第一篇：物業

關于加強物業服務收費管理的通知

佛價〔2011〕168號

二〇一一年十二月二十六日

各區發展規劃和統計局、國土城建和水務局：

根據《廣東省物價局 廣東省住房和城鄉建設廳關于物業服務收費管理辦法》（以下簡稱《辦法》，該《辦法》曾以佛價〔2010〕12號文轉發）的有關規定，為進一步加強物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，經市政府同意，現就我市物業服務收費有關問題通知如下，請與《辦法》一并貫徹執行。

一、業主大會成立之前的住宅（含自有產權車位、車庫）物業服務收費實行政府指導價，別墅、業主大會成立之后的住宅（含自有產權車位、車庫）及其它非住宅物業服務收費實行市場調節價。

二、實行政府指導價管理的普通住宅（含自有產權車位、車庫），其物業服務收費指導價由基準價和浮動幅度組成。全市的基準價和浮動幅度上限由市價格主管部門會同市住房和城鄉建設主管部門適時制定公布。現調整后的標準見附件，上浮幅度最高不超30%。各區可在市定基準價基礎上，根據本區實際制定具體浮動幅度并向社會公布。

物業服務具體收費標準由物業服務企業在區制定的指導價范圍內，根據物業服務內容和對應的收費標準，以菜單式組合與業主協商確定，并向所屬區價格主管部門備案。確需超過區公布的最高指導價標準的，要按屬地報區價格主管部門審核。

三、物業服務收費以法定產權建筑面積按月計收，物業服務企業不得預收物業服務費。物業服務收費如以套內面積計收的，由各區價格主管部門會同區物業管理行業主管部門制定折算方式。

自有產權車位（車庫）的物業服務收費以法定產權建筑面積計收的，按不高于所在小區最低住宅物業服務收費標準執行。如按車位（車庫）數量計收，由各區價格主管部門會同區物業管理行業主管部門制定折算方式。

四、實行包干制的物業服務收費，不含公用水電費，雙方約定除外。物業服務企業應當定期公布共用場地、共用設施設備產生的水電用量、單價、金額，按照實際費用向所有相關業主合理分攤。公用水電沒有獨立設置計量表的，不得向業主分攤公用水電費用。

（一）小區范圍的路燈和公用道路清潔用水產生的水電費，由小區的所有業主合理分攤。

（二）住宅大樓內走廊、樓梯、公共設施的公用水電費用，由本樓全體業主合理分攤。其中二次供水產生的費用，由相關使用業主合理分攤。

（三）小區公共免費車位的公用水電費用，由全體業主合理分攤。小區自有產權車位的公用水電費用，由全體車位業主合理分攤。

（四）小區綠化物養護、園林水池噴泉、物業管理辦公室、值班室、保安亭以及小區喜慶活動、宣傳、裝飾等用水用電，其費用由物業服務費列支，不得向業主分攤。

（五）小區開展多種經營活動的水、電費用，由該項經營收益列支，不得向業主分攤。

五、物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費或水電周轉金。

六、業主進行房屋裝修的，物業服務企業可向業主（或裝修企業）收取不超過2000元的裝修保證金。物業服務企業在收取裝修保證金前，應與業主（或裝修企業）以文本形式約定雙方的權利、義務、違規處理、裝修保證金退還等內容。裝修完工后，如業主（或裝修企業）未造成物業共用部位和共用設施設備損壞的，物業服務企業應自檢查合格之日起5個工作日內全額退還裝修保證金；如造成損壞的，應責令責任人限期修復或折價賠償，其裝修保證金在修復或賠償后的5個工作日內退回。

裝修產生的垃圾，由業主自行清運的，物業服務企業不得強行收取清運費；業主自愿委托清運的，清運費由雙方約定。

七、裝修期間業主的裝修物料搬運，由業主自行負責。物業服務企業應做好配合和服務工作，不得強制業主接受指定專業搬運隊伍進行搬運。

八、物業服務企業對房屋裝修工人實行出入證管理的，如證件回收后能多次使用，可向房屋裝修企業（或個人）按每人每證不超過10元的標準收取出入證押金，證件完好退回后，應如數退回押金；如證件回收后不能再次使用的，可向房屋裝修企業（或個人）按每人每證不超過5元的標準收取出入證工本費。

九、實行智能化管理的小區，在房屋交付使用時，房地產發展商對業主應每戶免費配置3張出入證（含IC卡等），對自有產權車位（車庫）的業主應按一車一證免費配置車輛出入證；業主申請多配置或因遺失、損壞需重新辦證的，物業服務企業可按每證（IC卡）不高于20元的標準收取制作工本費；沒有配備智能化管理系統的小區，需增設智能管理系統時要召開業主大會，并經超過半數的業主同意后方可安裝，安裝費用（包括首次IC卡出入證工本費用）由全體業主共同分攤，維護費用計入物業服務成本。

十、住宅小區內教育和醫療衛生配套設施的物業服務收費，可參考該小區最低住宅物業服務收費標準和物業服務實際情況，由物業服務企業與業主或物業使用人協商約定。

前款所稱教育配套設施，是指符合規劃要求配套建設的托兒所、幼兒園和中小學校，不包括其他學校和培訓機構及圖書館、美術館、文化館（站）、體育場館、青少年宮等其他公共文化體育設施；醫療衛生配套設施，是指符合規劃要求配套建設的社區衛生服務機構。

十一、物業服務企業需重新約定收費，或有20%以上業主提議調整收費標準的，應綜合物業服務成本和業主滿意度測評結果，通過召開業主大會或上門征詢意見等辦法，經專有部分占建筑物總面積過半數業主且占總人數過半數的業主同意。物業服務企業應將新收費標準向所屬區價格主管部門備案。

十二、對物業服務收費有爭議的，業主、物業使用人、業主委員會和物業服務企業，可以向物業所屬區價格主管部門申請協商調解。

物業服務企業與業主委員會之間對收費不能達成共識時，經雙方出具委托書后，可委托有價格成本審核資質的中介機構進行成本審核，根據成本審核結果自行協商。仍不能達成共識的，可向物業所屬區價格主管部門提出核定收費標準的申請。

以上通知從 2012年1月1 日起執行。原佛山市物價局、建設局《關于公布佛山市物業服務收費管理辦法的通知》（佛價〔2006〕110號）、佛山市物價局《轉發省物價局關于加強物業服務收費管理有關問題的通知》（佛價〔2007〕24號）同時廢止。

6、違規裝修惹爭議

近年來，隨著城市化進程的加快，越來越多的小區建成投用，有關房子違規裝修的話題也成為了熱點。而面對各種違規裝修，小區物業表示“沒有執法權，自己很難辦。”而業主則表示，“我們交了物業費，遇到問題找物業解決理所應當。”在這里，物業公司也表示如果發現小區業主違規裝修，物業人員及時介入調解，并要求整改，問題一般都能解決。但是，如果遇到拒不配合的業主，物業公司能做的也只是向相關主管部門反饋。

對于戶型內的陽臺、設備平臺、露臺等開發商贈送的面積，業主卻將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室、書房的上方的，也屬于物管規定的禁止范圍之列。

