第一篇：信托、資管經營性物業抵押貸款準入標準及業務流程

信托、資管經營性物業抵押貸款準入標準及業務流程

一

準入標準

1、借款主體：擁有經營性物業全部產權，持有合法、有效的房屋所有權證及土地使用權證；借款方若為房地產開發企業，要求具備二級及以上房地產開發企業資質；

2、區域準入：物業位于直轄市、省會城市、計劃單列市的市轄區；

3、融資項目：取得房屋所有權證的商業用房和辦公用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、星級賓館酒店、綜合商業設施等物業形式，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，并以該物業的經營收入進行還本付息；辦理借新還舊業務，貸款資金可用于置換借款方在其他金融機構的的前期貸款；

4、擔保措施：以經營性物業作抵押擔保，借款方控股股東提供連帶責任保證；

5、貸款期限：1－5年；

6、貸款金額：根據貨款期內物業可用于歸還貸款的現金流確定，且最高不得超過物業評估價值的45－50%；

7、年利率：

13－14%；

8、融資服務費：2%或協商，貸款資金劃入借款方賬戶后支付，資金方經紀公司與借款方經紀公司各50%；

9、貸款操作時間：45－60天；

10、資金方承諾： 不收取任何考察費、差旅費、保證金、手續費等前期費用。

二 業務流程

1、借款方提交借款申請書、經營性物業租金明細統計表、借款主體公司基礎資料、擔保主體公司基礎資料、項目資料等用於項目立項的資料；

2、借款方提供資金方在資料審查中要求補充提供的文件和資料；

3、資金方業務部門對立項資料進行審查、論證和測算；

4、資金方項目立項評審通過后，借款方與顧問方簽署《融資服務協議》；

5、資金方自費前往項目地考察物業出租經營情況、償債能力情況，承租人資信、支付租金能力，抵押物情況等。借款方按《經營性物業抵押貸款盡職調查資料清單》提供全套紙版資料：

6、資金方設計交易結構，確定融資方案，雙方簽署借款合同、租金賬戶監管合同等相關文件，辦理審批、核準或備案手續；募集資金；

7、辦理物業抵押登記手續，發放貸款資金，并對資金使用情況進行監控。

第二篇：經營性物業抵押貸款管理辦法

XXXX農村商業銀行股份有限公司 經營性物業抵押貸款管理辦法

第一章 總 則

第一條 為適應信貸業務發展需要，拓寬市場競爭渠道，進一步規范和促進經營性物業抵押貸款業務，根據國家相關法律法規和《XXXX農村商業銀行股份有限公司信貸管理基本制度》等規定，特制訂本辦法。

第二條 本辦法所稱的經營性物業是指通過竣工驗收已投入或準備投入商業運營商業營業用房、辦公用房和工業用房，包括商場、商品交易市場、寫字樓、賓館酒店、綜合商業設施、標準廠房等，當前或預期經營利潤穩定或持續增長、現金流量穩定、綜合收益好、管理規范的物業。

經營性物業抵押貸款是指XXXX農村商業銀行股份有限公司(以下簡稱“本行”)對具有合法承貸主體資格的企（事）業法人、個體工商戶、自然人，以其所擁有的物業作為貸款抵押物，并主要以該物業的經營收入還本付息的貸款。

第二章 貸款對象和用途

第三條 貸款對象。經工商行政管理機關(或主管機關)核準登記的企(事)業法人、個體工商戶或具有中華人民共和國國籍的具有完全民事行為能力的自然人。

第四條 貸款用途。主要用于物業在經營期間的資金需求，包括物業本身的裝修改造、所經營項目的資金周轉、擴大經營規模和其他合理經營資金需求，不得從事股本權益性投資、股票、期貨等投機經營活動或國家法律法規明確禁止的經營項目。

