第一篇：中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法(試行)修訂稿

文件編號：農銀發〔2006〕244號

關于印發《中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法（試

行）》（修訂稿）的通知

各省、自治區、直轄市分行，新疆兵團分行，各直屬分行：

近期，總行對經營性物業抵押貸款的試點情況進行了總結，針對試點中反映出的問題，對原《中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法（試行）》進行了修訂，現印發給你們，請遵照執行。并將有關問題通知如下：

一、正確評價業務試點成績，穩步健康推進業務發展。

經營性物業抵押貸款是我行推出的一項房地產信貸業務創新產品。自去年在部分地區試點以來，通過開展此項業務，有助于調整優化城市行信貸結構，有助于拓展和培育長期穩定的優質客戶，有助于提高房地產開發貸款的綜合收益。試點情況證明，經營性物業抵押貸款源于市場和客戶需求，適應了商業地產市場的發展趨勢。從試點情況看，業務受理中也存在一些普遍性問題，如項目準入門檻偏低，重物業價值評估、輕還貸來源測算等。經營性物業抵押貸款作為一項新業務，需要在規范的前提下穩步推進。優質的產品只有輔以嚴密的管理，才能辦成優質的業務。若違背業務開展初衷，在尚未完全掌握業務規律的探索階段過早地降低業務受理門檻，盲目出擊，既不利于下一步的總結推廣，也不利于業務的長期穩健發展。為更好地適應市場發展，解決試點中出現的問題，按照“規范運作，穩步推進”的原則，總行適時對原辦法進行了修訂。各行要充分認識開辦此項業務的重要性，加大對優質物業的拓展力度，在規范管理的前提下穩步推進，促進業務持續健康發展。

二、把好貸款準入關，提高業務受理質量。各行要把好業務準入關。

在項目準入上，要選擇品質優秀、位于城市中心商業區等繁華地段，投入運營一段時間、經營狀況良好、權屬清晰、租金穩步增長的知名高檔酒店賓館、寫字樓、商場等，拓展一批地標性知名物業，一般不得介入處于開發建設期和營運初期等高風險階段的項目。審慎介入優質部分已出售，或僅以部分物業抵押，向我行申請貸款，抵押權分散，不利于整體處臵的不完整物業；在客戶準入上，要選擇財務狀況良好，商業地產開發業績優良或物業管理經驗豐富的優質客戶，以及尚未與我行建立業務關系的知名企業；在區域準入上，考慮到本業務已在各地陸續開辦，為簡化程序、提高效率，在首批試點的北京、上海、天津、深圳、廣州、杭州、南京七城市的基礎上，業務開辦范圍進一步擴大到各直轄市、省會城市（黑龍江、吉林、遼寧、湖南、海南五省除外），寧波、大連、青島、廈門，江蘇蘇州、無錫、常州、鎮江、南通揚州，以及浙江溫州、嘉興、湖州、紹興、金華、臺州，廣東佛山（含順德、南海）、東莞、中山、珠海。其他城市符合條件的優質項目一律上報總行房地產信貸部，準入審批后按權限操作。各行要從業務開辦開始堅持高標準、嚴要求，避免“散、小、差”。通過努力，占據高端商業地產市場，將經營性物業抵押貸款打造成一項精品業務。

三、嚴格管理，推進業務規范發展。一是規范貸款用途。經營性物業抵押貸款可用于物業在經營期的資金需求。對于自行建造的物業，可用于歸還建造該物業的銀行借款、股東、關聯公司借款和臵換超過項目資本金規定比例以上的資金。若物業為購臵所得，貸款可用于臵換購臵款。要加強調查核實，防止借款人通過關聯交易，虛增項目成本，賬面價格明顯超過市場價格，套取我行貸款。貸款不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規貸款。嚴格控制抽調項目資本金，限制抽調和分配所有者權益。二是合理確定貸款額度。貸款額度必須根據借款期內物業可用于還貸的現金流確定，同時要控制在物業市場評估價值的60％（或賬面成本的70％）以內。要合理確定租金收入增長率，經營性收入要扣除大修和日常維護成本等必要開支。以綜合收入還款的，僅限于實力雄厚、現金流充裕的知名企業，出于維護或拓展客戶的需要，并且還款來源確定，經營性物業產生的現金流占還款來源的比重不得低于80％。采用綜合還貸的，必須制定明確的按年（季）還款計劃，物業經營收入以外用于還款的綜合收入必須分期（至少按年）落實，不得采用一次還款的方式。三是規范評估。經營性物業抵押物價值評估應采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時結合物業的實際情況采用成本法或市場法。采用收益法的，折現率取10％。要科學確定抵押物價值，避免高估。關于經營性物業抵押貸款項目評估機構的選擇與確定事宜，總行將另行通知。

四、建立健全風險防范機制，保障貸款安全。

一是加強對抵押物的調查。經營性物業往往設有租賃，法律關系較為復雜，要特別注意承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利對我行抵押權的限制和影響，避免租賃合同中存在損害我行利益的條款。法律部門應參與對有關合同文本的審查。二是加強階段性擔保管理。對于臵換他行貸款的，應采取必要措施，確保他行抵押權釋放后我行為抵押物第一抵押權人。若他行抵押權釋放并為我行設定抵押前我行貸款處于懸空狀態，應要求借款人提供有效的階段性擔保。對于可通過設定我行為第二抵押權人（第一順位抵押權人），在他行貸款臵換后我行自動成為第一抵押權人的，階段性擔保可不作要求。三是為增強我行貸款保障，還應與借款人簽訂租金賬戶監管合同（協議）。租金賬戶監管是經營性物業抵押的有益補充，有利于維護我行權益。為進一步強化法律效力，監管合同或協議可在工商部門登記或到公證機關進行公證。四是建立再評估機制。在貸款期內，若市場出現可能影響物業價值的重大變化等情況，應由我行認定的房地產估價機構對抵押物價值進行再評估，確保抵押率在一定比率之內。若抵押物價值貶值，應要求借款人補充抵押物，或對貸款期限、額度、利率重新約定。

由于歷史原因，我行在大城市優質物業的市場份額較低，經營性物業抵押貸款品種的推出，提供了一個有力的競爭手段。各試點行要切實抓住當前有利的歷史機遇，按照分類指導的原則，提供差異化的流程服務和風險控制措施，鎖定有品牌、前景好、租約收入穩定、產權清晰的優質項目，優先辦理，提升我行對優質項目的營銷能力。

各行要加強對經營性物業抵押貸款的管理，在執行本辦法過程中如有問題和建議請及時報告總行（房地產信貸部）。

附件：中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法（試行）

二○○六年八月八日

附件：

中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法（試行）

（二ＯＯ六年六月第一次修訂）

第一章 總 則

第一條 為適應商業地產市場發展需要，規范經營性物業抵押貸款業務，防范商業營業用房在營運初期的經營風險，促進經營性物業抵押貸款業務健康發展，根據《中國農業銀行固定資產貸款管理辦法》和《中國農業銀行商品房開發項目貸款管理辦法》等有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的經營性物業是指已竣工驗收并投入商業運營，經營管理比較規范、經營利潤較為穩定、現金流量較為充裕、綜合收益較好的商業營業用房和辦公用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、星級賓館酒店、綜合商業設施等物業形式。經營性物業抵押貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經營性物業所有權人發放的，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，并以該物業的經營收入進行還本付息的貸款。第三條 經營性物業抵押貸款按照《中國農業銀行固定資產貸款管理辦法》的有關要求實行項目貸款管理。

第二章 貸款對象與用途

第四條 貸款對象。借款人必須是經有權部門批準成立并依法持有企業法人營業執照、實行獨立核算、具有法人資格，其擁有的經營性物業已經投入商業運營，并對其擁有的經營性物業有獨立的處臵權。

第五條 貸款用途。貸款可用于物業在經營期的資金需求。對于自行建造的物業，可用于臵換負債性資金和超過項目資本金規定比例以上的資金；對于購臵的物業，可用于臵換購臵款。貸款不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規貸款。

第三章 貸款條件與申請

第六條 貸款條件。

（一）借款人須具備下列基本條件：

1．具有法人營業執照并已辦理年檢手續；

2．屬于房地產企業的，應取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續；

3．產權清晰、法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好；

4．所有者權益原則上在5000萬元以上；

5．具有貸款證（卡），并在我行開立基本賬戶或一般賬戶，無不良信用記錄；

6．擁有經營性物業全部產權，持有合法、有效的房產所有權證； 7．董事會或相應決策機構同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；

