第一篇：物業(yè)項(xiàng)目分析

物業(yè)項(xiàng)目分析

一、總體分析

由于xxxxxxxxxxxxxxxxx項(xiàng)目的整體定位是處于中檔水平，相應(yīng)的物業(yè)管理

服務(wù)檔次、水平也需要同物業(yè)本身的價(jià)值相匹配，故此我公司擬將xxxxxxxxxx的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)定位于天津市物業(yè)服務(wù)當(dāng)準(zhǔn)的二級(jí)水平。以確定中心能在承

受消費(fèi)水平的前提下，得以享受到適宜‘便捷、舒適的服務(wù)。

二、具體分析

1、由于該物業(yè)項(xiàng)目對(duì)于環(huán)境養(yǎng)管水平要求較高，物業(yè)公司在接管后必須保

證項(xiàng)目?jī)?nèi)花卉數(shù)目、綠的的生長(zhǎng)良好，才能保證項(xiàng)目整體環(huán)境質(zhì)量不下降，才能

保證業(yè)主的物業(yè)保值增值，從而體現(xiàn)出物業(yè)公司做業(yè)主稱職“管家的價(jià)值。

2、項(xiàng)目位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，易為不法分子所覬覦，業(yè)主必然會(huì)對(duì)物業(yè)公司的公

共秩序管理水平和防范能力要求很高，以切實(shí)保證中心正常的生活秩序避免不法

之徒的破壞。

3、電梯、水泵、智能化等機(jī)電設(shè)施，設(shè)備配置齊全，這就要求物業(yè)公司在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下要采取一拖N式（指維修中心對(duì)項(xiàng)目維修的托管難以管理）

管理、專一多能的專業(yè)團(tuán)隊(duì)、專業(yè)化標(biāo)準(zhǔn)化的作業(yè)流程、節(jié)能降耗方案，菜單式

有償服務(wù)、等可行性舉措。最大程度的降低運(yùn)營(yíng)成本、提高收益，以保證項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

第二篇：項(xiàng)目分析

鼓樓尚街項(xiàng)目分析

項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

“鼓樓尚街”，地處步行街北軸，位于銀川市文化東街與湖濱街之間，及城市商圈快速發(fā)展的核心地段。東至銀基花園，南接文化東街，西至文湖巷，北靠湖濱東街。坐擁城市中心交通樞紐之地，距離鼓樓僅百米之遙。項(xiàng)目總占地約30畝，由5棟公寓樓、1棟商務(wù)樓以及沿街商業(yè)組成，總規(guī)劃建筑面積約8萬(wàn)平米，其中：住宅約2.4萬(wàn)平方米，商業(yè)約2.6萬(wàn)平方米，辦公區(qū)及劇場(chǎng) 9000平方米，地下商業(yè)及停車場(chǎng)約2萬(wàn)平方米。鼓樓尚街商業(yè)街項(xiàng)目項(xiàng)目依據(jù)Lifestyle Shopping Center的開(kāi)發(fā)模式，規(guī)劃出超市、流行前線時(shí)尚賣(mài)場(chǎng)、精品時(shí)尚街、美食街、酒吧區(qū)、劇場(chǎng)影院、創(chuàng)意辦公區(qū)、精品公寓等八大功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)多元業(yè)態(tài)的組合，活力的商業(yè)混合區(qū)。鼓樓尚街旨在通過(guò)以大型超市為主力店，依靠特色餐飲、咖啡廳、酒吧、KTV、劇場(chǎng)的引入，以滿足全市年輕人的時(shí)尚消費(fèi)為出發(fā)點(diǎn)，以時(shí)尚購(gòu)物為輔助功能，從而打造出一個(gè)極具文化、休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物特色的不夜城。

地理位置：

眾所周知，地理位置對(duì)于一個(gè)樓盤(pán)升值潛力的重要性。鼓樓北街貫穿項(xiàng)目南北，連接起步行街，文化東街、湖濱東街、組成項(xiàng)目人流的強(qiáng)有力磁場(chǎng)，由此而形成沿街精品購(gòu)物街區(qū)，讓百年商圈不再蒼老、九位一體商業(yè)讓鼓樓尚街更顯活力。“鼓樓尚街”坐擁鼓樓商圈核心區(qū)，延續(xù)百年商圈文化、革新新華商圈新業(yè)態(tài)、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財(cái)富價(jià)值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。老銀川人都知道，以鼓樓為中軸的黃金地帶涵蓋了新華街商圈的各大商店和超市，是銀川市客流量最高的集中區(qū)，鼓樓周邊一直以來(lái)也是廣大商家的必爭(zhēng)之地。寧夏天貿(mào)房地產(chǎn)公司正是看到了鼓樓以北的城市發(fā)展前景和未來(lái)商機(jī)，于是投巨資打造大型商業(yè)集中區(qū)，打通了鼓樓直達(dá)湖濱街的城市主干道，徹底改變這里的交通環(huán)境及居住環(huán)境。該項(xiàng)目整體規(guī)劃定位在未來(lái)城市發(fā)展階段的全新認(rèn)知之上，突出建筑品質(zhì)及景觀，它將成為銀川市區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費(fèi)觀念向精品化、高端化提升的商業(yè)集中區(qū)，也將成為引領(lǐng)城市商業(yè)升級(jí)和消費(fèi)意識(shí)升級(jí)的又一個(gè)最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街”于步行街一脈相連，集室內(nèi)精品購(gòu)物，大型超市，星級(jí)影城，大劇院，美食廣場(chǎng)，公寓，金融，酒店，商務(wù)辦公，九位一體的時(shí)尚生活商業(yè)街區(qū)，革新百年商圈新業(yè)態(tài)，為銀川新華商圈再添活力。同時(shí)，鼓樓北街打通至湖濱街也將方便市民出行，惠澤周邊商家，帶動(dòng)以鼓樓為中心的百年商圈再次騰飛。鼓樓至今為止已有193年歷史，承載著幾代寧夏人的夢(mèng)想，見(jiàn)證著銀川從落后到繁華，從革命基地變成如今的商業(yè)中心。時(shí)間幫我們驗(yàn)證了一切，選擇鼓樓尚街，就是選擇整個(gè)銀川未來(lái)發(fā)展的脈絡(luò)，與城市共同繁榮。

交通配套：

附近周邊配套有：酒店：錦江之星、盛世花園大酒店、七天酒店、福錦酒店 商業(yè)：玉皇超市、隆欣商場(chǎng)、中山商場(chǎng)、匯川商場(chǎng)、新華百貨、華聯(lián)商廈 文教：興慶區(qū)第十五小學(xué)、二十一小學(xué)、銀川市圖書(shū)館

銀行：中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行、石嘴山銀行等 餐飲：粵珍軒、毛家飯店、香春基、鼓樓飯店、天富漢餐、天吉海砂鍋、融德餐廳等 醫(yī)院：銀川市口腔醫(yī)院

其它：萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、金鳳凰電影文化中心、百麗體育、華君電玩

18路 22路 25路 41路 42路 49路 105路等公交車，讓出行更加的方便。

周邊道路流線通暢，多條公交干線經(jīng)過(guò)。全方位立體交通網(wǎng)絡(luò)，強(qiáng)勢(shì)匯集來(lái)自四面八方的消費(fèi)群體。