第三章 貸款條件和申請

第五條 貸款條件。貸款條件分為貸款對象條件和經營性物業條件，貸款對象又分為法人類和自然人類。

（一）貸款對象須具備下列基本條件：

法人類貸款條件

1、具有法人營業執照并已辦理年檢手續；

2、屬于房地產開發企業的，應取得房地產開發主管部門核發的房地產開發企業資質等級證書，并辦理年檢手續；

3、產權清晰、法人治理結構健全、經營管理規范、財務狀況良好；

4、具有有效貸款卡，并在本行開立基本賬戶或一般賬戶，無不良信用記錄。信用記錄包含貸款逾期、他行不良貸款、受工商行政、稅務等部門查處或個人受公安機關處分等；

5、擁有經營性物業全部產權，持有合法、有效的房產所有權證和土地使用權證；

6、董事會或相應決策機構同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；

7、本行要求的其他條件。

自然人類貸款條件

1、個人資信良好。在我行及他行未發生過逾期和不良記錄，社會形象佳，未受過公安和行政部門處罰，個人及家庭負債與其經營收入相符；

2、擁有經營性物業產權，持有合法、有效的房產所有權證和土地使用權證，個人名下物業可為與他人共有，但須征得共有人的書面同意；

3、借款人及共有人同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物；

4、本行要求的其他條件。

（二）經營性物業具備的基本條件：

1、經營性物業應符合我市規劃要求，經竣工綜合驗收合格并辦妥房產證，己投入商業運營或準備進入商業運營；

2、地理位置優越，物業原則上應位于城區中心商業區、農村集鎮中心區、工業集居區等交通便捷、人流、物流、車流充裕，商業氛圍濃厚的繁華地段；

3、經營性物業已使用期限原則上不超過10年；經營性物業用地已使用年限原則上不超過10年；

4、經營性物業定位準確，已投入運營且經營情況穩定，出租市場前景較好，在貸款期內現金流足夠按期歸還貸款本息；

5、經營性物業市場價值和租金價格穩定或有上漲趨勢；

6、經營性物業具有較強的變現能力，有利于整體處置；

7、經營性物業必須通過出讓方式合法取得國有土地使用權證書。

第六條 貸款申請。借款人申請經營性物業貸款時，除提供本行《信貸管理基本制度》及相關文件要求的資料外，還需提供以下資料：

（一）經營性物業竣工驗收合格的合法有效證明材料、產權證書；

（二）租賃的物業。須提供真實的租賃合同原件，出租人的營業執照或身份證；

（三）物業用于出租的，須提供真實的租賃合同、協議原件、承租方營業執照、承租方知曉物業抵押給本行的聲明等。若不能提供上述資料時，調查人應在調查報告中明確提出不能提供的理由及對抵押權實現的障礙，如無影響可不提供上述資料；

（四）物業用于經營的，須提供經營主體的營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證；

（五）本行要求提供的其他證明文件和資料。

第四章 貸款額度、期限、利率

第七條 貸款額度。貸款額度根據借款人經營狀況、還款能力、抵押物價值等因素綜合確定，最高原則上不超過3000萬元，其中以城區經營性物業抵押的貸款額度原則上不得超過房產評估價值的70%，以農村地區經營性物業抵押的貸款額度原則上不得超過房產評估價值的60%，以土地抵押部分均不得超過土地評估價值的50%。

第八條 貸款期限。根據物業項目的還款進度確定經營性物業貸款的具體還款期限，經營性物業抵押貸款期限最長不得超過10年。同時，經營性物業抵押貸款的期限不得超過借款人法定經營期限和房地產權的剩余使用年限。