第二篇：物業

第一章 總則

一、遵守國家的法律、法規和政策法令，遵守寧波市市民行為道德規范，遵守本公司所有規章制度。

二、按本公司人事部門要求如實填寫各類表格，提供有效證件，不得有隱瞞或造假。

三、按照本公司有關培訓制度的要求接受業務指導、各類培訓及考核。

四、服從領導、聽從指揮、團結同事、互相幫助，按時按質完成各項工作任務。

五、嚴格遵守勞動紀律，按本公司質量標準要求開展工作。

六、講究社會公德和職業道德，嚴守公司機密，廉潔奉公，維護集體利益和公司聲譽。

七、愛護公物及公用設施，自覺維護和保持環境衛生。

八、勤儉辦公，節約用水、用電，杜絕一切浪費現象。

九、衣容整潔、精神飽滿、待人熱情、文明用語。

十、關心企業，主動提出合理化建議，發揚企業精神，為企業作貢獻。

第二章 勞動條例

第一條 錄用

本公司遵循“任人唯賢，量才而用”的原則，按規定的程序嚴格審核，選用崗位適用的人材。

第二條 試用期

1、員工均須經過為期一至三個月的試用期。試用期內若員工的工作能力及工作表現未能符合公司要求，公司可延長試用期接受再培訓；員工辭職后又重新受聘的按新招聘人員對待，試用期期間按試用期工資待遇，雙方均可提出解除勞動關系。

2、延長試用期不超過二個月，期間可享受公司規定的福利待遇。

3、使用期滿且工作表現符合公司要求者方可成為正式合同制員工。

第三條 人事檔案

所有員工必須如實呈交身份證等有關證件，如實填寫個人履歷表；如發現有弄虛作假的公司將予以解除勞動關系，并不作任何賠償。

第四條 工資

1、堅持按勞分配，多勞多得的原則。根據國家有關規定，結合本企業經濟效益，制訂工資制度，確定工資水平和員工工資，工資調整變動以此為依據，視員工業績而定。

2、目前工資發放日為每月16日，以現金支付，員工須在工資單上親筆簽名。

3、根據當月出勤情況計發員工每月工資。

第五條 勞動合同

勞動合同是公司與員工本人之間依據《XX市勞動合同條例》精神，自愿協商一致的簽約關系，經雙方簽字后有法律效力。員工在簽約前，應了解合同條款內容。第六條 工作時間

本公司實行不定時工作制，根據國家法律、法規安排工作。

第七條 調職與晉升

1、公司根據工作需要調動員工的崗位，被調動的員工應服從安排，若有疑問應遵循先服從后反映的原則。

2、被調員工接到調任通知后，應按指定時間辦理移交手續并按核準調動日期及時到新崗位工作，否則視為曠工。公司辦公室按核準調動日期辦理薪資調整工作。第八條 合同解除

按照合同約定的有關條款執行。

第九條 辭退和辭職

1、員工在合同期內不能適應崗位工作或達到公司辭退條件的，公司將按照《勞動法》等規定，予以辭退。

2、員工因特殊情況需要提前解除合同的，須提前一個月遞交書面申請，否則將依據勞動合同約定支付違約金。

第三章 員工福利

第一條 事假

1、員工沒有充分正當理由，不能請事假，有特殊原因需請事假，必須先遞交書面申請經批準方可請假，未經批準的事假則視為曠工處理。

2、員工事假3天以下由部門負責人或管理處負責人批準同意，超過3天或當月請事假累計超過3天的須填寫《請假申請單》后報總經理室同意。

3、員工事假工資按實際出勤天數計發。

第二條 病假

1、員工請病假必須持由寧波市區級以上醫院開具的病假證明單。

2、病假不超過3天（含3天），由各部門或管理處負責人批準同意；超過3天或當月累計超過3天的須填寫《請假申請單》后報總經理室同意。

3、病假證明和手續不全的按事假處理，如發現弄虛作假的按曠工處理。遇本人重病或住院等特殊情況的可由他人代為請假，在事后補辦手續。

4、員工病假工資按實際出勤天數計發。

5、員工因疾病或非因工傷停止工作進行醫療，當年累計休假時間超過3個月的或病后不能勝任工作（經考核不合格），視為雙方協商一致解除勞動關系，若想繼續工作，須經公司總經理室批準。

第三條 婚假

1、在本公司工作滿一年以上的員工本人結婚，經核準后報總經理批準可休婚假7天，超過7天的按事假處理，工作不滿一年的婚假按事假處理。

2、員工婚假在批準的假期時間內工資、獎金照發。第四條 喪假

員工配偶或直系親屬（父母、子女）死亡，經核準后可休假一天，一天以上的按事假處理。

第五條 工傷假

員工在工作時間受傷，應立即送至市公立醫院治療，并通知管理處主任，就醫的醫院和用藥按醫保有關規定和相關法律、法規處理。工傷期內發放基本工資（憑有效病假證明）。工傷結束后，仍不來上班的作曠工處理。工傷具體處理辦法見《員工（非）工傷事故處理辦法》。

第六條 產假

1、在本公司工作滿一年以上的女員工可享受產假時間為90天。若難產，經核實后增休半個月。

2、女員工在產假期限內發放基本工資，家屬按規定到公司辦理有關手續。產假滿后正常上班，如須休哺乳假必須經公司審批同意,哺乳假按事假處理。否則視為曠工。

第七條 員工培訓

1、員工須接受公司組織的培訓，因不愿參加培訓而不能從事原崗位所造成的崗位調動或離崗由本人負責。

2、員工在職期間由公司出資進行職業技術培訓以后，如員工因主觀原因離開公司或被公司開除的，則公司按照實際支付的培訓費（包括培訓期的工資、住宿費、交通費等）計收賠償金，其標準按每服務一年遞減實際支付的培訓費總額的20%計算。

第四章 公司規章

第一條 員工上班

1、員工之間應以禮相待、精誠合作、相互謙讓、互相諒解。服從和執行直屬上級指派的任務。遇疑難或不滿，先執行后反映，妥善處理工作矛盾，申訴須在下班時進行，以免影響正常的工作。

2、嚴禁在工作時間辦私事、吃零食、打瞌睡、上網聊天或串崗、離崗。

3、接打電話應使用敬語，聲調溫和。回答問題應專注、耐心、誠懇、禮貌。

4、不得利用工作之便假公濟私，更不得與業主拉關系辦私事。

5、員工在工作時間內，不得將親友或無關人員帶入辦公場所。

6、忠于職守，不做有損公司形象的事，時刻維護公司利益，樹立公司良好的形象。

7、工作場所請講普通話，不大聲喧嘩，不影響他人辦公。

8、愛惜并妥善保管辦公用品、設備。桌面物品擺放整齊有序；下班前必須將所有文件放置妥當，以防遺失或泄密。

9、在下班離開辦公室時，關閉自己的計算機、辦公電燈、門窗、空調等，以避免不必要的損失。第二條 考 勤

1、員工必須遵守公司規定的考勤制度，按時上、下班，做好崗前準備。

2、員工如有遲到現象，根據公司和各管理處規定的處罰制度執行。

3、員工必須依照所在部門編制的工作時間表到崗工作，如需調換班次，須事先征得部門領導同意。否則按礦工論處。

4、員工曠工，3天以內的（不含3天）扣除日工資的兩倍，連續曠工3天（含3天）則予以辭退或除名。

第三條 儀表儀容及個人衛生

1、禮儀：在工作時間必須儀態端正、服裝整潔、面帶微笑、禮貌在先。

2、頭發：應梳理整齊，不做怪異發型。

3、面部：時刻保持整潔，女員工不得濃妝艷抹，并避免使用味濃化妝品，不留長指甲涂有色指甲油。

4、保持口腔清潔，上班前不吃異味食物。

5、工作服

工作時間統一著公司發放的制服上崗（包括集體外出開會）。著裝要整潔、完好、紐扣齊全；不穿臟、破制服上崗。員工制服使用期限為2年，管理人員西裝使用期限為2年；如有損壞或遺失由使用者按月折價在工資中扣除。具體見《服裝管理規定》。

