第一篇：物業三十六計

第1計瞞天過海

作為物業管理人員，對業主說實話沒錯兒，但什么實話都說就大錯特錯了。

第2計圍魏救趙

不交費可以適當地停他水，不交物業費可以有節制地停他電。法規不允許？當然不允許！但你不會不說是欠費停電嗎？就說是設備故障，反正他錢不交來設備就老有故障。

第3計借刀殺人

業主不交停車費我們當然不能指使保安砸人家車，但我們不砸并不說明所有人都不會砸。

第4計以逸待勞

這一批樓建得實在是差勁兒，一下雨就有人投訴北邊兒窗戶漏。漏怎么辦？要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃膠干不了還是會漏，到時候業主不光投訴窗戶問題，還會投訴你們把人家地板踩臟了。不過等天晴了業主們倒很少會有人再張羅維修的事兒了，所以業主報修不要著急，拖一拖、等一等，效果比你十萬火急地趕過去還好！

第5計趁火打劫

業主向開發商、建筑公司投訴房屋質量不好對我們來說不是壞事，我們也應該積極呼吁： “鬧事的業主只是一小部分，而房屋的質量問題是普遍存在的。要平息眾怒就要追加對本小區的投入。鑒于你們忙于新的項目抽不出時間，干脆你們直接把錢打到我們物業公司，我們負責組織施工，對廣大業主也好有個交待。”當然，錢到了我們賬上想怎么花就是我們說了算了。

第6計聲東擊西XZCCC

我們要經常與業主溝通：“您對我們的工作有什么意見？您覺得我們還應該在哪方面改進？”業主如果有意見，我們一方面表示虛心接受，另一方面也要向業主大吐苦水，說一說工作難度，求得業主的理解和支持。如果業主提不出什么意見，那好，就快把物業費交了吧！

第7計無中生有

業主反映小區里有拾破爛的出沒。這有什么，我們收著拾破爛的管理費呢！當然這事兒不能跟業主講，那么可以告訴業主：咱們這個小區是商品房，拿著銀子來買房的都是上帝，售樓小姐缺乏對業主素質的把關，所以有個別收破爛發財的也成為咱們這兒的業主了，積習難改，人家不偷不搶，在自己家院子里拾點兒廢品我們怎么干涉？

第８計 暗度陳倉

你說這些業主操心自己家的事第1計瞞天過海

作為物業管理人員，對業主說實話沒錯兒，但什么實話都說就大錯特錯了。

第2計圍魏救趙

不交費可以適當地停他水，不交物業費可以有節制地停他電。法規不允許？當然不允許！但你不會不說是欠費停電嗎？就說是設備故障，反正他錢不交來設備就老有故障。

第3計借刀殺人

業主不交停車費我們當然不能指使保安砸人家車，但我們不砸并不說明所有人都不會砸。

第4計以逸待勞

這一批樓建得實在是差勁兒，一下雨就有人投訴北邊兒窗戶漏。漏怎么辦？要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃膠干不了還是會漏，到時候業主不光投訴窗戶問題，還會投訴你們把人家地板踩臟了。不過等天晴了業主們倒很少會有人再張羅維修的事兒了，所以業主報修不要著急，拖一拖、等一等，效果比你十萬火急地趕過去還好！

第5計趁火打劫

業主向開發商、建筑公司投訴房屋質量不好對我們來說不是壞事，我們也應該積極呼吁： “鬧事的業主只是一小部分，而房屋的質量問題是普遍存在的。要平息眾怒就要追加對本小區的投入。鑒于你們忙于新的項目抽不出時間，干脆你們直接把錢打到我們物業公司，我們負責組織施工，對廣大業主也好有個交待。”當然，錢到了我們賬上想怎么花就是我們說了算了。

第6計聲東擊西XZCCC

我們要經常與業主溝通：“您對我們的工作有什么意見？您覺得我們還應該在哪方面改進？”業主如果有意見，我們一方面表示虛心接受，另一方面也要向業主大吐苦水，說一說工作難度，求得業主的理解和支持。如果業主提不出什么意見，那好，就快把物業費交了吧！

第7計無中生有

業主反映小區里有拾破爛的出沒。這有什么，我們收著拾破爛的管理費呢！當然這事兒不能跟業主講，那么可以告訴業主：咱們這個小區是商品房，拿著銀子來買房的都是上帝，售樓小姐缺乏對業主素質的把關，所以有個別收破爛發財的也成為咱們這兒的業主了，積習難改，人家不偷不搶，在自己家院子里拾點兒廢品我們怎么干涉？

第８計 暗度陳倉

你說這些業主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關心，一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統一口徑，就說我們到先進小區考察，學習人家的先進經驗去了！

第９計 隔岸觀火

業主家房漏了？先查查他物業費交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應他馬上就去解決，半小時后等他再催的時候告訴他還有幾戶報修，我們得先給交過費的業主服務，有耐心就讓他等吧！

第１０計 笑里藏刀

看見欠費的業主我們老遠就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當知己。在這個時候就可以提醒他該交物業費了。

第１１計 李代桃僵

保安隊伍混亂、管理不善，為平民憤當然不能讓保安部長承擔責任，因為該部長是總經理的司機兼任的。那撤誰呢？干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢。

第１２計 順手牽羊

光撤那個副總是不夠的，連跟他有關系的黨羽親信也一同拿掉。

第１３計 打草驚蛇

周三安全檢查，趕緊貼通知出去！那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會在你檢查之前把安全隱患收拾起來，等我們檢查的時候天下太平，這不挺好嗎？千萬不要搞突然襲擊，真到時候發現一大堆問題你怎么辦？把人家轟出去？人家是租戶，租戶交費比業主還積極，不能全得罪光了嘛。

第１４計 借尸還魂

業主說咱們是“草臺班子”，什么叫草臺班子？咱們公司這些老總、副總、部門經理以前都是國家大企業的領導干部，如果沒有我們，企業怎么能破產；如果企業不破產，那企業所在的這片土地怎么能賣給開發商；如果這塊地不賣給開發商，那么這個小區從哪兒來？我們就是這么一路走來，把一個企業變成居民區，因為我們對開發商的杰出貢獻，我們也從企業領導變身為物業公司的領導，這有什么不對的？

第１５計 調虎離山

業主代表找到總經理室反映問題，好像來者不善。客服部經理應該馬上出面，把這些人請到會議室，對，就是會議室，會議室離樓梯口遠，總經理可以悄悄地撤離。總之不能讓他們把老總堵屋里，別人干了讓業主反感的事情可以說是領導的意思，老總往哪兒推呀！