周圍環(huán)境：

“鼓樓尚街”，一座12萬(wàn)平米頂級(jí)風(fēng)范商業(yè)帝國(guó)，九位一體的商業(yè)功能模式，一座全地區(qū)，全客層，全時(shí)段，全方位市場(chǎng)定位的商業(yè)航母，一座可逛，可購(gòu)可居，可玩的24小時(shí)城市生活夢(mèng)想總站......體驗(yàn)式開(kāi)放街區(qū)，功能化布局，擁有全室內(nèi)天空風(fēng)情步行街 ——時(shí)尚內(nèi)街，獨(dú)秀銀川！項(xiàng)目摒棄傳統(tǒng)百貨和購(gòu)物中心室內(nèi)閉塞、壓抑的消費(fèi)環(huán)境，以全新Lifestyle開(kāi)放式的國(guó)際步行街區(qū)傾力呈現(xiàn)，更加符合現(xiàn)代消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣，讓購(gòu)物者充分體驗(yàn)國(guó)際化商業(yè)街的時(shí)尚與休閑。

“鼓樓尚街”它以最優(yōu)勢(shì)的品牌資源，提升其商業(yè)整體價(jià)值，且鋪鋪臨街，營(yíng)造出獨(dú)具魅力的商業(yè)空間。一連二的商鋪結(jié)構(gòu)，空間布局合理，黃金業(yè)態(tài)組合，成就黃金旺鋪標(biāo)桿，堪稱鼓樓商圈極其稀缺的沿街旺鋪。將成為區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費(fèi)觀念向精品化、高端化提升的集中商業(yè)區(qū)，也將成為引領(lǐng)城市商業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)意識(shí)升級(jí)的又一個(gè)最具輻射力的核心商圈。

“鼓樓尚街“是體驗(yàn)式開(kāi)放街區(qū)，功能化布局，擁有全室內(nèi)天空風(fēng)情步行街——時(shí)尚內(nèi)街，獨(dú)秀銀川!項(xiàng)目摒棄了傳統(tǒng)百貨和購(gòu)物中心室內(nèi)閉塞、壓抑的消費(fèi)環(huán)境，以全新Lifestyle開(kāi)放式的國(guó)際步行街區(qū)傾力呈現(xiàn)，更加符合現(xiàn)代消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣，讓購(gòu)物者充分體驗(yàn)國(guó)際化商業(yè)街的時(shí)尚與休閑。

商業(yè)情結(jié)：

作為中國(guó)古代用于報(bào)時(shí)的建筑，鐘鼓樓傳承了中華傳統(tǒng)建筑風(fēng)格和“天人合一”的文化形態(tài)。它內(nèi)積的歷史滄桑和人文內(nèi)涵也見(jiàn)證了其他日新月異的建筑層層更迭。經(jīng)過(guò)千百年的洗禮，鐘鼓樓不僅形成了其獨(dú)特的建筑風(fēng)格，也很好地將鐘鼓樓商業(yè)歷史文化傳承、融匯，無(wú)論是北京的南鑼鼓巷、抑或是西安的鼓樓西大街，都體現(xiàn)了中國(guó)人自古就有一份關(guān)于鼓樓的商業(yè)情結(jié)。銀川百年鼓樓因商賈云集、繁華興隆而享譽(yù)區(qū)內(nèi)外，堪稱銀川商業(yè)的發(fā)源地。

如今，鼓樓商圈已是銀川市家喻戶曉的成熟商圈，這里集美食廣場(chǎng)、時(shí)尚品牌、娛樂(lè)消遣于一體的商業(yè)氛圍為樂(lè)活的銀川人民平添精彩。時(shí)尚快樂(lè)的銀川人對(duì)美的追求也越來(lái)越高，他們尋求更便捷、更優(yōu)化、更辛辣的概念新生活，而作為舊城改造項(xiàng)目——鼓樓尚街的出現(xiàn)將牢牢抓住銀川人的眼球。通過(guò)以鼓樓尚街為代表的舊城改造項(xiàng)目，鼓樓北街以現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格為主，而鼓樓依舊是銀川歷史風(fēng)貌街區(qū)的代表。歷經(jīng)滄桑變革，她的巍峨存在提醒一代代銀川人保持從容淡定，她的深沉穩(wěn)重安撫一代代喧囂的都市情緒。時(shí)代在變，鼓樓文化的“天人合一”本性依舊是其他建筑無(wú)法取代的！尊重銀川，尊重這座城的歷史，據(jù)守百年核心商圈，“鼓樓尚街”締造九位一體時(shí)尚新生活。

繁華尚街：

2013年，承載了銀川市發(fā)展歷史的老城區(qū)——興慶區(qū)拉開(kāi)了舊城改造的序幕，通過(guò)對(duì)舊城更新改造和道路暢通工程的實(shí)施，全面優(yōu)化銀川建設(shè)格局，重現(xiàn)千年文化名城風(fēng)貌，凸顯百年鼓樓歷史人文特色。被銀川市政府列為2013年舊城改造重點(diǎn)工程和重點(diǎn)道路打通工程計(jì)劃，即通過(guò)將鼓樓北街打通、延伸并進(jìn)行整體改造，打造出一條南北全長(zhǎng)174米的特色主題商業(yè)街區(qū)——“鼓樓尚街”，更是備受矚目。

食“尚”生活

銀川作為移民型城市，匯聚了全國(guó)各地的餐飲派系和資深食客，他們刺激著銀川美食行業(yè)蓬勃發(fā)展。“鼓樓尚街”規(guī)劃設(shè)計(jì)的餐飲美食區(qū)距中心島開(kāi)間3米，門(mén)前走廊開(kāi)闊，店內(nèi)窗明幾凈，通透的水晶吊燈發(fā)散著慵懶的光線，舒適的沙發(fā)搭配精致裝修溫暖著你的眼。在這里，設(shè)計(jì)師充分考慮到經(jīng)營(yíng)業(yè)主的經(jīng)營(yíng)需求為食“尚”空間，解決最為便利的烹飪和就餐區(qū)域，加上美食美器，藝術(shù)品一樣的餐食，填滿的將不止是你的胃。

潮流尚牌

銀川現(xiàn)有的傳統(tǒng)購(gòu)物廣場(chǎng)在空間設(shè)計(jì)上較為封閉，業(yè)態(tài)也相對(duì)單一，可供選購(gòu)的品牌同質(zhì)性較強(qiáng)。為給市民營(yíng)造出可供工作、購(gòu)物、休閑同時(shí)進(jìn)行的全面活動(dòng)空間，“尚街”引進(jìn)休閑功能強(qiáng)大的生活式購(gòu)物街區(qū)模式。“鼓樓尚街”西區(qū)中部打造一條以天空為頂?shù)娘L(fēng)情街，開(kāi)闊明朗的視野中，每件時(shí)裝都在陽(yáng)光下呈現(xiàn)出它的真實(shí)氣質(zhì)，讓“琳瑯滿目”不只是停留在文字和影像之中。