第四條 工號牌、徽章

1、公司辦公室發放給每位員工工號牌和徽章。

2、員工在工作時間內必須佩帶整齊，如有遺失或損壞及時補辦。

3、員工補領工號牌或徽章每次需交工本費5元。

第五條 個人資料

每位員工都必須按人事部門要求如實填寫各類表格，提供有效證件，不得隱瞞或造假。

第六條 員工宿舍

公司原則上不提供宿舍，員工有困難確需使用宿舍時，須在試用期滿后先向部門負責人申報，再統一由公司辦公室安排，經批準后辦理入住手續。

第七條 拾遺

員工在工作范圍內拾到的財物，不論貴重與否，都應上交部門進行登記，以便查詢。失物歸還，由保管部門負責，做好領出簽字手續。

第八條 禮品

1、所有員工收到禮品或有價證券時應主動歸還客戶。

2、若不能歸還的上繳公司辦公室，由辦公室登記后采取合理的方法使用。第九條 賠償

愛護公司的一切公用財物，嚴禁私用。損壞公司設施、物品、用品以及因責任事故造成公司經濟損失，按規定追究賠償責任。第十條 離職手續

1、凡離職員工應在10日內辦妥離職手續。交還公司發給的物品，包括工號牌、制服、考勤卡、工具、資料、備用金等。未能全部交還上述物品者，須按規定賠償，公司有權拒發薪金和離職證明。

2、被招聘員工要求辭職或被公司辭退的，按實際出勤日發放工資。若員工未經批準辭職，給公司造成較大損失或不良影響的，公司有權要求該員工賠償。

3、若本公司因業務變更或其他原因而產生富余勞動力時，公司有權裁減員工。

4、員工離職應保證檔案資料和電腦內資料不受損壞。

第五章 獎勵

為提高員工的工作積極性和創造性，對各方面有突出表現的員工，給予相應的獎勵。凡符合獎勵條件者，由所在部門直接上級將事跡書面報告呈報公司辦公室，經公司總經理簽署后執行。第一條 獎勵條件

1、對改進公司經營管理、提高企業效益方面有重大貢獻的。

2、在完成工作任務、提高服務質量方面有顯著成績的。

3、在發現、技術改進或提出合理化建議，取得重大成果使公司在經營管理中取得顯著效益的。

4、為公司節約資金和能源的。

5、防止或挽救事故有功，使國家和人民利益免受重大損失的。

6、檢舉、揭發損害公司利益或違規,抵制歪風邪氣，事跡突出的。

7、一貫忠于職守，積極負責，廉潔奉公，舍己為人或做好人好事事跡突出的。

8、見義勇為，舍己為人或做好人好事事跡突出的。

9、其他應當給予獎勵的事跡。第二條 獎勵形式

1、口頭或通報表揚。

2、晉升工資或晉級。

3、授予榮譽稱號。

第三條 獎勵程序 凡符合獎勵條件者，由所在部門的直接上級將事跡書面報告呈報公司辦公室經公司總經理簽署后執行。在給予上述獎勵的同時，可發給一次性獎金。

第六章 處罰

為提高員工素質，加強內部管理，對違反紀律的視其情節輕重給予適當的處罰。處分分為警告、通報批評、降薪、辭退或解除合同四種： 第一條 試用期員工有下列情形，可隨時停止試用期

1、品行不良或工作表現欠佳的；

2、連續兩天以上病事假的；

3、不符招收錄用條件的；

4、違反公司規章制度的；

5、曠工一天以上的；

6、法律規定的其他情形。

第二條 有下列行為的予以警告，并處于10---100元的扣款

1、不關心企業進步，屢次不參加公司的各項活動的；

2、未按公司規定時間內準時上下班，上班遲到下班早退的；

3、非因工作需要上班時間會客聊天或長時間占用電話的；

4、服務態度、儀表儀容、行為舉止未按照《員工守則》中規定的，未履行或未很好履行崗位職責的；

5、拖延執行上級命令的；

6、托他人考勤（打卡）或代人考勤（打卡）；

7、其他有違反公司勞動紀律和規章制度情節較輕的。

第三條 有下列情形之一的可予以通報批評，并處以100——200元的扣款

1、遲到、早退當月累計達3次以上者；

2、多次不按規定要求進行操作，查證屬實的；

3、在值班時擅自離崗、睡崗或干私活查實者；

4、私藏、私拿公司物品占為己有或違反規定、損壞丟失公物查實者；

5、沒有盡職及時報告事故的；

6、服務態度差收到有效投訴的；

7、受到警告后，屢教不改者；

8、有失職行為，對公司造成損失但不嚴重者；

9、未經公司同意接受供應商或客戶的饋贈查實者；

10、在考勤記錄、統計、病假、報銷等有欺騙行為；

11、未經公司授權自行配置或出借公司各類鑰匙、重要財物及其他違紀行為者；

12、對用戶（客戶）使用褻瀆性或辱罵性語言的影響惡劣者；

13、其他有違反公司勞動紀律和規章制度情節較嚴重的。

第四條 有下列情形之一的屬嚴重違紀，公司依法予以辭退或解除勞動合同，情節嚴重觸犯刑法的將依法移送司法機關懲處，給公司造成損失的，必須予以賠償，具體見公司有關規定。