8．同意與我行簽訂項目資金監管協議，承諾物業經營所產生的資金結算、代收代付等中間業務在我行辦理，接受我行對物業經營收入、支出款項的封閉式監管；

9．我行要求的其他條件。

（二）經營性物業須具備的基本條件：

1．經營性物業應符合各地城市商業網點規劃要求，經竣工綜合驗收合格并辦妥房產證，已投入商業運營。新建物業雖未正式投入運營，但已與全球或國內知名企業簽訂了長期租賃合同，承租人支付了保證金并投入資金開始營業裝修，租賃合同也已明確了租金金額和支付方式，發展前景良好的，可視同已投入商業運營。

2．地理位臵優越，物業原則上應位于城市中央商務區和中心商業區等城市中心繁華地段。交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業、商務氛圍濃厚。位列世界五百強企業的商業企業入駐經營的大型超市，區位要求可適當放寬。

3．酒店、賓館類應在4星級（含）以上，且年均入住率高于60％；寫字樓應為甲級（含）寫字樓以上，且年均出租率高于80％；百貨類物業面積（可供我行抵押面積）應大于1萬平方米，且主力店應為知名品牌；混合業態的物業應至少滿足以上一個條件。

4．經營性物業定位準確，經營情況穩定，出租市場前景較好；經營性物業市場價值和租金價格穩定或有上漲趨勢；經營性物業具有較強的變現能力，有利于整體處臵。

第七條 貸款申請。借款人申請經營性物業抵押貸款時，應提供以下資料：

（一）借款人營業執照、組織機構代碼、開發資質等級證書；

（二）借款人驗資報告和公司章程；

（三）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；

（四）借款人董事會或相應決策機構同意借款、同意以經營性物業抵押的決議；

（五）經會計（審計）事務所審計的借款人和重要關聯公司近三年財務報表及最近一個月的財務報表；

（六）經營性物業竣工驗收合格的證明材料、產權證書；

（七）借款人對外出租的有關協議、合同；

（八）農業銀行要求提供的其他證明文件和材料。

第四章 貸款額度、期限、利率與科目

第八條 貸款額度。

貸款額度根據借款期內物業可用于還貸的現金流確定，且貸款額度最高不超過物業市場評估價值的60％，按物業賬面成本計算的，貸款額度最高不超過物業賬面成本的70％。若借款人或其母公司實力雄厚、現金流充裕，有確定的其他合法收入，并愿以其還款的，可以綜合收入還款，但經營性物業產生的現金流占還款來源的比重不得低于80％。原則上不受理貸款額度在1億元以下的經營性物業抵押貸款項目。對于個別地段優越、效益良好、貸款金額在1億元以下的經營性物業抵押貸款項目，可按個案上報總行準入審批后，由分行按權限操作。

第九條 貸款期限。經營性物業抵押貸款期限不得超過10年。同時，經營性物業抵押貸款的期限不得超過借款人法定經營期限和房地產權證的剩余使用年限。

第十條 貸款利率。執行總行規定的固定資產貸款利率標準。第十一條 貸款科目。經營性物業抵押貸款在房地產開發貸款科目中核算反映。

第五章 貸款的調查和評估

第十二條 經營性物業抵押貸款比照商品房開發貸款的有關規定進行調查和評估。

第十三條 貸款調查應重點關注以下內容：

（一）物業的權屬。是否竣工驗收合格、是否取得產權證，物業設定抵押情況。

（二）物業的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式。調查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配；調查租金支付方式，防止物業在抵押給我行時，承租人已經一次性向借款人支付長期租金，或者是將租金與出租人對于承租人的其他債務進行抵銷，導致我行屆時無法從租金中獲得還款來源以及無法處臵抵押物。

（三）租約情況。調查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利對我行抵押權的限制和影響，對抵押權實現的難易程度作必要的預估。

（四）承租人資信、經營狀況、支付租金能力等資質情況。對于承租人經營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的，不宜介入。

（五）借款人整體經營活動現金流情況及綜合還款能力。第十四條 貸款評估應重點評估以下內容：

（一）借款人評價：包括借款人的組織形式、股權結構、經營業績、信用狀況、財務狀況、現金流量狀況等。

（二）抵押物評價：包括抵押物的出租經營情況、實際建造成本、市場價值情況、變現能力等。

（三）償債能力評價：包括財務效益預測、現金流量預測及償債能力預測等，并對物業每年經營收入進行評價，經營收入應扣除大修和日常維護成本。

第十五條 經營性物業抵押物價值評估應采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時結合物業的實際情況采用成本法或市場法。采用收益法的，折現率取10％。

第六章 貸款的審批和發放

第十六條 經營性物業抵押貸款審批權按總行房地產開發貸款授權的有關規定管理，與各分行的房地產開發貸款審批權限一致。

第十七條 經營性物業抵押貸款納入客戶統一授信管理，執行《中國農業銀行固定資產貸款管理辦法》（農銀發〔2005〕10號）有關規定。

第十八條 需突破本辦法貸款條件、抵押率、貸款額度、貸款期限等規定的項目，由總行準入審批后，按各分行權限操作。

第十九條 貸款發放前，必須對經營性物業辦理保險，保險費用由借款人承擔，明確我行為第一受益人，保險期限不得短于我行貸款期限。

第二十條 經營性物業貸款借款合同中要補充明確，我行有權在貸款期內要求指定的房地產估價機構對抵押物重新進行價值評估，若抵押物價值發生貶值，則我行有權要求借款人補充我行認可的抵押物或收回相應貸款，我行有權視市場形勢、抵押物價值變動、出租回報率、市場利率變化等情況，對貸款期限、額度、利率等進行調整。

第七章 擔保方式

第二十一條 經營性物業抵押貸款以竣工驗收合格、取得房產證、并投入正常運營的經營性物業作抵押擔保，必要時還應提供我行認可的其他財產抵、質押、第三方保證，并可視情況要求借款人法人代表或其實際控制人提供連帶責任保證擔保。

第二十二條 經營性物業抵押貸款的抵押率不得超過市場評估價值的60％，以物業賬面成本計算的，抵押率不超過70％。

第二十三條 經營性物業抵押貸款的借款抵押合同必須在房地產管理部門抵押登記并確保我行為抵押物第一抵押權人。臵換他行貸款的，應建立資金專戶，確保我行貸款專項用于歸還他行貸款，確保他行抵押權釋放后設定為我行貸款抵押權。若他行抵押權釋放并為我行設定抵押前我行貸款處于懸空狀態，應要求借款人提供有效的階段性擔保。

第二十四條 借款人應與我行簽訂租金賬戶監管合同或協議，明確物業經營收入直接進入我行指定賬戶，一旦借款人無法償還貸款本息，我行有權直接從該賬戶中扣劃。

第二十五條 為防止業主通過修改租賃合同、另行簽訂長期、低租金合同或以其他方式惡意對抗我行抵押權，應盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續。

第八章 貸款償還

第二十六條 還款方式。在貸款發放前，要根據項目出租前景和租金收取方式制定切實可行的分期還款計劃，一般應采取按季（月）結息、按季（月）歸還貸款本息的還款方式，即將每期營業收入的一定比例歸還貸款本息。考慮到物業的租金回收具有一定的周期性，可給予最長不超過一年的寬限期。

采用綜合還貸的，必須制定明確的按年（季）還款計劃，物業經營收入以外用于還款的綜合收入必須分期（至少按年）落實，不得采用一次還款的方式。

要在借款合同中明確，若房地產市場出現重大變化或發生其他影響貸款安全的情形時，貸款行應與借款人協商變更借款合同關于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內容。協商不成的，應當按照合同約定采取停止發放貸款、要求借款人提前償還已發放貸款、處臵抵押物等措施。同時還要在借款合同中明確，借款人連續2次或累計3次未按約定歸還本息的，我行可依法處臵抵押物。

第二十七條 對于貸款期間能按時償還貸款本息、還款記錄良好、物業租金持續上漲的優質物業，在貸款本金歸還50％以上后，可根據借款人還款能力再行申請經營性物業抵押貸款，按新增貸款管理，由原審批行審批，新發放貸款額度與原貸款額度之和應滿足第八條要求，且不得超過原貸款額度。

第二十八條 借款人提前還款須提前一個月提出申請，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。

第九章 貸后管理

第二十九條 經營行與借款人簽訂資金監管協議。借款人須在我行開立資金監管專戶，對專戶實行收支兩條線管理，建立收入、支出明細臺賬，物業的經營性收入直接進入專戶，除留足每期還本付息金額外資金須經我行審核批準后方可使用。如借款人出現逃避資金監管的行為，我行有權提前要求償還貸款或處臵抵押物。