第１６計 欲擒故縱

領導都要抓權，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對某項工作的渴望，你得先推薦在這項業務上比較差的主兒去抓這項工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。

第１７計 拋磚引玉 小區草坪上死了幾棵樹，要補種又得投資。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區業主自己種的，其他業主就會心理不平衡：在公共區域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢？不用咱們張羅，業主們自己就會悄悄地把樹補種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說不定哪天咱們小區就桃李滿園了！

第１８計 擒賊擒王

揀一個對我們意見最大的、嚷嚷得最兇的、拖欠費最久的治他一下，他把欠費補齊了，別人還會不交嗎？

第１９計 釜底抽薪

最煩的就是業主們攪和在一起鬧事，什么物業費高、設施不完善，提不完的意見。先辦那個最麻煩的，私下里跟他談談減免他一些費用，讓他別帶頭折騰了，鬧得最歡的不嚷了，其他人也就散了。

第２０計 混水摸魚

業主因為房屋質量索賠，好，我們支持嘛，不過開發商、建筑商劃過來的錢得經我們的手給業主。我們不是白服務的，在給業主發錢的時候物業費、暖氣費得扣出來，如果業主不強烈抗議，連明年、后年的費用也一同扣除。這多好，通情達理的業主從我們手里拿錢還會對我們說聲謝謝，我們也預收了費用。

第２１計 金蟬脫殼

在物業客服部工作不善沒關系，可以把你調財務部，到財務部把賬目弄亂了沒關系，可以把你調到行政辦，行政辦被你整得一塌糊涂也沒關系，你可以去做人力資源。總之，只要老總欣賞你，你就可以做得瀟瀟灑灑，走得干干凈凈，弄砸的事情自然會有人替你擔責任。

第２２計 關門捉賊

業主不交費？我就不信他能躲我們一輩子，他買自來水、天然氣不都得來我們這兒嗎？他只要進了我們這個門兒，我們就要動之以情，曉之以理，沒事兒的時候多跟人家推銷保險的、商場促銷化妝品的學習學習，要學會讓業主不交錢不好意思出咱們這個門兒！

第２３計 遠交近攻

這個小區也沒有什么潛力可挖了，就這么著吧，我們要把眼光瞄上新建小區，和開發商建立良好的關系。新建小區好哇，一方面是什么都新，沒那么多維修量，就是有問題不都還在保修時期內嗎。我們接下來，不僅沒有什么投入，還有一筆可觀的開辦費，夠我們吃一陣子啦！

第２４計 假途滅虢

業主報修？好，維修工和收費員一起上門，維修沒問題，但您得把欠費給交了。

第２５計 偷梁換柱

不是原裝兒的配件就不能用啦？你不要跟業主說這是真的還是假的，業主不問你別多嘴。業主真問起來你可以說：“次品我能給您用上嗎？將來又壞了還不是我來修，我能給自己找不自在嗎？”

第２６計 指桑罵槐

小區公告欄別讓它閑著，收集一下最近報紙上的信息，什么哪兒有保安打業主了，哪兒有物業公司把欠費業主給告了，法院判決強制執行了什么的，別讓那撥兒人欠費欠得心安理得！

第２７計 假癡不癲

你問我物業費為什么收這么高？我能告訴你這是我們總經理根據自己的愛好隨便想出來的嗎？既然企業機密不能泄露，那就只好打哈哈了：“按什么標準收費當然是有依據的，不同的小區有不同的成本當然也就有不同的價格了嘛，計算公式太復雜，一時半會兒說不清??”等把業主說糊涂了，這件事你也就解釋清楚了。

第２８計 上屋抽梯

我們公司競標接管小區時是怎么承諾的？問那些有用嗎？那時候不這么說小區能給我們嗎？現在是我們管，那就得按我們的辦法辦，不然都從你們的利益出發，我們不成了賠本賺吆喝了嗎？

第２９計 樹上開花

這一季度收費率達到了８０％，不錯，不過客服部就別指望拿獎金拿提成了，管理好那是因為公司高層的領導得法，有獎金也得讓領導們分。那什么，下一季度的收費率達不到９５％扣你們工資！

第３０計反客為主

業主是小區名義上的主人，我們物業公司是小區事實的主人。我們可以決定誰可以在這個小區自由出入，誰進出小區必須接受盤查，包括回家的業主。

第３１計美人計

你們這些收費小姑娘也別太一本正經了，業主跟你們貧兩句就跟人家翻臉，以后還怎么跟人家打交道、怎么向人家收費？開兩句玩笑怎么了，跟他們混熟了他們好意思為這點兒物業費跟你們計較嗎？

第３２計空城計

員工會餐時可以鎖上門，但電腦一定要開著，給人一種我們剛離開而且馬上會回來的假相，不然的話業主會有意見：我們交那么多物業費就是為了讓你們吃吃喝喝？

第３３計反間計

你們家狗狗真可愛！我就喜歡狗，我支持養狗，可是你們家狗狗沒少在電梯里撒尿吧？你們樓上好幾個業主跟我們反映，大家對狗的意見特別大。別不當回事兒，附近小區就有幾起把狗藥死的，你們最好把小狗看緊著點兒，出了問題別說我們沒提醒您。

第３４計苦肉計

物業費收繳率和員工工資掛鉤（注意，這里指的員工是那些被業主所認可、受業主歡迎、為業主服務熱情周到、兢兢業業的員工，至于那些拿著業主的錢洗桑拿、泡腳、喝酒、旅游的領導們當然不計在內），收不上來物業費就扣這些人的工資，憑你付出再多的勞動也是活該，總會有些心軟的業主看不過去把物業費交了。

第３５計連環計

對付業主一條兩條計策根本不好使，三十六計您得綜合使用，這叫連環計。

第３６計走為上

實在經營不下去了也沒關系，我們可以去接新的小區，反正這個小區前期開辦費我們也用得差不多了，留下一個爛攤子誰愛收拾誰收拾吧

情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關心，一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統一口徑，就說我們到先進小區考察，學習人家的先進經驗去了！

第９計 隔岸觀火

業主家房漏了？先查查他物業費交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應他馬上就去解決，半小時后等他再催的時候告訴他還有幾戶報修，我們得先給交過費的業主服務，有耐心就讓他等吧！

第１０計 笑里藏刀

看見欠費的業主我們老遠就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當知己。在這個時候就可以提醒他該交物業費了。

第１１計 李代桃僵

保安隊伍混亂、管理不善，為平民憤當然不能讓保安部長承擔責任，因為該部長是總經理的司機兼任的。那撤誰呢？干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢。