1、年累計曠工達6天以上的或連續曠工3天以上的；

2、挪用或偷竊公司財產、同事財物，查證屬實的；

3、在單位或宿舍內打架斗毆的；

4、對各級管理人員或同事恐嚇威脅的；

5、虛報偽造各種發票冒領費用的；

6、煽動他人怠工罷工；組織、參與集體上訪的；

7、對外宣傳有損公司形象的內容或制造謠言，給公司形象造成損害的；

8、不服從公司安排或調動工作者；

9、嚴重失職對公司造成損失貳仟元以上者、給公司經濟或聲譽帶來嚴重損失的；

10、有意泄露公司商業技術秘密的；

11、確認與公司業務競爭對手有聯絡，給公司帶來損失（或潛在影響）的；

12、依法被追究刑事責任的；

13、虧空公款者；

14、襲擊其他職員、主管同事或客人，擾亂正常工作秩序的；

15、在工作中使用毒品、酗酒或賭博；

16、偽造公司文件的；

17、故意參與危害公司或其他職員的活動；

18、故意破壞公司設施、設備，工具情節嚴重者；

19、產假期滿后不回公司上班，批評教育不改者； 20、未經公司事先書面同意為另一家公司工作的；

21、從公司領取薪酬、報酬，或報銷方面造假或協助他人造假 者；

22、考核連續兩年不合格者；

23、貪污（如收款但不出具發票的）受賄、盜竊、賭博、營私舞弊、私設小金庫等行為；

24、玩忽職守，違反技術操作規程和安全規程，違章指揮或隱瞞工作過失造成事故或損失的；

25、服務態度差，對客戶投訴屢教不改或損害客戶利益；

26、其他有違反公司勞動紀律和規章制度情節特別嚴重的；

27、法律法規規定的其他情形。

第七章 安全守則

第一條 安全

1、必須熟悉和遵守各項安全操作規程，操作人員須經專業培訓合格后，持證上崗。如違反設備設施操作規定，給公司或個人造成損失的必須予以賠償。

2、隨時注意控制水、電、火、氣，禁止在不吸煙地區吸煙；

3、注意防火防盜，如發現事故苗頭或發現異味必須立即查找處理并及時報告有關領導，避免意外發生；

4、出現行跡可疑或有不法行為的人和事，應及時報告保安部及上級領導；下班前要認真檢查，消除不安全隱患；

5、不允許有賭博、吸毒、打架或從事其他違法行為；

6、保守公司機密，做好文件保密工作；

7、每位員工應熟悉消防通道及出口位置，熟悉滅火器具的使用方法。

8、員工違反公司安全操作規定的造成本人或他人傷害的，由員工本人承擔責任。第二條 火警

如遇火警，必須采取以下措施：

1、遇火警時，員工應保持鎮靜，在有消防人員時，應聽從指揮進行疏散撲救；

2、立即通知消防中心講明火災發生地點及火情；

3、呼喚同事協助，服從消防人員統一指揮排除險情；

4、如火勢擴大導致生命危險，必須引導或協助業主離開現場；

5、切勿搭乘電梯，必須使用安全樓梯上下。遇火情時應關閉電梯；

6、利用就近的滅火器材，來撲滅火情；

7、火警消防后，保護現場，以備調查。

第三條 意外

1、如有發現員工或他人不慎發生意外致傷，應立即報告上級領導及時處理；

2、如發現有不安全的設備，足以引起意外事故，應立即向部門負責人報告；

3、發現盜竊或死亡事故，保護好現場以備調查；

4、發生緊急事故，公司員工應全力以赴，服從公司領導或專門人員的統一指揮。

第八章 附則

1、公司員工必須認真學習《員工手冊》，妥善保管，嚴格自律，本手冊僅在公司內部使用有效，不得提供外人查看、復印。

2、除《員工手冊》外，公司制定的各類規章制度、崗位職責、操作規程、質量評審等，每位員工都須嚴格遵守，認真執行。

3、《員工手冊》在一定時期中有效，公司各部門可根據管理及發展的需要，提出修改意見經公司總經理室審評后可作修改。

4、本《員工手冊》自2007年_____月_____日起實行，《員工手冊》的解釋權在公司辦公室。

本人已收到公司《員工手冊》，并經詳細閱讀，充分理解了其中各項條款的內容，自愿按照《員工手冊》規定執行。

員工簽名：

日 期：

第三篇：物業

物業公司成立條件

1、申請相應等級的資質審批表一式兩份；

2、企業營業執照復印件一份；

3、企業章程復印件一份（首次申請提供）；

4、物業企業資質證書正、副本原件（首次申請不提供）；

5、驗資證明材料（工商注冊時提供的注資發票）復印件一份（首次申請提供）；

6、企業法人代表的身份證復印件一份（首次申請提供）；

7、企業負責人、項目負責人（部門負責人）和管理人員的物業 職業資格證書復印件，每人一份；

8、企業負責人、項目負責人（部門負責人）和管理人員的身份 證復印件和勞動合同復印件，每人一份；

9、專業技術人員的職稱證書復印件，每人一份；

10、專業技術人員的身份證和勞動合同復印件，每人一份；

11、專業技術人員的“社保”證明；

12、機構設置框架圖一張，每個級別框內需填寫職務、姓名和電話（首次申請提供）；

13、組織機構代碼證書復印件一份；

14、物業管理項目合同復印件，每個項目一份（申請三級（暫定）資質可以不提供），2003年12月以后承接的住宅物業項目，須提供招投標備案表一份；

15、良好的經營管理業績證明（申請二級資質提供）；

資質申請

申請成立物業公司辦理資質

（一）提交材料

1、企業資質申請

2、營業執照；

3、企業章程；

4、驗資證明（注冊資本人民幣50萬元以上）；

5、企業法定代表人的身份證明；

6、企業法人代表、總經理的任職文件，企業經濟、技術、財務等負責人的任職文件，企業專業技術人員的職稱、資格證件；

7、企業固定辦公場所證明

（二）申報程序

提交有關材料—縣房產主管部門初審—報市房產主管部門核準發證

（三）法律依據：

1、《物業管理企業資質管理辦法》第四條第三款：設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業管理企業資質證書的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。

2、《物業管理企業資質管理辦法》第六條 新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：

（一）營業執照；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

物業管理公司是隨著房地產的發展和對物業管理的需要而產生的。物業管理公司的組建和其他企業一樣，必須符合工商行政管理等部門的有關規定，獲得批準才能成立。

(一)物業管理公司的資質條件

物業管理公司的資質條件，主要是為界定、查驗、衡量這類公司具備或擁有的資金數量、專業人員、受托管理物業的規模等方面的狀況，是企業的實力、規模的標志。由于各地區物業管理的發展程度不同，具體的資質條件也各不相同。一般的資質條件主要包括：

(1)物業管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業，如上海市規定的建筑面積須在1萬平方米以上。

(2)一定數量的注冊資金，如廣州市規定注冊資金須在10萬元以上。

(3)有符合規定的公司名稱和公司章程。

(4)有固定的辦公場地和設施。

(5)有必要的管理機構和人員。

(6)有符合國家法規政策的經營范圍。

(7)能夠獨立承擔民事責任。

(二)物業管理公司的申報資料

內資企業(含國有、集體、股份合作)一般應提供下列資質資料：

(1)主管單位對申請物業管理公司的經營資質進行審批的報告。

(2)設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準文件。

(3)管理章程。

(4)公司法人代表任命書或聘任書。

(5)驗資證明。

(6)注冊及經營地點證明。

(7)擁有或受托管理物業的證明材料。

(8)具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明文件。

(9)其他有關資料。

外商投資企業(含中外合資、中外合作及外商獨資)，除需提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需提供合資或合作項目議定書、合同等文件副本及有關批準文件；外商獨資企業應委托本市具有對外咨詢代理資質的機構辦理申請報批事項。

私營企業除補充個人身份證明和待業證明等有關資料外，其余資質資料大體相同。

(三)物業管理公司申請成立的程序

一般情況下，物業管理公司領到資質審批文件后，按有關規定向工商行政管理機關辦理注冊登記手續后才能對外營業。具體程序包括：

(1)根據上述成立條件，準備材料和文件。

(2)向所在地房地產主管部門提出申請。

(3)向所在地工商行政管理局申請企業名稱登記、法人注冊登記和開業登記。

(4)到稅務部門進行稅務登記，以及到公安機關（物業公司成立的條件

具有資格的最低資質，三級資質國家是這樣要求的：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書

4.有委托的物業管理項目；

回答者： 義利信物業六級

2010-2-24 08:56

注冊物業公司 注意經營范圍首先是物業管理 最好只有這一項

根據資質管理辦法的要求

一、提供注冊資金 3級物業50萬元注冊資本 尋找有物業從業資格證得員工 一般3級物業要求6人 資格證是建設部頒發的 然后到當地物業管理機構辦理臨時資質證 一年后審驗是換成正式的 當資質證拿到后就可從事物業管理工作

如有不明白再問!

回答者： wangsenz-二級

2010-2-24 08:56

一、物業管理公司的創建分為營業執照和資質申報兩個環節。

1。營業執照注冊一般為有限責任公司。注冊資金按物業公司的等級計算，開始的時候為“暫定三級”（目前已經取消了臨時資質等級），一年內有效，一年內需要重新評級，不然資質作廢。從“三級”開始。三級的物業管理注冊資金為50萬元。營業執照你找當地的工商局先核名，然后開始工商登記、股權確認等一系列的程序。但成立過公司的人都知道，注冊一間公司的手續是非常極其繁瑣的，自己去辦理跑上10次、8次很正常，而且還不一定可以順利辦下來。所以，建議有些“錢”還是要給別人“賺”的。建議你找當地一家代理注冊的公司，花幾千元他們會幫你搞定一些，不用自己麻煩。如果樓主你沒有50萬的現金，他們注冊公司可以幫你代塹，注冊后他們會抽走資金。在廣東注冊一個50萬的物業公司，連代塹資金在內，10000元左右注冊代理公司會幫你搞定一切，你只需要配合提供資料就行了。工商登記、稅務登記、法人印鑒等他們會一并幫你搞定的。

這時值得提醒的就是：如果你是讓注冊代理公司搞定50萬的注冊資金的話，其實這錢是不存在的，因為注冊代理公司不可能“白”送你的，他們在你工商登記成功后，會將資金抽走的。所以在財務管理方面，應該是由樓主你或相關的股東向自己的公司借50元，簽下借條留檔，因為這50萬是根本不存在的，在財務管理需要交待資金去向。即公司發生問題時，如有債務方面的糾分時，需要按照股權份額承擔相應的風險。你的有限責任公司注冊資金為50萬元，即最大可能要承擔50萬元的風險。