第三十條 對于已抵押給我行的經營性物業用于租賃的，應審查租賃合同條款約定，是否存在對我行實現抵押權的不利情形，并盡量要求：

1、出租人事先告知承租人，并取得我行的書面同意；

2、承租人向我行出具書面承諾，在我行實現抵押權時，租賃合同提前終止，不得以其租賃權阻礙或干擾我行行使抵押權。

第三十一條 及時掌握出租狀況，準確估算項目經營性現金流量，動態調整還款計劃，現金流量充足時可提前償還貸款。借款人將抵押的物業出售時，須經我行同意并相應歸還我行貸款。

第三十二條 經營行在貸款期內要對抵押物價值進行動態監測，可采用定期再評估等方法，若出現抵押物貶值、租金收入下降等危及我行貸款安全的情況，應及時采取要求借款人補充抵押物或變更貸款額度、期限、利率等措施。

第三十三條 分行和經營行應指定專門客戶經理（小組）加強貸后管理，每半年向審批行報告貸款運作情況。如遇重大問題，及時向審批行報告。由于本貸款品種期限較長，期間如遇客戶經理（小組）變動，需做好交接工作，重新落實客戶經理責任制，并及時報告審批行。

第十章 附 則

第三十四條 本辦法由中國農業銀行總行制定、解釋和修訂。第三十五條 本辦法中就經營性物業抵押貸款未盡事宜執行《中國農業銀行固定資產管理辦法》和《中國農業銀行商品房開發貸款管理辦法》的相關規定。

第三十六條 本辦法自印發之日起執行。

第二篇：中國農業銀行經營性物業貸款管理辦法

中國農業銀行經營性物業貸款管理辦法

第一章

總

則

第一條 為拓展優質信貸市場，規范和促進我行經營性物業貸款業務健康發展，根據中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會有關規定和我行相關制度，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱的經營性物業是指已竣工驗收并投入運營，經營管理規范、經營收入穩定、現金流充裕、綜合收益較好的商業營業用房、辦公用房、賓館酒店、SHOPPING MALL（大型購物中心）、酒店式公寓、工業和倉儲用房等物業形式。經營性物業貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經營性物業所有權人發放的，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，以該物業的經營收入作為主要還款來源的貸款。

第三條 發放經營性物業貸款應符合國家法律、法規的有關規定，遵循“安全性、流動性和效益性”原則。

第二章

貸款對象和用途

第四條 貸款對象。借款人必須經有權部門批準成立并依法持有企業法人營業執照、實行獨立核算、具有法人資格，其擁有的經營性物業產權清晰，已投入商業運營，并對其擁有的經營性物業有獨立的處置權。

第五條 貸款用途。經營性物業貸款可用于借款人生產經營中合理的資金需求，包括置換借款人為建設或購置該物業形成的負債性資金、超出項目資本金規定比例以上的資金及物業價值中的增值資金，物業在經營期間維護、改造、裝修、招商等經營性資金，置換存量經營性物業貸款等，不得用于國家明令禁止的投資領域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規貸款。

第三章

貸款條件和申請資料

第六條 貸款條件。

（一）借款人須具備的基本條件：

1.具有貸款證（卡），并在我行開立基本賬戶或一般賬戶，信用等級原則上在A+級（含）以上，無不良信用記錄；

2.產權清晰、法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好； 3.屬于房地產開發企業的，應取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續；

4.所有者權益在8000萬元（含）以上；

5.主要股東或實際控制人經營業績良好，綜合實力較強； 6.擁有經營性物業產權，持有合法、有效的房產所有權證； 7.董事會或相應決策機構同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；

8.同意與我行簽訂項目資金監管協議，承諾物業經營所產生的資金結算、代收代付等中間業務在我行辦理，接受我行對物業經營收入、支出款項的封閉式監管； 9.中國農業銀行規定的其他條件。

（二）經營性物業須具備的基本條件：

1.經營性物業應符合各地城市商業網點規劃或產業規劃要求，經竣工綜合驗收合格并辦妥房產證，已投入商業運營；

2.地理位置優越，物業應位于城市中央商務區、中心商業區或開發區等城市經濟中心地段。物業所在區域交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業、商務氛圍濃厚或工業資源密集。世界五百強企業入駐的經營性物業，區位要求可適當放寬；

3.賓館酒店類物業應為四星級（含）以上或雖未取得星級認證但按四星級（含）以上標準建設，年均入住率不低于所在城市或所在區域平均入住率；經濟型酒店和酒店式公寓應由國內外知名酒店管理公司管理，且年均入住率不低于80%；寫字樓物業應為甲級（含）寫字樓以上，年均出租率不低于所在城市或所在區域平均出租率；商業營業用房類物業的面積（可供我行抵押面積）原則上應不小于1萬平方米，年均出租率不低于所在城市或所在區域平均出租率；混合業態的物業應至少滿足以上一個條件；

4.工業和倉儲用房類物業的用地性質應為工業用地，土地使用權類型為出讓，物業建設形式為標準工業廠房、研發基地用房、倉儲用房及相關配套設施等，物業面積不小于5萬平方米；

5.經營性物業定位準確，經營情況穩定，出租市場前景良好；市場價值和租金價格穩定或有上漲趨勢；具有較強的變現能力，有利于整體處置。第七條 貸款申請資料。

借款人申請經營性物業貸款時，應提供以下資料：

（一）借款人營業執照、組織機構代碼證，對于房地產開發企業需提供開發資質等級證書；

（二）借款人驗資報告和公司章程；

（三）借款人貸款證（卡）和資信證明材料；

（四）借款人董事會或相應決策機構同意借款、同意以經營性物業抵押的決議；

（五）經會計（審計）事務所審計的借款人和重要關聯公司近三年財務報表及最近一期的財務報表；

（六）經營性物業竣工驗收合格的證明材料、合法有效的房產所有權證等權屬證明文件；

（七）經營性物業對外出租的有關協議、合同以及其他對現金流有重大影響的文件與資料；

（八）物業經營方或主要承租人的經營、財務等資料；

（九）中國農業銀行要求提供的其他證明文件和材料。

第四章

貸款額度、期限、利率和科目

第八條 貸款額度。經營性物業貸款的額度根據物業可用于還貸的現金流確定，同時應綜合考慮物業的評估價值，貸款額度最高不超過抵押物評估價值的70%。

第九條 貸款期限。經營性物業貸款期限最長不超過10年，具體貸款期限應綜合考慮借款人融資需求、現有融資情況、物業預期經營現金流狀況、借款人其他綜合還款來源等因素合理確定。貸款期限最長不超過借款人法定經營期限，也不得超過物業產權證的剩余使用年限。

第十條 貸款利率。按照中國農業銀行相關利率政策執行。第十一條 貸款科目。經營性物業貸款在房地產開發貸款科目中核算反映。

第五章

貸款擔保方式

第十二條 經營性物業貸款以竣工驗收合格、取得房產證的經營性物業抵押擔保，必要時還應提供我行認可的其他財產抵（質）押或第三方以及借款人法定代表人或其實際控制人連帶責任保證擔保。

第十三條 對能夠辦理應收賬款質押登記手續的，應按照規定辦理應收賬款質押。

第十四條 非工業和倉儲用房類經營性物業貸款的抵押擔保額度不得超過抵押物評估價值的70%，工業和倉儲用房類經營性物業貸款的抵押擔保額度不得超過抵押物評估價值的60%。

第十五條 經營性物業貸款抵押必須在房地產管理部門辦理抵押登記并確保我行為抵押物第一順位抵押權人，辦理抵押物登記時須提供抵押物房產證、借款合同和抵押合同等相關材料。置換他行貸款的，為防止他行抵押權消滅并為我行設定抵押前我行貸款處于懸空狀態，應要求借款人提供有效的階段性擔保，對于可通過設定我行為第二順位抵押權人、在置換他行貸款后我行自動成為第一順位抵押權人的，階段性擔保可不作要求。

第十六條 為防止借款人通過修改租賃合同、另行簽訂長期低租金合同或以其他方式對抗我行抵押權，應盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續。

第十七條 為確保工業和倉儲用房類經營性物業的變現能力，應要求借款人將必要的生產、生活配套服務設施一并抵押。

第六章

貸款調查和評估

第十八條 經營性物業貸款的調查主要包括合法性調查、安全性調查和效益性調查。調查主要包括以下內容：

（一）借款人是否具備合法承貸主體資格，法人營業執照是否真實有效、貸款證（卡）是否真實有效并經過年檢。

（二）物業的權屬狀況。物業是否經竣工驗收合格、是否取得產權證，物業設定抵押情況。

（三）物業的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式。調查租金收入與貸款額度、貸款期限是否匹配；調查租金支付方式，防止物業在抵押給我行時，承租人已經一次性向借款人支付長期租金，或者是將租金用來償還出租人所欠承租人的債務，導致我行屆時無法從租金中獲得還款來源或者增加處置抵押物的難度。