第九條 貸款利率。按照不低于央行發布同期同檔基準利率的1.3倍執行。

第五章 貸款的調查和評估

第十條 申請經營性物業抵押貸款，應向本行提供以下資料：

（一）法人客戶：

1、營業執照（副本）；

2、稅務登記證；

3、組織機構代碼證（副本）；

4、貸款卡、基本賬戶開戶許可證；

5、公司章程及驗資報告，出具董事會決議的企業還須提供股東大會關于成立董事會的決議或相關證明材料；

6、法人代表身份證明，相關授權委托書；

7、公司同意借款決議；

8、當期、上年末、同期財務報表（資產負債表、損益表、現金流量表）；

9、主要發生資金往來銀行賬戶對賬單和本行銀行賬戶對賬單，如重復只提供一份；

10、經營性物業權證（房產所有權證書和土地使用權證書）；

11、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

12、相關抵押擔保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押決議等；

13、本行需要提供的其他資料。

（二）個人客戶：

1、借款人身份證及配偶身份證、結婚證、夫妻共同借款聲明（個體工商戶須提供營業執照）；

2、申請人簡易資產負債表；

3、經營性物業權證（房產所有權證書和土地使用權證書）；

4、租賃合同、裝璜裝修合同及自營的收益性證明；

5、相關抵押擔保材料，如抵押物清單、評估報告、保單、同意抵押證明等；

6、本行需要提供的其他資料。

第十一條 經營性物業抵押貸款的調查和評估應重點關注以下內容:

（一）借款人的主體資格。公司的組織形式、股權結構、經營業績、信用狀況、財務狀況、現金流量狀況，并對物業每年經營收入（個人收入等）及綜合還款能力進行評價;個人的經營業績、信用狀況、財務狀況等進行調查和評估，并對物業每年經營收入及綜合還款能力進行評價；

（二）物業的權屬，是否竣工驗收合格、是否取得產權證；物業的出租經營情況、實際建造成本、市場價值情況、變現能力、大修及日常維護成本等；

（三）物業的運營時間，是否屬于開發建設期和營運初期等高風險階段的項目；

（四）物業的完整性情況，是否物業中的優質部分已出售，或是僅是部分物業用于抵押，抵押權是否分散等，綜合判定是否會造成整體處置的困難或抵押物變現價值的不足；

（五）物業的出租率、租賃合同的租期、租金水平和租金支付方式及支付情況，租金收入是否與貸款額度和貸款期限相匹配等；

（六）租賃合同（協議）情況。租賃合同（協議）是否真實，其內容是否存在損害本行利益的約定，特別是承租人依法享有的承租權、優先購買權及其他權利等對本行使抵押權的限制和影響。

同時，為防止借款人與承租人雙方合謀以租賃權惡意對抗本行抵押權，必須對租賃合同備案的真實性進行調查認定；

（七）承租人的情況，包括其資信、經營狀況、租金支付能力及違約情況等。

第六章 貸款的審批和發放

第十二條 經營性物業抵押貸款審批權按照本行《貸款授權管理辦法》及相關的補充調整文件的有關規定管理。

第十三條 貸款發放前，根據貸款人需要，可對經營性物業辦理保險，保險費用由借款人承擔，并明確本行為第一受益人，保險期限不得短于貸款期限。

第十四條 貸款行應通過受托支付或借款人自主支付的貸款資金審核支付方式進行管理與控制。

第七章 擔保方式

第十五條 經營性物業抵押貸款以竣工驗收合格、且已取得房產證、土地證，并投入正常運營的經營性物業的房地產同時作抵押擔保，必要情況下，可追加其他擔保方式。

第十六條 經營性物業抵押貸款的借款合同、抵押合同必須在房地產管理部門抵押登記并確保本行作為第一抵押權人。

第八章 貸款償還

第十七條 還款方式為等額本息還款。貸款行根據借款人的收入實現時間來決定具體的還款期限，以月租方式或日常經營實現收入的，可選擇按月還款；以季租、半年租、年租或其他實現收入周期超1個月的，可選擇按季還款。

第十八條 等額本息還款，把經營性物業貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分攤到還款期限的每個月或季中。作為還款人，每個月或季歸還固定金額，每個月或季還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