二、物業公司資質申報條件，如下：（三級資質）：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書

4.有委托的物業管理項目；

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

第六條 新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：

（一）營業執照；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

（四）企業法定代表人的身份證明；

（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

第七條 新設立的物業管理企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

第九條 申請核定資質等級的物業管理企業，應當提交下列材料：

（一）企業資質等級申報表；

（二）營業執照；

（三）企業資質證書正、副本；

（四）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；

（五）物業服務合同復印件；

（六）物業管理業績材料。

即你領取了營業執照后，需要先到國土房管局物業科辦理“臨時資質”申報，他們會給你一年的時間。一年內你要辦理“臨時資質”轉“三級資質”。如果一年內，你沒有達到相關資質申報的條件時，你有兩條路可以選擇：

1）無資質承接業務，目前這類型占物業公司總數的30%左右。但給物業科查到的話，要罰款，如果和當地物業科關系搞得不好的話，還可能被吊銷“臨時資質”。

2）給專業公司代辦，有實力的物業管理公司代辦企業和物業科有關系（代辦理營業執照注冊的代理公司一般辦不了這項業務，因為需要和物業科和建設部有關系才辦理得，如果注冊執照的代理公司跟你說辦得了，要“小心被騙”。由于國家的相關部門很“那個”的，所以，有錢就能解決問題，在廣東，三級資質代辦需要4-5萬元出證。

三、1、關于你公司的內部組織機構應該是你如何定經營方向才能決定的。常見的物業管理公司架構分為三種：直線職能制，事業部制、混合型架構。不同的架構模式適應不同的服務市場，故相應設定不同的專業部門。所以樓主你應該要了解你的物業公司的業務方面。用“專業”的眼光分析上述三種流行架構當中哪一種適合你公司本身才可以定出精確的部門組織，另外，哪些職能自己組建，哪些職能委托社會專業的公司，都直接決定了你公司的內部組織機構。

2、內部組織機構與你投入多少成本，如果維持公司總部的成本開支直接掛鉤，即不同的投入會有不同的結果，正規化的物業公司多達10多個部門，小型的物業公司幾個部門就組成了。這點沒有定論，需要樓主你自己認真核算成本的。另外，根據物業管理這個行業的經驗，“物業公司總部的支出應該與項目收入開支成本分計算，僅從項目攤分一定的合適比例”，這點是原則！請樓主你一定要注意了，因為這是兩個完全不同的“賬目”。

四、物業管理行業與其他行業不同，人力資源的配置是最講究“內功”的。物業公司總部的人員配置與接管項目的人員配套又是兩套分離的成本計算原則。最“陽光”的成本核算要考慮三大原則：人力成本支出、固定成本支出和變動成本支出，這三大支出都有一個最合適的“陽光比例”。所以如何策劃人力資源，既要配合階段性的發展計劃，又要不違反“陽光比例”，在實操時，要處處節省。且人力資源的配置又與內部的組織架構是直接“掛鉤”的，人力成本又要“對內對外”相比較。所以不是簡單安上“幾個部門”，請上幾個總監或經理就行的。這是“戰略”層面上的事情。

五、物業公司接管的項目當中，有些項目雖然表面利潤不高，但有很多收入是“外行人”根本不知道和掌握不到的。所以近年，很多人看到“物業管理”行業“有利可圖”和“長期飯票”，紛紛在這個“朝陽產業”里面“挖金”。但要知道，真正的物業管理需要有“良好的內功和操作經驗”，而且物業管理本身是“高風險高責任”的行業，在眾多服務業當中，風險是排在第一位的。所以，除非有充足的準備和經驗，不然貿然入市的話，本人真心奉勸“慎之、慎之！”

第四篇：物業

一、對業主委員會的相關知識了解

（一）所謂業主委員會，是指由物業管理區域內業主代表組成，代表業主的利益，向社會各方反映業主意愿和要求，并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業主委員會的權力基礎是其對物業的所有權，它代表該物業的全體業主，對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。根據政策規定：居住小區已交付使用并且入住率達到50％以上時，應當在該居住小區開發建設單位、居住小區所在地的區、縣房屋土地管理機關指導下建立物業管理委員會（業主委員會）。業主管理委員會的產生，一般是以業主代表大會的方式選舉產生，并定期換屆選舉，委員可連選連任。

（二）根據業主委員會的定義可以得出業主委員會應有以下特點：

（1）、業主委員會應由業主大會選舉產生。（2）、業主委員會活動范圍應該是進行物業的業主自治管理，也就是說，業主委員會成立的目的是使業主對物業的自治管理權能有一個常設的機構來行使，使得各業主意見能夠得到統一，并貫徹于具體物業管理事項中。（3）、業主委員會應代表和維護全體業主的合法權益。（4）、業主委員會應經房地產行政主管部門登記。對業主委員會進行登記和專門的行政管理是物業區域中業主自治管理制度化的典型表現。

（三）業主委員會還具有法律賦予它的職責，根據《物業管理條例》第十五條規定業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

(1)、召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（2)、代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（3）、及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（4）、監督管理規約的實施；（5）、業主大會賦予的其他職責。

二、對物業糾紛相關知識的了解

（一）物業管理糾紛的主要表現形式有：對人防、地下車庫、綠地、停車場權屬不明而引發的業主委員會與開發商的糾紛；因業主拖欠物業管理費而引發的糾紛；因違法動用維修基金而產生的糾紛；業主之間因相鄰權而引發的業主之間的糾紛；因小區發生被盜、搶劫等行政治安或刑事案件而引起的業主與物業服務公司之間的糾紛等。

（二）按照糾紛中的基本權利性質和特點的不同，可以將物業管理糾紛劃分為以下幾類：（1）物業管理產權類糾紛。主要是物業所有權方面的業主專有權與業主團體共有權轄屬范圍的確認糾紛，業主團體共有權與托付物業服務企業的物業經營管理權行使之間的權限劃分和確認糾紛，業主團體共有權與開發經營者的權屬糾紛。常見的有個別業主侵占公共區域、業主委員會與開發商的車庫之爭等。

（2）物業管理債權類糾紛。主要是與物業管理服務有關的合同之債、侵權之爭等債權、債務關系糾紛。例如小區的業主拖欠物業管理費、車輛的保管糾紛等。

（3）物業管理行政權類糾紛。主要是物業管理行政主管機關和其他有關行政部門在行使職權的具體行政行為中與行政相對人之間發生的行政權限和行政權行使是否違法、是否得當、是否顯失公正的爭執。目前常見的這類糾紛有行政執法部門對違章建筑的處理，業主對街道、房地產主管部門對業委會與物業服務公司指導與監督的不滿。

（4）物業管理自治權類糾紛。主要是業主、物業使用權人、業主會議、業主委員會業主團體在民主自治權益方面發生的糾紛。例如業主不執行管理規約的有關規定或不執行業主會議對維修基金的分攤決定而引起的糾紛。

另外，按糾紛所屬法律部門的法律關系發生的不同，可以將物業管理糾紛劃分為民事糾紛、行政糾紛、刑事糾紛。

三、業主委員會在各種物業管理糾紛中面臨的種種困境

困境之一：政府越權行政，影響業主委員會的正常活動。相對于社區外部的各個政治或經濟組織，社區應該是一個相對自由的地方，并非是誰想干涉就能干涉的。但在具體的實踐中，我們看到的經常是政府對社區自主事務的無端干預，他們不尊重社區的自主治理的地位。物業管理條例中明確規定業主大會有權選聘、解聘物業管理企業，但我們看到卻是政府相關部門對業主大會的這一權利的粗暴干涉。（例如，北京市大西洋新城物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過解聘前期物業管理公司，但是街道辦事處和房管局竟然向小區居民發出公告阻撓解聘物業公司。而物業公司也依據這一公告拒不撤出小區。最后造成了，業主一紙將街道辦事處和房管局訴上法庭。