（四）租約情況。調查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利對我行抵押權的限制和影響，對抵押權實現的難易程度作必要的預估。

（五）承租人資信、經營狀況、支付租金能力等情況。是否存在承租人經營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金等情況。

（六）物業在當地同類市場的競爭優劣勢情況，其經營收益、轉讓價值等市場行情的歷史波動狀況以及貸款期內的預期變化趨勢。

（七）貸款用途、金額、期限、還款計劃是否合理，是否與物業的經營特征相符。

（八）貸款期內借款人的經營計劃和重大投資計劃，及其對物業經營的影響。

（九）對于采用綜合還款方式的，要重點調查借款人的整體經營及財務狀況，財務管理水平和資產營運能力，收入、利潤來源和現金流情況；借款人除租金收入外的其他經營收入來源，企業是否具備綜合還款能力。

第十九條 貸款評估應重點評估以下內容：

（一）借款人評價：包括借款人的組織形式、股權結構、經營業績、信用狀況、財務狀況、現金流量狀況等。

（二）抵押物評價：包括抵押物的出租經營情況、實際建造或購置成本、市場價值情況、變現能力等。

（三）償債能力評價：包括財務效益預測、現金流量預測及償債能力預測等，并對物業每年經營收入進行評價，經營收入應扣除定期大修和日常維護成本。

第二十條 經營性物業貸款的抵押物價值評估應采用兩種（含）以上方法，以收益法為主，同時結合物業的實際情況采用成本法或市場法。采用收益法的，折現率取值原則上限定在9％—10％范圍內。對于同時滿足以下條件的客戶，出于同業競爭需要，折現率取值最低可放寬到7%：

1.符合本《辦法》第六條第一款規定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。

第七章

貸款審查、審批、發放和償還

第二十一條 對經營性物業貸款的審查和審批按總行相關制度辦法執行。

第二十二條 貸款發放前，必須對經營性物業辦理保險，保險費用由借款人承擔，需明確我行為第一受益人，保險期限不得短于我行貸款期限。物業保險可采用一次性購買或按為單位分期購買方式，采用按為單位分期購買的，借款人要與保險公司簽訂覆蓋借款期限的續保協議，并保證保險期限的連續性。

第二十三條 經營性物業貸款的借款合同中要補充明確以下內容：

（一）我行有權在貸款期內要求由指定的房地產估價機構對抵押物價值重新進行評估，若抵押物價值發生貶值，我行有權要求借款人補充抵押物或收回相應貸款。

（二）若房地產市場出現重大變化或發生其他影響貸款安全的情形，經營行可與借款人協商變更借款合同中關于貸款額度、期限、利率、每期還款金額等內容，協商不成的，我行有權按照合同約定采取停止發放貸款、要求借款人提前償還已發放貸款、處置抵押物等措施。

（三）借款人若連續2次或累計3次未按約定歸還貸款本息，我行可依法處置抵押物。

（四）抵押權存續期間，未經經營行書面同意，抵押人不得以變賣、再次抵押、抵償債務、贈與或以其他任何方式處置抵押物業。經營行書面同意后，借款人可將抵押物業變賣，實現的價款應優先用于償還我行貸款。

第二十四條 對于經營性物業貸款，原則上需采用本物業產生的現金流歸還貸款，若借款人或其母公司實力雄厚，現金流充裕，有確定的其他合法收入，并愿以其還款的，可以其他綜合收入還款，但本物業產生的現金流占還款來源的比重不得低于80％。

第二十五條 還款方式。在貸款發放前，要根據物業現金流情況、項目出租前景和租金收取方式制定切實可行的分期還款計劃，考慮到物業的租金回收具有一定周期性，可給予最長不超過一年的寬限期。

采用綜合還貸的，應制定明確的按年（季）還款計劃，物業經營收入以外用于還款的綜合收入應分期落實。

第二十六條 我行有權對借款人提前還款收取違約金，經營行應就違約金的收取標準在借款合同中予以明確。借款人提前還款的，需提前一個月提出申請，并按我行確定的提前還款日歸還剩余的貸款本息。

第八章貸后管理

第二十七條 借款人應與我行簽訂資金監管協議，借款人需在我行開立資金監管專戶，對專戶資金實行收支兩條線管理，建立收入、支出明細臺賬，物業的經營性收入直接進入專戶，經營行對專戶資金的實際使用情況進行監管；一旦借款人未按時償還貸款本息，我行有權直接從該賬戶中扣劃，如借款人出現逃避資金監管的行為，我行有權提前要求償還貸款本息或處置抵押物。

第二十八條 經營行在貸款期內應采用定期或不定期再評估方式對抵押物價值進行動態監測。

第二十九條 對已抵押給我行的經營性物業用于租賃的，應審查租賃合同約定的條款是否存在不利于我行抵押權實現的情形，并要求出租人事先告知承租人該經營性物業已抵押給我行；同時盡量要求承租人向我行出具書面承諾，在我行實現抵押權時，租賃合同提前終止，不得以其租賃權阻礙或干擾我行行使抵押權。

第三十條 經營行需及時掌握出租狀況，準確估算項目經營性現金流量，動態調整還款計劃。

第三十一條 分行和經營行應制定貸后監管方案，指定專門客戶經理（小組）加強貸后管理，經營行需定期對經營性物業貸款進行檢查，發現物業出租情況惡化、借款人實際租金收入明顯低于貸款申報時水平、租金收入不足以維持正常經營和歸還分期還款額及其他風險預警信號時，經營行應及時按要求進行風險預警并采取風險防范措施。

經營行需每半年向審批行報告貸款運作情況，如遇重大問題，需及時向審批行報告。由于本貸款品種期限較長，期間如遇客戶經理（小組）變動，需做好交接工作，落實客戶經理責任制。

第九章

貸款差異化管理規定

第三十二條 對于同時符合以下條件的經營性物業貸款，貸款期限最長可放寬到15年：

（一）借款人同時滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

3.綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。

（二）物業產權清晰、地理位置優越、市場知名度較高、租金收入穩定、經營前景良好、物業產生現金流能夠全部覆蓋貸款本息；

（三）物業形態限于賓館酒店、寫字樓和商業營業用房，其中：賓館酒店應為五星級（含）以上，由國內外知名酒店管理公司經營；寫字樓項目應為甲級（含）以上；商業營業用房的主力店應為知名品牌。第三十三條 對于同時符合以下條件的經營性物業貸款，本物業產生現金流占還款來源的比例最低可放寬到60％：

（一）借款人同時滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實力雄厚、現金流充裕,所有者權益在3億元（含）以上，資產負債率低于75%。

（二）物業產權清晰、地理位置優越、市場知名度較高、經營收入穩定、經營前景良好；

（三）物業形態限于賓館酒店、寫字樓和商業營業用房，其中：賓館酒店應為五星級（含）以上，由國內外知名酒店管理公司經營；寫字樓項目應為甲級（含）以上；商業營業用房的主力店應為知名品牌；

（四）經營性物業貸款期限不得超過10年。

第三十四條 工業和倉儲用房類經營性物業所在區域應為合法設立并已通過審核、競爭優勢明顯、產業基礎雄厚、發展潛力良好的國家級開發園區、省級開發園區以及經濟發達城市內符合城市規劃、基礎設施完備、產業集聚度高的工業片區。

第三十五條 “房地產開發貸款+經營性物業貸款”組合貸款

（一）定義：“房地產開發貸款+經營性物業貸款”組合貸款（以下簡稱“組合貸款”），是指對符合條件的房地產開發項目，在項目建設期將開發貸款和經營性物業貸款一并進行調查、審查和審批，其中開發貸款用于項目建設期的資金需求，經營性物業貸款用于置換開發貸款，對符合我行經營性物業貸款審批設定提款條件的，物業竣工并投入經營后直接發放經營性物業貸款。

（二）額度、期限和科目：房地產開發貸款額度根據項目投資情況確定，經營性物業貸款額度根據對物業未來現金流和抵押物價值的預測情況確定，但不得超過房地產開發貸款額度。組合貸款總期限不得超過15年，其中：開發貸款期限不得超過5年；經營性物業貸款期限原則上不得超過10年。組合貸款中的房地產開發貸款和經營性物業貸款應分別在相應科目反映。

（三）授權、授信規定：組合貸款不改變現有的授權、授信體制。考慮到部分區域的經營性物業貸款權限大于房地產開發貸款權限，本著審慎原則，組合貸款的審批權限按房地產開發貸款權限掌握。組合貸款納入客戶統一授信管理，考慮到經營性物業貸款專門用于置換我行開發貸款，為避免在授信階段重復計算開發貸款和經營性物業貸款授信額度，降低客戶授信空間，對于經營性物業貸款可不單獨審批授信額度，實行經營性物業貸款與房地產開發貸款授信額度共享。