第１２計 順手牽羊

光撤那個副總是不夠的，連跟他有關系的黨羽親信也一同拿掉。

第１３計 打草驚蛇

周三安全檢查，趕緊貼通知出去！那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會在你檢查之前把安全隱患收拾起來，等我們檢查的時候天下太平，這不挺好嗎？千萬不要搞突然襲擊，真到時候發現一大堆問題你怎么辦？把人家轟出去？人家是租戶，租戶交費比業主還積極，不能全得罪光了嘛。

第１４計 借尸還魂

業主說咱們是“草臺班子”，什么叫草臺班子？咱們公司這些老總、副總、部門經理以前都是國家大企業的領導干部，如果沒有我們，企業怎么能破產；如果企業不破產，那企業所在的這片土地怎么能賣給開發商；如果這塊地不賣給開發商，那么這個小區從哪兒來？我們就是這么一路走來，把一個企業變成居民區，因為我們對開發商的杰出貢獻，我們也從企業領導變身為物業公司的領導，這有什么不對的？

第１５計 調虎離山

業主代表找到總經理室反映問題，好像來者不善。客服部經理應該馬上出面，把這些人請到會議室，對，就是會議室，會議室離樓梯口遠，總經理可以悄悄地撤離。總之不能讓他們把老總堵屋里，別人干了讓業主反感的事情可以說是領導的意思，老總往哪兒推呀！

第１６計 欲擒故縱

領導都要抓權，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對某項工作的渴望，你得先推薦在這項業務上比較差的主兒去抓這項工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。

第１７計 拋磚引玉 小區草坪上死了幾棵樹，要補種又得投資。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區業主自己種的，其他業主就會心理不平衡：在公共區域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢？不用咱們張羅，業主們自己就會悄悄地把樹補種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說不定哪天咱們小區就桃李滿園了！

第１８計 擒賊擒王

揀一個對我們意見最大的、嚷嚷得最兇的、拖欠費最久的治他一下，他把欠費補齊了，別人還會不交嗎？

第１９計 釜底抽薪

最煩的就是業主們攪和在一起鬧事，什么物業費高、設施不完善，提不完的意見。先辦那個最麻煩的，私下里跟他談談減免他一些費用，讓他別帶頭折騰了，鬧得最歡的不嚷了，其他人也就散了。

第２０計 混水摸魚

業主因為房屋質量索賠，好，我們支持嘛，不過開發商、建筑商劃過來的錢得經我們的手給業主。我們不是白服務的，在給業主發錢的時候物業費、暖氣費得扣出來，如果業主不強烈抗議，連明年、后年的費用也一同扣除。這多好，通情達理的業主從我們手里拿錢還會對我們說聲謝謝，我們也預收了費用。

第２１計 金蟬脫殼

在物業客服部工作不善沒關系，可以把你調財務部，到財務部把賬目弄亂了沒關系，可以把你調到行政辦，行政辦被你整得一塌糊涂也沒關系，你可以去做人力資源。總之，只要老總欣賞你，你就可以做得瀟瀟灑灑，走得干干凈凈，弄砸的事情自然會有人替你擔責任。

第２２計 關門捉賊

業主不交費？我就不信他能躲我們一輩子，他買自來水、天然氣不都得來我們這兒嗎？他只要進了我們這個門兒，我們就要動之以情，曉之以理，沒事兒的時候多跟人家推銷保險的、商場促銷化妝品的學習學習，要學會讓業主不交錢不好意思出咱們這個門兒！

第２３計 遠交近攻

這個小區也沒有什么潛力可挖了，就這么著吧，我們要把眼光瞄上新建小區，和開發商建立良好的關系。新建小區好哇，一方面是什么都新，沒那么多維修量，就是有問題不都還在保修時期內嗎。我們接下來，不僅沒有什么投入，還有一筆可觀的開辦費，夠我們吃一陣子啦！

第２４計 假途滅虢

業主報修？好，維修工和收費員一起上門，維修沒問題，但您得把欠費給交了。

第２５計 偷梁換柱

不是原裝兒的配件就不能用啦？你不要跟業主說這是真的還是假的，業主不問你別多嘴。業主真問起來你可以說：“次品我能給您用上嗎？將來又壞了還不是我來修，我能給自己找不自在嗎？”

第２６計 指桑罵槐

小區公告欄別讓它閑著，收集一下最近報紙上的信息，什么哪兒有保安打業主了，哪兒有物業公司把欠費業主給告了，法院判決強制執行了什么的，別讓那撥兒人欠費欠得心安理得！

第２７計 假癡不癲

你問我物業費為什么收這么高？我能告訴你這是我們總經理根據自己的愛好隨便想出來的嗎？既然企業機密不能泄露，那就只好打哈哈了：“按什么標準收費當然是有依據的，不同的小區有不同的成本當然也就有不同的價格了嘛，計算公式太復雜，一時半會兒說不清??”等把業主說糊涂了，這件事你也就解釋清楚了。

第２８計 上屋抽梯

我們公司競標接管小區時是怎么承諾的？問那些有用嗎？那時候不這么說小區能給我們嗎？現在是我們管，那就得按我們的辦法辦，不然都從你們的利益出發，我們不成了賠本賺吆喝了嗎？

第２９計 樹上開花

這一季度收費率達到了８０％，不錯，不過客服部就別指望拿獎金拿提成了，管理好那是因為公司高層的領導得法，有獎金也得讓領導們分。那什么，下一季度的收費率達不到９５％扣你們工資！

第３０計反客為主

業主是小區名義上的主人，我們物業公司是小區事實的主人。我們可以決定誰可以在這個小區自由出入，誰進出小區必須接受盤查，包括回家的業主。

第３１計美人計

你們這些收費小姑娘也別太一本正經了，業主跟你們貧兩句就跟人家翻臉，以后還怎么跟人家打交道、怎么向人家收費？開兩句玩笑怎么了，跟他們混熟了他們好意思為這點兒物業費跟你們計較嗎？

第３２計空城計

員工會餐時可以鎖上門，但電腦一定要開著，給人一種我們剛離開而且馬上會回來的假相，不然的話業主會有意見：我們交那么多物業費就是為了讓你們吃吃喝喝？

第３３計反間計

你們家狗狗真可愛！我就喜歡狗，我支持養狗，可是你們家狗狗沒少在電梯里撒尿吧？你們樓上好幾個業主跟我們反映，大家對狗的意見特別大。別不當回事兒，附近小區就有幾起把狗藥死的，你們最好把小狗看緊著點兒，出了問題別說我們沒提醒您。