困境之二：業主委員會法律地位不明確，業主委員會維權力不從心。依據現行法律,作為業主權利組織的業主委員會既不是獨立的法人實體,也不具社團組織的地位,更不能單獨設財務,無名無分使業主委員會行使權利不可避免的要面對重重阻礙,在日漸增多的房地產糾紛中，“業主委員”作為廣大業主的維權代表，能否以“原告”的身份坐在法庭上，法院對此認識不一：有的法院認為，以“業主委員”的名義提起訴訟有違法律規定，但有的則允許代表起訴。（例如日前，由于小區內公共用地被挪作他用，廈門一小區業主委員代表全體業主起訴開發商，但當地法院以業主委員無權代表業主起訴為由駁回業主委員的起訴。“目前的物業糾紛的特點是，業主往往聯合起來共同維權，由業主委員代表廣大業主向法院起訴。但正是由于對業主委員在法律地位認識上的不一致，導致無法實現共同維權。”）困境之三：業主委員會經費籌集困難，形同虛設。我們知道任何活動都是有代價的，任何組織只有足夠的經費保障才能順利地開展活動。業主委員會也不例外。業主委員會的活動經費由業主大會或業主代表大會決定，可以由業主支付，也可以在物業管理服務用房的收益、其他收益或物業維修基金的利息中支付。但是，在現實生活中，業主委員會卻沒有這樣的保障，經費籌集困難成了業主委員會開展工作過程中的一大難題。（例如2001年11月,擁有2000余戶居民的棲霞小區成立了業主委員會,由于沒有資金以及一些客觀存在的原因,才一年多的時間,委員會形同虛設,工作陷入癱瘓狀態。按理說業主委員會選出來,其職能就是監督物管公司、協調業主與物管之間的關系,共同管理好小區,現在整個業主委員會一無所有,既沒有公共基金,也沒有一套成熟并結合小區實際的管理體系及法規,委員會的9個委員基本處于閑置狀態。）。

困境之四：業主缺乏社群精神，業主委員會工作中困難重重。人們訂立了《社區自治公約》、《業主公約》，選出了居民委員會和業主委員會，實際生活中是有些業主根本不遵從業主委員會，導致在處理一些糾紛問題上缺乏向心力。

困境之五：一些業委會組建程序顛倒、構成人員草率，缺乏廣泛性和代表性，使業主游離于自治管理之外，處于被動或被管的地位。考試大論壇困境之六：社會各界對業委會這一小區物業管理中的新事物認識不到位，存在著有形、無形的“軟性阻力”；業委會又缺乏一套行之有效的工作制度和必要的工作條件，使大多數業委會處于等待觀望的狀態。

困境之五：業主委員會成員多為義務工，缺乏相應的利益保障。

經費問題關系到業主委員會的穩定性和工作的有效性。無論誰成為業主委員會委員，期待其長時間地，無償地或工作量與報酬不對稱地為大家服務，是不大可能的。一個穩定有效的業主委員會機制應當建立在合理的利益平衡的基礎上（業主委員會本來就是一個利益矛盾的產物），而不是建立在對業主委員會委員的道德企盼上。但在實際生活中，業主委員會因拿津貼引來眾多質疑，（例如2003年11月，福州瑞城花園的幾個業主在得到大多數業主支持的情況下，開始籌備業主委員會。2003年底，籌備組成員把一份《業主大會議事規則（草案）》發放到業主手中時，其中“經費”一章卻引發爭議。一份20多名業主簽名的《致全體業主一封公開信》貼在花園門口，對業委會成員該不該拿津貼提出疑問。業主認為既然是自愿參加業主委員會，就是為業主服務，就是盡義務的，如果有人想拿津貼的話，那么只能請他走人。）

二、對策建議

在社區自主治理的過程中，業主委員會應當發揮重要作用，但是在實際工作中卻遇到了來自社區內外的重重困難。正如上面提到的這些困難的來源可以分為社區之內和之外。我認為面對這些困境，我們可以從社區內外，從法規的完善和實際工作技巧的改進等角度努力，以提高業主委員會的自治能力、維權能力。具體說來有以下幾點：

對策之一：政府應依法行政，明確界定政府在社區中的權力范圍。

這里涉及到政府在社區中的權力的界定的問題。在談這個問題時，我認為有個度的問題，也就是說政府在什么樣的情況下有介入社區，介入業主委員會的活動的必要。作為一個自主治理的社區，它的內部怎樣運行，是這個社區自身的問題，它和物業公司之間的矛盾和沖突是民事問題，如果有什么不可解決的矛盾，可以由雙方以平等的身份訴諸裁判機關。社區中選舉誰做居民委員會成員或業主委員會成員是居民或業主自己的事情。這些事情只是一個社區內部的事情，并沒有形成對社區之外的更大的公共利益的影響，那么作為公權力的行政權力是不應當介入的，否則就是越權行政或者是違法行政。行政權力作為一種公共的強制性權力應當追求公共利益，應當處于公正的地位。只要沒有違反公序良俗，沒有造成對公共利益的不良影響，具有公共性的行政權力是不應當介入的，這里的“度”就是社區中的活動是否建立在居民、業主資源的基礎之上，更為重要的是這些活動是否影響了公共利益。這才是政府在社區的權力范圍。

從政府的角度來看，政府應當嚴格依法行政，凡是法無明文規定的，政府都不可為。政府在干預社區活動的任何行為均需要有法律依據。當然了，由于利益的驅動，要求政府自我約束是不太現實的，我認為要有效的約束政府在小區中隨意干涉業主委員會的活動，應當讓行政相對人來約束。因為只有小區中的業主才清楚政府哪些行為危害了他們的利益，政府的哪些行為是違法的，政府的哪些行為是不公正的。政法哪些行為是偏袒開發商或者是物業公司的。有時候狀告開發商或物業公司較為困難，這就要求業主能夠就政府的違法行為提起行政訴訟，正如毛壽龍教授所言“武漢鸚鵡花園業主的維權行動具有嶄新的維權意義：狀告開發商，可以維權，狀告政府也一樣可以維權。并且后者的成本往往更低，取勝的可能性不是沒有。”[6] 業主起訴政府，形成更多的案例，最終導致法規的修訂，從而形成一個的業主——維權——訴訟——案例——法規——利益維護的邏輯發展程序。

對策之二：確立業主委員會的法人地位。目前業主委員會沒有明確的法律地位，在維權活動中心有余而力不足，所以我認為要解決這一困難應當確立業主委員會的法人地位，“希望國家把業主委員會的成立納入到國家基層建設這樣一個范疇中去，不是簡單視為物業管理考慮。如果可能，讓業主委員會登記為自治法人，社團法人，有了法人地位，它簽的很多合同再發生官司，就好辦得多。”[7] 《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條規定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當事人。”法人成立的條件主要有：依法成立，有必要的財產或者經費，有自己的名稱、組織機構和場所。比照這些條件，我們可以看到，業主委員會完全符合。業主委員會是合法成立的，《物業管理條例》第十五條業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責； 有必要的財產或者活動經費，財產生要來源于以下三個部份：（1）物業的共用部位、共用設施、設備和物業管理辦公、經營用房及由此產生的收益（如停車場收費、樓頂廣告牌位租金等）。以上物業及其收益由業主委員代表全體業主進行監督管理。（2）住宅共用部位、共用設施設備維修基金。（3）業主委員會的辦公活動經費。業主委員會的辦公經費可以從物業公共設施經營取得的中提取，也可按業主大會代或業主代表大會的決議向業主籌集；有自己的名稱、組織機構和場所。所以業主委員會符合法人條件，可以成為法人。對策之三：建立合理的活動經費籌集制度。