愛(ài)尚酒吧

銀川的酒吧文化是包容柔和的，吸引的客群范圍廣、年齡跨度大。套用奧地利作家斯蒂芬·茨威格的名句就是：“我不在酒吧，就在去酒吧的路上”。銀川人三五成群，聽(tīng)著音樂(lè)聊聊心情，就著“辣糊糊”喝茶水，樂(lè)知天命、及時(shí)行樂(lè)的快樂(lè)精神從小養(yǎng)成。“鼓樓尚街”的酒吧在設(shè)計(jì)的區(qū)劃上，按酒吧類型通過(guò)客群分層，有年輕人青睞的激情嗨吧，有適合沉穩(wěn)性格的演藝吧，也有商務(wù)禮儀規(guī)格的休閑茶座。

文化尚賞

隨著“鼓樓尚街”東區(qū)的寧夏大劇院重建完成，銀川的國(guó)粹傳承又將掀起新的熱潮。寧夏京劇團(tuán)名家薈萃，流派紛呈。如今尚街提供了嶄新的環(huán)境，藝術(shù)家們的夢(mèng)想可以在更高的舞臺(tái)起飛，銀川的票友戲迷朋友們有機(jī)會(huì)一飽耳福。鼓樓北街改造后，從滿足基本生活的需求，到品質(zhì)生活的享受，從品美食逛小店，到看大片觀名劇，無(wú)論是密集的工作洽談，還是溫暖的關(guān)懷，抑或是朋友間小聚，所有要求都能在這里一站式滿足，這里既是商業(yè)的頂級(jí)盛會(huì)，亦是文化的終極盛宴，更是呈現(xiàn)在我們視覺(jué)中的亮麗風(fēng)景。

特色商區(qū)：

近年來(lái)，在國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)控下，靠投資、炒賣(mài)住宅房產(chǎn)的現(xiàn)象受到打壓。住宅市場(chǎng)受到擠壓，盈利空間大幅度縮水，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和多業(yè)態(tài)發(fā)展的趨勢(shì)。在銀川，自2010年萬(wàn)達(dá)、綠地等中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者高調(diào)進(jìn)駐后，商業(yè)地產(chǎn)也猶如雨后春筍一般，僅去年就有大大小小10多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在各區(qū)域拔地而起。隨著城市化的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入快車道，有機(jī)遇也有挑戰(zhàn)。

近年來(lái)銀川房市開(kāi)始低迷，住宅銷量逐漸減少，供大于求逐漸顯現(xiàn)。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，隨著城市擴(kuò)張與舊城改造項(xiàng)目的不斷增多，越來(lái)越多的銀川周邊市民搬遷進(jìn)入市區(qū)，對(duì)商業(yè)的需求開(kāi)始日益增加。而銀川市區(qū)住宅樓盤(pán)較多，商業(yè)項(xiàng)目卻屈指可數(shù)，因此隨著城鎮(zhèn)化的不斷提高，將間接刺激商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，目前商業(yè)地產(chǎn)也被眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看好。在2011年，金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)獲得成功后，銀川的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了快速發(fā)展階段，城中心有金鳳萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、悅海新天地、城北有大閱城、奧特萊斯，城西有新華聯(lián)廣場(chǎng)、西夏萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，城東有銀川永泰城，城南有中拓世紀(jì)城??涵蓋多種業(yè)態(tài)的城市綜合體可謂在銀川不同區(qū)域遍地開(kāi)花。但隨著市場(chǎng)供應(yīng)量增多，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重等問(wèn)題也開(kāi)始顯現(xiàn)。

“鼓樓尚街”也是一座城市綜合體，但它區(qū)別和優(yōu)化傳統(tǒng)消費(fèi)觀念，依據(jù)LifestyleShoppingCenter的開(kāi)發(fā)模式，精心打造沿街精品購(gòu)物街區(qū)，更強(qiáng)調(diào)生活的娛樂(lè)休閑功能，為消費(fèi)者營(yíng)造一個(gè)新的生活空間。地下設(shè)有國(guó)際連鎖超市和大型停車場(chǎng)，購(gòu)物中心囊括高端品牌、健身會(huì)所、特色美食、露天茶座、大型影院、風(fēng)格酒吧等九位一體商業(yè)，讓鼓樓尚街更顯活力。根據(jù)最新的消費(fèi)趨勢(shì)，項(xiàng)目還增加了體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的比重，如動(dòng)感電影院、KTV、主題咖啡廳等。在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始扎堆的今天，要做到差異化經(jīng)營(yíng)，引入先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)模式，打造成特色的商業(yè)地產(chǎn)才能贏得市場(chǎng)。

百年商圈：

銀川“鼓樓尚街”，鼓樓北街絕版財(cái)富要塞。春華秋實(shí)，世事變遷，一個(gè)地方，一段時(shí)間，一種文化。千年鳳城，百年商圈。鼓樓望北天賦稀貴，財(cái)富基因世家傳承。鼓樓尚街，擎領(lǐng)百年商圈核心商業(yè)理念，據(jù)守鼓樓北街財(cái)富金軸，這里傳承著近千年的鳳城文化，這里沉淀著數(shù)百年的商業(yè)基因，擁有一大批消費(fèi)人群。

“鼓樓尚街”，秉承中國(guó)兩大New lifestyle設(shè)計(jì)精髓，依托鼓樓尚街商圈延續(xù)數(shù)百年的文化與商業(yè)氣息，全新打造適合銀川本地人消費(fèi)習(xí)慣的商業(yè)巨擘，漫步鼓樓尚街仿佛時(shí)光倒流，它將過(guò)去與現(xiàn)代、懷舊與時(shí)尚巧妙安排成一場(chǎng)獨(dú)特的商業(yè)交響樂(lè)。“鼓樓尚街”以十二萬(wàn)平米的超大規(guī)模，更新現(xiàn)代的建筑硬件，完美的業(yè)態(tài)組合，為銀川樓市及周邊地區(qū)市民打造高檔的New lifestyle商業(yè)，承載銀川市核心區(qū)地標(biāo)商業(yè)使命，它的出現(xiàn)必將推動(dòng)銀川商業(yè)的升級(jí)換代。百年商業(yè)老圈養(yǎng)育了銀川數(shù)代商業(yè)世家之后，于2013年，賦予了鼓樓商街新的歷史使命，傳承了百年商圈財(cái)富文化基因，讓百年商圈不再蒼老，使鼓樓商街更顯活力。

如今：鼓樓商街——革新百年商圈新業(yè)態(tài)，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)定位，統(tǒng)一規(guī)劃布局，統(tǒng)一招商招租，統(tǒng)一裝修標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一營(yíng)業(yè)時(shí)間，統(tǒng)一服務(wù)規(guī)范，統(tǒng)一營(yíng)銷推廣，統(tǒng)一賣(mài)場(chǎng)管理。讓投資商家演商業(yè)傳奇，大作千萬(wàn)人生意！步行街轉(zhuǎn)型休閑商業(yè)街，打造都市形象名片。鼓樓尚街緊臨步行街，從文化街打通至湖濱路，是銀川市今年啟動(dòng)的舊城改造項(xiàng)目之一，即銀川步行街后又一個(gè)集九位一體時(shí)尚商業(yè)新街區(qū)。鼓樓尚街涵蓋了成功的商業(yè)步行街所需的地段優(yōu)勢(shì)、文化底蘊(yùn)、全新模式，并由實(shí)力雄厚的商業(yè)季候傾力打造，前景十分廣闊。

銀川城市擴(kuò)張與舊城改造，為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提供歷史機(jī)遇，鼓樓尚街項(xiàng)目占據(jù)的地塊是未來(lái)很難再有的，周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)配套齊全，使得整個(gè)項(xiàng)目具有了非常大的商業(yè)投資潛力。一種商業(yè)、一種風(fēng)格、一種時(shí)尚就在鼓樓尚街。

隨著時(shí)代科技的日新月異，大型綜合商場(chǎng)的商業(yè)模式也在不斷的發(fā)生著變化。在繼傳統(tǒng)門(mén)店、百貨商城、購(gòu)物中心、步行街、MALL之后，全球第六代商業(yè)模式，即生活方式中心Lifestyle center 逐漸形成。而鼓樓尚街就是秉承這種New lifestyle 的商業(yè)，逐步的站立在銀川樓市的這座金字塔上，讓這種先進(jìn)的商業(yè)模式放大于銀川，讓銀川與世界同步!