第３４計苦肉計

物業費收繳率和員工工資掛鉤（注意，這里指的員工是那些被業主所認可、受業主歡迎、為業主服務熱情周到、兢兢業業的員工，至于那些拿著業主的錢洗桑拿、泡腳、喝酒、旅游的領導們當然不計在內），收不上來物業費就扣這些人的工資，憑你付出再多的勞動也是活該，總會有些心軟的業主看不過去把物業費交了。

第３５計連環計

對付業主一條兩條計策根本不好使，三十六計您得綜合使用，這叫連環計。

第３６計走為上

實在經營不下去了也沒關系，我們可以去接新的小區，反正這個小區前期開辦費我們也用得差不多了，留下一個爛攤子誰愛收拾誰收拾吧

物業管理收費難 細數原因和對策 物業管理收費難 細數原因和對策

業管理的逐步發展，出現了許多問題，而其中收費難成了亟待解決的重點問題之一。筆者從收費難的幾個原因入手，有針對性地提出了解決辦法，從而改善目前物業收費率低的問題。

企業要想生存和發展，首先得贏利，一個行業如果連最起碼的運行成本都保證不了，何談贏利呢，物業公司的生存全依賴于向業主收取的各種管理、服務費。毋庸置疑當前物業管理亟待解決的一個棘手問題是如何提高收費率。

那么，到底是什么影響了收費率呢？經過對各種運行模式的物業管理小區進行考察分析，主要原因有如下幾點：

一是物業管理公司向業主提供的服務與向業主收取的管理費不成正比

由于物業管理在專業化、規范化等方面做得還不夠完善，所以物管公司提供的服務自然就不夠專業，不夠規范，不能讓業主滿意，主要是物業管理公司亂收費、房屋維修不及時、防盜管理不到位、物業工作人員的服務態度不好等，這也是目前造成收費困難的主因之一。

二是業主對物業管理的認識不夠

經歷過計劃經濟體制的人們已經習慣了“只享受，不(少)付費”。而這種現象在享受企業福利的職工業主中表現得更為明顯，而作為此類住宅的物業管理單位來說，碰到的惡意逃費現象就屢見不鮮了，但這些企業又不會因為少數業主不交物管費就停止服務活動，這對企業的負擔和壓力越來越大，長此以往就會形成：業主欠費——物業公司虧損——服務質量下降——業主長期拒交費的惡性循環。

三是開發商越權承諾，物業公司飽受痛苦

隨著房屋市場越來越激烈的競爭，開發商為了加快售房速度可謂是想盡各種辦法，最有效的促銷手段就是越權承諾，當業主入住后發現當初的承諾無法兌現，而又無處說理時就把所有怨氣都發到物管公司身上，采用拒交費等方式表達自己的不滿。

四是物業管理的相關法律、法規不完善

物業管理是一個涉及各個方面的服務性行業，它的綜合性就決定了其運作過程中會出現紛繁復雜的問題。出現問題而又無法可依，只能采取過激手段進行對抗，這也成了收費難的又一因素。如果有相關的法律、法規對物業管理公司和業主雙方進行約束，明確雙方在法律上的權利和義務，提高收費率也指日可待了。

診病找到了病根，自然就能對癥下藥了，那么，下一步我們就研究如何提高物業小區收費率。首先是提高物管公司的服務質量、專業化水平；其次是加強物業管理知識的宣傳，讓業主樹立正確的消費觀念和消費意識；

其次，盡量能夠建管統一，如果不能做到這一點，物管公司在與開發商進行交接時，一定要弄清楚前期的各項承諾，在進入管理前妥善解決，避免給日后的工作埋下隱患；

再次，對于惡意欠費的業主可以在其入住前告知其義務，和違反義務情況下物管公司采取的必要強制手段，例如停水、不售電等措施，避免形成惡性循環。

最后要呼吁有關部門盡快出臺更合理、更完善、更切合實際的物業管理法規和辦法，強化相關部門的工作職能，以便更好的規范物管公司和業主的行為。

有了解決方案，將理論落到實處，自然能很好地解決存在的問題。

一是不斷提高服務質量，不斷創新服務項目

隨著社會的進步，生活水平的提高，業主的要求也在不斷發生變化，而這一點太鋼(集團)有限公司房產公司(以下簡稱太鋼房產公司)一直在保證服務質量的基礎上不斷創新，讓業主的需求永遠能得到滿足。

規范化的操作是提高服務質量和效率的根本保證。為此，該公司將各項業務都進行了規范，形成制度，作為員工的行動指南。業務的滿意程度就是工作的目標，該公司提出了“用心去做每件事”的工作理念，公布24小時服務電話，每季度進行住戶滿意度調查，引用“5S”管理和海爾OEC管理理念在提高員工素質的同時，也提高了公司的整體形象和服務水平，得到了業主的認可，自然提高了收費率。

在服務項目上太鋼房產公司根據業主的需要不斷地改進和創新。他們的服務一直走在業主的前面。在住宅小區里開展室內裝修、代購裝修材料等服務；在小區附近設置超市、旅游公司，既方便了業主的需求，又增加了公司的收入。

二是培養和造就高素質的服務團隊

物業管理屬于服務性行業，是否能夠為業主提供各項滿意的服務，這一切都取決于服務者素質的高低和能力的發揮。物業管理不同于其他行業，它對員工道德素質的要求更高于專業素質。所以該公司在對員工進行專業技能培訓的同時更注重個人素質方面的培訓。良好的親和力是做好物業管理的又一大優勢，該公司的每一個管理員都能注重和業主建立良好的關系，熟悉業主的各項情況，建立業主檔案以便更好地為業主提供服務。

三是實行績效考核，建立有效的激勵機制

太鋼房產公司收費率高的又一原因是公司內部實行了績效考核，建立有效的激勵機制。收費任務，不僅作為員工收入的重要指標，還作為各物管站的工作業績指標。同時在員工中開展“優秀員工”評選活動，對表現突出的員工給予大力度的獎勵，這一舉動大大提高了員工的工作熱情，自實施兩年多來，收到了十分明顯的效果，極大地推動了企業自身的發展。

四是加強物業管理相關知識的宣傳

為了讓業主了解物業管理，太鋼房產公司首先組織員工及時地學習，并印發宣傳單在各物業小區進行分發，設立咨詢臺進行解釋，讓業主們及時了解其應享有的權利和應盡的義務。建立良好的關系以便更好地提供服務。