業主委員會的活動經費由業主大會或業主代表大會決定，可以由業主支付，也可以在物業管理服務費的收益、其他收益或者物業維修基金的利息中列支。例如：景洲大廈業主委員會按政府有關規定“每年每戶8元”的標準，在物業管理費中，提取業主委員會活動經費。業主委員會活動經費的收支情況，由業主委員會按季向業主公布，接受全體業主的監督。經業主大會或者業主代表大會決定，業主委員會活動經費也可以在維修基金中列支，并在物業管理企業的帳戶上留有相當于一個月活動經費的備用金，實際發生的活動經費按月結算；經業主委員會同意，物業管理企業可以從維修基金中暫借相當于一個月的物業日常維修更新的備用金，實際發生的日常維修、更新費用按實結算；業主委員會許可施工承包單位預支住宅大修、或者專項維修更新費用的，最高不得超過工程款總額的30％。

成都市規定“業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用具體由業主大會章程規定；業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期以書面形式在物業管理區域內公布，并接受業主的質詢。” 本會及其執行機構議事活動所需的費用，不包含在本物業區域內物業管理公共服務費中，經業主大會會議通過后，由全體業主采用以下____方式共同分擔：

一、按擁有物業權屬份額；

二、按業主擁有房屋套 [間] 數；

對策之四：增強社群精神，形成集體懲罰機制。

我認為應當增強社區中的社群精神。用社群主義的思想來指導社區治理工作。具體說來，在社區中簽訂《社區自治公約》、《業主公約》時，應當向社區居民和業主進行廣泛的宣傳，讓他們明確在社區治理中的權利和義務。權利和義務是相輔相成的，如果有人不履行應當的義務，就沒有相應的權利。同時，應當動員更多的人參與到社區的共同活動中來，使他們的利益和社區的共同利益密切的聯系起來，這樣，如果有人為謀求私利而損害社區共同利益的話，他就會遭到社區中大多數人的反對和懲罰。同時，應當在社區中提倡互幫互助的良好風尚，是人們形成良好的鄰里關系。激發人們對社區的愛，只有每個人愛自己的家和社區，才能要求他們去愛國。

對策之五：建立津貼保障制度，增強服務觀念。

我們可以看到大多數的業主委員會的成員都是志愿者，在走訪多個社區之后，筆者發現這些委員基本上都屬于中等以上階層，生活對他們來說不成什么問題。他們有足夠的時間參加社區的業主委員會的活動。擔任業委會主任多年的林先生認為，他不僅沒拿一分錢，還貼了幾千元。在業委會工作，就跟做義工一樣，除了奉獻沒別的。但是如果業主委員會委員只付出勞動，沒有相應報酬，那么很有可能出現這樣幾種情況：（1）無人參選業主委員會委員（2）當選的業主委員會委員不久便提出辭職（3）當選的業主委員會委員怠于履行職責（4）當選的業主委員會委員與物業公司關系曖昧化 我個人相信事物的穩定存在，在于平衡，失去平衡便走向異化。[8]所以，應當建立津貼保障制度。給參加業主委員會，為業主服務的人員一定的報酬，以激勵他們更好的服務業主。結論 綜上所述，我們看到業主委員會維權之路很漫長，業主委員會面臨著重重困難。這些困難有來自社區外部的，也有來自社區內部的，還有一些是業主委員會自身的問題。業主委員會作為我國公民社會中的一個新生事物，遇到種種難題是意料之中的事，自身的不完善也在情理之中，我們不應對之求全責備，而應當通過各方面的努力來消除這些困難，積極探索業主委員會的良好組織形式，有效的行為方式，以提高他們的維權能力。隨著我們國家對私有財產保護的日益重視和業主的努力，業主委員會必將在社區中發揮更加重要的作用。

建議之一：教育、規范業主行為和業主委員會的運作機制，提高業主、業委會的自治和自律能力。

要營造一個良好的居住環境的重要因素在于業主與業委會的自律程度，既要維護自己的合法權益，又要履行有關法律、公約和合同規定的義務。一是要有一定的物業管理觀念，增強自律意識。小區的日常管理，一方面需物業公司統一管理服務，另一方面，更有賴于全體業主及物業使用人的支持和配合，作為“主人”，應以身作則，嚴于律己，對損害小區物業和安居樂業氛圍的行為進行抵制。

二是規范業委會的組建程序，克服業委會人員由物業公司指定或兼任的作法，業委會主要人員的推薦選舉要民主、公平、合法；要調整和充實現行的業委會人選，使其具有規范性和代表性。三是規范業主自身行為，充分發揮業主自治管理的基本準則——《業主公約》的引導和規范作用，對每一個業主在物業使用、維護和支出費用方面的行為予以規范和制約，使業主盡快脫離福利性住房管理軌道。三是強化業主的自治意識，凈化業主心靈，抓好《業主公約》、《住戶公約》等基礎工作。考試大

采集者退散來源：

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建議之二：發掘、尋找和培養業委會合適的干部，明確業委會主任、秘書等人選的基本條件。

任何組織要真正發揮作用，在一切條件中人是最基本的條件。業內專家認為，一個物業管理區域內的工作能否搞好，關鍵在于要有一個合適的業主委員會，而業委會的人選尤其重要。業委會優秀的人選必須注重以下條件：本管理區域的當然業主、為人正直、處事公道、道德修養良好、熱心于公益事業、有一定的文化水平和辦事能力、作風正派、不“假公濟私”、身體健康、有時間和精力參與業委會的工作等。同時，必須堅持民主公平制度，廣泛征求各方面的意見，把那些符合業委會人員基本條件的人選推薦出來，并對業委會人員進行適當和必要的培訓，以明確自己的職責、權利和義務，提高業委會人員的政策水平和組織活動能力，通過有關物業管理公司、業委會的基本運作程序以及業委會同有關組織的關系。業委會作為一個自治自律的組織是業主與業主、業主與政府、業主與物業公司間的一座橋梁，追求的 是社會效益。因此，業委會的成員必須是熱心公益事業的人，而決不能讓那些尋求個人利益試圖從中撈取好處的人獲取這個職務。

建議之三：理順業委會同物業管理企業的關系，使之在平等互利的基礎上保持溝通，共同合作管好物業。www.tmdps.cn本文來源:考試大網

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業委會同物業管理企業是矛盾統一兩個方面，雙方都為自己的利益所需在努力爭取對方合作，一方的權利往往正是另一方的義務。一方要求付錢少，管理服務要到位；一方要你付多少錢，我提供多少服務，“花錢買舒服”。各自都希望投入量少，而從對方獲取最大利益，往往圍繞著投入與回報這個焦點進行反復“較量”，這也是市場經濟中的一種正常反映。作為一個企業，尤其是物業管理企業，決不能暴利，但為了生存，為了更好地為業主服務，必須要有利，哪怕微利也行，不賺錢、長期虧本的企業是要倒閉的。作為業委會既要維護自己的合法權益，又要履行有關法律、公約和合同規定的義務。現在物業管理工作中諸多矛盾的產生是因為過份強調了業主個人利益，忽視了業主的整體利益與應盡的義務。所以，業委會和物業公司雙方在矛盾的作用下，不斷規范自己的行為，特別在物業管理培育的階段上，業委會更應該同物業公司在平等的基礎上保持良好的溝通，更加有力地教育業主理解并支持物業公司開展工作。真正發揮廣大業主的主導作用。物業公司也應不斷規范自己的行為，提供更豐富的質優價廉的勞務商品，讓業主放心，使住戶滿意。