第十九條 在借款合同中應明確下列事項

（一）若借款人有三次未按期歸還貸款本金或利息的，本行即有權依法追償處置抵押物；

（二）若借款人無法及時足額償還貸款本息的，本行有權從借款人在本行開立的所有賬戶中直接扣劃。

第九章 貸后管理

第二十條 經營性物業用于自營的，借款人必須在本行開立結算賬戶，并承諾物業經營收支及其他相關結算全部通過該結算賬戶辦理，經營（出租）收入歸行率不低于80%。

第二十一條 及時掌握出租狀況，準確估算項目經營性現金流量，動態調整還款計劃，現金流量充足時可提前償還貸款。借款人將抵押的物業出售時，須經本行同意并相應歸還本行貸款。

第二十二條 經辦行在貸款期內要對抵押物價值進行動態監測，確保抵押率控制在合理的范圍內。若出現抵押物貶值、租金收入下降等可能危及本行信貸資金安全的情形時，應及時預警風險并采取有效風險控制措施。

第二十三條 經辦行應指定專人加強貸后管理，嚴格按照我行《貸款“三查”實施細則規范》等相關制度執行，及時掌握項目租售情況，準確估算項目經營性現金流量，認真做好項目資金監管，制定科學合理的還款計劃，如發生重大情況，應及時報告。期間如遇信貸人員變動的，必須做好交接工作，重新落實管理責任。

第十章 附 則

第二十四條 本辦法中就經營性物業抵押貸款未盡事宜執行本行《信貸管理基本制度》等相關規定。

第二十五條 本辦法由XXXX農村商業銀行負責修訂和解釋。

第二十六條 本辦法自印發之日起執行。

第三篇：經營性物業抵押信托融資方案008

經營性物業抵押信托融資方案

本公司專業從事經營性物業抵押信托融資業務，致力于為擁有大賣場、大超市和專業市場產權的房地產企業提供成本最低、效率最高、金額最大的一站式信托融資服務。

〖經營性物業抵押信托融資定義〗

經營性物業信抵押信托融資是指信托公司向經營性物業的房東提供融資，以其所擁有的物業作為抵押物，還款來源包括但不限于經營性物業的經營收入。經營性物業是指已經取得房產證并投入商業運營，經營性現金流量充裕、綜合收益好、還款來源穩定的商業用房，主要包括大賣場、高端百貨、專業市場等。

〖經營性物業準入要求〗

1、經營性物業應符合本市商業網點規劃要求，經竣工綜合驗收合格并辦妥房產證和土地證，原則上已投入商業運營一年以上；

2、經營性物業地理位置優越，原則上應位于城市中央商務區、主要中心商業區或城市中心繁華地段等，交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業氛圍濃厚；

3、董事會或有權決策機構同意將其擁有的經營性物業作為貸款抵押物，能設定抵押，能單獨處置；

4、經營性物業必須為已經與實力強大的承租人簽訂長期租賃合同，租金收入穩定，承租人最好為特大型的商業企業，比如家樂福、沃爾瑪等特大型商業企業；

5、經營性物業租賃時間較長，租賃金額較大，支付租金期限明確。1

〖適用客戶〗

擁有經營性物業產權的房地產開發企業，在為新項目籌措資金時，可將房產抵押給信托公司以獲得信托融資。房地產開發企業必須具備二級以上開發資質，融資資金運用的項目必須具備國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證(“四證”)，且開發項目資本金比例不低于30%。

〖融資期限〗

1年到3年。

〖融資金額〗

用于抵押的經營性物業由具有建設部發布的《房地產估價機構管理辦法》中具有二級（含）以上房地產估價機構資質條件的房地產評估公司評估，抵押率最高可達抵押物價值的60%。

〖業務流程〗

1、房地產開發企業根據清單提供全部資料；

2、負責將資料提供給信托公司評估，并負責匹配信托融資資金；

3、評估機構對抵押物作預評估；

4、信托公司與房地產開發企業簽訂信托融資合同，；

5、辦理抵押物保險和抵押物登記，開立監管帳戶；

6、發放信托融資；

7、借款人按期還款。

〖借款人提供的資料清單〗

一、融資人公司資料

1、公司簡介（包括歷史沿革、主要高管介紹、股權結構圖、集團整體組織架構圖、員工人數及構成、所獲榮譽等）

2、歷史開發項目介紹

3、正在開發的項目介紹（包括項目公司名稱、所開發的項目名稱、項目地理位置、業態、開發時間、開發面積、已售面積、剩余可售面積、總投資、銷售價格、銷售收入等）

4、儲備項目介紹

5、融資情況一覽表

6、對外擔保情況一覽表

7、營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、法定代表人證書、開戶許可證、房地產開發資質證書、貸款卡及密碼