五是采取必要手段，改造收費設施

對于惡意欠費的業主，太鋼房產公司依舊為其提供服務，但是為了避免效仿帶來的惡性循環，他們利用各種費用更換卡式電表，改造自來水“一戶一表”，采取必要的手段讓業主明白使用水、電正常交費是其應盡的義務。

物管公司只有將提供服務和住戶需求之間的平衡點更靠近業主才是提高收費率的上策，就像他們一樣，提供的服務永遠多于業主所付的費用，人性化的親情服務會讓業主主動地去履行交費義務。

隨著國家物業管理相關法律、法規的進一步完善，隨著人們消費意識和觀念的不斷變化，在每一個物業人的苦苦追求與探索下，物業管理會上一個新臺階，我們也不會再探討像今天一樣這個沉重的話題

第二篇：物業經理必讀之三十六計

物業經理必讀之三十六計

第1計瞞天過海

作為物業管理人員，對業主說實話沒錯兒，但什么實話都說就大錯特錯了。

第2計圍魏救趙

不交暖氣費可以適當地停他水，不交物業費可以有節制地停他電。法規不允許？當然不允許！但你不會不說是欠費停電嗎？就說是設備故障，反正他錢不交來設備就老有故障。

第3計借刀殺人

業主不交停車費我們當然不能指使保安砸人家車，但我們不砸并不說明所有人都不會砸。

第4計以逸待勞

這一批樓建得實在是差勁兒，一下雨就有人投訴北邊兒窗戶漏。漏怎么辦？要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃膠干不了還是會漏，到時候業主不光投訴窗戶問題，還會投訴你們把人家地板踩臟了。不過等天晴了業主們倒很少會有人再張羅維修的事兒了，所以業主報修不要著急，拖一拖、等一等，效果比你十萬火急地趕過去還好！

第5計趁火打劫

業主向開發商、建筑公司投訴房屋質量不好對我們來說不是壞事，我們也應該積極呼吁： “鬧事的業主只是一小部分，而房屋的質量問題是普遍存在的。要平息眾怒就要追加對本小區的投入。鑒于你們忙于新的項目抽不出時間，干脆你們直接把錢打到我們物業公司，我們負責組織施工，對廣大業主也好有個交待。”當然，錢到了我們賬上想怎么花就是我們說了算了。

第6計聲東擊西

我們要經常與業主溝通：“您對我們的工作有什么意見？您覺得我們還應該在哪方面改進？”業主如果有意見，我們一方面表示虛心接受，另一方面也要向業主大吐苦水，說一說工作難度，求得業主的理解和支持。如果業主提不出什么意見，那好，就快把物業費交了吧！

第7計無中生有

業主反映小區里有拾破爛的出沒。這有什么，我們收著拾破爛的管理費呢！當然這事兒不能跟業主講，那么可以告訴業主：咱們這個小區是商品房，拿著銀子來買房的都是上帝，售樓小姐缺乏對業主素質的把關，所以有個別收破爛發財的也成為咱們這兒的業主了，積習難改，人家不偷不搶，在自己家院子里拾點兒廢品我們怎么干涉？

第８計 暗度陳倉

你說這些業主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關心，一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統一口徑，就說我們到先進小區考察，學習人家的先進經驗去了！

第９計 隔岸觀火

業主家房漏了？先查查他物業費交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應他馬上就去解決，半小時后等他再催的時候告訴他還有幾戶報修，我們得先給交過費的業主服務，有耐心就讓他等吧！

第１０計 笑里藏刀

看見欠費的業主我們老遠就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當知己。在這個時候就可以提醒他該交物業費了。

第１１計 李代桃僵

保安隊伍混亂、管理不善，為平民憤當然不能讓保安部長承擔責任，因為該部長是總經理的司機兼任的。那撤誰呢？干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢。

第１２計 順手牽羊

光撤那個副總是不夠的，連跟他有關系的黨羽親信也一同拿掉。

第１３計 打草驚蛇

周三安全檢查，趕緊貼通知出去！那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會在你檢查之前把安全隱患收拾起來，等我們檢查的時候天下太平，這不挺好嗎？千萬不要搞突然襲擊，真到時候發現一大堆問題你怎么辦？把人家轟出去？人家是租戶，租戶交費比業主還積極，不能全得罪光了嘛。

第１４計 借尸還魂

業主說咱們是“草臺班子”，什么叫草臺班子？咱們公司這些老總、副總、部門經理以前都是國家大企業的領導干部，如果沒有我們，企業怎么能破產；如果企業不破產，那企業所在的這片土地怎么能賣給開發商；如果這塊地不賣給開發商，那么這個小區從哪兒來？我們就是這么一路走來，把一個企業變成居民區，因為我們對開發商的杰出貢獻，我們也從企業領導變身為物業公司的領導，這有什么不對的？

第１５計 調虎離山

業主代表找到總經理室反映問題，好像來者不善。客服部經理應該馬上出面，把這些人請到會議室，對，就是會議室，會議室離樓梯口遠，總經理可以悄悄地撤離。總之不能讓他們把老總堵屋里，別人干了讓業主反感的事情可以說是領導的意思，老總往哪兒推呀！

第１６計 欲擒故縱

領導都要抓權，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對某項工作的渴望，你得先推薦在這項業務上比較差的主兒去抓這項工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。

第１７計 拋磚引玉

小區草坪上死了幾棵樹，要補種又得投資。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區業主自己種的，其他業主就會心理不平衡：在公共區域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢？不用咱們張羅，業主們自己就會悄悄地把樹補種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說不定哪天咱們小區就桃李滿園了！（待續）

第８計 暗度陳倉

你說這些業主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關心，一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統一口徑，就說我們到先進小區考察，學習人家的先進經驗去了！

第９計 隔岸觀火

業主家房漏了？先查查他物業費交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應他馬上就去解決，半小時后等他再催的時候告訴他還有幾戶報修，我們得先給交過費的業主服務，有耐心就讓他等吧！

第１０計 笑里藏刀

看見欠費的業主我們老遠就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當知己。在這個時候就可以提醒他該交物業費了。

第１１計 李代桃僵

保安隊伍混亂、管理不善，為平民憤當然不能讓保安部長承擔責任，因為該部長是總經理的司機兼任的。那撤誰呢？干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢。

第１２計 順手牽羊

光撤那個副總是不夠的，連跟他有關系的黨羽親信也一同拿掉。

第１３計 打草驚蛇

周三安全檢查，趕緊貼通知出去！那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會在你檢查之前把安全隱患收拾起來，等我們檢查的時候天下太平，這不挺好嗎？千萬不要搞突然襲擊，真到時候發現一大堆問題你怎么辦？把人家轟出去？人家是租戶，租戶交費比業主還積極，不能全得罪光了嘛。