（四）業務運作流程：在介入房地產開發貸款項目時，可將開發貸款和經營性物業貸款一并進行調查、審查和審批，同時對經營性物業貸款設定相關提款條件，審批結束后，根據項目開發進度發放開發貸款，待物業竣工驗收投入經營后，滿足經營性物業貸款審批設定提款條件的發放經營性物業貸款，用于置換房地產開發貸款。

（五）適用條件 1.借款人同時滿足以下條件：

（1）符合本《辦法》第六條第一款規定的貸款基本條件；（2）信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

（3）綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。

2.物業需為開發后用于出租（或自營）的整體項目或可保持相對完整并可獨立抵押的整體項目的一部分。物業形態限于賓館酒店、寫字樓、商業營業用房等商業經營性物業。

（六）貸款方案確定

借款人須在申請貸款前，明確項目租售計劃。若項目租售計劃為整體出租（或經營），可就整體項目確定組合貸款方案；若項目租售計劃為部分銷售、部分出租（或經營），而我行在房地產開發貸款階段擬對整體項目予以介入，則需對銷售部分和出租（或經營）部分分別確定貸款方案，對于銷售部分只可制定房地產開發貸款方案，對于出租（或經營）部分可制定組合貸款方案。

（七）風險控制措施

1.設定經營性物業貸款提款條件。在對組合貸款進行審批時，需對后期經營性物業貸款設定具體提款條件，在所有提款條件均滿足后方可發放經營性物業貸款。具體提款條件需包括（但不限于）以下幾點：

（1）客戶的整體經營及財務狀況正常，經營收入、利潤及現金流情況與我行房地產開發貸款評估的情況相同或優于評估情況；（2）取得物業房屋所有權證書；

（3）物業出租率或意向性租約簽約率不低于60%；

（4）物業未來租金收入水平穩定、現金流足以覆蓋貸款本息；（5）經營性物業貸款抵押率不高于70%。

2.組合貸款中的經營性物業貸款用途需符合本辦法規定，并且優先作為開發貸款的還款來源。

3.對于客戶出現重大風險狀況如經營情況惡化、經營收入及利潤水平遠低于預期、未來現金流無法覆蓋貸款本息，項目出現建設期延長、招租情況不理想、租金水平或物業評估值遠低于評估預測值等情況，無法達到組合貸款審批預設條件的，應及時中止經營性物業貸款的發放，同時采取以下措施保證開發貸款安全：

（1）要求借款人調整經營策略，將原計劃用于出租或自營的物業變更為銷售方式，盡快回籠資金；

（2）要求借款人通過他行融資、股東代償等方式歸還我行開發貸款；

（3）要求借款人落實足額抵押擔保，對于集團性客戶，還應增加集團或核心公司保證擔保，落實貸款第二還款來源。

4.做好前期開發貸款與后期經營性物業貸款抵押擔保銜接工作，對于開發貸款的抵押權消滅后、經營性物業貸款的抵押權設定前，我行貸款處于懸空狀態的，應要求借款人提供有效的階段性擔保。

第十章

貸款管理特別規定

第三十六條 對于物業所有權人與借款人不一致的，原則上不得發放經營性物業貸款，但對于同時滿足以下條件的客戶，確有融資需求的，可采用將物業所有權人作為共同借款人或連帶責任保證擔保人，并將物業所有權人作為抵押人方式進行運作，同時需以個案方式報總行（房地產信貸部）準入同意后按相關權限和流程運作：

1.符合本《辦法》第六條第一款規定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄；

3.綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。

第三十七條 對于我行已經辦理的存量經營性物業貸款業務，在滿足以下條件的前提下，可根據借款人需求，重新測算貸款金額、商定貸款期限、約定貸款用途，按照相關權限及程序審批發放新貸款置換存量貸款：

（一）借款人同時滿足以下條件：

1.符合本《辦法》第六條第一款規定的貸款基本條件； 2.信用等級AA及以上，無不良信用記錄;

3.綜合實力雄厚、現金流充裕，所有者權益在2億元（含）以上，資產負債率低于75%。

（二）存量經營性物業貸款還款記錄良好，無不良信用記錄；

（三）物業形態限于賓館酒店、寫字樓和商業營業用房；

（四）與存量貸款發放時相比，物業租金水平明顯上漲或抵押物價值明顯增加；

（五）新貸款超過存量貸款的額度應符合本辦法第五條規定的用途。

第十一章

附

則

第三十八條 本辦法由中國農業銀行總行制定、解釋和修訂。第三十九條 本辦法下發后，《中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法（試行）》（農銀發〔2006〕244號）和《關于<中國農業銀行經營性物業抵押貸款管理辦法（試行）>（修訂稿）補充規定的通知》（農銀辦發〔2007〕422號）同時廢止，其他政策制度與本辦法不一致、相抵觸的，以本辦法為準。

第四十條 本辦法自印發之日起執行。

第三篇：經營性物業抵押貸款管理辦法

XXXX農村商業銀行股份有限公司 經營性物業抵押貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為適應信貸業務發展需要，拓寬市場競爭渠道，進一步規范和促進經營性物業抵押貸款業務，根據國家相關法律法規和《XXXX農村商業銀行股份有限公司信貸管理基本制度》等規定，特制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱的經營性物業是指通過竣工驗收已投入或準備投入商業運營商業營業用房、辦公用房和工業用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、賓館酒店、綜合商業設施、標準廠房等，當前或預期經營利潤穩定或持續增長、現金流量穩定、綜合收益好、管理規范的物業。

經營性物業抵押貸款是指XXXX農村商業銀行股份有限公司(以下簡稱“本行”)對具有合法承貸主體資格的企（事）業法人、個體工商戶、自然人，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，并主要以該物業的經營收入還本付息的貸款。

第二章 貸款對象和用途

第三條 貸款對象。經工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的企(事)業法人、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。

第四條 貸款用途。主要用于物業在經營期間的資金需求，包括物業本身的裝修改造、所經營項目的資金周轉、擴大經營規模和其他合理經營資金需求，不得從事股本權益性投資、股票、期貨等投機經營活動或國家法律法規明確禁止的經營項目。

第三章 貸款條件和申請

第五條 貸款條件。貸款條件分為貸款對象條件和經營性物業條件，貸款對象又分為法人類和自然人類。

（一）貸款對象須具備下列基本條件：

法人類貸款條件

1、具有法人營業執照并已辦理年檢手續；

2、屬于房地產開發企業的，應取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續；

3、產權清晰、法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好；

4、具有有效貸款卡，并在本行開立基本賬戶或一般賬戶，無不良信用記錄。信用記錄包含貸款逾期、他行不良貸款、受工商行政、稅務等部門查處或個人受公安機關處分等；

5、擁有經營性物業全部產權，持有合法、有效的房產所有權證和土地使用權證；

6、董事會或相應決策機構同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；

7、本行要求的其他條件。

自然人類貸款條件

1、個人資信良好。在我行及他行未發生過逾期和不良記錄，社會形象佳，未受過公安和行政部門處罰，個人及家庭負債與其經營收入相符；

2、擁有經營性物業產權，持有合法、有效的房產所有權證和土地使用權證，個人名下物業可為與他人共有，但須征得共有人的書面同意；

3、借款人及共有人同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；

4、本行要求的其他條件。

（二）經營性物業具備的基本條件：

1、經營性物業應符合我市規劃要求，經竣工綜合驗收合格并辦妥房產證，己投入商業運營或準備進入商業運營；

2、地理位置優越，物業原則上應位于城區中心商業區、農村集鎮中心區、工業集居區等交通便捷、人流、物流、車流充裕，商業氛圍濃厚的繁華地段；

3、經營性物業已使用期限原則上不超過10年；經營性物業用地已使用年限原則上不超過10年；

4、經營性物業定位準確，已投入運營且經營情況穩定，出租市場前景較好，在貸款期內現金流足夠按期歸還貸款本息；

5、經營性物業市場價值和租金價格穩定或有上漲趨勢；

6、經營性物業具有較強的變現能力，有利于整體處置；

7、經營性物業必須通過出讓方式合法取得國有土地使用權證書。

第六條 貸款申請。借款人申請經營性物業貸款時，除提供本行《信貸管理基本制度》及相關文件要求的資料外，還需提供以下資料：

（一）經營性物業竣工驗收合格的合法有效證明材料、產權證書；

（二）租賃的物業。須提供真實的租賃合同原件，出租人的營業執照或身份證；

（三）物業用于出租的，須提供真實的租賃合同、協議原件、承租方營業執照、承租方知曉物業抵押給本行的聲明等。若不能提供上述資料時，調查人應在調查報告中明確提出不能提供的理由及對抵押權實現的障礙，如無影響可不提供上述資料；