“ 鼓樓尚街”用以十二萬(wàn)平米的超大規(guī)模，更新?lián)Q代的建筑硬件，完善的業(yè)態(tài)組合，為銀川及周邊地區(qū)市民打造全新的高檔的New lifestyle 商業(yè)，它能夠滿足市民購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等更加多元的生活消費(fèi)需求而誕生的，強(qiáng)調(diào)休閑中購(gòu)物，娛樂(lè)中享受生活。它包羅了眾多主力店和商鋪，集購(gòu)物、休閑、體驗(yàn)、娛樂(lè)、飲食、商務(wù)為一體。在銀川市各業(yè)態(tài)間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的聚合體。它的出現(xiàn)承載了銀川市核心區(qū)地標(biāo)商業(yè)的使命，它必將推動(dòng)銀川商業(yè)的升級(jí)換代。

銀川鼓樓尚街能夠推出銀川商業(yè)的全新升級(jí)，正是因?yàn)楣臉巧薪值牡乩韮?yōu)勢(shì)。“鼓樓尚街”地處百年成熟商圈內(nèi)，坐擁近300萬(wàn)消費(fèi)人群，地段優(yōu)勢(shì)無(wú)須解釋，周邊配套十分繁華，打通至湖濱街，周邊8條公交干線經(jīng)過(guò)，大型百貨、大型超市、高檔社區(qū)、酒店及商務(wù)辦公林立，商業(yè)氣氛極其濃厚，又配有超大型停車場(chǎng)，700余地下停車位，新華商圈獨(dú)一無(wú)二，讓消費(fèi)者不再為停車發(fā)愁。鼓樓尚街坐擁鼓樓商圈核心區(qū)，延續(xù)百年商圈文化、革新新華商圈業(yè)態(tài)、匯聚人流、物流、商流，彰顯不可估量的財(cái)富價(jià)值。讓銀川更體面，使百年商圈更輝煌。

房地產(chǎn)投資分析

呂瑤 12011248875 2011級(jí)經(jīng)管系房產(chǎn)(2)班

第三篇：項(xiàng)目分析

項(xiàng)目分析

－、項(xiàng)目現(xiàn)狀（略）

二、項(xiàng)目定量分析：

1核心商圈百貨類商業(yè)定量匯總：

·核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)總體量為42300平方米，共有商戶529戶；

·核心商圈內(nèi)百貨類商業(yè)業(yè)態(tài)分布基本一致；一層多設(shè)超市吸引客流；二層以男裝為主；三層以女裝為主；

四層以上為皮鞋、運(yùn)動(dòng)、文體等雜類；

·百貨類商業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)鋪位使用面積都在30平方米以上；

總結(jié)：

·核心商圈內(nèi)市場(chǎng)類商業(yè)總體量為103520平方米，共有商戶1608戶；

·區(qū)城市場(chǎng)類商業(yè)整體低擋、落后、無(wú)規(guī)則和明確的功能分區(qū)；硬件也跟不上；

·區(qū)城市場(chǎng)類商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)鋪位一般都為20平方米

·本案就酒店配套來(lái)說(shuō)肯定是中高檔商業(yè)物業(yè)，因此中低檔市場(chǎng)定位不太適宜；

·目前市場(chǎng)類商業(yè)業(yè)戶對(duì)單鋪位面積需求較大，但同時(shí)能承受租金能力較低，一層主流租金也就在3元╱天╱平方米，甚至更低，本項(xiàng)目做市場(chǎng)很難實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化； ·地下商業(yè)普遍不被認(rèn)可；

·如本案定位百貨類，可解品牌資源提升物業(yè)資源，同時(shí)招商較容易；

3核心商圈商業(yè)定量總會(huì)

總結(jié)：核心商圈百貨類和市場(chǎng)類商業(yè)總體重145820平方米，共有商戶2137戶；該數(shù)值未包含臨街和商圈外商業(yè)，如全部計(jì)算內(nèi)，人均商業(yè)面積已超過(guò)1平方米。

總結(jié):

·核心商圈內(nèi)有效商業(yè)供應(yīng)建筑體量為71000平方米，共有商戶1433戶； ·商圈正常臨街門(mén)市使用面積租金在1-2元╱天╱平方米，供銷大樓門(mén)市達(dá)5元╱天╱平方米。中心家具門(mén)市5.5元╱天╱平方米；

三、項(xiàng)目SWOT分析：

1、優(yōu)勢(shì)

·本案位于海拉爾河西核心商圈—三角地商圈，同時(shí)本案地處河?xùn)|至河西中央大橋把頭位置，是河?xùn)|消費(fèi)者來(lái)河西的必經(jīng)之路，同時(shí)項(xiàng)目所臨橋頭街也是商圈交通主干道，交通優(yōu)勢(shì)明顯；

·本案商業(yè)處于橋頭街與東大街十字路口把角處，外立面展示較強(qiáng)，利于項(xiàng)目形象樹(shù)立和傳播；

·隨著海拉爾的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，商戶或消費(fèi)者對(duì)于現(xiàn)代化的商業(yè)大廈需求將進(jìn)一步提升，而本案正處于新的更新?lián)Q代環(huán)節(jié)，因此有望成為新的商業(yè)格局代表；

·本案屬新入市商業(yè)項(xiàng)目，建筑規(guī)劃、布局和硬件設(shè)施遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)商圈市場(chǎng)，具有吸引商戶入駐的明顯優(yōu)勢(shì)；

·本案自開(kāi)發(fā)有住宅項(xiàng)目，入住后能為本案提供直接的消費(fèi)群體； ·本案地段唯一，不可復(fù)制，具有良好的升值潛力；

·商戶投資人信心潛力大，如買(mǎi)了龍鳳商城鋪位的商戶投資成功后有跟風(fēng)買(mǎi)了金龍地下街的商鋪；

·如本案為中高檔定位，投資者認(rèn)同度較高，虛擬產(chǎn)權(quán)回報(bào)的方式能被投資者認(rèn)同和接受； ·海拉爾旅游發(fā)展較好，本項(xiàng)目建立酒店迎合了消費(fèi)需求；

·項(xiàng)目屬于政府支持項(xiàng)目；

·本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商有多年的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為本項(xiàng)目成立的商業(yè)團(tuán)隊(duì)有多年的管理商業(yè)經(jīng)驗(yàn)，熟悉商戶的切實(shí)經(jīng)驗(yàn)，能夠保證項(xiàng)目的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展；

2、劣勢(shì)