第１４計 借尸還魂

業主說咱們是“草臺班子”，什么叫草臺班子？咱們公司這些老總、副總、部門經理以前都是國家大企業的領導干部，如果沒有我們，企業怎么能破產；如果企業不破產，那企業所在的這片土地怎么能賣給開發商；如果這塊地不賣給開發商，那么這個小區從哪兒來？我們就是這么一路走來，把一個企業變成居民區，因為我們對開發商的杰出貢獻，我們也從企業領導變身為物業公司的領導，這有什么不對的？

第１５計 調虎離山

業主代表找到總經理室反映問題，好像來者不善。客服部經理應該馬上出面，把這些人請到會議室，對，就是會議室，會議室離樓梯口遠，總經理可以悄悄地撤離。總之不能讓他們把老總堵屋里，別人干了讓業主反感的事情可以說是領導的意思，老總往哪兒推呀！

第１６計 欲擒故縱

領導都要抓權，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對某項工作的渴望，你得先推薦在這項業務上比較差的主兒去抓這項工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。

第１７計 拋磚引玉

小區草坪上死了幾棵樹，要補種又得投資。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區業主自己種的，其他業主就會心理不平衡：在公共區域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢？不用咱們張羅，業主們自己就會悄悄地把樹補種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說不定哪天咱們小區就桃李滿園了！（待續）第１８計 擒賊擒王

揀一個對我們意見最大的、嚷嚷得最兇的、拖欠費最久的治他一下，他把欠費補齊了，別人還會不交嗎？

第１９計 釜底抽薪

最煩的就是業主們攪和在一起鬧事，什么物業費高、設施不完善，提不完的意見。先辦那個最麻煩的，私下里跟他談談減免他一些費用，讓他別帶頭折騰了，鬧得最歡的不嚷了，其他人也就散了。

第２０計 混水摸魚

業主因為房屋質量索賠，好，我們支持嘛，不過開發商、建筑商劃過來的錢得經我們的手給業主。我們不是白服務的，在給業主發錢的時候物業費、暖氣費得扣出來，如果業主不強烈抗議，連明年、后年的費用也一同扣除。這多好，通情達理的業主從我們手里拿錢還會對我們說聲謝謝，我們也預收了費用。

第２１計 金蟬脫殼

在物業客服部工作不善沒關系，可以把你調財務部，到財務部把賬目弄亂了沒關系，可以把你調到行政辦，行政辦被你整得一塌糊涂也沒關系，你可以去做人力資源。總之，只要老總欣賞你，你就可以做得瀟瀟灑灑，走得干干凈凈，弄砸的事情自然會有人替你擔責任。

第２２計 關門捉賊

業主不交費？我就不信他能躲我們一輩子，他買自來水、天然氣不都得來我們這兒嗎？他只要進了我們這個門兒，我們就要動之以情，曉之以理，沒事兒的時候多跟人家推銷保險的、商場促銷化妝品的學習學習，要學會讓業主不交錢不好意思出咱們這個門兒！

第２３計 遠交近攻

這個小區也沒有什么潛力可挖了，就這么著吧，我們要把眼光瞄上新建小區，和開發商建立良好的關系。新建小區好哇，一方面是什么都新，沒那么多維修量，就是有問題不都還在保修時期內嗎。我們接下來，不僅沒有什么投入，還有一筆可觀的開辦費，夠我們吃一陣子啦！

第２４計 假途滅虢

業主報修？好，維修工和收費員一起上門，維修沒問題，但您得把欠費給交了。

第２５計 偷梁換柱

不是原裝兒的配件就不能用啦？你不要跟業主說這是真的還是假的，業主不問你別多嘴。業主真問起來你可以說：“次品我能給您用上嗎？將來又壞了還不是我來修，我能給自己找不自在嗎？”

第２６計 指桑罵槐

小區公告欄別讓它閑著，收集一下最近報紙上的信息，什么哪兒有保安打業主了，哪兒有物業公司把欠費業主給告了，法院判決強制執行了什么的，別讓那撥兒人欠費欠得心安理得！

第２７計 假癡不癲

你問我物業費為什么收這么高？我能告訴你這是我們總經理根據自己的愛好隨便想出來的嗎？既然企業機密不能泄露，那就只好打哈哈了：“按什么標準收費當然是有依據的，不同的小區有不同的成本當然也就有不同的價格了嘛，計算公式太復雜，一時半會兒說不清……”等把業主說糊涂了，這件事你也就解釋清楚了。

第２８計 上屋抽梯

我們公司競標接管小區時是怎么承諾的？問那些有用嗎？那時候不這么說小區能給我們嗎？現在是我們管，那就得按我們的辦法辦，不然都從你們的利益出發，我們不成了賠本賺吆喝了嗎？

第２９計 樹上開花

這一季度收費率達到了８０％，不錯，不過客服部就別指望拿獎金拿提成了，管理好那是因為公司高層的領導得法，有獎金也得讓領導們分。那什么，下一季度的收費率達不到９５％扣你們工資！

第３０計反客為主

業主是小區名義上的主人，我們物業公司是小區事實的主人。我們可以決定誰可以在這個小區自由出入，誰進出小區必須接受盤查，包括回家的業主。

第３１計美人計

你們這些收費小姑娘也別太一本正經了，業主跟你們貧兩句就跟人家翻臉，以后還怎么跟人家打交道、怎么向人家收費？開兩句玩笑怎么了，跟他們混熟了他們好意思為這點兒物業費跟你們計較嗎？

第３２計空城計

員工會餐時可以鎖上門，但電腦一定要開著，給人一種我們剛離開而且馬上會回來的假相，不然的話業主會有意見：我們交那么多物業費就是為了讓你們吃吃喝喝？

第３３計反間計

你們家狗狗真可愛！我就喜歡狗，我支持養狗，可是你們家狗狗沒少在電梯里撒尿吧？你們樓上好幾個業主跟我們反映，大家對狗的意見特別大。別不當回事兒，附近小區就有幾起把狗藥死的，你們最好把小狗看緊著點兒，出了問題別說我們沒提醒您。

第３４計苦肉計

物業費收繳率和員工工資掛鉤（注意，這里指的員工是那些被業主所認可、受業主歡迎、為業主服務熱情周到、兢兢業業的員工，至于那些拿著業主的錢洗桑拿、泡腳、喝酒、旅游的領導們當然不計在內），收不上來物業費就扣這些人的工資，憑你付出再多的勞動也是活該，總會有些心軟的業主看不過去把物業費交了。