8、公司章程復印件、驗資報告復印件（包括歷次增資的驗資報告）

9、三年審計報告

10、還款來源安排

二、項目公司資料

1、項目公司的營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證、法定代表人證書、開戶許可證

2、項目簡介

3、可研報告

4、土地出讓合同

5、項目四證

6、效果圖片

7、工程進展情況

8、投資完成情況一覽表

三、抵押物資料

1、房產證

2、抵押人公司或個人資料

3、抵押物的租賃合同

第四篇：經營性物業抵押貸款指導意見

經營性物業抵押貸款業務指導意見

（試行）

第一章 總 則

第一條 依據《中華人民共和國商業銀行法》、《中華人民共和國擔保法》、《貸款通則》、“三個辦法一個指引”、《我行公司授信業務管理辦法》、《我行授信押品管理辦法》、《我行授信押品操作細則》等，特制定《我行經營性物業抵押貸款業務指導意見》（下稱“本指導意見”）。各分行應遵照本指導意見，分行自行制定的實施細則以及國家相關部門、監管機構和我行有關規定，規范開展經營性物業抵押貸款業務。

本指導意見所稱經營性物業抵押貸款是指本行向符合條件的法人發放的，以其合法擁有產權的經營性物業作為抵押物，還款來源包括但不限于抵押物業的自營、出租等經營性收入的貸款。該等經營性物業是指已完成竣工驗收并投入商業運營、具有獨立產權、經營性現金流量充裕、還款來源穩定的商業和工業用房，包括寫字樓、綜合性商業設施（商場、商鋪、專業市場）、四星級（含）以上賓館酒店、標準化工業廠房等。

第二條 本行開展經營性物業抵押貸款業務應遵循以下原則：

（一）“統一授信”原則。經營性物業抵押貸款業務按我行對公客戶一般風險業務流程審批，納入對該客戶的統一授信管理。

（二）“分級授權”原則。我行對經營性物業抵押貸款按照

—1— 授信主體區分為房地產企業和非房地產企業進行不同授權。各分行必須在我行公司授信業務授權權限范圍內辦理經營性物業抵押貸款業務，未經授權不得辦理。

（三）“責權分明”原則。辦理該業務的各環節工作人員應嚴格按照部門職責和分工辦理經營性物業抵押貸款業務，實施該業務的動態管理和流程控制。

（四）“合規經營”原則。經營性物業抵押貸款業務應遵守監管部門的有關規定，嚴格進行貸款用途合規性審查，防范合規風險。

（五）“總量控制”原則。各分行辦理經營性物業抵押貸款業務應符合我行的信貸政策和有關調控管理的規定。

第二章 基本準入條件

第三條 經營性物業抵押貸款的借款人應是經有關主管部門批準、當地工商行政管理機關核準登記并發給《企（事）業法人營業執照》、實行獨立經濟核算、具有法人資格的實體，并具備以下基本準入條件：

（一）借款人具備與抵押的經營性物業相關的自營、出租等經營許可范圍。

（二）近三年的經營和財務狀況良好，管理規范，具備還本付息能力。如果借款人為新成立的企業，其母公司應符合該項條件。

（三）借款人及其母公司或實際控制人以往資信情況良好，— —2 無不良記錄。

第四條 經營性物業抵押貸款應滿足以下基本條件：

（一）該項抵押物業可產生穩定的自營收入或租金收入。在貸款期內，借款人從抵押物業獲得的所有收入在扣除必要的成本和稅費支出后，剩余現金流可覆蓋我行貸款本息。

如果借款人是我行的戰略客戶，貸款期內從抵押物業獲得的所有收入在扣除必要的成本和稅費支出后，剩余現金流應能覆蓋我行貸款本息的80%以上。同時要求必須先落實其他補充還款來源，確保按期足額還款。