·項(xiàng)目對(duì)面的商業(yè)步行街項(xiàng)目將有十二萬(wàn)平米的商業(yè)供應(yīng)，與本案基本在同一時(shí)段入市，對(duì)本案的銷售有著直接影響；

·就這樣一個(gè)總體經(jīng)濟(jì)基數(shù)偏低、人口較少的三線城市來(lái)說(shuō)，人均商業(yè)面積超過(guò)1萬(wàn)平方米，商業(yè)供應(yīng)明顯飽和，因此運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目的難度較大；

·06年項(xiàng)目區(qū)域金龍地下商城的成功銷售吸收了區(qū)域商戶相當(dāng)數(shù)額資金，有可能造成本項(xiàng)

目入市時(shí)，商戶無(wú)空余資金，因此本案的資金回籠在短期內(nèi)很難達(dá)到預(yù)期要求；

·區(qū)域商戶能承受總款額較低，銷售虛擬鋪位單鋪面積過(guò)大總款過(guò)高商戶承擔(dān)不了，面積小了鋪位數(shù)較多，銷售周期拉長(zhǎng)；

·主商圈內(nèi)商業(yè)供應(yīng)量趨于飽和，且有一定空置，如本案商業(yè)體量過(guò)大，短期內(nèi)很難消化，對(duì)項(xiàng)目招商都不利；

·項(xiàng)目雖處商圈，但位于商業(yè)商圈邊緣相對(duì)孤立，難以借其他商業(yè)項(xiàng)目的人氣與其他主要商場(chǎng)市場(chǎng)形成人流互動(dòng)；

·該區(qū)域樓層差明顯，商戶不認(rèn)可地下商業(yè)和高層商業(yè)（金龍地下屬特殊范疇，其順應(yīng)政府政策規(guī)劃很好的緩解了該地段交通壓力，并連接各大商場(chǎng)市場(chǎng)形成區(qū)域人流互動(dòng)，地段不可復(fù)制），所以目前市場(chǎng)都無(wú)地下商業(yè)，高層也都以家具面積；

3、機(jī)會(huì)

·海拉爾房地產(chǎn)行業(yè)處于發(fā)展和提升階段，大形勢(shì)比較走好；

·海拉爾“十一五”計(jì)劃重點(diǎn)發(fā)展三角地核心商圈商業(yè)，為本案入市提供了合適的時(shí)機(jī)； ·海拉爾區(qū)大力進(jìn)行招商引資，隨著對(duì)外貿(mào)易的良好開(kāi)展，海拉爾的經(jīng)濟(jì)水平和人民收入有可能大幅度提升，從而為項(xiàng)目帶來(lái)足夠的消費(fèi)支撐；

·目前區(qū)域市場(chǎng)類商業(yè)布局混亂且硬件設(shè)施老化，存在商業(yè)隱患并缺乏管理，區(qū)域商戶需要進(jìn)行資源重組和調(diào)整，如能夠?qū)Ρ卷?xiàng)目進(jìn)行合理的商業(yè)定位，引入先進(jìn)的商業(yè)管理手段，必然會(huì)增加商業(yè)成功機(jī)會(huì)；

·目前區(qū)域內(nèi)部分商戶屬租賃二房東檔口經(jīng)營(yíng)，潛在消費(fèi)需求大； ·目前區(qū)域中高檔市場(chǎng)類商業(yè)供應(yīng)量小，對(duì)本案來(lái)說(shuō)提供了機(jī)會(huì)；

·現(xiàn)有市場(chǎng)由于洛城時(shí)間較長(zhǎng)，在某些硬件和軟件上已經(jīng)跟不上消費(fèi)訴求，因此核心商圈目前破切需要一個(gè)符合現(xiàn)階段發(fā)展需要的市場(chǎng)類商業(yè)載體；

·項(xiàng)目臨中央橋，是河?xùn)|區(qū)于河西區(qū)的交通要道，建成后，依托特殊的地理位置，能夠成為城市的地標(biāo)性建筑；

4威脅

·項(xiàng)目對(duì)面的地塊規(guī)劃海拉爾商業(yè)步行街12萬(wàn)平米綜合商業(yè)，與本案基本同一時(shí)間入市，該項(xiàng)目位置好、體量大，對(duì)本案造成直接威脅和影響；

·河?xùn)|區(qū)與華聯(lián)商廈正在銷售，對(duì)本案的入市有一定的影響，其目前銷售不利也產(chǎn)生對(duì)產(chǎn)權(quán)商鋪銷售的負(fù)面影響；

·友誼大廈正在建設(shè)酒店和寫(xiě)字樓，對(duì)本案存在著一定的威脅；

·海拉爾剛剛興起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱潮，在建在售項(xiàng)目較多，會(huì)牽扯大量的社會(huì)資金，從而會(huì)減少可能對(duì)本項(xiàng)目投資的投資人數(shù)量，造成回款難，回款周期拉長(zhǎng)；

第四篇：蜂蜜項(xiàng)目分析

慈生堂 項(xiàng)目分析

建軍：這個(gè)是我09年離開(kāi)慈生堂前做的項(xiàng)目分析，你看看有用沒(méi)有。

幫你快速實(shí)現(xiàn)財(cái)富夢(mèng)想

慈生堂樂(lè)此不疲地傳播愛(ài)心，慈生堂也為有志者了設(shè)計(jì)最快速的致富方案。慈生堂以其誠(chéng)信，為有志創(chuàng)業(yè)的人，打造了低風(fēng)險(xiǎn)高利潤(rùn)的創(chuàng)業(yè)模式。

商機(jī)分析

商機(jī)，就是能夠出奇制勝的機(jī)會(huì)。

消費(fèi)品市場(chǎng)現(xiàn)狀：

v 各個(gè)領(lǐng)域基本都已形成領(lǐng)導(dǎo)品牌。

v 大品牌銷量可觀，但利潤(rùn)微薄。

v 小品牌，銷量無(wú)優(yōu)勢(shì)生存面臨巨大挑戰(zhàn)。

項(xiàng)目機(jī)遇難尋。

慈生堂的機(jī)遇：

v 中國(guó)蜂蜜出口第一，國(guó)內(nèi)消費(fèi)卻倒數(shù)第一。

原因：國(guó)家貧窮，購(gòu)買(mǎi)力差，蜂蜜是奢侈消費(fèi)品。

v 現(xiàn)狀：

歐洲人均年消費(fèi)2400克，中國(guó)為100克，提升空間巨大。

國(guó)內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)第一決策依據(jù)：價(jià)格。

à 價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)：導(dǎo)致大量小廠家用成本低廉的假蜂蜜充填市場(chǎng)需求。