（四）物業用于經營的，須提供經營主體的營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證；

（五）本行要求提供的其他證明文件和資料。

第四章 貸款額度、期限、利率

第七條 貸款額度。貸款額度根據借款人經營狀況、還款能力、抵押物價值等因素綜合確定，最高原則上不超過3000萬元，其中以城區經營性物業抵押的貸款額度原則上不得超過房產評估價值的70%，以農村地區經營性物業抵押的貸款額度原則上不得超過房產評估價值的60%，以土地抵押部分均不得超過土地評估價值的50%。

第八條 貸款期限。根據物業項目的還款進度確定經營性物業貸款的具體還款期限，經營性物業抵押貸款期限最長不得超過10年。同時，經營性物業抵押貸款的期限不得超過借款人法定經營期限和房地產權的剩余使用年限。

第九條 貸款利率。按照不低于央行發布同期同檔基準利率的1.3倍執行。

第五章 貸款的調查和評估

第十條 申請經營性物業抵押貸款，應向本行提供以下資料：

（一）法人客戶：

1、營業執照（副本）；

2、稅務登記證；

3、組織機構代碼證（副本）；

4、貸款卡、基本賬戶開戶許可證；

5、公司章程及驗資報告，出具董事會決議的企業還須提供股東大會關于成立董事會的決議或相關證明材料；

6、法人代表身份證明，相關授權委托書；

7、公司同意借款決議；

8、當期、上年末、同期財務報表（資產負債表、損益表、現金流量表）；

9、主要發生資金往來銀行賬戶對賬單和本行銀行賬戶對賬單，如重復只提供一份；

10、經營性物業權證（房產所有權證書和土地使用權證書）；

11、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

12、相關抵押擔保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押決議等；

13、本行需要提供的其他資料。

（二）個人客戶：

1、借款人身份證及配偶身份證、結婚證、夫妻共同借款聲明（個體工商戶須提供營業執照）；

2、申請人簡易資產負債表；

3、經營性物業權證（房產所有權證書和土地使用權證書）；

4、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

5、相關抵押擔保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押證明等；

6、本行需要提供的其他資料。

第十一條 經營性物業抵押貸款的調查和評估應重點關注以下內容:

（一）借款人的主體資格。公司的組織形式、股權結構、經營業績、信用狀況、財務狀況、現金流量狀況，并對物業每年經營收入（個人收入等）及綜合還款能力進行評價;個人的經營業績、信用狀況、財務狀況等進行調查和評估，并對物業每年經營收入及綜合還款能力進行評價；

（二）物業的權屬，是否竣工驗收合格、是否取得產權證；物業的出租經營情況、實際建造成本、市場價值情況、變現能力、大修及日常維護成本等；

（三）物業的運營時間，是否屬于開發建設期和營運初期等高風險階段的項目；

（四）物業的完整性情況，是否物業中的優質部分已出售，或是僅是部分物業用于抵押，抵押權是否分散等，綜合判定是否會造成整體處置的困難或抵押物變現價值的不足；

（五）物業的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情況，租金收入是否與貸款額度和貸款期限相匹配等；

（六）租賃合同（協議）情況。租賃合同（協議）是否真實，其內容是否存在損害本行利益的約定，特別是承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利等對本行使抵押權的限制和影響。

同時，為防止借款人與承租人雙方合謀以租賃權惡意對抗本行抵押權，必須對租賃合同備案的真實性進行調查認定；

（七）承租人的情況，包括其資信、經營狀況、租金支付能力及違約情況等。

第六章 貸款的審批和發放

第十二條 經營性物業抵押貸款審批權按照本行《貸款授權管理辦法》及相關的補充調整文件的有關規定管理。

第十三條 貸款發放前，根據貸款人需要，可對經營性物業辦理保險，保險費用由借款人承擔，并明確本行為第一受益人，保險期限不得短于貸款期限。

第十四條 貸款行應通過受托支付或借款人自主支付的貸款資金審核支付方式進行管理與控制。

第七章 擔保方式

第十五條 經營性物業抵押貸款以竣工驗收合格、且已取得房產證、土地證，并投入正常運營的經營性物業的房地產同時作抵押擔保，必要情況下，可追加其他擔保方式。

第十六條 經營性物業抵押貸款的借款合同、抵押合同必須在房地產管理部門抵押登記并確保本行作為第一抵押權人。

第八章 貸款償還

第十七條 還款方式為等額本息還款。貸款行根據借款人的收入實現時間來決定具體的還款期限，以月租方式或日常經營實現收入的，可選擇按月還款；以季租、半年租、年租或其他實現收入周期超1個月的，可選擇按季還款。

第十八條 等額本息還款，把經營性物業貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月或季中。作為還款人，每個月或季歸還固定金額，每個月或季還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

第十九條 在借款合同中應明確下列事項

（一）若借款人有三次未按期歸還貸款本金或利息的，本行即有權依法追償處置抵押物；

（二）若借款人無法及時足額償還貸款本息的，本行有權從借款人在本行開立的所有賬戶中直接扣劃。

第九章 貸后管理

第二十條 經營性物業用于自營的，借款人必須在本行開立結算賬戶，并承諾物業經營收支及其他相關結算全部通過該結算賬戶辦理，經營（出租）收入歸行率不低于80%。

第二十一條 及時掌握出租狀況，準確估算項目經營性現金流量，動態調整還款計劃，現金流量充足時可提前償還貸款。借款人將抵押的物業出售時，須經本行同意并相應歸還本行貸款。

第二十二條 經辦行在貸款期內要對抵押物價值進行動態監測，確保抵押率控制在合理的范圍內。若出現抵押物貶值、租金收入下降等可能危及本行信貸資金安全的情形時，應及時預警風險并采取有效風險控制措施。

第二十三條 經辦行應指定專人加強貸后管理，嚴格按照我行《貸款“三查”實施細則規范》等相關制度執行，及時掌握項目租售情況，準確估算項目經營性現金流量，認真做好項目資金監管，制定科學合理的還款計劃，如發生重大情況，應及時報告。期間如遇信貸人員變動的，必須做好交接工作，重新落實管理責任。

第十章 附 則

第二十四條 本辦法中就經營性物業抵押貸款未盡事宜執行本行《信貸管理基本制度》等相關規定。

第二十五條 本辦法由XXXX農村商業銀行負責修訂和解釋。

第二十六條 本辦法自印發之日起執行。

第四篇：經營性物業抵押貸款申請書文本

經營性物業抵押貸款申請書文本

1、公司簡介

A、包括注冊資金、股東及持股比例；

B、屬于房地產企業的，說明房地產開發企業資質等級；

C、公司或控股股東簡介。

2、經營性物業概況

A、經營性物業地理位置；

B、經營性物業等級，酒店、賓館類星級，寫字樓等級，百貨類物業面積，混合業態的物業分別進行說明；

C、經營性物業定位，出租情況包括出租率、租賃合同的租期、租金水平。整體經營情況及現金流情況；

3、貸款要求

A、申請貸款金額、期限、用途；

B、用款計劃。

4、抵押和擔保的具體措施

A、說明用於本次抵押貸款的物業名稱和面積、實際建造成本、評估價值；

B、如果物業已作抵押，需要說明己抵押貸款的金融機構名稱、名稱和面積、貸款金額及還款日期，并明確是否同意在資金方確認放款的情況下，項目方運用過橋資金還清原來欠款。資金方不作第二順位抵押權人。

C、擔保措施

5、還貸方案

A、還款方式；

B、還款計劃等。

6、情況說明

A、公司或有負債及對外擔保情況說明；

B、未決訴訟情況說明。

第五篇：《中國農業銀行農村土地承包經營權抵押貸款管理辦法(試行)》

附件

中國農業銀行農村土地承包經營權 抵押貸款管理辦法（試行）

第一章 總 則

第一條 為適應農業農村改革發展需要，規范農村土地承包經營權抵押貸款業務，根據《中華人民共和國農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》等法律法規和農業銀行相關信貸制度，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱農村土地，是指農民集體所有和國家所有依法由農民集體使用的耕地、林地、草地、荒地、湖泊水面以及其他依法用于農業的土地。

第三條 本辦法所稱農村土地承包經營權是指以家庭方式或通過招標、拍賣、公開協商等方式承包，以轉包、出租、互換、轉讓或其他符合法律法規的方式流轉，取得農村土地承包經營權并享有占有、使用、收益和一定處分的權利。

第四條 本辦法所稱農村土地承包經營權抵押貸款是指借款人在不改變土地所有權、承包權性質，不改變農村土地農業用途的條件下，將農村土地承包經營權及地上附著物作為抵押擔保向農業銀行申請辦理的借款業務。