第３５計連環計

對付業主一條兩條計策根本不好使，三十六計您得綜合使用，這叫連環計。

第３６計走為上

實在經營不下去了也沒關系，我們可以去接新的小區，反正這個小區前期開辦費我們也用得差不多了，留下一個爛攤子誰愛收拾誰收拾吧。

第三篇：《三十六計》

第一套 勝戰計

第一計 瞞天過海 第二計 圍魏救趙 第三計 借刀殺人

第四計 以逸待勞 第五計 趁火打劫 第六計 聲東擊西

第二套 敵戰計

第七計 無中生有 第八計 暗度陳倉 第九計 隔岸觀火

第十計 笑里藏刀 第十一計 李代桃僵 第十二計 順手牽羊第三套 攻戰計

第十三計 打草驚蛇 第十四計 借尸還魂 第十五計 調虎離山第十六計 欲擒故縱 第十七計 拋磚引玉 第十八計 擒賊擒王第四套 混戰計

第十九計 釜底抽薪 第二十計 混水摸魚 第二十一計 金蟬脫殼第二十二計 關門捉賊 第二十三計 遠交近攻 第二十四計 假途伐虢第五套 并戰計

第二十五計 偷梁換柱 第二十六計 指桑罵槐 第二十七計 假癡不顛第二十八計 上屋抽梯 第二十九計 樹上開花 第三十計 反客為主第六套 敗戰計

第三十一計 美人計 第三十二計 空城計 第三十三計 反間計第三十四計 苦肉計 第三十五計 連環計 第三十六計 走為上計

第四篇：三十六計[推薦]

《三十六計》或稱“三十六策”，是指中國古代三十六個兵法策略，語源于南北朝，成書于明清。它是根據我國古代卓越的軍事思想和豐富的斗爭經驗總結而成的兵書，是中華民族悠久文化遺產之一。

勝戰計

瞞天過海、圍魏救趙、借刀殺人、以逸待勞、趁火打劫、聲東擊西

敵戰計

無中生有、暗渡陳倉、隔岸觀火、笑里藏刀、李代桃僵、順手牽羊

攻戰計

打草驚蛇、借尸還魂、、調虎離山欲擒故、縱拋磚引、玉擒賊擒王

混戰計

釜底抽薪、混水摸魚、金蟬脫殼、關門捉賊、遠交近攻、假道伐虢

并戰計

偷梁換柱、指桑罵槐、假癡不癲、上屋抽梯、樹上開花、反客為主

敗戰計

美人計、空城計、反間計、苦肉計、連環計、走為上計

第五篇：物業與商業管理必讀之三十六計

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[轉] 物業與商業管理必讀之三十六計

轉載自 さPa Paの豬 轉載于2009年06月09日 01:06 閱讀(22)評論(0)分類： 商業之道 舉報

物業與商業管理必讀之三十六計

第１計:瞞天過海

作為物業管理人員，對業主說實話沒錯兒，但什么實話都說就大錯特錯了。

第２計:圍魏救趙

不交暖氣費可以適當地停他水，不交物業費可以有節制地停他電。法規不允許？當然不允許！但你不會不說是欠費停電嗎？就說是設備故障，反正他錢不交來設備就老有故障。

第３計:借刀殺人

業主不交停車費我們當然不能指使保安砸人家車，但我們不砸并不說明所有人都不會砸。

第４計:以逸待勞

這一批樓建得實在是差勁兒，一下雨就有人投訴北邊兒窗戶漏。漏怎么辦？要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃膠干不了還是會漏，到時候業主不光投訴窗戶問題，還會投訴你們把人家地板踩臟了。不過等天晴了業主們倒很少會有人再張羅維修的事兒了，所以業主報修不要著急，拖一拖、等一等，效果比你十萬火急地趕過去還好！第５計:趁火打劫

業主向開發商、建筑公司投訴房屋質量不好對我們來說不是壞事，我們也應該積極呼吁：“鬧事的業主只是一小部分，而房屋的質量問題是普遍存在的。要平息眾怒就要追加對本小區的投入。鑒于你們忙于新的項目抽不出時間，干脆你們直接把錢打到我們物業公司，我們負責組織施工，對廣大業主也好有個交待。”當然，錢到了我們賬上想怎么花就是我們說了算了。

第６計:聲東擊西

我們要經常與業主溝通：“您對我們的工作有什么意見？您覺得我們還應該在哪方面改進？”業主如果有意見，我們一方面表示虛心接受，另一方面也要向業主大吐苦水，說一說工作難度，求得業主的理解和支持。如果業主提不出什么意見，那好，就快把物業費交了吧！

第７計:無中生有

業主反映小區里有拾破爛的出沒。這有什么，我們收著拾破爛的管理費呢！當然這事兒不能跟業主講，那么可以告訴業主：咱們這個小區是商品房，拿著銀子來買房的都是上帝，售樓小姐缺乏對業主素質的把關，所以有個別收破爛發財的也成為咱們這兒的業主了，積習難改，人家不偷不搶，在自己家院子里拾點兒廢品我們怎么干涉？ 第８計:暗度陳倉

你說這些業主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關心，一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統一口徑，就說我們到先進小區考察，學習人家的先進經驗去了！

第９計:隔岸觀火

業主家房漏了？先查查他物業費交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應他馬上就去解決，半小時后等他再催的時候告訴他還有幾戶報修，我們得先給交過費的業主服務，有耐心就讓他等吧！

第１０計:笑里藏刀

看見欠費的業主我們老遠就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當知己。在這個時候就可以提醒他該交物業費了。第１１計:李代桃僵

保安隊伍混亂、管理不善，為平民憤當然不能讓保安部長承擔責任，因為該部長是總經理的司機兼任的。那撤誰呢？干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢。第１２計:順手牽羊

光撤那個副總是不夠的，連跟他有關系的黨羽親信也一同拿掉。第１３計:打草驚蛇

周三安全檢查，趕緊貼通知出去！那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會在你檢查之前把安全隱患收拾起來，等我們檢查的時候天下太平，這不挺好嗎？千萬不要搞突然襲擊，真到時候發現一大堆問題你怎么辦？把人家轟出去？人家是租戶，租戶交費比業主還積極，不能全得罪光了嘛。第１４計:借尸還魂