à 結(jié)果：市場(chǎng)80％為假蜂蜜。

圖表說(shuō)明:2008年國(guó)家工商總局對(duì)蜂蜜市場(chǎng)抽查結(jié)果顯示50%不合格。

2009年全國(guó)各地對(duì)蜂蜜調(diào)查顯示超過(guò)80%不合格。

四川市場(chǎng)蜂蜜四環(huán)素超標(biāo)87%不合格。

CCTV“焦點(diǎn)訪談”等欄目多次曝光。

現(xiàn)在：（2004年）

v 經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)正從蜂蜜出口大國(guó)轉(zhuǎn)為消費(fèi)大國(guó)。

v 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)蜂蜜消費(fèi)近幾年以30％的比例大幅提升。

v 消費(fèi)者追求時(shí)尚、開(kāi)始注重品牌和品質(zhì)。

v 順應(yīng)國(guó)際潮流，蜂蜜將和牛奶一樣，成為國(guó)人的時(shí)尚消費(fèi)食品（而不是概念型保健品），其中商機(jī)可觀。

v 國(guó)家監(jiān)管健全，80％假劣蜂蜜正被清理出局，市場(chǎng)需求空白需要優(yōu)質(zhì)品牌補(bǔ)占并快速崛起。面對(duì)機(jī)遇，慈生堂正在：

v 面對(duì)歷史性的罕見(jiàn)機(jī)遇，慈生堂正在全力打造中國(guó)蜂蜜第一品牌。

慈生堂蜂蜜特點(diǎn)：

真：北京慈生堂只賣(mài)真貨、專造精品。

純：和巴黎、紐約的純度完全一樣。慈生堂純蜂蜜蔗糖含量永遠(yuǎn)低于5%。鮮：鍍鋁包裝避免光線穿透，長(zhǎng)期保鮮。

無(wú)污染：原料采自大興安嶺無(wú)污染原始森林，確保無(wú)污染。

方便：小袋軟包裝，撕開(kāi)就吃，方便極了，再也不用對(duì)著蜂蜜瓶犯愁。方便輕松是慈生堂最貼心的關(guān)懷。

慈生堂品牌戰(zhàn)略：

以最優(yōu)的品質(zhì)（出口級(jí)標(biāo)準(zhǔn)），以方便消費(fèi)者入手，抓歷史機(jī)遇，從高端做起，建立強(qiáng)勢(shì)名牌。經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略：

v 品質(zhì)高起點(diǎn)：采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)、采用無(wú)污染的優(yōu)質(zhì)原料。

v 服務(wù)人性化：方便的包裝，加快消費(fèi)速度，培養(yǎng)廣大的新消費(fèi)群。

引導(dǎo)方向：

v 慈生堂蜂蜜——時(shí)尚的快速消費(fèi)品。

v 國(guó)際消費(fèi)時(shí)尚——牛奶加蜂蜜。

v 慈生堂蜂蜜的消費(fèi)理念——時(shí)尚消費(fèi)、優(yōu)質(zhì)生活。

v 避開(kāi)傳統(tǒng)以功能和保健為主的宣傳誤區(qū)，提前搶占快速消費(fèi)品的概念和市場(chǎng)份額。v 其他的蜂蜜說(shuō)：我們是保健品（藥）。

v 慈生堂蜂蜜說(shuō)：我們是優(yōu)質(zhì)食品（糧食）。

à 哪個(gè)市場(chǎng)潛力更大？

消費(fèi)者定位:

v 人群定位：全民。

v 前期引導(dǎo)消費(fèi)人群：20——40歲人群。

慈生堂純蜂蜜對(duì)不同人群的賣(mài)點(diǎn)：

v 女性：美容，且保持體形。

v 孩子：增進(jìn)智力，增強(qiáng)免疫。

v 老人：延年益壽。

v 男士：增強(qiáng)體力，精力充沛才能成功。

慈生堂純蜂蜜的市場(chǎng)具有不同其他項(xiàng)目不具備的多樣性：

v 穩(wěn)定的現(xiàn)代零售渠道：商場(chǎng)、大賣(mài)場(chǎng)、超市、便利店。

v 高利潤(rùn)低門(mén)檻的渠道：美容院、團(tuán)購(gòu)、直銷。

v 潛力無(wú)限的特殊渠道：奶線,像麥當(dāng)勞捆綁可口可樂(lè)一樣，讓慈生堂成為權(quán)威牛奶產(chǎn)品的戰(zhàn)略伙伴。例：

上海現(xiàn)有投遞奶訂戶200萬(wàn)，每戶兩人為400萬(wàn)人。以占領(lǐng)市場(chǎng)20％計(jì)算，40萬(wàn)戶每人每天訂貨0.8元，則每日的銷售為64萬(wàn)，全年為2.33億

à 小袋蜂蜜和牛奶捆綁投遞，目前為慈生堂所獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)，瓶裝蜂蜜的形式和理念均無(wú)法介入。

世界最先進(jìn)的品牌運(yùn)作：

v 采用國(guó)際最成功的品牌運(yùn)作指導(dǎo)思想，保證慈生堂品牌的成功。

v 采用國(guó)際最先進(jìn)的銷售理念，結(jié)合中國(guó)實(shí)情，制定合理、有效、安全、最大贏利空間的銷售模式。

v 給代理上足夠的利潤(rùn)空間、足夠的獨(dú)立經(jīng)營(yíng)權(quán)。

競(jìng)爭(zhēng)預(yù)測(cè)：

v 傳統(tǒng)蜂蜜企業(yè)要采用慈生堂的模式，將要把以前的包裝邏輯、宣傳導(dǎo)向、生產(chǎn)設(shè)備、銷售渠道、品牌定位等全部重新整合，幾乎所有的資源都要放棄重來(lái)，等于毀掉老的企業(yè)重新做一個(gè)新企業(yè)，難度極大。

v 所以，傳統(tǒng)蜂蜜企業(yè)不是我們最大的潛在對(duì)手。

v 我們潛在的對(duì)手：有品牌運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和理念、有投資儲(chǔ)備、有和我們一樣共識(shí)的新的投資者。迎戰(zhàn)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)：

v 品牌運(yùn)作是慈生堂最大的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

v 傳播愛(ài)心、致力慈善是慈生堂渾厚企業(yè)文化的基石。

v 在其他廠家模仿的時(shí)候，我們的優(yōu)勢(shì)將是：企業(yè)文化、品牌、品質(zhì)、服務(wù)。

永遠(yuǎn)領(lǐng)先一步，永遠(yuǎn)追求完美。

慈生堂目標(biāo)：

v 2008年實(shí)現(xiàn)銷售收入2億元。

v 20012年實(shí)現(xiàn)銷售收入10億元人民幣。

遠(yuǎn)期戰(zhàn)略：

和戰(zhàn)略伙伴型經(jīng)銷商共同鑄造蜂蜜百年品牌。

不同渠道具有采用不同的市場(chǎng)操作辦法

1、商場(chǎng)、超市、便利店渠道：

渠道特點(diǎn)：

銷售量穩(wěn)定，操作容易。

操作辦法：

按照談進(jìn)店、上貨等常規(guī)做法運(yùn)作。

操作要點(diǎn)：

該渠道貨位展示非常重要，顧客只有看的見(jiàn)，才有選擇和購(gòu)買(mǎi)的機(jī)會(huì)。常言說(shuō)“貨賣(mài)堆山”，重點(diǎn)大超市最好做有氣勢(shì)的堆頭、端架等展示，同時(shí)配促銷人員做促銷、品嘗宣傳等拉動(dòng)措施。小超市和便利店一定要擺放在最明顯的貨位，并且盡可能占比較大的貨架展示。適合品項(xiàng)：