如貸款期內抵押物業全部或部分轉為銷售，需將銷售方案報原授信審批機構審批。原則上，如銷售款或申請人其他自籌資金能夠按照足額償還我行貸款本息的，可同意銷售，但必須在注銷抵押登記前足額償還我行貸款；如無法足額償還全部貸款本息，則須重新上報審批授信方案。

（二）抵押物業的產權人（借款人）與經營人為同一法人的，借款人須書面承諾抵押物業經營所產生的資金結算、代收代付等業務在我行辦理，并接受我行對物業經營收入、支出款項的監管。借款人須在我行開立銷售收入/租金收入等監管賬戶，簽訂最高額質押合同和應收賬款質押登記協議，并在人行應收賬款質押登記系統中進行登記公示，確保貸款期內借款人從抵押物業經營取得的收入全部質押給我行。

貸款期內，借款人從抵押物業經營取得的相關收入均須進入

—3— 監管賬戶管理，所有收入在扣除必要的成本和稅費支出后，剩余現金流必須優先用于歸還我行貸款。

（三）抵押物業的產權人（借款人）與經營人非同一法人的，經辦機構須詳細核實委托經營方式、委托經營期限、經營收入管理和分配等，確保貸款期內經營權和經營模式的穩定，確保產權人（借款人）從抵押物業取得的所有收入按前述第五條第二款要求執行。

產權人（借款人）和經營人須同時承諾，抵押物業的所有權和經營權發生變動（包括但不限于轉讓、投資、質押、股東變動等），須經原授信審批機構審核同意或提前結清貸款。

（四）針對抵押物業設立的抵押、應收賬款質押、收入賬戶監管等事項，必須告知全部承租人和經營人。

（五）抵押物業應辦理相關財產保險，保險第一受益人為我行。

（六）如果組成銀團貸款，應按《我行銀團貸款業務管理辦法（2010年版）》操作。

（七）滿足我行規定的其他貸款條件。

第三章 貸款用途、期限和利率

第五條 經營性物業抵押貸款只能用于借款人經營范圍內合法合規的資金需求，必須符合國家法律法規和相關行政主管部門、監管機構以及我行的各項制度和規定，不得流入違規領域。

第六條 借款人為房地產開發企業的，貸款只能用于抵押物 — —4 業除資本金以外的建設投入，資本金比例應符合國務院關于固定資產投資項目資本金比例的要求。如該項建設投入已由銀行開發貸款或股東（關聯方）借款解決的，則貸款資金可以用于替換抵押物業建設前期除資本金以外的銀行開發貸款或股東（關聯方）借款。其中用于償還股東（關聯方）借款的貸款資金，嚴禁被股東（關聯方）用于支付土地出讓金或其他違規領域。

第七條 合理確定貸款期限和還款方案。貸款期限原則上最長不超過10年，按現金流測算情況制定合理的分期還款計劃（爭取均衡還款），至少每半年還款一次。

第八條 貸款利率按我行相關規定和市場價格確定。

第四章 抵押物

第九條 借款人向我行申請經營性物業抵押貸款時，應提供與抵押物業相關的批文、產權證、資金投入證明、相關合同、審計報表、物業出租和其他經營收入證明等各項資料。

抵押物業需具備以下條件：

（一）抵押物業必須已完成竣工驗收，并已投入商業運營，其剩余使用期限原則上不少于15年。

（二）抵押物業已取得或能夠取得獨立的房屋所有權證和對應的土地使用權證（兩證合一地區的房屋所有權證須包含對應的土地使用權）。抵押物業土地使用權須為出讓方式取得，土地使用權人與房屋所有權人一致。抵押物業實際用途與土地規劃、建筑規劃用途一致。