第二章 貸款對象及條件

第五條 貸款對象。農村土地承包經營權抵押貸款對象為依托農村土地開展農業生產經營的專業大戶、家庭農場、農民合作社、農業企業及家庭承包經營農戶等農業經營主體。

第六條 借款申請人除符合農業銀行信貸基本制度和單項信貸產品的基本條件外，還應具備以下條件：

（一）具有較豐富的種養經驗和技術，其中從事農業種植業生產經營時間不低于2年，從事養殖業生產經營時間不低于3年。

（二）從事農業生產經營項目自有資金比例不低于30%。

（三）大田作物種植。水稻、小麥、玉米、大豆等糧食種植面積一年一熟地區不低于100畝，一年兩熟地區不低于50畝；棉花、蔬菜、蓮藕等經濟作物種植面積不低于50畝。

（四）水產品養殖。魚池、網箱精養面積不低于50畝，大湖、水庫散養面積不低于500畝。

（五）設施及特種農業。采取溫室大棚等設施開展農業生產經營的，以及從事林果、花卉、苗木、人參等特種農業的，種植或養殖面積不低于5畝。

（六）以家庭承包方式取得農村土地承包經營權開展農業生產經營的，種植或養殖面積準入條件可為以上第三至第五款標準的50%。

第三章

貸款用途、額度、期限、利率、用信及還款方式

第七條 貸款用途。農村土地承包經營權抵押貸款用于借款人在承包或流轉土地范圍內從事農業生產經營的融資需求，包括：

（一）土地整理與復墾。

（二）道路、灌溉、溫室大棚等農業基礎設施建設。

（三）農業機械設備、生產資料、人工等費用。

（四）倉儲、物流等流通環節費用。

（五）借款人取得農村土地承包經營權并已繳付一定期限的租金，以此為抵押，可用于剩余期限的后續租金繳付；或為擴大經營規模，用于擬抵押農村土地承包經營權之外其他土地經營權的租金繳付。

第八條 貸款額度。農村土地承包經營權抵押貸款額度應根據借款人實際資金需求、承貸能力以及抵押物的評估價值確定，同時不超過貸款期間借款人農業生產經營收入現金流的50%。

自然人客戶單戶額度最高不超過1000萬元，法人客戶最高不超過授信額度。

第九條 貸款期限。農村土地承包經營權抵押貸款期限根據農業生產用途、周期和現金流確定，同時應遵循以下規定：

（一）對于從事水稻、小麥等生長周期一年以內作物，用途為支付農業生產資料、人工費用等日常經營需求的，貸款期限不

超過1年。

（二）對于用途為農田基礎設施建設、土地整理和復墾、購臵大型機械設備、投入倉儲物流，以及從事林果、苗木等生長周期較長作物的，貸款期限最長不超過5年。

（三）對于用途為支付農村土地承包經營權租金的，視經營收入的現金流確定，最長不超過5年。

（四）貸款期限應短于農村土地承包經營權承包或流轉合同剩余年限3年（含）以上；采用分期繳付租金方式的，同時應短于已繳清租金的剩余使用年限1年（含）以上。

（五）如遇到重大自然災害或重大疫情導致貸款到期無法償還，但仍具備正常生產經營能力，在擔保措施不喪失或削弱情況下，經原審批行批準可辦理展期或重新約期。重新約期延長期限不超過原貸款期限的50%。

第十條 貸款利率。農村土地承包經營權抵押貸款定價按農業銀行利率管理規定在授權范圍內執行。

第十一條 用信及還款方式。根據客戶農業生產經營和實際需求采取一次或分次放款的用信方式。貸款期限在1年以內（含）的，可采取利隨本清、一次還本分期付息、分期還本付息等還款方式；貸款期限在1年以上的，必須采取分期還款方式，還款間隔不得長于1年。

第四章

抵押擔保管理

第十二條 借款人需為擬設定抵押的農村土地承包經營權權

利人（或共有人）；以農民合作社作為借款主體的，抵押人可以為農民合作社社員。

第十三條 農村土地承包經營權可單獨抵押，也可采用其他資產抵（質）押、保證擔保等組合擔保方式。自然人客戶采用農村土地承包經營權單獨抵押的，鼓勵其購買人身意外傷害保險；法人客戶采取農村土地承包經營權單獨抵押的，應要求其主要股東或實際控制人提供連帶責任保證擔保。

第十四條 用于抵押的農村土地承包經營權應符合以下條件：

（一）土地不改變農業用途，具備持續農業生產能力。

（二）取得農村土地承包經營權的手續符合相關法律和國家政策規定：

1．通過承包或互換、轉讓方式流轉的，需取得農村土地承包合同或農村土地承包經營權流轉合同，以及農村土地承包經營權證。

2．通過轉包、出租方式流轉的，需取得農村土地承包經營權流轉合同，且在鄉（鎮）人民政府農村土地承包管理部門辦理了合同鑒證。

（三）符合抵押登記條件，能夠在當地縣級（含）以上政府指定部門辦理他項權利登記或其他相關證明材料。

（四）通過家庭承包方式取得農村土地承包經營權的，需預留口糧田（家庭成員人數乘以全國人均耕地面積計算），不得納

入抵押范圍，或提供其他收入來源能保障家庭基本生活的證明。

（五）采取分期繳付租金方式的，已繳清租金的剩余使用年限在2年（含）以上。

（六）租金繳付不符合上述第五款規定，但同時滿足下列條件的，已繳清租金的剩余使用年限可為1年，貸款期限不受第九條第四款“采用分期繳付租金方式的，同時應短于已繳清租金的剩余使用年限1年（含）以上”的規定。

1.地上已修建溫室大棚或建設水利設施，且前期已累計交清2年及以上租金、持續生產經營2年及以上，承包或流轉合同剩余年限在5年（含）以上。

2.已投保農業保險，保險理賠范圍包括當地農業主要風險，賠付金額可以覆蓋我行貸款本息。

3.貸款用于農業生產經營日常性流動資金需求，且自有資金比例不低于40%，貸款額度不超過貸款期間經營收入現金流的40%，期限最長不超過1年。

第十五條 下列農村土地承包經營權不得設定抵押：

（一）土地權屬不清或存在糾紛的。

（二）土地受到污染或損毀，無法進行正常農業生產的。

（三）不能辦理抵押登記的。

（四）已列入征收范圍的。

（五）受其他形式限制的。

第十六條 抵押率。農村土地承包經營權抵押貸款的抵押率

確定應綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、農村土地承包經營權市場價格、權利變現難易程度、抵押貸款期限等因素確定。

（一）以家庭承包方式取得農村土地承包經營權作抵押的，抵押率最高不超過農村土地承包經營權評估價值的60%。

（二）通過繳付租金方式取得農村土地承包經營權的，已繳清租金的剩余使用年限超過5年（含）以上的，抵押率最高不超過60%；剩余使用年限3（含）-5年的，抵押率最高不超過50%；剩余使用年限3年以內的不超過40%。

第十七條 農村土地承包經營權價值評估以內部評估為主；當地已建立規范評估機制的，可采取外部評估方式。外部評估機構由一級分行準入，實施動態名單制管理。

第十八條 評估方法。根據農村土地承包經營權類型、租金繳納方式、流轉市場發育等情況，選用適當的評估方法進行評估測算。

（一）農村土地承包經營權流轉市場發育較充分且縣級（含）以上政府按年編制流轉（抵押）參考價格的地區，采用市價法，基準價格采用縣級（含）以上政府公布的參考價格：

農村土地承包經營權評估價值=政府公布的基準參考價格（元/畝〃年）×面積（畝）×（家庭承包合同剩余年限或已繳清租金的剩余使用年限-1）

（二）農村土地承包經營權市場交易較少或縣級（含）以上政府沒有公布統一價格，不能確定基準價格的地區。

1．屬拍賣、流轉和協議承包的，采用成本法： 農村土地承包經營權評估價值

年限-1 =已繳清租金金額?已繳清租金的剩余使用

已繳清租金年限2．屬家庭承包直接經營的，采用收益法： 農村土地承包經營權評估價值=C??1?r??1? t??1?r??C為年均預期收益=農產品年均收入-（年均農地維護費用+年均生產費用）

r為折現率參照同期農戶貸款利率 t為家庭承包合同剩余年限-1 第十九條 地上附著物為溫室大棚等投資較大、后續使用年限在5年以上的固定設施，或價值較高、價格穩定、容易變現、能由第三方進行有效監管的農作物，可納入抵押物范圍，與農村土地承包經營權一并抵押。

固定設施屬通用設備的抵押率最高不超過40%，屬專用設備的最高不超過20%；農作物需為多年生的經濟作物如林果、苗木、花卉等，最高抵押率不超過40%并由一級分行按戶進行名單制管理。