消費(fèi)裝、禮品裝、少兒裝。

目標(biāo)客戶：

全民。

利潤(rùn)評(píng)價(jià)：

優(yōu)勢(shì)：利潤(rùn)穩(wěn)定。

按照慈生堂地區(qū)買(mǎi)斷的最優(yōu)惠價(jià)格政策，進(jìn)入銷售穩(wěn)定期后，按照零售價(jià)的毛利率應(yīng)該在60％，按照批發(fā)價(jià)凈利潤(rùn)可以保持在20％－40％。

以投資6萬(wàn)元流動(dòng)資金，每周轉(zhuǎn)一次30％利潤(rùn)計(jì)算，每年保守計(jì)算周轉(zhuǎn)7次，利潤(rùn)為12.6萬(wàn)元。

周轉(zhuǎn)越快，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)絕對(duì)值越高。

鋪貨面越大、銷售額越高，利潤(rùn)絕對(duì)值越高。

2、美容院渠道：

渠道特點(diǎn)：

購(gòu)買(mǎi)力最強(qiáng)勁、消費(fèi)者最有錢(qián)、消費(fèi)人群最優(yōu)化的渠道。蜂蜜迎合女性對(duì)養(yǎng)顏美容的需求。這種人群購(gòu)買(mǎi)決策最容易。

操作辦法：

談進(jìn)店、上貨后，要做會(huì)員的集中產(chǎn)品發(fā)布宣講促銷活動(dòng)，配現(xiàn)場(chǎng)品嘗和優(yōu)惠政策。成功地區(qū)的實(shí)踐證明，美容院的這種形式現(xiàn)場(chǎng)銷售量非常大，每次可以超過(guò)10000元。這種銷售業(yè)績(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)常規(guī)的超市促銷。

操作要點(diǎn)：

美容院的會(huì)員群，是一個(gè)非常龐大又具有強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力的消費(fèi)群體。要給美容院感興趣的利潤(rùn)率政策，讓他們心甘情愿地配合產(chǎn)品發(fā)布會(huì)。通過(guò)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，既可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售的業(yè)績(jī)，又可以培養(yǎng)最有錢(qián)的忠誠(chéng)的回頭客。

適合品項(xiàng)：

消費(fèi)裝、禮品裝。

目標(biāo)客戶：

高消費(fèi)女性群。

利潤(rùn)評(píng)價(jià)：

優(yōu)勢(shì)：利潤(rùn)高、銷售量潛力大。

按照慈生堂地區(qū)買(mǎi)斷的最優(yōu)惠價(jià)格政策，進(jìn)入銷售穩(wěn)定期后，按照零售價(jià)的毛利率應(yīng)該在60％，按照批發(fā)價(jià)凈利潤(rùn)可以保持在20％－40％。

周轉(zhuǎn)越快，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)絕對(duì)值越高。

鋪貨面越大、銷售額越高，利潤(rùn)絕對(duì)值越高。

3、福利團(tuán)購(gòu)：

渠道特點(diǎn)：

各單位的福利發(fā)放品采購(gòu)的特點(diǎn)是：少數(shù)人決策，卻能大批量賣(mài)貨。

操作辦法：

選定人數(shù)多、效益好的企業(yè)、事業(yè)單位，與關(guān)鍵決策人員進(jìn)行到位的公關(guān)。設(shè)計(jì)合理的福利發(fā)放辦法，按照單位效益情況，人均發(fā)放額度可以在100元－500元不等。

操作要點(diǎn)：

良好的人際關(guān)系資源是做好團(tuán)購(gòu)的關(guān)鍵。即使缺乏人際資源，在互惠互利的基礎(chǔ)上，人際關(guān)系是可以培養(yǎng)的。

團(tuán)購(gòu)成功的關(guān)鍵：大力度大比例的招待費(fèi)用的投入。

團(tuán)購(gòu)以銷售量取勝，要學(xué)會(huì)把大的利益讓給別人，這是提高成功率的關(guān)鍵。

適合品項(xiàng)：

福利裝、消費(fèi)裝、禮品裝。

目標(biāo)客戶：

銀行、電訊、移動(dòng)、聯(lián)通、郵政、高校、中小學(xué)、政府機(jī)關(guān)（局、處）、鐵路、信用社、工商局、稅務(wù)局、商檢、電力局、高速公路、煙草公司、各大中小企業(yè)、保險(xiǎn)、自來(lái)水、醫(yī)院、港口、油田、煤礦、交警支隊(duì)、療養(yǎng)院、房地產(chǎn)、建筑、電視臺(tái)、報(bào)社、廣播電視局、公安、部隊(duì)等。

利潤(rùn)評(píng)價(jià)：

優(yōu)勢(shì)：利潤(rùn)高、銷售量大、結(jié)帳快、占用資金周期短。

按照慈生堂地區(qū)買(mǎi)斷的最優(yōu)惠價(jià)格政策，進(jìn)入銷售穩(wěn)定期后，按照零售價(jià)的毛利率應(yīng)該在60％，按照批發(fā)價(jià)凈利潤(rùn)可以保持在20％－40％。

團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)的銷售業(yè)績(jī)銷售額，一般會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于常規(guī)商場(chǎng)超市。如果投入10萬(wàn)做為流動(dòng)資金，年銷售額可以在100萬(wàn)以上。按照30％的保守贏利估計(jì)，可以創(chuàng)造利潤(rùn)30萬(wàn)元。批量發(fā)放，潛力無(wú)限。

4、牛奶投遞配送：

渠道特點(diǎn)：

歐洲人習(xí)慣在牛奶中加蜂蜜，而不是蔗糖。

隨著人們物質(zhì)生活的改善，吃蔗糖的缺點(diǎn)越來(lái)越明顯，牛奶加蜂蜜將成為中國(guó)的時(shí)尚。而牛奶加蜂蜜最好的推廣辦法，就是慈生堂將蜂蜜做成小袋裝，和鮮牛奶一起每天早晨投遞到用戶家里。

“鮮牛奶加鮮蜂蜜”，是慈生堂和代理商一起實(shí)現(xiàn)的一條前景無(wú)線的財(cái)富之路。操作辦法：

導(dǎo)入策略：派送品嘗。

執(zhí)行策略：先免費(fèi)派送品嘗，再跟蹤回收訂單。

推進(jìn)策略：以點(diǎn)帶面，先局部做試點(diǎn)，完善推廣策劃，隨后全面推廣。

執(zhí)行設(shè)想：

1、對(duì)于“慈生堂”蜂蜜奶線投遞導(dǎo)入工作，要點(diǎn)是跨越傳統(tǒng)的媒體和文字宣傳模式，讓我們的目標(biāo)消費(fèi)者直接按照我們?cè)O(shè)計(jì)的模式試消費(fèi)，按照鮮牛奶加鮮蜂蜜的模式直接品嘗幾日。在有了品嘗的直接切身體會(huì)的基礎(chǔ)上，發(fā)揮光明訂奶系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)，回收訂單。

2、第一次，可以選定一個(gè)中上消費(fèi)能力的社區(qū)，訂戶大約在2000－5000名。

3、先免費(fèi)連續(xù)投遞3天。要點(diǎn)：一定要和當(dāng)日的牛奶一起投遞，每訂戶每天一袋。

4、第一天投遞時(shí)，附帶精美宣傳彩頁(yè)，主要內(nèi)容是牛奶加蜂蜜的優(yōu)點(diǎn)。其中涉及到牛奶加蜂蜜和蔗糖加蜂蜜的對(duì)比、歐洲人為什么習(xí)慣牛奶加蜂蜜、牛奶加蜂蜜對(duì)不同人群的保健功效（如孩子）等。在宣傳彩頁(yè)上，提供比較明顯的訂蜜電話等聯(lián)絡(luò)方式。