—5—

（三）抵押物業須位于我行機構所在城市、成熟的商業區內，狀況良好，可單獨處臵，具有良好的變現能力。其中標準廠房除滿足上述條件外，還必須位于經國家有權審批部門批準設立的國家級和省級開發區內。

第十條 放款前已取得房屋所有權的，須辦妥房屋所有權（含對應土地使用權）抵押登記后方能放款，抵押率按我行相關規定執行。

如放款前未取得房屋所有權證，在滿足以下四項條件的前提下，可先辦理在建工程（含對應土地使用權）抵押登記，并在我行允許的期限（應不超過當地房管部門規定的辦證期限）內辦妥房屋所有權抵押登記。授信審批機構應在授信批復中對我行所能接受的房屋所有權抵押登記辦理期限予以明示。

可先辦理在建工程抵押登記須滿足的四項前提條件為：

（一）抵押物業符合前述第十條第一、二款之規定；

（二）當地可辦理完善的在建工程抵押登記；

（三）在建工程抵押轉房屋所有權抵押的過程中無懸空期；

（四）抵押物業辦理房屋所有權證所需支付的稅費已全部支付完畢。

放款前未取得房屋所有權證，且不能滿足上述四項條件的物業，不得接收為我行抵押物。

第十一條 抵押物業須由我行認可的獨立第三方房產評估公司出具評估報告，確定抵押物業的價值。

— —6 第十二條 分行應對抵押物實地走訪，了解周邊市場環境和商業氛圍，現場檢查抵押物業的經營和使用情況，判斷評估價值是否合理及可變現能力。對評估價值虛高、變現能力弱的，應審慎接受為我行抵押物業。

第十三條 調查抵押物業未付款項，對有未付土地費用、取得產權所需應付未付稅費、應付未付工程款（未到期的質量保證金除外）等情況的物業，不得接受為我行抵押物。

第十四條 對有未經有權部門批準進行改建、超建或未按規劃使用等情況的物業，不得接受為我行抵押物。

調查抵押物業是否有司法限制，對有已被抵押給第三方、依法查封、扣押或監管等情況的物業，不得接受為我行抵押物。

第十五條 貸款期間，根據抵押物業實際情況制定合理的定期回訪制度。對市場價值下跌明顯的抵押物業，應要求借款人追加其他足額有效的擔保方式或加速歸還我行貸款。

第十六條 對抵押物管理未提及的相關要求，按照《我行授信押品管理辦法》和《我行授信押品操作細則》執行。

第五章 附 則

第十七條 經營性物業抵押貸款業務流程、審批授權、放款操作、貸后管理、各崗位職責分工等均按我行公司授信業務現行各項規定執行。

第十八條 對于本指導意見中未盡事宜，各分行應在本管理辦法的框架內，結合當地相關管理制度和市場特點，制定具體的

—7— 實施細則。

第十九條 本指導意見由我行股份有限公司制定、解釋和修訂，自發布之日起執行。

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第五篇：光大銀行零售經營性物業抵押貸款

光大銀行零售經營性物業抵押貸款

零售經營性物業抵押貸款是指我行向持有經營性物業的自然人或企業法人（房地產開發企業除外）發放的，以經營性物業抵押并以該物業租賃收入作為主要還款來源的人民幣貸款。

借款人

（一）自然人借款人

1、具有合法身份，能提供有效身份證件、戶籍及婚姻狀況證明；

2、信用良好，有按期償還貸款本息的能力；

3、須為擬抵押經營性物業的所有人，對其擁有的經營性物業有處置權；

4、同意在我行開立租賃收入監管賬戶（即約定還款賬戶）并授權我行從監管賬戶中直接扣收貸款本息及應由借款人承擔的相關費用。同時，同意我行對其監管賬戶中不少于三個月的（若按季還款，不少于四個月的；按半年還款，不少于五個月的）還款本息金額進行凍結；