地上附著物的評估方法由一級分行根據當地實際情況確定，并報總行備案。

地上附著物可辦理權屬證明的，必須取得相關權證資料。第二十條 評估流程。農村土地承包經營權由客戶部門發起

評估調查，信貸管理部門押品評估崗進行評估審核，經部門負責人對評估審核意見和確認價值無異議后，在C3完成農村土地承包經營權價值評估確認。

第二十一條 借款人參加農業保險的，保險期限必須覆蓋貸款期限，同時在保險條款中明確我行為該項保險的第一受益人，借款人不得以任何理由中斷或撤銷保險。接受已投保的農村土地承包經營權抵押后，經營行應書面告知承保機構。

第二十二條 農村土地承包經營權抵押實行登記制度，登記部門須為縣級（含）以上人民政府指定的行政主管部門，并出具他項權利證書或相關證明材料，地上附著物抵押情況須在登記材料上予以明示；地上附著物有權屬證明的，必須同時到相關主管部門辦理登記。

第二十三條 借款人如變更抵押物，應向農業銀行提出申請，在取得原貸款審批行確認同意后，辦理相關抵押物變更手續。變更后的抵押物價值不能低于原抵押物的價值，且必須先辦妥合法有效的抵押登記手續后，再解除原有的農村土地承包經營權抵押登記。

第五章 貸款流程

第二十四條 貸款申請。借款人申請農村土地承包經營權抵押貸款業務，除客戶相應的基礎資料外，還必須提供以下相關資料：

（一）以家庭承包方式取得農村土地承包經營權作抵押的：

1.農村土地承包合同及土地承包經營權證。

2.農村土地承包經營權證載明的承包人同意抵押、處臵的書面證明；有共有權人的，需提供共有權人同意抵押、處臵的書面證明。

（二）通過繳付租金方式取得農村土地承包經營權作抵押的：

1.承包合同或流轉合同等合法取得農村土地承包經營權的證明材料。

2.農村土地承包經營權證或經鑒證的農村土地承包經營權流轉合同。

3.農村土地承包經營權租金支付票據或相關證明。4.農村土地承包經營權證載明的權利人同意抵押、處臵的書面證明；有共有權人的，需提供共有權人同意抵押、處臵的書面證明。

5.農村土地承包經營權直接或間接從承包人處流轉取得，需提供承包人農村土地承包合同，承包人及共有權人同意抵押、處臵的書面證明。

6.農村土地承包經營權直接從村集體或其他集體經濟組織承包取得，需提供村集體或其他集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意抵押、處臵的書面證明。

第二十五條 貸款調查。農村土地承包經營權抵押貸款業務在執行相應業務品種調查內容的基礎上，重點調查抵押物是否符合農業用途，承包或流轉手續是否齊全合法，與登記部門核對抵押物是否真實有效，是否可以辦理抵押登記，抵押物價值是否合理、是否易于變現，未來國家或地方政府的發展規劃是否影響抵押物等。

第二十六條 貸款審查。審查部門對客戶部門或下級行移交的客戶資料和信貸調查（評估）資料進行審查。重點審查內容包括借款人生產經營狀況、財務情況和市場評價情況以及在其他金融機構的貸款狀況、貸款用途是否符合規定、抵押物流轉手續是否齊全、抵押擔保手續是否合法有效，抵押物市場價值是否合理、是否容易變現等。

第二十七條 貸款審批。貸款審查后提交有權審批行的貸審會或合議會議審議，或直接提交有權審批人審批。

第二十八條 貸款審核。審批同意后，由放款審核崗負責信貸合同文本的審查和放款審核。審核的內容主要包括抵押物是否已依法辦妥登記、是否按規定辦理保險等。

第二十九條 貸款發放。貸款發放原則上采用受托支付方式，對于無法確定交易對象、不具備有效使用非現金結算條件的，可按規定采用自主支付方式。貸款用于支付租金的，必須采取受托支付方式。

第六章 貸后管理及風險監控

第三十條 貸后管理。客戶管理行和經營行應嚴格按照農業銀行貸后管理規定和借款合同約定進行貸后管理。

第三十一條 貸后管理部門需建立農村土地承包經營權抵押檔案，定期與抵押登記部門進行核對，定期進村入戶回訪、實地查看，嚴格監控農村土地承包經營權及地上附著物權屬變更情況，保證抵押權利真實有效。

第三十二條 貸后管理部門應每年參照同類土地流轉價格對農村土地承包經營權價值進行重估。已抵押的農村土地承包經營權價值不足以覆蓋貸款剩余本息時，應按合同約定，要求借款人增加抵押物，或要求借款人提前歸還部分或全部貸款。

第三十三條 建立風險預警制度和重大風險報告制度。在借款期限內，發生下列情況及農業銀行貸后管理規定中列明的風險預警信號，危及信貸資金安全的，要按規定及時預警和報告，并采取相應的風險控制和化解措施。

（一）國家或地方政府的區域規劃、土地調控發生變化，經營無法實現預期效益，對貸款可能產生不利影響的。

（二）抵押物被改變農業生產用途、受污染損毀不適用農業生產等不再符合抵押規定，借款人又未能提供其他合法、足值擔保的。

（三）借款人產品市場需求下降、市場價格出現大幅度回落的。

（四）出現重大自然災害事件、病蟲害或其他疫情，對農業生產產生重大影響的。

（五）家庭承包戶全家戶口遷入設區的市或經營戶連續兩年棄耕拋荒等可能導致發包方收回土地的。

（六）借款人涉及訴訟，可能影響貸款安全的。

（七）其他導致貸款風險增加的情況。

第三十四條 農村土地承包經營權抵押貸款風險較高的經辦支行實行暫停業務管理。對該類貸款不良率超過2%的經辦支行，暫停開辦此類業務。經清收后不良率降低至2%以下的，經一級分行批準恢復該項業務。

當地出現農村土地承包經營權抵押權實現困難的案例，或法院不支持銀行抵押權效力的判例時，在該省域范圍內停止產品試點和推廣。

第三十五條 經營行應加強與地方政府、主管部門的溝通與聯系，取得當地政府、主管部門的支持和配合，爭取由政府主導成立擔保基金、償債基金與我行農村土地承包經營權抵押貸款業務相對接，條件成熟的應與當地主管部門簽訂監管合作協議，并對以下事項予以明確：

（一）在辦理農村土地承包經營權抵押登記時，負責辦理抵押登記的主管部門應配合農業銀行對借款人所持農村土地承包經營權證的真實性、合法性、唯一性以及是否存在已抵押等情況進行核實確認。

（二）在抵押權存續期間，未經農業銀行同意，農村土地承包經營權登記機關不得為已抵押農村土地承包經營權流轉辦理變更登記。

（三）農業銀行在處臵抵押權的過程中，各級職能主管部門應在職責范圍內積極配合，為農業銀行實現抵押權益依法辦理各項必要的手續。

（四）對于已設立農村土地承包經營權抵押融資風險擔保基金或償債基金的地區，當農村土地承包經營權抵押貸款出現壞賬時，風險基金應按相應比例就農業銀行的貸款損失給予補償。

第三十六條 農村土地承包經營權抵押貸款按照貸款對象和金額，分別通過相應科目核算，并在信貸系統管理群（C3）中“信貸產品分類”項下進行標識操作。

第七章 抵押物處置

第三十七條 借款人在貸款到期（含分期）后，確實無力償還的，應及時采取以下措施處臵已抵押的農村土地承包經營權：

（一）流轉交易。與借款人商定，在當地農村土地承包經營權交易中心或類似機構掛牌交易，將抵押的農村土地承包經營權轉讓給他人，在不損害原承包人利益情況下，所得價款由農業銀行優先受償。

（二）協商收購。與村委會、中介組織協商，由當地村集體經濟組織或其他具有資質的合法中介組織按基準價格收購抵押的農村土地承包經營權，所得價款用于償還貸款本息。

第三十八條 農村土地承包經營權無法流轉，或與村委會、中介組織等協商后達不到貸款清償目的的，應依據合同約定，及時向仲裁機構申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第八章

附 則

第三十九條 《中國農業銀行押品管理辦法》（農銀規章?2012?160號）中的“三農”特色押品最高抵（質）押率標準、《中國農業銀行農村個人生產經營貸款管理辦法（試行）》（農銀規章?2013?40號）第八條貸款額度等有關制度規定與本辦法有抵觸的，以本辦法為準。

具體業務授權、客戶評級、授信等本辦法未盡事宜，按相關信貸管理制度規定執行。

第四十條 本辦法由中國農業銀行總行負責制定、解釋，并根據國家相關政策和產品試點情況進行修訂完善。

第四十一條 本辦法自印發之日起試行，試行期兩年。