5、第三天派送結(jié)束后，開(kāi)始第一輪的回收訂單，并收集市場(chǎng)調(diào)查信息。第一輪訂單回收率目標(biāo)是不低于10％。回收訂單人員要做適當(dāng)培訓(xùn)，要抓住訂戶最關(guān)注的需求賣(mài)點(diǎn)做工作。如：即使消費(fèi)能力不高的訂戶，為了孩子的健康成長(zhǎng)，都會(huì)花二十幾元為孩子訂一份。正確的引導(dǎo)，會(huì)讓訂單的回收率大幅提升。

6、在第一輪訂單回收潛力基本挖掘完畢后，對(duì)未訂的客戶，可以再執(zhí)行3日的派送，然后再回收一輪訂單。

7、在樣板小區(qū)推廣結(jié)束后，集中總結(jié)和調(diào)整推廣策略，然后選定3個(gè)新的社區(qū)開(kāi)始推廣。

8、在3個(gè)新的社區(qū)推廣成功后，再總結(jié)調(diào)整策略，再選10個(gè)社區(qū)推廣。

9、目標(biāo)概要：2005年，在一個(gè)5萬(wàn)人口的小城市，可以實(shí)現(xiàn)50萬(wàn)以上的銷售額。

10、2005年為推廣年，同時(shí)讓經(jīng)銷商當(dāng)年獲得利潤(rùn)。

11、2006年為發(fā)展年，主要工作是擴(kuò)大訂戶份額。以份額提高銷售額，以規(guī)模降低成本，讓經(jīng)銷商初步得到豐厚的利潤(rùn)回報(bào)。

12、2007年為品牌戰(zhàn)略年，在訂戶對(duì)“慈生堂”的卓越品質(zhì)有了良好的口碑后，憑借規(guī)模媒體廣告，穩(wěn)固占領(lǐng)中國(guó)蜂蜜第一品牌的地位。奠定和光明長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作的基礎(chǔ)。

13、具體計(jì)劃，需在此概要的基礎(chǔ)上由代理商具體制定。

適合品項(xiàng)：

12－15克散袋裝。

目標(biāo)客戶：

家庭牛奶消費(fèi)者，孩子、老人、女性是消費(fèi)重點(diǎn)。

利潤(rùn)評(píng)價(jià)：

優(yōu)勢(shì)：銷售量大、利潤(rùn)高、通過(guò)預(yù)收訂戶的貨款資金可以提前回籠。

按照慈生堂地區(qū)買(mǎi)斷的最優(yōu)惠價(jià)格政策，進(jìn)入銷售穩(wěn)定期后，按照零售價(jià)的毛利率應(yīng)該在60％，按照批發(fā)價(jià)凈利潤(rùn)可以保持在20％－40％。

潛力無(wú)限。

5、自己開(kāi)“品牌形象店”：

自己開(kāi)“品牌形象店”，不僅操作空間大，利潤(rùn)豐厚，而且公司提供統(tǒng)一品牌形象、經(jīng)營(yíng)方法、風(fēng)格、和商業(yè)管理，加上品牌、宣傳、物流、營(yíng)運(yùn)、信息支持、市場(chǎng)保護(hù)，完善的退換貨體系、將您創(chuàng)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)降到最低，以確保協(xié)助每一位加盟商完成創(chuàng)業(yè)計(jì)劃。

適合品項(xiàng)：

所有包裝

目標(biāo)客戶：

所有零售顧客(潛在的團(tuán)購(gòu)客戶)。

利潤(rùn)評(píng)價(jià)：

優(yōu)勢(shì)：利潤(rùn)高、操作空間大，不占用資金

6、其他渠道：

直銷、藥店網(wǎng)絡(luò)等。

代理商、加盟商條件：

1.貿(mào)易公司、創(chuàng)業(yè)個(gè)人不限。

2.有信譽(yù)，無(wú)違法犯罪記錄和傾向，誠(chéng)信記錄良好。

3.對(duì)銷售事業(yè)信心。

4.有做好銷售事業(yè)的能力，有經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先。好的項(xiàng)目，需要有能力者才能實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)。

5.具有適合的流動(dòng)資金。

6.有銷售渠道資源、有渠道開(kāi)發(fā)能力或想獨(dú)立開(kāi)“品牌加盟店”者。

代理政策：

區(qū)域品牌買(mǎi)斷經(jīng)營(yíng)。

簽訂買(mǎi)斷協(xié)議后，慈生堂對(duì)協(xié)議約定的地區(qū)或者渠道，保護(hù)代理商的獨(dú)家經(jīng)營(yíng)權(quán)。代理相關(guān)：

n 加盟成功后，慈生堂為每一個(gè)總代理提供完善的營(yíng)銷方案，從而使您在最短時(shí)間內(nèi)收回首批投資。

n 慈生堂的營(yíng)銷方案，將打破常規(guī)的原始資本積累方式，在快速贏利的同時(shí)，把代理商的風(fēng)險(xiǎn)降低到最小。

n 總代理不僅得到一個(gè)好的系列產(chǎn)品、一個(gè)好的品牌，最為重要的是得到一個(gè)屬于自己的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，為長(zhǎng)期得到穩(wěn)定的收益打下一個(gè)很好基礎(chǔ)。

n 慈生堂不同于其他招商，慈生堂注重雙方建立長(zhǎng)期的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，不僅將代理商扶上馬，還要送上一程。

n 慈生堂歡迎有意向的朋友到北京面談，當(dāng)面洽談您將會(huì)得到的更多，更全面的信息，也提高了成功的概率。

n 總代理數(shù)量有限，咨詢、來(lái)訪者眾多，有誠(chéng)意的朋友，越早洽談，機(jī)會(huì)越大

第五篇：投資項(xiàng)目分析

投資項(xiàng)目分析

項(xiàng)目背景分析及規(guī)劃 ：主要包括：

1、項(xiàng)目背景。

2、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃。

3、主要產(chǎn)品和產(chǎn)量。

4、工藝技術(shù)方案。

外部環(huán)境分析：主要包括：

1、外部一般環(huán)境（PEST）分析。

2、產(chǎn)業(yè)分析。

市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)：主要包括：

1、國(guó)外市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)。

2、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求狀況分析。

內(nèi)部分析：主要包括：

1、項(xiàng)目地理位置分析。

2、資源和技術(shù)。

3、項(xiàng)目之 SWOT 分析。

4、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的選擇。

財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)：主要包括：

1、評(píng)價(jià)方法的選擇及依據(jù)。

2、項(xiàng)目投資估算。

3、產(chǎn)品成本及費(fèi)用估算。

4、產(chǎn)品銷售收入及稅金估算。

5、利潤(rùn)及分配。

6、財(cái)務(wù)盈利能力分析。

7、項(xiàng)目盈虧平衡分析。

8、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析結(jié)論。

融資策略：主要包括：資金籌措、資金來(lái)源、資金運(yùn)籌計(jì)劃等。

價(jià)值分析判斷：主要包括：價(jià)值判斷方法的選擇，價(jià)值評(píng)估。