建議之四：提高立法層次，抓緊出臺《物業管理條例》等基本法規，明確業主在物業管理中的主體作用，使“房客”到“主人”的自身權益得到根本保障。

物業管理是市場經濟體制下的一種經營行為，在我國的發展和成熟需要一個過程。近年來，物業管理在我國起步的同時，一些與其有關的地方性法規也相應而生，應當說，這些法規對我市的物業管理起到了積極的指導作用。但也應看到，一些規定難以出現。以大連市為例在已頒布的有關物業管理現有的幾個法規中，還沒有一個經過市最高立法機關人大常委會頒布的法規，即物業管理的基本法——《物業管理條例》，市出租汽車管理條例幾年前就已公布，而關系到千家萬戶，與每個人息息相關的物業管理條例，遲遲難以出臺，因而從某一個側面也影響了該市物業管理發展。一是加強法規建設，通過建立相應的法律制度和法規體系，特別是盡快出臺立法層次高的物業管理基本法《物業管理條例》，進一步規范和調整政府、業主委員會、物業管理公司、物業使用人以及相關市政各專業公司、部門在物業管理中地位、作用、權力、責任、利益和相互間的關系。二是業委會代表業主利益，既是多元化產權的客觀需要，又是業主自治管理的主觀需要，要教育廣大業主擺正自己位置，不要說不利于雙方合作的話，不要有不利于雙方合作的行為。業委會的工作范圍不僅僅局限于一般的房屋管理，還致力于提高整個小區的居住生活質量和文明程度。三是進一步規范業委會的運作規程和內容

第五篇：物業

物業會議服務的流程、熟悉會議編導程序 一般情況下，業主會在會議的前幾天，將會議事項以書面的形式告知物業管理部門。一般包

括以下內容：會議時間、與會者的身份、出席人數、接待規格和路線，會場布置要求、桌椅 擺放形式，特殊服務如茶葉要求、點心、水果、臺布、香巾、空調溫度、音響、錄像、燈光、花卉擺放等。

另外，對于大型會議，要進一步明確責任分工，細化工作方案，要求：(1)、加強會務工作人員的服務意識和奉獻意識教育；

(2)、接待服務工作細致、周密；及早制訂會議服務保障方案，做到萬無一失。(3)、高標準、高質量完成會議保障工作，為大型(重要)會議提供一流服務。(4)、嚴格按照標準對會場布置、環境衛生、安全保衛等方面作出服務承諾。(5)、嚴格執行衛生值日制度，清潔人員負責會議場所衛生清掃；(6)、會場內空調、電燈等電器開關、門窗由會務清潔人員負責管理。

2、會議前服務人員的準備工作

物業管理處根據業主的要求及會務編導計劃，在會議開始前要做好相關的準備工作。并且在

會議開始前提前一個小時到達會場，做好進一步的檢查工作： 如會議室的設備、設施是否正

常，如有異常盡快通知音響師進行處理；檢查室內的衛生、桌面、地面有無灰塵及雜物，口 杯煙灰缸是否干凈；擺好口杯、煙灰缸、香巾，煙灰缸、口杯、香巾要求無論從什么角度看 都在一條線上； 保證室內空氣清新，無異味。

會場布置檢查完畢后，請業主會議主辦部門進 行檢查，避免出現差錯。在會務準備中，物業管理人員要主動當好業主的配角，積極為業主出謀劃策。首先，會議服

務人員要有專長，能提得出改進意見；其次，要熟悉業主的習慣，符合業主的口味，不能喧 賓奪主，更不能強辭奪理，先斬后奏，什么都替業主“當家作主”。

物業管理公司要對會議服務人員強調會務紀律：(1)會務服務人員應穿戴整齊，統一制服。(2)不遲到，不早退，有事離開應提前向會務組負責人請假；(3)規定時間內加水、倒茶。(4)會議期間應關閉通訊工具，保持會場安靜，不做與會議主題不相關的事。3、物業保安、保潔、維修等其他部門要做好保障工作。每當重要或者大型會議舉行之前，物業管理處要召集其他部門做好相關保障工作： 要召集各 部門開會，部署此次會議工作計劃，保安要做好轄區車輛指揮、停放工作，為與會人員做正

確的引領；維修部門要全面檢查配電、音響、線路、供水、電梯等設備的使用情況，并派專 人值班負責，看好會場附近的供電電閘，保證供電不出現任何問題。對于重要領導，要專人 保證電梯的供應，確保領導及時到達會場；

保潔方面要對會場作細致的清潔，衛生間備好衛

生用紙，并噴灑空氣清新劑。另外，物業管理公司要組織員工重溫“各類突發事件預案”，做到有備無患。在會議開始之前，管理處組織各部門主管，對全部設備、保潔、綠化、保安 等進行嚴密徹底的檢查，確保萬無一失。

遇到重要人員到場時，除電梯操作人員和保安站崗，會議服務人員進行引領外，其他物業人員忠于自己的崗位，各司其職，不在會場周圍露面。4、與會者到達時的工作 客人到達會議室時，會議服務人員應站在門口的一側迎接客人，并主動問好。重要客人到達 時，服務人員做好賓客迎接、簽到、兵引領其所坐位置，拉椅請其入座。另外，客人到達時，厚件衣物可能脫掉，服務人員應主動接過衣物，將衣物放在何時的位置。5、會議期間的服務 客人到達入座 1 分鐘后，需要倒上茶水，倒水順序要正確，不滴不灑，無響聲，杯內水應在 七分滿。客人開會初期倒水時間應隔在 5 分鐘左右一次，后期可略將時間延長至 10 — 15 分

鐘左右一次；會議期間，服務人員應及時更換煙灰缸和使用過的香巾，一般煙灰缸有 3 — 5 個煙頭就應更換，香巾使用過 2 — 3 次就更換一次。在會議進行中，會議服務人員應站在合 適的位置，悉心觀察會場情況，隨時注意與會人員的需求。6、做好會議的保密工作。

在重要人員來訪或出席重大會議前，會有一定的準備時間，這樣就存在保密問題，一旦泄露

機密就會鑄成大錯。

而當會議服務人員在服務時，不可避免地能夠聽到相關的會議內容，業

主方出于對物業管理公司的信任，會將有關信息傳遞給物業管理公司。在這種情況下，物業

管理公司一定要對員工加強員工的保密工作，并形成制度，即不該看的不看、不該聽的不聽、不該說的不說，絕對禁止翻看領導的文件，重申保密紀律，做好防范教育工作，確保不出現 絲毫的閃失。7、做好會后的恢復工作。當會議結束后，會議服務人員應站在門的一次，使用敬語并目送客人離去。客人離開后，服

務人員應以最快的速度檢查會議室內是否有遺留物品，如果有，要及時上交物業辦公室，由

辦公室設法找到失主。另外，物業管理處要組織人員，按要求恢復會場會前的模樣，重點是 “三清三關”工作，及時清除會議桌上的物品、清除室內垃圾、清除可能出現的隱患，進行 搬運桌椅、關電器、關電源、關鎖門窗的等工作。最后，由會議服務主管再全面檢查一遍，做好相關記錄，確保不留下任何隱患。將口杯用消毒液浸泡后沖凈，擦干準備下次使用，香 巾用消毒液浸泡后沖凈、晾干。

會議服務人員在會議期間要為大會提供全過程、全方位、全天候高效、快速的優質服務，處 處體現“滿意 + 驚喜” 的服務宗旨。要求做到：一絲不茍，精益求精；揮灑自如，忙而不 亂；盡善盡美，萬無一失；各負其責，協同作戰。總之，只有嚴格的培訓，細致的準備，不斷提高服務人員的服務技能，才能以優良的會議服務取得業主的認可和贊揚。認真做好會

議保障工作是展示物業管理公司能力和實力的機會，實踐證明：

做好物業管理中的會議服務 工作，可以不斷滿足業主的新需求，使物業管理公司與業主連接成紐帶關系，榮辱與共，共 同發展。