分支機構的所有貸款進行界定。二是對主任或信貸人員等離任、離崗、退休、退養、調動時貸款進行確認。三是對全轄所有人員擔保、承貸的貸款進行確認。

三、責任清收貸款確認的結果，由責任清收人簽字或聯社審貸委員會認定后，按照責任清收人逐筆建立臺賬，作為考核依據。

第四條

責任清收貸款考核辦法

一、至考核期前未到期貸款按貸款到期日作為考核任務，違規貸款限期收回。至考核期前已屬不良貸款，由聯社資金營運部根據借款戶的實際情況，核定收回期限。

二、聯社資金營運部依據已確認的責任清收貸款額、責任清收人、限定收回期限建立責任清收貸款考核臺賬，實施專項序時考核。

三、對責任清收貸款實行按季滾動考核，限期內未收回責任貸款按10‰扣罰，掛鉤考核的資金由聯社監察審計部在清收責任人所在信用社上劃聯社的考核資金（***元/每人·月）中扣除。如果信用社按季綜合考核后不能足額拿回考核資金，差額部分由所在信用社在清收責任人工資中彌補單位考核資金，對清收責任人考核資金的扣罰每季度以****元為限，不足部分在責任人年終收入中補扣，直到扣足為止，考核被扣款項全額上劃聯社。

四、序時考核扣發的工資收入在責任清收貸款本息收回之前，原則上不得返還，至當年末仍未收回責任清收貸款的，其扣發的工資收入等將用于抵還責任清收貸款。

五、責任清收人在最后期限內仍不能收回其責任清收貸款的，除用工資歸還貸款以外，聯社將向責任清收人下發清收告誡書，并視其清收表現和清收實績作出是否給予下崗、辭退等行政處罰決定。年末責任清收貸款在剔除聯社提取的貸款風險金后余額超過**萬元的（主任超過**萬元的），報經聯社審貸委員會研究后對責任人給予下崗清收。下崗人員只發生活費，不再享受其他一切待遇。

六、責任清收貸款的考核納入相關分支機構的綜合考核之中，對已調出或退休、退養的責任人的考核按照2003年《**市農村信用社貸款管理辦法》的有關規定，由責任清收人和相關分支機構按責任比例分別承擔考核責任。

七、農村信用社退休、退養人員的責任清收貸款，由聯社資金營運部通知人力資源部，在其退休、退養工資中每季扣發****元掛鉤考核。對當年末不能完成清收任務的，其被扣罰的工資直接用于抵償責任清收貸款，直至還清為止。

第五條

責任清收貸款的相關要求

一、責任清收人員不得為他人擔保貸款。

二、責任清收人在為借款人墊還到期貸款本息以后，可依法向借款人追償貸款本息，但責任清收人向借款人收取追償期間的貸款利息不得超過信用社同檔存款利率標準的利息。

三、不得以轉據或變相轉據方式收回責任清收貸款，違者追究分支機構負責人的責任。如果為了進一步落實保全措施或在下降部分本金的前提下續貸，必須逐筆上報聯社審批，原清收責任人不變。

四、聯社對責任清收貸款數額較大的責任人要予以關注，特別對其新發放的貸款要從嚴把關，并視其具體情況，采取減小或收回放貸權限等處置措施。

五、凡責任清收貸款通過法律訴訟的，其訴訟費、執行費等相關費用由責任清收人自己承擔。

六、各分支機構要明確農貸記帳員專門負責責任清收貸款的考核進度上報工作，聯社實行記帳員上報進度和平時檢查相結合的原則，嚴禁弄虛作假，否則一律將給予嚴肅處理；對于清收責任人弄虛作假、逃避考核的，一經查實聯社將從嚴處置。

第六條

本辦法實施后，如與聯社以前相關文件有抵觸之處，一律以本辦法為準。

第七條

本辦法自****年**月**日起執行，解釋權在聯社，修改亦同。