5、用款企業（如有）須滿足法人借款人的相關規定；

6、我行要求的其他條件。

（二）法人借款人

1、具有固定經營場所，能夠提供企業法人營業執照和年檢證明；從事行業如需政府部門批準的須經政府有權部門核準；

2、經營管理規范，近幾年未發現重大違規經營事項；信用良好，有按期償還貸款本息的能力；

3、有中國人民銀行貸款卡，資信狀況較好，近兩年貸款卡征信無不良記錄且當期無逾期貸款或墊款；

4、能夠出具股東（或董事會）有效決議及簽字樣本，同意將其持有的經營性物業抵押給我行；

5、同意在我行開立租賃收入監管賬戶（即約定還款賬戶）并授權我行從監管賬戶中直接扣收貸款本息及應由借款人承擔的相關費用。同時，同意我行對其監管賬戶中不少于三個月的（若按季還款，不少于四個月的；按半年還款，不少于五個月的）還款本息金額進行凍結；

6、其法定代表人須滿足自然人借款人的相關規定；

7、我行要求的其他條件。抵押經營性物業具備的基本條件 商業營業用房

1.已竣工驗收合格，并取得房地產所有權證明；

2.屬于成熟大型社區的底商或社區商鋪、位置較好的臨街商鋪；或已經營多年并形成良好的商業氛圍的商業街商鋪；

3.臨街商鋪、底商或社區商鋪已投入經營時間需在1年以上，商業街商鋪投入經營時間需在3年以上； 4.房產為獨立間隔式或獨棟商鋪； 5.房齡不超過25年；

6.優先選擇金融機構及電信經營網點、國內外知名連鎖品牌等租賃相對穩定的，未出現長期空置的商業營業用房；

7.抵押房產需與我行經辦網點在按行政區域劃分的同一城市內； 8.房產證用途為辦公，實際用途為商業的物業底層（不超過三層）視為商業營業用房業務處理；

9.嚴禁敘作土地用途為工礦倉儲、租賃的，房產證上用途為廠房的，以及用于涉嫌“黃、賭、毒”等具有社會不良影響的洗浴、歌舞等的商業營業用房業務。

10.土地獲取方式原則上應為出讓形式。對于土地性質為劃撥的，在同時滿足以下條件的前提下方可辦理：

（1）房產地理位置優越，原則上應地處市區較中心位置；（2）須經當地房地產管理部門征詢確認可進行上市交易；（3）在計算抵押率時，在房產價值中扣除土地出讓金；（4）在我行預存不低于土地出讓金額的保證金。

貸款用途

歸還他行未結清貸款本息；或可提供資金用途證明材料的，且現行法律法規及國家有關政策未明確禁止的正常用途。

授信金額及抵押率

（一）授信金額

1、自然人借款人單筆貸款金額/額度授信原則上不超過5000萬元；企業的股東或法定代表人在企業法人作為共同借款人的前提下，采用企業所有的物業抵押擔保的，可申請不高于人民幣3000萬元的個人經營性物業抵押貸款；

2、房產為商業營業用房的，單筆貸款及額度授信項下所有提用貸款的還款本息總額不超過抵押物業預測租金收入總額剔除由借款人（出租人）交納的物業管理費及營業稅后的85%。

（二）抵押率

抵押物業價值應采取正式評估，評估機構須選擇我行指定的評估公司。一般商業房產的抵押率不超過50%。

授信期限

授信或貸款期限最長不超過12年。

還款方式

還款方式包括按月（季）等額本息及等額本金、按月還息按季（半年）還本六種（按月還息按半年還款的貸款期限＞6個月）。采用按月還息按半年還本的還款方式須滿足租金支付頻率與還款頻率一致且與承租人須簽訂《三方租金監管協議》。

提款方式

單筆貸款可采取分次提款的方式放款，但須在六個月內提完款項。借款人在申請及簽訂借款合同時須明確分次提款的貸款用途及提款金額，并在貸款審批通過及授信條件落實完畢后，即進行首次提款。