業主說咱們是“草臺班子”，什么叫草臺班子？咱們公司這些老總、副總、部門經理以前都是國家大企業的領導干部，如果沒有我們，企業怎么能破產；如果企業不破產，那企業所在的這片土地怎么能賣給開發商；如果這塊地不賣給開發商，那么這個小區從哪兒來？我們就是這么一路走來，把一個企業變成居民區，因為我們對開發商的杰出貢獻，我們也從企業領導變身為物業公司的領導，這有什么不對的？ 第１５計:調虎離山

業主代表找到總經理室反映問題，好像來者不善。客服部經理應該馬上出面，把這些人請到會議室，對，就是會議室，會議室離樓梯口遠，總經理可以悄悄地撤離。總之不能讓他們把老總堵屋里，別人干了讓業主反感的事情可以說是領導的意思，老總往哪兒推呀！

第１６計:欲擒故縱

領導都要抓權，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對某項工作的渴望，你得先推薦在這項業務上比較差的主兒去抓這項工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。

第１７計:拋磚引玉

小區草坪上死了幾棵樹，要補種又得投資。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區業主自己種的，其他業主就會心理不平衡：在公共區域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢？不用咱們張羅，業主們自己就會悄悄地把樹補種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說不定哪天咱們小區就桃李滿園了！第１８計:擒賊擒王

揀一個對我們意見最大的、嚷嚷得最兇的、拖欠費最久的治他一下，他把欠費補齊了，別人還會不交嗎？

第１９計:釜底抽薪

最煩的就是業主們攪和在一起鬧事，什么物業費高、設施不完善，提不完的意見。先辦那個最麻煩的，私下里跟他談談減免他一些費用，讓他別帶頭折騰了，鬧得最歡的不嚷了，其他人也就散了。

第２０計:混水摸魚

業主因為房屋質量索賠，好，我們支持嘛，不過開發商、建筑商劃過來的錢得經我們的手給業主。我們不是白服務的，在給業主發錢的時候物業費、暖氣費得扣出來，如果業主不強烈抗議，連明年、后年的費用也一同扣除。這多好，通情達理的業主從我們手里拿錢還會對我們說聲謝謝，我們也預收了費用。第２１計:金蟬脫殼

在物業客服部工作不善沒關系，可以把你調財務部，到財務部把賬目弄亂了沒關系，可以把你調到行政辦，行政辦被你整得一塌糊涂也沒關系，你可以去做人力資源。總之，只要老總欣賞你，你就可以做得瀟瀟灑灑，走得干干凈凈，弄砸的事情自然會有人替你擔責任。

第２２計:關門捉賊

業主不交費？我就不信他能躲我們一輩子，他買自來水、天然氣不都得來我們這兒嗎？他只要進了我們這個門兒，我們就要動之以情，曉之以理，沒事兒的時候多跟人家推銷保險的、商場促銷化妝品的學習學習，要學會讓業主不交錢不好意思出咱們這個門兒！

第２３計:遠交近攻

這個小區也沒有什么潛力可挖了，就這么著吧，我們要把眼光瞄上新建小區，和開發商建立良好的關系。新建小區好哇，一方面是什么都新，沒那么多維修量，就是有問題不都還在保修時期內嗎。我們接下來，不僅沒有什么投入，還有一筆可觀的開辦費，夠我們吃一陣子啦！

第２４計:假途滅虢

業主報修？好，維修工和收費員一起上門，維修沒問題，但您得把欠費給交了。第２５計:偷梁換柱

不是原裝兒的配件就不能用啦？你不要跟業主說這是真的還是假的，業主不問你別多嘴。業主真問起來你可以說：“次品我能給您用上嗎？將來又壞了還不是我來修，我能給自己找不自在嗎？”

第２６計:指桑罵槐

小區公告欄別讓它閑著，收集一下最近報紙上的信息，什么哪兒有保安打業主了，哪兒有物業公司把欠費業主給告了，法院判決強制執行了什么的，別讓那撥兒人欠費欠得心安理得！

第２７計:假癡不癲

你問我物業費為什么收這么高？我能告訴你這是我們總經理根據自己的愛好隨便想出來的嗎？既然企業機密不能泄露，那就只好打哈哈了：“按什么標準收費當然是有依據的，不同的小區有不同的成本當然也就有不同的價格了嘛，計算公式太復雜，一時半會兒說不清??”等把業主說糊涂了，這件事你也就解釋清楚了。

第２８計:上屋抽梯

我們公司競標接管小區時是怎么承諾的？問那些有用嗎？那時候不這么說小區能給我們嗎？現在是我們管，那就得按我們的辦法辦，不然都從你們的利益出發，我們不成了賠本賺吆喝了嗎？

第２９計:樹上開花

這一季度收費率達到了８０％，不錯，不過客服部就別指望拿獎金拿提成了，管理好那是因為公司高層的領導得法，有獎金也得讓領導們分。那什么，下一季度的收費率達不到９５％扣你們工資！

第３０計:反客為主

業主是小區名義上的主人，我們物業公司是小區事實的主人。我們可以決定誰可以在這個小區自由出入，誰進出小區必須接受盤查，包括回家的業主。第３１計:美人計

你們這些收費小姑娘也別太一本正經了，業主跟你們貧兩句就跟人家翻臉，以后還怎么跟人家打交道、怎么向人家收費？開兩句玩笑怎么了，跟他們混熟了他們好意思為這點兒物業費跟你們計較嗎？ 第３２計:空城計

員工會餐時可以鎖上門，但電腦一定要開著，給人一種我們剛離開而且馬上會回來的假相，不然的話業主會有意見：我們交那么多物業費就是為了讓你們吃吃喝喝？

第３３計:反間計

你們家狗狗真可愛！我就喜歡狗，我支持養狗，可是你們家狗狗沒少在電梯里撒尿吧？你們樓上好幾個業主跟我們反映，大家對狗的意見特別大。別不當回事兒，附近小區就有幾起把狗藥死的，你們最好把小狗看緊著點兒，出了問題別說我們沒提醒您。

第３４計:苦肉計

物業費收繳率和員工工資掛鉤（注意，這里指的員工是那些被業主所認可、受業主歡迎、為業主服務熱情周到、兢兢業業的員工，至于那些拿著業主的錢洗桑拿、泡腳、喝酒、旅游的領導們當然不計在內），收不上來物業費就扣這些人的工資，憑你付出再多的勞動也是活該，總會有些心軟的業主看不過去把物業費交了。第３５計:連環計

對付業主一條兩條計策根本不好使，三十六計您得綜合使用，這叫連環計。

第３６計:走為上

實在經營不下去了也沒關系，我們可以去接新的小區，反正這個小區前期開辦費我們也用得差不多了，留下一個爛攤子誰愛收拾誰收拾吧。

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